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M. Caldano: Expensas comunes y subasta judicial:
supuestos conflictivos
EXPENSAS COMUNES Y SUBASTA JUDICIAL:
SUPUESTOS CONFLICTIVOS
Por Martín Caldano
SUMARIO:
I.– Introducción; II.– Aporte del plenario “Servicios Eficientes S. A.
c/ Yabra, Roberto s/ Ejecución Hipotecaria”; III.– Subasta judicial y
adquisición de derechos autónomos; cuestiones conexas.
I.– Introducción
Los conflictos que se plantean en torno a una subasta judicial de inmuebles
son innumerables. A modo de ejemplo, podemos citar cuestiones de privile-
gios, venta forzada, código de forma enfrentado con códigos de fondo, etcéte-
ra. El tema a tratar, que pasa a engrosar esta lista, se refiere a la afirmación de
que la subasta judicial constituye una adquisición de derechos autónomos en
favor del adquirente, prescindiendo de los derechos y obligaciones de su cau-
sante, teoría que fue receptada por parte de la jurisprudencia nacional sobre
el tema y que ha ido más allá, construyendo la figura de este “adquirente” co-
mo la de un inexperto e inadvertido comprador. Cabe aclarar que este tema
quedaría en el plano de la teoría de no ser por el hecho de que en muchas oca-
siones el dinero obtenido en concepto de precio pagado en la subasta no al-
canza para satisfacer el crédito de todos los acreedores de un supuesto deudor.
Aquí, en principio, empezarían a jugar cuestiones de privilegios, es decir, a
quiénes alcanza a pagar el deudor con el dinero obtenido en la subasta, y lue-
go se plantearía el problema de si el adquirente es o no el responsable de una
carga u obligación impaga inherente al inmueble que adquirió, como es con-
cretamente el caso de las expensas comunes en inmuebles sometidos al régi-
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men de la propiedad horizontal en el supuesto de que, como acreedor y subas-
tado el bien, su crédito no fuera satisfecho por verse postergado por otro
acreedor con mayor privilegio. Por otro lado, la doctrina se ha encargado de ir
dando forma a esta teoría y de fortalecerla, con lo cual se ha generado una po-
lémica con quienes no la comparten. Frente a ello, el último plenario sobre el
tema viene a poner un poco de luz en este oscuro debate.
II.– Aporte del plenario “Servicios Eficientes c/ Yabra”
El aporte primordial de este fallo es que da solución al tema. En cuanto a
los fundamentos esgrimidos, se puede estar de acuerdo o no, pero lo concreto
es que tenemos una solución. Específicamente, lo que se resolvió fue que, en
caso de no alcanzar el monto obtenido en una subasta judicial para solventar
las “…deudas que registra un inmueble por impuestos, tasas y contribuciones
devengados antes de la toma de posesión…” por parte del adquirente, no co-
rresponde que éste las afronte, sin que pueda caber una solución análoga res-
pecto de las expensas comunes en inmuebles sometidos al régimen de la ley
13512. Interesa aquí, a los efectos de la presente nota, lo resuelto en cuanto al
tema de expensas. Los fundamentos vertidos en el plenario remiten básica-
mente a las contundentes y claras disposiciones de la ley 13512 sobre el pun-
DOCTRINA
to, es decir a sus arts. 8 y 17. Creo que se ha perdido una buena oportunidad
de dejar bien en claro frente a qué tipo de obligación nos encontramos y de re-
lacionar esto con el tema de los arts. 3265 y 3266 del Código Civil al que remi-
te el art. 17 de la citada ley, ya que a lo largo de los considerandos se advierte
una cierta ambigüedad al respecto. El voto por sus fundamentos del Dr. J. Al-
terini ahonda en la cuestión de la naturaleza de esta obligación, pero llama la
atención una cierta contradicción con el fallo “Cons. c/ Dodero” al cual nos re-
mite, más precisamente a un voto suyo. Por otro lado, termina con la misma
línea de razonamiento que la sostenida por el voto mayoritario, es decir, apela
a la clara letra de la ley 13512 para resolver el litigio.
