“Año de la unidad, la paz y el desarrollo”

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DEL PERÚ

“TRABAJO FINAL”

CURSO:

ADMINISTRACIÓN Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS

DOCENTE:

Ing. Marco A. Manrique Velazco

INTEGRANTES:

● CATARI ARPASI ENRIQUE DANIEL U20239361 100%

● CARCAMO HUARCAYA JAMES JAVIER 1630260 100%

● CASILLA PARI ALEXANDER JESUS U20225061 100%

● CORNEJO CARRILLO MARCO ANTONIO U20205242 100%

● DAVALOS AGUILAR DIETER HARDY U17207123 100%

Arequipa – Perú

2023
Contenido
1. INTRODUCCIÓN .......................................................................................................................................... 7
2. OBJETIVOS .................................................................................................................................................. 7
2.1. OBJETIVO PRINCIPAL .................................................................................................................................. 7
2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ............................................................................................................................. 7
3. ESTATUTOS DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA INMOBILIARIA: ................................................................. 8
3.1. CAPÍTULO I: La sociedad: ............................................................................................................................ 9
3.2. CAPÍTULO II: Capital Social, Acciones y Obligaciones: ................................................................................. 9
3.3. CAPÍTULO III: Administración de la Sociedad: ............................................................................................. 9
3.4. CAPÍTULO IV: Junta General: ..................................................................................................................... 10
3.5. CAPÍTULO V: Gerencia:.............................................................................................................................. 10
A) FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN................................................................................................................ 11
3.6. CAPÍTULO VI: Generales:........................................................................................................................... 11
3.7. CAPÍTULO VII: Disolución-Liquidación: .................................................................................................... 12
4. ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA FORMADA (ORGANIGRAMA) .............................................................. 12
4.1. Departamentos: ....................................................................................................................................... 13
5. REQUISITOS PARA REGISTRAR LA EMPRESA EN LA SUNARP ................................................................... 13
5.1. REQUISITOS .............................................................................................................................................. 13
5.2. IMPORTANCIA DE REGISTRAR EMPRESA EN SUNARP ............................................................................... 14
6. REQUISITOS PARA TRAMITAR EL RUC DE LA EMPRESA EN LA SUNAT ..................................................... 14
6.1. RUC ........................................................................................................................................................... 14
6.2. REQUISITOS .............................................................................................................................................. 15
6.2.1. Persona Natural con Negocio........................................................................................................... 15
6.2.2. Persona Jurídica ................................................................................................................................ 16
7. PLANILLA DE RÉGIMEN DE CONSTRUCCIÓN CIVIL ................................................................................... 18
7.1. CONDICIONES DE PLANTILLA: ................................................................................................................... 18
7.1.1. RANGOS:........................................................................................................................................... 18
7.1.2. PAGOS: ............................................................................................................................................. 19
7.1.3. BONIFICACIONES: ............................................................................................................................. 19
7.1.4. ASIGNACIONES: ................................................................................................................................ 20
7.1.5. OTROS: ............................................................................................................................................. 21
7.1.6. DESCUENTOS: ................................................................................................................................... 21
7.2. PLANILLA DE CONSTRUCCIÓN CIVIL DE 5 TRABAJADORES:....................................................................... 22
8. PLANILLA DE RÉGIMEN PRIVADO (AL MENOS 3 TRABAJADORES) ............................................................ 24
8.1 TIPOS DE RÉGIMEN PRIVADO: .................................................................................................................. 24
8.1.1 Régimen laboral especial para microempresas: ............................................................................... 24
8.1.2 Régimen laboral especial para pequeña empresa: ........................................................................... 24
8.1.3 Régimen laboral general o común: ................................................................................................... 24
8.2 PAGOS:...................................................................................................................................................... 25
8.2.1 Remuneración mínima vital: ............................................................................................................. 25
8.2.2 Bonificación por jornada nocturna: .................................................................................................. 25
 8.2.3 Compensación por tiempo de servicio: ............................................................................................ 25
8.2.4 Gratificaciones: ................................................................................................................................. 25
8.2.5 Indemnización por despido arbitrario: ............................................................................................. 26
8.2.6 Asignación familiar: .......................................................................................................................... 26
8.3 DESCUENTOS: ........................................................................................................................................... 26
8.3.1 Sistema pensionario: ........................................................................................................................ 26
8.4 PLANILLA DE RÉGIMEN PRIVADO:............................................................................................................. 26
9. REQUISITOS DEL T-REGISTRO, PLAME Y CALCULAR APORTES Y RETENCIONES DE LAS PLANILLAS DE
TRABAJADORES DE LA EMPRESA DE UN MES DE TRABAJO ..................................................................................... 27
9.1. EL T-REGISTRO: ......................................................................................................................................... 27
9.2. Cálculo de aporte y retenciones de planilla de un mes de trabajo: .......................................................... 29
10. ELECCIÓN DEL TERRENO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO .................................... 29
11. SITUACIÓN DEL PREDIO EN SUNARP ........................................................................................................ 31
11.1. Concepto: ............................................................................................................................................. 31
11.2. Importancia de registro de propiedad: ................................................................................................ 31
11.3. Situación de nuestro predio en SUNARP: ............................................................................................ 31
12. EVALUACIÓN DEL COSTO DEL TERRENO COMPARADO CON OTRAS OPCIONES ..................................... 36
12.1. Estudio de Mercado: ............................................................................................................................ 36
A. Demanda: ................................................................................................................................................. 36
B. Oferta: ...................................................................................................................................................... 36
C. Análisis de competencia ........................................................................................................................... 36
12.2. Análisis de Costos de Terrenos cercanos: ............................................................................................ 37
12.3. Costo estimado del Terreno Escogido para el Proyecto Inmobiliario: ................................................. 37
13. CÁLCULO DE LOS DERECHOS DE ALCABALA A PAGAR EN LA MUNICIPALIDAD RESPECTIVA ................... 38
13.1. ¿Qué son los derechos de Alcabala? .................................................................................................... 38
13.2. ¿Cuáles son los requisitos? .................................................................................................................. 39
13.3. Cálculo de los derechos de Alcabala a pagar a la Municipalidad: ........................................................ 39
13.3.1. Cálculo: ............................................................................................................................................. 39
13.3.2. Datos del Proyecto: .......................................................................................................................... 39
14. DESARROLLO DE ANTEPROYECTO PARA EL TERRENO ELEGIDO .............................................................. 39
14.1. PLANO ARQUITECTÓNICO REFERENCIAL ............................................................................................. 40
14.2. MEMORIA DESCRIPTIVA: ...................................................................................................................... 44
14.2.1. UBICACIÓN: ...................................................................................................................................... 44
14.2.2. ÁREA A CONSTRUIR: ......................................................................................................................... 44
14.2.3. GENERALIDADES: ............................................................................................................................. 44
14.2.4. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR: ............................................................................. 44
15. CABIDA ARQUITECTÓNICA EN BASE A LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS .............................................. 45
15.1. Concepto: ............................................................................................................................................. 45
15.2. ¿Qué son los Parámetros Urbanísticos? .............................................................................................. 45
15.3. Cabida Arquitectónica aplicada al proyecto: ....................................................................................... 46
16. REQUISITOS PARA LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN ............................................................................... 48
 16.1. REQUISITOS PARA LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN MODALIDAD B ........................................................ 49
16.1.1. Requisitos MODALIDAD B: ............................................................................................................... 49
16.1.2. Requisitos MODALIDAD B (PARA DEMOLICIÓN PARCIAL): .............................................................. 49
17. COSTOS PARA EL DESARROLLO DE LAS ESPECIALIDADES DE ARQUITECTURA, ESTRUCTURAS,
INSTALACIONES SANITARIAS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE COMUNICACIONES, ESTUDIO DE SUELOS,
ESTUDIO DE IMPACTO VIAL ..................................................................................................................................... 50
17.1. Costo para el desarrollo de la especialidad de Arquitectura, Estructuras,Instalaciones Sanitarias,
Instalaciones Eléctricas y de Comunicaciones: Saber con exactitud cuánto cobra un arquitecto por sus
servicios, sin habersolicitado una entrevista con alguno, sin conocer el proyecto y sin haberevaluado los
detalles importantes como la zona, tipología y requisitos legales,es prácticamente imposible. ...................... 51
17.2. Costo para el desarrollo del Estudios de Suelos: ................................................................................. 53
17.3. Costo para el desarrollo del Estudio de Impacto Vial: ......................................................................... 54
18. DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO FINANCIERO, CAPITAL DE TRABAJO Y CRÉDITO FINANCIERO .......... 55
18.1. Gasto de Inversión: .............................................................................................................................. 55
18.1.1. Inversión de Terreno: ....................................................................................................................... 55
18.1.2. Inversión de Conceptos Legales para el Proyecto: ........................................................................... 56
18.1.3. Gastos Administrativos y Contables: ................................................................................................ 56
18.1.4. Gastos de Ventas y Marketing: ........................................................................................................ 57
18.1.5. Concepto Técnico Preliminar: .......................................................................................................... 57
18.1.6. Elaboración de Proyecto: ................................................................................................................. 58
18.1.7. Costo de Obra: ................................................................................................................................. 59
18.2. CAPITAL DE TRABAJO: .......................................................................................................................... 59
18.2.1. Costo de Proyecto: ........................................................................................................................... 59
18.2.2. Gasto Administrativo: ...................................................................................................................... 59
18.2.3. Gasto de Ventas: .............................................................................................................................. 59
18.2.4. Resumen del Capital de Trabajo....................................................................................................... 60
18.3. CRÉDITO FINANCIERO: ......................................................................................................................... 60
18.3.1. Activos Fijos:..................................................................................................................................... 60
18.3.2. Resumen de inversión en activos Fijos Tangibles............................................................................. 60
18.3.3. Activos Intangibles: .......................................................................................................................... 60
18.3.4. Resumen de inversión en activos Fijos Intangibles .......................................................................... 60
18.3.5. Estructura de Financiamiento .......................................................................................................... 61
18.3.6. PRE VENTA........................................................................................................................................ 61
19. ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD DEL PROYECTO INMOBILIARIO ....................................................................... 1
19.1. Identificación de las variables que componen un estudio de factibilidad para proyectos
inmobiliarios: ......................................................................................................................................................... 1
19.2. Estudio de Lotes y principios básicos de factibilidad de proyectos inmobiliarios: ................................ 2
19.3. Evaluación de Ubicación: ....................................................................................................................... 2
19.4. Acceso de Servicios: ............................................................................................................................... 2
19.5. Estudio de Suelos: .................................................................................................................................. 2
19.6. Diseño del Proyecto: .............................................................................................................................. 3
19.7. Porcentaje de Área Construida: ............................................................................................................. 4
19.8. Parámetros Urbanísticos y Cabida Arquitectónica: ............................................................................... 4
 19.9. Tiempo de Ejecución: ............................................................................................................................. 4
19.10. Evaluación de Venta: .............................................................................................................................. 4
20. DESARROLLO DE UN FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN E INMOBILIARIO ..................... 5
20.1. DESCRIPCIÓN:......................................................................................................................................... 5
20.2. DEFINICIÓN: ........................................................................................................................................... 6
20.3. ESTRUCTURA: ......................................................................................................................................... 6
20.4. TIPOS DE FLUJOS DE CAJA: ..................................................................................................................... 6
20.4.1. Flujo de Caja FInanciero: .................................................................................................................... 6
20.4.2. Flujo de Caja Operativo: ..................................................................................................................... 6
20.4.3. Flujo de Caja por Acción: .................................................................................................................... 6
20.4.4. Flujo de Caja Proyectado:................................................................................................................... 7
20.5. MÉTODO DE FLUJO DE CAJA DESCONTADOS:........................................................................................ 7
20.5.1. Valor Actual Neto (VAN)..................................................................................................................... 7
20.5.2. Tasa Interna de Retorno (TIR) ............................................................................................................ 7
20.6. ELABORACIÓN DE FLUJO DE CAJA:......................................................................................................... 7
20.7. EGRESOS:................................................................................................................................................ 8
20.8. INGRESOS: .............................................................................................................................................. 9
20.9. FLUJO DE CAJA: .................................................................................................................................... 10
21. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD CON AL MENOS TRES PARÁMETROS A EVALUAR ......................................... 12
22. ESTABLECER PRECIOS DE CADA UNIDAD INMOBILIARIA ......................................................................... 13
23. INDAGAR LOS REQUISITOS PARA OBTENER UN CRÉDITO FINANCIERO ................................................... 14
24. PLANTEAR ESTRATEGIAS PARA EL PLANEAMIENTO DE LA ESTRATEGIA DE VENTAS ............................... 14
24.1. PLANEAMIENTO ESTRATÉGICO ............................................................................................................ 15
24.1.1. VISIÓN .............................................................................................................................................. 15
24.1.2. MISIÓN ............................................................................................................................................. 15
24.1.3. ANÁLISIS FODA ................................................................................................................................. 15
24.2. PLAN DE VENTAS .................................................................................................................................. 15
24.2.1. ANÁLISIS DE PRECIOS, OFERTA Y DEMANDA ................................................................................... 16
24.2.2. SEGMENTACIÓN DEL MERCADO ...................................................................................................... 16
24.2.3. CANALES DE PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD ........................................................................................ 17
24.2.4. POSICIONAMIENTO EN EL MERCADO .............................................................................................. 17
24.2.5. ESTRATEGIA DE CAPTACIÓN ............................................................................................................ 17
24.2.6. RELACIONAMIENTO ......................................................................................................................... 17
25. SIMULAR EL AVANCE CONTABLE DEL 1ER MES DE LA CONSTRUCCIÓN DEL PROYECTO, QUE INCLUYA EL
PAGO DE TRIBUTOS, IGV, IMPUESTO A LA RENTA A CUENTA, TRIBUTOS POR PLANILLAS, SENCICO,
CONAFOVICER, ETC .................................................................................................................................................. 17
26. CONCLUSIONES ........................................................................................................................................ 20
27. ANÁLISIS CRÍTICO ..................................................................................................................................... 22
28. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................................................ 22
29. ANEXOS..................................................................................................................................................... 25
a. Anexo 1: SITUACIÓN DEL PREDIO EN SUNARP ......................................................................................... 25
b. Anexo 2: CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS YEDIFICATORIOS-ASA .................................... 26
c. Anexo 3: REQUISITOS DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN YDEMOLICIÓN-ASA .......................................... 27
d. Anexo 4: Solicitud de Licencia de Edificación ........................................................................................... 29
1. INTRODUCCIÓN
El siguiente trabajo se basa en el deseo de analizar y comprender las actividades de
creación de una empresa constructora inmobiliaria. Además del conocimiento, también
podemos actuar como un primer contacto para la práctica cuando queramos
implementar proyectos similares en el futuro. De esta manera tendremos los conceptos
básicos de cómo hacerlo desde un inicio. El trabajo simulará el caso de la composición
de una empresa constructora inmobiliaria, donde los socios o propietarios serán los
autores del presente trabajo. Al inicio de este trabajo se presentará cuáles son los
estatutos, cuales deben ser, como deben redactarse y según qué criterios deben
definirse. Luego se elabora el organigrama de la empresa con las diferentes áreas que
debería tener una empresa que comienza en el mercado y con sus respectivas
funciones de cada equipo de trabajo. Seguidamente se verá cómo registrar la empresa
en Sunarp y qué pasos debe tomarse previamente, para luego poder entrar a SUNAT y
empezar las actividades de la empresa con un RUC. Se planteará un diseño de planilla
con trabajadores de construcción civil y de régimen privado para entender cómo se debe
manejar el tema de los empleados dentro de una empresa. Además, se indagará de
cómo registrar a estos trabajadores en la plataforma de T-Registro de SUNAT, Plame y
cómo calcular los aportes y retenciones de las plantillas de trabajadores de un mes de
trabajo en la empresa.
En síntesis, el trabajo consta de conocer los pasos de la conformación de una
constructora inmobiliaria como empresa y formalizarla dentro del marco legal de nuestro
País.

2. OBJETIVOS

2.1. OBJETIVO PRINCIPAL

Formar una empresa constructora inmobiliaria con sus componentes y procesos correctos.

2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

● Formular los estatutos de una empresa constructora inmobiliaria.
● Definir la organización de la empresa formada (Organigrama).
● Indagar sobre los requisitos para registrar la empresa en la SUNARP.
● Indagar sobre los requisitos para tramitar el RUC de la empresa en la SUNAT.
● Formular una planilla de construcción civil con al menos 5 trabajadores.
● Formular una planilla de régimen privado con al menos 3 trabajadores.
● Indagar sobre los requisitos del T-Registro, Plame y calcular aportes y
retenciones de las planillas de trabajadores de la empresa de un mes de trabajo
● Elegir el terreno para el desarrollo del proyecto.
● Indagar la situación del predio en SUNARP.
● Evaluar el costo del terreno comparado con otras opciones.
● Calcular los derechos de alcabala a pagar en la municipalidad respectiva.
● Desarrollar el anteproyecto para el terreno escogido.
● Realizar la cabida arquitectónica en base a los parámetros urbanísticos.
● Indagar sobre los requisitos para la licencia de construcción.
● Indagar sobre los costos para el desarrollo de las especialidades de arquitectura,
estructuras, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas y de comunicaciones, estudio
de suelos, estudio de impacto vial.
● Desarrollar el planeamiento financiero, capital de trabajo y créditofinanciero.
● Analizar la factibilidad del proyecto inmobiliario.
● Desarrollar el flujo de caja del proyecto.
● Formular un análisis de sensibilidad del proyecto.
● Establecer el precio de cada unidad inmobiliaria.
● Indagar requisitos para obtener un crédito financiero.
● Plantear estrategias de ventas.
 ● Simular el avance contable del primer mes de la construcción del proyecto, que incluya el pagó de
tributos, IGV. impuesto a la renta a cuenta, tributos por planillas, sencico, conafovicer, etc.

