AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO

Magistrado ponente

SC194-2023
Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01
(Aprobado en sesión del dieciocho de mayo de dos mil veintitrés)

Bogotá D.C., dieciocho (18) de julio de dos mil veintitrés

(2023).

Se decide el recurso de casación interpuesto por Carlos

Enrique Quintero Solano frente a la sentencia del 29 de junio
de 2021, proferida por el Tribunal Superior del Distrito
Judicial de Neiva, Sala Civil - Familia - Laboral, dentro del
proceso que adelantó contra Francisco y Carlos Romano
Sefair López.

ANTECEDENTES

1. En la demanda con la que se dio inicio al proceso se

solicitó, en síntesis, declarar «resueltos por incumplimiento»
los contratos de arrendamiento celebrados por cada uno de
los demandados, como arrendadores, y el actor, como
arrendatario, y, en consecuencia, condenar al pago de
perjuicios por $[Link].80, a cargo de Francisco
Sefair López, y $[Link], de Carlos Romano Sefair
López, junto con la indexación y los intereses legales
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causados (folios 67 a 80 del cuaderno n.° 1 del expediente

digital).

2. Como sustento de esas súplicas se plantearon los

hechos que a continuación se compendian:

2.1. El 10 de marzo de 2010 se celebró contrato de

arrendamiento entre Francisco Sefair López y el demandante,
sobre los predios «San Simón Uno» y «Simijaca», ubicados en
la vereda El Gramal del municipio de Alpujarra, Tolima, que
totalizan un aproximado de 68 hectáreas, cuyo objeto fue la
realización de seis (6) cosechas de arroz, dos (2) por año, a
partir del 1º de abril de 2010, o de la fecha en que los terrenos
contaran con el «suministro de agua», estipulándose como
precio la suma de $900.000 por hectárea cultivada,
pagaderos por año adelantado, anticipándose el monto de
$40.000.000. Este negocio se modificó por «otrosí» del 25 de
mayo de 2012.

2.2. El 26 de mayo siguiente, entre Carlos Romano

Sefair López y el convocante, se firmó arrendamiento sobre el
fundo «San Simón Uno», localizado en el mismo paraje, con
un aproximado de 30 hectáreas, con la finalidad de cosechar
arroz a partir «del momento que entre en servicio el canal de
riego Asogramal», pactándose como precio $800.000 por
hectárea cultivada.

2.3. En ambos instrumentos se manifestó que los lotes

arrendados tenían derecho a tomar el agua del distrito de
riego de Asogramal, que se surte del «río Cabrera».

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2.4. Previo a la suscripción de los contratos, los

arrendadores manifestaron «que ya estaban para terminar el
distrito de riego para el suministro de agua, lo cual se haría a
más tardar en 15 días, pues ya se había invertido para el
efecto entre 950 y 1.100 millones de pesos».

2.5. Los inmuebles nunca se entregaron, toda vez que

ninguno ha tenido, ni tienen, agua.

2.6. Encontró vulnerado el principio de la buena fe,

como quiera que Francisco Sefair López sabía que los predios
carecían de la posibilidad de surtirse de agua para el cultivo
de arroz, sin que lo informara, ni aceptara terminar el
contrato de mutuo acuerdo.

2.7. Con el fin de no sufrir más perjuicios se vio forzado

a suscribir el otrosí del 25 de mayo de 2012, en el que se
amplió el tiempo de duración, se ajustó la forma de pago y se
estableció la obligación del arrendador de garantizar el
suministro de agua para los cultivos.

2.8. En las convenciones, además, los arrendadores

autorizaron al arrendatario «para que contratara la ejecución
de las obras necesarias para terminar de adecuar el canal de
riego», en virtud de lo cual debía presentar a los primeros,
para su aprobación, el presupuesto respectivo, quedando a
cargo de Francisco Sefair López el pago del 60% y de Carlos
Romano Sefair López el 40% restante; el valor a invertir sería
suministrado por el arrendatario -hasta $80.000.000-, los

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cuales se compensarían con los futuros cánones de

arrendamiento, más intereses a la tasa del 2% mensual.

2.9. Las partes previeron que, «una vez terminada la

obra y puesta el agua, se firmaría un acta entre las partes en
la cual se haría constar la entrega de los inmuebles
arrendados al arrendatario por parte del arrendador, y a
partir de su fecha comenzaría a correr el tiempo de las
cosechas y el pago estipulado en el contrato».

2.10. Para ejecutar las obras se contrató a John Fredy

González Chaux, el 30 de mayo de 2012, siendo aprobadas
por los hermanos Sefair López, quienes consintieron en su
realización con un valor total de $122.909.500.

2.11. Del referido monto el accionante sufragó la

cantidad de $80.000.000, sin que los demandados
atendieran el pago del saldo -$42.909.500-, como lo certificó
John Fredy González Chaux el 11 de marzo de 2013, donde,
adicionalmente, precisó que los trabajos que «faltaban por
ejecutar ascendían a la suma de ciento dos millones ciento
siete mil quinientos pesos ($[Link]), situación que el
señor Carlos Enrique Solano Quintero ha comunicado y
requerido varias veces en forma verbal y escrita a los señores
Sefair López sin obtener respuesta alguna».
2.12. El señor Carlos Romano Sefair López, «ratificando
el incumplimiento del contrato celebrado», mediante nota del
17 de mayo de 2013 reiteró su voluntad de entregar los lotes
para ser cultivados con el agua de la quebrada «San Pedro»,

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ofrecimiento que el actor no aceptó por ser insuficiente para

el advertido propósito.

3. Después de agotado el proceso de enteramiento, los

demandados, en escritos separados pero de similar
contenido (folios 112 a 119 y 123 a 131 del cuaderno n.° 1
del expediente digital), respondieron oponiéndose al
acogimiento de las pretensiones, pronunciándose de diversa
manera sobre sus hechos y planteando las excepciones
meritorias que denominaron «inexistencia de dolo o mala fe»,
«inexistencia de incumplimiento del demandado»,
«incumplimiento exclusivo del actor» y «no corresponder la
acción a la naturaleza del contrato celebrado».
Adicionalmente, objetaron la estimación de perjuicios
efectuada por el actor.

4. El Juzgado Tercero Civil del Circuito de Neiva, en

audiencia realizada el 8 de noviembre de 2018, profirió
sentencia en la que declaró «próspera la [o]bjeción por [e]rror
[g]rave, formulada por la parte actora contra el dictamen
pericial», estimó «probada la excepción de mérito denominada
‘incumplimiento exclusivo del actor’», y negó las pretensiones
de la demanda.

5. Recurrido en apelación dicho pronunciamiento por el

demandante, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de
Neiva, Sala Civil - Familia - Laboral, dictó sentencia de
segunda instancia el 29 de junio de 2021, en la que modificó
el punto tercero de la parte resolutiva de la providencia
impugnada para «declarar no probadas las excepciones de

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mérito formuladas por los demandados» (folios 45 a 59 del

cuaderno del Tribunal del expediente digital).

LOS ARGUMENTOS DEL AD QUEM

Luego de historiar lo ocurrido en el proceso, compendiar

la acción y la defensa, sintetizar los planteamientos en los
que se sustentó el a quo para resolver el conflicto, aludir a
los fundamentos de la apelación, afirmar la satisfacción de
los presupuestos procesales y referirse de manera general al
contrato de arrendamiento, el sentenciador de segunda
instancia abordó los reproches del inconforme.

1. Empezó por la nulidad que el censor esgrimió con

base en los artículos 124 del Código General del Proceso y 9º
de la ley 1395 de 2010, habida cuenta de la pérdida de
competencia del juzgado de conocimiento por vencimiento
del término máximo para fallar, en relación con la cual puso
de presente que la misma fue denegada en primera instancia,
encontrándose en firme el auto del 6 de septiembre de 2018
que así la resolvió, por lo que este cuestionamiento no
corresponde «técnicamente a un reparo de la sentencia».

2. Se ocupó luego de la ineficacia impetrada por el

recurrente, fincada en el numeral 5º del artículo 133 del
Código General del Proceso, respecto de la cual advirtió que
la misma fue desatada previa y negativamente por el
Tribunal, como aparece en auto del 10 de mayo de 2021.

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3. Pasó a las quejas de fondo y, tras memorar el carácter

resolutorio de la acción promovida y la naturaleza real del
arrendamiento por la esencialidad de la entrega, observó que,
en el caso, esta «obligación… no se materializó, pues
precisamente… quedó sujeta a los trabajos de adecuación del
Canal de Riego precitado, y así quedó establecido en el
documento examinado”, esto es, en el otrosí al contrato
celebrado por el demandante y Francisco Sefair López,
cuestión corroborada con las declaraciones de los precitados
intervinientes, quienes señalaron que «los inmuebles no
fueron entregados y que no serían sembrados hasta que no
tuvieran habilitado el Canal de Riego de Asogramal, pues el
demandante no cultivaría con el sistema de riego de la
quebrada San Pedro por ser insuficiente».

En este orden de ideas y como «el contrato de

arrendamiento se encontraba supeditado a la realización de
las obras de adecuación del Canal de Riego, como claramente
se expresó en la cláusula atrás referida, por lo que dada esa
condición suspensiva», estimó que el contrato «aún no se
había celebrado y por tanto no generaba efectos jurídicos».

Previa invocación del mandato contenido en el artículo

1546 del Código Civil, añadió que el convenio ajustado entre
el actor y Francisco Sefair López, correspondió a «unas
condiciones precontractuales al verdadero contrato de
arrendamiento, al punto que supeditaron la suscripción del
acta de entrega de los inmuebles y en últimas el inicio del
contrato de arrendamiento a la terminación de las obras de
adecuación de riego y el suministro de agua, momento a partir

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del cual iniciaría la ejecución de las cosechas y el pago

estipulado, por lo que para esta instancia judicial no era
admisible formular la demanda bajo la premisa de una
resolución de contrato por incumplimiento sino, por el
contrario, si la intención era obtener el pago de perjuicios
materiales (daño emergente y lucro cesante), debió intentarse
precisamente el cumplimiento del contrato por parte del
demandado Francisco Sefair López, dada la entrega
anticipada de dineros de conformidad con lo previsto en el
artículo 1546, inciso 2º del Código Civil».

Soportado en la previsión del artículo 281 del Código

General del Proceso, aseveró que «no es dable al fallador en
materia civil condenar por causa diferente a la pretendida en
la demanda» y que, por lo tanto, en el presente caso, «no
resulta viable condenar la resolución del contrato por
incumplimiento del demandado Sefair López, cuando lo
acreditado en el dosier, reveló unas tratativas
precontractuales que finalmente sujetaron la celebración del
contrato de arrendamiento a una condición suspensiva de
terminación de los trabajos de adecuación del sistema de
riego, que según se revela nunca se concretaron».

4. Desde otra perspectiva estimó que, «si en gracia se

admitieran las pretensiones del demandante, tampoco
gozarían de prosperidad dado el éxito de la objeción por error
grave [del dictamen pericial] declarada en primera instancia,
circunstancia que significó que los perjuicios materiales (daño
emergente y lucro cesante) reclamados no fueron finalmente
probados».

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5. Para terminar, estableció que el contrato celebrado

entre el actor y Carlos Romano Sefair López «corre la misma
suerte» del ajustado entre aquél y el otro demandado, toda
vez que, según su cláusula sexta, quedó «sujet[o] a la misma
condición suspensiva de la disposición del canal de riego para
su celebración», por lo que es aplicable el «análisis jurídico»
consignado frente al «convenio celebrado entre Carlos Enrique
Quintero Solano y Francisco Sefair López».

LA DEMANDA DE CASACIÓN

De los tres (3) cargos que contiene el escrito de

sustentación, mediante providencia AC1142 del 27 de abril
de 2022, la Sala inadmitió el primero y el último, de modo
que sólo se impulsó a estudio el intermedio.

CARGO SEGUNDO

Acusó la sentencia de ser violatoria, por aplicación

indebida, de los artículos 1536 y 1973 del Código Civil y, por
falta de aplicación, del canon 1546 del mismo estatuto, lo
que conllevó a la desatención de los preceptos «63, 769, 1502,
1516, 1602, 1603, 1604, 1609, 1610, numeral 3º, 1614, 1615,
1616, 1618, 1621, 1622, 1982 numeral 1º, 1983, 1984, 1993,
y 2036 de la misma obra, los artículos 20 numeral 2º, 822,
823, 863, 870, 871 del Código de Comercio, 164, 167, 176,
191, 206, 225, 243, 250, 260, 281 del C.G.P. y… 83, 229 y
230 [de la Constitución Política]».

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1. De un lado, por cuanto el juzgador estimó que las

partes negociales, en los contratos de arrendamiento sub
judice, se encontraban en la etapa precontractual, por no
haber realizado la entrega de los bienes arrendados,
«aplicando para el efecto el artículo 1973 del Código Civil», sin
advertir que, por recaer la convención sobre predios rústicos,
están sujetos a normas especiales, que atemperan el rigor de
la entrega y permiten su diferimiento en el tiempo, «sin que
necesariamente se considere que se trata de una obligación
suspensiva, que condiciona el surgimiento den (sic) contrato
de arrendamiento a dicha entrega».

Señaló que, según el artículo 2036 del estatuto privado,

forma parte de la autonomía de la voluntad fijar las
condiciones de la entrega, sin que ésta condicione el
nacimiento del contrato. Insistió: «no resulta procedente
condicionar la eficacia del mismo, como lo hizo el Tribunal, a
la entrega física de los inmuebles», haciendo improcedente la
resolución, por fuerza de las normas especiales que
gobiernan la materia.

Enfatizó que se desatendió el canon 1546 del Código

Civil, que permite al contratante cumplido tanto la ejecución
como la resolución, pues el ad quem acotó la posibilidad de
la demandante a la ejecución.

Concluyó, por fuerza de los errores mencionados, que el

sentenciador dejó de aplicar las disposiciones que regulan la
responsabilidad contractual, en particular, el deber de
información.

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2. También criticó que, en la decisión de instancia, no

se analizaran las pruebas demostrativas de que los
arrendadores fueron omisivos en el cumplimiento de sus
obligaciones, «por una parte, con el deber de información real
y objetivo frente a las condiciones técnicas del canal de riego
que impedía la llegada de aguas a los predios objeto de
arrendamiento y por otra parte, las de sufragar una cuota
parte de los gastos que eran necesarios para el despliegue de
las obras constructivas que debían emprenderse sobre dicho
canal de riego… y fue esa omisión determinante, para hacer
fallido el cumplimiento de las obligaciones previstas en dichos
contratos de arrendamiento».

Encontró que, desde la fase precontractual, existieron

comportamientos de los arrendadores orientados a defraudar
al arrendatario, los que, si bien fueron convalidados con el
otrosí del 25 de mayo de 2012, menoscabaron la buena fe,
en concreto, «no habérsele informado al arrendatario las
dificultades técnicas reales que recaían sobre el canal de
riego, que imposibilitaría el despliegue de cualquier obra para
garantizar la llegada del agua de manera oportuna…
[incumpliendo] con el deber de suministrar información y a
cambio de ello desinformaron».

Para fundamentar su tesis se refirió a los siguientes

instrumentos persuasivos:

2.1. Contrato de arrendamiento del 10 de marzo de

2010, demostrativo de que recayó sobre un predio rústico y
de que el agua para cultivo sería tomada del Distrito de Riego

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Asogramal, lo que trasluce una garantía del arrendador de

su disponibilidad.

Extrajo de sus cláusulas que la intención del

arrendatario era acceder a un predio con adecuado
suministro de agua, siendo conminado a suscribir un otrosí,
dos (2) años después de la firma del documento inicial, sin
recibir las fincas y pese al pago anticipado del precio, en
descrédito de que el contrato no surgió a la vida jurídica.

Además «la entrega de los inmuebles quedó

condicionada al suministro de aguas, que a través del Distrito
de Riego se iba hacer (sic) y que, de acuerdo a lo señalado por
los arrendadores, estaba próxima a culminarse, no obstante,
ello no fue así y determinó que dicha demora propiciase en el
arrendatario, la decisión de resolver el contrato y a pesar de
ello, fue persuadido para suscribir otro si».

2.2. Otrosí del 25 de mayo de 2012, el cual reafirma el

incumplimiento de los arrendadores en el suministro de agua
para dicha data, imponiéndosele el deber de prestar su
colaboración.

Enfatizó en la mala fe del contratante, pues el

demandante siempre fue informado de la proximidad de
operaciones del distrito de riego, a pesar de las dificultades
técnicas que impedían su culminación.

Criticó que no se tuviera en consideración que la

obligación relativa a las obras del canal era compartida, al

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punto que los costos estaban distribuidos entre todos los

contratantes, siendo incumplidas por los demandados, como
fue declarado por el ingeniero John Fredy González Cháux.

Manifestó que fue desacertado el colofón de que la

entrega de los inmuebles era un elemento esencial del
contrato y que, «al no operar dicha entrega, por la inejecución
de las obras, se concertaron unas condiciones
precontractuales al verdadero contrato de arrendamiento».

2.3. Contrato del 28 de mayo de 2012, suscrito entre

Carlos Romano Sefair y Carlos Enrique Quintero, que da
cuenta del carácter rústico del predio arrendado y de la
responsabilidad del arrendador en el suministro de agua de
Asogramal, por ser el móvil o causa del contrato, como se
infiere de la cláusula cuarta.

Remarcó la declaración del demandado, en la que

aceptó que el agua disponible correspondía a la proveniente
de la quebrada San Pedro, diferente a la fuente hídrica
pactada -Asogramal-.

El otrosí, en su criterio, demuestra la mala fe de los

arrendadores, pues fue impuesto para evitar la resolución del
contrato y atemperar su deber de garantizar el acceso a las
aguas pactadas.

2.4. Interrogatorio del señor Francisco Sefair López, en

el cual asintió en que las obras del distrito de riego, según la
información de los contratistas, concluirían 15 días después

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del contrato, punto en el que fue coincidente con Carlos

Enrique Quintero, razón para contratar.

También relievó la aceptación que hizo de la ausencia

de agua para el riego en el lote de su propiedad y las obras
realizadas por el demandante, en reafirmación del otrosí del
25 de mayo de 2012.

Echó de menos la valoración de estas afirmaciones por

el Tribunal, bajo la excusa de que el contrato no surgió a la
vida jurídica, «postura que termina siendo desacertada, pues
se desconoce de plano, las particularidades que suelen rodear
los contratos de arrendamiento de predios rústicos destinados
a labores agrícolas, en la medida en que en ellos existe un
amplio margen de discrecionalidad por cuenta de los
contratantes para fijar el derrotero en el que deben ceñir sus
compromisos y que de acuerdo a el otro si suscrito el 25 de
mayo de 2012, atendiendo el contenido del parágrafo de la
cláusula séptima, la intención de los contratantes, fue la de
contribuir de manera solidaria para la ejecución de unas obras
que facilitasen que el Distrito de Riego ASOGRAMAL quedara
habilitado para el suministro de aguas; sin haberse percatado
el Tribunal de que quienes a la postre incumplieron con el
deber de sufragar los gastos que les correspondía, lo fueron
precisamente los arrendadores, Sefair López».

