Universidad Mariano Gálvez de Guatemala

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

Escuela de Ciencias Jurídicas y Sociales

Jornada Matutina

Docente: Licenciado Daniel Matta Consuegra

PRONTUARIO DEL CURSO DE DERECHO CIVIL II

JORGE FERNANDO REYNOSO NAJERA

0501-18-10089

SECCION A
 PARTE I

EL PATRIMONIO

El más importante y claro caso de universalidad jurídica o

de derecho lo constituye el patrimonio. Para Federico Puig Peña
de la concepción del patrimonio surge el llamado Derecho
Patrimonial, “Quizá la parte más jurídica del Derecho y quizá
también la parte más privada del Derecho Civil, ha sido dividido
en la doctrina en los dos fundamentales compartimentos
relativos a los derechos reales y a los de las obligaciones.

Para Julien Bonnecasse define al Derecho Patrimonial

como “El conjunto de reglas que rigen las relaciones de derecho
y las situaciones jurídicas derivadas de la apropiación de las
riquezas o del aprovechamiento de los servicios”.

Por lo tanto, el Derecho Patrimonial es para Federico Puig

Peña “La parte más jurídica del Derecho y quizá también, la
parte más privada del Derecho Civil, ha sido dividido en los dos
fundamentales compartimentos relativos a los derechos reales y
a las obligaciones.”

Finalmente, se define el Derecho Patrimonial como “El

conjunto de principios y normas que regulan los derechos y
obligaciones de contenido total o parcialmente económico que
pueden integrar el patrimonio de las personas humanas y las de
existencia ideal".

El Código Civil, constituye el patrimonio como la prenda

general de las obligaciones, así: "Toda obligación personal da al
acreedor el derecho de perseguir su ejecución sobre todos los
bienes raíces o muebles del deudor, sean presentes o futuros".
Esto significa que el deudor podrá, para el pago de su
acreeduría, perseguir uno, varios o todos los derechos
patrimoniales del deudor, sin importar si el bien perseguido lo
obtuvo el deudorantes o después de adquirir la obligación
incumplida, pues la norma afecta tanto los bienes presentes
como futuros. Obviamente que esta prenda general no limita la
libre circulación de los bienes, pues el deudor puede en ejercicio
de la facultad dispositiva que le otorga el derecho de dominio,
enajenar un bien que está en su patrimonio, en cuyo caso
quedaría sustraído de la prenda general, pero al mismo tiempo
entrarían a formar parte de ella los nuevos bienes que se
adquieran. Veamos este ejemplo: Pedro debe a Juan quinientos
mil quetzales. Cuando Pedro contrae esta deuda, los activos
que integran su patrimonio son un bien inmueble y una flota de
microbuses, que constituyen la garantía general de
cumplimiento de la obligación a favor de Juan. Con
posterioridad, Pedro vende el inmueble a María y la flota de
microbuses a Josefina, y con el producto de estas ventas
compra un apartamento dentro de un régimen de propiedad
horizontal. En este ejemplo vemos que los bienes de que era
titular Pedro cuando adquirió la deuda, ya no están en su
patrimonio, fueron sustraídos de la prenda general, pero en
cambio el bien adquirido con posterioridad a la deuda, la está
garantizando y será el que podrá perseguir Juan en caso de
incumplimiento de Pedro, sencillamente porque el patrimonio
está destinado jurídicamente a responder por las deudas que
haya contraído su titular.

El tratadista Doctor Nestor Pineda, menciona sobre este

particular respecto del patrimonio, como receptáculo de valores
o derechos patrimoniales tanto positivos como negativos: “En la
universalidad jurídica que constituye el patrimonio, los valores,
positivos o negativos, tienen la aptitud de reemplazarse los unos
a los otros: el bien que sale del patrimonio es reemplazado
jurídicamente por el que le sucede. Este fenómeno no podría
producirse en la universalidad de hecho; el libro o animal, que
en una biblioteca o en un rebaño reemplaza a otro de la misma
especie, no lo sustituye jurídicamente. Por otra parte, a la
muerte de un individuo su patrimonio se transmite a los
herederos en su generalidad, como universalidad jurídica, en
bloque. De esta manera, los sucesores toman el lugar del
difunto; la personalidad de éste se absorbe en la de sus
continuadores".

Para la generalidad de la doctrina, el patrimonio no solo lo

componen los bienes corporeos o no, sino también la totalidad
de los derechos, susceptibles de apreciación pecuniaria,
incluyendo las cargas y obligaciones de igual carácter que lo
gravan. Al hacer un análisis histórico del patrimonio en el
Derecho Romano Para Flavio Herrera “El patrimonio de una
persona está constituido por el conjunto de derechos y
obligaciones apreciables en dinero.

Afirma Mayer citado por Flavio Herrera “Este concepto

amplio del patrimonio no corresponde a un orden jurídico
primitivo que consideraba los derechos subjetivos solo en
cuanto recaían concretamente sobre determinados bienes en su
manifestación absoluta -poder patriarcal y general del páter
familias- y el objeto sobre que recaían, la familia,-pecunia que-
sino que es posterior. El patrimonio es una universalidad
jurídica y comprende todos los derechos y obligaciones que
tienen un valor pecuniario; de modo que los derechos de familia
y las obligaciones que se desprenden de los mismos, no están
comprendidos en el patrimonio”.

El patrimonio, es un atributo de la personalidad civil; pero

no es desde este punto de vista que se estudia en este curso,
sino atendiendo a su contenido económico, en relación con la
persona.

Finalmente, se puede afirmar que “El patrimonio se

caracteriza, además, porque todos los bienes y derechos que lo
integran forman una universalidad de derecho. Es decir, el
patrimonio forma una unidad abstracta independiente de las
cargas y derechos que lo constituyen.”

Miguel Fenech afirma que “Junto a los derechos

inherentes a la personalidad humana, a los propios de familia y
demás de índole personalísima necesita el hombre, para su
subsistencia y progresivo mejoramiento, el uso y disfrute de
ciertos elementos materiales, a través de una gran diversidad de
formas o negocios jurídicos, para de esta manera satisfacer sus
necesidades.”

Etimológicamente, el vocablo patrimonio viene del latín

“patrimonium”, que significa la hacienda que una persona ha
heredado de sus descendientes. Para otros autores,
etimológicamente deriva de la voz patrimonium que significaba
lo recibido del padre o patre. Los romanos no elaboraron como
los modernos una teoría del patrimonio.”

Para María Magdalena Wong Bermudes, el patrimonio es

“El conjunto de derechos y obligaciones pertenecientes a una
persona, estimables en dinero. O la Universalidad constituida
por el conjunto de deberes y obligaciones que corresponden a
una persona y que pueden ser apreciables en dinero”.

Raymond Guillien y Jean Vicent define el patrimonio como

"El conjunto de bienes y obligaciones de una persona,
considerado como una universalidad de derecho, es decir, como
una masa móvil, cuyo activo y pasivo no pueden disociarse".

Para Jaime Sierra García "Es un conjunto de relaciones

jurídicas activas y pasivas, de contenido económico que se
consideran como integrantes de una universalidad jurídica que
tiende al mismo fin y corresponde a una misma persona".

NATURALEZA JURIDICA DEL PATRIMONIO:

TEORÍA CLÁSICA O DEL PATRIMONIO

PERSONALIDAD:

La Teoría Clásica plantea que el patrimonio es una

emanación directa de la personalidad, es un atributo de ella, de
donde se desprende que el patrimonio es inseparable de la
persona, por lo tanto, sólo las personas naturales o jurídicas
pueden tener un patrimonio, y cada persona solo un patrimonio,
siendo éste uno e indivisible como la misma personalidad.

Muchas críticas tiene esta noción, en ese sentido, el

Doctor Arturo Valencia Zea se refiere a ella así: "Correcta es la
afirmación de que todos los derechos patrimoniales de una
persona se encuentran sometidos “Al libre arbitrio de una sola y
misma voluntad, a la acción de un solo y mismo poder jurídico;
pero de aquí no puede deducirse, como consecuencia natural,
que como toda persona tiene voluntad, debe tener patrimonio y
solo un patrimonio; que como la voluntad es indivisible,
igualmente lo es el patrimonio. Ante todo, la voluntad es una
noción psicológica, y el patrimonio, una noción de orden
económico; nada impide, por lo tanto, decir que a pesar de la
unidad de la voluntad, no obstante el patrimonio pueda dividirse
en partes materiales, o que una persona pueda carecer de
patrimonio.

TEORÍA MODERNA DEL PATRIMONIO DE

AFECTACIÓN

Por su parte la teoría moderna u objetiva “Al contrario, no

hace depender al patrimonio de la persona, sosteniendo que la
persona no está unida al patrimonio, el cual no es emanación
directa o atributo de la personalidad, sino que todos los
derechos patrimoniales que pertenecen a una persona son
afectados a un fin determinado agrupándolos en una
universalidad jurídica denominada patrimonio, universalidad que
no depende de la voluntad de su titular, quien no puede
alterarla, ni dividirla.”

Tampoco acepta la teoría moderna que el patrimonio es

uno solo, pues una persona puede tener más de un patrimonio,
como cuando el heredero acepta la herencia con beneficio de
inventario (Artículo 920 Código Civil); caso en el cual el heredero
que hace uso del beneficio tiene dos patrimonios, el suyo propio
y el de su causante, y sólo hasta el monto de este último
responderá por las obligaciones hereditarias.

La teoría moderna plantea que dentro del patrimonio de la

persona, entendido como la universalidad jurídica más general,
pueden coexistir otras universalidades jurídicas especiales,
como el patrimonio de familia, la sociedad conyugal, que es una
universalidad jurídica compuesta por todas las formas de
gananciales, de donde se deduce que los cónyuges tienen dos
patrimonios, el que les corresponde como tales en la sociedad
conyugal y su propio patrimonio; los derechos hereditarios, que
corresponden a todos los derechos patrimoniales que tenía el
causante, que pasan a sus herederos englobados en una
universalidad jurídica llamada herencia.
 ELEMENTOS DEL PATRIMONIO:

Dentro de los elementos del patrimonio, podemos

distinguir: a) El activo, que son los derechos y bienes de una
persona; b) El pasivo, que se constituye por las obligaciones
deudas y cargas de diversa naturaleza y c) el capital que es el
resultado entre la diferencia del pasivo y activo pudiendo dar de
resultado superávit o déficit un resultado neutral.

SUBROGACIÓN REAL DEL PATRIMONIO:

Según esta institución cuando una persona adquiere

nuevos bienes estos soportan los mismos gravámenes que
tenían los bienes del artículo 917 al artículo 1105 del Código
Civil.

La subrogación real del patrimonio tiene lugar a partir del

fallecimiento del titular del mismo, ya que su patrimonio se
transmite a sus herederos testamentarios o legales a través de
la sucesión mortis causa o sucesión hereditaria.

La forma de hacer constar el patrimonio de una persona es

mediante el acta notarial de inventario, para efectos ilustrativos
se presenta un modelo de acta notarial de inventario autorizada
dentro de un Proceso Sucesorio Extrajudicial, donde se hace
constar el patrimonio del causante que se transmite a sus
herederos, el cual se conoce como patrimonio hereditario o
patrimonio de la mortual.
 ACTA NOTARIAL DE INVENTARIO DEL PATRIMONIO HEREDITARIO

En el municipio de Guatemala, departamento de Guatemala, el veintiséis de noviembre de dos

mil quince, a las once horas en punto, en mi oficina profesional ubicada en el cuarto nivel del
edificio Plaza Jardín situado en segunda avenida, diez guion quince, zona nueve, yo, César Noel
Rodríguez Marroquín, Notario, soy requerido por los señores: a)HERMELINDA DEL
CARMEN URRUTIA SAGASTUME, de ochenta años de edad, soltera, ama de casa,
guatemalteca, de este domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI)
con código único de identificación (CUI) número dos mil quinientos cuarenta y tres espacio
ochenta y seis mil setecientos veinticinco espacio un mil novecientos ocho (2543 86725 1908)
extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; b) ERWIN
RENÉ TOLEDO URRUTIA, de sesenta y cuatro años de edad, soltero, Técnico Comercial,
guatemalteco, de este domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI)
con código único de identificación (CUI) número dos mil doscientos cuarenta y dos espacio
noventa y cuatro mil doscientos sesenta y uno espacio cero ciento uno (2242 94261 0101)
extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; c) JAIME
ESTUARDO TOLEDO URRUTIA, de sesenta y dos años de edad, casado, comerciante,
guatemalteco, de este domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI)
con código único de identificación (CUI) número un mil novecientos cincuenta y nueve espacio
setenta y seis mil trescientos noventa y ocho espacio cero ciento uno (1959 76398 0101)
extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala ; d) EDGAR
RAUL TOLEDO URRUTIA, de sesenta años de edad, casado, Abogado y Notario,
guatemalteco, de este domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI)
con código único de identificación (CUI) número dos mil trescientos ochenta y nueve espacio
treinta y ocho mil novecientos setenta y dos espacio cero ciento uno (2389 38972 0101) extendido
por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala, quien actúa por sí y
además cono MANDATARIO GENERAL CON REPRESENTACIÓN de su hermana ALMA
JEANNETTE TOLEDO URRUTIA, calidad que acredita con el primer testimonio de la escritura
pública número doce (12) autorizada en esta ciudad el nueve de junio de dos mil quince por el
notario Rodolfo Giovanni Silvestre Reyes, que contiene la protocolización del mandato
proveniente del extranjero que la mandante otorgó el nueve de febrero de dos mil quince, en la
ciudad de Plano del Estado de Texas de los Estados Unidos de América, testimonio debidamente
registrado e inscrito con el número trescientos treinta y nueve mil ochocientos cuarenta y seis
guion E (339846-E) en el Registro Electrónico de Poderes del Archivo General de Protocolos del
Organismo Judicial con fecha diecinueve de junio de dos mil quince, documento que doy de tener
a la vista y hago constar que dicha representación es suficiente conforme a la ley y a mi juicio
para este acto; e) TOMÁS ARTURO TOLEDO URRUTIA, de cincuenta y nueve años de edad,
casado, farmacéutico, guatemalteco, de este domicilio se identifica con el documento personal de
identificación (DPI) con código único de identificación (CUI) número dos mil quinientos treinta y
nueve espacio ochenta y ocho mil novecientos cincuenta espacio cero ciento uno (2539 88950
0101) extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; f)
VILMA PATRICIA TOLEDO URRUTIA, de cincuenta y ocho años de edad, casada, Maestra,
guatemalteca, de este domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI)
con código único de identificación (CUI) número dos mil cuatrocientos sesenta y uno espacio
 treinta y siete mil novecientos ocho espacio cero ciento uno (2461 37908 0101) extendido por el
Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; g) DAVID ARMANDO
TOLEDO URRUTIA, de cincuenta y dos años de edad, casado, Maestro de Educación Física,
guatemalteco, de este domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI)
con código único de identificación (CUI) número dos mil doscientos cincuenta y nueve espacio
diez mil ochocientos noventa y seis espacio cero ciento uno (2259 10896 0101) extendido por el
Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; h) CARLOS ALFREDO
TOLEDO URRUTIA, de cuarenta y nueve años de edad, casado, Bachiller en Ciencias y Letras,
guatemalteco, de este domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI)
con código único de identificación (CUI) número dos mil trescientos noventa y ocho espacio
treinta y siete mil cuatrocientos setenta y nueve espacio cero ciento uno (2398 37479 0101)
extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; i) WALTER
ENRIQUE TOLEDO URRUTIA, de cuarenta y siete años de edad, casado, Perito Contador,
guatemalteco, de este domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI)
con código único de identificación (CUI) número un mil seiscientos seis espacio setenta y tres
mil doscientos cincuenta y nueve espacio cero ciento uno (1606 73259 0101) extendido por el
Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala; j) CLAUDIA LISSETTE
TOLEDO URRUTIA, de cuarenta y cinco años de edad, soltera, Secretaria, guatemalteca, de este
domicilio, se identifica con el documento personal de identificación (DPI) con código único de
identificación (CUI) número dos mil quinientos veintiocho espacio cero cinco mil doscientos
noventa y uno espacio cero ciento uno (2528 05291 0101) extendido por el Registro Nacional de
las Personas de la República de Guatemala; k) ENIO RONALDO TOLEDO URRUTIA, de
cuarenta y tres años de edad, soltero, Perito Agrónomo, guatemalteco, de este domicilio, se
identifica con el documento personal de identificación (DPI) con código único de identificación
(CUI) número dos mil quinientos ocho espacio veinticuatro mil doscientos ochenta espacio cero
ciento uno (2508 24280 0101) extendido por el Registro Nacional de las Personas de la República
de Guatemala; los requirentes me aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles,
ser de los datos de identificación personal citados y en la calidad con que actúan expresan que el
objeto del requerimiento es para que mediante ACTA NOTARIAL DE INVENTARIO se haga
constar los bienes derechos y acciones que pertenecieron al causante RAUL TOLEDO
MARTÍNEZ (esposo de la primera y padre de los demás requirentes), quien falleció en el
municipio de Guatemala, departamento de Guatemala, el diez de septiembre de dos mil trece, y
cuyo proceso sucesorio intestado extrajudicial se sigue ante mis oficios notariales, por lo que
BAJO JURAMENTO solemne y enterados de las penas relativas al delito de perjurio y falsedad,
expresan que darán razón de aquellos bienes que tienen noticia conforme a los siguientes puntos:

PRIMERO: Los requirentes manifiestan que los bienes que pertenecían al causante RAUL
TOLEDO MARTÍNEZ, a su fallecimiento son los siguientes:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
ACTIVO:
Inmueble Inscrito en el Registro General de la propiedad con el número

Dieciséis mil cuatrocientos sesenta y cinco (16465), ocho (8), libro sete-
cientos cincuenta y tres (753) de Guatemala, con valor de :- - - - - - - - - - - Q. 50,000.00
Inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad con el número

trescientos cincuenta y tres (353), folio trece (13) del libro trescientos –
cuarenta y uno (341) de Escuintla, con valor de :- - - - - - - - - - - - - - - - - - - Q. 20,000.00
Inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad con el número

trescientos cincuenta y cuatro (354), folio catorce (14) del libro trescien-
tos cuarenta y uno (341) de Escuintla, con valor de :- - - - - - - - - - - - - - - - -Q. 20,000.00
Inmueble inscrito en el Segundo Registro de la Propiedad con el número

Seis mil trescientos noventa y cuatro (6394), folio cincuenta y cuatro (54)
del libro treinta y seis (36) de El Quiché, con valor de:- - - - - - - - - - - - - - Q. 40,000.00
Inmueble inscrito en el Segundo Registro de la Propiedad con el número
Trece (13), folio trece (13) del libro tres mil cincuenta y tres (3053) de ----
Guatemala, con valor de:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Q. 15,000.00
TOTAL DEL ACTIVO: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Q.145,000.00
PASIVO:
Publicación de Edictos:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - Q. 512.55
TOTAL DEL PASIVO:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - Q. 512.55
COMPARACION:
TOTAL DEL ACTIVO: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Q.145,000.00
TOTAL DEL PASIVO:- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - Q.
512.55
CAPITAL LÍQUIDO:- - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Q.144,487.45

(CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SIETE QUEZALES CON

CUARENTA Y CINCO CENTAVOS).- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
-- - - - - - - - - - - - - - SEGUNDO: continúan manifestando los requirentes que están de acuerdo con lo
consignado y que no saben que existan otros bienes que le pertenecieran al causante, pero si llegaren a
saber de otros lo denunciarán para la ampliación de este inventario y que los precios de los bienes ha sido
convenidos unánimemente por todos los requirentes como herederos del causante, de acuerdo con el
artículo quinientos sesenta y cuatro del Código Procesal Civil y Mercantíl. Yo el infrascrito Notario DOY
FE: a) de todo lo expuesto; b) de haber tenido a la vista la documentación relacionada; c) De que la
presente acta finaliza treinta minutos después de su inicio, en el mismo lugar y fecha al principio citados,
habiéndose realizado sin ninguna interrupción encontrándose contenida en esta única hoja de papel bond
tamaño oficio a la que se adhieren los timbres de ley; e) De que leo lo escrito a los requirentes, y enterados
de su contenido, valor, objeto y efectos legales, lo ratifican, aceptan y firman.

PARTE II
LOS BIENES MOSTRENCOS

PARTE PRÁCTICA DEL PROCEDIMIENTO RELATIVO AL HALLAZGO DE BIENES

MOSTRENCOS:

Debido a lo señalado en el punto anterior, se hace necesario exponer un caso práctico siguiendo el
procedimiento con tenido en el Decreto Gubernativo Número 1 ,835. El caso que pondré como
ejemplo del hallazgo de un bien mostrenco es el siguiente: Resulta que el señor Teodoro Pala cios
Mota, encontró en su finca un buey, que al parecer está extraviado y cuyo dueño ignora, y en
cumplimiento de la ley lo pone a disposición de la autoridad correspondiente. Por lo anterior se
levantará el acta de rigor, cumpliendo además delos requisitos de toda acta, con los propios que
señala el artículo 30. de Decreto Gubernativo Número 1 ,835, la cual se de la siguiente forma:

ACTA NUMERO TRES. En el municipio de Siguinalá, del departamento de Escuintla, a los dos
días del mes de febrero de mil novecientos noventa y tres, siendo las diez horas, presen te ante el
alcalde municipal y secretario que autoriza, el señor Teodoro Palacios Mota, de treinta y dos
años de edad, casa do, agricultor, guatemalteco, vecino de éste municipio, con — domicilio en el
departamento de Escuintla, con residencia en — la finca Las Delicias perteneciente a éste
municipio, se identifica con cédula de vecindad número de orden E-cinco y número ¿e registro
trescientos mil cuarenta y cinco, extendida por el señor alcalde municipal de Siquinalá; el objeto
de la presente es para hacer constar el hallazgo de un bien semoviente, para lo cual se procede de
la siguiente manera: PRIMERO: Manifiesta el se ñor Teodoro Palacios Mota, que en su finca "Las
Delicias" encon-tr6 un buey de color blanco, como de cuatro años de edad, cuernos despuntados,
marcado con el brazuelo derecho con el fierro letra T. Asimismo, indica que estuvo indagando
quién era el dueño, pues no sabe quién lo era, pero ninguno le di6 razón de ello, por lo que hace
entrega de tal bien a la autoridad municipal para la disposición de ley. SEGUNDO: Por su parte el
señor alcalde municipal dispone que a más tardar dentro de tres días, se haga del conocimiento
público el hallazgo del bien descrito, en la forma acostum brada, y el cual deberá quedar en
depósito en el predio municipal mientras se sigue el procedimiento de ley. TERCERO:
Extiéndase por la secretaría copia certificada de esta acta para la forma--ci6n del expediente
respectivo. Se da por terminada la presente en el mismo lugar y fecha de su inicio, veinte minutos
después, la que está contenida en dos hojas de papel bond y habiendo sido íntegramente leída al
compareciente, la acepta, ratifica y firma juntamente con el alcalde municipal y secretario.
F) ALCALDE MUNICIPAL DE SIQUINÄLÄ.
F) HALLADOR.
F) SECRETARIO.

Acto seguido, el secretario municipal compulsará certifica razón de esta acta, que puede ser de la
siguiente manera:

El infrascrito secretario municipal de Siguinalá, del departamento de Escuintla, CERTIFICA:

haber tenido a la vista el Ebro de actas de entrega de bienes mostrencos , en el cual y a folios uno
y dos se encuentra que copiada literalmente dice: (COTINUÄCION COPIAMOS
INTEGRÄMENTE Y la certificación se terminará así):

Y en cumplimiento de lo ordenado, para formar el expediente respectivo, extiendo la presente

certificación debidamente confrontada con su. original, en el municipio de Siguinalá del
departamento de Escuintla, a los tres días del mes de febrero de ni 1 — novecientos noventa y
tres.
F) SECRETARIO.
VISTO BUENO:

seguidamente se hacen los avisos haciendo del público el hallazgo ; además los avisos se fijarán
al colocarlos en lugar visible. De lo anterior se dejará razón en el expediente.

Los avisos de hallazgo podríamos redactarlos así: Al público se hace saber: gue en el predio
municipal, se en cuenta, sin dueño conocido, un buey de color blanco, como de cuatro años de
edad, cuernos despuntados, marcada con el brazuelo de recho con el fierro letra T. Dicho
semoviente fue encontrado en — la finca "Las Delicias tt de este municipio, propiedad del señor
Teodoro Palacios Mota, y quién Io entregó a esta alcaldía municipal el dos de febrero del
presente año.

Y para los efectos legales se hace la presente publicación, por el término de ocho días desde esta
fecha, para quien se considere legalmente con derecho a él, pase a recobrarlo en la forma que
establece la ley, con la advertencia de que si vezcžäoeste término no Io hiciere, el bien descrito se
pondrá esa subasta pública.
Secretaría Municipal:

SECRETARIO.

Si en el municipio hubiera algún periódico, también en se mandará hacer esta publicación, y si no

hay, pues en el lugar más inmediato.
 12
Pasados los ocho alas de la publicaci6nr tanto los avisos efectuados en la Municipalidad de Siguinalá,
como en cualquier otro efectuado en algún municipio circunvecino Y el número del peri6dico en que se
hubiere publicado, se mandarán agregar al expediente. Durante el tiempo de ocho días deberá presentarse
persona alguna que justifique su dominio, como caso contrario se dispondrá su venta en pública subasta,
resolviendo en el mismo expediente así:

ÄLCÄLDIÄ MUNICIPAL DE SIQVINÄI,Ä, DEL DEPARTAMENTO DE ESCUINTIA, QUINCE DE

FEBRERO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES.

No habiéndose presentado ninguna persona reclamando cono dese propiedad el bien a que estas diligencias
se refieren, se nombra para que lo valúen a los expertos Mario Morales Morataya y turo Sosa Pereira; Y
p6ngase dicho bien en subasta pública por la base del precio que señalen los expertos, y para el remate se
señala la audiencia del día uno de marzo del corriente año, de las nueve horas en adelante. Háganse las
publicaciones que procedan. Artículos 5, 6 y 7 del Decreto Número 1,835.

F) ÈLCÄLDE MUNICIPAL.

F) SECRETARIO.

Antes del día del remate, tendrá que practicarse el ava- 160, previa citaci6n de los expertos nombrados, en
la siguiente forma:

ACTA NUMERO CUATRO. En el municipio de Siguinalá, del de partamento de Escuintla, a los

diecinueve días del mes de febrero de mil novecientos noventa y tres, siendo las diez horas, presente ante el
alcalde municipal y secretario que auto riza, están presentes los señores Mario Morales Morataya y Ar turo
Sosa Pereira, con el objeto de discernirles el cargo de valuadores del bien mostrenco motivo de las presen
tes diligencias, para Io cual se procede de la siguiente manera: PRIMERO: los comparecientes se les dirige
la siguiente— fórmula: prometéis, bajo juramento, decir la verdad en la que fuereis preguntado? y
contestan: Sí , bajo juramento, prometemos decir la verdad. Indican ser de los nombres antes identificado y
ser el primero de cuarenta años de edad, casado, guate malteco, valuador autorizado, vecino de este
municipio de este domicilio, se identifica con cédula de vecindad número de orden E-cinco y número de
registro ciento veinte mil y el segundo es de treinta y cinco años de edad, casado, guatemalteco , valuador
autorizado, vecino de este municipio, de este domi cilio, -se identifica con cédula de vecindad número de
orden E-cinco y de registro ciento treinta mil, ambas cédulas exten didas por el alcalde municipal de
Siquinalá. SEGUNDO: Se les hace saber el nombramiento recaído en ellos y preguntados sobre si aceptan
el mismo, indican gue sí efectivamente aceptan el cargo, por lo que el alcalde municipal les discerni6 el
mismo. Seguidamente manifestaron que tuvieron a la vista el bien semoviente a que estas diligencias se
contraen, al cual según su leal saber y entender le dan un precio de CUATRO MIL QUETZALES. Se da
por terminada la presente en el mismo lugar y fecha de su inicio, veinticinco minutos después de su inicio,
la que habiendo sido íntegramente leído a los valuadores, la aceptan, ratifican v firman juntamente con el
alcalde municipal y secretario.

F) ALCALDE MUNICIPAL.

F) VALUADOR.
F) SECRETARIO.
Practicada esta diligencia, se enunciará el remate oc: rae-dio de avisos, de la misma forraa que se dejó
apuntado para hacer del conocimiento público el hallazgo del bien mostrenco.

AVISO DE REMATE
 13
La alcaldía municipal de Siquinalá, del departamento de Escuintla, ha señalado la audiencia del día uno de
marzo del corriente año, de las nueve horas en adelante, para el remate en pública subasta de un buey de
color blanco, como de cuatro años de -—— edad, cuernos despuntados, marcada con el brazuelo derecho
con el fierro letra T. Dicho semoviente fue encontrado en la finca "Las Delicias" de este municipio,
propiedad del señor Teodoro Palacios Mota, y quién Io entregó a esta alcaldía municipal el dos de febrero
del presente año. Se aceptan posturas que cubran la base de su avalúo que es de CUATRO MII,
QUETZALES (Q. 4,000.00) fijado por expertos.

Y para que llegue a conocimiento de todos los interesados, se hace La presente publicaci6n.
Secretaría Municipal: De Siquinalá, del departamento de Es-— cuintla, veintitrés de febrero de mil
novecientos noventa y tres.
F) SECRETARIO.

REMATE

En el municipio de Siquinalá, del departamento de Escuintla, el uno de marzo de mil novecientos noventa y
tres, constituidos el alcalde municipal y su secretario respectivo, as£ -como el pregonero Adán León Mural
les, con la asistencia: de algunos vecinos, en los corredores del edificio que ocupa la Municipalidad, siendo
las nueve horas, audiencia señalada para la venta en pública subasta de un buey de color blanco, como de
cuatro años de edad, cuernos desountados, marcada con el brazuelo derecho con el fierro letra T., el cual
fue entregado por el señor Teodoro Palacios Mota, quién lo encontró dentro de su finca llamada "Las
Delicias" de ésta iuržsãicci6n ataca pal, se procedió de la siguiente manera: primero; Fue abierto— el
remate por la • base de su avalúo que es de CUATRO MIZ QUî2ZÄ LES (Q. 4,000 ) señalado por
expertos, habiéndose ozesenta¿o — el señor ENRIQUE CRUZ SOLARES o:reciendo la suma de cuatro mil
quetzales; el señor BYRON MOSCOSO ofreció dicha a cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS
QUETZALES el señor: MANUEL MANSILLA SOCON ofreció la suma de CINCO MIL QUETZALES
EXACTOS: Siendo las diez horas y previo el examen de las posturas, el señor alcalde municipal informó
de ellas a los concurrentes para cue pudžeran mejorarlas, y no habiéndolo hecho ninguno, žtta aperci bido
de remate con la última, y como no se o:esentá ooszo: al-

Se redactará un oficio a la tesorería municipal consignando el acta de remate y la liquidación a fin de que
reciba— del rematario el valor total en que se fincó el remate, y haga la distribución siguiente, que es la
señalada en la respectiva liquidaci6n, previa presentaci6n de los documentos respectivos, debidamente
autorizados por el alcalde municipal.
Del acta de remate se dará copia certificada al remata—— rio y ésta le servirá de título de propiedad sobre el
bien — adquirido en dicha forma. En el libro destinado especialmente para los bienes mos— trencos y en
gue se levant6 el acta al ser entregado, se pon— drá una anotación marginal; que podría redactar así:
Con esta fecha se remató en pública subasta el bien a que el acta del fondo se refiere, habiéndolo comprado
el señor Manuel Mansilla Soc6n por la suma de Q. 5,000.00. Expediente número uno. Conste.

En el municipio de Siquinalá, I de marzo de 1,993.

F) SECRETARIO.
cuando los bienes mostrencos no sea posible rematarlos en su basta pública, no obstante haberse llenado
todas las formalidades legales, porque ninguna persona se haya presentado con Interés de comprarlos, se
cederá a la casa de beneficencia que señale el gobernador departamental cuando hubieren varias; existiendo
una, a— esa se enviará por disposición de la alcaldía, debiendo aquella — pagar a la Municipalidad los
gastos ocasionados por el cuido y conservaci6n así como los derechos del hallador.
En este caso, termina el expediente, resolviendo así:

ALCALDIA MUNICIPAL DE SIQVINÄLÄ, DEL DEPARTAMENTO DE ESCUIN TIA , DOS DE

MARZO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES.

No habiéndose presentado ningún postor en la audiencia del — uno de marzo a las nueve horas, señalada
para el remate en pública subasta del bien semoviente a que estas diligencias se refiere , este despacho, en
 14
aplicación del artículo IO del Decreto Número 1,835, manda pasarlo a la casa de beneficencia pública "EL
NIÑO POBRE" para su aprovechamiento, debiendo aquel pagar los derechos del hallador y gastos
ocasionados.

F) ALCALDE MUNICIPAL.
F) SECRETARIO.

La resoluci6n anterior se transcribe a la casa de beneficencia pública señalada, enviándole el semoviente,

así como una 1 i quidaci6n de los gastos ocasionados, incluyendo los derechos del hallador.

Si el valor del -bien de que se trate no alcanzara para cubrir los gastos, la casa de beneficencia pÚb1ica
podrá aprovechar lós sin obligacion de reintegro alguno.
Cualquiera que sea la forma en que termine un expediente de— esta clase, deberá dejarse constancia o
raz6n en el mismo fir:naäa por el secretario.
Supongamos que estando en el ' remate se presentare el dueño probando su propiedad sobre el bien, y
siempre aue no se hubiere— firmado el acta, se acordará entonces en la misma mandar que se — le
entregue, procederemos así :
En el municipio de Siquinalá, del departamento de Escuintla— , el uno de marzo de mil novecientos
noventa y tres, constituidos el alcalde municipal y su secretario respectivo, así como el pre; gonero Adan
León Mural les, con la asistencia de algunos vecinos , en los corredores del edificio que ocupa la
Municipalidad, sien do las nueve horas, audiencia señalada para la venta en oública subasta de un buey de
color blanco, como de cuatro años de edad' — cuernos despuntados, marcada con el brazuelo derecho con
el rro letra T., el cual lo encontró dentro de su finca llamada "Las Delicias" de ésta jurisdicción municipal,
se procedió de la si guiente manera: PRIMERO: Fue abierto el remate por la base de su avalío que es de
CUATRO MIL QUETZALES (Q. 4,OOO.OO), fijado por expertos, y en este momento se present6 el
señor MANUEL CORDOVh HERNANDEZ, v de treinta y cinco años, casado, agricultor, vecino de este
municipio, con domicilio en el departamento de Escuintla,con cédula de vecindad número de orden E-cinco
y número de registro ciento un mil ochocientos setenta y cinco, extendida por el alcal de municipal de
Siguinalá, y manifiesta gue ayer tuvo conocimien- to que el bien de su propiedad se trata de subastar;
demuestra su derecho de propiedad sobre el semoviente con la exhibici6rr del testimonio de la escritura
pública de compraventa del bien mueble autorizada por el Notario Romeo Ä1varado Polanco el dos de
enero del presente año en la ciudad de Escuintla. 21 alcaide Municipal- , encontrando que el documento
presentado y que tiene a la vista, es legal y que contiene la identificaci6n del bien en referencia, con el cual
el presentado demuestra su propiedad, manda que se le entregue en este mismo momento, quedando suj eto
a cubrir los gastos ocasionados por el cuido y conservación del animal; y porconsiguiente se suspende el
remate. SEGUNDO: ?or su parte el se-ñor Manuel Cordova Hernández manifiesta gue recibe el bien de
supropiedad a entera satisfacción. Se da por terminada '-a oresenteen el mismo lugar y fecha de su
inicio, cincuenta minutos despu;s firmándola los que en ella intervinieron.
F) ALCALDE MUNICIPAL.
F) ?ROP1îTàRIO.
F) PREGONERO.
CERTIFICO: SECRETARIO.
Al pagar el interesado los gastos a que haya quedado sujeto se pondrá razón al pie del acta anterior, la cual
podr£amos redactarla de la siguiente forma:
El bien a que el acta del fondo se refiere fue entregado a su propietario MANUEL CORDOVÄ
HERNANDEZ, por medio de acta levan tada en el expediente resoectivo con fecha uno de marzo del pre
—— sente año. Expediente número seis—noventa y tres. Conste.
Siquinalá, dos de marzo de 2,993
F) SECRETARIO.
?odríamos poner el caso de que -el dueño del bien se presente a recobrarlo por medio de un escrito,
siempre que Io haga antes de cae sea firmada el acta de remate, acompañando además los docu
mentos gue izstižiauen su propiedad; la autoridad municipal manda rá que se le entregue con las
formalidades legales, dejando siem— pre sui eto a dicho dueño al pago de 'los gastos de cuido y conser
vaci6n. Esto lo resolverá así:
--Ä1ca1dîa Municipal: Siguir.alá, del departamento de Escuintla
, veintiseis de febrero de mil novecientos noventa y tres.
 15
fehacientemente demostrado la oropiedad sobre elbien a gue estas diligencias se :ežieren, con el testimonio
de la escr½ura pública autorizada por el Notario Romeo Alvarado Polanco el dos de enero del presente año;
esta alcaldía municipal mar,—
co cos ae enero del presente año; esta alcaldía municipal man— da que se suspenda el trámite de las
mismas y que le sea entregado con las formalidades legales, quedando SUjeto al pago de los gastos
provenientes de su cuido y conservaci6n. T6mese nota del testimonio de la escritura pública acompañado y
devuélvaseal interesado. àrtículo 70. Decreto Gubernativo Número 1835.
F) ALCALDE MUNICI?ÄL.
F) SîCRENRIO.
Se notižžca esta resolución al interesado y por medio de acta se le hará entreca del semoviente. ?odríamos
redactar el ac ta de la siaužente žorma:
Zn el Municipio ¿e Siguinalár del departamento de Escuintla el veintisiete de febrero de mil novecientos
noventa y tres, siendo las nueve horas, constituidos en la Municipalidad de Siqui nalá, ante el alcalde
municipal y secretario autorizante, el señor MžNU2L CORDOVÄ EîRNÄNDEZ, de treinta y cinco años,
casado, aar*-cultor, vecino de este municipio, con domicilio en el depar— tamento de îscuintla, con cédula
de vecindad número de orden gui6,-a cinco y número de registro ciento un mil ochocientos seten ta v cinco,
extendida por el alcalde municioal de Siguinalá,con el objeto de dar cunolimiento a la resolución municioal
fechaveintiseis ¿e febrero del presente año, para lo cual se procede de la siguiente forma: PRIMERO: Zn
cumpli:aiento de la resolución— municipal de fecha veintiseis del mes y año en curso, se hace entrega del
semoviente a cue estas diligencias se refieren, y que consiste en un buey de color blanco, como de cuatro
años de edad-
, cuernos despuntados, marcada con el brazuelo derecho con el fie rro letra T., al propietario, quién
demuestra tal calidad con eltestimonio de la escritura pública de compraventa autorizada porel Notario
Romeo Alvarado Polanco el dos de enero del presente — año en la ciudad de Escuintla, documento que en
este acto se le — devuelve. SEGUNDO: Por su parte el señor MANUEL CORDOVÄ HERNANDEZ
manifiesta que recibe dicho semoviente de entera conformidad, así como el documento ya relacionado, con
el cual prob6 su derecho de propiedad, e indica que hará efectivo el pago de los gastos oca—— sionados.
Se da por terminada la presente, en el mismo lugar y fe cha de su inicio, veinte minutos después, la cual
está contenida— en una boja de papel bona, y habiendo sido leída por el interesa— do, la acept6, ratificó y
firm6r juntamente con el alcalde munici pal y secretario.
F) ALCALDE MUNICIPAL.
F) PROPIETARIO.
F) SECRETARIO.
Ahora supongamos que el señor Teodoro Palacios Mota encontró en la finca de su propiedad "Las Delicias
't un buey de color blan— co, como de cuatro años de edad, cuernos despuntados, lo entreg6— a la
autoridad municipal respectiva, la cual siguió el procedi———

miento relativo al hallazgo de bienes mostrencos conforme al Decreto Número 1,835; Resulta que durante
el procedimiento menciona do aparecen los señores Juan Carlos Rufz Rodríguez y Miguel P.ngeL Dávila
Sabán por separado, alegando ser los poseedores legales -del bien semoviente; en este caso la autoridad
municipal si no ha sido firmada el Acta de Remate, podrá dictar una resolución en la que señale que las
partes en contienda, hagan valer sus derechos ante el órgano jurisdiccional competente; la resolución
podríamos redactarla de la siguiente forma:
——Ä1ca1dîa Municipal: Siquinalá, del departamento de Escuintla , veintiseis de febrero de mil
novecientos noventa y tres.
I. Se' tienen por presentados a los señores Juan Carlos RuizRodríguez y Miguel Änge1 Dávila Sabáne como
partes en contienda sobre el bien semoviente a que estas diligencias se refiere.ïl.în vista de que en el
presente expediente de procedimiento relativoal hallazgo de bienes mostrencos, existen dos partes
opositoras-al mismo, que dicen tener derecho para hacerlo, el asunto es de-clarado contencioso, por Io que
las partes deben acudir a) órgano jurisdiccional competente para deducir sus derechos. *srtículo 111
Y 143 del Código •Municipa1.
F) ÄLCALDE MUNICIPAL. F) SECRETARIO.
 16

LA COPROPIEDAD

El condominio es otro de los derechos reales sobre cosa

propia permitidos en nuestra legislación civil. Se podría
resumir su definición expresando que se trata de un dominio
de sujeto múltiple. Cuando analizamos el derecho real de
dominio y sus caracteres, precisamente hicimos referencia a
la exclusividad, según la cual una cosa no podía pertenecer
por el todo a más de una persona. No obstante ello, el mismo
Código Civil, mediante la figura jurídica de la copropiedad o el
condominio, la cual permite que más de una persona pueda
ser propietaria de la misma cosa, por la parte que cada una
pueda tener. Para Rafael de Pina. "Hay copropiedad o
condominio cuando una cosa o un derecho pertenece pro-
indiviso a varias personas".

Para el tratadista Federico Puig Peña, la copropiedad es

“Aquella forma de comunidad, por cuya virtud, la propiedad de
una cosa personal le pertenece a una pluralidad de personas
por cuotas-parte, cualitativamente iguales”.

Para el tratadista Rafael Rojina Villegas la copropiedad

tiene lugar “Cuando una cosa o un derecho patrimonial
pertenecen, pro indiviso, a dos personas a o más personas.
Los copropietarios no tienen dominio sobre partes
determinadas de la cosa, sino de un derecho de propiedad
sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta
proporción, es decir, sobre la parte alícuota”.

Para Diego Espín Cánovas. "La coparticipación de varios

sujetos en un derecho es la comunidad de bienes o derechos
 17
reales, la cual cuando tiene por objeto el derecho de
propiedad se llama condominio o copropiedad". La
copropiedad constituye aquella particular situación jurídica en
que dos o más personas tienen en común la propiedad de una
cosa, configura lo que los modernos llaman copropiedad o
condominio (communio).

Esta comunidad podía ser voluntaria, si era la resultante

del acuerdo de los copropietarios individuales, como ocurría
con las cosas aportadas a una sociedad o adquiridas en
común; o incidental, si se constituida con independencia de la
voluntad de los condóminos, como por la herencia o legado
correspondiente a varios coherederos o legatarios”.

Para Biagio Brugi, la copropiedad "Es la comunidad de

propiedad del Derecho, en virtud de convenio o de otro título
que pertenece simultáneamente por cuotas ideales a muchos
individuos sobre la misma cosa, de forma, en todo, que la
administración y el mejor goce de la cosa dependen
normalmente de la voluntad de la mayoría de los partícipes."

Para Calixto Valverde y Valverde “Esta forma de

propiedad en copropiedad, por otros propiedad indivisa, y por
otros comunidad de bienes, no es sustancialmente diferente de
la propiedad individual, pues en rigor es tan solo una variación
o un accidente de aquella. En efecto la copropiedad es la
simultaneidad en el derecho que varios individuos tienen
respecto de una cosa en la cual poseen una parte ideal o
alícuota. Siendo esto así, es claro que esta variedad en que la
propiedad se presente no reúne condiciones esenciales que la
separen de la propiedad individual, pues la cosa es una y se
mantiene su unidad, pero los dueños de ella no pueden alegar
derecho a una parte determinada y concreta de dicha cosa.”
 18
“La comunidad es la relación que existe cuando un
derecho real sobre una misma cosa corresponde al mismo
tiempo a dos o más personas”.

“Forma de propiedad en la que concurren varias

personas, cada una de las cuales tiene un derecho completo y
absoluto sobre una parte alícuota1 de la cosa en común,
respecto de la cual conserva el derecho de disponer
libremente de ella.”

Diego Espín Cánovas define la copropiedad como ciertos

derechos son susceptibles de pertenecer a varios sujetos, lo
que origina el fenómeno denominado cotitularidad de derechos.
Una de las formas en que puede manifestarse esta
coparticipación de varios sujetos en un derecho es la
comunidad de bienes o derechos reales, la cual tiene por objeto
el derecho de propiedad se llama condominio o copropiedad.
Por tanto, esta no es más que la comunidad del derecho de
propiedad, o sea, una especie de comunidad de bienes o
derechos”

Para Alfonso Brañas, “Esta figura es también llamada

condominio. Se tipifica cuando dos o más personas son
propietarias, en iguales o desiguales partes de una misma
cosa”.

“Es característica de la copropiedad en el sistema

adoptado por el Código Civil Guatemalteco, que cada
condueño o copropietario no tiene la propiedad exclusiva sobre
toda la cosa, sin estar referido a una parte especifica de la
misma. Ejemplo: Si tres personas son copropietarias de un

1
Ahora bien, que entendemos por parte alícuota, pues es una parte ideal o abstracta en función de proporcionalidad o como afirma Rojina Villegas
es una parte que solo se representa mentalmente y que se expresa siempre por un quebrado o por un porcentaje, y que permite establecer sobre cada
molécula de la cosa una participación de todos y cada uno de los copropietarios, cuya participación variará según los derechos de éstos. Un ejemplo
nos da la clave. Cuatro personas son copropietarias de un bien por partes iguales; la parte alícuota representa un veinticinco por ciento, o sea la cuarta
parte, pero no desde un punto de vista materializado, pues ello equivaldría a que cesará la indivisión y cada uno de los propietarios asumiera el
dominio de la parte en que se dividió el todo, esto es, ya fraccionado. De lo que se trata es que cada uno de los condueños es propietario del
veinticinco por ciento de cada molécula indivisa y de que por tal motivo, esa parte alícuota idealizada se encuentra en el comercio, esto es, puede ser
materia de cualquier operación jurídica: enajenación, arrendamiento, etcétera.
terreno, cada una de ellas tiene derecho de propiedad19sobre el
mismo equivalente a una tercera parte, que se denomina parte
alícuota, y se extiende sobre la propiedad de todo el terreno, no
sobre determinada extensión del mismo. En otras
palabras, en el ejemplo que se ha puesto, la tercera parte del
derecho de propiedad corresponde a cada propietario o
condueño, se interrelaciona con la de los otros dos condueños,
teniéndose precisada sólo la titularidad del derecho de
propiedad (en una tercera parte), no así a qué lugar del terreno
corresponde la misma; de lo contrario, no habría copropiedad
sino propiedad individual”.

Planiol y Ripert afirman que “Cuando una cosa pertenece

a varios copropietarios, se halla en indivisión si el derecho de
cada propietario se refiere al total, no a una porción
determinada de la cosa común. La parte de cada uno no será
por tanto, una parte material, sino una cuota o parte que se
representará por un quebrado. El derecho de propiedad está
dividido entre ellos, la cosa es indivisa.”La copropiedad
produce un derecho conjunto, que se ejerce entre todos los
copropietarios, y que se puede expresar en un porcentaje,
como una fracción, o de manera similar. Así, se puede decir:
Juan y Pedro son copropietarios al cincuenta por ciento, o por
mitad, o por partes iguales. Esta cuota, o parte de la
copropiedad, se refiere a toda la cosa y se llama “parte
alícuota”.

El derecho de copropiedad de Juan y Pedro no es sobre

parte de la cosa, sino sobre el todo. En términos comunes
podríamos decir que, si Juan y Pedro son copropietarios, “no
es que sean dueños cada uno de la mitad de la cosa”, sino
que “cada uno de ellos es medio dueño de toda la
cosa”.Siempre que encontremos a varios sujetos titulares de
un mismo derecho, estamos en presencia de una comunidad.
El término comunidad hace alusión a pluralidad, varios
sujetos, varios derechos. La pluralidad de sujetos o
 20
comunidad de sujetos la podemos ver en la propiedad, en
donde dos o más personas son dueñas de un mismo bien,
estamos entonces frente a una comunidad de propietarios o
copropiedad. Podemos ver también esta pluralidad de sujetos
en el usufructo, en donde dos o más personas son titulares
de ese derecho sobre un bien, el cual ejercen
simultáneamente, sería un cousufructo o comunidad de
usufructuarios.

Es pues la comunidad una relación o conjunto de

relaciones en que aparecen como sujetos, varias personas
conjuntamente, una pluralidad de sujetos ejerciendo un
derecho sobre una cosa singular, sea mueble o inmueble,
sobre un objeto múltiple o sobre una universalidad. Por
ejemplo si el objeto de la comunidad es un automóvil, o un
caballo o una finca, se denomina comunidad singular. Si el
derecho de que se trata en este caso es el de dominio,
ninguno de los copropietarios será dueño de la totalidad del
bien o de una parte concreta del mismo, sino que todos ellos
ejercen el derecho sobre todo el bien, pero sólo sobre una
parte proporcional del mismo. Pero puede darse también
comunidad sobre un bien u objeto múltiple cuando varias
personas ejercen un derecho real, generalmente dominio,
sobre una cosa compuesta por varios elementos distintos que
conforman entre sí un todo, como una colección de
estampillas, o una enciclopedia en varios tomos, o el
mobiliario de una casa; en este caso ninguno de los
condueños o copropietarios podrá alegar propiedad sobre una
o varias estampillas, o sobre un tomo en particular, o sobre
algunas sillas del mobiliario, pero será dueño de la totalidad
de la colección, o de la totalidad de la enciclopedia o de la
totalidad del mobiliario, pero también, sólo sobre una parte
proporcional de la cosa compuesta. En la comunidad
universal existe una pluralidad de derechos que pertenecen
en común a varias personas; se presenta con los patrimonios
o conjuntos patrimoniales en los cuales se aglutinan
derechos, como sucede en la herencia, o en la 21 sociedad
conyugal o en las universalidades jurídicas en donde se han
reunido diversos derechos.

Esta clase de comunidad, de pluralidad de derechos se

denomina comunidad universal. Mientras no se liquiden la
herencia o la sociedad conyugal a cada heredero o a cada
cónyuge, le corresponden, en común y proindiviso, derechos
sobre la totalidad de los bienes herenciales o conyugales que
sólo se concretan cuando se asignen, a cada heredero o a
cada cónyuge en la partición de los bienes comunes, cosas
concretas. Mientras la comunidad no se haya liquidado, los
comuneros no tienen individualmente la propiedad de ningún
cuerpo cierto de los que componen la comunidad. Tienen
cuotas o derechos de copropiedad, que es propiedad en
común, pero no propiedad propiamente dicha, que es dominio
exclusivo.

En consecuencia, el comunero puede enajenar su cuota,

su derecho de copropietario, que es lo que tiene; no cuerpo
cierto, para lo cual tendría que ser titular de la propiedad, que
es lo que no tiene. De donde se sigue que la venta de un
cuerpo cierto, celebrada por uno de los copropietarios, es
simplemente venta de cosa ajena y se rige, en consecuencia,
por las disposiciones que gobiernan esta figura; para toda
especie de comunidad y para la comunidad herencia.

La comunidad es un término genérico que abarca, como

se ha visto, copropiedad, cousufructo, coposesión, etc. La
copropiedad, que es el objeto de este estudio, es un término
específico, es una forma de comunidad que se presenta
cuando el derecho de dominio pertenece en común a varias
personas. Para algunos tratadistas la comunidad y la
copropiedad son términos equivalentes, y para otros tienen
distinta significación jurídica.
 22
Cuando hablamos de comunidad, estamos hablando de
un derecho real, cualquiera que sea (dominio, usufructo,
herencia, uso, habitación, servidumbres activas, prenda,
hipoteca, etc.) ejercido por varias personas sobre la totalidad
de la misma cosa, teniendo cada titular una cuota indivisa
sobre el mismo bien; hay un solo derecho y una sola cosa
sobre la cual recae el derecho y, simultáneamente, una
pluralidad de sujetos activos que lo ejercen. Pero cuando se
trata concretamente del derecho de propiedad o de dominio,
ejercido por una pluralidad de dueños que, simultáneamente,
ejercen propiedad sobre un mismo bien y tiene cada uno una
cuota del mismo bien como un todo, es decir sin dividir, esa
comunidad recibe el nombre de copropiedad.

La copropiedad significa que todos los dueños o

propietarios tendrán el mismo derecho de uso, goce y
disposición, aunque solo en una fracción o parte alícuota y
proporcional a la extensión de su derecho. Cada propietario
tiene derecho a una parte de los frutos pero también
obligación de concurrir a los gastos de la copropiedad en
proporción a la cuota. Tiene derecho a poseer una parte de la
cosa común, (uso y disfrute), más no puede disponer de
ninguna parte del bien, pues sólo puede disponer de su cuota,
es decir, que puede enajenar su cuota pero no una parte
material del bien pues no se sabe cual le corresponde. En
caso de vender una parte material estaría vendiendo cosa
ajena.

En ambos casos, sea en la comunidad o en la

copropiedad, el derecho del comunero o del copropietario
versa sobre el conjunto de la cosa común indivisa y no sobre
una parte determinada de ella; el derecho, no la cosa misma,
aparece dividido en cuotas entre los titulares, de manera que
todas las cuotas reunidas componen la unidad, con la
salvedad de que estas cuotas no necesariamente deben ser
iguales. Suponiendo que una cosa pertenece a Pedro y a
 23
Juan por partes iguales, resulta que ni el uno ni el otro, por sí
solos, pueden ejercer su señorío pleno sobre la cosa; su
señorío es parcial, pues cada uno tiene derecho solo a una
parte de los frutos, y en caso de venta, a una parte del valor, o
en caso de división material, a una parte de la cosa. No puede
hablarse de comunidad cuando los bienes pueden o han sido
ya separados o divididos materialmente, ya que, entonces,
cada uno de los titulares puede tomar lo suyo sin detrimento
de la totalidad.

Dentro de las principales características de la

copropiedad, tenemos las siguientes: a) EL
COPROPIETARIO NO TIENE UN DERECHO EXCLUSIVO Y
TOTAL SOBRE EL OBJETO: Es solo dueño exclusivo o
individual de la cuota parte que le corresponde en la
comunidad, que puede ser la mitad, una tercera, una cuarta,
una quinta parte, etc., según el caso; su señorío es parcial.
Solo tiene derecho a una parte de los frutos; si venden, cada
uno tiene derecho al valor de su cuota. Suponiendo que una
cosa pertenezca a Pedro y a Juan por partes iguales, resulta
que ni el uno ni el otro, por sí solos, pueden ejercer su señorío
pleno sobre la cosa; su señorío es parcial, pues cada uno
tiene derecho solo a una parte de los frutos, y en caso de
venta, a una parte del valor, o en caso de división material, a
una parte de la cosa; b) LA CUOTA DE CADA
COPROPIETARIO ES IDEAL: NO ES REPRESENTABLE
MATERIALMENTE MIENTRAS EXISTA LA INDIVISIÓN: Si
Juan y Pedro compran una casa, ninguno de ellos puede
identificar su cuota parte, como si afirmara Pedro que a él le
pertenece un baño y la cocina, y a Juan la alcoba principal. Es
ideal la cuota en el sentido de que representa una proporción
matemática de la totalidad, la cual no se puede materializar.
Cada copropietario, en el caso de ser dos con cuotas iguales,
tendría la mitad del bien, mas no se sabe cuál es la mitad de
cada uno. En ese sentido es una cuota ideal, abstracta, por
oposición a material o concreta; c) EN LA COPROPIEDAD
 24
EXISTEN TANTOS DERECHOS DE DOMINIO CUANTOS
PROPIETARIOS HUBIERE SOBRE EL OBJETO, Y TODOS
UNIDOS FORMAN LA PROPIEDAD PLENA: Por ello cada
condueño puede enajenar o hipoteca su cuota ideal sin
consultar a sus demás compañeros. Excepcionalmente en la
legislación comercial, el copropietario que quiera hipotecar su
cuota en una nave requiere el consentimiento previo de los
copropietarios, no así para enajenar su cuota, lo cual puede
hacer libremente. Lo que no puede hacer el comunero es
enajenar o hipotecar todo el bien o una parte física o material
del objeto condómino. Si el comunero transfiere un parte física
o material de la cosa o toda ella, los demás comuneros
pueden adelantar la acción reivindicatoria para recuperarla, ya
que se trata de disposición de una cosa ajena. También la
cuota ideal es embargable; d) ADEMÁS DEL DERECHO
INDIVIDUAL DE CADA COPROPIETARIO A UNA CUOTA
PARTE IDEAL, EXISTE UN DERECHO COLECTIVO
SOBRE EL BIEN, EL CUAL SOLO PUEDE EJERCERSE
CON ACUERDO DE TODOS: El derecho colectivo
comprende el uso y goce del bien o su administración.

Son cuatro las fuentes u orígenes de donde puede surgir

una comunidad o copropiedad: a) LA SUCESIÓN POR
CAUSA DE MUERTE: Este es el hecho más frecuente de
nacimiento de una comunidad, y se presenta cuando el
causante tiene más de un heredero o más de un legatario
llamados a recibir la totalidad del patrimonio del causante o un
mismo bien singular. En el primer caso surgirá una comunidad
sobre la universalidad herencial que cesará cuando se haga,
apruebe y registre la partición, y en el segundo caso, surgirá
una comunidad singular sobre el bien objeto del legado que
subsistirá hasta cuando dicho bien sea dividido materialmente
y sea entregada a cada legatario la parte del bien que le
corresponde en la división, si ésta es posible, o sea vendida la
cosa y repartido el precio a los legatarios; b) LA
LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD CONYUGAL: También
 25
puede ser origen de la comunidad. Por el hecho del
matrimonio se contrae sociedad de bienes entre los cónyuges,
bienes que están señalados. Cuando se disuelve el
matrimonio, sea por muerte de uno de los cónyuges, sea por
divorcio, sea por acuerdo entre las partes, o por cualquier otra
causa, la totalidad de los bienes que componen ese haber
forman una universalidad que debe ser repartida entre ellos
por partes iguales. Mientras se hace la liquidación del
patrimonio conyugal surge entre los cónyuges una comunidad
universal de bienes que sólo desaparece cuando en la
partición se adjudican a cada uno bienes singulares y se
individualiza el derecho de cada uno; c) LA CONVENCIÓN:
Puede así mismo surgir de una convención o cualquier otro
acto jurídico, esto es, cuando varias personas adquieren un
mismo bien, se hace la tradición del dominio a varias
personas a la vez, y éstas de común acuerdo convienen
dejarlo en indivisión. Esta copropiedad así surgida quedará
reglamentada por el acuerdo de los copropietarios y, a falta de
éste, por las disposiciones de la ley o del juez. Lo mismo
ocurre cuando varias personas adquieren el dominio de un
bien por cualquier otro título traslaticio, como la donación o la
permuta; d) LA LEY: Finalmente, la ley puede ser fuente de
copropiedad, como en los siguientes ejemplos: la medianería
que reglamenta es una forma de copropiedad, pues aún
contra el consentimiento del propietario se puede volver la
pared medianera, pagando lo que allí se ordena; la
especificación, cuando con materiales en parte propios y en
parte ajenos, se hace un objeto o artefacto nuevo y los
componentes no pueden separase sin detrimento, caso en el
cual la especie resultante pertenecerá a los propietarios de
cada una de las especies usadas a prorrata del valor de la
especie de cada uno de ellos, ejemplo, con cuero ajeno y
plantillas, tacones y tintes propios se hacen zapatos; algo
semejante sucede cuando se mezclan materias áridas o
líquidas de distinto dueño, en este caso el dominio de la
materia resultante pertenecerá en comunidad a los dueños de
 26
los materiales utilizados, ejemplo, cuando se mezcla arena
de un dueño y cemento de otro, o pintura de propiedad de uno
y disolvente de propiedad de otro.

Dentro de los principios que rigen a la copropiedad,

tenemos los siguientes:a) PRINCIPIO DE AUTONOMIA
PRIVADA: En cuya virtud la primera fuente del régimen
jurídico de la copropiedad sujeta al Código Civil son los
acuerdos a que hayan llegado los copropietarios, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 485 del Código
Civil. Solo a falta de reglas voluntarias se aplicarán los
preceptos del Código Civil; b) PRINCIPIO DE
PROPORCIONALIDAD: De conformidad con los artículos 486
y 496 del Código Civil, este principio se refiere a la
participación de los copropietarios en los beneficios y cargas
que deriven de la comunidad habrá que ser proporcional a su
respectiva cuota. De ahí la importancia fundamental de la
cuota; c) PRINCIPIO DEMOCRATICO MAYORITARIO: Las
decisiones relativas a la administración, disfrute y disposición
de la cosa común se tomaran por mayoría (a menos que la ley
exija la unanimidad), pero no de copropietarios, sino de
cuotas o intereses, de conformidad con lo dispuesto en los
artículos 487, 489 y 490 del Código Civil; d) PRINCIPIO DE
LIBERTAD INDIVIDUAL: En cuya virtud cada copropietario
puede, bien abandonar la copropiedad mediante la
disposición sobre su propia cuota (Artículo 491 CC), bien
poner fin a la copropiedad, mediante el ejercicio de la acción
de división, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 492
del Código Civil.

Del Código Civil y las normas concordantes sobre

copropiedad, se concluye que los principales derechos y
deberes de los copropietarios son los siguientes:

DERECHOSDE LOS COPROPIETARIOS:

 27
Dentro de los principales derechos de los copropietarios,
tenemos: a) DERECHO A ADMINISTRAR: Siendo la
copropiedad una manera de ejercer el derecho de dominio,
cuando varias personas son, simultáneamente, titulares del
mismo derecho respecto a la misma cosa, debe concluirse
que todos son copropietarios y tienen derecho a administrar la
cosa común. El artículo 490 CC dispone: “Para la
administración del bien común, serán obligatorios los
acuerdos de la mayoría de los partícipes que represente por
lo menos las dos terceras partes del valor total de la cosa.”
Esta norma otorga a la mayoría la facultad de adoptar las
decisiones tendentes a la administración y mejor disfrute de la
cosa común. No es, pues, facultad individual (salvo en el caso
de que un condueño ostente la participación mayoritaria), sino
que la de administrar es facultad que debe ser ejercitada
colectivamente por los copropietarios. Ahora bien, si es
facultad individual de cada comunero la de concurrir y
participar en la adopción de los acuerdos mayoritarios.Las
nociones de actos de administración y mejor disfrute son
fundamentalmente económicas. Son los actos tendentes a la
utilización y explotación de la cosa común. Lo normal, lo más
frecuente, es que todos los comuneros administren
directamente la cosa común y conjuntamente señalen lo que
debe hacerse con ella, pero en ocasiones no se hace así sino
que los copropietarios, de común acuerdo, designan un
administrador. Si no hay acuerdo entre los copropietarios para
la administración del bien indiviso, se acude al juez para que
haga el nombramiento en la forma que está prevista
legalmente. Los acuerdos se adoptan por mayoría de
participaciones, es decir, computando el valor el valor relativo
de las participaciones de los copropietarios, y no por cabezas.
Se entiende por mayoría, cuando adoptan la decisión los
comuneros cuyas participaciones sumadas representan las
dos terceras partes del valor total de la cosa; b) DERECHO A
DISPONER Y ENAJENAR: El uso de la cosa común es
objeto de regulación por el Artículo 487 del Código Civil. Pero
 28
junto a la regulación legal, cabe que el uso se someta a
regulación convencional, diferente de la legal, que es desde
este punto de vista, en parte dispositiva, cabiendo modificarla.
En este orden de cosas, el Artículo 487 regula: “Cada
partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que
disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no
perjudique el interés de la comunidad ni impida a los
copropietarios usarla según su derecho.”Esta facultad de
utilización o uso de la cosa común es individual de cada
comunero, en principio, y tiene por objeto toda la cosa común,
y no la parte ideal que al comunero corresponde. Esto es así,
porque presupone el legislador que el bien se halle indiviso,
razón por la cual la utilización de la misma es también, en
principio, indivisa. Por ello se dice que se consagra una regla
de uso solidario o promiscuo de las cosas comunes. Esta
facultad legal individual de uso está sometida a límites por el
mismo Artículo 487. El primero de esos límites es que se
utilicen las cosas “conforme a su destino” o, dicho en
negativo, que el uso individual no altere el destino de las
cosas. Por destino ha de entenderse el empleo de que sea
susceptible la cosa según su naturaleza o según el acuerdo
de los partícipes. El segundo límite es que el uso individual
“no perjudique el interés de la comunidad”. Se presta a
discusiones la noción de “interés de la comunidad”. Pero
parece que el interés de la comunidad no es sino la suma de
los intereses de los comuneros. Surge el problema de saber
cómo se determina ese interés de la comunidad. El interés
consorcial puede ser fijado por la mayoría, según el Artículo
490 del Código Civil. El tercer límite a la facultad de uso
individual sobre las cosas comunes es que el partícipe usuario
“no impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. La
mención del “derecho” de los copartícipes ha sido entendida
como referida al derecho de los copartícipes ha sido
entendida como referida al derecho de los copartícipes a usar
la cosa en proporción a su cuota. Pero de ser así,
probablemente el legislador hubiera dicho “según su cuota”,
 29
“parte”, o expresión análoga. Parece mejor considerar que
“derecho” significa aquí “facultad” de uso. En consecuencia,
cada partícipe está facultado para usar toda la cosa común,
siempre que no impida que los demás copartícipes puedan a
su vez usarla por entero. Todos los comuneros están dotados
de la facultad individual de uso de la totalidad de la cosa
común. Es, en consecuencia, lógico que a cada comunero se
le reconozca la posesión sobre la totalidad de la cosa común:
ese es el sentido del Artículo 491 del Código Civil. Hay, pues,
concurrencia de posesiones, estando dotado cada comunero
o condueño de la posesión sobre la totalidad de la cosa
común. Cada uno ostenta posesión que no es excluyente del
derecho a poseer la cosa que tienen los copartícipes. Cada
comunero posee en concepto, precisamente, de comunero o
condueño. Según el Artículo 486 del Código Civil cada
copartícipe tiene derecho a participar en proporción a su cuota
en los beneficios. Por “beneficios” han de entenderse los
rendimientos de todo tipo producidos por los bienes comunes;
singularmente los frutos, sean estos de cualquier naturaleza.
Se aplican por analogía las normas del usufructo para
determinar los rendimientos que corresponden a los
comuneros (tesoro, cabezas de ganado muertas,
indemnizaciones, etc.). Luego, en principio, el valor relativo
del derecho de cada comunero, la cuota, sirve para fijar la
regla de reparto de los rendimientos comunes. Se trata de un
derecho individual de cada partícipe: taxativamente señala el
Artículo 491 del Código Civil que todo comunero tiene la plena
propiedad de los frutos y utilidades que le correspondan. Pero
no significa que cada comunero pueda, por su propia mano,
tomar para sí directamente una porción de los rendimientos
de la cosa común. Por el contrario, se entiende que el
derecho a los “beneficios” lo es a los rendimientos netos,
descontados los gastos necesarios para su obtención. Esto
obliga a considerar los rendimientos en su conjunto, sobre el
cual en realidad se proyecta la situación de comunidad. Por
eso, un condueño o comunero no puede apropiarse de frutos
 30
concretos, sino que podrá reclamar a sus compañeros para
que se reparta el saldo neto de los frutos, mediante la
oportuna división. El derecho a los beneficios está
condicionado por el acuerdo mayoritario, ya que los actos
relativos al mejor disfrute de la cosa común se someten
expresamente a la regla del Artículo 486 CC. Según el
Artículo 491 del Código Civil cada comunero goza, como regla
general, de plena disponibilidad sobre su derecho, esto es,
sobre su cotitularidad, que engloba el conjunto de facultades
que se van explicando. Al igual que cualquier titular de un
derecho, goza pues el comunero de la facultad de disposición
sobre el mismo. Debemos distinguir entre actos de disposición
individualmente llevados a cabo por un comunero y actos de
disposición coordinados de conjunto, efectuados por todos los
comuneros. La diferencia se encuentra en el resultado
adquisitivo que se provoca: cuando hay disposición individual,
el beneficiario adquiere solamente aquello que se le transmite
(el derecho de coparticipación o las facultades del mismo que
le han sido cedidas); en el segundo caso, sucede igual (se
adquieren los distintos derechos de coparticipación) pero se
añade el efecto legal de concentración consolidación, que
provoca la mutación de los derechos de participación
adquiridos en una titularidad plena e individual. Esto último es
también lo que sucede si un comunero va adquiriendo
sucesivamente las participaciones de sus compañeros, hasta
que, adquiridas todas y sumadas a la suya, opera la extinción
de la comunidad también por concentración. El derecho a
disponer y enajenar, gravar o limitar los bienes propios son
facultades que se desprenden del dominio, derecho que la ley
no limita a quienes sólo tengan en la cosa un derecho de
cuota, como en la copropiedad, por el contrario, el Código lo
consagra expresamente en favor de los comuneros; c)
DERECHO A PERCIBIR LOS FRUTOS: El derecho de
propiedad implica para su titular la facultad de percibir los
frutos que la cosa produzca, que de manera general. Cuando,
como en la copropiedad, se tiene solamente un derecho de
 31
cuota en la propiedad de un bien común, naturalmente que el
titular de esa fracción de la propiedad sólo tendrá derecho a
percibir los frutos que la cosa produzca, en proporción al valor
de la cuota que tenga sobre ella. Cuando por excepción, la
cosa común no puede ser usada por todos los copropietarios,
ellos o el administrador deben darla en arrendamiento u
organizar una explotación común, para que entre todos se
repartan sus rendimientos, esto es, sus frutos; d) DERECHO
A USAR LA COSA: El derecho que tiene cada uno de los
poseedores de un bien común para usarlo y beneficiarse del
mismo. Cada uno de los artículos mencionados reconoce a
todos los comuneros ese derechos de usar la cosa, por eso
cuando se trata de una tierra labrantía, cada uno de los
condóminos puede, si lo desea, pedir, en proporción a su
derecho, que se le asigne para su uso y beneficio particular,
un lote en el que podrá desarrollar sus propios cultivos y
ninguno de los comuneros podrá estorbar su actividad; si se
trata de tierra ganadera, podrá cada comunero pedir a los
demás, que se le permita mantener y alimentar su propio
ganado en un número de cabezas proporcional a la cuota que
tenga en el terreno; si se trata de bosques, cada comunero
podrá sacar la madera y la leña que necesite para su propio
uso, aunque no podrá explotar el bosque de otro modo ni
permitir que extraños a los condóminos saquen del mismo
leñas y maderas, salvo que todos lo autoricen; e) DERECHO
A PEDIR LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN, CUANDO NO
SE QUIERA CONTINUAR EN INDIVISIÓN: Nadie puede ser
obligado a permanecer en la comunidad contra su voluntad y
puede, por eso, en cualquier momento, pedir la división o
participación de la cosa común, salvo que se haya estipulado
mantener la cosa indivisa, en cuyo caso no se podrá estipular
duración mayor de cinco años, y sólo vencido ese plazo se
puede, si todos lo quieren, prorrogar el término. El derecho a
pedir la división de la cosa común no se extiende a los lagos
de dominio privado, ni a los derechos de servidumbre, ni a las
cosas que la ley manda mantener indivisas, como la
 32
propiedad fiduciaria, los minifundios y predios de menos de
tres hectáreas y las áreas comunes de los edificios sometidos
a régimen de propiedad horizontal; f) DERECHO A
EJERCER EL DERECHO DE TANTEO: El Derecho de
Tanteo es el derecho que confiere por ley a los comuneros
(copropietarios, herederos, socios), para adquirir en igualdad
de bases que un tercero, la parte de comunidad que un
tercero desee enajenar. El derecho de tanteo es aquel por el
cual se faculta a una persona para adquirir con preferencia a
otros, por el mismo precio que fije el enajenante. Don
Federico Puig Peña señala que el derecho de tanteo “Es el
derecho de preferencia para adquirir una cosa o derecho que
ha de enajenarse posteriormente”. Don Diego Espín Cánovas
“El derecho de tanteo faculta a su titular para adquirir una
cosa que va a ser enajenada a titulo oneroso por su
propietario, con preferencia a cualquier otro, por el mismo
precio que éste abonaría, es decir, por el tanto ofrecido por un
tercero, de ahí la denominación de tanteo. El tanteo es el
derecho que por ley, costumbre o convenio se concede a una
persona para adquirir algo con preferencia a otros y por el
mismo precio, en caso de enajenación a título gratuito. En
términos generales es el derecho de tanteo es la facultad que
tienen una o más personas antes que las otras en la
adquisición o utilización de un bien o cosa que pertenece en
común a varias personas. De conformidad con el Código Civil
“Los condueños gozan del derecho de tanteo, que podrán
ejercitar dentro de los quince días siguientes de haber sido
notificados del contrato que se pretende realizar”. De lo
anterior se infiere que existe la obligación de parte de los
condueños de dar aviso a los demás copropietarios de
cualquier contrato que uno de ellos pretendiera celebrar,
reduciéndose en la práctica a las compraventas, para que
dentro de quince días los condueños puedan optar a ejercer el
derecho de tanteo.De conformidad con la exposición de
motivos se trata de evitar contra la voluntad de los comuneros
se de entrada a personas extrañas que puedan llevar la
discordia y las dificultades a la comunidad cuando 33faltan las
consideraciones personales entre comuneros. El aviso que
debe darse a los condueños judicial o notarial, deberá
hacerse notificando a cada uno de ellos la proposición del
enajenante con los datos del negocio para que en forma
auténtica conste que quedan enterados y puedan hacer su
oferta. Esta figura también es aplicable en el contrato de
arrendamiento en el artículo 1886, en la hipoteca en el artículo
849 ambos del Código Civil; en la ejecución en la vía de
apremio, de conformidad con el artículo 316 del Código
Procesal Civil y Mercantil.

OBLIGACIONESDE LOS COPROPIETARIOS:

Dentro de las principales obligaciones de los

copropietarios, tenemos las siguientes: a) DEUDAS DE LA
COMUNIDAD: Se refieren principalmente a las deudas
causadas con ocasión o en beneficio de la comunidad desde
el momento mismo de su nacimiento o durante su existencia,
o las que se causen a cargo de cualquiera de los comuneros
adquiridas en pro de la comunidad y, además, a las expensas
en que sea necesario incurrir para la conservación de la cosa
común o evitar su ruina. Cuando el objeto de la comunidad
sea una universalidad, como la herencia o el acervo de la
sociedad conyugal disuelta, todos los comuneros están
obligados al pago de las deudas de la cosa común, a prorrata
de sus cuotas. Si el objeto de la comunidad no es una
universalidad sino una cosa singular, nada establece el código
expresamente, pero la doctrina está de acuerdo en señalar
que se aplica por analogía lo referido a las expensas, estando
entonces obligados los comuneros, en proporción a su cuota,
al pago de las deudas de la cosa singular común, como serían
los impuestos, la hipoteca, la valorización, etcétera. Cuando
uno de los comuneros asume obligaciones o deudas con
terceros en pro de la cosa común, sólo este comunero que las
contrajo está obligado a pagarlas, pero podrá exigir a todos
los demás comuneros el reembolso de lo pagado a34prorrata
de la cuota que a cada uno corresponda. Igualmente cuando
todos a una, colectivamente, sin mencionar proporciones,
contratan con un tercero en beneficio de la comunidad, todos
estarán obligados por partes iguales, pero conservarán entre
sí y mutuamente el derecho a pedir que se les restituya lo que
hayan pagado de más en exceso de su cuota.Siempre que
uno de los comuneros tome en su provecho personal parte de
la cosa común, deberá restituir lo que tomó y deberá, además,
pagar intereses corrientes sobre los dineros que haya
empleado en sus negocios particulares y, en todo caso, es
responsable hasta de la culpa leve por los daños que haya
causado en las cosas y negocios comunes. Cuando suceda
que uno de los comuneros sea insolvente y no pueda, por lo
mismo, pagar la parte de la deuda de la cosa común que le
corresponde, los demás comuneros deberán asumir y pagar
la cuota que no pudo pagar el insolvente teniendo en cuenta,
también, la proporcionalidad que siempre rige en la
comunidad; b) EXPENSAS A CARGO DE LA COMUNIDAD:
El mantenimiento, conservación, mejora, explotación, etc. De
la cosa común provoca gastos; incluso, el mero hecho de ser
propietario puede generarlos. Cuando se produce una
situación de comunidad tales gastos han de ser sufragados
por los comuneros, sin perjuicio de que, para que sea así, los
gastos que pudieran denominarse voluntarios, habrán de
derivar de decisiones legítimamente, según sean
encuadrables dentro de los actos de administración y mejor
disfrute o impliquen alteración. El deber de contribuir a
sufragar los gastos es objeto de regulación parcial en el
Artículo 486 del Código Civil, que se refiere a (cargas) y el
Artículo 488 regula específicamente los gastos de
conservación. En relación interna entre los comuneros, según
se desprende del Artículo 488, se establece la obligación de
contribuir sufragar esas cargas, que pesa sobre cada
comunero en proporción al valor de su participación en la
comunidad. En consecuencia, el comunero que haya hecho
 35
frente a esos pagos, podrá repetir contra sus compañeros en
esa proporción, art 495. También, se puede pedir que
anticipen los fondos necesarios para atender los gastos
futuros. En los mismo términos que se vio para la
participación en beneficios, puede disociarse la cuota de
contribución a las cargas del valor de la participación en
comunidad. Facultad individual de cada comunero es
conservar la cosa común. Para ello puede exigir a sus
compañeros que contribuyan a los gastos de conservación de
la cosa, como dispone el artículo 488 CC. De este precepto se
desprende la existencia de una facultad y de un deber: la
facultad de exigir la conservación de la cosa común y el deber
de todo comunero de contribuir a los gastos que la
conservación provoca. Así, un comunero está legitimado para
realizar los actos de conservación de la cosa común,
repitiendo contra los demás en la medida de la cuota de
contribución de cada uno; y también, que un comunero puede
exigir de los demás que se acometan los actos de
conservación necesarios mediante el concurso de la
contribución de todos los gastos. Por ello, la obligación de
cada comunero es la de contribuir a los gastos, a raíz del
momento en que le sea así exigido, y no a partir del instante
en que haya podido surgir la necesidad. Los comuneros están
obligados a contribuir, a prorrata de que les corresponde en la
cosa común, a los gastos que demande la conservación,
reparación, sostenimiento y custodia de la cosa común. Todos
los comuneros están interesados en conservar la cosa pues
todos derivan beneficios de ella; no sería razonable exigir que
uno sólo tome las medidas que la defensa de la copropiedad
demande y que la actividad cuidadosa y diligente beneficie,
sin contraprestación, al ocioso. La obligación a todos los
comuneros de contribuir a las expensas que demande el
mantenimiento, protección, desagüe, etc., del cauce de una
laguna o pantano de propiedad común. El artículo 488 del
Código Civil, como contrapeso de la obligación que pesa
sobre cada comunero de contribuir a sufragar gastos de
 36
conservación decididos por uno de ellos, faculta a los
copartícipes para exonerarse de esa obligación de contribuir,
mediante la renuncia a su parte en la comunidad, que tiene
efectos liberatorios de la obligación de contribuir. Efecto de la
renuncia, además de la pérdida de su derecho para el
renunciante, es la exoneración o liberación de la obligación de
contribuir a gastos; c) ALTERACIONES DE LA COSA
COMUN: Establece el artículo 489 del Código Civil que
ninguno de los condueños puede hacer alteraciones en la
cosa común, sin el consentimiento de la mayoría de los
copropietarios que representen las dos terceras partes del
valor de la misma. De donde se infiere la regla de que las
alteraciones pueden hacerse sólo si concurre el
consentimiento de la mayoría de los comuneros. La
prohibición de alteraciones materiales comprende, como
expresa la norma, tanto las alteraciones ventajosas para
todos, como las que no lo son (porque sean desventajosas y
porque sólo aprovechen al que las hace). De ahí se infiere
que, en principio, las mejoras que provoquen alteración
material de la cosa requieren en principio mayoría. Hay actos
jurídicos que requieren de la unanimidad de los
copropietarios. Son los actos que contempla el artículo 800
CC al exigir: “Si fueren varios los propietarios de un predio, no
se podrá imponer servidumbre sino con el consentimiento de
todos.”Esto significa, que no cabe la servidumbre de cuota,
sino del predio, que queda materialmente afectado por ello.
En tanto no recaiga el consentimiento de todos los
comuneros, queda en suspenso. Pero el consentimiento a la
constitución de la servidumbre, que va siendo prestada
paulatina y sucesivamente por los comuneros, no carece de
eficacia jurídica: no consiente la constitución de la
servidumbre (hasta que no haya unanimidad), pero obliga al
que ha consentido (y a sus causahabientes por cualquier
titulo) a no obstaculizar en el futuro la constitución de la
servidumbre (cuando haya mediado el consentimiento del
último de los comuneros; d) TERMINACION DE LA
COPROPIEDAD: Recordemos que la copropiedad37 es una
especie de comunidad, para entender que son las mismas
causas de terminación que establece para la comunidad las
que se aplican a la copropiedad. Tales causas son: por la
reunión de cuotas de todos los comuneros en una sola
persona; por la destrucción de la cosa común y por la división
del haber común. Son estas causales lógicas, pues es obvio
que si uno de los copropietarios adquiere las demás cuotas,
queda un propietario único; también es obvio que si se
destruye el bien se extingue el derecho por substracción de
materia y, finalmente, nadie está obligado a permanecer en
estado de indivisión, por lo cual la división es una forma de
terminación de la copropiedad; e) POR LA REUNIÓN DE
LAS CUOTAS DE TODOS LOS COMUNEROS EN UNA
SOLA PERSONA: Es simplemente la consolidación de la
propiedad en un sólo titular por cualquier causa, sea
compraventa, donación o cualquier otra que implique la
reunión de todos los derechos, antes divididos, en uno sólo.
Podemos entonces afirmar que en todos los casos en que el
derecho real de dominio deje de ser compartido por varios
titulares y todos sean sustituidos por uno sólo, la copropiedad
ha terminado. Lo mismo puede decirse cuando la comunidad
está constituida por la pluralidad de titulares de otros
derechos reales, diferentes al de dominio; f) POR LA
DESTRUCCIÓN DE LA COSA COMÚN: Siendo la
copropiedad una forma de ejercer el derecho real de
propiedad por una pluralidad de titulares que tienen, en
abstracto, los mismos derechos sobre el mismo bien, pero
dividido en cuotas partes ideales, la copropiedad termina,
forzosamente, cuando deja de existir el bien sobre el cual se
ejerce el derecho real. La destrucción o desaparición de la
cosa puede ser física o jurídica. Será física cuando hay
destrucción de la cosa, cuando perezca por cualquier causa
como un incendio, un naufragio, o por su consumo total, o por
su muerte, si se trata de un animal. Habrá destrucción jurídica
del bien común cuando por una sentencia judicial, o
prescripción, o caducidad se extingue el derecho que38se tenía
sobre la cosa objeto de la copropiedad; g) POR LA DIVISIÓN
DEL HABER COMÚN: Para que haya copropiedad se
requiere que habiendo una única cosa, ella sea objeto del
derecho real de propiedad por varios titulares que tendrán,
cada uno, una cuota parte en forma tal que la totalidad de las
cuotas representen la unidad. Es obvio que, cuando el haber
común se divide y a cada uno de los copropietarios se
adjudica una parte concreta de la totalidad, el derecho de
cada uno se paga con la proporción que se le entrega, y el
copropietario deja de ser tal para convertirse en dueño único y
exclusivo de la parte que se le adjudica; desde ese momento
los demás carecerán entonces de ningún derecho sobre lo
que se adjudicó al que recibió lo suyo. Es claro entonces, que
la copropiedad ha terminado porque no habrá una cosa con
varios dueños, sino varias cosas y cada una de estas tendrán
su respectivo dueño. Nadie está obligado a permanecer en
indivisión, y que cualquiera de los coasignatarios de una cosa
puede pedir la división. Esta división puede hacerse, y es lo
natural, de común acuerdo, mediante convención. Esto
significa que, en el caso de que el objeto de la copropiedad
sea un bien raíz, se celebre una escritura pública de partición
en la que participen todos los copropietarios, en la cual
quedarían claramente estipulados los linderos de los distintos
inmuebles como quedaron después de la partición, escritura
que luego debe ser registrada, para que se le abra matrícula
inmobiliaria a cada uno de los nuevos inmuebles surgidos de
la partición. Todo esto, obviamente, partiendo del supuesto de
que se trata de un inmueble que permite la división material y
de que existe acuerdo entre todos los copropietarios. Si la
naturaleza del bien objeto de la copropiedad no permite la
división material, se debe proceder a la venta de la cosa para
que el precio obtenido sea repartido entre todos los
copropietarios a prorrata de su cuota o derecho, según las
reglas que establecen los artículos del Código Civil. En caso
de que no haya acuerdo entre todos los copropietarios,
 39
cualquiera de ellos puede acudir al juicio oral divisorio de que
trata el artículo 219 del Código Procesal Civil demandando la
partición del bien común, contra los otros copropietarios. La
acción de partición o división de los bienes comunes se
caracteriza por ser imprescriptible, pues cualquiera de los
copropietarios puede pedir la división en todo momento, sin
que se le pueda objetar que dejó transcurrir el tiempo, por
largo que éste haya sido, y es también irrenunciable, ya que la
indivisión no se puede pactar por más de tres años, lo cual
significa que el derecho a pedir la división no se puede
renunciar. La partición o división de los bienes comunes no
tiene efecto traslaticio ni constitutivo del dominio, sino
declarativo del mismo, pues el acto de partición se limita a
reconocer la preexistencia de un derecho que existía desde
antes, que con el acto de la partición ha sido individualizado o
concretado en el bien que se adjudicó a cada partícipe.
Dividido el bien que se poseía en comunidad, se entenderá
que cada partícipe ha poseído exclusivamente la parte que se
le asignó en la partición y no haber tenido jamás parte alguna
en los demás bienes que compusieron la comunidad y no le
fueron adjudicados; lo mismo establece el Código para la
partición de la herencia. Consecuencia de lo anterior es que el
comunero puede vender su cuota o hipotecarla, pero ambos
actos quedan sujetos a condición de serle asignada en la
partición la parte vendida o hipotecada a quien hipoteca o
vende. Por esa misma razón, la adjudicación que se haga a
un partícipe tiene efecto retroactivo, es decir que el derecho
se declara a favor del comunero desde que ingresó al haber
común y no desde el acto de fraccionamiento o partición de la
cosa.Esta clase de propiedad existe en Guatemala para
proteger el patrimonio de la familia y evitar que actos
individuales de uno de sus integrantes, particularmente los
cónyuges, deterioren o pongan en peligro los bienes que en el
fondo a toda la familia pertenecen. Esa protección se ejerce a
través de formas especiales de propiedad: El Patrimonio de
Familia y la Afectación a Vivienda Familiar, que en estricto
sentido no son formas especiales de propiedad sino 40 más bien
gravámenes o limitaciones impuestas a los inmuebles
destinados a la familia, que por tal afectación se convierten en
inalienables e inembargables.

LA DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN:

Calixto Valverde y Valverde, afirma que “Es el medio más

frecuente para terminar la copropiedad o la indivisión, es el de
la división de la cosa común. Guillermo Cabanellas indica que
la división es la acción o efecto de dividir, separación, reparto,
partición, distribución. En derecho la partición de la herencia
entre los coherederos, a la de la propiedad común entre los
condóminos.

