HILDA GONZÁLEZ NEIRA

Magistrada Ponente

SC4667-2021
Radicación n.° 11001-31-03-023-2015-00635-01
(Aprobado en sesión de catorce de octubre de dos mil veintiuno)

Bogotá, D.C., cuatro (4) de noviembre de dos mil

veintiuno (2021)

La Corte decide el recurso extraordinario de casación

interpuesto por las partes en el proceso frente a la sentencia
proferida el 27 de noviembre de 2018 por la Sala Civil del
Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, dentro del
proceso ordinario que Blanca Oliva Casas promovió contra
José Ernesto Ospina Roa.

I. ANTECEDENTES

1. La promotora del juicio deprecó que se decretara la

resolución, por incumplimiento, del contrato de compraventa
celebrado por las partes y, en consecuencia, se condenara al
demandado a restituir los bienes objeto del negocio jurídico,
sanear los gravámenes que los afectan y pagar los frutos
civiles en la forma señalada en el escrito introductorio.
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En subsidio, reclamó declarar que, con la celebración

del convenio, sufrió lesión enorme y, en forma consecuente,
se dispusiera la rescisión, ordenándole al comprador
completar el valor hasta ajustar el precio real o, en caso de
optar por rescindir el acuerdo de voluntades, restituir los
inmuebles y sanear sus gravámenes.

2. En respaldo de sus pretensiones, relataron los

hechos que a continuación se compendian:

2.1. Blanca Oliva Casas, en calidad de promitente

vendedora, pactó el 16 de octubre de 2013, con José Ernesto
Ospina Roa y Claudia Marcela Quiroz Galvis, promesa de
compraventa respecto del apartamento 601 y los garajes 5 y
6 del Edificio Santos Propiedad Horizontal, localizado en la
Calle 94A No. 16-51 de la ciudad de Bogotá.

2.2. Como precio de los bienes raíces acordaron la

cantidad de $760.000.000, de la cual se desembolsarían
primero $560.000.000 y posteriormente el saldo de
$200.000.000. No obstante, el importe total se reajustó a
$1.015’762.000, atendiendo el avalúo catastral.

2.3. Mediante escritura pública No. 1376 de 25 de abril

de 2014, protocolizada ante la Notaría Treinta y Siete del
Círculo Notarial de Bogotá, las partes celebraron el contrato
prometido, estipulando en la cláusula cuarta el monto
incrementado.

2
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2.4. Al suscribir el anterior instrumento y en razón del

ajuste del precio, el comprador pagó $12.720.000 y
$10.157.620 por concepto de retención en la fuente; no
obstante, no cubrió la totalidad del saldo, pues solo canceló
la suma de $782.877.620, adeudando $232.884.380.

2.5. Si se considerara que el valor de la venta era

$760.000.000, este sería lesivo para la demandante, porque
el avalúo catastral asciende a $1.015’762.000 y el comercial
a $1.521’107.515.

3. Admitida la demanda y dispuesto el traslado, el

convocado se opuso a las pretensiones y formuló las
excepciones de mérito que tituló: “nadie puede ir válidamente
contra sus propios actos”, “simulación relativa que vendedora y
comprador directa, expresa y reflexivamente acordaron”, «inexistencia

de la causa invocada – falta de legitimación en la causa” e “inexistencia

de lesión enorme”.

4. El demandado presentó, además, libelo de mutua

petición en el que reclamó declarar “parcialmente simulado”
el contrato de compraventa consignado en la escritura
pública No. 1376 de 25 de abril de 2014 y en forma
consecuente, se declarara que debía prevalecer el convenio
real respecto del precio pactado y por tanto, tener en cuenta
como tal la suma de $760.000.000.

Como fundamento de sus peticiones, adujo que:

3
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4.1. En septiembre de 2013, la reclamante Blanca Oliva

Casas consignó en el portal web [Link],
una oferta de venta sobre el inmueble objeto del litigio,
indicando, entre otras cosas, que el precio era la cantidad de
$780.000.000 y el área de 242 mts2.

4.2. El actor en la reconvención y su cónyuge Claudia

Marcela Quirós Galvis, adelantaron la etapa precontractual
con el intermediario Spazio Inmobiliario Ltda., definiendo los
elementos esenciales de la negociación, para lo cual el agente
solicitó se le presentara una propuesta formal de compra.

4.3. A ello se procedió el 3 de octubre de 2013 por

Quirós Galvis, mediante comunicación confirmatoria de los
términos del acuerdo y el plan de pagos previamente
concertado con la propietaria Blanca Oliva Casas, el cual
consistía en pagar un monto total de $760.000.000 en dos
contados: $560.000.000 a través de cheque de gerencia a
entregar contra la firma de la promesa de compraventa y
$200.000.000 en cheque de gerencia a la firma del
instrumento de venta.

4.4. Como el pago se realizaría con un crédito otorgado

por Bancolombia, Claudia Quirós le comunicó a Spazio
Inmobiliario la necesidad de contar con las escrituras
actuales del bien, incluida la corrección del metraje, con
miras al estudio de títulos, el avalúo y la constitución del
gravamen hipotecario, y solicitó realizar la entrega el 30 de
noviembre de 2013 con motivo de las adecuaciones que se
realizarían.

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4.5. La inmobiliaria remitió la anterior propuesta y

petición al correo electrónico de Blanca Oliva Casas al día
siguiente, quien la aceptó en los términos indicados por ellos
y en cuanto a la corrección del metraje, manifestó que
realizaría el trámite personalmente ante la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos, modificación que, desde
el 9 de octubre siguiente, quedó perfeccionada, según correo
electrónico remitido por Spazio Inmobiliario Ltda. a Marcela
Quirós.

4.6. El 16 de octubre, las partes suscribieron la

promesa de venta, convenio donde se consignó la suma de
$760.000.000 ofrecida por los promitentes compradores y
aceptada por la promitente vendedora y se concertó la
entrega para el 30 de noviembre de la misma anualidad.

4.7. Para realizar las adecuaciones, José Ernesto

Ospina contrató a Tomás García G. Arquitectura y
Construcción, acordando un presupuesto de obra por
$190.000.000 y un término de ejecución de tres meses,
entregándose las reformas a principios de marzo de 2014.

4.8. Por solicitud de Bancolombia, el promitente

comprador solicitó a la firma Bancol Inmobiliaria, avaluadora
indicada por la primera entidad, estimar el valor del
apartamento y los dos garajes objeto del negocio jurídico,
tarea que arrojó el resultado de $923.860.000.

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4.9. Vendida la deuda a BBVA, éste exigió un nuevo

avalúo, el cual se realizó el 21 de julio de 2015 por Tinsa S.A.,
que determinó la cantidad de $1.269’968.000.

4.10. Debido a las inconsistencias halladas por el

abogado de Bancolombia en el estudio de títulos, los
compradores le solicitaron a la vendedora corregirlas, quien
se comprometió a hacerlo incluyendo el área real del
apartamento (242 mts2) en todos los documentos.

4.11. Oliva Casas deprecó a la Unidad Especial de

Catastro Distrital la enmienda del citado dato, pues en dicha
entidad se referenciaba que el apartamento tenía un aérea de
129 mts2. La corrección acarreó el incremento del avalúo
catastral que las partes no advirtieron hasta el día de la
suscripción de la escritura pública.

4.12. Al advertir la Notaría 37 del Círculo de Bogotá la

variación del avalúo catastral por razón de la actualización
del área del inmueble, el cual pasó de $554.517.000 a
$978.298.000, les propuso a los contratantes simular un
precio mayor al real ($760.000.000), sugerencia aceptada por
estos en razón a que no alteraba lo acordado en el convenio
preparatorio. En consecuencia, en el instrumento otorgado
se consignó el precio simulado de $1.015’762.000, resultante
de sumar los segundos avalúos catastrales del apartamento
($978.000.000), el garaje No. 5 ($18.732.000) y el garaje No.
6 ($18.732.000).

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5. La demandada en reconvención se opuso a las

pretensiones perseguidas con el libelo y planteó la excepción
de mérito de “inexistencia de la simulación del precio de la
compraventa”.

6. El juez a quo dirimió la instancia declarando la

prosperidad de las defensas radicadas en la “simulación relativa
que vendedora y comprador directa, expresa y reflexivamente
acordaron”, «inexistencia de la causa invocada” e “inexistencia de lesión

enorme” y, en consecuencia, negó el petitum principal y

subsidiario de la demanda. Respecto del libelo de mutua

petición, declaró frustránea la excepción de “inexistencia de
la simulación en el precio de la compraventa” y por ende,
simulado relativamente el contrato, debiendo prevalecer el
importe realmente pactado ($760.000.000) sobre el que
declararon los concertantes.

7. La demandante primigenia y convocada en la

reconvención apeló la decisión, la cual modificó el superior
funcional para declarar probadas las defensas de “inexistencia
de la causa invocada” e “inexistencia de la lesión enorme”
propuestas por José Ernesto Ospina, así como la de
“inexistencia de la simulación del precio de la compraventa” que
formuló Blanca Oliva Casas, negando la pretensión de
simulación relativa impetrada en el escrito de mutua petición.

II. LA SENTENCIA IMPUGNADA

Al proveer sobre los cuestionamientos concretos

formulados por el recurrente en la alzada, decidió abordar,

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en primer lugar, la problemática alrededor de la simulación

relativa del contrato, pues elucidado ese tópico, podría
establecerse si existió incumplimiento o no en el pago del
precio que diera lugar a la resolución del convenio o abrir
paso a constatar si se incurrió en la lesión enorme alegada.
Consideró que obraban elementos de juicio serios y
coincidentes que permitían colegir que la compraventa se
celebró por un precio de $760.000.000.

Referente a esos instrumentos demostrativos, en primer

lugar, aludió al negocio de promesa que contenía dicho valor
y del cual indicó que al ser “ad substantiam actus” no era
“susceptible de modificaciones de manera consensual, en
virtud de lo dispuesto en el artículo 1611 del CC”1, precisando
después que el negocio prometido debe sujetarse, en
principio, al cumplimiento de las obligaciones estipuladas en
el acuerdo preparatorio y si bien éstas pueden ser objeto de
variación, le incumbe demostrarla a la parte que la alega, lo
que, en el caso, debía hacer la demandante “no solamente con
la escritura pública (…) como quiera que precisamente se
cuestiona la realidad del precio del inmueble”, sino con otros
medios de convicción, máxime si lo que afirmó es que en el
momento de suscribir la venta, se pactó cambiar dicho valor
por el del avalúo catastral corregido, hecho que no fue
demostrado con suficiencia.

Añadió que la certificación expedida por el Notario

Treinta y Siete del Círculo Notarial de Bogotá no acreditaba

1 Folio 22, cno. Tribunal.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

el incremento en el importe del negocio, porque las partes y

sus cónyuges, fueron coincidentes en sus declaraciones al
atestar que ningún funcionario de la Notaría presenció la
discusión que se suscitó entre los concertantes en relación
con el importe de la transacción, por lo que no puede
constarles si hubo un nuevo acuerdo respecto de las
condiciones consignadas en la promesa de compraventa,
particularmente relativo al punto materia de debate, y
aunque se manifiesta que los empleados no realizan
sugerencias tendientes a mutar los términos contractuales o
a simular alguna convención, lo cierto es que “por razones
fiscales no es posible suscribir escrituras en las cuales se
consigne un precio inferior al avalúo catastral”2 y los testigos
Claudia Marcela Quiroz y Edwin Jesús Figueroa Varela al
unísoo depusieron que el precio contenido en la escritura
pública “se produjo únicamente ante el cambio del precio de
avalúo y porque si no se elevaba en esas condiciones, no era
posible llevar a cabo el negocio”.3

Sobre las cantidades de $12.500.000 y $10.157.620

pagadas por el comprador en adición a la suma de
$760.000.000, estimó que no correspondían a intereses por
un pacto de mutuo, pues no preexistía ninguna obligación
entre las partes del juicio; no obstante, del testimonio
rendido por Claudia Quiroz se extrae que ante el incremento
en la valuación catastral, la vendedora se negó a hacer
efectiva la rebaja otorgada sobre el monto inicial que pidió

2 Folio 24, cno. Tribunal.

3 Ibídem.

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por los bienes, el cual era de $780.000.000, a más de lo cual,

según se acreditó, el comprador venía sufragando intereses
pendientes en cuantía de $5.500.000.

Refirió que la testigo declaró sobre los pormenores de la

discusión de las partes en torno al precio de los bienes,
afirmando que la vendedora pidió el reconocimiento de más
réditos en razón de los pagos adicionales a lo planeado que
ella debía asumir por concepto de expensas de registro y
notariales, ante lo cual la declarante y su esposo sufragaron
la totalidad de los gastos y el monto destinado a la
declaración de retención en la fuente, todo lo cual asumieron
“como intereses”.4

Respecto de la simulación del ítem correspondiente al

importe del negocio jurídico concluyó que los elementos de
convicción obrantes permitían colegir que su modificación
obedeció exclusivamente a razones tributarias, pues “no es
posible suscribir escritura pública de compraventa de
inmueble en la que se consigne una (sic) valor inferior al
avalúo catastral”, pero de la actitud asumida por los
negociantes no brota el consenso defraudatorio, elemento
axiológico de la simulación. Por el contrario, su
comportamiento solo es revelador de la obediencia a la
disposición legal que contiene la exigencia denotada, razón
por la cual la determinación del a quo frente a ese puntual
tópico debía ser revocada.