3. ESTATUTOS DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA INMOBILIARIA:

Los estatutos conforman las normas que regulan, como los derechos y obligaciones para el
propio funcionamiento de la sociedad creada (Sociedad Anónima Cerrada “HOME
CONSTRUCTION S.A.C”). Asimismo, es el documento primordial para la elaboración de la
minuta.
3.1. CAPÍTULO I: La sociedad:

Artículo 1°: Se forma una Sociedad Anónima Cerrada, que se regirá por los estatutos
presentes y pacto social en los acuerdos respectivos, de carácter general aplicados a la
actividad.

Artículo 2°: La sociedad se denominará “HOME CONSTRUCTION S.A.C”.

Artículo 3°: El tiempo de duración de la empresa es indefinido.

Artículo 4°: Para todos los efectos legales, la empresa se ubicará en la ciudad de Arequipa.
Sin embargo, se podrán establecer sucursales, agencias u oficinas en cualquier lugar de la
República o en el extranjero por acuerdo del Directorio.

3.2. CAPÍTULO II: Capital Social, Acciones y Obligaciones:

Artículo 5°: El capital social es de S/. 50,000.00 (CINCUENTA MIL NUEVOS SOLES), dividido
en 50,000.00 acciones normativas de S/. 1.00 cada una, integrada totalmente, suscritas y
desembolsadas.

Artículo 6°: El capital social podrá ser aumentado o disminuido por acuerdo de la Junta
General Extraordinaria de Accionistas, con arreglo a las disposiciones legales.

Artículo 7°: Las acciones estarán representadas por medio de anotaciones en cuenta en
las condiciones y con los requisitos establecidos en el Texto Refundido de la Ley de
Sociedades Anónimas. Las acciones conformantes del capital social de la sociedad son con
derecho a voto y la creación posterior de otra clase de acciones se hará por acuerdo de la
junta general tal como lo contiene el Artículo 88.- Contenido del Contrato de Emisión

Artículo 8°: Cada acción tendrá derecho a la propiedad del activo social, en caso de
disolución, a una parte proporcional a las que se hallen en circulación y a los desembolsos
o aportaciones hechos a cuenta de las mismas.

Artículo 9°: Los derechos y obligaciones correspondientes a cada acción son inherentes a
la misma. La tenencia o posesión de una acción implica, de derecho la sumisión a los
presentes Estatutos y a las decisiones de la Junta General y del Consejo de Administración,
adoptadas válidamente dentro de sus respectivas atribuciones.

Artículo 10°: Los accionistas tiene el derecho de preferencia para adquirir acciones que
uno de ellos desee vender al igual que en el caso de que la sociedad decida emitir nuevas
acciones aumentando su capital, el accionista que se proponga transferir total o
parcialmente sus acciones a otro accionista o terceros debe comunicarlo a la sociedad
mediante carta dirigida al gerente general, quien lo pondrá en conocimiento de los demás
accionistas dentro de los diez días siguientes hábiles, para que dentro del plazo de treinta
días puedan ejercer el derecho de adquisición.

3.3. CAPÍTULO III: Administración de la Sociedad:

Artículo 11°: Son derechos de los accionistas con derecho al voto:

 A. Participación en la distribución de las utilidades y del patrimonio neto resultante en la
liquidación.
B. Intervenir y votar en las juntas generales.
C. Fiscalizar la gestión de los negocios sociales. 6

Artículo 12°: Son órganos de la sociedad.

A. La junta general
B. La gerencia

3.4. CAPÍTULO IV: Junta General:

Artículo 13°: La junta general será convocada por el gerente general, cuando lo ordene la
ley o sea necesario al interés social, cuando lo solicite un número de accionistas que
representen el 50%.

Artículo 14°: La convocatoria a junta debe de efectuarse mediante una solicitud con cargo
de recepción, correo electrónico u otros medios que permita obtener la constancia de
recepción.

Artículo 15°: La junta general se reúne obligadamente cuando menos 3 veces al año, para
tratar los siguientes asuntos:

A. Pronunciarse sobre la gestión social, los resultados económicos y los estados

financieros.
B. Resolver sobre las aplicaciones de utilidades, si lo hubiera.
C. Elegir cuando corresponda a los gerentes y fijar restricciones.
D. Designar auditores externos, cuando corresponda.
E. Resolver sobre cualquier otro consignado.

3.5. CAPÍTULO V: Gerencia:

Artículo 16°: El gerente general tiene a su cargo la administración directa de la sociedad,
su mandato es indefinido, pero puede ser elevado en cualquier momento por la junta
general, el gerente general responde ante la sociedad, los accionistas y terceros por los
daños y perjuicios que ocasione por el incumplimiento de sus obligaciones, abuso de
facultades y negligencia grave.

El gerente general es particularmente responsable por:

1. La existencia, regularidad y veracidad de los sistemas de contabilidad, los libros y

registros que la ley ordena.
2. La veracidad de las informaciones que proporcione la junta general.
3. El establecimiento y mantenimiento de una estructura de control interno para una
mayor seguridad de los activos, contra el uso no autorizado y que todas las operaciones
son efectuadas con autorización establecidas y registradas.
4. Las irregularidades que se observe en las actividades de la sociedad.
5. La conservación de los fondos de la sociedad.
6. El cumplimiento de la ley, el estatuto y los acuerdos de la junta general.
7. Dar cumplimiento en la forma y oportunidades que señala la ley a lo dispuesto en los
 artículos 130 y 224 de la ley.
Artículo 17°: Facultades del gerente general en las que ejercerá.

A) FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN

A.1.- OPERACIONES BANCARIAS Y DE SEGUROS. - El gerente general está facultado a

efectuar todo tipo de operaciones bancarias como: Abrir, transferir, cerrar y encargarse
de todos los movimientos de cuentas bancarias, girar, cobrar cheques, vales, certificados,
pólizas, garantías hipotecarias, contratar cajas de seguro, efectuar contratos y demás
operaciones en margen de la ley.

A.2.- OPERACIONES COMERCIALES. – El gerente general está facultado con los contratos
y formalidades de administración.

A.3.-FACULTAD DE DISPOSICIÓN Y/O GRAVAMEN. – El gerente general cuenta con las

siguientes facultades.

1. Disponer de los bienes de la empresa, con hipotecas o garantías inmobiliarias sin que el
presente sea tachado de insuficiente.
2. Podrá disponer de los bienes de la empresa, para comprar, vender, arrendar, los
inmuebles, podrá representar a la empresa en licitaciones, transacciones, compromisos
y arbitrajes, en general de demás actos y contratos, conforme lo prescriben los artículos
156 y 167 del código civil.

B) FACULTAD DE PRESTACIÓN LEGAL. - El gerente general, queda facultado para

representar a la empresa, ante toda clase de autoridades sean políticas, administrativas,
municipales o judiciales, gozando de las facultades generales del mandato consignadas en
el artículo 74 del código procesal civil, y en cuanto al ART.75 del mismo código cuenta con
facultades especiales para realizar todo el acto de disposición de derechos sustantivos y
demandar, contestar demandas y conciliar.

C) OTRAS FACULTADES. – Atribuciones adicionales:

1. Organizar el régimen interno de la sociedad.

2. Contratar y despedir al personal de la sociedad.
3. Elaborar proyectos de balance.
4. Presentar ofertas y propuestas para toda clase de licitaciones, concursos de precios,
etc.
5. Dirigir las operaciones comerciales y administrativas, así como la ejecución de las obras
a realizarse.
6. Obtener avales o garantías.
7. Celebrar contratos de mutuo con cualquier institución, personas naturales o jurídicas.

3.6. CAPÍTULO VI: Generales:

Artículo 18°: ESTADOS FINANCIEROS Y APLICACIÓN DE UTILIDADES, El gerente general

debe formular una memoria de los estados financieros y la propuesta de aplicación de
utilidades en caso de haberlas y ser puestos a disposición de los accionistas, con la
antelación necesaria para ser sometidos, conforme a la ley y consideración de la junta
obligatoria anual. 8
 Artículo 19°: EMISIÓN DE OBLIGACIONES Y LA REORGANIZACIÓN DE LA SOCIEDAD: se
trata de transformación, fusión, escisión y otras formas que se efectuarán según las
disposiciones de la ley general de sociedades.

3.7. CAPÍTULO VII: Disolución-Liquidación:

Artículo 20°: Se producirá por acuerdo de la junta general sin perjuicio de las causales
establecidas por la ley, para proceder a la liquidación la junta general, nombrando a los
liquidadores estableciendo sus facultades de control y conformidad con la ley de
sociedades.

Artículo 21°: Todos los casos no previstos en este estatuto, serán resueltos de acuerdo
con lo que se disponga en la ley general de sociedades.

4. ORGANIZACIÓN DE LA EMPRESA FORMADA (ORGANIGRAMA)

Se hace la organización con el fin de establecer una estructura para sistematizar los
trabajos y recursos en diferentes áreas de manera integrada para poder alcanzar los
objetivos de una empresa.

Esto refleja de modo parcial la organización, ya que no incluye normas de funcionamiento,

métodos de trabajo ni descripciones de puestos.

Se propuso la siguiente organización que espera representar a una micro empresa.

 FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

4.1. Departamentos:
● Gerente general: Es el representante legal de la empresa formada por una persona.
● Secretaria: Es el área por donde se atiende al cliente, se almacena y redacta
documentos, atiende y registra consultas telefónicas, correos y demás. Gestiona la
agenda de gerencia y el directorio.
● Consejo Administrativo: Se encarga de realizar los costos directos e indirectos de la
obra, hacer los análisis de precios, presupuestos, fórmula polinómica, cronograma
valorizado, para poder pasarlo a contabilidad y tener la administración adecuada de los
recursos monetarios.
● Organización Local: Ver la parte de diseño estructural y la interacción con los diferentes
profesionales como arquitectura, instalaciones eléctricas, sanitarias y demás
especialidades si el proyecto lo dispone.
● Auditoría Externa: Encargada de ver la parte de los recursos financieros externos como
son los créditos, para poder cubrir las necesidades de inversión. Además, también se
enfoca en ver los tipos de créditos o préstamos, las tasas más adecuadas y decisiones
que se deben tomar para manejar adecuadamente estos recursos.
● Asesoría Legal: Es la encargada de verificar que las actividades se estén cumpliendo de
acuerdo a los parámetros establecidos legalmente.

5. REQUISITOS PARA REGISTRAR LA EMPRESA EN LA SUNARP

La SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) se encarga de la
administración y registros de actos y derechos relacionados con bienes inmuebles, así como
otros registros públicos. El objetivo principal de esta entidad es proporcionar seguridad
jurídica y facilitar la transparencia en las transacciones y relaciones legales en el ámbito de
la propiedad y otros aspectos registrables.
En nuestro caso, el registro de empresas y personas jurídicas, la SUNARP se encarga de
registrar y supervisar la creación y modificaciones de empresas y personas jurídicas. Este
registro ayuda a establecer la existencia legal de estas entidades y proporciona información
sobre sus directores, socios y estatutos.

5.1. REQUISITOS
Para poder completar un registro adecuado a la SUNARP, hay que cumplir algunos
requisitos importantes que son los siguientes:
● Identificación del solicitante: Presentar el Documento Nacional de Identidad (DNI) o
pasaporte del solicitante.
● Reservar el nombre de la empresa: Previo a esto es importante verificar si el nombre
de la empresa está disponible. Ya sabiendo que el nombre está disponible se procede a
declarar el nombre de la empresa que se desea registrar. Este debe ser único y cumplir
con las regulaciones de denominación empresarial en Perú.
● Tipo de empresa: Se especifica el tipo de empresa que se desea registrar, ya sea
Sociedad Anónima, Sociedad de Responsabilidad Limitada, Empresa Individual de
Responsabilidad Limitada, etc.
● Estatus o contrato social: Presentar los estatutos o contrato social de la empresa, que
deben contener información detallada sobre la estructura, funcionamiento y
regulaciones internas de la empresa.
 ● Capital social: Declaración del capital social de la empresa, incluyendo el monto total y
la forma en que se divide entre los socios o accionistas, si corresponde.
● Domicilio legal: Indicar la dirección del domicilio legal de la empresa, que puede ser una
dirección física o una dirección virtual, según las regulaciones locales.
● Designación de representante legal: Nombrar a un representante legal de la empresa,
si es necesario según las leyes peruanas. El representante legal es la persona autorizada
para actuar en nombre de la empresa en asuntos legales.
● Registro ante la SUNAT: Registro ante la Superintendencia Nacional de Aduanas y de
Administración Tributaria (Sunat) para obtener un número de identificación tributaria
(RUC). Esto es necesario antes de registrar la empresa en la SUNARP.

5.2. IMPORTANCIA DE REGISTRAR EMPRESA EN SUNARP

El registro de la empresa en SUNARP es importante por los siguientes motivos:
● Legalidad y validez de la empresa: El registro en la SUNARP confirma la existencia legal
de tu empresa y le otorga personalidad jurídica propia, lo que significa que la empresa
es considerada una entidad separada de sus propietarios o socios.
● Protección de marca: Registrar el nombre y el logotipo de tu empresa en la SUNARP
puede proteger tu marca y evitar que otros la utilicen sin tu permiso. Esto es importante
para resguardar la identidad y la reputación de tu negocio.
● Acceso a financiamiento y créditos: Muchas instituciones financieras pueden requerir
que tu empresa esté registrada en la SUNARP como parte de los requisitos para otorgar
préstamos o líneas de crédito. El registro proporciona confianza a los prestamistas de
que tu empresa es legal y está en condiciones de cumplir con sus obligaciones
financieras.
● Cumplimiento con obligaciones tributarias: El registro también es necesario para
cumplir con las obligaciones fiscales y tributarias de tu empresa. Sin un registro
adecuado, podrías enfrentar problemas con las autoridades tributarias y sanciones por
evasión fiscal.
● Posibilidad de participar en licitaciones y concursos públicos: En muchos países, solo
las empresas registradas pueden participar en licitaciones y concursos públicos, lo que
limitaría tus oportunidades de negocio si no estás registrado.
● Confianza y credibilidad ante clientes y proveedores: El registro en la SUNARP muestra
a tus clientes y proveedores que tu empresa es seria y está comprometida con la
legalidad. Esto puede generar confianza y mejorar tus relaciones comerciales.

6. REQUISITOS PARA TRAMITAR EL RUC DE LA EMPRESA EN LA SUNAT

La SUNAT (Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria) es la
entidad encargada en Perú de la administración y fiscalización de los tributos internos,
aduanas y otros aspectos relacionados con la recaudación de impuestos y el control
aduanero. Su principal objetivo es garantizar el cumplimiento de las obligaciones tributarias
y aduaneras de las personas naturales y jurídicas en el país.

6.1. RUC
El Registro Único de Contribuyentes (RUC) es un número, único, de once dígitos que te
identifica como contribuyente, seas persona jurídica o persona natural, donde deben
inscribirse los ciudadanos que desarrollan actividades económicas, y constituye una base
de datos cuya información debe ser actualizada permanentemente por las personas
inscritas y por la misma SUNAT. La inscripción en el RUC formalizará tu actividad comercial
o productiva ante los demás ciudadanos.
 Tener en cuenta que la razón social para una persona jurídica incluye las siglas que indican
de qué tipo de empresa se trata. Estos son los principales tipos de empresas y sus
características:

Importante: También debe obtener su Clave SOL a fin que pueda cumplir adecuada y
oportunamente con sus obligaciones tributarias.

6.2. REQUISITOS

6.2.1. Persona Natural con Negocio

- Si el trámite lo realiza el mismo titular:
● DNI (El último emitido por la RENIEC). Cuando el documento es distinto a DNI, deberá
presentar original y copia.
● Si la dirección a registrar es distinta a la del DNI: cualquier documento privado o
público en que figure dicho domicilio fiscal.

- Si el trámite lo hace una tercera persona:

● Carta poder con firma legalizada notarialmente o autenticada por fedatario de Sunat,
con autorización expresa para realizar la inscripción en el RUC (solo presencial).
● Si la dirección a registrar es distinta a la del DNI: cualquier documento privado o
público en que figure dicho domicilio fiscal
● Formulario 2119 completo con la firma del representante legal (solo presencial).
 Formulario 2119

6.2.2. Persona Jurídica

- Si el trámite lo realiza el mismo titular:
 ● DNI vigente, carnet de extranjería, carnet de identidad emitido por el Ministerio de
Relaciones Exteriores, carnet de permiso temporal de permanencia o pasaporte con
calidad migratoria para la generación de renta de fuente peruana.
● Original o escaneado de documento privado o público en el que conste la dirección del
domicilio fiscal que se declara.
● Original y copia de partida registral certificada (ficha o partida electrónica) por los
Registros Públicos, con antigüedad no mayor a 30 días calendario.

- Si el trámite lo hace una tercera persona:

● DNI vigente o documento de identidad que corresponda. No es necesario exhibir el
documento original o fotocopia del representante legal del RUC.
● Carta poder con firma legalizada notarialmente o autenticada por fedatario de Sunat,
que la autorice expresamente a realizar la inscripción en el RUC.
● Formulario 2119: Solicitud de Inscripción al RUC o Comunicación de Afectación a
Tributos.
● Formulario 2054: Representantes Legales, Directores, Miembros Del Consejo Directivo.
● Formulario 2054-Anexo: Domicilio de los Representantes legales.
● Todo formulario debe estar correctamente llenado y firmado por el representante
legal.