Federico Puig Peña define la división de la cosa común

como “El acto jurídico por el que a petición de cualquier
comunero el derecho de cuota se concreta en el dominio
sobre una porción material del bien común o,
subsidiariamente, en dinero”.

El ejercicio de la acción de división no es la única forma

que tiene el comunero o copropietario de salir de la
copropiedad: también puede hacerlo enajenando o
renunciando a su cuota. Lo característico de la acción de
división es que es un modo de salir de la comunidad que lleva
aparejada la separación de la propia copropiedad. Ningún
comunero, está obligado a permanecer en la comunidad, y
podrá pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común.

Esta división no podrá exigirse por los copropietarios

cuando de hacer división resultara la cosa inservible para el
uso a que se le designa; pero si la cosa es esencialmente
indivisible y los condueños no convinieren en que se
adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se
venderá y repartirá su precio”.
 41

Para Casso y Cervera señala que “La división proviene

del latín divisiones, que significa acción y efecto de dividir,
separar o repartir; también viene del latín partitio, onis, que
significa la separación y repartimiento que se hace de una
cosa común entre las personas a quienes pertenece”. La
copropiedad solo podrá mantenerse por la voluntad de todos
los que la integran, algunas veces la misma se tiene de hecho
y otras de manera expresa.

De conformidad con el artículo 493 del Código Civil será

válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo
determinado que no exceda de tres años, plazo que podrá
prorrogarse por nueva convención.

“Ambrosio Colin y Capitant señala que “El carácter de la

división es, racionalmente, el de un cambio en el que cada
comunero cambia su derecho abstracto sobre una parte
alícuota de la cosa por la propiedad exclusiva de la porción de
la cosa antes común, comprendida en su lote”. De
conformidad con el artículo 492 del Código Civil la división de
los bienes se podrá pedir en cualquier tiempo, pues ningún
copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad,
salvo los casos en que la indivisión esté establecida en la ley.

Asimismo cuando los copropietarios no están de

acuerdo, también podrá pedirse la división o la venta en
pública subasta de la cosa en común, de conformidad con el
procedimiento en juicio oral.Si los copropietarios estuvieren de
acuerdo con los términos de la división, simplemente
comparecen ante un Notario a otorgar la escritura pública de
partición extrajudicial.

La división de la cosa común se podrá realizar en forma

extrajudicial y judicial. “En forma extrajudicial podrá hacerse
 42
de dos maneras: mediante documento privado con firmas
legalizadas si se trata de bienes que no deben inscribirse en
un Registro Público o en escritura pública de partición
extrajudicial si se refiere a bienes susceptibles de inscribir en
los Registros Públicos, para lo cual deberán los interesados
acudir ante un Notario para formalizar la división de la cosa
común, acreditando el derecho de copropiedad que les asiste,
con un plano del inmueble, certificación extendida por el
Registro de la Propiedad respectivo y en el caso de fincas
urbanas con autorización municipal, de conformidad con el
artículo 23 del Decreto número 1427 del Congreso de la
República, Ley de Parcelamientos Urbanos, así como cumplir
con el Plan Regulador de la ciudad de Guatemala, contenido
en Acuerdo del Consejo Municipal del 10 de abril de 1970.
Autorizada la escritura pública el Notario procederá a extender
a cada uno de los interesados, una hijuela.

El Juicio oral de división de la cosa común se define

como la legítima discusión planteada ante el Juez de Primera
Instancia Civil, por uno o varios de los copropietarios de un
bien común, cuando no estén de acuerdo con el statu quo (su
situación jurídica actual) o la indivisión; o bien cuando
hubieren intereses de menores, ausentes o incapaces o del
Estado, en que se necesaria la declaración judicial; para que
la dirima a través de audiencias verbales en la que se
determine su partición o su venta en pública subasta.“

Esta clase de juicios aparece por primera vez en nuestra

legislación en el inciso 5º. Del artículo 199 del Código
Procesal Civil y Mercantil. Esta disposición establece que se
tramitarán en juicio oral la división de la cosa común y las
diferencias que surgieren entre los copropietarios en relación
a la misma. Con la división de la copropiedad se presentó en
nuestro país la misma situación que antes hemos referido,
cuando tratamos del juicio oral de rendición de cuentas.
 43
En efecto, según el artículo 492 del Código Civil, ningún
copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.
Cada uno de ellos podrá pedir, en cualquier tiempo que se
divida la cosa común, salvo los casos en que la indivisión éste
establecida por la ley, como sucede por ejemplo, en el
régimen de propiedad horizontal, en la cual los elementos y
partes comunes se han de mantener en indivisión forzosa,
mientras dure ese régimen, siendo nulo cualquier pacto en
contrario (artículo 534 del Código Civil).

Antes de la vigencia del nuevo Código, los casos de la

división de la cosa común, en asuntos litigiosos, debían
ventilarse en la vía ordinaria, lo cual suponía la tramitación de
las dos instancias, y eventualmente, la fase correspondiente
al recurso de casación.

Después de este largo proceso se dictaba sentencia que

establecía la división de la cosa como una obligación a cargo
de los demandados, declaración totalmente irrelevante,
puesta que ya la ley establecía esa obligación. No era sino
hasta en el trámite de la ejecución de la sentencia, en la cual
venía a hacerse efectivamente la partición del bien común.”

“Para evitar todo ese engorroso y largo camino, se

incluyó en el Código Procesal Civil y Mercantil el juicio oral de
división de la cosa común, a fin de que la partición se llevará a
cabo, dentro del propio juicio, a través de un procedimiento
rápido y con intervención del notario partidor, como en
seguida se explicará. Se escogió la tramitación oral, porque
generalmente las cosas en común que son objeto de un juicio
de esta naturaleza, pertenecen a familiares o a personas
ligadas por especiales lazos, y en esas circunstancias, es
sumamente útil la aplicación del principio de inmediación
subjetiva, conforme al cual la presencia del juez en relación
directa con las partes contribuye, muchas veces, a terminar
prontamente esta clase de litigios.”
 44

“Como el juicio de división de la cosa común se tramita

por la vía oral, todo el procedimiento aplicable a esa clase de
juicios sirve para el desenvolvimiento del mismo, siendo
siempre supletorias las normas del juicio ordinario. En
consecuencia, el juicio se desarrolla con un máximo de tres
audiencias y con el régimen ya descrito para el juicio oral en
cuanto a la demanda, contestación de la demanda,
interposición de excepciones, prueba, sentencia, recursos y
ejecución. Sin embargo, en los artículos del 219 al 224 del
Código Procesal Civil y Mercantil, se incluyen normas
específicas para este juicio dada su naturaleza”.

El Procedimiento del Juicio Oral de división de la cosa

común se puede resumir así:El procedimiento se inicia con
una demanda en la que además de reunirse los requisitos de
todo memorial inicial (artos. 61, 106, 107 del Código Procesal
Civil y Mercantil) deberá afirmarse en cuanto a los hechos a
exponer a título de que se adquirió en comunidad el bien que
se pretende partir; individualizar el bien o bienes objeto de la
copropiedad; encuadrar el casado a una de las premisas o
casos de procedencia del juicio oral (si los copropietarios de
un bien no están de acuerdo con la división de la cosa común,
si hubieren intereses de menores, incapaces, ausentes o del
Estado), solicitando en su petición de fondo la aprobación,
improbación o modificación del proyecto de partición.

Si la demanda reúne los requisitos legales se admite

para su trámite. La notificación de la demanda como de la
resolución que la admite para su trámite deberá hacerse por
lo menos mediando tres días entre el emplazamiento y el día
de la primera audiencia, pudiéndose ampliar en razón de la
distancia. En la primera audiencia, se pueden dar varias
situaciones procésales: a) si las partes no comparecieran, se
continuará en su rebeldía; b) si comparecen las partes se
desarrollarán las actitudes de los partes en distintas fases:
 45
b.1) fase conciliación: si las partes llegan a un avenimiento
sobre el fondo del asunto, es decir, llegan a un acuerdo se
levantará acta haciéndolo constar y resolución aprobando
dicho avenimiento; b.2) si no hay conciliación sobre el fondo
del asunto, se procurará avenir a las partes con relación al
nombramiento del partidor y determinación de las bases de la
partición; si no hay acuerdo en cuanto al nombramiento del
partidor el juez lo designará en el mismo acto o resolución
separada; b.3) luego continúa la fase de la contestación de la
demanda, la interposición de las excepciones, se procede a
recibir las pruebas ofrecidas por las partes.

Hecha la designación del partidor y fijado el término en

el cual deberá presentarse el proyecto, el partidor nombrado
puede pedir privadamente las aclaraciones a las partes
interesadas, así como las instrucciones que juzgue
conveniente; si las partes se niegan a dárselas acudirá al juez
para que convoque a una nueva audiencia a fin de que en ella
se fijen los puntos que crea indispensables para cumplir su
encargo.

Al vencimiento del término señalado por el tribunal, el

partidor presentará su proyecto, el que hará saber a las
partes, convocándolas a la vez a una audiencia para que
hagan sus observaciones y rindan las pruebas que estimen
conveniente. En la mencionada audiencia, las partes deben
razonar los motivos por los cuales no estuvieren de acuerdo
con el proyecto presentado, rindiendo en la misma las
pruebas pertinentes para probar su inconformidad. Hechas las
objeciones por las partes y en dado caso el juez las estimare
fundadas puede disponer por una sola vez que se formule
nuevo proyecto por el partidor, fijando un plazo para el efecto.

Celebrada la audiencia en que deberán las partes hacer

sus objeciones y rendir las pruebas pertinentes y transcurrido
en su caso el término de cinco días que del nuevo proyecto
 46
se confiere a las partes, el juez deberá dictar su resolución
final, que deberá versar sobre la aprobación de la partición
contenida en auto razonado mancándola a protocolizar (o sea,
incorporar materialmente en el protocolo del Notario
designado).

Si las partes no llegan a un acuerdo en dicha audiencia

sobre el nuevo proyecto presentado, el juez dictará sentencia,
aprobando el proyecto, modificándolo con determinación
concreta de los puntos que sean objeto de la misma u
ordenando su venta en pública subasta, cuando la cosa objeto
del juicio no admita cómoda división, señalando en la propia
sentencia el día y hora para la venta en pública subasta,
observándose lo dispuesto en el trámite en la ejecución en la
vía de apremio (esto implica tasar previamente el bien, fijar la
base en que puede ser vendido, anunciar la venta con
suficiente anticipación por tres veces en un término no menor
de quince días ni mayor de treinta días, en el Diario oficial y
otro de mayor circulación, así como a través de edictos que se
fijen en los estrados del tribunal; el día y hora señalados
anunciar por medio del pregonero del juzgado el remate y las
posturas que se vayan haciendo, de las que tomará nota el
secretario; para cuando haya cerrado el remate, fincarlo en el
mejor postor, de lo cual se adjudicará acta, artos 315 y 316
del Código Procesal Civil y Mercantil).
 47

Aspectos Prácticos de la Copropiedad:

ESCRITURA PUBLICA DE DIVISION DE LA COSA COMÚN

NÚMERO QUINCE (15). En la Ciudad de Guatemala, el día ocho de julio de

dos mil veintitrés, ante mí, JUAN FRANCISCO AREVALO MARROQUIN,

Notario, comparecen: Por una parte, el señor JOSUE DANIEL QUINTANA

FLORES, de cuarenta años de edad, guatemalteco, comerciante, soltero, de

este domicilio; y por la otra parte, JUAN FRANCISCO AREVALO

MARROQUIN, de cuarenta y un años de edad, guatemalteco, comerciante,

soltero, de este domicilio. Ambos otorgantes son personas de mi conocimiento

y me aseguran ser de las generales antes indicadas, encontrarse en el libre

ejercicio de sus derechos civiles y que otorgan contrato de DIVISION DE

COSA COMUN, así, PRIMERA: Manifiestan los otorgantes que ellos48
son los

únicos propietarios de la finca inscrita en el registro General de la Propiedad a

número doscientos veinte (220), folio cincuenta (50) del libro un mil setecientos

ochenta y cinco (1785) de Guatemala, que consiste en lote catorce (14) de la

manzana K de la Lotificación Las Delicias, en jurisdicción de Mixco,

departamento de Guatemala , constando en la primera inscripción de dominio

su situación medidas, colindancias y demás datos registrales. SEGUNDA:

Continúan manifestando los otorgantes que por convenir a sus interese y

porque lo permite la ley y las disposiciones municipales respectivas, ponen fin

a la indivisión de la finca antes identificada, en tal sentido la dividen en dos

fracciones, una que se desmembrará de la finca matriz y que tendrá las

siguientes características: área de cuatrocientos tres punto veinticinco (403.25)

metros cuadrados equivalente a quinientas setenta y siete punto once (577.11)

varas cuadradas, que tendrá las siguientes medidas y colindancias, al norte

veinticuatro punto seiscientos ochenta y tres (24.683) metros, colindando con

finca matriz, al este quince punto trescientos veintiséis (15.326) metros,

colindando con catorce avenida de la Lotificación Las Delicias, al sur: veintiséis

punto ochocientos cuarenta y seis (26.846) metros con lote catorce de la

manzana K de la misma Lotificación; y al oeste quince punto doscientos

sesenta y dos (15.262) con lote cinco de la manzana K de la misma

Lotificación; a esta fracción se le denominada lote cinco A de la manzana K de

la Lotificación Las Delicias, municipio de Mixco, la otra fracción que sera el

resto de la finca matriz. TERCERA: Por lo antes expuesto, los otorgantes

solicitan al Señor Registrador General de la Propiedad se sirva hacer las

siguientes inscripciones a) desmembrar de la finca inscrita en el 49
Registro

General de la propiedad a número doscientos noventa y cinco (295), folio

cuarenta y cuatro (44) del libro un mil quinientos sesenta y dos (1562) de

Guatemala la fracción a que se refiere la cláusula precedente; b) operar,

conforme la inscripción de dominio de derechos reales correspondientes, que

la finca antes identificada, después de la desmembración, pertenece con

exclusividad al señor JOSUE DANIEL QUINTANA FLORES; c) operar la

desmembración de la fracción relacionada a JUAN FRANCISCO AREVALO

MARROQUIN, que es el propietario exclusivo de dicha fracción. CUARTA: Los

otorgantes manifiestan que no tienen reclamos que hacerse derivados de la

copropiedad que tuvieron sobre el inmueble identificado en cláusula primera de

este instrumento y que se otorgan finiquito mutuo por la relación derivada de

esa copropiedad agregando que aceptan todas y cada una de las cláusulas y

estipulaciones de este instrumento público. Yo, el notario, doy fe: a) de todo lo

expuesto; b) de que tuve a la vista el título de propiedad de los otorgantes

sobre el inmueble relacionado y plano de desmembración levantado en esta

ciudad por el Ingeniero Civil Alan Fernando Ochoa Contreras, colegiado

número dos mil ochocientos veintisiete documento que se agregara al

testimonio de esta escritura; c) que les leííntegramente lo escrito a los

otorgantes, a quienes hice además las advertencias de los efectos legales del

presente contrato, por lo que bien enterados de su contenido, objeto, validez,

efectos, consecuencias y alcances legales y obligación de Registrar el

Testimonió de esta escritura lo aceptan, ratifican y firman juntamente conmigo.

 50

COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE URBANO EN COPROPIEDAD

DIECISIETE (17). En la ciudad de Guatemala, el treinta y uno de julio de dos

mil veintitrés, ANTE MÍ: KARLA AZUCENA MARADONA CARDONA, Notaria,

comparecen por una parte el señor CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO,

de treinta años de edad, soltero, guatemalteco, Ingeniero Agrónomo, de este

domicilio, quien se identifica con Documento Personal de Identificación con

Código Único de Identificación –CUI- número dos mil seiscientos nueve, cero
 51 por
cinco mil treinta y ocho, cero quinientos seis (2609 05038 0506) extendido

El Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala, y Número

de Identificación Tributaria –NIT- quinientos treinta y seis mil quinientos

cuarenta y dos guion dos (536542-2) a quien podrá denominársele EL

VENDEDOR; y por la otra parte la señora LUISA FERNANDA URRUTIA

SAENZ, de cincuenta y ocho años de edad, soltera, guatemalteca, Maestra de

Educación Primaria Urbana, de este domicilio, quien es persona de mi

conocimiento, con Número de Identificación Tributaria –NIT- cuatrocientos mil

doscientos guion cinco (400200-5); y la señora JOBA RAQUEL ALEJANDRO

LÓPEZ, de sesenta años de edad, soltera, guatemalteca, Maestra de

Educación Primaria Urbana, de este domicilio, quien es persona de mi

conocimiento, con Número de Identificación Tributaria –NIT- seiscientos mil

cien guion ocho (600100-8) a quienes podrá denominárseles LAS

COMPRADORAS. Los comparecientes me aseguran hallarse en el libre

ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente instrumento otorgan

CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE URBANO EN

COPROPIEDAD, de acuerdo a las siguientes Cláusulas: PRIMERA: Manifiesta

el señor CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO que es propietario de la Finca

Urbana inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central, al

número dos mil (2,000), folio cien (100), del libro cincuenta (50), del

Departamento de Guatemala, y que consiste en un lote de terreno con

construcción ubicado en la segunda avenida catorce guion noventa y seis,

zona catorce de esta ciudad capital, con el área, medidas y colindancias que

constan en su inscripción registral; y que el inmueble cuenta con los servicios

de energía eléctrica, media paja de Agua Municipal con título y registro52
setenta

y ocho mil y línea telefónica número veinticuatro millones

setecientos sesenta mil ciento veintinueve (24760129) de Telgua, Sociedad

Anónima. Manifiesta EL VENDEDOR que la finca objeto del presente contrato

no existen gravámenes, limitaciones o anotaciones que puedan afectar los

derechos de LAS COMPRADORAS, y que de ser necesario se obliga al

saneamiento de ley, por lo que la infrascrita Notaria le advierte de las

responsabilidades en que incurriría de no ser cierto lo declarado. SEGUNDA:

Continúa manifestando EL VENDEDOR que por el presente contrato VENDE

por el precio de CIEN MIL QUETZALES (Q.100,000.00) a las

COMPRADORAS, el bien inmueble descrito en la cláusula primera, con todo

cuanto de hecho y por derecho corresponde al mismo, incluyendo los servicios

con los que cuenta el mismo. Declara EL VENDEDOR que tiene por recibido al

contado y en efectivo a su entera satisfacción el precio del inmueble.

TERCERA: Manifiestan LAS COMPRADORAS que en los términos

relacionados por este acto aceptan la venta que por medio de este instrumento

se les hace. CUARTA: DE LA COPROPIEDAD: Manifiesta la señora LUISA

FERNANDA URRUTIA SAENZ, que el inmueble objeto de este contrato lo

compra en copropiedad con la señora JOBA RAQUEL ALEJANDRO LÓPEZ

de acuerdo con las siguientes estipulaciones: a) El derecho decopropiedad del

inmueble descrito en la cláusula primera de este instrumento seráde partes

iguales para cada una de las copropietarias. b) Las copropietarias nopodrán

hacer alteraciones, aunque resulten ventajosas para ambas, sin laaprobación

de la otra copropietaria. c) Cada condueña es propietariade la partealícuota

 53
que le corresponde y de sus frutos y utilidades, pudiendo en consecuencia,

enajenarla, cederla o gravarla, y aún ceder únicamente su aprovechamiento,

sin embargo, la otra condueña goza del derecho de tanteo que podrá ejercitar

dentro de los quince días siguientes de haber sido notificada del contrato que

se pretende celebrar. d) El inmueble se conservará de manera indivisa por el

plazo de tres años, a cuyo vencimiento podrá prorrogarse según acuerden las

copropietarias. e) Vencido el plazo de la indivisión si no hubiereacuerdo entre

las copropietarias para continuarla, cualquier de ellas podrá pedir la división del

inmueble. f) La copropiedad se regirá por lo que establece la ley para este tipo

de propiedad, sin perjuicio de las anteriores estipulaciones. DOY FE: a) Que

todo lo escrito me fue expuesto y de su contenido; b) Que tengo a la vista el

Documento Personal de Identificación y el título con el cual se acredita la

propiedad del inmueble objeto del presente contrato, el cual consiste en

certificación extendida por El Registro General de la Propiedad de la Zona

Central el diez de octubre del presente año y el título de agua; c) Que advertí a

los otorgantes de los alcances legales de este instrumento, de la obligación de

registrar el testimonio de esta escritura en el Registro General de la Propiedad

de la Zona Central y el pago del impuesto que grava este contrato. Leo lo

escrito a los interesados, quienes enterados de su contenido, objeto, validez y

efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman con la Notaria autorizante.

 54

MEMORIAL PROMOVIENDO JUICIO ORAL DE DIVISION DE LA COSA COMÚN

JUICIO ORAL DE DIVISION DE LA COSA COMUN NUEVO__________

SEÑOR JUEZ SÉPTIMO DE PRIMERA INSTANCIA DEL RAMO CIVIL:

LEÓNIDAS ALBEARCE ARZU VÁZQUEZ, de treinta y seis años de edad,

casado, guatemalteco, comerciante, de este domicilio, y CARLOS ALFONSO

CHAJON CASTELLANOS, de treinta años de edad, guatemalteco, Médico

Cirujano, soltero, de este domicilio; actuamos bajo la dirección y la procuración

del Abogado César Augusto Conde Rada y señalamos como lugar para recibir
 55 la vía
notificaciones la oficina del aludido profesional la cual está ubicada en

cinco número tres guion sesenta y cinco de la zona cuatro, apartamento treinta

y dos, tercer nivel del Edificio El Ángel, de esta ciudad.Respetuosamente

comparecemos ante el Señor juez a demandar en JUICIO ORAL DE

DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN, en contra del señor LUIS FERNANDO

ROSALES PARDO, quien para el efecto podrá ser notificado en su residencia

ubicada en la once avenida número veinte guion veinticinco de la zona diez de

esta ciudad, con base en los siguientes:

HECHOS:

1. Los presentados al igual que el señor, LUIS FERNANDO ROSALES PARDO,

somos legítimos propietarios en forma proindivisa de la finca rústica que

aparece inscrita en el registro general de la propiedad de la zona central bajo

el número cien, folio cien del libro quince de Sacatepéquez.

2. Para que el señor Juez, se forme una idea clara respecto al inmueble a dividir

en lo referente a medidas, áreas y colindancias y, que admite cómoda división,

adjuntamos al presente memorial fotocopia legalizada del plano del inmueble,

en el cual puede apreciarse que la finca en referencia puede dividirse en tres

fracciones, a efecto de que cada copropietario quede satisfecho con la parte

que le corresponda.

3. La finca dividir se encuentra libre de gravámenes, anotaciones y limitaciones.

4. Es el caso Señor juez que los presentados queremos efectuar la división de la

cosa común, o sea de la finca identificado anteriormente, pero se opone a ello

injustificadamente el señor LUIS FERNANDO ROSALES PARDO, no obstante

que desde hace varios años habíamos acordado efectuar la división del
 56
inmueble citado en una forma tal que a cada copropietario le correspondería

un área de terreno de igual condición.

5. En virtud de lo expuesto y ante la negativa del señor LUIS FERNANDO

ROSALES PARDO a que se efectúe la división de la cosa común, por el

presente medio comparecemos a iniciar JUICIO ORAL DDE DIVISIÓN DE LA

COSA COMÚN en contra del señor LUIS FERNANDO ROSALES PARDO.

DERECHO:

1. El artículo 485 del Código Civil establece que hay copropiedad cuando un

bien o derecho pertenece proindiviso a varias personas. Por su parte el

artículo 492 del mismo cuerpo legal preceptúa que ningún copropietario

estará obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno de ellos podrá

pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

2. El artículo 199 del Código Procesal Civil y Mercantil en su artículo quinto

establece que se tramitará en juicio oral la división de la cosa común y las

diferencias que surjan entre los copropietarios con relación a la misma. En el

presente caso resultan aplicables dichas premisas, por cuanto que con los

atestados adjuntos se acredita la existencia de un inmueble y que el mismo

es propiedad de tres personas, es decir que es una copropiedad, y siendo el

deseo de los presentados de ya no querer continuar en la comunidad, se

acude ante el órgano jurisdiccional, amparándonos en dichas normas, a

efecto de lograr la división de la cosa común.

PRUEBAS:

Ofrecemos probar los extremos afirmados con DOCUMENTOS adjuntos al

presente memorial consistentes en: a) certificaciones de la finca rústica

número cien, folio cien del libro quince de Sacatepéquez, extendida57
por el

Registrador General de la Propiedad de la Zona Central, y, b) fotocopia

legalizada del plano de la finca citada e identificada anteriormente, que

conforma la cosa común, así como también con las presunciones que de los

hechos probados se deriven,

Por lo expuesto, al Señor Jue formulamos la siguiente:

PETICION:

a. Con el presente memorial y documentos adjuntos al mismo se de inicio a la

formación del expediente respectivo;

b. Que se admita para su trámite en la vía oral la presente demanda y se tengan

como parte de la misma los documentos adjuntos;

c. Se tome nota del Abogado a quien encomendamos la Dirección y la

Procuración del presente asunto, así como del lugar señalado para recibir

notificaciones;

d. se mande anotar de demanda la finca inscrita en el Registro de la Propiedad

de la Zona Central bajo el número cien, folio cien del libro quince de

Sacatepéquez, librándose para el efecto el despacho correspondiente al Registro

respectivo;

e. Que se tengan por ofrecidos como prueba de nuestra parte, los medios de

convicción que en forma individualizada detallamos en el capítulo respectivo de

esta demanda;
 58 a juicio,
f. Que se señale día y hora para que las partes comparezcan

previniéndolas presentar sus pruebas en la audiencia, bajo apercibimiento de

continuar el juicio en rebeldía de la que no compareciere;

g. Que se tenga como Notario Partidor de nuestra parte, a la Licenciada Astrid

Jeannette Lemus Rodríguez;

h. Oportunamente nombrar al Notario Partidor, a quien deberá discernírsele el

cargo correspondiente;

i. Una vez discernido el cargo de Notario Partidor, fijarle el término dentro del

cual habrá de rendir el proyecto respectivo;

II. DE FONDO:

a. Que en su oportunidad si no hubiere oposición, se apruebe en auto razonado

el proyecto de participación que formule el Notario Partidor. Mandando

protocolarla por el propio Partidor;

b. Que, si hubiere oposición de parte al proyecto del Notario Partidor, se dicte la

sentencia que en derecho corresponde y se declare la aprobación del proyecto o

su modificación con determinación concreta de los puntos que sean objeto de la

misma;

FUNDAMENTO LEGAL: Artículos citados y 7, 25, 29, 31, 44, 50, 51, 61, 62, 63,

66, 67, 68, 69, 70, 106, 1097, 126, 127, 128, 177, 178, 186, 194, 195, 199, 200,

201, 202, 203, 219, 220, 221, 222, 223, 572, 573, 578, del Código Procesal Civil
 y Mercantil. Acompañamos dos copias del presente memorial59y de los

documentos adjuntos.

Guatemala, catorce de enero del año dos mil veintitrés.

A RUEGO DE LOS PRESENTADOS, QUIENES DE MOMENTO NO PUEDEN

FIRMAR Y EN SU AUXILIO:

ESCRITURA PUBLICA DE COMPRAVENTA DE DERECHOS EN COPROPIEDAD

NUMERO _______ (100). En la ciudad de Guatemala, el

____________________________________________. ANTE MI: ____________________ Notario,

comparecen por una parte los señores ____________________, de treinta y seis años de edad, soltera,

guatemalteca, enfermera auxiliar y de este domicilio, quién es persona de mi anterior conocimiento; y el

señor ____________________, de treinta y tres años de edad, soltero, guatemalteco, perito contador y de

este domicilio, quien es persona de mi anterior conocimiento; y, por la otra parte el señor

____________________, de setenta y un años de edad, casado, guatemalteco, labrador y de este domicilio

quién es persona de mi anterior conocimiento. Los comparecientes me aseguran hallarse en el libre

ejercicio de sus derechos civiles, y que por el presente instrumento celebran CONTRATO DE

COMPRAVENTA DE DERECHOS DE COPROPIEDAD, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA:

Expresan los señores ____________________ y ____________________, que son Copropietarios de la

finca inscrita debidamente en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central, al número

____________________ (_____), folio ____________________ (______), del Libro

____________________ (_______) del departamento de Guatemala, con la superficie, medidas y

colindancias que constan en su respectiva inscripción registral, que consiste en terreno con casa que se
 60
encuentra ubicada en la ____________________ (________________), de la zona_____, Colonia

____________uno, de la ciudad de Villa Nueva del departamento de Guatemala; que cuenta con servicio

de Energía Eléctrica, agua potable y servicio telefónico el que se encuentra registrado con el número

____________________________________________ (__________); y en el entendido que los servicios,

así como el impuesto único sobre inmuebles se encuentran solventes de pagos; SEGUNDA: Expresa la

señora ____________________, que por el precio de ____________ QUETZALES (Q___________), que

tiene recibidos a su entera satisfacción del señor ____________________, le VENDE su derecho de

copropiedad que es el cincuenta por ciento de la finca identificada en la cláusula primera de este

instrumento, en la presente venta se incluyen los derechos de los servicios esenciales, que son el agua

potable, la Energía Eléctrica y el servicio telefónico que se encuentra registrado con el número

____________________________________________ (________) y todo cuanto de hecho y por derecho

que le corresponde al cincuenta por ciento de copropiedad de la finca, objeto de la presente venta.

TERCERA: Que por advertencia del infrascrito Notario, la vendedora, manifiesta en forma expresa: que

sobre su derecho de copropiedad que hoy enajena, no pesan gravámenes, anotaciones o limitaciones, que

puedan afectar los derechos del comprador, y que esta enterada de los alcances legales de esta

declaración; CUARTA Por su parte el señor ____________________, Manifiesta expresamente que no

tiene ningún interés sobre la otra parte del bien inmueble, que la señora ____________________, Enajena

al señor ____________________. QUINTA: Manifiesta el señor ____________________, Bajo juramento

de ley y advertido de las penas relativas al delito de perjurio que carece de vivienda propia y la mima

adquiere para su vivienda y su núcleo familiar tal como lo acredita con la correspondiente certificación de

Carencia de Bienes Inmuebles extendida por la Dirección General de Catastro y Avalúo de Bienes

Inmuebles del Ministerio de Finanzas Públicas y el cual tengo a la vista, con fundamento de establecido por

el artículo séptimo en su numeral doce del Decreto veinti____________ guión noventa y dos del congreso

de la República de Guatemala, reformado por el artículo cuatro del Decreto sesenta guión noventa y cuatro
 61copropiedad
del Congreso de la República de Guatemala, manifiesta el bien inmueble que hoy adquiere en

únicamente tiene cincuenta y ocho metros de construcción y haciendo un área total de ____________

METROS CUADRADOS, por lo que solicita que se exonere del pago de Impuesto al Valor Agregado. SEXTA:

Que en los términos relacionados el señor ____________________, ACEPTA expresamente la VENTA de

los derechos de copropiedad que se hace y ambos el contenido del presente instrumento. Yo el Notario,

DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b) Que tuve a la vista las cédulas de vecindad

relacionadas y así mismo el testimonio de la escritura publicanumero ____________, autorizada en esta

ciudad capital el veintiocho de enero de mil novecientos noventa y ocho, por el infrascrito Notario, con el

cual la vendedora acreditó su derecho de copropiedad que tiene en el inmueble antes relacionado; c) Que

advierto a los otorgantes de la obligación del pago de los impuestos respectivos que gravan el presente

contrato, así como de presentar el testimonio de la presente escritura al registro respectivo; d) Que leo lo

escrito a los otorgantes, quienes bien enterados de su contenido, objeto, validez, y demás efectos legales,

lo ratifican, aceptan y firman.

 62

PARTE III

LA POSESION

“El particular y antiquísimo instituto jurídico de la posesión se

presenta como manifestación del poder de hecho que el hombre ejerce
sobre las cosas. En este sentido se puede afirmar que es poder no
disociable de la noción misma de sujeto, porque no hay sujeto que no
ejerza poder sobre alguna cosa, cualquiera que ella fuera. Idealmente
es anterior a la propiedad, pues un poder del hombre sobre las cosas
puede no configurar el dominio, pero no puede dejar de ser “al menos”
posesión.

El término posesión deriva de la voz latina possessio, que a su

vez proviene depossidere, palabra del verbo compuesto cedere y del
prefijo pos, que significa “poder sentarse o fijarse”. Entendieron los
romanos por posesión el hecho por medio del cual una persona tenía
una cosa en su poder y disponía de ella según su voluntad, como lo
haría un propietario. Entraña pues, un señorío que alguien ejerce sobre
algo; señorío o poder de hecho valorado en si mismo, con
independencia de que sea o no conforme a derecho.”

“La posesión tal y como la entendían los romanos, puede ser

definida como: “El hecho de tener en su poder una cosa corporal,
 63
reteniéndola materialmente; con la voluntad de poseerla y disponer de
ella como lo haría un propietario”.

En el Derecho Romano la posesión constituía un poder físico o

relación de hecho, a diferencia de la propiedad que era considerada
como un poder jurídico sobre las cosas. Siguiendo al mismo autor nos
establece: ahora bien el concepto de posesión natural o mera
detentación no es tan puramente materia que comprenda los casos de
mera relación física con la cosa (con el ejemplo clásico de la persona a
la que estando dormida le ponen algo en la mano.)

Así, por ejemplo, en relación con el plotlisminio, Papiniano

establece: “Por lo demás, si el comprador, antes de adquirir la
propiedad de una cosa por usucapión, hubiese sido capturado por los
enemigos, se estimó procedente que la usucapión interrumpida no
pueda reintegrarse por el derecho de postliminio, porque la usucapión
no se realiza sin la posesión y la posesión es sobre todo un hecho, y la
situación de hecho no entra en el derecho de postliminio”

Al referirse a la herencia Javoleno señala: “Cuando somos

instituidos herederos, al adir la herencia, pasan a nosotros todos los
derechos; pero no tenemos la posesión a no ser que la hayamos
tomado realmente.”

Finalmente en lo tocante a la adquisición de la posesión, Paulo

afirma: “El loco y el pupilo no pueden tomar posesión sin la autoridad
del tutor, pues no tienen intención de tener, aunque tengan una cosa
en sus manos, como cuando se pone algo en la mano al que está
durmiendo. Mas el pupilo si puede tomar posesión con la autorización
de su tutor. Ofilio y Nerva hijo en defecto, establecen que el pupilo
puede empezar a poseer incluso sin la autorización de su tutor, pues
es cosa de hecho y no de derecho, opinión ésta que puede admitirse si
los pupilos tienen ya edad de entender lo que hacen”.

En otro pasaje agrega: “Si un marido cede la posesión de una

cosa a su mujer a causa de donación, creen los demás que ella posee
aquella cosa porque una situación de hecho no puede anularse por el
derecho civil…”

Sin embargo, a las anteriores, podemos oponer las siguientes

citas en las cuales se sitúa a la posesión en el mundo del derecho. Así,
 64 afirma:
en relación con la adquisición y perdida de la posesión, Paulo
“Nos liberamos de una obligación aproximadamente por los modos
contrarios de aquellos por los que nos obligamos; y perdemos un
derecho por los modos contrarios de aquellos por los que lo
adquirimos; así, del mismo modo que no se puede perderse si no ser
con la intención y la tenencia efectiva, así tampoco puede perderse si
no se ha producido algún acto contrario a ambas”

También en lo que concierne a la adquisición de la posesión,

Papiano establece: “puedo adquirir la posesión por mediación del
esclavo que tengo en usufructo, si es con bienes míos o con el trabajo
del esclavo, ya que está en la posesión natural del usufructuario y la
posesión sigue en gran parte el régimen de la propiedad.” Más
adelante añade: “Los que están bajo potestad pueden tener
materialmente una cosa del peculio, pero no pueden tenerla como
propietarios, ni tampoco poseerla, pues la posesión no es algo solo
material, sino también derecho.”

Al hablar de los interdictos Paulo afirma: “No importa para este

interdicto que la posesión sea justa o sea con vicio respecto a otras
personas, pues cualquier poseedor, por el hecho de serlo, ya tiene más
derecho que el que no posee”.

Todos sabemos que el Digesto muestra contradicciones, que al

reunir las citas los compiladores las adecuaban o actualizaban con
interpolaciones, y también sabemos que no siempre lograron criterios
uniformes al realizar esta tarea. Sin embargo, no creemos que está sea
la única explicación para la aparente contradicción entre un grupo de
citas y el otro. Se puede especular sobre la posibilidad de que los
juristas romanos se refieran en unos a la posesión de hecho y en los
otros a la posesión como un derecho.

La posesión de hecho, o sea, el que una cosa esté bajo el control

de una persona, no es difícil de entender; constituye un hecho natural
que no tiene relevancia para el derecho, ya que sólo se adquirirá en el
momento en que desempeñe determinada función de naturaleza
jurídica, como: Ejercicio de un derecho, Cumplimiento de un deber,
Violación de un deber y supuesto para la producción de
consecuencias: derechos y deberes o su modificación, transmisión o
extinción. El primer caso está implícito en todos y cada uno de los
derechos que nos autorizan a actuar sobre las cosas. Tanto el
 65
propietario como el arrendatario están autorizados a poseer (ius
possidendi) pues de lo contrario no podrían ejercer su derecho. El
derecho de posesión (ius possessionis) por ser un derecho es
forzadamente un facultamiento de conducta, una autorización, o sea la
conducta facultada al poseedor.

En cuanto a la célebre cita de Ulpiano, que reza: “nada tienen en

común la propiedad de la posesión…”, no quiere decir que la posesión
sea tan solo un hecho mientras que la propiedad es un derecho, sino
que nos demuestra que estamos frente a dos derechos distintos.Por
último en lo referente al argumento que sostiene que la posesión es un
hecho en tanto se defiende procesalmente con los interdictos y no con
acciones, tampoco creemos que sea un argumento decisivo, ya que el
resultado es el mismo: Poder defender nuestra derecho ante el órgano
jurisestablecente, además de que en el derecho Justiniano los
interdictos sólo son un recuerdo histórico, y la posesión al igual que la
propiedad, se protege también con acciones, según podemos
comprobar en las instituciones, que se refieren s los interdictos de la
siguiente manera: “debemos ahora tratar de los interdictos y de las
acciones que hacen las veces de tales.”

Para este efecto presentamos la clasificación hecha en el

Derecho Romano con respecto a la Posesión. Está inspirada
básicamente en que, en las fuentes aparecen varias especies de
posesión, que la terminología de los juristas clásicos tiene un valor
distinto en la época romano bizantina, por lo que el significado de las
reformas no es claro, y tomando en cuenta que el mismo Derecho
Romano dio distintas formas en entender a la posesión.

Así, la possessionaturalis, es la posesión ejercitada por

poseedores naturales, quienes no podían utilizar los interdictos.

La possesio o possessio ad interdicta, es la posesión ejercitaba el

que tenía la cosa creyéndola suya, o bien el que la tenía ilícitamente,
sabiendo esa circunstancia, como el ladrón.

La possessiocivilis, es aquella posesión que era el poder de

hecho sobre una cosa, el que era protegido por los interdictos, y
 66
además, susceptible de convertirse en propiedad por Usucapión.Los
romanos distinguieron varias clases de posesión: la posesión justa e
injusta, y la posesión de buena fe y de mala fe.La posesión es justa
cuando se adquiere sin perjudicar a un anterior poseedor, esto es, que
se adquiere sin vicios.

Por eso también se le llama posesión no viciosa.La posesión

injusta implica lo contrario: al adquirirla se daño a otro poseedor; esta
posesión también se conoce como posesión viciosa, y aparecería
cuando se adquiría violentamente o en virtud de un precario, cuando el
que tenía una cosa que se le había concedido en uso se negaba a
devolverla.La posesión puede ser también de buena o de mala fe.

Es de buena fe cuando el poseedor cree tener derecho a la

posesión, y es de mala fe cuando sabe que no lo tiene, como es el
caso del ladrón.El poseedor de buena fe con el transcurso del tiempo
puede convertirse en propietario, por usucapión; además, se hace
dueño de los frutos hasta el momento en que el verdadero dueño le
reclame la cosa poseída, tiene derecho a los gastos necesarios y útiles
que hubiera hecho para la conservación del objeto y puede retenerlo
hasta que sean pagados.

El poseedor de mala fe jamás se convierte en propietario;

además, debe devolver todos los frutos y sólo tiene derecho a
recuperar los gastos necesarios.Cualquier poseedor podía pedir la
protección posesoria por medio de los interdictos, tanto el de buena fe
como el de mala fe, siempre que no lo hiciera en relación con la
persona de quien hubiera obtenido la posesión de forma viciosa, esta
es, con violencia, clandestinamente o en precario.

El poseedor cuento con los interdictos para demandar el

reconocimiento o protección de su posesión frente al despojo. Existen
dos grupos de interdictos para proteger la posesión. Unos se ejercen
ante la amenaza de despojo, y son aquellos que sirven para retener la
posesión (interdictaretinendae possessionis); se utilizan antes de que
el despojo se consume, esto es, cuando alguien perturba la posesión.
Los otros utilizan cuando el despojo ya se realizó, para pedir la
 67
restitución del objeto: son los interdictos que sirven para recuperar la
posesión (interdicta recuperada possessionis).

Los Interdictaretinendae possessionis: En este grupo de

interdictos que se utilizaban para retener la posesión, encontramos uno
referente a la posesión de bienes inmuebles, que se llama interdicto
utipossidetis, y otro que se utiliza para la conservación de bienes
muebles y se llama interdicto utrubi Interdicto utipossidetis: Como ya
dijimos, este interdicto servía para conservar o retener la posesión de
bienes inmuebles. Se otorgaba al que estuviera poseyendo, vale decir,
al poseedor actual del inmueble, para que se defendiera de cualquier
perturbación. De este modo, el poseedor lograba mantener la posesión
actual, siempre y cuando ésta no fuera viciosa, pues si la había
obtenido con violencia, de forma clandestina o en razón de un precario,
en relación con el adversario, el pretor le ordenaría devolver el
inmueble.

De ahí que aunque este interdicto se considera de carácter

prohibitorio, pudiera fungir, en este último caso, como un interdicto
para recuperar la posesión, y tuviere también carácter restitutorio.

Por otro lado el interdicto utipossidentis es un interdicto duplex,

porque cualquiera de los litigantes podía tener el papel de demandante
o de demandado, por ello el magistrado lo dirigía a ambos, en los
mismos términos, ordenándoles no perturbar la posesión actual.

Los Interdicto utrubi: Como sabemos, este interdicto se usaba

para conservar lo posesión de bienes muebles. Se otorgaba al litigante
que hubiera poseído el objeto en cuestión por más tiempo durante el
último año. Por lo tanto, era también un interdicto duplex, y al igual que
el caso anterior, aunque su carácter fuera esencialmente prohibitorio,
también podía servir para recuperar la posesión.

Los Interdictarecuperandae possessionis: Entre los interdictos

que sirven para recuperar la posesión, existen tres, que son: el
interdicto unde vi, el interdicto de precario y el interdicto de clandestina
possessioneEl Interdicto unde vi: Este interdicto servía en los68casos en
que se era poseído por la fuerza, esto es, violentamente, de un
inmueble. Aparecía en dos formas distintas: de vi y de vi armata; esta
última se utilizaba para defenderse cuando la desposesion se había
realizaba con la ayuda de hombres armados.

El Interdicto de precario: Este interdicto lo otorgaba el magistrado

para pedir la restitución de una cosa mueble o inmueble – que se
había dado a título de precario- cuando el precarista se negaba a
devolverla.

El Interdicto de clandestinidad possessione: Este interdicto se

daba contra la desposesión oculta y maliciosamente de un
inmueble.Estos interdictos servían para recuperar la posesión y, por lo
tanto, son interdictos restitutorios. Los tenía cualquier poseedor para
detenerse en esos tres supuestos; su ejercicio por regla general sólo
excluía en relación con la persona de quien se hubiere obtenida la
posesión de forma viciosa, esto es, con violencia, clandestinamente o
en precario.

EVOLUCION HISTÓRICA DE LA POSESION EN EL DERECHO

CIVIL GUATEMALTECO:

En cuanto a la evolución histórica de esta institución en el

Derecho Civil Guatemalteco podemos señalar que nuestro país se han
emitido tres Códigos Civiles. Se debe tener claro que la idea general
de la posesión es la de un poder de hecho sobre una cosa
independientemente del concepto en que ésta se tenga como propia o
como de ajena pertenencia, con o sin derecho. Y, debe comprenderse,
por consiguiente que hay que deslindar la posesión de la propiedad
como dos supuestos distintos: efectivamente, la posesión es el poder
de mero hecho ejercitado sobre una cosa que encuentra la protección
del ordenamiento legal independientemente de su legitimidad.

La propiedad es la potestad que se ejercita sobre una cosa, en

virtud del derecho que nos corresponde sobre ella. Las legislaciones
de raíz latina han recogida tradicionalmente la tesis de Savigni, basada
esencialmente en que son el animus y el corpus, los elementos que
integran la posesión y siguiendo esa orientación los CódigosCiviles de
nuestro país, tanto el de 1877 como el de 1933 requerían 69 en el
concepto de la posesión la tenencia o el goce de un bien y el ánimo de
conservarlo para sí.

El Código de 1877 contempló este caso y dispuso que los que

carecieren de título hábil para la inscripción, podían solicitar título
supletorio para su registro. Han pasado muchos años y el problema
sigue en pie, sobre todo entre los campesinos, por lo que es
indispensable mantener la vigencia de la titulación supletoria. La
titulación ordinaria, dice Roca, justifica el acto o contrato, es decir, el
negocio o causa jurídica de la adquisición del derecho real. Este
aparece en ella en todo su dinamismo o sea, en su constitución,
transmisión, modificación o extinción. Es una prueba directa de la
adquisición producida generalmente de modo bilateral, ya que
auténtica el consentimiento o acuerdo entre transferente y adquirente.
La titulación supletoria, sigue diciendo el mismo autor, justifica la
titulación de un derecho real. Este aparece en ella como reflejo de su
Situación estática, o sea en su tenencia o pertenencia, Es una prueba
indirecta de la adquisición, producida de modo unilateral. Es
necesario, pues, el documento en que conste con arreglo a la ley, la
transmisión de la propiedad de un inmueble a fin de que el Registro
pueda efectuar la inscripción y demás operaciones que se refieran al
mismo inmueble. Son estos principios los que están contenidos en los
capítulos VII y VIII, Título II, Libro II del Código Civil que tratan de la
posesión y la usucapión.

La regulación sobre la posesión viene desde el Código Civil de

1,877 aprobado mediante el Decreto Presidencial número 175 del
General Justo Rufino Barrios, que entró en vigencia el 15 de
Septiembre de 1,877. Al respecto en el libro segundo, Título cuarto nos
informa al respecto de la posesión en los siguientes términos: “El que
posee una cosa por sí sin violencia ni clandestinidad, es reputado
dueño de ella mientras no se pruebe lo contrario. Si ha poseído la cosa
un año no está obligado a responder de ella en juicio sumario sino en
juicio ordinario. No debe ser desposeído si antes no ha sido citado,
oído y vencida en juicio. Es preferido a cualquier otro que la pida con
igual derecho excepto el caso en que deba darse posesión indivisa y
hace suyos los frutos de la cosa mientras los posea de buena fe.
Posesión violenta la que se adquiere por la fuerza y esta no produce
los efectos legales de que se ha hablado. La posesión que se ejerce
ocultándola a los que tienen derecho a la se llaman clandestina.”
 70
Es preciso hacer distinción entre poseedor de buena y poseedor
de mala fe y distinguir también el simple poseedor de mala fe del
poseedor de buena fe, el primero está obligado a la devolución de los
frutos deducidas las expensas necesarias y al resarcimiento de los
daños causados por su culpa.

El que hubiera alcanzado la posesión por la fuerza no puede

deducir expensa alguna. La posesión que se tiene sobre una cosa, no
como dueño sino en lugar o a nombre de dueño se le llama mera
tenencia y en simple lapso de tiempo no la convierte en posesión.

El poseedor conserva la posesión aunque transfiera la cosa

dándola en arrendamiento, comodato, prenda, depósito, usufructo o a
cualquier otro título no traslativo de dominio. Se pierde la posesión por
la destrucción total de la cosa y por el desamparo o abandono por más
de un año.

En nuestra legislación, el Código Civil de 1877, señala que la

posesión “Es la tenencia o goce de una cosa o de un derecho, con el
ánimo de conservarlo para sí.” Hay posesión natural por la mera
aprehensión corporal de la cosa, la hay civil por ministerio de la ley,
aun sin dicha aprehensión. Según el artículo 516 de ese año.

En el Código Civil de 1933, se regulaba la posesión en el título

IV, a partir del artículo 479 que contempla la posesióncomo la tenencia
o goce de un bien con el ánimo de conservarlo para sí. Hay posesión
natural por la manera aprehensión de la cosa, en la ley civil por el
ministerio de la ley, aún sin dicha aprehensión.

En el artículo 480 se indica que la posesión legítima, debe

adquirirse de buena fe y además de manera pacífica, pública y con
intención de tener la cosa como suya propia, se presume que todo
poseedor posee para sí de buena fe, mientras no se pruebe lo
contrario.

El artículo 481 se afirma que el que tiene una cosa o usa de ella
a nombre o por voluntad del que no posee sino para éste.
 71
El artículo 482 preceptúa que los actos meramente facultativos, y
los de simple tolerancia, pueden servir de fundamento para adquirir la
posesión legítima.

Según el artículo 483 no produce efecto jurídico la posesión de

las cosas cuya proporción no puede adquirirse.

De conformidad con el artículo 484, se reputa poseedor de buena

fe, al que ignora que en su título se puede adquirir, existe vicio que lo
invalida, y poseedor de mala fe es el que se halla en caso contrario.

De acuerdo al artículo 485 “La posesión actual y la anterior hacen

presumir la posesión anterior, pero la posesión actual no hace presumir
la anterior.”

El artículo 486 indica claramente que la posesión continúa de

derecho en la persona del sucesor.

De conformidad con el artículo 487 cuando una misma cosa no

puede ser poseída por varias personas a la vez, de suerte que cada
una pretenda poseerla toda; pero si pueden poseer una cosa en
común teniendo todas ellas la posesión indivisa.

El artículo 488 afirma que para que cese la posesión registrada

de un inmueble que hubiese sido inscrito, es necesario que se cancele
la inscripción en el Registro de la Propiedad. Mientras ésta subsista, la
persona que se apodere de la cosa a que se refiere el título registrado,
no adquiere la posesión de ella, ni pone fin a la posesión existente,
salvo que se haya consumado la prescripción.

Por otro lado, el artículo 489 señala que existe la discontinuidad

en la posesión cuando la cosa poseída se abandona o desampara por
más de un año, o antes cuando se expresa o tácitamente se manifiesta
la intención de no conservarla.

En cuanto a lo señalado en el artículo 490, tiene lugar la posesión

violenta, la que se adquiere por la fuerza o por medio de coacción
moral o material contra el poseedor, contra la persona que lo
represente o contra quien tiene la cosa a nombre de aquél.
 El artículo 491, en cuanto a la posesinclandestina, 72esta tiene
lugar cuando se obtiene y mantiene ocultándola al anterior poseedor, o
se adquiere mediante título que ha sido simulado o falsificado a
sabiendas del adquiriente o cuando éste la modifica o desfigura con el
fin de que no sea reconocida por su dueño.

El artículo 492 indica que el vicio de precarizad consiste en

poseer como propia la cosa cuya tenencia se obtuvo por cuenta de
otro o solo por un tiempo limitado. La precarizad no se presume y
aquel que la alega debe probarla.

De acuerdo al artículo 493, el que posee una cosa para sí sin

violencia ni clandestinidad, goza de los derechos siguientes: 1º. Ser
reputado dueño de la cosa, mientras no se pruebe lo contrario. 2º. No
estar obligado a responder de la cosa, sino en juicio ordinario. 3º. No
ser desposeído de la cosa si antes no ha sido citado, oído y vencido en
juicio. 4º. Ser preferido a cualquier otro que la pida con igual derecho,
excepto el caso en que deba darse posesión indivisa. 5º.Hacer suyos
los frutos de la cosa mientras la posea de buena fe. 6º. Retener la cosa
en su poder mientras no se le abonen los gastos necesarios y útiles
que hubiere hecho en ella antes de ser reclamada en juicio por su
dueño. Servirse de la posesión, como medio para adquirir el dominio
para prescripción; y, 7º. Ser considerado dueño de los muebles que
posee.

Para que la posesión sea legítima, no basta que la buena fe haya

existido en el momento de la toma de posesión de la cosa, sino que
persista hasta que se haya consumado la prescripción (Artículo 494).

El artículo 495 señala que el poseedor de mala fe está obligado a

la devolución de la cosa y de sus frutos, y al resarcimiento de los
daños y perjuicios causados por su culpa, incluyéndose no solo los
frutos que ha recogido, sino también los que hubiere dejado de percibir
por su negligencia o mal manejo, con deducción únicamente de las
expensas necesarias (artículo 493.

El artículo 496 afirma que el que hubiere alcanzado la posesión

por violencia o clandestinamente, está obligado a devolver la cosa y
sus frutos sin deducir expensa alguna.
 73 mismas
La posesión de cosas incorporales, es susceptible de las
calidades y vicios y se rige por las mismas reglas que las cosas
corporales (Artículo 497).

El que hubiere perdido la posesión de una cosa mueble o

semoviente o aquel a quien se la hubiesen quitado, podrá reivindicarla
de quién la tenga, sin perjuicio de que éste último, si hubiere adquirido
la cosa de buena fe, pueda exigir indemnización de quien la hubiere
habido (Artículo 498).

Si el actual poseedor de la cosa substraída o perdida, la hubiere

comprado en una feria o en una venta pública o a persona que negocie
en cosas análogas, no podrá el propietario exigir la restitución, sin
rembolsar al poseedor la cantidad que la cosa le hubiere costado
(Artículo 499).

La posesión de la herencia se adquiere desde el momento de la

muerte del causante, aunque el heredero lo ignore. El que válidamente
repudia una herencia, se entiende no haberla poseído jamás (Artículo
500).

El Código Civil vigente, contenido en el Decreto-Ley número 106,

abandonando la escuela clásica, sustentada por los códigos anteriores
e inspirada en la doctrina moderna, no refiere a nada conceptual de lo
que es posesión, sino se refiere al sujeto poseedor, al tenor del artículo
612 que establece: “Es poseedor el que ejerce sobre un bien todas o
algunas de las facultades inherentes al dominio.”

Como se analiza claramente en el artículo citado, la posesión es

parte de un todo llamado dominio. La posesión puede generar un
derecho más amplio cuando va acompañada de la buena fe y el justo
titulo. Quedo regulada la posesión en dicho Código, en los artículos
516 al 541, dentro del libro II, De las Cosas, del Modo de Adquirirlas y
de los Derechos que las personas tienen sobre ellas, Título IV, De la
Posesión y sus efectos.

La exposición de motivos de dicho Código, dentro de lo relativo al

Libro Segundo, hace referencia a la posesión de la siguiente manera:
“… En lo relativo a la posesión hubo necesidad de introducir un cambio
radical. El Código en vigor, sobre la materia o sea el de 1,877,
establece que la posesión registrada de un bien inmueble no podrá
 74
cancelarse sino por voluntad de las partes, o por un nuevo registro, en
que el anterior poseedor transfiera su derecho o por un Decreto
Judicial; y que mientras subsistiera el registro, no adquiría su posesión
ni ponía fin a la posesión existente.

Tal doctrina se opone al principio general de la prescripción, y por

el proyecto presentado por el Ejecutivo, atenúo los efectos de la
negativa rotunda de no poderse adquirir la posesión de inmueble
registrando, aceptando la salvedad del caso de una prescripción por el
lapso de treinta años. Ese término no estaba en concordancia con las
establecidas para la prescripción y creímos indispensable para la
uniformidad, reformar el artículo respectivo con la siguiente frase:
“salvo que se haya consumado la prescripción”.

Al tratar de ella dejamos los términos fijados con mayor

brevedad, tomando en cuenta las necesidades de la vida moderna y lo
que sobre el particular contiene el tratado sobre registro de la
propiedad inmueble”.En este código quedó regulada la posesión dentro
del Libro II, Título IV, Capítulo I: Naturaleza de la posesión y el Capítulo
II: Efectos jurídicos de la posesión, correspondiéndole del artículo 479
al 500 de dicho código civil.

En cuanto a la definición que se dio en el mismo, a la posesión,

modificó bajo el término bien, lo que anteriormente se regulaba en
cuanto a: “de una cosa o de un derecho”, quedando en consecuencia
así: “Articulo 479. Posesión es la tenencia o goce de un bien con el
ánimo de conservarlo para sí. Hay posesión natural por la aprehensión
de la cosa, y la hay civil por ministerio de la ley, aún sin dicha
aprehensión”.

Llegamos al actual Código Civil vigente, contenido en el Decreto-

Ley número 106, la posesión está regulada en el capítulo VII, título I
del Libro II, con la denominación de “De los bienes, de la Propiedad y
demás Derechos Reales”. Clasifica la posesión, como los códigos
anteriores, en la posesión temporal (Artículo 613) teniéndose como tal,
el poseedor temporal en virtud de un derecho es poseedor inmediato,
correspondiendo la posesión mediata a quien le confirió el derecho,
posesión de mala fe (Artículo 629) posesión discontinua (Artículo 630)
posesión violenta (Artículo 631) posesión pública y clandestina
(Artículo 632).
 Determina que la posesión da al que tiene, la presunción75 de
propietario, mientras no se pruebe lo contrario y sólo la posesión que
se adquiere y disfruta en concepto de dueño de una cosa poseída,
puede producir el dominio. Que no hay posesión cuando se ejerce el
poder sobre la cosa en virtud de la situación de dependencia en que se
encuentra respecto del propietario de la misma y la retiene en
provecho de éste en cumplimiento de las instrucciones que de él ha
recibido. Es así como nuestro Código Civil, en el articulo 612 faltando a
la sistemática jurídica, no contiene un concepto de la posesión, sino
que sólo lo hace respecto al poseedor en su artículo en mención que
establece: “artículo 612 (concepto de posesión).

Es poseedor el que ejerce sobre un bien todas o algunas de las

facultades inherentes al dominio”.De este concepto de poseedor
podemos inferir que las facultades inherentes al dominio (poder),
consisten en tener derecho constituido sobre una cosa y tener el poder
exclusivo de su disposición y aprovechamiento, sin más limitaciones
que las establecidas por la ley.

De esta definición que ha dejado atrás el viejo concepto de

requerir aparte de la tenencia y goce de un bien, el ánimo d
conservarlo para sí, se colige perfectamente que, según l escuela
moderna, el corpus supone al animus y de ahí que no sea necesario
tener que traer un elemento subjetivo difícil de probar; notamos que el
animus se manifiesta por actos externos como el aprovechamiento del
bien sin dependencia económica y eso debe considerarse suficiente
para otorgar protección jurídica a la posesión. Los bienes objeto de la
posesión, que señala nuestro código civil, sólo puede ser corporales y
los derechos que sean susceptibles de apropiación.

Para que la posesión produzca el dominio, se necesita que esté

fundada en justo título, adquirida de buena fe, de manera continua,
pública y por el tiempo señalado en la ley. Nuestro Código Civil
Guatemalteco, indica que es justo título el que siendo traslativo de
dominio, tiene alguna circunstancia que lo hace ineficaz para verificar
por sí sólo la enajenación y la buena fe, que consiste en la creencia de
que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía
transmitir su dominio. Y que la misma se presume, mientras las
circunstancias permiten al poseedor poseer legítimamente o hasta que
se le cite en juicio.
 Con los elementos expuestos anteriormente podemos76decir que
la posesión consiste, en el poder de hecho (detentación) o el poder
efectivo que se ejerce sobre una cosa o el goce de un derecho, cuando
se trata de derechos sobre cosas inmateriales.

ANALISIS DE LA EXPOSICION DE MOTIVOS DEL CODIGO CIVIL

VIGENTE:

En la Exposición de motivos del Código Civil se establece que: El

concepto del Código, de 1933 expresado en su artículo 479 es el
tradicional de la posesión. Requiere la tenencia o goce de un bien y el
ánimo de conservarlo para sí. El Animus y el corpus que son los
elementos que integran la posesión según la doctrina de la escuela
clásica, es la que, inspiraba también el Código del 77. El nuevo Código
incorpora en el artículo 612 el principio sustentado por la doctrina
moderna, que es, el adoptado por los Códigos inspirados en el alemán,
como son los del Brasil, Perú y México entre los latinoamericanos. Es
poseedor, dice el mencionado artículo, el que ejerce sobre un bien,
todas o algunas de las facultades inherentes al dominio.

El corpus supone el animus y por consiguiente no es necesario

recurrir a un elemento subjetivo difícil de probar. La manifestación del
animus por actos externos, como el aprovechamiento del bien sin
dependencia de otra persona, o lo que es lo mismo, con
independencia económica, es suficiente para proteger la posesión. Sin
embargo, aunque la ley se atiene a la relación material del sujeto sobre
la cosa, exceptúa los casos en que el que ejerce el poder sobre la
cosa lo hace en virtud de la situación de dependencia en que se
encuentra respecto del propietario de la misma y la retiene en
provecho de éste en cumplimiento de las instrucciones que de él ha
recibido; y el que goza del bien o disfruta del derecho por actos
meramente facultativos o de simple tolerancia concedidos o permitidos
por el propietario.

Además, declara que el poseedor temporal en virtud de un

derecho, es poseedor inmediato pero la posesión legitima o posesión
mediata corresponde a quien le otorgó tal derecho. Es el caso del
usufructuario, del, arrendatario, del depositario, que poseen la cosa
derivando su derecho del que tiene la posesión originaria. La
protección que se concede al poseedor atiende a una doble necesidad:
 77
la de asegurar el orden público y la de proteger al que se presume que
es propietario. El poseedor goza de las acciones procesales
respectivas entre tanto no se demuestre el mejor derecho del que
reclama la posesión. El reclamante deberá respetar la posesión del
que la tenga sin privarlo de ella por su propia mano sino acudiendo a
los tribunales de justicia para probar su derecho. La posesión puede
referirse al contenido del derecho dominical del propietario o a la
posesión que conduce a la adquisición de la propiedad mediante el
cumplimiento de las condiciones exigidas por la ley. Debe proceder
desde luego de un hecho o acto jurídico que sirva de causa a la
posesión y que legalmente transfiera el dominio, como sería la
compraventa, la permuta, la adjudicación en pago, la donación y la
sucesión hereditaria.

La ocupación no es titulo legal para adquirir la propiedad de

inmuebles, aunque estos se posean por más de diez a los, pues los
bienes de esta clase que no pertenezcan a personas individuales o
jurídicas, son nacionales y su adquisición está sujeta a lo dispuesto en
el Código Fiscal; en cambio, al poseedor de bienes muebles se le
considera dueño mientras no se pruebe lo contrario. La posesión de
bienes y semovientes comprados en mercados o ferias o
establecimientos autorizados, es legítima y estará amparada por la
autoridad, pero la adquisición que proceda en otra forma no es legal y
puede perderla el adquirente, a quien únicamente le quedará acción
para reclamar contra el que le vendió, lo que resulta ineficaz cuando la
operación se ha hecho con individuos desconocidos.

El acto jurídico que transfiere el derecho, es el justo título a que la

ley se refiere; pero, tratándose de bienes inmuebles, la operación debe
inscribirse en el Registro de la Propiedad y para el efecto la ley
establece que se haga constar en un documento sujeto a normas
legales, que no pueden evadirse. Este documento que en la
contratación es la escritura pública, se llama también titulo, para los
efectos de la inscripción en el Registro. Pero hay ocasiones en que
alguna circunstancia impide que el enajenante pueda otorgar escritura,
de traspaso con los requisitos exigidos por la ley para que presentada
al Registro, sea inscrita a nombre del nuevo dueño.

En estos casos, el adquirente sólo recibe la posesión de hecho

mediante la entrega material de la cosa que le hace el transmitente,
pero como no obtiene título para inscribir, la ley suple su falta
permitiendo que el poseedor acredite judicialmente haberla 78adquirido
con justo título y gozarla quieta, pública y pacíficamente sin
interrupción, durante un término no menor de diez años para que
Inscriba Su posesión, la cual, transcurridos otros diez años; sin
reclamo alguno, o antes si el poseedor puede probar en otra forma su
derecho, se convertirá en inscripción de propiedad.

Debe observarse que el artículo 637 declara que la posesión

registrada de un inmueble, una vez consumado el término de diez años
desde la fecha de la inscripción del título en el Registro de la
Propiedad, se convierte en inscripción de dominio y puede oponerse a
cualquiera otra inscripción de propiedad rotativa al mismo inmueble.
Sin embargo, agrega, el usucapientepuede entablar juicio para que se
le declare dueño aun antes de los diez anos de posesión registrada y
la sentencia que así lo declare, es título para la inscripción de
propiedad y para cancelar la inscripción hecha a favor del antiguo
dueño. Esta última parte se armoniza con el artículo 651 que
establece que el dominio sobre bienes inmuebles y demás derechos
reales sobre los mismos, se adquiere por prescripción, por el
transcurso de diez arios. De manera que la propiedad puede obtenerla
el usucapiente por la posesión registrada a que se refiere el primer
párrafo del artículo 637, o demandando la propiedad directamente,
como lo establece el segundo párrafo del mismo artículo, toda vez que
disponga de prueba plena para que una sentencia favorable mande
cancelar la inscripción existente y registrar el derecho del nuevo dueño.

De acuerdo al autor del Còdigo Civil actual la usucapión es la

prescripción positiva o adquisitiva, que sirve para adquirir el dominio
mediante la posesión con título legal. Es institución que debe ocupar
lugar inmediatamente después de la posesión. El Código situaba esta
materia en el libro que titula Modos de Adquirir la Propiedad, entre los
cuales comprendía la ocupación, invención, hallazgo, sucesión,
enajenación y prescripción. La prescripción, colocada en último lugar,
comprendía la prescripción positiva y la negativa, no obstante que esta
última no es modo de adquirir sino medio de liberación de una
obligación. Estos modos de adquirir los colocamos en el nuevo Código
en el tratado de la propiedad; a cuya finalidad conducen; y la
prescripción positiva o usucapión Independizada de la negativa, se
traslada al capítulo VII del Título II, que también se refiere a la
propiedad. Separadas las disposiciones propias de la prescripción
adquisitiva, formamos el capítulo mencionado y dejamos las relativas a
la prescripción negativa para el libro de obligaciones, como 79
uno de los
medios de extinguirlas. Los artículos 642 a 654 son tomados de los
respectivos artículos aplicables, que contienen los capítulos I, II, IV Y
V, título VI, libro II del Código derogado.

ETIMOLOGÍA DE LA PALABRA POSESIÓN:

Etimológicamente el término posesión deriva de la locución latina

possessio, possesionis, que quiere decir estar en posesión, acción y
derecho de poseer, que a su vez proviene del verbo posideo, posides,
posidere, posedi, posessum, palabra compuesta de sedere, sentarse y el
prefijo pos, que equivale a poder sentarse o fijarse.

La palabra possidere de donde possesio se deriva, contiene a su

vez la palabra Sedere o sentarse, sentarse o asentarse en una cosa,
de ahí la definición de posesión como el poder de hecho que una
persona ejerce sobre una cosa, con la intención de retenerla y disponer
de ella como si fuera propietario.

DEFINICIÓN DEL DERECHO REAL DE POSESIÓN:

“El particular y antiquísimo instituto jurídico de la posesión se

presenta como manifestación del poder de hecho que el hombre ejerce
sobre las cosas. En este sentido se puede afirmar que es poder no
disociable de la noción misma de sujeto, porque no hay sujeto que no
ejerza un poder sobre alguna cosa, cualquiera que ella fuere.
Idealmente es anterior a la propiedad, pues un poder del hombre sobre
las cosas puede no configurar el dominio, pero no puede dejar de ser –
al menos- posesión.”

“El concepto de posesión es más fácil de comprender que de

expresar; el significado gramatical de la palabra de la palabra, en su
acepción corriente, se aproxima bastante a lo jurídico; poseer una cosa
es tener ésta en nuestro poder. ¿En qué concepto?, eso no importa
puede ser en propiedad, puede ser prestada, puede ser arrendada, o,
sencillamente, dejada para su custodia.
 Desde luego, jurídicamente hablando, la posesión es80algo más
que la mera tenencia de la cosa; no basta la simple detentación
material para que pueda dibujarse una posesión en sentido jurídico;
lejos de ello, es indispensable que haya y concurra un acto abolitivo o
intencional, debiendo tener en cuenta que la posesión no se imita a la
aprehensión de la cosa material, sino que también es posesión cuando
ejercitamos el contenido de un derecho.

Para don Flavio Herrera “La posesión es el poder físico sobre

una cosa con el ánimo de conducirse como propietario de la misma y
siendo la propiedad el derecho absoluto sobre una cosa, es frecuente
que propiedad y posesión se confundan y, en tal caso, la posesión es
el signo de la propiedad; pero puede ocurrir que ambas estén
separadas, como en el caso de robo, en que el propietario de la cosa
robada conserva la propiedad y pierde la posesión de la misma y el
ladrón tiene la posesión y no la propiedad.”

La posesión se define como “El señorío que una persona tiene

sobre una cosa. Tenencia de una cosa corporal, siendo o no
propietario de ella.” En ese sentido, la posesión puede definirse
asimismo como la ostentación que ejerce el poseedor de un bien, de
todas o algunas de las facultades inherentes al dominio, como si
tuviera la propiedad del mismo.

Citando a Alfonso Brañas, la posesión “No implica la mera

tenencia temporal de la cosa, sino el ánimo de aprovecharse de ésta,
téngase o no título sobre la misma”.

“La posesión se da cuando una persona por sí o por otra, tiene

una cosa bajo su potestad, con intención de someterla a su ejercicio de
un derecho de propiedad. Sin embargo, es un derecho independiente
de ésta, aunque generalmente ambas existen de manera conjunta,
pues es raro que el titular del derecho de propiedad no pueda disponer
libremente del objeto sobre el cual tiene ese derecho.”

Rafael de Pina define la posesión como “El poder de hecho

ejercido sobre una cosa”. Federico Puig Peña la define como “Una
situación jurídicamente tutelada, por cuya virtud una persona tiene una
cosa o ejercita un derecho de tal forma que, actúa sobre los mismos
como si fuera su verdadero titular.”
 81

Guillermo Cabanellas al respecto indica que “Se trata del

ejercicio deun simple poder de hecho sobre una cosa que, corresponde
exteriormente al ejercicio de un derecho”.

“Posesión es una situación de hecho por medio de la cual se

ejerce poder sobre alguna cosa”.

Clemente de Diego define la posesión como el ejercicio

intencional en nombre propio de un derecho real, abstracción hecha de
que si el que lo verifica tiene o no facultad para ello. La posesión
jurídica normalmente se integra por dos elementos como ya lo
vislumbraron los jurisconsultos romanos: el hábeas y el animus. Es
decir, la real detentación de la cosa y la intención de poseer.

Diego Espín Cánovas considera que “La idea más

generalizada y espontánea que se tiene de la posesión, es la de un
poder de hecho que se ejerce sobre una cosa”.

Para los tratadistas franceses Marcelo Planiol y Jorge Ripert la

posesión “Es un estado de hecho que consiste en retener una cosa de
modo exclusivo y en realizar en ella los mismos, actos materiales de
uso y disfrute de la cosa como si fuera propietario de ella.”

Para el autor Rojina Villegas, la posesión: “Es la tenencia de

una cosa, o el goce de un derecho por nosotros mismos o por otro en
nuestro nombre.”

Según el tratadista Diego Espín Cánovas define a la posesión

“Como la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una
persona.”

“La posesión es un estado de hecho que permite a una

persona detentar (poseer materialmente) una cosa, de una manera
 82 y goce
exclusiva, para ejercitar sobre ella actos materiales de uso
como si fuese dueño.“

Se entiende por Posesión como “El acto de poseer, de tener

algo. Es la ocupación material de una cosa o derecho. Tenencia de
una cosa o disfrute de un derecho por una persona, o por otra en su
nombre (posesión natural), con la intención de tener la cosa o derecho
como propios. La posesión está protegida por los interdictos.”

La posesión es una situación jurídicamente tutelada por cuya

virtud una persona tiene una cosa o ejercita un derecho, de tal forma
que actúa sobre el mismo como si fuera su titular.

La posesión es una de las figuras más complejas del

DerechoPrivado. Está relacionada con el derecho de propiedad, con
otros derechos y con la mera tenencia. Su proyección es múltiple en la
vida jurídica, y sus circunstancias y efectos muy variados. Relacionada
con el derecho de propiedad, porque poseer un bien es inherente al
propietario. Con otros derechos, porque se puede poseer algo
legalmente sin ser el propietario (por ejemplo: el usufructuario, la cosa
dada en usufructo). Con la mera tenencia, porque quien eventualmente
tiene en su poder una cosa, puede llegar a tener posesión sobre la
misma.

Según el tratadista Alfonso Brañas, no establece que posesión

es un estado o un poder de hecho, pero fundamentalmente la
exteriorización de la propiedad, del derecho de propiedad; o, en cierto
sentido y en ciertas oportunidades, que la posesión es el inicio de la
propiedad, ahora, en un sentido intrínseco, no se admite que la
posesión sea la exteriorización de la propiedad. Tiende a afirmarse que
la posesión es una presunción legal de propiedad.

El Código Civil Guatemalteco únicamente define al poseedor y

no así a la posesión, al consignar en el artículo 612 que “Es poseedor
el que ejerce sobre un bien todas o algunas de las 83
facultades
inherentes al dominio.

PRESUNCIONES A QUE DA ORIGEN LA POSESION:

De importancia primaria resulta entrar a analizar las

presunciones a que da origen el ejercicio de la posesión. Tanto desde
el punto de vista doctrinal como legislativo, se ha reconocido a la
posesión una serie de presunciones, las que le hacen ser una
institución con bases más sólidas permiten gozar de una protección
tanto doctrinal como legislativa.

Dentro de las presunciones tanto legales como doctrinarias,

nos encontramos los siguientes: La primera de las presunciones que
provoca la posesión, es la de presumir que todo poseedor es
propietario, siempre y cuando no se pruebe lo contrario, puesto que
quien posee ejerce sobre la cosa todas o alguna de las facultades
inherentes al dominio. Igualmente se presume la posesión intermedia,
este supuesto con respecto al tiempo de la posesión o sea, que la
posesión actual y la anterior hace presumir la intermedia, pero a
posesión actual no hace presumir la anterior. Desde el punto de vista
doctrinario, se presume que el que posee un bien inmueble, posee
también los bienes muebles que en él se encuentren.

Otra de las presunciones tanto legales como doctrinarias que

reinan en la posesión, es la “Buena Fe” por parte del poseedor esto
siempre y cuando no sea probado lo contrario. Esta buena fe se
presume en tanto no se presenten algunas circunstancias que
permitan presumir que el poseedor posee legítimamente. La
compraventa a nom domino de cosas muebles los mismos efectos de
la compraventa en que hubiese intervenido el verdadero propietario,
siempre y cuando el adquirente hubiese recibido la posesión de buena
fe.

Por tanto, para que la posesión de los bienes muebles

adquiridos de buena fe de lugar a la adquisición del derecho de,
propiedad, es preciso que concurran los siguientes requisitos exigidos
 84
por la ley, siendo estos: El adquirente debe entrar en la posesión del
bien mueble, debe existir un título idóneo y suficiente para transferir la
propiedad o el derecho real que se trate, y el adquirente debió ignorar
que su transmitente no era propietario y sobre todo la procedencia
ilegítima de la cosa. Habíamos dicho que la Posesión de buena fe,
funciona respecto a los bienes de manera análoga a como lo hacen los
medios de publicidad –Registro de la Propiedad- respecto a los
inmuebles.

En este sentido la doctrina sostiene que la adquisición de la

posesión hecha de buena fe es titulo preferente entre los que
correspondieran a varios causahabientes del mismo transmitente,
independiente de la fecha del título; por último, en cuanto a la posesión
de buena fe, podemos afirmar junto con el profesor Alberto Trabucchi:

La posesión de buena fe cualifica la concurrencia de

circunstancias de su aplicabilidad de los bienes muebles registrados e
inscritos, también se aplica a los títulos de crédito, en los cuales el
requisito del título de adquisición se valorará de conformidad con las
distintas normas que regulan su circulación. El efecto de esta
adquisición es similar al de la antigua usucapio libertatis, únicamente
falta aquí el transcurso del tiempo exigido en esta usucapio. Como
consecuencia de la suma de los tres factores apuntados (posesión,
buena fe, título), se reconoce una adquisición a título originario que
produce la extinción de la propiedad ajena, así como la de los demás
que la afectasen y que hubiesen sido ignorados por el adquirente”.

ELEMENTOS DE LA POSESIÓN:

“Es de suyo la posesión, una relación de hecho, con la cual, sin

embargo, se conjugan algunas consecuencias jurídicas y cuya
existencia, es, por lo tanto, regulada por el derecho. Pero para que
este hecho meramente físico o corporal pueda convertirse en una
posesión jurídica y producir en consecuencia efectos jurídicos, es
menester que el sujeto que tiene el poder físico sobre la cosa (corpus),
agregue un elemento voluntario (animus), representado por la intención
de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad, actuando
respecto de ella, como lo haría un verdadero propietario. Un elemento
materila u objetivo (corpus) y otro intencional o subjetivo (animus)
 85 que se
integran el instituto posesión y su conjunción era necesaria para
le reconociese consecuencias jurídicas y su debida tutela y protección.
Asi, cuando la intención del que tenía en su poder una cosa, era
poseerla, como cosa ajena y no ejercer más que los derechos de
propiedad de otra, los romanos decían “non posside”, con lo cual
querían significar: posee en nombre de otro.”

La posesión según el Derecho Romano y la escuela clásica está

compuesta de dos elementos fundamentales. El análisis tradicional
viene distinguiendo dos elementos en la posesión, que son el corpus o
elementos material y el animus o elemento psicológico.

El elemento material o hábeas que consiste en la realización de

actos materiales sobre la cosa, es decir, actos de señorío jurídico como
os que pueden llevar a efecto un propietario. Ha de tratarse de actos
exclusivamente materiales, pues la realización de actos jurídicos (por
ejemplo, la venta y arrendamiento) carecería de relevancia en punto a
la posesión, toda vez que para llevarlos a efecto no se precisa la
cualidad de poseedor y su incidencia tiene lugar respecto del derecho
de propiedad y no de la cosa. Nadie duda de que el propietario que ha
perdido la posesión de uno de sus bienes pueda enajenarlo
válidamente. El elemento material consiste en el objeto poseído y la
forma de adquirirlo. Valverde, estudia: el corpus (elemento material), o
sea el poder físico sobre la cosa, su tenencia, en suma, la relación
directa entre el poseedor y el bien poseído.

“El elemento espiritual, animus o psicológico, conforme a la

opinión más corriente es el animus dominii o sea la voluntad de
conducirse como propietario de la cosa, con carácter absoluto y
perpetuo, sin tener que dar cuenta a nadie de sus actos ni efectuar
reintegración alguna.Tal es el estado de ánimo del ladrón y del
usurpador, quienes deseen, intensamente, afirmarse como
propietarios. La situación es enteramente distinta la del invitado que
maneja la taza de té de su huésped. Lo mismo sucede con los
inquilinos o colonos, quienes no pueden reconducir a sí mismo de los
actos de detentación y de goce que realizan sobre el inmueble, por
cuanto los llevan a efecto en virtud de un arrendamiento que, por su
parte, implica un reconocimiento permanente de la propiedad del
arrendador. 86 animus
Valverde también hace un estudio hacer del
(elemento intencional), o sea la voluntad de conservar la cosa, de
actuar como propietario.”

“La posesión requiere dos elementos: uno material –corpus- o

poder de hecho sobre la cosa y otro intelectual –animus dominii – o
voluntad de conducirse como dueño”.

La posesión se constituye por la reunión de dos elementos. El

primero, de carácter objetivo, se llama corpus y es precisamente el
control o poder físico que la persona ejerce sobre la cosa.El segundo
elemento tiene carácter subjetivo, se denomina animus possidendi o
simplemente animus, y consiste en la intención o voluntad del sujeto de
poseer la cosa, retirándola para sí, con exclusión de los demás.

Para adquirir la posesión es necesaria la reunión de ambos

elementos. Puesto que el corpus implica un poder material o una
relación física entre el poseedor y la cosa, en principio, la posesión
sólo podía referirse a cosas corporales. Sin embargo, más adelante se
admitió la posesión de cosas incorporales; es decir, la posesión de
derechos, y para ella se creó la figura de la quasipossessio o iuris
possessio.

Se podía adquirir el corpus a través de otra persona, como un

hijo o un esclavo, o bien, por un representante. cuanto a la adquisición
de la posesión de un inmueble, no hacía falta recorrer todo el fundo,
era suficiente con introducirse en él; tratándose de cosas muebles,
bastaba con que quedaran puestas a disposición del poseedor.

En lo concerniente al animus o intención de poseer, era

necesaria la capacidad jurídica para poder adquirir la posesión. No
tenían el animus possidendi aquellas personas que estuvieran
autorizadas a actuar sobre las cosas en virtud de otro derecho –real o
personal- que excluyera la posibilidad de que se convirtieran en
propietarios.
 87 cosa en
Se decía que sólo tenían la posesión natural sobre la
cuestión; esto es, una mera detentacion. La posesión se perdía por la
pérdida de cualquiera de sus elementos –el corpus o el animus-, y
forzosamente por la pérdida de ambos.

La posesión según el derecho romano y la escuela clásica está

compuesta de dos elementos fundamentales: El elemento Material o
Hábeas que consiste en el objeto poseído y la forma de adquirirlo yEl
elemento espiritual o animus que está representado por la convicción
de la persona que posee el bien y de considerarlo como propio, es
decir a titulo de dueño.

NATURALEZA JURÍDICA DE LA POSESIÓN:

Acerca de la naturaleza jurídica de la posesión antiguamente los

juristas romanos no determinaron si la posesión era un hecho o un
derecho. Para algunos autores como Aubry, Planiol, Ripert, Windcheid,
la posesión es un simple hecho, en vista de que se basa en simples
circunstancias materiales sin tomar en cuenta que exista o no el
derecho que viene hacer en apariencia la posesión; para otros autores
como Manresa, Sánchez Román y Valverde, es un derecho; y para
otros como Domat y Savigni es un hecho y a la vez un derecho. La
intensidad de la protección posesoria (defensa de la posesión cuando
se priva de ésta por vías de hecho a una persona), depende de cada
criterio legislativo sobre la posesión. Y cada uno, necesariamente, está
influenciado en el grado en que se considere la posesión como reflejo
de la propiedad, o bien simplemente un hecho no necesariamente
relacionable con la propiedad.

Pero, de todas maneras, la tendencia predominante es a

proteger jurídicamente al poseedor, cualquiera sea el título a que
posea o aun sin proteger jurídicamente al poseedor, cualquiera sea el
título a que posea o aun sin poseer título, siempre que el acto de
poseer tenga alguna apariencia de legalidad. Y, por regla general,
como es lógico, la protección posesoria no está vinculada al derecho
de propiedad sobre la cosa y la subsiguiente posesión legal.
 La Teoría Clásica: sobre el fundamento de la 88 protección
posesoria atribuía a Savigny, se basa en el principio de que nadie está
capacitado legalmente para hacerse justicia por sí mismo. Quien se ve
privado de la posesión, en consecuencia, debe acudir a la justicia para
que se la restituya el bien o el derecho del cual fue desposeído. En
aparente incongruencia, la ley protege primero al usurpador. En
realidad, se trata de la aplicación de la tesis de que el poseedor, en el
caso el usurpador que se transforma en tal, tiene una apariencia de
legitimidad en su situación, la cual debe atacar por la vía judicial el
verdadero propietario o legal poseedor.

La teoría moderna: sobre el fundamento de la protección

posesoria, atribuida a Ihering, considera que la propiedad se ejercita
por lo general a través de actos o de hechos derivados o expresivos de
la posesión.

El principio general es considerar propietario a quien está

poseyendo. De ahí que la ley protege al poseedor, a sabiendas de que
en algunas cosas puede por lo menos temporalmente proteger al
usurpador.

En el Código Procesal Civil y Mercantil Guatemalteco, Decreto-

Ley 107, que se dispone la forma de dirimir con cierta prontitud los
casos que afectan la posesión, a través de los interdictos, juicios que
sólo proceden respecto de bienes inmuebles y no afectan las
cuestiones de propiedad ni de posesión definitivas.

OBJETO DE LA POSESIÓN:

Conforme la legislación civil guatemalteca, sólo pueden ser

objeto de posesión los bienes corporales y los derechos que sean
susceptibles de apropiación, rigiéndose la posesión de los derechos
por las mismas disposiciones que regulan la de las cosas corporales
(articulo 616 Código Civil Guatemalteco).Originariamente, la posesión
tiene por objeto las cosas propiamente dichas, es decir los bienes
corporales, bienes o inmuebles (si bien la posesión de ambas especies
difiere sensiblemente, por razón de sus efectos). Sin embargo y de una
manera extensiva, se ha llegado a hablar de la posesión 89 de bienes
incorporales (por ejemplo herencia, crédito) e incluso de la posesión
del estado familiar.

La posesión de estado constituye un medio de prueba de la

filiación legítima y un motivo determinante de la declaración judicial de
la paternidad. En realidad, estamos ante la apariencia de ciertas
situaciones jurídicas, esta apariencia que, sin duda, puede comportar
la consecuencia de que se presuma el derecho, salvo prueba en
contrario, dista de producir los restantes efectos específicos de la
posesión.

La posesión en su concepción originaria, solo hace referencia a

los bienes corporales, desde el punto de vista de la relación dominical
a que puedan hallar los sujetos, toda vez que el derecho de propiedad
se confunde con la cosa objeto del mismo. Ello no ha impedido que la
idea de posesión se extienda a derechos reales de la propiedad, y
particularmente al usufructo y las servidumbres.

La posesión de derechos reales llamada cuasi posesión exige,

por otra parte, una considerable adaptación de la noción de posesión
que originariamente, se había construido como algo calcado sobre
derecho de propiedad. La posesión de un usufructo o de una
servidumbre, consiste en el ejercicio efectivo de tal usufructo o
servidumbre, lo mismo que si el referido derecho hubiese sido objeto
de una adquisición regular.

En este concepto van implícitos: Corpus: Constituido por actos

materiales de goce del derecho (por ejemplo: recoger la cosecha,
cobrar las rentas de los arrendamientos, para el caso de una
servidumbre de paso atravesar el fundo vecino). Animus: Que no
consiste en la voluntad de conducirse como propietario sino de ejercitar
un derecho real sobre cosa ajena, es decir ejercitar un verdadero
derecho y no simplemente beneficiarse de una tolerancia, equívoco
que surge frecuentemente con relación a las servidumbres.
 El usufructo suscita una complicación, dado que en90orden al
ejercicio del derecho del usufructuario es menester que la cosa le haya
sido confiada por el propietario y, desde semejante punto de vista
medio un deber restitutorio que le convierte un detentador precario. La
solución consiste en que, aunque detenta, a título precario, la cosa
usufructuada, se posee, por el mismo usufructuario, el derecho real de
que es titular.

REQUISITOS DE LA POSESIÓN:

En la doctrina se ha reconocido a las características anteriores

como uno de los requisitos necesarios para que la posesión pueda
producir la Usucapión.

Para este efecto cabe mencionar que nuestra propia ley

establece las llamadas condiciones para la Usucapión las que
contienen las citadas anteriormente, con la adicción de: la “Buena fe”
que debe reinar en el poseedor, el llamado “Justo Titulo” que sería el
hecho de poseer a título de dueño, y el transcurso del tiempo que la ley
establece, el cual debe de ser de diez años cuando se trata de bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos y de dos años cuando
se trata de bienes muebles o semovientes.