2.5. Interrogatorio de Carlos Romano Sefair López,

demostrativo del incumplimiento, pues las aguas del rio
Cabrera no estaban disponibles. También aceptó que «la
causa que motivó la suscripción del contrato de arrendamiento

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con Carlos Romano Sefair López de fecha 26 de mayo de 2012

y… [del] otro si suscrito con Francisco Sefair López… [fue que]
la producción que del arrendamiento del predio se obtuviera
por concepto de una cosecha lo era para sufragar los gastos
que[,] en parte de la culminación de obras, debía asumir el
arrendatario Carlos Enrique Quintero».

2.6. Interrogatorio de Carlos Enrique Quintero Solano,

en el que se admitió que el contrato se celebró bajo la
manifestación de que el distrito de riego estaría terminado en
15 días; así como su compromiso de aportar hasta
$80.000.000 para enterrar seis (6) tubos, sin asumir la
responsabilidad sobre el agua para los predios.

2.7. Testimonio de Jaime Díaz Chavarro, quien aceptó

que las obras tendientes a la finalización del distrito de riesgo
se realizaron por el arrendatario, en una cuantía máxima de
$80.000.000.

2.8. Declaración de Luis Francisco Joven Cabrera,

inspector de la obra, quien develó que el citado distrito no fue
concluido por problemas con la bocatoma, daños en ductos
y obstrucciones.

2.9. Declaración de Jesús Antonio Barrios, socio del

demandante, quien aceptó ser informado de que las obras
culminarían en 15 o 20 días, después de celebrado el
contrato, sin que se le suministraran datos reales.

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2.10. Testimonio de John Fredy González Chaux,

contratista seleccionado para realizar las obras faltantes, que
aceptó la existencia de la autorización de los hermanos Sefair
para ejecutar las actividades y la no solución del saldo del
precio.

2.11. Testimonio de Ricardo Avendaño Avendaño, quien

asintió en que el distrito de riego se paralizó y que para
sembrar con el agua de la quebrada era imperativo hacerlo
de forma escalonada.

2.12. Testimonio de Jairo Vásquez, relativo a la

disponibilidad por turnos del agua de la quebrada.

2.13. Testimonio de Olveín Méndez Lara, nuevamente

sobre las limitaciones del líquido vital para plantaciones.

2.14. Estimó que las declaraciones, valoradas en

conjunto, desvelan que desde el año 2008 no se tenían las
condiciones técnicas adecuadas para llevar agua al predio,
sin que la dispuesta de la quebrada fuera suficiente para el
cultivo de arroz.

3. Reprochó que no se valorara que la objeción al

juramento estimatorio se hizo sin fundamentos razonables,
más allá de indicar que era exagerada, pues por sí misma
servía para soportar la sentencia de condena, como fue
reconocido por la Corte Constitucional en la sentencia C-157
de 2013 y por la Corte Suprema de Justicia en el fallo
STC5797 de 2017.

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Por lo anterior, afirmó que debió accederse a las

pretensiones; o, de considerarse necesario, designarse
oficiosamente un perito antes de proferir sentencia
sustitutiva.

CONSIDERACIONES

1. Anotaciones preliminares.

1.1. Prorrumpe que la acusación bajo estudio se

adentra en cuestiones tanto por la senda directa, como por
la indirecta, tocantes al perfeccionamiento del contrato de
arrendamiento y al alcance de las convenciones celebradas,
orientadas a censurar la negativa a decretar la resolución
pretendida.

Esta conjunción, en el caso concreto, encuentra

justificación en la completitud que deben observar los cargos
en casación (numeral 2° del artículo 344 del Código General
del Proceso), pues, el fallo que pretende derruirse, acudió al
unísono a cuestiones de puro derecho y de valoración
probatoria, siendo imperativo atacarlos de forma holista.

No obstante, para fines propedéuticos, en este proveído

se analizarán inicialmente de forma separada,
interconectándolas al final para arribar a una conclusión
única.

1.2. Por otra parte, visto que la sentencia del Tribunal

del 29 de junio de 2021 desarrolla, como argumentos

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decisionales, (I) la ausencia de requisitos para la nulidad del

proceso, (II) la naturaleza precontractual de la relación
jurídica entre las partes y (III) la falta de prueba del daño,
estaba en manos del recurrente cuestionarlas, en caso de que
quisiera derruirla de forma integral.

Sin embargo, como la crítica extraordinaria se enderezó

sólo frente al tópico del nacimiento de los contratos de
arrendamiento y el cumplimiento de sus obligaciones, es
claro que únicamente ataca una parte de las resoluciones de
la sentencia, haciendo que los demás aspectos del veredicto
queden inmutables y, por tanto, se clausure de manera
definitiva cualquier debate sobre ellos, por fuerza del
principio dispositivo, según el cual, «las partes tienen la
iniciativa de la acción, el impulso del proceso, la disposición
del derecho material, la fijación de los límites de la decisión,
la formulación de los recursos, e incluso, los efectos de la cosa
juzgada» (SC1641, 8 jun. 2022, rad. n.° 2016-00522-01).

Significa que, los puntos tocantes a (I) la validez del

juicio con ocasión del agotamiento del término para fallar o
la (II) ausencia de práctica de prueba, así como (III) falta de
demostración de los perjuicios por lucro cesante, quedaron
clausurados, sin que esta Corporación pueda entrar a su
estudio, máxime por no advertirse de forma evidente
cuestiones que ameriten un pronunciamiento oficioso.

La Corte, entonces, sólo analizará la pretensión

resolutoria de los contratos de arrendamiento, con las

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consecuentes restituciones mutuas, en caso de que aquélla

se abra paso.

1.3. Es cierto que en el embate se planteó una censura

relativa al juramento estimatorio, con el fin de justificar la
indemnización pretendida. No obstante, este reproche
deviene contrario a la precisión que se exige en el canon 344
del estatuto adjetivo en vigor, pues, el sentenciador de
segundo grado, rechazó los perjuicios por una razón
diferente, a saber: «dado el éxito de la objeción por error grave
declarada en primera instancia, circunstancia que significó
que los perjuicios materiales (daño emergente y lucro cesante)
reclamados no fueron finalmente probados».

Trasluce que el fundamento judicial giró alrededor de la

prueba pericial y su necesidad para establecer el demérito
reclamado en el caso concreto, mientras que la acusación
anduvo un camino diferente, lo que devela el desenfoque en
que incurrió el promotor de la casación. Idea aquélla que, al
margen de que la Corte la comparta o no, quedó intacta y
abrigada por las presunciones de legalidad y acierto que son
connaturales a los fallos judiciales.

1.4. Ahora bien, la definitividad de la decisión

jurisdiccional sobre la ausencia de prueba de los perjuicios,
de ninguna manera impide que se estudie lo relativo a la
resolución contractual y las consecuentes restituciones
mutuas, pues aquélla no es una condición de esta última. En
verdad se trata de acciones que son independientes, sin

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

ningún tipo de subordinación, aunque pueden conjuntarse

para fines de economía procesal.

Así lo tiene doctrinado la jurisprudencia:

La indemnización de perjuicios derivada de la inejecución -total

o parcial- de prestaciones asumidas por una de las partes en un
contrato bilateral, así como de su cumplimiento imperfecto o tardío,
puede ser solicitada de forma directa, autónoma e independiente
al no estar subordinada a la acción resolutoria o de
cumplimiento que de forma alternativa prevén los artículos 1546
del Código Civil y 870 del Código de Comercio, conforme lo expuso
esta Corporación en CSJ SC 3 nov. 1977, G.J. Tomo CLV n° 2396,
pág.320 a 339, CSJ SC 28 mar. 1979, SC 26 nov. 1986, G.J. Tomo
CLXXXIV n.° 2423, SC 14 mar. 1996, rad. 4738, SC 4 sept. 2000,
rad. 5420, SC 9 mar. 2001, rad. 5659, SC 7 nov. 2003, rad. 7386,
SC 19 oct. 2009, rad. 2001-00263-01 y SC 31 may. 2010, rad.
2005-05178-01, entre otras, hermenéutica que constituye doctrina
probable, de conformidad con el artículo 4 de la Ley 169 de 1896
(negrilla fuera de texto, SC1962, 28 jun. 2022, rad. n.° 2017-
00478-01).

2. El perfeccionamiento del contrato de

arrendamiento de bienes rurales.

2.1. El arrendamiento y su régimen jurídico.

2.1.1. Conforme al artículo 1973 del Código Civil, «[e]l

arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado».

Destáquese, de la definición legal, que el contratante se

compromete, de forma temporal, a privarse de la detentación

20
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

de una cosa, o de la disposición de su fuerza material o

intelectual, en favor del arrendatario, quien lo compensará
con el pago de una contraprestación.

La norma «indica, que son de su esencia, de un lado, una

cosa, cuyo uso o goce concede una de las partes a la otra o la
prestación de un servicio o la ejecución de una obra, y del otro,
el predio que se debe pagar por ese goce, obra o servicio» (SC,
25 feb. 1976).

Por esta diferencia de objetos, el vínculo se clasifica en

arrendamiento de cosas, obra y servicios. El primero recae
sobre bienes «corporales o incorporales, que puedan usarse
sin consumirse» (artículo 1974 ibidem); el segundo sobre una
actividad eminentemente física, tendiente a la «confección de
una obra material» (artículo 2053); y el último sobre un
encargo «en que predomina la inteligencia sobre la obra de
mano» (artículo 2063), como cuando se «ejerce un oficio o
profesión, o [se] ejecuta un trabajo en su nombre propio» (SC,
3 oct. 1939, G.J. XLVIII, n.° 1950).

2.1.2. Adentrados en el arrendamiento de cosas, por

ser el que interesa al sub lite, el legislador estableció un
marco normativo común, contenido en los cánones 1974 a
2027 del Código Civil, tocante a sus elementos, obligaciones
y formas de extinción.

Sin embargo, y dependiendo del bien sobre el que

recaiga, se aplican de forma preferente las normas que para
cada caso se han proferido, como sucede, por ejemplo, con

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

edificaciones -artículos 2028 a 2034 idem-, locales

comerciales -artículos 518 a 524 del Código de Comercio-,
naves -artículos 1678 a 1687 ibidem-, aeronaves -artículos
1890 a 1892 ejusdem- e inmuebles urbanos destinados a
vivienda -ley 820 de 2003-.

2.2. Arrendamiento de fundos rurales.

2.2.1. Los bienes rústicos tienen como particularidad

que, por su ubicación y destinación, son aptos para la
producción de frutos naturales1, ora de forma espontánea,
como «yerbas de un campo, la madera y fruto de los árboles»
(artículo 659 del Código Civil), o por la realización de
actividades agropecuarias, tales como la agricultura,
forestación, cría de aves, apicultura, cunicultura,
horticultura, floricultura, fruticultura, ganadería, artesanías
relacionadas y similares.

Tal rasgo distintivo concita situaciones que requieren

de definición legal, en particular, la propiedad sobre los
frutos, y el alcance y limitaciones del arrendatario para la
explotación de la finca, para no afectar las especies existentes
-vegetales o animales- o la capacidad productiva futura.

En respuesta, nuestra codificación civil estableció unas

pocas directrices, contenidas en los artículos 2036 y
siguientes, a saber:

1Artículo 714 del Código Civil: «Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza,
ayudada o no de la industria humana».

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(I) la facultad de las partes de regular el contenido de la

obligación de entregar el fundo;

(II) la aplicación de las reglas de la venta por cabida, en

los casos en que la mensura real del bien rentado sea
diferente a la declarada en el contrato;

(III) los deberes especiales del arrendatario de: usar

adecuadamente el bien rural, acorde con el estándar de un
buen padre de familia; conservar los árboles, bosques y
ganado que se han dejado en el fundo; devolver a la
finalización del contrato igual número de semovientes que los
puestos a su disposición; y proteger el terreno arrendado
contra actos de terceros; y

(IV) el término del desahucio de un (1) año para la

terminación del contrato, en caso de que los contratantes no
lo hayan estipulado.

2.2.2. Empero de lo comentado, los cambios

experimentados en la sociedad, fruto de los más variados
procesos y que terminaron con una subvaloración del campo,
concitaron nuevas regulaciones para el arrendamiento de los
predios allí ubicados.

[Link]. Total, con el fin de satisfacer las necesidades,

inicialmente de la colonización, y después de la consolidación
de los procesos de industrialización, se promovió una
«frecuente y masiva llegada de campesinos a las ciudades»
(SC4649, 26 nov. 2020, rad. n.° 2001-00529-01), lo que se

23
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

tradujo en la trivialización de la actividad agropecuaria y la

concentración de la inversión estatal en las urbes, con el fin
de mejorar el saneamiento básico y el acceso a servicios
públicos esenciales.

Lo que fue por muchos siglos el núcleo de la sociedad -

el campo-, por permitirle su subsistencia, pasó a un plano
secundario, bajo la idea de que las ciudades eran el motor de
la economía, convirtiéndose en el centro de la vida política,
cultural y social.

El resultado fue la progresiva reducción de los

trabajadores agrarios, esto es, aquellos cuyo «escenario
principal [es] el campo (hábitat rural) e involucra una variada
gama de tareas que se relacionan con la preparación y
combinación de los recursos naturales, la conservación y
cuidado de esos elementos naturales que actúan en el proceso
de producción, las actividades de recolección y extracción de
los frutos y conservación inmediata de los mismos»2; así como
un déficits sistemático en la infraestructura rural.

Así se describió en un estudio de la Comisión

Económica para América Latina y el Caribe -CEPAL-,
organismo dependiente de la Organización de las Naciones
Unidas, refiriéndose a la historia de la ciudad y el campo en
Colombia:

2Héctor Zapirain, Régimen jurídico del trabajo rural. En Revista de la Facultad de

Derecho, n.° 31, Montevideo, julio-diciembre 2011.

24
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Estos años, de 1880 a 1930, ven también un gran cambio en los

servicios culturales y educativos de las ciudades y pueblos.
Aunque desde 1808 o 1810 se había propuesto que en cada pueblo
debía haber una escuela de primeras letras, esto no se logró, y
sólo los pueblos grandes las tenían. Pero a partir de 1880 no sólo
se establecen escuelas de primeras letras, sino bachilleratos,
escuelas normales, escuelas de artes y oficios, y universidades en
las grandes capitales, donde se estudia ingeniería, medicina o
derecho.

Finalmente, estos años son también los de formación de la

industria, que crea nuevas oportunidades de empleo en las
ciudades, y refuerza la capacidad de los comerciantes. En este
ambiente, todo se refuerza: hay que construir edificios, “tanto
almacén enorme” como dice León de Greiff. La producción
industrial crea nuevos mercados y nuevas oportunidades para los
tenderos, y abre nuevas formas de consumo, que incluyen a veces
máquinas elementales, pero de gran impacto sobre la vida
hogareña, como el molino de maíz que libera a las mujeres de un
trabajo abrumador…

Para 1930 la ciudad era incomparablemente más atractiva que el

campo. Su crecimiento natural era mayor y, sobre todo, los ricos
de los pueblos veían ya, desde hacía algunos años, la migración a
las ciudades grandes como una oportunidad para educar a sus
hijos o para buscar empleos más productivos. Vivir en las ciudades
es la única forma digna de vivir, en forma civilizada o urbana…

[En contraposición] parece evidente que hacia 1950, a pesar de la

migración a las ciudades, muchos poblados pequeños, tenían
formas de vida rurales, por no tener escuela ni médico, ni un
sistema de electricidad que permitiera teléfonos domiciliarios, ni
acueductos o alcantarillados que garantizaran una provisión de
agua sana3.

[Link]. Los campesinos quedaron relegados a zonas

distantes, con predios de difícil explotación debido a su
tamaño, condiciones físicas o ubicación; y los que buscaron

3Jorge Orlando Melo González, Ciudad y campo en Colombia hasta comienzos del siglo
XX, De la utopía urbana a la ruralización, y a la urbanización acelerada, Oficina de la
CEPAL en Bogotá, Naciones Unidas, 2021.

25
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

mejorar sus condiciones, tuvieron que negociar, en un

evidente plano de desigualdad, con los latifundistas.

Esto permitió consolidar una «estructura agraria

caracterizada por la inequidad y, como respuesta de los
afectados, la violencia, pues los aparceros y arrendatarios
salieron de las haciendas; unos porque los propietarios les
compraron las mejoras que habían levantado, otros con
desalojos violentos una vez se declaraban poseedores de las
tierras que labraban y demandaban la declaratoria de
prescripción adquisitiva del dominio» (SC877, 27 ab. 2022,
rad. n.° 2011-00255-01).

De esta forma el campesino perdió su condición de actor

relevante de la sociedad, rol que de tanto en tanto
reivindicaron, así como apaciguados con cambios normativos
«formales» y con poca eficacia en la realidad.

Las condiciones mencionadas, sumada a la alta

concentración de la propiedad, fruto de su inequitativo
acceso y «[l]as inestables políticas relativas a la propiedad
agraria», conllevó al «surgimiento del conflicto social entre los
colonos (compelidos a desarrollar una agricultura campesina
de subsistencia) y terratenientes (que propendían por grandes
latifundios productores para el comercio interno y externo), a
raíz de una contraposición de intereses entre los pequeños
industriales y los propietarios en punto al acceso a la tierra,
privada o resultante del dominio preminente del Estado sobre
los fundos que carecían de propietario reconocido» (SC877, 27
ab. 2022, rad. n.° 2011-00255-01).

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

La indiferencia estatal para resolver estos conflictos,

llevó a la radicalización de las reclamaciones, incluso con el
uso de la violencia. Y es que, «[p]ara lograr sus peticiones, los
diferentes actores del movimiento agrario han ido desde la
negativa a desalojar las haciendas donde trabajaban en las
primeras décadas del siglo XX; hasta la vinculación con o la
constitución de grupos armados, en los años cincuenta y
sesenta, que luego darían origen a las FARC, ELN y EPL; la
invasión y toma de fincas en los setenta; los paros cívicos, las
tomas de oficinas, los bloqueos de carreteras o los éxodos para
defender su vida que comienzan a difundirse en todo el país a
partir de los ochenta. Las acciones colectivas de hecho les
permiten a los campesinos y demás movimientos sociales
generar cierta legitimidad ante el gobierno y la opinión
pública»4.

[Link]. Aceptado que el «campesino» es una «persona

que vive esencialmente de la tierra y de su trabajo; es pobre y
padece de estrechas –y muchas veces precarias- condiciones
de vida; requiere medios de trabajo, entre ellos la tierra, la
asistencia y la protección por parte de las autoridades del
Estado, administrativas y judiciales, y de la sociedad misma»
(AC1020, 20 mar. 2019, rad. n.° 2019-00660-00).

La respuesta que se planteó desde el derecho consistió

en reconocerles una doble dimensión: social e individual. Por
la primera, cobra relevancia el contexto socioeconómico en

4Isaías Tobasura Acuña, Las luchas campesinas en Colombia en los albores del siglo
XXI: de la frustración a la esperanza. En OSAL, Observatorio Social de América Latina,
año VI, n.° 16, ene-abr 2005, p. 62.

27
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

que interactúan, con el fin de promover acciones afirmativas

que permitan solventar la desigualdad materia, fruto de la
indiferencia histórica a la que fueron sometidos. Por la
segunda, se reclama reconocerlos como sujetos de derecho
especiales, que pueden actuar de forma aislada o coordinada.

Así lo consagró la Constitución Política de 1991, como

se extrae de los artículos 64, 65 y 66, los cuales otorgaron «al
trabajador del campo y en general al sector agropecuario, un
tratamiento particularmente diferente al de otros sectores de
la sociedad y de la producción[,] que encuentra justificación en
la necesidad de establecer una igualdad no sólo jurídica sino
económica, social y cultural para los protagonistas del agro,
partiendo del supuesto de que el fomento de esta actividad
trae consigo la prosperidad de los otros sectores económicos y
de que la intervención del Estado en este campo de la
economía busca mejorar las condiciones de vida de una
comunidad tradicionalmente condenada a la miseria y la
marginación social» (CC, C-066/02).

