Derechos Reales – Resumen 1er parcial

DERECHOS REALES – RESUMEN 1ER PARCIAL

DERECHOS REALES
El derecho real es el poder jurídico, que se ejerce sobre un objeto, que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
El poder jurídico ha sido definido como «un derecho subjetivo cuya esencia consiste en
un señorío de voluntad sobre personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad y, por
lo tanto, en forma autónoma e independiente de toda otra voluntad.» Ese poder del
titular sobre su objeto se ejerce en forma directa, sin intermediarios. Además, a las
facultades mencionadas en el Código suma las de persecución y preferencia.
DERECHO POSITIVO
Derecho Objetivo: Es el ordenamiento jurídico. - Sistema de preceptos reguladores de
la conducta humana emanados por parte del Estado e impuesto mediante su poder
coactivo.
Derecho Subjetivo: Es el derecho del sujeto. Es la potestad o facultad que el derecho
objetivo le reconoce a un sujeto de derecho respecto de otra persona o bienes, para
cuyo efectivo ejercicio le concede acciones o excepciones que se hacen valer antes los
órganos jurisdiccionales pertinentes.
DERECHOS SUBJETIVOS

- Savigny: “poder al servicio de una voluntad”

- Ihering: “interés jurídicamente protegido”
Reconocer que a alguien puede corresponderle algo con exclusión de todos los demás.
CLASIFICACION DE DERECHOS SUBJETIVOS
De acuerdo a su contenido: En tanto sean o no susceptibles de apreciación pecuniaria, o
mejor dicho que el bien jurídico tutelado al reconocerlos sea principalmente económico
o no.

- Patrimoniales: Reales, Creditorios, etc.

- Extrapatrimoniales: Personalísimos (vida, honor, libertad, comerciar, trabajar), de
familia (responsabilidad parental, tutela, curatela, acciones de estado) y derecho de
autor.
De acuerdo a su oponibilidad: En tanto sean oponibles a una pluralidad indeterminada
de sujetos o sólo contra un sujeto determinado que revista el carácter de parte:

- Absolutos: Erga omnes. (Personalísimos, Familia, Intelectuales, Reales).

- Relativos: Facultad de exigir determinado comportamiento de personas
determinadas, ya fueren acciones o abstenciones. (Creditorios)
DERECHO REAL // DERECHO PERSONAL
Derecho personal: Es aquel que da la facultad de obligar individualmente a una persona
a una prestación cualquiera, a dar, a suministrar, a hacer o no hacer una cosa.
Derecho real: Es aquel que da la facultad de sacar de una cosa un beneficio mayor o
menor.
COMPARACION DERECHO REAL/PERSONAL

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DERECHO PERSONAL

- Elementos:
1. SUJETO ACTIVO: ACREEDOR
2. SUJETO PASIVO: DEUDOR
3. OBJETO: PRESTACION
- NUMERO ILIMITADO
- OPONIBILIDAD RELATIVA CONTRA EL DEUDOR
- PUBLICIDAD INNECESARIA
- IUS PREFERENDI: NO
- IUS PERSEQUENDI: NO
DERECHO REAL

- Elementos:
1. SUJETO ACTIVO: TITULAR
2. OBJETO: LA COSA
- NUMERUS CLAUSUS
- OPONIBILIDAD ABSOLUTA
- PUBLICIDAD NECESARIA PARA OPONIBILIDAD A TERCEROS
- IUS PREFERENDI: SÍ
- IUS PERSEQUENDI: SÍ
CARACTERISTICAS DEL DERECHO REAL
- Es un Derecho Absoluto
- Es de contenido Patrimonial
- Numerus Clausus: Los supuestos para obtener una consecuencia jurídica son
únicamente los establecidos y no pueden agregarse otros.
- Sujeto Activo: persona física o jurídica
- Objeto: son las cosas
- Relación inmediata entre Sujeto y Objeto
- Sujeto pasivo y su deber de abstención
- Acciones reales: Reivindicatoria, Negatoria y Confesoria
- Publicidad
- Ius preferendi
- -Ius persequendi
TITULAR DE DERECHOS REALES
El titular del derecho real puede ser una persona humana o jurídica, con excepción de
los derechos de uso y habitación que solo pueden ser titulares personas humanas (Art.
2154 y 2158). Puede ser cualquier persona humana o jurídica con capacidad suficiente
para adquirirlos, dependerá del hecho o acto jurídico por el cual deviene titular del
mismo. La adquisición puede ser originaria o derivada.
OBJETO DE DERECHOS REALES
Objeto: Totalidad o parte material de la COSA que constituye su objeto, por el todo o
una parte indivisa. También puede consistir en un BIEN taxativamente señalado por la
ley.
- Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes que
integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

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- Los bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las

cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas
al servicio del hombre.
Bienes: COSAS+DERECHOS.
Bien es el género. Cosa es la especie.
Conjunto de bienes = Patrimonio
CLASIFICACION DE LAS COSAS
1. Cosas consideradas en sí mismas:
- Inmuebles (Por su naturaleza, por accesión y por su carácter representativo)
- Muebles (Comprende Semovientes)
- Fungibles/No Fungibles
- Consumibles/No Consumibles
- Divisibles/Indivisibles
- Principales/Accesorias
- En el Comercio/Fuera del Comercio
- Registrables/No Registrables
2. Cosas consideradas en relación a las personas:
- Bienes Públicos
- Bienes Privados
ELEMENTOS // CAUSA
En materia de derechos reales se ha receptado el principio de doble causa:
- Causa Fuente: Se identifica con el título
- Causa Eficiente: Tradición
Si falta cualquiera de ellas no hay derecho real.
Otros casos: Usucapión, Sucesión, Subasta.
ADQUISICION DE DERECHOS REALES
La adquisición de los derechos reales puede ocurrir:
- Por causa de muerte: Se rige por las disposiciones contenidas en el Libro Quinto,
transmisión de los derechos por causa de muerte.
- Por acto entre vivos: Se rige en el Libro Cuarto, Derechos Reales.

 Puede ser:
a. Originaria: El modo de adquisición originaria es la prescripción adquisitiva.
También en la apropiación y en ciertos casos de transformación y accesión de cosas
muebles y de construcción siembra y plantación.
b. Derivada: El modo de adquisición derivada requiere la concurrencia de título
suficiente y modo suficiente más publicidad para su oponibilidad a terceros.
Título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
Modo suficiente es la tradición posesoria para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

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- Adquisición legal: Se plasma en condominios con indivisión forzosa perdurable de

accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y
fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas
muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los
derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe
OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS REALES
- Es absoluto, oponible erga omnes.
- La oponibilidad opera en la medida que las partes hayan cumplido los recaudos
formales y los publicitarios exigidos. Se considera publicidad suficiente la
inscripción registral o la posesión, según el caso.
- Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto
necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
PROHIBICION DE CONSTITUCION JUDICIAL: Art. 1.896 CCCN: “El juez no
puede constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal
en contrario”
PRESCRIPCION ADQUISITVA
Art. 1897 CCCN: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de
una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo
fijado por la ley.
- Prescripción adquisitiva breve: La prescripción adquisitiva de derechos reales con
justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez
años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es
registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del
justo título.
- Prescripción adquisitiva larga: Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de
veinte años.
- No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión.
- También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble
registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre, pero la recibe del
titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los elementos
identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes
JUSTO TITULO
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir
un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido
conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales, así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial
ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES

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La regulación de los derechos reales en cuando a sus elementos, contenido, adquisición,

constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida solo por la
ley. (orden público). Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley o
la modificación de su estructura
CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES
- Principales
- Accesorios
- Cosas Registrables
- Cosas No Registrables
- Ejercicio por Posesión
- No ejercicio por Posesión
EXTINCION DE LOS DERECHOS REALES
- Absolutas: El derecho real se extingue para todas las personas. Se produce por
una causa que atañe a la cosa en sí misma. Por ej. destrucción, abandono,
consolidación. El derecho real requiere la existencia de un bien actual y
determinado sobre el cual ejercer la potestad que le confiere, en consecuencia, si ese
objeto desaparece materialmente, estamos en presencia de una extinción absoluta.
La extinción del derecho se produce por una causa inherente a la cosa objeto del
derecho que produce su destrucción. La norma enumera causas generales de
extinción de los derechos reales aunque no son las únicas. En la regulación de los
distintos derechos reales se encuentran causas especiales de muchos de ellos:
 Causas:
1. Destrucción de la cosa (debe ser total):
2. Abandono: Implica no sólo la renuncia del derecho real de que se trate sino el
desprendimiento voluntario de la posesión de la cosa, intencional o voluntad de no
perseguir la titularidad de la cosa. Extinguido el derecho real las cosas muebles
devienen res nullius y podrán ser apropiadas. Por el contrario, las inmuebles no son
susceptibles de apropiación y en calidad de bienes vacantes pasarán al dominio
privado del Estado conforme el art. 236 inc. a del C.C.C.N.
3. Consolidación: Se da en los derechos reales de cosa ajena. Sucesión particular o
universal de propietario del usufructuario, usuario, titular de servidumbre, etc. En
uno de ellos o en un tercero, de manera que en una persona se reúnen ambas
calidades.
- Relativas: El derecho real se extingue para quien era titular, pero continúa en
cabeza del sucesor particular. Por ej. Enajenación, transformación, accesión,
prescripción adquisitiva.
CONVALIDACION
Consagra el principio general de convalidación de los derechos reales
«Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.» Este principio
apunta a un acto jurídico originariamente ineficaz que, posteriormente, por un suceso
que ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al momento
de su otorgamiento para el cumplimiento de los efectos legales pertinentes.

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PERSECUCION Y PREFERENCIA (Art. 1886)

- Derecho de persecución: Facultad de perseguir la cosa en poder de quien se
encuentra. En el campo de los derechos reales las acciones siguen a la cosa más que
a una persona determinada. Esta facultad tiene límites ya que en ciertas ocasiones
el Código protege al subadquirente de buena fe y a título oneroso para favorecer la
seguridad dinámica y la circulación de los bienes
- Derecho de preferencia: Esta facultad reconoce dos vertientes:
1) Por un lado, el derecho real constituido con anterioridad prevalece sobre el
constituido posteriormente (primero en tiempo primero en el derecho, prior in
tempore potior in iure).
2) Por otro lado, el privilegio que permite a ciertos acreedores percibir su crédito con
preferencia a otros, en el caso de venta de la cosa. Los derechos reales de garantía
cuentan con privilegio.
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia:
- El dominio
- El condominio
- La propiedad horizontal
- Los conjuntos inmobiliarios
- El tiempo compartido
- El cementerio privado
- La superficie si existe propiedad superficiaria.
DERECHOS PRIVADOS SOBRE COSA AJENA
Son derechos privados sobre cosa ajena:
- El usufructo
- El uso
- La habitación
- La servidumbre
- La hipoteca
- La anticresis
- La prenda
- La superficie si no existe propiedad superficiaria.
CARGA O GRAVAMEN (Art. 1.888)
«Los derechos reales sobre cosa ajena importan cargas o gravámenes reales…»
«Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. …»
Las cargas reales son los derechos sobre cosa ajena vistos desde el lado de quien los
soporta.
DERECHOS REALES PRINCIPALES Y ACCESORIOS (Art. 1.889)
- Los derechos reales son principales
- Los únicos derechos reales accesorios son los de garantía en tanto dependen para su
existencia de un derecho personal al que acceden.
DERECHOS REALES SOBRE COSAS REGISTRABLES Y NO
REGISTRABLES (Art. 1.890)