Formulario 2054
 Anexo 2054

7. PLANILLA DE RÉGIMEN DE CONSTRUCCIÓN CIVIL

7.1. CONDICIONES DE PLANTILLA:

Este régimen es considerado como un régimen especial, debido a las circunstancias
particulares de esta actividad, que CAPECO y el FTCCP amparan, la siguiente información
se rescato del Convenio Colectivo del Régimen Construcción Civil:
● La obra en la que se viene realizando la actividad debe tener costos individuales que
excedan las 50 UIT, si consideramos que actualmente una Unidad Impositiva Tributaria
equivale a 4950 soles, el coste actual de la obra debe ser 247 500 soles, de acuerdo al
artículo 14 del Decreto Legislativo N°727.
● Las actividades que se vienen realizando se encuentran englobadas dentro de la sección
F de la cuarta revisión de la Clasificación Industrial Internacional Uniforme (CIIU V4):
➔ Preparación del terreno conteniendo la demolición de edificios.
➔ La construcción de edificios completos, partes de edificios y obras de
ingeniería civil, tales como carreteras, túneles, puentes, entre otros.
➔ Acondicionamiento de edificios.
➔ Terminación de edificios.
➔ Alquiler de equipo de construcción y demolición dotados de operarios.

7.1.1. RANGOS:
En el sector de construcción civil existen 3 categorías generales:
➔ OPERARIO: Son el rango mayor, dentro de esta categoría se consideran a
albañiles, carpinteros, pintores, electricistas, gasfiteros, plomeros, choferes,
mecánicos y demás trabajadores que tengan alguna especialidad.
➔ OFICIAL: Ayudantes de los Operarios.
➔ PEÓN:Trabajadores no calificados que realizan labores diversas.
7.1.2. PAGOS:
Para las plantillas de construcción civil se realizan los pagos semanalmente en común
de acuerdo con la Federación de Trabajadores de Construcción Civil de Perú.
Anualmente se llega a un consenso donde se actualiza la tabla salarial, el cual entra en
vigencia desde el 1 de junio hasta el 31 de mayo del siguiente año.

Tabla Salarial año 2023 - 2024

7.1.3. BONIFICACIONES:

[Link]. Bonificación unificada de construcción (BUC):

Se paga sobre la base de un porcentaje del jornal básico percibido, de acuerdo a la
categoría al cual pertenece el trabajador. El porcentaje oscila entre el 32% y 30% de
jornal básico, siendo 32% para operarios y 30% para las categorías restantes.

[Link]. Bonificación por movilidad:

Será de S/8.00 por día efectivamente laborado de lunes a sábado y S/5.00 por
domingos y feriados efectivamente trabajados.
No se otorga a trabajadores que residan en campamento ni se abona a aquellos cuyas
empresas le proporcionen directamente transporte al inicio y/o término de la jornada
diaria o semanal de trabajo.

[Link]. Bonificación por trabajo en altura:

Equivale al 7% de la remuneración básica del obrero por cada 4 pisos por toda labor
efectuada en el exterior del edificio a partir del cuarto piso. Asimismo, si no se pudiera
determinar los 4 pisos, se considera el pago de este beneficio a partir de los 10 metros
contados desde la cota del suelo.

[Link]. Bonificación por altitud:

Los trabajadores que realicen labores en lugares ubicados a partir de los 3 mil metros
sobre el nivel del mar, se les deberá pagar un monto que asciende a S/.2.50 por día
laborado.
 [Link]. Bonificación por riesgo trabajo bajo cota cero:
Para los trabajadores que laboren en un nivel inferior al segundo sótano o cinco
metros bajo cota cero, la cual asciende a S/. 1.90 diarios.

[Link]. Bonificación por trabajo nocturno:

La jornada nocturna está comprendida desde las 11:00 pm hasta las 6:00 am. El
trabajador que labora en este horario percibirá una bonificación adicional equivalente
al 20% de su jornal básico, según su categoría. Estas labores deben ser rotativas.

[Link]. Bonificación por contacto con aguas servidas:

Corresponde un adicional ascendente al 20% sobre el jornal básico cuando se realicen
trabajos en contacto físico directos con aguas servidas de los sistemas de
alcantarillado y recolectores.

[Link]. Bonificación por alta especialización (BAE):

Es de carácter permanente y en base al jornal básico, únicamente a los operarios que
estén debidamente certificados por el empleador o institución educativa deben
realizar trabajos especializados. Para un operario operador de equipo mediano
equivale un 8%, para un operario operador de equipo pesado equivale un 10%, para
un operario electromecánico equivale un 15%, para topógrafos la bonificación será del
9%.

[Link]. Bonificación por trabajos con altas temperaturas en infraestructura vial (mezcla
asfáltica)
Se otorga a trabajadores que laboren en contacto con mezcla asfáltica a temperaturas
de 180 grados. El monto de esta asciende a S/3.50 por cada día de trabajo para la
compra de bebidas hidratantes.

7.1.4. ASIGNACIONES:

[Link]. Asignación por Escolaridad:

Por cada hijo que curse estudios de nivel inicial, primarios o secundarios, estudios
técnicos o superiores hasta la edad de 22 años acreditados con las partidas de
nacimiento y el documento otorgado por la autoridad de educación correspondiente.
Los pagos serán de S/7.06, S/5.54 y S/4.98 diarios (de acuerdo a su categoría
respectivamente).

[Link]. Asignación por defunción:

Se abona a los familiares del trabajador fallecido durante un contrato de trabajo. La
asignación correspondiente a 1 UIT. Solo si la obra pasa de 50 UIT.

[Link]. Asignación especial:

Para los trabajadores que laboren en días feriados, la asignación correspondiente es
de 10% del BUC y 10% del BAE. Esta asignación se aplica únicamente en 6 feriados:

● Enero: Año nuevo

● Marzo: jueves y viernes santo (variable)
● Mayo: Día del trabajador
● Julio: Fiestas patrias
● Octubre: Día de los trabajadores de construcción civil
● Diciembre: Navidad
 7.1.5. OTROS:

[Link]. Gratificación por fiestas patrias:

El trabajador de construcción civil tiene derecho a 40 jornales básicos, cuando haya
laborado en una misma obra los 7 meses anteriores o un proporcional de acuerdo a
los meses que haya laborado en la obra.

[Link]. Gratificación por navidad:

El trabajador de construcción civil tiene derecho a 40 jornales básicos, cuando haya
laborado en una misma obra los 5 meses anteriores a esta celebración o un
proporcional de acuerdo a los meses que haya laborado en la obra.

[Link]. Compensación vacacional:

La compensación vacacional equivale al 10% del jornal básico percibido durante su
permanencia en el trabajo.

[Link]. Compensación por tiempo de servicios (CTS):

Se abona en razón al 15% de las remuneraciones básicas percibidas por el trabajador
durante el tiempo que laboró para un mismo empleador. La CTS no se debe depositar
en una entidad financiera.

[Link]. Horas extras:

Al realizar horas extras, a los trabajadores se les paga de acuerdo a las horas que
sobrepasan, por las 2 primeras horas se les pagará una sobretasa 60%, si pasa de las 2
horas se les pagará una sobretasa del 100%.
En caso que las horas extras se realizan después de las 11 de la noche, su valor se fijará
por acuerdo entre las partes.

7.1.6. DESCUENTOS:

[Link]. Sistema pensionario:

La retención que se realiza para el sistema pensionario se divide en 3 conceptos:

1. Monto que se dirige exclusivamente a nuestro fondo individual (aporte obligatorio)

2. Monto que representa al pago del seguro
3. Comisión por administrar nuestro fondo (AFP)

Si el sistema pensionario es de:

● AFP se retiene un 10% de la remuneración total, sin incluir el seguro ni comisión

● ONP el aporte es el 13% de la remuneración total

[Link]. Cuota Sindical:

Los trabajadores afiliados a una organización sindical tendrán derecho a que se retenga
su cuota sindical sobre los salarios del trabajador. Esta retención se realiza manifestando
por escrito previamente.

[Link]. Conafovicer:
Se realiza una retención del 2% del jornal básico al trabajador de construcción desde
1977, con el propósito de consolidar un fondo económico que permita construir locales
orientados al esparcimiento, desarrollo laboral y cuidado de la salud de los trabajadores
y sus familias. Debido a esta retención, los trabajadores acceden a múltiples beneficios.
7.2. PLANILLA DE CONSTRUCCIÓN CIVIL DE 5 TRABAJADORES:

Se realizó una planilla para el régimen de construcción civil de 5 trabajadores, para la planilla se
debe considerar los siguientes datos:

● DNI o Código
● Apellidos y nombres completos
● Fecha de ingreso
● Sistema pensionario
● Categoría
● Días laborados

Y para el calculo Neto a pagar a cada trabajador se tomará en cuenta la información antes
mencionada y las tablas salariales del 2023-2024 de la Federación de Trabajadores de
Construcción Civil del Perú, teniendo en cuenta las condiciones del régimen de construcción civil
para los trabajadores:
DATOS DE PLANTILLA:

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

Datos actualizados de la tabla de salarios 2023-2024:

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

 FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

REMUNERACIONES DE TRABAJADORES:

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

DESCUENTOS AL TRABAJADOR Y APORTACIONES DEL EMPLEADOR:

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

 Tabla de comisión de pensiones AFP:

FUENTE: captura de la SBS

8. PLANILLA DE RÉGIMEN PRIVADO (AL MENOS 3 TRABAJADORES)

La planilla para un régimen privado en el sector privado comprende de:
1. Datos del trabajador (DNI o código del trabajador, apellido y nombres completos)
2. Cargo del trabajador
3. Sueldo básico
4. Fecha de ingreso
5. Sistema pensionario
6. Beneficios sociales
7. Retenciones
8. Aportes del empleador
La siguiente información se rescato de ProInversión-Perú:

8.1 TIPOS DE RÉGIMEN PRIVADO:

Existen 3 tipos de régimen privado los cuales cuentan con características distintas al
momento de formular una plantilla:

8.1.1 Régimen laboral especial para microempresas:

Este régimen es exclusivo para microempresas donde su ganancia anual no excede de
150 UIT y cuentan con hasta 10 trabajadores.

8.1.2 Régimen laboral especial para pequeña empresa:

Dentro de este régimen se encuentran las pequeñas empresas donde cuentan con
hasta 50 trabajadores y tienen una ganancia anual que no excede de los 1700 UIT.

8.1.3 Régimen laboral general o común:

En este régimen ingresan las medianas y grandes empresas cuyas ganancias anuales
sobrepasan los 1700 UIT.
 FUENTE: CUADRO COMPARATIVO MYPE

La planilla que se formulará corresponderá a un régimen laboral para una micro

empresa.

8.2 PAGOS:
Se realizan los pagos según el tiempo establecido en contrato con el trabajador,
mayormente se realizan los pagos mensuales o quincenales.
El monto de pago que se realiza a cada trabajador depende del acuerdo individual de
cada uno, este monto se encuentra especificado en el contrato empleador- empleado.

8.2.1 Remuneración mínima vital:

Todos los trabajadores del régimen laboral de la actividad privada tiene derecho a
percibir una remuneración vital.
Esta remuneración actualmente oscila los 1025 soles.

8.2.2 Bonificación por jornada nocturna:

La bonificación por jornada laboral nocturna se dará con una sobretasa del 35% de la
remuneración.

8.2.3 Compensación por tiempo de servicio:

Para este régimen se consideran 15 remuneraciones diarias depositadas en dos
oportunidades semestrales. Estas oportunidades se refieren al mes de mayo y
noviembre.

8.2.4 Gratificaciones:
Se otorgará dos veces al año una por fiestas patrias y otra por navidad, en razón a media
remuneración por cada oportunidad, siempre y cuando laboren el semestre completo,
En caso contrario, se le otorgará un pago proporcional al tiempo de servicio.
8.2.5 Indemnización por despido arbitrario:
En el caso de que un trabajador sea despedido sin causa legal, tiene derecho a percibir
como indemnización el equivalente a 20 remuneraciones diarias por cada año completo
de servicios con un máximo de ciento veinte (120) remuneraciones diarias. Las
fracciones de año se abonan por dozavos.

8.2.6 Asignación familiar:

Para este régimen no se perciben beneficios en lo que respecta a la asignación familiar.

8.3 DESCUENTOS:
8.3.1 Sistema pensionario:
La retención que se realiza para el sistema pensionario se divide en 3 sectores:
1. Monto que se dirige exclusivamente a nuestro fondo individual (aporte
obligatorio).
2. Monto que representa el pago del seguro.
3. Comisión por administrar nuestro fondo (AFP).
El sistema pensionario puede ser:
● AFP retiene el 10% de la remuneración total, sin incluir el seguro ni comisión.
● ONP el aporte es el 13% de remuneración total.
8.4 PLANILLA DE RÉGIMEN PRIVADO:
Se realiza la planilla con los conocimientos anteriormente mencionados para una
microempresa empresa:
Como los sueldos pasan de las 7 UIT se descontará la RENTA 5TA:

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

Esta planilla suele ser más sencilla que la de construcción civil:

Datos referenciales de trabajadores:

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

 Cálculo Neto a pagar:

FUENTE: ELABORACIÓN PROPIA

La vida ley es variable dependiendo de la empresa aseguradora; evalúan varios factores

del trabajador para brindarte, en este caso se asumió 1.5%.

9. REQUISITOS DEL T-REGISTRO, PLAME Y CALCULAR APORTES Y RETENCIONES DE LAS

PLANILLAS DE TRABAJADORES DE LA EMPRESA DE UN MES DE TRABAJO

9.1. EL T-REGISTRO:
Es el registro de información laboral de los empleadores, trabajadores, pensionistas,
prestadores de servicios , entre otros. En la cual comprende la información laboral , de
seguridad social .

Fuente : imagen propia

Para nosotros acceder al T Registro debemos de tener como requisito la clave sol.
Para empresas nuevas debemos de llenar el registro del empleador , donde se debe de
llenar el siguiente formulario .
 Fuente : imagen generada de la SUNAT

Una vez realizado el llenado del formulario, ya estás registrado como empleador , ahora es
posible el registro de nuestro trabajador, también se deberá llenar los datos que le pide ,
pero nosotros como empleadores debemos de registrar no solo al trabajador, si no, al
derechohabiente. El derechohabiente son las personas que pertenecen a su familia del
trabajador , nos referimos a sus hijos y cónyuge.

Para todo esto se tiene un plazo , el cual depende si le damos de alta al trabajador o de
baja.

Dar de alta al trabajador se debe hacer el T- Registro ese mismo día que inicia, mientras
que para poder sugerir información de derechohabiente se dispone de 5 días para poder
registrar, en caso demos de baja al trabajador tenemos al día siguiente de su salida para
poder registrar la baja de dicho trabajador. Todo esto es plasmado según el artículo 4-A
Decreto supremo n° 018-2007-TR.

PLAME:

Es un aplicativo de la SUNAT , “Planilla electrónica”, en donde permite al empleador

presentar la declaración ante la coordinación tributaria , informar que trabajadores tengo
y cuanto se le está remunerando , cuanto le estamos consignando o reteniendo al
trabajador , asimismo , saber si estamos contratando a un pensionista o a trabajadores
independientes.

Para hacer el llenado de todo lo mencionado se debe usar nuestra clave sol y debemos de
tener como requisito el T-registro para poder sincronizar con el PLAME
 Fuente : imagen generada de la SUNAT

9.2. Cálculo de aporte y retenciones de planilla de un mes de trabajo:

La empresa se identifica como una MYPE, debido a que recién empezamos en el
mercado. Por ende, siendo exactamente una Microempresa, está no tiene deber
legal de otorgar muchos beneficios como Gratificaciones, CTS, etc. Sin embargo, si
logramos crecer debemos cambiar nuestra planilla según el criterio de Régimen
privado antes mencionado.

Ya que los colaboradores de la empresa pertenecen a la retención de 5ta categoría

porque se les pagan por honorarios, se ha determinado anteriormente el tipo de
fondo de pensiones, se calcula una retención total mensual de S/. 1570.7 Nuevos
Soles.

Fuente: Elaboración Propia

10. ELECCIÓN DEL TERRENO PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO INMOBILIARIO

El terreno escogido se encuentra en Alto Selva Alegre, consideramos las siguientes
características:

● Precio razonable y que nos brinde una utilidad considerable para el proyecto.
● Consideramos un área no menor a 150 m2.
● Zona ubicada cerca a servicios públicos básicos.
● Zona Residencial RDM

El lugar del terreno, en el cual desarrollaremos el proyecto inmobiliario es en: “PUEBLO

 JOVEN ALTO DE SELVA ALEGRE MZ 11 LOTE 6 ZONA B, Distrito de Alto Selva Alegre –
Arequipa – Arequipa”
Datos del terreno:

➔ Propietarios: Orlando Alfredo, Catari Ticona

➔ DNI: 29299397
➔ ÁREA: 158.59 m2
➔ PERÍMETRO: 71.19 m

Fuente: Elaboración Propia

Fuente: Google Earth Pro 2016

Plano de Ubicación del Proyecto a desarrollar:

 Fuente: Elaboración Propia

11. SITUACIÓN DEL PREDIO EN SUNARP

11.1. Concepto:
Como primer punto, debemos tener claro que es un predio, ya que este se
refiere, que es una parcela de terreno fija y delimitada que pertenece a alguien.
Aunque su definición abarca todo tipo de inmuebles (desde terrenos hasta
condominios), comúnmente se utiliza para hablar de edificios construidos en
régimen de propiedad horizontal.