[Link]. Entonces, se abrió paso un «tratamiento

diferenciado» para el campesinado, con el propósito de
«enfrentar la desigualdad que persiste entre las condiciones
de vida en las ciudades y en las zonas rurales, donde los
índices de pobreza multidimensional son casi tres veces
mayores (2,8 en 2019, según el DANE), lo cual limita de
manera inaceptable los derechos de los habitantes del campo
y corroe el Estado social de derecho» (CC, SU288/22).

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Fruto de este tratamiento, se le reconocieron derechos

y garantías propias, dentro de las cuales se destacan, por su
importancia para este caso, las siguientes:

(I) El reconocimiento de garantías sociales tendientes

«[a]l acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los
trabajadores agrarios, en forma individual o asociativa, y a los
servicios de educación, salud, vivienda, seguridad social,
recreación, crédito, comunicaciones, comercialización de los
productos, asistencia técnica y empresarial, con el fin de
mejorar el ingreso y calidad de vida de los campesinos»
(artículo 64 de la Constitución Política);

(II) «[L]a explotación económica [del campo, para fines]

más que [de] subsistencia familiar» (SC, 30 mar. 1998, exp.
n.° 5022). Preocupación que encontró eco, de forma general,
en el artículo 4° de la Declaración sobre los derechos de los
campesinos y de otras personas que trabajan en las zonas
rurales, de la Asamblea General de las Naciones Unidas,
según el cual:

1. Los campesinos tienen derecho a poseer tierras, a título

individual o colectivo, para su vivienda y sus cultivos.
2. Los campesinos y su familia tienen derecho a trabajar su propia
tierra y a obtener productos agrícolas, criar ganado, cazar,
recolectar y pescar en sus territorios.
3. Los campesinos tienen derecho a trabajar las tierras no
utilizadas de las que dependan para su subsistencia y a disponer
de esas tierras.
4. Los campesinos tienen derecho a administrar y preservar los
bosques y las zonas pesqueras y a obtener beneficios.
5. Los campesinos tienen derecho a una tenencia de tierras segura
y a no ser desalojados por la fuerza de sus tierras y territorios. No
debería procederse a ningún traslado sin el consentimiento libre,

29
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

previo e informado de los campesinos interesados, ni sin un

acuerdo previo sobre una indemnización justa y equitativa y,
siempre que sea posible, la opción del regreso.
6. Los campesinos tienen derecho a beneficiarse de la reforma
agraria. No se deben permitir los latifundios. La tierra debe cumplir
con su función social. Se deben aplicar límites de propiedad en la
tenencia de la tierra cuando sea necesario con el fin de asegurar
un acceso equitativo a las tierras.

(III) La obligación de los jueces de aplicar los postulados

y principios del Derecho Agrario a los procesos que versen
directa o indirectamente sobre las relaciones de tenencia y
explotación del campo, según el artículo 281 del Código
General del Proceso. Rama que «tiene por finalidad tutelar los
derechos de los campesinos, de los resguardos o
parcialidades indígenas y de los miembros e integrantes de
comunidades civiles indígenas» (ídem).

Por derecho agrario se entiende «el conjunto de normas,

de derecho privado o de derecho público, que rigen a las
personas, los bienes, los actos y las relaciones jurídicas en la
esfera de la agricultura, o bien las normas que tienen por
objeto inmediato y directo la reglamentación jurídica de la
agricultura»5.

2.2.3. Las normas tuitivas del campesinado también

comprendieron al arrendamiento de bienes rurales, por
corresponder a uno de los instrumentos para acceder a la
tierra, en los casos en que no es posible hacerlo a título de
dominio o posesión.

5 Ageo Arcangeli, El derecho agrario y su autonomía.

30
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

La doctrina especializada reconoce:

Cuando el contrato de arrendamiento tiene por objeto un bien

inmueble, que puede calificarse de predio rústico, implica serias y
complicadas cuestiones de carácter social y económico, cuya
consideración y análisis exceden más allá de los simples intereses
de los contratantes. De aquí parte la necesidad de establecer una
legislación especial que le dé al arrendamiento de predios rústicos
un tratamiento propio y adecuado. Esa legislación especial, según
Juan José Sanz Jarque, obedece a una marcada corriente de
carácter social, dirigida a proteger justamente al cultivador de la
tierra, procurando su estabilidad y dignidad, y buscando incluso
hacerlo propietario6.

[Link]. El primero de los intentos se concretó en la ley

100 de 1944, aplicable a los arrendamientos para el cultivo
y producción agrícola cuando exista «alguna especie de
sociedad o de coparticipación en los productos, entre el
arrendador o dueño de tierras y el cultivador» (artículo 1°).

Para estos fines se reconoció, como de conveniencia

pública, el incremento de la productividad en el campo
(artículo 3°); de allí que se previera que «[l]as cláusulas
principales de un contrato de esta naturaleza son de orden
público económico, por lo cual no podrán ser renunciadas por
el respectivo arrendatario»7. Preceptos dentro de los cuales se
resaltan:

(I) La duración mínima del contrato será equivalente al

ciclo natural más largo de los cultivos previstos en el

6 Román José Duque Corredor, Régimen Jurídico Del Arrendamiento De Predios

Rústicos En El Derecho Agrario Venezolano, Caracas: Sucre, 1972.
7 Arturo Valencia Zea, Derecho Civil, Tomo IV, De los contratos, Temis, 1975, p. 385.

31
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

contrato, salvo tratándose de industria pecuaria o de

sembradíos con ciclos superiores;

(II) La permisión para sembrar cultivos de pronto

rendimiento, destinados a la manutención de los
cultivadores, siempre que no superen la décima parte de la
parcela;

(III) La posibilidad de terminar anticipadamente el

contrato, de existir graves alteraciones económicas por
circunstancias imprevisibles, que afecten el equilibrio de la
relación;

(IV) La prohibición de convenir multas, excluida la

cláusula penal;

(V) La obligación del arrendador de pagar las mejoras

realizadas por el arrendatario, salvo aquellas expresamente
prohibidas, quien tendrá derecho de retención sobre el fundo
para garantizar su solución;

(VI) La obligación del arrendador de construir una casa

habitación para el arrendatario, salvo pacto en contrario; y

(VII) La oponibilidad del contrato de arrendamiento

a los subadquirentes del bien raíz, siempre que conste por
escrito y haya sido registrado.

[Link]. Adicionalmente, con la ley 6ª de 1975, se

dictaron «normas sobre contratos de aparcería y otras formas

32
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

de explotación de la tierra», dando contenido a lo que era una

simple enunciación en el artículo 2041 del Código Civil, al
referirse a «colono aparcero».

El artículo 1° de la ley definió la aparcería como el

contrato «mediante el cual una parte que se denomina
propietario acuerde con otra que se llama aparcero, explotar
en mutua colaboración un fundo rural o una porción de éste
con el fin de repartirse entre sí los frutos o utilidades que
resulten de la explotación».

Asimismo, se establecieron las siguientes directrices

imperativas (artículo 2° del decreto 2815 de 19758):

(I) El propietario deberá aportar, en dinero o en especie,

los insumos y utensilios requeridos para la explotación del
fundo, sin perjuicio de que el aparcero concurra a su
solución, previa autorización de la autoridad competente;

(II) El propietario anticipará al aparcero un valor

equivalente al salario mínimo legal diario vigente, por cada
día de trabajo, descontable de la remuneración de éste;

(III) El aparcero es obligado a explotar personalmente la

heredad, realizando actos de dirección, administración,
conservación y manejo de las plantaciones y productos;

8 Compilado en el artículo [Link].2. del decreto 1071 de 2015.

33
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(IV) En el aprovechamiento del predio deberán

observarse las «normas y prácticas sobre conservación de los
recursos naturales renovables»;

(V) La duración mínima del contrato es de tres (3) años,

contados a partir de la celebración del contrato, o, tratándose
de cultivos permanentes o semipermanentes, desde que el
cincuenta por ciento (50%) de las plantaciones entren en
producción;

(VI) La convención, vencido el término de duración, se

entenderá prorrogada automáticamente por períodos
anuales, siempre que no se informe sobre su terminación con
tres (3) meses de antelación;

(VII) A la finalización del contrato el aparcero tiene

derecho a un plazo adicional para recolectar los frutos
pendientes, tanto de los cultivos principales, como de pronto
rendimiento;

(VIII) Salvo estipulación en contrario, la venta de la

cosecha o de los productos se hará de forma conjunta;

(IX) La cesión del contrato por el arrendatario,

subarriendo o cualquier permisión de explotación en favor de
un tercero, sin previa autorización, constituye
incumplimiento contractual y da lugar a su terminación;

34
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(X) El contrato es oponible a los subadquirentes del bien

raíz, quienes se subrogan en los derechos y obligaciones del
arrendador;

(XI) «Para la distribución de utilidades entre el propietario

y el aparcero, se seguirá el siguiente procedimiento: del precio
de la cosecha, cuando hubiere sido vendida, o del valor
asignado a la misma, cuando se distribuya en especie, se
deducirá en primer término a favor del aparcero, lo que éste
hubiere invertido en insumos, y mano de obra de terceros, y
luego a favor del propietario, los jornales que éste hubiere
pagado al aparcero y a terceros, y, en general, los gastos
efectuados… El remanente, si lo hubiere, se distribuirá entre
el propietario y el aparcero conforme a los porcentajes que al
efecto señale el Ministerio de Agricultura mediante
resoluciones periódicas de carácter general»;

(XII) El contrato termina por: vencimiento de su

duración, mutuo acuerdo, muerte o incapacidad permanente
del aparcero, e incumplimiento de las obligaciones de
cualquiera de las partes;

(XIII) Si el contrato no consta por escrito,

debidamente autenticado, se entenderá sometido
exclusivamente a los dictados legales, sin perjuicio de
que puedan probarse cláusulas más beneficiosas para el
aparcero; y

(XIV) Está prohibido al propietario: imponer multas al

aparcero, obligarlo a participar en los gastos, retener los

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

bienes de su propiedad, o cobrar una remuneración diferente

a la participación en los frutos de la cosa.

[Link]. En este momento estamos frente a retos

novedosos, fruto del aseguramiento alimentario del país -y de
la sociedad en su conjunto-, puesto en riesgo por el
incremento exponencial de la población, la ausencia de
trabajadores agrarios, los efectos de la mercantilización del
agro y el cambio climático.

Total, la quema de combustibles fósiles, la

deforestación, el cambio en el uso de suelo, la agricultura
industrializada y expansiva, entre otros, han llevado a un
aumento del promedio de la temperatura del planeta y a la
pérdida de competitividad de la agricultura tradicional,
afectando los ciclos naturales, lo que ha dificultado
respuestas oportunas a las necesidades alimentarias de la
población.

Se reclama, como solución, que la explotación del

campo sea económica y ambientalmente sostenible, con
garantías de estabilidad en la detentación y de viabilidad
financiera. Exigencias que encuentran fundamento
convencional, especialmente, en el artículo 11 del Pacto
Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales, aprobado por la Asamblea General de Naciones
Unidas el 16 de diciembre de 1966, y en vigor desde el 3 de
enero de 1976, el cual prescribe:

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

1. Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de

toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su
familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a
una mejora continua de las condiciones de existencia…

2. Los Estados Partes en el presente Pacto, reconociendo el

derecho fundamental de toda persona a estar protegida
contra el hambre, adoptarán, individualmente y mediante la
cooperación internacional, las medidas, incluidos los programas
concretos, que se necesitan para:

a) Mejorar los métodos de producción, conservación y

distribución de alimentos mediante la plena utilización de los
conocimientos técnicos y científicos, la divulgación de principios
sobre nutrición y el perfeccionamiento o la reforma de los
regímenes agrarios de modo que se logren la explotación y la
utilización más eficaces de las riquezas naturales;

b) Asegurar una distribución equitativa de los alimentos mundiales

en relación con las necesidades, teniendo en cuenta los problemas
que se plantean tanto a los países que importan productos
alimenticios como a los que los exportan (negrilla fuera de texto).

Recuérdese, «[l]a protección del medio ambiente es una

preocupación creciente en las sociedades contemporáneas,
amén de las consecuencias indeseables que, sobre los
ecosistemas y sus individuos, provocan la degradación y
contaminación de aquél. Y es que, si bien por muchos años se
puso el énfasis en el progreso y desarrollo tecnológico, sin
importar los costos asociados, lo cierto es que con el tiempo se
hicieron patentes las consecuencias indeseables de la
industrialización irresponsable y del consumismo, por medio
de daños irremediables sobre la biosfera, el subsuelo y la capa
de ozono» (CSJ, SC1256, 27 may. 2022, rad. n.° 1999-00227-
01).

37
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

2.3. Perfeccionamiento del arrendamiento.

El anterior recorrido normativo, además de mostrar las

peculiaridades del arrendamiento de bienes rurales, e
ilustrar las razones del tratamiento diferenciado que debe
dispensarse a los campesinos, sirve para decantar su forma
de perfeccionamiento.

2.3.1. Delanteramente conviene señalar que, según el

régimen general de la locatio conductio rei, itérese, marco
residual aplicable a todas las formas de renta, estas
convenciones nacen a la vida jurídica con el simple acuerdo
de voluntades entre las partes. Regla que se extrae de la
ausencia de prescripciones que ordenen una formalidad,
haciéndose aplicable el principio general del derecho
contractual del consensualismo.

Así lo reconoció recientemente la jurisprudencia: «no

habiendo previsto el legislador solemnidad especial alguna
para el contrato de arrendamiento, el mismo es meramente
consensual, de donde su perfeccionamiento acaece
cuando quienes lo celebran, convienen en el objeto y el
precio, que son sus elementos esenciales» (negrilla fuera de
texto, SC5185, 26 nov. 2021, rad. n.° 2013-00038-01).

De antaño afincó: «Característica del contrato de

arrendamiento, entre otras, es la de ser consensual y
bilateral; la primera lo exceptúa de solemnidad alguna
para su celebración, la segunda le tutela al contratante
cumplido pretensión para pedir la resolución del contrato por

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

incumplimiento del otro, junto con la indemnización de

perjuicios» (negrilla fuera de texto, SC023, 11 feb. 1992).

Tesis compartida por la doctrina:

En cuanto al carácter consensual del contrato, debe observarse

que dicha consensualidad es característica suya sea cual fuere
la naturaleza mueble o inmueble del bien arrendado. Como
no se trata de un contrato destinado a transferir o construir
derecho real alguno sobre el bien arrendado, sino que sus efectos
son siempre puramente personales, el solo acuerdo de voluntades
acerca de la cosa y el precio es suficiente para perfeccionarlo…
(negrilla fuera de texto)9.

2.3.2. A su vez, como el arrendamiento de predios

rústicos carece de normas particulares relativas a su
perfeccionamiento, deviene como consecuencia su sujeción
al consensualismo propio del régimen común.

Máxime porque la imposición de una formalidad

dificultaría el acceso a la tierra, en contravía de la flexibilidad
que históricamente ha caracterizado en este ámbito,
precisamente por la movilidad de los trabajadores agrarios.

De allí que el legislador, al regular los contratos en que

exista alguna especie de coparticipación entre el arrendador
y el arrendatario sobre los frutos de la cosa, dispusiera que
la necesidad del escrito -debidamente inscrito- tiene como
único propósito dotarlo de oponibilidad a los adquirentes

9César Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, 4ª Ed., Temis, 2008, p.
197.

39
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

posteriores de la cosa arrendada, sin condicionar su

nacimiento a la vida jurídica.

Lo mismo hizo tratándose de la aparcería, porque la

ausencia de escrito tampoco afecta su existencia, sino que
conduce a que la convención se tenga en todo ceñida a los
preceptos legales, salvo que se prueben condiciones más
beneficiosas para el colono.

Descuella de lo expuesto que, en ningún caso, el

contrato pierde su condición de consensual, pues la
exigencia de la formalidad, aunque excepcional, sólo busca
otorgar validez frente a terceros.

2.3.3. Con mayor razón se descarta que este acuerdo de

voluntades pueda ser un contrato real, en el sentido de que
la entrega constituya una condición para su nacimiento a la
vida jurídica; tal razonamiento en verdad confunde su
perfeccionamiento con la ejecución: uno es el momento en
que es fuente de obligaciones -para lo cual basta
consentimiento-, y otro en el que el arrendador cumple su
obligación nuclear -entregar la cosa arrendada-.

2.4. El caso concreto.

Aplicado el anterior estado del arte al caso bajo

escrutinio reluce que el Tribunal incurrió en el dislate
imputado, en tanto su decisión se asentó en la premisa de
que el arrendamiento de fundos rurales sólo produce efectos
a partir de la entrega de la cosa.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

2.4.1. Para claridad, conviene recordar las palabras

literales empleadas por el sentenciador:

[S]in la concurrencia de los anteriores requisitos [cosa y precio] no

puede predicarse la existencia del contrato de arrendamiento. Es
así que, sobre los anteriores elementos se traban las obligaciones
de cada parte en el contrato, por lo que sin la entrega de la cosa
para su goce y disfrute y sin el pago del precio (canon), es
imposible hablar de contrato de arrendamiento (folio 56 del
archivo digital 13. CUADERNO TRIBUNAL).

Razón para aseverar que, como en el litigio los

inmuebles arrendados no fueron entregados, ante la no
conclusión de las obras de adecuación del canal de riego,
«aún no se había celebrado y por lo tanto no generaba efectos
jurídicos» (folio 60 ibidem).

Dedujo de lo expuesto que entre los negociantes «se

concertaron unas condiciones precontractuales… al punto que
supeditaron la suscripción del acta de entrega de los
inmuebles y en últimas el inicio del contrato de arrendamiento
a la terminación de las obras» (idem).

2.4.2. Obsérvese que la manifestación inicial, que sirvió

de guía al racionamiento judicial, está por completo distante
de los artículos 1973, 1974 y 2036 del Código Civil, por elevar
la entrega de la cosa a una condición para que el contrato
nazca a la vida jurídica, en olvido de lo explicado sobre el
consensualismo.

De haberse dado valor al acuerdo de voluntades,

expresado en los documentos firmados por las partes, el

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Tribunal habría tenido que colegir que los contratos de

arrendamiento invocados efectivamente existieron, al punto
que algunas de sus prestaciones se cumplieron de forma real
y efectiva, como se mostrará al acometer el estudio del error
facti in judicando.

Esto descarta los tratantes se quedaran en una mera

etapa precontractual; por el contrario, estando demostrado
el acuerdo de voluntades, con la firma de los escritos del 10
de marzo de 2010 y 26 de mayo de 2012, está claro que se
está frente a un contrato vinculante.