4
Folio 28, ídem.

10
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No ocurre de igual manera en lo que atañe a la negativa

de la resolución del convenio, decisión que estimó acertada,
porque en ausencia de concierto simulatorio debe aceptarse
que el precio pactado por las partes fue el que consignaron
en la promesa de compraventa, y los pagos acreditados en el
proceso superan tanto ese monto como aquel que habría
exigido la vendedora al expresar su descontento en la firma
del instrumento público, desvirtuando así el impago alegado
en la demanda como venero de esta pretensión, sin que, por
demás, pueda desconocerse la atestación anotada en la
cláusula cuarta de la escritura de venta relativa al recibo de
la cancelación del precio “a entera satisfacción” de la
demandante, quien no demostró que el comprador le
adeudaba un saldo de la negociación.

A fin de dilucidar si con el contrato cuestionado se

incurrió en lesión enorme, acudió a la experticia rendida por
el avaluador Félix Cesar Parrado Granados, a la cual enrostró
varias falencias que impedían atenderlo con miras a tener
por acreditada la lesión, como la de no tener conocimiento el
perito de las condiciones del predio para el momento en que
realizó la tarea encomendada, a un punto tal que ni siquiera
examinó el garaje y el depósito, para cuya tasación sólo
atendió el reglamento de propiedad horizontal y las
escrituras, sin reparar en la existencia de restricciones como
servidumbres o en su carácter de bienes comunes de uso
exclusivo, rasgos de los cuales no conceptuó sobre su
incidencia en la valuación económica.

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Además, el experto no adosó un trabajo de campo que

describiera las características de los bienes con los cuales
confrontó, promedió y estimó el monto del que era objeto de
su examen, pese a que afirmó fundarse en el método
comparativo; avaluó el fundo vendido para los años 2013 y
2014 restando el IPC anual respecto del importe
correspondiente a la anualidad 2015, pasando por alto que
la técnica de depreciación debe tomar en consideración “la
porción de vida útil que en términos económicos se debe
descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se
debe avaluar la vida remanente del bien”5 y aunque tuvo en
cuenta el avalúo catastral, olvidó que su visita al
apartamento en litigio ocurrió en 2013 y 2014, épocas para
las cuales el metraje no había sido corregido y el bien tenía
una apreciación catastral, para el último periodo, de
$554.517.000.

III. LAS DEMANDAS DE CASACIÓN

Los enfrentados en la contienda procesal interpusieron

el recurso extraordinario, que sustentaron, en oportunidad,
formulando cada uno dos cargos con apoyo en las causales
primera y segunda del artículo 336 del Código General del
Proceso.

Para su estudio, la Corte abordará primeramente la

censura final del libelo presentado por el recurrente José
Ernesto Ospina Roa y la inicial de la demanda aducida por

5 Cita del parágrafo del artículo 38 de la Resolución 620 de 23 de septiembre de 2008,

expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

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la impugnante Blanca Oliva Casas, encauzadas por la senda

de la violación indirecta de normas sustanciales, en tanto la
elucidación del quebranto recto de preceptos de la anotada
estirpe reclama esclarecer previamente la plataforma fáctica
del litigio. Se amerita el análisis conjunto por cuanto los
embates enfrentan, desde diferentes aristas, las conclusiones
a que llegó el ad quem respecto de los elementos esenciales
del contrato rebatido.

Cumplida la anterior labor, se examinarán el reproche

primero presentado por el reclamante en reconvención y el
segundo aducido por su contraparte, también de forma
aunada, porque esta posibilita un estudio panorámico de los
fundamentos jurídicos de la providencia impugnada y en su
estructuración se advierten similares deficiencias de técnica
casacional.

CARGO SEGUNDO PLANTEADO POR JOSÉ ERNESTO

OSPINA ROA

Imputó la transgresión indirecta, por falta de

aplicación, de los artículos 1618 y 1766 de la codificación
civil y 8° de la Ley 153 de 1887, producto de la falta de
valoración objetiva de los siguientes medios de convicción: i)
la confesión del apoderado judicial de su contradictora,
contenida en la contestación al libelo de mutua petición; ii)
el avalúo catastral; iii) la promesa de compraventa; iv) los
testimonios de Claudia Marcela Quiroz y Edwin Figueroa
Varela y v) la prueba indiciaria.

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En sustento de su ataque señaló que el tribunal

incurrió en error de hecho manifiesto y trascendente al dejar
de apreciar los indicios que acreditan la simulación relativa
del contrato en discusión.

Como preludio de su crítica expuso que la sentencia

recurrida, con base en las pruebas mencionadas al inicio,
halló acreditada una “situación exterior aparente”, pese a la
cual el precio real acordado por las partes fue la cantidad de
$760.000.000.

El primero de los indicios que se acusó de preterido

deriva de la calidad de abogada de la vendedora porque, si en
razón de su profesión, conoce las implicaciones de la
celebración de un negocio jurídico, no es verosímil que
“hubiera redactado la cláusula cuarta de la Escritura Pública
No. 01376 del 25 de abril de 2014, en los términos que lo hizo”,
pues en esa estipulación declaró recibido el precio del
inmueble “a entera satisfacción a la firma de esta escritura”6;
particularmente debió repararse en que si fuera cierto que el
comprador José Ernesto Ospina adeudaba una saldo de
$255.762.000, una cuantía tan considerable se habría
consignado en el instrumento negocial.

Se omitió estimar, asimismo, que el mandatario judicial

al contestar la demanda de reconvención no hizo referencia
alguna al plazo convenido para el pago del indicado valor y
únicamente refirió que debía cancelarse en “cuotas”, las

6 Folio 25, cno. Corte.

14
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cuales no se fijaron en el citado documento, ni en ningún

otro inclusive oculto, empero conocido por ambas partes; y
pasó por alto que la causa simulandi era evitar “el proceso de
fiscalización que se activaría como consecuencia de la
discrepancia entre precio acordado y ‘costo fiscal, el avalúo
catastral o el autoavalúo declarado para los fines del impuesto
predial unificado’ ”.7

Tampoco reconoció el sentenciador, el indicio

consistente en haber fijado como importe de la transacción
el monto de los avalúos catastrales y no el correspondiente a
la tasación comercial de $1.521’107.515 aducida por la
enajenante en el libelo introductorio del juicio.

Concluyó el censor que el juez plural supuso la

imposibilidad de signar un instrumento escriturario de
compraventa por un valor inferior al catastral, y pese al
mérito que dedujo de las pruebas, llegó a una conclusión que
trunca la aplicación de los preceptos soporte de la acusación.

CARGO PRIMERO PROPUESTO POR BLANCA OLIVA

CASAS

Recriminó la infracción por el camino indirecto de los

preceptos 1546, 1602, 1625, 1928, 1932 y 1934 del Código
Civil, a causa de diversos errores de apreciación probatoria,
unos de derecho y otros de hecho.

7 Ídem.

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Entre los primeros dislates destacó:

i) Infracción de la regla contenida en el artículo 167 del

estatuto procesal actualmente vigente: Al atestar que
incumbía a la parte demandante acreditar que el verdadero
precio de la venta era el señalado en el contrato cuya
resolución reclama, porque al celebrar anteladamente un
convenio preparatorio con un precio disímil, “la demostración
de su modificación era una carga que aquella debía diligenciar
pero que habría dejado insatisfecha”.8

Con la anterior consideración, desconoció el ad quem

que, en los casos donde exista duda o falta de certeza, debe
apuntalar su decisión en la regla decisoria inherente a la
distribución de la carga demostrativa, que le impone resolver
de manera adversa a la parte que no cumplió la que era de
su resorte.

En el asunto de marras, habiéndose aportado por la

promotora del juicio el documento público contentivo del
negocio jurídico definitivo, el cual se presume auténtico y
veraz entre quienes lo suscribieron, a quien pretenda alegar
que el importe de la venta fue fingido o no real, le corresponde
probarlo, bien sea bajo las pautas de los mandatos 1766 de
la normativa civil o 254 del compendio procedimental, o con
fundamento en cualquiera hecho exceptivo establecido en el
ordenamiento para exonerarse de su obligación, pero no al

8 Folio 47, ídem.

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convocante que exora deshacer el acuerdo de voluntades por

incumplimiento en el pago.

ii) Negar valor probatorio a la escritura de venta:

Mediando la vulneración de los artículos 244, 250 y 257 del
Código General del Proceso, el sentenciador se negó a
reconocerle mérito como medio de convicción del precio de
venta acordado por los contratantes, pues indicó que tal ítem
debía corroborarse con probanzas distintas, en atención a
que el comprador cuestionó la veracidad del señalado en el
instrumento que recoge la enajenación.

Expuso el censor que, con arreglo a las normas de linaje

probatorio citadas, los documentos “ad solemnitatem” o “ad
substantiam actus” se perfilan como componente sustancial
del negocio jurídico, y a la vez son prueba idónea y
conducente para acreditar su existencia y contenido.

En ese orden, las declaraciones provenientes de los

intervinientes en las escrituras notariales “hacen fe y
constituyen plena prueba entre ellos y sus causahabientes, y
no sólo en lo dispositivo del documento, sino, también, en sus
apartes enunciativos”9. Como la reclamante no persigue
probar contra lo atestado en el instrumento otorgado, sino,
por el contrario, atenerse a lo que allí se pactó, el juzgador
debió tener por cierto que el precio convenido por las partes
corresponde al estipulado en esa documental, con mayor
razón si coligió que aquel no había sido simulado.

9 Folio 52, ídem.

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Y si lo que echó de menos el tribunal fue una prueba

adicional a la escritura de compraventa, desatendió la regla
de libertad probatoria deducida de la disposición 165
adjetiva, conforme al cual sirven con ese fin todos los medios
autorizados por el ordenamiento, entre ellos el instrumento
a que se hace mérito.

iii) Violación de los artículos 250 y 257 procesales en la

valoración de la certificación expedida por el Notario Treinta
y Siete del Círculo Notarial de Bogotá: Al apreciar dicho
escrito, el enjuiciador señaló que no alteraba su conclusión
sobre que el precio convenido por los pactantes fue el
consignado en la promesa de compraventa, dado que
ninguno de los empleados de la notaría presenció la
discusión de las partes sobre el precio del inmueble, de ahí
que a ninguno podía constarle la existencia de un nuevo
acuerdo en relación con ese particular.

Desconoce lo anterior que aun si el Notario no escuchó

el acalorado altercado protagonizado por los intervinientes en
el negocio, eso no significa que no haya tenido que
cerciorarse de la concordancia entre la voluntad plasmada en
la escritura y la real profesada por los celebrantes y esto es,
justamente, lo que indica la constancia emitida. Además,
supuso el fallador que el fedatario público aseveró que está
prohibido suscribir instrumentos en cuantía inferior a la del
avalúo catastral, pero esa inferencia no está contenida en ese
documento.

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iv) Abstenerse de exponer razonadamente el mérito que

le asignaba al testimonio de Jorge Cadena Farfán, esposo de
la reclamante Blanca Oliva Casas, señalando si lo descartaba
y en tal caso, los motivos para proceder de ese modo. De otra
parte, omitió apreciarlo en conjunto con la declaración de
aquella y la certificación emanada del Notario Treinta y Siete
del Círculo Notarial de Bogotá, dejando de concluir, con base
en esas pruebas, que las partes convinieron reajustar el
precio del apartamento y sus garajes hasta el avalúo
catastral. El indicado testigo manifestó que el comprador
aceptó la modificación del importe de la venta “y como prueba
de ello fue el pago de la retención en la fuente y la
consignación que posteriormente realizó por la suma de
$12.000.000”.10

Señaló el censor que el ad quem “pretirió esa narración

a pesar de referirla un testigo presencial y no encontrarse
infirmado por otros elementos de juicio, contrariamente
ratificada por versiones como la del Notario y el propio
demandado”11, concluyendo que de haber examinado esa
deposición con la de la iniciadora del litigio, el tribunal habría
inferido que existió una dura discusión en la Notaría, que la
vendedora exigía $100.000.000 adicionales sobre el nuevo
valor catastral y que pese a la oposición de la cónyuge del
comprador, éste accedió al nuevo arreglo consistente en el
pago del monto del avalúo catastral.

10 Folio 74, ídem.

11 Ibidem.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

En cuanto atañe a los yerros fácticos, el casacionista

estimó configurados los siguientes:

i) No advertir que la promesa y la adición a ésta fueron

suscritas por Blanca Oliva Casas como promitente vendedora
y los señores José Ernesto Ospina Roa y Claudia Marcela
Quiroz Galvis como promitentes compradores.

ii) Soslayar que, en la adenda, los concertantes

modificaron la cláusula cuarta de la convención citada para
cambiar la fecha de suscripción del contrato y señalar la
existencia de un saldo por pagar de $80.500.000.

iii) No percatarse de que, en la escritura de venta, los

contratantes se apartaron de lo acordado en el pacto
preparatorio y su anexo, pues convinieron que la enajenación
se hiciera únicamente a favor de Ospina Roa; el instrumento
público se firmó en fecha diferente a la prevista en los
documentos precedentes y no se hizo referencia al saldo
señalado en la adición a la promesa.

