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DERECHO ROMANO I

UNIDAD 9

Derechos Reales sobre Cosa Propia

Temario

Unidad 9. Derechos Reales sobre Cosa Propia

 9.1. El patrimonio en Roma
o 9.1.1. Concepto patrimonio
 9.1.1.1. Derechos reales
 9.1.1.2. Derechos personales
o 9.1.2. Influencia del derecho romano en la concepción contemporánea del patrimonio
 9.2. Las cosas
o 9.2.1. Concepto
o 9.2.2. Diversas clasificaciones
 9.3. La posesión
o 9.3.1. Concepto
o 9.3.2. Clases de posesión
o 9.3.3. Adquisición, pérdida y conservación
o 9.3.4. Protección procesal de la posesión
 9.4 La propiedad
o 9.4.1. Derechos inherentes a la propiedado
o 9.4.2. Tipos de propiedad
 9.4.2.1. Quiritaria
 9.4.2.2. Bonitaria
o 9.4.3. Limitaciones legales de la propiedad
o 9.4.4. Modos de adquirir la propiedad
 9.5 Casos prácticos en materia de derechos reales según la jurisprudencia romana

Introducción
Las personas, esto es, los sui iuris con plena capacidad de ejercicio, eran los únicos que podían gozar de un
patrimonio. Básicamente dicho patrimonio se componía de dos tipos de derechos: los derechos reales, es decir,
aquellos que una persona ejerce con poder inmediato sobre una cosa, y los derechos personales, consistentes en
la relación que existe entre dos personas y que una de ellas tiene la facultad de exigir a la otra determinada
conducta.

En este marco, en la presente unidad se realizará el estudio del patrimonio en Roma, la noción de cosas, así
como el análisis de los alcances de la posesión y la propiedad en el derecho romano.

La noción anterior permitirá comprender la influencia del derecho romano en la actual regulación de los
derechos reales, la propiedad y posesión regulados por el Código Civil Federal, Libro Segundo, De los Bienes.
De esta manera, se pretende que como estudiante se convenza de la relevancia del estudio del derecho romano
en la comprensión de los fundamentos en materia de derechos reales, y se percate del proceso de evolución del
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fenómeno jurídico

Objetivo
El alumnado precisará la importancia del estudio del patrimonio en sus dos vertientes, derechos reales y
derechos personales. Analizará el concepto y los distintos criterios de clasificación de las cosas. Comprenderá la
naturaleza, alcance y protección procesal del derecho real de propiedad y su distinción con la posesión,
destacando su impronta en el ordenamiento jurídico mexicano.

El patrimonio en Roma

Concepto de patrimonio
En el derecho romano, es posible definir el patrimonio como “conjunto de bienes susceptibles de valoración
económica que pertenecían al pater familias”. Era, por lo tanto, un conjunto o masa de bienes considerado como
un todo. Las adquisiciones patrimoniales se verificaban a título singular cuando recaían sobre un objeto
determinado, por ejemplo: ganado, tierras, etc., y a título universal cuando afectaban a todo un patrimonio,
como en el caso de la herencia (Bravo, 2014: 193).

El patrimonio (patrimonium de los cives romani) formaba parte de los atributos de la personalidad, el cual se
integraba por el conjunto de cosas corporales, incorporales y deudas que tenga una persona. El patrimonio posee
una naturaleza económica y jurídica, dado que los bienes que los integran se estimaban como riquezas de las
personas, y tiene naturaleza jurídica, porque el derecho protege a su titular en sus relaciones de adquisición y
transmisión de bienes (Ventura, 2011: 96-193).

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Derechos reales

El tema de los derechos reales es significativo para comprender los alcances de las facultades de dominio,
disfrute y uso de la persona con una cosa. En ese marco, es pertinente analizar el concepto y clasificación de los
derechos reales, con base en lo cual estaremos en posibilidad de analizar los alcances de la propiedad y la
posesión.

Definamos...

Derechos reales
El poder jurídico que ejerce una persona sobre una cosa, cuyo titular puede sacar el máximo
aprovechamiento, de acuerdo al título que ostente y es oponible a cualquiera (erga omnes);
sin embargo, tal denominación no es romana; en realidad la expresión ius in res es propia
del medievo.
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Clasificación de los derechos reales

Los derechos reales se presentaban como figuras fijas y determinadas (numerus clausus),
cuyo contenido y extensión no podían ser establecidos por los sujetos. El derecho romano
clasificó a los derechos reales en dos grandes categorías:

Por otra parte, en cuanto a los derechos reales de cosa ajena, a reserva de explorar el tema con más amplitud en
el siguiente capítulo, es conveniente dar algunas notas introductorias en el siguiente sentido:

Las servidumbres reales son derechos reales sobre un inmueble ajeno (el fundo sirviente), cuyo
aprovechamiento debe aumentar la utilidad de un inmueble propio (el fundo dominante), cercano al primero
(Margadant, 2002: 273).