2.4.3. Entendimiento que no sufre afectación, frente a

la tesis del ad quem, en el sentido de que la conclusión del
distrito de riego era una condición suspensiva, pues es
pacífico en la jurisprudencia que

…por lo común sobre la duración o estabilidad de sus

efectos, no así sobre la calidad jurídica de estos ni menos
aún sobre la validez del mismo acto o contrato del cual
emergen, criterio éste por cierto acogido con firmeza por la
doctrina científica predominante al sostener, Messíneo por ejemplo
(Doctrina General del Contrato, Cap. III, num. 1), que considerados
como un conjunto la condición, el plazo y el modo ‘…se califican
como autolimitaciones o autodeterminaciones de la voluntad, para
indicar que a los mismos queda subordinada la eficacia,
pero no la validez, del contrato. No es que queden
influenciadas las declaraciones de las partes; el influjo lo
ejercen sobre lo que es querido, es decir sobre el contenido de
la voluntad...’, lo que equivale a decir que se trata de
restricciones voluntarias por cuya virtud el contrato a ellas
subordinado, existente y dotado de plena validez, queda
desviado del que habría de ser su normal desarrollo de no
mediar las modalidades en cuestión, modalidades que en
consecuencia sólo en situaciones particulares de escasa

42
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

ocurrencia en la práctica y por obra de mandatos expresos de la

ley como son los contenidos en los artículos 1533 (condición
negativa moralmente imposible) y 1535 (condición puramente
potestativa dependiente del querer del deudor) del Código Civil,
alcanzan a comprometer la validez de la relación contractual
integralmente considerada” (negrilla fuera de texto, SC, 28 jun.
1993, rad. n.° 3680).

2.4.4. Decantada la existencia de las convenciones y

amén de su naturaleza bilateral, fruto de las obligaciones
recíprocas entre arrendadores y arrendatario, dable era
reclamar la aplicación del artículo 1546 del Código Civil, que
habilita a cualquiera de los contratantes, advertido el
incumplimiento de su contraparte, acudir a la acción
resolutoria o de ejecución, a su arbitrio, para lo cual debía
acometerse el estudio de las cargas negociales que emanaron
de los negocios con el fin de establecer su exigibilidad y, de
serlo, su cumplimiento.

Se encuentra admitido que:

El contratante cumplido puede válidamente ejercitar las acciones

alternativas de que trata el artículo 1546 del Código Civil. En
efecto, paralela a la acción de cumplimiento (por la vía ejecutiva o
la ordinaria, según el caso), el contratante cumplido, o que estuvo
presto a cumplir, tiene en su haber -frente al contratante
incumplido y a su arbitrio- la posibilidad de acudir al juez para que
declare la resolución de la respectiva negociación, en orden a
satisfacer su legítimo derecho a que no preserve vigencia dicho
negocio jurídico bilateral, ni por eso, a permanecer sujeto
indefinidamente a las obligaciones contraídas en virtud de su
celebración (SC, 22 oct. 2013, exp. n.° 7451).

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Posibilidad que también está abierta incluso de existir

incumplimiento recíproco, conforme a reciente precisión
jurisprudencial de este órgano de cierre:

[E]s del caso señalar que el incumplimiento del contrato por parte
de los dos extremos que lo integran, es cuestión no regulada por el
comentado artículo 1546 del Código Civil…

En procura de establecer el régimen legal que por analogía es

aplicable al caso del incumplimiento recíproco… son premisas…,
en primer lugar, que el artículo 1546 del Código Civil, regulativo
del caso más próximo al incumplimiento recíproco de las
obligaciones de un contrato bilateral, esto es, la insatisfacción
proveniente de una sola de las partes, prevé como solución, al lado
del cumplimiento forzado, la resolución del respectivo contrato; y,
en segundo lugar, que en el precitado ordenamiento jurídico,
subyace la idea de que frente a toda sustracción de atender los
deberes que surgen de un acuerdo de voluntades, se impone la
extinción del correspondiente vínculo jurídico.

De esos presupuestos se concluye que en la hipótesis que ocupa la

atención de la Corte, se reitera, la insatisfacción de las
obligaciones establecidas en un contrato bilateral por parte de los
dos extremos de la convención también es aplicable la resolución
del contrato, sin perjuicio, claro está, de su cumplimiento forzado,
según lo reclame una cualquiera de las partes.

Esa visión, tanto del reducido marco de aplicación del artículo

1546 del Código Civil, como del régimen disciplinante del
incumplimiento recíproco de las obligaciones sinalagmáticas, exige
modificar el criterio actual de la Sala, conforme al cual, en la
referida hipótesis fáctica, no hay lugar a la acción resolutoria del
contrato (SC1662, 5 jul. 2019, rad. n.° 1991-05099-01).

Acción que, tratándose de contratos de ejecución

sucesiva, reviste el alcance de terminación, amén de que los
efectos de la extinción negocial se proyectan hacia el futuro -
ex nunc-, en tanto las prestaciones no sean susceptibles de
retrotraerse, en garantía de los principios de buena fe,

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

confianza legítima y evitación de enriquecimiento sin justa

causa.

De vieja data la jurisprudencia doctrinó:

Los efectos de la resolución tienen íntima relación con la

naturaleza del contrato y miran al pasado y al futuro si está
destinado, al perfeccionarse, a producir un hecho jurídico
inmediato y definitivamente, como la venta. Pero en los pactos
destinados a producir una serie de efectos escalonados, llamados
por eso de tracto sucesivo, como el de concesión administrativa de
servicios privilegiados, sería imposible restablecer la situación
originaria y el efecto retroactivo no se produce por la naturaleza
misma de la convención y la imposibilidad de volver las cosas al
estado anterior. En el primero de los casos enunciados se trata de
una resolución ex tune, llamada a tener efectos en el pasado; en
el segundo, se está en presencia de una terminación del contrato,
que no obra sino para el porvenir, salvo el caso de indemnización
de perjuicios, si hay lugar a ello por la parte de las obligaciones
que queda sin ejecución. En tal evento, el deber legal de pagar el
perjuicio es una consecuencia de la resolución, ya sea ex tunc o ex
nunc, pero no una obligación contractual surgida de las
estipulaciones del contrato. Es la declaración judicial de resolución
surgida de la inejecución total o parcial del pacto la que hace nacer
la indemnización (SC, 29 sep. 1944, G.J. LVII n.° 2010 a 2014).

Tesis reiterada recientemente en los siguientes

términos:

Los contratos de tracto sucesivo, precisamente, por tener esa

naturaleza, desde la perspectiva jurídica, no son susceptibles de
resolverse -disolución con efectos ex tunc- sino de
terminarse -disolución con efectos ex nunc-, en el entendido
que estas formas de finalización son diferentes y, por ende, no
pueden confundirse.

Como desde vieja data lo tiene establecido la Corporación:

“La Corte ha señalado ya con toda precisión los efectos de la

resolución y de la terminación de los contratos en la forma que

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

pasa a transcribirse: ‘Por terminación (o cesación) judicial, pierde

el contrato su fuerza para lo futuro, más quedan en pie los efectos
hasta entonces surtidos. Existió desde que fue concertado hasta
que tuvo fin, y mientras existió nacieron de él obligaciones y
derechos que se respetan. He aquí el sentido de la terminación,
aplicable de preferencia a los contratos llamados de tracto
sucesivo, ‘ejecutorios’ por oposición a ‘ejecutados’, cuyo
cumplimiento se hace en prestaciones periódicas o paulatinas.

‘No así la resolución judicial. Por ésta, el contrato cesa para lo

futuro; se extingue retroactivamente desde su nacimiento, y -como
anotaba el Magistrado Luis Eduardo Villegas, siguiendo a Rogron,
Maourlont, Laurent y Baudry Lacantinerie- ‘se borra’; se desatan
todos los derechos y obligaciones que del contrato emanaron; se
vuelven las cosas al estado en que se hallaban antes de
celebrarse; se tiene la convención por no celebrada…. La
resolución obra doblemente sobre el contrato: para lo futuro,
quitándole su fuerza; para lo pasado, deshaciendo sus efectos. La
cesación solamente produce el primer resultado…” (SC3951, 16
dic. 2022, rad. n.° 2016-00862-01).

2.4.5. De esta forma quedan comprobados los errores

jurídicos en que incurrió el sentenciador de segundo grado
en el fallo censurado, aspecto que, conjuntado con los
defectos facti in judicando que se explicarán en lo sucesivo,
conducirá a que la casación se abra paso.

3. Errores de hecho probatorios.

3.1. Reglas generales.

Según el artículo 344 del Código General del Proceso,

los errores de apreciación suasoria, que dan lugar a la
casación del veredicto de segunda instancia, deben ser
manifiestos y trascendentes, en el sentido de que refuljan sin
complicadas elucubraciones y tengan la entidad suficiente
para cambiar el sentido de la decisión.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Esta corporación tiene decantado:

El error de hecho por indebida apreciación de medios de convicción

se configura cuando el vicio emerge abrupto y ostensible, de
manera que, analizado el contenido material de las pruebas, en
contraste con las conclusiones a las que arribó el juzgador por
efecto de su valoración, salte de bulto la disconformidad. Para
demostrar la existencia de un defecto de ese calado, es preciso que
la apreciación probatoria que propone la censura sea la única
admisible, toda vez que «no resulta suficiente presentar
deducciones antagónicas a las expuestas en la sentencia, porque
ellas solas no tienen entidad para demostrar desacierto alguno»
(SC11294-2016) (SC047, 16 mar. 2023, rad. n.° 2016-00156-01).

No se trata de proponer nuevas hermenéuticas

probatorias, ni de mostrar que existe una mejor que la
plasmada por el sentenciador de alzada, en tanto la casación
no es una instancia adicional. El exabrupto probatorio debe
ser ostensible, en punto a la materialidad o contenido de las
pruebas, que, por sí mismo, contradiga la interpretación
realizada en la sentencia de instancia.

La jurisprudencia de la Sala tiene fijado:

Como bien se sabe, el recurso de casación como medio de

impugnación extraordinario no constituye una instancia adicional,
ni atañe al aspecto fáctico de la controversia judicial (thema
decidendum), por tanto, no es una nueva oportunidad para reabrir
el debate sobre lo que se probó o no en el curso de las instancias,
amen que su finalidad primordial y directa lo constituye la
sentencia recurrida como thema decissum, es decir el contenido
del fallo proferido por el ad-quem, con el fin de dilucidar si en éste
el juzgador incurrió en desaciertos reprochables…, cuya
ocurrencia y trascendencia pueda imponer el quiebre de la
providencia, la cual arriba a la Corte amparadas de la doble
presunción de legalidad y acierto (SC065, 27 mar. 2023, rad. n.°
2010-00259-01).

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

3.2. El caso concreto.

En el cargo bajo estudio, recuérdese, el demandante

invocó yerros hermenéuticos respecto a trece (13) medios
demostrativos, con el fin de sustentar su tesis, en el sentido
de que los demandantes incumplieron con sus obligaciones
respecto a la puesta en funcionamiento del sistema de riego.

A continuación, se hará una revisión de los

instrumentos suasorios enumerados, con el fin de
determinar su contenido ontológico y verificar su armonía
con la sentencia de alzada.

3.2.1. Contratos celebrados entre las partes y su

valoración.

[Link]. Fuera de discusión se encuentra que Francisco

Sefair López, como arrendador, y Carlos Enrique Quintero
Solano, como arrendatario, el 10 de marzo de 2010,
celebraron un contrato sujeto a las siguientes reglas -en
cuanto interesan-:

Primera.- Objeto del contrato: El arrendador entrega al

arrendatario a título de arrendamiento los siguientes predios
rurales: A) San Simón Uno… con una extensión… 40 hectáreas y
6000 m2… B) Simijaca… de veintiocho (28) hectáreas…

Segunda.- Destinación: Los inmuebles San Simón y Simijaca…

deben ser dedicados… única y exclusivamente al cultivo de
arroz…

Cuarta.- Uso de agua: Los predios tienen derecho a tomar el

agua del Distrito de Riego – Asociación de Usuarios de la

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Vereda Vega del Gramal (Asogramal) que sus aguas vienen del Rio
Cabrera…

Sexta.- Duración: las partes acuerdan que el tiempo de duración

del presente contrato es de cuatro (4) cosechas…, contado a partir
del primero (1) de abril de dos mil diez (2010)…
Parágrafo: En el evento en que el distrito de riego no esté
listo para el suministro de agua en la fecha inicial aquí
indicada, el inicio de este contrato se correrá a la fecha en
que se provea el servicio; así mismo se correrá su fecha de
terminación. Constancia de lo anterior deberá quedar en otrosí
suscrito entre las partes…

Séptima.- Precio: el canon de arrendamiento pactado… será de…

$900.000 por hectárea cosechada… pagaderos… de la siguiente
forma: (i) Las dos (2) primeras cosechas en forma anticipada así:
el día dos (2) de marzo de dos mil diez (2010) un valor de
cuarenta millones… que el arrendador manifiesta haber
recibido a satisfacción…

Novena.- Mantenimiento… el canal de riego estará a cargo de

Asogramal y los usuarios del canal; en este caso el arrendatario.
Parágrafo primero: Los trabajos extras o especiales requeridos
para el riego estarán a cargo de El Arrendador cuyo trabajo
podrá adelantar el arrendatario y descontar el costo del
arrendamiento de cosecha futura, previa aprobación por
escrito de El Arrendador en este sentido…

Décima séptima.- Entrega y restitución: El arrendatario declara

haber recibido el inmueble a su entera satisfacción… (negrilla
fuera de texto).

Reluce de esta convención:

(I) El arrendador se obligó a entregar dos (2) inmuebles

para el cultivo de arroz, carga que quedó diferida para el
momento en que estuviera operativo el distrito de riego.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Así se extrae, no sólo de la redacción del parágrafo de la

cláusula sexta, sino de una lectura armónica de las
estipulaciones cuarta, séptima y novena, que desmienten lo
señalado en la décima séptima.

Y es que, si bien en la última se indicó que los fundos

fueron entregados, esto en realidad no sucedió, como reluce
de la primera, en la que expresamente se previó que la
duración del contrato principiaría a correr en el momento en
que la fuente de irrigación y drenaje entrara en
funcionamiento, lo que trasluce la determinación para
aplazar el cumplimiento de la prestación de entregar;
además, advertido de forma expresa el derecho de acceder al
agua de Asogramal, queda fuera de duda su importancia
para los contratantes, lo que explica su consagración como
hito para la desposesión; se agrega que, como la renta debía
pagarse por períodos semestrales anticipados, sin que así se
reclamara, esto sólo resulta explicable por la retenencia de la
tenencia por parte del arrendador; por último, ante el
reconocimiento de que se estaban adelantado las obras de
adecuación de los canales, las que incluso podrían requerir
recursos adicionales, no encuentra razón económica que
hubiera una entrega efectiva de los fundos.

(II) El contrato, una vez perfeccionado, se cumplió

parcialmente, pues se pagó a título de precio anticipado un
equivalente a $40.000.000, como expresamente se declaró en
la cláusula séptima.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(III) Según el parágrafo primero de la cláusula novena,

el arrendador se comprometió a realizar las actividades
«extra» o «adicionales» que fueran necesarias para la
operatividad del distrito de riego de Asogramal.

Con todo, se facultó al arrendatario para asumir sus

erogaciones, pudiendo descontar su valor de los cánones de
arrendamiento futuros, siempre que se emitiera autorización
por el arrendador.

(IV) De este contexto refulge que, si bien la finalización

del sistema de irrigación fue elevada a la calidad de condición
suspensiva, se hizo, no respecto al contrato en su conjunto,
sino frente a algunas de sus prestaciones.

Total, este hecho futuro e incierto se constituyó en un

requisito para que el arrendador debiera entregar las
haciendas y, para el arrendatario, pagar la renta convenida,
sin que sucediera lo mismo respecto al precio anticipado,
pues éste se satisfizo de forma inmediata, lo cual demuestra
que del contrato emanaron obligaciones inmediatas, que, por
demás, fueron cumplidas.

Dicho en otras palabras, el nacimiento del contrato

resulta evidente, frente al hecho comprobado de que se
impuso al arrendatario el deber de pagar $40.000.000 a
título de precio anticipado, carga que se cumplió sin objeción
de ninguna de las partes; que los demás deberes se difieran
en el tiempo, de acuerdo a la culminación de las obras de

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Asogramal, no desdice sobre el perfeccionamiento de la

convención.

Estipulación que encuentra fundamento en el artículo

1536 del Código Civil, según el cual, la condición suspensiva,
«mientras no se cumple, suspende la adquisición de un
derecho», huelga decirlo, «mientras el acontecimiento se
encuentre latente, la obligación contraída carece de efectos
jurídicos» (SC10881, 18 ag. 2015, rad. n.° 2001-01514-01).
Consecuencia que puede predicarse del contrato en su
conjunto o de determinadas cargas, según la voluntad de los
contratantes, como bien lo ha señalado la Sala refiriéndose a
esta institución jurídica:

[S]on circunstancias objetivamente inciertas, previstas

como de realización hipotética por los contratantes e
investidas también por ellos de la función de decidir acerca
del perfeccionamiento del negocio jurídico celebrado, es
decir del nacimiento en todo o en parte de los efectos a cuya
creación tiende dicho negocio, sea que se trate de la
adquisición de derechos o ya de la asunción de
obligaciones, todo esto debido a que no obstante encontrarse la
condición en estado de pendencia, la verdad es que el acto en
cuestión quedó completo al concertarse, desde este
momento se formó válidamente pero hasta tanto la
condición no se cumpla sus efectos normales no se
producen, razón por la cual se ha sostenido con evidente acierto
por la doctrina que en los eventos de modalidades suspensivas
de los que viene haciéndose mérito, es el acuerdo válido de
las partes el que las establece, al paso que es su cabal
cumplimiento el elemento fáctico que le imprime vigencia
definitiva a la relación obligatoria que en dicho acuerdo
tiene su título, luego si falta ese elemento y llega a ser cierto
que el acontecimiento, previsto no podrá ocurrir, el negocio
sin embargo existe, es por lo demás válido y lo menos
produjo un efecto, el que por voluntad explícita de quienes
lo celebraron no hay obligaciones que en él puedan tomar

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

causa legítima… (negrilla fuera de texto, SC, 28 jun. 1993, rad.

n.° 3680).

En el presente caso, y a riesgo de hastiar, queda fuera

de dubitación que el contrato se formó e impuso obligaciones
de cumplimiento inmediato, pero la exigibilidad de otras se
difirió al acaecimiento de un hecho futuro e incierto.

[Link]. El 25 de mayo de 2012, Francisco Sefair López

y Carlos Enrique Quintero Solano suscribieron otrosí al
arrendamiento antes firmado, con las subsiguientes
estipulaciones:

Cláusula cuarta. Uso de agua: El arrendador tiene derecho a tomar

el agua del canal de riego trasportada por el distrito Asogramal…
cuya obligación de suministrar el agua es del distrito Asogramal y
de sus asociados.