Por los anteriores desaciertos, el tribunal dejó de colegir

que el contrato preliminar tiene unos términos muy
diferentes a los expresados en el instrumento de
compraventa, lo que quiere decir que no determinó el
contenido del último, porque las partes se alejaron de lo
preconfigurado y celebraron un negocio con otras
estipulaciones, dando por extinguido el antecesor, razón por
la cual no era acertado concluir, como lo hizo el juzgador de
segundo grado, que las condiciones de la promesa debían

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

prevalecer sobre lo estipulado en la escritura, porque las

partes no modificaron válidamente la primera.

iv) Cercenar la declaración de parte de la demandante,

donde ella afirmó que el valor realmente acordado por las
partes corresponde al consignado en la escritura pública.

v) Mutilar el interrogatorio rendido por el demandado

José Ernesto Ospina al desatender la respuesta que ofreció
al interrogante relativo a la discusión entre los pactantes y
sus cónyuges en la Notaría y la razón de esta.

vi) Desconocer que la testigo Marcela Quiroz entró en

flagrante contradicción con lo depuesto por su esposo José
Ernesto Ospina en relación con el importe de la venta y no
pudo indicar de manera precisa a qué obedecía el pago de
$22.500.000 efectuado a la vendedora. Tales divergencias
infirman las atestaciones de estos declarantes,
particularmente las de la primera.

vii) Pasar por alto que el testigo técnico Edwin Figueroa

Varela, asesor de Bancolombia, entidad dispensadora del
crédito al comprador para la adquisición del inmueble,
señaló que es posible suscribir una escritura de venta por un
valor inferior al del avalúo catastral, y por causa de este yerro
el tribunal demeritó la certificación expedida por el Notario,
quien aseveró que la declaración de voluntad exteriorizada
por los comparecientes coincidía con la plasmada en el
referido instrumento. Además, derivó, equívocamente, la

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

existencia de una prohibición para el otorgamiento del

documento notarial en las condiciones anotadas.

En lo que respecta al precio acordado por las partes, el

sentenciador no tuvo en cuenta la afirmación del deponente
sobre la correspondencia de aquel con la sumatoria de los
avalúos catastrales, por lo que de allí no podía concluir que
lo fue el de la promesa y su referencia a que el precio de la
venta no era el real, sino meramente formal, su declaración
es de oídas, por lo que carece de mérito suasorio, con mayor
razón de reparar en que se contradice con lo previamente
atestado.

viii) Preterir varios indicios surgidos en el trámite del

proceso como los relativos a la conducta del demandado,
quien fue mendaz y discordante, pues si bien al contestar el
hecho 3° de la demanda, aseveró que una empleada de la
Notaría les indicó que debían simular el precio, tal versión
fue desmentida por el fedatario público, e incluso el juzgador
de la segunda instancia descartó la existencia de la alegada
simulación. Adicionalmente, al pronunciarse frente al hecho
quinto del libelo en mención, sostuvo que por los bienes
vendidos pagó la cantidad de $788.377.420, pero al absolver
el interrogatorio de parte afirmó que la cifra cancelada
corresponde a la manifestada por la convocante, esto es,
$782.877.620, y aunque en el escrito aseguró haberle
prestado $10.157.620 a la vendedora para posibilitarle el
pago de la retención en la fuente, al ser interrogado dijo que
ella no le adeudaba ninguna suma de dinero y que ese abono
se imputó al precio.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

ix) Sostener de manera ambigua e incoherente que el

precio real de la venta era $760.000.000, pero la cantidad
pagada por el comprador fue $782.000.000, porque si bien
tales quitas las aceptó la vendedora como realizadas, al
quedar demostrado que el importe del negocio jurídico es el
consignado en la escritura pública, se acreditó igualmente
que el demandado no pagó la totalidad y en consecuencia,
procedía la acción resolutoria.

El opugnante solicitó casar la sentencia impugnada y,

en sede de instancia, declarar resuelto el contrato celebrado
por incumplimiento imputable al demandado y,
subsecuentemente, disponer las restituciones mutuas.

CONSIDERACIONES

1. En razón de la autonomía que constitucional y

legalmente reviste la valoración de los medios probatorios
realizada por los juzgadores de las instancias, sus decisiones
arriban a la Corte escoltadas con la presunción de acierto, de
ahí que, en principio, la sede excepcional no esté habilitada
para inmiscuirse en ese ejercicio racional y evaluativo de los
elementos de cognición del litigio y por esa senda averiguar
la realidad de los hechos en un escenario de tercera instancia
no autorizado por el ordenamiento jurídico.

La finalidad del recurso extraordinario no atañe,

entonces, a la plataforma fáctica de la controversia -thema
decidendum-, sino al contenido de la determinación judicial

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

impugnada -thema decissus-, por lo que, tratándose de la

apreciación de los instrumentos suasorios, es indispensable
la cabal demostración de yerros con la entidad requerida
para justificar la información del fallo.

2. Con ese norte, al censor que dirija su crítica por la

vía indirecta, no le basta plantear una estimación de las
pruebas opuesta a la efectuada por el sentenciador, sino que
se le exige enrostrar defectos concretos en la apreciación de
elementos de convicción determinados, que por sus
características de ostensibles y transcendentes derruyan los
cimientos de la decisión objeto del remedio procesal.

Las equivocaciones en que puede incurrir el enjuiciador

en su labor investigativa de la situación fáctica son de
distinto temperamento, distinción que da origen a los errores
de hecho y de derecho.

Lo anterior, porque, como lo ha explicado esta

Colegiatura, «la labor del juez en la valoración del acervo probatorio se
cumple en dos etapas distintas aunque complementarias: en la primera
realiza la contemplación objetiva o material de la prueba, tendiente a
establecer su existencia en el proceso y el contenido mismo del medio
probatorio, en tanto que en la segunda etapa y agotada la primera, el
juzgador realiza el examen de esa prueba confrontándola con las normas
que la regulan, para asignarle el mérito de convicción que corresponda,
lo que equivale a la contemplación jurídica de la prueba. De allí se
desprende que la equivocación del juez puede acontecer en la primera o
en la segunda etapa, lo que da lugar a la comisión de errores de hecho o
derecho, que lo llevan indirectamente a la violación de la ley sustancial,
errores estos que son diferentes e inconfundibles entre sí» (CSJ SC8219-

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

2016, 20 jun., rad. 2003-00546-01).

2.1. Cuando incurre en el desatino de facto «el juzgador

supone, omite o altera el contenido de las pruebas12, siempre y cuando
dicha anomalía influya en la forma en que se desató el debate, de tal
manera que de no haber ocurrido[,] otro fuera el resultado, lo que debe
aparecer palmario o demostrado con contundencia» (CSJ SC1853-2018,
29 may., rad. 2008-00148-01).

La suposición se estructura en los eventos en que el

dispensador de justicia halla un medio inexistente o
distorsiona uno que sí obra para darle un significado
diferente o reconocer en él un contenido material del que
carece; la preterición, en cambio, implica ignorar del todo la
presencia de la prueba o su cercenamiento parcial,
atribuyéndole, en esta última hipótesis, una significación
diversa a la real.

2.2. La desviación de derecho, por su parte, se tipifica

por desatención o inobservancia de las normas rectoras de la
aducción, decreto, práctica, incorporación y evaluación de
las pruebas, lo que ocurre cuando el sentenciador valora
alguna aducida al plenario sin el cumplimiento de los
requisitos exigidos para su producción; no la aprecia por
estimar que no se practicó o recibió conforme a la ritualidad
prevista para ella; le otorga valor persuasivo pese a que el
legislador expresamente la rechaza para la constatación de
un determinado hecho; no le reconoce mérito de convicción,
no obstante que es la prevista en la ley para demostrar un

12 Incurre en la misma pifia si adiciona, pretermite o muta el texto de la demanda.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

supuesto fáctico o un acto jurídico; tiene por acreditado el

hecho con otro medio de convicción, o reclama uno en
específico así la normatividad no lo exija.

2.3. Al impugnante que denuncia la comisión de errores

de hecho le corresponde «singularizar el yerro, deber que comporta
para él identificar los pasajes o segmentos de las pruebas preteridas o
incorrectamente ponderadas que, por no haber sido apreciados, o que por
haberlo sido incorrectamente, tornan contraevidentes las conclusiones
fácticas del sentenciador de instancia; especificarse en qué consistió el
mismo; y comprobarse, obligación esta última que, en lo esencial, requiere
contrastar el contenido objetivo de la prueba con las inferencias que en el
campo de los hechos extractó o debió extractar el juzgador» (CSJ SC3257-
2021, 4 ago. 2021, rad. 2016-00365-01).

En tanto, si invoca el dislate de iure, la jurisprudencia

de esta Sala tiene decantado que, aunque también es exigible
el contraste de la sentencia confutada con el medio, aquella
será para «patentizar que conforme a las reglas propias de la petición,
decreto, práctica o apreciación de las pruebas, el juicio del sentenciador
no podía ser el que…consignó. En consecuencia, si dijo que la prueba era
apta para demostrar el hecho o acto, debe hacerse notar que no lo era en
realidad; o si la desestimó como idónea, debe puntualizarse que sí era
adecuada. Todo, con sujeción a las susodichas normas reguladoras de
la actividad probatoria...» (CSJ SC5686-2018, 19 dic., rad. 2004-00042-
01).

3. Los embates planteados por las partes del juicio giran

en torno a uno de los elementos esenciales del contrato de
compraventa, como lo es precio asignado a los bienes
involucrados en la negociación, en tanto lo que se defina
respecto de aquél tendrá innegable incidencia en las

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

aspiraciones procesales debatidas con ocasión de la

demanda primigenia y el libelo de mutua petición.
3.1. Bajo la anterior precisión ha de emprenderse ahora
el estudio de las acusaciones compendiadas, iniciando por la
formulada por el inicial demandado y reclamante en
reconvención, orden lógico que se impone porque si prospera
su cuestionamiento a la sentencia impugnada, vinculado,
como se reseñó, a la simulación del importe del negocio
jurídico, tal bienandanza acarrearía el inmediato naufragio
de las imputaciones izadas por su contraparte a la referida
decisión, pues ellas parten de asumir la legalidad del valor
estipulado y propugnan por el reconocimiento de las
consecuencias del impago aducido.

3.1.1. Los yerros fácticos endilgados por el comprador

al ad quem confluyen en la desatención de los varios indicios
que, según él, evidencian la simulación relativa del contrato
en disputa, fingimiento que, concretamente, habría recaído
sobre el monto definido por los celebrantes como precio o
importe del apartamento 601 y los garajes 5 y 6 del Edificio
Santos P.H., localizados en la capital de la República, dado
que, mientras en la escritura pública No. 01376 de 25 de
abril de 2014 que recogió la compraventa concertada, se
estipuló como tal el valor de $1.015’762.000, el
verdaderamente convenido por las partes fue la suma de
$760.000.000.

3.1.2. Explicaba el maestro italiano Francesco Ferrara

que el acto simulado es aquel “que tiene una apariencia contraria
a la realidad, o porque no existe en absoluto, o porque es distinto de como

27
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

aparece. Entre la forma extrínseca y la esencia íntima hay un contraste

llamativo: el negocio que, aparentemente, es serio y eficaz, es en sí
mentiroso y ficticio, o constituye una máscara para ocultar un negocio
distinto. Ese negocio está destinado a provocar una ilusión en el público,
que es inducido a creer en su existencia o en su naturaleza tal como
aparece declarada, cuando, en verdad, o no se realizó o se realizó otro

negocio diferente del expresado en el contrato”.13

La discusión central orbita alrededor de la relación

predicable entre la voluntad y la declaración. La primera es
el germen de las consecuencias jurídicas atribuidas a los
actos de los particulares; empero, la segunda cumple la
función de exteriorizar ese estado volitivo interno y hacer que
sea perceptible a través de los sentidos. En ese orden, si bien
la declaración exhibe o revela la voluntad de los sujetos, lo
esencial es la voluntad y esto implica que, en el conflicto
suscitado entre una y otra en el ámbito contractual, el
legislador se haya inclinado por reconocer prevalencia a la
volición, relegando la segunda a un plano de ineficacia
cuando no es fiel reflejo de la primera.

3.1.3. Recientemente recordó esta Corporación que la

simulación en los negocios jurídicos surge cuando se
encuentra una «discordancia entre lo pactado por los contratantes y
lo revelado al público, haciéndose necesario desterrar del ordenamiento
el acto fingido para que, en su lugar, prevalezca el real, al ser el que, en
verdad, está llamado a producir efectos frente a las partes y respecto de
los terceros que se hallan a su alrededor» (CSJ SC3678-2021, 25 ago.,
rad. 2016-00215-01).

13
FERRARA, Francesco. La simulación de los negocios jurídicos. Colección Grandes
Maestros del Derecho Civil. San José: Editorial Jurídica Universitaria 2002, p. 3.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

Si los contratantes no quisieron celebrar ningún

convenio, el fingimiento adquiere un tinte absoluto ante la
inexistencia de acto jurídico; sin embargo, suele suceder que
los involucrados si pretendieron ajustar un pacto, pero aquel
es diferente del que muestran a terceros, a quienes ocultan
el verdadero acuerdo disfrazándolo con la fachada de otro,
entonces aquí el disimulo es apenas relativo, porque la
voluntad de los negociantes solo se ensombrece en una parte,
de ahí que al descubrir la mascarada, la convención querida
tiene efectos legales.

Quiere decir lo anotado que, en el primer evento, las

partes quedan atadas «por la ausencia del negocio inmerso en
la apariencia», y en el segundo, adquieren entre sí «los
derechos y obligaciones inherentes al tipo negocial resultante
de la realidad» (CSJ SC1807-2015, 24 feb., rad. 2000-01503-01; CSJ
SC775-2021, 15 mar., rad. 2004-00160-01).

3.1.4. En los contratos fingidos relativamente, la

simulación puede presentarse en la naturaleza, los sujetos o
el contenido esencial del acuerdo de voluntades y también
respecto de elementos accidentales o cláusulas especiales.
La vertiente que interesa en ese asunto es la relativa a las
prestaciones y condiciones del negocio jurídico.
Particularmente, aquella atañedera al precio que estipulan
los negociantes, la cual no es novedosa ni de poca usanza.

[Link]. Las partes de un convenio pueden tener interés

en hacer aparecer un importe sobredimensionado en la

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

transacción o uno menor al que concertaron, bien por el peso

de las cargas fiscales, retenciones y expensas notariales, con
miras a futuras negociaciones como transferencias u
obtención de créditos, como forma de incrementar el
patrimonio, o para atemperar su conducta a factores
externos que estiman imperativos o, al menos, convenientes.

