T7 – CONTRATOS DE OBRA

ROLES PROFESIONALES EN OBRA (Repaso)

Comitente: Es quien encarga al profesional y quien contrata a la empresa constructora para llevar adelante esa obra.
Puede ser de:

 Existencia real (humana) o ideal o jurídica.

Pueden ser:

 Públicas ART. 145 CCyC (el estado nacional, las provincias, la ciudad autónoma de buenos aires, los
municipios, la iglesia católica, etc.
 Privadas ART.148 CCyC (las sociedades, las asociaciones civiles, las simples asociaciones, las fundaciones, las
iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas, loas mutuales, las cooperativas, el consorcio de
propiedad horizontal, etc.)

El comitente puede ser parte del estado, puede ser una sociedad anónima, o el propio estado, municipio, estado
nacional/provincial. Su obligación es de DAR.

Profesional: Podemos trabajar independiente de la profesión, si necesitamos el título. Se encarga de hacer el

proyecto y/o dirección de obra.

Empresa constructora/constructor: No necesariamente necesitamos que tengamos un título habilitante. Se va a

encargar de materializar la obra, de ejecutarla, entregar una obra totalmente consumada. La empresa constructora
tiene que acatar las ordenes de la dirección de obra y existe una subordinación de la empresa con el director de obra.
NO HAY UN VÍNCULO JURÍDICO, no hay un contrato entre el profesional.

Existe solamente contrato entre el comitente y el profesional (contrato de obra intelectual), y ente el comitente y
la empresa constructora (contrato de obra material).

Puede ser unipersonal, siempre y cuando estar al día y en regla con todas las acciones.

También puede ser una empresa jurídica o real: La razón de ser una empresa constructora es la de ejecutar una obra
a través de los contratos de obra, el objeto de todo contrato de obra es entregar la cosa total y consumada según las
reglas del arte y poder tener beneficios pactados y acorde al trabajo realizado.

CONTRATO: (Generalidades) Teoría que acompaña a lo que es la celebración de un contrato, todo eso que de
alguna manera nos hacer ver y entender de lo que hablamos cuando hablamos de un contrato. Y que es lo que
tiene que tener (características).

Es un pacto jurídico que expone patrimonio y es judiciales. Ambas partes responde a la falta de sus obligaciones
con su patrimonio.

 Crea
  Modifica
 Regula
 Transfiere
 Extingue

ELEMENTOS CONSTITUTIVOS Son elementos constitutivos que llevan el contexto del contrato. Elemento
contextutivo que lleva el contrato.

 Consentimiento: El contrato se tiene que dar en función del consentimiento. (oferta + aceptación)
 Tácito: Comprar algo es un contrato, y la aceptación de esa compra es tácita. Ejemplo, voy a
comprar una lapicera, el vendedor me la vende a tal monto, ahí estamos celebrando un contrato tácito.
 Expreso: Expresamente aceptándolo por medio de una firma de un contrato.
 Capacidad: De las partes para poder celebrar ese contrato. Aptitud que tenemos como seres para poder ser
titulares de derechos y obligaciones.
 De derecho: Aptitud que tenemos como seres, de ser titulares de derechos y deberes. Todos
tenemos derechos y obligaciones desde que nacemos.
 De ejercicio: Es la posibilidad de ejercer por uno mismo los derechos y deberes que todos
ejercemos cuando tenemos la mayoría de edad.
 Incapacidad: Persona por nacer, edad y madures insuficiente.
 Objeto: Es fundamental para poder hacerlo y ser claro. No debe ser un hecho imposible o prohibido por
la ley, contrario a la moral a las buenas costumbres, al orden público.
 Forma: Forma de celebrarse ese contrato. Solo cuando la ley dice como tiene que armarse por ejemplo solo
de escritura pública.