Parágrafo primero de la cláusula cuarta…: Toda la

responsabilidad de la cosecha, el manejo del agua siempre que
se cuente con el agua suficiente para la siembra de todos los
lotes y el cultivo son del arrendatario… El arrendatario podrá
sembrar escalonadamente los inmuebles materia de este contrato
de arrendamiento, pero deberá hacer dos cosechas por año…

Cláusula séptima.- Precio… De todas formas el área útil para la

siembra de las siguientes cosechas se determina por el agua
que llegue a los lotes objeto del arrendamiento necesaria para
cultivar y por ende el canon respectivo. Esta área se pagará de
acuerdo a lo estipulado inicialmente, es decir, de forma anticipada,
empezando por las dos primeras cosechas al momento en
que esté listo el suministro de agua y cuyo valor del arriendo
será descontado de las obligaciones que tiene el arrendador con el
arrendatario… que corresponde al valor del anticipo y préstamo
que el arrendador adeuda al arrendatario… El valor adeudado...
es la suma de… $137.822.000… discriminados así:
cuarenta millones de pesos ($40.000.000) por concepto de

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

anticipo de este contrato… y… $55.782.000 por concepto de los

intereses generados hasta la fecha…
Una vez se suscriba el acta de entrega del inmueble arrendado, la
cual forma parte integral de este contrato, el arrendatario
descontará el valor del canon correspondiente a las dos primeras
cosechas, y continuará el arrendador cancelando intereses del dos
por ciento (2%) mensual, sobre el saldo adeudado del préstamo y
del anticipo hasta la terminación del pago de las obligaciones…
Parágrafo primero: El arrendador autoriza al arrendatario
para que contrate la ejecución de las obras necesarias para
terminar de adecuar el canal de riego que surte de aguas a
los predios arrendados, para lo cual el arrendatario presentará los
presupuestos requeridos para la terminación de la obra al
arrendador para su previa aprobación, quedando a cargo del
arrendador, el 60% del valor presupuestado y aprobado, por
corresponder el 40% restante al asociado… Carlos Romano Sefair,
la suma de dinero que corresponda a esta obra será cancelado
por el arrendatario, quien invertirá la suma de…
$80.000.000, y le cobrará al arrendador lo correspondiente al
sesenta por ciento (60%) de esta suma, descontándolo de los
cánones de arrendamiento, incluyendo intereses del dos por ciento
(2%) mensual, causados sobre el valor cancelado por el
arrendatario para la ejecución de estas obras. Este interés del 2%
se causará desde el momento del inicio comprobado de las obras,
que se estima el 29 de mayo de 2012, salvo que ocurra otra cosa,
hasta el pago total del 60% de esta suma…

Parágrafo tercero: una vez terminada la obra y puesta el

agua, se firmará un acta entre las partes en la cual se hará
constar la entrega de los inmuebles arrendados al
arrendatario por parte de el arrendador y también, a partir
de la fecha de dicha acta, comenzará a correr el tiempo de
las cosechas y los pagos estipulados en el mismo…

Cláusula décima séptima.- Entrega y restitución… el arrendatario

declara conocer el estado de los inmuebles materia del arriendo y
una vez firmada el acta de recibo de los predios se
entenderá que lo recibe a entera satisfacción… (negrilla fuera
de texto).

Descuella de esta modificación:

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(I) Los contratantes: a) ratificaron la necesidad de

acceder al líquido vital desde el canal de Asogramal, haciendo
de éste el motivo determinante de la convención -cláusula
cuarta-; b) corrigieron la afirmación tocante a que las fincas
habían sido entregadas, para señalar que esta prestación fue
postergada en el tiempo -cláusula séptima-; y c) reafirmaron
que se pagó, de forma efectiva, $40.000.000 a título de precio
anticipado, suma sobre la que se causaría un interés
equivalente al 2% mensual -cláusula séptima-.

(II) Se reiteró que la puesta en funcionamiento del

distrito de riego constituye una condición suspensiva de las
obligaciones principales, en concreto, de la desposesión de
las heredades, pago del precio e inicio de las plantaciones -
parágrafo tercero de la cláusula séptima y cláusula
decimoséptima-; y

(III) Reconocido que el distrito hídrico estaba sin

concluir, se previó un procedimiento para finiquitarlo, que
supuso nuevas obligaciones de cumplimiento escalonado: a)
El arrendatario financiaría las obras hasta un monto de
$80.000.000; b) este valor sería compensado con cánones de
arrendamiento futuros, en un 60% por Francisco Sefair y en
un 40% por Carlos Sefair; c) las obras a realizar serían
autorizadas por los arrendadores, previa contratación del
artífice por parte del arrendatario; d) terminadas las
adecuaciones se firmaría un acta de entrega, la cual servirá
de punto inicial para la ejecución de las demás obligaciones
contractuales; y e) sobre el total de la inversión se pagará un
interés del 2% mensual.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(IV) No se previó la forma de financiación en caso de que

se agotaran los dineros comprometidos por el arrendatario
para finiquitar el sistema de conducción de agua; sin
embargo, como la cláusula novena siguió inalterada -a la
cual únicamente se le adicionó un parágrafo sobre tala de
árboles-, deviene que el arrendador mantuvo la carga de
efectuar las obras adicionales o «extras», sin perjuicio de que
el arrendatario decidiera hacerlo por su cuenta, previa
autorización de aquél, con la facultad de descontar su valor
de las rentas futuras.

[Link]. El 26 de mayo de 2012 se suscribió una

convención entre Carlos Enrique Quintero Solano, como
arrendatario, y Carlos Romano Sefair López, como
arrendador, sujeta a las siguientes cláusulas relevantes:

Primero. Objeto del contrato: El arrendador… entrega al

arrendatario a título de arrendamiento el siguiente predio rural: A-
San Simón…

Cuarto.- Uso de agua: garantiza el arrendador los derechos

de usuario de las aguas del rio Cabrera y usuario del distrito
de riego de la asociación (Asogramal) y con el agua suficiente
para llevar a cabo la explotación del área cultivable…

Sexta.- Duración: Las partes acuerdan que el tiempo de duración

del presente contrato es de una (1) cosechas (sic), para el cultivo
de arroz, contado a partir del momento que entre en servicio
el canal de riego Asogrmal (sic), cuyos lotes se entregaran (sic)
atraves (sic) de una (sic) acta firmada por las partes…

Séptima.- Precio… Parágrafo primero: El arrendador autoriza al

arrendatario para que contrate la ejecución de las obras
necesarias para terminar de adecuar el canal de riego… para lo
cual el arrendatario presentará los presupuestos requeridos para
la terminación de la obra al arrendador para su previa aprobación,

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

quedando a cargo del arrendador, el 40% del valor presupuestado

y aprobado, por corresponder el 60% restante al asociado del
distrito de riego Asogramal, Francisco Sefair López. La suma de
dinero que corresponda a esta obra será cancelada por el
arrendatario, quien invertirá la suma de… $80.000.000, y le
cobrará al arrendador lo correspondiente al… 40% de esta suma,
descontándolo de los cánones de arrendamiento, incluyendo
intereses del dos por ciento (2%) mensual, causados sobre el valor
cancelado por el arrendatario para la ejecución de estas obras…
El arrendador se compromete aportar la suma de $10.000.000…
adicionales a los $80.000.000 para la terminación de la obra del
canal de riego…

De lo transcrito se extrae:

(I) El arrendador se comprometió a entregar una

heredad rústica al arrendatario, para ser destinada al cultivo
de arroz, prestación que efectuaría en el momento en que el
sistema de riego de Asogramal estuviera listo;

(II) El acceso al canal de irrigación se consagró como

una condición suspensiva de las obligaciones de entrega de
la tenencia y pago de la renta;

(III) Ante la falta de conclusión de las obras del distrito

hídrico, en el contrato se hizo eco de lo previsto en la
convención celebrada entre Francisco Sefair López y Carlos
Enrique Quintero Solano, en el sentido de que éste se
comprometía a disponer de $80.000.000 para su terminación
y a contratar al artífice; obras que serían autorizadas por los
arrendadores. Sobre el valor empleado se pagarían intereses
del 2% mensual.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

El monto invertido sería compensado con los cánones

de arrendamiento futuros, en un 60% del contrato celebrado
con Francisco Sefair, y en un 40% del correspondiente con
Carlos Sefair.

(IV) El arrendador garantizó, de forma expresa, el

derecho de acceso a los canales de riego, así como la
suficiencia del agua, aunque bajo la consideración de que se
encontraba en construcción.

[Link]. Del anterior recuento refulgen los yerros de

juzgamiento del ad quem, quien arribó a conclusiones
alejadas a la realidad que emana de los contratos suscritos.
Esto al concluir que las partes pactaron una condición
suspensiva del nacimiento de las convenciones, pues con
este entendimiento se desconoció su perfeccionamiento y los
efectos jurídicos inmediatos que produjeron, en concreto, el
pago de un precio anticipado por $40.000.000 -según el
primero de los contratos-, la disposición de recursos para la
finalización del sistema de riego -según se previó en el otrosí
y en el segundo contrato-, y la puesta en marcha de esta
última actividad.

3.2.2. De los demás instrumentos persuasivos y su

valoración.

[Link]. Los interrogatorios de parte dan cuenta de que

los demandados reconocieron, en su condición de
arrendadores, que no efectuaron la entrega de los lotes al
arrendatario.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

En efecto, Francisco Sefair López expresó que no tuvo

ocurrencia, «porque eso estaba supeditado a que el Distrito
nos entregara el agua, entonces [é]l no quiso sembrar con la
quebrada y él dijo que esos poquitos no le servían y lo del
Distrito se paró la obra y no le dieron término[,] por lo tanto no
le dieron agua[,] por lo tanto no le hicieron entrega del Distrito
y el lote estaba supeditado a que le entrara agua».

Frente al mismo cuestionamiento, Carlos Romano

Sefair López expresó que «[y]o en varias oportunidades le hice
saber por escrito que estaba en disposición para que él iniciara
y nunca estuvo disponible[,] por el contrario una vez me dijo
que no recibía sino cuando estuviera el agua para sembrar, yo
le dije que no estaba en posibilidad de sembrar todo el lote,
pero sí parte del lote, la respuesta fue cuando me enteré de la
denuncia».

Los interrogados, entonces, dejaron en claro que la

entrega de las fincas dependía de la terminación del canal de
riego de «Asogramal», en ratificación de lo que emana de los
contratos celebrados; igualmente, según la atestación de
Francisco Sefair, la anterior regla no resultaba aplicable al
pago del precio anticipado, pues éste se solucionó para
asegurar «la tenencia de esas tierras, que fue el contrato
inicial».

El actor siguió la misma línea expositiva, pues al ser

preguntado por el apoderado de los demandados sobre «la
condición pactada contractualmente para contar el momento a
partir del cual usted podría explotar los predios», respondió:

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

«El señor Carlos Romano Sefair López me manifestó que con

solo enterrar los seis tubos mencionados anteriormente se
contaba o pasaba el agua para poder regar los predios e
iniciar inmediatamente la explotación agrícola, lo cual asumí y
me comprometí a hacer la inversión correspondiente», tras lo
cual clarificó que, «[c]omo lo he manifestado, el señor Carlos
Romano Sefair o la familia Sefair me aseguraron que con solo
enterrar los seis tubos se podía contar con el riego, por
consiguiente estuve de acuerdo que se podía contar con el
agua inmediatamente después de realizar el trabajo
encomendado por los arrendatarios».

[Link]. La prueba documental da cuenta de que el

arrendatario contrató las obras para concluir el canal de
riego, pagando el valor a su cargo, aunque el mismo resultó
insuficiente para concluir tamañas actividades.

(I) En efecto, el 30 de mayo de 2012 se firmó contrato

de obra civil entre Carlos Enrique Quintero Solano y John
Freddy González Chaux, para excavación y colocación de
tubería, por valor de $55.001.150, pagaderos un 50% al
inicio de la obra y el remanente a la finalización. El tiempo
de ejecución pactado fue de 45 días.

(II) Según el informe del 6 julio de 2012, el contratista

principió actividades el 1° de junio de ese año, relatando la
necesidad de efectuar trabajos adicionales a los previstos
inicialmente, tales como la adecuación de vías de acceso,
retiro de material, nuevas excavaciones, mejora en los

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

ángulos de los taludes, tubería suplementaria, etc., que

incrementaron el valor pactado.

(III) De acuerdo con misiva del 19 de julio del mismo

año, Carlos Enrique Quintero Solano advirtió a Francisco y
Carlos Sefair que el total de actividades autorizadas y
ejecutadas suman $123.207.500, quedando por pagar la
cifra que excede los $80.000.000 pagados por aquél; además,
con el fin de concluir todas las actividades, se requiere una
adición por $61.297.500. Este escrito se reiteró por correo
electrónico del 20 de septiembre de 2012.

(IV) El documento del 28 de enero de 2013, suscrito por

John Freddy González, da cuenta de que: «recibí del señor
Carlos Enrique Quintero la suma de ochenta millones de pesos
Mcte ($80.000.000) quedando un saldo pendiente de cuarenta
y dos millones setecientos cuatro mil quinientos pesos Mcte
($42.704.500) los cuales no he recibido».

[Link]. Los testimonios recaudados ratifican que las

obras para concluir el distrito de riego se pusieron en
marcha, con la intervención de los señores Francisco y Carlos
Sefair, Carlos Enrique Quintero Solano sufragó una parte
significativa de las actividades realizadas, quedando
pendiente un remanente, y, dado el aumento de actividades,
éstas se suspendieron, sin que el distrito entrara en
operación.

(I) Luis Francisco Joven Cabrera, ingeniero residente,

relató que los mayores costos se originaron en excavaciones

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

adicionales, reparación de la vía de acceso y empalmes de la

tubería, así como que las adecuaciones «no fueron concluidas
por falta de presupuesto para financiarlas». También refirió
«el aval de los hermanos Sefair» sobre las actividades que se
realizaron y el seguimiento a la ejecución, así como el pago
parcial de éstas por parte de Carlos Enrique Quintero Solano.

(II) Jesús Antonio Barrios, refiriéndose a la negociación

del primero de los contratos de arrendamiento, manifestó que
«[h]ablamos con don Francisco de que cuanto (sic) se
demoraría de él (sic) poner el agua en los lotes que se iban a
cultivar arroz. Don Carlos nos dijo que eso se demoraría entre
15 o 20 días; entonces, él nos dijo que si nosotros estábamos
interesados en cultivas (sic) esos lotes, que teníamos que
hacer un contrato y adelantarle una plata que él necesitaba.
Entonces, nosotros con don Carlos Quintero, nos pusimos de
acuerdo para haber (sic) como (sic) rejuntábamos la plata para
darle a don Paco Sefair. Y hablamos con don Paco y él nos
exigió que le diéramos $40.000.000».

(III) John Freddy González Chaux explicó que «los

señores Sefair autorizaban [las] obras», con quienes se reunió
«para finiquitar los trabajos, el inicio y las discusiones
técnicas». Y, frente a la pregunta «sírvase decir si los señores
Francisco y Carlos Romano Sefair López, fueron interventores
permanentes de los trabajos que fueron contratados con usted
de don Carlos Enrique Quintero Solano», respondió: «Sí, por la
comunicación de mi Inspector… al cual le daban instrucciones
de las diferentes actividades que debían hacer diariamente».
Frente al precio de la obra remarcó que «una parte me la pagó

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

el señor Carlos Enrique Quintero y la otra parte fue aprobada

por los señores Sefair que es la deuda que en este momento
tienen conmigo. Como fue alquiler de equipo, ellos iban
dirigiendo los trabajos y como el alquiler es por horas, ellos
ordenaban trabajos que se pasaron del contrato original o de
la negociación original».

(IV) Ricardo Avendaño, residente de la vereda Vega del

Gramal, refiriéndose a las actividades para conducir agua del
río Cabrera, sostuvo Carlos Quintero «tuvo maquinaria y
estuvo trabajando pero no terminó… de un momento a otro
paró la obra y desde entonces esta así, sin terminar… don
Carlos [Quintero] nunca terminó el pedazo». Además, relató
que los predios Simijaca y San Simón podían sembrarse de
forma escalonada, al punto que de forma reciente se
utilizaron 13 hectáreas para plantar arroz, con el agua que
por turnos se tiene de la quebrada San Pedro.

(V) Jairo Vásquez, mayordomo de Francisco Sefair,

también rememoró que los fundos contaban «con el riego de
la quebrada San Pedro que como todo se conoce es muy poca
y tiene un reglamento por turnos para los diferentes usuarios»,
huelga enfatizarlo, «la fuente de agua no es suficiente para
regar todas las tierras»; y frente el río Cabrera dijo que «la
obra no se terminó… [pues] el presupuesto que había hecho el
ingeniero de confianza de él [se refiere a Carlos Quintero] no
alcanzó[,] por lo tanto la obra nunca se culminó y no tiene en
este momento los terrenos de agua».

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(VI) Olvein Méndez Lara expuso que los predios Simijaca

y San Simón «ha[n] sido regado[s] con agua de la quebrada
para el arroz pero es por turnos, pero entonces cuando los
otros no necesitan el agua los otros se los dejan y no hay
problema por eso».

(VII) Armando Perdomo declaró que el estado del

sistema de riego de la quebrada San Pedro «es bueno porque
yo saqué la cosecha».

(VIII) Heriberto Osorio explicó que el sistema de la

quebrada se caracteriza porque «el agua se utiliza para el
riego de algunas labranzas de cacao y para los cultivos en San
Simón, cuando por el invierno las labranzas no la utilizan
entonces toda el agua corre por San Simón, cuando yo cultivé
la interrupción fue muy poca porque los años eran llevaderos
(sic)».

(IX) Iván Darío Trujillo relató haber cultivado 13

hectáreas en el fundo San Simón y opinó que, con la
disponibilidad de líquido de la quebrada, «se puede efectuar
cosecha de arroz de la totalidad del predio».

[Link]. Estas probanzas, ignoradas por el sentenciador

de alzada, ante la errada conclusión de que entre las partes
existió un simple acto precontractual, eran de la mayor valía,
por mostrar lo sucedido respecto a las cargas que asumieron
las partes frente a la conclusión de las obras de Asogramal,
información indispensable para establecer si existió un
incumplimiento que abriera paso a la resolución:

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(I) Carlos Quintero, en desarrollo de los contratos de

arrendamiento, contrató a John Freddy González,
encargándolo de enterrar los tubos que permitieran la
conducción del agua desde el río Cabrera hasta los predios
arrendados;

(II) El contratista coordinó con los señores Sefair la

realización de las actividades constructivas, encontrándose
dificultades de diverso orden que aparejaron mayores costos,
los cuales fueron aprobados por éstos;

(III) El arrendatario pagó la suma de $80.000.000 al

artífice, quedando insoluto un saldo, así como la
contratación de nuevas obras que permitieran poner en
marcha la bocatoma y los canales de agua; y

(IV) Los hermanos Sefair fueron informados sobre las

necesidades presupuestales adicionales, sin que emitieran
directrices para solucionar esta dificultad, lo que finalmente
condujo a la paralización de las obras.

3.2.3. Análisis conjunto de las pruebas.

Revisadas las probanzas de forma coordinada se arriba

a los subsiguientes colofones, los que nuevamente fueron
olvidados por el sentenciador de segundo grado en su
veredicto:

(I) Los contratos de arrendamiento celebrados por las

partes, en el punto que es objeto de análisis, impusieron a

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

los arrendadores: garantizar la disponibilidad del agua por

medio de Asogramal, autorizar obras civiles, realizar «los
trabajos extra o especiales requeridos para el riego» -
Francisco Sefair-, y aportar $10.000.000 adicionales, en caso
de requerirse -Carlos Sefair-. A su vez el arrendatario debía
destinar $80.000.000 para su puesta en funcionamiento,
contratar al responsable de las obras de adecuación, y
obtener autorización de las actividades a ejecutar.