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- Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la
inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan.
- Los derechos reales recaen sobre cosas no registrables cuando los documentos
portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su
inscripción.
EJERCICIO POR LA POSESION O POR ACTOS POSESORIOS (Art. 1.891)
«Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la
hipoteca…»
Se desprende de la norma que con excepción de las servidumbres y la hipoteca todos
los derechos reales se ejercen por la posesión, el titular ejerce un poder de hecho sobre
la cosa
ENUMERACION DE DERECHOS REALES

- Dominio
- Condominio
- Propiedad Horizontal
- Conjuntos inmobiliarios
- Tiempo compartido
- Cementerio privado
- Superficie
- Usufructo
- Uso
- Habitación
- Servidumbre
- Hipoteca
- Anticresis
- Prenda
CARACTERESISTICAS
- Enumera taxativamente los derechos reales permitidos.
- Rige el orden público y hay un número cerrado de derechos reales permitidos
- Fundamentos para sostener el numerus clausus y tipicidad de derechos reales:
a) protección del contratante débil
b) función social de la propiedad
DOMINIO (ART 1941. CCCN)
Dominio perfecto: es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

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CONDOMINIO (ART 1983 CCCN)

Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a
varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.
PROPIEDAD HORIZONTAL (ART 2037 CCCN)
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad
con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las
diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible
CONJUNTOS INMOBILIARIOS (ART 2073 CCCN)
Son conjuntos inmobiliarios:
- los clubes de campo
- barrios cerrados o privados
- parques industriales, empresariales o náuticos
- O cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales.
TIEMPO COMPARTIDO (ART 2.087 CCCN)
Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su
uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino
CEMENTERIO PRIVADO (ART 2.103 CCCN)
Son inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
SUPERFICIE (ART 2114 CCCN)
Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a
su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno,
el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales
USUFRUCTO (ART 2129 CCCN)
Es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar
su sustancia.
USO (ART 2154 CCCN)
Es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su
sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo

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HABITACION (ART 2158 CCCN)

La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
SERVIDUMBRE (ART 2162 CCCN)
Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.
HIPOTECA (Art 2.205 CCCN)
Es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados
que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar
sobre su producido el crédito garantizado.
ANTICRESIS (ART 2.212 CCCN)
Es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya
posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se
autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.
PRENDA (ART 2.219 CCCN)
Es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos
instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por
contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor
prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las
disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
RELACIONES DE PODER - POSESION Y TENENCIA
Relaciones de poder: Situaciones de hecho entre la persona y la cosa que tienen
consecuencias jurídicas (NO SON DERECHOS REALES), entre una persona y una osa
puede haber al mismo tiempo relación de poder y derecho real.
RELACIONES DE HECHO – NO DE DERECHO- ENTRE UNA O MAS
PERSONAS Y UNA O MAS COSAS:
- POSESION (el q la tiene se cree el dueño)
- TENENCIA (reconoce en otro)
Tales relaciones de hecho también se llaman materiales, posesorias o reales. No debe
confundirse la relación de hecho con las relaciones jurídicas que pueden establecerse
entre la persona y la cosa, ya sea que se apoyen en la existencia de un derecho real o
personal. Así, por ejemplo, se puede ser dueño de la cosa, (derecho real-relación
jurídica) y a la vez poseedor de esa misma cosa (relación de poder); en este caso
coinciden o se superponen. Pero también puede ocurrir que una persona sea poseedora
sin ser dueña y sin tener tampoco derecho personal que lo justifique, se está en
presencia de una relación de hecho no acompañada por una de derecho, por ej un
ladrón.
RELACIONES DE PODER
El Código se inclina por llamarlas relaciones de poder

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- Se trata de vínculos fácticos entre una persona y una cosa, independientes de la

existencia o no de un derecho que lo justifiquen Por ej. Se puede ser dueño de una
cosa (derecho real – relación jurídica) y a su vez poseedor del mismo (relación de
poder- relación fáctica)
- No obstante ser relaciones de hecho, no siempre apoyadas en un vínculo jurídico, el
ordenamiento jurídico les otorga protección a dichas relaciones en sí mismas
RELACIONES DE PODER

- Posesión
- Tenencia
- Yusta posesión: relación de poder mencionada en código de Vélez, es contacto físico
entre una persona y una cosa.
SERVIDORES DE LA POSESION
Las derivadas de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad (servidores de
la posesión): relaciones de hecho entre la persona y la cosa que están sujetos a
situaciones muy limitadas, como el alojamiento.
POSESION - DISTINTAS CORRIENTES DOCTRINARIAS
Teoría de Savigny (corriente actual) - Teoría Subjetiva – Receptada por Código de Vélez
y nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (Arts. 1.909, 1.910 y cctes): Explica la
posesión a través de los elementos, el corpus y el animus (intención de poseer), siempre
era necesaria la existencia de una cosa y la intención de poseer. Para la existencia de la
posesión es necesaria la concurrencia del corpus y el animus domini en cabeza de la
misma persona.

- Corpus: Poder de hecho sobre la cosa, el poder físico; es la posibilidad de disponer

físicamente de una cosa; no es necesario el contacto físico.
- Animus domini: Intención de comportarse con la cosa como lo haría su dueño. Con
más precisión, es la actitud de no reconocer en otra persona un derecho superior
Teoría de Ihering – Teoría objetiva: El ánimo de poseer estaba ínsito en la
disponibilidad de la cosa.
- Para configurar la posesión el corpus es suficiente, entendía que el animus estaba
ínsito en el poder de hecho sobre la cosa.
- La diferencia entre poseedor y detentador (tenedor) no radica en la intención del
sujeto (subjetivo) sino en la voluntad de la ley (objetivo) la que en ciertos casos
niega a la tenencia los efectos jurídicos de la posesión.
- Para Ihering importa la utilización o destino económico de la cosa.
- Señala que el animus domini es de muy difícil prueba.
- Propone una manera de diferenciar la posesión de la tenencia sobre sobre bases
objetivas, prescindiendo de la voluntad de quien tiene la cosa
- Toda relación entre hombre y cosa importa posesión salvo que una disposición
expresa de la ley disponga que hay tenencia.
POSESION (Art 1.909 CCCN)

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«Hay posesión cuando una persona, por sí o por intermedio de otra, ejerce un poder
de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no»
La posesión es un hecho que produce efectos jurídicos. En el Código la
posesión es tratada como un estado de hecho, que el derecho defiende y protege y le
asigna consecuencias jurídicas. Las más importantes son las defensas posesorias, la
adquisición de cosas muebles no hurtadas ni perdidas de buena fe y la posibilidad de
usucapir.
La posesión tiene herramientas para ser defendida, aun contra el titular del derecho
real. Ej. Si hay un poseedor que tiene posesión de una cosa, el titular del derecho real
de dominio no puede despojarlo
La posesión es un hecho que produce efectos jurídicos:
- Art 1.917 CCCN: El poseedor no tiene que probar su título.
- El código se ocupa primero de la posesión y luego de los derechos reales.
- La posesión en un fenómeno que se detiene en la apariencia y no indaga sobre el
fondo (lo que se ve, el hecho de la posesión).
TENENCIA (Art. 1910 CCCN)
Quien ejerce la tenencia de la cosa reconoce en otro un señorío superior. «Hay
tenencia cuando una persona por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho
sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor».
Existe en la tenencia el poder de hecho sobre la cosa, pero la posesión se ejerce en
nombre de otra persona, se reconoce en otro un derecho superior.
Intervención del título: Pasar de tenedor a poseedor o viceversa.
La tenencia, al igual que la posesión, requiere de la configuración del corpus, entendido
este como la posibilidad de disponer físicamente de la cosa, pero falta en aquella el otro
elemento de la posesión en animus domini. Existe en la tenencia el poder de hecho
sobre la cosa, pero la posesión se ejerce en nombre de otra persona, se reconoce en otro
un derecho superior.
POSESION // TENENCIA

- La tenencia como la posesión tienen por objeto cosas por las cuales se debe
entender aquellos objetos materiales susceptibles de tener un valor económico.
- Se diferencia la tenencia de la posesión en los efectos. La tenencia no produce
muchos de los efectos que la posesión produce.
PRESUNCION DE POSESION
Se presume que quien ejerce una relación de hecho sobe una cosa es el poseedor Se
trata de una presunción iuris tantum que puede ser destruida por prueba en contrario.
Lógica y sentido común hacen suponer que si una persona ejerce un poder de hecho
sobre la cosa es muy probable que sea su poseedor. Así, por ej. si una persona ocupa un
inmueble o lo siembra, lo cultiva edifica, etc., cabe imaginar que es el poseedor. (No se
presume la tenencia, se presume la posesión).
SERVIDOR DE LA POSESION

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Es otra categoría de las relaciones de hecho o materiales que pueden darse entre las
personas y las cosas. Comprende las relaciones basadas en un vínculo de dependencia,
servidumbre, hospedaje (ej. el huésped y la cama de un hotel) u hospitalidad (ej. El
invitado q hace uso de la cama en casa de huéspedes).
No hay posesión ni tenencia, los sujetos sirven a la posesión de otro, el servidor de la
posesión es el ejecutor material de la posesión que otro tiene, pero nunca puede ser
considerado poseedor, que sigue siendo el otro. Ejemplos:

- Existe un vínculo derivado de la relación de dependencia cuando el obrero emplea

las máquinas o herramientas de la fábrica en donde trabaja o cuando la tripulación
de un avión entra en contacto con el aparato.
- Existe una relación material derivada del vínculo de hospedaje en la relación que
surge entre los pasajeros del hotel y las cosas que hay en la habitación donde existe
tan solo un vínculo de hospitalidad.
- Existe una relación de hospitalidad entre el huésped y el inmueble o los muebles
que ocupa.
OBJETO DE LAS RELACIONES DE PODER
El objeto de las relaciones de poder son las COSAS, las que, además, deben ser ciertas
y determinadas. El Código limita el objeto de la posesión a los bienes corporales, esto
es, a las cosas; excluye a los bienes que no lo sean.
SUJETOS DE LAS RELACIONES DE PODER (persona y la cosa)
- La relación de poder es exclusiva, por q dos personas al mismo tiempo no pueden
invocarse la posesión de una cosa, pero si dos personas pueden ser poseedoras de
una cosa, (no se puede ser de forma separada, pero si en forma conjunta). Si así
ocurriera ya no es posible hablar de posesión sino de coposesión o cotenencia.
“La relación de poder puede ser ejercida por una o varias personas humanas o
jurídicas sobre todo o parte material de la cosa”
PRESUNCIONES LEGALES
- Presunción de poseedor (Art. 1911): Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien
utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.
- Presunción de fecha y extensión (Art. 1914): Si media título se presume que la
relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica.
- Inmutabilidad de la causa (Art. 1915): Nadie puede cambiar la especie de su
relación de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se
pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por
actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos
producen ese efecto.
- Presunción de legitimidad (Art 1916): Las relaciones de poder se presumen
legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no
importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con
las previsiones de la ley.
- Presunción de buena fe y de mala fe (Art. 1919):