III.– Subasta judicial y adquisición de derechos autóno-
mos; cuestiones conexas
En cuanto a la primera cuestión, hay una jurisprudencia generalizada que
ha venido utilizando un mismo argumento para dar a la subasta virtualidad de
extinguir la deuda por expensas que existiese al momento de su realización,
cuando el precio obtenido no alcanzare a cubrir el importe adeudado por es-
te concepto y más aún cuando el adquirente recibe el inmueble libre de cual-
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quier tipo de carga, corolario de esta adquisición autónoma. Esta doctrina fue
tomada de Busso (Cód. Civil anot., T° 4, pág. 44) y ha sido textualmente copia-
da en distintos fallos sobre la materia, los cuales, a su vez, fueron citados como
precedentes de fallos en el mismo sentido, pero sin profundizar demasiado en
la cuestión, e incluso se la cita textualmente en el primer párrafo del plenario
que comentamos. Lo que se olvida aclarar es que este precedente doctrinario
se refiere solamente al caso de la hipoteca, que se extingue, como corolario a
lo dispuesto por el art. 3196 del Código Civil, con la subasta judicial y que la
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autonomía del derecho así transmitido radica sólo en que el bien se encontra-
rá libre de este gravamen.
Sin perjuicio de esto, la pretendida autonomía del derecho transmitido –en
virtud de la aparente subrogación real, dado que todo tipo de cargas se trasla-
M. Caldano: Expensas comunes y subasta judicial:
dan al precio de compra, como consecuencia de lo cual se prescinde de las
condiciones en que se encontraba el dominio del anterior propietario– pare-
ce asemejarse a una adquisición originaria, por oposición a una derivada, una
de las principales clasificaciones doctrinarias de los modos de adquirir el do-
minio enunciados por el art. 2524 del Código Civil, lo que explica entonces
por qué no se aplicaría el art. 3270 en el supuesto de existir cargas que pesen
sobre dicho inmueble, ya que este artículo es sólo aplicable a los modos deri-
supuestos conflictivos
vados.
Resumiendo la cuestión, la compra en subasta judicial –para los que sos-
tienen esta postura– sería un modo originario de adquirir el dominio de un
inmueble. Voy a referirme expresamente al tema de las expensas comunes en
los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal, con relación
a esta afirmación y siempre dentro del supuesto de que el precio obtenido en
el remate no alcanzare para cubrir todas las deudas existentes sobre el inmue-
ble en el caso de que las hubiere, ya que confrontar éstas con otras “cargas” que
podrían pesar sobre él excedería el marco de esta nota.
La pretendida virtualidad de la subasta para extinguir la deuda por expen-
sas, en razón del carácter autónomo de esta adquisición, no tiene fundamen-
to en ninguna norma jurídica de fondo, muy por el contrario, existen normas
que procuran asegurar la percepción de este crédito en las más disímiles situa-
ciones. Sería necesaria una norma expresa que resolviera la cuestión en este
sentido, tal como existe para la hipoteca, en la cual –en virtud de lo dispuesto
por el art. 3196 del Código Civil– la subasta extingue las que hubiera vigentes
a la fecha de la realización de ésta. Por otro lado, es imposible pretender reali-
zar una interpretación análoga de esta norma con respecto al crédito por ex-
pensas (ED 66–279, “Cons. c/ Nadal”). En rigor de verdad, la deuda por ex-
pensas no se extinguiría en este supuesto, sino que el titular dominial del in-
mueble adquirido en la subasta judicial no respondería por ella, y el consor-
cio debería salir a perseguir fuera de éste a un deudor por deudas originadas
en el consorcio donde sigue inserta la cosa.
Como se ha puntualizado más arriba, existe una importante cantidad de
fallos y apuntes de doctrina que apoyan la teoría de la “atribución de derechos
autónomos” obtenidos por el comprador en subasta judicial con relación a la
cosa adquirida, interrelacionado esto con el tema de la cuestión de privilegios
entre las expensas y la hipoteca que, como vimos, sí se agota por la subasta
(art. 3196), etcétera.