Doctrinariamente se ha llegado a determinar que estos son los

requisitos que se deben cumplir en la posesión:

QUE LA POSESIÓN DEBE REALIZARSE EN CONCEPTO DE

DUEÑO:

O sea, que se ha entrado en la posesión en virtud de un titulo que se

cree fundadamente suficiente para ejercer el dominio sobre la cosa.

QUE LA MISMA SEA PACIFICA:

O sea que se haya entrado a la misma, sin haber recurrido o tomado la

cosa por medio de la violencia.
El Código Civil Guatemalteco en su artículo 631 se refiere a91contrario
sensu, de la posesión violenta, que es la que se adquiere por la fuerza
o por medio de coacción moral o material contra el poseedor, contra la
persona que lo representa o contra quien tiene la cosa a nombre de
aquel. O sea los actos de violencia no pueden originar una posesión
capaz de producir la prescripción.

La doctrina indica, que la violencia es relativa, porque si el poseedor

actual ha expulsado a otra persona que pretendía ser propietaria, goza
de una posesión violenta respecto a este anterior poseedor; pero el
verdadero propietario es un tercero a quien los actos de violencia no
han alcanzado, la posesión estará exenta de esa violencia frente a
este, dando lugar a las acciones poseedoras y a la Usucapión en su
perjuicio. Y temporal, porque tan pronto como la violencia cese, la
posesión útil comienza.

QUE LA POSESIÓN SEA CONTINUA:

La que debemos entender por aquella que se da sin interrupción

alguna, y que se ejercita desde su origen hasta el momento actual.La
continuidad consiste en la sucesión regular de los actos de posesión, a
intervalos lo suficientemente cortos para no presentar lagunas. No se
exige el manejo o uso constante de la cosa, minuto tras minuto y sin
intervalo alguno; sería absurdo e imposible. La continuidad resulta de
una serie de actos realizados sin intervalos normales, tal como pudiera
hacerlo un propietario, cuidadoso de obtener todo el provecho posible
de su propiedad.

Es cuestión de hecho saber si los intervalos que separan los actos de

ejercicio de la posesión, debiendo resolverse el punto de acuerdo con
la naturaleza de la cosa poseída. El Código Civil Guatemalteco,
Decreto-Ley 106 en articulo 630 se refiere a la posesión discontinua
que existe discontinuidad en la posesión, cuando la cosa poseída se
abandona o desampara por más de un año, o antes, cuando expresa o
tácitamente se manifiesta la intención de no conservarla.

QUE LA POSESIÓN SEA PÚBLICA:

O sea, que se manifiesten a todos los que puedan conocerla, sin

ocultación de ninguna clase. Para ser útil, la posesión debe ser pública.
El poseedor ha de actuar sin ocultarse o sea de modo92como se
ejercitan, por regla general, los derechos por sus titulares; en caso
contrario la posesión será clandestina, por haber escondido sus actos
a los que tenían interés en esconderlos.

Nuestro Código Civil, en su artículo 632, la regula señalando:

“posesión publica es la que se disfruta de manera que pueda ser
conocida de todos; y clandestina, la que se ejerce ocultándola a los
que tienen derecho para oponerse a ella.”

QUE SE POSEA MEDIANTE UN JUSTO TITULO:

Se llama justo titulo al acto que tiene como finalidad la

transmisión de la propiedad y que la hubiere transmitido efectivamente
ni hubiere sido celebrado con el verdadero propietario. No basta por lo
tanto, establecen los tratadistas Planiol Ripert, que el poseedor
invoque un acto que pruebe que tomo posesión del inmueble: se
requiere que se acto que pruebe que tomo posesión del inmueble: se
requiere que ese acto sea por naturaleza traslativo.

Esta razón es la consecuencia del concepto sobre que descansa

la prescripción de diez a veinte años, cuyo objetivo es subsanar la
ausencia de la condición de propietario por parte de aquel a quien el
poseedor adquirió su derecho. Constituyen por lo tanto justo título: la
venta, la donación, la permuta, los legados particulares, la partición,
etc.

QUE LA POSESIÓN SE TENGA DE BUENA FE:

El poseedor lo s de buena fe, cuando se cree que aquel que le

transmitió el inmueble era su legitimo propietario. La buena fe consiste,
por lo tanto, en ignorar cualquier vicio que pudiera debilitar su titulo de
adquisición. La buena fe del adquirente debe ser total; si abriga la
menor duda en cuanto a la propiedad de su causante hay que
considerarlo como la mala fe.
 93 refiere:
Respecto a la mala fe, el tratadista Federico Puig Peña,
a) Que la buena fe se presume siempre y al que afirma la mala fe de
un poseedor, corresponde la prueba; b) Se presume la buena fe inicial,
salvo la prueba de la mala fe posterior; c) La buena fe no es preciso
declararlo; no así la mala fe, que tiene que estar declarada en una
sentencia y Tanto la buena fe como la mala fe, son cuestiones de
hecho.

POR EL TIEMPO SEÑALADO LEGALMENTE:

Salvo disposiciones especiales, el dominio sobre bienes

inmuebles y demás derechos reales sobre los mismos, se adquiere por
prescripción, por el transcurso de diez años. Esto es referido a una
prescripción ordinaria, puesto que, en nuestra legislación, no se
contemplaba la prescripción extraordinaria, que en otros países es
durante treinta años sin necesidad del justo titulo.

En nuestra legislación en el artículo 633 del Código Civil nos

habla de la posesión de bienes inmuebles, que es por diez años, ahora
bien en el articulo 651 siempre de nuestra legislación se refiere a:
“salvo disposiciones especiales, el dominio sobre bienes inmuebles y
demás derechos reales sobre los mismos, se adquiere por
prescripción, por el transcurso de diez años. Los bienes muebles y
semovientes, por el de dos años”.

CLASIFICACIÓN DE LA POSESIÓN:

Legal y doctrinariamente existen diversidad de clases de

posesión, a continuación hacemos referencia a las más
trascendentales formas posesorias:

POSESIÓN NATURAL:

Es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho

por una persona. En el Derecho Romano, conocida como la
tenencia material de una cosa, sin intención de ejercer
 94
poder sobre ella y por la propia cuenta; y no protegida por
los interdictos posesorios.

POSESIÓN CIVIL:

Es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho

por una persona que une a ello la intención de haber la
cosa o derecho como suyo.Al respecto de la presente
clasificación, podemos comentar que, desde el momento en
que se está hablando de una posesión, resulta muy lógica
pensar en que tienen que darse los dos elementos típicos
de esta institución, el corpus y el animus, siendo este ultimo
el que presente la nota primordial de esta clasificación,
pues las mismas definiciones la presentan al hacer mención
la posesión civil de la “intención” del poseedor de haber la
cosa o el derecho como suyo.

Este animus, no necesariamente tiene que ser un

“animus domini” sino simplemente el llamado por el derecho
Romano “animus remsibihabendi” o sea ejercer el derecho
de que se trate estando consciente de ello y teniendo como
base para ello el ejercicio de ese derecho. No cabe duda
que en la posesión natural tiene que haber una
“intencionalidad”, una tenencia consciente, pero nunca con
los alcances de la posesión civil.

Esta nota diferencial no tiene ninguna importancia con

respecto a la protección interdictal; pero si hay un aspecto
en el que tiene importancia primaria, siendo para el caso de
la Usucapión, ya que para que pueda darse es necesaria
que la posesión que se ejerce sea en concepto de dueña, la
que muchos equiparan con la posesión civil.

Conforme al Código Civil de Guatemala, en el artículo

616 establece que: sólo pueden ser objeto de posesión los
 95
bienes corporales y los derechos que sean susceptibles de
apropiación, rigiéndose la posesión de los derechos por las
mismas disposiciones que regulan las cosas corporales.

POSESIÓN EN NOMBRE PROPIO:

Es aquella que se ejercita directamente por el

poseedor sin la intervención de otra persona, o es la que se
ejerce por quien tiene en su poder el bien o el derecho.

POSESIÓN EN NOMBRE AJENO:

Es la ejercitada por una persona en virtud de una

designación o autorización por parte del poseedor, es
aquella que se ejerce en nombre de otro sin ser
poseedor.El Código Civil no se refiere expresamente a esa
distinción, aunque en la práctica es de por sí corriente.

Con relación a la clasificación anterior, podemos

comentar que nuestro Código Civil contempla la posibilidad
de que pueda realizarse la posesión a nombra ajeno, como
lo hacen las otras legislaciones al decir “La posesión se
ejerce en las cosas o en los derechos, por la misma
persona que los tiene y los disfruta y por otra en su nombre”
(Código Civil de España y Alemania); nuestra ley contempla
los llamados “casos en que no hay posesión” es para
aquellos casos en que la posesión no es ejercitada por el
verdadero poseedor ni propietario, salvo guardándolos es
decir que el artículo 614 del Código Civil nos establece que:
“No es poseedor quien ejerce el poder sobre la cosa en
virtud de la situación de dependencia en que se encuentra
al respecto del propietario de la misma, y la retiene en
provecho de este en cumplimiento de las instrucciones que
de él ha recibido” O sea, que si permite que el poseedor o
propietario designe a una persona para que ejercite el
 96
dominio o poder sobre una cosa, lo que podría entenderse
como una posesiona nombre ajeno, partiendo del supuesto
legal de que es poseedor el que ejerce sobre un bien todas
o algunas de sus facultades inherentes al dominio. Esta es
según el artículo 612 del Código Civil.

POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO:

Es la que tiene con verdadera independencia de otro,

la apropiación económica de la cosa con señorío
independiente.

POSESIÓN EN CONCEPTO DISTINTO DE DUEÑO:

Es aquella que no posee con independencia de

señorío, bien por estar subordinado a otro, o bien por orden
o en nombre de otro. Cabe comentar con relación a la
presente clasificación, para nuestra ley, la posesión, tiene
como legal presunción, la Propiedad, mientras no sea
probado lo contrario, y además, solo la posesión que se
adquiere y disfruta en concepto de propietario de la cosa
poseída, puede producir el dominio por Usucapión. De lo
anterior se deduce que, la posesión para nosotros será
siempre en concepto de dueño, por la presunción legal ya
citada, mientras no sea probado lo contrario.

POSESIÓN DE BUENA FE:

La que se ejercita por la persona que cree que es

suya y puede tener como propia la cosa que posee. La
posesión de buena fe existe cuando se tiene la creencia de
que la persona de quien se recibió la cosa era dueña de
ella y podía transmitir su dominio. Y dura mientras las
circunstancias permiten al poseedor presumir que posee
legítimamente, o hasta que es citado en juicio.
 97

Tal como lo establece el artículo 622 y 623 del Código

Civil Guatemalteco. Se puede comentar con respecto a la
buena fe, en el ejercicio de la posesión que para su estudio
y mejor entendimiento, es necesario conocerle dos
elementos, uno positivo, que seria , la creencia de que la
cosa o derecho que se ejercita nos pertenece; y un
negativo, que es el desconocimiento de vicios que puedan
existir. La Buena Fe debe entenderse en su acepción
puramente psicológica de ignorancia o error que se padece.

El poseedor lo es de buena fe, cuando crea haberse

convertido en propietario porque ignora los vicios del título
en cuya virtud ha adquirido. A la inversa se es propietario
de mala fe, cuando se sabe que no se ha adquirido la
calidad de propietario, por cuanto se conocen los vicios de
la adquisición.

La aplicación de la distinción exige distinguir: Un título

de adquisición: Generalmente se trata de un acto jurídico,
debe precisarse que el acto de referencia a de desempeñar
un cometido, traslativo de la propiedad, pues el poseedor
no puede creerse propietario en tanto no haya recibido el
bien por una causa idónea para la transmisión de dominio.
Un Vicio. Que afecta el título adquisitivo y le trueca en
ineficaz.

Ese vicio consistirá en la falta o insuficiencia de

derecho por parte del enajenante, pues, en virtud del
principio de conservación de los derechos adquiridos, el
enajenante no propietario nunca puede convertir en
propietario al adquirente. La Ignorancia del Adquirente: Por
lo que hace al vicio de su propio título. Los motivos, más o
menos legítimos, de tal ignorancia son irrelevantes.
Tampoco hay lugar a distinguir entre error de Hecho y error
de Derecho.
POSESIÓN DE MALA FE: 98

La que se ejercita por quien tiene, detiene o retiene lo

que sabe que no le pertenece. El que tiene en su poder
una cosa ajena con el designio de apropiársela sin título
traslativo de dominio, o bien si el titulo que posee tiene
vicios que lo hagan ineficaz.

También se puede decir que la posesión de mala fe

existe cuando la persona entra a la posesión sin título
alguno para poseer; y también cuando se conocen los
vicios de un título que impiden poseer con derecho. Artículo
628 del Código Civil.

Es una distinción que tiene su origen en el derecho

alemán, ocurre, según el Código Civil, cuando el poseedor
temporal en virtud de un derecho (por ejemplo: el
arrendamiento) deviene poseedor inmediato,
correspondiendo la posesión mediata a quien le confirió tal
derecho (en el mismo ejemplo al propietario). Artículo 613
del Código Civil.

POSESIÓN DISCONTINUA:

Existe la posesión discontinua cuando la cosa se

abandona o se desampara por más de un año, o antes,
cuando expresa o tácitamente se manifiesta la distinción
de no conservarla. Artículo 630 del Código Civil.

POSESIÓN CONTINUA:

Mientras que la posesión continúa existe cuando no

ocurren las circunstancias anteriormente dichas, ya que
aquí no hay abandono ni desamparo de la posesión.
 99

POSESIÓN VIOLENTA:

La posesión Violenta es aquella que se adquiera por

la fuerza o por medio de coacción moral o material contra el
poseedor, contra la persona que lo representa o contra
quien tiene la cosa a nombre de aquél.

POSESIÓN PACÍFICA:

El Código Civil Guatemalteco, no define nada acerca

de la posesión pacífica, sólo lo hace respecto a la posesión
violenta por lo tanto a de entenderse como posesión
pacífica aquella en que no se presentan tales
circunstancias.

POSESIÓN PÚBLICA:

La posesión pública es la que se disfruta de manera

que pueda ser conocida de todos, se ejerce generalmente
de buena fe, cuando la cosa deviene de buena fe en poder
del poseedor.Mientras que la posesión clandestina, es la
que se ejerce ocultándola a los que tienen derecho para
oponerse a ella, por regla general, se presenta cuando
ilícitamente se adquiere una cosa. Artículo 632 del Código
del Civil.

POSESIÓN REGISTRADA:
 100
Existe posesión registrada cuando se inscribe un
título supletorio sobre un bien inmueble, conforme lo
dispuesto por la ley de la materia.

POSESIÓN NO REGISTRADA:

Existe posesión no registrada cuando se posee un

inmueble con los requisitos previstos en esa ley, pero no se
han iniciado las diligencias de titulación o no se ha inscrito
la resolución judicial.

POSESIÓN INDIVIDUAL:

Lo posesión individual: Es aquella que sobre un bien

o un derecho ejerce una sola persona; es el principio
general que desarrollan las legislaciones.

POSESIÓN INDIVISA:

La posesión indivisa es la que ejercen a la vez varias

personas sobre un mismo bien o derecho, sin que cada una
pueda aducir que lo posee todo. Una misma cosa no puede
ser poseída por varias personas a la vez; de suerte que
cada una pretende poseerla toda; pero sí pueden poseer
una cosa en común, teniendo todas ellas la posesión
indivisa.

CUALIDADES DE LA POSESIÓN:

La posesión es susceptible de ofrecer determinadas cualidades

que incrementan su eficacia jurídica. Entre las que destacan:Por lo que
hace a la formula “a titulo de propietario” no tiene otro significado que
el de expresar la necesidad de que, para, prescribir, exista una
verdadera posesión investida del animus dominio y no una detentación
precaria (se trata de la esencia misma de la posesión y no101
de una de
las cualidades (pacifica, continua e inequívoca) que viene a ser el
reverso de cuatro vicios, que son los siguientes:

POSESION UTIL:

Así suelen contraponerse la posesión útil con la posesión viciosa

y la posesión de buena fe a la posesión de mala fe.La posesión se
denomina útil – utile ad usucapionem- cuando puede fundar una
prescripción adquisitiva en virtud de ciertas cualidades.

Es preciso dar de lado a dos términos de esta enumeración que

son ininterrumpida y la exigencia de que la posesión sea a título de
propietario.

El primer requisito hace referencia a la teoría de la prescripción y

no a la de la posesión (casi siempre que la prescripción se interrumpe
es que se ha pedido la posesión).

POSESION CLANDESTINA:

Clandestinidad: Cuando los actos que integran el corpus se han

encubierto a quienes tuvieran interés en impedir la usucapión, la
posesión adolece de clandestinidad y, por lo mismo, se hace imponible
frente a aquellos, quedando privada de virtualidad para fundar la
prescripción en su perjuicio.

Este vicio no se concibe más fácilmente, respecto de los

muebles, lo cual no impide que puedan reputarse clandestinas las
usurpaciones de tierras que se hacen gradualmente y de modo
imperceptible durante el laboreo.

POSESION VIOLENTA:

Violencia: todo aquel que, sirviéndose de la fuerza, las amenazas

o el empleo de las vías de hecho, se apodere de un bien no puede
 102 que le
valerse de este violencia para prescribir frente al propietario
haya desposeído sin que en ningún caso pueda adquirirse
violentamente la misma mientras exista un poseedor que se oponga a
ello, debiendo el reclamante realizar los pertinentes remedios de
reintegración.

No solo se veda el auto ejercicio de un pretendido derecho a

poseer frente a otro poseedor, sino que cualquier perturbación
posesoria convierte a la posesión lesionada en un determinante
ejecutivo apto para la reposición interdictal.

POSESION DISCONTINUA:

Discontinuidad: Los acaecimientos periódicos son inidóneos para

constituir posesión, si bien no es necesario un ininterrumpido contacto
con la cosa, debiendo tenerse en cuenta la pauta marcada por el uso.
La continuidad posesoria se favorece mediante las reglas referidas
ciertamente distintos poseedores- de la successio y la accessio
possessionis.

POSESION EQUIVOCA:

Equivocidad: Este vicio se presenta cuando los actos realizados

sobre la cosa son susceptibles de una doble interpretación así puede
suceder que en una sucesión, donde hay una pluralidad de
llamamientos hereditarios, uno de los herederos realice actos de goce
sobre bienes indivisos, preguntándonos en tal caso, si los lleva a efecto
de título de copropietario o por el contrario, trata de afirmarse como
propietario exclusivo, la equivocidad constituye un vicio en el derecho
antiguo, se designaba con el nombre de promiscuidad familiar.

DIFERENCIAS ENTRE PROPIEDAD Y POSESIÓN:

El derecho de propiedad y el hecho de la posesión pueden

hallarse disociados. Esta disociación, de todo punto excepcional en
materia de bienes muebles, no la es tanto respecto a los inmuebles, sin
que por ello, deje de representar un estado patológico, que, a su vez,
justifica la concurrencia de un interés social en que no perdure por más
tiempo.
 103

El instituto de la prescripción adquisitiva tiende a conjugar el

hecho y el derecho, haciendo surgir del primero un derecho nuevo.
Otro modo de restablecer la unidad, consiste en deshacer el estado de
hecho, reintegrando la posesión al propietario privado de la misma. Tal
es el designio de las reivindicaciones que, junto con las acciones
posesorias, integran el régimen procesal de la propiedad inmobiliaria.

Esta disciplina, en sus dos vertientes, presupone la disociación

entre la propiedad y la posesión, pues las acciones posesorias
protegen la posesión con independencia de todo derecho de
propiedad, y las petitorias amparan una propiedad desprovista de
posesión.

DE LA USUCAPIÓN O PRESCRIPCIÓN POSITIVA:

DEFINICIÓN DE LA USUCAPIÓN:

Viene de latín usucapió, y se define como un modo de adquirir el

dominio u otro derecho real por su posesión ininterrumpida durante
cierto tiempo, siempre que exista justo título, de buena fe, de manera
pública, pacífica. Para Rafael Rojina Villegas, la usucapión, "Es un
medio de adquirir el dominio mediante la posesión en concepto de
dueño, pacífica, continua, pública y por el tiempo que marca la ley”.

“La usucapión es la adquisición de la propiedad por una posesión

suficientemente prolongada y reuniendo determinadas condiciones: El
justo título yla buena fe. Estas condiciones tal como los juristas la han
desarrollado y precisado, constituyen una teoría bastante complicada.
También es cierto que en su origen la usucapión obedeciese a reglas
más sencillas.”

Para Alfonso Brañas, es el modo de adquirir el dominio o

propiedad y ciertos derechos reales, en virtud de la posesión ejercitada
durante el tiempo que la ley señale. En la prescripción positiva o
adquisitiva, el transcurso del tiempo es el factor más importante, sin
perjuicio de que además se requiere un título incompleto o defectuoso y
otros presupuestos legales.
 104 posee a
De conformidad con el artículo 646 del Código Civil, quien
nombre de otro no puede adquirir por prescripción la cosa poseída, a no
ser que legalmente se haya mudado la causa de la posesión, en otras
palabras, es requisito esencial poseer en nombre propio.

Proviene de los vocablos latinos “usus” de uso y “capere” de

adquirir, teniendo como significado “Adquirir por el uso”.

También se conoce con las voces latinas: USUCAPIO, que

significa usus, uso o posesión, y CAPERE: que significa tomar o
adquirir, la adquisición del dominio a través de la prolongada posesión
en concepto de dueño. Según la enciclopedia Microsoft, Encarta 1998,
señala que Usucapión proviene del latín “apione” y Usucapir proviene
de “uso + capere”.Según el tratadista Español, Federico Puig Peña, la
prescripción adquisitiva o usucapión es, pues, el modo de adquirir la
propiedad (y los derechos reales) en virtud de la posesión (a título de
dueño) prolongada durante el período de tiempo exigido por la ley.

Para el tratadista Argentino, Guillermo Cabanellas, la usucapión

es, la adquisición del dominio a través de la prolongada posesión en
concepto de dueño. Para René Foignet, la usucapión, es el modo de
adquirir la propiedad por la posesión prolongada y bajo las
determinadas condiciones señaladas por la ley. Para el tratadista
Romano Modestino es: Adquisición de la propiedad por la posesión
continuada durante el tiempo señalado por la ley, o sea est adiectio
dominii per continuationem possessionis temporis lege definiti. Modo
de adquirir la propiedad, mediante la posesión continuada durante
cierto tiempo y reuniendo determinadas condiciones.

Según el Diccionario de la Real Académia de la Lengua

Española, versión electrónica, 21.1.0., 1995, Adquisición de un
derecho mediante su ejercicio en las condiciones y durante el tiempo
previsto en la ley.La modalidad de prescripción adquisitiva, también
denominada usucapión, es un modo de adquirir la propiedad u otros
derechos reales (usufructo, servidumbres, entre otros) por la posesión
prolongada durante los plazos que marca la ley. Por ejemplo, si la cosa
vendida no pertenecía al vendedor, el comprador no habrá adquirido su
propiedad a consecuencia de la venta, pero si posee la cosa durante el
tiempo que señala la ley sin que el verdadero dueño la reivindique, se
convertirá de hecho en propietario de la misma, no por vía 105
de compra,
sino por prescripción adquisitiva o usucapión. En esta clase de
prescripción, el factor crucial en cada caso es la posesión del objeto o
del derecho de que se trate.

El tiempo que se requiere es por lo común más largo en el

supuesto de que sean bienes inmuebles que en el de bienes muebles.
Y si el que va a conquistar el derecho (denominado usucapiente) no
puede ampararse en un título anterior (en el ejemplo clásico este título
es la venta de cosa ajena que celebró con el vendedor no dueño de la
cosa), el plazo requerido va a ser también muy superior. Así ocurre
cuando una persona, sin título alguno, entra en posesión de una finca
ajena: acabará ganando por usucapión si el dueño no reacciona y
actúa en consecuencia, conforme a lo establecido por la ley durante un
determinado periodo de tiempo. Igual sucede si el usucapiente conoce
la irregularidad de su situación posesoria, es decir, si sabe que la cosa
no pertenecía a quien se la vendió o si es consciente de que no tiene
ningún derecho a poseer la cosa.

DEFINICION DE USUCAPION ORDINARIA:

Es aquella que tanto para la doctrina como para la legislación,

requiere por parte del que ha tenido el “usus y capere”, de
fundamentales circunstancias como lo es el Justo Título y la Buena Fe
de los cuales haré una breve explicación:

REQUISITOS DE LA USUCAPION ORDINARIA:

JUSTO TITULO:

El Justo Título en general es causa o razón que justifica una

cosa, y que hubiera producido también la adquisición de la
propiedad, a no adolecer de algún defecto que lo ha impedido.
 Doctrinariamente y según la legislación española,106 éste debe
reunir cuatro condiciones: a) QUE SEA JUSTO: O sea el que
legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya
prescripción se trata. Es decir el que tiene en si energía o potencia
transmisora en abstracto, aunque en un caso particular no la
produzca, por existir algún vicio de las personas o de las cosas, que
es lo que está llamado precisamente a subsanar la prescripción.
Este debe ser traslativo de dominio, como por ejemplo: venta,
permuta, donación etc.; b) QUE SEA VERDADERO: Lo que
significa que tenga existencia real, o que éste no sea simulado, pero
si la simulación es relativo se toma como verdadero el título. Los
títulos putativos por carecer de existencia real, no son verdaderos,
porque existen solo en el pensamiento del poseedor. Por ejemplo
un testamento es un título verdadero, pero si es revocado, deja de
serlo; c) QUE SEA VALIDO: O sea que tenga validez, sin embargo
establece el tratadista español Castan, si el título ha de ser
perfectamente válido, entonces se pregunta ¿para qué hará falta la
usucapió?; d) QUE SEA PROBADO: Lo que quiere decir es que no
debe ser presunta, sino que debe ser acreditado como verdad, o
que existen buenas razones para creer que es verdadero.

BUENA FE:

Para que se pueda alcanzar la prescripción adquisitiva normal

u ordinaria, además del justo título es necesario que el prescribente
tenga buena fe, o sea la conciencia del poseedor de que no lesiona
el derecho de nadie, por creer que su adquisición es verdadera.

Este requisitos o condición consta de dos elementos

fundamentales: el primero uno positivo, que consiste en la creencia
de que la persona de quien el poseedor recibió la cosa era dueña
de ella y por tanto podía transmitir el dominio y el segundo es un
negativo, consistente en la ignorancia de que en el título o modo de
adquirir existiera vicio que lo invalidara.

El Código Civil Español sigue el criterio de que hace falta

también la continuación de la misma (buena fe) durante todo el
plazo de la prescripción, de conformidad con la Jurisprudencia al
 declarar el Tribunal Supremo, en Sentencia de fecha 107 26 de
Diciembre de 1910, que declaró, que la buena fe ha de persistir
durante el tiempo total de la posesión. Podemos decir entonces que
la buena fe, la encontramos en la integridad de las personas o sea
en el poseedor de la cosa, pero esto no quiere decir que si una
persona obtuvo una cosa de buena fe, el poseedor anterior también
lo obtuvo de la misma forma.

USUCAPION EXTRAORDINARIA:

Esta requiere exclusivamente del “animus domini”, sin embargo,

es necesario que el “usus y capere” sea mayor a la de la usucapión
ordinaria y no requiere de los requisitos de ésta.

USUCAPION DE MUEBLES E INMUEBLES:

La usucapión de muebles se caracteriza por la no exigencia de

requisitos formales, y de acuerdo al cambio de legislación varía el
plazo para su adquisición. En cuanto a la usucapión de inmuebles es
necesario que cumpla con ciertos requisitos especiales, así como el
plazo establecido de acuerdo a cada legislación.En mi opinión la
usucapión Ordinaria y la usucapión de bienes inmuebles es la misma,
porque ambas requieren cumplir con requisitos especiales (llámense
justo título y buena fe) y con un plazo previamente establecido en la
ley, y la usucapión extraordinaria y la usucapión de bienes muebles,
también pueden considerarse como la misma ya que el único requisito
que debe cumplir es el paso del tiempo para su adquisición. En el caso
del país de la eterna primavera, nuestra Guatemala, la usucapión de
bienes inmuebles se da por el transcurso de diez años y la usucapión
de bienes muebles, se da por el transcurso de dos años, esto
refiriéndonos solamente al plazo. Además los semovientes se
consideran como muebles, sin embargo si éstos están al servicio de la
explotación de una finca se reputan como inmuebles.

REQUISITOS PARA LA USUCAPION:

 La condición es un acontecimiento futuro e incierto,108 sin
embargo nuestra legislación les llama así “condiciones” para la
usucapión, pero les llamaremos requisitos, porque si la condición es un
acontecimiento futuro e incierto, no podrían cumplirse para la
usucapión, ya que estos deben ser presentes y que ya se hallan
cumplido.

La usucapión debe de cumplir con los siguientes requisitos: a)

Justo Título; b) Adquirida de buena fe; c) De manera continua; d)
Pública; e) Pacífica; f) Por el tiempo señalado en la ley.

El cumplimiento de la usucapión supone dos cosas: 1º. Que el

poseedor ha poseído la cosa durante todo el tiempo requerido. 2º. Que
el propietario haya permanecido, durante el mismo tiempo, sin
reclamar su bien.

Si el poseedor pierde la cosa, o si el propietario la reclama,

desaparece una de las dos condiciones, cuya reunión era necesaria
para el éxito de la usucapión.

Se establece entonces que la prescripción se ha interrumpido,

el efecto de la posesión anterior; nuevamente debe comenzar.La
interrupción puede, pues definirse como la supervivencia de un hecho
que, destruyendo una de las dos condiciones esenciales de la
usucapión (permanencia de la posesión inacción del propietario), hace
inútil todo el tiempo transcurrido. Los dos hechos que entran en esta
definición son: 1º. La pérdida de la posesión; 2º. Una reclamación del
propietario. Cuando la prescripción se interrumpe por la pérdida de la
posesión, se establece que hay interrupción natural; cuando es
interrumpida por una reclamación del propietario, hay interrupción civil.

Esta pone fin a la usucapión y anula todo el tiempo corrido a

favor del poseedor.Esta tiene dos variables, la primera es una
interrupción natural y la segunda es una interrupción civil. La
interrupción natural se realiza cuando el poseedor pierde la posesión,
lo que puede acontecer de dos maneras. A veces la pierde
voluntariamente, abandonándola o renunciando a ella; otra le es
quitada por un tercero.
 109

Es diferente que la persona que priva de la cosa al poseedor

sea un tercero sin ningún derecho, o el mismo propietario.

Cuando la pérdida de la posesión resulte de un abandono

voluntario, el tiempo anterior se pierde siempre de una manera
definitiva, aun cuando la posesión fuese posteriormente recuperada y
por corta que haya sido la duración de la interrupción. Al contrario
cuando la le ha sido quitada por otra persona, el poseedor puede
recobrarla ejerciendo una acción y una vez que haya entrado
nuevamente en posesión por este medio, se considera como si nunca
la hubiera perdido. El hecho de la interrupción se borra por el triunfo de
la acción posesoria, pero para esto se requiere que el antiguo
poseedor se apresure a obrar y que lo haga dentro del año siguiente a
la desposesión, porque la acción posesoria solo dura un año.

La interrupción natural produce un efecto absoluto; la

usucapión se interrumpe en provecho de toda persona, cualquier
copropietario u otra persona que tenga sobre la cosa derechos
amenazados por la usucapión, se aprovechará de la interrupción. Lo
anterior se debe a que la interrupción natural es un hecho material, la
perdida de la posesión si los hechos jurídicos solo tienen una eficacia
relativa, limitada a las partes y a sus causahabientes, los materiales
son verdaderos para todos.

La interrupción civil se produce, unas veces, bajo la forma de

una acción judicial ejercida por el propietario y otras bajo la forma de
un reconocimiento voluntario emanado del poseedor. Esta
básicamente se produce por las siguientes causas: 1º. Por notificación
hecha al poseedor en virtud de acción planteada con relación a su
posesión o bien por cualquier providencia cautelar o precautoria que se
ejecute; 2º. Por acto de conciliación, el cual debería someterse a
conocimiento de juez competente dentro de los meses siguientes, para
que se decida sobre la posesión o el dominio de la cosa cuestionada;
3º. Por cualquier acto de reconocimiento, expreso o tácito, que el
poseedor hiciere con respecto del derecho del propietario del bien a
adquirir por usucapión. Según el tratadista español Castan, en el
Compendio de Derecho Civil del tratadista español Federico Puig
Peña, tomo II, establece, que ésta más que una forma de interrumpir
civilmente la usucapión, este caso debe relacionarse con 110
el requisito
de que la posesión sea a título de dueño.

El efecto de la interrupción es inutilizar, para la prescripción,

todo el tiempo corrido antes de ella. La prescripción se interrumpe
según los siguientes casos: a) Si el poseedor es privado de la posesión
de la cosa, o del goce del derecho durante un año; b) Por notificación
de la demanda o por cualquier providencia precautoria ejecutada, salvo
si el acreedor desistiere de la acción intentada o el demandado fuere
absuelto de la demanda, o el acto judicial se declare nulo; c) Si la
persona a cuyo favor corre la prescripción reconoce expresamente, de
palabra o por escrito, o tácitamente por hechos indudables, el derecho
de la persona contra quien prescribe.

El efecto en la interrupción natural surte efectos tan absolutos

que favorecen a todos.

Por lo general se estima de una manera inexacta el efecto de la

interrupción civil, se establece que la interrupción civil inutiliza todo el
tiempo transcurrido con anterioridad, sin impedir que una nueva
prescripción comience a correr inmediatamente.

Estos dos resultados no pueden producirse simultáneamente:

la hipótesis de un poseedor que pierde el beneficio del tiempo
transcurrido comenzando inmediatamente una nueva prescripción es
irrealizable, cuando la interrupción resulta del ejercicio de la acción
reivindicatoria intentada por el propietario. en efecto de dos cosas una:
o bien el juicio es tramitado hasta la sentencia, prosperando la acción y
en entonces el propietario recobrará su bien y no podrá tratarse de
usucapión en provecho del poseedor, ni en el presente ni en el
porvenir; o bien la acción es desestimada por el Tribunal o abandonada
por el actor y entonces se considera que la prescripción no ha sido
interrumpida, debiendo a que se anuló el ejercicio de la acción; no
habrá pues, en ningún caso una nueva prescripción que principie a
contarse desde la fecha de la interrupción.
 111
El efecto de la interrupción cuando prospera definitivamente la
acción, se reduce a tenerla por intentada en tiempo y a que el Juez
deba, al fallar, retrotraerse a la fecha de la demandad, para apreciar
los derechos de las partes. La prescripción inútilmente se cumplirá si
su plazo concluye durante la instancia.

EFECTOS DE LA USUCAPION:

La doctrina y en especial Alas, De Buen y Ramos se inclinan

también resueltamente a considerar que la usucapión tiene efecto
retroactivo. Tratadistas franceses como Planiol y Ripert, Collin y
Capitant, o los tratadistas Italianos Ruggiero y Maroi, sostienen que la
retroactividad es esencia de la usucapión.

La doctrina como observan Alas, De Buen y Ramos nos enseña que: “

La ley teniendo en cuanta la finalidad de la usucapión y el sin número
de relaciones jurídicas que alrededor de nuevo derecho y como
consecuencia de la garantía que la propiedad ofrece se habrá podido ir
creando, no se contenta con una aplicación de los principios generales
que permitiría rescindir la renuncia de la usucapión cuando ésta se
hubiese verificado en fraude de acreedores, sino que va más lejos,
permitiendo que cualquier personas que esté interesada en hacer valer
la usucapión pueda utilizarla incluso contra la expresada renuncia del
usucapiente”.

Se ha reconocido tanto por la doctrina como por la legislación, que el

principal efecto de la usucapión, es “producir el dominio de la cosa
adquirida” y con la acción que nace de dicho dominio puede utilizarse
como acción o excepción a su favor por el usucapiente. Esta
adquisición del dominio nace sin necesidad de declaración judicial,
únicamente con cumplirse los requisitos establecidos.

El tratadista español, Puig Brutau, opina que “cuando una sentencia

reconoce que determinado sujeto ha adquirido el dominio de una cosa
por usucapión, tiene valor puramente declarativo y no constitutivo del
derecho mismo.
 112
Otro efecto de importancia es que el que adquiere un inmueble por
usucapión lo hace con todo y las cargas que lo gravan desde el tiempo
de tomar posesión del mismo o sea, se adquiere el dominio Cum sua
causa. Y por último de los efectos es que, el poseedor, una vez
cumplida la usucapión, es considerado propietario no solo desde el
último día del tiempo corrido, sino desde el primer día que empezó a
correr la prescripción.

Antes de entrar a exponer la usucapión y el Registro de la Propiedad

creemos que para el lector sería de mucha ayuda para su crecimiento
jurídico intelectual, lo que al Registro de la Propiedad respecta. Que
es el Registro de la Propiedad? Es una institución pública que tiene por
objeto la inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles y
muebles identificables.

El desarrollo de la actividad estatal registral (inscripción,

anotación y cancelación, generalmente en libros especiales, de cierto
negocios y actos jurídicos), ha dado lugar a la tendencia de crear una
rama del derecho denominada registral. La razón de ser de los
registros públicos en la necesidad, primero de garantizar al propietario
de un inmueble que el bien no sea usurpado y luego facilitar a terceros
la pronta consulta de la situación jurídica del bien.

Tradicionalmente se hace referencia a dos sistemas que utilizan en el

Registro de la Propiedad: a) El sistema romano – francés, que radica
su principal característica en que el título y el modo de adquirir
constituyen la base jurídica para la inscripción; por ende ésta no es
inatacable, admite ser objetada (por vicios de nulidad u otro) en la vía
judicial; b) El sistema Alemán o germano, que radica su principal
característica en que legalmente se realiza la transmisión de la
propiedad o constitución de un gravamen, hasta que un funcionario
público, generalmente judicial, la autoriza y ordena la inscripción que
deviene inobjetablemente por el propio interesado o terceras personas.

En cuanto la usucapión y el Registro de la Propiedad, al

ponerse en contacto la figura de la prescripción con la institución del
Registro de la Propiedad, surgen serios problemas, lo cual es natural,
ya que la prescripción adquisitiva constituye un proceso 113 de
transformación de un estado de hecho en un estado de derecho, que
se desenvuelve dentro de los causes absorbentes de la realidad
jurídica, mientras que el Registro es el exponente de un mundo jurídico
tabular que se desarrolla dentro de la vida abstracta de los libros
registrales.

Según el tratadista español José Castan Tobeñas, diferente es

la usucapión contra tabulas, según explicación del insigne jurista e
indica que no supone inexactitud registral inicial, sino inexactitud
sobrevenida a consecuencia de un estado posesorio surgido fuera del
Registro de la Propiedad y en contra del mismo.

A virtud de esta modalidad de la prescripción, se contra

establece y rectifica la situación registral, admitiéndose que el
usucapiente puede obtener el reconocimiento de su derecho frente al
titular inscrito. Por tanto la preferencia se otorga a la realidad extra
registral. El problema surge cuando entra en escena el tercero
protegido por la fe pública registral.

En este caso la cuestión cambia, pues declara la misma Ley

que la usucapión que contra el Registro no puede prevalecer o
perjudicar al tercer adquirente, siempre que éste, además de reunir las
circunstancias que para la protección registral en general señala el
artículo 34 del Código Civil español, llenando los dos requisitos
establecidos en el artículo 36 del mismo cuerpo legal.

Establece el citado precepto que es necesario, además que no

se demuestre que dicho tercer adquirente conoció o tuvo medios
adicionales o motivos suficientes para conocer al tiempo de
perfeccionarse la adquisición, que la finca adquirida estaba poseída de
hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
Además es necesario que el tercer adquirente no consienta esta
posesión de hecho, expresa o tácitamente durante todo el año
siguiente a la adquisición (se refiere a la usucapión consumada).

LA TITULACIÓN SUPLETORIA:
 114

DEFINICION DE TITULACION SUPLETORIA:

En términos generales se puede decir que la titulación supletoria

es el instrumento legal por medio del cual, se transforma una mera
situación de facto, como es la posesión (si no la detentación) en una
institución de derecho como la propiedad, con todas las facultades que
integran el dominio y la consiguiente protección que le brinda el
ordenamiento jurídico.

También se pude decir que la ley de titulación supletoria nos da

una visión clara acerca de lo que es la Titulación Supletoria, a manera
de resumen puedo decir que es la parte dinámica de la Usucapión, que
determina el procedimiento a seguir para obtener la inscripción de
posesión de un inmueble, la que por el transcurso de un período de
diez años, se convierte en inscripción de propiedad. Conforme lo
dispuesto en el artículo 637 del Código Civil: “La posesión registrada
de un inmueble, una vez consumado el termino de diez años desde la
fecha de la inscripción del título en el Registro de la Propiedad se
convierte en inscripción de propiedad relativo al mismo bien…”

IMPORTANCIA DE LA TITULACION SUPLETORIA:

La carencia de título en muchas personas para acreditar el pleno

dominio sobre las cosas, y la situación de hecho existente en cuanto al
goce de las cosas, cuya titularidad fue calificada de posesión de hecho
y de facto, y en la mayoría de los casos como posesiones inseguras o
clandestinas, género, para aquellos interesados en asegurar su
derecho, el buscar un medio idóneo y adecuado que les permitiera
obtener la titularidad plena y con efectos erga omnes.

Fue así como nació a la luz del derecho, la institución jurídica

denominada titulación supletoria, en cuyo mecanismo el que el invoque
y evidencie los extremos consiguientes, encontrará la inscripción
registral de la posesión de que goza sobre la cosa, y la expectativa de
su transformación automática en inscripción de propiedad, con el
transcurso del tiempo. La posesión de hecho mantenida115resultaba
insuficiente para obtener la plena relación de la cosa con su
insoslayable inscripción en el Registro de la Propiedad.

De esta manera, las posesiones de hecho fueron legalizadas por

la Titulación Supletoria, al ser perfeccionadas por título de su
inscripción registral, que goza necesariamente de la debida protección
del derecho, y lleva implícito la expectativa de su transformación por su
continuidad a través del tiempo, en inscripción de propiedad.Sin
embargo, existen situaciones en que por diferentes motivos la persona
no está en capacidad de inscribir el bien inmueble en el Registro,
porque hace falta a su derecho alguno de los requisitos que la ley
exige para ello; siendo uno de estos requisitos que lo poseído por
cierto tiempo. En estos casos, si el poseedor dispone del inmueble, el
adquiriente sólo recibe la posesión de hecho mediante la entrega
material del inmueble, pero la escritura pública en que se hizo constar
este acto jurídico no puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

En nuestro medio, es grande el número de poseedores de lotes

de terreno o parcelas cuya posesión ha venido siendo transferida de
generación en generación mediante documentos privados que no
ofrecen ninguna seguridad jurídica que acredite en forma determinante
el derecho de propiedad.Como ya hemos dicho anteriormente que la
persona es sólo poseedor del inmueble cuando no lo pude inscribir en
el Registro, porque le falta una de los requisitos señalados por la ley,
como lo es acreditar la posesión del mismo y a título de dueño. La
posesión juega aquí, como ya se ha establecido, un papel sumamente
importante, puesto que es ella la que, por el transcurso del tiempo, va a
generar el pleno derecho de propiedad.

Las disposiciones que contiene la ley de titulación Supletoria

actualmente vigente en el país, se adecuan a la concepción doctrinaria
del tratadista español Roca Sastre siguiendo esa corriente se puede
desglosar el estudio de la Naturaleza Registras pues conlleva una serie
de actos que llevan por finalidad la inscripción en el Registro de la
Propiedad, de la posesión de derecho obtenida, al transformarse la
Posesión de hecho alegada y de que gozaba, y con la expectativa de
lograr una inscripción dominical plena o de propiedad con el transcurso
del tiempo, por otra cabe considerar que de ninguna manera 116 pueden
conceptuarse estas diligencias como juicios, dado que no existe en
ellas el juego clásico de las partes contendientes, ya que solo la parte
interesada es la que promueve la actividad jurisdiccional, en la
generalidad de los casos, con la finalidad de obtener el título
correspondiente y solo cuando media oposición invocándose igual o
mejor derecho, se tramitará esta por medio de juicio ordinario, el cual
como debe comprenderse sale de la órbita de las diligencias de
titulación supletoria, y del resultado de aquella disposición, será
pertinente o no su continuación de conformidad con las pretensiones
del interesado en titular.

Se hace necesario, pues, acreditar en forma fehaciente y ante

juez competente, ser poseedor de la tierra con justo título, disponer de
ella en forma pública, pacífica, de buena fe y a la vista de todos y ser
tenido como dueño; todo ello en una situación de permanencia con un
término no menor de diez años. La esencia entonces de la titulación
supletoria, deviene por consiguiente en la facultad que la ley otorga al
poseedor con justo título para probar ante el tribunal que ha poseído el
inmueble por un período no menor de diez años, con las condiciones
previstas en la misma lo que una vez acreditad obliga al Juez a
resolver ordenando la inscripción de la posesión del inmueble en el
Registro de la Propiedad, como un derecho a favor del titulante. La ley
suple así el requisito que hacía falta para ejercitar el pleno dominio.

Actualmente en nuestro sistema jurídico el derecho de propiedad

está sumamente protegido; de manera que no es suficiente la
inscripción del derecho de posesión para tener la plena disposición del
inmueble. Es necesario que transcurran diez años, para que la
posesión se transforme en dominio pleno del inmueble. En otras
palabras, la ley deja la inscripción posesoria a la espera de cualquier
reclamación de mejor derecho, durante el tiempo señalado.

El Decreto número 49-79 del Congreso, es el que contiene la Ley

de Titulación Supletoria en vigencia, a la que nos referimos con mayor
extensión adelante. Baste por ahora que en ella encontramos los
fundamentos a seguir para lograr seguridad jurídica y registral en el
ejercicio del derecho de propiedad.
 117

Consecuentemente, estas diligencias supletorias tienen más bien

la típica Naturaleza de voluntarias, a las cuales se adecua, pero
regidas por las disposiciones de la ley específicamente creada para
esa materia, ya que no se adapta a la regulación de la jurisdicción
voluntaria propiamente dicha.

La titulación supletoria no es una institución nueva, por el

contrario, hace muchos años que la encontramos en nuestro
ordenamiento jurídico, indudablemente por la preocupación constante
del legislador de dar solución a los múltiples problemas de la posesión
de la tierra que trae consigo; aunque a decir verdad no siempre ha sido
de resultados positivos. En conclusión, constituyen diligencias de
naturaleza voluntaria, pero no en el sentido escrito del vocablo como
procedimiento, sino en cuanto al libre actuar del hombre ante el órgano
jurisdiccional que habrá de conocer de las mismas.

EVOLUCION HISTORICA DE LA TITULACION SUPLETORIA:

Se afirma que antes de la llegada de los españoles a Guatemala,

las tierras pertenecían a los jefes y caciques de las diferentes
agrupaciones indígenas, y así mismo existían tierras destinadas a la
comunidad, las que se conocían con el nombre de “capulli”, el cual es
un término azteca que significa barrio.Las personas que poseían tierras
comunales se encontraban unidas por lazos de parentesco,
circunstancia que impedía la entrada de extraños a esa comunidad, al
igual que la salida de sus miembros.

Se supone que los indígenas carecían de una idea clara del

concepto de propiedad privada, en razón de la existencia de un
régimen comunitario que dio lugar a un sistema colectivista para la
explotación de la tierra. Dicha organización e trabajo, y manera de
explotar la tierra, guardaba íntima relación con las creencias religiosas
de su cultura y con los sistemas políticos a que se encontraban
sometidos.
 118
Durante esa época, se observa un completo régimen feudal entre
algunos pueblos indígenas, donde se explotaban mutuamente
encontrándose la propiedad de la tierra muy mal distribuida. Cuando
los Españoles descubrieron y conquistaron Guatemala, la Corona se
reservó el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y en uso e
tal derecho el Rey Fernando V dicto en Valladolid el 18 de junio y 9 de
Agosto de 1513 la ley primera, por medio de la cual, a los nuevos
pobladores se les dan tierras y solares, así como también indios en
encomienda para que sirvieran a los nuevos usufructuarios de las
tierras.

Durante esta época, la Iglesia Católica, en vista del gran poder

de que estaba investida procuró, a través del mismo, afianzar el
dominio de las nuevas tierras, concediéndoles a Don Fernando e
Isabel el dominio de las mismas. Se afirma que se dio la siguiente
clasificación en cuanto a la propiedad de la tierra: a) La absoluta e
integra propiedad de la Corona sobre todos los territorios descubiertos
y conquistados en nombre de sus reyes, sin excepción de ningún
género; b) El derecho de posesión y usufructo legítimo de carácter
comunal reconocido a los indígenas, sobre las tierras que disfrutaban y
habían disfrutado anteriormente, ya fuese particularmente o en
comunidad; c) Las tierras realengas o e propiedad exclusiva de la
Corona, que podía ceder el uso y aprovechamiento de sus frutos a la
población civil de América, sin excepción de ninguna clase, ni
distinguidos raciales o de fortuna; y d) Los ejidos o tierras de los
propios, terrenos adscritos a las necesidades de los municipios y para
el uso exclusivo de sus habitantes. Los repartimientos, o sea el
derecho de usufructos de las tierras repartidas, particularmente entre
colonos y vecinos españoles adscritos a un municipio y de acuerdo con
sus méritos y necesidades. Las tierras se distribuían ya sea por gracia
real o bien por medio de subastas.

Uno de los requisitos fundamentales para que la propiedad fuese

considerada como propia, era la circunstancia de que los nuevos
pobladores debían permanecer en ellas durante cuatro años, pudiendo
hacer de ellas seguidamente lo que deseaban, ya que adquirían su
dominio. Los virreyes eran quienes podían dar tierras y solares en los
nuevos lugares descubiertos a través de repartimientos, al hacerlo,
daban audiencia a los cabildos e las ciudades o villas, considerando
siempre con preferencia a los regidores, siempre que estos 119
no tuviesen
tierras, pero cuidando de que los indígenas no quedasen
desamparados.

Como se dieron abusos cometidos por los nuevos pobladores

respecto al derecho de propiedad, fue necesario emitir la Real Cédula
del uno de noviembre del año mil quinientos noventa y uno, por la cual
la tierra que fue desposeída sin justos y verdaderos títulos debía
restituirse a la Corona. Los abusos si bien es cierto menguaron,
también lo es que no desaparecieron por completo.

En enero de 1813 Fernando VII, Rey de España, decreta que

todo predio baldío o realengo debía reducirse a propiedad particular,
con pleno dominio, debiendo acortarse. Podemos resumir afirmando
que la época colonial se caracterizó por el reparto de las tierras entre
los conquistadores mediante lo ocupación de las mejores tierras para
ellos y sus descendientes, y tomando tierras e indígenas conforme los
repartimientos y encomiendas.

Al proclamarse la independencia en Guatemala, el 27 de enero

de 1825, se decreta por la Asamblea Constituyente, que todas las
tierras baldías que no hubiesen sido concedidas, pasarían a poder del
Estado; siendo posible adquirirlas mediante una justa prescripción.

Sus poseedores debían concurrir en el término perentorio de seis

meses de publicado el decreto relacionado, a obtener sus títulos de
propiedad, debiendo volver al dominio del Estado si así no lo
hiciese.Dicho decreto establecía que los que denunciasen tierras
baldías para comprarlas, debían hacerlo ante los jefes políticos del
territorio en donde se encontrasen ubicadas, quien disponía poner
cedulones de aviso en todos los pueblos inmediatos. Dichas tierras
debían medirse pro agrimensor o peritos y valuarse, si practicadas
tales diligencias no había oposición, el jefe político declaraba la
propiedad a favor del solicitante y remitía el expediente para la
expedición del título respectivo.
 El Decreto de la Asamblea Legislativa de fecha 26 de120agosto de
1829, es similar al anterior, en el sentido de reducir a propiedad
particular las tierras baldías y las que hubiesen vuelto al dominio del
Estado, y sus procedimientos para lograrlo, únicamente tiene la
variante de que los cedulones permanecían fijos por ocho días con
respecto a la solicitud y nueve días al concluirse el expediente de
medidas. Posteriormente, en 1831, se legisla sobre la forma del remate
de las tierras baldías y que su adquisición debía tener lugar mediante
el transcurso de treinta días después de efectuarse la publicación de
su adjudicación.

El Decreto emitido por el gobierno de la República con fecha 2 de

Noviembre de 1837, contempla en una de sus partes, que se reputan
dueños-propietarios de los terrenos que acrediten haber comprado
ellos o sus causantes a la Hacienda Pública, acreditándose con los
títulos mismos, escrituras de compraventa; los que se hubiesen
adquirido mediante herencia o por la posesión plena y pacífica de 30
años atrás, contados desde la fecha del decreto y sin que hubiese
existido pleito.De donde resumimos que desde que se emitió la primera
Ley Agraria del 27 de enero de 1825 hasta el año 1866, se
promulgaron dieciocho leyes relativas a la tierra. Las que siguen la
tónica de la ley Primera, éstas tratan sobre la venta, remate y
contribución territorial; es decir, que durante los cincuenta años
posteriores a la independencia, la estructura de la colonia fue la
misma.

En 1871, se da comienzo a la Reforma Liberal, a raíz de la

revolución encabezada por el General Justo Rufino Barrios, quien
aportó ideas nuevas relacionadas con la política agraria de Gobierno.
Se operan transformaciones vitales, tales como la modificación en el
régimen de la propiedad de la tierra, que consistió en la creación de
condiciones favorables para la apropiación privada de grandes masas
de tierra no cultivadas y que durante la época de la colonia eran
llamados terrenos baldíos o realengos.

La distribución de tierras baldías, la supresión de procedimientos

legales dispendiosos para que tuviesen efecto la apropiación de la
tierra, un nuevo sentido de la función del crédito y el Registro de la
Propiedad son aportes del período liberal. Los reformistas121 dejaron
subsistir las tierras comunales y los ejidos de muchísimos pueblos, al
igual que aquellos pueblos que no tenían la suficiente extensión de
tierras necesarias y debían arrendarlas, a los cuales se les dotó de
ejidos por la Reforma. Las tierras baldías que eran propiedad del
Estado, o tierras realengas coloniales, se repartieron entre inmenso
número de agricultores, pero siempre evitando que sus áreas no
fuesen muy extensas, con el objeto de incrementar la mediana
propiedad.

Con respecto a los terrenos ejidales, se introdujeron

modificaciones, ya que compraron tierras para dotar a muchos
pueblos de ejidos, y se legisló respecto a la mala distribución en los
ejidos más grandes, ordenándose a las jefaturas políticas
departamentales que otorgaran lotes no menores de una manzana ni
que excedieran de una caballería, en los terrenos nacionales o ejidos
grandes de los pueblos, con el objeto de que se sembrara trigo,
poniéndolos en posesión inmediata del área respectiva y
adjudicándoles la propiedad a los dos años de su respectiva posesión.

Las tierras del clero, se sumaron al contingente de los lotes con

miras a la adjudicación privada. La reforma liberal de 1871, imprimió un
fuerte impulso a la entrega de tierras en propiedad privada, limitando la
concentración de ellas en pocas manos, pero es triste aceptarlo que la
concentración de ellas fue más fuerte que la ley.

Durante la Reforma, se emitió el Decreto Presidencial número

175, por medio del cual se instituyó el primer código Civil de
Guatemala, el que entró en vigencia el 15 de septiembre de 1877, se
contempla en este novedoso cuerpo legal, la usucapión como medio
de adquirir la propiedad a través de la titulación supletoria, exigiéndose
que la prescripción se encuentre fundada en justo título, buena fe,
pacífica, continua y pública.

El procedimiento era que quien careciera de título hábil para la

inscripción, debía hacerlo justificando la posesión ante el tribunal
competente, con audiencia del síndico municipal del lugar. El
interesado debía indicar además, la naturaleza, situación, 122 medida
superficial, linderos, nombre si lo tuviese y cargas reales de la finca,
tiempo que tuviese y cargas reales de la finca, tiempo que tuviese de
poseerla y la circunstancia de no existir título escrito.

Luego debían concurrir tres vecinos propietarios de bienes raíces

de la jurisdicción municipal, igualmente se debía presentar el recibo
del último trimestre de contribución territorial o urbana que se hubiese
pagado. Una vez llenados estos requisitos, el juez de primera instancia
o de paz, aprobaba la información y ordenaba la inscripción
correspondiente.

Por Decreto Gubernativo número 483 de fecha 9 de febrero de

1884, se emite la Ley Agraria, que estipula la venta de tierras a
personas particulares, hasta un máximo de quince caballerías por
solicitante. Posteriormente y durante la administración presidencial de
Reina Barrios, se adjudica a vecinos muchas poblaciones, terrenos
baldíos y ejidales, lo mismo sucede durante la administración del
Licenciado Manuel Estrada Cabrera y la de don Carlos Herrera.

El 10 de mayo de 1926, se emite el Decreto Legislativo número

1455 que contiene la “Ley de Titulación Supletoria”, fungiendo como
gobernante el General José María Orellana. Dicha ley establecía que el
propietario de bienes inmuebles, que careciese de título hábil de
inscribirse, debía inscribirlos, justificando previamente haberlos
poseído por diez años o más de manera pública, continua, pacífica, de
buena fe y a nombre propio.

En lo demás, quien pretendiese inscribir sus tierras debía cumplir

con los requisitos instituidos durante el período liberal, ya que no hubo
reformas.Posteriormente, el 29 de abril de 1936, se emite una nueva
ley agraria, mediante Decreto Legislativo número 2159, abrogatorio de
la Ley Agraria, siendo iguales los requisitos exigidos por la ley anterior
en lo que respecta a la forma de la denuncia de los terrenos baldíos o
vacantes.
 El General Jorge Ubico, emite el Decreto nùmero 2053,123de fecha
16 de enero de 1938, por el que se suspende la tramitación y
resolución en los tribunales de los tribunales de los tribunales de los
títulos supletorios, en lo que respecta adquirir por este medio
propiedades rústicas, exceptuándose lo que estuviese en trámite y los
que inicien las municipalidades. Este decreto fue abrogado por el
Decreto número 2309 de la Asamblea Legislativa de 21 de abril de
1938, que asimismo derogó los artículos del 1003 al 1009 inclusive, del
Código de Enjuiciamiento Civil y Mercantil.

El Decreto Gubernativo número 2193 de 13 de febrero de 1939,

trata de las formalidades para solicitar título de propiedad de los
inmuebles que no lo tengan, haciendo su solicitud ante el jefe de la
Sección de Tierras, tal como lo indica su artículo primero. Para ello se
exige: nombre y apellidos del solicitante, edad, estado civil, oficio o
profesión, nacionalidad y vecindario, lugar en que se encuentra
ubicado el inmueble , indicando, extensión expresada en medidas
métrico decimal, el nombre y apellidos de quienes lo hubiesen poseído
durante los diez años anteriores a la solicitud; tiempo que el interesado
tiene de poseer a nombre propio el inmueble; si ha tenido tiene en la
actualidad cuestión alguna el inmueble de que se trata y en su caso
manifestar la forma en que se hubiese resulto, o el estado que guardo,
declaración expresa y categórica de que el inmueble no ha sido inscrito
antes en el Registro de la Propiedad, proposición de tres testigos
mayores de edad, vecinos y propietarios de bienes raíces en la
jurisdicción municipal en donde estuviese situado el inmueble.

Además, de conformidad con el articulo dos a la solicitud debía

acompañarse los documentos que se relacionan con la propiedad o
posesión del inmueble; certificación en que conste el precio en que el
inmueble esté declarado para el pago de la contribución del tres por
millar y la fecha en que se hizo la declaración, y constancia de haber
pagado tales impuestos durante los últimos cinco años, o en su caso,
la de que no se han pagado por no estar afecto al pago de ellas.

En cuanto al trámite, la solicitud se ratificaba y se publicaba en el

Diario Oficial, por tres veces durante un mes, posteriormente se recibía
la información testimonial; preguntándoseles a los testigos el tiempo
que tenían de residir en la jurisdicción del inmueble, qué 124 bienes
posesión, principalmente inmuebles, si conocían el terreno y debían
escribirlo, la forma en que el solicitante lo poseía y cuál era su título.

En seguida el expediente se remitía a la municipalidad

respectiva, la cual en un término no mayor de treinta días, se
pronunciaba sobre los extremos de sí el solicitante era reputado dueño
del inmueble y desde que fecha, si pagaba impuesto y desde que año,
si los vecinos eran propietarios de bienes raíces y descripción del
terreno. A continuación se medía el inmueble. Inicialmente se emitía el
decreto gubernativo que concedía la adjudicación, en el que se hacía
constar que tal adjudicación era gratuita y sin perjuicio de tercero.En
una parte de dicho decreto, se fijó en dos años el termino para que
todos los interesados que careciesen de título inscribible de sus bienes
raíces, acudiesen a obtenerlo contándose dicho termino, desde la
fecha de la publicación del decreto en mención.

Este decreto fue aprobado mediante el Decreto número 2371 de

la Asamblea Legislativa de 27 de abril de 1939 con algunas
modificaciones, entre ellas la de que cuando se trate de terrenos
situados en las regiones fronterizas de la República, debía el
solicitante acreditar su calidad de guatemalteco de origen, y la de la
publicación, ya que se hacía un extracto de la solicitud.Este estuvo
vigente hasta el 1 de mayo de 1941. El decreto, si bien llenaba las
necesidades del momento, incurría en el grave defecto de obligar al
usucapiente a que tramitara en la capital de la república lo que era
posible sin mengua de os de os intereses del Estado ni de los
particulares, tramitarlo ante las autoridades judiciales de la jurisdicción
en donde se encontrase el inmueble a titular.

Posteriormente se emite el Decreto número 70 de la Junta

Revolucionaria de Gobierno, de 11 de marzo de 1945, por medio del
cual establece la vía voluntaria y la tramitación del expediente ante el
Juez de Primera Instancia de la Jurisdicción departamental donde los
inmuebles estuviesen situados. El artículo 2º. De este decreto
establecía: “La resolución aprobatoria que dicte el juez en las
diligencias de información supletoria, es título para adquirir la
propiedad por prescripción, la que se consumará por el transcurso de
 125
cinco años que se contarán desde la fecha de la inscripción en el
Registro”.

El 3 de mayo de 1946, el Congreso de la República emite el

Decreto número 232, aprobado el 14 de mayo el mismo año. Por este
decreto se aprueba el número 70 de la Junta Revolucionaria de
Gobierno con las modificaciones que se indican, tales como las
disposiciones contenidas en los párrafos segundo y tercero del artículo
10 que a la letra dice: “No podrá extenderse título supletorio de
extensiones de terrenos mayores de 500 hectáreas (once caballerías)
y, que “Las personas extranjeras naturales o jurídicas, deberán para
obtener Título Supletorio, probar además que los inmuebles que
deseen titular ya sean rústicos o urbanos, están destinados
exclusivamente al desarrollo o incremento de su negocio
principal”.Igualmente existen otras modificaciones, introducidas a este
Decreto, de las cuales citamos a relacionada con la orden de que se dé
aviso a las oficinas de la Matricula Fiscal para el pago del impuesto
territorial, a efecto de que proceda la inscripción de la finca,
conteniendo el aviso además del valor del inmueble, los requisitos
señalados en el inciso segundo del artículo 25 y si el bien titulado ya
estuviese inscrito para el pago de la referida contribución, se cumplirá
con dar aviso, para que se procesa a la rectificación de la matrícula, de
conformidad con los datos que se proporcionen; la otra modificación
consiste en la introducción que ordena cumplir con el registro de que
todo documento debe presentarse por duplicado al Registro de la
Propiedad.

Años más tarde, por Decreto 60-70 del Congreso de la

República, de fecha 20 de agosto de 1970, se declara de interés
público y de urgencia nacional, el establecimiento de zonas de
desarrollo agrario en el área comprendida dentro de los municipios de
Santa Ana Huista, Nentón, Jacaltenango, San Mateo Ixtatán, San
Antonio Huista y Santa Cruz Barrilas del departamento de
Huehuetenango; Chapul y San Miguel Uspantán del departamento del
Quiché; Cobán, Chisec, San Pedro Carchá, Lanquin, Senahú,
Cahabón y Chahal en Alta Verapaz y la totalidad del departamento de
Izabal y de El Petén. Estableciéndose en todos los terrenos baldíos
que existan dentro del área mencionada, deben ser inscritos
inmediatamente a favor del Estado.Este decreto prohíbe la titularon
 126
supletoria, la denuncia e inscripción de excesos de fincas rústicas que
se encuentra ubicadas dentro del área mencionada, afectando de igual
forma, la totalidad de los departamentos mencionados.

Tiene efecto retroactivo al establecerse el sobreseimiento de las

diligencias de titulación supletoria y denuncias que se encuentren en
trámite, al igual que cuando se trate de inmuebles titulados
supletoriamente y que formen parte de baldíos o terrenos nacionales,
el Instituto de Transformación Agraria, deben promover las anulaciones
de las inscripciones que se hubiesen efectuado a favor de particulares,
recuperándolos a favor del Estado.Este decreto abrogó el decreto 1813
anteriormente mencionada, el cual tenía reformas especiales como la
que contemplaba que únicamente la solicitud debía publicarse no en
forma íntegra, sino que un extracto de la misma; asimismo de que al
inicio de las diligencias los tribunales respectivos debían enviar copia
de la Solicitud al Instituto Nacional de Transformación Agraria, al que
se concedía audiencia por treinta días, debiendo los tribunales resolver
favorablemente, si la Institución mencionada se hubiese pronunciado
en ese sentido y oponerse si se tratase de tierras nacionales o baldías,
y si evacuada la audiencia en el termino señalado, se daba la
aceptación de dicha titulación.

Actualmente la institución de la Titulación Supletoria en la

legislación Guatemalteca, se encuentra regulada en el Decreto número
49-79 del Congreso de la República, el cual entró en vigencia a partir
del 22 de Agosto de 1979, el cual regula el trámite de la Usucapión con
el objeto de que con el transcurso del tiempo establecido en la misma
se adquiera el derecho de propiedad.Dentro de los principio de tal
decreto, se manifiesta que al suspenderse el trámite de todas las
diligencias que tiene por objeto la obtención del título supletorio, se
privó temporalmente a legítimos poseedores de inmuebles de un
instrumento que les permitiese inscribir legalmente sus derechos
posesorios sobre éstos. Las razones que motivaron la suspensión
temporal de los trámites correspondientes a la Ley de Titulación
Supletoria y sus reformas fueron justificadas en vista de graves
conflictos surgidos por la tenencia de la tierra en algunas de las
regiones del país, por lo que es conveniente regular debidamente los
derechos posesorios, mediante una ley más adecuada a la realidad
nacional.
 127

Debemos evitar la postura actual que conserva, en lo relativo a

ser defensora del derecho de propiedad con orientación individualista,
desconociendo la realidad objetiva del país y las necesidades y
condiciones materiales de la vida social, pues en un hecho conocido e
innegable el que grandes núcleos de la población, principalmente los
grupos étnicos de indígenas poseen de hechos desde tiempos
inmemoriales por tradición y aún por ocupación, tierras que son su
único patrimonio, sin que puedan probar la existencia del título en que
se funda su derecho.

En estos casos debía normarse la prescripción, no bajo la forma

en que está regulado su trámite en la actual ley, que protege
exageradamente al Estado como dueño de los excesos de la
propiedades rústicas o urbanas, de los inmuebles situados dentro de
las reservas del Estado, al igual que los situados dentro de la franja
transversal del norte y en zonas de desarrollo agrario y coloca al
prescribiente frente a normas represivas que lo amenazan con cárcel y
multa si trata de legalizar la situación de un inmueble que posea sin
título o que tenga inscripción registral anterior. De donde si bien el
Decreto 49-70 del Congreso de la República persigue allanar este
problema, debe tenerse presente la necesidad de regular la modalidad
de la prescripción extraordinaria.

PROCEDIMIENTO JUDICIAL DE LA TITULACION SUPLETORIA:

La Ley de Titulación Supletoria, contenida en el Decreto número

49-79 del Congreso de la República, establece en su artículo 1º.,
modificado por los Decretos-Leyes 36-82 y 87-83 y actualmente por el
Decreto-Ley Número 128-85, que establece que el poseedor de bienes
inmuebles que carezcan de título inscribible en el Registro de la
Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria ante un juez de
Primera Instancia del Ramo Civil. El interesado deberá probar la
posesión legítima, continua, pacífica, pública, de buena fe y a nombre
propio, durante un período no menor de diez años, pudiendo agregar la
de sus antecesores, siempre que reúna los mismos requisitos”.
 128
Por otra parte el artículo 8 del mismo cuerpo legal establece que
además de los requisitos de toda solicitud conforme al artículo 61 del
Decreto-Ley 107 del Código Procesal Civil y Mercantil, el escrito en
que se pida la Titulación Supletoria de un inmueble, según sea rústico
o urbano, deberá expresar: a) Lugar en que se encuentre ubicado el
inmueble con indicación de la aldea, municipio y departamento; b)
Nombre o dirección municipal, descripción, extensión en medida
métrica decimal, nombres y apellidos de los colindantes actuales,
específicamente de os linderos, gravámenes que poseen sobre el raíz
o sobre los frutos, servidumbres activas y pasivas, edificaciones y
cultivos; c) Nombres y apellidos de quienes lo hayan poseído el
inmueble; d) Nombres y apellidos de quienes lo hayan poseído durante
diez años anteriores a la solicitud; e) El tiempo que el solicitante tiene
de poseerlo; f) Si hubo o hay litigio en cuestión pendiente sobre el
inmueble, en su caso, si está resuelto y el estado en que se encuentre
y el estado en que se encuentre; g) Declaración de que el inmueble no
está inscrito en el Registro de la Propiedad y h) Proposición de dos
testigos mayores de edad, vecinos y propietarios de los bienes raíces
en la jurisdicción municipal donde está situado el inmueble.

Establece la citada Ley que si la solicitud se encuentra arreglada

a derecho los diligencias se admiten para su trámite en la vía
Voluntaria y se manda a citar a los colindantes, así como a las
personas que aparecieren con interés en el inmueble, debiendo
publicar por tres veces durante un mes en el Diario Oficial con
intervalos no menores de diez días.

En igual forma que se fije edictos por el termino de ley en el

tribunal y en el Juzgado menor de la jurisdicción donde se encuentra
ubicado el inmueble que se pretende titular, así como que se reciba le
información testimonial que se ofrece con citación del Ministerio
Publico (actualmente Procuraduría General de la Nación).

En la misma resolución si la finca excede de la medida legal que

se presente con las diligencias, se notifica al interesado, al Ministerio
Publico (actualmente Procuraduría General de la Nación) y a los
colindantes, se fijan las publicaciones como quedó ya expuesto se
recibe la declaración testimonial propuesta bajo juramento en la forma
que establece el artículo 134 del código Procesal Civil 129 y Mercantil
debiendo ser preguntados siempre por sus generales de ley, el artículo
148 del mismo código para establecer su idoneidad. Otra situación que
debe considerarse en que si se plantea demanda de oposición la
misma debe tramitarse en juicio ordinario, por la persona que
considere tener igual o mejor derecho sobre el inmueble cuya titulación
se pretende, asentándose en autos la razón respectiva y sus
pendiendo su tramitación hasta en tanto no recaiga sentencia firme a
favor del solicitante de las diligencias, lo que permite así continuar el
trámite de las mismas.

Llenando los requisitos de ley que han quedado puestos, el Juez

dará audiencia así mismo por 8 días al representante del Ministerio
Publico (actualmente a la Procuraduría General de la Nación) para que
manifieste lo que a su juicio sea pertinente en relación con la Titulación
solicitada, una vez firme el auto que apruebe la información supletoria,
se expide certificación en duplicado, a efecto de que se inscriba en el
Registro de la Propiedad, adjuntándose el plano que se hubiera
elaborado, causando la primera hoja el impuesto de papel sellado
correspondiente al valor de la declaración fiscal que se hubiere
asignado al inmueble, y las subsiguientes hojas empleadas serán de
menor valor.

Al hablar de las incidencias en el trámite de las diligencias de

Titulación Supletoria nos referirnos a los medios de defensa que tiene
las personas que por algún motivo se ven afectadas con el tramite que
se está realizando, estas incidencias las pueden hacer valer en el
momento de que se le notifica a los colindantes y demás personas que
tengan interés en el inmueble, este es el caso de la Oposición que se
puede oponer toda persona que por cualquier motivo se ve afectada,
al ocurrir esto el tramite se suspende inmediatamente, también se
puede hacer valer los recursos de Apelación, Revisión y Nulidad como
se explicará a continuación.

LA OPOSICION A LA TITULACION SUPLETORIA:

 Al comentar el artículo 9º., del Decreto número 130 49-79 del
Congreso de la República, Ley de Titulación Supletoria, nos referimos
a la oposición, derecho de defensa de que gozamos las personas
civilmente capaces tal como está preceptuado en el artículo 12 de la
Constitución de la República de Guatemala, el cual dice de la manera
siguiente: “Derecho de De Defensa: La defensa de la persona y sus
derechos son inviolables. Nadie podrá ser condenado, ni privado de
sus derechos, sin haber sido citado, oído y vencido en proceso legal
ante juez o tribunal competente y preestablecido…” esto quiere decir
que cualquier persona civilmente capaz puede comparecer ante el
tribunal en el cual se tramiten las Diligencias Voluntarias de Titulación
Supletoria, que nos afecten y plantear nuestra oposición. Como hemos
dicho el juez de inmediato suspende el trámite de las mismas y pondrá
una razón en autos.

A continuación ordenará que se recurra a la Vía Ordinaria a

dirimir la Oposición. Luego de terminado este juicio ordinario con la
certificación de la sentencia ejecutoriada dictada en el juicio de
oposición, permitirá que se continúe con el trámite de la Titulación
Supletoria dejándose incorporada en autos.

LA APELACION EN EL TRAMITE DE TITULACION SUPLETORIA:

La apelación es un medio de impugnación que se utiliza en el

trámite de las Diligencias Voluntarias de Titulación Supletoria, se
persigue al interponerla que el tribunal que el Tribunal jerárquico entre
a conocer en este caso le corresponde a la Sala de la Corte de
Apelaciones del Ramo Civil, y esta misma es la que resuelve sobre la
impugnación planteada.

Este recurso es interpuesto por la persona que no está de

acuerdo con lo resuelto por el juzgado que conoció las diligencias de
titulación supletoria y se ve afectada por dicha resolución, Son
susceptibles del Recurso de Apelación, las resoluciones que
denieguen o suspendan el trámite de titulación supletoria, asimismo el
auto final de apruebe o impruebe dicha tramitación para alcanzar el
título inscribible.
 131

JURISPRUDENCIA EN MATERIA DE TITULACION SUPLETORIA:

De conformidad con la sentencia de la Corte Suprema de Justicia

de fecha 16 de octubre de 1998, procede declarar la nulidad de la
titulación supletoria basada en la posesión que fue adquirida por
herencia, si la persona que dio a tal supuesto hecho no es heredera el
causante. Por la misma razón debe declararse la nulidad absoluta de la
compraventa de los supuestos derechos hereditarios en los que
posteriormente se basó la referida titulación.

De conformidad con la sentencia de la Corte Suprema de Justicia

de fecha 24 de abril de 1998, se estableció que no puede prevalecer lo
establecido en el acta de inspección ocular, levantada por el respectivo
alcalde municipal en diligencias de titulación supletoria, sobre lo
determinado por el juez de los autos en el reconocimiento judicial
pedidos, tanto por el demandante como por el demandado, en proceso
de oposición a tales diligencias. Asimismo se determinó que procede la
suspensión definitiva de las correspondientes diligencias de titulación
supletoria, si el inmueble que pretende titular el demandado está, en
parte en posesión del demandante que aporta prueba que la justifica,
aunque la posesión sea en forma proidivisa con tercera persona.

De conformidad con la sentencia de la Corte Suprema de Justicia

de fecha 6 de julio de 1995, señala que cuando la demandante se
opone a la tramitación de diligencias voluntarias de titulación
supletoria, afirmando que el bien inmueble objeto de titulación se
localiza en sus fincas registradas, sobre esta proposición de hecho ha
de versar la prueba.

De conformidad con la sentencia de la Corte Suprema de Justicia

de fecha 6 de julio de 1995, señala que cuando el demandante se
opone a la tramitación de diligencias voluntarias de titulación
supletoria, afirmando que el bien inmueble objeto de titulación se
localiza en sus fincas registradas, sobre esa posesión de hecho debe
versar la prueba.
 132

En sentencia de fecha 29 de mayo de 1964 estimo que puede

pedir se la propiedad y posesión de una finca titulada, si no ha
transcurrido el plazo para adquirirla por prescripción.

En sentencias de fechas 11 de octubre de 1962, del 10 de junio

de 1964 y del 24 de julio de 1964 (éste último es un caso de solicitud
denegada a un extranjero que pretendía titular bienes fronterizos).

En cuanto a la caducidad de la titulación supletoria, en la

casación número 26-2005 se dictó la sentencia del 22 de marzo de
2006, en la que en submotivo de casación aducido por el actor la
violación de la ley se refiere a la inaplicación del artículo 14 de la Ley
de Titulación Supletoria, que concede el plazo de diez años a la
persona interesada de impugnar diligencias de titulación supletoria. En
efecto la Sala no aplico el artículo 14 de la Ley de Titulación Supletoria
porque no era el pertinente para el análisis de la caducidad que declaro
con lugar, porque el fallo lo sustento el artículo 9º de la Ley de
Titulación Supletoria. Este precepto normativo establece el plazo de
treinta días para que las partes acudan a la vía ordinaria en caso de
oposición de la persona que se considere afectada por las diligencias
indicadas, plazo que es perentorio e improrrogable, de conformidad
con el artículo 64 del Código Procesal Civil y Mercantil ya que si dentro
de este plazo no promueve el proceso ordinario correspondiente
caduca el derecho del opositor. Además, el artículo 14 de la ley citada
se refiere a una situación diferente al planteamiento de un juicio
ordinario de oposición a las diligencias de la titulación supletoria, toda
vez que la normativa contenida en este precepto jurídico tiene como
finalidad única la revisión de las diligencias señaladas con el objeto de
determinar si se cumplieron los requisitos establecidos por la ley, y su
tramite es el de los incidentes.

Mediante la casación número 321-2001 se dictó la sentencia de

fecha 16 de Julio de 2002 en la que se afirma que “… El ordenamiento
procesal civil guatemalteco regula dos sistemas de valoración de
prueba; la sana crítica razonada y la prueba tasada. La sana critica
permite al juzgador libre albedrío para atribuirle valor a la prueba que
analiza, con base en elementos del entendimiento humano como la
 133 tasada,
experiencia y la lógica, a contrario sensu, el sistema de prueba
establece cuando debe atribuírsele o no valor de la plena prueba al
medio que se analiza, limitando las facultades del juez a la aplicación
estricta de la ley. La norma regula categóricamente los límites de
valoración, debiendo que el juzgador circunscribe a atribuirle valor a la
prueba si cumple con el presupuesto legal correspondiente, o en su
defecto a desecharla, si no encuadra en la norma estimativa
probatoria. La apreciación legal que debe hacerse de la prueba al
momento de dictar sentencia, es independiente de la facultad que
tienen las partes de redargüirla de nulidad o falsedad. Es decir que el
juez no puede obviar la aplicación de las normas de estimativa
probatoria simplemente porque las partes no impugnan la prueba. No
deben confundirse, estas dos cuestiones: si las partes impugna la
prueba, el juez está obligado a pronunciarse con relación a esa
impugnación; si no es impugnada, la ley le señala el camino al
Juzgador para la apreciación y valoración de los medios de prueba. En
ese orden de ideas el error de derecho es de fácil entendimiento pues
el mismo consiste en una equivocación en la aplicación de la norma
estimativa probatoria, por asignarle a la prueba un valor que no le
corresponde. En el presente caso esta Corte advierte que, de
conformidad con el artículo 186 del Código citado, para asignarle valor
de plena prueba al documento privado cuestionado de error y que
pueda surtir efectos ante terceros, este debió reconocerse ante juez
competente o legalizarse por notario, y en virtud de que el mismo no
reúne esas condiciones, se hace evidente que la Sala Primera de la
Corte de Apelaciones incurrió en equivocación al asignarle valor de
plena prueba, configurándose el error de derecho en la apreciación de
ese medio de convicción, violándose el tercer párrafo del artículo 186
del Código Procesal Civil y Mercantil y siendo que el citado documento
fue determinante en el criterio de los juzgadores, para tener por
acreditada la compraventa que se realizo por medio del mismo, y fue lo
que los motivo a declarar con lugar las excepciones interpuestas, la
Cámara arriba a la conclusión que debe acogerse el submotivo
denunciado, casarse el fallo impugnado y de conformidad con lo
regulado en el artículo 630 del Código Procesal Civil y Mercantil, dictar
la sentencia que en derecho corresponde. …Como primera
consideración, de la transcripción hecha se evidencia que el
demandante reconoce que no ha tenido la posesión del bien litigioso,
asegurando al contrario, que esta la han ejercido los demandados.
Ahora bien, es necesario tener presente este aspecto para emitir un
fallo congruente como lo manda la ley y conforme a las pruebas
aportadas al proceso, por lo que se analizan las evidencias 134
procesales;
…Integrada la prueba a la cual se le asigno valor probatorio esta
Cámara arriba a la conclusión de que la demanda ha sido sustentada
sobre hechos que carecen de veracidad, pues ha quedado acreditado
en autos que el actor no es poseedor del inmueble litigioso como lo
afirma en su demanda.”

PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO APLICABLE EN LA

TITULACION DE BIENES QUE ADQUIERE EL ESTADO O SUS
ENTIDADES DESCENTRALIZADAS O AUTONOMAS, BAJO
CUALQUIER TITULO:

El Decreto-Ley número 141-85, que regula el procedimiento

administrativo de la Titulación Supletoria de los Bienes Inmuebles del
Estado y de sus entidades Autónomas y Descentralizadas. Dicho
Decreto-Ley, fue emitido por el entonces Jefe de Estado, con fecha
dieciocho de diciembre de mil novecientos ochenta y cinco y se publicó
en el Diario Oficial, entrando en vigencia a los ocho días de su
publicación. Para comprender la finalidad que tiene dicho Decreto-Ley,
basta con analizar el contenido de su parte considerativa en la que se
establece que “El Estado y sus entidades descentralizadas autónomas,
adquieren por cualquier título y para el cumplimiento de sus fines,
bienes inmueble que carecen de título inscribible en el Registro de la
Propiedad, lo que les obliga a tramitar diligencias de Titulación
Supletoria, aplicando la Ley de Titulación Supletoria Decreto número
49-79 del Congreso de la República, en ausencia de una ley especial”.

Asimismo, se considera la necesidad de facilitar la inscripción de

la posesión de los bienes inmuebles que adquiere el Estado y las
entidades relacionadas, dejando a salvo los intereses de terceros y sin
menoscabo de la seguridad jurídica que debe prevalecer, debiendo, en
consecuencia, emitirse con ese propósito la procedente disposición
legal.

El trámite de la titulación supletoria, conforme el citado Decreto-

Ley, es sumamente fácil, rápido y necesario que deben hacer para que
la posesión se pueda inscribir a favor del Estado y de sus entidades
descentralizadas y autónomas, pudiéndose resumir de la 135siguiente
manera: De conformidad con el artículo 1º, se establece que el
Estado, así como sus entidades descentralizadas o autónomas, que
adquieran bienes inmuebles inscribibles en el Registro de la Propiedad
y que aún no lo están, podrán registrar la posesión de los mismos
siguiendo el mismo procedimiento previsto en el Decreto-Ley 141-
85.Asimismo, el artículo 2º, del citado Decreto-Ley, señala que para
poder inscribir la posesión a que hace referencia el artículo anterior.

El Decreto-Ley 141-845 establece los requisitos que se deben de

cumplir, siendo los siguientes: a) Se tiene que oír a la Municipalidad
jurisdiccional del lugar en que se encuentre ubicado el inmueble,
debiendo notificarse a los colindantes del inmueble y a todas las
personas que aparezcan con interés en las actuaciones; b) Cuando ya
se haya escuchado a la municipalidad y se hayan notificado
debidamente a los colindantes del inmueble, se dará audiencia al
Ministerio Público (actualmente Procuraduría General de la Nación),
haciendo la aclaración que cuando sea la titulación del bien que la
municipalidad transfiera la posesión del bien inmueble, no será
necesaria oír a esta, la municipalidad es la que debe de cumplir con
notificar a los colindantes y a las demás personas interesadas; y c)
Concluido este trámite, se emitirá el Acuerdo Gubernativo, en el cual
se autoriza llevar a cabo la negociación, facultando al Procurador
General de la Nación para que comparezca ante el escribano de
Gobierno a suscribir la escritura pública, correspondiente al inmueble
que se está titulando. En los casos en los que el adquiriente sea una
entidad estatal descentralizada o autónoma, comparecerá el
Representante legal de esta.

En el artículo 3º, se hace referencia del trámite posterior al

otorgamiento de la escritura pública: otorgada la escritura pública
correspondiente por el Escribano de Gobierno, expedirá el testimonio
de la misma y se remitirá el expediente completo al Registro de la
Propiedad para que se proceda con la inscripción de la propiedad para
que se inscriba la posesión a favor del Estado o de la entidad
correspondiente. Cuando se haya ya inscrito el bien se remite
nuevamente al organismo o dependencia interesada con la razón de la
inscripción efectuada.
 Por su parte, el artículo 4º. Se refiere a la oposición 136
que puede
existir en el caso de que alguna persona se considere afectada con el
trámite que se está siguiendo de Titulación Supletoria, podrá discutir
judicialmente su validez, mientras no se haya consumado la
prescripción adquisitiva que hace referencia el artículo 637 del Código
Civil, que se refiere a los diez años después de la inscripción en el
Registro de la Propiedad. Los artículos 5º, 6º, y 7º., nos explican
acerca de lo que se debe de hacer con los tramites de Titulación
Supletoria, que ya se habían iniciado al momento de entrar en vigencia
este decreto, y lo que manda es que se siga con el trámite ante el juez
que lo hubiera iniciado y a que lo finalice, así mismo nos indica que los
expedientes administrativo que ya estuvieran finalizados antes de
entrar en vigencia este decreto se deberán remitir al Registro de la
Propiedad, para la debida inscripción de la posesión.

LA TITULACION SUPLETORIA ESPECIAL CONTEMPLADA EN LA

LEY DEL REGISTRO DE INFORMACION CATASTRAL –RIC-
CONTENIDA EN EL DECRETO NUMERO 41-2005 DEL CONGRESO
DE LA REPUBLICA:

DEFINICION DE CATASTRO:

El catastro puede ser definido como la estadística gráfica

de la propiedad y la riqueza inmueble, mediante la cual se obtiene
el conocimiento real del territorio de un país para los distintos
efectos civiles, fiscales, económicos y administrativos.

Al celebrarse el XVI congreso jurídico guatemalteco, La

Licenciada Gladys Morfìn define el Catastro como “…una base
de datos gráficos y textuales que contienen la descripción física
de las fincas o parcelas, haciendo referencia a su localización
geográfica, con expresión de sus medidas, colindancias, valor, y
demás información que se defina de interés”.26

Tomando en cuenta la definición legal que nos brinda el

artículo 23 del Decreto número 41-2005 del Congreso de la
República “Catastro Nacional es el inventario técnico para la
obtención y mantenimiento de la información territorial y legal,
representada en forma gráfica y descriptiva, de todos 137
los predios
del territorio nacional…”

La creación del catastro nacional surge a consecuencia de

la necesidad de obtener información veraz que refleje la realidad
de Guatemala en relación a la tenencia de la tierra que permita
tomar medidas concretas para garantizar la paz social y el
derecho a la propiedad privada en la solución de los conflictos
por tierras que se presentan cada vez con mayor frecuencia en el
país. Antes de la creación de la Ley del Registro de Información
Catastral, contenida en el Decreto número 41-2005 del Congreso
de la República, que entró en vigencia el veinte de agosto del
año dos mil cinco, existieron innumerables esfuerzos frustrados
por conformar el catastro en Guatemala.