 Unilateral: Una sola parte se obliga. (Una donación). Obligación de una y la otra acepta
 Bilateral: Obligación reciproca. También plurilateral o se de dos o más partes.
 Oneroso: Una parte da una ventaja a cambio de una presentación.
 Gratuito: Una parte da una ventaja sin recibir prestaciones algunas.
 Conmutativo: Las ventajas y pérdidas para una o ambas partes NO dependen de un acontecimiento
incierto o sujeto al azar. (Se cuanto voy a ganar o perder)
 Aleatorio: Las ventajas y las perdidas para una o ambas partes dependen de un acontecimiento
incierto o sujeto azar (Un seguro)
 Nominados: Están mencionados en el código civil, genera normativas.
 Innominados: No están mencionados en el código civil.
 Formal: Aspecto exterior especial como requisito, taxativamente prefijado por la ley.
 No formal: No requiere formas legales para ser celebrados.
 Consensual: Quedan concluido para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen
recíprocamente manifestando su consentimiento.
 Reales: Además del consentimiento necesita del perfeccionamiento con la entrega de la cosa objetos
del contrato.
 De libre Discusión: Las partes van a discutir libremente las clausulas que va a tener ese contrato.
 De adhesión: No podemos discutir absolutamente nada, no se pueden cambiar las cláusulas (términos
y condiciones, entrada a la universidad, contrato de internet)
EFECTOS DEL CONTRATO DE OBRA ENTRE EL ARQUITECTO/A – COMITENTE
El arquitecto que actúa de forma independiente, contrae RESPONSABILIDADES CIVIL ante su comitente y
terceros por el perjuicio ocasionado por los incumplimientos, errores u omisiones cometidos por él y cualquiera de sus
colaboradores.
En la relación de dependencia la responsabilidad civil se limita a aquellos daños ocasionados por el profesional al
empleador doloso o culposo en el desempeño de las tareas.
La responsabilidad penal recae exclusivamente en el profesional probadamente culpable de un hecho que merezca
sanción de tal índole. (Busca reponer el orden social alterado por la existencia de un delito culposo o doloso. Es
necesario que exista una norma que sancione tal conducta. (Busca mantener esa alteración en el orden en la
sociedad) Busca sancionar ese delito) ACTIUD PSICOLOGICA DEL DELINCUENTE

RESPONSABILIDAD CIVIL (Busca reponer el daño causado, pero estamos OBLIGADOS a volver al estado anterior) Es
la obligación que tiene una persona de reparar los daños que ha causado a otra, habitualmente mediante el paso de
una indemnización de perjuicios. Para poner en estas cosas a estado anterior se pagan:

 Daños: Es la reposición de esos bienes y/o de la perdida de patrimonio según del daño causado.
 Perjuicios: Son los daños que le ocasione indirectamente

Ejemplo, estoy haciendo una obra y se cae un ladrillo del primer piso, y le pego a un auto y le rompió un vidrio. El
daño es el vidrio roto, entonces mi responsabilidad civil es de reparar ese vidrio roto hacerme cargo de la facturación
de ese vidrio. Ahora el perjuicio indirecto es el daño que generó ese vidrio roto sobre el auto, ya que el dueño
utilizaba como remis, entonces ese daño causo que pierda días de trabajo. Ahora bien, el perjuicio que le ocasione se
va a sumar todos esos días de perdida de trabajo.

Responsabilidad Civil: Es la obligación que tiene una persona de reparar el daño que ha causado a otra, mediante el
pago de una indemnización.

Etapas de la Responsabilidad Civil

Responsabilidad Contractual: Ambas partes, como mínimo dos personas o más

 Precontractual: (Reclamos a cualquiera de las partes se reclaman entre sí) Responsabilidad que
tenemos antes del contrato, toda acción que nosotros vamos a estar haciendo, todo nuestro
asesoramiento, corre como una responsabilidad civil. Porque podemos generar mucho daño si nos
equivocamos. Y la otra parte tiene el derecho a reclamarnos por ese perjuicio que ocasionamos.
  Contractual: (Reclamos a cualquiera de las partes se reclaman entre sí). Etapa en el cual nosotros
firmamos el contrato por proyecto o dirección de obra, esta etapa abarca todo el proceso de trabajo
que vamos a estar llevando adelante por el cual no van a estar pagando nuestros honorarios
 Poscontractual: (Reclamos a todos los profesionales y empresas intervinientes en la obra). Desde la
entrega definitiva de la obra y hasta 10 años después de finalizada la misma.
Vicios: Defectos, imperfecciones, mala calidad, daño físico en la obra. Pueden ser aparentes u
ocultos.
Ruina: Acción de caer o destruirse una cosa, todo deterioro total o parcial que compromete la cosa,
cuando la cosa es impropia para su uso.