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 Presunción de buena fe: La relación de poder se presume de buena fe, a menos

que exista prueba en contrario.
 La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de
cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.
“El sujeto de la relación de poder no tiene la obligación de producir título que sustente
su relación (posee porque posee)”
Actos posesorios (Art. 1928): Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes:
- Su cultura
- Percepción de frutos
- Amojonamiento o impresión de signos materiales
- Mejora, exclusión de terceros
- Su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Presunción de continuidad (Art. 1930): Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla
ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.
PRESUNCION DE FECHA Y EXTENSION
Establece la presunción que la relación de poder comienza en la fecha del título y tiene
la extensión que el mismo título indica. Esta norma solo tiene interés cuando quien
ejerce una relación de poder cuenta, además, con un título, en el caso de esta norma
cabe entender por título también a los instrumentos privados.
PRINCIPIO DE INMUTABILIDAD DE LA CAUSA
- Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder por su mera voluntad.
- Tampoco es posible alterar la especie de la relación de poder por el sólo transcurso
del tiempo.
Esto significa que quien comenzó siendo poseedor en ese carácter continúa, sin que
influya en su situación el transcurso del tiempo. Tampoco influye su voluntad interna,
la cual resulta inoperante.
El principio de inmutabilidad de la causa prohíbe que la especie de la relación de poder
se modifique por mera voluntad del titular o por el transcurso del tiempo, no impide
que la causa pueda transformarse en determinadas circunstancias.
La tenencia puede transformarse en posesión, o viceversa, mudando el concepto de
modo inequívoco, activo y operante.
- Bilateral: Se cambia la causa en forma bilateral cuando existe acuerdo entre los
interesados.
- Unilateral: Ocurre cuando la voluntad de cambiar la causa se manifiesta por actos
exteriores y estos actos producen el efecto de excluir al poseedor. Es menester que
se trate de actos que se manifiesten exteriormente, actos concluyentes e
inequívocos, que la oposición del tenedor al poseedor sea total, inconfundible y

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

activa, es decir, que salga del ámbito subjetivo del tenedor e incida sobre la cosa y
sobre la relación con el tenedor
PRESUNCION DE LEGITIMIDAD
Las relaciones de poder se presumen legítimas. El fundamento de la norma reside en
que es natural que quien ejerce el contenido de un derecho tenga el derecho mismo que
aparentemente ejercita, correspondiendo la prueba al que afirma lo contrario. Se trata
de entender, en principio, que la apariencia coincide con la realidad.
“Hay que tener presente también que el Código presume la buena fe”

CLASIFICACION DE LAS RELACIONES DE PODER

- Según el origen de la causa (Art 1.916 CCCN):
 Legítimas: Son legítimas cuando sean el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley. (la que tiene un título)
 Ilegítimas: Serán ilegítimas cuando la relación de poder carezca de título o lo
tiene, pero media alguna irregularidad. Puede ser de buena fe, de mala fe o
viciosa. (no tiene título o lo tiene con una irregularidad, puede ser de buena fe si
desconozco eso y de mala fe si siempre conocí la situación).
- Según las condiciones personales del poseedor la posesión ilegítima puede, a su
vez, ser de buena o mala fe (Art 1.918/20):
 Posesión de buena fe: El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce
ni pudo conocer que carece de derecho. Cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad.
 Posesión de mala: El sujeto de la relación de poder es de mala fe cuando no está
persuadido de la legitimidad de su adquisición.
- Según la forma o modo en que es adquirida, la posesión de mala fe se clasifica en
(Art. 1.921 CCCN):
 Posesión viciosa: La posesión de mala fe es viciosa cuando es adquirida
ilegalmente, sin o contra la voluntad del poseedor, es decir, mediante
desapoderamiento. Se da sin la conformidad del poseedor cuando hay
clandestinidad y contra su voluntad cuando hay violencia o abuso de confianza. La
posesión viciosa dimana de una apropiación o desapoderamiento prohibido por la
ley civil y reprimidos por la ley penal. Violencia, dolo, clandestinidad o abuso de
confianza.
 Posesión no viciosa: No media ilegalidad ni actos contra la voluntad del poseedor.
Los vicios de la posesión son relativos, es decir, quien adquiere una posesión de manera
viciosa sólo reviste ese carácter frente a quien fue víctima del vicio, más no frente a
terceros.
PRESUNCION DE BUENA FE
La buena fe se presume. Esta presunción tiene un interés práctico, ya que libera al
poseedor o tenedor de la prueba de la buena fe. Tiene también un contenido ético, pues
hay que considerar que las personas generalmente obran honestamente. Se trata de una
presunción iuris tantum; a menos que exista prueba en contrario, dice la norma.
PRESUNCION DE MALA FE
La mala fe se presume:

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

- Cuando el título es de nulidad manifiesta;

- Cuando se adquiere de una persona que habitualmente no hace tradición de esa
clase de cosas y carece de medios para adquirirlos. Ej. comprar un celular a alguien
en la calle.
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.
DETERMINACION DE LA BUENA O MALA FE
La calificación de la relación debe ser realizada en el momento de su adquisición. Si la
posesión o la tenencia en su origen fue de buena fe, así continúa su calificación, por ser
indiferente el posterior conocimiento del poseedor de la ilegitimidad de su posesión. A
su vez, si comenzó siendo de mala fe, también así perdurará su calificación.
INNECESARIEDAD DEL TITULO
El poseedor nada debe demostrar ya que su situación se presume legítima. POSEE
PORQUE POSEE.
- La presunción del Art 1.917 CCCN beneficia al poseedor o tenedor actual, frente al
cual hay que producir prueba de mejor derecho. No puede ser alegada por un
poseedor anterior que ya no tiene la cosa.
- Las ventajas emergentes de las presunciones establecidas en los Arts. 1.916 y 1917
resultan aplicables tanto al poseedor de cosas muebles como inmuebles.
MODOS DE ADQUISICION DE LA RELACION DE PODER
Hay distintos modos de adquirir una relación de poder:
- Si la cosa no es poseída por otro: Bastaría con apropiarla si fuera mueble u ocuparla
si es inmueble.
- Si la cosa ya es poseída por otro: El adquirente puede adquirirla contra su voluntad
(desapoderamiento), o con su conformidad (tradición).
Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse
voluntariamente y requiere:
- Capacidad: Voluntad de poseer, de querer ejercitar sobre la cosa el poder de hecho
propio de la posesión.
- Corpus: Contacto con la cosa, posibilidad física de establecerlo o ingreso al ámbito
de custodia del adquirente
Hay distintos medios de adquirir una relación de poder. En lo que concierne a la
posesión, es posible distinguir si la cosa era poseída o no:
- Si no lo es, cosa abandonada, bastaría con apropiarla (mueble) u ocuparla
(inmueble). (Unilateral)
- Si ya otro sujeto la posee, el adquirente puede adquirirla contra su voluntad
(desapoderamiento) o con su voluntad (tradición). (Bilateral)
TRADICION (entrega de la cosa)

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

La posesión se adquiere por la tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una
cosa a otra que la recibe. La entrega es voluntaria. La tradición es un medio bilateral
que se opera por la voluntad de los intervinientes.
La tradición significa la entrega de la cosa. Es el desplazamiento de la posesión o de la
tenencia de la cosa que se va a transmitir a la persona del adquirente, con el
consentimiento concurrente de ambas partes sobre su realización.
“La entrega es la faz externa del acuerdo de voluntades”
La tradición es un acto jurídico ya que se trata de un acto voluntario y, además, un acto
jurídico bilateral. Por tratarse de un acto jurídico es necesario que se manifieste por un
acto exterior; en la especie, la realización de actos materiales de por lo menos una de las
partes.
La tradición puede visualizarse como un modo de adquirir la posesión y también como
el cumplimiento de una relación obligacional, cumple también el papel de publicidad
de los derechos reales en materia de cosas muebles no registrables.
- Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe.
- También se considera hecha la tradición de cosas muebles por la entrega de
conocimientos, cartas, facturas u otros documentos.
RELACION DE PODER VACUA
Además del conocimiento de las partes y de la realización de actos materiales para
tener por operada la tradición se necesita, también, que la relación sea vacua, es decir
que la cosa no debe ser objeto de otra relación de poder, debe estar sin contradicción
que se oponga a la adquisición. La relación vacua es un requisito inexcusable para que
opera la tradición. La cosa debe estar libre de toda relación excluyente y no debe
mediar oposición alguna.
Así, por ej. si otra persona se encuentra en posesión de inmueble, la tradición para
transmitir la posesión no puede realizarse, dado que no pueden concurrir dos
poseedores de la misma especie sobre la misma cosa.
ACTOS POSESORIOS
Actos sobre cosas muebles o inmuebles ejercidos con animus domini, por ej. Cultivo,
percepción de frutos, reparar o construir en el inmueble, cercar, alambrar, etc. Se trata
en definitiva de actos de ocupación o de exclusión de terceros.
CONSERVACION DE LA POSESION - PRESUNCION DE CONTINUIDAD
- La adquisición de la posesión requiere dos elementos: el corpus y el animus domini;
si alguno de estos falta, no hay posesión.
- La posesión se conserva con mayor facilidad que la necesaria para adquirirla, ya que
no se exige la persistencia de los elementos necesarios para su adquisición. La
voluntad de poseer sobrevive la falta de contacto con la cosa, en tanto el sujeto
puede a su arbitrio recuperarlo. La relación de poder se conserva por inercia.
EXTINCION DE LAS RELACIONES DE PODER
Las relaciones de poder se extinguen cuando se pierde la relación de hecho sobre la
cosa:
- Extinción de la cosa

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- Privación de la cosa – Desapoderamiento

- Imposibilidad física de ejercer relación de poder
- Desaparece la probabilidad razonable de encontrar cosas perdidas
- Abandono
EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER
- Derechos inherentes a la posesión.
- Deberes inherentes a la posesión.
Los derechos y los deberes inherentes a la posesión desaparecen cuando la persona deja
de ser poseedora de la cosa en cuestión y nacen en cabeza del nuevo poseedor, ya que se
vinculan a la cosa y no a la persona. Esos derechos y obligaciones van a existir siempre
que la relación de poder este vigente.
DERECHOS INHERENTES A LA POSESION
Derechos que tiene una persona por ser poseedor o tenedor de una cosa determinada:
- Ejercer Servidumbres reales
- Exigir el respeto de los límites impuestos al dominio, estos límites están
determinados en la relación de poder.
DEBERES INHERENTES A LA POSESION
Así como la posesión y la tenencia generan derechos a quien ejerce la relación de poder
como contrapartida existen obligaciones que hay que respetar mientras se mantenga la
relación con la cosa:
- Obligación de restituir (en caso de tenencia)
- Cargas reales que afectan a la cosa (ej. Si sobre mi cosa pesa una servidumbre de
paso, tengo que respetar la servidumbre de paso)
- Medidas judiciales impuestas a la cosa (si hay una medida judicial sobre la cosa se
debe respetar)
- Límites al dominio
ADQUISICION DE FRUTOS O PRODUCTOS
- Poseedor de buena fe: Hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados
no percibidos.
- Poseedor de mala fe: Debe restituir frutos percibidos y los que por su culpa dejara
de percibir.
- Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la
cosa.
- Sea poseedor de buena o mala fe, los productos deben ser restituidos.
CLASIFICACION DE LOS FRUTOS (Art. 233 CCCN)
- Frutos naturales: Producciones espontáneas de la naturaleza. Se generan sin el
hecho del hombre, como la cría de animales, la leche, etc.

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- Frutos industriales: Aquellos que se producen por el hombre o la cultura de la

tierra. Es indispensable el actuar del hombre, por ej. los cereales.
- Frutos civiles: Son las rentas que la cosa produce.
ADQUISICIÓN DE FRUTOS O PRODUCTOS
- La buena fe del poseedor debe existir en cada hecho de percepción de frutos.
- La buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se juzga solo con
relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor.
RESPONSABILIDAD POR DESTRUCCION
- El poseedor de buena fe no responde de la destrucción total o parcial de la cosa,
sino hasta la concurrencia del provecho subsistente.
- El poseedor de mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto
que se hubiera producido igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene
derecho a su restitución. Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o
parcial de la cosa, aunque se hubiera producido igualmente de estar la cosa en
poder de quien tiene derecho a su restitución.
MEJORAS
Mejoras: Son el aumento del valor de las cosas, pueden ser naturales o artificiales según
provengan del hecho del hombre o de la naturaleza.
Las artificiales se clasifican en:

- Mejora necesaria: Aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada.

