Fundamentos de Valoración Catastral
Estados
En los procesos de implantación o renovación catastral el equipo
de trabajo puede encontrarse las construcciones en multitud de
fases. Por lo tanto, y a los efectos descriptivos de aquella y para
su inmediata valoración catastral (si procede), deberían reseñarse
y definirse con precisión en los manuales de trabajo de campo las
diferentes fases admisibles para garantizar la uniformidad del
proceso.
Estado de conservación
El valor actual de una construcción está íntimamente ligado a su
estado de conservación, pudiendo variar para una misma
antigüedad y uso de forma importante.
Los coeficientes aplicables probablemente son muy discutibles,
tanto por su reducido número como por su peso en la
determinación del valor; pero hay que ponderar de alguna forma
esta realidad tangible.
Suelo
El valor del suelo responde a una componente espacial muy
difícil de calcular, siendo numerosos los expertos y las escuelas
de pensamiento que han desarrollado teorías, más o menos fiables
y aplicables, que explican su comportamiento: grado de
urbanización, accesibilidad, tamaño y geometría del lote, nivel de
consolidación, esquinero, relación entre fondo y fachada,
proximidad a focos de atracción (trabajo, comercio,…), prestigio
social o económico, número de peatones que pasean por ese tramo
de vía en el que está ubicado el local comercial, nivel de
seguridad-delincuencia, medios de transporte, servicios sociales,
etc. Muchos de ellos influirán y darán lugar a una cartografía de
valores de suelo tan precisa como se quiera, o como permitan los
recursos previstos para tal fin.
La valoración catastral debe integrarse perfectamente en el
proceso catastral. No puede desligarse o abordarse de forma
anexa. El valor catastral es una de las características
fundamentales del catastro y ha de asignarse a todos y cada
uno de los bienes para garantizar la correcta identificación del
inmueble y, de forma inmediata en casi todos los modelos,
estabilidad, garantía, confianza y transparencia en la inmediata
gestión tributaria.
El valor del suelo delimitado administrativamente como de
naturaleza urbana ha de obtenerse a través de estudios de mercado
urbanos (EMU), de tal forma que se garantice la presencia de
muestras testigo que sean representativas, confiables y
distribuidas espacialmente de forma adecuada, en función de los
usos y tipologías definidos en las normativas de valoración
catastral.
El motivo de dar preeminencia al valor del suelo en los EMU es
debido a que la mayor parte de los modelos catastrales utilizan
primariamente el método de valoración conocido como del coste
de reposición; aunque también es útil cuando se emplea el método
unitario. Por este motivo hay que conocer el valor del suelo, por
una parte; y por otra estimar los costes locales de construcción,
los intervalos de valor aplicables a través de los coeficientes
correctores (suelo, construcción y conjuntos), así como establecer
un procedimiento consistente y documentado que establezca las
zonas de valor aplicables en la valoración catastral.
Métodos de valuación de inmuebles
Método residual
El método residual se utiliza para el cálculo del valor del suelo
(urbano o urbanizable) a partir de: la promoción inmobiliaria más
probable, y su valor de venta (qué puedo construir y qué valor
tendrá cuando esté terminado); los costes de urbanización si se
requieren, los costes de construcción de dicha promoción, costes
financieros y de comercialización; los flujos de caja,
conocimiento de las fechas en las que se producen los cobros y
pagos hasta la finalización y la rentabilidad del proyecto. Es decir,
calcula el valor de un inmueble construido y le descuenta los
costes de construirlo.
En resumen:
Este método se utiliza en proyectos de desarrollo
inmobiliario para determinar el valor residual de la
propiedad después de deducir los costos de desarrollo.
Es útil para evaluar si un proyecto inmobiliario es
financieramente viable.
Método de comparación o de las comparables
Esta metodología permite calcular el valor de mercado de la
vivienda a partir de precios de inmuebles similares, siempre que
exista un mercado representativo y se dispongan de muestras
suficientes de ofertas o transacciones reales. Es necesario tener al
menos seis muestras que reflejen la situación actual de dicho
mercado.
Con esta información, junto a los datos históricos y
al expertise del valorador, capaz de eliminar elementos
especulativos o datos anómalos en dichas muestras de mercado,
se obtiene el valor hipotecario de un bien.
En resumen:
Este método compara la propiedad en cuestión con
propiedades similares que se han vendido recientemente en
la misma área.
Se ajustan las diferencias entre las propiedades comparables
y la propiedad sujeta a valuación, teniendo en cuenta
factores como tamaño, ubicación, edad, calidad de
construcción, entre otros.
Es especialmente efectivo cuando hay suficientes
transacciones comparables disponibles.
Método de actualización de rentas
En este caso, se utiliza para inmuebles arrendados y se obtiene el
valor a partir de prever los flujos de ingresos y gastos a futuro. Es
decir, hay que tener en cuenta la duración del contrato, la renta
pactada, impuestos y prima de riesgo.
Para obtener el valor hipotecario bajo este método es necesario
que se disponga de:
Un mercado representativo de alquileres.
Que se trate de un inmueble arrendado y, por tanto, disponer
de contrato de arrendamiento.
Que el activo produzca o pueda producir ingresos como
inmueble ligado a una actividad económica.
Método residual
El método residual se utiliza para el cálculo del valor del suelo
(urbano o urbanizable) a partir de: la promoción inmobiliaria más
probable, y su valor de venta (qué puedo construir y qué valor
tendrá cuando esté terminado); los costes de urbanización si se
requieren, los costes de construcción de dicha promoción, costes
financieros y de comercialización; los flujos de caja,
conocimiento de las fechas en las que se producen los cobros y
pagos hasta la finalización y la rentabilidad del proyecto. Es decir,
calcula el valor de un inmueble construido y le descuenta los
costes de construirlo.
Método de coste o reposición
Se calcula a partir del coste que nos llevaría construir de nuevo la
vivienda más otros gastos inherentes al proceso, como impuestos
o licencias y deducir el deterioro físico del inmueble. Para añadir
el valor del suelo a dicho coste, éste se calculará bien por
comparación de terrenos similares, bien por comparación del
producto finalista utilizando el método residual.
Método del Costo Histórico:
Este método valora la propiedad en función del costo
original de construcción, menos la depreciación
acumulada.
Puede ser menos relevante para propiedades más
antiguas, ya que no refleja necesariamente el valor
actual del mercado.
Método del Valor de Liquidación:
Este método valora la propiedad asumiendo que se
venderá en un período de tiempo limitado y bajo
condiciones de venta forzada.
Es utilizado en situaciones en las que la prisa por
vender la propiedad puede afectar significativamente
su valor.
Método de Opinión Experta:
En algunos casos, se recurre a la experiencia de
valuadores profesionales que, basados en su
conocimiento del mercado, aplican su juicio para
determinar el valor de la propiedad.
Método del Ingreso (Capitalización de Ingresos):
Este método se basa en los ingresos que se pueden
generar a partir de la propiedad.
Se proyectan los flujos de ingresos futuros y se aplica
una tasa de capitalización para determinar el valor
presente de esos ingresos.
Es comúnmente utilizado para la valuación de
propiedades de inversión, como edificios de oficinas,
apartamentos y locales comerciales.