Ha señalado la doctrina, al respecto que “{l}a conexidad

existente entre el precio y la voluntad de las partes implica, de modo
necesario, que éstas lo pacten con la intención de exigirlo. El precio
simulado dice relación a esa voluntad y es aquel que se pacta sin
intención de exigirse: o se condona en el mismo contrato, o se da por
recibido mentirosamente, o nunca habrá de pagado ni cobrado”.14

Sea cual fuere la intención oculta de los contratantes,

descorrido el velo de la apariencia, se impone que emerja el
elemento negocial verdaderamente pactado sobre aquel
puramente ficticio, debiéndose reconocer plena eficacia al
primero; por lo tanto, producirá los mismos efectos jurídicos
que habrían dimanado de él, de haber sido estipulado de
forma manifiesta.

Es decir, “demostrada la simulación del precio el acto

queda perfectamente válido, ejecutándose todos sus derechos
y obligaciones (…)”.15

14 PÉREZ VIVES, Álvaro. Compraventa y permuta en derecho colombiano. Bogotá:

Universidad Nacional de Colombia, 1951, p. 140.
15 CÁMARA, Héctor. Simulación en los actos jurídicos. Buenos Aires: Roque Depalma,
2015, p. 99.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

En todo caso, la estructura medular del engaño que

fraguan los simulantes es la misma: i) Dos o más personas
que acuerdan dar una falsa apariencia a su voluntad o una
que la propone y otra que la acepta; ii) Su propósito es
disfrazar la verdad, produzca ello o no una defraudación a
los intereses de terceros o se genere “contra legem” y iii)
Existe una intencional desarmonía o discrepancia entre la
volición secreta de los partícipes y las atestaciones
realizadas, dirigida a engendrar una falsa representación de
su querer.

[Link]. El sentenciador de la segunda instancia en el

sub iudice concluyó que, de los medios de convicción
recaudados e incorporados al plenario, no emergía el
consenso o acuerdo de las partes, esto es, el denominado
“consilium simulandi” o concierto simulatorio, esto es «la
colaboración de las partes contratantes para la creación del
acto aparente» (CSJ SC5631-2014, 8 may., rad. 2012-00036-
01sentencia de 16 de diciembre de 2003, Rad. 7593 citando a CSJ SC
16 dic. 2003, rad. 7593); presupuesto cardinal de las
construcciones artificiosas.

Sobre este elemento, la Sala anotó que se justifica en

razón de que no es posible que un contrato sea
“simultáneamente simulado para una de las partes y verdadero para la
otra, de manera que si uno de los partícipes oculta al otro que al negociar
tiene un propósito diferente del expresado, esto es, si su oculta intención
no trasciende su fuero interno, no existe otra cosa que una reserva
mental por parte suya (propósito in mente retenti), insuficiente desde
luego para afectar la validez de la convención, o para endilgar a la misma
efectos diferentes de los acordados con el otro contratante que de buena

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

fe se atuvo a la declaración que se le hizo» (CSJ SC 16 dic. 2003, rad.

7593, reiterada en CSJ 24 sep 2012, rad. 2001-00055-01, CSJ
SC5631-2014, 8 may., rad. 2012-00036-01 y CSJ SC2906-2021, 29
jul., rad. 2008-00402-01).

El fingimiento en un negocio jurídico, como lo ha

acotado la Corte en diversas oportunidades, ocurre cuando
quienes intervienen en él «se conciertan para crear una
declaración aparente que oculte ante terceros su verdadera
intención» (CSJ SC5631-2014, 8 may., rad. 2012-00036-01;
CSJ2582-2020, 27 jul., rad. 2008-00133-01 y CSJ SC4857-2020, 7
dic., rad. 2006-00042-01).

[Link].1. Consideró el ad quem que, si bien los

elementos de juicio analizados en conjunto “permiten concluir
respecto del precio, que fue algo disímil a lo que está consignado en la
Escritura Pública de Compraventa”, tal situación “no indica
necesariamente que existió una simulación”, pues “de la posición
asumida por las partes no brota a la luz el elemento axiológico para este
tipo de declaración”.16

Explicó que conforme se relató en el decurso “hubo

desavenencias entre quienes fueron parte de la compra del inmueble
aquí cuestionado, las cuales nacieron al momento de suscribir el contrato
prometido, pues se encontró que el avalúo se incrementó con ocasión a
la corrección que del metraje se hizo en la Oficina de Catastro,
discrepancias que en ninguno de los relatos recibidos o de los
interrogatorios, permiten afirmar que hubiese existido un consenso entre
las partes en aras de defraudar a la ley o a un tercero”.17

16 Folio 29, cno. Tribunal.

17 Ibidem.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

La conducta adoptada por la vendedora y el comprador

-añadió- “al parecer con el fin que no se viera frustrado el negocio, fue
aceptar que el valor del inmueble que debía aparecer en la Escritura de
Compraventa se compaginara con el del Avalúo Catastral, empero de tal
aprobación que se dice fue insinuada en la Notaría, que se itera obedece
al control Tributario que compele observar a todos los ciudadanos más a
quienes ejercen el cargo de fedatarios públicos, como los Notarios, no
puede conllevar a inferir que hubo tal consenso simulatorio, sino
simplemente al acatamiento de una disposición legal”.18

De allí concluyó el sentenciador la imposibilidad de

admitir la existencia de una concertación entre los
celebrantes y ante la ausencia de ese presupuesto “diáfano
resulta que la pretensión de simulación relativa pretendida debe ser
resuelta de forma adversa; y en consecuencia, habrá de revocarse la
decisión que al respecto se adoptó en primera instancia”.19

[Link].2. El inconforme reclamante en reconvención

acusó la comisión de yerro fáctico, porque “encontrándose
probados los hechos indicadores de la simulación alegada,
bastaba inferir el hecho investigado” y señaló los indicios que,
en su criterio, dejó de valorar el tribunal, derivados de la
confesión realizada por el apoderado judicial de la vendedora
al excepcionar dentro del trámite del mencionado libelo, la
profesión que ostenta su mandante, la estipulación
contenida en la cláusula cuarta del contrato de compraventa
y la omisión de referirse el citado profesional del derecho al
supuesto plazo conferido para la cancelación del saldo que
se afirma adeudado por el comprador.

18 Ibidem.
19 Folio 31, ídem.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

El éxito de una crítica fundada en la transgresión

indirecta de normas sustanciales como resultado de una
desacertada apreciación de los medios probatorios, demanda
la configuración incontestable de yerros paladinos en la
contemplación objetiva, causantes de una evidente oposición
entre las inferencias fácticas extraídas por el juzgador y el
contenido material de los elementos suasorios sobre los cuales
recaigan los dislates, que lo conducen a conclusiones
contraevidentes en las que dar por demostrados o no los
supuestos de hecho vinculados a tales pruebas.

[Link].3. En el asunto, es palmario que el fallador de

segundo grado cometió el error de apreciación endilgado por
el recurrente, por preterición de la prueba indiciaria, que lo
llevó a tener por establecido que los enfrentados en la litis no
concertaron el engaño y, consecuentemente, que no existió
simulación en el precio de los bienes enajenados, aunque si
coligió que el pactado por las partes era disímil de aquel
consignado en la escritura de venta.

Repárese en que el ad quem señaló que “contrario a lo

afirmado por la actora y aquí apelante [Blanca Oliva Casas]
esta Sala encuentra elementos de juicio serios y coincidentes,
que permiten colegir que el negocio celebrado por (sic) la
compraventa del inmueble lo fue en un precio de
$760.000.000” y, a continuación, reseñó los instrumentos
persuasivos y los hechos que encontró demostrados a partir
de aquellos.

34
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

Aludió a la promesa de compraventa antecesora de la

enajenación contenida en la escritura pública 01376 de 25
de abril de 2014 y al avalúo catastral, destacando del primero
que allí quedaron plasmadas las condiciones del negocio,
como la de vender el “APARTAMENTO SEISCIENTOS UNO
(601)…” con un área privada de “doscientos cuarenta y dos
metros (242 mt)…” por “el monto mencionado” y así se precisó
en el hecho segundo de la demanda de reconvención y fue
aceptado, en esos términos, al contestarlo la convocada a ese
trámite.

De la certificación expedida por el Notario Treinta y

Siete Civil del Circuito de Bogotá indicó que no alteraba su
conclusión sobre el importe de la convención otorgada ante
la oficina notarial, relievando que de acuerdo con el relato de
las partes y sus cónyuges, quienes comparecieron al juicio
en calidad de testigos, ningún empleado de la Notaría
presenció la discusión suscitada entre ellos con ocasión del
comentado elemento esencial de la compraventa, y según
atestó el notario, nadie en su dependencia realiza
sugerencias a los comparecientes tendientes a variar las
condiciones de los contratos que celebran.

Atañedero a la prueba testimonial, reparó en que los

deponentes Claudia Marcela Quiroz y Edwin Jesús Figueroa
Varela fueron contestes en manifestar que el valor
consignado en el instrumento público “se produjo únicamente

35
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

ante el cambio del precio de avalúo y porque si no se elevaba

en esas condiciones, no era posible llevar a cabo el negocio”.20

El segundo, incluso, en su condición de suscriptor del

comentado documento como representante de Bancolombia,
acreedor hipotecario que facilitó, en préstamo, buena parte
del dinero con que le fue pagado el inmueble a la vendedora,
manifestó tener completamente claro que el precio del fundo
era “el contemplado en la promesa de compraventa”21 , sin que
pueda demeritarse su dicho por su carácter de “testigo de
oídas” por ser consistente su declaración y concordante con
los documentos contentivos de los antecedentes de la
enajenación, el testimonio rendido por Claudia Marcela
Quiroz y el interrogatorio absuelto por el demandado, amén
de la ausencia de intención de favorecer a dicha parte.

Y en lo que respecta a las cantidades de $12.500.000 y

$10.157.620 pagadas de más, resaltó que no correspondían
a réditos pagados por un convenio de mutuo entre los
concertantes; empero de las manifestaciones de la declarante
Claudia Marcela Quiroz se infería que, aunque en los
instrumentos signados por los intervinientes no aparecen
pactados intereses, estos sí fueron acordados e incluso por
ese rubro se realizaron pagos, quedando un valor insoluto de
$5.500.000, como así lo aceptó la demandante. La testigo,
adicionalmente, aseveró que ella y el comprador facilitaron el
dinero “para el pago de la declaración de la retención en la
fuente, eso digamos que todos los gastos en ese momento los

20 Folio 24 cno. Tribunal.

21 Folio 27, ídem.

36
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

asumimos nosotros y bueno finalmente eso pues iba como más

intereses”.22

[Link].4. De lo expuesto en precedencia se colige que

aunque el sentenciador recriminado encontró probado que
Blanca Oliva Casas en su condición de vendedora y José
Ernesto Ospina Roa como comprador, pactaron la cantidad
de $760.000.000 por cuenta del precio de la compraventa
celebrada sobre el apartamento 601 y los garajes 5 y 6 del
Edificio Santos Propiedad Horizontal, a esa conclusión no
arribó por vía de encontrar acreditada la simulación relativa
del negocio, en esencia, porque no advirtió configurado el
concierto de las voluntades de los contratantes, base del
fingimiento alegado en la reconvención.

Empero, analizados los mismos elementos de cognición

que el tribunal valoró para colegir la inexistencia de tal
acuerdo, encuentra la Sala que tales medios de convicción no
permiten soportar la precitada deducción fáctica.

Lo anterior, porque las desavenencias en cuanto al

precio de la negociación, que se dicen surgidas entre las
partes al momento de correr la escritura pública, las cuales
habrían originado una acalorada discusión entre ellas,
contrario a revelar la ausencia del “consilium simulandis”
extrañado por el sentenciador de segundo grado, son
indicativas de que los celebrantes se aunaron para consumar
la ficción parcial del convenio con la finalidad de que no se

22 Folio 28, ídem.

37
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

frustrara el negocio jurídico, guiados, al menos el comprador

y su esposa, por la creencia de que no era posible suscribir
el comentado instrumento señalando en él un precio inferior
al monto del avalúo catastral.

Sólo la enajenante y su cónyuge atestan sobre la

veracidad del valor consignado en el acto público, pero su
dicho se respalda en la escritura y contra lo expresado en ella
es posible probar incluso por vía indiciaria.

[Link].5. Si se repara en el resultado de haberse

consignado un importe de $1.015’762.000 en el documento
de la compraventa que rubricaron las partes, pese a que,
acorde con las pruebas documentales y testimoniales
reseñadas por el ad quem, el precio real fue la cantidad de
$760.000.000, ello de por sí pone en evidencia la ficción
urdida por las partes, y aun si enajenante y adquirente
obraron inspirados por motivaciones y propósitos diferentes,
lo cierto es que se pusieron de acuerdo sobre un punto
esencial: la procedencia de incrementar el valor realmente
pactado hasta el nivel de la sumatoria de los avalúos
catastrales del apartamento y sus dos garajes para consignar
tal cifra en el instrumento público y, es allí donde se
encuentra, justamente, el acuerdo simulatorio que no atisbó
el tribunal.

En ese orden de ideas, para la Sala no ofrece duda la

existencia de un “consilium simulandis” entre los pactantes
Blanca Oliva Casas y José Ernesto Ospina Roa, que el ad

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

quem no encontró acreditado por incurrir en el error de hecho

de preterición de la prueba indiciaria que le fue imputado.