En este sentido se ha dicho que “...resulta congruente con la naturaleza de
los privilegios y con el carácter de autónomo del derecho del adquirente en su-
basta judicial, admitir que éste último no se encuentra obligado a pagar las ex-
pensas atrasadas, siendo inaplicable el art. 17 de la ley 13512...” (Juzg. Civ. 30,
firme, ED 43–705, con cita de Busso). Del mismo modo: “...la Sala ha entendi-
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do que el privilegio del acreedor hipotecario priva sobre el otorgado al consor-
cio de copropietarios en el art. 17 de la ley 13512, pues como acertadamente se
ha señalado, la transferencia del inmueble hipotecado tiene el carácter de atri-
bución de derechos autónomos en favor del adquirente...” (CNCiv., Sala A,
marzo 24 de 1994 “Nuevo Bco. Santurce S. A. c/ Arrigone y Asoc. S. A. s/ Ejec.
Hip.”, con cita del fallo anterior), agregándose que la ausencia de convención,
a la que aluden los arts. 3265 y 3266, sumada a esta autonomía del derecho
transmitido, siempre hablando de subasta, son suficientes para desobligar al
adquirente frente al consorcio.
Estos fallos responden a una misma línea de pensamiento y bien podrían
resumirla (otros: R. del N. 848, pág. 137, con su nota, en la cual se citan 10 fa-
llos en este sentido; 853, págs. 139, 245, 247). Por otro lado, el tema de la insu-
ficiencia de los fondos obtenidos en una subasta judicial surge a menudo del
enfrentamiento entre el crédito hipotecario y el de expensas, como se hiciera
mención anteriormente, tema que remite a cuestiones de privilegios y cuya
importancia radica, en realidad, en lo siguiente: a quiénes alcanza a pagar el
deudor (CNCiv., Sala F, 1/4/97, R. del N. 851, p. 179) con el dinero obtenido
de su inmueble realizado en una ejecución de cualquier naturaleza (de expen-
sas, hipotecaria, de sentencia, etc.), para luego apuntar las miradas de los
DOCTRINA
acreedores al nuevo adquirente según corresponda, como sucede en el caso de
las expensas comunes si éstas no fueron del todo satisfechas o postergadas por
algún otro acreedor con mejor privilegio.
A.– Jurisprudencia:
Los argumentos que podemos encontrar a lo largo de la lectura de estos fa-
llos citados podrían resumirse de la siguiente manera: el adquirente en subas-
ta pública adquiere libre de todo gravamen, pues la subasta tiene el carácter y
alcances de un acto de atribución de derechos autónomos en favor del adqui-
rente, con prescindencia de los derechos del transmitente; imponer al compra-
dor en subasta judicial la carga de pagar impuestos devengados con anteriori-
dad a la toma de su posesión implica una solución injusta, que atenta contra
la esencia de la subasta judicial como acto jurisdiccional y que sacaría del trá-
fico jurídico a un inmueble con deuda muy elevada; ausencia de convención
en los términos a que aluden los arts. 3265 y 3266 del Cód. Civil, por lo que no
se puede considerar a un comprador en subasta judicial sucesor a título singu-
lar; condenando al adquirente al pago de deudas anteriores a su posesión, se lo
estaría obligando por lo que no es deudor sin poder ejercer defensa alguna;
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vendido judicialmente un bien, se produce una suerte de concurso; la propia
hipoteca no subsiste a la subasta por imperio del art. 3196, mal puede hacer-
lo, entonces, la deuda por expensas.
B.– Doctrina:
En doctrina, los argumentos que se han utilizado son similares y han sur-
gido sobre la base de estos antecedentes jurisprudenciales: con respecto al ius
persequendi que da el art. 17 de la ley 13512, una interpretación integradora
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del derecho conlleva a afirmar que sólo se aplica a las enajenaciones volunta-
rias (R. del N. 848, p. 142); si la solución se busca publicando las deudas en los
edictos, es verdad que no habrá sorpresas, pero tampoco habrá postores ya
que nadie compraría algo más caro que en el mercado; es más justo iniciar un
M. Caldano: Expensas comunes y subasta judicial:
nuevo juicio al anterior propietario, que originó la deuda y sigue siendo deu-
dor, que la cómoda idea de pretender cobrarle al comprador en subasta; en la
subasta judicial se produce una suerte de concurso e importa, pues, la liquida-
ción de todos los créditos que pesan sobre el inmueble subastado, configurán-
dose una subrogación real (conf. arts. 581, 584, 590 Cód. Procesal); si la hipo-
teca se extingue en caso de subasta –art. 3196– con más razón debe ocurrir lo
mismo con el crédito por expensas; el art. 26 de la ley 13264 (expropiación)