(II) Carlos Quintero Contrató al profesional -John

Freddy González- encargado de efectuar las adecuaciones,
dejando a disposición de sus arrendadores el proyecto y la
dirección material;

(III) Francisco y Carlos Sefair se ocuparon de la

interventoría de las adecuaciones, autorizando adicionales y
emitiendo directrices de ejecución;

(IV) El arrendatario pagó al artífice el monto de recursos

a que se comprometió en sus contratos de arrendamiento,
esto es, $80.000.000;

(V) Carlos Quintero informó a los hermanos Sefair sobre

la parálisis de las labores de adecuación, soportado en el
agotamiento de los recursos que tenía disponibles;

(VI) Ninguno de los arrendadores tomó medidas

financieras o materiales para impedir la detención de las
obras, más allá de cruzarse información y pedir un aumento
de la inversión a su arrendatario;

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(VII) El saldo insoluto del contrato de obra no ha sido

solucionado, ni siquiera de forma parcial, de lo cual es dable
inferir que Carlos Sefair faltó al deber de aportar los
$10.000.000 a que se comprometió en el contrato;

(VIII) El distrito de riego no se terminó, lo que evidencia

que el Francisco Sefair no satisfizo su compromiso de realizar
«[l]os trabajos extras o especiales requeridos para el
riego».

(IX) Los predios arrendados son susceptibles de

explotación económica con el agua proveniente del afluente
San Pedro, pero esto debe hacerse de forma escalonada y
según disponibilidad, la que dependerá de los turnos
asignados, el consumo de los predios aguas arriba y de las
condiciones meteorológicas.

4. El material probatorio, entonces, no sólo fue

tergiversado por el Tribunal, en punto al nacimiento a la vida
jurídica de los contratos de arrendamiento, sino pretermitido
en punto a las obligaciones asumidas por los contratantes y
su cumplimiento.

Estos yerros jurídicos y materiales conducen a la

casación del fallo censurado, como se reconocerá en la parte
resolutiva de esta providencia, siendo procedente emitir
sentencia sustitutiva.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Conforme al inciso final del artículo 349 del Código

General del Proceso, ante la prosperidad de la impugnación
propuesta, no se impondrá condena en costas.

SENTENCIA SUSTITUTIVA

1. Advertencia inicial.

Para iniciar conviene recordar que la presente

determinación se acotará a las materias que sirvieron a la
casación, sin adentrarse en otras, por cuanto, frente a éstas,
las reflexiones del Tribunal quedaron enhiestas y, por ende,
pacíficas para todos los sujetos procesales.

Por tanto, ninguna acotación se hará respecto al

vencimiento del término para fallar, la falta de práctica de la
prueba pericial y la procedencia de condenar a los perjuicios
reclamados, tópicos que, si bien fueron invocados al apelar,
son extraños al remedio extraordinario y sobre las cuales se
entiende agotada la jurisdicción.

2. Decisión de primera instancia.

En el fallo de grado inicial, después de resolver lo

tocante al dictamen pericial, se declaró «probada la excepción
de mérito denominada ‘incumplimiento exclusivo del actor’»,
razón para «negar las pretensiones de la demanda».

En fundamento sostuvo que, según las convenciones y

los testimonios recolectados, el arrendatario se comprometió

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

a hacer las gestiones para llevar agua a los lotes y sembrarlos

de forma escalonada, lo cual no satisfizo, haciéndolo un
contratante incumplido y cerrando la puerta a la resolución
promovida. Máxime porque era conocedor del estado del
sistema de riego y, a pesar de esto, decidió asumir su
terminación, sin acudir al líquido de la quebrada San Pedro,
cuyo funcionamiento por turnos ha permitido sembrar arroz
en el pasado.

Desestimó una transgresión al principio de buena fe

pues, el convocante, con plena consciencia, asumió las
consecuencias del suministro y manejo del agua.

Se abstuvo de estudiar las demás excepciones, en

aplicación del artículo 282 del Código General del Proceso.

3. Del recurso de apelación.

Como reparos contra el fallo se propusieron:

(I) El incumplimiento del contrato es imputable a los

hermanos Sefair, como fue expuesto por el contratista
encargado de los trabajos de adecuación, quien actuó con
autorización y supervisión de aquéllos;

(II) Riñe con la evidencia probatoria, así como con los

contratos, que fuera deber del demandante tomar agua de la
quebrada San Pedro, pues las partes se refirieron
expresamente al distrito de riego de Asogramal y, en todo

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

caso, aquélla era insuficiente para sembrar todas las

hectáreas, como lo reconoció Francisco Sefair.

(III) Se vulneró el principio de la buena fe en la

contratación, lo que constituye un vicio, pues los
arrendadores no brindaron información adecuada al
momento de celebrar los contratos, en punto al
funcionamiento del distrito de agua, que estaba inoperativo
desde el año 2006; y

(IV) Se obvió que el otrosí pretendió solventar el

incumplimiento del demandado Francisco Sefair, para lo cual
las partes se comprometieron, al unísono, a la culminación
de las obras, dando lugar a obligaciones compartidas, que
únicamente fueron satisfechas por el demandante.

4. Consideraciones.

4.1. De la pretensión enarbolada.

4.1.1. El orden lógico para la resolución del litigio

impone al juzgador que, en primer lugar, evalúe si se
configuran los requisitos para reconocer el derecho
reclamado por el demandante y, sólo frente a su prosperidad,
descienda a las defensas del convocado, cuya finalidad es
precisamente limitar o extinguir los efectos de aquél.

Este órgano de cierre tiene decantado:

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La excepción de mérito es una herramienta defensiva con que

cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio
le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos.
Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose.

A la verdad, la naturaleza de la excepción indica que no tiene más

diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla
general, un derecho en el adversario, acabado en su formación,
para así poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo
que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos; la subsidiariedad
de la excepción es, pues, manifiesta, como que no se concibe con
vida sino conforme exista un derecho; de lo contrario, se queda
literalmente sin contendor.

Por modo que, de ordinario, en los eventos en que el derecho no

alcanza a tener vida jurídica, o, para decirlo más elípticamente, en
los que el actor carece de derecho porque este nunca se estructuró,
la excepción no tiene viabilidad.

De ahí que la decisión de todo litigio deba empezar por el estudio

del derecho pretendido “y por indagar si al demandante le asiste.
Cuando esta sugestión inicial es respondida negativamente, la
absolución del demandado se impone; pero cuando se halle que la
acción existe y que le asiste al actor, entonces sí es procedente
estudiar si hay excepciones que la emboten, enerven o infirmen”
(G. J. XLVI, 623; XCI, pág. 830) (SC, 11 jun. 2001, exp. n.° 6343).

Total, «más bien parece de puro sentido común: se trata

tan solo de la inutilidad de entrar a valorar la consistencia y
fortaleza de una defensa que se desplegó para enfrentar un
ataque a la postre inofensivo; porque si la acción sencillamente
no se consolidó, la defensa esgrimida para contrarrestarla
pierde su razón de ser, y mal haríase entonces en pasar a
definir su viabilidad (CSJ, SC del 28 de noviembre de 2000,
Rad. n.° 5928)» (SC16891, 23 nov. 2016, rad. n.° 2006-
00112-01).

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4.1.2. Así las cosas, sigue la Sala al estudio de la acción,

en el entendido que, de no hallar comprobados los
presupuestos axiales que la estructuran, se impondría el
fracaso de las pretensiones, sin entrar a pronunciarse sobre
las excepciones, y, solamente en el caso contrario, procederá
al estudio de las últimas.

[Link]. Es bien sabido que el artículo 1546 del Código

Civil consagra la condición resolutoria tácita en los contratos
bilaterales, esto es, aquéllos en que «las partes contratantes
se obligan recíprocamente» (artículo 1496 del Código Civil),
«en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo
pactado», caso en el cual se faculta al otro negociante a «pedir
a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con
indemnización de perjuicios».

Refiriéndose a esta norma, esta Corporación tiene

dicho:

De acuerdo con la prescripción contenida en los artículos 1546 del

Código Civil y 870 del estatuto mercantil, si el deudor de la
prestación no cumple en la forma y tiempo previstos, el
contratante que ha cumplido las obligaciones de su cargo o
se ha allanado a cumplirlas tiene a su favor la posibilidad
de reclamar la terminación o su resolución, o su
cumplimiento, alternativas acompañadas de indemnización de
perjuicios, debiéndose acreditar respecto de esta la existencia del
daño, su monto y la conexión causal entre aquellos» (negrilla fuera
de texto, SC3972, 15 dic. 2022, rad. n.° 2019-00014-01).

Son entonces tres (3) los requisitos para que proceda la

resolución o terminación -por incumplimiento- de un
contrato bilateral: (I) que sea válido; (II) que el demandante

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sea un contratante cumplido o se haya allanado a cumplir; y

(III) que el demandado sea incumplido.

Según la jurisprudencia: «“el buen suceso de la acción

resolutoria está sujeto a la concurrencia de las siguientes
condiciones: a) que verse sobre contrato bilateral válido; b) que
el demandante haya dado cumplimiento a las obligaciones a
su cargo, o se haya allanado al cumplimiento, y c) que el
demandado se haya separado de sus compromisos
contractuales total o parcialmente” (CSJ, SC del 11 de marzo
de 2004, Rad. n.° 7582)» (SC3366, 23 ag. 2019 rad. n.° 2011-
00109-01).

[Link]. En el caso concreto se satisfacen los

requerimientos enlistados, por cuanto:

(I) Entre Francisco Sefair López, como arrendador, y

Carlos Enrique Quintero Solano, como arrendatario, se
celebró un contrato de arrendamiento el 10 de marzo de
2010, sobre los predios San Simón Uno y Simijaca, el cual
nació a la vida jurídica fruto del consentimiento de los
interesados, sin que se adviertan vicios que conduzcan a su
invalidez.

Lo mismo acontece respecto a la convención del 26 de

mayo de 2012, suscrita entre Carlos Enrique Quintero
Solano, como arrendatario, y Carlos Romano Sefair López,
como arrendador, sobre el fundo San Simón.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Negocios que, valga la pena señalarlo, tienen la

condición de bilaterales, por cuanto generan prestaciones a
cargo de ambos contratantes, esencialmente, para el
arrendador, entregar la cosa y salir al saneamiento, y, para
el arrendatario, usar adecuadamente el bien arrendado y
pagar la renta.

(II) Los deberes cuyo cumplimiento debe evaluarse son

aquellos que, contenidos en los contratos, no estaban sujetos
a la condición suspensiva de la terminación del distrito de
riego, para lo cual basta considerar lo dilucidado al resolver
la casación, que se entiende reproducido en gracia de
discusión.

Allí se explicó que se pactó, tanto una remuneración

anticipada, como una corresponsabilidad frente a la puesta
en funcionamiento del sistema hídrico proveniente del río
Cabrera, como reluce de la interpretación armónica de los
parágrafos primero de las cláusulas séptima del otrosí del 25
de mayo de 2012 y del contrato del 26 de mayo del mismo
año, y de la cláusula novena del contrato del 10 de marzo de
2010, expresada en que el arrendatario debía disponer de
$80.000.000, contratar al artífice y pedir la autorización de
los arrendadores para establecer las obras a ejecutar,
mientras que éstos se comprometieron a aprobar los
trabajos, hacerles seguimiento, aportar $10.000.000 -Carlos
Sefair- y a realizar las obras adicionales -Francisco Sefair-.

(III) Carlos Quintero satisfizo las cargas antes listadas,

pues los instrumentos persuasivos demuestran que celebró

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

el contrato de obra con John Freddy González (contrato del

30 de mayo de 2012), coordinó con los demandados las
actividades a ejecutar (comunicación del 28 de mayo de
2012) y pagó los $80.000.000 a que se comprometió
(testimonios de Luis Francisco Joven Cabrera y John Freddy
González Chaux).

(IV) Por el contrario, los demandados se alejaron

parcialmente de sus obligaciones contractuales. Y es que, si
bien hicieron labor de interventoría (ibidem e interrogatorios
de parte), lo cierto es que Carlos Sefair se abstuvo de pagar
los $10.000.000 que indicó en su contrato, y Francisco Sefair
no realizó los trabajos adicionales que permitieran arreglar el
sistema de irrigación, máxime porque las actividades
agregadas eran diferentes a las previstas en el contrato
inicial, relativas a la reparación de la bocatoma, instalación
de válvula de control del agua, remoción de obstrucciones y
rectificación de canales dañados.

(V) La tesis de los demandados, y compartida por el

sentenciador de primera instancia, de que Carlos Enrique
Quintero debía proveer la totalidad de los recursos para
confeccionar las obras faltantes, desatiende el tenor de los
contratos, pues allí se limitó expresamente su inversión a un
máximo.

En efecto, en las convenciones se estipuló que «la suma

de dinero que corresponda a esta obra será cancelado por el
arrendatario, quien invertirá la suma de ochenta millones
($80.000.000)» (negrilla fuera de texto); la literalidad de la

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

cláusula muestra que el deber del arrendatario no era

indeterminado, sino que, fruto de la autonomía de la
voluntad, se acotó a un límite superior.

El exceso sobre este quantum, en aplicación del

parágrafo primero de las cláusula novena del contrato del 10
de marzo de 2010 y séptima del contrato del 26 de mayo de
2012, debía ser solventado por los arrendadores, pues
Francisco Sefair se comprometió, reitérese y a riesgo de
saturar, a asumir «los trabajos extras o especiales requeridos
para el riego», y Carlos Sefair a «aportar la suma de
$10.000.000 diez millones de pesos adicionales a los
$80.000.000 para la terminación de la obra del canal de riego
Asogramal, en el evento de que se requiera hacer esta
inversión».

Entendimiento que encuentra fundamento adicional en

la forma cómo se ejecutaron las obras, pues los hermanos
Sefair se encargaron de coordinarlas y supervisarlas, como
fue relatado por los testigos Luis Francisco Joven Cabrera y
John Freddy González Chaux, rol que les permitió
direccionar la forma de agotamiento del presupuesto y, de ser
procedente, tomar medidas oportunas para evitar una
desfinanciación, sin limitarse a esperar pasivamente a que el
artífice no cobrara su remuneración o que el demandante
girara nuevos recursos sin protesta alguna.

Bien ha dicho la Corte:

[E]n nuestro derecho es admitida la existencia del deber de

colaboración, en el sentido de que «[que] se orienta a la satisfacción

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

del interés de su cocontratante, lo que específicamente supone,

según reconocida doctrina jusprivatista, una dinámica cooperación
en beneficio ajeno» (SC, 2 ag. 2001, exp. n.° 6146, reiterada en
SC5327, 13 dic. 2018, rad. n.° 2008-00193-01); sin embargo, esta
carga no se traduce en que el obligado simplemente aguarde
pacientemente a su acreedor, sin realizar ninguna gestión para
satisfacer su prestación, como si dejara de ser exigible. Por el
contrario, corresponde al solvens realizar los actos que se
encuentren a su alcance para satisfacer el interés contractual del
acreedor y, de ser necesario, propiciar su intervención por medio
de las herramientas contractuales y legales a que haya lugar, las
que después de agotadas sí conducirán a que cese su
responsabilidad ante la abulia del acreedor (SC4670, 9 nov. 2021,
rad. n.° 2015-00370-01).

Se echa de menos, entonces, una actitud proactiva de

los demandados para solucionar el tema del distrito hídrico,
a pesar de ser los más concernidos, no sólo como respuesta
de buena fe al arrendatario que había satisfecho las cargas a
que se comprometió, sino porque, al final de cuentas, el
sistema de conducción de agua redundaba en beneficio de
los predios de los cuales eran propietarios.

4.1.3. Trasluce que están satisfechos los requisitos del

artículo 1546 del Código Civil, como se pretendió en la
demanda. Sin embargo, por tratarse de contratos de tracto
sucesivo, lo procedente es acceder a su terminación, con la
consecuencia de que las partes se entiendan desligadas a
partir de la fecha y cesen sus deberes negociales.

Recuérdese lo que se explicó en precedencia: «la

terminación se encuentra reservada para aquellos contratos
con prestaciones de ejecución periódica, sucesiva o
continuada, también llamados contratos de duración, pues

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

precisamente, dada la ejecución de las obligaciones en el

tiempo y su aprovechamiento por el acreedor, no resulta
posible deshacerlas respecto del pasado sino sólo hacia
el porvenir -efectos ex nunc-, o en otras palabras, ellas
adquieren plena firmeza con ocasión de su autonomía y
consolidación jurídica y económica, que se van dando a lo
largo del tiempo» (SC, 26 ag. 2011, rad. n.° 2002-00007-01)

Claro está, respecto a prestaciones susceptibles de ser

restablecidas, deberán decretarse las restituciones mutuas a
que haya lugar, para hacer realidad los efectos extintivos de
la terminación y evitar cualquier tipo de aprovechamiento
indebido. Bien se sabe que «la retroactividad o irretroactividad
de la resolución [o terminación]… depende… de la naturaleza
de la prestación que este produce y de la imposibilidad de
reversarlas»10.

Deviene de lo expuesto que, tratándose de prestación

cuyos efectos materiales y jurídicos pueden ser removidos,
deberá ordenarse que las partes vuelvan a un estado
equivalente al prenegocial, por medio de las restituciones
recíprocas. En caso contrario, es menester que la relación
cese hacia delante, surgiendo para el deudor el derecho a ser
indemnizado por el acreedor.

4.2. Análisis de las excepciones formuladas.

4.2.1. Decantada la prosperidad de la pretensión, en

aplicación del artículo 282 del Código General del Proceso,

10Guillermo Ospina Fernández, et. al, Teoría General del Contrato del Negocio Jurídico,
Temis, 2009, p. 550.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

procede estudiar las excepciones propuestas por los

convocados.

4.2.2. Recuérdese que Francisco Sefair planteó como

defensas las que se sintetizan a continuación:

(I) Inexistencia de dolo o mala fe: rechazó que hubiera

actuado de mala fe, por cuanto el promotor conoció los
predios y el estado del sistema de riego, lo que hace
improcedente la condena por perjuicios;

(II) Inexistencia de incumplimiento: argumentó que el

convocante se obligó a realizar las obras para poner en
servicio el sistema de riego, sin que los demandados lo
hicieran;

(III) Incumplimiento exclusivo del actor: «la obligación de

garantizar el suministro de agua para el riego de los lotes está
en cabeza del actor y si a la fecha no [ha] ocurrido se debe
única y exclusivamente a su actuar negligente»; y

(IV) no corresponder la acción a la naturaleza del

contrato: el negocio celebrado por las partes realmente es
una forma de pago de un mutuo con interés de plazo. «En
consecuencia el actor no puede demandar la resolución del
contrato y otro sí, no solo porque está sujeto a condición sino
además, que por que ha debido acudir a la vía ejecutiva para
cobrar las sumas adeudadas y no a la ordinaria».

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Carlos Sefair, en escrito separado, propuso defensas

equivalentes, aunque con estas precisiones: (I) su contrato se
firmó dos (2) años más tarde, momento para el cual el
demandante era conocedor de la región; y (II) el predio San
Simón pudo regarse con aguas de la quebrada San Pedro.

4.2.3. A continuación se desatarán las excepciones, en

el mismo orden de formulación:

[Link]. La inexistencia de dolo o mala fe, por estar

referida al pago de perjuicios, no requiere consideración
alguna, ya que este pedimento tiene cerrada su vocación de
prosperidad por las razones ya explicadas en esta
providencia, haciéndose anodino mayores elucubraciones.

[Link]. El cumplimiento de los convocados resulta

desmentido por el análisis probatorio efectuado en casación
y al analizar los supuestos de la resolución, en tanto los
hermanos Sefair, a pesar de adquirir deberes respecto al
funcionamiento del sistema de riego, los desatendieron
parcialmente.