[Link].6. El desatino fáctico respecto de los indicios, ha

precisado esta Sala, se estructura «en primer lugar, por la
incorrecta apreciación de los hechos indicadores, ya sea por preterirse
los efectivamente demostrados, o por desfigurárseles al punto de
hacerles perder los efectos que de ellos se derivan, o por suponerse unos
inexistentes; y, en segundo lugar, porque el raciocinio del sentenciador
al deducir el hecho indicado, contradiga abierta y notoriamente el sentido
común o las leyes de la naturaleza» (CSJ, SC12469-2016, 6 sep., rad.
1999-00301-01; CSJ SC3140-2019, 13 ago, rad. 2008-00867-01; CSJ
SC2582-2020, 27 jul., rad. 2008-00133-01).

[Link].6.1. En el sub iudice, los indicios que evidencian

la irrealidad del precio impuesto en el instrumento
escriturario, pasan por el derivado de la estipulación de la
valía del negocio en el contrato de promesa de compraventa
que celebraron los litigantes y también Claudia Marcela
Quiroz el 16 de octubre de 2013, pues allí consensuaron que
esta era de $760.000.000, correspondiente a los bienes que
se prometieron vender, luego de una disminución pactada
respecto del monto inicial de $780.000.000, por el que fue
publicada la oferta del inmueble en la revista “Metro
Cuadrado”, especializada en el sector del mercado
inmobiliario, hecho este aceptado por la vendedora y antes
ofertante en el interrogatorio de parte que rindió dentro del
proceso.

Ahora bien, aun cuando en el iter recorrido para la

concreción de la venta, pudo cambiar el designio de las

39
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

tratativas previas y derivar en un negocio con condiciones y

términos diferentes a los inicialmente concebidos por los
negociantes, lo cierto es que los relatos de los contendientes
confluyeron en que la Notaría les comunicó su negativa a
protocolizar la minuta de venta tal como la habían
presentado los otorgantes, esto es, por un precio menor al
catastral que, en ese momento, le figuraba al apartamento y
sus garajes, el cual fue el resultado de un procedimiento de
corrección de área en la información registrada en el
Departamento Administrativo de Catastro Distrital.

[Link].6.2. Se aúna que el crédito con gravamen real

obtenido por el comprador José Ernesto Ospina Roa para
atender el pago de parte del valor del inmueble se formalizó
por la suma de $760.000.000, como así lo declaró Edwin
Jesús Figueroa Varela, asesor de Bancolombia, entidad
otorgante del citado préstamo, trámite en el que, como es
conocido, es evaluada la capacidad de endeudamiento del
mutuario de cara a la cuantía del negocio que pretende
realizar y la garantía del posterior cumplimiento de la
obligación dineraria contraída con la institución financiera,
tornando inverosímil que el comprador, quien había
financiado el 73.68% de su adquisición23, e invertido más de
$200.000.000 en las obras de remodelación de la vivienda24,
asintiera pagar $255.762.000 adicionales a los
$772.500.000 que pagaría por la venta ($560.000.000 +
$125.000.000 + $75.000.000 + $12.500.000), afectando

23 Canceló $560.000.000 con el producto del crédito hipotecario otorgado por

Bancolombia.
24 Folios 144-149 cno. 1.

40
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

sensiblemente su capacidad para cumplir con la deuda a

favor del Banco.

Asiste razón al demandante de mutua petición en que

un indicio adicional relativo a la simulación del precio, está
radicado en la profesión de abogada de la vendedora, la cual
también ostenta su cónyuge y el comportamiento que estos
observaron durante la suscripción del plurievocado
instrumento público, pues de ser cierto que el comprador
adeudaba una cantidad tan considerable como la enunciada,
y conociendo ellos las particularidades del negocio jurídico
celebrado y su regulación legal, no habrían de ninguna
manera consentido en que se estipulara en la cláusula cuarta
que el importe de la venta fue recibido “a entera satisfacción
a la firma de esta escritura”.25

Lo esperable de la enajenante es que, de consuno con el

adquirente, hubiera fijado allí mismo o en una adenda, el
plazo para pagar la aludida cifra y la forma de hacerlo, por
ejemplo, el otorgamiento de un título valor, como así lo
acordaron respecto de la suma de $75.000.000 que el testigo
José Eduardo Cadena, cónyuge de la demandante, manifestó
se adeudaba para el 25 de abril de 2014.

[Link].6.3. A partir de los indicios convergentes que

vienen de comentarse, obtenidos a partir de las pruebas
recaudadas en el proceso, se encuentra debidamente
probado que el contrato de compraventa contenido en la

25 Folio 13, cno. 1.

41
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

escritura pública No. 01376 otorgada en la fecha que acaba

de indicarse, es relativamente simulado en cuanto hace al
precio que allí se estipuló.

La prueba indiciaria no se ve desvirtuada por el pago de

dineros adicionales a la cantidad de $760.000.000, porque
según se afirmó en el libelo de reconvención y no fue
desvirtuado por la promotora del juicio, las cifras de
$12.500.000 y $10.157.620, corresponden a conceptos
aparejados a la negociación como intereses y retención en la
fuente a cargo de Blanca Oliva Casas.

[Link].7. En ese orden de ideas, es palmario que el

tribunal cometió los yerros fácticos que le recriminó el primer
cargo formulado por el gestor del trámite de reconvención,
pues omitió valorar los reseñados medios suasorios, de
connotada importancia en el descubrimiento de un negocio
ficticio en forma absoluta o relativa, como en este caso, donde
la simulación afectó con exclusividad el precio de los
inmuebles vendidos.

Tales desaciertos en la valoración probatoria, amén de

manifiestos, resultaron trascendentes, toda vez que
obstaculizaron la labor del sentenciador de segundo grado de
desentrañar la verdadera intención de los celebrantes al
consignar en el instrumento negocial un importe mayor al
seriamente acordado, con los efectos que de ello dimanan
para la relación jurídica sustancial debatida al interior de la
causa judicial.

42
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

El ad quem, en razón de la anotada violación medio,

quebrantó indirectamente el precepto 1766 de la codificación
civil. Por tal razón, prospera el cargo, lo que ocasiona el
quiebre parcial de la sentencia impugnada.

3.2. Elucidado en esta sede excepcional que el convenio

en disputa se simuló en cuanto al precio y que el valor real
de la negociación es la suma de $760.000.000, y no aquella
consignada en la escritura pública No. 01376 de 25 de abril
de 2014, la secuela lógica es la falta de trascendencia de las
imputaciones que, en contra del fallo de segunda instancia,
erigió la reclamante de la resolución contractual, con petición
subsidiaria de rescisión por lesión enorme, porque todas
ellas van encaminadas a evidenciar que, debido a que el
enjuiciador habría cometido los dislates de facto y de iure
denunciados, no dio por acreditado que procedía resolver la
venta por incumplimiento en el pago del quantum asignado a
los bienes objeto del negocio jurídico, pretensión que
naufraga ante la evidencia de haberse pagado íntegramente
el importe realmente consensuado por los contratantes.

Por consiguiente, deviene innecesario el estudio de las

mencionadas críticas cuya improsperidad se advierte al
rompe.

CARGO PRIMERO FORMULADO POR JOSÉ

ERNESTO OSPINA ROA

Denunció el quebranto directo del artículo 90 del

Decreto 624 de 1989 “en la versión vigente para la fecha en

43
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

que Blanca Oliva Casas y José Ernesto Ospina simularon el

precio de la compraventa que ellos celebraron”26, por errónea
interpretación, dado que ni esta norma, ni los apartes
transcritos de la sentencia C-246 de 2006 proferida por la
Corte Constitucional que el tribunal citó en sustento de su
posición, respaldan la afirmación del ad quem según la cual
“no es posible suscribir escritura pública de compraventa de
inmueble en que se consigne un valor inferior al avalúo
catastral”.

Contrario sensu, la previsión citada y la jurisprudencia

determinan la viabilidad de una negociación con la citada
condición. El mandato que se invoca no ha establecido
valores comerciales mínimos como lo entendió el juzgador,
sino que, al hacer parte de un conjunto de medidas contra la
evasión y la elusión tributaria, es el referente empleado para
establecer los valores que deben ser tenidos en cuenta para
efectos fiscales.

Por consiguiente, existe libertad para fijar, con fines

civiles o comerciales, el precio por el cual se decida vender
un activo fijo, pero en el evento de declararse un importe
inferior al del avalúo catastral, en la declaración del impuesto
de renta y complementarios que debe presentar el
contribuyente, deberá reportarse como “ingreso bruto” el
precio de venta real y en la sección de “otros costos”
renunciarse al “exceso que tenía el costo fiscal sobre el precio

26 Folio 16, cno. 1.

44
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

de venta y fijar un costo fiscal que sea igual al precio de

venta”.27

Señaló el censor que, al aludir el inciso quinto del

precepto a la hipótesis de notoria diferencia entre el valor
comercial de los bienes y el asignado por las partes, está
aceptando la posibilidad de que los agentes contractuales
fijen un precio diferente al “costo fiscal, el avalúo catastral o
el, autoavalúo declarado para los fines del impuesto predial
unificado”28, el cual podrá ser rechazado por el “funcionario
que esté adelantando el proceso de fiscalización respectivo”,
pero únicamente para los efectos impositivos.

De ahí que errara el tribunal al considerar que la

divergencia entre el precio relacionado en la escritura pública
y el realmente convenido obedeciera al “control tributario que
compele y no a un acuerdo de voluntades29, para lo cual se
impone reparar en que el Decreto citado fue expedido por el
Presidente de la República en ejercicio de las facultades
extraordinarias conferidas por el numeral 5° del artículo 90
de la Ley 75 de 1986 y el precepto 41 de la Ley 43 de 1987,
que lo habilitaban solamente para expedir un Estatuto
Tributario y ampliar el plazo para su promulgación, pero no
autorizaban la reforma de la codificación civil.

Concluyó el recurrente que, producto del equivocado

entendimiento que el sentenciador le dio a la disposición

27 Folio 21, ídem.

28 Ibidem.
29 Folios 21 y 22, ídem.

45
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

tributaria, “revocó la declaración de simulación relativa del

contrato de compraventa y declaró próspera la excepción de
inexistencia de la simulación del precio propuesta por Blanca
Oliva Casas”.30

CARGO SEGUNDO ADUCIDO POR BLANCA OLIVA

CASAS

Se fundó el reproche en la infracción recta vía del

artículo 57 de la Ley 863 de 2003, que modificó el mandato
90 del Decreto 624 de 1989 (Estatuto Tributario), por
interpretación errónea, y los preceptos 1546, 1928 y 1932 del
Código Civil, así como el canon 219 del Decreto Ley 960 de
1970.

Respecto de la primera norma quebrantada, arguyó el

inconforme que la decisión recurrida la interpretó
considerando que está prohibido estipular en la escritura de
venta de un bien raíz un precio inferior al avalúo catastral,
razón por la cual se les exige acordar como importe y señalar
como tal en el instrumento público, por lo menos el último.

Acusa de desacertada la labor hermenéutica, por

cuanto lo que en verdad contiene la aludida regla es una
imposición de carácter tributario, en virtud de la cual cuando
las partes convengan un precio de enajenación inferior al
referente fiscal, “deberán pagar, en todo caso, los tributos y
demás gastos notariales sobre el avalúo catastral”.31

30 Folio 22.
31 Folio 95, ídem.

46
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

La norma en comento consagra el denominado “costo

fiscal” del inmueble, es decir, el valor que las partes están
llamadas a declarar para efectos de la tributación
correspondiente; empero, no significa que se encuentren
obligadas a vender por ese precio, lo que supondría un grave
cercenamiento de la autonomía de la voluntad. La regla
impositiva distingue entre los pactos realizados por los
particulares y las pautas que éstos deben respetar para
efectos de pagar los tributos correspondientes, reclamando
que los últimos se causen, por lo menos, con el monto de la
valuación de catastro, con independencia de que las partes
hubiesen ajustado un importe menor.

La anterior interpretación según el censor emerge de la

propia normativa y del pronunciamiento emanado de la Corte
Constitucional que sesgadamente citó el tribunal, esto es, la
sentencia C-245 de 2006, de cuyo texto se advierte que la
Corporación “tiene muy claro que el legislador se propuso,
simplemente, imponer un precio de referencia para efectos de
liquidar los tributos pertinentes, pero no prohibir a los
contratantes enajenar por menor valor al avalúo catastral”.32

Tal postura es concordante con la expuesta en el fallo

C-929 de 2005 en referencia al artículo 72 del Estatuto
Tributario, que se contrae al “costo fiscal” base para el cobro
de impuestos y con los preceptos 27 de la Ley 14 de 1983, 46
del Decreto 3496 de la misma anualidad y 219 del Decreto

32 Folio 100, ídem.

47
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

960 de 1970, elenco normativo del que refirió el impugnante

pone de presente que el legislador estableció un costo fiscal
de los predios que no conlleva la proscripción de las ventas
por inferior cuantía a la correspondiente al avalúo catastral.

Por tal razón, el juez colegiado desatinó al confundir la

declaración que para efectos tributarios debe hacer el
interesado sobre el valor de un bien raíz, con el precio
acordado por las partes para la enajenación. Los
contratantes podrán efectuar el negocio jurídico por un
monto menor al previsto catastralmente; la prohibición está
en que paguen los tributos fiscales y demás gastos que
apareje la venta sobre la base de una cantidad inferior a esa
valía de efectos fiscales.