En el año 1866, se emitió el Acuerdo Gubernativo de fecha

24 de abril, el cual fue reformado por el Acuerdo de fecha 9 de
Febrero de 1867, aprobado por la Cámara el 16 de Enero de
1869, que entró en vigencia por Acuerdo Gubernativo de fecha
20 de Agosto de 1872, a través del cual se ordenaba formar un
Registro General de todas las medidas de tierras practicadas y
las que se practicasen posteriormente, con el fin de evitar el
deterioro de los expedientes del archivo de tierras. La
desaparición de los documentos antiguos y el deterioro de los
expedientes del archivo de tierras, fueron las razones que
motivaron la necesidad de crear un catastro nacional que
dilucidara información confiable sobre la tenencia de la tierra
en Guatemala.

Posteriormente Justo Rufino Barrios emitió el Decreto

número 210 de fecha 6 de Mayo de 1878, a través del cual
establece la creación de la sociedad científica de Ingenieros de
la República cuyas obligaciones principales consistían en la
inscripción y registro de todos los ingenieros del país como
requisito indispensable para el ejercicio de su profesión.
 El 30 de Julio de 1878, Justo Rufino Barrios 138emitió el
Decreto número 213 en el que estableció las normas que
debían observarse en la medición, deslindes,
amojonamientos y demás operaciones de agrimensura, pero no
existió un control sistematizado de esta información. Se crea la
sección de tierras, según Acuerdo Gubernativo de fecha siete de
Enero de 1886, la cual se encontraba supeditada al
Ministerio de Gobernación y Justicia, asignándole como
función la tarea de anotar sobre el mapa los lotes que se fueren
enajenando por el Estado, asimismo conocer el trámite de
las solicitudes de adjudicación de lotes baldíos.

El ocho de Febrero de 1890 se emitió el Reglamento de

práctica de medidas de terrenos que se observarían en trabajos
topográficos, en el que se expresaba que el propósito del
Gobierno al crear la oficina de Ingenieros revisores, era la
formación del catastro territorial.

En el año de 1892 la oficina de Ingenieros revisores es

sustituida por la Dirección del cuerpo de Ingenieros oficiales
dentro de la cual se encontraba la Sección de Catastro y
Geografía, que tenía a su cargo la dirección de las medidas,
remedidas, deslindes y revisión de operaciones relacionadas con
las tierras.

En 1893, se crea la oficina de revisión como

dependencia del Ministerio de Gobernación y Justicia, la cual
tenía como obligación la formación del catastro y registro de
todas las medias y planos, lo cual no fue posible concretar. En el
año de 1894, en el afán de conformar un catastro nacional, José
María Reina Barrios emite el Decreto número 483, mediante el
cual pretendía facilitar la adquisición de terrenos baldíos, la
creación de un catastro general.

En 1893, se crea la oficina de revisión como

dependencia del Ministerio de Gobernación y Justicia, la cual
tenía como obligación la formación del catastro y registro de
 139
todas las medias y planos, lo cual no fue posible concretar. En el
año de 1894, en el afán de conformar un catastro nacional, José
María Reina Barrios emite el Decreto número 483, mediante el
cual pretendía facilitar la adquisición de terrenos baldíos, la
creación de un catastro generalSe aprueba la Ley Reglamentaria
y Arancel para ingenieros topógrafos el 17 de Febrero de 1925,
en la cual se autoriza al Notario Público para que autorice las
operaciones de
campo.

Debido a las deficiencias de esta ley, el 14 de febrero de

1936 Jorge Ubico emite el Decreto número 1786 que contiene
la ley reglamentaria para trabajos de agrimensura, la cual se
encuentra vigente en la actualidad, y regula el procedimiento que
debe seguirse ante la sección de tierras del Ministerio de
Gobernación en cualquier trabajo de agrimensura que lleven a
cabo ingenieros acreditados por esa dependencia.

El 12 de Marzo de 1963, entró en vigencia el Decreto

número 1551 del Congreso de la República, Ley de
Transformación Agraria, a través del cual se faculta a la sección
de tierras para efectuar medidas, apeos, deslindes,
legalizaciones de excesos y cualesquiera otros trabajos
relacionados con la medición de inmuebles, dejando a un lado
esta ley lo relativo al tema del catastro nacional.

El 14 de Enero de 1986 entró en vigencia la actual

Constitución Política de la República de Guatemala, que
establece en su Artículo 230: “El Registro General de la
Propiedad, deberá ser organizado a efecto de que en
cada departamento o región que la ley especifica determine,
se establezca su propio registro de la propiedad y el respectivo
catastro fiscal”. Lo cual no se ha llevado a cabo en la actualidad.
En 1987 a través del Decreto número 62-87 del Congreso de la
República, se crea la Dirección General de Catastro y Avalúo de
Bienes Inmuebles (DICABI) como una dependencia del Ministerio
de Finanzas Públicas, con fines eminentemente fiscal.
 140

El compromiso adquirido en los Acuerdos de Paz sobre la

creación de un sistema registro-catastral eficiente inició en el mes
de abril de 1998, con el anuncio en forma oficial de la creación
del catastro nacional. Los primeros municipios sujetos al proceso
catastral fueron específicamente: San Francisco, Santa Ana y
San Benito, del departamento de Petén. Paralelamente dio inició
en el departamento de Sacatepéquez, en los municipios de
San Lucas y Santiago.

Con posterioridad al anuncio e inicio del levantamiento del

catastro nacional, se creó el Decreto 41-2005 del Congreso de la
República que contiene la Ley del Registro de Información
Catastral, cuyo objetivo primordial es regular el marco jurídico de
desarrollo del proceso catastral.

La Ley del Registro de Información Catastral es un

compromiso político adquirido por el Gobierno de Guatemala,
específicamente en el Acuerdo sobre aspectos
socioeconómicos y situación agraria, en el cual se obliga a
promover cambios legislativos orientados al establecimiento
de un sistema de registro y catastro descentralizado,
multiusuario, eficiente, financieramente sostenible y de
actualización fácil y obligatoria, que permita al Estado cumplir con
sus deberes constitucionales de justicia, seguridad, paz y
desarrollo integral de la persona, traducidos específicamente en
justicia agraria, seguridad jurídica en la tenencia de la tierra y
desarrollo sostenible en el campo en condiciones de igualdad.

Con la creación del Registro de Información Catastral

quedó reemplazada la dependencia del Ministerio de
Agricultura, Ganadería y Alimentación, denominada: Unidad
Técnico Jurídica de la Comisión Institucional para el
Desarrollo y Fortalecimiento de la Propiedad de la Tierra
(PROTIERRA).
 La Ley del Registro de Información Catastral está141integrada
por noventa y dos artículos, divididos en ocho títulos: Titulo I
Disposiciones Generales, Titulo II Organización del Registro de
Información Catastral, Titulo II Definiciones, Titulo IV Del
Proceso Catastral, Titulo V De la coordinación Interinstitucional,
Titulo VI De la solicitud de Revisión Técnica del Proceso y de los
Recursos administrativos, Titulo VII Regularización en el marco
del Proceso Catastral, Título VIII Disposiciones especiales y
finales.

DE LA TITULACION ESPECIAL:

En el Acuerdo para el reasentamiento de las comunidades

desarraigadas por el conflicto armado, celebrado en Oslo,
Noruega, el 17 de junio de 1994, se estableció como uno de los
objetivos primordiales de este Acuerdo garantizar a la
población desarraigada el pleno ejercicio de todos sus
derechos y libertades fundamentales, en particular de aquellos
derechos y libertades que fueron afectados en el proceso de
desarraigo y es por ello que se debe promover la regularización y
titulación de las tierras.

La relación entre la titulación especial, el catastro, y el

compromiso de promover la regularización y titulación de tierras
se expresa claramente en el artículo 83 de la Ley del Registro de
Información Catastral que establece que “A partir de que una
zona sea declarada en proceso catastral, y considerando que tal
proceso tiende al levantamiento de información integral de todos
los predios del territorio nacional con la mayor exactitud y
establecer su extensión precisa, así como a la ubicación de
derechos de las fincas pro divisas, y a la titulación masiva, de
oficio y gratuita de los predios que carezcan de inscripción
registral, y así proveer a su regularización…

”La titulación especial es una figura de reciente

creación dentro de nuestro ordenamiento jurídico. Surge de
la necesidad de establecer mecanismos claros, sencillos y
rápidos, que permitan la pronta solución de los conflictos
relacionados con la tenencia de la tierra. Los despojos142arbitrarios
de grandes extensiones de tierra a través de la historia, el
abandono de grandes proporciones de tierra a consecuencia
del enfrentamiento armado por más de tres décadas dentro de
nuestro país; la ineficacia de la ley de titulación supletoria en la
solución a la problemática de legitimación de la posesión
precaria de bienes inmuebles, aunado a la falta de un registro
de la propiedad moderno, que brinde información confiable y
actualizada, fueron temas relevantes a tratar dentro de los
Acuerdos de Paz.

Como conclusión de las negociaciones de los Acuerdos de

Paz, específicamente en los Acuerdos sobre reasentamiento
de las comunidades desarraigadas por el enfrentamiento
armado, Acuerdo sobre identidad y derechos de los pueblos
indígenas y el Acuerdo sobre aspectos socioeconómicos y
situación agraria, el Gobierno de la República de Guatemala
asume varios compromisos orientados a resolver la
problemática relacionada con la tenencia de la tierra.

En materia de legalización de tierras, la figura de la

titulación especial contemplada en el Decreto número 41-2005
del Congreso de la República que contiene la Ley del Registro de
Información Catastral, de acuerdo a lo regulado en el artículo 73,
será aplicable en tanto entra en vigencia la Ley de Regularización
de la tenencia de la tierra. Para entender con mayor claridad el
origen de la titulación especial, es necesario analizar con
precisión los compromisos adquiridos por el Gobierno de
Guatemala para la solución a la problemática de la tenencia de la
tierra.

La titulación especial es el procedimiento legalmente

establecido, a través del cual el legítimo poseedor de un predio
catastrado, declarado irregular por no estar inscrito en el Registro
de la Propiedad, puede inscribir legalmente sus derechos
posesorios, y marcar con ello el inicio del plazo de la prescripción
positiva que dé lugar a la adquisición e inscripción de dominio por
usucapión. La titulación especial se encuentra íntimamente ligada
 143 varía en
al catastro nacional, por lo que la terminología empleada
relación a la titulación supletoria.

Para mayor comprensión la Ley del Registro de Información

Catastral nos da una definición de lo que es el predio: “Es el
polígono que sirve de unidad territorial del proceso catastral, que
se identifica con un código de clasificación catastral “.Se
considera predio catastrado a aquel bien inmueble “… en el cual
se han consumado las operaciones técnicas del análisis
catastral y jurídico, y que han obtenido la declaración
correspondiente.”

La Ley del Registro de Información Catastral en su artículo

38 contempla como supuestos legales para que un bien inmueble
sea declarado como predio catastrado irregular los siguientes: a)
Aquellos cuya única irregularidad a la de no estar inscritos en el
Registro de la Propiedad; b) Los que tengan diferencias entre el
área inscrita en el Registro de la Propiedad y el área establecida
físicamente. No obstante lo anterior, no se considerarán
predios irregulares por su extensión los que se encuentran en
los siguientes casos: I. Si el área inscrita de un predio es
menor o igual a mil metros cuadrados y el área catastral se
excede hasta en un veinte por ciento (20%). II. Si el área inscrita
está entre más de mil metros cuadrados hasta novecientos
mil metros cuadrados y el área catastral excede hasta en un diez
por ciento (10%). III. Defectos de área: Cuando el área
resultante del levantamiento catastral sea menor que el área
registralmente inscrita se considerará un defecto. Una vez
estando firme dicha declaración se hará la Cuando el área de
inscripción registral se anteponga la leyenda “más o menos”,
cuando sobre un mismo predio exista más de un registro o título
de propiedad, cuando en la inscripción no se especifique su
extensión o cualquier otra irregularidad no contemplada en los
casos anteriores que resulte del proceso catastral o
cualquier combinación de las anteriores irregularidades.

Además de los supuestos mencionados anteriormente, el

artículo 39 de la Ley del Registro de Información Catastral
contempla las siguientes irregularidades especiales: 144 Son
irregularidades especiales la inubicabilidadde fincas y la
incongruencia entre el titular registral y el titular catastral. Hecha la
declaración de predios catastrados de todo un polígono y previo
a la declaración de zona catastrada, el Registro de Registro
de Información Catastral efectuará un análisis de las fincas
inscritas en el Registro de la Propiedad, cuya ubicación
espacial no hubiese sido posible dentro del territorio de una
zona en proceso catastral, con la exclusiva finalidad de procurar
su ubicación.

Si el resultado del análisis fuere negativo, se hará una

declaratoria de finca inubicable por el órgano catastral, a efecto de
que en el Registro de la Propiedad se efectúe la anotación
correspondiente, quedando prohibido realizar cualquier tipo de
operación sobre esta finca, en resguardo de la seguridad
jurídica.

Asimismo, para efectos del conocimiento de los titulares

registrales, la declaratoria de inubicabilidad se publicará por
una sola vez en el Diario Oficial.El propietario de la finca, sus
herederos legalmente declarados o sus representantes
legales, podrán contradecir la declaratoria de la
inubicabilidadante el Registro de Información Catastral,
demostrando su ubicación.

En tal caso el Registro de Información

Catastralcertificará la ubicación espacial de la finca y la notificará
al Registro de la Propiedad para que de oficio cancele la
anotación de inubicabilidad que ordena el párrafo anterior.

El plazo para manifestarse en contra de la inubicabilidad de

la finca será de tres años, contado a partir de la fecha de la
anotación en el Registro de la Propiedad; transcurrido dicho
plazo, la inubicabilidad de la finca será definitiva de pleno
derecho y en consecuencia se tendrá por cancelada, operándose
la cancelación en la columna y folio correspondiente. 145
Congruencia entre el titular registral y el titular catastral:

Tiene lugar cuando un predio esté siendo poseído por

persona distinta a la que se encuentra inscrita en el Registro
de la Propiedad, será declarado por el RIC predio con
irregularidad especial, procediendo de conformidad con lo que
establecen los artículos treinta y seis y treinta y siete de la
presente ley. (Declaración de predio catastrado irregular y su
trámite).

Con esta declaración, el Registro de la Propiedad

procederá a realizar el asiento de una anotación, en que se
consignará el nombre de la persona que posee el predio.

Tal anotación de irregularidad especial se hará sin perjuicio

de la inscripción de la declaración de predio catastrado irregular a
la que se refiere el artículo treinta y seis, cuando corresponda.
Cuando esta incongruencia dé lugar a presumir que se ha
interrumpido el tracto sucesivo registral, el poseedor podrá
gestionar la reanudación del tracto sucesivo a su favor,
promoviendo las acciones que para el efecto establecerá una ley
especial. Para solicitar la titulación especial de un bien inmueble
deben llenarse previamente los siguientes requisitos: a) Que el
predio catastrado luego de el análisis jurídico tenga como única
irregularidad la de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad;
Que haya sido declarado predio catastrado irregular, que la
posesión este fundada en justo título adquirida de buena fe, de
manera continua, pública, pacífica, por un periodo no menor de
diez años.

Son susceptibles de titulación especial todos aquellos

bienes inmuebles ubicados en zonas declaradas en proceso
catastral o catastradas y que hayan sido declarados como
Predios Catastrados Irregulares, que tengan como única
irregularidad la de no estar inscritos en el Registro de la
Propiedad.
 146

No están sujetos al trámite de titulación especial los bienes

inmuebles que se encuentren ubicados en el departamento de
El Petén y la franja transversal de norte, los bienes inmuebles
ubicados dentro de las reservas del Estado; dentro de las áreas
protegidas; y los excesos de las propiedades rurales y urbanas.

TRAMITE DE LA TITULACION ESPECIAL:

De conformidad con lo establecido en la Ley del Registro

de Información Catastral, el trámite de titulación especial está
conformado por las etapas siguientes:

SOLICITUD EN ACTA DE DECLARACIÓN JURADA: El

poseedor interesado en regularizar su posesión debe
presentarse ante el juez de asuntos municipales, o en su
defecto, ante el Alcalde Municipal del lugar en donde se
encuentre ubicado el predio catastrado irregular, a solicitar la
suscripción del acta de declaración jurada, la cual versará sobre
los extremos siguientes: a) Que sobre el predio que se
pretende titular no existe conflicto de intereses; b) Que la
posesión está fundada en justo título, adquirida de buena fe,
de manera continua, pública, pacífica, por diez años; c)
En cuanto a la continuidad, el poseedor puede agregar a la
suya la posesión de su antecesor o antecesores, con tal que
ambas posesiones llenen los requisitos legales, la
transmisión de derechos de posesión o simple tenencia,
sobre Artículos 618, 620 y 633 del Código Civil, artículo 71 Ley
del Registro de Información Catastral.

FORMACION Y PRESENTACION DEL EXPEDIENTE: Una

vez suscrita el acta de declaración jurada, el poseedor deber
acudir al Registro de Información Catastral y presentar la
siguiente documentación para la formación del expediente
correspondiente: a) Certificación de predio catastrado irregular; b)
Plano del predio catastrado declarado irregular, extendido por el
Registro de Información Catastral; c) Datos de identificación
personal del titular; d) Certificación del acta de declaración jurada
suscrita ante el Juez de asuntos municipales, o 147 el Alcalde
Municipal del lugar. Recibida la documentación, el Registro de
Información Catastral formará el expediente respectivo y
procederá a iniciar el trámite de titulación especial. Artículo 70 de
la Ley del Registro de Información Catastral.

PUBLICACION DEL EDICTO: Conformado el expediente,

el Registro de Información Catastral, publicará en el Diario Oficial
por una sola vez, un edicto que contendrá la indicación que
el predio se encuentra en proceso de registro, datos personales
del solicitante, información catastral del predio y la convocatoria a
los interesados para que en un plazo no mayor de treinta días se
manifiesten sobre el asunto. Artículo 70 de la Ley del Registro de
Información Catastral.

El Registro de Información Catastral mandará fijar el edicto

con la misma información del que fue publicado, en el Juzgado
de Paz Jurisdiccional y la municipalidad de la jurisdicción del
predio catastrado irregular; durante treinta días, debiendo hacerlo
de tal modo que coincida con el plazo establecido para la
publicación del edicto en el Diario Oficial. Artículo 70 Ley del
Registro de información Catastral.

OPOSICION: Sise presentare oposición o se expresaren

intereses contrarios a la inscripción registral, el Registro de
Información Catastral declarará contenciosa la solicitud de
titulación especial y remitirá el expediente a un tribunal
competente, debiendo notificarle a los interesados. Artículo 71 de
la Ley del Registro de Información Catastral.

RESOLUCION DE FONDO: Si no se hiciese valer

oposición alguna al registro del predio catastrado irregular, el
Registro de Información Catastral emitirá la resolución de
fondo, que otorgue la titulación especial y ordene su registro.
Si el solicitante está casado o unido de hecho,
el título será emitido e inscrito a favor de ambos cónyuges, o
convivientes. Artículos 72 de la Ley del Registro de
 148
Información Catastral y 4 de la Ley de lo Contencioso
Administrativo.

Emitida la resolución de fondo que apruebe la titulación

especial, el Registro de Información Catastral le notificará de la
resolución al titular o los titulares en un plazo no mayor de quince
días. El Registro de Información Catastral extenderá
certificación de la resolución la cual constituirá título especial
inscribible en el Registro de la Propiedad.

AVISOS: Atendiendo a los principios de interpretación de la

ley por analogía, una vez registrado el auto aprobatorio
considerado como título especial, se debe dar aviso de la
inscripción a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles y a la Municipalidad de la jurisdicción donde se
encuentra ubicado el bien inmueble titulado. Artículo 11 de la Ley
de Titulación Supletoria.

RECURSOS: La Ley del Registro de Información Catastral

establece en el Artículo 57: “Los actos administrativos o
resoluciones emitidas al amparo de esta Ley, podrán ser
impugnados de acuerdo con los recursos previstos en la Ley de
lo Contencioso Administrativo. Dependiendo de la etapa en la
que se encuentre la tramitación de las diligencias voluntarias de
titulación especial y por tratarse de un trámite administrativo ante
el Registro de Información Catastral, se pueden interponer los
siguientes recursos: a) Recurso de revocatoria: Se interpone en
contra de las resoluciones dictadas por autoridad administrativa
que tenga superior jerárquico dentro del Registro de Información
Catastral; dentro de los cinco días siguientes a la notificación de
la resolución, en memorial dirigido al órgano administrativo que la
dicto. Artículo 7 de la Ley de lo Contencioso Administrativo; b)
Recurso de reposición: Se interpone en contra de las
resoluciones dictadas por la autoridad administrativa superior del
Registro de Información Catastral, dentro de los cinco días
siguientes a la notificación de la resolución, ante la autoridad
recurrida. Artículo 9 de la Ley de lo Contencioso Administrativo.
Aspectos Prácticos de la Posesión y Titulación Supletoria:
 149

ESCRITURA PUBLICA DE DECLARACION UNILATERAL DE DERECHOS POSESORIOS (JUSTO TITULO)

NUMERO ________________________(_____). En la aldea ____________ del municipio de ____________

del departamento de San Marcos, el veintitrés de diciembre del año dos mil veintitrés. ANTE MI:

___________________________ Notario, Comparece el señor ___________________________, de

cincuenta y siete años, soltero, guatemalteco, agricultor, con domicilio en el departamento de San Marcos;

quién es persona de mi anterior conocimiento. El compareciente me asegura hallarse en el libre ejercicio

de sus derechos civiles, y que por el presente instrumento hace su DECLARACIÓN JURADA UNILATERAL DE

DERECHOS DE POSESIÓN DE BIEN INMUEBLE RUSTICO, de conformidad con las siguientes cláusulas:

PRIMERA: manifiesta el señor ___________________________, BAJO JURAMENTO DE LEY y ADVERTIDO

DE LAS PENAS RELATIVAS AL DELITO DE PERJURIO, que es legítimo poseedor de un lote de terreno; que se

encuentra ubicado en el lugar denominado hierba buena de la Aldea de ____________, del municipio de

____________ del departamento de San Marcos, el bien inmueble de mérito la viene poseyendo en forma

legítima, continua, pacífica, pública, de buena fe, a nombre propio, reconocida por la comunidad, desde

mil novecientos ochenta y cinco, que tiene un área de TRES MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES

METROS CUADRADOS con SESENTA Y CUATRO CENTIMETROS (3,853.64), con las medidas y colindancias

siguientes: NORTE: Mide ciento doce (112.00) metros que colinda con el cementerio del lugar; SUR: Mide

ciento diecisiete 117.00 metros, que colinda con el señor ____________; ORIENTE: Mide setenta y un

(71.00) metros, que colinda con camino que conduce de la florida a chemealon y viceversa y al PONIENTE:

terminando en ángulo cero, que colinda con el señor ____________, teniendo el bien inmueble la forma de

TRIANGULO EQUITALERO. La posesión de mérito del bien inmueble relacionado en este instrumento

carece de Inscripción Registral y de Matricula Fiscal. SEGUNDA: Que por advertencia del infrascrito notario,

el señor: ___________________________, manifiesta en forma expresa que sobre los derechos de

posesión del bien inmueble que hoy declara en este instrumento, no pesan gravámenes o limitaciones,
 150 y que el
que puedan afectar sus derechos y que esta enterado de los alcances legales de esta declaración

mismo lo obtuvo por compra venta de su finado tío ___________ el cual lo estima en valor dinerario de

CINCO MIL QUETZALES. TERCERA: Que en los términos relacionados el señor:

___________________________, ACEPTA expresamente para si mismo la Declaración Jurada Unilateral de

los derechos de posesión del bien inmueble. Yo el notario DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto;

b)Que tuve a la vista la cédula vecindad relacionada del otorgante y los testimonios de las Escrituras

Públicas números_____________, autorizada en la ciudad de ____________ del departamento de San

Marcos, por el Notario ____________________, con fecha quince de Diciembre de mil novecientos

ochenta y cinco y Setecientos diecisiete autorizada en la misma ciudad, por el Notario

____________________, con fecha veintiuno de noviembre de mil novecientos noventa y dos,

documentos con los cuales el declarante acredito su derecho de posesión, c) Que advierto al otorgante de

la obligación del pago de los impuestos respectivos que gravan el presente contrato; d) Que leo lo escrito al

otorgante, quien bien enterado de su contenido, objeto, validez, y demás efectos legales lo ratifica, acepta

y quién por NO SABER firmar, deja impresa la huella de su dedo pulgar derecho, y firmando a su ruego la

señorita ____________________, quien es Testigo idóneo, capaz civilmente para este acto y de mi

conocimiento.
 151

MEMORIAL PROMOVIENDO DILIGENCIAS VOLUNTARIAS DE TITULACION SUPLETORIA

MEMORIAL INICIANDO DILIGENCIAS VOLUNTARIAS DE TITULACION SUPLETORIA

SEÑOR JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA RAMO CIVIL DEL DEPARTAMENTO DE

QUETZALTENANGO. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

JULIO EMILIANO CIFUENTES ZAVALA, de cincuenta y ocho años de edad, casado,

guatemalteco, agricultor, con domicilio y residencia en tercera avenida cuatro guion

setenta y cinco, del municipio de San Mateo del departamento de Quetzaltenango. Actúo

con el auxilio, dirección y Procuración de la Abogada DANIELA VICTORIA VANEGAS

VARGAS, señalo como lugar para recibir notificaciones la cuarta calle cinco guion

veinticuatro, de la Ciudad de Quetzaltenango, ante usted atentamente comparezco a

iniciar DILIGENCIAS VOLUNTARIAS DE TITULACIÓN SUPLETORIA, de un terreno

 152
ubicado en el lugar denominado Sigüilá, el Municipio de san Mateo, del Departamento de

Quetzaltenango y para el efecto realizado la siguiente:

RELACIÓN DE HECHOS:

a) Soy el legítimo poseedor y dueño de un terreno ubicado en el lugar denominado

Sigüilá, del Municipio de San Mateo, el Departamento de Quetzaltenango, el cual

tiene una extensión superficial de: novecientos veinte cinco metros (925 Mts.2),

siendo esta la extensión real del inmueble, terreno de condición RÚSTICA.

b) Este terreno se encuentra enmarcado dentro de las siguientes medidas laterales y

colindancias: NORTE: treinta metros con setenta centímetros con Armando

Jiménez; SUR: treinta metros con ochenta y cinco centímetros con Alejandra María

Villegas; ORIENTE: veintiocho metros con cincuenta centímetros con Julieta

Cecilia Estrada, PONIENTE: veintiocho con cincuenta y dos centímetros con calle

de por medio, con Emanuel Flores Campo y Antoni Escobar Pérez. Dicho

inmueble carece de servidumbres, edificaciones y de cultivos.

c) La posesión de dicho terreno la adquirí de la señora EUNICE PÉREZ BARRIOS,

por venta que me hiciera, según Escritura Pública número cincuenta y sí es,

autorizada en el municipio de San Mateo, del Departamento de Quetzaltenango, el

dos de junio de dos mil cinco, ante los oficios de la notario Ana Lucía Ramírez

Ordoñez, lo demuestro con Primera copia Simple Legalizada de le Escritura

pública ident6ificada.

d) El terreno lo poseo desde el dos de junio de dos mil cinco, tiempo que unido al de

mis antecedentes reúne el periodo de tiempo que establece la ley, para titular un

bien, dicha posesión ha sido en forma pública, pacífica legítima, continua, de

buena fe y a nombre propio, siendo mi antecesora la señora Eunice Pérez Barrios,

 así como que el bien inmueble no soporta ningún gravamen, 153
anotación o

limitación, litigio o cuestión pendiente, bien que carece de inscripción en el

Segundo Registro de la Propiedad.

e) En lo referente al experto medidor se propone a ANA LUCÍA RAMÍREZ

ORDOÑEZ.

f) El inmueble carece de matrícula Fiscal, dándole al mismo un valor estimativo de

QUINIENTOS QUETZALRD EXACTOS (Q.500.00).

g) Se proponen como testigos para los efectos de las presentes Diligencias

Voluntarias de Titulación Supletoria a los efectos de presentes Diligencias

Voluntarias de Titulación Supletoria a los señores JOSE LUIS VARGAS

VELÁSQUEZ Y JOSÉ ALEJANDRO MANCILLA VÁSQUEZ, quienes son vecinos y

propietarios de bienes raíces en el municipio de San Mateo, del Departamento de

Quetzaltenango, quienes declararán de conformidad con el siguiente interrogatorio:

1) Diga el testigo sobre sus generales de ley; 2) Diga el testigo si conoce al señor

JULIO EMILIANO CIFUENTES ZAVALA; 3) Diga el testigo donde está ubicado el

terreno que el señor JULIO EMILIANO CIFUENTES ZAVALA pretende titular; 4)

Diga el testigo como ha sido la posesión del señor JULIO EMILIANO; 5) Diga el

testigo si el inmueble es de naturaleza rústica o naturaleza urbana; 6) Diga el

testigo si el bien tiene cultivos; 7) Diga el testigo si el terreno tiene edificaciones; 8)

Diga el testigo cuantas cuerda mida el inmueble; 9) Diga el testigo si el inmueble

tienen servidumbre; 10) Diga si el testigo da la razón de su dicho.

FUNDAMENTO DE DERECHO:

El poseedor de bienes inmuebles que carezcan de título inscribible en el Registro de la

Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria ante un Juez de Primera Instancia del
 154 pública,
Ramo Civil. El interesado deberá probar la posesión legítima, continua, pacifica,

de buena fe y a nombre propio, durante un periodo no menor de diez años, pudiendo

agregar a sus antecesores, siempre que reúna los mismos requisitos. Artículo 1 de la Ley

de Titulación Supletoria, Decreto número cuarenta y nueve guion setenta y nueve del

Congreso de la República de Guatemala. Es poseedor el que ejerce sobre un bien todas

o algunas de las facultades inherentes al dominio, la posesión continua, da derecho en la

persona del sucesor. El poseedor puede agregar a la suya, la posesión de su antecesor o

antecesores con tal que ambas posesiones tengan los requisitos legales. Tratándose de

bienes inmuebles la posesión por diez años, con las demás condiciones señaladas en el

artículo 620, da derecho al poseedor a solicitar su Titulación Supletoria a fin de ser

inscrita en el Registro de la Propiedad. Artículo 612, 618, 620 del Código Civil, Decreto

Ley 106.

PRUEBAS

A. DOCUMENTOS: las cuales consiste en:

I. Primera Copia Simple Legalizada de la Escritura Pública número cincuenta

y seis, autorizada en el municipio de San Mateo, del Departamento de

Quetzaltenango, el dos de junio de dos mil cinco, ante los oficios de la

notaria ANA LUCÍA RAMÍREZ ORDOÑEZ, referente a Contrato de

Compraventa de Derechos de Posesión sobre Total de Bien Inmueble,

donde justifico mi derecho.

II. Acompaño plano respectivo del inmueble a titular, para comprobar la

existencia real del inmueble.

 155
B. Declaración Testimonial de los señores JOSE LUIS VARGAS VELÁSQUEZ Y

JOSÉ ALEJANDRO MANCILLA VÁSQUEZ, quienes declaran de conformidad con

el interrogatorio pre-inserto.

C. PRESUNCIONES LEGALES Y HUMANAS: que de los actuado se deduzcan.

PETICIÓN:

A. DE TRÁMITE:

I. Que se tenga por presentada esta solicitud de DILIGENCIAS VOLUNTARIAS DE

TITULACIÓN SUPLETORIA, se admita para su trámite, y se forme el expediente

respectivo con los documentos adjuntos.

II. Que se tenga como mi abogada, directora y procuradora a la auxiliante.

III. Que se tenga como lugar para recibir notificaciones el señalado.

IV. Que se tengan por ofrecidos los medios de prueba relacionados.

V. Que se tengan por presentados y acompañados los documentos adjuntos.

VI. Que se ordene a la municipalidad del municipio de San Mateo, del Departamento

de Quetzaltenango, rinda en el perentorio término de quince días, el informe

correspondiente.

VII. Que se notifique a los colindantes.

VIII. Que se ordene publicar los edictos correspondientes.

IX. Que se manden fijar los edictos correspondientes en el Juzgado de Primera

Instancia Civil de Quetzaltenango, y en la municipalidad del municipio de San

Mateo, del Departamento de Quetzaltenango.

X. Que se reciba la declaración testimonial propuesta, con citación de la Procuraduría

General de la Nación.
XI. 156
Que se reciba el dictamen del experto Medidor propuesto, quien previa aceptación,

disciérnasele el cargo.

XII. Concluidas las diligencias se corra audiencia a la Procuraduría General de la

Nación Regional de Occidente con sede en la ciudad de Quetzaltenango.

B. DE FONDO:

I. Cumplimos los requisitos de Ley, se emita auto aprobatorio de las presentes

Diligencias Voluntarias de Titulación Supletoria, como título supletorio para

adquirir la propiedad del inmueble identificado en este memorial.

II. Que se extienda certificación a mi costa del auto que aprueba las

Diligencias Voluntarias de Titulación Supletoria, para que surta sus efectos

registrales.

CITA DE LEYES: Artículos 1, 2, 5, 6, 7, 10 de la Ley de Titulación Supletoria. Artículos: 1,

25, 28, 612, 618, 620, 633 del Código Civil. Artículos: 1, 25, 28, 31, 44, 51, 61, 66, 67, 70,

79, 106, 107, 128 numerales 2 y 5.- 129, 142, 177, 176, 178 del Código Procesal Civil y

Mercantil. Artículos: 141, 142, 143, 197, 198 de la Ley del Organismo Judicial. COPIAS:

Adjunto al original tres fotocopias, y original y fotocopias de los documentos que se

acompañan, Quetzaltenango ocho de agosto del año dos mil veintitrés.

F.

EN SU AUXILIO Y DIRECCIÓN.

DANIELA VICTORIA VANEGAS VARGAS

Abogado y Notario
 157

PARTE IV
DERECHO REAL DE USUFRUCTO, USO Y
HABITACION

DEFINICIÓN DE DERECHOS REALES DE GOCE:

Al clasificar los derechos reales distinguimos entre los derechos

reales que recaen sobre cosa propia y los derechos reales que recaen
sobre cosa ajena, designados más precisamente, éstos últimos, como
derechos reales sobre cosa no propia o derechos reales limitados, a los
fines de incluir en la categoría a aquellos cuyo objeto no pertenece en
propiedad a persona alguna.

A pesar de esta sutileza, seguimos empleando la denominación

tradicional, que viene acuñada desde el Derecho Romano como iura in
re aliena o simple y abreviadamente “iura in re”.

Los derechos reales de mero goce son aquellos constituidos sobre

bienes, por lo general inmuebles o derechos reales sobre los mismos,
 158
con la finalidad de otorgar el disfrute de los mismos, total o parcialmente
a persona distinta a su dueño.

Para Giuseppe Branca “Los derechos reales de goce tienen

algunas características comunes: Su facultad inmediata de goce y
disposición material de la cosa; su elasticidad, por virtud de la cual,
cuando sobre una misma cosa coexistan dos derechos reales distintos –
por ejemplo, propiedad y usufructo o usufructo y servidumbre- el derecho
mayor se encuentra comprimido por el menor; hay posibilidad de
coexistencia de dos o más derechos reales diversos.”

Los derechos reales de mero goce, son aquellos constituidos sobre

bienes por lo general inmuebles para goce de su uso parcial o
totalmente, de personas distintas al propietario.

Para Alfonso Brañas “Los derechos reales de goce, el nombre lo

expresa, son aquellos constituidos sobre bienes, por lo general
inmuebles, para que goce de su uso, parcial o totalmente, persona
distinta del propietario. Son derechos reales de goce, el usufructo, el uso
y la habitación y según el Código Civil pudiendo incluirse entre ellos,
además, las servidumbres. “

Dentro de los derechos reales sobre cosa ajena podemos distinguir

aquellos que confieren facultades de aprovechamiento (uso, goce y
disfrute) de los que aún recayendo igualmente sobre una cosa cierta y
especialmente determinada, confieren a su titular un derecho sobre un
tramo de su valor, también denominado (garantía).

DEL USUFRUCTO:

EVOLUCION HISTORICA DEL USUFRUCTO EN EL

DERECHO GUATEMALTECO:

En el Código Civil de 1877, se establece en el artículo 1278

que el usufructo es el derecho de usar y gozar de una cosa
ajena, conservando la sustancia de ella. Sobre cosas fundibles
no hay usufructo.
 159
De conformidad con el artículo 1279 la mera propiedad
puede transferirse por acto entre vivos y transmitirse por causa
de muerte, al paso que el usufructo es intransmisible por
testamento o ab-intestado.

De conformidad con el artículo 1280 “El usufructo es un

derecho con relación al usufructuario que lo goza; y un gravamen
para el propietario que lo sufre.”

De conformidad con el artículo 1281 “El usufructo se

constituye por la ley en los casos designados en éste Código por
acto entre vivos, o última voluntad, o por prescripción de cinco
años entre presentes y diez entre ausentes.”

De conformidad con el artículo 1282 “Puede constituirse el

usufructo a favor de una o muchas personas, simultáneamente o
sucesivamente”.

De conformidad con el artículo 1283 “Si se constituye a

favor de varias personas simultáneamente, sea por herencia, sea
por contrato, no hay derecho de acrecer si el constituyente no lo
ha establecido clara y expresamente”.

De conformidad con el artículo 1284 “Si se constituye

sucesivamente, el usufructo no tendrá lugar sino en favor de las
personas que existen al tiempo de comenzar el derecho del
primer usufructuario.”

De conformidad con el artículo 1285 Las corporaciones

civiles que no pueden adquirir bienes raíces, tampoco pueden
tener usufructo, constituido sobre bienes de ésta clase.

De conformidad con el artículo 1286 “El usufructo puede

constituirse desde o hasta cierto día, puramente o bajo
condición”.

De conformidad con el artículo 1287 “Es vitalicio el

usufructo, si en el título constitutivo no expresa lo contrario.” Los
acreedores del usufructuario pueden embargar los productos del
 160 siempre
usufructo, y oponerse a toda cesión o renuncia de éste,
que se haga en fraude de sus derechos (Artículo 1288).

De conformidad con el artículo 1289 “Los derechos y

obligaciones del usufructuario se arreglan, en todo caso por el
título constitutivo del usufructo”.

De conformidad con el artículo 1290“El usufructuario tiene

derecho de ejercitar todas las acciones y excepciones reales,
personales o posesorias, y de ser considerado como parte en
todo litigio, aunque sea seguido por el propietario, siempre que
en él se interese el usufructo”.

De conformidad con el artículo 1291 “El usufructuario tiene

el derecho de percibir todos los frutos naturales, industriales y
civiles de los bienes usufructuados.”

De conformidad con el artículo 1292 “Los frutos naturales o

industriales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo,
pertenecerán al usufructuario, salvas las obligaciones a que la
cosa esté afecta con anterioridad.”

De conformidad con el artículo 1293 “Los frutos naturales o

industriales pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo,
pertenecen al propietario.”

De conformidad con el artículo 1294 “El dueño de los frutos

pendientes al constituirse el usufructo, es de quien debe pagar
los gastos del cultivo.”

De conformidad con el artículo 1295 “Los frutos civiles

pertenecen al usufructuario a proporción del tiempo que dure el
usufructo, aún cuando no estén cobrados.”

De conformidad con el artículo 1296 “No corresponden al

usufructuario los productos de las minas que se adquieran por
denuncia y se hallen en estado de laboreo a no ser que
expresamente se le concedan en el título constitutivo del
usufructo, o que éste sea universal; pero si el usufructuario
descubriere y denunciare mina durante el usufructo, la hará
enteramente suya, con obligación de pagar al propietario, al
 161 según
terminar el usufructo, lo que hubiere importado el terreno,
lo prevenido en las ordenes de minas.”

De conformidad con el artículo 1297 “Si fuere un tercero o

el mismo propietario el que descubriere o denunciare la mina, el
usufructuario no tendrá derecho a ella, pero si a ser indemnizado
por los daños y perjuicios que le ocasione la interrupción del
usufructo en la parte de la finca fructuaria que se ocupe o
destruya.”

De conformidad con el artículo 1298 “Igualmente

corresponde al usufructuario el fruto de los aumentos que reciban
las cosas por accesión y el goce de las servidumbres que tengan
a su favor y generalmente los otros derechos inherentes a las
minas.”

De conformidad con el artículo 1299 “El usufructuario puede

gozar por sí mismo de la cosa fructuaria; arrendarla a otro;
enajenar, arrendar y gravar el ejercicio de su derecho de
usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos
que celebre como tal usufructuario, terminarán con el usufructo.”

De conformidad con el artículo 1300 “Cedido el usufructo a

un tercero, el cedente permanecerá siempre directamente
responsable al propietario.”

De conformidad con el artículo 1301 “El usufructuario no

puede constituir servidumbres perpetuas sobre la finca que
usufructúa las que constituya legalmente, cesarán al terminar el
usufructo”.

De conformidad con el artículo 1302 “Si el usufructo se

constituye sobre capitales impuestos a réditos, el usufructuario
solo hace suyos estos y no aquellos, y aún cuando el capital se
redima, debe volverse a imponer a satisfacción del usufructuario
y propietario”.

De conformidad con el artículo 1303 “Si todas o algunas de

las cosas en las que se constituye el usufructo, se gastan o
deterioran lentamente con el uso, el usufructuario tiene derecho
de servirse de ellas como buen padre de familia, para los usos a
 162
que se hayan destinadas y solo está obligado a devolverlas, al
exigirse el usufructo, en el estado en que se hallen; pero es
responsable del pago del deterioro sobrevenido por su dolo,
culpa o negligencia.”

De conformidad con el artículo 1304 “El usufructuario de un

monte disfruta de todos los productos de que éste sea
susceptible según su naturaleza.”

De conformidad con el artículo 1305 “Si el monte fuere tallar

o de maderas de construcción, podrá hacer el usufructuario hacer
en él las talas o cortes ordinarios que haría el dueño
acomodándose en el modo, porción y épocas a las ordenanzas
especiales.”

De conformidad con el artículo 1306 “En los demás casos el

usufructuario no podrá cortar los árboles por el pié, como no sea
para reponer o reparar algunas cosas fructuarias; y en este caso
acreditará previamente al propietario la necesidad de la obra”.

De conformidad con el artículo1307 “El usufructuario puede

hacer mejoras útiles y puramente voluntarias; pero no tiene
derecho de reclamar su pago, aunque si puede retirarlas,
siempre que sea posible hacerlo sin detrimento de la cosa en que
esté constituido el usufructo”.

De conformidad con el artículo 1308 “El propietario de

bienes en que otro tenga el usufructo, puede enajenarlos con la
condición de que se conserve el usufructo y no de otro modo.”

De conformidad con el artículo 1309 “El usufructuario antes

de entrar en el goce de los bienes, está obligado: 1º. A formar a
sus expensas, con citación al dueño, un inventario de todos ellos,
haciendo tasar los muebles y constar el estado en que se hallan
los inmuebles. 2º. A dar la correspondiente fianza de que cuidará
de las cosas con esmero y las restituirá al propietario con sus
accesorios al extinguirse el usufructo, no empeoradas ni
deterioradas por su negligencia.”

De conformidad con el artículo 1310 “El padre que goza por

la ley del usufructo de los bienes de sus hijos, no estará obligado
 163
a dar esta fianza. (229 D) – Lo mismo tendrá lugar respecto del
marido, cuando tenga el usufructo de los bienes de la mujer.”

De conformidad con el artículo 1311 “El donante que se

reserva el usufructo de los bienes donados, está dispensado de
dar la fianza requerida, si no se ha obligado expresamente a
ello.”

De conformidad con el artículo 1312 “El que se reserva la

propiedad puede dispensar al usufructuario de la obligación de
afianzar”.

De conformidad con el artículo 1313 “Si el usufructo fuere

constituido por contrato, y el que contrató quedare de propietario
y no exigiere en el contrato la fianza, no está obligado el
usufructuario a darla, pero si quedare de propietario un tercero,
éste podrá pedirla aunque no se haya estipulado en el contrato.”

De conformidad con el artículo 1314 “Si el usufructo se

constituye por título oneroso y el usufructuario no presta la
correspondiente fianza, el propietario tiene el derecho de
intervenir en la administración de los bienes para procurar su
conservación sujetándose a las condiciones prescritas en el
artículo 1379 (1349) y percibiendo la contribución que en él se le
concede.”

De conformidad con el artículo 1315 “El usufructuario, dada

la fianza, tendrá derecho a todos los frutos de la cosa desde el
día en que conforme al título constitutivo del usufructo debió
comenzar a percibirlos”.

De conformidad con el artículo 1316 “En los casos

señalados por el artículo 1330 (1299), el usufructuario es
responsable del menoscabo que tengan los bienes por culpa o
negligencia de la persona que la sustituya.”

De conformidad con el artículo 1317 “Si el usufructo se

constituye sobre ganados, el usufructuario está obligado a
reemplazar con las crías las cabezas que falten por cualquier
causa.”
 164 en que
De conformidad con el artículo 1318 “Si el ganado
se constituyó el usufructo, perece del todo sin culpa del
usufructuario por efecto de una epizootia o de algún otro
acontecimiento no común, el usufructuario cumple con entregar
al dueño los despojos que se hayan salvado de esa desgracia.”

De conformidad con el artículo 1319 “Si el rebaño perece

en parte y sin culpa del usufructuario, continúa el usufructo en la
parte que queda.”

De conformidad con el artículo 1320 El usufructuario de

árboles frutales está obligado a la replantación de los pies
muertos naturalmente.

De conformidad con el artículo 1321 Si el usufructo se ha

constituido a título gratuito, el usufructuario está obligado a hacer
las reparaciones indispensables para mantener la cosa en el
estado en que se encontraba cuando la recibió.

De conformidad con el artículo 1322 “El usufructuario no

está obligado a hacer dichas reparaciones, si la necesidad de
éstas provienen de vejez, vicio intrínseco o deterioro grave de la
cosa, anterior a la constitución del usufructo.”

De conformidad con el artículo 1323 “Si el usufructuario

quiere hacer las reparaciones referidas, debe obtener antes el
consentimiento del dueño y en ningún caso tiene derecho a exigir
indemnización de ninguna especie.”

De conformidad con el artículo 1324 “El propietario, en el

caso del artículo 1353 (1322) tampoco está obligado a hacer las
reparaciones y si las hace no tiene derecho a exigir
indemnización”.

De conformidad con el artículo 1325 “Si el usufructo se ha

constituido a título oneroso, el propietario tiene obligación de
hacer todas las reparaciones convenientes, para que la cosa,
durante el tiempo estipulado en el convenio, pueda producir los
frutos que ordinariamente se obtenían de ella al tiempo de la
entrega.”
 165
De conformidad con el artículo 1326 “Si el usufructuario
quiere hacer en este caso las reparaciones, deberá dar aviso al
propietario, y previo este requisito, tendrá derecho de pedir
indemnización si él las hace”.

De conformidad con el artículo 1327 “La omisión del aviso

oportuno al propietario, hace responsable al usufructuario de la
destrucción, pérdida o menoscabo de la cosa por falta de las
reparaciones y le priva del derecho de pedir indemnización si él
las hace.”

De conformidad con el artículo 1328 “Toda disminución de

los frutos que provenga de imposición de contribuciones, o
cargas ordinarias, sobre la finca, o cosa fructuaria, es de cuenta
del usufructuario.”

De conformidad con el artículo 1329 “Si por no hacer el

usufructuario estos pagos los hiciere el propietario o se enajenara
o embargare la cosa fructuaria, deberá el primero indemnizar de
todo gasto al segundo.”

De conformidad con el artículo 1330 “La disminución que

por la propia causa se verifique, no en los frutos, si no en la
misma finca fructuaria, será de cuenta del propietario; y si éste
para conservar íntegra la cosa hace el pago, tiene derecho de
que se le abonen los intereses de la suma pagada por todo el
tiempo que el usufructuario continúe gozando de la cosa.”

De conformidad con el artículo 1331 “Si el usufructuario

hace el pago de la cantidad no tiene derecho de cobrar intereses
quedando compensados éstos con los frutos que recibe.”

De conformidad con el artículo 1332 “El usufructuario

particular de una finca hipotecada, no está obligado a pagar las
deudas, para cuya se constituyó la hipoteca.”

De conformidad con el artículo Si la deuda se ha contraído

para salvar de la ruina el edificio fructuario, o en beneficio de la
cosa fructuaria en general, se pagará a prorrata, en proporción a
la importancia de la finca y al tiempo que se reste el usufructo.
 De conformidad con el artículo 1334 “Si la finca se166embarga
o se vende judicialmente para el pago de la deuda, el propietario
responde al usufructuario de lo que pierda por éste motivo, si no
se ha dispuesto otra cosa, al constituir el usufructo.”

De conformidad con el artículo 1335 “Si el usufructo es de

alguna herencia o de alguna parte alícuota de ella, el
usufructuario podrá anticipar las sumas que para el pago de las
deudas hereditarias correspondan a los bienes usufructuados y
tendrá derecho de exigir el propietario su restitución, sin interés al
extinguirse el usufructo.”

De conformidad con el artículo 1336 “Si el usufructuario se

negare a hacer la anticipación de que habla el artículo que
precede, el propietario podrá hacer que se venda la parte de los
bienes que baste para el pago de la cantidad que aquel debía
satisfacer, según la regla establecida en dicho artículo”.

De conformidad con el artículo 1337 Si el propietario hiciere

la anticipación por su cuenta, el usufructuario pagará el interés
del dinero, según la regla establecida en el artículo 1361.

De conformidad con el artículo 1338 “Si los derechos del

propietario son perturbados por un tercero, sea del modo y por el
motivo que fuere, el usufructuario está obligado a ponerlo en
conocimiento de aquel, y di no lo hace es responsable de los
daños que resulten, como si hubiesen sido ocasionados por su
culpa.”

De conformidad con el artículo 1339 “Los gastos, costas y

condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo, son de
cuenta del propietario, si el usufructo se ha constituido por título
oneroso; y del usufructuario, si se ha constituido por título
gratuito.”

De conformidad con el artículo 1340 “Si el pleito interesa al

mismo tiempo al dueño y al usufructuario, contribuirán a los
gastos en proporción a sus derechos, respectivos, si el usufructo
se constituyó a título gratuito, pero el usufructuario en ningún
caso estará obligado a responder por más de los que produce el
usufructo”.
 167
De conformidad con el artículo 1341 “Las disposiciones
contenidas en los dos artículos precedentes, se observarán en el
caso que la parte contraria en el litigio no haya sido condenada
expresamente al pago de costas.”

De conformidad con el artículo 1342 “El usufructo se

extingue: 1º. Por muerte del usufructuario. 2º. Por vencimiento de
plazo por el cual se constituyó. 3º. Por cumplirse la condición
impuesta en el título constitutivo para la cesación de este
derecho. 4º. Por la reunión del usufructo y de la propiedad en
una misma persona; más si la reunión se verifica en una sola
cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás subsistirá el
usufructo. 5º. Por prescripción de cinco años entre presentes y
diez entre ausentes, y si el usufructo consistiere en cosas
muebles, por el tiempo que éste Código señala para la
prescripción de ellas. 6º. Por la renuncia del usufructuario, salvo
lo dispuesto respecto de las renuncias hechas en fraude de los
acreedores. 7º. Por la pérdida de la cosa fructuaria; si la
destrucción no es total, el derecho continúa sobre lo que de la
cosa haya quedado. 8º. Por la cesación, del derecho del que
constituyó el usufructo, cuando teniendo un dominio revocable,
llega el caso de la revocación. 9º. Por no dar fianza el
usufructuario por título gratuito, si el dueño no le ha eximido de
esta obligación. (230 D.) – Si el usufructo está consignado al
cumplimiento de una obligación, subsistirá, no obstante la
renuncia hasta que se cumpla la obligación asegurada, o venza
el tiempo en que habría concluido naturalmente, a no mediar el
hecho de la renuncia.”

De conformidad con el artículo 1343“El usufructo

constituido a favor de corporaciones o sociedades, que puedan
adquirir y administrar bienes raíces, solo durará diez años;
cesando en el caso de que se disuelvan dichas sociedades o
corporaciones”.

De conformidad con el artículo 1344 “Si el usufructo está

constituido sobre un edificio, y este se arruina en un incendio o
por vejez o por algún otro accidente, el usufructuario no tiene
derecho de gozar del solar ni de los materiales; más si estuviere
constituido sobre una hacienda, quinta o chacra de que solo
forme parte del edificio arruinado, el usufructuario168 podrá
continuar usufructuando el solar y los materiales.”

De conformidad con el artículo 1345 “Si el edificio es

construido por el dueño o por el usufructuario, se estará a lo
dispuesto en los artículos 1356 y 1357 (1325 y 1326).”

De conformidad con el artículo 1346 El impedimento

temporal por caso fortuito o fuerza mayor, no extingue el
usufructo, ni da derecho de exigir indemnización del propietario.

De conformidad con el artículo 1347 “El tiempo del

impedimento se tendrá por corrido para el usufructuario, de quien
serán los frutos que durante él pueda producir la cosa”.

De conformidad con el artículo 1348 “El usufructo no se

extingue por el mal uso que haga el usufructuario de la cosa
usufructuada; pero si el uso es grave, el propietario puede pedir
que se le ponga en posesión de los bienes, obligándose bajo
fianza a pagar anualmente al usufructuario el producto líquido de
los mismos, por el tiempo que dure el usufructo, deducido el
premio de administración que el Juez acuerde”.

De conformidad con el artículo 1349 “Terminado el

usufructo los contratos que respecto de él haya celebrado el
usufructuario no obligan al propietario, y éste entrará en posesión
de la cosa sin que contra él tengan derecho los que contrataron
con el usufructuario, para pedirle indemnización por la disolución
de sus contratos ni por las estipulaciones de éstos, que solo
pueden hacer valer contra el usufructuario y sus herederos”.

En el Código Civil de 1933: En el Código Civil de 1933, se

regulaba la persona en el Libro Primero, Titulo I denominado
“Personas”, en el Capítulo I denominado “Personas Individuales”,
en sus artículos 1, 2 y 3en los siguientes términos:

De conformidad con el artículo 501 “Pertenecen al usu-

fructuario los frutos naturales, industriales y civiles que los bienes
produzcan ordinaria y extraordinariamente, salvo las limitaciones
establecidas en el título en que se constituya.”
 De conformidad con el artículo 502 “El usufructo 169 se cons-
tituye por la ley, por contrato o por acto de última voluntad.”

De conformidad con el artículo 503 “El usufructo puede

constituirse por tiempo fijo, vitalicio, puramente, o bajo
condición, pero no a perpetuidad, y sobre toda especie de
bienes muebles e inmuebles.”

De conformidad con el artículo 504 “Si se constituye el

usufructo a favor de varias personas simultáneamente, sea por
herencia, o por contrato, no hay derecho de acrecer, si el
constituyente no lo ha establecido, clara y expresamente.”

De conformidad con el artículo 505 “Los acreedores. Del

usufructuario pueden embargar los pro-ductos del usufructo y
oponerse a toda cesión o renuncia de éste que se haga en fraude
de aquéllos”.

De conformidad con el artículo 506 “Los frutos naturales, o

industriales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo,
pertenecen al usufructuario, salvas las obligaciones a que tales
frutos estén afectos con anterioridad. Los pendientes al tiempo
de extinguirse él usufructo, pertenecen al propietario. El dueño
de los frutos pendientes al constituirse o al terminarse el usufruc-
to, es quien debe pagar los gastos de cultivo del año rural
correspondiente.”

De conformidad con el artículo 507 “Los frutos civiles per-

tenecen al usufructuario día por día.”

De conformidad con el artículo 508 “El usufructuario de

cosas muebles que se gastan y deterioran lentamente con el
uso, tiene derecho a servirse de ellas según su naturaleza y
destino; y al fin del usufructo, no está obligado a restituirlas sino
en el estado en que se hallen, respondiendo solamente de
aquellas pérdidas o deterioros que provengan de dolo, o culpa.”

De conformidad con el artículo 509 “El usufructo de una

heredad se extiende a sus bosques y arboles pero el
usufructuario debe con conservarlos y reponer los árboles que
 170
derribe, sujetándose en la explotación, a las disposiciones de
la Ley Forestal.”

De conformidad con el artículo 510 “El usufructuario puede

gozar del aumento que sobrevenga por accesión a la cosa
usufructuada, de las servidumbres, y en general, de todos los
derechos de que gozaría el propietario. Goza también de las
minas y canteras que se estén explotando al empezar el
usufructo, que pertenecieren al propietario; pero no de las nuevas
minas que se descubran, ni del tesoro que se encentre.”

De conformidad con el artículo 511 “El usufructuario puede

gozar por sí mismo de la cosa usufructuada, arrendarla a otro, y
enajenar su derecho de usufructo, salvo lo dispuesto en el
artículo 505, pero todos los contratos que como tal usufructuario
celebre, terminarán al fin del usufructo.”
De conformidad con el artículo 512 “El usufructuario no
tiene derecho a que se le abonen las mejoras que hiciere en la
cosa usufructuada; pero sí lo tendrá para que le sean
compensadas con los deterioros que se le puedan imputar.
(60) En cuanto a las mejoras separables sin deterior amiento
de la cosa, el usufructuario llevárselas si el propietario no le
abonare su valor. Lo dispuesto en este' artículo, se entiende
sin perjuicio de las convenciones que hayan celebrado el
usufructuario y el propietario relativamente a mejoras, o de lo que
sobré esta materia se haya previsto en la constitución del
usufructo. “

De conformidad con el artículo 513 “Cedido e.

usufructuario a un tercero, el cedente y el cesionario serán
solidariamente responsables al propietario de la cosa
usufructuada| .”

De conformidad con el artículo 514 “El usufructuario no

puede constituir servidumbres perpetúas sobre la finca que
usufructúa; las que constituya cesarán al terminar el usufructo.”

De conformidad con el artículo 515 “El usufructuario tomará

las cosas en el estado en que se encuentren; pero no podrá
entrar en posesión de ellas, sin hacer previo inventario de los,
muebles y descripción del estado de los inmuebles, con citación
 171 a cargo
del propietario. Los gastos inherentes a este acto serán
del usufructuario. Cuando haya sido relevado el usufructuario de
las obligaciones de que trata este artículo, el propietario tendrá
derecho de hacer que se lleven a cabo a sus expensas. Artículo
516. El usufructuario debe dar garantía de hacer uso de sus
derechos como un buen padre de familia, a no ser que el título
constitutivo del usufructo lo dispense de ello. Los padres que
tengan el usufructo legal de los bienes de sus hijos, y el donante
con reserva de usufructo, no estarán obligados a dar garantía. El
que se reserva la propiedad, puede dispensar al usufructuario de
la obligación de prestarla.”

De conformidad con el artículo 517 “Si el usufructuario no

presta garantía en los casos en que deba darla, podrá el
propietario exigir que los inmuebles se pongan en administración,
que los muebles se vendan, que" los efectos públicos, títulos de
crédito nominativos y al portador, se depositen en un Banco u
otra institución de crédito y que los capitales o sumas en metálico
y el precio de la enajenación de los bienes muebles se inviertan
en valores seguros. El interés del precio de las cosas muebles y
de los efectos públicos y valores, y los productos de los bienes
puestos en administración, pertenecen al usufructuario.”

De conformidad con el artículo 518 “También podrá el

propietario, si lo prefiere, mientras el usufructuario no preste
garantía, o quede dispensado de ella, retener en su poder los
bienes del usufructo, en calidad de administrador, con la
obligación de entregar al usufructuario su producto líquido,
deducida la suma que por dicha administración se convenga, o
judicialmente se señale. El administrador podrá ser removido por
mala administración.”

De conformidad con el artículo 519 “El retardo en dar ga-

rantía no priva al usufructuario del derecho sobre los frutos y
puede en todo tiempo, respetando los actos legalmente
ejecutados, reclamar la administración, prestando la garantía a
que está obligado.”

De conformidad con el artículo 520 “El usufructuario tiene la

obligación de dar garantía aun cuando no haya estado obligado a
ella por él título constitutivo del usufructo, sí abusa causando
deterioros en el fundo o dejándolo destruirse por 172 falta de
reparación, así como cuando por el cambio de circunstancias
personales del usufructuario, no ofrece éste la misma garantía
que al constituirse el usufructo.”

De conformidad con el artículo 521 “El usufructuario debe

hacer las reparaciones ordinarias indispensables para la
conservación de la cosa.”

De conformidad con el artículo 522 “Las reparaciones ex-

traordinarias serán a cargo del propietario. El usufructuario está
obligado a darle aviso, cuando fuere urgente la necesidad de
hacerlas. Son reparaciones extraordinarias las que se necesiten
para restablecer o reintegrar los bienes que se hayan arruinado o
deteriorado por vejez, caso fortuito o accidente no imputable al
usufructuario.”

De conformidad con el artículo 523 “La omisión del aviso

oportuno al propietario, hace responsable al usufructuario de la
destrucción, pérdida o menoscabo de la cosa por falta de las
reparaciones. Si por la urgencia del caso fuere necesaria la
pronta reparación, antes de dar aviso al propietario, y la hiciere el
usufructuario, éste tendrá derecho a que se le abone su valor,
siempre que diere el aviso inmediatamente después de dar
principio a la obra.”

De conformidad con el artículo 524 “Si el propietario hiciere

las reparaciones extraordinarias, tendrá derecho a exigir del
usufructuario, el interés legal de la cantidad invertida en ellas,
mientras dure el usufructo. Si no las hiciere cuando fueren in-
dispensables para la conservación de la cosa, podrá hacerlas el
usufructuario, pero tendrá derecho a exigir del propietario, al
concluir el usufructo, el reembolso de su valor, sin intereses. Si
el propietario Se negare a satisfacer dicho importe, tendrá- el
usufructuario derecho a retener la cosa hasta reintegrarse con
sus productos.”

De conformidad con el artículo 525 “Las disposiciones de

los artículos que preceden se aplican también cuando por vejez,
o por caso fortuito, se arruina solamente en parte el edificio que
 173 sujeto al
formaba un accesorio necesario para el goce del fundo
usufructo.”

De conformidad con el artículo 526 “Cuando el usufructo

sea a título gratuito, el usufructuario está, obligado a soportar
todos los impuestos y contribuciones que pesen sobre la cosa
usufructuada; pero si fuere constituido a título oneroso, el usu-
fructuario sólo estará obligado a pagar los impuestos que
impliquen servicios para el goce de la cosa usufructuada. Lo
dispuesto en este artículo es- sin perjuicio de lo pactado al
constituirse el usufructo.”

De conformidad con el artículo 527 “Si la finca se embarga

o vende judicialmente para el pago de una deuda del propietario,
el usufructo no será perjudicado sino por los gravámenes o actos,
anteriormente inscritos o anotados en el Registro de la Propie-
dad.”

De conformidad con el artículo 528 “El usufructuario de un

patrimonio, o de una parte de patrimonio, estará obligado al pago
total o proporcional a su parte de todas las anualidades de rentas
vitalicias, y de los intereses de todas las deudas o legados que
graven el patrimonio. Cuando se trate del pago de un capital, si el
usufructuario adelantare la cantidad con que debe contribuir la
cosa usufructuada, se le restituirá aquél, sin intereses, al terminar
el usufructo. Si el usufructuario no quisiera hacer este adelanto,
tendrá derecho el propietario a elegir entre el pago de la cantidad
adeudada o hacer vender una porción de los bienes sujetos al
usufructo, hasta ,1a concurrencia de la cantidad debida. En el
primer caso el usufructuario debe abonarle el interés durante el
usufructo.”

De conformidad con el artículo 529 “Si los derechos del

propietario son perturbados por un tercero, sea del modo y por el
motivo que fuere, el usufructuario está obligado a ponerlo en
conocimiento de aquél; y si no lo hace, es responsable de los da-
ños que resulten, como si hubiesen sido ocasionados por su
culpa.”

De conformidad con el artículo 530 “Los gastos, costas y

condenas de los pleitos sostenidos con motivo del usufructo, son
 174
de cuenta del propietario, si el usufructo se ha constituido por
título oneroso; y del usufructuario, si se ha constituido por título
gratuito.”

De conformidad con el artículo 531 “Si el pleito interesa al

mismo tiempo al dueño y al usufructuario, contribuirán a los
gastos en proporción a sus derechos respectivos, si el usufructo
se constituyó a título gratuito; pero el usufructuario, en ningún
caso está obligado a responder por más de lo que produce el
usufructo.”

De conformidad con el artículo 532 “Si el usufructo está

constituido sobre animales y éstos perecen sin culpa del
usufructuario, sólo estará obligado para con el propietario a darle
cuenta de las pieles o de su valor; pero si no todo el rebaño
pereciera, el usufructuario estará obligado a reemplazar con las
crías, los animales muertos.”

De conformidad con el artículo 533 “El usufructo se extin-

gue: 1o. Por muerte del usufructuario, cuando el usufructo fuere
vitalicio; 2o. Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó o
por realizarse la condición resolutoria a la cual estaba sujeto el
usufructo; 3o. Por la reunión del usufructo y de la propiedad en
una misma persona; pero si la reunión se verifica en una sola
cosa o parte de lo usufructuado en lo demás subsistirá el
usufructo; 4o. Por prescripción; 5o. Por renuncia del
usufructuario, salvo lo dispuesto respecto de las renuncias
hechas en fraude de acreedores; 6o. Por la pérdida de la cosa
usufructuada. Si la destrucción no es total, el derecho continúa
sobre el resto; 7o. Por la anulación o cesación del derecho del
que constituyó el usufructo.”

De conformidad con el artículo 534 “También puede cesar

el usufructo por el abuso que el usufructuario haga de su
derecho, deteriorando los bienes o dejándolos perecer por falta
de las reparaciones ordinarias. En este caso, la extinción del
usufructo no procede de hecho, sino que debe ser declarada por
resolución judicial. También puede optar el propietario en el
mismo caso a que se le ponga en posesión de los bienes,
obligándose a pagar al usufructuario, periódicamente, el producto
 175
líquido de los mismos, deducido el honorario de administración,
fijado de conformidad con la ley.”

De conformidad con el artículo 535 “Si el usufructo estu-

viere constituido sobre una finca de la que forme parte un edificio,
y éste llegare a perecer, de cualquier modo que sea, el
usufructuario tendrá derecho a disfrutar del suelo y de los
materiales. Lo mismo sucederá cuando el usufructo estuviere
constituido solamente sobre un edificio y éste pereciere. En tal
caso, si el propietario quisiere construir otro edificio, tendrá
derecho a ocupar el suelo y a servirse de los materiales,
quedando obligado a pagar al usufructuario, mientras dure el
usufructo, los intereses de las sumas correspondientes al valor
del suelo y de los materiales.”

De conformidad con el artículo 536 “El impedimento tem-

poral, por caso fortuito o fuerza mayor, no extingue el usufructo,
ni da derecho de exigir indemnización del propietario. El tiempo
del impedimento se tendrá por corrido para el usufructuario, de
quien serán los frutos que durante él pueda producir la cosa
usufructuada.”

De conformidad con el artículo 537 “El usufructo concedido

por el tiempo que tarde un tercero en llegar a cierta edad,
subsistirá el número de años prefijados, aunque éste muera
antes, salvo si el usufructo hubiere sido expresamente concedido
sólo en atención a la, existencia de dicho tercero.”

De conformidad con el artículo 538 “Si el usufructuario

concurriere con el propietario al seguro del predio usufructuado,
el segundo percibirá el precio del seguro en caso de siniestro, y
el usufructuario continuará en el goce del nuevo edificio si se
construyere, o tendía derecho a los intereses del precio si la
reedificación no conviniere al propietario. Si el propietario se
hubiese negado a contribuir al seguro del predio constituyéndola
por sí solo el usufructuario, adquirirá éste el derecho de percibir
por entero, en caso de siniestro, el precio del seguro; pero con la
obligación de invertirlo en la reconstrucción de la finca. Si el
usufructuario se hubiere negado a contribuir al seguro
constituyéndola por sí solo el propietario, percibirá éste íntegro el
precio del seguro, en caso de siniestro.”
 176
De conformidad con el artículo 539 “Si la cosa usufructuada
fuere expropiada por causa de utilidad pública, el propietario
estará obligado a abonar al usufructuario el interés legal del
importe de la indemnización que recibiere, por todo el tiempo que
deba durar el usufructo. El usufructuario podrá exigir que el
propietario garantice el pago de los réditos”.

DEFINICIÓN DE USUFRUCTO:

“En el Derecho Romano se encuentra entre las

servidumbres personales, aquellas en las que se ha concedido a
una persona determinada y distinta del propietario el uso y
aprovechamiento de una cosa con carácter de derecho real (usus
fructus). En ese sentido, la han definido como la servidumbre
personal en cuya virtud una persona puede usar una cosa de otro
y percibir sus frutos, sin alterar su sustancia”. El usufructo
abarcaba dos de los elementos de la propiedad, el usus o
derecho de usar la cosa gravada y el fructus o la facultad de
percibir los frutos que ella produjera. En consecuencia el
propietario del bien (dominispropietatis) sólo conservaba el ius
abutendi, que no podía ser ejercidido en perjuicio de los derechos
del usufructuario (ususfructuarius)”.

El término usufructo, etimológicamente se deriva de las

palabras latinas usus, que significa uso y fructus, que significa
fruto y se constituye por el derecho de usar y aprovechar o
disponer de las cosas ajenas, salvando su sustancia.

El usufructo, es el derecho real y temporal de disfrutar de

los bienes ajenos. Conforme a esta definición, el usufructo es un
derecho real, temporal, que consiste solo en disfrutar de los
bienes ajenos. Es un derecho real, temporal, por naturaleza
vitalicio, para usar y disfrutar de los bienes ajenos sin alterar su
forma ni sustancia. El usufructo se puede definir como un
derecho real, de eficacia temporal, que otorga al titular el disfrute
de las utilidades que derivan del normal aprovechamiento de la
cosa ajena, condicionando con la obligación de devolver, en el
término fijado al efecto de la misma cosa o su equivalente.
 177
El usufructo es un derecho real de disfrute, ejercitado sobre
una cosa ajena, con la obligación de conservar su substancia
extinguiéndose necesariamente con la muerte del usufructuario.

El usufructo se define como un derecho real, temporal,

por naturaleza vitalicio, para usar y disfrutar de los bienes
ajenos sin alterar si forma ni substancia.

El usufructo es un derecho real de goce, es decir se

encuentra entre aquellos derechos constituidos sobre bienes, por
lo general inmuebles, para que goce de su uso, parcial o
totalmente, persona distinta del propietario.

“El usufructo es el derecho de usar de la cosa de otro y de

percibir los frutos sin alterar la sustancia. Es la más importante de
las servidumbres personales, puesto que comprende el iusutendi
y el iusfruendi. El propietario de la cosa gravada con usufructo
sólo conserva el iusabutendi, limitado por la necesidad de
respetar el derecho del usufructuario y la ventaja de guardar
algunos productos. Su propiedad, por tanto esta destituida de sus
principales atributos: se le califica de nuda propietas y el mismo
es un nudo propietario.

Para don Flavio Herrera “Usufructo es el derecho de usar

las cosas de otro y percibir los frutos –jusalienisrebutsutendi,
fruendi, salva rerumsubstantia-, traduciéndose estas ùltimas
palabras en el sentido “mientras se conserve su primitivo
destino”, y así el usufructo se extingue si la cosa pierde su
primitivo destino”.

“El usufructo es el derecho temporal de usar de una cosa

ajena y sin deteriorarla, aprovecharse de todos sus frutos”.

“Es un derecho real y temporal que otorga a su titular el

disfrute de las utilidades que derivan del normal aprovechamiento
de la cosa ajena, condicionado por la obligación de devolver en el
término fijado al efecto, la misma cosa o su equivalente.

En forma más concreta se dice que es el derecho real y

temporal de disfrute de bienes ajenos”.
 178
Para Federico Puig Peña “La institución del usufructo en el
Derecho moderno se inspira en lo esencial, en los principios
fundamentales que aquella tuvo en Roma.

“La misma definición que figura en la mayoría de los

Códigos Civiles y en los jurisconsultos, es fundamentalmente
romana, pues coinciden en su mayoría con la famosa definición
atribuida por Justiniano al jurisconsulto Paulo en el Digesto
“Usufructus est ius alienis rebus utendi, fruendi, salva
rerumsubstantia (D., 7, 1, 1). Esto traducido quiere decir"El
derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas, salva su
substancia".

Para Guillermo Cabanellas “El usufructo da derecho a

disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar su
forma y substancia, a no ser que el título de su constitución o la ley
autoricen otra cosa”.De la definición anterior se colige que el
usufructo para Guillermo Cabanellas es un derecho real de goce
de carácter temporal, que autoriza a su titular a disfrutar del normal
aprovechamiento de una cosa ajena, con arreglo a la ley.

Rafael de Pina define el usufructo como “Un derecho real, de

eficacia temporal que otorga al titular el disfrute de las utilidades de
la cosa ajena, condicionado con la obligación de devolver, en el
término fijado al efecto la misma cosa o su equivalente”

En sentido amplio se define el usufructo como el derecho de

disfrutar de las utilidades de una cosa ajena con la obligación de
restituir, en su momento oportuno, bien la cosa misma o bien su
equivalente en otro o en dinero, según sea consumible o no.

El usufructo es un derecho real de goce sobre cosa

perteneciente a otro, por tiempo limitado, y que confiere a su titular
la facultad de disfrutar cuantas utilidades dimanen del normal
aprovechamiento de aquella, la cual deberá ser restituida al dueño,
o, en casos especiales su equivalente económico, como en el caso
del cuasi usufructo. Por virtud de este derecho real, temporal y
vitalicio, se usa y disfruta de los bienes ajenos, sin alterar su forma
ni sustancia.
 A este respecto Calixto Valverde y Valverde 179 afirma que
“Salvar la sustancia de la cosa tanto en su materia como en su
forma requiere decir, que debe permanecer en cierto modo intacta,
sin que pueda transformarla el usufructuario,lo cual está previsto
en nuestra legislación en el artículo 703 del Código Civil.”

Por otro lado “Dentro de las facultades que tiene todo

usufructuario de aprovecharse y beneficiarse de las cosas, cabe
libre aprovechamiento, por el cual pueden hacerse
transformaciones que no alteren la materia ni la forma, y por tanto,
el cuidado que debe tenerse es que la transformación de las cosas
no se de tal naturaleza que, en cierto modo, implique destrucción o
transformación de lo esencial, convirtiendo la cosa en otra distinta,
es decir, que sobre la cosa no haga el usufructuario nada que
afecte el derecho de disposición de ella, ya que esto responde
exclusivamente al propietario”.

Schulz afirma que la principal función que el usufructo

desempeñó en el Derecho Romano clásico no fue otra que la de
proporcionar medios de subsistencia a una persona individual,
principalmente al cónyuge viudo, cuyos derechos estaban muy
deficientemente regulados, y es ésta la razón por la cual la
generalidad de los juristas lo trataron en conexión con los legados
(de usufructulegato), ya que el principal modo de crearlos estaba
precisamente en las disposiciones testamentarias a título de
legado. Del concepto clásico romano, Rojina Villegas afirma que el
usufructo es el derecho de usar de las cosas de otro y de percibir
sus frutos sin alterar la sustancia de ellas; porque es un derecho
sobre un cuerpo y si el cuerpo se destruye queda necesariamente
destruido el derecho.

El usufructo es el derecho real por el que se escinde el

contenido del derecho real de propiedad, confiriendo a una
persona distinta del dueño, el usufructuario, el uso y disfrute de la
cosa. El usufructo se define como el derecho que otorga a su
titular, durante un tiempo limitado, la potestad de uso y obtención
de los frutos y beneficios de una cosa que pertenece en
propiedad a otra persona.

El usufructo es un derecho real constituido sobre una cosa

mueble o inmueble; una servidumbre personal, se formaliza por el
 180
uso, el goce y el disfrute de la cosa por un tiempo determinado o
por un tiempo incalculado de una persona a otra u otras, lo que se
encuentra de conformidad con el Código Civil (artículo 703), al
usufructuario le pertenecen los frutos naturales y civiles que los
bienes dados en usufructo produzcan ordinaria y
extraordinariamente, salvo las limitaciones establecidas en el título
en que se constituya.

NATURALEZA JURIDICA DEL USUFRUCTO:

En un principio, el usufructo, no pasó de la categoría de un

simple derecho de crédito a percibir los frutos, desprovistos de la
posesión y por consiguiente de los interdictos. La jurisprudencia
clásica va formando el concepto de Ius in re aliena, estimando
como tal usufructo y estableciendo el conjunto de las
obligaciones específicas para con el nudo propietario.

En el Derecho Romano las servidumbres se distinguían en

personales y reales y se consideraban servidumbres personales
o derechos de usufructo, uso y habitación.Justiniano establece el
usufructo como una servidumbre personal, y este criterio se
perpetúo en los glosadores, el Derecho intermedio y la tradición
Escolástica; pero el Código Francés acepta el antiguo criterio del
Ius in re aliena y como derecho real.

El Código Civil regula el usufructo como derecho

independiente, ius in re aliena, que tiene la naturaleza de
limitación del derecho de propiedad: es un derecho en cosa ajena
limitativo de la propiedad.

CARACTERES DEL USUFRUCTO:

ES UN DERECHO REAL:

El carácter real del usufructo se pone en manifiesto; la

ley ampara estos derechos reales, por medio de la acción
de reivindicación, y las acciones posesorias, que, tienen por
objeto conservar y recuperar la posesión de bienes raíces o
derechos reales.
 181
ES UN DERECHO REAL DE DISFRUTE O DE GOCE DE
CARÁCTER MATERIAL:

Constituye un derecho real de disfrutar y distraer así

como gozar una cosa mueble o inmueble y de sus frutos
ordinaria y extraordinariamente producidas.

El dueño se desprende de sus poderes de usar y

gozar la cosa, por lo que desmembra su dominio pleno, al
permitir que el usufructuario haga efectivo este derecho, sin
embargo, el dueño se reserva la nuda propiedad, lo que
adquiere el usufructuario es el derecho de gozar y usar la
cosa, siendo así un goce completo, pero nada más con
respecto a sus frutos.

Dichas utilidades de la cosa usufructuaria, implica la

dación de los frutos presentes y futuros, pero no hay que
olvidarse que la utilidad que realiza el usufructuario es
limitado, por lo que no puede tener los mismos derechos
que el dueño, puede gozar de él, pero no a plenitud, es
temporal y limitado siempre habrá lugar a la consolidación
con la nuda propiedad y la inmediata restitución a su
propietario.

El derecho real de goce significa, que el usufructuario

tiene posee el usus, entendido como la posesión material
de la cosa, la condición física y lógica del “frutus” la cosa en
su poder, no hay que olvidar que, sin la posesión material y
efectiva de la cosa, no existe el ejercicio del derecho real.

ES UN DERECHO REAL MOBILARIO O INMOBILIARIO:

Puede recaer sobre todo tipo de bienes, ya sean

muebles o inmuebles, corporales o incorporales.

14.2.2.1 ES UN DERECHO REAL TEMPORAL GENERALMENTE

VITALICIO:
 182 vitalicio,
Se puede constituir por un tiempo limitado,
puro o bajo condición, pero no perpetuamente.

ES UN DERECHO TRANSMISIBLE:

Existe el poder de gozar por sí mismo el usufructo o

arrendarlo a otro y enajenarlo, modificando así el derecho
otorgado al usufructuario de pleno goce y disfrute.

ELEMENTOS DEL USUFRUCTO:

ELEMENTOS PERSONALES:

El elemento personal del usufructo lo

constituyen el propietario o dueño de la cosa, o sea,
el nudo propietario y el usufructuario, quien será el
titular del derecho de usufructo otorgado.

El propietario de la cosa o nudo propietario, es

aquella persona que concede, mediante un contrato o
acto de última voluntad, que una persona o personas,
individual o jurídica, goce o disfrute de los frutos de su
propiedad, ordinaria o extraordinariamente
producidos, natural o civilmente, dejándole limitado
conforme se establezca en el título.

El nudo propietario es en otros términos quien

entrega la cosa para que sea gozada y disfrutada por
persona ajena a la suya, a condición de que sólo se le
devuelva a la misma, sin alterar su sustancia,
establecida la excepción de aquellas cosas que por
su calidad de consumibles o deteriorables con el uso,
deban ser pagadas o restituidas por otras similares.

El otro elemento es el usufructuario, que es la

persona individual o jurídica que recibe para sí el uso
y goce de la cosa dada en usufructo y acepta para sí
el mismo.

ELEMENTOS REALES:
 183
El Elemento material, real, lo constituye el objeto
sobre el cual recaerá el usufructo de las cosas.

Pueden ser objeto de usufructo todas las cosas

que se hallen en el comercio de los hombres, ya sean
muebles o inmuebles, corporales o incorporales,
derechos intelectuales, etc., debiendo en todo caso
recaer sobre un patrimonio.

El usufructo puede recaer sobre toda clase de

bienes, tanto muebles como inmuebles, corporales e
incorporales.

Los usufructos pueden ser de dos clases:

 Usufructo a título personal. Cuando se

constituye sobre una universalidad de
hechos o de derechos.
 Usufructo sobre una parte alícuota de la
misma. Esto ocurre generalmente cuando
se confiere por testamento el usufructo a
favor de todos los bienes de la sucesión y
comprende todo el patrimonio del autor de
la herencia

ELEMENTOS FORMALES:

Se puede constituir por contrato, testamento o

disposición legal.

Si el usufructo recae sobre bienes inmuebles o

bienes muebles identificables, debe constituirse en
escritura pública e inscribirse en el Registro General
de la Propiedad.

CLASIFICACIÓN DEL USUFRUCTO:

 184
En cuanto a la clasificación del usufructo, para algunos
autores, el usufructo se clasifica de la siguiente manera:

I. POR LA PERSONA

 USUFRUCTO SIMPLE:

El que es atribuido a una sola persona.

 USUFRUCTO MÚLTIPLE:

Atribuido a varias personas:

 USUFRUCT0 SIMULTANEO:

Este tipo de usufructo surge con la herencia y motiva el goce

actual de varias personas constituyendo asimismo una
comunidad que determinara la conjunción de derechos y
obligaciones.

 USUFRUCTO SUCESIVO:

Este usufructo es aquel en el cual varias personas entran en el

goce unas después de otras.

II. POR LAS COSAS

 USUFRUCTO PROPIO O NORMAL:

“Hemos dicho que el usufructo no podía recaer sobre
cosas consumibles. Sin embargo, a comienzos de la época
imperial, contrariando la naturaleza del instituto, llegó a
admitirse el usufructo de tales cosas, configurándose lo que se
llamó cuasiusufructo. El cuasiusufructuario, que generalmente
obtenía el derecho de usufructo por legado, adquiría la
propiedad de las cosas, pero se comprometía, mediante
 185 igual y
caución, a restituir, al concluir la relación una cantidad
del mismo genero de las cosas recibidas. Vemos asi que el
cuasiusufructo se diferenciaba del usufructo en que no
proporcionaba la simple detentación de la cosa, sino que traía
aparejada la adquisición de ella en propiedad”.
Cuando recae en cosas no consumibles.

 USUFRUCTO IMPROPIO O ANORMAL:

(Cuasiusufructo) Si recae sobre cosas comestibles.

 USUFRUCTO SINGULAR:

Si recae sobre cosas determinadas.

 USUFRUCTO UNIVERSAL:

Si recae en un patrimonio.

III. POR EL OBJETO:

 USUFRUCTO SOBRE COSAS:

Todas las cosas que estén en el comercio de los hombres y

que sean susceptibles de producir un goce o bien una utilidad
puede ser objeto de usufructo.

 USUFRUCTO SOBRE DERECHOS:

Puede constituirse este tipo de usufructo siempre que los

derechos no sean personalísimos o intransmisibles.

IV. POR SU ORIGEN:

 USUFRUCTO LEGAL:

Los constituidos por la ley.

 USUFRUCTO VOLUNTARIO:
 186
Constituidos a través de actos volitivos Intervivos (contrato) o
mortis causa (Testamento).

V. POR SU DURACIÓN

 USUFRUCTO VITALICIO:

Que son la regla general. Comprenden el tiempo de vida del

usufructuario.

 USUFRUCTO A PLAZO FIJO:

Aquel en el cual se establece un determinado tiempo por el

cual el usufructuario gozara del bien.

Para otros autores, existen algunas modalidades del

usufructo, tomando en consideración las personas que
intervienen en él, la forma en que se constituye, su régimen
jurídico, entre otros aspectos relevantes.

USUFRUCTO SIMPLES Y USUFRUCTO MULTIPLE:

El usufructo puede constituirse conforme a las

personas que en él intervienen y que se aprovechan
del mismo, sin simples y múltiples, ya sean que se
trate de atribuirlos a una persona o a varias.

USUFRUCTO SIMULTÁNEO Y USUFUCTO

SUCESIVO:

Este tipo de usufructo constituye una subdivisión

del múltiple, y se constituye cuando todas las
personas gozan del usufructo, o bien lo hacen, una en
pos de otra, al haber concluido el anterior por algunas
de las formas de extinguirlo o porque se establezca
en el título.
 187
USUFRUCTO PROPIO O NORMAL Y USUFUCTO
IMPROPIO, ANORMAL O CUASIUSUFRUCTO:

Cuando recae sobre cosas no consumibles, en

donde existe la obligación de conservar la forma y
sustancia, se denomina usufructo propio, perfecto o
normal; ahora bien se recae sobre cosas
consumibles, recibe el nombre de cuasiusufructo y
está regulado en el artículo 713 del Código Civil.

USUFRUCTO SINGULAR Y USUFUCTO

UNIVERSAL:

Es singular si recae sobre cosas o derechos

determinados y universales si recae sobre todo el
patrimonio de una persona.

USUFRUCTO LEGAL, USUFRUCTO VOLUNTARIO,

USUFRUCTO TESTAMENTARIO Y USUFRUCTO
MIXTO:

Es legal si se constituye por mandato legal.

Voluntario si se constituye por contrato y
testamentario si se constituye por acto de última
voluntad.

USUFRUCTO A PLAZO FIJO, USUFRUCTO

VITALICIO, USUFRUCTO PURO Y USUFRUCTO
CONDICIONAL:

Ya sea que se constituya por un tiempo fijo,

vitalicio, es decir, que este dure mientras viva el
usufructuario; puro, cuando no está sujeto a condición
y condicional cuando está sometido a una condición.

USUFRUCTO TOTAL Y USUFRUCTO PARCIAL:

 188

El usufructo es total cuando se constituye por

todos los frutos de la cosa y parcial cuando lo es por
la parte de la misma.

CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO:

Se puede constituir por contrato, testamento o disposición legal

(Artículo 704 del Código Civil).

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:

Dentro de los derechos del nudo propietario están: el

derecho de goce y disponibilidad de una cosa; la facultad para
limitar su nuda propiedad, gravarla, enajenarla total o
parcialmente; retener la cosa mientras el usufructuario no preste
garantía, manteniendo en suspenso la entrega de la cosa.

Dentro de las obligaciones del nudo propietario tenemos:

hacer las reparaciones extraordinarias y ordinarias de la cosa
mientras se hace la entrega de la misma; la entrega de la cosa
objeto del usufructo.