Responsabilidad Extracontractual: (Reclamos a todos los profesionales más al propietario. Porque el propietario es
solidario con lo accionado en su terreno). Aquella que está afuera de todos los contratos que firmamos, aquella que
no está escrita en ningún lado. Responsabilidad que surge o se genera, pero con alguien ajeno al contrato. Plazo de
Prescripción de Inicio de la Acción civil (3 años) para iniciar una acción civil.

LA IMPORTANCIA DE REDACTAR UN CONTRATO ¿Por qué es importante? Es importante para poder evitar
realmente algún conflicto mañana y dejarlo escrito. ¿Es obligatoria la redacción de un contrato? No, no es
obligatoria. Porque existe el contrato de palara, el contrato tácito y porque no estamos en las características de un
contrato formal. Al no estar frente a un contrato formal, no podemos hablar de una obligatoriedad.

COMO ESTÁ FORMADO UN CONTRATO DE OBRA INTELECTUAL (Componentes del contrato profesional – proyecto y
dirección) Todo contrato va a tener una estructura:

(comitente-profesional): El arquitecto se compromete a proyectar y dirigir una obra determinada por una cantidad de
dinero (honorarios)
ENCABEZADO: Presentación de las partes.

FIRMA DEL CONTRATO DE OBRA INTELECTUAL: Aquellas personas profesionales que tienen una matrícula.

CLAUSULA 1: Descripción de la obra

CONTRATO DE OBRA MATERIAL

COMPONENTE DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN (Contrato de obra material)

CONTRATA: Pieza breve de todas esas partes, va a describir las partes, la ubicación de la obra, los metros cuadrados,
etc. Todas esas cosas necesarias en esa contrata, el tipo de contratación, bajo que sistema y en el momento que se
firma la contrata forma parte de todo lo que se entregó anteriormente.

Primero va a tener la presentación y el objeto del contrato

GARANTÍA: Son seguro de caución que entrega la parte que va hacer la obra, si yo no puedo responder hay un
seguro que responde por mí.
FONDO DE REPARO: Porcentaje que se le va a retener a la empresa constructora en cada certificado o si va a ver un
seguro de caución por ese fondo de reparo. Siempre dejar aclarado.

Importante aclarar que en este contrato de obra material también firma el DIRECTO DE OBRA va avalar esto,
porque entiende y conoce el pliego que va a representar en obra.

PARTES DEL CONTRATO DE OBRA MATERIAL

¿Quién tiene el derecho de retención? Las EMPRESAS CONSTRUCTORAS tienen el derecho de retención de la obra al
momento de incumplimiento por parte del comitente.

CLAUSULAS ESPECIFICAS O PLIEGOS DE ESPECIFICACIONES TECNICAS (PET) Va a describir exactamente como se

hacen las tareas que tenemos a cargo o se va a describir exactamente como trabajamos, como hacemos cada una
de las tareas que realizamos.

Es uno de los documentos que integran el conjunto de la documentación gráfica y literaria del proyecto de las obras
de arquitectura u urbanismo. Amplía, detalla y/o complementa la información contenida en la documentación gráfica
integrada por planos y planillas.

Como tal y con referencia a los planos generales, de detalles y planillas, complementa, enfatiza y describe todos
aquellos aspectos referidos a la descripción de los materiales, muestras y ensayos, normas, reglamentos y otras
disposiciones legales, equipos y herramientas, mano de obra, ejecución de las tareas, requerimiento particulares y
objetivos a cumplir. Por lo tanto, no es un tratado de construcción, sino un documento que especifica resultado.
 EJEMPLO DE PET

T8 – DERECHOS REALES
COSAS (Objeto material susceptibles de tener algún valor) Todo lo que puede tener un valor, se dividen en:

 Muebles: Cosas que se pueden mover de un lado al otro

 Inmuebles: Todo lo que esta adherido al suelo.
 Públicos: Cuando forman parte de lo que son los bienes del estado. Son bienes de dominio público estatal
destinados al uso y goce de toda la ciudadanía. Ejemplo: La Iglesia
 Privados: Son todas las propiedades particulares de cada individuo
  Registrable: Dada su importancia económica y social, y por hallarse en el comercio, deben inscribirse en
registro públicos.
 No registrable: No adquieren inscripción en registro públicos.