Lo precedente incide en que el sentenciador también

erró al deducir que los contendientes procesales se vieron
obligados a consignar como precio en la escritura pública la
suma de $1.015’762.000 correspondiente al avalúo catastral,
pues ellos gozaban de arbitrio para estipular el precio del
inmueble, solo que debían “pagar impuestos y gastos
notariales con base en el avalúo catastral,
independientemente de que el precio que estipulen para la
venta haya sido por inferior valor”.33

De no incurrir en ese dislate, arguyó, se habría inferido

que la única razón por la cual los concertantes fijaron como
precio la suma de dinero consignada en el instrumento citado

33 Folio 104, ídem.

48
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

es porque, este fue el que convinieron, “habida cuenta que no

tenían ninguna necesidad de hacer manifestaciones
contrarias a la realidad”34 y no se habría colegido la existencia
de un precio legal mínimo de venta al que debían someterse
los ahora enfrentados a pesar del verdadero designio de su
voluntad y, atendiendo esa secuencia lógica, hallándose
probado que el comprador sólo canceló $782.800.000, “dejó
de pagar el saldo restante e incumplió la obligación a su
cargo”.35

Reclamó, consecuentemente, casar la determinación

reprochada y, en su lugar, modificarla para acceder a la
resolución contractual que reclamó la vendedora con las
restituciones mutuas peticionadas.

CONSIDERACIONES

1. Reiteradamente la Sala ha sostenido que el reproche

enarbolado por las sendas de la transgresión directa e
indirecta de disposiciones sustantivas o materiales, reclama
la invocación de las normas de la señalada estirpe que el
discrepante estime vulneradas, como consecuencia de
indebida aplicación al litigio, falta de acatamiento, o
interpretación errónea.

De aquellas seleccionadas por el recurrente se reclama,

adicionalmente, un incontestable ligamen con el debate
sustancial y jurídico materia del proceso y la providencia

34 Ibidem.
35 Folio 105, ídem.

49
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

impugnada, a tal punto que correspondan a los preceptos

que constituyeron base esencial de la decisión o han debido
integrar el cimiento jurídico de la misma, siendo suficiente la
aducción de alguno con esa connotación y características.

Pertenece a la categoría de mandato sustancial, según

la decantada doctrina de la Corte, aquel que «declara, crea,
modifica o extingue relaciones jurídicas concretas, es decir, el que se
ocupa de regular una situación de hecho, respecto de la cual deba
seguirse una consecuencia jurídica» (CSJ SC3530-2017, 14 mar., rad.
2006-00131-01; CSJ AC661-2021, 1 mar., rad. 2015-00231-01, entre
otras).

2. La comentada exigencia obedece a que las causales

primera y segunda del recurso extraordinario están
destinadas a que la Corporación case la sentencia recurrida
cuando infrinja un canon de derecho sustancial, como así lo
establece el artículo 336 del estatuto procesal, y sin este
presupuesto de la esencia no podrá el Tribunal de Casación
emprender el estudio de fondo de la problemática expuesta,
labor que le atañe realizar dentro del marco trazado por el
impugnante, a quien no puede sustituir en la tarea de
integrar en debida forma sus cuestionamientos y, por ese
camino, acometer el análisis oficioso de una crítica no
planteada, como tampoco es su misión confrontar el
pronunciamiento objeto del recurso extraordinario con todas
las disposiciones que componen el ordenamiento jurídico, a
fin de verificar con cuál de ellas se encuentra en franca
contradicción.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

3. Los casacionistas erigieron su embate en la violación

recta del artículo 90 del Decreto 624 de 1989 (“en la versión
vigente para la fecha en que Blanca Oliva Casas y José
Ernesto Ospina simularon el precio de la compraventa que
ellos celebraron”36) y 57 de la Ley 863 de 200337 que lo
modificó.

La previsión citada con la modificación introducida por

la segunda es del siguiente tenor:

La renta bruta o la pérdida proveniente de la enajenación de

activos a cualquier título, está constituida por la diferencia entre el
precio de la enajenación y el costo del activo o activos enajenados.

Cuando se trate de activos fijos depreciables, la utilidad que

resulta al momento de la enajenación deberá imputarse, en primer
término, a la renta líquida por recuperación de deducciones,
depreciaciones o amortizaciones; el saldo de la utilidad constituye
renta o ganancia ocasional, según el caso.

El precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero

o en especie. Para estos efectos será parte del precio el valor
comercial de las especies recibidas.

Inciso 4°. Modificado por la Ley 863 de 2003, artículo 57.

Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, siempre
que no difiera notoriamente del precio comercial promedio para
bienes de la misma especie, en la fecha de su enajenación. Si se
trata de bienes raíces, no se aceptará un precio inferior al costo, al
avalúo catastral ni al autoavalúo mencionado en el artículo 72 de
este Estatuto.

Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del

valor comercial de los bienes o servicios en la fecha de su
enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este artículo,
el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización
respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar
un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y
estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos
producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por
el Departamento Nacional de Estadística, por la Superintendencia
de Industria y Comercio, por el Banco de la República u otras

36 Folio 16, cno. Corte, demanda de José Ernesto Ospina Roa.

37 Folio 91, ídem, demanda de Blanca Oliva Casas

51
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

entidades afines. Su aplicación y discusión se hará dentro del

mismo proceso.

Se entiende que el valor asignado por las partes difiere

notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de
un veinticinco por ciento (25%) de los precios establecidos en el
comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad,
en la fecha de enajenación, teniendo en cuenta la naturaleza,
condiciones y estado de los activos”.

3.1. El precepto que acaba de trasuntarse no ostenta el

carácter de sustancial reclamado para la sustentación idónea
del ataque.

La razón de lo anterior estriba en que se trata de una

regla general de naturaleza impositiva o tributaria que regula
la forma en que debe determinarse la “renta bruta en la
enajenación de activos” para efectos de las cargas fiscales que
deben asumir los ciudadanos, de modo que no declara, crea,
modifica o extingue en una situación concreta relaciones
jurídicas de igual talante, sino que señala algunos
parámetros con base en los cuales debe definirse la renta
bruta en el evento de la enajenación de bienes y las medidas
a adoptarse en el trámite de fiscalización por la autoridad
nacional de control de tributos.

3.2. En tanto no le es propia la creación, modificación o

extinción de derechos subjetivos, no puede servir de báculo
para la correcta estructuración del cargo, razón que impone
el fracaso del embate propuesto por el recurrente José
Ernesto Ospina Roa.

4. La demandante de la resolución, amén del citado

artículo 57 de la Ley 863 de 2003 que, como se vio, carece de

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la sustancialidad requerida para edificar una crítica

casacional, invocó las reglas 1546, 1928 y 1932 de la
codificación civil y 219 del Decreto Ley 960 de 1970.

4.1. Sólo los cánones 1546 y 1932 del compendio civil

tienen el carácter de mandato material exigido en esta clase
de acusaciones, como así lo ratificaron las providencias S-
118 de 21 de abril de 1987, S-017 de 8 de marzo de 1996 y
A-120 de 26 de abril del mismo año, A-2003-0499 de 6 de
septiembre de 2011, entre otras.

El mandato 1928 de esa obra normativa no es de la

estirpe comentada en tanto se limita a definir la obligación
que se considera principal dentro de aquellas que son del
resorte del comprador; y la disposición 219 del Decreto 960
de 1970 apenas asienta una pauta de liquidación de los
derechos notariales cuando la cuantía de un acto se
determine por el valor del inmueble y el ajustado por las
partes sea inferior al avalúo catastral; empero, ninguna de
estas normas regula una situación concreta a la que siga la
imposición de una consecuencia a manera de creación,
modificación o extinción de relaciones jurídicas.

No puede la Sala, se reitera, completar la acusación,

determinando las pautas legales o constitucionales que
resultaron soslayadas, y lo cierto es que tampoco le
corresponde definir los contornos de la crítica, pues no se
olvide que sus atribuciones, de acuerdo con la ley, han sido
delimitadas con base en la indicación que efectúe el censor,
de modo que el cotejo se efectúe entre las normas cuya

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

infracción denuncie aquél y la determinación recriminada

ante la sede extraordinaria, con referente en el señalamiento
contenido en la censura sobre la forma en que se produjo el
menoscabo, labor que no puede ejecutarse en esta sede
excepcional con base en los únicos preceptos sustanciales
citados -arts. 1546 y 1932 del C.C.- porque el inconforme no
expuso cómo se incurrió en la violación de estos mandatos y
se memora que no es suficiente invocar disposiciones de la
categoría mencionada, sino que es preciso explicar
razonadamente la manera como el enjuiciador las
transgredió.

El censor omitió señalar, además, de qué manera el

supuesto desacierto cometido en relación con los indicados
mandatos, lo condujo a ratificar la negativa del a quo en
relación con la pretensión de resolución del contrato de
compraventa.

4.2. Ha decantado esta colegiatura que la violación

directa se produce «cuando, el funcionario deja de emplear en el caso
controvertido, la norma a que debía sujetarse y, consecuencialmente,
hace actuar disposiciones extrañas al litigio, o cuando habiendo acertado
en la norma rectora del asunto yerra en la interpretación que de ella
hace. También ha sido criterio reiterativo de la Sala, que cuando la
denuncia se orienta por esta vía, presupone que el acusador viene
aceptando plenamente las conclusiones fácticas deducidas por el
Tribunal» (CSJ AC4048-2017, 27 jun., rad. 2014-00173-01).

En consecuencia, en los eventos en que el

cuestionamiento reposa en la transgresión de la ley
sustancial recta vía, se requiere que el impugnador

54
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

demuestre cuáles textos legales de linaje material resultaron

inaplicados, aplicados indebidamente, o erróneamente
interpretados, sin que para ello baste indicar los preceptos
que se anuncian violados, sino que al censor se le impone
acreditar que el juzgador realizó un juicio de puro derecho
completamente equivocado y alejado del contenido
normativo. Se trata de un dislate que se produce
estrictamente en el plano jurídico, esto es, «en la proposición
normativa que ha de servir para efectuar el proceso de subsunción de la
plataforma material» (CSJ SC 2930-2021, rad.2012-00542-01).

4.3. En ese sentido, atiéndase que no basta con endilgar

la comisión de errores in iudicando, si la presencia de tales
anomalías no se comprueba en el desarrollo del cargo,
porque en ese evento no se quiebran los pilares sobre los
cuales se levanta la sentencia confutada, ni se derruyen las
presunciones de acierto y legalidad con que ésta arriba
amparada a la sede de la Corte, de ahí que se exija a toda
acusación que trascienda del terreno de la enunciación al de
la demostración «haciéndose patentes los desaciertos, no como
contraste de pareceres, o de interpretaciones, ni de meras disputas
conceptuales o procesales, sino de la verificación concluyente de lo
contrario y absurdo, de modo que haga rodar al piso la resolución
combatida» (CSJ AC3587-2016, 17 jun., rad. 2013-00048-02; CSJ
AC6094-2016, rad. 13 sep., rad. 2004-00191-01; CSJ AC3725-2019, 9
sep. 2019, rad. 2011-00130-01; CSJ AC2828-2020, 26 oct., rad. 2003-
00891-01; CSJ AC856-2021, 15 mar., rad. 2011-00161-01; CSJ
AC2115-2021, 2 jun., rad. 2013-00193-01, entre otras).

5. De lo expuesto deviene frustráneo el embate.

55
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

6. Las consideraciones precedentes no impiden, empero

que la Corte rectifique la doctrina del tribunal en torno a la
inadmisibilidad legal de las ventas de bienes inmuebles por
valor menor al establecido catastralmente, la cual refulge
descaminada, aunque intrascendente para quebrar el fallo
por las razones ya expresadas en esta providencia.

6.1. En efecto, dio por cierto el sentenciador y así lo

señaló que “por razones fiscales no es posible suscribir escrituras en
las cuales se consigne un precio inferior al avalúo catastral”38, posición

que reiteró al indicar: “no se oculta a la Sala que no es posible

suscribir escritura pública de compraventa de inmueble en la que se
consigne un valor inferior al avalúo catastral (…)”, limitación que,

según expuso, “obedece al control tributario que compele observar a

todos los ciudadanos más a quienes ejercen el cargo de fedatarios
públicos, como los Notarios (…)”, de ahí que al incrementar las

partes el valor de la venta para hacerlo coincidir con el monto

aludido, simplemente obraron en “acatamiento de una disposición
legal”.39

6.2. La hermenéutica antecedente desfigura el genuino

sentido del artículo 90 del Estatuto Tributario, norma que ha
sido varias veces modificada para ampliar o reducir su
alcance preceptivo.

6.2.1. El texto original del Decreto 624 de 1989 preveía

lo siguiente:

38 Folio 24, ídem.

39 Folio 29, ídem.

56
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

La renta bruta o la pérdida proveniente de la enajenación de

activos a cualquier título, está constituida por la diferencia entre el
precio de la enajenación y el costo del activo o activos enajenados.

Cuando se trate de activos fijos depreciables, la utilidad que

resulta al momento de la enajenación deberá imputarse, en primer
término, a la renta líquida por recuperación de deducciones; el
saldo de la utilidad constituye renta o ganancia ocasional, según
el caso.

El precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero

o en especie.

Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, siempre

que no difiera notoriamente del precio comercial promedio para
bienes de la misma especie, en la fecha de su enajenación. Si se
trata de bienes raíces, no se aceptará un precio inferior al
costo ni al avalúo catastral vigente en la fecha de la
enajenación.

Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del

comercial de los bienes en la fecha de su enajenación, conforme a
lo dispuesto en este artículo, el funcionario que esté adelantando
el proceso de fiscalización, respectivo, puede rechazarlo para los
efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con
la naturaleza, condiciones y estado de los activos; atendiendo a
los datos estadísticos producidos por la Dirección General de
Impuestos Nacionales, por el Departamento Administrativo
Nacional de Estadística, por la Superintendencia de Industria y
Comercio, por el Banco de la República u otras entidades afines.
Su aplicación y discusión se harán dentro del mismo proceso.