11.2. Importancia de registro de propiedad:

● Te permite ejercer el derecho de propiedad y está protegida legalmente
● Sirve como palanca financiera
● Facilita la transferencia de propiedad

11.3. Situación de nuestro predio en SUNARP:

Primero vemos si está registrado en la Sunarp ingresando a:
[Link]

Fuente: SUNARP

● Para luego ingresar los datos del predio que vamos a adquirir:
 Fuente: SUNARP

● En el caso de nuestro predio se encuentra muy bien registrado en Sunarp:

Fuente: SUNARP

● También revisamos que nuestro predio no tenga deudas o esté hipotecada:

Ingresando a Publicidad Registral en Línea en el siguiente link:
[Link]
 Fuente: SUNARP

De igual forma, podemos revisar la partida de nuestro predio para la confirmación del
título del predio en este link:

Fuente: SUNARP

Buscamos y obtenemos nuestro resumen del predio correctamente inscrito en

SUNARP:
Hoja de Resumen (ANEXO 1)
 Fuente: SUNARP

● Ahora si vemos que nuestro predio no tenga deudas ni esté hipotecado en la

opción de solicitud publicidad certificadas (vigencia, CRI, etc) de la misma
página.
En la opción de Registro de Propiedad Inmueble en seleccionamos el certificado
de Cargas y Gravámenes:

Fuente: SUNARP

Ponemos el dato de la partida:

 Fuente: SUNARP

Por último nos mandará a cancelar el certificado para que nos lo puedan brindar:

Fuente: SUNARP

En este ejercicio académico estamos simulando esta acción de ver la situación actual de
nuestro predio, por ende, no realizaremos el pagó, pero es de vital importancia
realizarlo. Este mismo nos brindaría los datos importantes para poder adquirir el predio
ya que si lo compramos sin revisar las CARGAS Y GRAVÁMENES podríamos estar
comprándolo con deudas, esto no sería óptimo para nuestro proyecto. Debemos
realizar primero esta revisión al adquirir un bien inmueble, es lo que determinaría la
decisión final para poder realizar la compra o no dependiendo también de factores
 financieros del proyecto. En este trabajo el predio es propiedad de uno de los accionistas
de la empresa por ende nos asegura que no tiene ninguna deuda ni está hipotecada,
pero en un acto real de proyecto se tiene que realizar este pagó para obtener la
información de cargas y gravámenes reales.

➔ En conclusión, nuestro predio se encuentra libre de deudas y no está

hipotecado, por ende es óptimo para adquirirlo y realizar el proyecto.

12. EVALUACIÓN DEL COSTO DEL TERRENO COMPARADO CON OTRAS OPCIONES
Realizar una correcta evaluación del costo del terreno es importante antes de tomar
decisiones cruciales en proyectos inmobiliarios. En el siguiente análisis, analizaremos
algunos aspectos relacionados con el valor del terreno comparado con otras alternativas
que se encuentran en el mismo distrito y que tienen características similares.

12.1. Estudio de Mercado:

A. Demanda:
El alcalde de Arequipa, informó que en su región existe una demanda
de 36 mil viviendas, según un reporte de la Cámara Peruana de la
Construcción (Capeco) de 2016. La autoridad edil aseguró que dicha
cifra no ha variado mucho en los últimos cuatro años. El 39.6% buscan
viviendas cuyo valor oscile entre los S/ 80 mil a S/ 190 mil, el 29.2% hasta
los S/ 80 mil. Mientras que el 17.3% valores que varían entre los S/ 190
mil y S/ 270 mil y un 13.9% desean adquirir casas que cuesten más de
S/ 270 mil. “Ese es el actual desafío que tiene la ciudad y la respuesta se
hará efectiva”, manifestó el burgomaestre. Nuestros clientes
proyectados estarían dentro de un mercado de gran demanda.

B. Oferta:
El gobierno regional de Arequipa recordó que según el Plan Regional de
Vivienda y Suelo (PREVIS), se debe culminar la construcción de 12,000
viviendas nuevas dirigidas a hogares de ingresos medios, a través del
crédito Mivivienda. Además de 6,000 viviendas para personas de bajos
ingresos, a través del Programa Techo Propio-Adquisición de Vivienda
Nueva y ejecución de 10,000 módulos básicos de vivienda que están
destinados a hogares limitados recursos que poseen terrenos
formalizados, a través del Programa Techo Propio Construcción en Sitio
Propio. Con estos datos interpretamos que Arequipa no hay mucha
oferta de inmuebles,

C. Análisis de competencia
En este acápite se obtiene y analiza información de los proyectos
inmobiliarios de vivienda que se encuentran en desarrollo en la ciudad
de Arequipa. Los precios y características de las viviendas que ofrece la
competencia contribuirán en la definición de un producto acorde al
mercado y que tenga una ventaja competitiva sobre los demás, la
 información fue rescatada de páginas web de inmobiliarias que
desarrollan proyectos en el distrito Alto Selva Alegre o aledaños.

La información se presentará en el siguiente punto:

12.2. Análisis de Costos de Terrenos cercanos:

El terreno donde se realizará el proyecto inmobiliario se encuentra en el distrito
de Alto Selva Alegre, por tal motivo, se investigó y consultó precios de terrenos
ubicados en este distrito en diferentes páginas web donde se venden terrenos
como “A donde vivir” para así poder hacer una correcta evaluación del costo del
terreno en el cual se está realizando el proyecto inmobiliario. En la siguiente
tabla se puede apreciar las características de los terrenos consultados aptos para
proyectos inmobiliarios.

Terreno 1 Terreno 2 Terreno 3 Terreno 4

Calle Los Pasaje Olaya Urbanización Av. Roosevelt

Ubicación Naranjos (ASA) (ASA) las Cucardas (ASA)
(ASA)

Área (m2) 254.00 100.00 1368.00 310.00

Precio por m2 900 850 110.00 742.00

($)

Precio Total ($) 228 627.00 85 000.00 150 480.00 230 000.00

-Avenida -Frente a la -Cerca a -Colegios

Arequipa y Municipalidad parques -Av.
Progreso -Cerca a Posta -Osinergmin Principales
Lugares -Notaria Tapia -Cerca a -Cerca a -Cerca al
cercanos Palacios - colegios colegios Centro de
Restaurantes - -Cerca a zona Arequipa
Farmacias - de comercio
Colegios
-Panaderías
-Centros
médicos

12.3. Costo estimado del Terreno Escogido para el Proyecto Inmobiliario:

Al analizar la tabla anterior, se puede tomar decisiones informadas y
estratégicas que permitan maximizar el potencial del proyecto. Se observa que
el precio por m2 cambia acorde a la ubicación del proyecto y los lugares que
tiene a sus alrededores. Por ejemplo, el terreno 3, a pesar de ser los más
grandes, al estar ubicado lejos y en una zona poco concurrida, su valor baja.

Al tener estos datos, se puede dar un valor estimado al terreno donde se

trabajara el proyecto inmobiliario teniendo en cuenta su ubicación.
 Terreno Escogido

Ubicación AVENIDA ARGENTINA (ASA)

Área (m2) 158.59

Precio por m2 ($) 850.00

Precio Total ($) 134,801.00

-Grifo PetroPerú
Lugares cercanos -Parque Temático
-Municipalidad
-Posta
-Av. España y Arequipa

El Valor de venta del terreno es de: $850 que es igual a S/ 3289.5 el m2 considerando
el precio del dólar a S/3.87.

13. CÁLCULO DE LOS DERECHOS DE ALCABALA A PAGAR EN LA MUNICIPALIDAD

RESPECTIVA

13.1. ¿Qué son los derechos de Alcabala?

El Impuesto de Alcabala es el impuesto que se aplica ante la compra o
transferencia de un bien inmueble como, por ejemplo, una casa. El pago es
responsabilidad del comprador de la propiedad y deberá ser al contado sin que
esto altere la forma de pago que ha sido pactada para la compra de la
propiedad. Lo primero que deberás hacer es seguir el proceso de Liquidación de
la Alcabala, y luego su pago.
Cuando se trata de un proceso de Primera Venta o de Compra de un Bien Futuro;
es decir, cuando le haces la compra directamente a una constructora, no tienes
que pagar Impuesto de Alcabala ya que estos bienes no están afectos de este
impuesto. Otros casos en los cuales no se aplica este impuesto son
transferencias por adelantos de herencia o repartición de bienes generados en
el matrimonio.
El pago de la Alcabala es un paso importante ya que los Notarios y Registradores
Públicos le solicitarán la liquidación y pago del Impuesto de Alcabala o en su
defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar
la transferencia de propiedad.
Además, queda inafectos al pago del impuesto de alcabala las transferencias
que sean por anticipos de legítima, por causa de muerte, por resolución del
contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio,
por transferencias de aeronaves o naves, por derechos sobre inmuebles que no
conlleven la transmisión de propiedad, por la división y partición de masa
hereditaria, de gananciales o de condominios originarios, por alícuotas entre
herederos o de condominios originarios.
 Por otro lado, las entidades como; Gobierno central, regional y municipalidades,
Gobiernos extranjeros y organismos internacionales, Entidades religiosas,
Cuerpo de Bomberos Voluntarios del Perú, Universidades y centros educativos,
están inafectos del impuesto de alcabala.

13.2. ¿Cuáles son los requisitos?

Para hacer la liquidación de la Alcabala, necesitarás:
● Una copia simple del HR y PU del año de la transferencia del inmueble.
El HR y el PU son los documentos municipales de autovalúo. Deberás
solicitar estos documentos en la municipalidad distrital donde está
ubicado el predio.
● Cualquier documento que acredite la transferencia, por ejemplo, la
Minuta o el Contrato de Compra Venta.
● Una copia simple del Valor de la Transferencia del inmueble.
● DNI de la persona que hará el proceso de liquidación de Alcabala.
● Declaración Jurada de liquidación que te darán en las Agencias SAT o en
las notarías.

13.3. Cálculo de los derechos de Alcabala a pagar a la Municipalidad:

El monto del impuesto se calcula en función al 3% del valor de transferencia con
un descuento de S/ 49,500.00 (10 UIT). Donde el Art. 23º del TUO de la Ley de
Tributación Municipal (D.S. Nº 156-2004-EF.) lo ampara.
Artículo 1.- Aprobación de la UIT para el año 2023
Durante el año 2023, el valor de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT) como
índice de referencia en normas tributarias será de Cuatro Mil Novecientos
Cincuenta Soles (S/ 4 950).
Para hallar el costo del impuesto de alcabala de nuestro predio se tiene un
monto total del precio del terreno el cual se resta del valor de 10 UIT, del cual
extraemos el 3% correspondiente al impuesto de alcabala.

13.3.1. Cálculo:
Fórmula: [𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑟𝑎 − (10 ∗ 𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑈𝐼𝑇)] ∗ 3%

13.3.2. Datos del Proyecto:

Costo del Terreno: S/ 521 681.805
UIT: El monto de la UIT para el año 2023 es de S/ 4,950

Alcabala: (521 681.805 - (10 * 4950 )) * 3%

Alcabala: 472 181.805 * 3%
Alcabala: S/ 14,165.45 monto que se deberá pagar a la municipalidad
correspondiente.

14. DESARROLLO DE ANTEPROYECTO PARA EL TERRENO ELEGIDO

Un anteproyecto es el nivel de desarrollo preliminar de una propuesta arquitectónica, y
se elabora como parte del proceso de diseño, con el fin de obtener la aprobación previa
del propietario. Según (Aburto A. 2016):
 El anteproyecto es una etapa previa a la solicitud del permiso de edificación, el cual
consiste en desarrollar un proyecto con el objetivo de verificar la normativa que lo
afecta. Se diseñan plantas, elevaciones y secciones típicas, sin entrar en detalle de
dimensionamiento exacto y definitivo, aunque sí en dimensiones básicas. Si se hace la
comparación de esta etapa con los proyectos de inversión, esta corresponde a la fase
pre-inversional, y más específicamente a la ingeniería básica, tal como se indicó
anteriormente. Esto, ya que ambas etapas se centran en determinar la alternativa
definitiva, con los dimensionamientos básicos (p-7).

La correcta distribución de la planta proporciona condiciones de trabajo favorables y

permite la operación más económica, al mismo tiempo que mantiene las condiciones
óptimas de seguridad y bienestar para los trabajadores. Al considerar la distribución de
la planta, se debe tener en cuenta los siguientes aspectos:

A. Nombre del Distrito: Alto Selva Alegre

B. Dirección: PUEBLO JOVEN ALTO DE SELVA ALEGRE MZ 11 LOTE 6 ZONA B
C. Linderos:

MEDIDA (m) COLINDANCIA

FRENTE 5.26 AVENIDA ARGENTINA

DERECHA 30.17 LOTE 6A

IZQUIERDA 30.56 LOTE 5,20

FONDO 5.20 LOTE 19

Área total: 158.59 m2

D. Zona techada: 567 m2

E. Área libre: 55.5 m2 – 35%
F. Integración total: integrar todos los factores concernientes a la distribución a fin
de tener una visión de todo el conjunto y conocer la importancia de cada factor.
G. Mínima distancia de recorrido: Reducir, en lo posible, el manejo de materiales
trazando el mejor flujo.
H. Uso del espacio cúbico: Considerar el espacio vertical y utilizarlo al máximo,
sobre todo cuando se tiene espacios reducidos.
I. Seguridad y bienestar para el personal: El objetivo principal de toda distribución.
J. Flexibilidad: La distribución debe tener la capacidad de reajustarse fácilmente a
los cambios que exija el medio.

14.1. PLANO ARQUITECTÓNICO REFERENCIAL

Para el caso de La Inmobiliaria, la planta es la oficina, desde donde se realiza
toda la operación de los proyectos inmobiliarios, sin embargo, la producción se
ejecuta en los terrenos donde se levantarán los edificios. En la siguiente imagen,
se logra visualizar la distribución del área de desarrollo inmobiliario que es de
 158.59 m2, el cual se distribuyó con respecto a los aspectos a considerar ya
mencionados. Cabe recalcar que la distribución de área es similar para los 5
pisos.

Se hizo el diseño previo con el fin de presentar y analizar la viabilidad del

proyecto.

Primera PLanta:

Fuente: Elaboración Propia

Planta 2 a la 5:

Fuente: Elaboración Propia

Azotea:

Fuente: Elaboración Propia

PROYECTO 3D (REVIT):

Fuente: Elaboración Propia

Fuente: Elaboración Propia

14.2. MEMORIA DESCRIPTIVA:
Propietario: El terreno del proyecto es propiedad de la empresa HOME
CONSTRUCTION S.A. el cual se encuentra debidamente inscrito en los registros
públicos.

14.2.1. UBICACIÓN:

Departamento : Arequipa

Provincia : Arequipa

Distrito : ALto Selva Alegre

Calle : Av. Argentina

Mz : 11

Lote :6

1. USO DEL PREDIO:

Vivienda Multifamiliar

14.2.2. ÁREA A CONSTRUIR:

Área a construir: 567 m2

14.2.3. GENERALIDADES:
La Vivienda materia de la presente Memoria Descriptiva, está inscrita
en la Zona Registral Nº XII- Arequipa.

Dentro de los Linderos, Perímetro y área del predio descrito en la ficha

registral:

Área del terreno : 158.59 m2

Por el Frente : Av. Argentina

Por la Derecha : Lote 6A

Por la Izquierda : Lote 5,20

Por el Fondo : Lote 19

14.2.4. CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR:

El proyecto contempla la Construcción del Primer, Segundo, Tercer,
Cuarto y Quinto Nivel:

Área techada Primer Nivel – 103.08 m2

 Área techada Segundo Nivel – 103.08 m2

Área techada Tercer Nivel – 103.08 m2

Área techada Cuarto Nivel – 103.08 m2

Área techada Quinto Nivel – 103.08 m2

Área techada Sexto Nivel – 51.5 m2

Área techada Total – 567 m2

15. CABIDA ARQUITECTÓNICA EN BASE A LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS

15.1. Concepto:
Un estudio de cabida arquitectónica permite saber qué se puede construir en el
terreno. Además, determinar el coeficiente de constructibilidad, los
distanciamientos, el espacio para antejardines y, si se trata de un edificio, su
coeficiente de ocupación en cada uno de los pisos. Todo lo anterior, le dará al
dueño del terreno, una mayor base de conocimiento para enfrentar un proceso
de venta de su propiedad.
Los estudios de cabida arquitectónicos son muy útiles para las empresas
inmobiliarias, ya que pueden determinar la viabilidad económica de un proyecto
antes de la compra de un terreno.

15.2. ¿Qué son los Parámetros Urbanísticos?

