CONTRATOS 473
primer-e hipoteca, pero lógicamente pueden estar interesados en hacer
valer' otras causas de oposición, como la nulidad absoluta:' supongamos
que se acordó la venta extrajudicial entre el deudor y el primer acree-
dor, pero que los hipotecarios posteriores tienen interés jurídico para
oponerse a dicha venta, y discutir la preferencia de sus créditos, deman-
dando la nulidad absoluta del primero. También pueden alegar que hu-
bo un acuerdo fraudulento entre el deudor y el acreedor en primer tér-
mino, pues la hipoteca había sido pagada; los acreedores posteriores van
a ser perjudicados de mala fe mediante la venta extrajudicial, por 10 cual
pueden demandar la extinción, por pago, del primer crédito. Pueden
también alegar novación de la primera hipoteca, caso en el que, al igual
que en los anteriores, los hipotecarios en segundo o tercer término pue-
den oponerse a la venta extrajudicial y discutir en juicio sumario la
prelación de sus créditos.
7.-Derecho de venta delEien hipotecado,-Hemos ya explicado
que es un elemento de la definición de la hipoteca el conceder al
acreedor hipotecario el derecho de venta para obtener el pago de su
crédito con el producto de dicha operación; por consiguiente, el de-
recho de venta es otro efecto de la hipoteca que puede presentarse como
consecuencia del ejercicio de la acción y del juicio hipotecario, o bien,
por virtud de un pacto en que Se convenga la venta extrajudicial de
'la cosa; caben pues, sólo dos formas de venta: 'la venta' judicial y la ex-
trajudicial. Es necesario distinguir cuidadosamente esos dos sistemas, res-
pecto de los cuales, si es cierto que en un principio no se plantea ningún
problema, pues la disyuntiva es ineludible, posteriormente pueden ocurrir
conflictos si no se hace la distinción. Distintas cuestiones surgen en las
dos clases de 'venta, judicial y extrajudicial, que por otra parte, solamen-
te con formas que pueden alterar el procedimiento a seguir para efectuar
la venta del bien hipotecado.
Primera forma.-Venta judicial.-Toda forma ordinaria, que no
requiere estipulación previa, es la venta judicial con el cumplimiento
de todos los requisitos exigidos por el Código Procesal.
Primer caso de venta judicial.-Desde que se notifica la demanda
el demandado debe designar peritos para el avalúo; nótese que el juicio
hipotecario esdiferente de otros procedimientos, en los que el avalúo se
efectúa en el proceso de ejecución de la sentencia: no así en el juicio hi-
potecario, en el que, desde el emplazamiento, Se nombran los peritos. Si
el demandado no designa los peritos existen dos formas de suplir esa falta:
1.-Tomar en cuenta el valor catastral, servirá de base al remate, en re-
474 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
beldia del demandado; 2.-El juez designa el perito, y se procede luego
conforme a las reglas generales del avalúo pericial. Art. 485 del Código
de Procedimientos Civiles: "Para el avalúo de la finca se observará lo
prevenido en el capítulo IV, sección IV del título sexto"; notificada la de-
manda, puede el actor exigir que se pida certificado a la Oficina de
Contribuciones o al Catastro del valor del bien hipotecado, valor que
servirá de base para el remate. Si en la Oficina de Contribuciones o en
el Catastro no hubiere la constancia respectiva, el juez hará el nombra
miento que correspondía hacer al demandado". En la venta judicial y en
este primer caso que estamos estudiando, podemos formular esta regla
general: serán preferidos los postores en la adquisición de la cosa, y
sólo a falta de postores, podrá el acreedor pedir que se le adjudique
el remate; esta regla se encuentra tanto en el Código Civil como en el
Procesal; Art. 2916, primer párrafo, del Código Civil: "El acreedor
hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial, o por
adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo
con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles"; Art 582
del Código de Procedimientos Civiles: "No habiendo postor, quedará
al arbitrio del ejecutante pedir, en el momento de la diligencia, que Se le
adjudiquen los bienes por el precio del avalúo que sirvió de base para el
remate, o que se saquen de nuevo a pública subasta con rebaja del veinte
por ciento de la tasación. Esra segunda subasta se anunciará y celebrará
en igual forma que la anterior".