Rafael Rojina Villegas resume las obligaciones del nudo

propietario así:”

a) Entregar la cosa sobre la que recae el usufructo con todas

sus accesiones y en el estado de servir para el uso
convenido o, a falta de convenio, para su destino o
naturaleza;

b) Conservar la cosa dada en usufructo en estado de servir

para el uso convenido;

c) No intervenir ni en alguna forma perturbar o perjudicar el

uso y disfrute de la cosa;

d) Garantizar el uso y goce pacífico de la cosa al usufructuario;

 e) Responder de los daños y perjuicios que se 189 causen al
usufructuario por vicios o defectos ocultos en la cosa
usufructuada, cuando el usufructo se haya constituido a título
oneroso.”

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO:

Siendo la esencia principal del usufructo el derecho

de usar, gozar y disfrutar de una cosa, el usufructuario tiene
el derecho de percibir los frutos naturales y civiles y a gozar
de las cosas objeto del usufructo como si fuera el
propietario del mismo.

OBLIGACIONES ANTERIORES DEL USUFRUCTUARIO:

El usufructuario antes de entrar en el goce de los

bienes, está obligado a formar a sus expensar un inventario
de todos ellos, haciendo tasar los muebles y hacer constar
el estado de los inmuebles y prestar garantía para asegurar
que disfrutará los bienes con moderación y los restituiré con
sus acciones al extinguirse el usufructo.

OBLIGACIONES DURANTE EL USUFRUCTO:

El usufructuario queda obligado a cuidar y conservar

la cosa desde el momento en que la recibe y a ponerla a
disposición del propietario cuando termine o extingue,
finalizando por entregarla o entregar cosa símil o precio
determinado.

La obligación de conservación de la cosa se

desprende del carácter del usufructo y de la obligación
posterior de restitución de la cosa usufructuada al
propietario.

En el usufructo gratuito el usufructuario está obligado

a hacer las reparaciones indispensables para mantener la
cosa en el estado en que se encontraba cuando la recibió.
Esta obligación no existe si la necesidad de ella proviene de
 190 anterior
vejez, vicio intrínseco, o deterioro grave de la cosa
a la concesión del usufructo.

El usufructuario debe soportar las cargas, el pago de

los impuestos y contribuciones que recaigan sobre la cosa
usufructuada.

Poner en conocimiento del nudo propietario que sus

derechos se encuentran perturbados por un tercero y si no
lo hiciere quedará responsable de los daños que se
produzcan.

El usufructuario de árboles frutales está obligado a la

replantación. El que por sucesión adquiere el usufructo
universal está obligado a pagar por entero el legado de
renta vitalicia o pensión alimenticia.

El usufructo de animales está obligado a responder

con las crías que falten por cualquier causa.

OBLIGACIONES AL FINALIZAR EL USUFRUCTO:

Devolver la cosa usufructuada al vencerse el usufructo.

EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO:

El usufructo se puede extinguir:

POR MUERTE DEL USUFRUCTUARIO:

La primera forma por medio de la cual se

extingue el usufructo lo constituye el hecho que el
usufructuario fallezca durante el plazo para el que fue
constituido.

POR VENCIMIENTO DEL PLAZO DEL

USUFRUCTO:
 Esta Determinado que el usufructo 191 puede
constituirse vitaliciamente y que finaliza con la muerte
del usufructuario, sin embargo, el usufructo podrá ser
establecido a un plazo determinado, o cuando una
persona llegue a cierta edad.

POR REUNIÓN DEL USUFRUCTO Y LA

PROPIEDAD EN LA MISMA PERSONA:

En este caso la misma persona será la que goce

el usufructo y la nuda propiedad de una misma cosa.

POR PRESCRIPCIÓN:

El dejar de usar o de no usar una cosa dada en

usufructo es otra modalidad para que se extinga el
usufructo.

POR RENUNCIA DEL USUFRUCTUARIO:

La renuncia no es más que un desinterés

manifiesto del usufructuario de seguir gozando el
usufructo.

POR PÉRDIDA DE LA COSA USUFRUCTUADA

Este es un modo de extinción por ausencia de

una cosa sobre la que pueda recaer.

POR ANULACIÓN O CESACIÓN DEL DERECHO

DEL QUE CONSTITUYE EL USUFRUCTO:

Se puede referir a la anulación o cesación del

derecho de la persona a favor de quien se constituye
el usufructo, como cuando se otorga un testamento
en el que se instituye el usufructo, y este es declarado
nulo, como consecuencia hace anulable el usufructo
constituido.

EL CUASIUSUFRUCTO:
 Se le denomina cuasiusufructo al usufructo192
que recae
sobre cosas consumibles.

La figura del cuasiusufructo apareció en Roma

cuando el testador dejaba a una persona la propiedad y a
otra distinta el usufructo de todo o parte de un patrimonio
que comprendía cosas no consumibles y cosas
consumibles, y en consecuencia se autorizaba entonces
que las cosas consumibles se atribuyeran al usufructuario
en propiedad con la obligación de devolver una cantidad
igual de las mismas, derecho al que se denominó cuasi
Usufructus.

La doctrina en gran parte ha configurado

tradicionalmente el cuasiusufructo, como una transmisión
de la propiedad de la cosa cuyo goce es concedido con la
obligación de restituir, al cesar, otro tanto de la misma
especie y calidad o su importe.

En la actualidad, está concepción es discutida,

afirmándose por el contrario, que el cuasiusufructo no
precisa de la propiedad para gozar legítimamente de los
bienes sobre los cuales recae, bastando para ello el ius
utendi.

Rafael de Pina define el cuasiusufructo anómalo,

imperfecto o irregular como se le denomina así “Es el
usufructo anómalo que, recayendo sobre las cosas que no
se pueden usar sin que se consuman, autoriza a
usufructuario a servirse de ellas, con la obligación de pagar
el importe de su avalúo al terminar el usufructo, si se
hubieran dado estimas, o con el de restituirlas en igual
cantidad y calidad o pagar su precio corriente, en el caso de
no existir estimación de las mismas.”

El cuasiusufructo es calificado por algunos juristas

como un usufructo imperfecto que recae sobre cosas que
serían inútiles al usufructuario si no las consumiese, como
por ejemplo: los granos o el dinero.
 193
Para Collin y Capitant la expresión cuasiusufructo ha
sido elegido con acierto porque en efecto, el derecho del
cuasi usufructuario se parece al usufructo, en el sentido de
que él como el usufructuario, están obligados a la
restitución dentro de un plazo señalado; pero este derecho
presenta en relación, con el usufructo propiamente dicho, la
diferencia esencial de que no son las mismas cosas las que
el cuasi usufructuario había de devolver, sino la misma
cantidad de cosas. Parecidas”

DEL USO:

DEFINICIÓN DE USO:

Según afirma don Flavio Herrera en el Derecho Romano “El

uso –usus- se considera por algunos jurisconsultos desglosado
como un jus in re del usufructo y se define como el derecho de
usar personalmente de una cosa según el destino de ésta y sin
percibir los frutos ni darle otra participación en el uso.

Es un derecho real, temporal, por naturaleza vitalicio, para

usar de los bienes ajenos sin alterar su forma ni substancia y de
carácter intransmisible.

El artículo 745 del Código Civil establece: “El uso da

derecho de servirse de cosa ajena o de aprovecharse de los
frutos de ella, en cuanto basten para las necesidades del usuario
y las de su familia”.

El derecho de uso es el que consiste en servirse

materialmente de una cosa según su naturaleza para el placer o
provecho personal de su titular, teniendo el usuario la posibilidad
de disfrutar de los mismos derechos que en el usufructo, de
gozar y disponer de la cosa pero únicamente hasta el monto que
alcance a satisfacer sus necesidades particulares y las de su
familia.
 Al comenzar la época clásica el derecho de 194 uso fue
tomando un aspecto del usufructo del que solo se distinguía
cuantitativamente y no cualitativamente y en que no poda ceder
el ejercicio de su derecho; pero el usuario tenía derecho a los
frutos limitados a sus necesidades personales.

El que teñía el uso de una casa podía habitarla con su

familia y recibir un huésped y del Digesto se deduce que hasta un
inquilino, a condición de que viviese con el usuario y no lo
substituyese”.

En el Derecho Moderno se configuro el uso como una

servidumbre personal que se caracterizaba en que se limitaba el
uso de la cosa, sin el disfrute de los frutos.

Modernamente se considera a este como un derecho de

uso limitado en cuanto a su contenido y como un derecho real
generalmente gratuito.

“El uso es el derecho real en virtud del cual una persona

llamada usuario puede percibir de los frutos de una cosa ajena
los que basten a cubrir sus necesidades y las de su familia,
aunque ésta aumente.”

“Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida

necesaria para satisfacer los requerimientos del propio usuario”.

“Consiste en el derecho de percibir de los frutos de la cosa

ajena los que basten a las necesidades del usuario y su familia”

Para Manuel Osorio es “El derecho real consistente en la

facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la
posesión de heredad alguna. Con el cargo de conservar la
substancia de ella, o de tomar, sobre los frutos de195un fundo
ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y su
familia.”

Rafael de Pina lo define como “El derecho de percibir de los

frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del
usuario y de su familia”.

Guillermo Cabanellas lo define como “Un derecho real

jurídicamente protegido, que sirve de las cosas ajenas de
acuerdo a sus necesidades, con independencia de la posesión
de heredad; pero con el cargo de conservar la sustancia de la
misma o tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo preciso para
las necesidades del usuario y de su familia.

Derecho real que confiere a su titular la facultad de utilización

de una cosa o derecho mediante la percepción de los frutos de la
cosa que sean necesarios para cubrir las necesidades del usuario
y su familia.

De conformidad con el artículo 745 del Código Civil, el uso da

derecho de servirse de cosa ajena o de aprovecharse de los frutos
de ella, en cuanto basten para las necesidades del usuario y las de
su familia; los derechos adquiridos no pueden enajenarse,
gravarse ni arrendarse, cosa que no sucede con el usufructo
(artículo 748); Previamente a gozarse de los mismos debe
prestarse garantía y hacer formal inventario y descripción del
estado de los inmuebles, con citación del propietario o nudo
propietario (artículo 749); y, en cuanto a las formas de extinción,
son las mismas del usufructo (artículo 738).

RÉGIMEN JURÍDICO DEL USO:

El derecho real de uso se rige de acuerdo a su fin al título

constitutivo, y a falta de éste, por la ley, que va limitar el uso a las
necesidades del usuario y su familia. De conformidad con el
artículo 747 del Código Civil “El derecho de uso se regula por el
 196
título que lo constituye. Si el título no determina la extensión de
este derecho, se regula conforme la ley.”

CONSTITUCIÓN DEL USO:

El uso se constituye ya sea por contrato o por acto de

última voluntad.

ELEMENTOS DEL USO:

ELEMENTOS REALES:

El uso puede recaer sobre cualquier clase de

cosa, mueble o inmueble, fructífera o no fructífera,
siempre que esté en el comercio de los hombres y
sea ajena.

ELEMENTOS PERSONALES:

 NUDO PROPIETARIO:

Es el propietario de la cosa gravada con el uso.

 USUARIO:

El titular de este derecho.

ELEMENTOS FORMALES:

Se debe tener en cuenta la clase de acto

constitutivo, según se trate de actos inter vivos o
mortis causa. Como nota sobresaliente diremos que
estos derechos no suelen constituirse por disposición
de la ley.
 197
CARACTERES DEL USO:

No se puede arrendar, ceder o gravar, de conformidad con

lo dispuesto en el Código Civil.

EXTINCIÓN DEL USO:

 El derecho real de uso se extingue:

 Por muerte del usuario.

 Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó el

uso, o por realizarse la condición
resolutoria a la cual estaba sujeta el uso.

 Por la reunión del uso y de la propiedad en una

misma persona.

 Por prescripción.

 Por renuncia del usuario, salvo lo dispuesto respecto

de las renuncias hechas en fraude de los acreedores.

 Por pérdida de la cosa dada en uso.

 Por la anulación o cesación del derecho del que

constituyó el uso.

DIFERENCIAS Y SIMILITUDES CON EL USUFRUCTO:

Mientras que en el usufructo se le otorgan al titular el

disfrute total de las utilidades de la cosa ajena, en el uso
únicamente se tiene derecho a percibir los frutos de la cosa ajena
que sean necesarias para él y su familia.
 Mientras el usufructo es transferible, el derecho198
de uso no
lo es.

En cuanto a las similitudes, se constituyen y extinguen en la

misma forma; ambos son derechos reales de goce, que facultan
a su titular de disfrutar de cosas ajenas de manera temporal.

DE LA HABITACION:

DEFINICIÓN DE HABITACIÓN:

El Derecho real de habitación, es el derecho real, que

consiste en la facultad de utilizar una finca urbana para habitar
gratuitamente algunas piezas de una casa.

El artículo 746 del Código Civil indica el contenido de este

derecho: “La habitación se limita a lo que sea necesario para
quien tiene el derecho y para su familia, aun cuando no la haya
tenido en el momento de construirse el derecho”.

En el Derecho Romano “Los jurisconsultos de la época

clásica conciben el derecho de habitación –habitatio- de modos
diversos.
Para unos constituye un uso, para otros es un usufructo y
hay quienes le dan analogía con el derecho de propiedad y lo
estiman protegido por la reivindicación.

“Esta facultad se tipifica como un uso más limitado; se

concreta a la utilización de una habitación específica.

Para Federico Puig Peña se define como “Un derecho real,

por cuya virtud se establece, en beneficio exclusivo de una
persona, facultad de utilizar una habitación ajena y aprovecharse
de sus productos, en la medida reclamada por las necesidades
del beneficiario y sus familiares”.

“La habitación es el derecho real en virtud del cual una

persona puede ocupar gratuitamente, en casa ajena, las piezas
necesarias para sí y para las personas de su familia”.
 199
“Es el derecho real que consiste en la facultad que tiene
una persona de ocupar, gratuitamente, en una casa ajena, las
piezas necesarias para sí y para las personas de su familia”.

Rafael Rojina Villegas lo define como “Un derecho de uso

sobre una finca urbana para habitar gratuitamente algunas piezas
e una casa; es un derecho real intransmisible, temporal, por
naturaleza vitalicio, para usar algunas piezas de alguna casa, sin
alterar su forma o substancia”.

Rafael de Pina lo define como “El derecho de ocupar en

una casa ajena las piezas necesarias para el titular del mismo y
para las personas de su familia; el que tiene derecho de
habitación de un edificio no puede enajenar, gravar ni arrendar ni
en todo ni en parte, su derecho a otro, ni este derecho puede ser
embargado por sus acreedores”.

Derecho real que faculta a su titular a ocupar en una casa

ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su
familia.

De conformidad con el artículo 746 del Código Civil “La

habitación se limita a lo que sea necesario para quien tiene el
derecho y para su familia, aún cuando no lo haya tenido en el
momento de constituirse tal derecho.” Es el derecho de habitar un
lugar destinado a vivienda, limitado a lo que sea necesario para el
que tiene el derecho y para su familia.

CARACTERES DEL DERECHO REAL DE HABITACIÓN:

Sus características: Los derechos

derivados de la habitación no se pueden enajenar, gravar ni
arrendar; previamente debe prestarse garantía y autorizar
inventario y descripción del estado del inmueble objeto de
este derecho real, con citación de su propietario (artos. 747 y
749).
 CONSTITUCIÓN DEL DERECHO 200
REAL DE
HABITACIÓN:

El uso se constituye ya sea por contrato o por acto de

última voluntad.

ELEMENTOS DEL DERECHO REAL DE HABITACIÓN:

ELEMENTOS PERSONALES:

El propietario de la cosa gravada con la

habitación.

El titular de este derecho

ELEMENTOS REALES:

El inmueble sobre el que recae

ELEMENTOS FORMALES:

Se puede constituir por contrato (acto Intervivos)

o disposición de última voluntad.

EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL DE HABITACIÓN:

El derecho real de habitación se extingue:

 Por muerte de la habitacionista.

 Por vencimiento del plazo por el cual se constituyó la

habitación, o por realizarse la condición resolutoria a la
cual estaba sujeta la habitación.

 Por la reunión de la habitación y de la propiedad en una

misma persona.
 Por prescripción. 201

 Por renuncia de la habitacionista, salvo lo dispuesto

respecto de las renuncias hechas en fraude de los
acreedores.

 Por pérdida de la cosa dada en habitación.

 Por la anulación o cesación del derecho del que constituyó

la habitación.

DIFERENCIAS Y SIMILITUDES CON EL USUFRUCTO:

La habitación es siempre considerada como gratuita;

mientras el derecho de uso puede ser a título gratuito u
oneroso.

El derecho real de habitación se realiza con el uso de

una o varias piezas de una casa; a diferencia del uso y del
usufructo que recae tanto en los bienes muebles como
inmuebles.

Mientras el usufructo es transferible, el derecho de

habitación no lo es.

En cuanto a las similitudes, se constituyen y

extinguen en la misma forma; ambos son derechos reales
de goce, que facultan a su titular de disfrutar de cosas
ajenas de manera temporal.

La diferencia básica se encuentra en el carácter

restrictivo del uso y la habitación con relación al usufructo.

El uso, como ya se dijo, únicamente permite “el uso” y

la percepción de ciertos frutos, cuando tal cosa sea factible,
mientras que al usufructuario pertenecen todos los frutos
naturales y civiles que los bienes produzcan ordinaria y
extraordinariamente. En la habitación, la nota restrictiva se
acentúa en virtud de que este derecho solo es relativo a los
inmuebles. Por otra parte el uso y la habitación, 202
al tenor del
artículo 748 del Código Civil, no se pueden enajenar, gravar
ni arrendar, es decir son derechos intransmisibles, mientras
que el usufructo, es susceptible de enajenarse o
arrendarse, de acuerdo al artículo 716 del Código Civil.

DIFERENCIAS ENTRE EL USO Y LA HABITACION:

El uso al igual que el usufructo puede constituirse

tanto sobre bienes muebles e inmuebles, mientras que la
habitación se refiere tan solo a las inmuebles, configurando
en rigor, una especie de uso.

La habitación, siempre es gratuita, mientras el uso,

puede serlo pero también puede constituirse a titulo
oneroso.
 203

Aspectos Prácticos del Usufructo, Uso y habitación:

CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO A TRAVÉS DE CONTRATO DE DONACIÓN

“Uno”. En la ciudad de Guatemala el veinticinco de junio del año dos mil veintitrés, ante

mí Charlie Shoesing Álvarez, Notario, comparecen actuando porsí los señores JUAN

RAFAE GONZALEZ y JUAN PEDRO RAFAEL MORALES, personas que me

indican ser de cuarenta y dos años, y veinte años, casados, guatemaltecos,

domiciliados en el departamento de San Marcos, de paso por esta ciudad capital y

persona de mi anterior conocimiento ; me manifiestan encontrar en el libre ejercicio de

sus derechos civiles y que por este acto celebran contrato de donación y entre vivos,

conforme las siguientes clausulas: PIMERA: Expone el señor Juan Rafael que es legítimo

propietario de la finca rustica número uno, folio uno del libro uno de San Marcos la cual

hubo por compra hecha en esta ciudad capital y que demuestra el dominio que tiene

sobre la misma conforme la escritura pública número uno, pasada ante los oficios del

suscrito notario el veinticinco de junio de mil novecientos ochenta y tres, bien que se

encuentra libre de todo gravamen anotación o limitación queimposibilitare el presente

negocio, documento que tengo a la vista y que a mi juicio, de conformidad con la

 204
ley, es suficiente para este acto notarial. SEGUNDO. Continúa manifestando el

compareciente que en el relacionado bien se encuentra actualmente viviendo él y su

esposa Felipa Pedro desde que adquirió el mismo y que en él también se encuentra

viviendo su hijo Juan Pedro Rafael Morales y su esposa María San Juan. TERCERA.

Manifiesta además el señor Juan Rafael González que en los bienes inmuebles se

encuentran cultivados de café, frutales, maizales y de viviendas, bien este que le dona

con todo lo que de hecho y por derecho le corresponde a Juan Pedro Rafael Morales.

CUARTA. El donante manifiesta que el bien este que le dona con todo lo que de

hecho y por derecho le corresponde a Juan Pedro Rafael Morales. CUARTA. El donante

manifiesta que el bien que por este contrato dona entre vivos al señor Juan Pedro Rafael

Morales, quien es su hijo, no le perjudica ni le reduce su patrimonio pero deja sentado

que tendrá el goce y el derecho del usufructo vitalicio para su persona y la persona de

su esposa Doña Felipa Pedro, pudiendo fincar su residencia en el terreno donadoy donde

se encuentra la casa principal dentro de las colindancias siguientes: Norte con la casa

principal y que ocuparan los beneficiarios, Oriente rio por medio propiedad de Don

Vicente Antonio, Poniente el sembradío de Café y maíz y sur con la casa principal.

Quinta. Me exponeademás, donatario que él y su esposa ocuparán definitivamente el

sector de la casa principal ocupada de norte a sur y que está orientada hacia el

poniente, por lo que procederá a hacer arreglos pertinentes para dar paso de ingreso a la

misma. SEXTA. Además, fija con condición especial en este caso que si el hijo suyo a

favor de quine dona pro este acto, incumpla perjudique o perturbe de alguna o cualquiera

manera el derecho real que constituye para su persona y las personas de su esposa,

quedará totalmente desapoderado del bien que le dona volviendo a su poder

inmediatamente sin necesidad de resolución alguna, quedando además sujeto al pago de

 205 ante las
los impuestos, que a este contrato se tenga que irrogar o se irrogaran en el futuro

autoridades impositivas como la inscripción por hacerse. SEPTIMA. El señor JUAN

PEDRO RAFAEL, me manifiesta que acepta la donación que se le hace universalmente

por su padre Juan Rafael y que se somete a las condiciones que le impone. Yo el notario,

hago constar que he tenido a la vista los documentos que se relación en este instrumento

y que indiqué a los contratantes el derecho que les asiste de leer por si mismos la

presente, lo cual hacen uno en pos de otro, íntegramente y bien enterados de su

contenido, objeto validez y efectos legales y de la obligación de registrar el presente

contrato, la aceptan, ratifican y firman juntamente con el notario que de lo actuado de

fe. F) ILEGIBLE. F) Ilegible.

 206BIEN
DONACIÓN PURA Y SIMPLE ENTRE VIVOS A TÍTULO GRATUITO DE

INMUEBLE URBANO CON RESERVA DE USUFRUCTO VITALICIO A FAVOR DEL

DONANTE

ONCE (11). En la ciudad de Guatemala, el veintinueve de julio de dos mil veintitrés.

ANTE MÍ: KARLA AZUCENA MARADONA CARDONA, Notaria, comparecen por una

parte el señor CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO, de ochenta años de edad,

casado, guatemalteco, Abogado y Notario, de este domicilio, quien es persona de mi

conocimiento, a quien podrá denominársele EL DONANTE; y por la otra parte la señora

LUISA FERNANDA URRUTIA SAENZ, de cincuenta y dos años de edad, casada,

guatemalteca, Abogada y Notaria, de este domicilio, quien se identifica con Documento

Personal de Identificación con Código Único de Identificación –CUI- número dos mil

seiscientos nueve, espacio, cero cinco mil treinta y ocho, espacio, cero ciento uno (2609

05038 0101) extendido por El Registro Nacional de las Personas de la República de

Guatemala, a quien podrá denominársele la DONATARIA. Los comparecientes me

aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente

instrumento otorgan CONTRATO DE DONACIÓN PURA Y SIMPLE ENTRE VIVOS A

TÍTULO GRATUITO DE BIEN INMUEBLE URBANO CON RESERVA DE USUFRUCTO

VITALICIO A FAVOR DEL DONANTE, de acuerdo a las cláusulas siguientes: PRIMERA:

Manifiesta EL DONANTE que es propietario de la finca urbana inscrita en El Registro

General de la Propiedad de la Zona Central al número sesenta (60), folio cien (100), del

libro cincuenta (50) del Departamento de Guatemala, que consiste en un lote de terreno

con construcción, ubicado en la segunda avenida catorce guion noventa y seis, zona

catorce de esta ciudad, con

el área, medidas y colindancias que constan en su registro. SEGUNDA: De manera

expresa EL DONANTE hace constar que, sobre el inmueble descrito en207la cláusula

anterior, no pesan gravámenes, limitaciones o anotaciones que puedan perjudicar los

derechos de LA DONATARIA, y la infrascrita Notaria le advierte sobre las

responsabilidades en que incurre si lo declarado no fuere cierto. TERCERA: Manifiesta

EL DONANTE que por este acto dona entre vivos, a título gratuito y en forma PURA Y

SIMPLE, a LA DONATARIA, la finca urbana de su propiedad identificada en la cláusula

primera de este instrumento, con todo lo que de hecho y por derecho le corresponde,

estimando la donación en VEINTE MIL QUETZALES(Q.20,000.00), reservándose EL

DONANTE el usufructo vitalicio, el cual lo estima en CIEN QUETZALES (Q.100.00).

CUARTA: LA DONATARIA, acepta la donación que se hace a su

favor, y el usufructo vitalicio constituido en este acto a favor de EL DONANTE. Ambos

comparecientes aceptan el contenido del presente instrumento, sabidos de sus derechos

y obligaciones derivadas de este instrumento. DOY FE: a) Que lo escrito me fue expuesto

y de su contenido; b) Que tengo a la vista el Documento Personal de Identificación

relacionado y el título con que se acredita la propiedad del inmueble que por este acto se

dona, el cual consiste en la certificación extendida por El Registro General de la

Propiedad de la Zona Central, el diezde octubre del presente año; c) Advertí a los

otorgantes los alcances legales del presente contrato, así como de la obligación del pago

del Impuesto al Valor Agregado que grava este contrato, y la obligación de inscribir el

testimonio de esta escritura en El Registro General de laPropiedad de la Zona Central.

Leo lo escrito a los interesados, quienes enterados de su contenido, objeto, validez y

demás efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman con la Notaria autorizante.

 208

CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO POR ACTO DE ÚLTIMA VOLUNTAD.

NÚMERO DOS. En la ciudad de escuintla, departamento de Escuintla, el día veinticinco

de junio del año dos mil veintitrés, siendo las trece horas constituidos ante el suscrito

notario, los señores Juan Pedro Noriega Pérez de sesenta y nueve años, soltero,

guatemalteco, de este domicilio, persona de mi conocimiento; así como los testigos

instrumentales de mi anterior conocimiento, Santiago Peña Cobra y Héctor Montes Rojas

en la casa identificada con el número siete guion“B” de la calle principal de dicha ciudad

carretera que conduce hacia el pacífico con uno, a efecto de cumplir con el deseo del

señor Juan Pedro Noriega Pérez de dejar arreglados sus negocios, derechos y

obligaciones a través del otorgamiento de su testamento, el cual se contiene en las

siguientes clausulas, PRIMERA. Me indica el otorgante que es hijo de los señores Juan
 209 folio siete
Pérez y Juan Pedro Noriega, y que su partida de nacimiento es número siete,

del libro siete (dos) de nacimiento de la municipalidad de san pedro La Laguna

departamento de San Marcos, sin que hubiera sido reconocido por su padre y que en la

actualidad es soltero por haber envidado, pero que el día de ayer contrajo nuevas nupcias

con Doña Juanita Anguiano, único apellido con quien proceso una hija a la cual reconoció

como hija suya en este acto y por este acto de última voluntad también la reconoce como

tal. SEGUNDA. Me sigue manifestando el otorgante que a la fecha la menor que ha

reconocido y que responde al nombre de Pedra Anguiano ya que no ha sido

debidamente inscrita marginalmente el reconocimiento que hiciera, cuenta con doce años

de edad y que viene con su señora adre y actual esposa suya. TERCERA. Me manifiesta

el señor Juan Pedro Noriega Pérez, que en su deseo de otorga su testamento o dejarlo

arreglado conforme a su última voluntad, y constituye para el efecto como único y

universal heredero, de todos sus bienes presentes, futuros,derechos obligaciones a su

hija Pedra Anguiano, quien obtiene y a favor de quien se constituye en forma gratuita

pudiendo gozar y usar de cualesquiera de las instalaciones de la casa ubicada en la

dirección y casa donde actualmente el testador y usufructuario constituida. CUARTA.

Como notario dejo constancia que el otorgante antes y durante así, como hasta su

fin, y los testigos instrumentales estuvieron presentaba a juicio del notario y de los

testigos la totalidad de sus facultades mentales y volitivas que lo hacen capaz para este

tipo de actos notariales. Y que tuve a la vista los documentos de identidad del otorgante y

documentos que acredita la propiedad de la casa donde se realiza a nombre del testado.

Advierto al otorgante del derecho que tiene que leer por sí mismo este testamento o pedir

que le sea leído lo cual solicita haciéndolo en su totalidad el suscrito notario, en forma

pausada y clara, quedando perfectamente enterado de su contenido, objeto, alcances

 210se acepta,
legales los que en él intervienen y especialmente el testado y de enterados

ratifica y firma en el mismo lugar y fecha de su principio siendo las trece horas cincuenta

y dos minutos. Doy fé.

 CONSTITUCION DE USUFRUCTO VITALICIO 211

VEINTIUNO (21). En la ciudad de Guatemala, el treinta y uno de octubre de dos mil

veintitrés, ANTE MÍ: KARLA AZUCENA MARADONA CARDONA, Notaria,comparecen,

por una parte el señor CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO, de ochenta años, casado,

guatemalteco, Abogado y Notario, de este domicilio, quien es persona de mi

conocimiento; y por la otra parte la señora LUISA FERNANDA

SALAZAR SAENZ, de veinticinco años, soltera, guatemalteca, Ingeniera Industrial,de este

domicilio, quien se identifica con Documento Personal de Identificación con Código Único

de Identificación –CUI- número dos mil seiscientos nueve, cero cinco mil treinta y ocho,

cero quinientos seis (2609 05038 0506) extendido por El Registro Nacional de las

Personas de la República de Guatemala. Los comparecientes me aseguran ser de los

datos de identificación indicados y hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y

que por el presente instrumento constituyen USUFRUCTO VITALICIO, de conformidad

con las siguientes cláusulas escriturarias: PRIMERA: Declara el señor CARLOS ANIBAL

SALAZAR CASTILLO,que es propietario de la finca urbana inscrita en el Registro General

de la Propiedad de la Zona Central, al número mil (1,000), folio doscientos (200), del libro

cien (100), del Departamento de Guatemala, con el área, medidas y colindancias que

constan en su inscripción registral; que consiste en un lote de terreno con construcción

ubicado en la segunda avenida catorce guion noventa y seis de la zona catorce de esta

ciudad capital. SEGUNDA: Manifiesta el señor

CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO, que por el presente instrumento constituye

USUFRUCTO VITALICIO y en forma gratuita sobre el inmueble identificado en la cláusula

anterior, a favor de su nieta LUISA FERNANDA SALAZAR SAENZ, conforme a las

estipulaciones siguientes: a) El usufructo se extiende a todo cuando de 212
hecho y por

derecho corresponde al bien; b) Los frutos civiles y naturales corresponden a la

usufructuaria, quien podrá disponer de ellos libremente; c) La usufructuaria puede gozar

personalmente del bien o arrendarlo; d) Las mejoras al inmueble quedan a favor del

mismo sin indemnización; e) Se dispensa a la usufructuaria de la obligación de hacer

inventario y prestar garantía; f) Las reparaciones ordinarias y el pago de los impuestos

correrán por cuenta de la usufructuaria; g) El presente usufructo se estima en la cantidad

de diez mil

quetzales. TERCERA: El usufructuante hace constar de manera expresa que sobre el

bien objeto del presente contrato no pesan gravámenes, limitaciones o anotaciones que

puedan perjudicar los derechos de la usufructuaria y la Notaria le advierte de las

responsabilidades en que incurriría si lo declarado no fuere cierto. CUARTA: Manifiesta la

señorita LUIISA FERNANDA SALAZAR SAENZ que en los términos relacionados y de

manera expresa acepta el usufructo que se constituye

a su favor, expresando su gratitud y entra en posesión del inmueble a su

enterasatisfacción. QUINTA: Ambos otorgantes expresan su aceptación del contenido del

presente contrato. DOY FE: a) Que lo escrito me fue expuesto y de su contenido; b) Que

tengo a la vista el Documento Personal de Identificación relacionado y el título con que se

acredita la propiedad del bien inmueble, que consiste en certificación extendida por el

Registro General de la Propiedad de la Zona Central, el diez de octubre del presente año;

c) Que advertí a los otorgantes los alcances

legales del presente instrumento, de la obligación de inscribir el testimonio de esta

escritura en el Registro General de la Propiedad de la Zona central y el pago del

Impuesto al Valor Agregado que grava este contrato. Leo lo escrito a los interesados,
 213 ratifican
quienes enterados de su contenido, objeto, validez y efectos legales, lo aceptan,

y firman, con la Notaria autorizante.

ESCRITURA PUBLICA DE CONSTITUCION DE DERECHO REAL DE USO

NUMERO UNO (1): En la Ciudad de Guatemala, el veintiséis de septiembre del año dos

mil veintitrés, ante Mí, ELBA CARMELITA LUCAS HERNÁNDEZ, Notaria, comparecen:

por una parte la señora, AAA, de cuarenta y cinco años de edad, casada, ama de casa,

guatemalteca, de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento; y por la otra, el

señor BBB, de cincuenta años de edad, casado, Maestro de educación Primaria Urbana,

guatemalteco, de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento . Ambos

comparecientes aseguran ser de los datos de identificación personal anotados, hallarse

en el libre ejercicio de sus derechos civiles y manifiestan que por el presente acto e
 214
instrumento público celebran CONTRATO DE CONSTITUCIÓN DE USO TEMPORAL Y

GRATUITO, de conformidad con las cláusulas siguientes: PRIMERA:

ANTECEDENTES,Expone la señora AAA, que es propietaria de la finca inscrita en

Registro General de la propiedad de la Zona Central, al número doscientos (200), folio

treinta (30) del libro veinte (20) de Alta Verapaz, lo cual acredita con el primer testimonio

de la escritura pública número cincuenta, autorizada en la ciudad de Cobán, con fecha

siete de enero de mil novecientos noventa y cinco, por el Notario, Sergio Antonio

BeltetónCaal, inmueble que consiste en una parcela cultivable, la cual se encuentra

situada en el municipio de San Juan Chamelco y cuenta con una extensión superficial de

cinco manzanas, de las que actualmente tres están sembradas con café, una con maíz y

una con frijol, así como un rancho que cuenta con los siguientes ambientes: dos

habitaciones y una cocina – comedor, así como un servicio de letrina. SEGUNDA: DEL

USO. Continúa manifestando la señora AAA, que para compensar los cuidados que ha

tenido y tiene en cuanto a la producción y mantenimiento de la parcela objeto del

presente contrato, por este acto da a su sobrino, el señor BBB, el USO TEMPORAL Y

GRATUITO DEL INMUEBLE DESCRITO en la cláusula primera que antecede, el cual

estará sujeto a las estipulaciones siguientes: a) Del Plazo. El plazo por el cual se

encontrará vigente el presente contrato es de tres años contados a partir del día de hoy,

por lo que en consecuencia vencerá el veinticinco de septiembre del año dos mi siete; b)

De las mejoras. Las mejoras que el Usuario introduzca o efectúe en el inmueble objeto

de la presente escritura, quedarán a favor de la propiedad, sin que esta quede obligada a

indemnizarle en forma alguna; c) Del Utilizable por el Usuario en el Inmueble. El señor

BBB, tendrá derecho a usar lo relativo a la totalidad del rancho que se encuentra situado

en el inmueble de mérito, así como podrá recolectar los productos consistentes en frijol,
 215 que sean
maíz y café que se cultivan por los peones en dicha parcela, en la medida

necesarios para la subsistencia de él y su núcleo familiar. D) Prohibiciones del Usuario.

Expresamente se prohíbe al usuario ceder, arrendar, gravar, enajenar o de cualquier otra

manera comprometer su derecho, así como utilizar los productos que se cultivan en la

parcela, para lucrar con ellos o bien darlos a personas ajenas a su familia, e) De las

reparaciones Extraordinarias. Serán por cuenta de la propietaria todas las reparaciones

extraordinarias que requiera el inmueble, sin embargo, el Usuario estará obligado a darle

aviso a la propietaria, de forma inmediata cuando fuere necesarias hacerlas; g) Del Pago

de impuestos y Otras Contribuciones. Los contratantes pactan que el pago de los

impuestos que corresponde efectuar en relación al inmueble objeto de la presente

negociación, correrá por cuenta del señor BBB; h) De las Afectaciones que Pudiera

Sufrir el Inmueble por terceros. El señor BBB, queda obligado a poner inmediatamente

de conocimiento de la propiedad, acerca de cualquier acto proveniente de terceros que

tienda a perturbar los derechos de esta o la integridad del inmueble, con la finalidad de

que se tomen las medidas que en su momento se considere necesarias. E i) En virtud del

plazo por el cual se otorga el presente contrato, el señor BBB, queda obligado a asumir

los costos de la inscripción del mismo en el Registro General de la Propiedad de la Zona

Central. TERCERA: DE LAS ANOTACIONES, LIMITACIONES Y GRAVÁMENES.La

señora AAA, manifiesta expresamente que sobre el inmueble objeto del presente

contrato no existen gravámenes, anotaciones, limitaciones ni litigios pendientes que

puedan afectar los derechos del Habitacionista que por el presente acto es beneficiado.

CUARTO: DE LA GARANTIA Y DEL INVENTARIO. La señora AAA, expone que relega

al señor BBB, de la obligación que tendría de prestar garantía a su favor, así como de

recibir el inmueble bajo inventario correspondiente, puesto que el otorgamiento del

 216
presente contrato únicamente tiene por objeto ayudar a su sobrino. QUINTA: DEL

VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO. Los comparecientes acuerdan que el

plazo del presente contrato se tendrá por vencido anticipadamente por los siguientes

motivos. a) Por fallecimiento del Usuario; b) por el abuso que el Usuario o las personas

que convivan con él hagan del derecho de uso que se le otorga, bien sea deteriorando el

bien o dejándolo deteriorándose por falta de cuidado y mantenimiento del mismo; y e) por

incumplimiento de cualquiera de las otras obligaciones impuestas al beneficiario en este

instrumento. SEXTA: DE LA ACEPTACIÓN DEL USO. El señor BBB declara que

acepta el derecho de Uso en los términos consignados anteriormente y que ya se

encuentra en posesión del bien que se le otorga, y que compromete a devolverlo sin

necesidad de requerimiento alguno al vencimiento del plazo y que tal beneficio agradece

a su tía, la señora AAA. SÉPTIMA: ACEPTACIÓN TOTAL.Ambos comparecientes,

expresamente manifiestan a su aceptación total con el contenido de todas y cada una de

las cláusulas que anteceden. Yo, la notario, Doy Fe: a) Que todo lo anotado plasma la

voluntad manifestada por los otorgantes; b) de haber tenido a la vista las cédulas de

vecindad con que se identifican los comparecientes, así como el título de propiedad de

inmueble dado en uso, el cual ya fue debidamente descrito; y c) de que por designación

de los otorgantes, les leí íntegramente lo escrito, y enterados de su contenido, objeto,

validez, obligación de registro y demás efectos legales, lo aceptan y ratifican y firman.

ESCRITURA PÚBLICA DE CONSTITUCION DE DERECHO REAL DE HABITACION

NUMERO DOS (2): En la ciudad de Guatemala, el veintiséis de septiembre217
del año dos

mil veintitrés, Ante Mí, ELBA CARMELITA LUCAS HERNANDEZ, notaria, comparecen:

por una parte la señora AAA, de cuarenta y cinco años de edad, casada, Ama de casa,

guatemalteca, de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento, y por la otra, el

señor BBB, de cincuenta años de edad, casado, Maestro de Educación Primaria Urbana,

guatemalteco de este domicilio, persona de mi anterior conocimiento z. Ambos

comparecientes aseguran ser de los datos de identificación personal anotados, hallarse

en el libre ejercicio de sus derechos civiles y manifiestan que por el presente acto e

instrumento público celebran CONTRATO DE CONSTITUCION DE HABITACION, de

conformidad con las clausulas siguientes: PRIMERA: ANTESCEDENTES. Expone la

señora AAA, que es propietaria de la finca inscrita en Registro General de la Propiedad

de la Zona Central, al número cien (100), folio cien (100) del libro quince electrónico (15E)

del departamento de Guatemala, lo cual acredita con el primer testimonio de la escritura

pública numero setenta, autorizada en la ciudad de Guatemala, con fecha siete de febrero

del año dos mil uno, por el Notario, Cesar Augusto Llerena, inmueble que consiste en una

casa de habitación de dos niveles o plantas, contando cada uno de ellos con su propio

servicio de media paja de agua con contador independiente, energía eléctrica con

contador propio para cada nivel, así como una línea telefónica que se encuentra

instalada en cada uno de los ya citados niveles o plantas del inmueble. SEGUNDA: DE

LA HABITACION. Continua manifestando la señora AAA, que deseando prestar una

ayuda efectiva a su hermano, el señor BBB, DA EN HABITACION a favor de este el

segundo piso de la casa que se identificó en la cláusula anterior, el cual cuenta con los

siguientes ambientes y servicios: una sala, un comedor, una cocina, tres dormitorios, dos

servicios sanitarios completos y terraza, así como media paja de agua dotada por la
 218
Empresa Municipal de Agua (EMPAGUA) a la que pertenece el contador numero ciento

ocho mil quince (108,015); energía eléctrica, dotada por la Empresa Eléctrica de

Guatemala, con contador numero B siete mil quince (B 7015); y una línea de Teléfono

con número veintidós millones, doscientos treinta y nueve mil ciento quince (22239115) la

cual pertenece a la entidad denominada Telgua, Sociedad Anónima. El presente contrato

estará sujeto a las estipulaciones siguientes: a) Del Plazo. El plazo por el cual se

encontrará vigente el presente contrato es de tres años contados a partir de la presente

de fecha, por lo que en consecuencia vencerá el veinticinco de septiembre del año dos

mil siete; b) De los Beneficiarios: La presente Habitación se establece en beneficio

exclusivo de su hermano, el señor BBB, su esposa y sus respectivos hijos; e) De Monto

las Mejoras. Las mejoras que el Habitacionista introduzca o efectúe en el inmueble

objeto de la presente escritura, quedarán a favor de la propietaria, sin que esta quede

obligada a indemnizarle en forma alguna; c) Prohibiciones al Habitacionista.

Expresamente se prohíbe al Habitacionista ceder, arrendar, gravar, enajenar o darle

destino distinto al aquí pactado al inmueble objeto del presente contrato; d) De las

Reparaciones Ordinarias (locatarias). El Habitacionista queda obligada a hacer

reparaciones ordinarias indispensables para la conservación del inmueble consiste en el

segundo nivel de la casa, el cual ya ha sido debidamente descrito en el presenta

instrumento, quedando a su propio cargo el pago de los servicios que individualmente se

encuentran dotados a dicho nivel del inmueble; e) De las Reparaciones

Extraordinarias. Serán por cuenta de la propietaria todas las reparaciones

extraordinarias que requiera el inmueble, sin embargo, el Habitacionista estará obligado a

darle aviso a la propietaria, en forma inmediata cuando fuere necesario hacerlas; f) Del

Pago de Impuestos y Otros Contribuciones. Los contratantes pactan que el pago de

 219 el nivel
los impuestos que corresponde efectuar en relación al inmueble al cual pertenece

o planta objeto de la presente negociación, correrá por cuenta de ambos, (propietario y

Habitacionista), a razón de cincuenta por ciento (50%) cada uno de ellos; y g) En virtud

del plazo por el cual se otorga el presente contrato, el señor BBB, queda obligado a

asumir los costos de la inscripción del mismo en el Registro General de la Propiedad de

la Zona Central. TERCERA: DE LAS ANOTACIONES, LIMITACIONES Y

GRAVÁMENES. La señora AAA, manifiesta expresamente que sobre el inmueble objeto

del presente contrato no existen gravámenes, anotaciones, limitaciones ni litigios

pendientes que puedan afectar los derechos del Habitacionista que por el presente acto

es beneficiado. CUARTA: DE LA GARANTIA Y DEL INVENTARIO. La señoraAAA,

expone que relega al señor BBB de la obligación que tendría de prestar garantía a su

favor, así como de recibir el inmueble bajo el inventario corresponde, puesto que el

otorgamiento del presente contrato únicamente tiene por objeto mostrarle su gratitud a su

hermano. QUINTA: DEL VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO. Los

comparecientes acuerdan que el plazo del presente contrato se tendrá por vencido

anticipadamente por los siguientes motivos; a) por fallecimiento del Habitacionista; b) por

el abuso que el Habitacionista o las personas que convivan con él hagan del derecho que

se le otorga, bien sea deteriorando el bien o dejándolo deteriorarse por falta de cuidado y

mantenimiento de la parcela objeto del presente contrato, y c) por incumplimiento de

cualquiera de las otras obligaciones impuestas al beneficio en este instrumento. SEXTA:

DE LA ACEPTACIÓN DE LA HABITACIÓN. El señor BBB declara que acepta la

habitación que por el presente instrumento público se le otorga, en los términos

consignados anteriormente y que ya se encuentra en posesión del inmueble. SÉPTIMA:

ACEPTACIÓN TOTAL. Ambos comparecientes, expresamente manifiestan su aceptación

con el contenido de todas y cada una de las cláusulas que anteceden. Yo, la220
Notario, Doy

Fe: a) Que todo lo anotado plasma la voluntad manifestada por los otorgantes; b) de

haber tenido a la vista las células de vecindad con que se identifican los comparecientes,

así como el título de propiedad del inmueble dado en habitación, el cual ya fue

debidamente descrito; y c) de que por designación de los otorgantes, les leí

íntegramente lo escrito, y enterados de su contenido, objeto, validez, obligación de

registro y demás efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman.

PARTE V
 221
DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE

“El vocablo servidumbre, que proviene de servus y que

tiene su equivalente en la voz latina servitus, indica una relación
de sumisión, una restricción a la libertad. Aplicado al término de
los derechos reales, se entiende pro serdidumbre el derecho
sobre la cosa ajena, constituido sobre un fundo y en ventaja de
otro fundo (servidumbres prediales o reales) o sobre cualquier
cosa corporal y en ventaja de una persona (servidumbres
personales)”.

Para Rafael de Pina “El verdadero fundamento de las

servidumbres se encuentra en una razón tanto de orden
económico como por razones de beneficio social o utilidad.”

De acuerdo a las normas de Pomponio D, 8,1 de

servitutibus, al referirse a la naturaleza de la servidumbre afirma
“Servitutum non ea, ut aliquidfacitat quis
velutiviridiatolatautamoenioremprosectumpraestel, aut in hoc ut
insuopingat, sed ut aliquidpatiaturaut non faciat”, que se traduce
en “La naturaleza de las servidumbres no consiste en que alguien
haga algo, por ejemplo, que suprima un jardín o proporcione una
vista mas amena, o que pintge en algo suyo, sino en que uno
tolere o no haga”.

Al respecto, Federico Puig Peña, manifiesta que “El

fundamento de las servidumbres también radica en la utilidad o
beneficio que ellas representan, es decir, precisamente en la nota
típica del beneficio o utilidad que las servidumbres presentan, se
pueden encontrar las razones económicas que fundamentan la
institución. Pues sin llegar a las ideas supremas del concierto
social entre los intereses de todos, esa nota básica de utilidad
sirve para justificar las limitaciones del dominio, voluntariamente
acordadas entre los particulares o estatutariamente impuestas
por la ley.”

En el DerechoRomanose imponían gravámenes a favor de

personas, como el usufructo, el uso y la habitación, que
denominaron servidumbres personales. Otras cargas se instituían
en favor de los predios, independientemente de las personas de
sus propietarios, surgiendo así la figura de la servidumbre
predial. En la actualidad esta concepción romanista 222 ha sido
absorbida por el criterio único de servidumbre predial, pues las
que se denominaron servidumbres personales, hoy son
verdaderos derechos reales de usufructo, uso y habitación.

En estricto sentido, la expresión predial que el Código Civil

emplea para distinguir las servidumbres, significa que el
gravamen que ellas imponen nunca afecta a las personas sino a
los fundos o predios. Gravamen que se impone sobre una finca
(predio sirviente) en favor de otra finca (predio dominante)
perteneciente al mismo o distinto dueño. Ejemplo, servidumbre de
paso. La expresión "gravamen" de la definición legal hay que
entenderla como la carga que soporta el predio sirviente,
teniendo al frente el beneficio que recibe el predio dominante de
distinto dueño, que es el verdadero titular del derecho real de
servidumbre.

La expresión "impuesto" da a entender que el gravamen

subsiste obligatoriamente por mandato legal, pero en verdad
existen tambiénservidumbres voluntarias, originadas en la
disposición o consentimiento de las partes. En ese sentido, la
doctrina por unanimidad, ha definido la servidumbre como "Un
derecho real constituido siempre sobre un inmueble, por el cual
un predio llamado dominante, se aprovecha del gravamen o
carga impuesta a otro predio, denominado sirviente, con el
presupuesto de que ambos predios pertenezcan a diferentes
dueños".

Para tratar de comprender la razón existen inmuebles que

por su disposición natural o ubicación están desprovistos de
determinados recursos materiales indispensables para su
adecuado uso, disfrute o explotación económica. La Ley, con
miras en que la propiedad debe cumplir una función social
permite que esas carencias materiales de que adolece tal
inmueble sean subsanadas con el concurso de otros inmuebles
ajenos, procurando a aquel los recursos o ventajas que le hacen
falta para su adecuado uso y explotación, y creó para el efecto la
institución de las servidumbres, cuyo fundamento no es otro que
el de permitir una racional explotación y utilización de los predios.
Nada ganaría un propietario de un predio si no tiene forma de
llegar hasta él porque se le interponen otros predios; esto justifica
la servidumbre de tránsito. Nada ganaría con tener un predio si
 223
el mismo carece de aguas y no hay forma de transportarlas
porque se opone el dueño de otro predio; esto justifica la
servidumbre de acueducto. En ambos casos, si no fuera por las
servidumbres, tales predios no tendrían valor alguno. Y si este
fundamento era lógico en la época del DerechoRomano y al
tiempo de la expedición del Código Civil, con mayor razón lo es
ahora que la propiedad inmueble presenta un interés para toda la
comunidad.

El principio de la función social de la propiedad tiene en la

actualidad plena vigencia, pues el interés común exige que los
predios sean explotados debidamente, y para ello muchas veces
son indispensables las servidumbres.

“La importancia de esta institución es manifiesta si se tiene

en cuenta que, por lo general, la carga que imponen las
servidumbres al predio sirviente es mínima comparada con la
utilidad que proporcionan al predio dominante. Las servidumbres
son un elemento indispensable de la propiedad, pues facilitan la
debida explotación y cultivo de las tierras, permitiendo que los
fundos alcancen todo su valor, aumentando la utilidad y beneficio
que se pueda obtener de ellos. Sin duda estas ventajas solo se
obtienen mediante una limitación, algunas veces bastante
sensible, impuesta al fundo sirviente; pero la limitación no es
ordinariamente muy grande y no puede ser comparada con la
utilidad que la servidumbre presenta para el titular una
servidumbre de acueducto o de saca de aguas con los
inconvenientes que de ella resultan para el fundo.”

ETIMOLOGIA DEL VOCABLO SERVIDUMBRE:

En el sentido etimológico la palabra servidumbre viene del

vocablo latino “servitudine”, que significa el trabajo o ejercicio
del siervo.

“El vocablo servidumbre, proviene del término “servus”, el

cual tiene su equivalente de la voz latina “servitus”, el cual
indica una relación de sumisión, una restricción a la libertad.”

Aplicado el término a los derechos reales, se entiende por

servidumbre el derecho sobre cosa ajena constituido sobre un
fundo y en ventaja de otro fundo (servidumbres prediales o
 224
reales: “servitutespraediorum o rerum”) o sobre cualquier cosa
corporal y en ventaja de una persona (servidumbres
personales:“servitutespersonarum”). “

ORIGEN HISTORICO DE LAS SERVIDUMBRES:

“Las servidumbres al igual que muchas otras instituciones

del Derecho Civil, tuvieron su origen en el Derecho Romano.

Los romanos consideraron a las servidumbres como “iura in

re aliena”, es decir, “derechos sobre cosas ajenas”.

Para Morineau Iduarte Iglesias González, en el Derecho

Romano, la servidumbre es “El Derecho Real sobre cosa ajena
que concede a su titular la facultad de usar y disfrutar el bien,
aunque se respeta el derecho de propiedad que solamente está
gravado y, por tanto, se ve limitado”.

“Las servidumbres son ciertos derechos reales establecidos

sobre un bien ya en provecho de una persona diferente del
propietario, ya en provecho de un fundo perteneciente a otro
propietario, de lo que se deriva que hay dos tipos de servidumbre
entre los romanos: servidumbres reales o prediales -praediorum
jura- y servidumbres personales -personarum servitudes- aunque
ambas clases de servidumbres, reales y personales, tienen
caracteres comunes, pero también diferenciadas”.

Al respecto los tratadistas Georges Ripert y Jean Boulanger

señalan que “Fue necesario un progreso jurídico para hacerlas
aparecer como derechos específicos.”

En el Derecho Romanode las XII tablas el titular de la

servidumbre es considerado todavía como cierto poseedor de la
cosa corpórea, el camino y el agua. Cuando esa idea fue
desarrollada se dijo que la servidumbre era un desmembramiento
del derecho de propiedad, lo mismo que el usufructo. Pero ese
análisis es poco exacto. Si el derecho estuviese desmembrado
ya no pertenecía al propietario del predio sirviente, pero la
mayoría de las veces no ocurre así. Por ejemplo, el derecho de
paso sobre la finca de otro no impide al propietario esa finca usar
también el paso”.
 225
En conclusión, podemos afirmar que los romanos en un
inicio, confundían el derecho de propiedad con su objeto; así
como tampoco distinguían las servidumbres de las cosas sobre
las cuales recaían, pues quien era titular de la servidumbre tenía
un camino dentro del terreno de otro y no un derecho de paso.

Según afirma Henry León y Jean Mazeud “En Roma las

servidumbres aparecieron muy pronto en interés de la agricultura,
probablemente a raíz de la división de las tierras entre los
miembros de las gentes. En la Ley de las XII tablas cita las
servidumbres de paso, de saca de agua y de acueducto.”

La concepción romana de la servidumbre era bastante

completa, siendo sus principales divisiones en este derecho, las
servidumbres praediorum o prediales y las personarum o
personales, junto a las cuales se encontraban las servidumbres
rústicas y urbanas.Mientras que en el Derecho Romano en la
mayoría de los casos, las servidumbres se establecían de
conformidad con la voluntad de los dueños de los predios y en
atención a sus necesidades respectivas.

En el Derecho Romano se utilizó la servidumbre predial

para diferenciarla de la servidumbre personal, pero en la
actualidad la expresión servidumbre predial es inapropiada ya
que todas las servidumbres en nuestro derecho lo son.

En el DerechoGermánico se terminaban por disposiciones

formales y solemnes, constituyendo servidumbres legales en vez
de las servidumbres convencionales o testamentarias.En el
Derecho Germánico a diferencia del Derecho Romano no redujo
a dos o tres clases distintas las servidumbres personales, tales
como el usus, Usufructus, quasiUsufructus, habitario, operae.

Los jurisconsultos germanos indicaban que las costumbres

y usos del país han dado y pueden dar origen a otros derechos
reales sin que medien motivos esenciales o intrínsecos que
obliguen a desconocerlos. Al igual que en el Derecho Romano,
en el DerechoGermano, las servidumbres fueron consideradas
como simples limitaciones de la propiedad y de ninguna manera
cargas o gravámenes impuestos a la misma.
 226
En las Partidas se definía como “Derecho e uso que home
ha en los edificios o en las heredades ajenas para servirse de
ellas a pro de las suyas.” Lo que se traduce en: “Derecho de uso
que una persona tiene sobre edificios o predios ajenos, para
servirse de ellos a favor de los propios”.

En el Código de Napoleón se define las servidumbres como

“Carga impuesta sobre una heredad para el uso y la utilidad de
otra heredad perteneciente a propietario distinto.

En el primer Código Civil Guatemalteco, contenido en el

Decreto Gubernativo número 176 se definía la servidumbre en su
artículo 1189 como “Un gravamen impuesto sobre una finca o
heredad, en provecho o para servicio de otra, perteneciente a
distinto dueño y en virtud de lo cual hay que tolerar o no hacer
alguna cosa”.

En el Segundo Código Civil Guatemalteco, contenido en el

Decreto Legislativo número 1932 se definía la servidumbre como
“El gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro predio
de distinto dueño o para utilidad pública o comunal.

Finalmente, en el actual Código Civil contenido en el

Decreto-Ley 106 se define en su artículo 752 la servidumbre
como “Gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro
predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal”.

NATURALEZA DE LAS SERVIDUMBRES:

Según Alfonso Brañas, la servidumbre es “Para unos

autores, un derecho real limitativo del dominio y para otros, un
derecho real de goce. Debe tenerse presente, a este respecto,
que los derechos reales de goce son, en cierta forma, limitativos
del dominio, en cuanto sustraen el goce de la cosa al propietario,
en razón de su propia voluntad como constituyente del derecho.

La servidumbre consiste en el no hacer o el tolerar cuando

hace una interpretación de las normas civiles guatemaltecas, ya
que ese "el no hacer o el tolerar”, le corresponde al dueño del
 227
predio sirviente, puesto que las servidumbres son constituidas
para que el dueño del predio dominante, haga uso del primero.”

Para Federico Puig Peña, las servidumbres “Son

gravámenes reales que se imponen a favor del dueño de un
predio y a cargo de otro fundo propiedad de distinto dueño, para
beneficio o mayor utilidad del primero. Las servidumbres es una
carga impuesta sobre una heredad para el uso y provecho de
otra, perteneciente a distinto propietario. Es decir, que la
servidumbre no se aplica sino a los bienes inmuebles y que su
existencia supone dos inmuebles distintos, pertenecientes a dos
propietarios diferentes.”

“Bien entendido que el gravamen o limitación del uso de la

cosa gravada no puede abarcar la total utilidad del predio
sirviente, pues ello implicaría la anulación del derecho de
propiedad sobre el mismo, sino que ha de ser una restricción
parcial de una cosa, pero manteniéndose integro el derecho de
propiedad sobre el resto de la misma y aun sobre la porción
gravada en cuanto sea compatible con la servidumbre, según la
extensión e intensidad de ésta.”

DEFINICION DE SERVIDUMBRE:

“Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio

para uso de otro predio de distinto dueño o para utilidad pública o
comunal”. (Artículo 752 del Código Civil).

Para Arturo Alessandri, la servidumbre “Es el derecho real

limitativo degoce, perpetuo o temporario, sobre un predio
denominando predio sirviente,para uso y utilidad de otro predio,
denominado predio dominante”.

Para Guillermo Cabanellas de Torres, la servidumbre es un

derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en
virtud del cual se puede gozar de él o gozar de ciertos derechos
de disposición o bien impedir que el propietario ejerza alguno de
sus derechos de propiedad e impone obligaciones para este.

Sin embargo, Alfredo Barros Errázuriz, Francisco Segura y

Jorge Sánchez-Cordero califican a las servidumbres como un
 228 de otro,
gravamen real, impuesto sobre un inmueble en beneficio
perteneciente a distinto dueño, por lo que al ser considerado
como una carga, el mismo recaerá sobre el propietario actual y
aquel o aquellos futuros propietarios, es decir esta limitaciónse
encuentra ligada a la persona que posea derechos de dominio
sobre el predio que recae la servidumbre.

De Buen define la servidumbre como “El derecho real sobre

una heredad ajena que autorías a gozar de un uso determinado
de la misma o limita parcialmente el uso que de ella pueda hacer
el propietario”.

El Diccionario Enciclopédico del Derecho Usual, define la

servidumbre como: "Derecho limitativo del dominio ajeno,
establecido sobre una finca, a favor del propietario de otra".

Guillermo Cabanellas señala que en el campo del Derecho

Civil, actualmente el criterio es que, las servidumbres únicamente
admitidas son las prediales o sea aquellas servidumbres relativas
a predios o fincas. En ese sentido, el citado autor las define como
"Un es derecho y uso que el hombre tiene en los edificios y en las
heredades ajenas para servirse de ellas en pro de las suyas".

“Es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en

beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño. El
inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama
predio dominante, y el que la sufre, predio sirviente. Por ejemplo,
Pedro tiene un predio enclavado entre otros predios en tal forma,
que su terreno no tiene salida al camino carretero. En esta
situación el predio referido necesita una salida; para obtenerla,
Pedro pide al dueño de alguno de los predios colindantes que le
permita el paso. De acuerdo con la ley debe concederse dicho
permiso. En este supuesto, se ha creado una servidumbre de
paso. El predio que sufre la servidumbre se llama sirviente y el de
Pedro a cuyo favor se establece dominante.

Para don Diego Espín Cánovas, "Es un derecho real

perteneciente al dueño de un fundo sobre otro fundo ajeno, por el
que puede exigir del dueño de éste, que sufra la utilización de su
fundo de algún modo, o se abstenga de ejercer ciertas facultades
inherentes a la propiedad."
 229
La servidumbre es un Gravamen real impuesto sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.La
servidumbre como una limitación del dominio, consiste en no hacer
o en tolerar. Se puede constituir voluntariamente por contrato o en
la vía judicial a través de un juicio ordinario civil.

Pastor y Elvira citado por Rafael de Pina define la

servidumbre como “Un derecho real que se constituye gravando
un fundo con la prestación de servicios determinados en
provecho exclusivo de otro perteneciente a distinto propietario”.

Luis Araujo Valdivia, la define como “Gravámenes reales

que se imponen a favor del dueño de un predio llamado
dominante y a cargo del dueño de otro predio perteneciente a
distintas personas, llamado sirviente, para beneficio del primero.

Don Rafael Rojina Villegas define la servidumbre como “Los

gravámenes que se imponen a favor del dueño de un predio a
cargo de otro fundo propiedad de distinto dueño, para beneficio o
mayor utilidad del primero.”

Para Federico Puig Peña, las servidumbres son

gravámenes reales que se imponen a favor del dueño de un
predio y a cargo de otro fundo propiedad de distinto dueño, para
beneficio o mayor utilidad del primero. De lo anterior se colige,
que las servidumbres es una carga impuesta sobre una heredad
para el uso y provecho de otra, perteneciente a distinto
propietario. Es decir, que la servidumbre no se aplica sino a los
bienes inmuebles y que su existencia supone dos inmuebles
distintos, pertenecientes a dos propietarios diferentes.

CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES:

Sus principales características: es un derecho de disfrute

sobre parte de cosa ajena; su constitución obedece a la
satisfacción de una necesidad del predio dominante; el dueño del
predio sirviente solo queda obligado a abstenerse de ejecutar
ciertas facultades sobre el mismo.

DEBEN RECAER SOBRE UN PREDIO O HEREDAD:

 En ningún caso recae sobre cosas muebles. 230 Los
beneficios que se obtienen de un predio, han de ser en
favor de otro predio, entendido éste como casa, heredad o
fundo, tal como lo define el artículo 752 inciso final. El
predio del cual se obtienen las ventajas se denomina predio
sirviente; el predio que goza de los beneficios sacados del
predio sirviente, se llama predio dominante. Con respecto al
predio dominante, la servidumbre se llama activa, y con
relación al predio sirviente, se llama pasiva, (Artículo 752).

SUPONEN LA EXISTENCIA DE DOS PREDIOS DE

DISTINTOS DUEÑOS:

Esta característica se deduce de la lectura del artículo

752. Para que el concepto de servidumbre tenga validez es
necesario que los dos predios, sirviente y dominante,
pertenezcan a diferentes dueños. Si posteriormente los dos
predios llegan a pertenecer a un solo propietario, la
servidumbre desaparece por confusión.

El Código faculta a que el propietario de dos fincas

puede gravar una de ellas con servidumbre en beneficio de
la otra.

ES UN DERECHO REAL:

La carga o gravamen se impone en favor de un

predio, sin consideración a determinada persona. Si el
dueño del predio sirviente lo enajena a otra persona, la
obligación impuesta por la servidumbre sigue su curso
normal, y no podrá ser levantado o rescatado por el nuevo
dueño sin el consentimiento del propietario del predio
dominante.

En toda servidumbre encontramos un beneficio para

un predio. Beneficio que inicialmente es impersonal, pues
no se mira a la utilidad de personas sino del predio en sí y
simultáneamente observamos un gravamen para otro
predio, independientemente de quien sea su dueño. No se
puede hablar por lo tanto de sujeto activo y sujeto pasivo en
las servidumbres, sino de servidumbre activa y servidumbre
pasiva, o de beneficio y gravamen, según el punto de vista.
El derecho real existe en cuanto el dueño 231 del predio
dominante hace valer, erga omnes, su derecho de
servidumbre frente al propietario del predio sirviente o de
quien lo esté poseyendo, o de sus sucesores. Existe para
todo el mundo la obligación de no perturbar su ejercicio.

ES UN DERECHO REAL PARCIAL DE DISFRUTE:

Para el propietario del predio dominante la

servidumbre es también un derecho de goce parcial, porque
solo las ventajas o servicios singulares fundamento de la
servidumbre de que se trata pueden extraerse del predio
sirviente, por ejemplo, el derecho de transitar por él, el
derecho de sacar aguas del mismo, etc.

El dueño del predio sirviente sigue siendo su

poseedor, con el gravamen de respetar el servicio o utilidad
que el dueño del predio dominante está autorizado a tomar.
Esta es una diferencia fundamental con el usufructo, pues
este derecho supone que el nudo propietario permite el
goce total del bien al usufructuario. Fuera de admitirse un
servicio en el predio sirviente, puede presentarse que su
propietario tenga como carga un no hacer o una abstención
como, por ejemplo, no elevar un muro.

ES UN DERECHO ACCESORIO Y LIMITATORIO DEL

DOMINIO:

Una de las características más importantes de las

servidumbres es que son derechos accesorios, pues están
unidas al predio dominante de una manera inseparable. Por
lo tanto, no pueden ser cedidas, embargadas ni
hipotecadas por separado.

No pueden ser desprendidas del fundo dominante

para ser trasladas a otro. Por el contrario, se transmiten
necesariamente con la propiedad del fundo dominante y
pasan al mismo tiempo que éste de mano en mano: ambul
cum dominio, La servidumbre es un derecho real accesorio
porque supone la existencia del derecho real de dominio.
Es accesorio de la propiedad inmueble y no puede existir
en forma autónoma.
 232
Por otra parte es limitatorio del dominio porque si el
predio dominante obtiene un beneficio o utilidad, es debido
a que el predio sirviente soporta una carga o gravamen, y
esa carga es una limitación al dominio; el dueño del predio
sirviente no tiene la facultad plena en el ejercicio de su
derecho de dominio, pues el gravamen que soporta su
predio le impide, por ejemplo, sembrar a determinada
distancia de los tubos conductores de agua o colocar una
portada o una cerca, o le obliga a permitir la limpieza del
canal de acueducto o a permitir el paso de personas en una
servidumbre de tránsito, etc.

Por esta razón, siendo la servidumbre pasiva que

soporta el predio sirviente, una limitación al derecho de
dominio, es que un lote o predio desprovisto de
servidumbres puede tener un valor económico más alto o
una mayor movilidad comercial que el predio gravado con
ellas.

SON INSEPARABLES DEL PREDIO A QUE

PERTENECEN:

Según el artículo 755 las servidumbres son

inseparables del predio a que activa o pasivamente
pertenecen. Ya vimos que tienen un carácter accesorio
porque no subsisten por sí solas, autónomamente, sino que
requieren la existencia de dos predios de distinto dueño,
con diferente titular del derecho de dominio.

De esa inseparabilidad que pregona el artículo

mencionado, se desprende: Que el derecho de
servidumbre no puede enajenarse o cederse sin el fundo a
que activa o pasivamente pertenece; que es inembargable
sin el fundo dominante; que tampoco puede hipotecarse
independientemente del predio dominante.

Por tanto, en razón de esa inseparabilidad no es

posible celebrar ningún contrato que tenga por objeto una
servidumbre, independientemente del predio al que
pertenece activa o pasivamente. Así, el propietario del
predio dominante no puede vender, ceder, hipotecar, etc.,
la servidumbre activa, independientemente de la venta,
 233
cesión, hipoteca, etc., del predio dominante. Igualmente, y
por el mismo motivo, toda enajenación o hipoteca del predio
dominante implica enajenación o hipoteca de la
servidumbre.

Las mismas reglas anteriores se aplican a las

servidumbres pasivas en relación con el predio sirviente.
Veamos un ejemplo: Pedro es propietario de la finca
"Chontal" la cual se beneficia de una servidumbre de
acueducto que corre por un canal construido por Pedro a
través del predio "El Pedregal", de propiedad de Juan.
Pedro, propietario del predio dominante, no puede vender el
acueducto, ni hipotecar tal servidumbre
independientemente de la venta o hipoteca de su finca
"Chontal"; es decir, si Pedro vende o hipoteca la finca
"Chontal" tal enajenación o gravamen comprende también
la servidumbre de acueducto sobre el predio "El Pedregal",
de propiedad de Juan. Del mismo modo, si Juan enajena su
predio "El Pedregal" a Pablo, en dicha negociación se
entiende incluida la servidumbre pasiva de acueducto en
favor de la finca "Chontal". Es decir, que Pablo adquiere "El
Pedregal" con un gravamen en beneficio de la finca
"Chontal", que debe respetar y que limita su dominio. La
inseparabilidad de las servidumbres indica también que el
dueño del predio dominante no puede trasladar la
servidumbre a otro predio, y que el dueño del predio
sirviente no puede afectar con el gravamen otro predio
distinto.

SON INDIVISIBLES:

De su carácter de inseparabilidad del predio a que

activa o pasivamente pertenezca deviene también su
carácter de indivisible. Esto significa que si el predio
sirviente se dividiere por distintas enajenaciones parciales,
la servidumbre no puede dividirse, ya que continúa sobre el
predio sirviente como si fuera una entidad antes de la
enajenación, no puede limitarse ni tampoco ampliarse. De
esa cuenta cada adquiriente tiene que soportarla en la parte
que corresponda. Según esta característica, las
servidumbres no pueden ejercerse, adquirirse ni perderse
por partes.
 Establecida una servidumbre, 234
continuará
subsistiendo, aunque el predio dominante o el sirviente se
dividan o aumenten. Dividido el predio dominante, cada uno
de los nuevos dueños gozará de la servidumbre, pero sin
aumentar el gravamen del predio sirviente. Esto quiere
decir que cuando de la servidumbre primitiva han nacido
varias, porque antes solo existía un predio dominante y
ahora existen varios, entonces el gravamen no debe
multiplicarse o aumentarse, a pesar de la multiplicación de
los predios que tenían derecho a gozarlo.

No obstante, si solo una parte del predio dominante

gozaba de la servidumbre, la parte que se separe y que no
gozaba de servidumbre, no tendrá derecho a ella. Así, por
ejemplo, si el derecho a tomar agua de la finca vecina se
limitaba a las necesidades domésticas de una casa de
campo, excluyendo las de la agricultura, es lógico que,
dividido el predio dominante, solo continuará gozando de la
servidumbre el dueño de esta casa de campo, y no podrá
extenderse a la nueva casa que construya el adquirente de
una parte de la finca, o si en favor de la casa de una finca
existe el derecho de leñar y el inmueble se divide de suerte
que la casa quede en una parte y la otra parte sea tierra de
cultivo, la servidumbre se extingue para esta última.

Si el predio dominante se funde con otro que adquiere

el propietario, todo el nuevo predio se convierte en
dominante, pero no se puede retirar del sirviente una
cantidad de utilidades mayor de las que se venían
extrayendo. Si el predio sirviente se funde con otro, todo el
predio queda sometido a la servidumbre salvo que solo el
primitivo predio sufra el gravamen.

Ahora, si un predio es objeto de una copropiedad, es

decir pertenece indivisamente a varios propietarios, no se
puede establecer una servidumbre pasiva sino con el
consentimiento de todos los comuneros, y ninguno de ellos
puede afectar con servidumbre su cuota o parte de
dominio, precisamente en razón de que la servidumbre no
es divisible.
 235 de las
Nuestro Código se refiere a la indivisibilidad
servidumbres en el artículo 756, disponiendo que las
servidumbres. Si se divide el predio sirviente, cada una de
las porciones tiene que tolerarla en la parte que le
corresponde. Si se divide el dominante, cada propietario de
este puede usarla por entero, pero no alterarla ni gravarla.

ES UN DERECHO PERPETUO:

En el Derecho romano se exigía como condición sine

qua non que las servidumbres se constituyeran a
perpetuidad, pues consideraban esta institución lo mismo
que el dominio, del cual era una desmembración como un
derecho perpetuo. De esa cuenta, en el derecho romano la
servidumbre no podía establecerse a plazo ni con
condición.

En principio, las servidumbres son perpetuas, pues se

establecen para una utilidad o necesidad indefinida o
perpetua como la existencia del predio dominante mismo.
Pero este carácter, si bien es de la naturaleza de las
servidumbres, no es de su esencia; nada impide establecer
una servidumbre por tiempo determinado o sujeto a una
condición.

La doctrina estima que la perpetuidad es uno de los

caracteres más propios de las servidumbres y se
fundamenta en que la servidumbre es un derecho perpetuo,
en virtud de estar unida a la propiedad del fundo dominante,
por lo que la misma dura tanto como el predio sobre el cual
se constituye; asimismo señalan que la servidumbre no se
extingue con la persona de su titular.

Algunas corrientes modernas estiman que la

perpetuidad de las servidumbres no es esencial,
únicamente forma parte de su naturaleza, o sea, que dicha
condición podría ser eliminada mediante un pacto en
contrario, en el que se estableciera un plazo específico.

CONTIGUIDAD:
 236
Mientras en el Derecho Romano la contigüidad era
necesaria que se diera entre predios, o cuando menos que
estos fueran vecinos, en la actualidad se estima que la
contigüidad no es necesaria ni inherente a la servidumbre.
Es suficiente con que la situación topográfica de los fundos
haga posible que la servidumbre pueda ejercitarse.

CONTENIDO DE LAS SERVIDUMBRES:

El contenido de toda servidumbre es que debe crear alguna

utilidad para la mejor explotación de un predio, el cual
expresamente se enuncia en el Código Civil en los artículos 752,
753 y 754, entre otros. La doctrina considera que utilidad, en el
sentido del CódigoCivil, es no solo lo que aumenta el valor
económico de un predio, sino lo que facilita su goce. De allí que
ese contenido no sea únicamente las ventajas o utilidades
económicas que se extraen del fundo sirviente, sino que también
puede estar constituido por simples ventajas de comodidad, de
recreo, de estética. Todas las ventajas o servicios que puedan
extraerse de un predio en favor de otro, constituyen el contenido
del derecho de servidumbre. Así, por ejemplo, el derecho de
extraer aguas, arenas, leña, pastos y cualquier otro fruto orgánico
o inorgánico, el derecho de transitar las personas a través de un
predio o el de conducir animales por él para que pasten y beban
agua, el derecho de aprovecharse de la luz natural, de apoyar
una construcción sobre las paredes del vecino, las prohibiciones
de no edificar o edificar hasta cierta altura, de no hacer ruido, de
no establecer determinadas industrias o empresas comerciales,
son utilidades o ventajas que integran el contenido de la
servidumbre, si tienen por finalidad el mejor goce o disfrute de un
predio dominante.

En general se exige que la obtención de ventajas se realice

en forma reiterada y no por una sola vez, pues un transitoria
utilización de un fundo no crea servidumbre. Así, el derecho de
pastar en un fundo no es servidumbre, si se limita a un tiempo
determinado o hasta el agotamiento de los pastos actualmente
existentes.

No constituyen servidumbre las utilidades extraídas de un

fundo que no repercuten directamente en un mejor
aprovechamiento de otro fundo sino en beneficio de una persona.
 237 aunque
Por ejemplo, si alguien me permite transitar por su finca,
sea en forma permanente, esto no constituye servidumbre, pues
el tránsito aquí no repercute en utilidad de otro predio. Otra cosa
sucede si mi vecino me permite transitar por su predio en mi
carácter de dueño de un fundo encerrado, para poderlo explotar.
Este tránsito sí es servidumbre.

Si el dueño de un campo de tenis me permite, durante un

lapso determinado, o a perpetuidad, ir a jugar a su cancha, este
derecho representa sin duda un gravamen, pero, por traducirse
en un servicio personal y no en utilidad de otro predio, no es
servidumbre; por lo tanto, si el campo de tenis cambia de dueño,
el nuevo propietario no está obligado a permitirme el acceso.
Pero este mismo servicio puede convertirse en servidumbre, si el
derecho se otorga a favor de una finca de recreo, caso en el cual
el servicio o utilidad si repercute en favor de los dueños de la
finca, y no solo de los dueños actuales, sino también de los
sucesores.

La doctrina exige que el gravamen del predio sirviente no

sea superior a la real utilización o aprovechamiento del predio
dominante.í, el derecho de sacar agua o de extraer leña del
fundo vecino, no pueden ir más allá del aprovechamiento efectivo
que se haga de estas utilidades en el predio dominante, es decir,
tienen un límite en las necesidades reales y propias de la finca
que necesita de ellas.

Así mismo, el derecho de pastar los animales en la finca

sirviente no puede comprender un número de animales superior
al que realmente pueda sostener la finca que tiene ese derecho.
Pero estos servicios pueden aumentar, a condición de que tal
variación no sea debida a un aumento de extensión del predio
dominante o a cambio del carácter de la explotación, pues los
aumentos generados por estas circunstancias no afectarían la
servidumbre.

Si existe una servidumbre de tránsito en beneficio de una

casa de campo donde habitan cuatro personas y esta luego se
convierte en una fábrica, no se puede utilizar la servidumbre para
el paso de los cien obreros de ésta. Pero si existe el paso en
favor de la fábrica, con veinte obreros, y con el tiempo crece este
número, el predio sirviente debe soportar el aumento.
 CLASIFICACIÓN DE LAS SERVIDUMBRES: 238

Las servidumbres se clasifican según su origen y según el

modo como se ejercen, así:

| SEGÚN SU ORIGEN:

De manera general diremos que si las servidumbres

se originan en un hecho de la naturaleza, no del hombre,
sedenominan naturales; si nacen del acuerdo de voluntades
o convención, es decir, constituidas por el hombre, se
denominan voluntarias, y si las impone la ley, se denominan
legales.

SERVIDUMBRES NATURALES:

Las servidumbres naturales son las que

provienen de la natural situación de los predios, es
decir, resultan de la naturaleza misma de las cosas, si
que en su constitución intervengan para nada ni la ley
ni la voluntad del hombre. Al tratar de ellas, la ley no
hace sino dejar constancia de un hecho establecido,
de una carga que deviene de la naturaleza misma del
suelo.

La servidumbre natural por excelencia la

considera como el descenso o derrame de aguas
naturales, cuando establece que "El predio inferior
está sujeto a recibir las aguas que descienden del
predio superior naturalmente, es decir, sin que la
mano del hombre contribuya a ello". Lo dicho, aquí la
norma se limita a hacer constar un hecho natural
consecuencia de leyes físicas que no es posible
alterar, y aunque la ley dijera lo contrario, no por eso
las aguas dejarían de descender del predio superior al
predio inferior.

Este tipo de servidumbres se originan como

consecuencia de la ubicación topográfica de los
terrenos, sin que medie la intervención del hombre, tal
el caso de las denominadas servidumbres de derrame
de aguas, consistente en que las aguas pluviales que
caen sobre un predio superior escurren 239 sobre otro
inferior, en virtud de que por su propia topografía, el
predio interior debe soportar el paso del agua hacia
su terreno.

SERVIDUMBRES LEGALES:

Este tipo de servidumbres se establecen por

disposición o ministerio de la ley, ya sea para utilidad
pública o para interés de los particulares, y se impone
con carácter forzoso, aun contra la voluntad del dueño
del predio sirviente. Estas nacen por mandato legal,
por ministerio de la ley, es la legislación la que regula
los casos en que deberán constituirse.

En Guatemala el Código Civil en su artículo 757

regula las servidumbres voluntarias y legales. Son
simplemente las impuestas por la ley, es decir las que
la ley autoriza o impone, aun contra la voluntad del
dueño del predio sirviente. La naturaleza de las cosas
no las hace indispensables, pero la ley las establece
por conveniencia pública o por ser necesarias para la
explotación de un predio, de manera que el
propietario del predio sirviente puede ser obligado a
tolerarlas, repetimos, aun contra su voluntad.

El Código Civil distingue dos formas de

servidumbres legales: las relativas al uso público, o a
la utilidad de los particulares. Las relativas al uso
público, son de dos clases, las que se refieren al uso
de las riberas para la navegación o flote y las que
determinan las leyes respectivas. Se establecen en
beneficio de toda una comunidad. Demos por caso
que un municipio requiere de un acueducto para dar
servicio de agua a todos sus habitantes o conducir la
corriente eléctrica para dar servicio de energía a la
población.

Para tal efecto, es menester gravar una serie de

predios a fin de poder pasar el acueducto, o plantar
en ellos la posteadura para tender las redes de
conducción eléctrica. Pero la verdad es que en estas
 240
situaciones existen el predio o predios gravados, pero
no existe un predio dominante. O sea que en estricto
sentido, no se puede hablar de servidumbre en estos
casos de uso público, pues falta el requisito de los
dos predios. Las relativas a la utilidad de los
particulares, sí son verdaderas servidumbres, pero
debe aclararse que en éstas no se mira a la utilidad
de los particulares sino el beneficio de los predios,
aunque en últimas, claro está, son las personas
vinculadas al predio las que se benefician.

Algunas de estas servidumbres legales de

interés privado son: La de acueducto; la de desagüe;
la de luz y la de vista. El Código Civil regula como
servidumbres legales las siguientes:

SERVIDUMBRE LEGAL DE ACUEDUCTO:

Se le denomina a este tipo de servidumbre

con el nombre de acueducto, del latín
aquoeductos, de agua y ductos, conductos. La
palabra acueducto significa “Conducción
artificial de aguas”.

El conducto para transportar el agua a

determinados lugares lo constituyen zanjas o
canales, tubos, cañería, teniendo como finalidad
la satisfacción de necesidades, tales como
conducción de agua para bebida de las
poblaciones, riego de terrenos que carecen de
agua, en este caso con un fin económico, ya se
trate de explotación de actividades agrícolas,
agropecuarias e industriales.

De lo anterior, la palabra acueducto, se

refiere a la conducción de agua, no en forma
natural, sino artificial, es decir con la
intervención del hombre.

En búsqueda de la etimología de
acueducto, tenemos las siguientes voces
latinas: acuagio cuyo significado es: "derecho de
construir y explotar acueductos”, y241aquagium
que significa "derecho de acueducto o
conducción de aguas a través de fincas ajenas".

Cuando el que quiera usar agua de que

pueda disponer, tiene derecho de hacerla pasar
por los predios intermedios, con obligación de
indemnizar a sus dueños, así como a los
dueños de los predios inferiores sobre los que
se filtren o caigan las aguas.

Se le denomina a este tipo de servidumbre

con el nombre de acueducto, del latín
aquoeductos, de agua y ductos, conductos. Es
manifiesto que las zanjas o canales, tubos,
cañería que conducen el agua determinada
finca, tiene que atravesar propiedades ajenas,
de donde se origina la servidumbre.

Así tenemos que, la servidumbre de

acueducto es la que grava un predio por donde
pasa una conducción de agua, colocada por el
propietario colindante u otro más alejado, si
atraviesa varías fincas para llevar las mismas a
terreno de su propiedad".

Entendiendo por ésta como los canales

que se construyen para llevar el agua de un
lugar a otro, cuando estos canales o conductos
están destinados a llevar las aguas de un punto
a otro, a través de un inmueble ajeno. La
servidumbre de acueducto, tiene por objeto la
conducción o llevar agua a determinado predio,
pasando por predios ajenos.

Esta servidumbre puede constituirse por

acuerdo de voluntades entre los dueños de
heredades lindante. Pero si no existe acuerdo,
el Código Civil la impone con carácter
obligatorio.Puede imponerse también esta
servidumbre forzosa para objetos de interés
privado, previa indemnización en los casos en
 242
que tenga que realizarse: El establecimiento o
aumento de riegos, el establecimiento de baños
y fábricas; la desecación de lagunas y terrenos
pantanosos; la evasión y salida de aguas
procedentes de alumbramientos artificiales; la
salida de aguas de escorrederas y drenajes. La
servidumbre se puede establecer con los
siguientes modos: Por acequia descubierta
cuando no sea peligrosa por su profundidad o
situación; con acequia cubierta cuando lo exija
la profanidad, contigüidad a habitaciones o
caminos; con cañería o tubería.

Se puede constituir en forma temporal o

perpetua. Estas pueden ser:Servidumbres
Urbanas de Acueducto: Es una variante de la
anterior y se encuentran reguladas en el artículo
777 del Código Civil.La conducción artificial de
agua, el conducto o acueducto, puede hacerse
mediante acequia, es decir un canal o zanja, o
bien con cañería o tubería, según las
circunstancias.

En cuanto a la servidumbre, como fue

analizado con anterioridad, es un "derecho real"
y constituye una carga que se impone sobre un
predio en beneficio de otro, consecuentemente
limita el dominio sobre aquel.Las formas de
constituirse la servidumbre forzosa de
acueducto, con base en el Derecho Civil
guatemalteco, son las siguientes: a) POR
ACEQUIA DESCUBIERTA:Se advierte que no
sea peligrosa tomando en consideración su
profundidad y que no ofrezca otros
inconvenientes; b) CON ACEQUIA CUBIERTA:
En esta forma lo exige la profundidad de la
acequia, o que esté contigua a habitaciones o
caminos; c) CON CAÑERÍA o TUBERÍA: Se
previene que no absorba aguas ajenas, o que
las aguas conducidas pueden infeccionar a
otras o pueda absorber sustancias 243 nocivas.
Para que no causen daños a obras o edificios.

En las cuatro formas indicadas, puede

constituirse la servidumbre forzosa de
acueducto, escogiendo la que proceda según
las circunstancias, evitando causar un mal o
daño.

En la acequia o canal, se toma en

consideración la profundidad y la situación.

Sí el acueducto se sitúa cerca de

habitaciones o caminos, debe tomarse en
cuenta la circulación de personas, máxime
niños, quiénes corren riesgo de caer a las aguas
corrientes, por lo que debe tomarse en
consideración la profundidad del canal, ya que si
es bastante profundo, la acequia o canal debe
ser cubierto, protegiendo la integridad física y la
vida de las personas que transitan por sus
márgenes.

En cuanto al acueducto con cañería o

tubería, aunque indirectamente puede afectar a
las personas, su constitución en esa forma, la
precaución va dirigida a no absorber aguas
ajenas o sustancias nocivas o infeccionar otras
aguas. Las circunstancias exigen que el agua
potable debe ser conducida por cañería. En lo
que se refiere a la evasión de aguas negras o
contaminadas, aguas residuales o servidas, por
lo general, se utiliza tubería.

También, la utilización de cañería o

tubería, previniendo daños a obras o edificios,
se debe a evitar el escape o filtración de agua,
lo que puede darse en la acequia cubierta o
descubierta, y con ello socavar tales obras o
edificios.

SERVIDUMBRES DE ESTRIBO:
 Se le conoce también con el 244nombre de
servidumbre de apoyo o de presa y tiene lugar
cuando el que intenta construir una presa no
sea dueño de las riberas o terrenos donde haya
de apoyarlas, de conformidad con el artículo 778
del Código Civil.

En los mismos casos que la servidumbre

de acueducto puede imponerse la servidumbre
forzosa de estribo cuando el que intenta
construir una presa no sea dueño de las riberas
o terrenos donde haya de apoyarlas.

SERVIDUMBRE DE ABREVADERO Y SACA

DE AGUA:

Se diferencia de las servidumbres de

acueducto, que mientras en ésta el agua se
hace llegar a través del fundo sirviente, hasta el
predio dominante, en la de abrevadero y de
saca de agua es necesario ir hasta el lugar
donde el agua se encuentra. (Artículo 781
Código Civil).