Es un documento oficial que en buena cuenta nos dice el tipo de edificación que
podemos construir, los usos, altura máxima (pisos), estacionamientos mínimos,
el retiro mínimo, área libre mínima etc. También hay notas que aluden a
Resoluciones y Ordenanzas que hay que tener muy en cuenta.
El contenido del Certificado de Parámetros Urbanísticos regula el diseño o las
condiciones técnicas a tomar en cuenta -obligatoriamente- por el profesional
para el diseño y elaboración de su expediente en el trámite de una licencia de
habilitación urbana o una licencia de edificación (licencia de construcción).
La información mínima que consignan los certificados de parámetros
urbanísticos es:
1. Zonificación: Es el instrumento técnico de gestión urbana, que contiene
un conjunto de normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso
y ocupación del suelo. Uno de los fines de realizar la zonificación, es la
organización para localizar actividades, viviendas, industria y demás.
2. Altura de edificación: Este parámetro establece la altura máxima de la
edificación que se podrá construir en el lote.
3. Área de lote normativo: Es el área mínima que se requiere para que el
proyecto sea viable.
4. Frente mínimo de lote: Es la longitud mínima que se requiere para que
el proyecto sea viable.
5. Porcentaje mínimo de área libre: Este porcentaje se obtiene a través
del plan de desarrollo metropolitano.
 6. Retiros: Es la distancia que existe entre el límite de la propiedad y el
límite de la edificación
7. Estacionamiento: Se considerará estacionamientos a razón de un
espacio por cada dos vivienda.
8. Número de dormitorios: Es el número de habitantes en relación a la
cantidad de dormitorios por vivienda.
9. Densidad neta: Es la representación de la relación entre población y
área ocupada.
10. Coeficiente de edificación: Factor que se multiplica por el área de un
terreno urbano y cuyo resultado es el área techada máximo posible a
edificar, sin considerar los estacionamientos ni sus áreas tributarias.

15.3. Cabida Arquitectónica aplicada al proyecto:

La zonificación según el plan de desarrollo Metropolitano Arequipa 2016 es
RDM-2 (Residencial Densidad Media - Tipo 2).

Imagen: PDM

El proyecto ha sido diseñado según el certificado de parámetros urbanísticos y

edificatorios emitidos por la Municipalidad de Alto Selva Alegre. (Anexo 2)

PARÁMETROS URBANÍSTICOS – ALTO SELVA ALEGRE – PROYECTO

Zonificación / Uso RDM-2 (Residencial VIVIENDA MULTIFAMILIAR

Residencial Compatible Densidad Media-Tipo 2)

Altura máxima de 5 pisos 5 pisos + azotea

edificación

Área del lote normativo 150 m2 158.59 m2

Frente mínimo de lote 8 ml 5.26 ml (Av. Argentina)

Porcentaje mínimo de 35% 35 %
área libre

Retiros Sin retiros Sin retiros

Estacionamientos 1c/2 vivienda 2 estacionamientos

Densidad Neta De 901 a 1400 hab/ha 1387.22 hab/ha

Coeficiente de 3.5 3.5

edificación

Vivienda # Hab. 1 dormitorio: 1er Nivel

1 dormitorio: 2 Hab 3 dormitorios: 2do - 5to
Número de Dormitorios 2 dormitorios: 3 Hab Nivel
3 o más dormitorios: 5
Hab
Tabla de parámetros

● El porcentaje mínimo de área libre es el 35% de 158.59 m2 resultando

en 55.5 m2 de área libre como mínimo deberá contar el presente
proyecto.
● El proyecto ha sido diseñado respetando los parámetros urbanísticos y
edificatorios emitidos por la Municipalidad de Alto Selva Alegre.
● Se exige un estacionamiento cada 2 vivienda de acuerdo con el diseño
planteado en el anteproyecto se considera 4 estacionamientos,
cumpliendo el parámetro establecido.
● El coeficiente de edificación es el área total techada entre el área del
terreno siendo esto igual a 3.5.
● La altura de nuestra edificación será de 5 pisos + azotea.
● La densidad es igual al número de habitantes del proyecto entre el área
del lote siendo esto igual a 1388 hab/ha.
 Plano de Ubicación con Parámetros Urbanísticos: Elaboración propia

16. REQUISITOS PARA LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN

En nuestro país, la Licencia de Construcción es un permiso otorgado por las
Municipalidades, para poder realizar una construcción que cumpla las Normas Técnicas
Peruanas para la Edificación.

Lo ideal es acercarse al municipio y pedir los requisitos para la Licencia de Construcción

de Obra Nueva. Pero también hay la forma de averiguarlo de manera ONLINE si es que
la página web de la municipalidad tiene la opción TUPA, debemos buscar el TUPA (Texto
Único de Procedimientos Administrativos), esta misma la mayoría de municipios la
tienen y de ahí obtener los requisitos para la Licencia de Construcción.

Existen 4 modalidades, pero la que nos interesa a nosotros como proyecto inmobiliario
relativamente “grande” es la modalidad B.

➔ Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales, el cargo de

ingreso constituye la licencia, previo pago del derecho correspondiente, y a
partir de este momento se pueden iniciar las obras.
➔ Modalidad B: Aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o
con evaluación previa de los revisores urbanos.
➔ Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o
con evaluación previa de los revisores urbanos.
➔ Modalidad D: Aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o
con evaluación previa de los revisores urbanos.
16.1. REQUISITOS PARA LA LICENCIA DE EDIFICACIÓN MODALIDAD B
Esta modalidad B se refiere a la licencia de construcción para; Vivienda unifamiliar,
quinta, condominios de vivienda unifamiliar y/o multifamiliar (no mayor a 5 pisos y no
supere los 3,000 m2 de área construida). Los requisitos para adquirir esta licencia se
consultaron en la Municipalidad correspondiente al proyecto, es decir, la Municipalidad
de Alto Selva Alegre en la cual también presentaremos los requisitos para la demolición
parcial del terreno por ser parte del proyecto. (Anexo 3)
16.1.1. Requisitos MODALIDAD B:
1. Solicitud FUE (Formulario Único de Edificación) (Anexo 4), suscrito por el
administrador y profesionales responsables (03 juegos originales) Ver anexo 1
1.1. El Formulario y sus anexos firmados y visados en todas sus páginas y
cuando corresponda por el administrado y profesionales que
intervienen.
1.2. En caso el Administrado no sea el propietario del predio, acreditar
documentación con derecho a edificar (Persona Natural)
2. Copia del título de propiedad
3. Documentación que acredite que cuenta con derecho a edificar y represente al
titular, en caso que el solicitante de la licencia de edificación no sea el
propietario del predio.
4. Vigencia de Poder de la empresa en caso de personas jurídicas.
5. Pago por derechos de trámite.
6. Documentación técnica: presentar 03 juegos originales y un archivo digital (cd)
sellados y firmados por los profesionales en su especialidad.
A. Plano de ubicación y localización.
B. Planos de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones).
C. Planos de estructuras.
D. Planos de instalaciones sanitarias.
E. Planos de instalaciones eléctricas.
F. Estudio de mecánica de suelos (según establece el RNE)
G. De ser el caso plano de sostenimiento de excavaciones, acompañado de
memoria descriptiva.
H. Mecánica de suelos (según establece el RNE)
7. Certificado de factibilidad de servicios.
8. Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista), según obra a ejecutar.
El tiempo promedio de la licencia de construcción:

● Desde presentar el expediente: El Municipio tiene 15 días hábiles para revisar y

responder el expediente.
● Una vez observado el expediente: Los profesionales a cargo también tienen 15
días para levantar las observaciones.
● En promedio se realizan 2 a 3 ciclos de levantamiento de observaciones, lo que
demoraría (30 días).

Es decir, que en promedio, una licencia de construcción nueva puede demorar de 2

meses a más.

16.1.2. Requisitos MODALIDAD B (PARA DEMOLICIÓN PARCIAL):

1. Formulario FUE actualizado por triplicado.
2. Copia DNI de los titulares. (Opcional)
 3. Copia literal de dominio expedida por Registros Públicos con una antigüedad no
mayor a 30 días calendario (Opcional).
4. En el caso que el administrado no sea el propietario del predio, debe presentar
copia simple de la documentación que acredite que cuente con derecho a
edificar, acompañada de la declaración jurada del administrado acerca de su
autenticidad.
5. En caso el administrado sea una persona jurídica, presentar declaración jurada
del representante legal señalando que cuenta con representación vigente,
consignando datos de la Partida Registral y el asiento en el que conste inscrita
la misma.
6. Comprobante de pago por derechos de licencia (S/.376.90)
7. Certificado de factibilidad de servicios o copia de recibos de agua y luz.
8. Plano ubicación, localización, arquitectura, estructuras, Inst. Sanitarias y
eléctricas, sostenimiento de excavaciones (si tiene excavaciones de más de 2.00
mts.) sellados y firmados con memorias descriptivas, (Por triplicado). En donde
se diferencie las áreas a demoler de los remanentes.
9. Memoria descriptiva del proceso de demolición y de los trabajos a realizar,
donde se consideren las normas de seguridad contempladas en Norma Técnica
G.050.
10. Carta de Seguridad de obra, firmada por un Ing. Civil y declaración jurada de
Habilitación profesional de quien la firma.
11. En el caso que el predio esté sujeto a régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común se adjunta copia simple del Reglamento Interno, plano de
independización correspondiente a la unidad inmobiliaria y la autorización de la
junta de propietarios, según corresponda.
12. Anexo H (El administrado para dar inicio a la obra deberá presentar el anexo H
de acuerdo al procedimiento establecido en el reglamento de verificación
administrativa y técnica D.S.N°002- 2017-Vivienda) indicando lo siguiente:
12.1. Cronograma de visitas de inspección, debidamente suscrito por el
Responsable de Obra y el Inspector Municipal.
12.2. Debe efectuarse el pago por derechos de verificación técnica y los datos
correspondientes al monto, número de comprobante y fecha de pago
se consignan en dicho anexo y se adjunta una copia del recibo de pago.
12.3. El pago de verificación técnica se efectúa en el CAP o CIP.
13. Póliza CAR (Todo Riesgo Contratista).
14. Archivo digital con planos en AutoCAD y memorias en Word.
15. Carta de responsabilidad de obra según formato.
16. Si el predio está sujeto al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común,
se adjunta copia simple del Reglamento Interno y la autorización por parte de la
Junta de Propietario o de los propietarios de las otras secciones.
17. En caso de edificaciones cuya declaratoria de fábrica se encuentra inscrito en el
Registro de predios, presentar declaración jurada, señalando que sobre el bien
no recaigan cargas y/o gravámenes. En su defecto, autorización del titular de la
carga y/o gravamen.

17. COSTOS PARA EL DESARROLLO DE LAS ESPECIALIDADES DE ARQUITECTURA,

ESTRUCTURAS, INSTALACIONES SANITARIAS, INSTALACIONES ELÉCTRICAS Y DE
COMUNICACIONES, ESTUDIO DE SUELOS, ESTUDIO DE IMPACTO VIAL
Es importante saber un precio referencial de cuánto nos costaría como empresa
desarrollar las diferentes especialidades que se tienen que realizar en el proyecto. Si
bien es cierto esto sería la ejecución de un Expediente Técnico, el cual para este se debe
 tomar en cuenta la información que se recoja de campo, es información primaria, sin
embargo, no están obligados todos los perfiles que estas requieran para su elaboración
de información primaria. Este cálculo esta en función de varios criterios como
complejidad del proyecto, accesibilidad, cobertura; sin embargo, el que normalmente
se usa es un % del monto previsto que debería variar entre el 1% a 3% del costo de todo
el proyecto. Pero a fines de indagar costos de desarrollo de cada especialidad, se
propondrá costos estimados para nuestro proyecto planteado, es decir, se averiguo
cuanto nos cobraría un especialista para la elaboración de planos o procesos
profesionales.

17.1. Costo para el desarrollo de la especialidad de Arquitectura, Estructuras,

Instalaciones Sanitarias, Instalaciones Eléctricas y de Comunicaciones: Saber con
exactitud cuánto cobra un arquitecto por sus servicios, sin haber solicitado una
entrevista con alguno, sin conocer el proyecto y sin haber evaluado los detalles
importantes como la zona, tipología y requisitos legales, es prácticamente imposible.
Sin embargo, los Arquitectos Locales nos dieron una forma de qué forma
podemos saber, aproximadamente, cuánto cobra un arquitecto por sus
servicios, cómo deciden las tasas o tarifas, cuál podría ser la mejor opción y el
nivel de desempeño de sus servicios de acuerdo con tu proyecto.

El problema durante la construcción informal con planos diseñados por

dibujantes o peor aún con una distribución planteada por el mismo propietario,
esto en el corto y largo plazo trae consigo una serie de inconvenientes que
generan sobrecostos o perjuicios económicos en la construcción, por ende el
desarrollo de los planos bien elaborada se desarrolla de acuerdo al demandante
que es lo que desea y de acuerdo a ello se produjo un promedio de costo de
cobro de los planos:

Con esta información nosotros podemos tener conocimiento de cuanto nos

costaría realizar esta especialidad teniendo en cuenta que contamos con un
terreno de 158.59 m2 y que la dificultad sea moderada puesto que el terreno
no presenta dificultad debido a que es un rectángulo, y que solicitamos un plano
de una vivienda multifamiliar de 5 niveles con azotea, estimamos el siguiente
cálculo:

ARQUITECTURA Moderado(S/) Terreno (m2) Costo Estimado

 PLano 10 158.59 S/ 1585.9

De esta manera se realizará el cálculo de las siguientes especialidades, ya que

tienen que ser elaboradas secuencialmente, es difícil encontrar costos
estimados de profesionales individualmente, debido a que en el mercado nos
ofrecen realizar el trabajo completo, es decir, la elaboración de las
especialidades juntas el plano arquitectónico, estructural, instalaciones
sanitarias, instalaciones eléctricas y de comunicaciones. Es por ello que se hizo
una cotizacion de costos de estas especialidades juntas a empresas
especializadas en planos, obteniendo los siguientes costos estimados:
Estas mismas tienen su forma de brindar el servicio que se caracteriza de la
siguiente manera:
Primera Empresa:

Segunda Empresa:
 Tercera Empresa

Todas estas empresas nos dan un promedio de costo de su trabajo.

En el caso de nuestro proyecto asumimos como costo de estas especialidades la
cotización de la primera empresa, es decir, realizar el desarrollo de las
especialidades de Arquitectura, Estructuras, Instalaciones Sanitarias e
Instalaciones Eléctricas y de Comunicaciones nos costaría S/ 5022.75 como
costo estimado para el terreno de 158.59 m2.

17.2. Costo para el desarrollo del Estudios de Suelos:

Dentro de los principales requisitos de una edificación, se incluye la seguridad
estructural, la cual establece que no deben producirse daños en el edificio que
 tengan origen o afecten a la cimentación, soporte y, en general, a los elementos
estructurales.
A continuación les dejamos unas tablas donde se muestran los costos
aproximados de un EMS y ITS, los precios variarán de acuerdo a la ciudad.
Según la Norma E.050 Suelos y Cimentaciones 2018, en su Artículo 6.
Obligatoriedad de los estudios: Todo proyecto de edificación debe contar con
E.M.S.(Estudio de Mecánica de Suelos) o I.T.S.(Informe Técnico de Suelos) según
corresponda. es decir todas las viviendas requieren estos estudios.

Entonces para nuestro proyecto estimaremos el costo de un Informe Técnico

de Suelos, es decir, consideraremos S/ 1620 para el estudio de suelos.

17.3. Costo para el desarrollo del Estudio de Impacto Vial:

El costo de realizar un estudio de impacto vial en Perú puede variar
significativamente según la ubicación, el alcance del estudio y otros factores.
Estos estudios son realizados generalmente por empresas de consultoría
especializadas en ingeniería vial y ambiental.
El costo de un estudio de impacto vial puede depender de factores como:
● Tamaño y complejidad del proyecto vial.
● Requisitos legales y regulatorios específicos del lugar donde se realizará el
estudio.
● Necesidad de evaluaciones de impacto ambiental.
● Análisis de tráfico y diseño de infraestructura.
● Costos asociados con la recopilación de datos, análisis y modelado.
● Duración del estudio.
● Gastos administrativos y honorarios de los profesionales involucrados.
 Para obtener un presupuesto y consultar sobre un estudio de impacto vial para
nuestra obra inmobiliaria en Perú, consideramos contratar a algunas de las
siguientes empresas de consultoría en ingeniería vial y ambiental en el país:
● Ingevial Consultores S.A.C.: Es una empresa peruana que se especializa en
estudios de ingeniería vial y de tráfico.
● GEA Consultores S.A.C.: Ofrecen servicios de consultoría en ingeniería vial,
entre otros.
● CIMA Ingenieros Consultores S.A.C.: Proporciona servicios de consultoría
en ingeniería civil y ambiental, incluyendo estudios de impacto vial.
● Grupo CESCE: Ofrece servicios de consultoría en ingeniería vial, estudios de
tráfico y transporte.
Estas empresas si bien es cierto ofrecen un servicio personalizado para la obra,
se logró obtener un precio promedio por estudio según la magnitud de
proyectos inmobiliarios el cual es de S/ 700, este mismo tomaremos en cuenta
en el proyecto.

18. DESARROLLO DEL PLANEAMIENTO FINANCIERO, CAPITAL DE TRABAJO Y CRÉDITO

FINANCIERO
La elaboración de un planeamiento financiero en la creación de una empresa
constructora es esencial para establecer una base sólida para el éxito financiero a largo
plazo. Proporciona dirección estratégica, ayuda a asegurar la financiación necesaria y
facilita la toma de decisiones informadas en un entorno empresarial complejo y a
menudo impredecible como la construcción. En el planeamiento la inmobiliaria contará
con un equipo administrativo el cual analizará un plan financiero, el cual determinará
todas las inversiones que se necesitará para dar inicio a la primera etapa de adquisición
del terreno y trámites correspondientes. Seguidamente, se evaluarán los gastos
administrativos y de construcción para complementar proyecto en su totalidad, de esta
manera se podrá a conocer los ingresos y egresos para evaluar la rentabilidad de la
inversión.

18.1. Gasto de Inversión:

Son los gastos que incurre en la empresa con el fin de garantizar el desarrollo
de sus operaciones, en función de las actividades a desarrollarse, Asimismo,
corresponde a la disminución de la utilidad.