"Venta al acreedor, como postor en juicio. Decía el artículo 1974 del Código
Civil de 1870: "El acreedor no puede adquirir el predio hipotecario sino por con-
venia con el deudor, por remate en pública subasta O por adjudicación en los
casos en que no se presente otro postor y con las condiciones '1 solemnidades
que establezca el Código de Procedimientos. Este artículo fue reproducido por
e118~1 del Código Civil de 1884 pero suprimiendo la> palabras subrayadas. Sobre
esta supresión se lee en los datos de Macedo, pág. 91: "Véase el Art. 2927 del
nuevo Código. conforme al cual no está prohibido rematar al ejecutante, .aún
cuando por la reforma hecha en este artículo parece que no puede el acreedor
adquirir en remate la finca hipotecada." (Borja Soriano, revista citada, t. IV.
pág. 110).
Segundo caso de venta judicial.-Se ha fijado el precio en que la
cosa hipotecada deberá ser rematada, pero sin renunciar al juicio ni a
la subasta pública; así pues, la única modalidad de este caso consiste en
que el rer¡¡ate se debe llevar a cabo conforme al precio convenido.
Se discute si el precio puede ser fijado indistintamente en la es.-
critura de hipoteca, can posterioridad a ella, o bien, en el momento
de exigir el pago; según el segundo párrafo del Art. 2916: "Puede
CONTRATOS 475
también convenir (el acreedor) con el deudoi en que se le adjudique
en el precio que se fije al exigirse /" deuda, pero no al constituirse la
hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos' de tercero".
En e! caso del segundo párrafo de! Art, 2916, la prohibición le-
gal de que el precio se fije en el momento de ser otorgada la escritu-
ra. o antes de! pago, obedece a lo siguiente: de otro modo, podría e!
deudor convenir un precio de adjudicación en el que se le perjudicara;
podría el acreedor obtener la cosa lesionando los derechos del deudor;
por idéntica razón se prohibe el pacto comisorio, mediante el cual las
partes convenían en que el acreedor no pagado se haría propietario de
la cosa; este pacto era logrado por e! acreedor cuando el deudor, ne-
cesitado con urgencia de recursos, aceptaba perder la COsa a sabiendas
de que su valor era superior al crédito garantizado; el peligroso pacto
comisario, después de haber sido considerado lícito durante el derecho
romano primitivo, fue prohibido y posteriormente todas las legislaciones
lo consideran ilícito y nulo.
Tercer caso de venta judicial.-Es el relativo a la venta de un bien
hipotecado, en el que se renuncia al juicio pero no a la pública almo-
neda; aunque ni uno ni otro Código lo reglamentan, cabe en él prin-
cipio de la autonomía de la voluntad. En materia-de prenda, si e! acree-
dor prendario no es pagado, puede rematar la prenda sin necesidad de
juicio, pero siempre cumpliendo todas las formalidades legales de la su-
basta: el acreedor puede obtener que el juez ordene e! remate de la [Link]-
da; para la hipoteca, es lícito convenir que sin necesidad de juicio, podrá
procederse a la venta, llenando todas las formalidades de la almoneda;
si el crédito se ha extinguido por cualquier causa, no se perjudican los de-
rechos del deudor ni de terceros, pues quedan a salvo, ya que tanto e! deu-
dor como los terceros pueden iniciar un incidente con e! objeto de que
se declare la extinción de la hipoteca y la cancelación del gravamen;
aplicamos por analogía e! Art. 488 de! Código de Procedimientos Civiles.