En la servidumbre de abrevadero, se
grava una heredad, a efecto de que los ganados
de otra persona, puedan beber agua; es decir,
que tal servidumbre es en beneficio exclusivo de
animales.

En tanto que la servidumbre de saca de

agua, el beneficio o utilidad es a favor de
personas, y consiste en el derecho de proveerse
de este líquido, sea de un manantial, río, pozo,
lago, etc. Al igual que la servidumbre de
acueducto, las de abrevadero y saca de agua
llevan consigo la obligación, en los predios
sirvientes de permitir dar paso a personas y
ganado hasta el fundo donde haya de ejercerse
aquellas, debiendo ser también extensivas a
este servicio la indemnización.
 Esta clase de servidumbres 245 solamente
podrán imponerse por causa de utilidad pública
a favor de alguna población o caserío, previa la
indemnización correspondiente.

SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO:

La sociabilidad humana y la sucesiva

explotación de tierras alejadas de
viviendas,poblados y de vías de comunicación
ha impuesto, de manera natural y conocida
entodos los pueblos, la posibilidad de tener
acceso a predios o fincas enclavados entre
otros y sin caminos públicos para ir y venir. El
reconocimiento de ese derecho, que impide el
aprisionamiento dentro de una propiedad, ha
tenido que conciliarse con lasmolestias
privaciones y daños que tal tránsito provoca a
los dueños de las tierrasintermedias. De ahí una
regulación equitativa que conduce a la admisión
del paso,pero por donde sea menos perjudicial
para quien ha de sufrirlo. Como todas
lasservidumbres, pese a que este vocablo
recalca lo ingrato, se define desde el lado
delbeneficio. De tal modo, la servidumbre de
paso constituye activamente el derecho
atransitar por propiedad ajena, para tener salida
desde la finca propia a vía o caminopúblico, o
como derecho personal adquirido. El paso
puede ser a pie, en caballería oen vehículo,
según las necesidades y las convencionales.

otros y sin caminos públicos para ir y

venir. El reconocimiento de ese derecho

“Cuando el propietario de una finca o

heredad enclavada entre otras ajenas sin salida
a la vía pública, tiene derecho de exigir paso,
para el aprovechamiento de aquélla por las
heredades vecinas, sin que sus respectivos
dueños puedan reclamarle otra cosa que una
 246 que les
indemnización equivalente al perjuicio
ocasione este gravamen.

Es aquella servidumbre mediante la cual el

propietario de un predio encerrado, sin acceso a
la vía pública, puede reclamar el paso por
predios sirvientes con el fin de obtener un
camino que lo comunique con la vía pública,
para lograr con ello el beneficio del predio
enclavado.

En la servidumbre de paso, el ancho de

esté será el que baste a las necesidades del
predio dominante, a juicio del juez”.

“Esta servidumbre es el derecho de pasar

o transitar por una finca ajena. El propietario de
una finca o heredad enclavada entre otras
ajenas y sin salida a camino publicó tiene
derecho a exigir paso por heredades vecinas,
previa la correspondiente indemnización. En
nada incluye la naturaleza de los predios que
rodean al que se halla enclavado; sean rústicos
o urbanos, cualquiera sea su propietario, podrá
exigirse el establecimiento del paso.”

Consiste en el derecho que se le concede

al dueño de un predio enclavado entre otros
ajenos, sin salida a la vía pública, de exigir
paso, por las heredades vecinas, para
aprovechamiento del mismo.Josserand lo define
el enclavamiento como

“La situación de un fundo que no tiene

salida a la vía pública o que tiene una salida
insuficiente para su utilización; se dice que en
tal caso, ese fundo está enclavado; su situación
es intolerable y le quita todo o casi todo su valor
si no interviene el legislador para mejorarla, para
hacer cesar su embotellamiento que sufre; y
esto precisamente es lo que se ha hecho al
instituir la servidumbre de paso en caso de
enclavamiento el propietario del 247 fundo
enclavado podrá exigir, mediante indemnización
del propietario o de los propietarios de los
fundos enclavan tés, aún cuando formen parte
del dominio público , un paso suficiente hasta la
vía pública.

El artículo 786 del Código Civil establece

que el propietario de un predio enclavado entre
otros ajenos que no tenga salida a la vía
pública, o que no pueda procurársela sin
excesivo gasto o dificultad, tiene derecho a
exigir paso por los predios vecinos, para el
aprovechamiento y explotación del mismo
predio.

Infiérase de dicho precepto legal que tres

circunstancias obligan a la constitución de la
servidumbre legal de paso: que un predio no
tenga salida a la vía pública, o que le resulte
muy onerosa, o que aún teniendo salida a la vía
pública necesite paso hasta una estación de
ferrocarril. l dueño del predio sirviente tiene el
derecho de señalar el lugar donde ha de
constituirse la servidumbre de paso.

Si no estuviere de acuerdo el dueño del

predio dominante por ser impracticable o muy
gravoso para este el lugar designado, podrá
ocurrir al juez competente para que oyendo el
dictamen de expertos, resuelva lo más
conveniente, procurando conciliar los intereses
de los dos predios, conforme el artículo 789 del
Código Civil.”

La anchura que deba tener no se

determina ni por la voluntad del dueño del que
sufre la servidumbre, quien siempre se
empeñaría en disminuirla, ni tampoco por la del
que se aprovecha de ella, que siempre trataría
de ampliarla, sino que será la que baste a juicio
del juez, a las necesidades del predio
dominante, no pudiendo exceder de 248
seis metros
ni bajar de dos, sino por convenio establecido
como servidumbre voluntaria, sin haberse
determinado su anchura.

La servidumbre legal de paso tiene las

siguientes variantes: a) Servidumbre de paso
para servicio público. Artículos 794 y 795 del
Código Civil; b) Servidumbre para establecer
comunicación telefónica. Artículo 796 del Código
Civil; c) Servidumbre para la conducción de
energía eléctrica. Artículo 797 del Código Civil;
d) Servidumbre de desagüe. Artículo 798 del
Código Civil.

SERVIDUMBRES VOLUNTARIAS:

Las servidumbres voluntarias son

impuestas en interés y voluntad de las partes,
es decir, convencionalmente.

Son aquellas servidumbres que se

constituyen por un acuerdo entre los
propietarios de los predios sirviente y
dominante. Tienen su origen en un contrato.

Para Federico Puig Peña, son aquellas

servidumbres cuyo título de constitución deriva
de la voluntad de los particulares, manifestada
por medio de contrato o testamento.

Para Calixto Valverde y Valverde son las

servidumbres establecidas por la voluntad del
hombre y por tanto la capacidad de éste para
constituirlas será la general de todos los
derechos reales y la necesaria para que el título
donde se establezcan produzcan todos los
efectos, es decir, agrega dicho autor, que según
la naturaleza del título así será la capacidad de
las personas que constituyen la servidumbre.
 Son las servidumbres originadas249 en la
voluntad de las partes. Si no contravienen el
orden público, la ley, la moral y las buenas
costumbres, es permitido a los particulares
constituirlas, y son tantas cuantas quepan en la
imaginación humana, en las cuales aparezca un
predio sirviente y un predio dominante.

Como en ellas rige el principio de la

autonomía de la voluntad y cada cual, teniendo
capacidad legal para enajenar, puede gravar su
predio con cualquier servidumbre, en cuanto no
atente contra la ley o los derechos ajenos. Este
tipo de servidumbres se encuentran reguladas
en el Código Civil del artículo 799 al 819.

SEGÚN EL MODO COMO SE EJERCEN:

De la manera como se ejercen las

servidumbres, es decir el modo como se ejecutan, se
ha establecido una clasificación que surge del mismo
Código Civil: activas o pasivas, según se trate de
predio dominante o sirviente.

Según sea predio dominante o sirviente (Artículo

755).

Esta denominación hace alusión a los dos

aspectos de la servidumbre tomados de acuerdo al
predio que se beneficia o que se grava.

Es activa la servidumbre para el predio

dominante o beneficiado, es decir el que reporta la
utilidad, y es pasiva la servidumbre para el predio
sirviente, o sea el que sufre el gravamen, (Artículo
752). De lo anterior se deduce que solamente la
servidumbre activa puede ser derecho real, pues la
pasiva es un gravamen.

SERVIDUMBRES POSITIVAS Y NEGATIVAS:

 Son servidumbres positivas las que250requieren
para su existencia de actos del dueño del fundo
dominante, como el caso de la servidumbre de paso.

Para Armando V. Silva “Son aquellas en las que

el titular del predio dominante tiene el poder hacer,
alguna cosa en el sirviente, consistente en actos
positivos, es decir, actos de poder hacer, como el de
llevar ganados a pastar, o tomar y sacar agua del
fundo sirviente, con la consiguiente tolerancia del
propietario de éste.

Según contengan obligaciones o prohibiciones,

(Artículo 752). La servidumbre positiva es la que
impone al dueño del predio sirviente la obligación de
dejar hacer algo al dueño del predio dominante.

Es, por lo general, una verdadera intromisión en

el predio sirviente, como sucede con las servidumbres
de tránsito, de acueducto, de abrevadero, de
obtención de pastos o de leña, etc. El gravamen del
predio sirviente consiste en tolerar la actividad del
dueño del predio dominante en su predio. Las
servidumbres negativas, son las que no requieren de
acto alguno para su existencia. Las servidumbres
negativas el propietario del predio sirviente es el que
no puede hacer, siendo este motivo el de
denominarles como negativas. Un ejemplo claro: Las
servidumbre de vista, en la que el propietario del
fundo sirviente no puede edificar más alto de una
altura determinada, impuesta por la servidumbre del
fundo. La servidumbre negativa es la que impone al
propietario del predio sirviente la prohibición de hacer
algo, dicho en otras palabras, la obligación de no
hacer alguna cosa, que de no existir la servidumbre
podría hacer tranquilamente.

Aquí no existe, como en la anterior, intromisión

del dueño del predio dominante en el predio sirviente,
sino simplemente la carga de no hacer, como por
ejemplo, cuando el propietario del predio sirviente se
obliga a no elevar una pared a más de cierta altura,
 para no estorbar la vista o no mermar la 251 luz de una
edificación del predio dominante, o a no edificar, o a
no sembrar árboles, etc., (Artículo 752). Igualmente
nuestra legislación civil no contempla una clasificación
taxativa de este tipo de servidumbre, sin embargo, el
artículo 753 del Código alude a ellas, al consignar que
la servidumbre consiste en no hacer o en tolerar.

Para que el dueño del predio sirviente pueda

exigirse la ejecución de un hecho es necesario que
esté expresamente determinado por la ley o en el acto
en que se constituyó la servidumbre.

El fundamento de las servidumbres positivas y

negativas, radica en las distintas facultades que
corresponden, ya sea que pueda directamente
realizar los actos de ejercicio de la misma sobre el
predio sirviente, por ejemplo, pasar por él o tomar
aguas del mismo y solo puede impedirle al propietario
el libre ejercicio de sus derechos sobre el fundo, como
por ejemplo, la prohibición de construir.

POR SU EJERCICIO:

Nuestro Código Civil regula esta clasificación en el

artículo 754 estableciendo que las servidumbres son
continuas o discontinuas. Son continuas aquellas cuyo
uso es o puede ser incesante, sin intervención de ningún
hecho actual del hombre y discontinuas aquellas cuyo
uso necesita algún hecho actual del hombre.Esta
clasificación de las servidumbres proviene del derecho
de los glosadores, sustituyendo a la clasificación romana
de urbanas y rústicas.

Servidumbre Continua es aquella cuyo uso es o

puede ser incesante sin la intervención de ningún acto
del hombre. La servidumbre de luces, por ejemplo es
continua.Servidumbre Discontinua es aquella cuyo uso
necesita de algún hecho actual del hombre. La
servidumbre de paso por ejemplo es discontinua.Según
se ejerzan permanentemente o a intervalos, (Artículo
754).
 252 de una
El carácter de continuidad o discontinuidad
servidumbre depende de sus elementos constitutivos.
Por eso una servidumbre no puede ser indiferentemente
continua o discontinua; una servidumbre no puede tener
sino una de estas dos características.

El artículo 754 define como servidumbre continua

la que se puede ejercer continuamente sin necesidad de
un hecho actual del hombre, como la servidumbre de
acueducto, que no requiere la presencia diaria del
propietario del predio beneficiado con él.

El canal artificial, que pertenece al predio

dominante, conduce o puede conducir las aguas a través
del predio sirviente, sin intervención de nadie. Y el canal
siempre existe, está allí sobre el predio sirviente,
aunque actualmente no corra agua. La servidumbre
discontinua supone un hecho actual del hombre para su
ejercicio, que se da durante intervalos más o menos
largos de tiempo, como la de tránsito, como la de sacar
agua de un pozo, o recoger leña, o pastar ganados, etc.

La discontinuidad indica, ante todo, que la

servidumbre se ejerce mediante hechos actuales del
hombre. Esto significa que, por ejemplo, en la
servidumbre de tránsito, o en la de sacar agua de un
pozo, o en la de recoger leña o en la de pastar,
mientras el dueño del predio dominante no esté
transitando, o sacando agua del pozo, o recogiendo leña
o haciendo pastar sus animales, el predio sirviente se
encuentra libre de gravamen.

Para determinar si una servidumbre es continua o

discontinua, se atiende a la manera cómo se ejerce. Si
para ejercerla se necesita un hecho actual del hombre, si
requiere de la actividad humana, es discontinua. Si se
ejerce sin necesidad de un hecho actual del hombre, es
decir, si se ejerce por sí sola, por factores extraños a la
actividad humana, es continua.

El único elemento que hay que tomar en cuenta

para saber si una servidumbre es discontinua o continua,
 253 pero el
es la necesidad de un hecho actual del hombre,
hecho actual del hombre que sirve para determinar si
una servidumbre es continua o discontinua, se refiere al
ejercicio o goce de la servidumbre, no a las obras que
pudieron ser necesarias para su establecimiento.

Así, la servidumbre de acueducto exigió un hecho

del hombre, construir el canal para constituirla, pero es
una servidumbre continua porque se ejerce por sí
misma. No es pues el hecho de que una servidumbre se
ejerza continuamente y sin intermitencia lo que sirve de
base para esta clasificación, pues puede darse el caso
de una servidumbre continua que se ejerza con
intermitencia, como por ejemplo la del acueducto por el
cual sólo pasa el agua de tiempo en tiempo.

Lo mismo la de una servidumbre discontinua que

se ejerza sin intermitencia alguna, como la de tránsito,
seguirá siendo discontinua aunque se transite
continuamente por el predio sirviente, porque siempre
hay necesidad de una nueva intervención actual del
hombre. Así para Federico Puig Peña son servidumbres
continuas las de acueducto, estribo, de presa, desagüe,
etc. Y discontinuas las de paso, saca de agua,
abrevadero, porque su ejercicio se requiere el acto de
pasar por el fundo sirviente.

POR SU OSTENSIBILIDAD:

Nuestro Código regula esta clasificación

en el artículo 754 preceptuando que las
servidumbres son aparentes y no aparentes.
Son aparentes, las que se anuncian por obras y
signos exteriores dispuestos para su uso y
aprovechamiento y no aparentes, las que no
presentan signo exterior de su existencia. Cabe
advertir que la distinción de las servidumbres en
continuas y discontinuas, como sucede en la
clasificación en aparentes y no aparentes no
guarda ninguna relación con la posesión.
 254 es cosa
Pues la publicidad de la posesión
distinta de la apariencia de la servidumbre.
Radica más que todo, en un elemento material
la existencia o inexistencia de signos exteriores
y visibles, que, de acuerdo a la naturaleza de la
servidumbre, podrán encontrarse en el predio
dominante o en el sirviente.

De esa cuenta, como afirma Puig Peña, la

existencia de una puerta o ventana podrá ser
signo aparente. Y será servidumbre no aparente
cuando falte ese signo exterior, como sucede
con la prohibición de elevar un edificio a una
altura determinada.

El carácter de apariencia depende de un

hecho accidental y no de la naturaleza de la
servidumbre, como lo afirman Ripert y
Boulanger. Servidumbre Aparente es la que se
anuncia por obras o signos exteriores,
dispuestos para su uso y
aprovechamiento.Servidumbre no Aparente es
la que no presenta signo exterior alguno de su
existencia.Según estén o no a la vista.

El artículo 754 establece que es

servidumbre aparente la que está
continuamente a la vista, como la de tránsito,
cuando se hace por una senda o por una puerta
especialmente dedicada a él; e inaparente la
que no se conoce por una señal exterior, como
la misma de tránsito, cuando carece de estas
dos circunstancias y de otras análogas.

El carácter de aparente o inaparente no

está en la naturaleza misma de la servidumbre,
sino que dependen del hecho de que se hagan
visibles por signos exteriores, o que no sean
susceptibles de ser reconocidas. Deben pues
existir obras o signos o señales visibles y
permanentes que revelen la existencia de la
servidumbre. Así, la servidumbre de acueducto
 255
por un canal o tubería en la superficie, es
aparente, y si es tubería subterránea, es
inaparente; no elevar paredes, no edificar o no
plantar, son servidumbres inaparentes.

La continuidad o discontinuidad nada tiene

que ver con la apariencia e inapariencia, de ahí
que tanto la servidumbre continua como la
discontinua puede ser aparente o inaparente, y
también una servidumbre puede ser aparente en
un caso e inaparente en otro, pero, al contrario,
no puede existir una servidumbre que sea
indifentemente continua y discontinua.

Estas dos clasificaciones pueden

combinarse y resultan entonces cuatro especies
de servidumbres: Continuas aparentes son las
que no necesitan de un hecho actual del hombre
y están continuamente a la vista, es decir, se
conocen por una obra o señal exterior, como la
de acueducto por canal descubierto o tubos
visibles sobre la superficie.

Continúas inaparentes las que no

necesitan de un hecho actual del hombre y no
se conocen por una señal externa, como la de
acueducto por cañerías o tubos subterráneos o
internos. Discontinuas Aparentes las que
necesitan para su ejercicio de un hecho actual
del hombre y están continuamente a la vista,
como la de tránsito por un camino o sendero o
portada visibles.

Discontinuas Inaparentes las que para su

ejercicio requieren de un hecho actual del
hombre y no se conocen por una señal exterior,
como la de tránsito por un sendero oculto.

En conclusión, son servidumbres

aparentes, las que se manifiestan con signos
visibles tales como una puerta para la
servidumbre de paso; o un acueducto para la
 servidumbre de toma de agua, por 256 ejemplo. Y
por el contrario, son no aparentes, las que no
tienen signos visibles que muestren su
existencia, como la servidumbre de paso sobre
un terreno árido, de tal manera que su uso no
deja huellas o signos de su existencia.

POR SU IMPORTANCIA:

SERVIDUMBRE PRINCIPAL

Son las que una vez constituidas, funcionan

por sí mismas, independientemente de la influencia
de cualquier otra.

SERVIDUMBREACCESORIA:

Son servidumbres accesorias las que para su

ejercicio requieren de una principal, es decir, su
funcionamiento, depende de otra servidumbre que
le da vida, de tal forma que sin ésta aquella no
existiría.Respecto de esta clase de servidumbres
accesorias, nuestro Código se refiere a ellas
denominándolas derechos accesorios, así el
artículo 759 del Código Civil preceptúa que “Al
constituir se una servidumbre, se entienden
concebidos todos los medios necesarios para su
uso; y extinguida aquélla, cesan también estos
derechos accesorios, pero no aquellos medios que
se han obtenido por un título independiente de la
servidumbre.

Por su parte el artículo 768 también alude a

esta clase de servidumbre indicando que “A las
servidumbres forzosa de acueducto es inherente el
derecho de paso por sus márgenes, para su
exclusivo servicio. De tal manera pues, que
nuestro Código a esta clase de servidumbre la
 257
considera más que una servidumbre, como
derechos accesorios a la misma”.

POR LA NATURALEZA DE LOS PREDIOS:

Esta clasificación de las servidumbres en rústicas y

urbanas, viene desde el Derecho Romano.

SERVIDUMBRE RÚSTICA:

Para los jurisconsultos romanos, las

servidumbres rústicas eran todas aquellas que se
constituían a favor de un fondo rústico, aún cuando
tales servidumbres fueran de naturaleza urbana,
por ejemplo la servitus alteas non tullendo, o sea,
la servidumbre de no edificar a mayor altura.

Son rusticas las servidumbres que se

constituyen sobre fundos rústicos, es decir, que el
carácter y ubicación rústica del predio respecto de
la urbe, será la que le de la distinción a esta
servidumbre.

SERVIDUMBRE URBANA:

Las servidumbres urbanas, todas aquellas

que se constituían a favor de un fundo urbano,
aunque igualmente fuesen por naturaleza rústica
como por ejemplo, las servitusaquaehaustus, o
sea, la servidumbre de saca de agua.Son las
servidumbres que se constituyen sobre predios
ubicados en áreas urbanas.

POR EL ÁMBITO DEL DERECHO A QUE

ESTÁ SUJETA LA SERVIDUMBRE:

SERVIDUMBRE ADMINISTRATIVA:

Gravamen impuesto por la administración

sobre un inmueble de propiedad privada con objeto
de atender a una necesidad de interés general
 258 de un
mediante el establecimiento o ampliación
servicio público.Las servidumbres administrativas
cuya calidad de verdaderas servidumbres, es
discutible y discutida, no exigen esencialmente la
existencia de un predio dominante.

Son servidumbres de carácter forzoso en las

que el Estado o sus instituciones, por lo general
como propietario del predio dominante. Por
ejemplo, las servidumbres militares, que restringen
el dominio en lugares de interés para la defensa
nacional; las servidumbres aéreas y de paso de
energía eléctrica o de cable telefónico.

SERVIDUMBRE DEL DERECHO CIVIL:

Como las servidumbres que regula el

Derecho Civil, representan una limitación del
derecho de propiedad.Estas son aquellas que se
dan entre particulares, en éstas el Estado no
interviene, sino para su registro, pero la relación
entre los fundos es de orden civil.

POR LA NATURALEZA DE LAS

SERVIDUMBRES:

SERVIDUMBRE PERSONAL:

Tradicionalmente se ha llamado personal a la

servidumbre establecida en provecho de una
persona o comunidad, independientemente de que
tuviera o no la posesión de un predio.
SERVIDUMBRE REAL: 259

Es la establecida a favor de una persona por su

calidad de propietario del predio llamado
dominante. Cuando la servidumbre constituida
beneficia a una o más personas de una
comunidad.Estas se dan cuando la servidumbre se
constituye en beneficio de un fundo, que será el
dominante. Es decir, el beneficio se considera para
el predio, inherente a él. Caso típico es la
servidumbre de paso.

OTRAS SERVIDUMBRES ESPECIALES:

SERVIDUMBRE ECOLÓGICA:

Es aquel derecho que un titular tiene para

limitar o restringir el tipo e intensidad de uso que
puede tener lugar sobre un bien ajeno, con el fin
de preservar los atributos naturales, las bellezas
escénicas, o los aspectos históricos,
arquitectónicos o culturales de un inmueble.

SERVIDUMBRE DE TENDIDO Y
CONEXIÓN DE CABLE PARA SEÑAL DE
TELEVISIÓN Y LA FORMA DE SU
REGULACIÓN:

Tiene lugar cuando para conducción de una

señal de televisión a una finca, es necesario
colocar postes y/o tender alambres en terrenos de
una finca ajena, el dueño de ésta debe permitirlo,
mediante la indemnización correspondiente, la que
a falta de acuerdo entre las partes, fijar el juez en
las diligencias respectivas.
 260

SERVIDUMBRE PARA ESTABLECER

COMUNICACIÓN TELEFÓNICA:

El artículo 796 del Código Civil establece:

"Cuando para establecer comunicaciones
telefónicas particulares entre dos o más fincas, o
para conducir energía eléctrica a una finca, sea
necesario colocar postes o tender alambres en
terrenos de una finca ajena, el dueño de ésta debe
permitirlo, mediante la indemnización
correspondiente, la que a falta de acuerdo entre
las partes, fijará el juez en las diligencias
respectivas. Esta servidumbre comprende el
derecho de tránsito de las personas y el de la
conducción de los materiales indispensables para
la construcción y vigilancia de la línea. "

SERVIDUMBRE DE CONDUCCIÓN DE
ENERGÍA ELÉCTRICA:

Al respecto el artículo 797 del Código Civil

regula: "Las servidumbres provenientes de la
conducción de energía eléctrica para las
poblaciones y del paso de vehículos aéreos, se
regirán por leyes especiales.

SERVIDUMBRE LEGAL DE DESAGÜE:

 261 sino de
No se trata de una servidumbre legal,
una verdadera limitación del derecho de la
propiedad.

En cuanto a esta limitación el artículo 798

enuncia lo siguiente: "Cuando un predio rústico o
urbano se encuentre enclavado en otro u otros, de
manera que no tenga comunicación recta con
algún camino, canal o calle pública, estarán
obligados los dueños de los predios circunvecinos
a permitir por entre estos, el desagüe del central.
Las dimensiones y dirección del conducto se
fijarán por el juez, previo informe de peritos y
audiencia de los interesados, observándose, en
cuanto fuere posible, las reglas dadas en este
capitulo. "

SERVIDUMBRE DE DE LUCES Y VISTAS:

En relación a esta servidumbre, el artículo

517 señala: "Mientras el dueño de la pared
divisoria tenga a su favor una servidumbre de luz o
de vista, el dueño del predio vecino sólo podrá
adquirir la medianería hasta la altura de la parte
inferior de las ventanas o huecos que constituyen
el signo exterior de la servidumbre." En este
precepto se recoge una limitación del dominio por
razones de vecindad en relación a luces y vistas
que, erróneamente, el Código llama servidumbre.

En principio, puede pensarse que

corresponde al propietario la facultad de obtener la
luz que considere necesaria y de tener vistas
mediante la apertura de ventanas y balcones. Sin
embargo, las relaciones de vecindad y, más
 262 de las
concretamente, el respeto de la intimidad
personas suponen limitaciones del derecho de
propiedad; limitaciones que no constituyen
servidumbre en cuanto tiene carácter recíproco.

La servidumbre de luces y vistas tiene por

finalidad conciliar dos posiciones en principio
encontrado; por un lado el derecho de un
propietario a obtener luz natural y ciertas vistas
y, por otro, el de su vecino a no ser perturbado
en su dominio ni ver en peligro su intimidad y
tranquilidad.

POR LA DURACIÓN:

SERVIDUMBRE PERPETUA:

Aquellas que se entienden constituidas para

siempre, mientras perduren las condiciones que
dieron motivo a su nacimiento.

SERVIDUMBRE TEMPORAL:

Son aquellas constituidas por un espacio de

tiempo determinado.

POR LA NATURALEZA DEL BENEFICIO:

SERVIDUMBRE DE USO:
 263 aquellas
Se consideran en esta clasificación
servidumbres que son de simple uso y ocupación,
es decir, aquellas en las que el predio dominante
solamente se servirá de la cosa, como la de paso,
la de luz o vistas.

SERVIDUMBRE DE DISFRUTE:

Son aquellas cuyo ejercicio producen una

utilidad económica, un verdadero disfrute del fundo
sirviente, como por ejemplo, la toma y saca de
agua.

PREDIOS QUE PUEDEN GRAVARSE CON SERVIDUMBRES:

La regla general es que todos los bienes inmuebles pueden

gravarse con servidumbres.

En relación con los bienes de propiedad particular, pueden

someterse a la constitución de servidumbres legales, naturales y
voluntarias, sin más limitaciones que el derecho público, los
derechos de los particulares y las buenas costumbres, (Artículo
752).

En cuanto a los bienes del Estado hay que distinguir los

bienes de uso público y los bienes fiscales.

Los bienes de uso público, que son aquellos cuyo uso

pertenece a todos los habitantes de un territorio, como las calles,
plazas, puentes, caminos, etc., (Artículo 752), no pueden
gravarse con servidumbres legales y voluntarias, pero si pueden
darse las servidumbres naturales, por cuánto las necesidades de
la naturaleza someten a todos los fundos, sin distinguir que sean
particulares o del Estado.

Así por ejemplo, tenemos la carga que pesa sobre los

fundos inferiores de recibir las aguas que descienden
naturalmente de los fundos superiores. Es esta una ley de la
naturaleza, de la cual no puede librarse ningún fundo, pues las
 264 el hecho
aguas lluvias no se detendrán delante de un camino por
de que este es un bien de uso público.

En relación con los bienes fiscales, cuyo uso no

corresponde generalmente a todos los habitantes, (Artículo 752
del Código Civil), que son los que están en poder del Estado
como si fuera un propietario particular, sí pueden gravarse con
servidumbres naturales, legales y voluntarias. Por ejemplo, una
granja ganadera de propiedad de un municipio, puede gravarse
con una servidumbre de acueducto en favor de los predios
vecinos.

CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES:

Siendo la servidumbre un derecho real accesorio del

dominio, solamente puede constituirla el dueño del predio,
sujetándolo a las cargas que quiera y adquiriendo beneficios de
predios vecinos, sin más limitaciones que el orden público y la
ley.

La constitución de las servidumbres se produce de distintos

modos. Las servidumbres legales en caso de oposición del
dueño del predio sirviente se establecen por resolución judicial o
administrativa. Las voluntarias pueden adquirirse por virtud de
títulos, es decir, por cualquier negocio jurídico que tenga por
objeto la creación de una servidumbre y por prescripción.

Las servidumbres pueden constituirse por un acto o

negocio jurídico dispositivo, por prescripción adquisitiva o
usucapión y por la ley, entre otros casos.

POR EL TÍTULO:

Para Federico Puig Peña título en sentido amplio se

entiende como negocio jurídico, ya sea Ínter vivos o mortis
causa. De acuerdo a dicho autor, las servidumbres pueden
establecerse, ya sea mediante contrato o legado, o por
cualquiera de las otras manifestaciones de la voluntad
emitidas de conformidad con la ley.

Louis Josserand señala que por título debemos

entender todo acto jurídico o negocio, y no un escrito. Y por
 265
este acto jurídico puede ser ya sea una convención o un
testamento.

En el caso de la convención se ha convenido entre el

propietario del fundo A y el propietario del fundo B que una
servidumbre de paso se establezca en provecho de la
primera de dichas heredades y sobre la segunda, ya sea a
título gratuito u oneroso; o bien en un testamento, en sus
disposiciones de última voluntad, el propietario del fundo B
declara que éste será gravado con una servidumbre en
provecho del fundo A. El propietario de éste último fundo
adquiere entonces condición de legatario; se beneficia de
un legado de servidumbre. La fuente más común y ordinaria
de las servidumbres es el acto o negocio jurídico originado
en la voluntad de las partes, acto que puede ser bilateral
como la compraventa, la permuta, o unilateral como el
testamento, y puede ser oneroso o gratuito. También se
pueden constituir servidumbres por disposición del
causante mediante testamento otorgado con las
formalidades legales.

Como ya hemos visto, un hecho jurídico

independiente de la actividad humana también puede
generar una servidumbre como ocurre con la servidumbre
natural de derrame de aguas lluvias originada en la natural
situación topográfica de los predios. Sin embargo la
doctrina actual establece que esta norma no hay que
entenderla en el sentido de que no exija el título, pues un
reconocimiento es un acto jurídico unilateral del dueño del
predio sirviente, y como acto de esa naturaleza no puede
ser deducible de hechos secundarios sino que debe ser
expreso, es decir, debe constar en escritura pública para
que tenga acceso al registro. Con relación a este tema el
artículo 799 del Código Civil establece que el ejercicio y
extensión de las servidumbres establecidas por la voluntad
del propietario, se regulan por los respectivos títulos y en su
defecto, por las disposiciones de dicho capítulo.

POR PRESCRIPCIÓN:

Por medio de la prescripción positiva llamada también

adquisitiva o usucapión, se puede llegar a ser titular de una
servidumbre independientemente de todo 266 título. No
obstante, para adquirir la servidumbre por prescripción se
requiere la posesión mediante la ejecución de actos que
revelen su ejercicio.No todas las servidumbres son
susceptibles de adquirirse por prescripción, únicamente las
servidumbres continuas y aparentes, pues nada más en
ellas puede haber la posesión continúa, pacífica, publica y
de buena fe.

En consecuencia, las servidumbres discontinuas y las

no aparentes no pueden ser adquiridas por prescripción.En
ese orden de ideas, el artículo 805 del Código Civil
establece que “Las servidumbres continúas y aparentes se
adquieren por cualquier título legal, inclusive la prescripción
por el transcurso de diez años. Las servidumbres continuas
no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, no
podrán adquirirse por prescripción, sino por otro título legal.

La posesión aunque sea inmemorial no basta para

establecerlas. Únicamente las servidumbres continuas y
aparentes, como la de acueducto a la vista, o las de aguas
lluvias o de desagüe, también a la vista, se pueden adquirir
por prescripción de diez años, contados igual que para la
adquisición del dominio de fundos.

Esto significa entonces que para adquirir por

prescripción las servidumbres continuas y aparentes a la
vez, no es necesario título, ni buena fe, basta la sola
posesión de diez años, contados desde la fecha en que se
han terminado las obras que denotan la existencia de la
servidumbre, pues desde entonces las personas que
pudieran sentirse perjudicadas, tienen una señal visible, un
signo ostensible de la pretensión ajena y están en
condiciones de interrumpir la prescripción Después de
construidas las obras aparentes o visibles, la posesión
prosigue sin necesidad de un hecho actual del hombre, la
servidumbre se ejercita por sí misma.

Las servidumbres discontinuas, como la de sacar

agua de un pozo, y las inaparentes, como la de acueducto
por tubería subterránea, no pueden constituirse por
prescripción, y "ni aun el goce inmemorial bastará para
constituirlas", como lo advierte el citado artículo267
805 y, por
lo tanto, no pueden ser objeto de acción posesoria.Las
servidumbres discontinuas implican para el dueño del
predio sirviente permitir actos de mera tolerancia, de los
que no resulta ningún gravamen ni dan fundamento a
prescripción alguna. Si se admitiera la prescripción de las
servidumbres discontinuas, ningún propietario permitiría
que por su predio se ejercieran actos que pudieran conducir
a una prescripción, cuando su objetivo es el de permitir las
relaciones de buena vecindad y tolerancia con los demás.
Las servidumbres inaparentes no admiten prescripción
porque la posesión no es pública, no se realiza a los ojos
de todo el mundo. Sobre un acueducto enterrado a dos
metros de profundidad no pueden darse actos posesorios.

Como expresamente lo establece el artículo 805, las

servidumbres discontinuas y las inaparentes "sólo pueden
adquirirse por medio de un título", es decir, mediante un
negocio jurídico inter vivos o mortis causa; si no se
constituyen mediante un título, no son servidumbres
jurídicas, sino simples servidumbres de hecho.

Algunos sectores de la doctrina sostienen que el

fundamento del Código Civil para negar la prescripción y las
acciones posesorias a las servidumbres inaparentes está
en la circunstancia de que por su falta de signos exteriores,
san lugar a una posesión viciosa, oculta o clandestina, y
respecto de las servidumbres discontinuas está en la falta
de continuidad de la posesión, pues para que la posesión
sea eficaz, es decir que conduzca a la prescripción, se
exige que sea pública y continua, además obviamente de
ser pacífica.

Pero otros sectores piensan que el fundamento de

esas negaciones está es en razones de utilidad pues,
afirman, hay conveniencia en que los propietarios de los
inmuebles mantengan una buena vecindad, y esto no sería
posible si el ejercicio de hechos aislados pudiera llegar a
constituir una servidumbre discontinua, y los propietarios
ante ese temor se resistirían a tolerar el más insignificante
acto de intromisión en sus predios; de allí que el Código
Civil declare que de los actos de mera tolerancia no resulta
 268
gravamen, no confieren posesión ni dan fundamento a
prescripción alguna. Así que la negativa de prescripción
para las servidumbres discontinuas no sería sino una
aplicación de esta regla.

POR LEY:

De la misma manera que el derecho de dominio

puede ser objeto de expropiación por causa de
utilidad pública, así también pueden establecerse
servidumbres por encima de la voluntad del
propietario del predio sirviente, las cuales algunos
autores denominan expropiación de servicios o
utilidades de los predios. Estas son las servidumbres
legales, que pueden ser de utilidad o uso público y
particular.

Las denominadas servidumbres legales de uso

público, no son servidumbres propiamente dichas,
sino limitaciones de la propiedad, pues, a la verdad,
no se ve muy clara la existencia de un predio
dominante. Generalmente se establecen en favor de
la comunidad entera, sin un beneficio en favor de un
predio o fundo. Así tenemos, por ejemplo, el tránsito
que establece un municipio para sus habitantes a
través de una o varias heredades, constituye una
limitación de las respectivas heredades, pero
técnicamente no es servidumbre, por no establecerse
en favor de un predio dominante.

Lo mismo podría decirse de la tubería del

acueducto o de los postes conductores de las redes
eléctricas de un municipio, que atraviesan varias
propiedades particulares, pero el predio dominante no
existe físicamente, ya que el beneficio lo recibe toda
la comunidad. Nadie discute la existencia de una
carga o limitación al dominio de los predios recorridos
por el acueducto, o el camino, o las redes eléctricas,
pero es forzado otorgarle la categoría de servidumbre
a este gravamen derivado directamente de la ley.
Existen normas legales que imponen cargas a
determinados predios, por razones de interés o
 utilidad pública como son, además269 de las
mencionadas, las de protección a las áreas forestales,
las servidumbres de navegación o administración del
curso de un río o lago, etc.

En algunas ciudades, existen normas de

planeación urbana que limitan las construcciones
hasta determinada altura e imponen restricciones a
las construcciones en las cercanías de áreas
destinadas a aeropuertos o bases militares. Existen
también, como ya lo dijimos, servidumbres legales en
beneficio de los particulares, las cuales se encaminan
a permitir la normal explotación de los predios, como
la servidumbre de paso o de tránsito; la servidumbre
de acueducto y la servidumbre de luz o de vista. Las
servidumbres legales propiamente dichas tienen su
fuente en la ley, esto es, que si ellas no se establecen
voluntariamente, la ley permite establecerlas
coactivamente, o sea, contra la voluntad del dueño
del predio de donde pueden extraerse utilidades o
servicios en favor del predio que necesite de ellas.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DEL

PREDIO DOMINANTE:

 Quien tiene derecho a una servidumbre lo tiene

igualmente a los medios para poder ejercerla. Los
medios que permiten ejercer la servidumbre deber ser
los estrictamente necesarios e indispensables para su
goce, y no deben ser más gravosos que la
servidumbre misma. Igualmente, si desaparece la
servidumbre principal, por sustracción de materia
desaparecen los medios para su ejercicio.
 El dueño del predio dominante puede ejecutar las
obras necesarias para aprovecharse de la
servidumbre. Por su parte el dueño del predio
sirviente debe soportar la ejecución de las obras
necesarias para que la servidumbre cumpla su
objetivo, con tal que se desarrollen en el tiempo y
modo que ocasionen un menor perjuicio, pero serán
dichas obras a costa del titular de la servidumbre, a
 menos que se haya hecho pacto en contrario.270 En este
último caso, el dueño del predio sirviente puede
exonerarse de la obligación de hacer o reparar las
obras abandonando la parte del predio donde deban
ejecutarse.
 El dueño del predio dominante no puede hacer nada
que agrave la servidumbre en el predio sirviente.
Desde el derecho romano se ha dicho que la
servidumbre debe ejercerse causando el menor
perjuicio posible al predio gravado. Hay que mirar la
fuente de constitución de la servidumbre para definir
las maneras de ejercerla, y, conforme a ella, valorar
los actos que la perjudican seria y realmente.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DEL

PREDIO SIRVIENTE:

 El dueño del predio sirviente no puede disminuir ni

hacer más incómoda la servidumbre que soporta. En
caso de que el dueño del predio sirviente ejecutare
una obra causante de un perjuicio, por haber alterado,
disminuido o incomodado el ejercicio de la
servidumbre, podrá el dueño del predio dominante
ejercer la llamada acción confesorio para que repare
el perjuicio y vuelva las cosas a su estado anterior.
 Puedesolicitar el dueño del predio sirviente la
cancelación de la servidumbre cuando ya no sea
necesaria. Si con el transcurso del tiempo el modo
primitivo de la servidumbre llegare a serle más
oneroso, podrá proponer que se varíe a su costa, si
esta variación no perjudica al predio dominante, de
donde se deduce también que si la servidumbre ya no
es necesaria al predio dominante, podrá pedir que se
cancele el gravamen. Por ejemplo, si el dueño del
predio sirviente pretende construir una casa sobre la
parte del terreno atravesada físicamente por una
servidumbre de acueducto, puede proponer el cambio
del curso, si con el cambio no se causa ningún
perjuicio, caso en el cual deberá ser aceptado por el
propietario del predio dominante. Igualmente, si la
servidumbre de tránsito ya no es indispensable para
 271
el predio dominante, por haberse construido una
carretera aledaña a su heredad, puede el dueño del
predio sirviente pedir su cancelación. La acción que
se ejerce en estos casos se denomina negatoria.
 Puede servirse de la servidumbre de acuerdo con el
uso que le dé el predio dominante. Esto significa que
si, por ejemplo, existe una servidumbre de paso, el
dueño del predio sirviente puede utilizar la faja de
terreno que hay dentro de su predio para el mismo fin.

EXTINCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES:

Como ya lo dijimos al hablar de las características de las

servidumbres, estas son, en principio, indefinidas o perpetuas
como los predios mismos. Sin embargo, la ley ha previsto varias
situaciones en las que ellas se extinguen.Si la servidumbre se
presenta como una carga contraria a la libertad natural de que
deben gozar los predios, deseable es entonces que tal carga
desaparezca a partir del momento en que deja de ser útil. Pues si
bien el derecho es perpetuo en principio, puede ser extinguido
por diferentes causas. De esa cuenta, el modo de su extinción
varía según se trate de las servidumbres voluntarias o de las
legales. En el Código Civil se contemplan las siguientes causas
de extinción:

POR EL NO USO:

Dispone el artículo 817 inciso 1º. Del Código

que las servidumbres voluntarias se extinguen por su
no uso; si fuere continua y aparente de tres años,
contados desde el día en que dejó de existir el signo
aparente de la servidumbre; y si fuere discontinua o
no aparente, por el no uso de cinco años contados
desde el día en que dejó de usarse por haber
ejecutado el dueño del fundo sirviente acto contrario a
la servidumbre, o por haber prohibido que se usare
ella. Si no hubo acto contrario o prohibición aunque
no se haya usado la servidumbre, o si hubo tales
actos, pero continua el uso, no corre el tiempo de la
prescripción.Las servidumbres prescriben
estrictamente por no usarlas o gozarlas durante un
período de tiempo.
 La prescripción que surge aquí es la272
extintiva o
liberatoria, a semejanza de lo que sucede con los
derechos personales, y se dirige a liberar del
gravamen al predio sirviente. La razón de esta
prescripción es que si un predio no está derivando
utilidad de la servidumbre que se constituyó a su
favor, no se justifica que el gravamen permanezca por
siempre. La ausencia del uso demuestra la inutilidad
de la carga y por tanto es lógico que se extinga ella
misma.

Esta forma de prescripción extintiva opera

sobre toda clase de servidumbres: continuas y
discontinuas, aparentes e inaparentes, a diferencia de
la prescripción adquisitiva que solo opera sobre
servidumbres continuas y aparentes. El período legal
se cuenta desde el momento mismo en que ocurre un
acto contrario a su ejercicio, o deja de usarse o
gozarse. Por ejemplo, en una servidumbre continua
de acueducto, desde la rotura o interrupción del canal
de conducción, o en una discontinua de tránsito,
desde cuando no se vuelve a transitar por el camino.
Si el predio dominante pertenece a muchos pros
indivisos, el goce de uno de ellos interrumpe la
prescripción respecto de todos; y si contra uno de
ellos no puede correr la prescripción, no puede correr
contra ninguno.

POR EL CAMBIO DE ESTADO:

Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño

del sirviente a tal estado que no pueda usarse la
servidumbre. Si en lo sucesivo los predios vuelven a
su estado anterior de manera que pueda usarse ella,
se restablecerá a no ser que haya transcurrido tres
años, o que desde el día que pudo volverse a usar
haya pasado el tiempo suficiente para la prescripción.
(arto. 817 inciso 2º.)

POR REMISIÓN:
 Debiendo entender por remisión el273modo de
extinguir las obligaciones por el perdón del acreedor a
favor del deudor, a quien releva del cumplimiento
pendiente. Aplicado este concepto a la extinción de
las servidumbres por remisión, debe entenderse como
todo aquel acto jurídico, gratuito u oneroso, mediante
el cual el titular del predio dominante libera a favor del
predio sirviente el gravamen que pesa sobre su fundo.
(arto. 817 inciso 3º.)La servidumbre es un derecho
real patrimonial que puede renunciarse por su titular,
conforme está permitido por el artículo 19 de la ley del
Organismo Judicial, que expresa que podrán
renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con
tal que sólo miren al interés individual del renunciante,
y que no esté prohibida su renuncia.

La renuncia de la servidumbre implica una

modificación tanto en el inmueble sirviente como en el
inmueble dominante, por lo cual tal renuncia debe ser
expresa y constar en escritura pública que debe
registrarse, para que surta plenos efectos jurídicos.
Pero es posible que ocurra una renuncia tácita de la
servidumbre como en el siguiente ejemplo: Pedro,
propietario del predio dominante, ejerce una
servidumbre de tránsito a través del predio de Juan y
permite que éste levante una construcción
infranqueable que corta el camino.

POR VENCERSE EL PLAZO O CUMPLIRSE LA

CONDICIÓN:

Finalmente, de esa cuenta, aunque la

servidumbre por su naturaleza sea perpetua, las
partes están en completa libertad de limitar su
duración por un plazo o por una condición, a cuyo
vencimiento o cumplimiento de la condición se pone
fin a la servidumbre. Si la servidumbre voluntaria se
ha constituido sometida a modalidades de plazo o
condición, la llegada del día o el cumplimiento de la
condición la extingue. La Condición es un hecho
futuro e incierto del cual depende el nacimiento o la
resolución de un derecho. Si la llegada del hecho
puesto como condición tiene el efecto de 274
extinguir el
derecho, la condición es resolutoria y, por tanto, una
servidumbre sometida a sus efectos se resuelve por
tal causa si se cumple el hecho puesto como
condición.

El Plazo es un hecho futuro y cierto, de manera

que si se constituye una servidumbre para regir en un
plazo determinado, llegado el día del plazo se
extingue la servidumbre. Si en el título que constituye
la servidumbre las partes o el testador no han
establecido un plazo o una condición para la vigencia
de la servidumbre, esta tendrá el carácter de perpetua
y, por tanto, no tendría una limitación en el tiempo.

Sólo las servidumbres voluntarias pueden

constituirse bajo el imperio del plazo o la condición. Si
se obtienen por prescripción, destinación del padre de
familia o imperativo legal, la perpetuidad es su
característica fundamental y no admiten plazo o
condición.

POR LA RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL QUE

LAS CONSTITUYÓ:

Esto es aplicación del principio según el cual,

resuelto el derecho del causante (el que da) se
extingue el del causahabiente (el que recibe). Así, por
ejemplo, si quien constituyó la servidumbre es un
usufructuario o un propietario fiduciario, y se extingue
o resuelve el usufructo o se cumple la condición del
fideicomiso, se resuelven las servidumbres
constituidas.

Del mismo modo, si Pedro vende a Juan una

finca, y en la misma escritura pública de compraventa
Juan constituye a favor de Pablo, su vecino, una
servidumbre de paso, y si posteriormente resulta Juan
incumpliendo en el pago del precio de la finca y Pedro
lo demanda en acción resolutoria para que se
resuelva el contrato de compraventa y borrarlo de la
vida jurídica, una vez que es resuelto el derecho de
 propiedad que tenía Juan, se resuelve 275 también la
servidumbre que éste había constituido en favor de
Pablo. Los artículos 1548 y 1953 se refieren también
a este aspecto.

POR IMPOSIBILIDAD DE USARLA:

Esta causal de extinción no está contemplada

en el artículo 817, pero la doctrina la ha agregado en
consideración a que desaparecida la causa que
motivó la servidumbre o el bien sobre el que se
ejerce, no puede haber servidumbre. Así, por ejemplo,
si se seca el pozo o fuente de agua que constituía la
utilidad del predio dominante, se extingue la
servidumbre; lo mismo si el predio sirviente, gravado
con una servidumbre de paso, se inunda y es
imposible por esa razón transitar por él. Sin embargo,
existe la posibilidad de que la servidumbre reviva si
desaparecen las circunstancias que generaron la
imposibilidad de su ejercicio, como cuando, en los
ejemplos anteriores, vuelve a manar agua del pozo o
la fuente o se retira la inundación, con tal que estos
eventos sucedan antes de haber transcurrido veinte
años. Es decir, que la imposibilidad de ejercer la
servidumbre por el estado en que se hallan las cosas,
trae la extinción de la servidumbre si se prolonga
veinte años, pero si la imposibilidad desaparece
antes de haber transcurrido ese lapso, la servidumbre
no se extingue, revive su ejercicio.

PROTECCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES:

Ya hemos dicho que el Derecho Civil consagra las acciones

posesorias también para recuperar la posesión de derechos
reales constituidos sobre inmuebles y el derecho de servidumbre
es uno de ellos, pero limitadas tales acciones solamente a las
servidumbres continuas y aparentes a la vez, pues el mismo
Código excluye expresamente de las acciones posesorias a las
servidumbres discontinuas y a las continuas inaparentes, las
cuales sólo pueden constituirse mediante título y no se pueden
ganar por prescripción.
 276

Aspectos Prácticos de la Servidumbre:

ESCRITURA DE CONSTITUCION DE SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO

NUMERO ______________________ (___). En la ciudad de Guatemala, el dieciséis de julio del año dos mil

veintitrés. ANTE MI: ______________________, COMPARECEN: Por una parte el señor

______________________ único APELLIDO, de sesenta y dos años de edad, casado, guatemalteco,

comerciante y de este domicilio; quien es persona de mi anterior conocimiento; y, por la otra parte la

señora ______________________ único APELLIDO, de cuarenta y cuatro años de edad, soltera,

comerciante, guatemalteca y de este domicilio, quienes persona de mi anterior conocimiento. DOY FE: a)

De no conocer a los comparecientes y no obstante se identifican con las cedulas de vecindad relacionadas;

b) Los comparecientes me aseguran ser de los datos de identificación personales anteriormente

consignados y hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por este acto comparecen a

otorgar el Contrato de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO De conformidad con las

siguientes clausulas: PRIMERA: manifiesta el señor ______________________ único APELLIDO, que es

propietario de la finca rústica inscrita en el registro General de la propiedad de la zona Central al número

_________ (_____), folio ______________________ (______________________), del libro

______________________ (______________________) de Guatemala ; con las medidas y colindancias que

le aparecen en su primera inscripción de dominio; SEGUNDA: Manifiesta el señor

______________________ único apellido que es propietario de la finca rústica inscrita en el registro

General de la propiedad de la zona Central al número _________ (_____), folio ______________________

(______________________), del libro ______________________ (______________________) de

Guatemala ; con las medidas y colindancias que le aparecen en su primera inscripción de dominio.

TERCERA: Manifiesta el señor ______, que debido a que el señor _______, en su terreno necesita
 277
abastecerce de agua para el riego de la plantación de tomate de dicho señor tiene en su propiedad, por lo

que concede una Franja de terreno de la finca de su propiedad identificada en la cláusula primera de este

instrumento en calidad de Servidumbre de Acueducto, la que tendrá una extensión de Siete (_ ) metros de

largo Por cuatro ( ___ ) metros de Ancho, en la cual el señor _____________, declara que instalara tubería

subterránea para conducir agua hasta su propiedad. CUARTA: Manifiestan los otorgantes que en virtud , el

predio sirviente es la finca número _______, Folio _______ del Libro dos de ___________; Propiedad del

primero de los otorgantes nombrados, y el Predio dominante es la finca número ______, folio _______ del

libro ________ de ___________, propiedad del segundo de los otorgantes nombrados, QUINTA: Por su

parte el señor _, declara que en concepto de indemnización por el terreno cedido para introducir cañería

subterránea que transportara agua a su propiedad, da al señor _____________, la cantidad de

_______________ QUETZALES ( ____ ), comprometiéndose a la vez a conservar en buen estado de

limpieza , la parte del terreno cedido, SEXTA. Ambos otorgantes, manifiestan que en los términos

relacionados, aceptan el contenido del presente instrumento. Yo , el notario DOY FE. a) Que todo lo escrito

me fue expuesto; b) Que tuve a la vista las cédulas de vecindad relacionadas, así como los testimonios de la

escrituras públicas número ______________________ (______________________), autorizada en esta

ciudad capital el ocho de enero de mil novecientos noventa y siete, por el Notario

______________________, y la escritura publicanumero ______________, autorizada por el

notario____________________, el dial ______ de _______ del año ______, respectivamente con las cuales

los otorgantes acreditaron la propiedad de los inmuebles objeto de este Instrumento con c) Que advierto

los efectos legales del presente contrato y la obligación del registro correspondiente ; d) leo lo escrito a los

otorgantes quienes bien enterados de su contenido, objeto, validez y demás efectos legales, lo aceptan

ratifican y firman juntamente con el notario que autoriza.

 278

ESCRITURA PUBLICA DE CONSTITUCION DE SERVIDUMBRE DE PASO

NUMERO DOS (2). En la ciudad de Guatemala, el ocho de julio de dos mil veintitrés, ANTE MÍ, Jorge

Alberto Pellecer Way, Notario, comparecen: por una parte ÁLVARO ENRIQUE ARZÚ IRIGOYEN, de setenta

años de edad, casado, guatemalteco, empresario, de este domicilio, quien se identifica con el Documento

Personal de Identificación –DPI- con Código Único de Identificación número un mil novecientos noventa y

nueve espacio dieciocho mil trescientos diecisiete espacio cero ciento uno (1999 18317 0101) extendido

por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala, quien actúa en su calidad de

ALCALDE DEL MUNICIPIO DE GUATEMALA y en representación de la MUNICIPALIDAD DE GUATEMALA, de

conformidad con lo regulado en el artículo cincuenta y dos (52) y cincuenta y tres (53) literal b del Código

Municipal, personería que acredita con los siguientes documentos: (i) Certificación del Acuerdo número
 279
cero uno guion dos mil quince (01-2015) de la Junta Electoral del Distrito Central del departamento de

Guatemala de fecha once de septiembre de dos mil quince; extendida por el Secretario Municipal de la

Municipalidad de Guatemala, el veintidós de enero de dos mil dieciséis y, (ii) Certificación del punto

segundo del acta número cuatro guion dos mil dieciséis (4-2016) correspondiente a la sesión extraordinaria

celebrada el quince de enero del año dos mil dieciséis por el Honorable Concejo Municipal que contiene la

toma de posesión del cargo de Alcalde Municipal, del municipio de Guatemala, departamento de

Guatemala, extendida por el Secretario Municipal de la Municipalidad de Guatemala el veintidós de enero

de dos mil dieciséis, plenamente facultado para el presente acto mediante Resolución número COM guion

mil doscientos treinta y cinco guion dos mil dieciséis (RES.No.COM-1235-2016) de fecha catorce de junio de

dos mil dieciséis emitida por el Honorable Concejo Municipal; y por la otra parte EDUARDO VALDES

BARRIA, de sesenta y nueve años de edad, soltero, panameño, Sacerdote Jesuita, de este domicilio, quien

se identifica con el Documento Personal de Identificación –DPI- con Código Único de Identificación –CUI-

número dos mil cuatrocientos noventa y ocho espacio trece mil setecientos veintiséis espacio cero ciento

uno (2498 13726 0101), extendida por el Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala,

quien me manifiesta actuar en su calidad de RECTOR Y REPRESENTANTE LEGAL de la UNIVERSIDAD RAFAEL

LANDÍVAR, lo que se acredita con el acta notarial que contiene su nombramiento, autorizada en esta

ciudad por el infrascrito notario el veintisiete de febrero de dos mil catorce, quien se encuentra

expresamente facultado para el otorgamiento de este contrato. Como notario hago constar: a) Que las

representaciones que se ejercitan son suficientes de conformidad con la ley y a mi juicio para la

celebración del presente contrato; b) que me aseguran los otorgantes ser de los datos de identificación

personal indicados y hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles; y c) manifiestan que en la calidad

con que actúan, es su voluntad otorgar contrato de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO, de

conformidad con las siguientes clausulas: PRIMERA: Manifiesta el señor alcalde ALVARO ENRIQUE ARZU

IRIGOYEN, en la calidad con que actúa, que su representada, la MUNICIPALIDAD DE GUATEMALA es

legítima propietaria de la finca inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona280
Central bajo el

número de finca ciento setenta y uno (171), folio doscientos sesenta y siete (267) del libro diecinueve (19)

de Guatemala, ubicada en la prolongación del Boulevard Rafael Landívar y tercera avenida de la zona

dieciséis, inmueble que posee las medidas y colindancias que le aparecen en su primera inscripción de

dominio. Por advertencia del notario, el señor alcalde Alvaro Enrique Arzu Irigoyen, en la calidad con que

actúa, manifiesta en forma expresa que sobre la finca señalada en esta cláusula no existen gravámenes,

anotaciones o limitaciones que pudieran afectar los derechos de terceros. SEGUNDA: Por su parte el

sacerdote Eduardo Valdes Barria, en la calidad con que actúa, manifiesta que su representada, la

UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR es propietaria de un inmueble aledaño, identificado como la finca inscrita

en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central al número doce mil doscientos doce (12212),

folio catorce (14) del libro setecientos treinta y uno (731) de Guatemala; con las medidas y colindancias

que le aparecen en su inscripción de dominio. TERCERA: Manifiesta el señor alcalde Alvaro Enrique Arzu

Irigoyen, en la calidad con que actúa, que debido a que tiene conocimiento que la UNIVERSIDAD RAFAEL

LANDÍVAR necesita hacer uso de la finca que le pertenece a la MUNICIPALIDAD DE GUATEMALA, descrita

en la cláusula PRIMERA, con el fin de construir un paso a desnivel que reduzca el impacto vial que se

genera en la intersección entre Concepción Las Lomas, Ciudad Vieja II y la UNIVERSIDAD RAFAEL

LANDÍVAR, y de esta forma ordenar el tráfico en el sector señalado, por lo que por este acto se otorga

SERVIDUMBRE DE PASO a favor de la UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR sobre una porción de doscientos

diecinueve punto cincuenta y dos (219.52) metros cuadrados de la finca descrita en la cláusula PRIMERA

del presente instrumento, finca propiedad de la Municipalidad de Guatemala, de conformidad con los

planos de servidumbre de paso y ubicación que se protocolizan en este mismo instrumento público, con las

siguientes medidas y colindancias: de la estación cero hacia el punto de observación uno, con un azimut de

ciento setenta y un grados, veintiséis minutos y cincuenta segundos (171°26’50”) tiene una distancia de

diecisiete punto cuarenta y siete (17.47) metros, la cual colinda con la finca matriz de la Universidad Rafael
 281un azimut de
Landívar, estacionamiento número cinco; de la estación uno al punto de observación dos, con

doscientos setenta y cuatro grados, cuarenta y cuatro minutos y veintiséis segundos (274°44’26”) tiene una

distancia de trece punto cincuenta y uno (13.51) metros, la cual colinda con finca municipal, vía pública a

La Montaña; de la estación dos hacia el punto de observación tres, con un azimut de trescientos cincuenta

y cinco grados, dieciocho minutos y once segundos (355°18’11”) tiene una distancia de diecisiete punto

veintitrés (17.23) metros, la cual colinda con la finca matriz de la Universidad Rafael Landívar,

estacionamiento número siete; de la estación tres al punto de observación cero, con un azimut de noventa

y cuatro grados, cuarenta y cuatro minutos y veintiséis segundos (94°44’26”) tiene una distancia de doce

punto treinta y dos (12.32) metros, la cual colinda con finca municipal, vía pública a Camposeco; y de

conformidad con la Resolución número COM guion mil doscientos treinta y cinco guion dos mil dieciséis

(RES.No.COM-1235-2016) de fecha catorce de junio de dos mil dieciséis emitida por el Honorable Concejo

Municipal, la cual se transcribe a continuación: “RES. No. COM-1235-2016. SGM-CASO-1801-2015. El

licenciado Ariel Rivera Irías, quien actúa en su calidad de Rector en Funciones y Representante Legal de la

Universidad Rafael Landívar, solicita la autorización para constituir una servidumbre de paso en forma

voluntaria y gratuita sobre el inmueble amparado por la finca número 171, folio 267 del libro 19 de

Guatemala, propiedad de la Municipalidad de Guatemala, para la construcción de un paso a desnivel por

parte de su representada, así como que se autorice la remodelación de los estacionamientos 5 y 7, en el

Campus Central de la citada Universidad. CONCEJO MUNICIPAL: Guatemala, catorce de junio de dos mil

dieciséis. En sesión ordinaria celebrada el día de ayer, lunes trece de junio del año en curso, punto 20° del

acta No. 45, se aprobó el dictamen de la Comisión de Servicios, Infraestructura, Ordenamiento Territorial,

Urbanismo y Vivienda, consecuentemente se RESOLVIÓ: 1. Se autoriza la constitución de la servidumbre de

paso en forma voluntaria y gratuita, y por el plazo de veinticinco años prorrogables a favor de la

Universidad Rafael Landívar sobre un área de 219.52 metros cuadrados sobre la finca número 171, folio

267 del libro 19 de Guatemala, propiedad de la Municipalidad de Guatemala, ubicada en la prolongación

del Boulevard Rafael Landívar y 3ª, avenida de la zona 16, sobre la cual se constituirá un 282
paso a desnivel

con el objeto de reducir el impacto vial que se genera en la intersección entre Concepción Las Lomas,

Ciudad Vieja II y la Universidad Rafael Landívar, con el fin de ordenar el tránsito en el citado sector

generado con ello una circulación continua de los vehículos. 2. Dicha servidumbre se encuentra

condicionada a lo siguiente: a) El uso del paso a desnivel será única y exclusivamente para los estudiantes y

docentes de la referida Universidad; y, b) La Universidad Rafael Landívar deberá cumplir con todos los

demás requisitos que le exija la Dirección de Control Territorial, para la remodelación de los

estacionamientos 5 y 7, en el Campus Central. 3. Se faculta al Señor Alcalde Municipal para que

comparezca a suscribir la Escritura Pública de constitución de servidumbre de paso en forma voluntaria y

gratuita, siendo responsabilidad de la Universidad Rafael Landívar el pago de los gastos de escrituración y

registro respectivo. 4. Exonerar a la Universidad Rafael Landívar del pago de la tasa municipal por Derecho

de Licencia de Construcción para el proyecto de remodelación de los estacionamientos 5 y 7, en el Campus

Central de la citada Universidad, identificado con el expediente número 2015000586, tomando en

consideración el contenido del artículo 88 de la Constitución Política de la República de Guatemala, que

establece que las universidades están exentas del pago de toda clase de impuestos, arbitrios y

contribuciones, sin excepción alguna. 5. Que se trasladen las presentes diligencias a la Dirección de Control

Territorial para los efectos correspondientes. Pase atentamente a la Secretaría General para su notificación

y que continúe el trámite correspondiente./er Firmas ilegibles.” CUARTA: CONDICIONES. La referida

servidumbre es otorgada por parte de la MUNICIPALIDAD DE GUATEMALA en forma voluntaria y gratuita

en favor de la UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR, por un periodo de veinticinco (25) años prorrogables,

condicionada a lo siguiente: a) El uso sea única y exclusivamente para los estudiantes y docentes de esa

casa de estudios; y b) La Universidad Rafael Landívar deberá cumplir con todos los demás requisitos que le

exija la Dirección de Control Territorial de la Municipalidad de Guatemala, para la remodelación de los

estacionamientos cinco y siete en el Campus Central. QUINTA: PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTOS. A

 283
requerimiento de los comparecientes, se procede a protocolizar los dos planos constructivos de la

SERVIDUMBRE DE PASO a favor de la UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR sobre una porción de doscientos

diecinueve punto cincuenta y dos (219.52) metros cuadrados de la finca descrita en la cláusula PRIMERA

del presente instrumento, finca propiedad de la Municipalidad de Guatemala, planos a los que les

corresponderán los folios de mi protocolo números seis y siete, pues quedan comprendidos dentro de los

folios cinco y ocho de mi registro notarial, correspondiendo al folio cinco la hoja de protocolo número de

orden C cuatro millones ochenta y ocho mil novecientos cuarenta y tres (C 4088943) y registro quinientos

ocho mil novecientos noventa y dos (508992) y al folio ocho la hoja de protocolo número de orden C

cuatro millones ochenta y ocho mil novecientos cuarenta y cuatro (C 4088944) y registro quinientos ocho

mil novecientos noventa y tres (508993). SEXTA: ACEPTACIÓN. Por su parte el sacerdote Eduardo Valdes

Barria, en la calidad con que actúa, declara que por este acto acepta en nombre de la UNIVERSIDAD

RAFAEL LANDIVAR la constitución de la servidumbre de paso relacionada, la que se agradece al señor

Alcalde y que se compromete a conservarla en buen estado. SÉPTIMA: ACEPTACIÓN GENERAL. Los

comparecientes, en las calidades en que actúan, manifiestan que aceptan todos y cada uno de los términos

contenidos en el presente instrumento público. Yo, el Notario, DOY FE: a) de todo lo expuesto; b) de haber

tenido a la vista todos los documentos citados en el transcurso del presente contrato; y c) de haber leído

íntegramente lo expuesto a los comparecientes quienes bien enterados de su contenido, objeto, valor y

efectos legales, en las calidades con que actúan, lo aceptan, ratifican y firman junto al Notario autorizante.
 284

DEMANDA PROMOVIENDO CONSTITUCION SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO

SENOR JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL Y

ECONOMICO COACTIVO DEL DEPARTAMENTO DE

ZACAPA. JULIO VENTURA SEMBRADOR, de treinta y cinco

arios de edad, casado, agricultor, guatemalteco,

domiciliado en este departamento, residente en aldea

Cerro Chiquito, municipio y departamento de Zacapa,

respetuosamente comparezco ante el Señor Juez, a.

EXPONER:

A- Que actuó con la Dirección y Procuración del Abogado

Miguel Valiente, cuya oficina profesional situada en

tercera calle diez guion cero nueve de la zona uno de

esta ciudad de Zacapa, cabecera del departamento del

mismo nombre, señalado para recibir notificaciones;

B- Que demando en JUICIO SUMARIO, la IMPOSICION DE

SERVIDUMBRE FORZOSA DE ACUEDUCTO, demanda que

planteo en contra del señorCORNELIO PENA

 285
RESISTENTE, quien reside en la citada aldea de Cerro

Chiquito, municipio y departamento de Zacapa, lugar en el

que puede ser citado o notificado, todo de

conformidad con los siguientes,

HECHOS:

I- Como lo demuestro con las certificaciones del Registro de la

Propiedad que me permito adjuntar, soy propietario de

las siguientes fincas rusticas, ubicadas en jurisdiccion de la

aldea de Cerro Chiquito, municipio y departamento de

Zacapa las que se identifican así: a) Finca número

veintinueve (29), folio sesenta (60), libro quince de Zacapa, con

una extensión de trece hectáreas, noventa y siete áreas,

cuarenta y siete centiáreas, equivalente a veinte

manzanas, con las colindancias actuales, asi: NORTE:

camino de terracería, PONIENTE: Nicolás Pérez, SUR:

Ernesto Pena y al ORIENTE: Cornelio Peña Resistente, o

sea el demandado; b) Finca número trescientos (300), folio

quince (15), libro ocho

(8), de Zacapa, con extensión de treinta y cuatro

hectáreas, noventa y tres áreas, sesenta y nueve

centiáreas, equivalente a cincuenta manzanas, con las

colindancias actuales: NORTE: camino de Terracería

ORIENTE: Amado Crespo, SUR: Ernesto Pena, y

PONIENTE: Cornelio Pena Resistente, o sea el286

demandado. II- De acuerdo con la descripción con sus

actuales linderos de las dos fincas de mi propiedad

referidas anteriormente, es evidente que el inmueble

propiedad del demandado, Señor CORNELIO PENA

RESISTENTE, se ubica entre o en medio de las dos

fincas de mi propiedad, precisamente dentro de los

siguientes linderos: NORTE: camino de terracería SUR:

Ernesto Pena PONIENTE: con finca de mi propiedad o sea la

identificada en el inciso "A" del punto anterior y • ORIENTE:

con la finca de mi propiedad y que se describe en el

inciso "B" también del punto anterior.

De conformidad con certificación extendida por el

Registrador de la Propiedad que acompaño, el inmueble

descrito propiedad del demandado CORNELIO PENA

RESISTENTE, se encuentra registrado e inscrito a

nombre de el, como finca rustica numero mil trescientos veinte

(1320), folio cincuenta (50), del libro seis (6) de Zacapa, con

una extensión de seis hectáreas, noventa y ocho áreas,

setenta y tres centiáreas, equivalente a diez manzanas, y

consecuentemente, ubicado en la citada aldea de Cerro

Chiquito.
III. Es el caso, Senior Juez, que en el inmueble que deje 287

identificado con la letra "A" del punto I de los hechos que

vengo exponiendo, estoy realizando trabajos de

perforación de un pozo, para extraer aguas

subterráneas, las que por ser alumbradas artificialmente

dentro del inmueble de mi dominio, me corresponde la

propiedad de tales aguas, siendo el objeto de

trasladarlas o conducirlas a la otra finca de mi propiedad y que

describo en el inciso "B" del punto I de los hechos de este

memorial, aguas destinadas al riego de dicho terreno o

sea con fines agrícolas y pecuarios, para lo cual es

necesario que el ACUEDUCTO A CONSTITUIRSE, atraviese de

PONIENTE a ORIENTE el terreno propiedad del Señor

Cornelio Pena Resistentes a quien he requerido su

anuencia a efecto que en forma voluntaria se constituya una

servidumbre de acueducto, pero el no está de acuerdo y se

opone, por lo que recurro al tribunal para demandar la

imposición de la servidumbre forzosa de acueducto.

IV- La SERVIDUMBRE FORZOSA DE ACUEDUCTO, que

demando su imposición, como ya lo indique, tiene porobjeto la

conduce& de agua para riego con FINES

AGROPECUARIOS la que atravesara la finca propiedad

del Señor CORNELIO PEICJA RESISTENTE y que se deja

identificada con sus números de registro, en el pinto II 288

anterior.

El lugar más adecuado para constituir la servidumbre de

acueducto es hacia el lindero SUR de la propiedad del

demandado en un recorrido de poniente a oriente, con

una longitud de doscientos sesenta y cuatro metros y un

ancho de dos metros que incluyen sus márgenes, la que

se localizara dentro de la propiedad del demandado, con

los linderos siguientes: NORTE doscientos sesenta y

cuatro metros, con Ia misma finca, SUR: doscientos

sesenta y cuatro metros, con Ernesto Pena, cerca de

alambre espigado, PONIENTE: dos metros, con finca

propiedad del actor, Julio Ventura Sembrador, de donde

procede el acueducto, y AL ORIENTE: dos metros, con

finca propiedad del actor, Julio Ventura Sembrador, o

sea predio dominante. EXTENSION SUPERFICIAL:

QUINIENTOS VEINTIOCHO METROS CUADRADOS".

El agua será conducida por gravedad mediante

ACEQUIA DESCUBIERTA que lo constituye un CANAL DE

CEMENTO con una profundidad de SETENTA

CENTIMETROS POR NOVENTA CENTIMETROS DE

ANCHO. La SERVIDUMBRE tendrá carácter PERPETUO y es

inherente el DERECHO DE PASO POR SUS289

MARGENES, para su exclusivo servicio.

EL PREDIO SIRVIENTE será la finca rústica

Número MIL TRESCIENTOS VEINTE (1320), FOLIO

CINCUENTA (50), LIBRO SEIS (6) DE ZACAPA,

Propiedad del demandado Cornelio Peña Resistente. EL

PREDIO DOMINANTE a cuyo favor se constituye la

servidumbre forzosa de acueducto es la finca rústica

número TRESCIENTOS (300), FOLIO QUINCE (15), LIBRO

OCHO (8) DE ZACAPA propiedad del presentado. V- En tal

virtud, vengo a demandar en JUICIO SUMARIO la

Imposición DE SERVIDUMBRE FORZOSA DE

ACUEDUCTO, a efecto que satisfechos todos los

requisitos procesales, se dicte sentencia en ese sentido y

se dicte la cuantía correspondiente a la indemnización que

deba hacerse efectiva previamente, y se ordene su

inscripción tanto en el predio dominante como el predio

sirviente, en el Registro de la Propiedad de la Zona

Central de Guatemala.

FUNDAMENTOSDEDERECHO:

AGUAS DE DOMINIO PRIVADO. Son de dominio privado: 4o.

Las aguas subterráneas obtenidas por medios

artificiales en propiedades particulares". "DE290

LASSERVIDUMBRES. CONCEPTO. Servidumbre es el

gravamen impuesto sobre un predio para use de otro

predio de distinto dueño o para utilidad pública, o

comunal. El inmueble a cuyo favor está constituida la

servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre,

Prediosirviente"."DELA SERVIDUNIBRE DE

ACUEDUCTO. Casos en que puede imponerse. Puede

imponerse también servidumbre forzosa de acueducto

para objetos de interés privado, previa indemnización en los

casos siguientes: lo. Establecimiento o aumento de

riegos;..." "Se declara de utilidad pública el

establecimiento de servidumbres para la conduce& de

agua, siempre que estas sean utilizadas para fines

agrarios, industriales o para obras de salud pública y

contribuyan al desarrollo agrícola, pecuario, industrial o

social del país, cuando se trate de obras para beneficio

 291
Colectivo, permitiéndose el libre paso de las mismas por

todos los terrenos privados y estatales, ya sean del

municipio o de entidades descentralizadas, autónomas o

semiautónomas y se podrán constituir en forma

voluntaria y forzosa de conformidad con la ley que rige la

materia". "COMO SE CONSTITUYE. La servidumbre

forzosa de acueducto podrá constituirse: lo. POR

ACEQUIA DESCUBIERTA cuando no sea peligrosa por

suProfundidad o situación ni ofrezca

otros,Inconvenientes;" "ANCHURA DEL CONDUCTO".

Al establecerse la servidumbre forzosa de acueducto

se fijara, en vista de la naturaleza y configuración del

terreno, la anchura en que deben tener la acequia y sus

márgenes, según la cantidad de agua que habrá de ser

conducida." "DERECHO DE PASO. A la servidumbre

forzosa de acueducto es inherente el derecho de paso

por sus márgenes, para su exclusivo servicio".

JUICIO SUMARIO. Materia del juicio sumario. Se

tramitaran en juicio sumario: 6o. Los que por disposición de

la ley o por convenio de las partes, deban seguirse en

esta vía". "En los casos de controversias o litigios que

se susciten en virtud de la presente ley, la vía que

 292
Debe utilizarse es la sumaria". "El use del sistema

métrico decimal es obligatorio en la Republica". "En los asuntos

de, valor indeterminado es juez competente el de Primera

Instancia". "La persona que pretende hacer efectivo un

derecho, o que se declare que le asiste, puede pedirlo

ante los jueces en la forma prescrita en este Código. Para

interponer una demanda o contrademanda, es necesario

tener interés, en la misma' " CONTENIDO DE LA DEMANDA

En la demanda se fijaran con claridad y precisión los hechos

en que se funde, las pruebas que van a rendirse, los

fundamentos de derecho y la petición. "DOCUMENTOS

ESENCIALES. El actor deberá comparar a su

demanda los documentos en que funde su derecho"

Presentada la demanda en la forma debida, el juez

emplazara a los demandados." "El termino para contestar la

demanda es de tres días," "PLAZO DE LA DISTANCIA. El plazo

por razón de la distancia es imperativo, y la autoridad lo

fijara según los casos y circunstancias ".ARTICULOS:579,

752, 760, 763, 767 y 768 del CÓDIGO CIVIL.-lo.80.

Decreto Legislativo número 49-72;10, 51,196,107,

 293
111, 229, y 233 CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y

MERCANTIL, 20 y 48 LEY ORGANISMO JUDICIAL.

PRUEBAS:

Ofrezco probar los hechos de la presente demanda con los

siguientes medios de prueba:lo. DECLARACIÓN DE LA

PARTE DEMANDADA,lo que se llevará a cabo mediante: a)

ABSOLUCIÓN DE POSICIONES que le articulare sobre

hechos personales y relacionados con la demanda y la

contestación de haberla; b) CONFESIÓN SIN POSICIONES,

mediante ratificación de memoriales que presente y que

contengan confesiones de parte del demandado; 2o.

DECLARACIÓN DE TESTIGOS.Los que propondré con sus

respectivos interrogatorios con respecto a los hechos de la

demanda; 3o. DICTAMEN DE EXPERTOS, con el objeto de

determine el lugar más conveniente en el inmueble que

será el predio sirviente, que se constituya la

servidumbre de acueducto, el área a ocupar y su

valoración, si fuere necesario; 4o. RECONOCIMIENTOS

JUDICIALESen las fincas que se han dejado descritas con el

objeto de
 294
establecer el lugar en el que se constituirá la

servidumbre forzosa de acueducto, su longitud, anchura y su

localización dentro del predio sirviente. So.

DOCUMENTOS, desde ya las certificaciones que

adjunto a este memorial y que me fueran extendidas por el

Registrador de la Propiedad de la zona central de

Guatemala, referente a todas las inscripciones de

dominio de las tres fincas debidamente identificadas con sus

números de registro en los hechos de esta

demanda.6o. AVALUOque practiquen valuadores de la

Dirección General de Catastro y Aval6os de Bienes

Inmuebles, para determinar el valor real del área

ocupada por la servidumbre forzosa de acueducto, si no

hubiere acuerdo por las partes, o no se determine por

medio de los expertos; 7o. PRESUNCIONES, legales y

humanas derivadas de los hechos probados.

PETICION:

Por lo anteriormente expuesto, al Señor Juez,

atentamente,

PIDO:
 295

I .PETICION DE TRÁMITE:

a) Que con este memorial y documentos

adjuntos al Mismo. Se forme el expediente respectivo;

b) Que se tenga como mi Abogado

Director y Procurador al Licenciado Miguel Valiente

quien me auxilia al pie de este memorial y

que las notificaciones se me hagan en el lugar

señalado en la parte introductoria del mismo; c)

Que se le dé tramite a esta

demanda de IMPOSICION DE SERVIDUMBRE DE

ACUEDUCTO en JUICIO SUMARIO, emplazando

al demandado CORNELIO PEFJA RESISTENTE,

concediéndole audiencia por el plazo de tres días,

más el plazo de la distancia que fijara el Señor Juez;

se le haga saber la obligación que tiene de señalar

casa, o lugar para recibir notificaciones dentro del

perímetro de esta ciudad, en el entendido que si no

lo hace dentro del plazo del emplazamiento, las

posteriores notificaciones se le harán por los

estrados del tribunal; d) Para notificar al

demandado, por solo esta vez, que se libre

despacho al Señor Juez de Paz de este

295
 296

Municipio de Zacapa, a efecto que sea citado o

notificado en el lugar de su residencia, aldea Cerro

Chiquito de este municipio y departamento; e) Que se

tengan por ofrecidos de mi parte los medios de

prueba indicados en la sección correspondiente de

la demanda y en su oportunidad, a solicitud de

parte se decretara la apertura a prueba del

juicio por el plazo de quince días, para recibir las

pruebas ofrecidas por las partes;

f) Concluido el plazo de prueba, que el secretario del

tribunal así lo haga constar, agregando a los

autos

las pruebas rendidas y de cuenta al Señor Juez

efecto que de oficio, se señale día y hora para la

vista, para dictar con posterioridad la sentencia

correspondiente;

II. PETICION DE FONDO:

a) Que con posterioridad al día y hora señalado para la

vista, dentro de los cinco días siguientes, se

dicte sentencia en la que se declare: I. CON

296
 297

LUGAR la demanda de IMPOSICION DE

SERVIDUMBRE FORZOSA DE ACUEDUCTO que en

JUICIO SUMARIO fue promovida por el señorJULIO

VENTURA SEMBRADORen contra del Señor

CORNELIO PEÑA RESISTENTE: II-Consecuentemente,

se impone SERVIDUMBRE FORZOSA DE

ACUEDUCTO sobre la finca número MIL

TRESCIENTOS VEINTE (1320), FOLIO CINCUENTA (50),

DEL LIBRO SEIS (6) DE ZACAPA que es el PREDIO

SIRVIENTE, A FAVOR DE la finca número

TRESCIENTOS (300), FOLIO QUINCE (15), DEL LIBRO

OCHO (8) DE ZACAPA, que es el PREDIO

DOMINANTE, previo pago de la indemnización

corresponde cliente cuya cuantía será fijada por el

tribunal; III) Que la servidumbre deacueductodeberá

constituirse por ACEQUIA DESCUBIERTA POR UN CANAL

DE CEMENTO que tendrá una profundidad de setenta

centímetros por noventa centímetros de ancho,

la que se localizara dentro del predio sirviente con

los linderos siguientes:" NORTE: doscientos

sesenta y cuatro metros, con la misma finca, SUR:

doscientos sesenta y cuatro metros, con Ernesto

Pena, cerca de alambre espigado, PONIENTE:

297
 298

dos metros, con finca propiedad del actor, Julio

Ventura Sembrador, de donde procede el

acueducto y al ORIENTE, dos metros, con finca

propiedad del actor Julio Ventura Sembrador, o

sea el predio dominante,EXTENSIONSUPERFICIAL

deQUINIENTOS VEINTIOCHO METROS

CUADRADOS". La servidumbre tendrá un carácter

PERPETUO y es inherente el DERECHO DE

PASO por sus márgenes, para su exclusivo

servicio; IV) que al estar, firme la sentencia, se

ordene que la secretaria del tribunal extienda

certificación por duplicado de la misma, para su

Inscripción tanto en el predio dominante como en el

predio sirviente, en el Registro de la Propiedad de la

Zona Central cuyos mineros de registro están

consignados en la parte resolutoria de la sentencia; V)

que se condene al pago de las costas judiciales a

la parte demandada;

b) ruego resolver de conformidad.

Acompaño dos copias y mundo en los artículos citados

y 579, 752, 760, 763, 767, 768 del Código Civil; lo.,

2o.,3o.,4o., 5o., 6o.7o.,80., del Decreto

Legislativonúmero 49-72; 10, 16, 20, 45,

298
 299

48, 57, 108, 114, 141,142, 143, 147,

197,206, de la Ley del OrganismoJudicial; lo.,

10, 25, 26, 44, 50,51. 61, 62, 63, 64, 66,70,71, 73,

79, 80, 81, 82, 83, 96, 106, 107, 111, 112, 113,123,128,

196, 197, 198, 229, 230, 232, 234, 235, 572, 573, 574,

575 del CODIGO PROCESAL CIVIL Y

MERCANTIL.

ZACAPA, 12 de Septiembre de 2020

(f) EN SU AUXILIO Y DIRECCIÓN:

299
 300

DEMANDA DE CONSTITUCION DE SERVIMBRE DE PASO

MODELO DE DEMANDA ORDINARIA DE CONSTITUCION DE SERVIDUMBRE DE PASO

SEÑOR JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA DEL RAMO CIVIL DEL

DEPARTAMENTO DE GUATEMALA

BLANCA PEREZ MOLINA, de treinta y seis años de edad, soltera, ama de casa,

guatemalteca y de este domicilio, señalo como lugar para recibir notificaciones la

oficina del Abogado CARLOS EFRAIN GOMEZ GARCIA, situada en la sexta

avenida cero guion cero ocho, de la zona uno de esta ciudad; comparezco a

promover EN JUICIO ORDINARIO: LA CONSTITUCION DE SERVIDUMBRE DE

PASO, en contra de las siguientes personas: ADELA, CARMELINA y

ALEJANDRO, todos de apellidos BALBOA SANDOVAL, quienes tienen su

residencia en el municipio de San Pedro Ayampuc, por lo que para los efectos de

la notificación correspondiente, deberá enviarse despacho al Juez de Paz de

aquella localidad, lugar conocido por las autoridades, en virtud de que en dicha

300
 301

población no existe nomenclatura en cuanto a calles, avenidas, número de casas

ni de zonas, con base en los siguientes,

HECHOS:

A) Como lo acredito con la fotocopia legal izada por el Notario SERGIO

CABRERA MORALES, que adjunto, de la escritura pública número cuarenta y

siete de fecha dieciocho de marzo del año próximo pasado, me fue otorgada por la

municipalidad de San Pedro Ayampuc de este departamento, la finca urbana

número ciento noventa y tres, folio ciento noventa y ocho, del libro un mil

quinientos treinta de Guatemala.

B) En dicho lugar tengo mi casa de habitación, además de ser el lugar

destinado para mi vivienda con mi familia, desde hace varios años, ya que dicho

terreno lo poseo desde fecha muy anterior al otorgamiento por parte de la referida

municipalidad; asimismo en este predio tengo varias siembras que exploto en

menorescala.

C) Este fundo se encuentra ubicado en el lado oriente de la carretera que sirve

de acceso de esta capital al poblado de San Pedro Ayampuc, y se encuentra

enclavado entre varios predios, por lo que no tiene libre paso a la Calle Real de la

población.

D) En un principio utilicé como salida, un camino que estaba trazado sobre

otros predios teniendo que hacer un largo recorrido; con posterioridad tuve paso

sobre el sur' poniente de un fundo de los demandados, pero es el caso que unos
301
 302

meses atrás, para mi sorpresa, me cerraron dicho paso, dejándome como

consecuencia de ello sin salida.

E) Actualmente me he visto en la necesidad de volver hacer el largo recorrido

de antes, lo cual me reporta una serie de inconvenientes y riesgos, especialmente

en esta época de invierno, pues por razones topográficas mi fundo está en alto

con relación a la Calle Real del pueblo; aparte de ello, en cualquier momento los

dueños de las heredades por donde ahora paso me lo pueden negar, lo cual sería

perjudicial a mis intereses, así como a la libre locomoción a que todos tenemos

derecho. F) CUAL ES EL LUGAR MAS ADECUADO PARA CONSTITUIR LA

SERVIDUMBRE DE PASO A FAVOR DE Ml PREDIO: previamente es necesario

analizar dónde el paso es más fácil o accesible, y dónde la distancia es más corta

para llegar a la Calle Real del pueblo. Una vez analizado lo anterior. , el lugar es

siempre pasando sobre un predio que ocupan los demandados (no sé si son

propietarios) y que está ubicado en el rumbo Poniente de mi fundo, es decir, el

mismo predio por donde en un principio yo transitaba, y que como ya indiqué me

fue cerrado por los ahora demandados . Pero no es mi interés referirme

únicamente al lugar de antes, sino a un camino de tres metros de ancho que pue

— de perfectamente quedar constituido como servidumbre de paso sobre el

lindero Norte del predio de los demandados y que por lo tanto se recorre de

Oriente a Poniente para llegar en línea recta a la Calle Real del pueblo, siendo ese

el trayecto más corto que puede trazarse y constituirse legalmente como

servidumbre de paso, en dirección a la Calle Real. De no ser así, tendré que

seguir soportando las penalidades, incomodidades y perjuicios que en el presente

302
 303

sufro por la situación topografía mi fundo* G) De conformidad con la ley, tengo

derecho a exigir el paso o servidumbre que me permita el acceso a la Calle Real,

constituyendo tal servidumbre sobre el predio que permita una salida más

cómoda, más corta y cuya constitución me cause los menores gastos y

dificultades, aún más si toma en consideración que soy una persona de escasos

recursos económicos. De tal manera pues, que el lugar donde yo necesito se

constituya dicha servidumbre, es el lindero Poniente del predio sirviente, pues éste

es recto y el camino iría a la par del cerco por ese rumbo. Por lo tanto, la

servidumbre de paso quedaría constituí da sobre el rumbo poniente del predio de

los demandados, que parte del NORTE PONIENTE DE Ml PREDIO, hacia la

Calle Real, con una latitud de tres metros y una longitud de veintiocho metros.