18.1.1. Inversión de Terreno:

Dentro del plan financiero está la adquisición del terreno como un
egreso, el cual debe ser considerado en el flujo de caja.

DESCRIPCIÓN Unidad Costo x und Total

ADQUISICIÓN DEL 158.59 m2 S/ 3,289.00 S/ 521,602.51

TERRENO
3%
Alcabala S/ 14,165.45

Gastos notariales y 1 S/ 2,000.00 S/ 2,000.00

registrales
TOTAL 1 S/ 537,767.96
Tabla 1: Inversión del Terreno

La inversión del terreno será un monto de S/. 537,767.96 soles.

18.1.2. Inversión de Conceptos Legales para el Proyecto:

Comprende el estudio legal que se tendrá para entregar los
departamentos a los compradores, como el contrato de bien futuro
para garantizar la compra que se realizará al culminar la obra, Los
contratos de Compra y venta de cada departamento, asimismo, el
contrato mutuo.

CONCEPTOS LEGALES Unidad Costo x und Total

Estudio de título 1 S/ 1,026.06 S/ 1,026.06

Contrato de Compra venta + 4 S/ 300.00 S/ 1,200.00

Escritura (Cada Dep.)

Elaboración del contrato de bien 4 S/ 400.00 S/ 1,600.00

futuro (Protección)

Contrato mutuo 4 S/ 115.00 S/ 460.00

TOTAL 2 S/ 4,286.06

Tabla 2: Inversión del Conceptos Legales

18.1.3. Gastos Administrativos y Contables:

Son aquellos gastos necesarios para el funcionamiento a nivel
administrativo de la empresa para el cumplimiento del proyecto.
GASTOS
ADMINISTRATIVOS Y Unidad Costo x und Total IGV
CONTABLES
Administrador de oficina- 10 S/ 1,800.00 S/ 21,240.00
broker + Contador S/18,000.00

Alquiler de Oficina + Agua 10 S/ 1,200.00 S/14,160.00

S/12,000.00

Mobiliario para Oficina y 1 S/ 4,000.00 S/ 4,720.00

enseres S/ 4,000.00

Luz y Internet 10 S/ S/ 2,360.00

200. S/ 2,000.00
00
Equipo Oficina (tv-laptop 1 S/ 5,000.00 S/ 5,900.00
adicional) S/5,000.00

4 S/ S/ 1,888.00
Gasto Municipalidad y registros 400. S/1,600.00
Públicos x Dep. 00
1 S/ 1,000.00 S/ 1,180.00
Trámite de factibilidad de agua, S/1,000.00
desagüe y alumbrado público
1 S/ 3,000.00 S/ 3,540.00
Trámite de Licencia de S/3,000.00
Construcción
3 S/ 500.00 S/ 1,770.00
Crear cuentas corriente S/1,500.00
bancarias de la
empresa/BCP/BBVA/INTERBANK
Costo de improvisto para 10 S/150.00 S/ 1,770.00
Oficina S/1,500.00

10 S/ 1,700.00 S/ 20,060.00
Movilidad S/17,000.00

S/ 78,588.00
TOTAL 3 S/66,600.00

Tabla 3: Gasto Administrativo y Contable

18.1.4. Gastos de Ventas y Marketing:

Son los recursos necesarios para la distribución, entrega y promoción
de los departamentos, por ello abarca en la pre venta y post venta.

GASTOS DE VENTAS Unidad Costo x und Total

Y MARKETING IGV
Imágenes y videos 3D 1 S/ 4,000.00 S/4,000.00
(Render) S/ 4,720.00
Marketing y publicidad 10 S/ 700.00 S/7,000.00
S/ 8,260.00
Letrero físico 1 S/ 2,000.00 S/2,000.00
S/ 2,360.00
Agente de Marketing 10 S/ 500.00 S/5,000.00
(Equipo) S/ 5,900.00
TOTAL 4 S/18,000.00 S/21,240.00

Tabla 4: Gasto de Ventas y Marketing

18.1.5. Concepto Técnico Preliminar:

 Se definen los estudios preliminares para hacer el expediente y partir
hacia el expediente técnico, como, la limpieza, levantamiento
topográfico, estudio de suelos y habilitar las zonas de servicios básicos.

CONCEPTO TÉCNICO - Unidad Costo x und Total IGV

PRELIMINAR

Levantamiento 1 S/ 2,000.00 S/ 2,000.00 S/2,360.00

Perimétrico -
Topográfico
Limpieza y Movimiento de Tierras 1 S/ 500.00 S/500.00 S/590.00

Habilitar Zona de Servicios 1 S/ 1,000.00 S/ 1,000.00 S/ 1,180.00

Estudio de Suelos - Geológico 1 S/ 5,000.00 S/ 5,000.00 S/5,900.00

Estudio de Impacto Vial / 1 S/ 700.00 S/ 700.00 S/ 826.00

Ambiental / Otras especialidades
S/10,856.00
TOTAL 5 S/ 9,200.00

Tabla 5: Gasto Técnico Preliminar

18.1.6. Elaboración de Proyecto:

En esta etapa, se consideran los estudios preliminares, para realizar la
elaboración del proyecto, donde será realizada por los profesionales del
marco de la Construcción.

ELABORACIÓN DEL Unidad Costo x und Total IGV

PROYECTO
S/ 1,180.00
Elaboración del 1 S/ 1,000.00 S/ 1,000.00
Expediente de
Habilitación Urbana
S/ 2,360.00
Elaboración del Plan 1 S/ 2,000.00 S/ 2,000.00
Financiero
S/37,760.00
Elaboración del 1 S/32,000.00 S/32,000.00
Expediente
Tecnico(Gasto de Diseño.
Estudios y Arquitectura)
Estudio /Ambiental /
Otras especialidades 1
 S/41,300.00
TOTAL 6 S/35,000.00

Tabla 6: Gasto de Elaboración del Proyecto

18.1.7. Costo de Obra:

En esta etapa se consideran los Costos directos e indirectos
relacionados a la construcción, el cual se estimará por m2 el valor.

COSTO DE Unidad Costo x und Total IGV

CONSTRUCCIÓN
Construcción

Costo directo 1 S/ 429,620.31 S/506,951.97

S/ 429,620.31
Gastos Generales y 1 S/ 85 924.06 S/101,390.39
Utilidades S/ 85 924.06
Conexiones de Agua y 1 S/ 1,500.00 S/ 1,770.00
Desagüe S/ 1,500.00
Medidores de Luz 1 S/ 250.00 S/ 295.00
S/ 250.00
TOTAL 7 S/ 517,294.37 S/610,407.36

Tabla 7: Gasto de Costo de Obra

18.2. CAPITAL DE TRABAJO:

El Capital de Trabajo es el fondo de inicio y necesario para la operatividad del
proyecto inmobiliario, donde el capital se usará para afrontar los pagos hasta
que se perciban ingresos por la venta de los departamentos o financiamiento.

18.2.1. Costo de Proyecto:

La inmobiliaria se encargará de la construcción, mediante el capital de
la empresa y un financiamiento de una entidad bancaria que
administrará el proyecto su actividad mediante desembolsos según el
cronograma planteado. La estimación de la construcción es de 6 meses
estimando los acabados finales.

18.2.2. Gasto Administrativo:

Aquí están incluidos los salarios del gerente general, jefe de marketing,
equipo de diseño, etc. Asimismo, están incluidos los gastos de alquiler
de la oficina donde se instalará la inmobiliaria y los gastos por servicios
de agua y luz.

18.2.3. Gasto de Ventas:

Aquí están incluidos los salarios a los dos vendedores, así como la
publicidad para promocionar los eco departamentos. Cabe señalar que
los vendedores son parte del personal temporal con el que se contará.
 18.2.4. Resumen del Capital de Trabajo
INVERSIÓN CAPITAL DE TRABAJO Costo Total Costo Total con IGV
CONCEPTOS LEGALES S/ 4,286.06 S/ 4,286.06

GASTOS ADMINISTRATIVOS Y S/66,600.00 S/ 78,588.00

CONTABLES

GASTOS DE VENTAS Y S/ 18,000.00 S/ 21,240.00

MARKETING
ELABORACIÓN DEL PROYECTO S/ 44,200.00 S/ 52,156.00

COSTO DE LA OBRA S/ 517,294.37 S/610,407.36

TOTAL S/ 650,380.43 S/ 766,677.42

Tabla 8: Resumen Capital de Trabajo

18.3. CRÉDITO FINANCIERO:

18.3.1. Activos Fijos:

Aquí están incluidos los salarios a los dos vendedores, así como la
publicidad para promocionar los eco departamentos. Cabe señalar que
los vendedores son parte del personal temporal con el que se contará.

18.3.2. Resumen de inversión en activos Fijos Tangibles

Activos Fijos Costo Total (Sin IGV) IGV Costo Total

Tangibles
Mobiliario
para Oficina y S/ 4,000.00 S/ 720.00 S/ 4,720.00
enseres

Equipo de S/ 5,000.00 S/ 900.00 S/ 5,900.00

Oficina
Total S/ 9,000.00 S/1,620.00 S/ 10,620.00

Tabla 9: Inversión en activos Fijos Tangibles

18.3.3. Activos Intangibles:

Estas inversiones están constituidas por los servicios o derechos
adquiridos, necesarios para la puesta en marcha del proyecto.

18.3.4. Resumen de inversión en activos Fijos Intangibles

 Activos Fijos Intangibles Costo Total (Sin IGV Costo Total
IGV)
Trámite de factibilidad de agua S/1,000.00 S/ 180.00 S/
desagüe y alumbrado público 1,180.00

Trámite de Licencia de Construcción S/3,000.00 S/ 540.00 S/

3,540.00
Inversión preliminar S/8,500.00 S/1,530.00 S/
10,030.00
Total S/ S/ 2,250.00 S/
12,500.00 14,750.00
Tabla 10: Inversión en activos Fijos Intangibles

18.3.5. Estructura de Financiamiento

Se presenta un financiamiento del proyecto, el cual será evaluado para
la tasa de interés de retorno, para la evaluación de factibilidad.
FUENTE DE FINANCIAMIENTO
Necesidades Costo Total Costo Total con PROPIO BANCARIO
IGV
S/ 9,000.00 S/ 10,620.00 S/10,620.00
Activos Fijos
Tangibles
S/12,500.00 S/ 14,750.00 S/14,750.00
Activos Fijos
Intangibles
S/ 537,767.96 S/ 537,767.96 S/224,630.00 S/313,137.96
Inversión en
Terreno
(existencia)
Capital de trabajo S/650,380.43 S/766.677.42 S/250,000.00 S/516,677.42

TOTAL S/ 1,329,815.38 S/500,000.00 S/829,815.38

S/1,209,648.39
INCIDENCIA 37.6% 62.7%
Tabla 11: Estructura de financiamiento

Costo x m2 de
Construcción del Proyecto X cada Departamento Precio cada
Departamento Estimado $
S/ 2,709.00 S/ 373,043.98
$ 96,393.8

18.3.6. PRE VENTA

Cada departamento se estimará a un valor de $140000

 VALOR COSTO X Dep.($) Inversión UTILIDAD IMPUESTO%29.5 PRESTADO INTERÉS(1 Utilidad
ESTIMADO(TC : 2%) Neta
3.87)
S/ S/ S/ S/ S/ S/
S/2,156,000.00 $ 26 166,385.23
140,000.00 1,329,815.3 5,963.08 239,366.77 829,815.38 99,577.85
8
Tabla 12: Estructura de Incidencia de Utilidad

19. ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD DEL PROYECTO INMOBILIARIO

Una de las principales causas de riesgo se encuentra en la factibilidad técnico legal, es
decir, que el lote donde se desea desarrollar el proyecto se encuentre saneado, lo cual
se determina a partir de un estudio de títulos, para posteriormente identificar las
restricciones normativas contenidas en el POT municipal, y por último que se pueda
contar con disponibilidad de servicios públicos, entre otros factores que son
determinantes en el éxito de un proyecto.
Se analizaron los distintos factores técnicos a tener en cuenta en el momento de la
concepción del proyecto. Dichos factores pueden ser muy influyentes en la factibilidad
de este. Por lo que es muy importante considerarlos para obtener valores económicos
más certeros y exactos.

19.1. Identificación de las variables que componen un estudio de factibilidad

para proyectos inmobiliarios:

ESTUDIO TÉCNICO ESTUDIO JURÍDICO

➔ Estudio Topográfico del Terreno ➔ Estudio de Títulos:

➔ Estudio Preliminar de Suelos Existencia de Hipotecas
➔ Solicitud de normas de planeación y Limitaciones al dominio
Certificado de Alineamiento (Incluye Embargos, Testamentos
consulta de afecciones a las entidades Existencia de sucesión
correspondientes). Analizar y corroborar linderos
➔ Disponibilidad de Servicios Públicos ➔ Revisión de atribuciones del
representante legal (Lotes de
Sociedades, compañías)

ESTUDIO COMERCIAL Y MERCADEO ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO

➔ Estimativo del mercado potencial y ➔ Presupuesto de efectivo o flujo

efectivo en función de la capacidad de Fondos.
económica de los futuros adquirientes. ➔ Un análisis de la rentabilidad del
➔ Grado de aceptación de la ubicación del proyecto sobre las ventas y
proyecto. sobre el capital de propio
➔ Características de los posibles ➔ Un análisis de utilidad del
demandantes (perfil del comprador). periodo de recuperación
➔ Características que deben reunir los económica.
inmuebles a construir (área, servicios y ➔ Análisis de fuentes de recursos
 especificaciones). económicos (ingresos propios,
➔ Análisis de la competencia. ventas, financiación, aportes)
➔ Precios y condiciones de pago que
aceptarían los posibles adquirentes
incluyendo el tipo de financiación a
ofrecer.
Fuente: Elaboración Propia

19.2. Estudio de Lotes y principios básicos de factibilidad de proyectos

inmobiliarios:
Con el fin de mostrar la aplicabilidad de la metodología para el desarrollo de
proyectos inmobiliarios en el municipio de Alto Selva Alegre, se realizará el
estudio de factibilidad para el lote escogido, respecto a su área, costo, valor por
m2, restricciones en cuanto a usos del suelo, índices de ocupación y de
construcción, entre otros factores, tales como vías de acceso, equipamientos
cercanos, etc.
En la labor de la elección de los lotes de estudio, se realizaron varias visitas al
municipio enfocándonos en puntos centrales y de potencial desarrollo,
obteniendo registro fotográfico y dirección exacta de predios que, por su
configuración topográfica, forma y tamaño son aptos para el estudio de
factibilidad.
En este punto es importante resaltar que para el análisis sobre la viabilidad de
la obtención del lote, en cuanto a su componente legal, se debe contar con el
número de la matrícula inmobiliaria de éste, la cual se puede obtener con el
predial del lote, la escritura de éste o ir a la oficina de catastro con la dirección
del predio y solicitar dicho número, ya que con éste se puede acceder al estudio
de títulos contenido en el Certificado de Tradición y Libertad, expedido por la
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en el cual aparece información
que es determinante y relevante, tal como el dueño actual del predio, así como
el análisis histórico de las escrituras que ha sufrido éste, además del área,
linderos, servidumbres, entre otros.

19.3. Evaluación de Ubicación:

Al analizar la zona de influencia de nuestro terreno, se evidenció que existen
varios proyectos, sin embargo, la gran mayoría se encuentra en el distrito de
Miraflores,, Cayma y Cerro Colorado donde cada área tiene diferente tipología
y están orientados a distintos precios y con áreas no muy amigables, es por ello
que consecuencia, se hace necesario mencionar la clasificación que
emplearemos para el análisis de competencia en el presente trabajo la
consideramos una área espaciosa y cercana para la utilidad de las personas.

19.4. Acceso de Servicios:

El terreno se encuentra en una zona que ya cuenta con habilitación urbana,
además posee una construcción de vivienda alrededor. Por ello, se cuenta con
acceso a los servicios básicos: electricidad, agua, y desagüe; los cuales son
brindados por las empresas SEAL arequipa (electricidad) y Sedapar arequipa
(agua y desagüe).