"...EI deudor puede oponerse a la adjudicación alegando las excepciones
que tuviere, y esta oposición se substanciará incidentalmente. También
pueden oponerse a la venta, los acreedores hipotecarios posteriores, alegan-
do prescripción de la acción hipotecaria". El segundo párrafo de! Art, 2916
del Código Civil ya citado, es aplicable también al caso en que se conviene
el remate sin juicio, pero con todas las formalidades de la pública subasta.
Cuarto caso de venta judicia/.-Nos referimos a la adjudicación
que convienen deudor y acreedor en favor de éste, cumpliendo las for-
malidades de la pública subasta; el artículo 488 del Código de Proce-
dimientos Civiles sólo distingue adjudicación extrajudicial: "En e! caso
de la adjudicación prevista en e! segundo párrafo del artículo 2916 del
476 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
Código Civil, se deberá solicitar avalúo de! bien para fijar e! precio que.
corresponda a la cosa en e! momento de exigirse el pago, debiéndose
aplicar en lo conducente 10 señalado en el artículo 486 de. este ordena-o
miento..."; pero puede haber adjudicaciónsin juicio, pero con subasta:
ésta sólo se efectúa para que los terceros y el deudor puedan oponerse
cuando el crédito se haya extinguido, o sea, para que aquéllos gocen de
una debida garantía, y puedan ser notificados haciéndose las publicacio-
nes respectivas.
.Antes de terminar el estudio de los diversos casos de venta ju-
dicial, conviene aclarar lo siguiente: al decir venta judicial no Se im-
plica necesariamente e! juicio, pues dicha expresión supon~ venta de-
cretada por e! juez conforme a los trámites exigidos, y puede ocurrir,
bien como consecuencia de! juicio hipotecario en los casos. en que no
hay convenio; o bien, sin necesidad de. juicio. hipotecario en los casos
en que se renuncia a éste, pero no a la subasta judicial.
Segunda forma.-La venta extrajudicial.-Presenta un solo caso.
Por convenio, se renuncia al juicio y a. la subasta ante e! juez y se
acuerda la forma privada en que deberá ser vendida la cosa, por ejern-
plo, par medio de un corredor; a falta de convenio sobre este último
punto, la venta se hará mediante corredores; para ella, es requisito in-
dispensable '1ue se fije el precio, e! cual debe determinarse, no en la
escritura de hipoteca, sino en e! momento de ser exigido el pago. En
caso de '1ue se exija el pago y nada se haya acordado sobre la venta
extrajudicial, puede en ese mismo momento llevarse a cabo e! convenio
necesario para la misma.
Existe desacuerdo entre e! segundo párrafo de! Art. 2916 del Código
Civil, y e! artículo 488 del Procesal; dice el primer precepto citado:
"Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el
precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca.
Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero"; es decir,
supone que es objeto de! convenio fijar el precio para la adjudicación;
pero no obstante eso, el segundo artículo citado dice: "En el caso de la
adjudicación prevista en el segundo párrafo del artículo 2916 del Código
Civil, se deberá solicitar avalúo del bien para fijar el precio que corres-
ponda a la cosa en e! momento de exigirse el pago, debiéndose aplicar
en 10 conducente lo señalado en el artículo 486 de este ordenamiento.
La venta se hará de la manera que se hubiere convenido; y a falta de con-
venio, por medio de corredores. El deudor puede oponerse a la adjudi-
cación alegando las excepciones que tuviere y esta oposición-se tramitará
incidentalmente. También pueden oponerse a la venta los acreedores
hipotecarios posteriores alegando prescripción de la acción hipotecaria".
CONTRATOS' 477
Como puede notarse fácilmente,.se origina una contradicción con el Art.
2916: no obstante el convenio para fijar e! precio de que habla este Art.,
el 488 ordena e! avalúo, lo cual viene a ser redundante, y además
contradictorio con e! principio de la autonomía de la voluntad, siguiendo
al cual, las partes han estipulado ya e! precio: no hay lugar para el avalúo
pericial, los peritos no tienen para qué intervenir. Esta es la primera
interpretación que puede darse a la discordancia entre e! segundo párrafo
de! Art. 2916, Y e! Art. 488.