- Mejora útil: Aquellas que son de manifiesto provecho para cualquier poseedor de la
cosa.

- Mejoras suntuarias: Son las de mero lujo o recreo o de exclusiva utilidad para el que
las hizo.
INDEMNIZACION Y PAGO DE MEJORAS
- Ningún sujeto de la relación de poder puede reclamar indemnización por las
mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser
retiradas si al hacerlo no se daña la cosa.
- Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe.
- Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras útiles, pero sólo hasta el mayor
valor adquirido por la cosa.
Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún caso son
indemnizables.
OBLIGACIONES PROPTER REM
Van adheridas a la cosa, es la titularidad de ésta la que designa el sujeto pasivo de la
relación y cuando aquella cambia por pasar la cosa a un nuevo titular, cambia también
el deudor, que pasa a serlo el nuevo titular. Se las llama también ambulatorias.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

El deudor se libera con la enajenación y abandono. Por ej. deberes inherentes a la

posesión de la cosa, obligación de medianería, expensas, etc.
EFECTOS PROPIOS DE LA POSESION
La posesión produce importantes efectos:
- Adquisición legal de cosas muebles (del dominio)
- Prescripción adquisitiva
El poseedor debe satisfacer pago de impuestos, tasas y contribuciones que graven la
cosa y cumplir la obligación de cerramiento.
EFECTOS PROPIOS DE LA TENENCIA
La tenencia produce efectos:
- El tenedor debe conservar la cosa,
- Derechos a ser indemnizado por gastos y mejoras
- Derechos de retención (se puede hacer extrajudicialmente)
- Deber de nombrar poseedor
- Deber de restitución
DERECHO REGISTRAL
Criterio amplio: Comprende toda la actividad registral (no solo de los derechos reales)
conformada por distintos registros, comprende: Registros de las personas, de
reincidencia delictiva, de marcas y patentes, de juicios universales de la propiedad
intelectual, marcas y señales, de la propiedad de navíos y aeronaves de la propiedad
inmobiliaria, entre otros.
Criterio restringido: Derecho registral integrado estrictamente por el registro de los
bienes destinados a circular.
DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO
Conjunto de normas y principios que regulan la organización, el funcionamiento y los
efectos de la publicidad registral, en función de la constitución, transmisión,
modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles. Todos los derechos
reales sobre inmuebles se registran, tanto su constitución, como su modificación o su
extinción. El principio de buena fe se comprende en conocer o no conocer, para conocer
se accede al registro de la propiedad inmueble, quien informara a quien corresponde y
los antecedentes de ese dominio.
REGISTRACION NMOBILIARIA Y PUBLICIDAD JURIDICA
Registración inmobiliaria: Actividad mediante la cual se materializa la publicidad de los
derechos reales inmobiliarios. Es una forma de publicidad jurídica y una especie de la
publicidad en general. En sentido amplio publicidad significa llevar a conocimiento de
todos un determinado acontecimiento por parte de todos los integrantes de la
comunidad. Cuando lo llevado a conocimiento público es un hecho jurídico, acto
jurídico, relación o situación jurídica estamos frente a la publicidad jurídica
Las relaciones jurídicas de contenido patrimonial están dominadas por dos clases de
derechos.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

- Derechos personales.
- Derechos reales: Los derechos reales, por definición, se hacen valer frente a todos
los integrantes de la sociedad por lo que se dice que son absolutos (erga omnes).-
Esta posibilidad de oponerlos a todos trae como consecuencia la necesidad de
posibilitar por todos el conocimiento de la existencia de tales derechos, es decir, la
necesidad de establecer para ellos una publicidad.
El Código Civil, antes, y el Código Civil y Comercial, ahora, al organizar los derechos
reales, adoptó para su adquisición o transmisión, el sistema del título y modo.
- Título, como contrato causal de adquisición.
- Modo, como el acto de enajenación que señala el límite entre el derecho personal y
el derecho real, pues este solo nace o se transmite a través del modo, está
básicamente representado por la tradición, con lo que se descarta la publicidad
registral, salvo para el caso de la hipoteca donde la tradición es inaplicable en tanto
no hay entrega de la cosa.
NECESIDAD DE PUBLICIDAD EN LOS DERECHOS REALES
Publicidad hay desde la aparición del hombre. Desde que el hombre toma algo para sí
con la intención de apropiárselo, se constata la publicidad posesoria.
PUBLICIDAD E INSCRIPCION
La publicidad es la “posibilidad formal de anoticiamiento”. (de que se conozca).
Mientras que la inscripción es un modo por el cual se va a dar publicidad. Es un
sistema, una técnica por la cual se recepta lo que ya viene en un resumen y se hace otro
resumen, que es el asiento registral”.
SISTEMAS DE PUBLICIDAD
- No registrables (Sin registro, son los que la posesión valida, ej. Sobre bienes
muebles):
 De transcripción
 De inscripción (Registro Inmobiliario Arg.)
 Declarativos (Registro Inmuebles Arg.)
- Registrables
 Constitutivos (Registro Automotor Arg.)
 Registros reales (Registro Inmobiliario Arg.)
 Registros personales
SISTEMAS REGISTRALES
- Para los bienes muebles “no registrables” existe solamente una publicidad
posesoria.
- Para los “inmuebles” existe un régimen de publicidad registral de carácter
declarativo (conf. art. 1.893 del Código Civil y Comercial y ley 17801); lo mismo
quepa proclamar de los Registros de Buques y Aeronaves, los cuales tienen efectos
meramente declarativos.
- En materia de “automotores y el registro de caballos”, el registro cumple una
función constitutiva, vale decir que el negocio jurídico se integra con el Registro
publicitario, produciéndose por esa vía, recién, la transmisión de la titularidad.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

INSCRIPCION – CARÁCTER
Inscripción constitutiva (ej. Registración de automotores): Esta clase de inscripción
constituye un requisito indispensable para que la transferencia o constitución de un
derecho real tenga lugar. Gracias a esta clase de inscripción, queda perfeccionada la
transmisión o constituido el derecho real. Ejemplo, la hipoteca, pues si ésta no es
inscrita en el registro correspondiente, aunque haya sido elevada a escritura pública, no
existe la garantía real.
Inscripción declarativa (ej. Registración de inmuebles): Esta clase consiste en publicar
un cambio ya ocurrido, independientemente del registro. Para esta clase de inscripción,
basta la existencia del título para la transmisión del derecho real. Reconoce la
preexistencia de los derechos reales, de los que se toma nota para su oportuna
publicidad y demás efectos que establezca la ley.
Inscripción convalidante: En un Registro convalidante, la inscripción sanea o purga el
vicio de que sufre el título que ingresa al registro, l0 que implica que el acto no posee
vicio alguno.
CARACTERES DEL REGIMEN REGISTRAL INMOBILIARIO
- En cuando a la función de la publicidad registral en la constitución o transmisión
del derecho real:
• Solo la registración realiza la publicidad necesaria para la constitución o
transmisión del derecho real.
• El derecho real queda constituido con la integración del título y modo y la
publicidad registral lo hace oponible a terceros.
• La publicidad registral junto al título y la tradición desempeña una función
integrativa del derecho real.
La publicidad registral está vinculada al negocio jurídico que es causa de la transmisión
o constitución del derecho real. Los documentos que califica el registrador son los que
contienen, precisamente, los negocios jurídicos en virtud de los cuales se transmite o
constituye el derecho real. Si esos contratos están afectados por un vicio o son
irregulares, la transmisión o constitución del derecho real, en principio, seguiría el
destino de ellos, sin perjuicio, claro está, de los derechos que pudieran tener terceros de
buena fe que hubieran adquirido en base a esos contratos.
En los sistemas jurídicos en que la publicidad registral está desvinculada del negocio
jurídico poco importa el negocio jurídico causal; basta el acuerdo respecto el derecho
real y su inscripción.
- En cuanto a la técnica de inscripción y folio real:
Para la realización de un sistema registral se manifiesta en dos aspectos:
1. Modo en que deba efectuarse los asientos registrales:
 Transcripción del acto jurídico.
 Inscripción del acto jurídico: El registrador extracta del título los datos que tienen
trascendencia real; lo que implica una calificación previa.
2. Modo de ordenar e individualizar dichos asientos
 Folio personal
 Todos comparten un ordenamiento cronológico

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

 Folio real: Permite la concentración de los asientos referidos a un mismo

inmueble
- En cuanto a la recepción de los principios registrales:
Principios registrales: Son criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas
directrices de un sistema registral inmobiliario. No son principios teóricos fundantes
sino síntesis técnica de criterios objetivos que orientan y facilitan el análisis jurídico.
Estos principios surgen claramente previstos en la Ley 17.801 Ley Nacional Registral
Inmobiliaria.
- De Legalidad: Es fundamental la adecuación del acto jurídico que pretendo
registrar con el marco jurídico que lo rige.
- De prioridad
- De especialidad o determinación
- Tracto sucesivo
- Legitimación y fe pública registral
PRINCIPIO DE INSCRIPCION
La inscripción de los títulos en el Registro de la Propiedad constituye una condición de
eficacia necesaria para que el derecho real pueda producir la plenitud de sus efectos,
pero este derecho preexiste al acto de inscripción, desde que se hayan cumplido las
exigencias de «título y modo» requeridas por la ley pues la inscripción no tiene carácter
constitutivo sino declarativo conforme las previsiones del Art 1.893 CCCN y Art. 2 Ley
Nacional Registral Inmobiliaria.
“La inscripción registral perfecciona la transmisión para que pueda ser válidamente
opuesta a terceros”
Inscripción declarativa: La mutación jurídico real se opera independientemente del
Registro. Es decir que tiene una función rectificadora del contenido inexacto del
Registro, porque como la modificación jurídico real ya ha sucedido antes, su inscripción
pone en armonía al Registro con la realidad jurídica extrarregistral, x ej. transmisiones
inmobiliarias, de aeronaves, de buques)
Inscripción constitutiva: El registro interviene como factor o elemento, unido a otros,
para que tal mutación se produzca. - La modificación jurídico real surge con la
inscripción, ésta no rectifica tiene virtud transformadora de la realidad jurídica, x ej.
transmisiones automotores, caballos pura sangre.
“La inscripción declarativa es la regla, la constitutiva la excepción”
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
El principio de legalidad exige que haya coincidencia entre los documentos a registrar y
las leyes que los regulan no sólo en cuanto a su forma sino también en cuanto a los
presupuestos de validez de las titulaciones o pretensiones en ellas contenidas como
materia registrable y en tanto resulten de los propios documentos. Debe tratarse de
documentos legítimamente conformados en cuando a su forma y en cuanto a su
contenido. Este principio está contenido en nuestro ordenamiento legal en el Art 8 de la
Ley 17.801