Las servidumbres personales se refieren a derechos reales, sobre una cosa

ajena, que confieren un derecho de uso y goce. Entre dichas servidumbres
personales, se encuentra el usufructo como un derecho temporal de usar
una cosa ajena y de aprovechar los frutos naturales o civiles de ésta, sin
alterar la sustancia en cuestión (Margadant, 2002: 282). Asimismo, es
posible encontrar los derechos de uso y habitación, los cuales se extinguen
por la muerte de su titular, que confiere al titular el uso de un objeto o cosa,
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o de una habitación (Margadant, 2002: 285).

Por lo que concierne al derecho real de la superficie y a la enfiteusis,

corresponde a servidumbres que quedaban restringidas a la vida del titular,
se observa que mientras la primera supone que A construye un edificio
propio apoyándose en el terreno de B, con lo que la línea divisoria es
horizontal, en la enfiteusis, todo el inmueble objeto de la misma —terreno y, en su caso, construcción—
pertenece a un solo propietario (Margadant, 2002: 286-287).

En cuanto a los derechos reales de garantía, se observa que ambos

son figuras que permiten el cumplimiento de la obligación, con la
diferencia de que mientras en la prenda, el acreedor obtiene la posesión del
bien que garantiza el cumplimiento del deudor, en la hipoteca, este bien no
se entrega al acreedor (Margadant, 2002: 289-290).
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En términos generales, es posible concebir a la propiedad,

como el derecho real por excelencia, consistente en obtener de un objeto toda la satisfacción que éste pueda
proporcionar, el cual puede estar limitado por el interés público y por otros derechos privados que desmiembren
la propiedad. El derecho de propiedad otorga el derecho de uso, disfrute, y disposición de la cosa, susceptible de
oponerse a terceros (Margadant, 2002: 244-245).

Junto con la propiedad, es importante considerar la posesión, la cual designa la relación física entre una persona
y una cosa, que dé a aquélla una posibilidad exclusiva de utilizar ésta bajo una situación de hecho que da un
poder físico y exclusivo sobre el objeto (Margadant, 2002: 233-235).

Derechos personales
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Definamos...

Derecho personal o derecho de crédito

Es una relación especial entre personas, por la cual una de ellas queda facultada
jurídicamente para exigir de la otra el cumplimiento de una determinada prestación, que
según el derecho común éste le adeuda mediante acciones in personam.

El derecho personal es relativo, por cuanto se ejerce solamente contra la persona del
obligado.

Diferencias entre ambos conceptos

Los juristas romanos formularon la diferencia entre derechos de obligación y derechos reales desde el punto de
vista procesal; esto es, bajo la perspectiva de los medios de defensa concedidos a unos y otros, contraponiendo
las actiones in rem a las actiones in personam

Así, en materia de defensa de los derechos patrimoniales, la actio in rem se contraponía a la actio in personam;
mientras la primera representaba la posición de la propiedad y de los otros derechos reales sobre la cosa, la
segunda era la defensa de los derechos de crédito.

Influencia del derecho romano en la concepción contemporánea del patrimonio

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La influencia del derecho romano en la concepción contemporánea del patrimonio se aprecia en la manera en la
cual se establece la relación jurídica de la persona con la cosa, los derechos y obligaciones que se desprenden de
la propiedad, posesión, usufructo, uso, habitación, hipoteca y prenda, así como los medios de adquirir, limitar o
perder dichos derechos. Igualmente, la influencia del derecho romano es significativa para justificar cuando las
cosas pueden estar fuera del comercio por razones físicas o jurídicas, así como los principios inherentes a la
posesión, tal como la buena y mala fe.

Asimismo, el derecho romano permite profundizar en los alcances de los derechos de uso, disfrute y
disposición, así como la manera de hacerlos oponibles a terceros.

Como se puede apreciar, el derecho romano otorga un marco de referencia que comprende los fundamentos
jurídicos y filosóficos de los derechos reales, así como la esfera de derechos y obligaciones que se derivan de
los mismos.

Las cosas

Concepto

Definamos...

Las cosas

Las cosas (res) son entendidas como toda entidad externa al sujeto que tiene un valor
económico (que puede cambiarse por otra) y que en la conciencia económico-social es
aislada y concebida como un objeto existente por sí mismo, apta para satisfacer necesidades
comunes a los hombres.

Diversas clasificaciones
Dependiendo de la naturaleza jurídica de la res, las cosas se clasificaban de acuerdo a distintos criterios, entre
los que destacan los siguientes: las cosas que están fuera del comercio y las que están dentro del comercio.