COSAS -CLASIFICACIÓN

 Fungible: Se consume con el uso, que se gasta. (ejemplo el dinero)

 No fungibles: Aquello que no se consume con el uso, que no son sustituibles unas por otras en misma
calidad y cantidad. (ejemplo, las personas, una obra de arte, los terrenos, etc.)
 Consumibles: Su existencia culmina con el primer uso (ejemplo, la comida)
 No consumibles: Su existencia no termina con el primer uso, aunque la cosa pueda deteriorarse con el paso
del tiempo.
 Divisibles: Dividir sin ser destruida totalmente.
 Indivisibles: Aquello que cuando lo dividís pierde la esencia y económicamente también.
 Principales: Existen para sí misma y por sí misma.
 Accesorias: Depende de cosas o están adheridas a otras cosas. (ejemplo, ruedas de un auto)
 Dentro del Comercio: Cosas cuya enajenación no está expresamente prohibida.
 Fuera de Comercio: Cosas cuya enajenación está expresamente prohibida por la ley o pacto jurídico
autorizado.

DERECHO REAL ¿Qué es un derecho real? Es el vinculo jurídico consistente en el derecho que una persona (sujeto
activo del derecho) ejerce respecto de una cosa (objeto), haciéndolo de manera directa e indirecta.

Derecho real es ese vínculo jurídico de una persona entre una cosa.

DERECHO PERSONAL ¿Qué es el derecho personal? Es el vínculo jurídico creado entre personas

RELACIÓN DE PODER DEL SUJETO CON UNA COSA (CCyC)

POSESIÓN: Hay posesión cuando una persona, por sí a por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
COMPORTANDOSE como titular de un derecho real, lo sea o no. (Ejemplo, un ladrón)

TENENCIA: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
y se COMPORTA como REPRESENTANTE DEL POSEEDOR. (Ejemplo, alquiler)

DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

Principal de todos los derechos reales y por el cual se desprenden los derechos reales.

DOMINIO (Toda cosa tiene un dominio)

Dominio perfecto es el de derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites de la ley.

Dominio imperfecto está sometido a condiciones o plazos resolutorios (cuando se termine la posibilidad de mi
dominio) o este afectado por otro derecho real.

Características del DOMINIO

 Perpetuo: No tiene límite de tiempo, no se extingue, aunque el dueño muera, se hereda.

 Exclusivo: No puede tener más de un titular.
  Excluyente: El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa. Y encerrar sus
inmuebles (medianeras)
 Extensión: Comprenden los objetos que conforman un todo con ella o son sus accesorios.

¿Cómo ADQUIRIMOS ese domino?

ADQUISICIÓN

 Por tradición traslativa: Compra venta, herencia, entre de una cosa, hecha por el propietario actual al
adquirente de dicha cosa, poseyendo ambos (propietario y adquiriente) capacidad de enajenar y adquirir.
 Por apropiación: Aprehensión de cosas muebles no registrables, a diferencia de los muebles, los bienes
inmuebles nunca carecen de dueño, si éste no existe, el bien pasa a mano del Estado.
 Por transformación: Alguien de buena fe, con una cosa ajena hace una nueva, sin posibilidad de volver a su
estado original. Si el transformador es de mala fe, tiene derecho del pago del valor de la materia y daño.
 Por accesión: Existe cuando una cosa o inmueble acrece a otra por adherencia natural, sin medir
intervención humana.
 Por recepción de los frutos: Todo lo que produzca algo que es mío.
 Por prescripción adquisitiva: Es un medio legal para adquirir derechos reales y personales. O de liberarse de
una obligación por el mero transcurso del tiempo. (Terreno que vivo mas de 20 años, ejemplo)
 Por sucesión: Derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona fallecida, a una o más
personas supervivientes.