19.5. Estudio de Suelos:

El estudio de mecánica de suelos es muy importante ya que, en base a las
características geológicas, físicas y químicas de la zona en estudio y su área de

2
 influencia, se determinarán ciertas características estructurales del proyecto.
El área de estudio se ubica en el Distrito de ALTO SELVA ALEGRE donde se
realizará el Proyecto de Edificación de 5 niveles. Se encuentra en una zona de
Alta Sismicidad, clasificándose según el reglamento Nacional de Edificaciones
como zona 3, mencionando que la zonificación considerada se basa en la
distribución espacial de la sismicidad observada, las características generales de
los movimientos sísmicos y la atenuación de estos con la distancia epicentral,
así como en la información tectónica.
A cada zona se le asigna un factor, este factor se interpreta como la aceleración
máxima del terreno con una probabilidad del 10% de ser excedida en 50 años
Conforme a la clasificación como zona 3 puede darse la probabilidad de
ocurrencia de sismos de considerable magnitud.
Parámetro sísmico considerados:
● Zona 3
● Factor de zona (z) : 0.35
● Suelo Perfil Tipo : S2
● Periodo de vibración: Tp(s) = 0.6 y Tl(s)=2.0

19.6. Diseño del Proyecto:

El proyecto se encuentra en una excelente ubicación. Ello es una característica
muy importante, ya que goza con la tranquilidad de una zona y muy cercana al
centro de los centros comerciales de dicho distrito.
Departamento de 03 habitaciones
Este departamento se encuentra en el primer piso el cual consta de:
● • 01 dormitorio principal con baño completo.
● • 02 habitaciones secundarias.
● • 01 baño compartido.
● • 01 cocina estilo americano.
● • 01 barra de desayuno.
● • 01 comedor.
● • 01 sala amplia.
● • 01 cuarto de estudio.
● • ½ baño de visitas.
● • 01 Lavandería
● • 01 patio

Acabados
Los acabados para los departamentos se plantean en base al estudio de
mercado, el perfil del cliente y el valor agregado que se le pretende dar al
proyecto. Son los siguientes:
Pisos:
● Piso de cerámica 30x30 cm. blanca de 1ra
● Celima – Zócalos 30x20cm
● San Lorenzo – Porcelanato 60x60cm

Puertas :
● Exterior: Puerta Imperial – Dimfer
● Interior: Dimfer - Puerta Lara

Cerrajería :
● Cerradura

3
 Ventanas :
● Vidrio incoloro 6mm

Revestimientos:
● Pintura
● Pintura lavable en cielorraso
● Pintura látex lavable en exteriores
● Pintura látex lavable en interiores
● Pintura en puertas c/barniz 2 manos

Baños:
● Piso Cerámica 30x30 cm – Celima
● One Piece Mediterraneo blanco - Vainsa
● Zocalos 30x20cm – San Lorenzo. Blanca de 1ra
● Celima – Zócalos 30x20cm
● Lavamanos Fontana blanco – Trebol
● Mezcladora de lavatorio Egeo 8" – Vainsa
Precio
Se ha establecido un precio acorde al mercado y que, a su vez, incorpore el valor
agregado del producto y la excelente ubicación con la que cuenta el mismo. No
existe una notoria diferenciación entre los precios por m2 de los departamentos
debido a que todos poseen características muy similares: distribución, cantidad
de dormitorios y baños, lavandería, terraza, vista a la calle, acceso rápido a la
escalera principal.

19.7. Porcentaje de Área Construida:

El porcentaje de áreas de venta de departamentos es eficaz en áreas de 75 m2
a 85m2, el cual genera buenas utilidades, pero al tener muchos proyectos de
este 58 tipo, se busca mayor comodidad a la hora de adquirir un departamento
con el objetivo de llegar a los clientes y mostrarles comodidad y calidad.

19.8. Parámetros Urbanísticos y Cabida Arquitectónica:

Estos documentos, infieren en la factibilidad de hacer posible los proyectos, ya
que se rigen a las normas dadas por el tipo de terreno que se tiene y pertenece
a parámetros máximos, estos deben ser viables con la cabida propuesta del
proyecto para lograr el producto final, sin restricciones hasta la declaración
jurada de fábrica. En el proyecto si se cumplen.

19.9. Tiempo de Ejecución:

La factibilidad de tiempo permite conocer si el tiempo que se tiene planificado
para llevar a cabo el proyecto coincide con el tiempo real que se necesita para
poderlo realizar, consideramos 10 meses de entrega del proyecto funcionando.

19.10. Evaluación de Venta:

El precio promedio del m² de departamentos en venta en Arequipa aumento
levemente respecto al mes del año 2023. La variación anual del nivel de precio
en venta (respecto a noviembre). A continuación, mostraremos un gráfico que
resume la evolución de precios de inmuebles en venta en Arequipa:

4
 Fuente: Properati Arequipa

Fuente: Properati Arequipa

20. DESARROLLO DE UN FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

E INMOBILIARIO

20.1. DESCRIPCIÓN:
En las finanzas el flujo de caja, es conocido también como el Cash Flow, se
entiende como una herramienta de balance, que relaciona los ingresos y
egresos, en una acumulación de activos en un cierto periodo. “Sin duda el
estudio de los flujos de caja puede ser utilizado para determinar problemas de
liquidez, para analizar la viabilidad de proyectos de inversión y para medir la
rentabilidad.” (Ancho,2019. Pág. 6)
Del mismo modo, esta herramienta financiera es importante para hacer
seguimiento a cualquier negocio el día a día, donde se podrá constar de la
proyección del crecimiento y tomar una decisión frente a lo que podrá suceder
en beneficio del negocio.
Asiduamente, la herramienta se clasifica en tres partes, el flujo de Caja
Operacional, Flujo de Caja de Inversión y Flujo de Caja de financiamiento

5
20.2. DEFINICIÓN:
Se define como la referencia de entradas como ingresos mensuales y salidas
como egresos de la empresa que gasta para garantizar el producto final.
Como menciona Osorio (2017), el flujo de caja es la cantidad de dinero líquido
que tiene una compañía. Este concepto se usa en el área financiera para medir
la capacidad monetaria y de pago de dicha compañía. Los flujos líquidos de
dinero aportan información crucial del estado financiero de una entidad y
permiten tener un balance de entradas y gastos, a lo que se le conoce como
flujo de caja neto. (p.2)
Del mismo modo, el flujo contempla todo el gasto que se realiza de lo mínimo a
lo más significativo, obteniendo un resultado verídico y balanceado, que nos
ayudará a tomar la mejor decisión para la empresa.

20.3. ESTRUCTURA:
La estructura se conforma de Ingresos y Egresos los cuales serán concentrados
en un tiempo dispuesto para la empresa, donde la empresa dispondrá de todos
los datos reales posibles según el tipo de negocio, no obstante, se consideran
en los gastos. Según Hirache (2013) ingresos: ventas al contado, cobranzas de
ventas al crédito, Enajenación de activos inmovilizados, préstamos de
accionistas, préstamos de instituciones financieras u otras entidades. Egresos:
Pago de remuneraciones y beneficios sociales a los trabajadores, pago a
terceros por servicios prestados, pago de impuestos, desembolso de otros
costos fijos, adquisición de activos 60 inmovilizados, amortización de préstamos
de accionistas, amortización de préstamos bancarios. (p.1)

20.4. TIPOS DE FLUJOS DE CAJA:

20.4.1. Flujo de Caja FInanciero:

Vázquez (2016) se define como la circulación de efectivo que muestra
las entradas y salidas de capital de una empresa fruto de su actividad
económica. También se define como la suma del flujo de caja
económico, dónde se puede comprobar la rentabilidad de un proyecto,
pero sin tener en cuenta la financiación, y el financiamiento neto, donde
sí se incorpora la financiación. (p. 1)

20.4.2. Flujo de Caja Operativo:

Pérez (2015), mide los fondos generados por la actividad económica, sin
tener en cuenta los flujos relacionados con el capital empleado por la
empresa, es decir, con la deuda financiera y el patrimonio neto. El flujo
de caja operativo solo incluye los cobros y pagos asociados con las
operaciones y la inversión, pero no con la financiación por deuda
financiera y patrimonio neto. Este flujo es el generado por el activo
operativo neto, cuyos componentes se vinculan directamente con la
actividad. (p. 207)

20.4.3. Flujo de Caja por Acción:

Pérez (2015) “Este flujo estima el efectivo generado o que se prevé
generar en un periodo para los accionistas. Es el dinero que queda como
residual después de haber atendido todas las obligaciones con los
suministradores de bienes, servicios y financiación ajena, incluyéndose
rúbricas fiscales”. (p. 218).

6
 20.4.4. Flujo de Caja Proyectado:
Mendoza (2017) El flujo de caja proyectado que se denomina también:
cash flow (en inglés), presupuesto de efectivo, presupuesto de tesorería
o pronóstico de caja es una proyección de ingresos y egresos de efectivo
previstos durante un periodo presupuestal y forma parte del
presupuesto maestro de la empresa.

20.5. MÉTODO DE FLUJO DE CAJA DESCONTADOS:

El método de flujo de caja descontado es una manera de evaluar las inversiones
en función de sus flujos netos futuros. Si se está evaluando un proyecto o una
cartera de proyectos, se calcula en primera instancia el importe de los ingresos,
egresos y flujos netos que se espera que el negocio tenga a lo largo de los
períodos futuros. Luego se trae a valor presente estos flujos netos proyectados,
bajo una tasa de descuento para determinar lo que vale el proyecto o los
proyectos hoy.

20.5.1. Valor Actual Neto (VAN)

El valor actual neto, también conocido como valor actualizado neto o
valor presente neto, es el criterio de evaluación más comúnmente
utilizado para evaluar las decisiones de inversión y consiste en
determinar el valor de un activo mediante la estimación de sus flujos de
caja futuros para luego calcular su valor presente. A este valor se le resta
la inversión inicial, de tal modo que el valor obtenido es el valor actual
neto del proyecto. Al respecto Juan Mascareñas (2007) considera que:
“El VAN es la diferencia entre el precio actualmente pagado por el
nuevo activo real (el desembolso inicial) y el precio al que se podría
vender en el mercado financiero los flujos de caja generados por el
(VA)”.

20.5.2. Tasa Interna de Retorno (TIR)

La tasa interna de retorno (TIR) de una inversión, es un indicador de
rentabilidad relativa de un proyecto de inversión, la cual al ser
considerada como tasa de descuento hace igual cero el VAN del
proyecto. La TIR puede utilizarse como indicador de la rentabilidad de
un proyecto: a mayor TIR, mayor rentabilidad; así, junto con el VAN, es
uno de los criterios más utilizados para decidir sobre la aceptación o
rechazo de un proyecto de inversión.

20.6. ELABORACIÓN DE FLUJO DE CAJA:

Usualmente el flujo de caja se calcula con una matriz con columnas y filas. En
las columnas se disponen los períodos, por lo general, meses; y en las filas los

7
 ingresos y las salidas de dinero.
➔ ENTRADAS: es todo el dinero que ingresa la empresa por su actividad
productiva o de servicios, o producto de la venta de activos
(desinversión), subvenciones, etc.
➔ SALIDAS: es todo dinero que sale de la empresa y que es necesario para
llevar a cabo su actividad productiva. Incluye los costes variables y fijos.

20.7. EGRESOS:
Los egresos son los gastos que se realizan en un periodo de tiempo definido, son
contemplados como salidas del recurso financiero con el fin de cumplir un pago
o inversiones, por ejemplo, Pago de proveedores, pago de empleados y otros.
Estos documentos son de carácter significativo ya que se consideran el libro de
contabilidad de cada empresa, con sus datos reales. El plan financiero elaborado
en el trabajo académico 3 es el egreso que costará hacer el proyecto
inmobiliario.
PLAN FINANCIERO

Fuente: Elaboración Propia

8
 Fuente: Elaboración Propia

20.8. INGRESOS:
Los ingresos son las ventas que se realizan más el financiamiento bancario, se
accedió al 10% de tasa efectiva anual por complementar el proyecto en menos
de 12 meses. Asimismo, el aporte social se está considerando para dar inicio.

Fuente: Elaboración Propia

Fuente: Elaboración Propia

9
20.9. FLUJO DE CAJA:
Es la representación del dinero invertido en el futuro trayéndolo al presente, donde se podrá tomar la decisión si el proyecto es viable.

Fuente: Elaboración Propia

10
 Fuente: Elaboración Propia
➔ (VAN): La inversión producirá ganancia por encima de la rentabilidad exigida, nos indica S/. 32,662.04 (Se Acepta)
(TIR): Nos muestra la Tasa Interna de Retorno, nos indica el porcentaje que se espera lograr con la inversión, respecto a la utilidad de ganancia el cual es 15.4%

11
21. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD CON AL MENOS TRES PARÁMETROS A EVALUAR

El análisis de sensibilidad se refiere a una técnica que evalúa cómo la variación de ciertos factores clave
afecta los resultados financieros de un proyecto. En el ámbito de inversiones inmobiliarias, el análisis de
sensibilidad es fundamental para entender cómo ciertos cambios en variables específicas pueden influir
en la rentabilidad y viabilidad de un proyecto.
En este caso hemos puesto en una simulación tres parámetros para determinar un análisis de sensibilidad
y saber si nuestro proyecto es viable según los escenarios propuestos.
Vamos a calcular el VAN en función de los ingresos y egresos, aumentando un 3% y disminuyendo un 3%
respectivamente.
En primer lugar analizamos el precio de venta de los inmuebles de los últimos 7 meses, lo que vendría a
ser el pago total de cada departamento
En segundo lugar, analizamos los costos de la obra cada mes disminuyendo un 3%.
Y por último analizamos el VAN en función de los ingresos de los 3 primeros meses y los egresos de gastos
administrativos.
Lo que se logra concluir que en cualquiera de los 3 escenarios el VAN es mayor a cero, lo que significa que
el proyecto es aceptable.

12
22. ESTABLECER PRECIOS DE CADA UNIDAD INMOBILIARIA

Para el establecimiento de precios de cada unidad inmobiliaria se toman en cuenta las

siguientes características

• Establecer un precio acorde al mercado y que, a su vez, incorpore el valor

agregado del producto y la ubicación en la cual se encuentre nuestra nuestra edificación

En el proyecto no existe un monto distinto por m2 de los departamentos debido a que todos poseen
características muy similares: distribución, cantidad de dormitorios, distribución de los espacios, lavandería,
terraza, baños , acceso , cocheras, etc.

El siguiente cuadro muestra el precio establecido para cada una de las unidades inmobiliarias, el cual se obtuvo
considerando el costo total del proyecto para la obtención de una utilidad, además de un estudio de mercado en
la zona.

Considerando un 10% sobre el monto nuestro precio a vender por departamento seria 410348.378 soles

La cuota inicial deberá ser cancelada durante el periodo de preventa,, el cual es 15%,

se debe vender 1 departamento , debido a que el banco pide el 30%,. para adquirir al financiamiento

aproximadamente .El primer mes al tercero se hará la elaboración del proyecto. Del 4 mes al octavo se ejecutará

la obra y los otros 2 meses era la postconstrucción en ese lapso se cancela el crédito hipotecario ,.

13
23. INDAGAR LOS REQUISITOS PARA OBTENER UN CRÉDITO FINANCIERO
Para obtener un crédito financiero para una inversión inmobiliaria en Perú, generalmente se deben
cumplir con ciertos requisitos estándar. Ten en cuenta que estos requisitos pueden variar según la
institución financiera específica y el tipo de crédito que estés buscando.
Perfil del solicitante: La solidez financiera y experiencia en proyectos anteriores son factores clave. Los
prestamistas quieren estar seguros de que puedes gestionar adecuadamente el proyecto.
Estudio de viabilidad: Un análisis detallado del proyecto, que incluya estudios de mercado, costos
estimados, plazos y proyecciones de ingresos. Cuanta más información sólida tengas, mejor.
Garantías: Los prestamistas quieren asegurarse de que tienen garantías suficientes en caso de que algo
salga mal. Esto podría incluir la propia propiedad, avales personales u otras garantías.
Flujo de efectivo: Deberías demostrar que tienes la capacidad de generar ingresos suficientes para cubrir
los pagos del préstamo. El flujo de efectivo positivo es una señal clave de viabilidad financiera.
Documentación legal: Asegúrate de tener todos los documentos legales del proyecto en orden. Esto
incluye permisos, licencias y cualquier otro documento requerido por las autoridades locales.
Historial crediticio: Tu historial crediticio personal y empresarial será evaluado. Un buen historial
crediticio aumentará tus posibilidades de obtener un préstamo.
Colateral: Los prestamistas también evalúan el valor de los activos que estás dispuesto a ofrecer como
garantía. Esto puede incluir propiedades, equipo, etc.
Equidad: La cantidad de capital propio que estás dispuesto a invertir en el proyecto. Los prestamistas
generalmente quieren ver que tienes un interés personal significativo en el éxito del proyecto.
Interbank
• Contar con experiencia en el negocio inmobiliario.
• Contar con el anteproyecto aprobado por la municipalidad respectiva.
• El récord crediticio no debe contener información adversa en centrales de riesgo.
BBVA
• Currículo de la empresa constructora.
• Copia del contrato de construcción.
• Estados financieros con corte no menor a tres meses de antigüedad.
• Estados financieros Sunat.
• Informe comercial de la empresa constructora.
• Memoria descriptiva.
• Certificación de parámetros urbanísticos.
• Testimonio de compra venta del terreno.
• Perfil económico del proyecto y/0 presupuesto por partidas.
• Anteproyecto aprobado o licencia definitiva de obra.
• Cuadro de ventas del proyecto.
Caja Arequipa
• Contar con experiencia en desarrollo y gestión de proyectos inmobiliarios.
• No prestar información desfavorable en centrales de riesgo.

24. PLANTEAR ESTRATEGIAS PARA EL PLANEAMIENTO DE LA ESTRATEGIA DE VENTAS

El plan de ventas es un método útil para simplificar y documentar las metas de ventas y objetivos. Además,
se detalla las partes del presupuesto, estrategia de marketing, posicionamiento y relacionados respecto a
14
 un producto o en nuestro caso una vivienda (departamento).
Según Burgos & Veintimilla (2016), una vivienda es una porción de espacio urbano de uso privado
destinado a ser usado como alojamiento, también se convierte en un activo económico. La vivienda es el
producto y es la razón de ser del plan de ventas.

24.1. PLANEAMIENTO ESTRATÉGICO

Para nuestras estrategias de venta planteamos diversas alternativas y métodos con el fin de llamar
la atención del público y ofrecerles nuestro producto.

24.1.1. VISIÓN
Consolidarnos como una empresa de construcción de referencia en el mercado por nuestra
capacidad operativa, solidez financiera y enfoque en las necesidades del cliente.

24.1.2. MISIÓN
Ofrecer servicios integrales en el campo de la construcción, cumpliendo con los más altos
estándares de la industria y generando valor para nuestros clientes, colaboradores y socios.