Según una segunda interpretación, el avalúo de que habla e! Art.
488 es la misma estimación que las partes hacen de la cosa al conve-
nir la venta extrajudicial; no se trata, pues, de una contradicción, entre
los dos preceptos, sino de una aparente discordancia debida a la im-
propiedad de los términos empleados por e! Art. 488, que no debiera
decir "avalúo", pues esta expresión nos recuerda siempre e! avalúo ju-
dicial; bastaría, por consiguiente, que el Art. 488 dijera que en e! caso
del Art. 2916, no habrá lugar a juicio ni a la almoneda, y que la cosa
se venderá en el precio convenido.
Si e! crédito se ha extinguido, como no ha lugar al juicio hipo-
tecario, procede que e! deudor o los terceros que tengan derecho real O
gravamen constituido sobre e! mismo bien hipotecado, se opongan a la
venta extrajudicial; de lo contrario, podría venderse' un bien hipotecado
no obstante que e! crédito se había ya extinguido po.! cualquiera de
las causas previstas en e! Código: esto acarrearía graves perjuicios a los
derechos de! deudor y de terceros; en el Art. 488 se permite la oposi-
ción de los hipotecados posteriores en caso de prescripción; en reali-
dad, no sólo entonces p).1ede haber oposición, sino también siempre que
concurra alguna Causa de extinción de las señaladas por e! Código,
tanto para la obligación principal, como para la hipoteca misma, no
obstante que subsista la primera.
Debe entenderse que tercero interesado para oponerse a la venta
es sólo el que tenga un derecho real o gravamen establecido sobre e!
bien hipotecado; ya hemos explicado que tercero interesado no es cual-
quier tercero en general, para los efectos de! registro; falta el requisito
de! interés cuando e! tercero no tiene un derecho real o gravamen sobre
la cosa: por consiguiente, un tercero de esta clase no puede, según lo
ordenado por el Art. lo. del Código de Procedimientos Civiles, ejer-
citar una acción para oponerse a la venta extrajudicial. De ese modo,
no pueden oponerse los acreedores quirografarios o comunes que no
hayan embargado el bien: ni se les causa perjuicio, pues carecen de in-
terés; todos ellos protegidos por la acción pauliana cuando e! deudor
478 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
origina su insolvencia por un acto a título oneroso de mala fe, o a título
gratuito, aunque haya habido buena fe.
CAPITULO VIII
TRANSMISiÓN y EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
1.-TransmÍJi6n.-Para la transmisión de la hipoteca, se aplican
las reglas de la cesión de todo crédito, es decir, deben observarse en el
contrato de cesión las formas exigidas para la constitución de la hipote-
ca, o sea, debe notificarse al deudor, e inscribirse el contrato de cesión
para los efectos relacionados con terceros; la regla general de la cesión de
créditos dice que para ella son necesarias las mismas formalidades que
para la constitución: por tanto, conforme al Código Civil, cuando el
crédito hipotecario no exceda de quinientos pesos, la cesión requiere
sólo documento privado, que deberá ser inscrito, pues una de las for-
malidades de la constitución es el registro, para los terceros; cuando
excede de quinientos pesos, la cesión requiere documento público y re-
gistro. La notificación al deudor es un requisito que necesariamente debe
cumplirse en toda cesión de créditos; en tanto no se notifique, la cesión
no queda perfeccionada en relación COn el deudor. Por lo que se refiere
a las relaciones con terceros, puede ocurrir un conflicto si no se efectúa
-el registro.