supuestos conflictivos
dice que los derechos de terceros quedan transferidos de la cosa al precio en
concepto de indemnización, quedando la cosa libre de todo gravamen (LL,
1994 E, pág. 1240, “Subasta Judicial”).
Análisis de los argumentos esgrimidos en doctrina y ju-
risprudencia
En cuanto al primero de estos argumentos, que nos habla del carácter au-
tónomo de la adquisición de un inmueble en subasta judicial, hemos visto que
esto sería un modo de los llamados “originarios”, al estilo de la apropiación,
especificación, accesión y percepción de frutos. Es decir que el adquirente rea-
liza esta adquisición por sí mismo, sin derivar su derecho de ningún antecesor
y sin que sea aplicable, en consecuencia, la regla del art. 3270 (Llambías, Cód.
Com., Tº IV–A, pág. 320), por obra de la subrogación real que se entiende se
produce, según reza el art. 588 del Código Procesal Civil y Comercial de la Na-
ción, de acuerdo con esta construcción jurisprudencial.
La principal clasificación de los modos de adquirir el dominio, contenidos
en el art. 2524 del Código Civil, distingue entre: originarios y derivados. Los
primeros, nos enseña Salvat, son aquellos “...en los cuales se adquiere una co-
sa que hasta entonces carecía de dueño, como ocurre en los diversos casos de
apropiación. Los segundos, por el contrario, son aquellos en los cuales hay
transmisión de la propiedad que antes pertenecía a alguien, a la persona que
la adquiere, por ejemplo, la tradición...”, agregando más adelante que en los
modos originarios la propiedad se adquiere en toda su plenitud, sin cargas ni
gravámenes sino sólo las que surgen de la propia ley y que, por el contrario,
en los derivados, por haber transmisión, el adquirente adquiere la propiedad
con las limitaciones, cargas y gravámenes que el anterior propietario había
constituido legalmente sobre la cosa o, lo que es lo mismo, que pesaban sobre
ésta (Salvat, R., Trat. Der. Civ. VIII, “Reales”, Tº 1, La Ley, 1946). En el mismo
sentido se ha sostenido que en los modos originarios el dominio nace en ca-
beza del adquirente y que en los derivados, por el contrario, se recibe de un
propietario anterior por medio de un acto jurídico, supuesto en el cual existe
un traspaso de dominio (Mariani de Vidal, M., Curso de Der. Reales, Tº I, pág.
285), encontrándose pacífica la doctrina sobre el tema en análisis.
En consecuencia, distando la subasta judicial de la accesión –único caso de
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adquisición originaria de inmuebles, un muy especial supuesto, dejando de la-
do la prescripción larga o corta, sobre el cual no existe una posición uniforme
en doctrina y no hace a la cuestión en estudio– es imposible que la subasta ten-
ga virtualidad para extinguir todas las limitaciones, cargas y gravámenes que
pesen sobre un inmueble y tornar inaplicable la regla del art. 3270 para con-
vertirse en un modo originario de adquisición del dominio.
Para que esto sucediera tendría que existir una norma específica que lo au-
torizara o, por lo menos, que constituyera una excepción a esta normativa ge-
neral, como es el caso de la hipoteca, por imperio del art. 3196. Es decir, con
relación al caso que nos ocupa –expensas comunes en inmuebles sometidos al
régimen de la propiedad horizontal–, la ley 13512 debería contener un artícu-
lo que estableciera que en el caso de subasta judicial la deuda por este concep-
to se trasladaría al precio obtenido en ella, sin posibilidad de reclamo poste-
rior al nuevo adquirente si no alcanzara para cubrirla totalmente o, lo que se-
ría lo mismo, agregar al art. 2524 la subasta judicial como modo de adquirir el
dominio y dejar sentado en artículos siguientes el carácter de autónomo del
derecho así adquirido. Muy por el contrario, la ley de propiedad horizontal
quiere asegurar el cobro de las deudas y es así como contiene disposiciones
tendientes a ello, como son sus arts. 8 y 17, según veremos más adelante. A es-
DOCTRINA
te respecto, bien vale agregar que en el Proyecto de Código Civil unificado con
el Código de Comercio, redactado por la comisión designada por el decreto
685/95, en su art. 1830, en el que trata las adquisiciones originarias, no men-
ciona a la subasta judicial entre los modos suficientes para este tipo de adqui-
siciones.