Cosas fuera del comercio (extra commercium)

Aquellas que por su naturaleza física o por su destino jurídico no podían ser objeto de relaciones jurídicas entre
particulares y no podían ser enajenadas (Gayo I.2.1). Las cosas están fuera del comercio por las siguientes
razones:
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Res sacrae eran las destinadas al culto de los

dioses públicos (v. g. templos, casas, bosques); res religiosae eran las cosas destinadas al culto de los dioses
particulares; esto es, los manes del difunto (v. g. los sepulcros individuales en el derecho pagano o los
cementerios en la época cristiana), y res sanctae las cosas que eran puestas bajo la protección de los dioses
mediante la ceremonia de la sanctio. También durante un tiempo se consideraron res sanctae los límites de los
campos o de la ciudad de Roma (v. g. sus murallas y puertas, colocadas originalmente bajo la protección del
dios Iuppiter Terminus o de otras divinidades).
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Res communes omnium, cosas

indispensables para la vida, que se encuentran
disponibles en cantidades superiores a las
necesarias para los hombres y por lo tanto no
tienen un valor económico; son gratuitas y no
canjeables (Digesto 1.8.2) (v. g. el aire, el mar,
etc.); res publicae, las que son propiedad del
pueblo romano; están a disposición de cualquier cives (Gayo I.2, 11) (v. g. los caminos, las playas, los puentes,
etc.), y res universitatis, que se encontraban a disposición de una corporación pública inferior al Estado, como
los municipios y las ciudades sometidas a la soberanía de Roma; servían para satisfacer exigencias públicas de
la ciudadanía (v. g. los teatros, los estadios, los edificios públicos, etc.).

Cosas dentro del comercio (res quarum commercium est)

Susceptibles de pertenencia personal y podían ser enajenadas. Se clasificaban de acuerdo a que pudieran ser o
no objeto de determinados derechos reales.

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Cosas corporales e incorporales

Las que pueden tocarse, que caen directamente bajo los sentidos (Gayo I.2. 12-14), y cosas
incorporales: las que no son susceptibles de percibirse a través de los sentidos (v. g. la
herencia, el usufructo, el derecho de crédito, etc.). La importancia práctica de esta
clasificación radica en la posibilidad de adquirir la posesión sólo de bienes corpóreos y de
las distintas maneras de transmitir la propiedad.

Res mancipi y res nec mancipi

Destinadas a lo relativo a la agricultura, encontrándose en esta clasificación los fundos

itálicos, los esclavos, los animales de tiro y carga, y las servidumbres viae, iter, actus y
aquaeductus; y res nec mancipi: cosas no destinadas a la agricultura. La importancia de esta
clasificación radicaba en el antiguo sistema de economía agraria romana en lo relativo a los
modos de adquirir la propiedad; así, las res mancipi únicamente se transmitían mediante
la mancipatio y con la in iure cessio; en cambio, las nec mancipi con la in iure cessio y con
la traditio. Las dos categorías fueron abolidas de forma expresa por Justiniano en el 531
(Código 7.31.1.5).
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Cosas muebles e inmuebles

Pueden desplazarse por todos lados (v. g. una vaca, una vasija, etc.); y cosas inmuebles: no
pueden trasladarse de un lugar a otro (v. g. una casa, las cosas adheridas al suelo, etc.). La
diferencia de ambas categorías es importante en el orden de la usucapio, toda vez que se
requiere mayor tiempo para adquirir la propiedad, tratándose de bienes muebles.

Cosas genéricas y específicas

Según el destino económico-social no tienen individualidad propia y se determinan en su

cantidad, peso o medida, no en su unidad; esto es, cada una corresponde a otras de la misma
especie (v. g. diez kilos de trigo, cinco metros de tela, etc.), de forma que cada una de ellas
puede ser sustituida por otras de la misma especie; en cambio, las cosas específicas tienen
individualidad propia y no pueden ser sustituidas por otras (v. g. un cuadro, una casa, etc.).
La distinción tiene relieve en el campo de las obligaciones en relación con la teoría de los
riesgos; esto es, por pérdida de la cosa por caso fortuito o fuerza mayor, los géneros no
perecen (genera non pereunt).

Cosas consumibles y no consumibles

Aquellas cuyo uso normal está encaminado necesariamente a transformar su esencia,

destruyendo su actual finalidad económico-social (v. g. alimentos, bebidas, etc.); y cosas no
consumibles: aquellas que con su uso normal no sufren una transformación esencial, ni
debido al uso termina su utilidad actual (v. g. un caballo, una casa, etc.). La importancia de
la división radica en materia de obligaciones y sobre todo dependiendo del tipo de contrato
que se requiere celebrar.
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Cosas divisibles e indivisibles

Pueden ser reducidas a pequeñas porciones, cada una de las cuales conserva su propia
sustancia y utilidad (v. g. una cosecha de trigo, cierta cantidad de vino, etc.); y cosas
indivisibles: aquellas que al fraccionarse pierden su carácter y utilidad original (v. g. una
vaca, una pintura). La distinción tiene importancia de acuerdo a un criterio jurídico y no
físico, ya que las cosas corpóreas pueden dividirse.

Cosas simples y compuestas

Las que según su utilidad económico-social son consideradas como cuerpos singulares,
constituyendo una unidad natural o artificial (v. g. un buey, una piedra, etc.); y cosas
compuestas: aquellas que son el resultado de la unión artificial o mecánica de varias cosas
simples, que unidas entre sí generan otra cosa distinta y que tienen una utilidad económico-
social diferente de las cosas simples que le dieron origen (v. g. un carro, un barco, etc.). La
división tiene importancia en lo relativo con las cosas compuestas, ya que si cada una de sus
partes es cambiada, la cosa compuesta no cambia jurídicamente su identidad.