[Link]. La culpa exclusiva de la víctima también

resulta contradicha porque, como se expuso con
detenimiento al resolver la impugnación casacional, cuyos
razonamientos se entienden integrados al proveído
sustitutivo, no se aviene con la realidad probatoria afirmar
que Carlos Enrique Quintero era el único obligado a poner
operativo el distrito de riego, como erradamente lo señaló el
a quo.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

En verdad se pactó una corresponsabilidad,

caracterizada por deberes conjuntos entre arrendadores y
arrendatarios, en descrédito de la irresponsabilidad izada por
los demandados como defensa.

[Link]. Tampoco se configura la supuesta incuria del

arrendatario, por no haber acudido a la quebrada San Pedro
para cultivar los fundos. Total, el móvil que sirvió al
contratista fue acceder al líquido conducido por el río
Cabrera, en garantía de una explotación integral de las
fincas, por lo que exigirle que lo hiciera de otra fuente
desatiende la finalidad del vínculo.

(I) Efectivamente, en el contrato del 10 de marzo de

2010, las partes previeron con absoluta claridad que «[l]os
predios tienen derecho a tomar el agua del Distrito de
Riego – Asociación de Usuarios de la Vereda Vega del Gramal»
(negrilla fuera de texto), al punto que mientras «no esté listo
para el suministro de agua… el inicio de este contrato se
correrá a la fecha en que se provea el servicio» (negrilla
fuera de texto).

Además, en el otrosí del 25 de mayo de 2012, se reiteró

que «[e]l arrendatario tiene derecho a tomar el agua del
canal de riego trasportada por el distrito Asogramal,
aguas del río Cabrera y cuya obligación de suministrar el agua
es del distrito Asogramal y de sus asociados» (negrilla fuera
de texto). Además, se previó un proceso para terminar las
obras del sistema de agua, al final del cual debía suscribirse
un acta de entrega.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

De forma similar, en el negocio del 26 de mayo de 2012,

se garantizó el derecho de acceso a los canales de Asogramal,
condicionándose la entrega de las fincas y el inicio de las
plantaciones a esta eventualidad, así como previendo un
procedimiento para la culminación de las obras.

De este recuento se descubre que, para el arrendatario,

la disponibilidad del distrito de riego era un elemento
esencializado del contrato, no sólo por la mención insistente
que se hizo del mismo, sino porque se reconoció como un
derecho, de cuya operatividad dependía de que fueran
exigibles las obligaciones connaturales a todos los
arrendamientos, tales como la entrega de los fundos y el pago
del precio.

Luego, la referencia al sistema hídrico no fue accidental

o tangencial, de suerte que pudiera omitirse de la ecuación
contractual sin derivar consecuencias; por el contrario, fue
un aspecto central, del cual se derivaron efectos concretos.

De allí que exigir la sustitución del sistema alimentado

por el río Cabrera, por la quebrada San Pedro, desatiende el
objetivo y finalidad de los negocios jurídicos, yerro en el que
incurrió el sentenciador de primera instancia.

(II) Se suma a lo explicado que, conforme a las pruebas

recaudadas, las aguas de la quebrada eran escasas para el
cultivo de arroz en todo el terreno arrendado, o por lo menos
existían dudas fundadas sobre su suficiencia, lo que sin
duda redundaba sobre los resultados económicos de la

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

explotación agrícola que pretendía acometerse, razón

valedera para que el arrendatario se abstuviera de acudir a
ella.

Así se extrae de la declaración de Jairo Vásquez, quien

atestiguó que «el riego de la quebrada San Pedro que como
todo se conoce es muy poca» y, por ende, «no es suficiente
para regar todas las tierras». De forma similar Heriberto
Osorio, arrendatario del predio San Simón, aseguró que
«cuando yo cultivé la interrupción fue muy poca porque
los años eran llevadores (sic)», por lo que, a contrario sensu,
en años de limitada pluviosidad, era esperable que no fuera
suficiente.

El demandado Carlos Sefair reiteró este colofón, pues al

ser preguntado «esas treinta hectáreas que usted arrendó al
demandante a la fecha en que ustedes hicieron el contrato,
tenían riego», respondió: «Tenían riego de la quebrada del San
Pedro, la totalidad no era conveniente, la mitad de ellas era
perfectamente viable sembrarlas».

Situación explicable por cuanto, esta quebrada,

abastecía a múltiples predios por un sistema de turnos, de
allí que el agua utilizable estaba condiciona por las
necesidades de los demás usuarios y de los remanentes.
Explicó el testigo Olvein Méndez Lara, refiriéndose a los
predios Simijaca y San Simón, que «ha[n] sido regado[s] con
agua de la quebrada para el arroz pero es por turnos, pero
entonces cuando los otros no necesitan el agua los otros
se los dejan y no hay problema por eso».

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Ahora bien, es cierto que los testigos Armando Perdomo

y Ricardo Avendaño aseguraron que era posible sembrar
arroz con el agua del citado afluente hídrico; empero,
ninguno de ellos fue contundente en indicar que esta
posibilidad estaba abierta para la totalidad del terreno
arrendado, equivalente a 98 hectáreas, muy lejos de las 13
hectáreas que, años atrás, sembró Iván Darío Trujillo,
plantación que sirvió de ejemplo para los declarantes para
mostrar la suficiencia del agua.

Dable es inferir de lo expuesto que, en un escenario de

normalidad, una parte del terreno podía sembrarse con el
agua de la quebrada. Empero, esta eventualidad estaba
sometida al albur de la situación climática, con el fin de que
los predios superiores no absorbieran todo el líquido y
pudieran dejarlo a disposición de «San Simón Uno», «Simijaca»
y «San Simón», sin que haya prueba alguna que permita
deducir que alcanzaría para regar casi un centenar de
hectáreas.

Incertidumbre que no podía asumir el arrendatario, no

sólo porque traslucía una rentabilidad inferior a la esperada,
sino, además, en tanto asumió los riesgos por la insuficiencia
de agua, razón para ser cuidadoso con su disponibilidad
antes de empezar a sembrar y obligarse a pagar el precio. Así
se previó en el parágrafo segundo de la cláusula cuarta del
contrato celebrado entre Carlos Quintero y Francisco Sefair:
«el arrendatario, antes de comenzar a preparar para cultivar,
debe cerciorarse del agua que dispone para no tener
problemas en el desarrollo del cultivo. El arrendatario podrá

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

sembrar escalonadamente los inmuebles materia de este

contrato de arrendamiento, pero deberá hacer dos cosechas
por año».

Además, en el parágrafo segundo de la cláusula cuarta

del contrato suscrito entre Carlos Quintero y Carlos Sefair se
dispuso que «toda la responsabilidad de la cosecha y del
cultivo y manejo del agua es del arrendatario por lo que no
será (sic) ser escusa (sic) para el no pago del arriendo».

Por lo explicado se descarta que el arrendatario

estuviera forzado a auxiliarse de la quebrada, en sustitución
de los canales de riego de Asogramal, en el caso concreto, lo
que excluye la culpa exclusiva de la víctima como causal
impeditiva de la extinción contractual promovida.

[Link]. Sobre la tipología del contrato celebrado, que

según los convocados excluye la acción de resolución,
cumple señalar que de las pruebas que yacen en el
expediente se advierte que entre Carlos Quintero y Francisco
Sefair se celebró un arrendamiento, al cual, después de dos
(2) años después de ejecución, coligaron un mutuo, para que
éste se pagara con las rentas futuras de aquél, sin que se
advierta la decisión de reemplazar un contrato por el otro o
de faltar a la verdad.

Tratándose del contrato entre Carlos Quintero y Carlos

Sefair, se advierte que las partes quisieron rentar una finca,
con el compromiso de realizar unas mejoras, distante de una
operación crediticia con la cual pudiera confundirse.

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(I) Para explicar conviene transcribir las siguientes

cláusulas:

a) Convención del 10 de marzo de 2010:

Séptima.- Precio: El canon de arrendamiento pactado… será de

novecientos mil pesos ($900.000) por hectárea de cosecha. El área
de los terrenos es aproximadamente de sesenta y ocho (68)
hectáreas para un total de sesenta y un millones doscientos mil
pesos M/Cte ($61.200.000) por cosecha, los cuales serán
pagaderos… de la siguiente forma: (i) Las dos (2) primeras
cosechas de forma anticipada así: el día dos (2) de marzo de dos
mil diez (2010) un valor de cuarenta millones de pesos M/Cte
($40.000.000) que el arrendador manifiesta haber recibido a
satisfacción, y el resto del monto… se pagará el primero (1°) de
abril de dos mil diez (2010) o a la fecha en que el distrito de riego
suministre el caudal de suficiente para el cultivo de arroz riego
agua (sic).

b) Otrosí del 25 de mayo de 2012:

Cláusula séptima.- Precio… El canon de arrendamiento se

obtendrá multiplicando el valor de la hectárea que es de
novecientos mil pesos ($900.000) por el número de hectáreas o
área sembrada… para determinar el monto del canon a pagar
anticipado… Esta área se pagará de acuerdo a lo estipulado
inicialmente, es decir, de forma anticipada, empezando las dos
primeras cosechas al momento en que esté listo el suministro del
agua y cuyo valor del arriendo será descontado de las obligaciones
que tiene el arrendador con el arrendatario, en la forma prevista
en el artículo 1653 del Código Civil; es decir primero se abonará a
intereses y después a capital que corresponde al valor del anticipo
y préstamo que el arrendador adeuda al arrendatario quien acepta
el pago con los cánones de arrendamiento de este contrato. El valor
adeudado… a 15 de mayo de 2012 es la suma de…
$137.822.000… por concepto de anticipo, préstamo e intereses
discriminados así: $40.000.000… por concepto de anticipo de este
contrato;… $42.040.000… por concepto de préstamo respaldado
en su momento por dos cheques girados… y… $55.782.000… por
concepto de intereses hasta la fecha indicada.

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Una vez se suscriba el acta de entrega… continuara el arrendador

cancelando intereses al dos por ciento (2%) mensual, sobre el saldo
adeudado del préstamo y del anticipo hasta la terminación del
pago de las obligaciones…

El arrendador autoriza al arrendatario para que contrate la

ejecución de las obras necesarias para terminar de adecuar el
canal de riego… el arrendatario… el cobrará al arrendador lo
correspondiente el sesenta por ciento (60%) de esta suma,
descontándolo de los cánones de arrendamiento, incluyendo
intereses del dos por ciento (2%) mensual, causados sobre el valor
cancelado… Este interés del 2% se causará desde el momento de
inicio comprobado de las obras (sic)

c) Contrato del 26 de mayo de 2012:

Séptima. - Precio: el canon de arrendamiento por hectárea

cosechada es de… $800.000… hectárea[,] el área de terreno
aproximada es de 30 hectáreas para un gran total de
$24.000.000…, los cuales serán pagados por el arrendatario al
arrendador en el momento de la entrega de los lotes…
El arrendador autoriza al arrendatario para que contrate la
ejecución de las obras necesarias para terminar de adecuar el
Canal de Riego… quien invertirá la suma de… $80.000.000…, y
le cobrará el cuarenta por ciento (40%) de esta suma,
descontándolo de los cánones de arrendamiento, incluyendo
intereses del dos por ciento (2%) mensual… Este interés se
causará desde el momento de su autorización…

(II) La lectura de estas disposiciones, en el contexto de

las convenciones, deja entrever que:

a) Las partes previeron la forma de determinación de la

remuneración, basados en una conjunción entre el precio por
hectárea cultivada y el número de ellas, con el expreso
señalamiento, en el caso de Francisco Sefair, que se pagó un
precio anticipado de $40.000.000.

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Esta forma de remuneración no riñe con la naturaleza

del contrato de arrendamiento sobre predios rústicos, pues
nada se opone a la fijación de un canon por períodos
semestrales anticipados, como se extrae de los artículos 1975
y 1976 del Código Civil.

El pago de un anticipo tampoco cuestiona la

determinación de los contratantes de querer un
arrendamiento, pues estas prestaciones, por reconocida
doctrina jurisprudencial, son «desarrollo de la autonomía
privada dispositiva, libertad contractual o de contratación
reconocida por el ordenamiento jurídico a las partes» (SC, 30
jul. 2010, rad. n.° 2005-00154-01), de allí que la misma no
desdice sobre el negocio celebrado.

b) En el otrosí del 25 de mayo de 2012 se hizo una

conexión, entre el arrendamiento celebrado por Francisco
Sefair y Carlos Quintero, y el mutuo preexistente entre las
mismas partes, resultante de un préstamo soportado con dos
(2) cheques.

Esta ligazón no sugiere, por sí misma, que las partes

abandonaran el arrendamiento y decidieran quedarse atados
únicamente por el mutuo; por el contrario, los contratantes
insistieron en las cargas y prestaciones propias de la renta,
precisamente con el objeto de que sirviera para solucionar el
crédito insatisfecho a esa data.

Itérese, la mención realizada al préstamo sólo sirvió

para clarificar su forma de extinción, que no sería otra que

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 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

la compensación con los cánones de arrendamiento futuros,

una vez se hicieran exigibles todas las prestaciones de este
vínculo. Mecanismo que encuentra expreso reconocimiento
legal en los preceptos 1714 y 1715 del estatuto civil.

Las partes formaron una verdadera coligación

contractual entre los citados arrendamiento y mutuo, pues
se reconoció una causa económica común entre los dos (2)
negocios jurídicos, a la postre independientes. Y es que, la
puesta en funcionamiento de aquél sería la fuente de
recursos que serviría para extinción el último. Pero de este
colofón no se extrae que el arrendamiento se fusionara o
perdiera identidad frente al mutuo, pues, por el contrario, se
mantuvieron coexistentes.

c) En este punto conviene enfatizar que carece de

soporte probatorio, más allá del dicho propio del
demandante, que lo realmente pretendido por los tratantes
era un mutuo y no un arrendamiento; por el contrario, el
contenido mismo del contrato, la forma en que se ejecutó, los
documentos cruzados entre las partes y las declaraciones de
los testigos, analizados con detenimiento al resolver la
casación y a los que se remite por concreción, muestran que
había interés en celebrar y ejecutar un arrendamiento.

d) La consagración de que el arrendatario financiaría,

hasta por $80.000.000, las obras para concluir que el
sistema de riego de Asogramal, en el contexto jurídico,
realmente constituye una autorización para realizar una
mejora útil en las heredades, esto es, aquéllas que aumentan

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su valor venal; laborío que, ciertamente, fue sometido a unas

reglas determinadas, con el fin de que los arrendadores
fueran obligados a restituir su valor, junto a una retribución
por la privación en el uso de su dinero tasada en intereses
remuneratorios.

Precepto que tiene asidero en el canon 1994 del Código

Civil, según el cual: «[e]l arrendador no es obligado a
reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha
consentido con la expresa condición de abonarlas».

Rebuscado resulta encontrar, en la facultad otorgada al

arrendatario para que realice una obra, la fuente de un
mutuo, no sólo porque tienen finalidades socioeconómicas
diferentes, sino porque el pago del precio se hizo
directamente al artífice, lo que es totalmente extraño a una
operación crediticia.

El entendimiento planteado por los demandados dista

de la lógica negocial que gobernó a las partes, que realmente
desvela una alegación vacua que pretende impedir el ejercicio
de un derecho legítimo, como es obtener la resolución o
terminación de un contrato por el incumplimiento de su
contraparte.

(IV) Los razonamientos precedentes sirven para rehusar

la excepción propuesta, ante la comprobación de que las
partes quisieron un arrendamiento, que no se confunde con
el mutuo existente entre ellas.

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4.3. Restituciones mutuas.

Encontrándose satisfechos los requisitos de la

terminación reclamada, y clausurada la prosperidad de las
defensas, debe proveerse lo que corresponda frente a los
efectos de aquella, considerando que se está frente a negocios
civiles, celebrados por personas naturales que se dedican a
actividades agrícolas, distantes del campo mercantil.

4.3.1. Ciertamente, en el libelo genitor, se pretendió la

resolución de las convenciones, que, por fuerza de los
cánones 1544 y 1545 del Código Civil, impone a las partes
«restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición», pero
no se deberán «los frutos percibidos en el tiempo intermedio,
salvo que… los contratantes… hayan dispuesto lo contrario»;
no obstante, como los contratos celebrados son de tracto
sucesivo, corresponde interpretar la demanda para entender
que lo suplicado fue la terminación, en el sentido de que la
extinción tenga efectos hacia el futuro, sin perjuicio de que,
tratándose de prestaciones susceptibles de retrotraerse, se
ordenen las restitución mutuas.

La Sala, como ya explicó, tiene dicho:

[R]esulta pertinente recordar que la referida disolución apareja,

como regla de principio, por aplicación del artículo 1544 del Código
Civil, el regreso de los contratantes a la situación precedente a la
celebración del convenio, lo que impone la restitución material y
jurídica -si a esto hubiera lugar- de todo lo que las partes han
recibido o percibido con motivo del acuerdo…

91
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Asunto bien conocido es, en efecto, que la resolución del

contrato, a la vez que apareja como principal consecuencia
la extinción del conjunto de obligaciones surgidas del
mismo –efectos ex nunc–, tiene además eficacia retroactiva
–ex tunc– en aquellos eventos en que, no siendo negocios de
tracto sucesivo, verifícanse actos de cumplimiento entre las
partes… (negrilla fuera de texto, SC2307, 25 jun. 2018, rad. n.°
2003-00690-01).

En consecuencia, se declara que, a partir de la fecha,

los arrendamientos se extinguen, quedando las partes
libradas de cumplir con las obligaciones a su cargo.

4.3.2. Adicionalmente, dado que se ejecutaron algunas

de las prestaciones convenidas, procede restarles efectos
jurídicos con ocasión de la terminación contractual, como se
hará en cada caso.

(I) Arrendamiento suscrito entre Francisco Sefair y Carlos

Quintero.

(a) Precio anticipado:

(a.1.) Comprobado que Carlos Quintero pagó

$40.000.000 a título de remuneración anticipada, sin que
pudiera disfrutar los fundos arrendados como
contraprestación, procede ordenar a Francisco Sefair su
restitución.

(a.2.) Para estos fines, con el fin de mantener el poder

adquisitivo del dinero y evitar una restitución envilecida, será
indexada con base en el índice de precios al consumidor,

92
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

considerando que el dinero se entregó el 10 de marzo de

2010, fecha en que se celebró el negocio jurídico.

Para la actualización se empleará la siguiente fórmula:

«la suma actualizada (Sa) es igual a la suma histórica (Sh)
multiplicada por el índice de precios al consumidor del mes
hasta el que se va a realizar la actualización (índice final)
dividido por el índice de precios al consumidor del mes del que
se parte (índice inicial)» (CJS SC, 16 Sep. 2011, Rad. 2005-
00058-01):

𝐼𝑃𝐶 𝐹𝐼𝑁𝐴𝐿
𝑉𝐴 = (𝑘)
𝐼𝑃𝐶 𝐼𝑁𝐼𝐶𝐼𝐴𝐿

Que, en el caso concreto, para fines explicativos, se

expresa así11:

132,80
𝑉𝐴 = ($40.000.000) = $73.309.413
72,46

(b) Intereses remuneratorios sobre el precio anticipado:

(b.1.) En la cláusula séptima del contrato se dispuso

que sobre el anticipo se cancelaría un «interés del dos por
ciento (2%) mensual… hasta la terminación del pago de las
obligaciones». Estipulación que, en puridad, corresponde a
una retribución por la privación del dinero.