¿Cuál es el LÍMITE del domino?

Son aquellas normas administrativas como el Código de planeamiento y urbanístico y de edificación (entre otros).

¿Cuáles son las FORMAS DE EXTINCIÓN de un dominio?

 Por destrucción de la cosa

 Por consumo de la cosa
 Por colocación de la cosa fuera del comercio (no tiene más valor)
 Por abandono de la cosa
 Por enajenación
 Por transmisión judicial (la expropiación de una cosa, por sentencia judicial, alguien que hizo un título de
compra y venta viciado)
 Expropiación Solo el estado puede expropiar, tiene que tener un fin social o bien común para la sociedad. Se
tasa el valor del bien sin tener en cuenta circunstancias personales, valores afectivos ni lucro cesante.
El expropiado puede: Solicitar que se le expropie toda la propiedad si solo se le expropio una parte. Puede
proceder a la retrocesión si se le diera al bien un destino diferente al previsto o no se le diera destino por dos
años, devolviendo lo correspondiente.

CONDOMINIO: Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece a dos o tres o más individuos
disponen sobre un bien compartido. Cada condómino, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino de
la misma manera.

 Sin INDIVISIÓN FORSOZA: Todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La
acción es imprescriptible. Cuando la cosa puede ser divisible
 Con INDIVISIÓN FORZOSA: Que no se puede dividir. Cuando el condominio recae sobre muros, cercos y foso
(MEDIANERIA)

PROPIEDAD HORIZONTAL Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a un titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este título y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Vos va a tener el dominio sobre tu propiedad sobre las partes privativas, pero vas a tener que respetar
lo que dice el reglamento de copropiedad (normas que tiene toda propiedad para la convivencia, ley interna d
ellos edificios) sobre las partes comunes.
Para poder hacer cualquier cambio, voy a necesitar un acuerdo entre todos los copropietarios.

PREHORIZONTAALIDAD Es algo previo, el contrato anterior a la constitución de la propiedad. Son seguro

OBLIGATORIOS, el titular del dominio del inmueble debe construir un seguro a favor adquiriente.

CONJUNTOS INMOBIIRARIOS Son los conjuntos inmobiliarios a los clubs de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independiente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga comprendidos dispuestos en las normas
administrativas.
TIEMPO COMPARTIDO Situación de turnos, donde vos compras un tiempo de uso, periodos por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria para brindar prestaciones compartidas con su destino

CEMENTERIO PRIVADO Es un inmueble (terreno) de propiedad privada a que está inscripto en el Registro de la
propiedad para ser usado como cementerio para inhumar restos humanos.

No se puede usar para otro fin

No se puede poner como garantía

Posee un reglamento de copropiedad

SUPERFICIE

El derecho real de superficie temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la
facultad de uso, goce y disposición material y jurídica de los derechos de plantar forestar o construir, o ser lo
planteado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazos
de duración.
¿Cómo se extingue la SUPERFICIE?

El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de
una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de
cinco, para el derecho de plantar o forestar.

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

 USUFRUCTO: Es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia. (Que lo devuelvas en el mismo estado en que te lo di, que no sufra modificaciones)

¿Cuál es la DURACIÓN del USUFRUCTUARIO? El usufructuario puede trasmitir el derecho, pero en su propia vida
y no del que se les trasmite este derecho.

Plazo prefijado

Vida del usufructuario

50 años, si el usufructuario es persona jurídica

Características del usufructo

Va a realizar las mejoras que requiera la unidad funcional, que sea producto de un mantenimiento normal y
natural, pero cuando esa mejoras tengan que ver con temas estructurales por deterioro de la propiedad la
tiene que pagar el propietario.

¿Cuándo se extinguen?