DERECHO:

Establece el artículo 96 del Código Procesal Civil y Mercantil que "Las contiendas

que no tengan señalada tramitación especial en este Código, se ventilarán en

juicio ordinario". En el presente caso la declaración de constitución de servidumbre

de paso no tiene tramitación especial, por lo que la vía que le corresponde para su

tramitación es la vía ordinaria a la que me acojo en el presente caso.

En cuanto al Derecho sustantivo fundamento mi demanda en el artículo 752 que

dice: "Servidumbre es el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro

predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal". En el caso particular

pido que se imponga la servidumbre de paso en el fundo que no es de mi

propiedad para que pase hacer sirviente del predio de mi propiedad. El artículo

303
 304

753 determina: "que la servidumbre consiste en no hacer o tolerar. Para que el

dueño del predio pueda exigir la ejecución de un hecho es necesario que esté

expresamente determinado por la ley o en el que se constituyó la servidumbre".

En el presente caso pretendo que se tolere el paso a pie, carretela o carretas de

tracción animal, por el predio sirviente, lo que se encuentra determinado por la ley,

cuando el predio dominante se encuentra enclavado dentro de otros predios y no

tenga acceso propio a la vía pública. El artículo 757, trata del caso particular de mi

terreno en cuanto a que por su Situación natural, al estar enclavado dentro de

otros predios, no tiene salida a la carretera pública, por Ro s que esta obligación

debe ser impuesta por la ley. El artículo 786, encaja asimismo en el caso que se le

detalla al señor Juez, pues esta norma legal establece que : "El propietario de un

predio enclavado entre otros ajenos que no tenga salida a la vía pública, o que no

pueda procurársela sin excesivo gasto o dificultad , tiene derecho a exigir paso por

los predios vecinos , para el aprovechamiento y explotación del mismo predio"

Hasta aquí la cita y como ya indiqué en los hechos de la demanda, mi fundo se

encuentra enclavado en la vecindad del predio propiedad de los demandados, no

tendiendo salida a la vía pública y siendo que en mi predio tengo la casa de

habitación a servicio de todo mi grupo familiar, para aprovechar y satisfacer esta

necesidad de techo vital para toda persona es que ejercito este derecho.

Finalmente, de conformidad con Io estipulado en el artículo 790, el propietario del

predio sirviente está obligado a dar derecho de paso, por donde fuere más corta la

distancia, por lo que indico en los hechos de este escrito de demanda con claridad

cuál es el predio sirviente en donde se encuentra la línea más corta, haciendo

304
 305

constar que con excepción del primer artículo citado todos los demás pertenecen

alCódigo Civil contenido en el Decreto Ley 106 .

PRUEBAS:

Ofrezco probar los hechos de mi demanda, con los siguientes medios de prueba:

a) Declaración de Parte que deben prestar en el Juzgado los propietarios del

predio sirviente, en forma personal y no por medio de apoderado; —

b) Declaración de testigos, cuyos nombres proporcionaré en el periodo

probatorio y que son vecinos del lugar por lo que les consta que el predio de mi

propiedad se encuentra enclavado entre otros predios ajenos y que la distancia

más corta a la vía pública es la indicada en los hechos de la demanda;

c) Dictamen de expertos, quienes tienen que emitir su dictamen en cuanto a

que el camino más corto es el indicado;

d) Reconocimiento Judicial, para establecer que mi predio no tiene acceso a la

vía pública y que la distancia más corta es la ya indicada;

e) Documentos: copia simple legalizada de la escritura pública número

cuarenta y siete (47) autorizada por el Notario Sergio Cabrera Morales con fecha

dieciocho de marzo de mil novecientos ochenta y uno, en donde consta la

propiedad del predio enclavado y certificación del Registro General de la

Propiedad, en donde consta que los demandados son los propietarios del predio

sirviente; Y

305
 306

f) Presunciones legales y humanas que de los hechos probados se deriven,

Por todo lo expuesto, al señor Juez hago la siguientes: —

PETICION:

I. DE TRAMITE:

1 ) Que se admita para su trámite en la vía ordinaria, la presente demanda de

constitución de servidumbre de paso ;

2) Que se reconozca la Dirección y Procuración del auxiliante y como lugar para

recibir notificaciones el señalado;

3 ) Que se tengan por acompañados los documentos relacionados y por ofrecida

la prueba individualizada;

4) Que se notifique a los demandados en el lugar indicado, para lo cual se deberá

librar el despacho correspondiente al Juez de Paz de San Pedro Ayampuc ,

municipio del departamento de Guatemala, comisionándolo para tal efecto ;

5) Que se conceda audiencia a los demandados por el término de nueve días,

apercibiéndolos que tienen que unificar personería, a efecto de que exista un

representante común y si no lo hacen que se les fije término para que cumplan

con Io ordenando, a solicitud de

6) Que se fije día y hora para la celebración de la junta conciliatoria ;

306
 307

7) Que oportunamente se abra a prueba el proceso por el término de treinta

días;

8) Finalizando el período probatorio que la Secretaría del Juzgado rinda el

informe de las pruebas que constan en el procedimiento;

9) Que se dicte resolución fijando día y hora de la vista.

II. DE FONDO:

1) Que se dicte sentencia declarando:

a) Procedente la demanda, en consecuencia que se declare constituido el

gravamen de servidumbre de paso sobre el predio de los demandados, quedando

constituí da la misma por el rumbo poniente de mi fundo, o sea un camino de tres

metros de ancho y veintiocho metros de largo, partiendo del lindero o esquinero

Norte Poniente del predio de la parte actora, hacia la Calle Real de la población de

San Pedro Ayampuc municipio del departamento de Guatemala , trazado

paralelamente al lindero Norte del predio de la parte demandada, el cual es

totalmente recto ;

b ) Que al estar firme este fallo se ordene que esta servidumbre de paso se

inscriba en el Registro General de la Propiedad;

c) Que se condene en costas a los demandados.

FUNDAMENTO LEGAL: Artículos citados y 29, 31, 44, 45, 50, 51 , 61 , 63, 64, 66,

67, 71 , 73, 79 , 80, 81 , 82, 97, 106, 107, 111 , 112, 113, 128 , . -196 ,. 197; 198,

307
 308

del Código. Procesal • Civil y Mercantil, Decreto Ley 107ì - Acompaño cuatro

copias de la demanda, así como de documentos adjuntos.

Guatemala, 6 de julio de 2023

Firma de la demandante.

EN SU AUXILIO:

ESCRITURA DE CONSTITUCION DE SERVIDUMBRE DE VISTA

NUMERO TRESCIENTOS DIECIOCHO (318). En la ciudad de Guatemala, el doce

de septiembre de dos mil veintitrés, Ante mí, CARLOS ENRIQUE RIVERA

GALLARDO, Notario, comparece LUIS PEDRO FIGUEROA CRUZ, de cuarenta y

seis años de edad casado, guatemalteco, Ingeniero Civil, de este domicilio, quien

se identifica con el documento de identificación personal con código único de

identificación numero un mil novecientos ochenta espacio veintiún mil ciento

veinticinco cero ciento uno extendido por el Registro Nacional de las Personas,

quien actúan en su calidad de ADMINISTRADOR UNICO Y REPRESENTANTE

LEGAL de la entidad “TENDENCIAS COMERCIALES, SOCIEDAD ANONIMA”,

la que acredita con el Acta Notarial de su nombramiento, autorizada en esta

ciudad el dos de diciembre de dos mil once por el Notario Carlos Enrique Rivera

308
 309

Gallardo. Dicho documento se encuentra inscrito en el Registro Mercantil General

de la República bajo el numero trescientos sesenta y ocho mil quinientos once

(368,511) folio ochocientos setenta (870) del libro doscientos noventa y cinco

(295) de Auxiliares de Comercio. Hago constar que he tenido a la vista la

documentación relacionada, siendo la representación que se ejercita suficiente de

conformidad con la ley y a mi juicio para el presente Acto. Asegurándome el

compareciente ser de los datos de identificación personal indicando y encontrarse

en el libre ejercicio de sus derechos civiles, por lo que por este acto constituyo en

forma voluntaria SERVIDUMBRE DE VISTA de conformidad con las clausulas

siguientes: PRIMERA: manifiesta el señor LUIS PEDRO FIGUEROA CRUZ, en la

calidad con que actúan, que: I. Su representada la entidad TENDENCIAS

COMERCIALES, SOCIEDAD ANONIMA, es la única y legitima propietaria del

bien inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad al número SEIS MIL

OCHOCIENTOS (5,808), FOLIO TRESCIENTOS OCHO (308) DEL LIBRO

SETECIENTOS CICUENTA Y CUATRO E (754E) DE GUATEMALA, ubicado en

la zona catorce de esta ciudad. II. Sobre el inmueble descrito en el numeral que

antecede, se construirá un Centro Comercial, denominado “Vitorino”, el cual

constara de seis pisos estructurales, compuestos de cuatro sótanos, siendo el

cuarto piso estructural de doble altura, y dos niveles sobre el nivel de la tierra. III.

Que dentro del procedimiento llevado a cabo en la Municipalidad de Guatemala,

con el objeto de obtener las licencias correspondientes para la ejecución del

referido Centro Comercial se realizaron varias consultas a vecinos del sector de la

zona catorce de esta ciudad, manifestando los mismos de forma verbal a mi

309
 310

representada con el objeto de garantizar a los vecinos de dicho sector que el

proyecto Centro Comercial “Vitorino” no incrementa en un futuro su altura, por este

medio constituye servidumbre de vista sobre el inmueble identificado en el

numeral I de la presente clausula. Por advertencia del infrascrito Notario en cuanto

a las obligaciones y responsabilidades a que se refiere el artículo treinta del

Código de Notariado, el señor LUIS PEDRO FIGUEROA CRUZ, declarada que

sobre la finca propiedad de su representada, no pesan gravámenes, anotaciones o

limitaciones que pueden afectar los derechos de terceros, a excepción de las

servidumbres que constan en sus inscripciones de dominio y que el referido bien

tiene las medidas, linderos y colindancias que resultan de sus inscripciones

registrales. SEGUNDA:DE LA SERVIDUMBRE DE VISTA: En virtud de los antes

expuesto, el compareciente en la calidad con que actúa, por este acto constituye

unilateralmente servidumbre voluntaria de utilidad pública, continua, aparente y

gratuita, bajo las siguientes condiciones: A) Predio sirviente: el predio sirviente

cuya propiedad pertenece a la entidad TENDENCIAS COMERCIALES,

SOCIEDAD ANÓNIMA, será la finca número SEIS MIL OCHOSIENTOS OCHO

(6,808), FOLIO TRESCIENTOS OCHO (308) DEL LIBRO SETECIENTOS

CINCUENTA Y CUATRO E (754E) DE GUATEMALA. B) OBJETO DE LA

SERVIDUMBRE: el objeto de la servidumbre es no construir sobre la estructura

del Centro Comercial “Vittorino”, ningún nivel adicional de lo autorizado por la

Municipalidad de Guatemala, y que han sido previamente autorizada por dicha

Municipalidad. Esta estructura constara de cuatro sótanos, uno de ellos de doble

altura con mezzanine y dos niveles sobre la tierra y dos niveles sobre la tierra.

310
 311

Esta estructura no podrá ser alterada para tener un nivel adicional. En tal virtud, si

en un futuro, a esta propiedad se le quisiera cambiar el uso y/o elevar la altura,

será necesario derribar el cien por ciento (100%) de lo construido sobre el nivel de

la tierra para desarrollar un nuevo proyecto sobre esta propiedad implicando

realizar ante la Municipalidad de Guatemala y otras entidades correspondientes

todas las diligencias necesarias a efecto de contar con la documentación y

autorización para tramitar y obtener una nueva licencia Municipal, así como

cumplir con lo establecido en las leyes para todo tipo de construcción. TERCERA:

SOLICITUD AL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD: El compareciente,

en la calidad con que actúa, solicita al señor Registrador General de la Propiedad

se efectúa las operaciones correspondientes indicadas en esta

escritura.CUARTA: Finalmente, el compareciente, en la calidad con que actúa y

en lo que le concierne a su representada, manifiesta que acepta el contenido

íntegro del presente instrumento. Yo, el Notario, hago constar: (a) Que tuve a la

vista: (I) La documentación con la que se acredito la propiedad del inmueble de

mérito, consistente en certificación extendida por el Registro General de la

Propiedad; (II) Los demás documentos identificados en el cuerpo de este

instrumento; y, (III) Que leí lo escrito al compareciente, quien bien impuesto de su

contenido, objeto, validez, efectos legales y obligación de registro, lo acepta,

ratifica y firma. DOY FE DE TODO LO EXPUESTO.

311
 312

PARTE VI

DERECHOS REALES DE GARANTIA

Los derechos de garantía no pueden ser llamados

derechos reales porque los mismos no se materializan de
manera inmediata para el titular, sino que dependen de una
condición. Sin embargo, algunos otros prefieren mantener el
criterio clásico o tradicional en el que deben seguirse
considerando derechos reales.

“Jorge Nestor Musto realiza una descripción de dos

aspectos fundamentales de los derechos reales de garantía
como lo son: su condición de accesorios de un crédito y su
función de garantía, dichos términos los sintetiza en la estructura
de la obligación, la situación jurídica del incumplimiento, las
consecuencias jurídicas que esta genera en orden a la
responsabilidad patrimonio del deudor y la función de la garantía
real. Es necesario agregar a estas consideraciones el carácter

312
 313

de condicional que en todo momento acompaña a los derechos

reales de garantía.”

Los derechos reales de garantía se pueden definir como

aquellos derechos in re aliena, accesorios de un crédito, en cuya
virtud se sujetan especial y expresamente uno o varios bienes
determinados, muebles o inmuebles, a la satisfacción del crédito
cuyo cumplimiento garantizan mediante la posibilidad de realizar
el valor de tales bienes. Si el bien sujeto es un bien mueble, la
garantía real es mobiliaria; si el derecho real de garantía recae
sobre un bien inmueble, la garantía real es inmobiliaria”.

“El nombre derechos reales de garantía, lo dice: Estos

derechos surgen a la vida jurídica en razón de otro derecho,
cuyo cumplimiento garantizan. Se llaman así, estos derechos
porque van encaminados a asegurar o garantizar un crédito y
tienen una condición jurídica, como es la de ser derechos
accesorios, que se constituyen siempre en relación de
dependencia de una obligación principal. Los derechos reales de
garantía, se definen como aquellos derechos reales limitados,
accesorios de una obligación, que tienen por finalidad garantizar,
de la forma prevista por el ordenamiento para cada uno de estos
derechos, el cumplimiento de dicha obligación, o las
consecuencias de su incumplimiento.

Algunos autores niegan que los denominados derechos

reales de garantía sean en realidad derechos reales, aduciendo
para basar su aserto, que no otorgan a la persona a cuyo favor
se constituyen un derecho de inmediata eficacia sobre la cosa.
Así por ejemplo y conforme nuestra legislación civil, la hipoteca y
la prenda únicos derechos reales de garantía que se reconoce,
no tendrían esa naturaleza en razón de lo anteriormente
expuesto”.

Para Jorge Nestor Musto, “Los derechos reales de garantía

reposan sobre el valor de la cosa o sobre todos aquellos
derechos sobre un bien que en caso de incumplimiento
garantizan segmento o tramo de su valor, aunque bien entendido
este no se encuentra ab origine separado de la cosa”.

313
 314

Los Derechos reales de garantía tienen similitud con los

derechos reales de mero goce por cuanto que ambos tienen de
común el ser derechos limitativos (ius in re aliena) y se les
concibe como desmembraciones de la propiedad que vienen a
limitarle.

La diferencia entre ambos grupos de derechos reales

radica en que los derechos reales de goce tienen –como su
nombre lo indica- por elemento fundante de su naturaleza la idea
del disfrute, mientras que los de garantía, persiguen asegurar el
cumplimiento de una obligación. Los Derechos reales de
garantía tienden a asegurar el cumplimiento de una obligación
estableciendo obstáculos para enajenar la cosa que ha de
responder eventualmente ante el titular del crédito o derecho.

De conformidad con don Alfonso Brañas, los derechos

reales de garantía "Son aquellos derechos reales, encaminados
a asegurar o garantizar un crédito, y tienen una condición
jurídica, cual es la de ser derechos accesorios, que se
constituyen siempre en relación de dependencia de una
obligación principal. Ejemplo: La hipoteca, la prenda.Estos
derechos nacen de dos supuestos: En primer término la entrega
que hace el deudor al acreedor de una cosa para garantizar el
cumplimiento de una obligación y la retención que el deudor
realiza del bien –que será inmueble – conservando la posesión,
pero facultando al acreedor a la venta de la finca en caso de
incumplimiento.”

Para Rafael Rojina Villegas los derechos reales

secundarios, accesorios o de garantía “Son aquellos que
garantizan el cumplimiento del derecho de crédito”.

Para Diego Espín Cánovas los derechos reales de garantía

“Son un poder de disposición que garantiza la obligación
asegurada”.

Rodolfo Sohm considera que los derechos reales de

garantía o accesorios “Atribuyen al acreedor la facultad de

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 315

cobrarse por medio de una cosa y que el crédito por sí, tan solo
confiere un derecho de exigir que el deudor pague”.

Don Federico Puig Peña afirma que “La previsión de un

posible incumplimiento por parte del deudor hizo pensar a los
titulares del crédito en la conveniencia de conseguir un mayor
refuerzo del vínculo, obteniendo con ello un mejor aseguramiento
de sus intereses”.

EVOLUCION HISTORICA EN EL DERECHO ROMANO:

En la antigua Roma la primera garantía personal en surgir

fue la fiduciaria, el deudor, mediante la mancipatio o la in iure
cessio, transmitía la propiedad de una cosa al acreedor, el cual
se obligaba mediante un pactum fiduciae a retransmitir la
propiedad al deudor, cuando era completamente pagada la
deuda. Esta fiducia fue practicada en toda la época clásica y
desapareció en el derecho justinianeo.

Para Juan Iglesias en cuanto a los derechos de garantía se

puede afirmar que “La propiedad sirve como medio de garantía
adosando a una obligación personal. Cabe, en efecto la
satisfacción de un crédito, sujetando la cosa de propiedad a la
acción directa del acreedor obligatorio rei, res obligatoria. A este
fin se enderezan la prenda y la hipoteca, «derechos reales de
garantía» reconocidos por el derecho pretorio”.

El pignus también era utilizado antiguamente con la

diferencia que el deudor entregaba la cosa no en propiedad sino
en posesión como garantía de la deuda. Dentro del pignus
también surgió la garantía en el arrendamiento, en el cual el
arrendatario dejaba los animales o instrumentos de labranza que
introducía en el fundo arrendado para cultivarlo, los mismos
quedaban en manos del deudor.

Fue la primera vez que se concibió la prenda con

desplazamiento porque el acreedor no tenía ni la posesión ni la
propiedad solo si elarrendatario no pagaba se respetaba el
acuerdo (conventio pignoris) y por medio de un interdicto

315
 316

Salviano, tomaba posesión de los objetos que garantizaban la

obligación. Sin embargo, este interdicto solo era ejercitado contra
el arrendatario lo que provocaba un problema cuando se
encontraba en propiedad o posesión de terceros.

Derivado del inconveniente que presentaba el interdicto

Salviano se creó la acción Serviana en la cual el arrendador
podía iniciar la acción contra el arrendatario y contra cualquiera
que tuviese la propiedad o la posesión de los bienes objeto de
garantía. Esta acción Serviana o hipotecaria, finalmente se
convirtió en un uso común para todos los campos del derecho,
en la cual el acreedor sin tener la posesión podía iniciar acción
contra cualquiera que tuviese la propiedad o posesión, para
reclamar los bienes objeto de garantía, respetando un el pacto
previamente realizado.

Los romanos hablan de datio pignoris para la prenda

propiamente dicha y de conventio pignoris para la hipoteca.
Aunque estas dos garantías la prenda y la hipoteca aparecieron
de manera tardía las funciones del crédito se cumplían por la
fiducia cum creditore contracta.

Los derechos de garantía no se limitaban al cumplimiento

de la obligación, sino que también se les otorgaban acciones a
los acreedores para disponer del bien en caso de incumplimiento
y al deudor de reclamar el bien de vuelta al quedar extinta la
obligación.

Según como lo explica Astrid Torres López la propiedad

continúa vinculada al pignorante, siendo el beneficio del acreedor
retener la cosa, salvo que pacten facultades especiales: a) Lex
commissoria: convenio que otorgaba al acreedor la facultad de
cobrarse con la cosa pignorada en el caso de no ser pagada la
deuda, pero esta práctica ocasionaba que el acreedor se
convirtiera en usurario. Es hasta tiempos de Constantino cuando
se declaran nulas este tipo de estipulaciones; b) Pactum de
distraendo pignore: pacto que autorizaba al acreedor para
vender la cosa y pagarse con el precio; c) Hypotheca: derecho

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real de garantía sin desplazamiento, y d) Pignus: derecho real de

garantía con desplazamiento posesorio.

En Roma aparece la hipoteca como una variedad de la

pignus y en consecuencia como garantía real, por medio de la
cual las cosas gravadas, no son objeto de posesión por parte del
acreedor al constituirse la garantía, sino únicamente en el caso
de que la obligación que asegura deje de cumplirse.

“En un principio los romanos confunden hipoteca y prenda,

y es hasta las instituciones justinianeas que empezó a
establecerse distinciones entre ambas figuras jurídicas como
derechos reales de garantía, estableciéndose un régimen de
publicidad distinto para cada clase de garantía real: La
inscripción en el Registro de la Propiedad para la hipoteca y el
desplazamiento de la posesión de la cosa al acreedor o a un
tercero, para la prenda. Con ello se producen dos claras
restricciones al crédito, tan necesario en la economía del país.”

Manuel Osorio afirma que el término“Jus ad rem”

atribuido por los romanos a los derechos reales de garantía es
una expresión latina que alude al derecho que una persona tiene
a obtener la cosa, cual sucede en el caso del acreedor en el
supuesto de incumplimiento por el deudor.

Para Pothier “Jus ad rem”es el derecho que tenemos no

en la cosa, sino solamente con relación a la cosa contra la
persona que ha contraído con nosotros la obligación de dárnosla.

La historia de la garantía tuvo en un principio cuando se

garantizaba el cumplimiento de la obligación, primero por la
persona del deudor, y luego de sus bienes, pero, en el recurso
histórico de la institución se producen otros sistemas: “La
fiducia cum creditote contracta”, “el pignus” y “La
hypoteca”.

La fiducia cum creditore contracta, en la mancipatio

acompañada de un pactum o lex fiduciae, producía dos efectos:
la transferencia de la propiedad de la cosa del mancipio dans al

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 318

mancipio accipiens y el engendramiento de obligaciones para

este último. Por la transferencia el acreedor podía disponer
libremente de la cosa que le había sido mancipada,
enajenándola, pero no podía usarla ni gozarla, por lo regular, en
cuanto a sus frutos, porque había quedado en posesión del
deudor. Por el segundo efecto, la obligación del acreedor con
respecto al deudor por la cosa, daba lugar a que si usaba o
disponía de la cosa sin razón, quedaba obligado a responder al
deudor del mal uso, porque se había producido un pacto que
impedía tales situaciones.

Adicionalmente a la fiducia cum creditore contracta existió

el pignus, prenda, que en su primera etapa consistía en la simple
entrega de la posesión de la cosa, por el deudor al acreedor
como garantía de la obligación; posteriormente esa posesión fue
reforzada por la convención que le autorizaba, cuando era
entregada la cosa, a que la vendiera con el fin de satisfacer la
obligación o bien para que se la quedara en pago de la misma,
satisfaciendo de una cosa u otra forma el crédito; y finalmente,
se establece para que la cosa pignorada se constituye en una
verdadera garantía de la obligación.

Finalmente apareció una tercera forma, como lo es la

hypoteca, en la que se garantizaba la obligación sin dar en
posesión la cosa la cual quedaba en poder del deudor,
produciendo así la división de la prenda dirigida hacia las cosas
muebles y la hipoteca hacia las cosas inmuebles.

LA EXPOSICION DE MOTIVOS EN EL CODIGO CIVIL

VIGENTE:

En la Exposición de motivos del Código Civil se establece

que: 1) En cuanto a la hipoteca, se aceptó el criterio de que
también pueden hipotecarse los derechos que el condómino
tenga en el predio común, por estimarse que si el acreedor
acepta la garantía en esa forma, no hay razón para perjudicar al
condómino negándole la constitución de esa clase de garantía
para la obtención de sus créditos; 2) Se suprimió el articulado
que regulaba las hipotecas legales, por considerarse que

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 319

actualmente hay otros medios suficientes para la exigencia de

garantías, además de la variedad de éstas. Comprendemos en
este libro los llamados derechos reales de garantía, como son: la
hipoteca y la prenda, ordenados en el título V en cuatro capítulos
que tratan separadamente de la hipoteca común, hipoteca de
cédulas, prenda común y prenda agraria, ganadera e industrial.

El Código Civil de 1933 introdujo importantes reformas al

tratado de la hipoteca y creó la prenda sin desplazamiento,
antes desconocida en nuestro derecho. La supresión del saldo
insoluto en el remate de los bienes hipotecados como
consecuencia de la exclusión de la responsabilidad personal del
deudor, propuesta por nosotros a la Comisión de Legislación de
la Asamblea Nacional Legislativa en 1932, fue aceptada e
incluida entre otras modificaciones, en el Código Civil
promulgado en 1933.

La Comisión agregó a lo propuesto la frase "ni aun por

pacto expreso", realmente necesaria para impedir que el
precepto sea burlado por un aparente consentimiento del deudor
debido a presión del acreedor. La misma disposición fue
aplicada a la prenda pero sin el complemento agregado a la
hipoteca. La mencionada comisión legislativa en su dictamen se
expresó así: "Lo más saliente de la reforma es haber convertido
el contrato de hipoteca de accesorio en principal, recayendo
sobre el inmueble hipotecado la responsabilidad del pago con
exclusión de la garantía personal del deudor".

En las legislaciones donde no se concibe la hipoteca como

un crédito sobre la cosa, toda deuda es personal, en el sentido
de que afecta a todo nuestro patrimonio; pero desde el momento
que admitamos una hipoteca que afecte únicamente a la finca
obligada, habremos creado en cierto modo un crédito contra una
cosa, y como la finca no puede ser sujeto pasivo, el poseedor o
dueño de la finca es su representante y no responde más que
del valor de ella". Sin embargo, esta transformación de la
hipoteca aunque prescinde de toda acción personal contra el
deudor, sigue siendo accesoria, aún cuando sea el propietario el
que constituya el gravamen a su favor para representar un

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 320

crédito por medio de cédulas y negociarlo en el momento que

necesite hacerlo.

Morell, en su obra, Comentarios a la legislación hipotecaria,

dice así: "La hipoteca no puede librarse de su carácter
verdaderamente accesorio. Podrá ser independiente de toda
obligación personal, pero nunca realmente independiente de algo
que represente un crédito, un valor, una suma de dinero, un bien
mueble. La llamada hipoteca independiente viene a constituir,
en suma, por lo tanto, una garantía de carácter accesorio.
Puede nacer antes de que exista crédito alguno, pero sólo de un
modo condicional y para el caso de que el crédito llegue a
existir".

Tenemos, pues, una hipoteca con carácter real y así se

establece en el nuevo Código, pero siempre constituye una
garantía de obligaciones cuyo sujeto pasivo debe ser en caso de
ejecución, el poseedor actual del inmueble gravado. Por
consiguiente, si el dueño del inmueble lo hipoteca y después lo
vende, traspasa al comprador la propiedad con el gravamen
hipotecario que la sigue "como la sombra al cuerpo", y el
acreedor, en caso de ejecución, deberá entenderse con el nuevo
propietario, sujeto pasivo de la obligación, que representa la
cosa hipotecada, como su actual poseedor e interesado en
defenderla y liberarla.

La hipoteca considerada como derecho real ocupa lugar en

este libro del código, pero como objeto de contrato se entiende
que para su constitución deben llenarse los requisitos
establecidos en el libro 5o parte primera, relativos a las
obligaciones emanadas de contrato. La hipoteca es por hoy la
garantía que mayor aceptación tiene en las actividades
crediticias del país.

El acreedor sabe que el valor del inmueble responde

suficientemente para el reembolso del capital prestado o para el
cumplimiento de otra clase de obligaciones y en consecuencia,
su derecho se limita a la cosa gravada para ejercitar sobre ella la

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 321

acción real hipotecaria con prescindencia de cualquier otro bien

no comprendido en la obligación.

La hipoteca como contrato mereció la especial atención de

los establecimientos de crédito los cuales solicitaron algunas
modificaciones a lo establecido en el Decreto Ley número 106.
La Asociación de Banqueros presentó un pliego de
observaciones a los capítulos de la hipoteca, de la prenda y de
la fianza y sus abogados las estudiaron juntamente con la
Comisión Revisora del Código, dando por resultado los cambios
que a dichos capítulos introdujo el Decreto-Ley número 218.

Aprovechando la oportunidad de la emisión de este

Decreto, se comprendieron en el mismo, modificaciones a
diferentes artículos para aclarar su contenido y mejorar su
redacción. Hechas estas indicaciones, pasamos a exponer las
reformas introducidas: El acreedor no puede pactar la
adjudicación en pago al constituirse la hipoteca. Su derecho
consiste en promover judicialmente la venta de los bienes
gravados en pública subasta cuando la obligación sea exigible y
no se cumpla; o a seguir el procedimiento especial, establecido
en la ley cuando se trate de obligaciones a favor de una
institución bancaria. La adjudicación, sin embargo, sí puede
otorgarse por el deudor cuando su situación económica no le
permita cumplir su obligación, o se vea amenazado por la acción
ejecutiva, pues en estos Casos desaparece el peligro de que tal,
forma de pago sea impuesta por el acreedor para conceder el
préstamo.

En cuanto a la individualidad de la hipoteca, el Código

hacía obligatoria la determinación de la cantidad, por la que
debía responder cada finca si se hipotecaban varias a la vez por
un solo crédito, debiendo el acreedor limitar su acción
hipotecaria sobre cada una por la cantidad que se le hubiere
asignado, sin que pudiera repetir contra las demás fincas
gravadas, por saldo insoluto. De igual manera, si una finca
hipotecada se dividía en dos o más, el deudor podía pedir la
repartición del gravamen y en caso de negativa arbitraria del
acreedor, acudir al juez para que resolviera el caso, previo

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 322

dictamen de expertos. Como puede notarse, la reforma hacia

obligatorio lo que antes era potestativo, con el objeto de hacer
menos gravosa la situación del deudor, interesado en liberar sus
bienes, para lo cual debía dársele facilidades sin perjudicar los
derechos del acreedor, pues, aunque aparentemente se
disminuía la garantía, lo que se hacía era evitar su exceso
innecesario.

El Decreto-Ley número 218 modificó estas reformas y

volvió a los principios sustentados en el Código Civil del 1877,
reproducidos en el Código Civil de 1933. Dado el régimen
económico actual y las circunstancias especiales que nos son
propias, pudo considerarse aceptables las propuestas bancarias
a fin de no debilitar la firmeza de la garantía y la seguridad de las
inversiones, y obtener mayor amplitud y menos exigencias en el
otorgamiento de los créditos. Volvemos, pues, a los preceptos
del Código anterior eh cuanto a la división del gravamen, si se
divide la finca o se constituye sobre varios inmuebles. Si una
finca hipotecada se divide en dos o más, el deudor podía pedir,
según el artículo 826, la repartición del gravamen y en caso de
negativa del acreedor, acudir a la decisión judicial. Si un mismo
crédito recaía a la vez sobre varias fincas, los interesados debían
determinar la parte de gravamen correspondiente a cada una, y
el acreedor no podía ejercitar su acción sobre las fincas
hipotecadas sino por la cantidad asignada a cada una de ellas.

El Decreto-Ley número 218 modifica estos preceptos. La

división de la finca no afecta la indivisibilidad de la hipoteca.
Sólo en caso de que el deudor hubiere pagado más del
cincuenta por ciento de la deuda y siempre que el valor de los
inmuebles que continúen gravados guarde una justa relación con
el saldo deudor, puede pedir al acreedor la reducción de la
garantía mediante la liberación del gravamen hipotecario que
pesa sobre alguna o varias fincas. Esa justa relación es cuestión
de hecho que se apreciará por la autoridad judicial si las partes
no se pusieren de acuerdo.

En cuanto a la hipoteca de varias fincas por un solo crédito

se repite el precepto del Código Civil de 1877 y del Código Civil

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 323

de 1933, en el sentido de que los interesados podrán asignar a

cada finca la parte del gravamen que debe garantizar, o sea que
en esta reforma se vuelve potestativo lo que en el artículo 227 se
hacía obligatorio. Además, en caso de ejecución se repite el
procedimiento anterior de que si alguna finca no alcanzare a
cubrir su crédito, puede ejercitarse la acción sobre las demás
fincas siempre que no medie perjuicio de tercero. A los casos
de extensión de la hipoteca enumerados en el artículo 693 del
Código Civil de 1933, se agrega en el artículo 830 el de los
nuevos edificios que el propietario construya y los nuevos pisos
que levante sobre los edificios hipotecados.

No se menciona el usufructo cuando se consolida con la

nueva, propiedad puesto que al operarse la consolidación el
usufructo deja de ser y los frutos quedan como accesorios de la
finca, comprendidos en las accesiones naturales que establece
el inciso 1o. del mismo artículo. En cuanto a las accesiones de
productos, frutos y rentas que el artículo mencionado declaraba
no incluidas en la hipoteca sino los no percibidos al exigirse el
cumplimiento de la obligación, el Código traslada el precepto al
artículo 834, pero expresando en forma clara y terminante que
tales bienes no quedarán incluidos en la hipoteca, salvo si
estuvieren libres de gravamen al ejecutarse el cumplimiento de
la obligación; pues los frutos no percibidos (no recogidos) deben
estar libres de gravamen prendarlo para que los alcance la
acción hipotecaria del acreedor.

De las indemnizaciones de los bienes hipotecados se

ocupan los artículos 831, 832 y 833, modificando similares
disposiciones del Código anterior. La indemnización puede
proceder por expropiación forzosa, en cuyo caso, el acreedor
hará valer sus derechos sobre el precio que se pagué. Si la finca
estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otra
eventualidad, la hipoteca subsistirá sobre el resto del inmueble y
además sobre el valor del seguro. Debe distinguirse si hubieren
varias hipotecas o prendas correspondientes a distintos
acreedores. En este caso, no puede dejarse al arbitrio de éstos
la repartición o pago de los diferentes gravámenes sino que es
necesario que intervenga la autoridad judicial a fin de que con

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 324

conocimiento de las obligaciones pendientes según el registro,

ordene los pagos atendiendo al grado de las hipotecas. El
plazo puede o no estar vencido. En el primer caso, el pago es
inmediato; en el segundo, el depósito podrá ser retirado por el
acreedor, pero no seguirán corriendo los intereses. Cuando
hubiere prenda agraria inscrita sobre la finca hipotecada y la
indemnización no fuere especialmente aplicable al inmueble o a
los bienes pignorados, el pago será hecho por el juez de manera
equitativa, tomando en cuenta el monto de los créditos
garantizados, los daños y perjuicios sufridos y las demás
circunstancias que sea necesario apreciar.

De esta manera quedan cubiertos los casos que puedan

ocurrir. Si la indemnización procede por seguro del inmueble
hipotecado, corresponderá como garantía al acreedor
hipotecario; si procede por seguro de los bienes pignorados,
garantizara al acreedor prendario; y si el seguro no fuere
determinado o constituido especialmente sobre el inmueble o
sobre las cosas objeto de la prenda, será el juez el que declare
la parte que a cada uno de los acreedores hipotecarios y
prendario corresponda, en vista de las pruebas que se le
presenten. Los bienes hipotecados, expresa el artículo 836,
pueden hipotecar se de nuevo o enajenarse, aunque haya
estipulación en contrario, salvo lo que se establezca en contratos
que se refieran a créditos bancarios. En el primer supuesto es el
acreedor el que decide la aceptación de .una segunda o tercera
hipoteca tomando en cuenta el valor del inmueble, y respecto a
la enajenación, el deudor no perjudica al acreedor porque
siendo real el derecho de éste y no habiendo acción personal,
nada importa quién sea el propietario de la cosa.

El artículo 837 -establece que el predio común no puede

ser hipotecado sino con el consentimiento de todos los
propietarios, pero pueden hipotecarse los derechos que el
condómino tenga en el predio común; pues tiene la plena
propiedad de la parte alícuota que le corresponde y la de sus
frutos y utilidades. No obstante prescribe el artículo 491, los
condueños gozan del derecho de tanteo que podrán ejercitar

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 325

dentro de los quince días siguientes de haber sido notificados del

contrato que se pretenda celebrar.

El artículo 838 menciona los dos casos en que no pueden

hipotecarse los inmuebles: cuando estén destinados a patrimonio
de familia y cuando en los bienes adquiridos por herencia,
legado o donación, haya prohibición de hipotecarlos impuesta
por el causante, Sin embargo, esta prohibición no podrá exceder
de cinco años, término que para los menores debe contarse
desde que cumplan la mayoría de edad. La naturaleza del
patrimonio familiar no permite la enajenación o gravamen de los
bienes que lo constituyen, para la protección del hogar y
sostenimiento de-la familia, hasta que dicho patrimonio familiar
termine. La condición de no hipotecar impuesta por el causante
al adquirente, de los bienes, que la ley limita a cinco años,
obedece a consideraciones muy dignas de aceptarse, pues
tienden a evitar el despilfarro que produce la inexperiencia o la
posesión repentina de propiedades que el causa habiente puede
comprometer para agenciarse de fondos sin prever las
consecuencias que pueden sobrevenir. Los bienes de ausentes
y de los que no tienen la libre disposición de ellos, están sujetos
a formalidades en su gravamen y enajenación como lo
establecen los articulas 60 y 322, de, suerte que es innecesario
repetirlo en el capítulo de la hipoteca.

Los ferrocarriles, canales muelles y otras obras destinadas

al servicio público, están sujetas a las limitaciones de su
respectiva concesión que constan en el registro, por lo que
asimismo es inútil incluirlo en las restricciones. Los bienes
litigiosos, cuya calidad consta en el registro, el I acreedor puede
aceptarlos en garantía pero sujeta a las resultas del litigio, que el
registro le advierte; y por lo mismo no hace falta repetir lo que ya
se ha declarado en otras disposiciones. Los bienes adquiridos
por sociedades cooperativas, de igual manera, están sujetos a
las leyes de su institución, las que dispondrán lo relativo al
gravamen y enajenación de los mismos. En resumen, quedan
suprimidos los incisos 1o., 4o., 5., 6o. y 7o. del artículo 699 del
Código del 33, por las razones expresadas y aceptados los

325
 326

incisos 2o. y 3o., pero con las modificaciones con que aparecen
en los articulas 836, 837 y 839.

Los edificios organizados en propiedad horizontal pueden

hipotecarse en su totalidad o por pisos separadamente. En el
primer caso con expreso consentimiento de todos los
propietarios; y en el segundo, por su dueño, toda vez que cada
piso es independiente y tiene registro propio. El articulo 842 fue
modificado por el artículo 39 del Decreto 218, en el sentido de
que si se constituye prenda e hipoteca, ésta puede garantizar el
saldo insoluto que deje la prenda, pero siempre quedando
excluida la responsabilidad personal del deudor.

La unificación de dos o más fincas cuando alguna de ellas,

por lo menos, estuviere hipotecada, necesita convenio previo del
propietario con los acreedores hipotecarios y los que tengan
algún derecho real inscrito sobre las mismas fincas. Aunque el
acreedor haya aceptado la garantía considerándola suficiente
para el reembolso del capital prestado, intereses y gastos, o para
el exacto cumplimiento de las obligaciones contraídas, puede
sobrevenir una baja o depreciación de la propiedad y en este
caso el artículo 845 dispone lo que debe hacerse.

Aparece este artículo modificado por el artículo 40 del

Decreto 218, pero la reforma consiste únicamente en el cambio
de la palabra hipoteca por garantía, al principio del
artículo .Cuando ocurra el remate de los bienes hipotecados,
según el artículo 849, los acreedores hipotecarios por su orden,
después de los comuneros, tendrán derecho de tanteo; y del
precio que se obtenga, se harán los pagos pendientes en la
forma que establece el artículo 850. El inciso 2o. de este lo
amplió el artículo 41 del Decreto 218, agregándole la frase que
dice: "correspondientes a los últimos cinco años", refiriéndose a
la deuda por contribuciones.

El artículo 844 reduce a dos anualidades el término de tres

años que señalaba el artículo 694 del Código anterior. La
hipoteca constituida en garantía de una obligación que devenga
intereses, no asegurará, con perjuicio de tercero, sino los

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 327

intereses de los dos últimos años y los que se causen desde que
se anote la ejecución. La reducción obedece a que se ha
consumado la prescripción respecto de los años anteriores y es
el término de dos años el que señala el artículo 1514, inciso 4o.
Terminado el procedimiento ejecutivo y otorgada la escritura a
favor del adjudicatario, este recibirá los bienes libres de todo
gravamen, anotación o inscripción posterior a la inscripción de la
subhipoteca, la cual ocupara su lugar como hipoteca en favor del
acreedor subhipotecario. Así lo dispone el artículo 855. Los
casos de extinción de la hipoteca, señalados en el artículo 716
del Código derogado quedan suprimidos, por ser Innecesaria la
disposición, ya que repite prescripciones contenidas en los
lugares correspondientes, pues no son exclusivos de la hipoteca.

La extinción por la resolución del derecho del constituyente

está prevista en la hipoteca de los bienes sujetos a derechos
eventuales o condiciones suspensivas, rescisorias o resolutorias,
quedando sujeta a lo que resulte de ellos. La extinción por la
venta judicial también está determinada en los artículos que
tratan del remate de los bienes hipotecados; Y la expropiación
está igualmente tratada en el artículo relativo a la extensión de la
hipoteca, en que se deja afecta al pago el monto de la
indemnización y distribuible entre los acreedores, con
intervención judicial.

El artículo 856 dispone que la obligación garantizada con

hipoteca prescribirá a los diez años contados desde el
vencimiento de la obligación o de la fecha en que se tuviere
como vencido en virtud ele lo estipulado. La modificación hecha
por el artículo 42 del Decreto 218 consiste en el cambio de la
palabra hipoteca por obligación garantizada con hipoteca.

La cuenta corriente puede quedar garantizada con

hipoteca, debiendo fijarse en la escritura constitutiva del crédito,
la cantidad máxima por la que responda la finca hipotecada. El
artículo 43 del Decreto 218 suprimió la última parte del artículo
857, que establecía la obligación de consignar en la escritura los
plazos de liquidación de la cuenta y la forma de acreditar la
cantidad liquida exigible al vencimiento de cada plazo.

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 328

El artículo 859 fue substituido por el artículo 44 del Decreto

218, declarando que puede constituirse hipoteca en garantía de
obligaciones futuras a favor de instituciones bancarias. El
contenido del artículo 859 pasó a formar el artículo 860,
suprimiéndole el artículo 45 del Decreto 218, la última parte que
decía: "El crédito garantizado por cédulas no puede exceder del
ochenta por ciento del avalúo del inmueble hipotecado", fracción
que se trasladó al artículo 867, pero reduciendo el porcentaje al
75% del avalúo del inmueble hipotecado. La Comisión Revisora
en su dictamen se expresa así:

En cuanto a la hipoteca, se aceptó el criterio de que

también pueden hipotecarse los derechos que el condómino
tenga en el predio común, por estimarse que si el acreedor
acepta la garantía en esa forma, no hay razón para perjudicar al
condómino negándole la constitución de esa ciase de garantía
para la obtención de sus créditos.

Se suprimió el articulado que regulaba las hipotecas

legales, por considerarse que actualmente hay otros medros
suficientes para la hipoteca que motivó la ejecución; y aún más,
el adquirente puede exigir la cancelación de las hipotecas
anteriores pagando íntegramente los capitales e intereses hasta
el vencimiento de los plazos o la fecha de pago, pues en este
caso los acreedores no sufren ningún perjuicio con la
cancelación y más bien resultan favorecidos con el pago de
intereses hasta el vencimiento del plazo, aunque éste no
estuviere vencido.

Así lo disponen los artículos 846 y 847 se establece que si

la ejecución se lleva a cabo por deuda no hipotecaria, la
propiedad pasa al rematario con los gravámenes, anotaciones e
inscripciones anteriores a la anotación de la demanda o del
embargo, como lo prescribe el artículo 848.

El artículo 852 expresa que el crédito garantizado con

hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte, llenándose
las formalidades aplicables establecidas para la constitución de

328
 329

la hipoteca. El Código del 33 suprimió la hipoteca de hipoteca y

la sustituyó por la prenda del crédito hipotecario, pero lo que
sirve de garantía a la subhipoteca es la hipoteca, que constituye
un derecho real sobre inmuebles y no el título de crédito.

El artículo 446 declara que se consideran como inmuebles

los derechos reales sobre inmuebles y las acciones que los
aseguran; de suerte que es consecuente con este precepto la
declaración de subhipoteca, en vez de prenda del título. Pero es
necesario que la constitución de la subhipoteca se haga con
conocimiento del deudor a fin de que éste no pague a su
acreedor sino que deposite el importe de su adeudo a la orden
del acreedor de la subhipoteca y pueda así obtener la
cancelación de los dos gravámenes hipotecarios con
intervención judicial. Una vez hecha la notificación al deudor ya
queda éste enterado de que su obligación deberá cumplirla sin
desatender el derecho que tiene adquirido el acreedor
subhipotecario.

En caso de que el acreedor hipotecario se convierta en

propietario de la finca, la hipoteca se extingue, pero queda
pendiente exigencia de garantías, además de la variedad de
éstas. En materia de Cédulas Hipotecarias se estimó necesario
dejar establecido que en la escritura de cédulas o bonos
hipotecarios, debe consignarse el monto del avalúo y que la
emisión no pueda exceder del 80% de dicho avalúo.

Modificación fundamental se introdujo al Proyecto al

establecer la norma de que en la prenda común pueda haber
obligación de pagar el saldo insoluto si así se pactó
expresamente, porque se estimó que dejando la prohibición que
trae el Proyecto podía ser perjudicial para el crédito al provocar
su inmovilización. Sin embargo, tal prohibición si se aceptó en
relación a la hipoteca.

Asimismo, tomando en cuenta la realidad de nuestro

medio, se aceptó para la prenda común que pueda constituirse
sin desplazamiento, o sea quedando en poder del deudor la cosa
dada en prenda, cuando el acreedor así lo consienta. Debe

329
 330

entenderse, desde luego, que la cancelación de los gravámenes

a que se refiera el artículo 846 (y especialmente el articulo 1173),
no comprende la cancelación de las inscripciones de créditos
prendarios, pues estos se constituyen con independencia de los
inmuebles a que pertenecen los frutos, productos y demás
bienes, como lo ordena el articulo 904; de tal manera que
dichos bienes son los que únicamente garantizan el
cumplimiento de la obligación y no el inmueble a que
pertenecen. Corrobora este criterio el artículo 834 que declara
que los bienes de una finca sobre los cuales puede constituirse
prenda agraria, no quedan incluidos en la hipoteca, sino
únicamente cuando están libres de gravamen al ejecutarse el
cumplimiento de la obligación. No deja lugar a duda, por
consiguiente, la distinción y separación que existe entre los
gravámenes que afectan al bien raíz, que son los que en el ceso
deben cancelarse, y los que soportan los bienes que al mismo
pertenecen, los cuales responderán al pago con su producto.

NATURALEZA JURIDICA DE LOS DERECHOS REALES

DE GARANTIA:

Los derechos reales de garantía están dotados de un poder

inmediato y de eficacia erga omnes. En cuanto garantía, produce
la sujeción del bien gravado y la posibilidad de realización de su
valor con indiferencia del titular dominical y de cualquier derecho
real limitado.

En la revista electrónica Tirant hace una descripción como

han identificado la naturaleza jurídica en los distintos países y
doctrinarios: “En Alemania, Binder ha señalado que las garantías
reales carecen de la nota de la inherencia propia de los derechos
reales, pues el valor que realizan no es algo real o material. En
Francia, Bonnecase ha recordado su naturaleza de derecho
accesorio de un crédito. Finalmente, en Italia Carnelutti, Gorla y
Giorginni y en España, De la Cámara han negado, con referencia
a la hipoteca, su naturaleza real pues el acreedor, dicen, no tiene
más que un derecho potestativo al que le falta la nota de
inmediatez ya que entre el acreedor y la cosa media la
necesidad de instar la ejecución por los órganos estatales

330
 331

correspondientes. Las posiciones que niegan el carácter real de

las garantías reales y, en concreto de la hipoteca, parecen
desechables”.

CARACTERÍSTICAS DE LOS DERECHOS REALES DE

GARANTÍA:

Establecidas la condición de los derechos reales de

garantía, estos se presentan al mundo del derecho con las
siguientes características:

DE REALIZACION DE VALOR:

Es la principal característica o función de un derecho real,

consistente en reforzar o asegurar la satisfacción de un crédito
dinerario o económicamente valorable mediante la realización
del valor del bien dado en prenda o en hipoteca. Es decir, como
cualquier derecho real significa una cantidad de dinero para las
partes, aquí es un derecho que entra al momento del
incumplimiento, pero no significa que ese derecho no signifique
un valor en dinero. Se considera que esta es la más importante
característica de los derechos reales, es la característica que
ampara que es un derecho real y no cualquier otra cosa. Aunque
también se puede decir que es accesoria porque de ser nulo el
crédito también es nula la garantía.

LOS BIENES SOBRE LOS QUE RECAE SON AJENOS:

Esta característica preceptúa que los bienes que se ponen en

garantía son ajenos es decir de una persona distinta al acreedor
es propietario del bien objeto de garantía. De no ser así el mismo
acreedor sería penalizado por el incumplimiento en caso se diera
el mismo. Por lo anterior los bienes tienen que ser ajenos a la
persona del acreedor.

LA ACCESORIEDAD:

Consistente en que los derechos reales de garantía siguen al

objeto principal que los genera, permitiendo su ejecución. Tiene

331
 332

un carácter accesorio y por lo mismo no pueden nacer ni

subsistir, sin un crédito que garantizar.

Son derechos reales accesorios de la obligación garantizada:

Estos derechos no pueden existir, ni subsistir, sin la obligación
cuyo cumplimiento garantizan, de cuya validez depende, a la que
siguen sus vicisitudes, y con la que se transmiten y extinguen.

De la preexistencia de la obligación garantizada se deduce

lógica y técnicamente la característica de la accesoriedad de los
derechos reales de garantía, que, en principio, sólo pervivirán
mientras la obligación principal se encuentra subsistente y
pendiente de cumplimiento.

SUPONEN LA AUSENCIA DEL DISFRUTE DE LA COSA:

Ya que no autorizan nunca a su titular para procurarse el goce y

apropiación de los productos.

SON INDIVISIBLES:

Lo que quiere decir que la garantía que ofrecen se

mantiene inalterable y en los mismos términos en que se
constituyó hasta la total satisfacción del crédito asegurado, de
manera que, a estos efectos, carecen de trascendencia tanto la
división física del bien, como la división jurídica de la obligación,
o su extinción parcial. Por lo tanto, la eficacia y pervivencia
temporal de las garantías reales será efectiva hasta que no se
produzca el total e integro cumplimiento de la obligación
garantizada y, en su caso, de las obligaciones accesorias de ella
dimanantes.

En ese sentido, se habla de indivisibilidad de los derechos reales

de garantía, para resaltar que el acreedor (pignoraticio o
hipotecario) no deja de serlo en las mismas condiciones iniciales
que tuviera en el momento de constitución de la garantía (esto
es, con las mismas facultades y prerrogativas) porque el deudor

332
 333

haya pagado, supongamos, la mitad o las tres cuartas partes de

cuánto debe.”

LA PROVOCACIÓN A LA DESTRUCCIÓN DEL DERECHO DE

PROPIEDAD:

Con la finalidad de pagarse el importe de la deuda por parte del

acreedor

LA ASEGURACIÓN DE LA DEUDA TANTO EN SUS PARTES

PRINCIPALES COMO ACCESORIAS:

Los derechos reales de garantía tienen por finalidad otorgar un

poder de disposición que garantice la obligación principal
asegurada y las obligaciones accesorias que se le adhieran.
Poder que puede provocar la destrucción del derecho de
propiedad en virtud de la potestad que conceden a su titular de
instar la realización del valor de la cosa.

SON DERECHOS DE CONSTITUCION VOLUNTARIA:

Es preciso que se establezcan mediante acuerdo entre el titular

del derecho de crédito y el titular del bien sobre el que recaen.

SE BASAN EN EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

REGISTRAL:

En efecto cuando se habla de especialidad de estos derechos

reales, se pretende dar a entender que el objeto sobre el que
recae la garantía se ha de encontrar especialmente determinado.

LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA PRESENTAN LA

NOTA DE LA REIPERSECUTORIEDAD:

333
 334

La cual pone de manifiesto el carácter real del conjunto de

facultades atribuidas al acreedor, quien podrá ejercitarlas, por
tanto, frente a cualquier otra persona, tercer adquirente o
poseedor.

El acreedor hipotecario puede promover la enajenación del bien

gravado, sea quien sea su actual adquirente, siempre y cuando
la transmisión dominical del bien afecto a la hipoteca sea
posterior a la inscripción de ésta. Se trata, pues, si se permite la
expresión, de una reipersecutoriedad activa. En cambio, el
deudo pignoraticio, en cuanto la prenda presupone
inexorablemente la posesión de la cosa, ha de ser contemplado
desde el punto de vista pasivo. No tiene que restituir la cosa
más que cuando haya sido íntegramente retribuido. Sin
embargo, es mucho más dudoso que el acreedor pignoraticio
ostente reipersecutoriedad en el supuesto de que haya perdido
la posesión de la cosa, aunque sí se encuentra legitimado para
el ejercicio de la acción interdictal.”

TIENEN LAS CARACTERISTICAS DE PREFERENCIA Y

PERSECUCIÓN Y GENERAN LA OBLIGACIÓN DE NO
HACER:

Son derechos preferentes de cobro de modo que enajenado el

bien, el acreedor tienen preferencia para cobrar frente a los
restantes acreedores de su deudor, salvo que se trate de
acreedores privilegiados. Así pues, la existencia del derecho
real de garantía convierte al derecho de crédito garantizado en
un crédito preferente en sentido técnico y propio.

ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA:

ELEMENTO OBJETIVO:

Son fundamentalmente el bien inmueble o mueble que se da en

garantía y la obligación principal.

ELEMENTO SUBJETIVO:

334
 335

Está Integrado por las personas que intervienen en la relación

jurídica, ya sea hipotecaria o prendaria. Por una parte el
acreedor hipotecario o prendario; y por la otra parte el deudor
hipotecario o prendario, o bien un tercero dueño del bien
inmueble o mueble dado en garantía a quien se denomina fiador
real.

ELEMENTO FORMAL:

Tanto la hipoteca como la prenda, con algunas excepciones,

tienen que formalizarse en escritura pública e inscribirse en el
Registro de la Propiedad.

EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA:

Sobre la base del principio de que la obligación accesoria

sigue la suerte de la obligación principal.

Dentro de las formas de extinguir los derechos reales de

garantía, tenemos:

EL PAGO:

O sea, el cumplimiento de la obligación o la exacta realización de

la prestación debida al acreedor. Artículo 1390 y 1167 del
Código Civil. 2

LA COMPENSACIÓN:

Es un modo de extinguir simultánea y hasta la mínima cuantía de

dos obligaciones diversas existentes entre dos personas que

2
DE LA CARTA DE PAGO: El pago de una obligación garantizada con un derecho real, da derecho al deudor real a que se le extienda
dicho documento como medio de comprobar el cumplimiento de las obligaciones dinerarias garantizadas con derechos reales.
Etimológicamente el concepto de carta de pago viene del latín CHARTA, que significa carta y PACARE, que significa pagar, satisfacer,
apaciguar. Para De Casso y Romero, Ignacio y Cervecera y Francisco Jiménez Alfaro es el instrumento público o privado en que el
acreedor confiesa haber recibido del deudor la cantidad que éste le debía. Y también se define como la escritura pública que otorga el
acreedor luego que ha sido reintegrado de su crédito por el deudor, a fin de que éste pueda hacerlo constar siempre que convenga a sus
intereses. Para Manuel Osorio es el documento por el cual el acreedor reconoce que el deudor le ha pagado todo o parte de lo que le
debía. La carta de pago es la escritura pública donde hace constar el acreedor que el deudor ha cumplido con la obligación principal
garantizada con prenda o hipoteca; la cual le es requerida para la cancelación del gravamen en el Registro de la Propiedad. Arto. 1167 y
1390 Código Civil. Esta puede ser: Total (la que acredita el pago total de la obligación, no importando la forma en que se pagó); parcial
(la que acredita el pago parcial de la obligación); por valor determinado o indeterminado (ya sea que se haga constar o no la cantidad
pagada) y la carta de pago condicional o condicionada (que es una carta de pago sujeta a condición entre bancos).

335
 336

recíprocamente son acreedores y deudores. Artículo 1474 del

Código Civil.

LA NOVACIÓN:

Que es la extinción de una obligación preexistente, por la

creación de una nueva obligación que sustituye a la primera. La
primitiva obligación queda extinguida y en su lugar surge una
nueva que produce los efectos legales. Artículo 1479 del Código
Civil.

LA REMISIÓN:

Que es la renuncia al derecho de crédito por su titular, es decir,

por el acreedor. Artículo 1490 del Código Civil.

LA CONFUSIÓN:

El derecho de crédito requiere para su subsistencia el doble

elemento subjetivo, acreedor y deudor, que resultan vinculados
por esa correlativa situación de existencia y sujeción en que
consistan dichas posiciones jurídicas.

LA PRESCRIPCIÓN:

La cual es un instituto jurídico que tiene como finalidad a través

del transcurso del tiempo, consolidar una situación jurídica, ya
sea convirtiendo un hecho en derecho, o bien perpetuando una
renuncia: O sea, adquirir un derecho o liberarse de una
obligación. Artículos 1170, 1501 y 856 del Código Civil. Artículo
296 del Código Procesal Civil y Mercantil.

Por la cancelación del gravamen el Registrador de la Propiedad

a solicitud de la parte interesada, cancelará las inscripciones de
derechos reales sobre inmuebles, con un plazo inscrito, cuando
hubieran transcurrido diez años de vencimiento del plazo o de
las prórrogas inscritas.

DEFINICIÓN DE HIPOTECA:

336
 337

Para el Código Civil Francés, la hipoteca “Es un derecho

real sobre los inmuebles afectados al cumplimiento de una
obligación” (Artículo 2114).

En el Código Civil Argentino se define la hipoteca como “Un

derecho real constituido en seguridad de u n crédito en dinero,
sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor”.

“Como accesorio de una obligación y como garantía real

nació en Roma la hipoteca (hipoteca), que se desarrolló
fundamentalmente al amparo del derecho pretorio, habiendo
conocido la legislación romana en la evolución de las garantías
reales dos formas anteriores a esta institución: La fiducia y el
pignus”.

Etimológicamente la palabra hipoteca viene de

"HYPOTHEQUE". Del Latín hipotheca (del griego).Para Flavio
Herrera la Hipoteca es “Un derecho real Pretoriano establecido
sobre un mueble o inmueble para garantizar el pago de una
deuda.

Literalmente del griego "poner debajo"; parece que antes

de Justiniano correspondió a Roma a la "fiducia".

Derecho real de garantía por el que se afecta un inmueble

para asegurar el pago de una suma de dinero. Por excepción se
admite, en derecho mercantil, la hipoteca naval, aunque los
buques se reputan cosas muebles.

El término hipoteca es comprensivo de la idea de poner

debajo, de someter una cosa a otra. Jurídicamente es una forma
de garantizar el cumplimiento de una obligación que no lleva
implícito el requisito del desplazamiento que es clásico en la
prenda. En la hipoteca la cosa continúa en poder del deudor.

Federico Puig Peña, define la hipoteca como: “Aquel

gravamen, constituido en garantía de una obligación, sobre un
inmueble perteneciente al deudor o a tercera persona, con

337
 338

arreglo al cual, nos obstante continuar aquel en la posesión y

disponibilidad de su propietario, se hace del mismo la reserva
formal de una determinada cantidad, con la que puede hacerse
pago, con carácter exclusivo, el acreedor instando la venta de la
finca, en el caso que la prestación haya sido vencida y no
satisfecha”.

Puig Peña la define como “Un pacto del contrato principal,

en el que se asegura elcumplimiento de una obligación
hipotecando determinados bienes, pudiendo definirsedicha
relación jurídica como aquel contrato accesorio unilateral, por
virtud del cual segarantiza el cumplimiento de una obligación
principal¨.

Pothier la define como “"El derecho en el que el acreedor

tiene en la cosa de otro, parahacerla vender, y de su precio,
pagarse todo su crédito. Este es un derecho real". Estadefinición
está apegada más a la usanza de la hipoteca en el pasado, ya
que en estaépoca era el acreedor quien debía vender el bien
inmueble para así obtener lo que lecorrespondería y entregar al
deudor el restante.

Para Fernando Alesandri, la hipoteca “Es un derecho real

constituido sobre inmuebles. Es un derecho real que se confiere
a un acreedor sobre un inmueble de cuya posesión no es privado
su dueño, para asegurar el cumplimiento de una obligación
principal y en virtud del cual el acreedor al vencimiento de dicha
obligación puede pedir que la finca gravada, en cualquier mano
que se encuentre, se venda en pública subasta y se le pague
con preferencia a todo otro acreedor”.

Para Arthur Nussbaum “Es un derecho de carácter

personal pero que se va incorporando a un crédito.

Para Roca Sastre citado por el Doctor Vladimir Osman

Aguilar Guerra, define la hipoteca como “Derecho real accesorio,
indivisible, de constitución registral y recayente sobre bienes
inmuebles ajenos y enajenables, que permanecen en posesión
de su propietario o titular, y que sujeta inmediatamente lo

338
 339

hipotecado, cualquiera que sea su titular, al poder de exigir

eventualmente la realización de su valor, así como la adopción
de medidas dirigidas a salvaguardarlo, todo ello en garantía de la
efectividad de una obligación dineraria”.

La hipoteca es un gravamen que sujeta un bien inmueble

para responder de una determinada obligación o deuda, sin que
el inmueble salga de la posesión de su propietario. En el caso
que el deudor no pague, incumpliendo la obligación garantizada,
el acreedor podrá solicitar la venta del inmueble y cobrar lo que
se le debe con el importe de la venta, lo que se denomina
ejecución. La hipoteca, es entonces, un derecho real que gravita
sobre la finca hipotecada quienquiera que sea su poseedor. Por
esta razón, si la finca es vendida y más tarde no se cumple la
obligación garantizada, el acreedor podrá instar la venta del
inmueble, sin que sea obstáculo el hecho de que el inmueble
pertenezca a persona distinta de la obligada al pago.

Así la hipoteca es un derecho real de garantía y de

realización de valor, de constitución convencional, que recae
sobre bienes inmuebles, para asegurar el cumplimiento de una
determinada obligación y, en caso de incumplimiento, la
satisfacción forzosa del derecho de crédito mediante la
realización del valor del bien a través de los procedimientos
legalmente previstos. Dicho de otra forma, la hipoteca es un
derecho real de garantía que recae sobre un bien inmueble, y
faculta a su titular para obtener, mediante su venta, la realización
del valor de dicho inmueble y, con el dinero así conseguido, el
pago de la obligación garantizada, cualquiera que sea en ese
momento el poseedor o propietario del inmueble hipotecado.

La seguridad o garantía que otorga la hipoteca radica en la

sujeción de un bien inmueble (o varios) determinado a la
satisfacción de un crédito y en el carácter preferente de dicha
satisfacción (el precio obtenido por la realización del valor del
bien se destina con preferencia a la satisfacción del interés del
acreedor hipotecario).Su naturaleza real deriva de la sujeción
directa e inmediata de los bienes sobre los que se impone que
se manifiesta en su inscripción registral (porque los bienes

339
 340

continúan en poder de su propietario) y en la oponibilidad erga

omnes.

Por ello, la hipoteca es un derecho real de constitución

registral, es decir, la inscripción tiene carácter constitutivo como
medio de publicidad ante la ausencia de desplazamiento
posesorio. De ahí que, en sede de hipoteca, cobren especial
importancia dos principios básicos de los derechos reales: el de
publicidad y el de especialidad. Es importante subrayar que
quien compra un inmueble hipotecado asume la carga que pesa
sobre el mismo.

“Por esta razón lo normal será que el importe de la deuda

pendiente sea descontado del precio de la venta. A fin de evitar
que el comprador pueda alegar que no conocía la existencia de
la hipoteca, el derecho facilita el conocimiento de las hipotecas
que pesan sobre los inmuebles a través de su inscripción en el
Registro de la Propiedad, de forma que una hipoteca no
despliega todos sus efectos, si no se inscribe en el Registro de la
Propiedad la escritura pública en que se constituya. Por lo
anterior, podemos afirmar que la hipoteca constituye en las
sociedades modernas un instrumento básico de la economía. La
hipoteca es un gravamen que se constituye sobre un bien
inmueble, para garantizar el cumplimiento de una obligación.”

Para Manuel Ossorio la hipoteca es el derecho real que se

constituye sobre bienes inmuebles, para garantizar con ellos la
efectividad de un crédito en dinero a favor de otra persona. Se
considera hipoteca la garantía real que afecta una cosa inmueble
al pago de una deuda.

Sánchez Román citado por José Castan Tobeñas define la

hipoteca como “Un derecho real constituido, en garantía de una
obligación, sobre bienes inmuebles ajenos o derechos reales
enajenables, que sobre bienes raíces recaiga y que permanecen
en la posesión de su dueño, para satisfacer con el importe de la
venta de éstos aquella obligación, cuando sea vencida y no
pagada.

340
 341

Colin y Capitant define la hipoteca como “Derecho real

accesorio afecto a un crédito y que grava un inmueble da al
acreedor no pagado al vencimiento el derecho de embargar el
inmueble cualquiera que sea la persona en cuyo poder se
encuentre (derecho de persecución) y cobrar su pago con
preferencia.

Para Bruñí Biagio, la hipoteca “Es un derecho real

constituido sobre bienes del deudor o de un tercero en beneficio
de un acreedor para asegurar en ellos la satisfacción de una
obligación”.

Para Bianchi citado por Federico Puig Peña, define la

hipoteca como un derecho real perteneciente, en fuerza de la
inscripción y desde el momento de ésta, en el Registro de la
Propiedad, al acreedor sobre los bienes inmuebles del deudor o
de un tercero, en virtud de cuyo derecho, no obstante conservar
el deudor o el tercero la posesión del inmueble hipotecado y la
facultad de disponer de él, el acreedor adquiere la facultad de
perseguirlo, cualquiera que sea la mano en que se encuentre, a
fin de ser pagado con el precio de la misma, con la preferencia
correspondiente al grado de su inscripción.

Para el Instituto de Investigaciones Jurídicas de la

Universidad Nacional Autónoma de México, la hipoteca “Es el
derecho real de garantía constituido por convención entre las
partes, manifestación unilateral de voluntad o por imperio de la
ley, para asegurar el pago de un crédito sobre bienes que no se
entregan al acreedor y que, en caso de incumplimiento, pueden
ser vendidos para cubrir con su precio el monto de la deuda”.

Los tratadistas De Casso y Romero, Ignacio y Cervecera y

Francisco Jiménez Alfaro citando a Roca Sastre definen la
hipoteca como “Un derecho real de realización de valor en
función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria,
de carácter accesorio, indivisible y de constitución registral, y que
recae directamente sobre bienes inmuebles, a favor del acreedor
hipotecario y que permanecen en la posesión del propietario que

341
 342

puede ser el mismo deudor hipotecario o un tercero, denominado

fiador real.”

Planiol y Ripert definen la hipoteca como “Una garantía real

que, sin desposeer al propietario del bien hipotecado, permite al
acreedor ampararse de él a su vencimiento, para rematarle,
cualquiera que sea la persona en cuyo poder se encuentre, y
obtener el pago de su crédito con el precio, con preferencia a los
demás acreedores. La hipoteca es un derecho real,
ordinariamente inmueble, siempre accesorio y generalmente
indivisible.”

Históricamente, la aparición de la hipoteca está

subordinada a dos hechos importantes: La constitución de la
propiedad inmueble y la realización de convenciones de futuro
que, a diferencia del trueque, exigen la "tensión" de cierto tiempo
entre el compromiso y el cumplimiento.

En Guatemala, el Licenciado Manuel Ubico en el gobierno

de Cerna promovió un proyecto de Ley hipotecaria, el cual sentó
las bases para regular la hipoteca en el primer Código Civil
Guatemalteco, en el cual en su artículo 2018 la definía así: “Es
un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o
derechos reales para garantizar el cumplimiento de una
obligación su preferencia en el pago.”

En el Código Civil de 1933 se le definió en su artículo 685 a

la hipoteca como “Un gravamen que se constituye sobre bienes
inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación y su
preferencia en el pago”.

En el Código Civil actual se define la hipoteca en su

artículo 822 así: “Es un derecho real que grava un bien inmueble
para garantizar el cumplimiento de una obligación”.Solo puede
constituir hipoteca el propietario del inmueble que puede
disponer de sus bienes y no el poseedor o titular de otro derecho
real."

342
 343

Para otros autores, la hipoteca se define como un derecho

real que se constituye sobre bienes inmuebles para garantizar
con ellos la efectividad de un crédito de dinero a favor de otra
persona. Generalmente el inmueble gravado es propiedad del
deudor, pero también una persona que no es deudora puede
constituir hipoteca sobre un inmueble suyo para responder la
deuda de otra persona. A efectos hipotecarios, los buques y las
aeronaves son considerados como bienes inmuebles.

La hipoteca es un derecho real destinado a garantizar el

pago de un crédito, sin desposeer al propietario del bien
gravado. Permite al acreedor, si no se le paga el crédito, requerir
la venta del bien al vencimiento de la deuda, sin que importe en
poder de quien se encuentre "Derecho de persecución", y
cobrarse con el precio de la venta antes que los demás
acreedores "Derecho preferente". La hipoteca real en principio
sobre inmuebles, pero la ley permite, sin embargo, hipotecar
ciertos bienes muebles que tienen un asiento fijo, como los
buques y aeronaves. Hipoteca constituida por acuerdos de
partes. Debe hacerse mediante escritura pública " de
conformidad con el Código Civil.

Derecho real que recae sobre bienes inmuebles u otros

derechos sobre los mismos, por el que se sujetan inmediata y
directamente al cumplimiento de una obligación, sin que el
propietario sea desposeído de los mismos. El artículo 822 del
Código Civil, los define como un derecho real que grava un bien
inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligación.

El Código Civil, "Por el derecho real de hipoteca se grava

un inmueble determinado, que continúa en poder del
constituyente, en garantía de un crédito cierto en dinero...". La
disposición resalta la circunstancia de que es una garantía real,
para asegurar un préstamo en dinero, y circunscripta a
inmuebles que no se entrega al acreedor.La hipoteca, es por
tanto, un derecho real, pues, así lo proclama nuestra disposición,
y lo es también que crea entre sus dos elementos constitutivos -
persona y cosa - una relación directa o inmediata, mediante la
afectación de la cosa al pago de la obligación; de ahí surge el

343
 344

acreedor ciertos derechos - "el jus preferendi" - preferencia a ser

pagado en primer término por sobre los demás acreedores
quirografarios y aún hipotecarios de posterior rango, y el "jus
persecuendi", que consiste en la facultad que se acuerda al
acreedor para seguir el bien que el deudor ha transferido a
terceros y exigirle el pago, como al deudor directo, haciéndole
vender en caso negativo.

La hipoteca es un derecho real accesorio, término que

significa que depende de un derecho real principal, por tanto
carece de vida propia e independiente, pues no se concibe la
hipoteca por la hipoteca misma, se constituye en garantía de una
obligación principal, por lo que sigue la suerte y condición
jurídica del crédito, sea puro y simple, condicional, a plazo o
eventual. Visto estas características, es inaccesible sin el crédito
principal, más puede serlo respecto de su grado de colocación o
rango.

La hipoteca es igualmente indivisible, en el sentido de que

el bien o bienes hipotecados y cada parte de ellos, responden
por toda y cada parte de la deuda, principio que juega tanto en lo
que respecta a la cosa, como así en lo concerniente al crédito.En
lo que concierne al crédito, el pago parcial no extingue la
hipoteca; la indivisibilidad, sin embargo, no es de carácter
absoluto, sino relativa, pudiendo las partes en el acto, o
posteriormente, convenir la división y extinción parcial de la
hipoteca. No existe, en efecto, dificultad para tales actos cuando
media el acuerdo de las partes.

Algunos autores consideran que la hipoteca es una

garantía real que sin desposeer al propietario del bien gravado,
permite al acreedor embargarlo al vencimiento, hacerlo vender
en pública subasta, aunque se halle en poder de un tercero, y
pagarse con cargo al precio con preferencia a los demás
acreedores, el más perfecto derecho real de garantía de créditos
es la hipoteca, pues al mismo tiempo que recae sobre bienes
inmuebles debidamente singularizados y sometidos al régimen
de inscripción en el registro inmobiliario, el deudor no pierde la
posesión de ellos, lo cual constituye una ventaja para él, ya que

344
 345

no se altera o disminuye la explotación normal a que están

sometidos, y el acreedor, lo mismo que en la prenda, adquiere el
derecho, como ya dijimos, de realizar el valor del inmueble en
pública subasta y que se le pague con preferencia sobre los
demás acreedores del deudor, en caso de incumplimiento de la
obligación. a prenda y la hipoteca confieren al acreedor, fuera del
derecho o prerrogativa de persecución que es común a todo
derecho real, la llamada facultad de realización del valor, que
permite al acreedor, una vez vencida la obligación, a pedir al juez
la venta en pública subasta del bien dado en garantía, para que
con su producto se le pague íntegramente su crédito, utilizando
también la prerrogativa de preferencia, para que dicho pago se le
haga preferentemente, es decir, con prelación sobre
cualesquiera otros créditos que no gocen de garantía real.

CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA:

De la noción vista, resultan las siguientes características

esenciales de la hipoteca: Se trata de un derecho real, accesorio,
e indivisible, que tiene su origen en un contrato solemne
sometido a registro y que sólo puede recaer sobre bienes
inmuebles debidamente individualizados. Veamos estas
características en detalle.

ES DERECHO REAL:

No hay ninguna duda acerca de que la hipoteca es un

verdadero derecho real, que recae directamente sobre un
inmueble determinado, y faculta al titular de la hipoteca para que
realice judicialmente su valor, ejerciendo la acción hipotecaria, la
cual puede dirigir no solo contra el deudor hipotecario sino contra
cualquier tercero en cuyo poder se encuentre el bien hipotecado,
(prerrogativa de persecución), y en caso de ser rematado el
inmueble tiene un derecho para que con su producto se le pague
preferentemente a él, sobre los demás acreedores, (prerrogativa
de preferencia).

Este derecho no se comunica a la obligación que garantiza,

el que seguirá siendo inmueble exclusivamente; ya que afecta al
derecho real y no al derecho personal. Aunque el inmueble pase

345
 346

a poder de otro poseedor o cambie de propietario. De este

carácter derivan los derechos de persecución, de venta y de
preferencia de pago. Artículos 846 y 847 del Código Civil.

ES UN DERECHO REAL DE CARACTER ACCESORIO:

Esto significa que la hipoteca se constituye es para

garantizar una obligación y, por lo tanto, no puede constituirse en
forma autónoma. La hipoteca solo nace cuando nace el crédito
asegurado; su validez se condiciona a la del crédito y se
extingue con la extinción de la obligación.

El nacimiento del derecho real de hipoteca y el nacimiento

del crédito suelen ser coetáneos, pero ello no se opone a que el
contrato hipotecario se celebre antes que el contrato de donde
nace el crédito, ni tampoco se opone a que se aseguren con
hipotecas obligaciones futuras, es decir, que no han nacido aún
pero se espera que nazcan; en este caso se tratará de hipoteca
sometida a condición suspensiva, o sea que si nace el crédito, la
hipoteca queda en firme desde el día de su constitución; y si el
crédito no llega a existir, se supondrá que no existió.

La invalidez de la constitución de la hipoteca no implica

invalidez del crédito; pero la invalidez de éste si implica extinción
de la hipoteca. Puede cederse el crédito sin cederse la hipoteca,
y en este caso, aquella se extingue; en cambio, la cesión de la
hipoteca no puede realizarse sin la cesión del crédito, y por este
motivo debe hablarse de cesión del crédito hipotecario y no de
cesión de la hipoteca. Esto conduce a la afirmación de que el
acreedor hipotecario debe ser siempre el acreedor del crédito,
pues en ningún caso pueden estar disgregadas estas dos
calidades, como consecuencia del carácter accesorio que tiene
el derecho de hipoteca. Pero el deudor si puede ser diferente del
constituyente de la hipoteca.

ES UN DERECHO REAL INDIVISIBLE :

La hipoteca es indivisible, y por tanto, "Cada una de las

cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas son
obligadas al pago de toda deuda y de cada parte de ella". El

346
 347

crédito puede dividirse entre varios, no así la hipoteca. Por

ejemplo, Pedro es deudor de un millón de quetzales a Juan y
constituye a favor de éste una hipoteca sobre la finca El
Guayabal, para garantizar el crédito. Al morir el deudor Pedro, la
deuda a favor de Juan se divide por partes iguales entre Chucho,
Jacinto y Joséy en la partición de bienes la finca hipotecada El
Guayabal correspondió solamente a Jacinto. En este caso, el
acreedor hipotecario Juan puede ejercer la acción hipotecaria
por el total del crédito, desentendiéndose de la división de la
deuda, es decir, puede realizar el valor del inmueble hipotecado
por la totalidad del millón de quetzales, aunque al actual dueño
de éste solo le correspondió una tercera parte de dicha deuda.
Igual sucedería si el inmueble hubiese sido también repartido por
partes iguales entre los herederos, lo mismo que la deuda, y uno
de ellos cancelare la parte que le correspondió. Es decir, tanto la
deuda del millón de quetzales como la finca EL Guayabal se
repartió entre Chucho, Jacinto y José, por partes iguales. Jacinto
canceló a Juan la tercera parte de la deuda que le correspondió,
sin embargo, Juan puede realizar el valor de todo el inmueble
por las otras dos terceras partes del crédito no satisfechas
todavía. La regla de indivisibilidad de la hipoteca supone que
ésta no se divide, y conserva intacta su integridad jurídica.

En consecuencia, todo el crédito y cada fracción de él se

encuentran respaldados por el valor total del inmueble
hipotecado. Esta regla de indivisibilidad de la hipoteca no es de
orden público, sino de orden privado, pues se ha instituido en
garantía del crédito del acreedor, y por ello puede renunciarse
expresa o tácitamente.

RECAE SOLO SOBRE INMUEBLES INDIVIDUALIZADOS:

La principal diferencia entre la prenda y la hipoteca, estriba

en que la prenda recae en cosas muebles que deben entregarse
al acreedor prendario, y la hipoteca, en inmuebles de los cuales
no se hace entrega al acreedor hipotecario. Siendo que el objeto
de la hipoteca es solamente bienes inmuebles, ésta debe
inscribirse en el Registro General de la Propiedad, en el folio del
inmueble de que se trate. Por lo tanto no pueden constituirse
hipotecas sino sobre bienes inmuebles debidamente
347
 348

individualizados y matriculados en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, la regla de que la hipoteca recae exclusivamente
en inmuebles, no es absoluta, pues contempla la hipoteca sobre
naves, indicando que ella corresponde regularla a la Ley de
Aviación Civil.

TIENE SU FUENTE EN UN CONTRATO FORMAL:

Conforme a las previsiones de los artículos 841 del Código

Civil, la hipoteca debe constituirse mediante escritura pública y
aceptarse en forma expresa, pudiendo incluirse en ella tanto la
hipoteca como el crédito a que accede. Además, deberá ser la
escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos;
sin este requisito no tendrá la hipoteca valor alguno, ni se
contará su fecha sino desde su inscripción.

ES UN DERECHO REAL DE REALIZACIÓN DE VALOR:

Atribuye al acreedor la facultad de procurarse una fracción del

valor de la cosa gravada supeditada al hecho de que al
vencimiento de la obligación asegurada, esta quede incumplida.

ES UN DERECHO DE CARÁCTER FORMAL O INMATERIAL:

Que se manifiesta en que el acreedor hipotecario no está en

contacto físico con el bien gravado, pues este continúa en poder
y posesión del deudor, quien no pierde por de pronto la
propiedad.

ES UN DERECHO EN EL CUAL LA PRELACIÓN O

PRIORIDAD DE RANGO DESEMPEÑA UN PAPEL
RELEVANTE:

Basado en el principio de prioridad registral, que afirma que

primero en registro primero en derecho. Es decir, que coexiste
con otros derechos reales y con otras hipotecas, surgiendo en
consecuencia la necesidad de establecer rango, prelación u
orden. Artículo 846 del Código Civil.

DERECHO DE CONSTITUCIÓN REGISTRAL:

348
 349

Esta característica se manifiesta a través del Registro de

la Propiedad, ya que uno de los objetivos de éste es la
publicidad, y por lo tanto la existencia de la hipoteca se pone en
conocimiento de los terceros, mediante su inscripción en él.
Artículo 1125 incisos 1º y 2º del Código Civil.

NATURALEZA JURÍDICA DE LA HIPOTECA:

La hipoteca es un derecho real en virtud del cual el titular

de un derecho de esta naturaleza, tiene la facultad de perseguir
o de hacer valer su acción frente a cualquier poseedor o tenedor
del bien objeto de la hipoteca. La hipoteca como derecho real de
garantía desempeña un papel de gran importancia en la práctica,
tanto por los créditos que garantiza como por la índole de
garantía que representa y por ello es necesario para el buen
funcionamiento de la hipoteca un adecuado régimen hipotecario
para que esa libertad de crédito funcione en la forma deseada.

EFECTOS DE LA HIPOTECA:

El acreedor tiene derecho a enajenar o ceder en todo o en

parte el crédito hipotecario.El acreedor puede promover la venta
judicial del bien gravado, en subasta pública, si al vencerse el
plazo de la obligación principal el deudor no cumple; y hacerse
pago con el precio de la venta. Artículo 824 Código Civil. El
acreedor puede exigir que se le mejore la garantía cuando
disminuya el valor de la finca hipotecada. Artículo 826 del Código
Civil. El acreedor tiene derecho de adquirir la cosa en remate
judicial. Artículo 318 del Código Procesal Civil y Mercantil.

EFECTOS DE LA HIPOTECA EN RELACIÓN CON EL

DEUDOR:

EL DEUDOR SIGUE DISPONIENDO Y ADMINISTRANDO

EL INMUEBLE:

El deudor o constituyente sigue siendo propietario y

poseedor del inmueble gravado hipotecariamente.
Continúa, por lo tanto, ejerciendo los atributos de la
propiedad, pero esta regla debe entenderse con la

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 350

limitación consistente en que el propietario no puede, en

perjuicio del derecho del acreedor hipotecario, efectuar
ningún acto de disposición material o jurídica, como
veremos más adelante, que, directamente y por su propia
naturaleza, tenga como consecuencia disminuir las
garantías del acreedor, afectando el valor del inmueble.

DISPOSICIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE:

El deudor o propietario del inmueble hipotecado

puede ejecutar toda clase de negocios jurídicos de
disposición, puesto que el acreedor hipotecario no sufre
perjuicios por la celebración de negocios de esta clase,
dado el alcance general de la acción hipotecaria. Por
ejemplo: 1. Si el deudor constituye una segunda hipoteca
sobre el mismo bien, el primer acreedor será pagado con
preferencia a los acreedores hipotecarios posteriores,
pues, conforme al Código Civil, los créditos hipotecarios se
pagarán según el orden de las fechas de las hipotecas, es
decir, de las fechas de inscripción de las respectivas
escrituras; 2. Si el propietario constituye derechos de
usufructo, uso, habitación o servidumbre sobre el inmueble
hipotecado, se aplica el principio de prioridad, según el
cual, la constitución de esos derechos no es oponible a una
hipoteca anterior. El derecho real constituido primeramente,
es preferido en su eficacia a los derechos reales
constituidos posteriormente, si con él se contraen o surge
conflicto entre la existencia de unos y otros; 3. Si el
deudor trasmite la propiedad del inmueble hipotecado, por
venta, permuta, aporte a una sociedad, etc., la hipoteca
sigue al derecho trasmitido, y entonces el acreedor
hipotecario tendrá facultad para perseguir el inmueble en
manos de quien fuere el que lo posea y a cualquier título
que lo haya adquirido.

DISPOSICIÓN MATERIAL DEL INMUEBLE:

La libertad del deudor, propietario del inmueble

hipotecado, se encuentra bastante mermada con respecto
a su disposición material, por cuanto estos actos sí
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 351

lesionan, por lo general, los intereses del acreedor

hipotecario. Así tenemos que todo menoscabo que sufra el
inmueble por acción u omisión del deudor, o de terceros, y
aún por fuerza mayor, da derecho al acreedor a que se le
mejore la hipoteca o a que se le de otra seguridad
equivalente, o en defecto de ambas cosas, podrá pedir el
pago total de la deuda aunque esté pendiente plazo.

De manera que si el inmueble hipotecado ha sufrido

un daño de cualquier naturaleza, es decir hecho fortuito o
querido, que se traduzca en menoscabo evidente de su
valor, como pueden ser un incendio, una epidemia de la
cual perezcan los animales destinados al uso y beneficio
del inmueble, inundación que impida la explotación,
destrucción o deterioro de cultivos, o máquinas o
instalaciones, o simplemente el retiro de éstas, etc., es
decir, cualquier hecho, considerado anormal, que en lo
futuro impida la normal explotación del inmueble, y que
como consecuencia del daño el valor del bien hipotecado
resulte insuficiente para la cancelación de la hipoteca, se
dará aplicación a las previsiones del Código Civil, pidiendo
el acreedor que se mejore la hipoteca, que puede ser
cancelando parte de la deuda de forma que el valor actual
del inmueble sea suficiente para el pago del saldo, o
introduciendo mejoras al bien hipotecado, o
reconstruyéndolo, o haciendo las obras necesarias para
reanudar la explotación, o reintegrando los equipos o
máquinas retiradas, etc.; la otra alternativa es que el
deudor ofrezca otra seguridad equivalente, como una
nueva hipoteca sobre otro inmueble, o fianza o prenda, etc.
Si ninguna de estas cosas ocurre, la deuda se hace
inmediatamente exigible aun cuando haya plazo pendiente.

ACTOS DE ADMINISTRACIÓN:

El dueño del bien hipotecado, en su condición de

poseedor, puede realizar en ella todos los actos de
administración que caben dentro del giro ordinario de la
explotación del inmueble, como por ejemplo, recoger
cosechas, vender animales, cambiar unos elementos por
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 352

otros, plantar cercas, etc., pero, en armonía con el Código

Civil, tales actos de administración no deben realizarse en
fraude de los derechos del acreedor hipotecario, y deben
tener un interés principal, que es impedir que la propiedad
se desvalorice o deteriore.

EFECTOS DE LA HIPOTECA EN RELACIÓN CON EL

ACREEDOR:

LA ACCIÓN HIPOTECARIA:

Lo mismo que los demás derechos reales, el derecho

real de hipoteca se encuentra amparado con una acción
real: la hipotecaria, que consiste en la facultad que tiene el
acreedor hipotecario para hacer vender en pública subasta
judicial el inmueble hipotecado y se le pague con el
producido, con preferencia a los demás acreedores.

El acreedor hipotecario para ejercer esta acción debe

acreditar: 1. La existencia de la hipoteca, mediante la
respectiva escritura pública debidamente registrada; 2.
Que el bien hipotecado pertenece o pertenecía al
constituyente en el momento de celebrarse el contrato de
hipoteca y 3. La existencia del crédito garantizado con la
hipoteca, en razón de ser esta ésta accesoria de aquel.