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

Art 8º - El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los

documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos.
Solo se pueden registrar actos jurídicos adecuados a la realidad, si no se ajusta a la
norma va a ser observado.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
El principio de prioridad es uno de los pilares básicos de todo sistema registral sin el
funcionamiento de la prioridad la registración carece de sentido. Este principio puede
apreciarse desde un punto de vista material y desde un punto de vista formal.-
- Desde el punto de vista material: Exterioriza la preferencia de una situación jurídica
sobre otra sea por incompatibilidad (dos transmisiones de dominio o dos hipotecas
de igual grado sobre el mismo inmueble) sea por oponibilidad (embargos sucesivos
o transmisión de dominio y embargos) fijando la prelación de la que accede primero
al registro.
- Desde el punto de vista formal: El registrador no debe inscribir derechos
incompatibles y debe practicar los asientos en estricto orden cronológico.
“Determina la preferencia de una instancia jurídica en el tiempo sobre otra”
Todo el sistema ha sido articulado en base a reservas de prioridad progresivas que van
naturalmente conformando o enervando por el transcurso de los respectivos plazos, las
correlativas posiciones registrales de los documentos. Desde la reserva de prioridad que
significa la certificación (Art 25) pasando por la del plazo de presentación (Art 5) y
terminando por la de la inscripción registral y sus prórrogas (Art 9) existe una
armónica organización del tiempo registral que concluye perfecta y equilibradamente
en los Art 17 (cierre registral), 18 (inscripciones condicionadas) y 19 (prioridad pura y
alteración contractual de la prioridad).
Art 5º - Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACION
El principio de especialidad es claramente formal, está ordenando a la más perfecta
individualización de los asientos registrales para lograr, naturalmente, una más
perfecta publicidad.
La especialidad exige la mayor cantidad de notas para evitar la generalidad. Se extiende
a los titulares de los asientos, a los inmuebles registrados y a los derechos o
pretensiones que se registren. La Ley 17.801 ha destinado normas cuidadosas para este
principio en sus Arts. 11, 12, 13 y 14.-
“El acto jurídico debe estar correctamente determinado”
Art 11. - La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial
con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo.
Art. 12 - El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa individualización. Además, cuando existan, se tomará
razón de su nomenclatura catastral, se identificará el plano de mensura
correspondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

resulten. Expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras públicas. Respecto de las sociedades o
personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio. Se hará mención de la proporción en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y
funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al
momento de la matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro.
Art 13. - Si un inmueble se dividiera, se confeccionarán tantas nuevas matrículas
como partes resultaren, anotándose en el folio primitivo la desmembración operada.
Cuando diversos inmuebles se anexaren o unificaren, se hará una nueva y única
matrícula de las anteriores, poniéndose nota de correlación. En ambos casos se
vinculará la o las matrículas con los planos de mensura correspondientes.
Art 14. - Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes al folio se
registrarán:
a. Las posteriores transmisiones de dominio;
b. Las hipotecas, otros derechos reales y demás limitaciones que se relacionen con el
dominio;
c. Las cancelaciones o extinciones que correspondan;
d. Las constancias de las certificaciones expedidas de acuerdo con lo dispuesto en los
artículos 22, 24 y concordantes.
Los asientos mencionados en los incisos precedentes se llevarán por estricto orden
cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma especie y en la forma
que expresa el artículo 12, en cuanto fuere compatible, con la debida especificación de
las circunstancias particulares que resulten de los respectivos documentos,
especialmente con relación al derecho que se inscriba.
LEGITIMACION Y FE PUBLICA REGISTRAL
Legitimación registral: Es el efecto de presunción que produce la inscripción de un
derecho o pretensión para su titular. Por ella se presume que quien tiene un derecho
inscripto es titular de él. Se presume cierta.
La fe pública registral: Es la presunción que produce la información del registro para el
tercero que se apoyó en ella. Por ella se presume que si el registro publicitó una
situación registral de determinado modo esta es exacta y el tercero que recibió esa
publicación tiene a su favor la presunción de que es exactamente así, aunque en la
realidad extraregistral no lo sea.
PRINCIPIO DE ROGACION
La petición de inscripción es la declaración de voluntad, unilateral y recepticia,
emanada de las personas determinadas por la ley, en solicitud al registrador de que se
proceda a practicar el asiento registral que corresponda a la índole del título registrable
y que mediante la presentación de éste al Registro da comienzo al procedimiento
registral. El registro obra a petición de parte y no de oficio. El legitimado para ello
puede incitar así la actividad del Registro que conduce a la inscripción o anotación
definitiva.
“El registro registra a pedido de parte, no actúa de oficio, el abogado debe informar
al registro para que tome razón”

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

La importancia del principio de rogación se advierte en la imposibilidad de actuación

de oficio que caracteriza al registrador como un órgano imparcial con función
independiente dentro del ámbito de la jurisdicción voluntaria.
Los sujetos peticionantes son claramente, el notario o escribano autorizante del acto
registrable, de las personas en que ellos delegaren la gestión registral y en general quien
quiera que acredite interés al respecto, cualquiera de las partes del acto en cuestión.
Art 6º - La situación registral sólo variará a petición de:
a. El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su
reemplazante legal;
b. Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar
c. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con
atribuciones exclusivas, la petición deberá ser formulada con su intervención
PUBLICIDAD REGISTRAL
De dos maneras puede predicarse la publicidad registral.
- Publicidad material: Alude a la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones
jurídicas y en ese sentido se confunde o identifica con la registración; se habla de
publicidad de los derechos reales. La publicidad material implica el tránsito del
documento al Registro. Va de los sujetos del acto al organismo registral.
- Publicidad formal: Alude a la información acerca de situaciones jurídicas
registradas; se habla de publicidad de los asientos. La publicidad formal implica el
tránsito del documento del registro a los sujetos.
La publicidad registral formal y material se unen y se confunden en un elemento común
que es el asiento registral, generado por la publicidad material y divulgado por la
forma. El registro toma derechos reales, datos del inmueble y disposiciones que
comprendan embargos e inhibiciones sobre los titulares.
Ley 17.801 Art 2 «De acuerdo a lo dispuesto por Código Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terreros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros
se inscribirán o anotarán según corresponda, los siguientes documentos:
a. Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles;
b. Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c. Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.
PUBLICIDAD REGISTRAL – MEDIOS
Según se desprende de los Art 21 a 28 de la Ley 17.801 varios son los medios por los que
se realiza la publicidad formal en nuestro sistema registral:
- Las certificaciones: Publicidad de mayor efecto jurídico (Art 23 a 26), la utilizan los
escribanos, brinda información del inmueble que la mantiene por 45 días, se
reserva la prioridad a ese certificado. Lo mismo pasa con certificado de anotaciones
personales sobre personas humanas o jurídicas. Para la transmisión de derechos
reales el escribano necesita pedir certificado.
- Los informes (Art 27): no tiene reserva de prioridad.
- Las copias de asientos (Art 27)

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

- La consulta de asientos (Art 21)

- Notas de inscripción colocadas en documentos registrados (Art 28)
CERTIFICACIONES – CONCEPTO
Certificación: es la información que a petición de parte expide el Registro de la
Propiedad sobre la situación jurídica de los inmuebles y de las persona y que
simultáneamente con la expedición origina una reserva de prioridad para el acto
dispositivo que se indique en la solicitud.
Reserva de prioridad: Admite la registración de documentos posteriores sobre el
inmueble y aun que se soliciten otras certificaciones, registración y expedición pero
serán condicionadas al resultado de la anterior.
CERTIFICACIONES – ACTOS PARA QUE SE EXIGE
Se requiere certificación como condición esencial para su otorgamiento los documentos
que transmitan, constituyan, modifiquen o cedan derechos reales sobre inmuebles,
conforme Art 23 ley 17.801. Toda alteración en la titularidad y toda alteración en el
sujeto importan una modificación de derechos reales que requieren de la certificación
CERTIFICACIONES – PLAZO
La ley 17.801 en su Art 24 ha establecido distintos plazos de valides para las
certificaciones y también para las anotaciones preventivas de reserva de prioridad (Art
25).
CERTIFICACIONES – MODO DE CONTAR PLAZO
El Art 24 prescribe que el plazo de validez de las certificaciones se contará desde la hora
0 del día de su expedición. El plazo se retrotrae y también se retrotrae la reserva de
prioridad a la hora 0.- Se cuenta en días corridos.
CERTIFICACIONES – EFECTOS
La certificación produce dos efectos básicos:
La reserva de prioridad: La expedición de un certificado implica una anotación
preventiva a favor de quien, en el plazo legal, requiera la inscripción del documento
para el que se hubiere solicitado. La situación jurídica informada en el certificado es
mantenida a favor del documento para el que se requirió durante el plazo de validez
fijado. El documento tendrá su posición registral «guardada» desde la expedición del
certificado.
Fe publica registral: Es la presunción que los asientos registrales son íntegros y exactos,
es decir, que concuerdan con la realidad extraregistral en cuanto a la existencia,
extensión y plenitud de los derechos registrados. La fe pública registral es establecida
en los sistemas registrales para proteger a los terceros que adquieren confiados en las
constancias del Registro y mantenerlos en su adquisición.
CERTIFICACIONES - DOCUMENTOS OTORGADOS SIN CERTIFICACION
Prescribe el Art 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales
sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como
certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado
jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.»

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

La violación a la previsión transcripta, o sea, el otorgamiento de un documento sin

certificado, trae como sanción la privación de efectos al otorgamiento. También puede
ser subsanado por escritura complementaria en la que se cumpla con el requisito de
eficacia faltante (ineficacia subsanable).
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO (Tiene que ser perfecto)
El principio de tracto sucesivo o requisito de la previa inscripción está contenido en el
Art 15 de la Ley 17.801. Se formula expresando que todo título que pretenda ser
registrado debe tener como antecedente uno también registrado y que en cada folio los
asientos existentes deben resultar perfectamente encadenados derivándose los unos de
los otros.
La falta de título inscripto fuera de los supuestos del Art 16 acarrea la violación del Art
23, la falta de efectos del acto.
Artículo 15. - No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho
una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos
existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.
TRACTO SUCESIVO
El Art 15 puede ser desmembrado en dos partes:
1. Se impide la registración de un documento en el que el titular sea una persona
distinta de la que figura en la inscripción precedente.
2. De los asientos registrales debe resultar el perfecto encadenamiento de los
derechos.
Reconoce un aspecto sustancial vinculado con la legitimación para disponer y un
aspecto formal vinculado con la manera de ordenar los asientos en el registro.
El principio de tracto sucesivo tiene un aspecto sustancial que conduce a la ineficacia
del documento otorgado cuando al no cumplirlo se viola el Art 15 y Art 23 de la ley
17.801.
REANUDACION DEL TRACTO INTERRUMPIDO
La falta de tracto, derivada de la falta de título inscripto o de certificación, es un defecto
subsanable. La falta de título inscripto no convierte al acto en nulo sino en ineficaz
subsanable mediante escritura complementaria (Art 3 Ley 17.801) de la que debe
resultar, con la reanudación del tracto, la existencia de la legitimación correspondiente;
mientras tanto el documento tendrá inscripción provisional.
TRACTO ABREVIADO
El tracto abreviado es una modalidad en que la legitimación registral se combina con la
legitimación extraregistral y desde el punto de vista formal implica una excepción lisa y
llana a la regla del encadenamiento del titular de dominio y demás derechos
registrados, ya que aparecerá como disponente en un asiento quien, según el asiento
inmediatamente anterior, no era titular.
En los supuestos de tracto abreviado habrá una variación de la titularidad registral no
recogida por un asiento autónomo previsión contenida en el Art 16 de la ley 17.801.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

Las razones por las que se admite esta modalidad son la economía de procedimientos y
la necesidad de evitar registraciones que siendo meramente declarativas – o aún sin
serlo- son consecuencias de actos dispositivos únicos o integrados.
“Son dos asientos registrales diferentes en un mismo acto”
TRACTO ABREVIADO – SUPUESTOS
- Transmisiones hereditarias:

Documento otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus
representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida
por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;
 Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su cónyuge;
 Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes
hereditarios;
- Instrumentaciones simultáneas; (ej. Cuando un inmueble se vende dos veces)
En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del
dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que
figure inscripto en el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo. La
enumeración es taxativa.
INEXACTITUD REGISTRAL
Carga responsabilidad a quien brinda, se configura con falta de concordancia con la
información brindada y la realidad jurídica del bien. Una situación que no corresponde
con la registrada (un error), estos errores se pueden rectificar, es preferible que se haga
con tiempo.
- La inexactitud registral se configura cuando existe discordancia entre los asientos
del registro y la realidad jurídica.
- La inscripción registral en nuestro sistema es de títulos o documentos y no de
derechos.
Ley 17.801 Art 34 «Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en
orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la
realidad jurídica extra registral»
La inexactitud puede ser normal que se produce, corrientemente, cuando el propietario
de una finca otorga la escritura de venta de la misma.- En el lapso transcurrido desde el
otorgamiento de la escritura y la inscripción registral existirá necesariamente una
inexactitud registral.- Pero existe una inexactitud anormal que se da cuando la
inscripción que se practica en el registro anuncia un cambio real que no ha ocurrido
titularidades que no existen o previene contra una eventualidad de cambio fundada en
un título inválido por cualquier tazón, por ejemplo oficio falso que previene inhibición
general de bienes.
En estos casos la inexactitud se elimina registrando el documento faltante.
RECTIFICACION DE ASIENTOS
Supuestos de rectificación:
- Asientos inexactos por defectos en su confección;

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

- Asientos inexactos por discordancia entre el documento testimonio y el documento

matriz;
- Asiento inexacto por discordancia entre el documento matriz y el verdadero
contenido y alcance del acto dispositivo
Se ocupa exclusivamente de inexactitud provenientes de errores u omisiones materiales
del documento o en su inscripción.
La rectificación del asiento podrá ser solicitada por el titular del derecho inscripto o un
titular con interés legítimo, es decir, que resulte perjudicado por la inexactitud
registral.
El error puede ser material o ideológico (conceptual); por omisión o por defecto y
referirse a los siguientes aspectos: titular del derecho o pretensión registrada, clase y
extensión del asiento, contenido del acto dispositivo en cuanto tuviere trascendencia
registral, objeto del derecho o pretensión registrada, es decir, del inmueble en cuanto a
su individualización o en cuanto a sus elementos parcelarios.
“Toda rectificación debe hacerse teniendo a la vista el documento que originó el
asiento”
Si la aclaración o modificación implicara un cambio de titularidad, el documento que se
otorgue debe contener las expresiones de voluntad necesarias y suficiente para ello.
RESPONSABILIDAD DEL ESTADO POR INFORMES ERRONEOS
¿Puede demandarse al estado por un perjuicio causado en el patrimonio de un
particular a raíz de un informe erróneo expedido por el registro de la Propiedad
Inmueble?: La información errónea genera responsabilidad directa al estado.
Marco normativo CCCN
- Art 1764 CCCN – «Las disposiciones del CCCN no son aplicables a la
responsabilidad del estado de manera directa ni subsidiaria»
- Art 1765 CCCN – «La responsabilidad del estado se rige por las normas y principios
de derecho administrativo, nacional o local, según corresponda»
- Art 1766 – «Los hechos y las omisiones de los funcionarios públicos en el ejercicio
de sus funciones por no cumplir sino de una manera irregular las obligaciones
legales que les están impuestas se rigen por las normas y principios del derecho
administrativo nacional o local, según corresponda»
Marco normativo Ley 26.944 (Responsabilidad del Estado)
- Art 1 – «Esta ley rige la responsabilidad del Estado por los daños que su actividad o
inactividad les produzca a los bienes o derechos de las personas. La
responsabilidad del Estado es objetiva y directa. Las disposiciones del Código Civil
no son aplicables a la responsabilidad del Estado de manera directa ni
subsidiaria…»
- Art 3 - «Son requisitos de la responsabilidad del Estado por actividad e inactividad
ilegítima:
a) Daño cierto debidamente acreditado por quien lo invoca y mensurable en
dinero;
b) Imputabilidad material de la actividad o inactividad a un órgano estatal;

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

c) Relación de causalidad adecuada entre la actividad o inactividad del órgano y el

daño cuya reparación se persigue;
d) Falta de servicio consistente en una actuación u omisión irregular de parte del
Estado; …»
DOMINIO
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la
ley.
“El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”
El dominio es el derecho real que confiere las más altas facultades que es posible tener
sobre el uso, goce y disposición de una cosa. El titular de dominio tiene la plena in re
potestas (más altas facultades) hasta que se demuestre lo contrario, lo que no implica
que no se reconozcan los límites impuestos por el derecho.
El dominio, como derecho real, es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una
cosa a una persona y, correlativamente, el mayor, más extenso y más completo poder
que su titular puede tener sobre la misma cosa. (SE PRESUME PERFECTO)
“El Código pone el acento en las facultades y dice que otorga «todas» las potestades
de usar, gozar y disponer, sin perjuicio de los límites legales”
FACULTADES MATERIALES DEL DUEÑO
El dominio importa una potestad jurídica, el derecho de pleno señorío o derecho de
ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que
produzca.
«Disponer, usar y gozar» el Código refiere a la totalidad de los derechos posibles que
una persona puede tener sobre una cosa
El derecho que tiene el titular del dominio de «disponer» de la cosa tiene dos
vertientes:
- El poder de disposición jurídica (alquilarla, enajenarla, gravarla, etc) y
- El poder de disposición material (derrumbar su casa y reconstruirla)
El dominio es absoluto porque su titular ejerce la mayor cantidad de facultades que
un sujeto puede tenerse sobre la cosa:
- Derecho de poseer,
- Derecho de usar,
- Derecho a gozar,
- Derecho a disponer
de manera exclusiva y perpetua.
El derecho de dominio al igual que todos los derechos deben ser ejercidos conforme las
leyes que reglamentan su ejercicio (Art 14 CN).
Tres caracteres del dominio: Absoluto, exclusivo y perpetuo. Pero siempre estará
reglamentado por las normas que reglamentan su ejercicio, para que sea perfecto tiene
que ser perpetuo y absoluto.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

EL EJERCICIO NO DEBE SER ABUSIVO

El ejercicio de las facultades explicitadas (disponer, usar y gozar) debe ser regular
porque si fuere abusivo no sería «un ejercicio regular» como lo exige el Art 10 CCCN.
En lo que respecta al ejercicio regular en los Fundamentos del Código se cita el Art 21
del Pacto de San José de Costa Rica que está integrado al Bloque Constitucional (Art 75
inc 22 CN) según el cual la ley puede subordinar el uso y goce al interés social.
CLASES DE DOMINIO
Dominio pleno o perfecto: Cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún
derecho real hacia otras personas ni sujeta a condición o plazo.
Dominio imperfecto: Cuando no goza de las características del perfecto.
CARACTERES DEL DOMINIO PERFECTO
El dominio perfecto reconoce tres caracteres que le son propios:
- Carácter Absoluto (Art 1.941 CCCN): Todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.
“Confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa”
- Carácter exclusivo (Art 1.943 CCCN): El dominio es exclusivo y no puede tener más
de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla
por otro, si no es por lo que falta al título. Sino condominio.
“No puede tener más de un titular”
- Carácter perpetuo (Art 1.942 CCCN): No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue, aunque el dueño no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción
adquisitiva.
“No tiene límites en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio, uso o
goce”
FACULTAD DE EXCLUSION
Es parte del carácter exclusivo del dominio excluir a terceros del uso, goce o disposición
de la cosa, tomar todas las medidas que crea convenientes. Ej. Por encerrarse en su
propiedad, usurpación, etc. Los terceros no tienen derecho a invadir su esfera del goce.
EXTINCIÓN
El CCCN no consagra causales expresas de extinción del dominio perfecto.
Resulta aplicable la norma genérica del Art 1.907 CCCN, con arreglo a la cual se
extinguirá:
- Por destrucción total de la cosa (cabe considerar su consumo total).
- Por su abandono. El abandono no debe ser confundido con el no uso (debe ser
manifiesto).
- Por expropiación (solo de parte del estado, es de orden público).
- Puede hablarse de extinción cuando otra persona lo adquiere por transmisión
voluntaria o forzosa o usucapión.
DOMINIO DE LOS ACCESORIOS - EXTENSION MATERIAL DEL DERECHO
DE DOMINIO INMOBILIARIO

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

La cosa principal, mueble o inmueble, y sus accesorios son consideradas para el

derecho como una sola, sin importar si estas fueron unidas en forma natural (sin el
hecho del hombre) o en forma artificial (por el hecho del hombre). Lo accesorio sigue la
naturaleza de lo principal.
El dominio del suelo se extiende al subsuelo y al espacio aéreo en la medida que su
aprovechamiento sea posible
DOMINIO IMPERFECTO
El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazos resolutorios o si la cosa
está gravada con cargas reales.
Los tres casos de dominio imperfecto que recepta la norma afectan en alguna medida
los caracteres del dominio:
- Dominio revocable: Es el sometido a condición o plazos resolutorios. Es cuando el
domino se sujeta a un plazo o condición, su particularidad es que la revocabilidad
tiene un plazo de 10 años, si la condición se cumple en ese plazo el dominio pasa a
ser irrevocable. ej. Dono mi casa, pero si tengo una hija, esa casa va para mi hija.
- Dominio fiduciario: Es el que se adquiere por tiempo determinado con razón de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento y está sometido a durar
solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda según el contrato o el testamento. Es imperfecto porque tiene
final anticipado, es decir que se ve afectada la perpetuidad.
- Dominio desmembrado o gravado: Es el sujeto al régimen de la carga real que lo
grava. Ej. Dominio en el que pesa un usufructo (lo desmembra), servidumbre (lo
grava), habitación (lo grava).
El dominio es imperfecto cuando:
- Debe resolverse al fin de un plazo según contrato o testamento (dominio fiduciario)
– afecta carácter perpetuo-
- Al advenimiento de una condición o plazo (dominio revocable) – afecta carácter
perpetuo-
- Si estuviere gravado respecto de terceros con un derecho real (dominio gravado) –
afecta carácter absoluto-
DOMINIO REVOCABLE
Es el sometido a condición o plazos resolutorios a cuyo cumplimiento del dueño debe
restituir la cosa a quien se la transmitió.
“La duración del dominio revocable está subordinado al cumplimiento de una
condición resolutoria o plazo resolutorio”
La modalidad puede ser impuesta por las partes o por la ley. (ej. donación sujeta a
resolverse por el nacimiento de un hijo del donante o por ingratitud del donatario)
La condición o plazo deben ser resolutorios en un plazo máximo 10 años.
- Si la condición se cumple dentro de los 10 años, allí acaba el dominio imperfecto.
- Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución el domicilio queda
definitivamente establecido como perfecto.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