Se entiende que el valor asignado por las partes difiere

notoriamente del promedio vigente, cuando se aparta en más de
un veinticinco por ciento (25%) de los precios establecidos en el
comercio para bienes de la misma especie y calidad, en la fecha
de la enajenación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones
y estado de los activos”40 (negrillas para destacar).

6.2.2. La Ley 223 de 199541, “por la cual se expiden normas

sobre racionalización tributaria y se dictan otras disposiciones” , en su

disposición 78, modificó el inciso cuarto para determinar que

40
Diario Oficial No. 38.756 de 30 de marzo de 1989, pág. 7. Recuperado de: chrome-
extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/[Link]?pdfurl=https%3A%2F
%[Link]%2FSIDN%2FNORMATIVA%2FTEXTOS_COMPLETOS%
2F5_DECRETOS%2FDECRETOS%25201989%2FDecreto%2520624%2520de%2520
1989%2520(Estatuto%2520Tributario).pdf&clen=22042042&chunk=true.
41
Publicada en el Diario Oficial No. 42.160 de 22 diciembre 1995.

57
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

“{s}e tiene por valor comercial el señalado por las partes, siempre que no
difiera notoriamente del precio comercial promedio para bienes de la
misma especie, en la fecha de su enajenación. Si se trata de bienes
raíces, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo
catastral ni al autoavalúo mencionado en el artículo 72 de este
Estatuto"42 (se destaca).

6.2.3. Posteriormente, la previsión 127 de la Ley 633 de

2000 modificó el inciso cuarto de la norma en los siguientes
términos:

Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, siempre

que no difiera notoriamente del precio comercial promedio para bienes de
la misma especie, en la fecha de su enajenación. Si se trata de bienes
raíces, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo
catastral ni al autoavalúo mencionado en el artículo 72 de este
Estatuto, salvo que se demuestre la procedencia de un menor valor con
base en un avalúo técnico realizado por un perito autorizado por la Lonja
de Propiedad Raíz o del Instituto Agustín Codazzi. El avalúo así
efectuado sólo podrá ser cuestionado fiscalmente por la Dirección de
Impuestos y Aduanas Nacionales mediante peritaje técnico autorizado
por la Lonja de Propiedad Raíz”43 (negrilla fuera del texto).

6.2.4. El artículo 57 de La Ley 863 de 200344, mediante

la cual “se establecen normas tributarias, aduaneras, fiscales y de
control para estimular el crecimiento económico y el saneamiento de las
finanzas públicas”, retornó el contenido del varias veces

mencionado inciso cuarto a la versión impuesta por la Ley

223 de 1995, al establecer que aquel apartado quedará así:
“Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, siempre que no
difiera notoriamente del precio comercial promedio para bienes de la
misma especie, en la fecha de su enajenación. Si se trata de bienes

42
El artículo 72, reformado por la regla 4ª de la Ley 174 de 1994, alude al avalúo
declarado para los fines del impuesto predial unificado, el cual puede tomarse como
costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca
en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente.
43
Diario Oficial No. 44.275 de 29 de diciembre de 2000.
44
Diario Oficial No. 45.415 de 29 de diciembre de 2003.

58
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

raíces, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo

catastral ni al autoavalúo mencionado en el artículo 72 de este
Estatuto", siendo esta la versión del artículo 90 del Estatuto

Tributario que se encontraba vigente para la época en tuvo

lugar el otorgamiento de la escritura pública de compraventa
generadora de la controversia judicial.45

6.2.5. La ley 1819 de 2016, que adoptó una reforma

tributaria estructural, adicionó un parágrafo para incluir a
las acciones o cuotas de interés social en algunas sociedades,
refiriendo que:

“Sin perjuicio de lo previsto en este artículo, cuando el activo

enajenado sean acciones o cuotas de interés social de sociedades
o entidades nacionales que no coticen en la Bolsa de Valores de
Colombia o una de reconocida idoneidad internacional según lo
determine la DIAN, salvo prueba en contrario, se presume que el
precio de enajenación no puede ser inferior al valor intrínseco
incrementado en un 15%.

El mismo tratamiento previsto en este parágrafo será aplicable a

la enajenación de derechos en vehículos de inversión tales como
fiducias mercantiles o fondos de inversión colectiva cuyos activos
correspondan a acciones o cuotas de interés social de sociedades
o entidades nacionales que no coticen en la Bolsa de Valores de
Colombia o una de reconocida idoneidad internacional según lo
determine la DIAN.

6.2.6. La Ley 1943 de 2018, por la cual se dictaron

normas de “financiamiento para el restablecimiento del
equilibrio del presupuesto general” y otras disposiciones
también reformó el artículo 90 del Estatuto Tributario; sin
embargo, fue objeto de declaración de inexequibilidad con
efectos diferidos a partir del 1° de enero de 2020, decisión
adoptada en la sentencia C-481-2019, pronunciamiento que

45
Recuérdese que el citado instrumento se otorgó y protocolizó el 25 de abril de 2014.

59
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

exhortó al Congreso de la República para que expidiera el

régimen que ratificara, derogara, modificara o subrogara los
contenidos de la citada regulación antes del 31 de diciembre
de 2019; en caso contrario, se produciría la reviviscencia de
los preceptos que la Ley 1943 derogó o varió en su contenido.

6.2.7. En cumplimiento de la providencia emanada de

la Corte Constitucional, el legislativo expidió la Ley 2010 de
2019, que en su canon 61 reformó nuevamente la previsión
90 del Estatuto Tributario, la cual quedó del tenor siguiente:

La renta bruta o la pérdida proveniente de la enajenación de

activos a cualquier título, está constituida por la diferencia entre el
precio de la enajenación y el costo del activo o activos enajenados.

Cuando se trate de activos fijos depreciables, la utilidad que

resulta al momento de la enajenación deberá imputarse, en primer
término, a la renta líquida por recuperación de deducciones,
depreciaciones o amortizaciones; el saldo de la utilidad constituye
renta o ganancia ocasional, según el caso.

El precio de la enajenación es el valor comercial realizado en dinero

o en especie. Para estos efectos será parte del precio el valor
comercial de las especies recibidas.

Se tiene por valor comercial el señalado por las partes, el cual

deberá corresponder al precio comercial promedio para bienes de
la misma especie, en la fecha de su enajenación. Esta previsión
también resulta aplicable a los servicios.

En el caso de bienes raíces, además de lo previsto en esta

disposición, no se aceptará un precio inferior al costo, al
avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la
posibilidad de un valor comercial superior. En los casos en que
existan listas de precios, bases de datos, ofertas o cualquier otro
mecanismo que permita determinar el valor comercial de los bienes
raíces enajenados o transferidos, los contribuyentes deberán
remitirse a los mismos. Del mismo modo, el valor de los inmuebles
estará conformado por todas las sumas pagadas para su
adquisición, así se convengan o facturen por fuera de la escritura
o correspondan a bienes o servicios accesorios a la adquisición del
bien, tales como aportes, mejoras, construcciones, intermediación
o cualquier otro concepto.

60
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

En la escritura pública de enajenación o declaración de

construcción las partes deberán declarar, bajo la gravedad de
juramento, que el precio incluido en la escritura es real y no ha
sido objeto de pactos privados en los que se señale un valor
diferente; en caso de que tales pactos existan, deberá informarse
el precio convenido en ellos. En la misma escritura se debe
declarar que no existen sumas que se hayan convenido o
facturado por fuera de la misma o, de lo contrario, deberá
manifestarse su valor. Sin las referidas declaraciones, tanto el
impuesto sobre la renta, como la ganancia ocasional, el impuesto
de registro, los derechos de registro y los derechos notariales,
serán liquidados sobre una base equivalente a cuatro veces el
valor incluido en la escritura, sin perjuicio de la obligación del
notario de reportar la irregularidad a las autoridades de impuestos
para lo de su competencia y sin perjuicio de las facultades de la
Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) para
determinar el valor real de la transacción.

Los inmuebles adquiridos a través de fondos, fiducias, esquemas

de promoción inmobiliaria o semejantes, quedarán sometidos a lo
previsto en esta disposición. Para el efecto, los beneficiarios de las
unidades inmobiliarias serán considerados como adquirentes de
los bienes raíces, en relación con los cuales deberá declararse su
valor de mercado.

No serán constitutivos de costo de los bienes raíces aquellas

sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades
financieras.

Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del

valor comercial de los bienes o servicios en la fecha de su
enajenación o prestación, conforme a lo dispuesto en este artículo,
el funcionario que esté adelantando el proceso de fiscalización
respectivo, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar
un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y
estado de los activos; atendiendo a los datos estadísticos
producidos por la Dirección General de Impuestos Nacionales, por
el Departamento Nacional de Estadística, por el Banco de la
República u otras entidades afines. Su aplicación y discusión se
hará dentro del mismo proceso.

Se entiende que el valor asignado por las partes difiere

notoriamente del promedio vigente, cuando se aparte en más de
un quince por ciento (15%) de los precios establecidos en el
comercio para los bienes o servicios de la misma especie y calidad,
en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la
naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios.

Sin perjuicio de lo previsto en este artículo, cuando el activo

enajenado sean acciones o cuotas de interés social de sociedades
o entidades nacionales que no coticen en la Bolsa de Valores de
Colombia o una de reconocida idoneidad internacional según lo

61
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

determine la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN),

salvo prueba en contrario, se presume que el precio de enajenación
no puede ser inferior al valor intrínseco incrementado en un 30%.
Lo anterior sin perjuicio de la facultad fiscalizadora de la Dirección
de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN), en virtud de la cual
podrá acudir a los métodos de valoración técnicamente aceptados,
como el de flujos descontados a valor presente o el de múltiplos de
EBITDA.

El mismo tratamiento previsto en el inciso anterior será aplicable

a la enajenación de derechos en vehículos de inversión tales como
fiducias mercantiles o fondos de inversión colectiva cuyos activos
correspondan a acciones o cuotas de interés social de sociedades
o entidades nacionales que no coticen en la Bolsa de Valores de
Colombia o una de reconocida idoneidad internacional según lo
determine la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).

6.3. Del anterior recuento evolutivo de la disposición en

comento queda claro que pese a las variaciones y adiciones
de que ha sido objeto, la regla sobre la no aceptación de un
precio inferior al avalúo catastral en la enajenación de bienes
raíces para determinar la renta bruta ha permanecido
esencialmente inalterada de su versión primigenia hasta la
actual, y es sobre dicho aparte normativo que se amerita la
rectificación doctrinaria al ad quem.

6.3.1. Lo primero a destacar de la preanotada norma es

que hace parte de una serie de medidas por medio de las
cuales se pretende evitar el injusto tributario de evasión
fiscal, que en el caso de la transferencia del dominio sobre
inmuebles se materializaba a través de la declaración de
dicho acto por valores muy inferiores a los pactados entre las
partes a efectos de disminuir la base de liquidación de
algunos tributos.

62
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

Por ello, el precepto establece el valor declarable del

bien raíz, único admisible para efectos de liquidar las cargas
impositivas que deben asumir los ciudadanos, el cual de
acuerdo con el precepto puede corresponder al “costo fiscal”,
al “avalúo catastral” o al “autoavalúo” declarado para los
fines del impuesto predial unificado.

La valía catastral fue acogida por las normas tributarias

con la finalidad de determinar la base gravable del impuesto
predial. Así lo estatuye el artículo 7° del Decreto 3496 de
1983 al señalar que “consiste en la determinación del valor de los
predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del
mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará
por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente
para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidas”.

Asimismo, determina el precepto 3º de la Ley 44 de

1990 que “la base gravable del Impuesto Predial Unificado será el
avalúo catastral, o el autoavalúo cuando se establezca la declaración
anual del impuesto predial unificado".

En contrapartida, el valor comercial, como lo ha

señalado esta Corporación es el que ostenta una cosa en un
momento y lugar determinado, es decir, “la tasación concreta de
un bien, de acuerdo con las reglas de la oferta y la demanda, atendidas,
desde luego, la movilidad y el dinamismo de la economía, así como las
condiciones especiales de ese sector del comercio” (CSJ SC 31 ago.
2010, rad. 2004-00180-01, reiterada en CSJ SC6265-2014, 19 may.,
rad. 2006-00210-01, CSJ AC4645-2017, 21 jul., rad. 2014-00147-01).

63
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

6.3.2. En ese sentido, aunque en virtud del principio de

la autonomía de la voluntad privada, rector de las relaciones
entre particulares, los contratantes gozan de plena libertad
para fijar el importe de venta de una heredad, para efectos
tributarios, concretamente a fin de determinar la renta bruta
“o la pérdida proveniente de la enajenación de activos a
cualquier título”, el valor que atenderá la autoridad de
impuestos nacionales será el “costo fiscal, el avalúo catastral
o el autoavalúo declarado para los fines del impuesto predial
unificado”.

Por consiguiente, la disposición no prohíbe que, en los

instrumentos públicos contentivos de negocios jurídicos por
medio de los cuales se enajene un inmueble, las partes
consignen un importe inferior al “costo fiscal46, el avalúo
catastral47 o el autoavalúo declarado para los fines del
impuesto predial unificado”48, sino que les impone pagar los
tributos y gastos notariales sobre la base de cualquiera de
los últimos, como monto mínimo fijado por la ley con miras
a declarar ante la autoridad de impuestos. Es, si se quiere,
un valor de referencia para efectos fiscales sobre el cual se
causa la tributación.