 USO: Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena (Puede vivir en la casa, pero no puede
vendar las naranjas) Tiene que mantenerlo, todo lo que tenga que hacer igual que el usufructo pero no
puede usufructuarlo, no puede tener frutos de todo lo que yo estoy dando.
 HABITACIÓN: Concepto que se da para vivir en un sector de una casa. No puede alterar la sustancia, solo
vive en un sector
  SERVIDUMBRE: Dereche real entre dos inmuebles y que concede a un inmueble dominante determinada
utilidad al sirviente ajeno

Objeto: La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o un parte material del inmueble ajeno

Servidumbre REALES: Vincula dos inmuebles independientes de quien es propietario

Servidumbre PERSONALES: Se constituyen en utilidad de una persona física o jurídica

Tipos de SERVIDUMBRES

 De tránsito o paso
 De acueducto
 De recibir agua de los predios vecino
 De sacar agua

Las SERVIDUMBRES pueden ser: Las servidumbres se hacen por ESCRITURA PÚBLICA y se incribe en el registro de
la propiedad de los lotes

DERECHO REALES DE GARANTÍA

  HIPOTECA: Derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles, lo que graba la hipoteca es el
título de propiedad. Cuando se dice que está grabada con una hipoteca es que alguien me prestó dinero,
pongo mi casa como garantía. El titulo de propiedad queda grabada con esa deuda.
Si no pago la hipoteca, el banco se queda con tu casa. Ejecuta por remate judicial.

 PRENDA Es un derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentadas
Prenda CON RESGISTRO: Cosa muebles registrable con título de propiedad, quedan en manos del deudor y
se inscribe la prenda en el título. Se pacta un plazo mas intereses del monto prestado, cumpliendo se
desafecta el grabado del título de propiedad.
Prenda SIN REGISTRO: Cosa mueble que queda en manos del acreedor, se pacta un plazo mas intereses del
monto prestado. Se devuelve la cosa al tenedor original de la misma. El acreedor no puede usar la cosa
prendada sin consentimiento
 ANTICRESIS: Es el derecho real de garantía recae sobre coas registrable individualizadas, cuya posesión se
entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para
imputarlos a una deuda. El acreedor usa cosa dada y percibe sus frutos se imputan primero a gastos e
intereses se debe dar cuenta al deudor. (10 años para inmuebles – 5 años para muebles)

T9 – MEDIANERÍA
DOMINIO (Toda cosa tiene un dominio)

Dominio perfecto es el de derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurídicamente de una cosa, dentro de los límites de la ley.

Dominio imperfecto está sometido a condiciones o plazos resolutorios (cuando se termine la posibilidad de mi
dominio) o este afectado por otro derecho real.

Características del DOMINIO

 Perpetuo: No tiene límite de tiempo, no se extingue, aunque el dueño muera, se hereda.

 Exclusivo: No puede tener más de un titular.
 Excluyente: El dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa. Y encerrar sus
inmuebles (medianeras)
 Extensión: El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo. Comprenden los
objetos que conforman un todo con ella o son sus accesorios.

CONDOMINIO: Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece a dos o tres o más individuos
disponen sobre un bien compartido. Cada condómino, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino de
la misma manera.

 Sin INDIVISIÓN FORSOZA: Todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La
acción es imprescriptible. Cuando la cosa puede ser divisible
 Con INDIVISIÓN FORZOSA: Que no se puede dividir. Cuando el condominio recae sobre muros, cercos y foso
(MEDIANERIA) Ejemplo un auto, no se puede dividir.
CERRAMIENTO FORZOSO URBANO: Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población,
tiene el derecho y obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en un
inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

MURO DE CERREMIENTO FORZOSO: Debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la
intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Está medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.

MEDIANERÍA: Variante del derecho real de condominio de indivisión forzosa, afecta a las cosas accesorias de dos
heredades de distintos dueños (muros), siempre inherentes a la propiedad.