La trensmision puede efectuarse por subrogocián legal: ésta ocurre
cuando un acreedor paga a otro acreedor hipotecario preferente; por
ministerio de la ley, el primero adquiere el crédito hipotecario con to-
dos sus accesorios legales. Frecuentemente, un acreedor hipotecario co-
locado en segundo o tercer lugar desea adquirir el crédito colocado en
primer término. Puede hacerlo mediante un contrato de cesión, pero si
el primer acreedor no quiere cederlo, puede todavía lograr su objeto por
la simple subrogación legal, pagando y substituyéndose al primer acreedor,
el pago del crédito hipotecario sólo puede efectuarse cuando sea exigible,
de modo que el segundo acreedor no podría subrogarse si el pago aún no
fuera exigible: en este caso, sólo puede adquirir el crédito mediante
un contrato de cesión. Una vez que el pago se hace exigible, puede sub-
rogarse todo aquél que tenga interés jurídicq en el cumplimiento de
la obligación.
El Art. 2058 comprende cuatro casos de subrogación que se operan
por ministerio de la ley:
CONTRATOS 479
l.-Cuando un acreedor paga a otro preferente; es el caso que tiene
más aplicación práctica y que no presenta dificultad ninguna. Ya indi-
carnos que se presenta cuando un acreedor hipotecario colocado en
segundo o tercer lugar paga al de primer término y se subroga en sus
derechos; o cuando un acreedor quirografario que ha embargado el bien
hipotecado paga al acreedor hipotecario.
I1.-Cuando el que paga tiene interés jurídico en el cumplimiento
de la obligación; además de la situación anterior, en que hay varios acree-
dores, pueden presentarse ejemplos de esta segunda situación, cuando
,.el del legatario que recibe en legado una cosa hipotecada, paga para
evitar el remate, subrogándose así en los derechos del acreedor hipote-
cario contra la herencia.
La subrogación en los casos de legado, es reglamentada por el Art.
1443: "Si la cosa legada está dada en prenda o hipotecada, o lo fuere
después de otorgado el testamento, el desempeño o la redención serán
a cargo de la herencia, a nc ser que el testador haya dispuesto expresa-
mente otra cosa. Si por no pagar el obligado, conforme al párrafo an-
terior, lo hiciere el legatario, qued"rá éste subrogado en el lug"" y de-
recbos del acreedor p"r" reclamar contra aquél, Cualquiera otra carga,
perpetua o temporal, a que se halle afecta la cosa legada, pasa con ésta
al legatario; pero en ambos casos las rentas y los réditos devengados
hasta la muerte del restador son carga de la herencia". En los casos de
legado, al pagar el legatario una>hipoteca a cargo de la herencia, se
subroga en el derecho personal contra la herencia para exigir el cum-
plimiento de la obligación principal, y en el derecho real de hipoteca.
para discutir la preferencia can otros titulares de gravámenes.
I1L--Cuando un heredero paga con sus bienes propios alguna deuda
de la herencia. Si paga un crédito hipotecario, se subroga en éste, ¡-
si en definitiva se le adjudica. el bien en la división que se haga de la
herencia, se dará el caso de la hipoteca de propietario ,i la cosa reporta
algún gravamen, a efecto de que el heredero, como dueño y acreedor
hipotecario a la vez, oponga su preferencia al titular de ese gravamen.
IV.-Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor
que tiene sobre él un crédito hipotecario anterior a la adquisición. Ocu-
rre que el que adquiere un inmueble y paga la hipoteca anterior a la
adquisición, se convierte en propietario de la cosa y titular hipotecario
de la misma; tiene interés jurídico en ello, cuando hay hipotecas pos-
teriores o embargos sobre la cosa; ejemplo: un bien que reporta varias
hipotecas es adquirido en compraventa, el comprador paga la primera hipo-
teca, se subroga en los derechos del acreedor hipotecario colocado
en primer lugar, y así puede discutir la preferencia a los hipotecarios
480 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
posteriores; pues si la primera hipoteca se extinguiera por pago, auto-
máticamente la segunda quedaría en primer término, y ya no habría
interés jurídico para el adquirente en pagar esta hipoteca,
2.-Duración de la hipoteca.-Se formula la siguiente regla gene-
ral: la hipoteca dura lo que la obligación que garantiza, a no ser que
haya pacto expreso que extablezca una duración menor que aquella; no
puede haber un pacto expreso que señale para la hipoteca una duración
mayor que la de la obligación garantizada, pues como contrato accesorio
que es el de garantía, no sobrevive al principal, aunque sí pueda durar
menos, por pacto expreso.