Cosas principales y accesorias

Tienen individualidad propia (v. g. una carreta, un fundo, etc.); y cosas accesorias: entidades
concebidas de forma abstracta, como elementos que dependen de otra cosa, y destinadas a
integrar o perfeccionar la cosa principal (v. g. los objetos que sirven para completar una
carreta, como serían los clavos, los asientos, etc.). La diferencia es importante para el
ámbito jurídico, aplicándose el principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

La posesión

Concepto
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Definamos...

Posesión

La etimología de la palabra possessio viene, según Paulo, de la palabra “sede”, como si se

dijera posición, porque tiene de forma natural quien persevera en ella, lo que los griegos
llaman katoche o retención (Digesto 41.2.1.pr). Algunos filólogos modernos estiman que la
palabra posesión viene de potis o pote sedeo, que significa “yo me siento como señor”. La
posesión para el derecho clásico se entiende como la disponibilidad de hecho de una cosa,
independientemente de ser propietario o no de ella, con la intención de tenerla para sí
mismo, con exclusión de los demás.

Para ser considerada posesión es necesario que existan dos elementos:

Clases de posesión
Existían diferentes tipos de posesión que variaban de acuerdo a los efectos jurídicos que producían:

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Posesión de buena fe
La possessio bonae fidei era la disponibilidad absoluta de la cosa, ejercida con la convicción de no lesionar los
derechos de otros. Entre los efectos jurídicos que producía estaban los siguientes: el poseedor podía devenir
propietario por el transcurso del tiempo por medio de la usucapio; el poseedor de buena fe no tenía ningún
medio de defensa contra la acción reivindicatoria del propietario; desde el derecho clásico el poseedor de buena
fe podía hacer uso de la actio publiciana y gozaba de protección procesal por medio de los interdictos.
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Posesión de mala fe
El poseedor tiene el corpus y sabe que el objeto que tiene no es suyo, aunque espera tenerlo para sí con
exclusión de cualquier otro (animus). No deviene en propietario a través de la usucapio; no tiene derecho a los
frutos, debe regresarlos; goza de protección procesal por medio de los interdictos, excepto cuando se ejerza
contra la persona de la cual obtuvo la posesión; con ellos se protege el ejercicio de la situación de hecho.

Posesión natural o sine animo

Tiene el corpus en su poder, no es propietario, pero tampoco tiene el animus de serlo, sólo que se encuentra en
una posición jurídica que le permite contar con medios de defensa para poder continuar poseyendo. Se
encuentran en esta situación el acreedor prendario, el enfiteuta, el superficiario, el secuestrario y el precarista.
No deviene en propietario de la cosa a través del tiempo; no tiene derecho a los frutos, debe regresarlos; goza de
protección procesal por medio de los interdictos.

Detentación
Es la tenencia meramente corpórea de la cosa, es decir, es la disponibilidad de hecho de la cosa sin el animus de
tenerla para sí con exclusión de cualquier otro (v. g. el arrendatario). No deviene en propietario a través del
tiempo; no tiene derecho a los frutos, debe regresarlos; y no goza de la protección de los interdictos.

Adquisición, pérdida y conservación

Para que se produzca la posesión es necesario que el sujeto cuente, al mismo tiempo, con la disponibilidad de la
cosa (corpus) y con la intención de tenerla para sí con exclusión de cualquier otro (animus possidendi).

Desaparece la posesión con la pérdida del corpus, del animus o de ambos; sin embargo, desde el siglo III d. C.
se admitió que el poseedor que perdiese el corpus pudiese conservar la posesión, siempre que se conservara
el animus possidendi y de que existiera la posibilidad de volver a recuperar la disponibilidad corporal.
Justiniano extendió este principio, admitiendo que el ausente pudiese conservar la posesión.

Protección procesal de la posesión

La posesión fue protegida a partir del derecho clásico por obra del pretor, a través de los interdictos. En la época
del derecho justinianeo las acciones posesorias continuaron llamándose interdictos, aunque esta figura cambió
la fisonomía que presentaba en la época del procedimiento formulario.

Interdictos
Los interdictos posesorios eran de dos clases:

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Interdicta retinendae possessionis

Destinados a evitar actos de perturbación de la posesión. Deben ser solicitados no más allá de un año desde que
se tuvo la perturbación (Gayo I. 4.160).

Interdicta recuperandae possessionis

Destinados a reintegrar la disponibilidad de la cosa al poseedor que fue despojado de ella. Deben ser solicitados
no más allá de un año desde que se tuvo la perturbación.

La propiedad

Definamos...