24.1.3. ANÁLISIS FODA

Fuente: Elaboración Propia

24.2. PLAN DE VENTAS

Con el propósito de maximizar las ventas del proyecto, se ha desarrollado una estrategia
comercial en la cual nos enfocaremos en algunos puntos claves para que este proyecto sea
rentable.

15
24.2.1. ANÁLISIS DE PRECIOS, OFERTA Y DEMANDA

[Link]. ANÁLISIS DE PRECIOS

Tendencias de precios
● Los precios promedio de venta por m2 para departamentos nuevos en Arequipa varían
entre $1000 y $1600 dólares, dependiendo de la ubicación y características del inmueble.
● En los distritos más modernos como Yanahuara, Cayma y José Luis Bustamante y Rivero,
los precios promedian los $1400 dólares por m2.
● Comparando con años anteriores se observa una tendencia creciente en los precios de
venta, con incrementos anuales promedio del 8% al 10%.

[Link]. ANÁLISIS DE OFERTA

Oferta actual
● Existen alrededor de 50 proyectos inmobiliarios en preventa o venta en Arequipa. La
mayoría son edificios de departamentos de densidad media a alta.
● Los distritos con mayor número de proyectos son Yanahuara, Cayma, José Luis
Bustamante y Rivero, Jacobo Hunter y Paucarpata.
● Los proyectos se enfocan en sectores socioeconómicos C y D, con precios que van desde
los $750 hasta $1900 dólares por m2.
● La oferta total actual asciende a aproximadamente 5000 departamentos disponibles en
preventa.

Características de la oferta
● Áreas de departamentos entre 50 m2 para estudios y hasta 150 m2.
● Predominan acabados estándar y algunos edificios de alta gama con acabados superiores.
● Los proyectos ofrecen distintas amenidades como piscina, sala de eventos, gimnasio, sala
de cine, juegos infantiles.

[Link]. ANÁLISIS DE DEMANDA

Demanda potencial
● Se estima una demanda potencial de 8000 viviendas nuevas al año en Arequipa.
● La demanda proviene principalmente de familias jóvenes, parejas sin hijos y jubilados.
● Adicionalmente hay demanda de inversionistas que buscan rentabilidad comprando
inmuebles para alquiler estudiantil y turístico
Preferencias de los compradores
● Buscan departamentos de 2 y 3 dormitorios de 70 a 110 m2 con precios entre $900 a
$1400 dólares por m2.
● Prefieren ubicaciones en distritos consolidados como Yanahuara, Cayma, José Luis
Bustamante y Rivero.

Capacidad de compra
● El precio promedio transado está alrededor de $1250 dólares por m2.
● La cuota inicial promedio es del 25% y se complementa con créditos hipotecarios en
muchos casos.

24.2.2. SEGMENTACIÓN DEL MERCADO

Es fundamental saber a qué público está enfocado nuestro proyecto y así saber quiénes serán
nuestros potenciales compradores.
Tomando en cuenta y analizando puntos como: características demográficas, estilo de vida de las
personas, ubicación y capacidad de compra, hemos decidido que nuestro público objetivo para
nuestro proyecto son:
16
 ● Familias jóvenes o parejas sin hijos
● 30 a 45 años
● Ingreso familiar mensual S/6,000 a S/8,000
● Que busquen un distrito tranquilo y céntrico
● Interesados en departamentos amplios (100+ m2)
● Principalmente gente que ya viva o trabaje en distritos cercanos como Yanahuara, Cayma,
José Luis Bustamante y Rivero.

24.2.3. CANALES DE PROMOCIÓN Y PUBLICIDAD

Emplearemos presencia física, web, redes sociales y marketplace inmobiliarios. De esta manera
podremos conseguir una mayor cobertura y atraer clientela, a la cuál le brindaremos atención
personalizada y recorridos presenciales o virtuales para mayor conveniencia.

24.2.4. POSICIONAMIENTO EN EL MERCADO

Para esto será necesario crear una propuesta de valor que nos diferencie de las demás empresas
inmobiliarias, y comunicar los beneficios que brindaremos, como:
● Ubicación del proyecto
● Relación precio/beneficio,
● Calidad de construcción
● Diseño
De esta manera posicionamos nuestro proyecto en lo más alto.

24.2.5. ESTRATEGIA DE CAPTACIÓN

Ofrecer beneficios de pre-venta y facilidades de pago para atraer compradores tempranos e
impulsar las primeras ventas y publicidad boca-a-boca.
Como beneficios de pre-venta tendremos:
● Descuentos de 10-20% por compra anticipada.
● No pagar gastos de titulación y escrituras de la unidad.
● Cupo privilegiado para elegir vista y ubicación de la unidad.

Entre las facilidades de pago estarán:

● Financiamiento directo del constructor, con tasas más bajas y mayores plazos que la
banca tradicional.
● Posibilidad de realizar los primeros pagos a 6-12 meses después de firmar la reserva,
tiempo en el cual el comprador puede vender otras propiedades o acceder a créditos
bancarios.

24.2.6. RELACIONAMIENTO
Este punto es de los más importantes, ya que se ganará la confianza del cliente, por lo cual se
brindará excelente atención al cliente durante el proceso de venta y posventa para generar lealtad
e influencia positiva a través de recomendaciones. Para esto se mantendrá una comunicación
activa y constante con los clientes.

25. SIMULAR EL AVANCE CONTABLE DEL 1ER MES DE LA CONSTRUCCIÓN DEL PROYECTO,
QUE INCLUYA EL PAGO DE TRIBUTOS, IGV, IMPUESTO A LA RENTA A CUENTA, TRIBUTOS
POR PLANILLAS, SENCICO, CONAFOVICER, ETC
PRESUPUESTO DE COSTO DE CONSTRUCCIÓN POR PISO EVALUADO POR 1 MES:
17
 En este punto se simula una evaluación de costos de construcción que se desarrollara por mes, dando a
declarar el gasto total que se ejecutara para poder iniciar el proceso constructivo de tal forma dando a
conocer a los vendedores cuando se iniciara como el final de la obra, ya plantado en la contrata que se
desarrolla en la compra y venta del departamento.
Área construida: 85 M2 75 M2
Tipo de vivienda: Pisos 1 Piso 2
Fecha de Precios: 10/12/2023
Descripción Total (S/.) Total (S/.)
Trabajos preliminares 1,525 1,169
Movimiento de tierras 1,268 1,293
Obras de concreto simple 5,565 5,674
Obras de concreto armado 24,808 15,136
Estructura de maderas y 503 573
coberturas
Muros y tabiques de 6,521 4,238
albañilería
Revoques, enlucidos y 9,346 6,142
molduras
Pisos y pavimentos 5,598 3,798
Contra zócalos 985 755
Zócalos 587 204
Revestimientos 950 493
Revestimiento de gradas y 890 445
escaleras
Cubiertas 27 27
Carpintería de madera 2,684 2,296
Carpintería metálica y 4,562 2,996
herrería
Cerrajería 212 170
Pintura 3,376 2,251
Aparatos sanitarios y 2,161 995
accesorios
Instalación sanitaria 2,705 2,227
Sistema de agua fría y 2,724 2,241
contra incendio
Sistema de agua caliente 867 710
Instalación eléctrica 3,974 2,797
Tableros y cuchillas 920 818
Salida para comunicaciones 390 311
y señales
Obras exteriores 1,065 1,065
Varios 859 720
Trabajos preliminares 160 160
Movimiento de tierras 947 972
Obras de concreto simple 925 824
Obras de concreto armado 1,308 1,244
Cerrajería 62 47
Pintura 875 604

18
 Sistema de agua fría y 31 31
contra incendio
Obras exteriores 68 68
Trámites legales 600 600
Varios 672 672
Total 90,722 64,765
Gastos Generales 8% 7,258 5,181
Utilidad 5% 4,536 3,238
Supervisión 4% 3,629 2,591
Sub Total Modelo 106,145 75,775
I.G.V 18% 19,106 13,639
Gran Total 125,251 89,414

GASTOS GENERALES MENSUALES:

Aquí se desarrolla una simulación de gastos generales en la obra ya sea como servicios necesarios para la
construcción como la electricidad y el agua que son los principales elementos más utilizados. De tal forma
también se hace un gasto mensual para determinar los gastos que se ejecutará en el momento de la
construcción.

GASTOS GENERALES MENSUALES

Gastos Valor de IGV Precio de Ventas Adm
venta venta
Servicio IT 500 90 590 0% 100%
Electricidad 3000 540 3.54 70% 30%
Agua 1000 180 1.18 70% 30%
Teléfono, 1500 270 1.77 40% 60%
Internet
Otros Gastos 1500 270 1.77 80% 20%
Útiles de 4000 720 4.72 30% 70%
oficina
Total 11500 2070 602.98

GASTOS DE PERSONAL ESPECIALIZADO:

En este punto desarrollamos los gastos generales que se dará al personal que se encargará de la obra
constructiva , sacando un promedio mensual así mismo nos daremos cuenta de la cantidad que se gastara.

Pago de Planillas Cant. Semanas mensual Sub Total

Capataz 1.00 1.00 4,420.00 4,420.00

19
 Operario 4.00 1.00 3,400.00 13,600.00

Oficial 2.00 1.00 2,880.00 5,760.00

Peón 8.00 1.00 2,520.00 20,160.00

Total 23,780.00

TOTAL PRESUPUESTADO:

Aquí se determina el total de la cantidad que se gastara en el presupuesto de obra en su totalidad teniendo en
cuenta que las totalidades anteriores con su margen que se gastara en cada circunstancia y momento.

Datos presupuesto de Obra

Descripción Monto %

Contrato de Obra

139,423
Costo directo .98

125,51.
Gastos generales 00

13,780.
Utilidad 40

167,308
Sub Total .78

30,115.
IGV 18% 58 18%

197,424
Total Prespuesto .36

26. CONCLUSIONES
● La buena estructuración de una sociedad, se realiza a través de sus estatutos, ya que es

20
 una herramienta que evita los conflictos futuros entre socios, sociales, utilidades y nos
ayuda a no entorpecer la operatividad de la empresa.
● El desarrollo de nuestra empresa se puede ver que se especifican claramente que para
su funcionalidad se cumplen varias normas y reglamentos durante su proceso de
desarrollo y de esa forma teniendo en cuenta cómo es que funciona una empresa
claramente.
● Un organigrama refleja de modo parcial la organización, ya que no incluye normas de
funcionamiento, métodos de trabajo ni descripciones de puestos.
● En conclusión, registrar tu empresa en la SUNARP o entidad similar es esencial para
garantizar su legalidad, proteger tus activos y derechos, acceder a financiamiento,
cumplir con obligaciones fiscales y operar de manera efectiva en el mercado. No hacerlo
puede tener serias repercusiones legales y financieras.
● En resumen, registrar una empresa en la SUNAT es esencial para operar de manera legal
y cumplir con las obligaciones fiscales en Perú. Esto garantiza que la empresa pueda
desarrollar sus actividades comerciales sin problemas legales y financieros, además de
contribuir al sistema tributario del país.
● Las planillas del régimen de construcción civil contienen bastantes beneficios dentro de
los cuales, algunos son especializados en los trabajos que realizan (BUC, BAE, y
bonificaciones de alto riesgo). Son planillas muy bien organizadas para el beneficio del
trabajador.
● Por otro lado, las planillas del régimen general y/o regímenes exclusivos para micro y
pequeña empresa contienen menos beneficios sociales para el trabajador esto con el
fin que logre crecer la empresa en el mercado.
● La SUNAT se encarga de controlar , fiscalizar y como se evidencia en el T-Registro y
Plame , permite que al trabajador se le otorgue todos los beneficios que le corresponde
haciendo prevalecer sus derechos.
● La importancia de la elección del terreno es vital, debido a que como una inmobiliaria
buscamos un terreno en el cual podamos sacar una buena utilidady esto se logra primero
con la investigación a qué zonificación pertenece el terreno, para proyectarnos
arquitectónicamente según los parámetros urbanísticos de dicha zonificación, claro
teniendo en cuenta el entorno del predio para poder tener un buen concepto de cómo
explotar cada m2.
● Verificar la situación del predio a comprar es muy importante, debido a que con ello
podemos tener más facilidades de ejercer el derecho de propiedad y estar protegido
legalmente, sirve como palanca financiera y facilita la transferencia de propiedad para
poder realizar el proyecto, además podemos verificar si tienecargas o gravámenes, para
poder exigir al propietario que cancele esas faltas para poder hacer la compra de manera
óptima.
● La evaluación del costo del terreno en comparación con otras opciones es fundamental
para tomar decisiones que nos permitan maximizar el rendimiento de nuestro dinero y
asegurar que la inversión sea rentable. También, al comparar la ubicación de nuestro
terreno con otras opciones, se puede evaluar el potencial de desarrollo futuro de la
ubicación y se eso justifica el costo actual.
● El pago de la alcabala es importante para cumplir con la ley, proteger los derechos de
propiedad, facilitar la transferencia legal de la propiedad y asegurar una planificación
financiera adecuada. Además, contribuye al funcionamiento adecuado de la empresa y su
relación con la comunidad local. La no conformidad con esta obligación puede tener
consecuencias legales y financieras negativas para la empresa.
● Es imprescindible contar con los estudios previos a la hora de proyectar la obra,ya que así

21
 se logra tener una visión más clara y a su vez se puede identificar algunos posibles riesgos.
● En la municipalidad de Alto Selva Alegre no es un requisito necesario el Estudiode impacto
ambiental para dar la licencia a la construcción y se sabe que no se trata de un proyecto
de gran magnitud, sin embargo, si hablamos del cuidado del medio ambiente, se podría
implementar el requisito de EIA.
● 7.- Los parametros urbanístico como la zonificación, nos permiten saber en que suleo
estamos ubicados como cuanto de area libre se debe dejar , esto ayuda adistribuir nuestros
espacios , en la cual se ve reflejado en planos de arquitectura.
● Los estudios de factibilidad para proyectos inmobiliarios son herramientas que le permiten a las
empresas constructoras integrar cada una de las variables que inciden en el éxito o fracaso de éste,
se deben realizar los ajustes necesarios para que sean viables y exitosos, o definitivamente
descartarlos, porque son inviables aún desde la obtención del terreno.
● El Flujo de Caja contempla todo el gasto que se realizará de lo mínimo a lo más significativo, desde
los Ingresos y Egresos, los cuales nos generará un resultado verídico real, que nos ayudará a tomar
la mejor decisión para la empresa sobre la inversión y la viabilidad.
● Concluimos que el presupuesto de obra de construcción se evalúa de acuerdo al tiempo estimado
de la obra, de tal forma determinar todos los gastos que se realizará durante todo su proceso ya
sea por día por meses o años, y así identificamos todo el costo de la edificación completa para
poder realizar su venta.
● Establecer valor a nuestras unidades mobiliarias es de suma importancia, ya que permite no
generalizar un monto de un departamento y dar un monto que se basa en las características que
cada departamento tenga, siendo el precio razonable y justo tanto para el cliente como para la
empresa.
● Al evaluar el impacto de variaciones en ingresos, costos de obra y gastos administrativos, hemos
demostrado que el Valor Actual Neto (VAN) permanece positivo en todos los escenarios
propuestos, indicando que el proyecto es económicamente aceptable.
● Se puede concluir que planear la estrategia de ventas es crucial para tener claridad, optimizar
esfuerzos, alinear la organización, medir resultados y anticiparse ante diferentes contingencias.

27. ANÁLISIS CRÍTICO

● En primer lugar, si se quiere formar una empresa constructora se debería consultar con
un especialista en empresas ya que como ingenieros, existen temas legales que se
desconocen.
● A la hora de crear una empresa, es importante saber registrar un nombre original y
adecuado para una empresa de este tipo.
● Es crucial considerar que los objetivos de la empresa deben estar estrechamente
alineados con las estrategias de FODA. Esto es necesario para que los costos que afectan
al flujo de caja puedan ser establecidos de manera clara.
● Se debe tener amplio conocimiento en las planillas de nuestros trabajadores, si es que le
corresponde la de régimen de construcción civil estos contienen remuneraciones,
retenciones y aportaciones del empleador especiales, pero si es la de régimen privado
estas son mas sencillas, sin embargo deben ser cumplidas a detalle sus remuneraciones
y retenciones según la ley actualizada de cada año, porque sino sunafil siempre les dará
la razón si el empleador incumple alguna de estas a pesar de una justificada razón del
porque no se le dio tal beneficio, esto sería una desventaja para la empresa.

28. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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22
 periodo 2023- 2024 . perucontable. Recuperado de:
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24
● C tilla de Derechos Laborales del R gimen Especial de
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n [Link]
v chos%20Laborales/2022-20
e 23%20Cartilla%20de%20derechos%20laborales%20FTCCP.
n pdf
i
o 29. ANEXOS
C a. Anexo 1: SITUACIÓN DEL PREDIO EN SUNARP
o
l
e
c
t
i
v
o
2
0
2
2
-
2
0
2
3
d
e
l
S
e
c
t
o
r
C
o
n
s
t
r
u
c
c
i
ó
n
.
C
a
r Fuente: SUNARP

25
b. Anexo 2: CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS
Y EDIFICATORIOS-ASA

Fuente: Municipalidad Alto Selva Alegre

26
c. Anexo 3: REQUISITOS DE LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN
Y DEMOLICIÓN-ASA

27
Fuente: Municipalidad Alto Selva Alegre

28
d. Anexo 4: Solicitud de Licencia de Edificación

FUE (Formulario Único de Edificación)

29