Art. 2927: "La hipoteca generalmente durará por todo el tiempo
que subsista la obligación que garantice, y cuando ésta no tuviere tér-
mino para su vencimiento, la hipoteca no podrá durar más de diez años;
los contratantes pueden señalar a la hipoteca una duración menor que
la de la obligación principal",
El Código Civil vigente, al señalar un término máximo para la
prescripción ci~ la acción hipotecaria, sigue a los 'códigos anteriores y
a la Ley Hipotecaria española; la diferencia estriba en la magnitud de
ese término; mientras el Código vigente da diez años para la prescrip-
ción de la acción hipotecaria, los códigos anteriores y la Ley española
daban veinte; este último término fue tomado de la Ley 67 de Toro.
El término de prescripción de la acción hipotecaria está íntimamente li-
gado con el problema de la duración, ya que una de las formas de extin-
ción de la hipoteca es precisamente su prescripción; al determinarse que
la acción hipotecaria prescribe en diez o en veinte años, Se establece un
término de duración de la hipoteca independiente del de la obligación
principal, y se crea un problema que sólo tuvo razón de ser en la Ley
67 de Toro, en donde la obligación principal tenía la misma duración
de veinte años que la hipoteca. de modo que aquélla no podía tener un
término menor que ésta. Siendo una obligación accesoria. se mandaba
que debía durar jo mismo que la principal, y como el plazo de prescrip-
ción de ésta era de veinte años, debía ser el mismo para la hipoteca.
Los códigos modernos, al señalar plazos de prescripción distintos
para la obligación principal, lógicamente no deben determinar un má-
ximo para la prescripción de la acción hipotecaria: no puede darse el
caso de que prescrita la obligación principal, sobreviva la hipotecaria.
Pero al señalar un .térrnino máximo. de prescripción, se puede pensar
que puede prescribir la obligación principal y continuar vigente la obli-
gación hipotecaria: ejemplo, en las obligaciones cuya acción prescribe
en un término menor de diez años (para las obligaciones principales,
e o N T R A T·O S 481
la ley señala términos menores de diez años y un término máximo de
diez años para los casos no reglamentados), se daría el problema de la
acción hipotecaria aún no prescrita, habiendo ya prescrito la obligación
principal, lo que jurídicamente es inadmisible, v. gr.: para garantizar
la obligación nacida de un contrato de prestación de servicios profesio-
nales, es decir, para garantizar el pago de los honorarios de un arquitecto
o de un médico, se constituye hipoteca; si e! acreedor no exige el pago
en dos años, ha prescrito su acción de honorarios, y debe extinguirse
también su acción hipotecaria: de ningún modo podríamos decir que
ésta última está todavía vigente debido a que tiene un término máximo
de prescripción de diez años.
La regla general es pues, en el sentido de que la· acción hipotecaria
prescribe en el mismo término que la acción principal. En la Ley 67 de
Toro, el hecho de que la acción principal prescribiera en veinte años,
originaba el problema de un término independiente para la acción hi-
potecaria; pero en nuestro derecho no podemos aceptar que la acción
. hipotecaria tenga un término de prescripción independiente de la obli-
gación principal; lo mismo se dice acerca de la vigencia de la hipoteca:
durará lo mismo que la obligación principal. En contra del sistema de
la Ley de Toro (o sea, de! término independiente de prescripción), te-
nernos los arts. 2927: "La hipoteca generalmente durará por todo e!
tiempo que subsista la obligación que garantice...", y el 2941, frac. II:
"Podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca:
II.-Cuando se extinga la obligación a que sirvió de garantía".