11 Se acuden a los índices de la serie de empalme del Departamento Administrativo

Nacional de Estadística, actualizado al 5 de mayo de 2023. El índice inicial es el de
la fecha de entrega de los recursos, mientras que el índice final corresponde a abril
de 2023, por ser el último disponible a la fecha de discusión del proyecto en Sala.

93
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Como la terminación que aquí se ordena tiene efectos

ex nunc, se ordenará el reconocimiento de estos intereses
convencionales, los cuales se calcularán sobre el valor
histórico, valga decirlo, sobre $40.000.000. Determinación
que, adicionalmente, encuentra explicación en el hecho de
que el arrendatario, de haber tenido el dinero a su
disposición, lo hubiera podido invertir en otro tipo de
actividades, siendo procedente reconocerle este demérito vía
el cobro de intereses.

La fecha de inicio del cálculo será el 10 de marzo de

2010, momento en el que se hizo el desembolso efectivo del
dinero. Interpretación que encuentra abrevadero en la
referida cláusula séptima, en la que expresamente se admitió
que al 15 de mayo de 2012 se habían causado y que, a partir
de esta data, continuarían produciéndose.

Esta retribución se extenderá hasta la fecha de pago de

la suma adeudada, conforme a la súplica contenida en la
demanda para que se reconozcan «intereses legales civiles»,
que, por fuerza del artículo 1617 del Código Civil, serán «los
intereses convencionales, si se ha pactado un interés superior
al legal», como precisamente sucede en el caso, pues el 2%
mensual es superior al 6% anual.

(b.2.) Aclárese que la orden de pagar intereses civiles

resulta compatible con la indexación decretada, por estarse
frente a un vínculo de linaje civil, como ha sido admitido por
la Sala: «la indexación de una suma de dinero no comporta un
beneficio ni puede confundirse con los frutos civiles que ella

94
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

produce, porque simplemente constituye el ajuste de su valor

para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo de la
moneda, pues de lo contrario se estaría devolviendo al
comprador una cantidad muy inferior a la que entregó en
realidad» (SC11287, rad. n.° 2007-00606-01).

Más aún porque en el caso resulta inaplicable la

doctrina probable sobre indexación indirecta, según la cual
el interés remuneratorio o moratorio es comprensivo de la
indexación, pues ésta sólo tiene cabida en el ámbito
mercantil, por acudir al interés bancario corriente, en el cual
«se fusionan los… factores de tiempo, riesgo, inflación y
devaluación propios de las condiciones financieras y
monetarias del mercado…, uno de los cuales procura
recomponer el capital, es decir, compensar la depreciación que
pueda experimentar» (SC, 25 ab. 2003, exp. n.° 7140).

Tesis renovada insistentemente:

Lo que sucede es que el interés legal comercial, el cual corresponde

al interés bancario corriente al que alude el artículo 884 del
estatuto mercantil, se certifica por la Superintendencia Financiera
con base en las ponderaciones de los promedios de las tasas
efectivamente cobradas por los establecimientos de crédito,
operación ésta que atiende las condiciones de oferta y demanda
de préstamo de los recursos; el riesgo inherente a la actividad; el
fenómeno inflacionario de la economía y la devaluación que
experimenta la moneda nacional en el mercado, de ahí que ese tipo
de interés involucra un componente de corrección monetaria y otro
de tasa pura… (SC11331, 11 ag. 2015, rad. n.° 2006-00119-01).

Luego, en el campo civil, como es propio del caso nos

ocupa, es posible que se ordene el pago, tanto de la pérdida

95
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

del poder adquisitivo del dinero, como de los intereses, según

lo señalado por la Sala:

Por supuesto que en frente de obligaciones de linaje civil y,

puntualmente, en aquellos casos en que tan sólo se reconoce el
denominado interés puro, como sucede con el interés legal civil (inc.
2 nral. 1 art. 1617 e inc. 2 art.2232 C.C.), nada obsta para que
se disponga que el pago se realice incluyendo, además de
dichos réditos, la corrección monetaria, pues en este evento
la tasa en cuestión únicamente refleja el precio adeudado
por el uso del dinero, sin miramiento a su poder adquisitivo
(unicidad funcional) (Cfme: cas. civ. de 15 de junio de 1995,
CCXXXIV, pág. 873).

Puestas de ese modo las cosas, puede concluirse que la

compatibilidad originaria de la corrección monetaria y de
los intereses, depende, fundamentalmente, de la naturaleza
y tipología de éstos, puesto que, si ellos son los civiles, nada
impide que, in casu, se ordene el reajuste monetario de la
suma debida… (negrilla fuera de texto, SC, 19 nov. 2001, exp.
n.° 6094).

En época cercana se recalcó:

[L]a compatibilidad de la indexación y de los réditos

depende de la clase de estos últimos, pues si son los civiles
nada impide la coexistencia de esos dos conceptos; en
cambio, si se trata de los comerciales, en tanto ellos comprenden
ese concepto (indexación indirecta) «imponer la corrección
monetaria, per se, equivaldría a decretar una doble -e inconsulta-
condena por un mismo ítem, lo que implicaría un grave quebranto
de la ley misma, ya que ésta ha establecido, en forma imperativa,
que la manera de hacer el ajuste monetario de las obligaciones
dinerarias de abolengo mercantil, es por la vía de los intereses, por
la potísima razón de que está entronizado en uno de los factores
constitutivos o determinantes de la tasa reditual de mercado»
(negrilla fuera de texto, SC11331, 27 ag. 2015, rad. n.° 2006-
00119-01).

96
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(b.3.) Sin embargo, con el fin de evitar abusos y observar

las normas de orden público económico, se ordena que, al
momento de hacer la liquidación respectiva por parte del
sentenciador de instancia, se observen los límites del artículo
305 del Código Penal, o la norma que lo sustituya.

Total, la usura, es un límite a la «utilidad o ventaja» que

puede recibir o cobrar el acreedor, sea civil o comercial, con
ocasión del «préstamo de dinero» o la realización de
operaciones «a plazo», que busca evitar un incremento
desbordado de «la cuantía de lo adeudado y… el abuso de los
acreedores» (SC10152, 31 jul. 2014, rad. n.° 2001-00457-
01).

Significa que, para ninguno de los períodos mensuales

o fracción de éstos, comprendidos desde el 10 de marzo de
2010, podrá superarse el porcentaje certificado por la entidad
competente como tope de usura. De hacerlo, deberá
reducirse a este último.

Así lo tiene decantado este órgano de cierre:

[E]l criterio constante de la Corporación en el último decenio es que

al determinar la tasa de interés el juzgador debe atenerse a las
fluctuaciones que periódicamente surgen en su cálculo, reduciendo
por ende el exceso cuando desborde el tope máximo señalado por
la ley penal, porque es éste el sentido que lógicamente debe
orientar materia tan delicada, donde, sobra recordarlo, de por
medio está el interés público y el orden económico, y bien se sabe
que “el Estado no puede incurrir en una conducta que prohíbe y
sanciona en los particulares” (CCXL, página 709, en que cita
sentencia C-549 de 1993) (SC, 2 mar. 2005).

97
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Ahora bien, para efectos del cómputo de cada

mensualidad, el sentenciador deberá conjuntar el interés del
2% y la indexación decretada en precedencia -conforme a la
variación del IPC para ese mes-; por tanto, la sumatoria de
estas dos (2) variables no puede sobrepasar, en ningún mes,
el porcentaje certificado para la usura.

Es cierto que la indexación y los intereses responden a

finalidades diferentes, pues mientras aquél busca evitar la
pérdida del poder adquisitivo, éste remunera al dueño del
dinero por la privación en su uso y goce; sin embargo, su
sumatoria, para fines de calcular la usura, responde a la
necesidad de evitar el crecimiento excesivo de la deuda en
cabeza del obligado, quien puede verse sorprendido con una
multiplicación exponencial de lo adeudado.

Así lo tiene reconocido la jurisprudencia constitucional:

«si concurren la corrección monetaria y los intereses
comerciales, la suma de los dos no puede superar el límite por
encima del cual los intereses que cobran los particulares se
consideran usurarios» (CC, C549/1993).

(c) Valor de la mejora útil realizada:

(c.1.) Como el arrendador autorizó a su arrendatario

para efectuar reparaciones tendientes a poner en
funcionamiento el distrito de riego, hasta por cuantía de
$80.000.000, obligándose a pagar el 60% de este importe,
deberá reconocerse su pago, así:

98
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

Valor por pagar = $80.000.000 * 60% = $48.000.000

(c.2.) Nuevamente, por fuerza de procurar que la

restitución sea integral, que en materia de obligaciones
pecuniarias resulta afectada por la pérdida del poder
adquisitivo, se ordenará la actualización monetaria.

Como fecha inicial se empleará el 20 de septiembre de

2012, por corresponder a la finalización de actividades del
contratista, momento para el que se reconoció que había
recibido los recursos de Carlos Quintero, según
comunicación del 28 de enero de 2013, ratificada el 11 de
marzo siguiente.

Aplicada la fórmula antes transcrita, el resultado se

ilustra a continuación:

132,80
𝑉𝐴 = ($48.000.000) = $81.765.008
77,96

(c.3.) Siguiendo la convención celebrada entre las

partes, así como el artículo 1617 del Código Civil, se ordenará
el pago de intereses del 2% mensual sobre el importe
histórico -$48.000.000-, tasado desde el 20 de septiembre de
2012.

Igual que en la pretérita condena, el sentenciador de

primera instancia verificará que la sumatoria de indexación
e interés del 2% mensual, no transgreda el límite de la usura
para cada período, según la tasa certificada por la autoridad

99
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

competente, so pena que deba reducirlo al máximo legal

permitido.

(d) Otras restituciones:

Por no haberse entregado las heredades, no es posible

ordenar su restitución, ni condenar al pago de frutos.

(II) Arrendamiento suscrito entre Carlos Sefair y Carlos

Quintero.

(a) Valor de la mejora útil realizada:

(a.1.) De la misma manera que se explicó en el ordinal

anterior, procede condenar al pago del 40% del valor
autorizado -$80.000.000- para la realización de las mejoras
útiles sobre el inmueble arrendado, esto es, la reparación del
distrito de riego, a saber:

Valor por pagar = $80.000.000 * 40% = $32.000.000

(a.2.) Monto que deberá ser indexado conforme al índice

de precios al consumidor, desde 20 de septiembre de 2012,
como se grafica en seguida:

132,80
𝑉𝐴 = ($32.000.000) = $54.510.005
77,96

100
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

(a.3.) También se reconocerá el interés del 2%, por lo

explicado anteriormente, desde el 20 de septiembre de 2012,
amén de la naturaleza civil de la convención.

Es deber del juez de primer grado verificar que no se

desconozcan los límites de la usura para cada período
mensual, conjuntando la indexación y los intereses
ordenados para la mensualidad de que se trate, so pena que
deba reducirlo al máximo legal permitido.

(b) Otras restituciones:

Por no haberse entregado las heredades, no es posible

ordenar su restitución, ni condenar al pago de frutos. Por no
haberse pagado el precio, tampoco es dable ordenar su
reintegro.

4.3.2. Como en el libelo genitor se realizaron

pedimentos que exceden las restituciones mutuas propias
del arrendamiento, procede tomar decisiones respecto a las
mismas:

(I) Contrato de arrendamiento de Francisco Sefair y

Carlos Quintero:

(a) Valor adicional sobre la mejora útil: se negará el pago

de $25.745.700, correspondiente al 60% de los sobrecostos
del contrato de John Freddy González, por cuanto el
arrendador, en el contrato de locación, no permitió

101
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

reparaciones por valor superior a $80.000.000, lo que

excluye su reconocimiento en este trámite judicial.

Además, como según los testigos, los mayores valores

son resultado de las autorizaciones de los hermanos Sefair
como interventores del contrato de obra, se tiene que esta
relación jurídica deberá evaluarse en el contexto de su propio
contenido y los deberes que emanan para el encargante y el
supervisor, materia extraña al litigio que ahora se resuelve.
Esto explica, por ejemplo, que la cifra reclamada resulte
incierta en este momento procesal, ante la ausencia de
debate probatorio sobre su corrección.

(b) Se negará la pretensión encaminada a obtener la

restitución del dinero prestado por Carlos Quintero a
Francisco Sefair, pues en este proceso no se elevó pretensión
alguna tendiente a juzgar el contrato de mutuo celebrado
entre las partes, en punto a su existencia y exigibilidad, más
allá de mencionarlo dentro del juramento estimatorio, sin
mayores justificaciones.

Huelga explicarlo, como el sub examine siempre giró

alrededor del contrato de arrendamiento y sus efectos, en la
decisión que resuelva el litigio, so pena de incurrir en
incongruencia, debe acotarse a esta materia y sus efectos,
sin poder adentrarse en el negocio de mutuo.

Máxime por cuanto el préstamo de consumo, por su

naturaleza unilateral, no es susceptible de gobernarse por la
condición resolutoria tácita a que se refiere el artículo 1546

102
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

del Código Civil, que es precisamente la pretensión principal

invocada por el actor, aunque, itérese, referida a los
contratos de renta que suscribió.

(c) Por último, como se ha explicado insistentemente en

este proveído, no es dable acceder a la condena por lucro
cesante por la no explotación de las heredades.

(II) Contrato de arrendamiento de Carlos Sefair y Carlos

Quintero:

(a) Valor adicional sobre la mejora útil: Dada la

limitación contractual, no es dable ordenar el pago del 40%
de los mayores costos del contrato de obra, mensurada en
$17.163.800.

Se agrega que, en puridad, la fuente de esta obligación

es el contrato de obra, que resulta por completo ajeno al
thema decidendum de este litigio, por no haber elevado
pretensiones en torno al mismo, ni integrar la causa petendi,
ya que las menciones a éste fueron para fines de demostrar
el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y
arrendadores.

(b) La condena al pago de perjuicios por lucro cesante

resultó rehusada en antaño, por lo explicado en este proveído
largamente.

5. Conclusión de cierre.

5.1. Por lo dilucidado al resolver la casación, ante la

anulación de la sentencia de alzada, procede emitir sentencia

103
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

de reemplazo, en la cual únicamente se abordarán las

materias objeto del remedio extraordinario, esto es, la
resolución o terminación de los contratos de arrendamiento
y sus consecuencias ingénitas.

5.2. Como la apelación está llamada a prosperar, por

haberse probado los supuestos de la terminación y denegado
los fundamentos de las excepciones, acorde con el numeral
4° del artículo 366 del Código General del Proceso, Francisco
y Calos Sefair serán condenados en costas de ambas
instancias en favor de Carlos Quintero, aquél en un 70% y
éste en un 30%, considerando el número y valor de las
condenas.

Las agencias en derecho se tasarán, para la alzada, por

el magistrado ponente, según el numeral 3° ídem y las tarifas
establecidas por el Consejo Superior de la Judicatura.

DECISIÓN

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia,

Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de
la República y por autoridad de la ley,

RESUELVE

Primero. Casar la sentencia proferida el 29 de junio de

2021, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial
de Neiva, Sala Civil - Familia - Laboral, dentro del proceso

104
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

que Carlos Enrique Quintero Solano promovió contra

Francisco y Carlos Romano Sefair López.

Segundo. Abstenerse de imponer condena en costas en

casación contra Carlos Enrique Quintero Solano, dada la
prosperidad de su impugnación extraordinaria.

Además, la Corte situada en sede de instancia

RESUELVE

Primero. Revocar en su integridad el fallo del 8 de

noviembre de 2018, proferido por el Juzgado Tercero Civil del
Circuito de Neiva.

Segundo. Declarar la terminación del contrato de

arrendamiento celebrado el 10 de marzo de 2010 entre
Francisco Sefair López y Carlos Enrique Quintero Solano,
modificado el 25 de mayo de 2012, sobre los predios «San
Simón Uno» y «Simijaca», ubicados en la vereda El Gramal del
municipio de Alpujarra, Tolima, por el incumplimiento de las
obligaciones de aquél.

Tercero. En consecuencia, se ordena que Francisco

Sefair López pague a Carlos Enrique Quintero Solano las
siguientes sumas por los conceptos que se especifican en
cada caso:

105
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

3.1. $73.309.413, correspondiente al precio pagado de

forma anticipado, debidamente actualizado hasta la fecha de
la Sala de Decisión.

3.2. Intereses del 2% sobre el monto de $40.000.000,

correspondiente al precio anticipado no actualizado,
pagaderos desde el 10 de marzo de 2010.

3.3. $81.765.008, correspondiente al valor de la mejora

útil autorizada, debidamente actualizado hasta la fecha de la
Sala de Decisión.

3.4. Intereses del 2% sobre el monto de $48.000.000,

correspondiente al valor histórico de la mejora autorizada,
pagaderos desde el 20 de septiembre de 2012.

Cuarto. Declarar la terminación del contrato de

arrendamiento celebrado el 26 de mayo de 2012 entre Carlos
Sefair López y Carlos Enrique Quintero Solano, sobre el
predio «San Simón», ubicado en la vereda El Gramal del
municipio de Alpujarra, Tolima, por el incumplimiento de las
obligaciones de aquél.

Quinto. En consecuencia, se ordena que Carlos Sefair

López pague a Carlos Enrique Quintero Solano las siguientes
sumas por los conceptos que se especifican:

5.1. $54.510.005, correspondiente al valor de la mejora

útil autorizada, debidamente actualizado hasta la fecha de la
Sala de Decisión.

106
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

5.2. Intereses del 2% sobre el monto histórico de

$32.000.000, correspondiente al valor de la mejora
autorizada, no actualizada, pagaderos desde el 20 de
septiembre de 2012.

Sexto. La liquidación de intereses y de indexación

posterior a la fecha indicada en este proveído, deberá hacerse
con sujeción a los parámetros que se dejaron consignados en
esta providencia y a los mandatos contenidos en los artículos
283 y 284 del Código General del Proceso.

Séptimo. El juzgador de instancia, al realizar el cálculo

de intereses e indexación, verificará que la sumatoria de
estos conceptos en cada período mensual, considerando la
suma histórica, no exceda el límite de usura para cada
período, so pena de reducirlo a éste.

Octavo. Rehusar los demás pedimentos de condena

izados por el demandante.

Noveno. Negar las excepciones propuestas por los

demandados.

Décimo. Costas en ambas instancias a cargo de

Francisco y Carlos Romano Sefair López, en un setenta por
ciento (70%) y un treinta por ciento (30%), respectivamente,
en favor de Carlos Enrique Quintero Solano. En la
liquidación inclúyase la suma de cinco (5) salarios mínimos
legales mensuales vigentes a la fecha de notificación de esta

107
 Radicación n.° 41001-31-03-003-2013-00285-01

providencia, que el Magistrado Sustanciador señala como

agencias en derecho en segunda instancia.

Décimo primero. En su oportunidad remitir el

expediente a la corporación judicial de origen.

Notifíquese
MARTHA PATRICIA GUZMÁN ÁLVAREZ
Presidente de Sala
HILDA GONZÁLEZ NEIRA
AROLDO WILSON QUIROZ MONSALVO
LUIS ALONSO RICO PUERTA
OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE
FRANCISCO TERNERA BARRIOS

108
 Firmado electrónicamente por:

Martha Patricia Guzmán Álvarez

Presidente de sala

Hilda González Neira

Magistrada

Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo

Magistrado

Luis Alonso Rico Puerta

Magistrado

Octavio Augusto Tejeiro Duque

Magistrado

Francisco Ternera Barrios

Magistrado

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en artículo 103 del Código General del Proceso y el artículo 7 de la ley 527 de 1999

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