En cuanto a si es o no una solución justa imponer al adquirente la carga de
pagar expensas devengadas mientras él no tenía la posesión –toda vez que no
le son imputables, que él ha pagado el precio correspondiente y que nada tie-
ne que ver con el hecho de que su causante haya generado tantas deudas que
ni el precio obtenido en la subasta alcanzó para cubrir siquiera la que nos ocu-
pa– merece algunas reflexiones.
En primer lugar, convendría hacer un análisis de los precios que se pagan
en una subasta judicial por inmuebles, y bien vale la pena recordar aquí que de
quedar un remanente, luego de ver satisfecho su crédito el ejecutante, sería pa-
ra el ejecutado, lo cual no es un tema menor y debe tenerse presente a los efec-
tos de la protección de los derechos de éste.
En cuanto a la base de la subasta, el art. 578 del Código Procesal nos dice
que, de no existir acuerdo de partes, la base será de dos tercios de la valuación
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fiscal actualizada del inmueble y sólo a falta de ésta se designará de oficio un
perito para que realice la tasación, si bien el juez puede apartarse de la tasación
o de lo estipulado por las partes, fijando una base que impida que los bienes
sean malvendidos. Como bien sabemos, la valuación fiscal de un inmueble
siempre es inferior a un razonable precio de mercado, más aún dos tercios de
ella, lo que nos deja un precio bastante inferior al que se obtendría de la reali-
zación del bien si se hiciera en forma privada, basta para comprobarlo hacer
un simple cálculo sobre la base de estos parámetros dados y comparar el resul-
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tado con algún precio de los que surgen del aforo inmobiliario. Con esta base
inferior comenzará la puja de postores en la subasta, de la cual es muy impro-
bable, aunque no imposible, que se llegue a sacar un precio igual o superior al
real de mercado del inmueble. Esta situación, conocida por todos los concu-
M. Caldano: Expensas comunes y subasta judicial:
rrentes a las subastas judiciales y provocada, sobre todo, por la tan nombrada
“liga de compradores”, es propia de la esencia de estas ventas, que se realizan
en un cierto marco “especulativo”, ya sea por la finalidad de adquirir un in-
mueble para sí a un precio inferior del que se pagaría en el mercado inmobi-
liario, o a modo de inversión para luego revenderlo y sacar así una ventaja di-
neraria, etc., lo cual es perfectamente lícito y lógico que así ocurra, es decir, re-
sulta innegable que este proceder constituye una realidad negocial de larga da-
supuestos conflictivos
ta y jurídicamente incuestionable. Tampoco hay que olvidar, por cierto, que
comprar en una subasta trae sus inconvenientes, tales como la forma de pago,
varios trámites judiciales hasta la posesión final, levantamiento de medidas
cautelares, hipotecas en sede registral si las hubiere, etc., lo que se traduce en
complicaciones extras que no existen o son más acotadas en la negociación
privada.
Ahora bien, no se advierte por qué el consorcio de propietarios, donde se
halla inserto el bien subastado, tenga que ser un socio necesario e involunta-
rio en el negocio de este adquirente y no sacar ningún beneficio, en el sentido
de que, por haber hecho la adquisición en subasta judicial, no se le vayan a co-
brar las expensas o un saldo de ellas que se deba. En tal sentido, surge la cues-
tión de por qué ha de beneficiarse a una persona, en este caso el adquirente,
en detrimento de todos los integrantes del consorcio, que solventaron la deu-
da de la unidad adquirida por esta persona, pagándola, y ahora se verán per-
judicados porque este adquirente en subasta judicial adquiere un derecho au-
tónomo y pasaría a quedar relevado de la deuda. Como podrá observarse, la
cuestión así planteada es a todas luces injusta y perjudicial para los consorcis-
tas.