En los casos en que el término de prescripción de la obligación
principal sea menor de diez años y haya hipoteca, si se interrumpe aquél
(ya pesar de que sólo se demande la obligación principal), se ínterrum-
pirá también sólo entre las partes, e! término de prescripción de la acción
hipotecaria: entonces ésta tendrá un término de vigencia igual al de la
principal, en el que ha habido una interrupción debido a una demanda
y por tanto, será mayor de diez años. Tenemos aquí una objeción más
al sistema que sostiene la tesis de la independencia del término de pres-
cripción, el cual exclusivamente se aplica cuando existan otros acreedo-
res hipotecarios O en e! caso de que sea un tercero el dueño de la cosa
hipotecada, pues frente a todos ellos no surtirá efecto la interrupción
del término de prescripción de la obligación principal, que sólo será
oponible al deudor.
En las obligaciones que prescriben antes de diez años, la hipoteca
se extingue por el simple transcurso de! plazo señalado en la ley, excepto
cuando los créditos fueren litigiosos, pues como pueden los litigios durar
algunos años, podría sostenerse, contra nuestra tesis, que la hipoteca
482 COMPENDIO DE DERECHO CIVIL
prescribe entre tanto se falla el litigio; por ejemplo, en las obligaciones
que prescriben en diez años, si sólo se ejercita la acción principal, puede
alegarse, habiendo durado el litigio más tiempo, que una vez obtenida
la sentencia, la garantía se ha extinguido por prescripción. Pero no su-
cede así: la prescripción de la obligación accesoria debe ser igual a la
de la principal: mientras ésta se halle interrumpida por el litigio, la
primera también lo estará.
El término de prescripción de la hipoteca tiene interés en relación
Can la duración de la garantía y con su preferencia: la garantía conser-
va su preferencia durante todo el término de prescripción de la acción
hipotecaria. El término de duración de la hipoteca es el necesario pa-
ra exigir la obligación principal, al que se agrega el término de pres-
cripción durante el cual la hipoteca conserva su preferencia; podría in-
terpretarse el Art. 2927 en el sentido de que la hipoteca pierde su pre-
ferencia al concluir el primer plazo; esta interpretación antijurídica da-
ría como resultado la extinción de la hipoteca en el momento de ser
exigida; pero no es eso lo que el precepto quiere decir: el término "du-
rará" comprende no sólo el plazo señalado para hacer exigible una
obligación, sino también el plazo de prescripción de la misma; si se
estipula un plazo de diez años para la exigibilidad de la obligación prin-
cipal, la hipoteca durará no sólo durante esos diez años, sino también
durante todo el término de prescripción de la obligación principal; ejem-
plo: una obligación en la que se conceden diez años pata su pago, y
que según la ley prescribe en cinco años, motivará que la hipoteca dure
quince años, diez años para la exigibilidad del crédito y cinco para la
prescripción de la obligación principal.
El Art. 2929 dice: "Si antes de que expire el plazo se prorrogare
por primera vez, durante la prórroga y el término señalado para la pres-
cripción, la hipoteca conservará la prelación que le corresponda desde
su origen"; este artículo, perfectamente claro, está redactado para el
caso de prórroga, pero sin embargo, tiene aplicación aunque no exista
ésta; la hipoteca conservará su prelación durante el plazo de exigibili-
dad de la obligación principal y también durante el término de prescrip-
ción de la misma.
3.-Prórroga de la hipoteca.-La hipoteca puede prorrogarse. y la
prórroga puede ser expresa o tácita; hay prórroga tácita cuando se pro-
rroga por. primera vez el plazo deIa obligación principal: se entiende
que al hacerse esto, ha quedado también prorrogada la hipoteca, pues
de lo contrario, el acreedor renunciaría, por la prórroga, a un derecho
ya adquirido. Para que pueda prorrogarse la hipoteca en forma tácita,