 MURO PRIVATIVO: Está construido en su totalidad en uno de los predios lindantes. NO ES PARTE DE LOS
DOS, SINO DE UNO. Puede ser contiguo al eje divisor de predio y puede ser o no portante. Es de propiedad
de aquel que lo construyo. Si el vecino quiere hacer uso de ese muro, siempre que este sea de 30 a 45 cm y
sea portante, debe adquirir los derechos de medianería correspondiente.
 MURO MEDIANERO: Puede ser un muro contiguo o encabellado (eje le pasa por el medio), de propiedad de
los fundos contiguos. Debe materializarse con un ancho entre 30 a 45cm en ladrillo común o piedra, para que
sea portante (tiene que recibir carga).

MURO, CERCO O FOSO

 LINDERO: Separativo o divisorio, al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante.
 ENCABALLADO: Al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.
 CONTIGUO: Al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindándote, de modo que el filo
coincide con el límite separativo.
 MEDIANERO: Al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.
 PRIVATIVO O EXCLUSIVO: Al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.
 CERRAMIENTO: Al lindero de cerramiento forzoso, sea encabellado o continuo.
 DE ELEVACIÓN: Al lindero que excede la altura del muro de cerramiento.
 ENTERRADO: Al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimientos a una construcción en la superficie.

DE ACUERDO A LA UBICACIÓN DEL MURO TENEMOS LOS USOS DEL MURO

PARA PODER EJERCER EL DERECHO DE MEDIANERÍA DEBEMOS TENER EL TÍTULO DE PROPIEDAD. EL DOMINIO
SOBRE EL PREDIO SI NO NOS PODRIAMOS EJERCER EL DERECHO DE MEDIANERÍA
PRESUNCIÓN DE LA EXISTENCIA DE LA MEDIANERÍA (Signos que dejan las construcciones que van dejando al
momento de demolerse)

PARTE DE ARRIBA MURO PRIVATIVO – PARTE DE ABAJO MEDIANERO (CERRAMIENTO FORZOSO HASTA LOS TRES
METROS)

DERECHO DE LOS CÓNDOMINIOS

OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS

¿Cómo se adquieren estos derechos de MEDIANERÍA?

FORMAS ALTERNATIVAS
  Compensación: Cuando vos vas a construir y el muero que hay no me sirve por estabilidad, viejo, etc. Lo
puedo tirar y reconstruir a su costa. Si voy hacer el muro, del lado lindero debe estar en condiciones en las
cual estaba antes de mi intervención.
 Determinación del dueño de inmueble colindante o antecesor común: Tengo dos lotes, son míos los dos, y
pongo a la venta un lote. No existe instrumento público ni privados sobre el de la medianería de acuerdo al
estado de la medianería, se recurre a la presunción
 Readquisición tras abdicación o abandono: Es la negativa a un derecho. Solo puede abdicar quien no este
haciendo uso del muro y/o sea solo cerramiento forzoso

FORMAS BÁSICAS:

 Construcción en conjunto entre los condóminos aportando partes iguales: Nos ponemos de acuerdo con mi
vecino y levanto el muro medianero y del momento que estamos pagando los dos ya es un muro medianero.
 Prescripción: Consiste en la adquisición de un derecho o liberarse de una obligación por el paso del tiempo.
Prescripción LIBERATORIA: 5 AÑOS (Mi vecino no me puede obligar a tener que pagarle los derechos de
medianería, porque me libera a partir de los cinco años del de la obligación del pago)
Prescripción ADQUISITVIA: 10 AÑOS (Cuando pasa los 10 años de uso recién ahí me da los derechos de uso
de esa medianera)
 Cesión de derechos GRATUITA: Es también llamado DONACIÓN. Le cedo los derechos de la medianería
 Cesión de derechos ONEROSA: Es la compra y venta de los derechos de medianería. Se realiza un CONVENIO
DE MEDIANERÍA. Para saber cuando me tiene que pagar, lo primero que hay que hacer es de tasar la
construcción de ese muro.

ETAPAS DE CONVENIO DE MEDIANERIA (ACUERDO ENTRE PRIVADOS)

MÉTODO DE TASACIÓN DE ACUERDO A SU ESTADO Y ANTIGÜEDAD QUE TIENE EL MURO

ROSS-HEIDECKE: Hizo toda una fórmula que nos va a permitir depreciar el valor actual del muro de acuerdo a su
estado y antigüedad.