Propiedad

Uno de los derechos que una persona puede tener sobre una cosa es la propiedad. Entre las
fuentes romanas no existe una definición concreta de la propiedad; en la terminología
romana se suele denominar a la propiedad de varias maneras, como mancipium (viene
de manus, que indica la aprehensión material de efectiva aplicación de fuerza, ligada a
viejos modos de crear y defender el poder que el pater familias puede alcanzar sobre las
cosas); más tarde se usa el término dominium (implica una noción de señorío; esto es, aquel
titular de poderes o facultades), y a partir de la República prevalece el término
de propietas (que acentúa la pertenencia absoluta y exclusiva de la cosa que es objeto de
este derecho al titular del mismo). Sin embargo, desde la Edad Media se ha intentado, a
partir de fragmentos del Corpus Iuris Civilis, hacer una definición teórica de la propiedad.
De forma no limitativa, se ha definido a la propiedad como el derecho de obtener de un
objeto toda la satisfacción que ésta pueda proporcionar a su titular y es oponible contra
cualquiera.

Derechos inherentes a la propiedad

Los derechos que el propietario ejercía sobre la cosa eran los siguientes:

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Ius utendi o usus

Derecho a usar la cosa sin alterar su integridad, a menos que se trate de cosas consumibles.

Ius fruendi o fructus

Derecho a percibir los frutos civiles y naturales de la cosa, sin alterar la cosa misma que los produce.
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Ius abutendi o abusus

Derecho a disponer de la cosa. Son actos de disposición aquellos que alteran la integridad de la cosa; esta
alteración puede ser física, si se altera la cosa misma (v. g. consumirla), o jurídica (v. g. enajenarla), si tan sólo
se altera su pertenencia jurídica.

Ius vindicandi
Referente al derecho a reclamar el objeto de terceros poseedores o de detentadores, el cual corresponde a una
consecuencia directa de la circunstancia de que la propiedad es el derecho real por excelencia y, por tanto, se
puede oponer a terceros.

Tipos de propiedad
Para el derecho romano existían dos tipos de propiedad: quiritaria y bonitaria, según fuera regulada por el
derecho civil y por el derecho honorario.

Quiritaria
Es el derecho absoluto y exclusivo de disponer de una cosa determinada y de gozar de la defensa judicial
reconocida por el ius civile, así como de realizar los actos necesarios para transmitir a otro sujeto la cosa,
concediéndole el dominium ex iure quiritum sobre la misma.

Era la antigua propiedad civil romana, única forma de propiedad reconocida por el ius civile; únicamente podían
ser titulares de este derecho los ciudadanos romanos y los que tuvieran el ius commercii. Eran objeto de
propiedad quiritaria originariamente los que tuvieren carácter romano, es decir, bienes muebles y fundos
itálicos, que eran de disponibilidad exclusiva de los romanos; así como en las provincias los fundos asimilados
jurídicamente a los itálicos, mediante la concesión del ius italicum; sólo se podía transmitir la propiedad de
acuerdo a los modos establecidos por el ius civile.

Las acciones procesales que protegen este tipo de propiedad eran:

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Actio rei vindicatio

El propietario quiritario (a partir de Justiniano cualquier propietario) ejercía esta acción cuando se veía privado
de la posesión de la cosa. La acción se ejercía en contra de quien poseía la cosa. En caso de que la acción
prosperase se obtenía el reconocimiento del derecho de propiedad y la devolución de la cosa (en el
procedimiento formulario se requería insertar la cláusula arbitraria).

Actio negatoria
Esta acción tenía por finalidad defender la propiedad contra ataques que no consistieran en privar de la posesión
al propietario, sino en la pretensión de menoscabar sus facultades como propietario, atribuyéndose otra persona
derechos sobre la misma (v. g. una servidumbre de paso, un usufructo, etc.). En caso de que la acción
prosperara, el actor obtenía la cesación de la actividad perturbadora, la restitución de la cosa a su primitivo
estado.

Acciones penales
En caso de que una persona cometiera un delito en sus propiedades (v. g. la actio ad exhibendum, la actio furti y
la actio legis Aquiliae, para los casos de hurto y daño, respectivamente).
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Bonitaria
También llamada propiedad pretoria, fue una figura surgida a través de la actividad jurisdiccional del pretor y
encaminada a tutelar distintas relaciones no contempladas y defendidas por el ius civile, en las que un sujeto
obtenía a través de un acto lícito y sin lesionar derechos ajenos, la disponibilidad absoluta de una cosa con
exclusión de otros (erga omnes). Dichas situaciones no eran consideradas en el ámbito del derecho civil, por lo
que carecían de tutela jurídica. En defensa, el pretor concedió medios procesales para rechazar o paralizar la
acción reivindicatoria que pudiese ser ejercida contra él. Esta defensa judicial se mantenía durante el tiempo
necesario para usucapir y transformarse, con el paso del tiempo, en propiedad quiritaria plena.