Otro punto de esta cuestión, que se ha tocado tanto en doctrina como en
jurisprudencia, es una supuesta sorpresa que se llevaría el adquirente luego de
adquirir en subasta, al encontrarse con que tendría que afrontar una deuda
por este concepto.
En primer lugar, no se advierte por qué se establece una diferencia tan sus-
tancial entre esta compra en subasta y cualquier compraventa entre particula-
res, en la cual los recaudos comunes que se toman son, como mínimo, averi-
guar las deudas que tiene el inmueble por todo concepto, estudio de títulos,
etc., diligencias que, como bien sabemos, son realizadas por el escribano que
interviene en la operación y retiene, en su caso, del precio a pagar las sumas
que sean necesarias. En este mismo sentido, creo que es lícito hacer una apli-
cación analógica de la doctrina que gira en torno a la aplicación de art. 1051
en defensa de los derechos de un adquirente, más precisamente la de la buena
fe que se le exige a éste, antes de pensar en protegerlo.
Ahora bien, teniendo en cuenta, por un lado, esta doctrina como introduc-
ción o herramienta de reflexión, cabría preguntarse cómo es posible pensar
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que la deuda por expensas, cualquiera sea su monto, puede ser una “sorpresa”
para un adquirente, toda vez que un inmueble inserto en un edificio someti-
do al régimen de propiedad horizontal pagará ineludiblemente expensas –en-
tre otras cosas– y, menos aún, que se ha violado su derecho de defensa al car-
garle el pago del saldo por este concepto, que no alcanzó a ser satisfecho por el
precio pagado en la subasta. Visto el tema desde la óptica de la buena fe que
exige el art. 1051 –diligente, activa, circunstanciada, etc.– se impone, como mí-
nimo, un poco más que leer un edicto y concurrir a la subasta, por ejemplo;
fundamentalmente, concurrir al juzgado que ordena la subasta y ver allí el ex-
pediente motivo de ésta, donde se encontrará, por un lado, todo un proceso
judicial en el cual deberá constatar que ha sido realizado en legal forma y que,
como culminación, ha derivado en el decreto de la subasta. De estar todo co-
rrecto, se podrá encontrar allí con el cumplimiento de los recaudos de los arts.
575 y 576 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, de los cuales
surgirán: (art. 575) por un lado, citación de otros jueces embargantes e inhi-
bientes y, por otro, acreedores hipotecarios que han acompañado sus títulos,
siempre y cuando los hubiere; asimismo (art. 576), informes sobre impuestos,
tasas y contribuciones, deuda por expensas si se trata de un bien sujeto al ré-
gimen de la propiedad horizontal –cabe agregar aquí que esto es para los ca-
DOCTRINA
sos en que no se trate de una ejecución de expensas, en la cual este informe
surgirá de la demanda y de sus ampliaciones, si las hubiere–, condiciones de
dominio, embargo e inhibiciones según informe expedido por el Registro de
la Propiedad Inmueble y, por último, el título del inmueble a subastar. Para
que el juez pueda decretar la subasta, todo esto debe estar en el expediente y,
aunque no esté incluido en el edicto respectivo, concordantemente con lo di-
cho más arriba, es de consulta necesaria por cualquier interesado en la com-
pra de un bien en subasta y, por ende, realizada la consulta o no, creo que no
es posible sostener que un saldo impago por expensas, ya sea por verse poster-
gado por otro acreedor de mayor rango o porque el precio no ha alcanzado
–supuesto poco usual cuando no hay más que un acreedor–, constituirá una
sorpresa posterior y que en modo alguno se lo estará obligando al pago de lo
que no debe y sin posibilidad de ejercer su derecho constitucional de defensa,
ya que se encontraba más que advertido de las condiciones de venta y, por su-
puesto, tiene el derecho de repetir su pago contra el causante en cuya posesión
se haya originado la deuda.