- El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto
pero los actos jurídicos están sujetos a la extinción del derecho.
- La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo.
- La revocación del dominio de cosa no registrable, no hurtada ni perdida, el
poseedor es su dueño, y la revocación no tendrá efecto retroactivo.
- Cumplida la condición o extinguido el plazo, el dominio revocable queda extinguido
y el dueño anterior se convierte nuevamente en dueño perfecto, sin necesidad que
se haga tradición ni actos materiales y el tenedor queda obligado a restituir la cosa a
su antiguo dueño.
DOMINIO FIDUCIARIO
Es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, por
un tiempo determinado con un fin determinado, para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
El dominio de los bienes transmitidos o adquiridos llamado dominio fiduciario forman
un patrimonio separado o patrimonio de afectación o patrimonio fiduciario con las
características que regula la ley.
- EL Dominio se ve afectado en uno de sus caracteres, la perpetuidad, ya que dura
solo hasta la extinción del contrato.
- El titular del dominio fiduciario tiene facultades del dueño perfecto.
- El dominio fiduciario puede ser constituido por actos entre vivos o disposiciones de
última voluntad.
- La extinción del dominio fiduciario no tiene efectos retroactivos.
- Plazo 30 años, salvo excepciones.
MODOS ESPECIALES DE ADQUISICION DEL DOMINIO
Son los hechos (de la naturaleza y del hombre, ej. quien encuentra un tesoro, aluvión,
transformación) y actos (humanos y jurídicos, ej. donación o compraventa) previstos
por la ley para adjudicar el dominio de una determinada cosa, mueble o inmueble a una
persona, que así incorpora la cosa en propiedad a su patrimonio.
Los modos de adquirir el dominio son clasificados:
- Por actos entre vivos (Art 1.892 Título y modo suficiente) y mortis causa.
- A título universal y a título singular: según lo adquirido fuera la totalidad o una
parte de los bienes que constituyen un patrimonio o si fuese la cosa determinada.
- Originario: cuando la cosa se adquiere independientemente y a pesar del derecho
que tenía el propietario anterior o cuando la cosa no tenía dueño o había sido
abandonada por su dueño como sucede con la apropiación, la transformación, la
accesión y la prescripción adquisitiva o usucapión. El dominio nace en cabeza del
adquirente sin atención al derecho del antecesor. Son modos originarios la
apropiación, la accesión, la percepción de frutos y la prescripción adquisitiva.
“Cuando en derecho real de dominio nace sin reconocer un antecesor”

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

- Derivado: cuando se adquiere de un titular anterior y trae como consecuencia que el

adquirente tendrá la cosa con todas las cargas, gravámenes y limitaciones que
pesaban sobre aquel, además de lo que la ley le imponga, por ej. Tradición,
inscripción registral constitutiva y sucesión en los derechos del dueño
Los modos de adquisición del dominio son hechos o actos de los que puede resultar la
adquisición del derecho real de dominio:
- Apropiación - Caza – Pesca – Enjambres
- Adquisición de un tesoro
- Régimen de cosas perdidas
- Transformación y accesión de cosas muebles
- Accesión de cosas inmuebles
- Construcción, siembra y construcción
- Invasión de inmueble colindante
APROPIACIÓN
Modo unilateral y originario de adquirir el dominio de cosas muebles no registrables
sin dueño; requiere la aprehensión.
- Además de las cosas sin dueño las abandonadas también son susceptibles de
apropiación.
- Los animales que son objeto de caza y pesca son lo que pueden ser apropiados; son
los animales salvajes los que no tienen dueño y viven en su libertad natural. (Salvo
veda)
- Las especies acuáticas de los ríos, lagos y mares navegables también son
susceptibles de apropiación; no así las de los lagos no navegables ya que estas aguas
no son de uso público; tampoco las aguas que pertenecen a particulares.
- El agua de lluvia puede ser apropiada en la medida que haya caído en lugares
públicos o haya caído en lugar privado, pero corra en lugar público
NO SON SUCEPTIBLES DE APROPIACIÓN
• Las cosas que tienen dueño no son susceptibles de apropiación:
- Animales domésticos mientras no hayan sido abandonados por sus dueños
- Animales domesticados si son perseguidos por sus dueños
- Cosas perdidas porque pertenecen a alguien que no se desprendió voluntariamente
de ellas
- Los tesoros. Tienen dueño, pero desconocido (Art 1.951).
“Las cosas que tienen dueño nunca pueden ser apropiadas”
ADQUISICION DE UN TESORO
Tesoro: Articulo 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño
conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público,

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa

afectación.
- Cosa mueble de valor: Objeto material que además de poder desplazarse tiene un
valor mayor al común, no quedando circunscripto a monedas, joyas y objetos
precioso.
- Sin dueño conocido
- Oculta: enterrada o escondida, en otra cosa mueble o inmueble, esencial para
diferenciar el tesoro de la cosa perdida.
- No estar en una sepultura.
- Quedan excluidas los accesorios al suelo, minas de oro y plata y demás minerales.
- El descubrimiento del tesoro debería ser casual.
- El tesoro pertenece a quien lo hace visible (quien lo encuentra). Pertenece al
descubridor.
- El descubridor es un titular de derecho real sobre cosa propia o ajena. La mitad
siempre pertenece a quien halle el tesoro; la otra mitad al propietario o
copropietarios si fuera más de uno del predio donde fue encontrado ese tesoro.
REGIMEN DE COSAS PERDIDAS
La cosa perdida es la que ha salido de la custodia de su propietario o poseedor de modo
que éste ignora donde se encuentra, no son susceptibles de apropiación. El propietario
no se desprendió voluntariamente de las cosas perdidas; la intención de renunciar no se
presume.
El hallador no tiene la obligación de recoger cosas perdidas por su dueño; si lo hace
tiene la obligación de devolverlas a su dueño y pesan sobre él las obligaciones del
depositario. El hallador tiene derecho a reintegro de gastos y recompensa.
TRANSFORMACION Y ACCESION DE COSAS MUEBLES
Transformación: La transformación como modo de adquirir el dominio requiere que
una persona, con su trabajo sobre materia ajena, realice un objeto nuevo, distinto del
material utilizado y que lo haga con intención de apropiárselo. Es posible que el
transformado aporte solo su trabajo o aporte también otra cosa.
El transformador dispone de la materia de otro (elemento objetivo) sin saber que es
ajena (buena fe) y la transforma en un objeto nuevo y esto lo hace con intención de
adquirirlo (animus domini).
Accesión de cosas muebles: La accesión es un modo de adquirir el dominio cuando dos
o más cosas muebles que pertenecen a distintos dueños se unen de manera tal que
vienen a formar una sola, (ej. granos, cereales, aceites) el propietario de la cosa más
valiosa adquiere la nueva pagándole al dueño de la otra su valor.
“Debe producirse sin que medie el hecho del hombre, debe ser casual”
- Aluvión: Acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación. Es un fenómeno natural
y el acrecentamiento debe ser por hecho natural.
- Avulsión: Acrecentamiento por la fuerza súbita de las aguas de terrenos,
generalmente situados río abajo, con cosas susceptible de adherencia natural como
tierra, arena o plantas, producido en forma súbita.
CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA O PLANTACIÓN

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

La edificación, siembra y plantación como modos de adquirir el dominio, son casos de

accesión por adherencia artificial. Aquí está el hecho del hombre; se verifica en
inmuebles. Siempre el que adquiere lo construido, sembrado o plantado es el dueño del
suelo, pero debe su valor. Ej. Si se siembra en terreno ajeno, la cosecha corresponde al
titular del inmueble.
INVASIÓN EN INMUEBLE COLINDANTE
El Código alude solo a la construcción sin mencionar a la siembra o a la plantación,
supuestos que no tienen cabida en esta solución excepcional.
- Quien edifica en un inmueble ajeno, lo hace de buena fe y con materiales propios,
pero invadiendo terreno ajeno colindante sin consentimiento del dueño puede
obligarlo a respetar lo construido si no se opuso inmediatamente de conocida la
invasión; tiene solo derecho a que se le indemnice la parte invadida.
- Si el invasor es de mala fe, el dueño si se opuso inmediatamente puede pedir la
demolición de los construido; si fuere abusivo el juez puede rechazar demolición y
ordenar indemnización.
LIMITES AL DOMINIO
Las limitaciones al dominio son normas legales que regulan el derecho real de dominio
compatibilizando los derechos y obligaciones que por igual gozan los hombres en sus
relaciones de vecindad (en interés predominantemente privado) o en miras de un
interés público para armonizar el derecho privado o individual con el interés general o
colectivo.
- Las limitaciones son comunes a todos los inmuebles
- Las limitaciones no dan lugar a indemnizaciones, ej. Si construyo 5 pisos cuando el
límite es de 3, no se puede reclamar al estado por los 2 pisos que debo demoler por
esta limitación.
LIMITACIONES A LA LIBRE DISPOSICIÓN JURÍDICA
- Cláusula de inenajenabilidad (Art 1.972): Prohibición de enajenar a todos, si se
puede enajenar a una persona determinada (esto es en actos onerosos, en actos a
título gratuito se puede poner a cualquiera).
Son admitidas en la medida en que:
a. provengan de actos de adquisición a título oneroso;
b. refieren a una o más personas individualizadas;
c. provengan de actos a título gratuito; y
d. no superen los 10 años.
- Inmisiones inmateriales (Art 1.973): Las molestias que ocasionan el humo, calor,
olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de
actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo
en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa
para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la
causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el
cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso
regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de
la producción.
- Camino de sirga (Art 1.974); El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de
las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar
libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo
perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo.
- Obstáculo al curso de las aguas (Art 1.975): No se puede obstaculizar el curso
natural de las aguas.
- Recepción de agua, arena y piedras (Art 1.976): Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo
interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el
agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se
prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.
- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra (Art 1.977);
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble
lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble
no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
Ej. Inmuebles linderos a las obras
- Vistas (Art 1.978); Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en
los muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor
distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de
sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se
mide desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble
colindante.
- Luces (ARTICULO 1979): Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en
el muro lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta
centímetros, medida desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
- Límites para la plantación de árboles, arbustos y otras plantas (Art 1.982): El
dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan
molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede
exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar
las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas
por sí mismo.
CONDOMINIO
Derecho real de propiedad que varias personas tienen sobre una misma cosa por una
parte indivisa (una misma cosa). Cada titular resulta propietario de una parte indivisa
de la cosa, es decir, de partes no determinadas. Salvo que se determine el porcentaje de
titularidad, se presume que el porcentaje es en partes iguales.
Elementos.
- Pluralidad de titulares. Varias personas
- Una cosa como objeto. Una cosa cierta y determinada, mueble o inmueble,
registrable o no.
- Una parte indivisa. Es la medida del derecho de cada condómino. Representa la
participación que cada condómino tienen sobre la cosa común pero no se identifica
con ninguna parte materialmente determinada de la cosa.