La propiedad bonitaria estaba reconocida por el ius honorarium, por lo que para su defensa y retención solo se
podían utilizar las formas para adquirir la propiedad reconocida por el derecho honorario (traditio, praescriptio
longi temporis). Entre las facultades reconocidas al propietario bonitario estaban:

 la adquisición de los frutos (ius fruendi),

 el derecho de exigir la cautio damni infecti,
 el derecho de otorgar en prenda la cosa.

En cambio, al no ser propietario quiritario, no podía transmitir la propiedad de acuerdo con los modos
establecidos por el derecho civil, pero podía mediante la traditio transmitir a otros la propiedad bonitaria.

Para saber más...

Con Justiniano, la situación que durante el derecho clásico era calificada de in bonis habere,
se equiparó a la propiedad, terminando con la distinción entre propiedad quiritaria y
propiedad bonitaria (Código 7.25 y 7.31).

La medida procesal reconocida para proteger la propiedad bonitaria fue la actio publiciana: esta acción fue
introducida en su edicto por el pretor Quinto Publicio, del año 67 a. C. Su primera aplicación se refería al caso
del comprador de una res mancipi que había tomado posesión de ella por simple traditio. Con el tiempo, la
acción fue extendida a cualquier supuesto de entrega de una cosa y de usucapión incompleta (cuando no se
cubre el tiempo establecido por el ius civile). Con esta acción se ordenaba al juez que fingiera haber
transcurrido el tiempo legal de la usucapión en favor de aquel que había perdido la posesión de buena fe. De
este modo, el que había recibido de buena fe una cosa por traditio y perdiera la posesión antes de cumplir la
usucapión, dispone de esta acción como si fuera propietario civil.

Como ya se ha mencionó anteriormente, para el derecho romano esta situación de hecho fue protegida a través
de interdictos. En la época del derecho justiniano las acciones posesorias continuaron llamándose interdictos.
Entre los interdictos más importantes estaban los interdictos para retener la posesión y los interdictos para
recuperar la posesión.
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Limitaciones legales de la propiedad

El propietario podía imponer limitaciones a su derecho de propiedad, a través de los iura in re aliena. Otras
limitaciones las establecía el derecho atendiendo a razones de interés público. Las limitaciones (servitutes)
impuestas a un fundo en favor de otro fueron:

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La Ley de las XII Tablas prohibía sepultar e incinerar

cadáveres dentro de Roma y fuera de ella a una distancia
de 60 pies de los edificios o la exhumación de cadáveres
sin la autorización de los pontífices. Al titular de un
derecho de sepulcro se le concedía derecho de paso al
sepulcro.

Durante el derecho clásico se creó una serie de normas

relacionadas con la altura, distancia y estética de los
edificios. El senadoconsulto Aciliano del año 122 d. C.,
prohibía que el testador dispusiese de los materiales
incorporados a un edificio. Dichas limitaciones
aumentaron durante el derecho posclásico, sobre todo
en la época del emperador Zenón.

Los propietarios estaban obligados a permitir a los

navegantes o pescadores usar las orillas para
actividades navieras o pesqueras (Digesto 1.8.5).
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Las XII Tablas establecieron que los propietarios de los

fundos lindantes a la vía pública debían repararla.

El derecho clásico sólo permitía la explotación de

minas en terrenos públicos. Una constitución del 382
d. C. permitió la explotación de minas en fundos
ajenos, siempre y cuando se pagase al dueño del
terreno y al fisco una décima parte de los beneficios.

Los magistrados basándose en su imperium y con

autorización del Senado podían disponer en
determinados casos de los bienes privados (v. g.
necesidad de demoler edificios como pena de
confiscación). Los emperadores generalmente se
opusieron a tomar medidas de expropiación de
terrenos privados.

Modos de adquirir la propiedad

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Modos originarios de adquirir la propiedad

La propiedad se adquiría con base en una relación inmediata con la cosa, independientemente de cualquier otra
relación jurídica con otro sujeto. Se dividían en...

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Occupatio

Fue el modo más antiguo de adquisición de la propiedad, que consistía en la aprehensión de

una cosa que no pertenecía a nadie (res nullius), con la intención de apropiarse de ella. Se
consideran res nullius los animales salvajes (obtenidos de la caza o de la pesca); las islas
que nacen en un mar o río público y también las piedras, las perlas y las gemas que se
encuentren en las playas; las cosas capturadas al enemigo y la res mancipi abandonadas.
Para que operara este modo se requería la existencia de una res nullius, la aprehensión de la
cosa y la intención de hacerla propia.

Hallazgo de un tesoro

Es la aprehensión de monedas u objetos preciosos escondidos tiempo atrás, de dueño

desconocido y de encuentro casual (Digesto 41.1.31.1). El criterio seguido para conceder la
propiedad del tesoro no fue constante, sino que cambió a través de las diferentes épocas; así,
se convierte en propietario del tesoro: para el derecho preclásico, el propietario del fundo;
para el derecho clásico y posclásico, el Estado; aunque en el año 390 Teodosio concedió
todo el tesoro al descubridor. Finalmente, para el derecho justinianeo, el 50 % para quien lo
encontró y el otro 50 % para el dueño del fundo.