46 De acuerdo con los artículos 67, 69 y 69-1 del E.T., para efectos del impuesto sobre
la renta y complementarios, el costo fiscal de los inmuebles para los contribuyentes
no obligados a llevar contabilidad, se integra por el precio de adquisición, el costo de
las construcciones o mejoras y las contribuciones por valorización, en tanto respecto
de los contribuyente con obligación de llevar contabilidad, dicho importe se conforma
sumando “el precio de adquisición más los costos directamente atribuibles hasta que
el activo esté disponible para su uso” y las “mejoras, reparaciones mayores e
inspecciones, que deban ser capitalizadas de conformidad con la técnica contable”.
47 Corresponde al determinado en una resolución por las autoridades catastrales, con
fundamento en la información sobre los terrenos y edificaciones en los aspectos físico,
jurídico, fiscal y económico.
48 Es la liquidación que realiza el propio contribuyente, que debe corresponder, como
mínimo, al avalúo catastral vigente al momento de la causación del impuesto predial
unificado.

64
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

6.3.3. Si existiera una proscripción como la sugerida

por el ad quem, carecería de sentido que la misma disposición
acepte que puede existir divergencia entre el precio asignado
por las partes y su valor comercial, entendiendo que esta
última categoría integra el fijado convencionalmente y el
costo fiscal del bien. En este evento, el funcionario encargado
de adelantar el respectivo proceso de fiscalización, tiene la
potestad de rechazar el importe -únicamente para los efectos
impositivos- y, en su lugar, “señalar un precio de enajenación
acorde con la naturaleza, condiciones y estado de los activos”,
atendiendo la información de carácter estadístico generada
por las autoridades allí mencionadas y aquellas afines.

En ese orden, la exigencia del legislador se concreta en

el monto a declarar por los negociantes con miras a
determinar la tributación, pues las cargas impositivas, como
se ha dicho, se causan por el “costo fiscal” o valor de la
tasación catastral si el precio dado al inmueble resulta
inferior a aquél, como así lo ratifica el artículo 219 del
Decreto 960 de 1970 a cuyo tenor: “{c}uando la cuantía de un acto
o contrato se determine por el valor de un inmueble y el que estimaren
las partes fuere inferior al avalúo catastral, los derechos se liquidarán
con base en este”.

6.4. La disposición bajo análisis armoniza con otras

normas como el artículo 72 del mismo compendio, conforme
al cual “{e}l avalúo declarado para los fines del Impuesto Predial
Unificado, en desarrollo de lo dispuesto por los artículos 13 y 14 de la
ley 44 de 1990 y 155 del Decreto 1421 de 1993, y los avalúos
formados o actualizados por las autoridades catastrales, en los
términos del artículo 5o. de la Ley 14 de 1983, podrán ser tomados

65
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia

ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que
constituyan activos fijos para el contribuyente. Para estos fines, el
autoavalúo o avalúo aceptable como costo fiscal, será el que figure en la
declaración del Impuesto Predial Unificado y/o declaración de renta,
según el caso, correspondiente al año anterior al de la enajenación. Para
este propósito no se tendrán en cuenta las correcciones o adiciones a las
declaraciones tributarias ni los avalúos no formados a los cuales se
refiere el artículo 7o. de la Ley 14 de 1983.

En caso de tomarse como costo fiscal el avalúo o autoavalúo, en el

momento de la enajenación del inmueble, se restarán del costo fiscal las
depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales”49 (negrilla
para destacar).

También con el canon 27 de la Ley 14 de 1983 “{p}or la

cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se
dictan otras disposiciones”, que, como un requisito para la
protocolización de transferencia, constitución o limitación
del derecho de dominio sobre inmuebles, establece el de
exigir e insertar en la escritura pública el correspondiente
“certificado catastral” y determina la consecuencia atribuida
al evento que aquí se discutió en los siguientes términos:
“Cuando las escrituras de enajenación total de inmuebles se corran por
valores inferiores a los avalúos catastrales vigentes, se tendrá en
cuenta para todos los efectos fiscales y catastrales, el avalúo
catastral vigente en la fecha de la respectiva escritura” -se
destaca-, proposición normativa que reiteró el mandato 46 del

Decreto 3496 de 1983.

49
Inciso adicionado por el artículo 51 de la Ley 1819 de 2016.

66
 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

6.5. De lo anotado hasta ahora emerge que el tribunal

incurrió en confusión de los conceptos de precio de la venta
acordado por los contratantes y costo fiscal del inmueble
objeto de la enajenación, y esa indebida fusión derivó en su
inferencia de estimar inviable jurídicamente el otorgamiento
de instrumentos públicos de compraventa donde el importe
convenido por los partícipes sea menor al monto del avalúo
catastral del bien raíz, cuando tal no es la hermenéutica de
las normas comentadas, cuyo propósito es el de evitar actos
de evasión fiscal imponiéndole la obligación a los
contribuyentes de declarar y pagar sus tributos sobre la base
de la tasación catastral cuando el importe de la negociación
sea inferior a esta.

7. En razón de la anterior rectificación doctrinaria,

suscitada en parte por la argumentación aducida para
sustentar el cargo segundo planteado por la demandante
primigenia, no se le impondrá condena en costas del recurso
extraordinario, de conformidad con lo estatuido por el inciso
final del artículo 349 del Código General del Proceso.

8. Atendida la prosperidad del recurso extraordinario

interpuesto por el reclamante en reconvención, procede la
Corte a proferir la decisión de reemplazo, en cumplimiento
de lo estatuido por el artículo 349 del Código General del
Proceso.

IV. SENTENCIA SUSTITUTIVA

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

1.- De manera liminar es del caso advertir la

concurrencia de los denominados presupuestos procesales y
la ausencia de vicios que puedan invalidar lo rituado,
circunstancias que habilitan una decisión de fondo.

2. Corresponde a la Sala resolver el recurso de apelación

que la demandante y convocada en reconvención planteó
contra el fallo proferido por el a quo, únicamente en lo que
atañe a la declaración de simulado que recayó sobre el precio
contenido en el contrato de compraventa, manteniéndose
incólumes las decisiones adoptadas en relación con la
resolución del convenio y la lesión enorme deprecadas por
dicho extremo en su libelo genitor, por cuanto no fueron
afectadas por lo resuelto en sede de casación.

3. Se memora que el juez a quo accedió al petitum del

libelo de mutua petición y contra ese aparte decisivo, entre
otros, la reclamante primigenia interpuso el recurso de
alzada.

En soporte de su determinación, el fallador argumentó

que se hallaban satisfechos los presupuestos axiológicos de
la acción de prevalencia y las pruebas valoradas en conjunto
permitían inferir la simulación del importe de la venta,
particularmente la prueba indiciaria, consideraciones que
coinciden con las efectuadas por esta Sala al resolver el cargo
segundo propuesto por José Ernesto Ospina Roa y el primero
planteado por Blanca Oliva Casas, las cuales, por economía,
no se transcriben.

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

La recurrente calificó las inferencias del juez de

conocimiento de ayunas de respaldo probatorio, sustentadas
tan solo en conjeturas, a pesar de la existencia de un
documento auténtico en el cual el Notario Treinta y Siete del
Círculo de Bogotá hizo constar que ningún empleado de la
oficina notarial indujo a las partes a tergiversar el valor
realmente pactado, el cual se consignó en la escritura.
Además, el importe no era de $760.000.000, porque según
se demostró en el proceso, se realizaron pagos adicionales
por $12.500.000 y $10.157.620, los cuales no obedecen a un
préstamo ni a intereses.

4. Esta colegiatura ha considerado que la simulación

presupone «(i) la divulgación de un querer aparente, que oculta
las reales condiciones del negocio jurídico o la decisión de no
celebrar uno; (ii) un acuerdo entre todos los partícipes de la
operación para simular; y (iii) la afectación a los intereses de
los intervinientes o de terceros» (CSJ SC2582, 27 jul. 2020, rad.
n.° 2008-00133-01; CSJ SC2929-2021, 14 jul., rad. 2013-00120-01).

De modo que, como también lo ha recalcado la

Corporación “supone el nacimiento simultáneo de dos actos,
uno visible y otro invisible; el segundo suprime, adiciona,
altera o modifica los efectos o la naturaleza del público (…)”
(CSJ SC5191-2020, 18 dic., rad. 2008-00001-01).

En la modalidad de relativa, que es la que aquí interesa,

el acuerdo cierto de los partícipes se esconde a terceros con
fines que no siempre son de defraudación, como ocurrió en
este caso, donde la ficción afectó únicamente el objeto del

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

contrato al recaer sobre el precio, el cual se disfrazó,

haciendo figurar públicamente uno diferente del real con el
fin de amoldarlo a la formalidad que creían exigible de
equipararlo con el monto del avalúo que catastralmente se
asignó al apartamento y los garajes vendidos.

5. La disconformidad entre la representación ofrecida a

terceros y lo realmente deseado por los negociantes,
presupone un acto voluntario y consciente, esto es, querido
por los intervinientes; empero, no se requiere que sus
motivaciones sean coincidentes. Es su determinación de
falsear la verdad, con independencia de las razones que
abrigue cada uno, lo que determina el concierto simulatorio
que en la súplica extraordinaria se encontró probado.

5.1. Recientemente, esta Corporación recordó que las

escrituras públicas otorgadas para el perfeccionamiento de
los negocios jurídicos no reflejan fielmente en todos los casos
la voluntad de los intervinientes; por tal razón, con base en
el artículo 1766 del Código Civil la jurisprudencia ha
construido el instituto de la simulación para que el sujeto
que experimente perjuicio con un negocio o clausulado
ficticio pueda vindicar que emerja la verdad y «desaparezca
la fachada que impide hacer efectivos los derechos del
afectado, siendo un medio tendiente a que se revele la esencia
de lo que resulta ajeno a la realidad, ya sea por mera
suposición o por desfiguración y prevalezca la verdad» (CSJ
SC837-2019, 19 mar., rad. 2007-00618-02, reiterada en CSJ SC3365-
2020, 21 sep., rad. 1999-00358-01)

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

5.2. Aunque para el efecto perseguido de hacer brotar

la realidad de la convención pactada rige el principio de
libertad probatoria, es innegable la importancia de los
indicios en esta tarea, lo que se explica porque los simulantes
se preocupan de no dejar vestigios, en lo posible, de la
volición secretamente expresada.

Por ello ha decantado la Sala que es «a través de la

inferencia indiciaria como el sentenciador puede, a partir de hechos
debidamente comprobados y valorados como signos, arribar a
conclusiones que no podrían jamás revelarse de no ser por la mediación
del razonamiento deductivo» (CSJ SC7274-2015, 10 jun., rad. 1996-
24325-01; CSJ SC2582-2020, 27 jul., rad. 2008-00133-01).

Acotó posteriormente la relevancia de los medios

indirectos de prueba «ante el sigilo, la mendacidad y el engaño que
el negocio jurídico simulado ostenta, amén de la persistente negativa de
los protagonistas del negocio fingido para dar testimonio de las propias
mentiras» (CSJ SC11232-2016, 16 ago., rad. 2010-00235-01).

Esta aparente preferencia, no supone, en ningún caso,

menospreciar la confesión y declaraciones de las partes o los
testimonios cuyo aporte es también significativo. En el
pronunciamiento citado se destacó como las contradicciones
de los contratantes en sus atestaciones en el juicio «frente a
las circunstancias modales en el pago del precio en la
compraventa», pueden ser reveladoras del fingimiento
convencional, de ahí que el juzgador deba prestar atención a
ellas, pues «son múltiples las posibilidades probatorias que reportan
las declaraciones en la semiótica de la simulación, inclusive para probar
contra documento público o privado siguiendo las disposiciones

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 Radicación N° 11001-31-03-023-2015-00635-01

probatorias y la sana crítica» (CSJ SC11232-2016, 16 ago., rad. 2010-

00235-01; CSJ SC3790-2021, 1 sep., rad. 2015-00675-01).

5.3. En este asunto, reunidos los varios indicios que se

dejaron compendiados, apreciados de manera conjunta, se
encontró acreditado el fingimiento relativo del contrato de
compraventa. La Sala se remite a las reflexiones realizadas al
acometer el estudio de las acusaciones analizadas al inicio,
una de las cuales resultó próspera por las razones allí
expuestas; por ende, se limita a referir que la apelación
propuesta por Blanca Oliva Casas, argumentando la carencia
de respaldo probatorio de la declaración de simulación, no
prospera y las excepciones relativas a esta figura sustancial
que planteó José Ernesto Ospina Roa al petitum de
resolución contractual y lesión enorme, están llamadas a
acogerse.

6. En razón del fracaso de la alzada propuesta por la

demandante primigenia y convocada en reconvención, se le
condenará en costas.
IV. DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia,

Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de
la República de Colombia y por autoridad de la Ley, CASA
parcialmente la sente ncia de 27 de noviembre de 2018,
proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito
Judicial de Bogotá, en el juicio referenciado en el
encabezamiento de esta providencia.

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Sin costas en casación por las razones expuestas en la

parte considerativa de esta providencia.

En sede de segundo grado de conocimiento,

RESUELVE:

PRIMERO: CONFIRMAR el fallo proferido el 21 de

noviembre de 2017 por el Juzgado Veintitrés Civil del
Circuito de Bogotá, por las razones consignadas en la parte
motiva de esta providencia.

SEGUNDO: Condenar a la demandante Blanca Oliva

Casas al pago de las costas de la segunda instancia. En la
liquidación concentrada, inclúyase la cantidad de
$4.000.000, por concepto de las agencias en derecho
correspondientes a la sede de la alzada.

Devuélvase el expediente a la corporación de origen.

Notifíquese,

FRANCISCO TERNERA BARRIOS

Presidente de Sala

ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO

HILDA GONZÁLEZ NEIRA

AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO

LUIS ALONSO RICO PUERTA

OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE

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 Firmado electrónicamente por Magistrado(a)(s):

Francisco Ternera Barrios

Álvaro Fernando García Restrepo

Hilda Gonzalez Neira

Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo

Luis Alonso Rico Puerta

Octavio Augusto Tejeiro Duque

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