DISPOSICIONES DEL CONDOMINIO

- Uso y goce de toda la cosa común por los distintos condóminos (Art 1986)

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

- La posibilidad de defender la coposesión de toda la cosa por distintas acciones (Art

2245)
- La atribución a cada condómino de las acciones reales (Art 2251)
- La expansión del derecho de los condóminos ante la renuncia o abandono de alguno
de los cotitulares (Art 1.989); Facultades con relación a la parte indivisa. Cada
condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y
ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia
del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
- El derecho a la división del condómino sin indivisión forzosa, en principio en forma
irrestricta (Art1.997). El que no tiene indivisión forzosa puede dividirse en
cualquier momento.
FUENTES DEL CONDOMINIO
Puede surgir de las distintas fuentes:
- La voluntad de las partes, contrato, varias personas adquieren en común una
misma cosa;
- Un acto de última voluntad, testamento, que contenga legado de cosa cierta a favor
de más de una persona;
- Una disposición de la ley, accesorio indispensable al uso común de uno o varios
inmuebles, condominio de muros;
- La prescripción adquisitiva (usucapión), condominio adquirido por esta vía;
- Otras fuentes posibles, apropiación animal salvaje, abejas.
DESTINO DE LA COSA (uso y goce de la cosa)
Lo habitual será que los condóminos se pongan de acuerdo en cuál habrá de ser el
destino de la cosa y en tal supuesto el convenio al que arriben será obligatorio para
ellos. En caso que no se haya celebrado ese pacto habrá de estarse a la naturaleza de la
cosa o al uso al que en los hechos ella estaba afectada. Las facultades del condómino
con relación a la cosa común no son absolutas sino que encuentran un límite en el
derecho de los demás copropietarios de ahí que el condómino no pueda:
- Alterar el destino de la cosa,
- Deteriorarla o degradarla,
- Obstaculizar el ejercicio de iguales facultades a los otros condóminos.
USO Y GOCE COMÚN
Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin
alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes condóminos. Los condóminos pueden convenir
el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y
excluyente sobre determinadas partes materiales
USO Y GOCE EXCLUYENTE
El aprovechamiento de la cosa común por parte de uno o algunos de los condóminos no
da derecho a indemnización a los restantes, sino a partir de la oposición fehaciente y
sólo en beneficio del oponente.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

El condómino excluido deberá hacer valer su derecho y exteriorizada la voluntad nace

para el excluido el derecho a reclamar indemnización en la medida de su interés y
desde esa manifestación.
Antes de la intimación no existe obligación alguna exigible, pues cada condómino tiene
derecho a usar y gozar de la cosa común, el que puede ejercer sin el consentimiento del
o los demás copropietarios. Se interpreta que el condómino que no se opuso toleró el
uso y por ello no tienen derecho a exigir indemnización alguna.
La indemnización consecuente:
- Opera a partir de la notificación,
- La oposición debe ser fehaciente,
- La indemnización se refiere al canon locativo, pero ello no quita que de haber otros
daños puedan también ser reclamados,
- La indemnización se limita a la medida del interés de cada condómino oponente,
- La indemnización corresponde solamente a quien se opuso. En caso de haber más
de un condómino excluido la oposición de uno no beneficia a los demás.
DERECHOS DEL CONDÓMINO SOBRE SU PARTE INDIVISA
El condómino puede enajenar y gravar su parte indivisa sin el consentimiento de los
demás condóminos quienes tampoco pueden oponerse. La parte indivisa no es la cosa
común sino una noción ideal o abstracta que representa la medida del derecho del
condómino. “La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos”
FACULTADES SOBRE LA COSA COMÚN
El condómino no puede realizar aisladamente y sin la conformidad de los restantes
comuneros, actos materiales o jurídicos sobre la casa común o sobre una parte
determinada de ella. Se requiere acuerdo de la totalidad de los comuneros. (ej. Si hay
conformidad se vende, sino no). El condómino puede llevar adelante mejoras
necesarias de la cosa común y también las útiles, dentro de los límites del uso y goce,
que sirvan al mejor aprovechamiento de la cosa
GASTOS Y DEUDAS
El condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las
mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que se haya pagado en exceso con
relación a la parte indivisa. No puede liberarse de la contribución por la renuncia a su
derecho.
- Si el condómino contrae una deuda en beneficio de la comunidad es el único
obligado, sin perjuicio de la acción de reembolso.
- Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad deben
satisfacer la deuda por partes iguales.
ADMINISTRACION – ASAMBLEA
Se impone la regla que cuando el uso y goce de la cosa común no sea posible la
resolución del asunto debe ser acordada por los condóminos en ASAMBLEA, deben ser
fehacientemente citados a la Asamblea e informados de su finalidad. La resolución de la
mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes
indivisas obliga a todos, aunque corresponda a uno solo.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO – PARTICIÓN

El condominio comparte los modos de extinción del dominio por su aplicación
subsidiaria, sin perjuicio de ello, la partición o división es el modo típico de
conclusión y liquidación. Los efectos de la partición son declarativos y no traslativos de
derechos.
La partición puede ser:
- Privada si todos los partícipes están presentes y son plenamente capaces (Art
2.369 CCCN), o
- Judicial si entre los condóminos hubiese incapaces, personas con capacidad
restringida o ausentes, si hubiese terceros interesados que se opusieren a la
partición privada o si los condóminos plenamente capaces no acordaran la
partición privada. A veces esta última se impone como ineludible (Art 2.371
CCCN)
Por regla la partición debe hacerse en especie, pero si la división material no es posible
se impone la liquidación o venta judicial.
Se consagra el derecho de los condóminos a pedir la partición de la cosa común; esta
acción es imprescriptible. En cualquier tiempo cualquiera de los condóminos y
cualquiera sea la importancia de su cuota parte puede pedir la partición y provocar la
extinción del derecho real.
“Se considera partición si uno de los condóminos deviene en propietario de toda la
cosa”
El derecho de los condóminos para pedir la partición es en cualquier momento, este
derecho lo tiene cualquier condómino independientemente de la porción que tenga, si
no se logra la partición en especie, se hace partición judicial.
TIPOS DE CONDOMINIO
- Condominio sin indivisión forzosa: Es aquel en el cual cualquiera de los
condóminos puede pedir la partición en cualquier tiempo y sin conformidad de los
demás.
- Condominio con indivisión forzosa: No se puede partir, puede derivar de la ley, del
contrato o de una disposición de última voluntad.
- Condominio con indivisión forzosa temporaria o perdurable:
 Temporaria: El condómino no puede renunciar a la acción de partición por tiempo
indeterminado.
 Plazo máximo de 10 años
 Convenio de suspensión de partición.
 Partición nociva.
 Partición anticipada.

 Perdurable: Condominio sobre accesorios indispensables (Art 2004/2005 CCCN).

El condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más inmuebles que pertenecen a distintos propietarios.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

Partición: Es uno de los modos de extinción del dominio. Consiste en la conversión de

la parte ideal que corresponde a cada comunero en una porción o lote material
equivalente a su interés en la cosa
CONDOMINIO SOBRE ACCESORIOS INDISPENSABLES
La figura exige dos o más inmuebles que correspondan a propietarios distintos y de
cosas accesorias que pertenecen en condominio a los titulares de esos inmuebles y se
encuentran afectados a satisfacer esas necesidades (x ej pasillos, canaletas de desagües,
bebederos o pozos que sirven de riego a dos o más campos, canaletas de desagües entre
dos fábricas)
• Caso específico de indivisión forzosa de origen legal.
• Mientras subsista la indivisión queda suprimida la posibilidad de pedir la partición.
Derecho de los condóminos:
- Uso y goce de la cosa común.
- No afectar el igual derecho de los demás condóminos.
Obligaciones de los condóminos:
- Pago gastos de conservación y reparación de la cosa y mejoras necesarias.
CONDOMINIO SOBRE MUROS, CERCOS Y FOSOS
Muro lindero, separativo o divisorio: demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante.
El muro lindero es el género.
Clasificación:
- Desde el punto de vista de emplazamiento físico
• Muro contiguo
• Muro encaballado
- Desde el punto de vista jurídico
• Muro privativo
• Muro medianero
CLASIFICACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA FÍSICO
- Muro lindero: Es el que demarca un inmueble y lo delimita del colindante.
- Muro contiguo: Es el que ha sido edificado íntegramente en uno de los
inmuebles, pegado a la línea separativa con el fundo vecino, pero sin avanzar
sobre este. El extremo de la pared coincide con la línea separativa de ambas
propiedades.

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

- Muro encaballado: Es aquel cuyo eje medio coincide con la línea que divide a los
fundos vecinos, de modo que una parte de ella se encuentra sentada en una
propiedad y la otra parte en la otra.

CLASIFICACIÓN DESDE EL PUNTO DE VISTA JURÍDICO

- Muro medianero: muro lindero común y pertenece en condominio a ambos
colindantes. Es aquel sobre el cual existe un condominio de indivisión forzosa
establecido por la ley que afecta no solo la pared propiamente dicha sino también la
franja de terreno sobre la cual ha sido asentada.
- Muro privativo: Es el que pertenece exclusivamente al propietario de una heredad,
sin que sobre ella exista un condominio con el propietario del inmueble vecino.
- Muro de cerramiento: Es el muro que encierra la heredad (porción de teerreno); sea
encaballado o contiguo.
OTRA CLASIFICACION
Esta clasificación se refiere a una parte determinada de la pared divisoria.
- Muro de elevación: Es la porción de la pared divisoria ubicada por encina de la
altura de tres metros.
- Muro enterrado: Es la parte del muro divisorio ubicado por debajo de la superficie
del suelo, siempre y cuando no sirva de cimiento a una construcción.
- Muro de cerramiento forzoso: El cerramiento de las propiedades urbanas, es visto
como derecho y como obligación. El Código enuncia los recaudos que debe reunir el
muro de encerramiento
PRUEBA DE LA MEDIANERIA PRESUNCIONES
Las presunciones se refieren al muro por elevación y no respecto del muro de
cerramiento hasta tres metros que es medianero (Art 2.008, 2.009, 2.010): A menos
que se pruebe lo contrario, el muro lindero entre dos edificios de una altura mayor a los

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

TRES (3) metros, se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de
elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto".

REQUERIMIENTO DE COBRO DE MURO DE CERRAMIENTO

- El que construye muro de elevación o enterrado tiene derecho a reclamar al titular
colindante la mitad del valor del muro desde que este lo utilice para sus fines
específicos.
- Es un supuesto de venta forzosa.
- Se impone la interpelación del deudor a fin de constituirlo en mora
- La pared tiene que ser adquirida como está construida.
- Tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de
elevación solo en la parte que lo utilice.
PRESCRIPCION EXTINTIVA O LIBERATORIA PARA COBRAR
- Muro de cerramiento: El curso de la prescripción se inicia desde el comienzo de su
construcción (5 años para reclamar).
- Muro de elevación o enterrado: El curso de la prescripción se inicia desde la
utilización efectiva por el titular colindante (5 años para reclamar)
DERECHOS DE LOS CONDOMINOS SOBRE EL MURO MEDIANERO
Ejercicio regular que no resulte peligro a la solidez del muro:
- Adosar y anclar construcciones al muro;
- Empotrar todo tipo de tirantes;
- Abrir cavidades;
- Prolongar el muro medianero.
OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS
Los condóminos están obligados a afrontar todos los gastos de reparaciones o
reconstrucción de la pared común, excepto:
- Si son gastos de mejoras útiles o suntuarias no beneficiosas para el titular
colindante.
- Si las erogaciones se debieron a culpa del colindante.
MEDIANERIA
Abdicación: El condómino puede liberarse de la obligación de contribuir a los gastos de
construcción, conservación y reparación de la pared mediante la renuncia de la
medianería. “Es necesario que el muro no sea sostén de construcción propia”. La
abdicación debe ser ejercida en oportunidad de ser requerida.
Readquisición: La medianería puede readquirirse pagando no sólo el valor de la pared
sino también del terreno donde se apoya como si nunca hubiera existido.
MEDIANERIA RURAL O DE CAMPAÑA

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 Derechos Reales – Resumen 1er parcial

La pared, cerco, zanja o foso o el elemento que en definitiva se haya utilizado para
separar inmuebles rurales reviste siempre la condición de medianero. El Código
mantiene el derecho de cerrar los predios rurales y regula el deber de contribuir a ello
limitándolo a los casos en que el predio quedase totalmente cerrado.
CONDOMINIO DE ARBOLES Y ARBUSTOS
Los árboles y arbustos que han sido emplazados en forma contigua o encaballada con
relación a muros, cercos o fosos linderos son medianeros. Los condóminos pueden
reclamar que sean arrancados, extraídos de raíz, si les causara perjuicio a su heredad
salvo que el daño pueda ser evitado mediante el simple corte de ramas o raíces. Si el
árbol o arbusto se cayera o secase sólo puede reemplazarse con el consentimiento de
ambos condóminos.

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