Specificatio

Transformación de una cosa corpórea, mediante actividad humana de una persona distinta al
dueño del material, encaminada a ese fin, es decir, lograr la transformación de una cosa por
otra nueva y diferente (v. g. la transformación de la uva en vino). Los proculeyanos atribuían
la propiedad de la cosa a quien realizó el trabajo; en cambio, los sabinianos la atribuían al
dueño del material. Justiniano aceptó esta última.
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Confusio y comixtio

Mezcla de dos cosas líquidas o sólidas pertenecientes a diferentes personas. Si se trata de

materias líquidas o sólidas separables, cada propietario podía reclamar la propiedad de su
bien, pero si las materias no podían separarse surgía una copropiedad entre ellos.

Accesión

Es la incorporación inseparable de una cosa accesoria a otra principal, con la pérdida de su

integridad en caso de querer separarlas. En este caso, el propietario de la cosa principal
adquiere lo que a ella se une. Se plantea el problema de la indemnización del que pierde la
propiedad de la cosa adherida: cuando por error o por causas naturales se da la accesión, el
propietario de la cosa accesoria, si no es poseedor, nada puede reclamar; en cambio, si
conserva la posesión de lo principal, cuenta con una actio doli, para que se le abone el
aumento del valor por él causado en la cosa principal. Existen varios supuestos de accesión
en razón del tipo de cosas que se unen, de acuerdo a lo siguiente: Supuestos

Adquisición originaria de los frutos

Los frutos, una vez separados de la cosa matriz, constituyen nuevas res que tienen una
individualidad propia distinta de la cosa que los produjo. Existen algunos sujetos que con
base en su relación jurídica con la cosa matriz adquieren ipso iure la propiedad de los
frutos; tal es el caso del propietario, del poseedor de buena fe y del enfiteuta.

Modos derivados de adquirir la propiedad

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Se adquiere la propiedad a través de una relación jurídica que se establece entre dos personas, de tal forma que
una de ellas adquiere un derecho de propiedad sobre una cosa, que era ya objeto de otro sujeto; de ahí que
suponga la adquisición de uno frente a la pérdida de otro. Se requiere de un acto jurídico previo legal o
voluntario para adquirir la propiedad. Se dividen en...

Pulse en cada una de las pestañas para ver la información correspondiente.

Mancipatio
Modo de trasmitir la propiedad de la res mancipi. Consiste en un negocio jurídico que sólo podía ser realizado
por ciudadanos romanos o por quienes tuvieran el ius commercii. Se presentaba como una venta ficticia, hecha
ante cinco testigos, el portador de la balanza (libripens) y las partes interesadas. A continuación el adquirente
(mancipio accipiens), tomando la cosa cuya propiedad era transferida, pronunciaba las palabras establecidas por
la tradición frente al enajenante (mancipio dans) (Gayo I.1.119).

In iure cesio
Negocio jurídico bilateral, formal y ficticio para transmitir la propiedad de res mancipi y res nec mancipi. El
acto se debía realizar en presencia del magistrado. El enajenante, al recitar las palabras establecidas por la
tradición, cedía la cosa al adquirente, quien realizaba la vindicatio; finalmente el magistrado adjudicaba la cosa
al adquirente. Este modo de transmitir la propiedad también era utilizado para constituir servidumbres reales
(Digesto 19.9-10).

Traditio
Modo de transferir la propiedad reconocida por el ius gentium de res nec mancipi. Consistía en la entrega
material o puesta a disposición de la cosa por parte del enajenante al adquirente.

Usucapio
Modo de adquisición de la propiedad, limitado a los ciudadanos romanos, mediante la posesión de una cosa de
otro sobre la base de un título justo, con la intención de no lesionar derechos ajenos y que se prolongó por el
tiempo prescrito por la ley; esto es, la posesión continua, pacífica y sin oposición del titular legítimo. Tiene por
finalidad dar certeza jurídica a situaciones de hecho, prolongadas en el tiempo y reducir de ese modo los litigios
(Gayo I.2.44 y Digesto 41.105). La usucapio atribuía al poseedor la propiedad de la cosa; es decir, le hacía
adquirir un derecho absoluto erga omnes, cambiando su relación de hecho de la cosa en una relación jurídica.

Praescriptio longi temporis

En las provincias, para otorgar certeza jurídica a quien había poseído durante un largo periodo un fundo, se
recurrió a la praescriptio. Era una forma de adquisición de la propiedad reconocida por el ius honorarium,
derivada de la posesión continua del objeto, durante un cierto tiempo y en las condiciones que señalaba la ley.
La praescriptio longi temporis excluyó al titular del derecho sobre la cosa para que pudiera quitársela a través
de los medios judiciales a quien la detentaba durante un periodo determinado, atribuyendo a éste un derecho
sobre la cosa, no absoluto, sino el medio para poder oponerse a la acción intentada por dicho titular.

Para saber más...