Vamos a analizar ahora la idea de que el hecho de cargar en el comprador
el pago de las expensas, si no se cubrieron con el precio obtenido en el rema-
Rev. del Not. 857
te, sacará del “mercado judicial” a este inmueble y que ya nadie lo querrá ad-
quirir por pesar sobre él esta deuda. Como bien se ha dicho (Highton, Elena y
otros, ED 147–891), si no existe en la subasta un acreedor con mayor privile-
gio que el consorcio, en el 99% de los casos el precio alcanza a cubrir esta deu-
da, teniendo en cuenta que el plazo de prescripción de la misma es de cinco
años (art. 4027, inc.3º) y que el valor de las expensas normal en plaza, de se-
senta cuotas sumados los intereses y costas de la ejecución y las nuevas expen-
sas devengadas en el juicio, nunca pueden superar el 30% del valor real del in-
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mueble. Distinto es el caso cuando existe un acreedor con mayor grado de pri-
vilegio que el del consorcio como, por ejemplo, en el supuesto muy común del
acreedor hipotecario, que triunfa frente al de expensas. En este caso, como es
el acreedor hipotecario quien se llevará el producido de la subasta, lo que su-
M. Caldano: Expensas comunes y subasta judicial:
cederá en la misma no es la falta de oferentes sino que el precio que se pagará
disminuirá, ya que el adquirente, advertido de la deuda cuyo acreedor es el
consorcio y de la hipoteca, sea por la publicidad edictual o por haber consul-
tado el expediente, ofrecerá un precio menor pues sabe que, además de éste,
deberá pagar las expensas adeudadas que no alcancen a ser cubiertas.
A pesar de lo dicho, existen determinados casos en que sí la deuda que se
acumula por expensas es muy elevada. Se da cuando el dueño de la unidad se
supuestos conflictivos
concursa o quiebra. Pero, como bien sabemos, estamos en la esfera de proce-
sos universales, por lo que la solución es muy distinta de la de una ejecución
individual, tema que trae a colación otro argumento, en este caso utilizado en
el plenario, que sostiene que la subasta es una “suerte de concurso”. Pretender
asimilar una ejecución individual –en donde lo “similar” serían recaudos que
se toman: informes de deudas (art. 576 CPCC) y citación a otros jueces em-
bargantes (art. 575 CPCC)–, valiéndose de estas disposiciones de código de
forma, a un concurso o a una quiebra que tiene una regulación de fondo –ac-
tualmente ley 24522– es sólo confundir las cosas y olvidarse de la jerarquía de
las normas dentro de nuestro ordenamiento jurídico. Esto también se conec-
ta, en una misma línea de razonamiento que lo anterior, a la idea de que co-
mo la hipoteca se extingue con la subasta es imposible que las expensas sobre-
vivan a ésta, por ende, el art. 17 de la ley 13512 es inaplicable. Cada una de es-
tas cuestiones tiene su regulación específica en normas de fondo y de forma,
dejarlas de lado o tergiversarlas responde a convicciones personales que siem-
pre serán contrarias a las mismas.
Resumiendo, la hipoteca se extingue por imperio del art. 3196 del Código
Civil, el concurso o quiebra lo es tal si se rige por las disposiciones de la ley
24522 y constituye un proceso universal, el crédito por expensas sigue el do-
minio de sus respectivos pisos o departamentos en virtud del art. 17 de la ley
13512 y, por último, vemos cómo la ley 13264 de expropiación, en su art. 26,
preceptúa que los derechos de los terceros quedan transferidos de la cosa al
precio que se ha dado en concepto de indemnización de la misma. Enunciado
así, se ve claramente en nuestro Derecho de fondo que estamos hablando de
cuestiones completamente distintas entre sí, que regulan situaciones concre-
tas y puntuales y que ninguna norma de códigos de forma puede modificar es-
to sustancialmente a punto tal de tener por extinguidos derechos patrimonia-
les a través de construcciones a medida de la situación, así como tampoco rea-
lizar analogías no previstas en la ley (conf. art. 16 Código Civil) y, con mayor
razón aún, cuando la consecuencia de ello sea la extinción de derechos patri-
moniales (conf. ED 66–281), tal como antes se hiciera mención.