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Justiniano abolió la distinción entre propiedad quiritaria y bonitaria; desde este momento, el
medio de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo fue la usucapio. Exigió que
transcurriera un año para usucapir bienes muebles, y para los inmuebles diez o veinte años,
según se realizaran entre presentes o entre ausentes.

Adjudicatio
El juez nombrado por el magistrado tenía la facultad de adjudicar la propiedad de una cosa por medio de la
autorización de la fórmula en los juicios divisorios (actio familiae erciscundae, finium regundorum y communi
dividundo). En estos casos, el juez atribuía la propiedad a cada uno de las partes, después de dividir la
copropiedad, constituía el título de la adquisición para cada uno.

Ex lege
Por acto legislativo el Estado podía trasmitir la propiedad pública (ager publicus) a los ciudadanos romanos.

Casos prácticos en materia de posesión y propiedad según la jurisprudencia romana

Con la finalidad de apreciar los posibles alcances prácticos en materia de posesión y propiedad, según la
jurisprudencia romana, es conveniente indicar los siguientes ejemplos a partir de la referencia de la obra de
Fernández Barreiro y Rodríguez Mantero (1995: 42-44), que se exponen a continuación:

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inicial.

Evicción de cosa arrendada

Máximo, propietario civil de una casa, la vendió a Vitelio, quien recibió la posesión de la
misma, quedando aplazada la celebración del negocio mancipatorio hasta el abono total del
precio, para lo que se convino el plazo de un año. Poco después de la compra, Vitelio vendió
la casa a Marcelo que pagó el precio al contado, comprometiéndose aquél a realizar el
negocio mancipatorio cuando hubiese él adquirido la propiedad civil, quedando asegurado
mediante estipulación el pago del doble del precio en caso de evicción. Posteriormente,
Marcelo arrendó la casa a Druso, quien la destinó a vivienda propia. Vitelio no pagó a
Máximo en el plazo convenido y planteó la acción reivindicatoria.

D. 19.2.9. pr (Ulp. 32 ed.): si alguno me hubiese arrendado una casa comprada de buena fe y
fuese reivindicada, aunque no hubiera habido dolo o culpa por parte del arrendador, dice
Pompio que queda obligado por la acción de conducción respecto al arrendatario, a que ha
de dejarse disfrutar de lo que tomó en arriendo. Ahora bien, si el propietario no lo tolera y el
arrendador está dispuesto a dejarle una habitación no menos cómoda, es muy justo, dice, que
el arrendador sea absuelto.

En este marco, considerar las siguientes cuestiones:

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Reflexión...

A.- ¿Quién ocupa la posición jurídica de demandado en la acción reivindicatoria en este

caso?, ¿qué consecuencias se derivan de la evicción para el vendedor?

B.- Si se produce evicción de la cosa arrendada, ¿debe responder el arrendador frente al

arrendatario?, ¿qué posibles bases para la defensa del arrendador aporta el texto?, ¿qué
contenido tendría la demanda del arrendatario?

C.- Teniendo en cuenta el contenido esencial de las obligaciones del vendedor en el contrato
de compraventa y del arrendador en el arrendamiento de las cosas, ¿qué diferencias
presenta en uno y otro caso la responsabilidad por evicción?

Expropiación de un fundo arrendado

Marcelo había alquilado por cuatro años una casa de su propiedad a Otilia, viuda de Druso,
que se instaló en la misma con sus cuatro hijos, tras haber abonado al propietario por
anticipado un año de renta. A los tres meses, Marcelo comunica a Otilia que la casa había
sido expropiada y que debía ser desalojada en un plazo de quince días. Como Marcelo era
propietario de otra casa, que estaba deshabilitada, Otilia pretende que le ceda el uso de la
misma, a cambio de la que tiene que abandonar o que le indemnice por el tiempo que no
pudo disfrutar del arriendo.

Analizar las siguientes cuestiones:

Reflexión...

A.- ¿Está obligado Marcelo a atender la petición de Otilia?, ¿puede ser condenado al pago
de la indemnización que éste alternativamente le reclama?

B.- Analizar la doctrina jurisprudencial contenida en el siguiente texto:

D. 19.2.33 (Afric. 8 quaest.): […] si me hubieses vendido un fundo, y antes de entregarme la

posesión del mismo hubiese sido expropiado, quedarás obligado por la acción de compra, a
efectos de la restitución del precio, pero no para que me indemnices por mi interés en que me
fuera entregada la posesión libre del fundo. Opino que lo mismo ha de observarse respecto al
arrendatario, a fin de que restituyas la renta percibida correspondiente al tiempo en que el
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arrendatario no pudo disfrutar, pero por la acción de la conducción no quedas obligado a

más[…]

Mi experiencia de aprendizaje

Los derechos reales en el derecho romano y en el Código Civil Federal

Síntesis
Redacte una síntesis (2 cuartillas) en la que señale las características principales del patrimonio, cosas,
propiedad y posesión en el derecho romano.

Asimismo exponga su punto de vista sobre la manera en que el estudio del derecho romano es significativo para
estudiar el derecho civil mexicano.