La realización del valor del inmueble hipotecado:

Según ya hemos dicho, toda realización del bien dado en
hipoteca debe hacerse mediante venta judicial. El Juez, a
solicitud del acreedor hipotecario, decreta la venta del bien
en pública subasta, y ordena su embargo y secuestro. Una
vez rematado el inmueble, con su producido se paga al
acreedor, y el sobrante, si lo hay, se entrega al deudor.
Una vez rematado el inmueble se extingue la hipoteca, lo
cual indica que el adjudicatario del remate lo adquiere libre
de la hipoteca que dio origen a la venta judicial. Pero no
ocurre lo mismo con el crédito que se encontraba
garantizado con la hipoteca, pues este solo se extingue
cuando el valor del remate alcanza para su cancelación
total, no así cuando dicho valor resulta insuficiente, ya que

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 353

en este caso el crédito se extingue parcialmente, y en lo

que resta subsiste como crédito ordinario, esto es, sin
garantía hipotecaria, que ya se ha extinguido. Sin embargo,
es posible que se den las siguientes circunstancias: a) Que
el valor del inmueble hipotecado ya se haya realizado; b)
Que el crédito pueda cancelarse con la hipoteca, pero sin
necesidad de la venta judicial del bien.

En el primer caso, es dable decir que un bien

hipotecado puede encontrase reemplazado por su valor en
dinero en estos tres casos: si se decreta su expropiación
por causa de utilidad pública; si un tercero lo destruyó o
causó grave daño, por su hecho o culpa, y paga la
indemnización; si se paga el valor del seguro por su
destrucción o daño. En cualquiera de estos tres casos, la
acción hipotecaria recae sobre el dinero que el inmueble
produzca, no importa cómo lo haya producido.

El segundo caso puede presentarse cuando el

acreedor hipotecario ejerce la acción solamente sobre
partes integrantes no esenciales del inmueble, o sobre las
cosas muebles accesorias, denominadas inmuebles por
adherencia y por destinación, lo cual es posible que ocurra
cuando el valor del crédito es pequeño en relación con el
valor del bien hipotecado. En este caso entonces, si el
acreedor lo prefiere, puede pedir la realización del valor de
las partes integrantes y accesorias, sin necesidad de
enajenar el inmueble. Igualmente el acreedor hipotecario
puede ejercer la acción sobre los precios del arrendamiento
del inmueble o sobre las pensiones o los valores que
tenga derecho a percibir en razón del disfrute que de él
tenga otra persona. Pueden también las partes pactar,
libremente, que el acreedor hipotecario se satisface con los
rendimientos futuros del inmueble, mediante anticresis,
excluyendo así la venta en pública subasta.

ELEMENTOS DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA:

ELEMENTO OBJETIVO:

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 354

Son fundamentalmente el bien inmueble que se da en

garantía y la obligación principal.

ELEMENTO SUBJETIVO:

Está Integrado por las personas que intervienen en la

relación jurídica hipotecaria. Por una parte el acreedor
hipotecario; y por la otra parte el deudor hipotecario, o bien
un tercero dueño del bien inmueble dado en garantía a
quien se denomina fiador real.

ELEMENTO FORMAL:

La hipoteca, tienen que formalizarse en escritura

pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

EL SALDO INSOLUTO EN LA HIPOTECA:

Al llegar al vencimiento del crédito garantizado con la

hipoteca, el acreedor puede instar la enajenación de la
cosa hipotecada, por intervención judicial, pues como se
sabe tanto la garantía pignoraticia, al igual que la
hipotecaria, impide la apropiación de la cosa dada en
garantía, y como consecuencia se procede a la realización
del bien, obteniéndose a través del ius distrahendi, que no
es más que la facultad de promover la venta de la cosa
hipotecada, y con esta acción se obtiene el pago del crédito
debido.

De tal manera que el saldo insoluto no es más que aquella

deuda no satisfecha o no pagada. En el presente caso, nos
referimos a un saldo que puede existir al momento de ejecutar
un crédito hipotecario.

En nuestra legislación civil se incluye dicha figura jurídica a

partir del Código Civil de 1932, indicando que en el remate de los
bienes hipotecados debe suprimirse el saldo insoluto, como
consecuencia de la exclusión de la responsabilidad personal del
deudor, aún cuando haya pacto expreso.

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 355

Esto último previniendo cualquier clase de presión o

coacción por parte del acreedor. De tal manera que la
responsabilidad en el pago de un crédito hipotecado recae
únicamente sobre el inmueble hipotecado excluyendo la garantía
personal del deudor.

Sin embargo la excepción a este principio lo constituye la

responsabilidad del Registrador de la Propiedad cuando hay
garantía hipotecaria y quedare saldo insoluto él responde con
sus demás bienes, de conformidad con el artículo 1230 del
Código Civil.

EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA:

Para el Doctor Vladimir Aguilar Guerra “La extensión de la

hipoteca puede referirse tanto albien dado en hipoteca como a la
obligación garantizada con la hipoteca. Se trata dedeterminar
fundamentalmente cómo afecta a la hipoteca ya constituida las
vicisitudesdel bien hipotecado (accesiones, mejoras, etc.) y de la
obligación garantizada (intereses)”.

En relación con la obligación asegurada. La hipoteca

garantiza el cumplimiento de la obligación, asegurando el pago
íntegro del crédito en cuanto a capital e intereses puesto que el
acreedor hipotecario tiene derecho a promover la venta judicial
del bien gravado cuando la obligación sea exigible y no se
cumpla, de conformidad con el artículo 824 del Código Civil,
asistiéndole además la potestad en caso que la finca hipotecada
disminuya de valor de exigir que se mejore hasta hacerla
suficiente, de conformidad con el artículo 845 del Código Civil.

En relación a la cosa hipotecada, la hipoteca se extiende

en primer término a la finca, en el estado en que se encuentra al
constituirse el derecho real. Pero no queda reducida la
responsabilidad hipotecaria a la finca en sentido estricto. Se
extiende también a ciertas cosas con ella relacionadas, que
empleando la palabra en su acepción más extensa cabe
denominar sus accesorios.

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De esa cuenta, de conformidad con el artículo 830 del

Código Civil, se extiende a: a) A las accesiones naturales y
mejoras; b) A los nuevos edificios que el propietario construya y
a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados;
c ) A los derechos del deudor en los excesos de la superficie del
inmueble; d) A las indemnizaciones que se refieren a los bienes
hipotecados, concedidas al propietario por seguros, expropiación
forzosa o daños y perjuicios; y e) A las servidumbres y demás
derechos reales a favor del inmueble.

VICISITUDES DE LA HIPOTECA:

Dentro de las principales vicisitudes de la Hipoteca,

encontramos las siguientes:

INSUFICIENCIA DE LA GARANTÍA:

Pueden ocurrir que el valor de un inmueble dado en

garantía hipotecaria sea, cuando se constituyo la
obligación, superior al monto de ésta, pero que con el
tiempo, por cualquier razón, se devaluaron en tal manera
que ya no responda al objeto de la hipoteca. En ese caso,
el Código Civil ha previsto que si la garantía ya no fuere
suficiente por haber disminuido el valor de la finca
hipotecada el acreedor podrá exigir que se mejore la
garantía hasta hacerla suficiente para responder de la
obligación y el deudor no la mejorare dentro del término
que señalare el Juez, el plazo se dará por vencido y
procederá el cobro del crédito.

CANCELACIÓN DE GRAVÁMENES:

Los bienes rematados por ejecución de un acreedor

hipotecario, pasarán al rematario o adjudicatario libre de las
hipotecas de grado inferior que sobre ellos pesaren y
también de los demás gravámenes, inscripciones y
anotaciones inscritas con posterioridad a la inscripción de
la hipoteca motivo de la ejecución.

PAGOS CON EL PRECIO DEL REMATE:

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 357

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 850 del

Código, se pagarán, del precio que se obtenga en la venta
judicial de los bienes gravados: a) Los gastos de rigurosa
conservación que haya autorizado el Juez; b) La deuda por
contribuciones de la finca o fincas objeto de la ejecución,
correspondientes a los últimos cinco años; c) La deuda por
seguros vigentes de la finca o fincas rematadas; d) Los
gastos del procedimiento ejecutivo, comprendiendo
honorarios de abogado, procurador, depositario o
interventor y expertos, regulados conforme a la ley; y, f)
Los acreedores hipotecarios, subhipotecarios o prendarios,
conforme al lugar y preferencia legal de sus títulos.

ALCANCE DE LA HIPOTECA RESPECTO A LA

OBLIGACIÓN:
La hipoteca puede garantizar tanto obligaciones de
dar cuanto obligaciones de hacer o de no hacer. Mas la
garantía hipotecaria es siempre una garantía dineraria por
lo que la obligación garantizada, si no es dineraria, al
menos debe de ser económicamente valuable, esto es se
debe determinar el equivalente económico o dinerario de
que responde el deudor especialmente con la hipoteca. Así
si se trata de una obligación no pecuniaria (por ejemplo,
hacer algo, entregar alguna cosa distinta de una cantidad
de dinero, etc.) la hipoteca asegura la responsabilidad
derivada de su incumplimiento, no la deuda en sí.En virtud
del principio de especialidad, la cantidad garantizada con la
hipoteca debe de ser determinada y constante.

En nuestro sistema, no se admite la llamada hipoteca

flotante salvo que se constituya como hipoteca de máximo,
porque, se infringe el principio de especialidad al pretender
que la hipoteca garantice unitariamente créditos que entre
si no tienen conexión casual, e incluso el importe de otras
obligaciones que quedan en total de indeterminación tanto
en su futura existencia con en su fuente y causa. La
indeterminación de tal cantidad se salva con la hipoteca de
357
 358

seguridad, en concreto, de máximo, en la que se determina

la cantidad máxima (de allí su nombre) de que responderá
el inmueble hipotecado. En este sentido, el artículo 857 del
Código Civil señala que “Puede constituirse hipoteca en
garantía de crédito en cuanta corriente, fijándose en la
escritura de constitución la cantidad máxima de que
responda la finca hipotecada:”

DETERMINACIÓN DE LOS INTERESES CUBIERTOS

POR LA HIPOTECA:
Como la hipoteca garantiza una obligación dineraria,
al menos, evaluable económicamente se debe determinar
cuál sea el capital garantizado por la hipoteca. Obviamente,
garantiza la obligación principal capital cuya cuantía es la
que conste en la inscripción registral. El interés puede
consistir en una cantidad porcentual o relativa anual o en
una cantidad absoluta y fija, pero aplazada. Si el interés es
variable, puede asegurarse mediante hipoteca determinado
el porcentaje máximo o cantidad máxima asegurada como
derivación del principio de especialidad.

En este orden de consideraciones, articulo 1136 del

Código Civil regula:” Las inscripciones hipotecarias y
prendarias expresan las condiciones a que estén sujetos
los créditos, el importe de la obligación garantizada y el
plazo.” En virtud del artículo 845 del Código Civil el cual
indica: “ La hipoteca constituida en garantía de una
obligación que devengue intereses, no asegurara, con
perjuicio de tercero, sino los intereses de las dos últimas
anualidades los que causen desde que anote la ejecución.”

LA AMPLIACIÓN DE LA HIPOTECA:

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 359

Al respecto el artículo 845 del Código Civil preceptúa

que si la garantía ya no fuere suficiente por haber
disminuido el valor de la finca hipotecada, el acreedor
podrá exigir que se mejore la garantía hasta hacerla
suficiente para responder de la obligación. Si quedare
comprobada mediante prueba pericial la insuficiencia de la
garantía y el deudor no la mejore dentro del término que
señalare el juez, el plazo se dará por vencido y procederá
el cobro del crédito.Está pues abiertala posibilidad y
derecho al acreedor para que en dado caso no considerare
suficiente lagarantía presentada pueda exigir que se le
amplié la misma, esto basado en undictamen judicial.

PLURALIDAD OBJETIVA EN LA HIPOTECA Y

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:

Es permitido por nuestro ordenamiento que se

asegure un solo crédito con diversas hipotecas y garantías.
Así sucede normalmente cuando el valor del bien dado en
garantía no cubre el valor del crédito que se garantiza
(Artículo 842 del Código Civil).

También puede suceder que se constituya hipoteca

sobre una sola finca en garantía de un solo crédito pero
que la finca, constituida la hipoteca se divida o unifique
posteriormente en dos o más fincas. Para este supuesto
hay que tomar en cuenta los estipulado en el Artículo 843
del código Civil:” No podrán unificarse en el registro dos o
más fincas cuando alguna de ellas, por lo menos, estuviere
hipotecada sin que preceda convenio del propietario con
los acreedores hipotecarios y los que tengan algún derecho
real inscrito sobre las mismas”.

LA HIPOTECA DE VARIAS FINCAS EN GARANTÍA DE

UN SOLO CRÉDITO:

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Al tenor del artículo 842 del Código Civil “Si se

constituyeren hipotecas y otras garantías, deberá
determinarse la cantidad o aparte de gravamen que se
asigne a los bienes hipotecados y a las demás garantías.
Sin embargo si se constituye prenda e hipoteca, esta
puede garantizar el saldo insoluto que deja la prenda, pero
en este caso no habrá responsabilidad persona del deudor,
ni aun por pacto expreso:” Fundamentalmente, la cuestión
radica en determinar la parte del crédito de que responden
cada uno de los bienes inmuebles hipotecados en garantía
de un mismo crédito.

En principio, la solución puede ser doble: o cada bien

inmueble responde de todo el crédito, constituyéndose una
responsabilidad hipotecaria solidaria o conjunta (la llamada
hipoteca solidaria) o cada bien inmueble hipotecado
responde solamente de una parte del crédito hipotecario,
configurándose así una suerte de responsabilidad
distribuida: hay tantas hipotecas (independientes) como
bienes hipotecados o como partes en que se divide el
crédito. El principio de especialidad (esencial en la
hipoteca) impone adoptar el segundo criterio, aun en
sacrificio del principio de indivisibilidad de la hipoteca, pues
aquel principio afecta tanto a los bienes hipotecados como
a la obligación garantizada, a los sujetos, el contenido y a
la responsabilidad hipotecaria. Así, priman los principios de
especialidad, de publicidad y de determinación registral, y
la hipoteca solidaria deber aparecer como excepción en
nuestro sistema registral inmobiliario (artículo 861 del
Código Civil).

LA HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES

SUJETAS A CONDICIÓN Y OBLIGACIONES
FUTURAS:

Esta hipoteca especial, se encuentra regulada en

artículo 829 del Código Civil: “El que hipotecare un bien
sobre el cual tuviere un derecho eventual limitado, o sujeto
360
 361

a condiciones suspensivas , rescisorias o resolutorias, que

consten en el Registro de la Propiedad, lo hace con las
condiciones o limitaciones a que está sujeto ese derecho
aunque así no se exprese. La hipoteca surtirá efectos
contra tercero desde su inscripción en el Registro, si la
obligación llega realizarse o la condición a cumplirse.”El
hecho de haberse contraído la obligación o cumplido la
condición suspensiva se puede hacer constar en el
Registro de la Propiedad a instancia de los interesados
(artículo 1138 del Código Civil).

Respecto de la hipoteca en garantía de deuda futura,

el artículo 859 del Código Civil enuncia lo siguiente:” Puede
constituirse hipoteca en garantía de obligaciones futuras a
favor de instituciones bancarias. En este caso, es
indispensable designar al acreedor, el monto máximo de
las obligaciones que se garantiza y el término de vigencia
de la garantía. En la escritura en que se establezca las
obligaciones o se otorguen los préstamos, deberá
consignarse que están garantizados con la hipoteca pre
constituida y cada obligación o préstamo quedara sujeta
además a las estipulaciones que se hubieren especificado
en cada coso en el contrato o título respectivo.

LA HIPOTECA EN GARANTÍA DE CUENTAS

CORRIENTES DE CRÉDITO:

El objeto garantizado con esta hipoteca es el saldo

resultante de una cuenta corriente de crédito (artículos 857
y 858 del Código Civil). Se trata de una hipoteca de
seguridad, de la especie de máximo: no se puede ejecutar
por una suma superior a la que conste en la escritura de
constitución de la hipoteca, no se puede introducir
cláusulas de estabilización.

En la escritura de constitución se debe determinar la

cantidad máxima de que responda la finalización (hipoteca

361
 362

de máximo) y el plazo de duración. Además se debe hacer

constar si el plazo es o no prorrogable y, en su caso la
prorroga posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

LA PREFERENCIA DEL CRÉDITO HIPOTECARIO:

La eficiencia de la hipoteca reside en la posibilidad

que tiene el acreedor hipotecario de ejecutar el bien
hipotecado, en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, y hacerse pago con el precio obtenido, con
preferencia a otros posibles acreedores del deudor, o del
propietario del bien hipotecado.

Por privilegio o crédito privilegiad se debe entender,

según Gullón, la facultad que tienen determinados
acreedores para cobrar con preferencia a otros sobre un
bien o bienes del deudor común, y, en consecuencia, una
derogación de la par conditio de los mismos en razón a la
naturaleza o causa de crédito, o del título donde consta.
Así, el crédito hipotecario es un crédito especialmente
privilegiado, es decir, que su privilegio o preferencia recae
sobre un determinado bien inmueble del deudor.

PRIORIDAD Y RANGO HIPOTECARIO:

Sobre un mismo bien inmueble cabe constituir

diversas y sucesivas hipotecas, sin que la concurrencia de
las mismas se ordene mediante una suerte de exclusión de
las posteriores.

En nuestro sistema registral, la concurrencia de

hipotecas sobre el mismo bien inmueble se organiza
mediante el criterio del rango, llamado aquí rango
hipotecario, el cual, a su vez, está determinado por el de
prioridad.El criterio de prioridad (artículo 1141 del Código
Civil) que es cronológica (prior tempore, potior iure) viene
referido al momento de constitución de la hipoteca, es
decir, de inscripción de la hipoteca en el Registro de la
Propiedad, toda vez que en el derecho real de hipoteca la

362
 363

inscripción tiene carácter constitutivo. Así, por ejemplo, si

un derecho real de hipoteca se formaliza en escritura
pública con posteridad a otro pero se inscribe en el
Registro con anterioridad al mismo, la primera que se
inscribió gozara de prioridad respecto de la primera que se
perfecciono pero que accedió al Registro con posterioridad
(Artículo 1148 del Código Civil).

El criterio de prioridad determina el rango. Este no es

sino el orden en que se hallan las diversas hipotecas
concurrentes sobre el mismo bien inmueble, Así, según el
orden de inscripción registral (principio de prioridad), las
hipotecas serán de mejor o peor rango, Utilizando una
metáfora, citada por Blasco Gasco y Montes Penades
“Puede decirse que el rango es el vagón que ocupa cada
hipoteca en el tren de las garantías inmobiliarias sobre el
mismo bien. El principio de prioridad determina que la
primera que accede al Registro (a la estación) se coloque
en el primer vagón (mejor rango) la segunda en el segundo
y así sucesivamente.”

Sobre la base de lo expuesto en este capítulo,

recordaremos que el derecho real de hipoteca es de
realización del valor del bien, se comprenderá fácilmente la
importancia del rango en nuestro sistema, pues según el
mejor o peor rango de la hipoteca (obviamente, el mejor
rango lo ostenta la primera hipoteca y el peor la ultima) son
mayores o menores las posibilidades de satisfacción del
crédito mediante el importe obtenido por realización del
valor del bien hipotecado.

En nuestro ordenamiento se ha seguido el sistema de

rango corrido, el cual a diferencia del rango fijo o
encasillado, supone que la extinción de la hipoteca de
mejor rango implica un corrimiento de todos los sucesivos
rangos hipotecarios. Describimos un supuesto hipotético:
imaginemos que sobre una finca se han construido tres
hipotecas: 1ª hipoteca, 2ª hipoteca y 3ª hipoteca.
Obviamente el valor de las hipotecas es distinto: la primera

363
 364

tiene más valor económico que la segunda y la tercera. La

extinción del la 1ª hipoteca supone, en nuestro sistema el
rango corrido, que la 2ªhipoteca se convierte en la 1ª
hipoteca, la 3ª en segunda, con lo que, de alguna manera,
se revalorizan. En cambio, en el sistema de rango
encasillado o fijo, extinguida la 1ª hipoteca, la 2ª hipoteca
seguiría siendo la 2ª hipoteca y así sucesivamente.

Parece claro que el sistema de rango corrido o

flexible protege más los intereses de los acreedores
hipotecarios, mientras que el sistema de rango fijo protege
los del propietario del bien hipotecado

FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO EN LOS

PROCEDIMIENTOS CONCURSALES:
En los procedimientos concursales de ejecución
universal (quiebra y concurso de acreedores, de
conformidad con lo dispuesto del artículo 347 al artículo
400 del Código Procesal Civil y Mercantil) y en el de
suspensión de pagos, el acreedor hipotecario goza del
llamado derecho de abstención. Este consiste en la
posibilidad de desvincular su crédito de la masa y, sin
sujeción a cuanto se acuerde en los correspondientes
convenios, ejecutar separadamente su crédito en relación
con el bien o bienes hipotecados.

Por tanto, en los procedimientos citados, al acreedor

hipotecario asiste un doble derecho: el de abstención y
ejecución separada. Mas si no se abstiene y concurre,
junto con los demás acreedores, a los convenios, queda
sujeto a la par conditio creditorum y no goza de mas
facultades que las derivadas de su propio título en sentido
formal. No puede ya, por tanto, pretender la ejecución
separada de su crédito: No obstante, se debe aclarar que
la iniciación del procedimiento universal o la declaración del
concurso, quiebra o suspensión no impide al acreedor
hipotecario el ejercicio de la facultad de ejecución separada
sino en el supuesto en que no se abstenga en el convenio
de quita y espera.

364
 365

La concurrencia al convenio se debe interpretar como

el consentimiento del acreedor hipotecario para que la
ejecución universal alcance también al inmueble
hipotecado, a salvo siempre de la prelación que otorga el
derecho hipoteca. Al contrario, se puede decir que el
consentimiento prestado por el acreedor hipotecario al
convenio significa la renuncia de este al ejercicio de la
ejecución separada.

DISPOSICIÓN Y CESIÓN DEL CRÉDITO HIPOTECARIO:

El acreedor hipotecario dispone, como cualquier otro

acreedor, de las facultades de disposición y cesión de su
crédito.

La cesión del crédito hipotecario, que ser total o

parcial, deberá formalizarse en escritura pública, de que se
dé conocimiento al deudor y su testimonio se debe inscribir
en el Registro de la Propiedad.

CLASIFICACIÓN DE LA HIPOTECA:

POR SU ORIGEN:

HIPOTECA JUDICIAL "judiciaire". La que resulta de

una sentencia condenatoria, de un fallo con fuerza
ejecutiva, o de un reconocimiento o verificación de las
firmas de una escritura privada, hecha ante la justicia.

HIPOTECA LEGAL: Es la hipoteca establecida por la

ley bajo determinados requisitos. Nuestro Código Civil no
hace mención en ninguno de sus preceptos de las
hipotecas legales, pero sí podrían calificarse de tales
aquellas que son exigidas por la ley en ciertos casos, como
en el caso de que los parientes del ausente deseen
administrar los bienes de éste, de conformidad con el

365
 366

artículo 57 del Código Civil deben prestar garantía

suficiente.

La hipoteca legal es aquella establecida

imperativamente por la ley para defender los intereses del
fisco, los de personas cuyos bienes pueden ser
malversados por los administradores o representantes
legales y como privilegio a favor de los aseguradores. No
solo es expresa esta hipoteca, sino que también, en cierto
caos, la declaración legal resulta suficiente, sin necesidad
de inscripción de registro, lo que lleva a hablar de hipoteca
tácita. Hipoteca Legal "légale".

La que concede la ley en favor de ciertas personas

sobre los bienes inmuebles de sus representantes o
administradores. Ej. Hipoteca legal de la mujer casada
sobre los bienes de su marido; hipoteca legal de un menor
o de un interdicto sobre los bienes de su tutor; hipoteca
legal del Estado, las comunes y los establecidos públicas
sobre los bienes de los recaudadores y administradores
contables.

HIPOTECA VOLUNTARIA: Es aquella que surgen a

la vida jurídica en virtud de un negocio jurídico.

POR LOS BIENES SOBRE LOS QUE RECAE:

HIPOTECA AÉREA O AERONÁUTICA: Aquella en

que el bien hipotecado consiste en una aeronave.
Doctrinariamente y legalmente es institución sumamente
discutida, sobre todo por no tratarse de un bien inmueble,
lo que significa que se encuentra en poder del deudor y en
lugar indeterminado. Más como eso mismo sucede con los
buques, carecería de sentido admitir la hipoteca naval y
rechazar la aeronáutica, sobre todo si se tiene en cuenta
que es también muy elevado el costo de las aeronaves.
Algunos autores señalan que la hipoteca requiere
publicidad, existencia de una deuda, formalidad del

366
 367

derecho y limitación de la disposición de la aeronave por el

deudor.3

HIPOTECA NAVAL: Mediante la ficción jurídica de

atribuir a los buques la condición de bienes inmuebles,
puede constituirse hipoteca sobre el casco, aparejos,
maquinas, fletes e indemnizaciones por abordajes u otros
accidentes marítimos.

POR SU PUBLICIDAD:

HIPOTECA EXPRESA: La inscrita en el registro de la

propiedad, sin el cual requisito de publicidad no afecta a los
terceros, a diferencia de la hipoteca tácita, eficaz
excepcionalmente, por mera declaración de la ley. En su
generalidad, las hipotecas son expresas y a ellas se refiere
la doctrina general si no la hace la salvedad oportuna.-

HIPOTECA TACITA: Como contrapuesta a la

hipoteca expresa u ordinaria, es aquella que no requiere
inscripción en el Registro de la Propiedad para surtir sus
efectos. En el primitivo derecho hipotecario español, en la
ley de 1861, toda la hipoteca legal era tácita.

POR LA TITULARIDAD DEL BIEN SOBRE EL QUE

RECAE:

HIPOTECA CONSTITUIDA POR EL DUEÑO:

Garantía de una obligación que se establece sobre bienes
inmuebles, los cuales siguen perteneciendo a su dueño,
pero para satisfacer con la parte necesaria del importe de
su venta aquella obligación sí no es pagada. La hipoteca
solo es eficaz si está inscripta en el Registro de Propiedad,
y sigue afectando a la finca aun cuando ésta se venda a
terceros.
3
De conformidad con el criterio de Diego Espín Cánovas y Puig Peña, de conformidad con la ley española podrán constituir garantía
dentro del sistema de hipoteca mobiliaria los establecimientos mercantiles, los automóviles, vehículos de motor, tranvías, vagones de
ferrocarriles de propiedad particular, aeronaves, maquinaria industrial y la propiedad intelectual y la industrial, estando excluidos los
bienes no enajenables, en pro indiviso o que estuvieren en usufructo y en nuda propiedad, o que estuvieren hipotecados, embargados o
pignorados con anterioridad, el derecho real de hipoteca mobiliaria y los bienes susceptibles de prenda sin desplazamiento.

367
 368

HIPOTECA CONSTITUIDA POR TERCEROS

En perfectamente lícito que un extraño al vínculo

obligatorio primitivo afecte con hipoteca fincas o tierras de
su pertenencia. El tercero no contrae en tal situación
ninguna responsabilidad personal, y así lo previene
expresamente el artículo 2.356 que analizamos, en el
sentido de que "Cuando un tercero lo hiciere en seguridad
de una deuda ajena, no por ello se obligará personalmente,
como deudor directo o subsidiario".

BIENES Y DERECHOS NO
HIPOTECABLES:

El artículo 838 del Código Civil enumera los bienes

que no pueden hipotecarse: a) El inmueble destinado a
patrimonio de familia o patrimonio familiar; b) Los bienes
adquiridos por herencia, legado o donación, cuando el
causante haya puesto dicha condición, pero esta no podrá
exceder del término de cinco años.

COSAS SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA:

Como ya lo vimos, el objeto material de la hipoteca del

Código Civil debe ser un inmueble, pero no todos los inmuebles
pueden ser objeto de hipoteca, sino únicamente los inmuebles
por naturaleza que se encuentren en el comercio humano y que
estén debidamente delimitados y matriculados en el Registro de
la Propiedad. La hipoteca se extiende igualmente a todos los
elementos integrantes del inmueble denominados por el Código
como inmuebles por adherencia, como edificios, árboles,
plantas, cosechas, etc., e igualmente a las cosas accesorias que
sirven para el uso, cultivo y beneficio del inmueble,
denominados inmuebles por destinación, como las maquinarias,
tractores, ascensores, trapiches, etc. También se extiende la
hipoteca a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa
hipotecada, (Artículo830), como el terreno de aluvión, o las
siembras, plantaciones o edificaciones que se realicen sobre el
terreno hipotecado, lo mismo que los animales adquiridos para el
368
 369

cultivo, las nuevas servidumbres activas constituidas, las minas

que se descubran, etc., y en general, a todos los aumentos o
mejoras que se realicen dentro de los linderos del inmueble
hipotecado, pues la hipoteca no se extiende a los inmuebles
colindantes que el deudor adquiera con posterioridad a la
constitución de la hipoteca, pues no son mejoras, aunque el
propietario los una al primer inmueble.

La razón que se da para esta extensión de la hipoteca a

todo aumento o mejora del inmueble hipotecado, es que si es de
rigor que el acreedor hipotecario corra con el riesgo de una
disminución del valor del predio hipotecado, proveniente de una
causal natural o económica, también es de justicia que
aproveche la plusvalía de dicho inmueble a consecuencia de una
evolución económica y, en general, de todo aumento o mejora
que experimente.

Si el inmueble fuere expropiado por causa de utilidad

pública, la hipoteca cambia de objeto, y recae entonces sobre el
valor de la indemnización.

EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA:

El acreedor hipotecario debe cancelar la hipoteca en todos

los casos en que se extinga la obligación asegurada; pero bien
puede cancelarla independientemente de la extinción de la
obligación. Toda cancelación de una hipoteca exige escritura
pública e inscripción del asiento de cancelación en el respectivo
folio de matrícula inmobiliaria. En su defecto, se requiere
actuación judicial que disponga tal cancelación. La novación de
la obligación asegurada hipotecariamente, extingue la hipoteca,
a menos que el propietario acceda a la reserva del gravamen
hipotecario. La confusión produce también la extinción de la
hipoteca, y ello se realiza: 1. Cuando las calidades de deudor y
acreedor se reúnen en una misma cabeza, como cuando el hijo
es deudor del padre, y este muere, siendo su hijo heredero
universal del acreedor y 2.Cuando el acreedor hipotecario
adquiere la propiedad del bien hipotecado, pues no se admite
hipoteca sobre cosa propia. Debe tenerse en cuenta que el
gravamen hipotecario subsistirá indefinidamente mientras
369
 370

subsista la inscripción en el folio, a pesar de que la obligación se

haya extinguido por pago, novación, etc. Además, el registrador
no podrá de oficio ni a solicitud de parte, proceder a la
cancelación de la inscripción del gravamen. De manera que si
extinguida la obligación asegurada con la hipoteca, el acreedor o
sus sucesores se niegan a extender la escritura pública de
cancelación, deberá el deudor acudir al juez para que prevenga
al acreedor sobre la obligación de suscribir la escritura, y en caso
de que no lo haga, el juez procederá a hacerlo en su nombre.

JURISPRUDENCIA EN MATERIA HIPOTECARIA:

Dentro de la casación número 207-2005 se dictó la

sentencia del 27 de Abril de 2006 en la que se estima que la
Sala no aplico indebidamente el citado artículo 856, pues el
objeto del juicio ordinario fue el reconocimiento de la existencia
del negocio jurídico y que el mismo había sido garantizado con
hipoteca, por lo que al haberse producido tal pronunciamiento la
norma pertinente para fundamentar el rechazo de la citada
excepción es precisamente ese precepto. Por lo tanto no se
incurrió en el vicio denunciado. Además, es importante destacar
que con la interposición de la mencionada excepción, el
recurrente lo que hizo fue reconocer la existencia de una deuda y
al haberse demostrado que la misma se garantizo con hipoteca,
la Sala resolvió conforme a derecho.

Asimismo, en la sentencia de fecha 21 de junio de 2005,

dictada dentro del recurso de casación número se establecio que
cuando el demandado solicito al Registro General de la
Propiedad la cancelación de la hipoteca que pesaba sobre su
inmueble ya habían transcurrido más de diez años desde el
vencimiento del plazo de la obligación que garantizaba, por lo
que el demandado tenía derecho a tal cancelación. Por otra
parte, si bien la ejecución en vía de apremio le fue notificada al
Señor Jesús Sicaja Cosajay antes de que este solicitara la
cancelación de la hipoteca, también lo es en el Registro General
de la Propiedad no constaba de ninguna anotación de embargo o
de demanda que pudiera justificar o inducir a que el Registrador
suspendiera la cancelación solicitada. Por lo tanto, las
370
 371

circunstancias de la cancelación son legitimas, y la enajenación y

posterior hipoteca lo han sido también pues a nadie puede
afectar sino lo que aparece en el Registro de la Propiedad
(articulo 1148 Código Civil) y, especialmente porque los actos o
contratos que se ejecuten u otorguen por persona que en el
registro aparezca con derecho a ello, una vez inscritos, no se
invalidan en cuanto a tercero, aunque después se anule o
resuelva el derecho del otorgante, en virtud de causas que no
aparezcan del mismo registro (artículo 1146 del Código Civil) .
En el argumento de la interponerte se confunden los efectos de
la prescripción de su derecho de crédito, con los efectos de la
prescripción de la inscripción registral de garantía hipotecaria
que respalda dicho derecho. La prescripción de su derecho de
crédito quedo interrumpida con la notificación de la demanda
ejecutiva, pero este solo acto no era suficiente para impedir la
cancelación de la anotación registral de la garantía hipotecaria,
la que para mantener sus efectos requería de una prorroga, de
una anotación de embargo o de una anotación de demanda, las
que al no haber sido gestionadas oportunamente por la
interponerte permitieron que el demandado pudiera lícitamente
cancelar la inscripción hipotecaria.

Con relación a la cobertura de la hipoteca se dictó la

sentencia del 31 de mayo de 2004, dictada dentro de la casación
número 18-2004 en la que se estableció que en el presente
caso, el casacionista pretende la nulidad absoluta de la escritura
pública…la cual contiene el contrato de apertura de crédito en
cuenta corriente con garantía hipotecaria y fiduciaria. Para
fundamentar su impugnación señala como violado por omisión el
artículo 1146 del Código Civil, el cual establece que la inscripción
en el Registro de la Propiedad, no convalida los actos o
contratos nulos según las leyes. Al respecto, esta Cámara al
analizar la sentencia impugnada y los antecedentes del presente
caso, determina que el supuesto jurídico contenido en la norma
que se denuncia como infringida, no encuadra en el hecho
controvertido y no será obligada su aplicación toda vez que el
negocio jurídico contenido en la referida escritura pública no
adolece de nulidad, ya que no es contrario al orden público, ni a
leyes prohibitivas expresas, y su objeto es licito, como

371
 372

acertadamente lo señalo la Sala sentenciadora. Por tanto, su

inscripción en el Registro de la Propiedad no está convalidando
vicios, ni actos o contratos nulos. La nulidad de las disposiciones
vigentes, especialmente porque ha quedado asegurado el
negocio que se realiza con la constitución de la garantía
hipotecaria. Al ser anulada la disposición que establecía la
garantía fiduciaria puede mantener su validez la disposición que
constituye la hipoteca, por lo tanto, no es precedente declarar la
nulidad de todo negocio jurídico bajo el argumento de que no se
cumple con el requisito que exige la ley de señalar que parte de
la obligación cubre dicha garantía. Pues prácticamente pasa a
garantizar la totalidad del negocio celebrado.

Dentro de la casación número 268-2004 se dictó la

sentencia del 21 de junio de 2005, en donde se señala que en
este presente caso se establece que cuando el demandado
solicito al Registro General de la Propiedad la cancelación de la
hipoteca que pesaba sobre su inmueble ya habían transcurrido
más de diez años desde el vencimiento del plazo de la obligación
que garantizaba, por lo que el demandado tenía derecho a tal
cancelación. Por otra parte, si bien la ejecución en vía de
apremio le fue notificada al Señor Jesús Sicaja Cosajay antes
de que este solicitara la cancelación de la hipoteca, también lo
es en el Registro General de la Propiedad no constaba de
ninguna anotación de embargo o de demanda que pudiera
justificar o inducir a que el Registrador suspendiera la
cancelación solicitada. Por lo tanto, las circunstancias de la
cancelación son legitimas, y la enajenación y posterior hipoteca
lo han sido también pues a nadie puede afectar sino lo que
aparece en el Registro de la Propiedad (articulo 1148 Código
Civil) y, especialmente porque los actos o contratos que se
ejecuten u otorguen por persona que en el registro aparezca con
derecho a ello, una vez inscritos, no se invalidan en cuanto a
tercero, aunque después se anule o resuelva el derecho del
otorgante, en virtud de causas que no aparezcan del mismo
registro (artículo 1146 del Código Civil) . En el argumento de la
interponerte se confunden los efectos de la prescripción de su
derecho de crédito, con los efectos de la prescripción de la
inscripción registral de garantía hipotecaria que respalda dicho

372
 373

derecho. La prescripción de su derecho de crédito quedo

interrumpida con la notificación de la demanda ejecutiva, pero
este solo acto no era suficiente para impedir la cancelación de la
anotación registral de la garantía hipotecaria, la que para
mantener sus efectos requería de una prorroga, de una
anotación de embargo o de una anotación de demanda, las que
al no haber sido gestionadas oportunamente por la interponerte
permitieron que el demandado pudiera lícitamente cancelar la
inscripción hipotecaria.

ASPECTOS PRACTICOS DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA

ESCRITURA DE MUTUO CON GARANTIA HIPOTECARIA

NUMERO ____ (__). En la ciudad de Guatemala, el ______ de _ del año dos mil veintitrés. ANTE

MI: _______________________Notario, comparecen por una parte el señor

________________________, de cuarenta y _ años de edad, casado, guatemalteco, comerciante

373
 374

y de este domicilio; quien es persona capaz civilmente y persona de mi anterior conocimiento; y por

la otra parte la señora: ________________________________, de cuarenta y _ (__) años de edad,

casada, ama de casa, guatemalteca, de este domicilio, quién es persona de mi anterior

conocimiento. Los comparecientes me aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos

civiles, y que por el presente instrumento celebran CONTRATO DE MUTUO CON GARANTÍA

HIPOTECARIA, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: Manifiesta el señor

________________________, que por este acto entrega la suma de DOS _____

________________________________ ___ QUETZALES (Q.___,___.__), a la señora

________________________________, en concepto de mutuo con garantía hipotecaria.

SEGUNDA: Manifiesta el señor ________________________, que el mutuo otorgado en este acto,

el cual deberá ser cancelado en la forma, plazo, y demás estipulaciones que a continuación se

detallan; a) PLAZO: El plazo es de _____ meses contados a partir de la presente fecha de este

instrumento, el cual vencerá el ______ de _ del año dos ___ uno, plazo que puede prorrogarse a

voluntad de las partes; siempre y cuando no exista incumplimiento en el pago de los respectivos

intereses de este mutuo concedido, b) INTERÉS: El capital mutuado en este contrato devengará

un interés del _ por ciento (_%) mensual; en el entendido de que ya fueron cancelados los _

primeros meses, es decir hasta el ______ de ______ del presente año; c) INCUMPLIMIENTO:

Manifiesta la señora ________________________________, que renuncia al fuero de su domicilio

y se somete a los tribunales que el acreedor elija, señalando lugar para recibir notificaciones su

residencia ubicada en la _________ Calle_________- de la zona _ (_) municipio de

______________, departamento de Guatemala; y acepta como buenas y exactas las cuentas que

se le formulen sobre este negocio y como líquido y ejecutivo el saldo que se reclamen. Siendo por

su cuenta los gastos que judicial o extrajudicial se causen por su incumplimiento y acepta como

título ejecutivo el testimonio de la presente escritura; d) CESIÓN DEL CRÉDITO: Este crédito es

cedible o negociable y queda sujeto a subhipoteca sin aviso previo ni posterior notificación al

deudor. e) LUGAR DE PAGO: La deudora se compromete a hacer efectivo el pago de los

intereses, así como el capital en la residencia del acreedor ampliamente conocida por ella; f)

374
 375

CARTA TOTAL DE PAGO: El acreedor se obliga a otorgar la carta total de pago al finalizar el

presente plazo o de sus prorrogas, y que estando totalmente cancelado el capital con sus

respectivos intereses, aún si el deudor cancela antes del vencimiento del plazo estipulado en este

contrato. TERCERA: Manifiesta la señora ________________________________, que por este

acto se reconoce lisa y llana deudora del señor ________________________, por la cantidad que

hoy se le otorga de _____ ________________________________ ___ QUETZALES

(Q.___,___.__), que recibe a su entera satisfacción. Y que en garantía del cumplimiento del pago

del capital, e intereses, costas procesales y gastos extrajudiciales que se produzcan en caso de

incumplimiento; constituye a favor del señor ________________________, HIPOTECA sobre la

finca de su propiedad inscrita en el Registro General de la Propiedad, de la Zona Central al número

_ ___ (____); Folio _________(___), del Libro _____ ___ _ (____ de Guatemala, que consiste en

un lote de terreno con casa, que se encuentra ubicado en la ubicada en la ________ calle

________ (___) de la zona _ (_) del municipio de _____________, departamento de Guatemala;

con la superficie, medidas y colindancias que le aparecen en el referido registro. La presente

hipoteca se extiende a todos los bienes y derechos que establece el artículo ______ (___) del

código Civil. En la presente garantía hipotecaria, se incluye una línea telefónica que corresponde al

número _________________ (___), y todo cuanto de hecho y por derecho que le corresponde al

bien inmueble que da en garantía hipotecaria. CUARTA: Que por advertencia del infrascrito

Notario, la señora ________________________________, declara en forma expresa: Que sobre la

finca que hoy da en garantía hipotecaria, no pesan gravámenes, anotaciones o limitaciones que

puedan perjudicar los derechos del acreedor y que está enterada de los alcances legales de esta

declaración. QUINTA: Que en los términos relacionados, el señor ________________________,

manifiesta expresamente que, ACEPTA la HIPOTECA que se constituye a su favor y ambos el

contenido del presente contrato. Yo el Notario, DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b)

Que tuve a la vista la cédula de vecindad relacionada, así mismo el testimonio de la Escritura

Pública número ciento noventa y _ (___), autorizada en esta ciudad el _____ _______ ___ _____

_, por el Notario _____________________________________, con el cual la deudora Acreditó su

375
 376

derecho de propiedad de la finca que da en garantía hipotecaria en este instrumento; c) Que

advierto a los otorgantes la obligación del pago de los impuestos respectivos que gravan el

presente contrato, así como de presentar el testimonio de la presente escritura al registro

respectivo; d) Que leo lo escrito a los otorgantes, quienes bien enterados de su contenido, objeto,

validez, y demás efectos legales, lo ratifican, aceptan y firman.

ESCRITURA DE AMPLIACION DE MUTUO HIPOTECARIO

NUMERO ______________ (97). En la ciudad de Guatemala, el nueve de Septiembre del año dos

mil veintitrés. ANTE MI: _________________________ Notario, Comparecen: por una parte el

señor: _________________________, de cuarenta y cinco años de edad, casado, guatemalteco,

comerciante y de este domicilio quien es persona de mi anterior conocimiento; y, por la otra

parte el señor _________________________, de cuarenta y seis años de edad, soltero,

guatemalteco, comerciante, y de este domicilio; quién es persona de mi anterior conocimiento.

Los comparecientes me aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles, y que por el

presente instrumento celebran CONTRATO DE AMPLIACIÓN DE MUTUO CON GARANTÍA

HIPOTECARIA, de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: manifiesta el señor

_________________________, que mediante escritura pública número

376
 377

___________________________ (94) de fecha quince de Junio de mil novecientos noventa y

nueve, autorizada en esta ciudad por el Notario ___________________________, en la que

celebró contrato de mutuo con garantía hipotecaria, y su respectiva ampliación hipotecaria

contenida en la escritura pública número ___________________________ (_____) de fecha

veintiuno de Julio del presente año, autorizada en esta ciudad por el notario

___________________________, y la ampliación hipotecaria contenida en la escritura pública

número CIENTO CUARENTA Y SIETE (147), autorizada en esta ciudad capital con fecha once de

Agosto del presente año, por el notario ___________________________, con el señor

_________________________, por el monto, forma, modo y plazo que constan en los referidos

instrumentos. SEGUNDA: Manifiesta el señor _________________________, que por este acto

viene a AMPLIAR el mutuo concedido al señor _________________________, relacionado en la

cláusula primera de este instrumento, por la cantidad de VEINTE MIL QUETZALES (Q.20,000.00),

que tiene recibidos a su entera satisfacción el día de hoy, el cual deberá ser cancelado en la forma,

plazo, y estipulaciones que a continuación se detallan; a) PLAZO: El plazo de esta ampliación

hipotecaria es de nueve meses con cinco días a partir de la fecha de este instrumento, el cual

vencerá catorce de Junio del año dos mil, plazo que puede prorrogarse a voluntad de las partes;

siempre y cuando no exista incumplimiento en el pago de intereses y del capital originalmente

mutuado y de sus respectivas ampliaciones hipotecarias, b) INTERÉS: El capital mutuado en esta

ampliación hipotecaria devengará un interés mensual del cuatro ciento (4%) y como consecuencia

el capital original y sus respectivas ampliaciones hipotecarias ya han sido pagados los intereses

hasta el quince de octubre del presente año; en el entendido que se pueda abonar sobre capital,

siempre y cuando se este al día en el pago de los intereses correspondientes y consecuentemente

los intereses serán sobre saldo a pagar. c) INCUMPLIMIENTO: La falta de pago de tres cuotas

377
 378

mensuales en forma consecutiva de intereses, o bien la falta de pago de la cantidad mutuada del

capital y de sus respectivas ampliaciones hipotecarias, en la fecha establecida en este contrato,

faculta al acreedor a dar por vencido el plazo y a demandar en la vía ejecutiva el capital, intereses

y costa procesales y como consecuencia el señor _________________________, en caso del

incumplimiento de las obligaciones asumidas, renuncia al fuero de su domicilio y se somete a los

tribunales que el acreedor elija, señalando lugar para recibir notificaciones su residencia ubicada

aldea piedra parada Cristo Rey del municipio de Santa Catarina Pinula del Departamento de

Guatemala y aceptando como buenas y exactas las cuentas que se formulen sobre esta ampliación

hipotecaria, como liquido, exigible y de plazo vencido y ejecutivo el saldo que se le reclame; y

acepta como titulo ejecutivo el testimonio de esta escritura y siendo por su cuenta los gastos que

judicialmente o extrajudicialmente se causen por su incumplimiento; d) CESIÓN DEL CRÉDITO:

Este crédito es Cedible o negociable y queda sujeto a subhipoteca sin aviso previo ni posterior

notificación al deudor. TERCERA: Manifiesta el señor _________________________, que por

este acto se reconoce liso y llano deudor del señor _________________________, por la cantidad

que hoy se amplía de VEINTE MIL QUETZALES ( Q.20,000.00 ), y que en garantía del cumplimiento

del pago del capital, e intereses, costas procesales y gastos extrajudiciales que se produzcan por su

incumplimiento, que la presente ampliación hipotecaria será siendo garantizado sobre la misma

finca, que ya pesa sobre del mismo la hipoteca antes relacionada con sus respectivas ampliaciones

hipotecarias de la inscrita en el Registro General de la Propiedad, de la Zona Central al Número

_________________________________ (________), Folio ___________ (_____), del Libro

____________ (_____) de Guatemala, la que consiste en un lote de terreno con casa, con la

superficie, medidas y colindancias que le aparecen en el referido registro, la ampliación

hipotecaria se extiende a todos los bienes y derechos que establece el artículo ____________

378
 379

(_______) del código Civil. CUARTA: Que por advertencia del infrascrito Notario el deudor declara

en forma expresa que sobre la finca que hoy da en garantía hipotecaria de esta ampliación

hipotecaria, no tiene anotaciones o limitaciones que puedan perjudicar los derechos del Acreedor,

a excepción del gravamen hipotecario y de sus respectivas ampliaciones hipotecarias, que ya pesa

sobre el mismo y que esta enterado de los alcances legales de esta declaración. QUINTA: Que en

los términos relacionados, el señor _________________________, manifiesta expresamente que

ACEPTA la ampliación hipotecaria, que se constituye a su favor y ambos el contenido del presente

contrato. Yo Notario, DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b) Que tuve a la vista las

cédulas vecindad relacionadas de los otorgantes y así mismo los Testimonios de las Escrituras

Públicas relacionadas, c) Que advierto a los otorgantes de la obligación del pago de los impuestos

respectivos que gravan el presente contrato, así como de presentar el testimonio de la presente

escritura al Registro respectivo; d) Que leo lo escrito a los otorgantes, quienes bien enterados de

su contenido, objeto, validez, y demás efectos legales lo ratifican, aceptan y firman.

379
 380

ESCRITURA TRASLATIVA DE DOMINIO DERIVADA DE UN REMATE

JUDI CIAL

NUMERO _______ ( ) En la ciudad de Guatemala el. siete de Julio del año dos mil veintitrés,

ANTE MI : ______________________________, Notario, comparecen, por una parte la Licenciada

_________________________, quien es de cuarenta y cinco años de edad, casada, Abogada y

Notaria, guatemalteca, de Éste domicilio, y quien es persona de mi anterior conocimiento; y

comparece en su calidad de Juez Primero de Paz del Ramo Civil, personaría que acredita con el

Acta de toma de posesión del cargo, número ochenta, de fecha veinte de mayo de mil novecientos

noventa y tres, contenida en el libro de actas del Juzgado Primero de Paz del Ramo Civil, en la que

se encuentra transcrita el artículo número dos punto. Dos del acta veinticinco, de fecha dos de

mayo del. mil novecientos noventa y tres de la Corte Suprema de Justicia, por medio de la cual se

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 381

nombra Juez Primero de Paz del Ramo Civil; y por la otra, parte el señor

________________________________, quien es de treinta año, de edad, casado, Maestro de

Educación primaria, guatemalteco, de éste domicilio, y quien también es persona de mí

conocimiento. DOY FE: de conocer a los comparecientes, que me asegurar ser de los datos de

identificación antes consignados y hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por el

presente acto celebran CONTRATO DE ADJUDICACION DE BIENES ,de conformidad con las

siguientes cláusulas: PRIMERA: Manifiesta licenciada ____________________ que en el juzgado a

su cargo se tramito el juicio Ejecutivo en la Vía de Apremio número ,setenta guión noventa y cinco

a cargo del oficial y notificador segundo promovido por el señor ____________ en contra de la

señora ________ ÁLVAREZ a efecto de obtener el pago de la suma de diez mil quetzales en

concepto de capital mas intereses y costas procesales. SEGUNDA: Declara la Licenciada

____________________ que seguido el juicio en todos sus tramites con fecha veinte de junio de

mil novecientos noventa y cinco, se llevó a cobo el remate que a continuación se detalla: "En la

ciudad de Guatemala, en la sede del Juzgado Primero de Paz, del Ramo Civil, siendo las diez horas

en punto, el día veinte de junio de mil novecientos noventa y cinco, día y ,hora señalado para la

diligencia del remate del bien que a continuación se detalla: a) finca urbana número ocho mil,

folio tres del libro veinticinco de Guatemala, cuyas medidas ,y colindancias le aparecen en su

primera inscripción de dominio y costas procesales, Se hace constar que sobre el bien objeto no

pesan gravámenes ni limitaciones que los que motivan la presente ejecución: primero se leyeron

los avisos de remate tres veces, segundo: la Juez de este juzgado constata que esta presente el

actor acompañado de su Abogada ______________________________ quien se identifica con el

carné respectivo del Colegio de Abogados número dos mil, la parte actora es le generales

conocidas en autos, y se identifica con la cédula de vecindad con número de orden A guión uno y

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 382

de registro ¡en mil extendida por el Alcalde Municipal de ésta ciudad capital, la señora Juez

constata que no asistieron postores, del lo cual toman nota los testigos de asistencia. Tercero: el

compareciente ____________ en virtud de no haber postores pide a la señora Juez que se le

adjudique el inmueble objeto del presente remate por la suma de diez mil quetzales más

'intereses Y costas procesales. Cuarto: el Juez en vista. De' lo anterior declara fincado este remate

a la parte actora. Se da pro terminado la presente diligencia en. El mismo lugar y, fecha de su Inicia

previa lectura, ratificación y aceptación de la misma." Así mismo se dicto la siguiente RESOLUCION:

"Juzgado Primero del Ramo Civil, Guatemala, veinte de junio de mil novecientos noventa y cinco. I)

incorpórese a sus antecedentes el memorial que antecede, II) como se solicita se tiene a la vista

para resolver el proyecto de liquidación ajustado al arancel vigente; que fue presentado por el

ejecutante de fecha cinco de julio de mil novecientos noventa y cinco que asciende a un total de

VEINTIUN MIL QUETZALES y CONSIDERANDO: que la persona que pida la regulación de las :costas

procesales, debe de presentar un proyecto de liquidación ajustado al arancel vigente, que

habiendo el ejecutado presenta do su proyecto, de liquidación de costas procesales y que

habiéndose corrido audiencia a la otra parte por el plazo de dos días en la vía incidental la misma

no se evacuo por o que se hace procedente aprobar el Auto de aprobación presentado salvo en los

puntos que no se ajustan al arancel, sobre los cuales deberá hacerse las correcciones

correspondientes. POR ELLO: a) el rubro de intereses se reduce al total de dos mil seiscientos

cuarenta quetzales, calculados a la tasa de interés bancario el veintidós porciento anual. b) el

rubro. De Dirección de Abogado se reduce a doscientos quetzales, que es el máximo legal para

ejecuciones tramitadas en Juzgados de Paz. c) consecuentemente el rubro de procuración diez

quetzales por tratarse de asuntos de menor cuantía. d) los demás rubros se aceptan en las sumas

consignadas. Artículos: 26,28,29,31, 44,50,51,63,66,67,319,322,572,578,580 del Código Procesal

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 383

6= Y Mercantil. 140.1Q.142.143, 144 de la Ley del Organismo 7 Judicial: 1.2.3.4.5.7.11.12.14.15.19.

Del Decreto 20-75 del Congreso de la República. POR TANTO: este tribunal en base p a -lo

considerado y leyes citadas al resolver DECLARA: i) se aprueba el proyecto presentado con las

modificaciones indicadas ,en la cantidad de quince mil cuatrocientos noventa dos quetzales II)

repóngase el papel español empleado TERCERA: Manifiesta la señora Juez, Licenciada

____________________I que en virtud de que la demandada al ser requerida, no se presento a

otorgar escritura traslativa de dominio y con base en lo expuesto en la cláusula anterior, y en la

calidad con que actúa por este ato ADJUDICA al señor LUIS GALICIA MONROY la finca inscrita en el

Registro General de la Propiedad de la zona Central, con el número ocho mil, folio tres del libro

veinticinco de Guatemala, haciendo constar que en el precio de la adjudicación que por este actos

se hace es de quince mil cuatrocientos noventa y dos quetzales, quedando la demandada como lo

establece la ley sometida al saneamiento de ley! CUARTA: En los terminos relacionados manifiesta

el señor ____________ manifiesta expresamente que acepta la Adjudicación que se le hace. Yo el

Notario DOY FÍE: de todo lo expuesto, de tener a la vista la documentación relacionada

anteriormente, de tener a la vista el expediente de Juicio Ejecutivo en la Vía de Apremio número

setenta guión noventa y cinco a cargo del oficial y notificador segundo, del Juzgado Primero de 1

Paz del Ramo Civil, así como al Acta de remate de fecha veinte de junio de mil novecientos

noventa y cinco. Los que se transcriben en el presente instrumento de que leo íntegramente lo

escrito a los otorgantes. Quienes enterados de su contenido objeto validez y demás efectos

legales. Así como de la obligación de registrar el primer testimonio de ésta escritura en el Registro

General de la Propiedad de la Zona Central. Lo ratifican, aceptan y firma junto conmigo el

Infrascrito Notario que autoriza y que de todo lo relacionada DA FE.

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 384

MUTUO CON GARANTIA PRENDARIA

DOCE (12). En la ciudad de Guatemala, el veintinueve de octubre de dos

mil veintitrés. ANTE MÍ: KARLA AZUCENA MARADONA CARDONA, Notaria,

comparecen por una parte el señor CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO,

de treinta años de edad, soltero, guatemalteco, Ingeniero Agrónomo, de

este domicilio, quien es persona de mi conocimiento, y podrá denominársele

EL ACREEDOR; y por la otra parte el señor LUIS FERNANDO URRUTIA

SAENZ, de treinta y ocho años de edad, soltero, guatemalteco, Perito

Contador, de este domicilio, quien se identifica con Documento Personal de

Identificación con Código Único de Identificación –CUI- número dos mil

seiscientos nueve, espacio, cero cinco mil treinta y ocho, espacio, cero

quinientos seis (2609 05038 0506) extendido por El Registro Nacional de las

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 385

Personas de la República de Guatemala, a quien podrá denominársele el

DEUDOR. Ambos comparecientes me aseguran hallarse en el libre ejercicio

de sus derechos civiles y que por el presente instrumento otorgan

CONTRATO DE MUTUO CON GARANTÍA PRENDARIA, de acuerdo a las

siguientes cláusulas escriturarias: PRIMERA: Manifiesta EL ACREEDOR,

que por este acto da en calidad de mutuo AL DEUDOR la cantidad de

CINCUENTA MIL QUETZALES (Q.50,000.00), de acuerdo a las siguientes

estipulaciones: a)EL PLAZO: El plazo del presente contrato es de diez

meses a partir del día quince de noviembre del presente año y vencerá el

quince de septiembre del dos mil dieciséis; b)FORMA DE PAGO: La

cantidad que se da en concepto de mutuo deberá ser pagada en

amortizaciones mensuales de cinco mil quetzales (Q.5,000.00) cada una y

el saldo al vencimiento del plazo. Se establece como fecha de pago el día

quince de cada mes, en caso el día indicado para el pago de las

amortizaciones fuere día inhábil deberá EL ACREEDOR hacer efectivo el

pago respectivo el día hábil siguiente; c) INTERESES: Sobre la cantidad

mutuada EL DEUDOR, pagará en calidad de intereses once por ciento

anual, el cual es variable, sobre el saldo insoluto, en forma mensual. Los

pagos se harán en la residencia de EL ACREEDOR, la cual es conocida por

EL DEUDOR; d) CESIÓN DEL CRÉDITO: EL DEUDOR acepta que el

presente crédito puede ser cedido, gravado o negociado en cualquier forma

por EL ACREEDOR con posterior notificación al obligado. SEGUNDA:

Expresa el señor LUIS FERNANDO URRUTIA SAENZ, que se reconoce

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 386

deudor del señor CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO por la cantidad de

cincuenta mil quetzales (Q.50,000.00) de conformidad con las

estipulaciones establecidas, las cuales acepta expresamente. Declara que

para los efectos del cumplimiento de este contrato renuncia al fuero de su

domicilio y se somete a los Tribunales que elija EL DEUDOR, indicando

como lugar para recibir notificaciones su residencia ubicada en la tercera

calle once guión veinte, zona diez de esta ciudad, y se compromete a

notificar por escrito a EL ACREEDOR cualquier cambio de dirección que

hiciere, de no hacerlo, se tendrán por bien hechas las notificaciones que ahí

se le hicieren. TERCERA: EL DEUDOR manifiesta que en garantía del

cumplimiento de la obligación que hoy contrae, expresamente constituye

garantía prendaria a favor de EL ACREEDOR sobre el vehículo marca

Mazda, línea tres, color gris oscuro, modelo dos mil catorce, de cinco

asientos, cuatro puertas, número de chasis JH1456UHU456, accionado por

gasolina, número de placas particulares P guión setecientos noventa FHB

(P-790FHB) el cual es de su propiedad. CUARTA: Hace constar EL

DEUDOR que sobre el automóvil que se da en garantía prendaria no existen

gravámenes, limitaciones o anotaciones que pudieran afectar los derechos

de EL ACREEDOR, por lo que la infrascrita Notaria le advierte de las

responsabilidades en que incurrirá si lo declarado no fuere cierto. QUINTA:

EL ACREEDOR acepta expresamente la garantía prendaria que sobre el

vehículo identificado en la cláusula tercera se constituye a su favor. SEXTA:

Los otorgantes manifiestan su conformidad con el contenido de este

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 387

contrato y lo aceptan expresamente. DOY FE: a) Que lo escrito me fue

expuesto y de su contenido; b) Que tengo a la vista el Documento Personal

de Identificación relacionado, la tarjeta de circulación y el certificado de

propiedad del vehículo dado en garantía prendaria, el cual fue extendido por

la Superintendencia de Administración Tributaria el diez de octubre del

presente año; c) Que advertí a los otorgantes de los alcances legales del

presente contrato y de la obligación de inscripción en el Registro General de

la Propiedad del testimonio del presente instrumento. Leo lo escrito a los

interesados, quienes enterados de su contenido, objeto, validez y efectos

legales, lo aceptan, ratifican y firman con la Notaria autorizante.

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 388

CARTA DE PAGO TOTAL BANCARIA

NUMERO ___________________. En la ciudad de Guatemala, el día seis de Mayo del año dos mil

veintitrés, ANTE MI: ____________________________, Notario, comparecen, por una parte el

señor __________________, de treinta y cinco años de, edad, casado, Economista, guatemalteco,

de éste domicilio, quien es persona de mi anterior conocimiento, quien compareceen, su calidad

de apoderado Especial del BANCO DE OCCIDENTESOCIEDAD ANONIMA, circunstancia que acredita

con el primertestimonio de la escritura pública número dos autorizada enésta ciudad el doce de

Enero de mil novecientos noventa yseis, por la Notario ________________________, la cualse

encuentra inscrita en el registro de Poderes de la Direccióndel Archivo General De Protocolos con

el número cien de fechaquince de Enero de mil novecientos noventa y seis, así Como el Registro

Mercantil General de la República, con el número treinta, y res. del libro dos de mandatos, con

fecha veinte de Enero de mil novecientos noventa y seis, documento que tengo a la vista y que _es

suficiente conforme a la ley y a mi juicio para la celebración del presente acto. DOY FE: de

conocer al compareciente, que me asegura ser de los datos ,de Identificación antes consignados, y

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hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente 'acto otorga CARTA

TOTAL DE PAGO; de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: Manifiesta el otorgante

que en escritura Publica número doce de fecha tres de Abril de mil novecientos ochenta y nueve,

autorizada en esta ciudad por el InfrascritoNotario, el señor __________________ constituyó

hipoteca cedula por sistema del Instituto de Fomento de Hipotecas Asegura (FHA) sobre la finca

urbana inscrita en el Registro General de la Propiedad con el número cinco, folio trece del libro

catorce de Guatemala, por' el monto de que consta en la misma actuando cómo entidad aprobada

y agente financiero de la deuda del BAINCO DE OCCIDENTE SOCIEDAD ANONIMA. SEGUNDA:

Manifiesta el otorgante que el señor ____________________________, por escritura pública

número catorce, autorizada en esta ciudad por el Notario __________________ con fecha veinte

de Junio de mí] novecientos noventa y cinco, adquirió el inmueble identificado en la cláusula

anterior y que dicha persona ha Pagado el BANCO DE OCCIDENTE, SOCIEDAD ANOMIMA, la

totalidad de la deuda señor por éste acto otorga CARTA TOTAL DE PAGO a favor del

____________________________ y solicita se de aviso al señor Registrador de la Propiedad de la

Zona Central, para que cancele la inscripción hipotecaría mencionada que pesa sobre la finca

mencionadaen la cláusula anterior. TERCERA: El compareciente manifiesta, que por el importe de

capital as! como sus intereses y demáscargos que representan la emisión de Cédulas

hipotecarias,garantiza con la hipoteca que aquí se cancela, se encuentradepositado en el BANCO

DE OCCIDENTE , SOCIEDAD ANONIMA, de conformidad con el articulo seiscientos , seis del

Códigode Comercio y que no Pesan gravámenes, ni limitaciones, sobreel crédito que se cancela,

advirtiéndole el Infrascrito Notariode las responsabilidades en que incurre si lo declarado fuere

verdad Yo el Notario DOY FE: de todo lo expuesto, de haber tenido a la vista los documentos

relacionados anterior mente, de que leo lo escrito a los, otorgantes quienes bien impuestos , de,

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su . contenido, objeto, validez y demás efectoslegales, lo ratifican, aceptan y firman junio conmigo

el Notario que autoriza que de todo lo relacionado DA FE.

CARTA DE PAGO TOTAL PERSONA INDIVIDUAL

VEINTE (20). En la ciudad de Guatemala, el treinta y uno de julio de dos mil

veintitrés, ANTE MÍ: KARLA AZUCENA MARADONA CARDONA, Notaria, comparece

el señor CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO, de treinta años de edad, soltero,

guatemalteco, Ingeniero Agrónomo, de este domicilio quien se identifica con

Documento Personal de Identificación con Código Único de Identificación –CUI-

número dos mil seiscientos nueve, cero cinco mil treinta y ocho, cero quinientos

seis (2609 05038 0506) extendido por el Registro Nacional de las Personas de la

República de Guatemala. El compareciente me asegura ser de los datos de

identificación indicados y hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que

por el presente instrumento otorga CARTA TOTAL DE PAGO, de conformidad con

las siguientes cláusulas escriturarias: PRIMERA: Manifiesta el otorgante, que de

conformidad con la escritura número diez de fecha dos de enero de dos mil

catorce, autorizada en esta ciudad por la infrascrita Notaria, la señora LUISA

FERNANDA URRUTIA SAENZ, se reconoció su deudora, por la suma de dinero,

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 391

plazo, interés y demás condiciones que en dicho instrumento constan, habiendo

garantizado la deudora el cumplimiento de la obligación con hipoteca constituida a

su favor, la cual ocupa el primer lugar, sobre la finca rústica de su propiedad

inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central al número

ochenta (80), folio cien (100), del libro cincuenta (50), del Departamento de

Escuintla. SEGUNDA: El otorgante manifiesta que en virtud de que la deudora

canceló totalmente el saldo deudor, incluyendo los correspondientes intereses, y

no existiendo ningún saldo pendiente de pago, por este acto otorga a favor de la

señora LUISA FERNANDA URRUTIA SAENZ, la más completa, eficaz y plena

CARTA TOTAL DE PAGO con cancelación del gravamen hipotecario sobre el bien

inmueble rústico identificado en la cláusula anterior. TERCERA: El otorgante hace

constar de manera expresa, que sobre el crédito que se cancela no existen

gravámenes, limitaciones o anotaciones que puedan afectar otros derechos, y la

infrascrita Notaria le advierte las responsabilidades en que incurriría si lo declarado

no fuese cierto. CUARTA: El otorgante solicita al Registrador General de la

Propiedad de la Zona Central, se sirva cancelar la inscripción hipotecaria que

ocupa el primer lugar, la cual se encuentra a su favor sobre la finca rústica

identificada en la cláusula primera de este instrumento, derivada de la obligación

que se cancela. QUINTA: Manifiesta el otorgante que en los términos relacionados

acepta el contenido del presente instrumento. DOY FE: a) Que lo escrito me fue

expuesto y de su contenido; b) Que tengo a la vista el Documento Personal de

Identificación relacionado y el testimonio de la escritura pública que contiene la

obligación que se cancela. c) Que advertí al otorgante de los alcances legales del

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 392

presente instrumento y de la obligación de inscribir el testimonio de esta escritura

en el Registro General de la Propiedad con su duplicado para la cancelación de la

hipoteca. Leo lo escrito al interesado, quien enterado de su contenido, objeto,

validez y efectos legales, lo acepta, ratifica y firma con la Notaria autorizante.

RECONOCIMIENTO DE DEUDA CON GARANTIA HIPOTECARIA

NUMERO QUINCE (15) En la ciudad de Guatemala, el veintinueve de octubre de dos mil

veintitrés, ANTE MÍ: KARLA AZUCENA MARADONA CARDONA, Notaria, comparece

la señora LUISA FERNANDA URRUTIA SAENZ, de cincuenta y ocho años de

edad, soltera, guatemalteca, Maestra de Educación Primaria Urbana, de este

domicilio, quien es persona de mi conocimiento, a quien podrá denominársele LA

ACREEDORA; y el señor CARLOS ANIBAL SALAZAR CASTILLO, de treinta años

de edad, soltero, guatemalteco, Ingeniero Agrónomo, de este domicilio, quien se

identifica con Documento Personal de Identificación con Código Único de

Identificación –CUI- número dos mil seiscientos nueve, espacio, cero cinco mil

treinta y ocho, espacio, cero quinientos seis (2609 05038 0506) extendido por El

Registro Nacional de las Personas de la República de Guatemala, a quien podrá

denominársele EL DEUDOR. Los comparecientes me aseguran hallarse en el libre

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 393

ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente instrumento otorgan

CONTRATO DE RECONOCIMIENTO DE DEUDA CON GARANTÍA

HIPOTECARIA, de conformidad con las siguientes cláusulas escriturarias:

PRIMERA: ANTECEDENTES: Manifiesta el señor CARLOS ANIBAL SALAZAR

CASTILLO, que con fecha diez de diciembre de dos mil catorce, recibió de forma

verbal en calidad de mutuo la cantidad de OCHENTA MIL QUETZALES

(Q.80,000.00) de parte de la señora LUISA FERNANDA URRUTIA SAENZ.

SEGUNDA: Continua manifestando EL DEUDOR que por este acto se reconoce

deudor de forma lisa y llana de LA ACREEDORA y que se compromete a pagar la

deuda de acuerdo a las siguientes estipulaciones: a) EL PLAZO: La deuda deberá

ser pagada en un plazo de diez meses en amortizaciones mensuales de ocho mil

quetzales (Q.8,000.00) cada una, el cual iniciará a partir del quince de noviembre

del presente año debiendo finalizar el quince de agosto del año dos mil dieciséis,

fecha en que deberá cancelar el saldo insoluto de la misma. b) INTERESES: La

presente deuda no devengará interés alguno, salvo en caso de mora EL DEUDOR

deberá pagar el interés del seis por ciento sobre el total de la deuda y se dará por

vencido el plazo debiendo EL DEUDOR cancelar totalmente el saldo insoluto; c)

LUGAR DE PAGO: EL DEUDOR deberá hacer las amortizaciones mensuales en la

residencia de LA ACREEDORA, ubicada en la segunda avenida catorce guion

noventa y seis, zona catorce de esta ciudad capital, sin necesidad de cobro o

requerimiento alguno, en las fechas indicadas. d) CESIÓN DEL CRÉDITO: EL

DEUDOR acepta que el presente crédito puede ser cedido, gravado o negociado

de la forma que más le convenga a LA ACREEDORA, con posterior notificación al

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 394

obligado. TERCERA: Manifiesta EL DEUDOR que para efectos del cumplimiento

del presente contrato, renuncia al fuero de su domicilio y se somete a los tribunales

que elija LA ACREEDORA, señalando lugar para recibir notificaciones, citaciones o

emplazamientos su residencia ubicada en la tercera calle diez guion diez, zona

diez de esta ciudad, y obligándose a notificar por escrito cualquier cambio de

dirección que hiciere, de no hacerlo se tendrán por bien hechas las notificaciones

en el lugar indicado. CUARTA: GARANTÍA HIPOTECARIA: Manifiesta EL

DEUDOR que como garantía al cumplimiento de la obligación que hoy reconoce,

expresamente constituye hipoteca a favor de LA ACREEDORA sobre la finca

rústica de su propiedad, inscrita en el Registro General de la Propiedad de la Zona

Central, al número mil (1,000), folio cien (100) del libro cincuenta (50), del

Departamento de Escuintla, el cual consiste en un lote de terreno sin construcción,

ubicado en la Aldea Palo Blanco, municipio de Nueva Concepción, Departamento

de Escuintla, con el área, medidas y colindancias que aparecen en su respectiva

inscripción registral, incluyéndose en la hipoteca todo cuanto de hecho y por

derecho corresponden al mismo. Y declara EL DEUDOR que sobre la finca que

hoy hipoteca, no existen gravámenes, limitaciones o anotaciones que pudieran

afectar los derechos de LA ACREEDORA, la infrascrita Notaria le advierte de las

responsabilidades en que incurrirá si lo declarado no fuere cierto. QUINTA: LA

ACREEDORA, acepta expresamente la hipoteca que sobre la finca descrita en la

cláusula anterior se constituye a su favor. SEXTA: Los otorgantes en los términos

relacionados expresan su conformidad y aceptan el contenido del presente

contrato. DOY FE: a) Que lo escrito me fue expuesto y su contenido; b) Que tengo

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 395

a la vista el Documento Personal de Identificación relacionado y el título con que se

acredita la propiedad del bien inmueble dado en hipoteca, el cual consiste en

certificación extendida por El Registro General de la Propiedad de la Zona Central,

el diez de octubre del presente año; c) Que advertí a los otorgantes los alcances

legales de este contrato y la obligación de inscribir el testimonio de la presente

escritura en el Registro General de la Propiedad de la Zona Central. Leo lo escrito

a los interesados, quienes enterados de su contenido, objeto, validez y efectos

legales, lo aceptan, ratifican y firman, con la Notaria autorizante.

DEMANDA PROMOVIENDO JUICIO EJECUTIVO EN LA VIA DE APREMIO

EJECUCIÓN VÍA DE APREMIO NUEVA.

SEÑOR JUEZ DE PRIMERA INSTANCIA DEL RAMO CIVIL:

MIGUEL ÁNGEL JUÁREZ ASTURIAS, de setenta y nueve (69) años y LUIS

ANTONIO RUANO de sesenta y dos (62) años; ambos casados, abogados y

notarios, guatemaltecos, de este domicilio, atentamente ante usted comparecemos

y al efecto;

E X P O N E M O S:

Mandatos que se Ejercitan: nos apersonamos en nuestras calidades de

MANDATARIOS JUDICIALES CON FACULTADES ESPECIALES Y

REPRESENTACIÓN DEL “BANGO G&T CONTINENTAL SOCIEDAD ANÓNIMA”,

personerías que actuaremos cualquiera de ambos, sin distinción, y acreditamos

con el testimonio de la Escritura Pública Numero doscientos treinta y cuatro (234),

395
 396

autorizada en la ciudad de Guatemala el tres de abril de dos mil seis (3 de abril de

2006), por el notario Gustavo Adolfo Martínez Luna, debidamente registrados en el

Archivo General de Protocolos y en el Registro Mercantil de la Republica, extremo

que se corroboro en la fotocopia legalizada notarialmente que adjuntamos.

Designación de la Dirección y Procuración, así como del Lugar para recibir

Notificaciones: Actuamos bajo nuestra propia dirección y procuración, funciones

que ejercitaremos en forma individual o conjunta, indistintamente, y señalamos

como lugar para recibir notificaciones nuestra oficina profesional ubicada en la

sexta (6a) avenida número uno guión veintisiete (1-27) segundo (2o) piso, Edificio

“Mini” de la zona cuatro (4) de la ciudad de Guatemala, del municipio de

departamento de Guatemala.

Objeto de la comparecencia: Comparecemos a promover EJECUCIÓN EN LA

VÍA DE APREMIO en contra de las señoreas MARÍA GABRIELA ALGABADE HIPOTECAS

ASEGURADAS” (que en el cuerpo de este instrumento

denominaremos también “Instituto”) EL BANCO G&T CONTINENTAL SOCIEDAD

ANÓNIMA, Al efecto, el “Instituto” emitió el Resguardo de Asegurabilidad número

CERO SEIS GUIÓN CERO CUATRO MIL VEINTE (06-04020).

Obligaciones y Condiciones Derivadas del Contrato: en el contrato

individualizado en la cláusula precedente, la “Parte Emisora” se reconoció deudora

del tenedor de la Cédula Hipotecaria y se obligó a pagar, sin necesidad de cobro o

requerimiento alguno, el importe de la misma en un plazo de quince (15) años, por

medio de ciento ochenta (180) cuotas mensuales, iguales, sucesivas y vencidas de

SETECIENTOS OCHENTA Y SEIS QUETZALES CON SESENTA Y UN

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 397

CENTAVOS (Q.786.61), las cuales se obligó a hacer efectivas, en Quetzales, el

último día de cada mes, principiando por el día treinta de diciembre de dos mil seis,

en dicho contrato se pactó que las cuotas mensuales incluyendo la amortización

capital, intereses al siete punto noventa y nueve por ciento (7.99%) anual variable,

la prima para el seguro de hipoteca concertado con el “Instituto” equivalente al uno

por ciento (1%) anual sobre el saldo pendiente de la obligación y los gastos de

Administración y servicio de la deuda, inicialmente se pactaron al cero por ciento

(0%) anual sobre el saldo pendiente, exoneración que aplicaría durante veinticuatro

(24) meses contados a partir del día primero del mes siguiente de la fecha de la

escritura y bajo la condición que la “Parte Emisora” efectuara sus pagos mensuales

puntualmente, caso contrario podría incrementarse hasta uno por ciento (1%),

salvo lo indicado en la cláusula decima segunda del referido contrato, quedando

entendido que la cuota indicada podrá variar de conformidad con las variaciones

que se mencionan en el dicho instrumento. La “Parte Deudora” se obligó también a

pagar a la “Entidad Aprobada” un recargo para cubrir los gastos de cobranza encaso no haga la

provisión de fondos que cada mes debe entregar, dentro de los

quince (15) días siguientes a la fecha convenida, cuyo monto no excederá del dos

por ciento (2%) o ir cada mes o fracción de mes en mora, por capital e intereses.

En igual forma, se obligó a contratar y mantener en vigor, durante el plazo de la

obligación, un seguro sobre el inmueble que cubriera los riesgos que considerara

necesarios la “Entidad Aprobada”, autorizando a esta a contratarlo por su cuenta.

La “Parte Emisora” se obligó a entregar a la “Entidad Aprobada” junto con la cuota

mensual correspondiente, una doceava (1/12ava) parte del lago anual que

397
 398

corresponde al Impuesto Único sobre Inmuebles, y una doceava (1/12ava) parte de

las primas de Seguro ya referidas. En caso de Pago de la obligación antes del

vencimiento del plazo, la “Parte Emisora” se obligó a paga al Instituto de Fomento

de Hipótesis Aseguradas el uno por ciento (1%) del principal original del préstamo y

el uno por ciento (1%) sobre el valor pendiente de amortización de la cédula

hipotecaria a la “Entidad Aprobada”, en concepto de comisión. También se

estableció en dicho contrato que se podría dar por VENCIDO el PLAZO de la

obligación y cobra ejecutivamente el saldo, si la “Parte Emisora”, entre otros

presupuestos, dejare de pagar en su oportunidad una sola de las amortizaciones

pactadas en el contrato ya referido, o bien, si incumpliere con cualquiera de las

obligaciones que contrajo en dicho instrumento, aceptando que para establecer los

saldos deudores, bastaría la Certificación Contable extendida por la “Entidad

Aprobada”. Dentro de los efectos procesales, la “Parte Deudora” renuncio al fuero

de su domicilio y se sometió a los tribunales del Departamento de Guatemala,

señalando como lugar para recibir notificaciones el mismo inmueble hipotecario.

Vencimiento del Plazo por Incumplimiento de la “Parte Emisora”: La “ParteEmisora” ha incumplido

la obligación contenida en el contrato ya referido en este

memorial, ya que ha dejado de pagar seis (6) cuotas correspondientes a los meses

de: julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre todas del dos mil

nueve, así como la doceavas (12avas) partes del Impuesto Único sobre Inmuebles

y prima de seguro de incendio y terremoto, correspondientes a dichos meses, por

lo que, BANCO G&T CONTINENTAL SOCIEDAD ANÓNIMA da por VENCIDO EL

PLAZO de la obligación y demanda el pago del saldo de CAPITAL, que asciende a

398
 399

la cantidad de SETENTA MIL SETECIENTOS UN QUETZALES CON CUARENTA

Y SEIS CENTAVOS (Q.70,701.46) así como INTERESES contractuales, comisión

del banco por servicio de la deuda, compensación al banco por cancelación

anticipada, recargos moratorios sobre cuotas no pagadas, impuestos únicos sobre

inmuebles, prima mensual –F.H.A.- pendiente de pago, prima mensual de póliza

contra incendios y terremotos y demás rubros pactados en la obligación original.

F U N D A M E N T O D E D E R E C H O:

El título que sustenta la presente ejecución, se contempla en aquellos

individualizados en el artículo doscientos noventa y cuatro (294) del Código

Procesal Civil y Mercantil, para iniciar el procedimiento Vía de Apremio,

específicamente el referido por el inciso tercero (3o) oír tratarse de un CRÉDITO

HIPOTECARIO. Adicionalmente, el articulo veintiséis (26) de la Ley de Fomento de

Hipotecas Aseguradas, Decreto mil cuatrocientos cuarenta y ocho (1448) del

Congreso de la Republica, párrafo segundo (2o), dispone lo siguiente: “para ejercer

cualquier acción judicial relacionada con las hipotecas aseguradas, bastara con

una copia siempre legalizada de las correspondientes escrituras”.

La sujeción de este procedimiento a las disposiciones contenidas en la Ley de

Bancos y Grupos Financieros, Decreto diecinueve... Guion dos mil dos (19-2002)del Congreso de la

Republica, se regula en su artículo ciento (105), el cual dice:

“Los juicios ejecutivos que las instituciones bancarias y las empresas de los grupos

financieros planteen quedaran sujetos a los preceptos de esta Ley y, en lo que no

fuere previsto en ella, a las disposiciones del derecho común”. El conocimiento y la

resolución de los negocios y cuestiones litigiosas entre los bancos y grupos

399
 400

financieros, y entre esos y terceros, corresponde a los tribunales ordinarios”.

Así, la competencia para este tipo de procedimientos se regula en el artículo

ciento (106) de la Ley de Bancos y Grupos Financieros, Decreto diecinueve guion

dos mi dos (19-2002) del Congreso de la Republica, que literalmente dice: “Sera

juez competente para conocer de los juicios que planteen los bancos y las

empresas de los grupos financieros, el del lugar en que estén instaladas las

oficinas principales del ejecutante, el del lugar donde estén ubicados los bienes

gravados o en donde se contrajo o debe cumplirse la obligación, a elección del

ejecutante. Los juicios ejecutivos serán impulsados de oficio y los jueces estarán

obligados a velar porque se cumplan estrictamente los plazos que cada caso

procesal determine la ley”.

En el artículo veintisiete (27) de la Ley de Fomento de Hipotecas

Aseguradas, decreto mil cuatrocientos cuarenta y ocho (1448) del Congreso de la

Republica, señala que: “El procedimiento ejecutivo de las obligaciones hipotecarias

aseguradas por el F.H.A, principiara con señalamiento de día para el remate del

Inmueble hipotecado... en el mismo auto se señalara el plazo de un mes para la

desocupación del Inmueble, quien.... Quiera que sea el ocupante. Vencido dicho

plazo que no será interrumpido por recurso alguno, ni por ningún motivo, se

procederá al lanzamiento, inmediatamente que lo pida el ejecutante”.

Complementariamente el articulo ciento siete (107) de la Ley de Bancos y GruposFinancieros,

Decreto diecinueve guion dos mil dos (19-2002) del Congreso de la

república, dice lo siguiente: “los juicios ejecutivos que promuevan los bancos o la

empresas integrantes de grupos financieros, con base en título correspondiente a

400
 401

crédito con garantía reales, se iniciaran con señalamientos de día y hora para el

remate, y en el propio auto podrá decretarse la intervención del inmueble si así lo

pidiere el ejecutante.”

La cantidad de “Entidad Aprobada” en el referido sistema –FHA-, se regula

en el inciso g) del artículo quince (15) de la Ley de Fomento de Hipotecas

Aseguradas, decreto mil cuatrocientos cuarenta y ocho (1448) del Congreso de la

Republica, que literalmente dice: “Que la solicitada para el Seguro de Hipoteca sea

sometida al FHA solamente por las entidades aprobadas, las cuales son las únicas

autorizadas para administrar y prestar otros servicios relacionados con dicha

hipoteca. Se consideran como entidades aprobadas, aquellas que el FHA declare

como tales, conforme al reglamento de esta ley”. Ampliando esta disposición, el

articulo tres (3) del Reglamento de la Ley Instituto de fomento de Hipotecas,

Aseguradas (FHA), inciso a), que conducente establece lo siguiente: “se

consideran entidades aprobadas las que el FHA declare como tales entre las

siguientes, siempre que se sometan a las condiciones de esta y a la inspección de

laSuperintendencia de Bancos: a) los bancos de ahorro y préstamo para la vivienda

familiar, bancos hipotecarios, bancos de capitalización e instituciones bancarias

que tengan departamento hipotecario, constituidos y aprobados de acuerdo con la

Ley de Bancos....”.

M E D I O S D E P R U E B A:

Para acreditar los extremos y hechos que constituyen el fundamento del

procedimiento que promovemos, ofrezco los siguientes medios de convicción:

DOCUMENTOS: consistentes en:

401
 402

TESTIMONIO de la escritura pública numero trescientos veintiocho (328)

autorizada en esta ciudad capital, el quince de noviembre de dos mil seis, por el

notario Vladimir Ernesto Alvarado Castañaza, que contiene el contrato que sirve de

título a la presente ejecución, el cual acompaño a esta demanda.

Certificación extendida por el Registrador General de la Propiedad, en la que

consta el estado registral de la garantía que motiva este procedimiento, la cual será

incorporada en su momento oportuno.

PRESUNCIONES LEGALES Y HUMANAS que de los hechos probados se

desprendan. Consecuentemente, formulamos la siguiente,

P E T I C I Ó N

Con el presente memorial y documentos adjuntos se forme el expediente

respectivo.

Se tenga por presentados los documentos acompañados a esta demanda.

Se reconozca la personería con la que comparecemos, de conformidad al Mandato

acompañado en fotocopia legalizada notarialmente y conforme lo solicitado Ut

Supra.

A nuestra costa y con las formalidades de ley, se deje certificado y se nos devuelva

el testimonio de la escritura pública que se acompaña y constituye el Titulo de esta

ejecución.

Se tenga por conferida la dirección y procuración conforme a lo indicado en esta

demanda, la cual ejercitaremos en forma individual o conjunta, indistintamente.

313

Se tome nota del lugar señalado para recibir notificaciones, el cual se individualizo

402
 403

en el apartado respectivo;

Se admita para su trámite la presente EJECUCIÓN EN LA VÍA DE APREMIO,

promovida por “BANCO G&T CONTINENTAL SOCIEDAD ANÓNIMA” en contra de

las Señoras MARÍA GABRIELA ALGABA (ÚNICO APELLIDO) Y EVELYN NOEMI

PÉREZ FUENTES.

Se dé audiencia a la parte ejecutada por el plazo legal, para que si así lo considera,

haga vales las únicas excepciones que por ley corresponde;

Se prevenga a la “Parte Ejecutada” que debe cumplir con lo preceptuado en el

artículo setenta y nueve (79) del Código Procesal Civil y Mercantil, específicamente

lo relativo a la obligación de señalar lugar para recibir notificaciones, caso contrario

se le seguirá notificado por los estrados del Tribunal.

Como medida precautoria, se decrete la anotación de la demanda sobre la finca

hipotecada, librándose para el efecto el despacho respectivo al Registrador

General de la Propiedad, el cual, a mi costa y con las formalidades de ley, solicito

me sea entregado.

Se fije a la “parte deudora” o cualquiera que sea el ocupante, el plazo de un mes

para la desocupación del inmueble que motiva este procedimiento, bajo

apercibimiento de ordenar su lanzamiento en caso de negativa.

Se señale día y hora para el remate del bien hipotecado, con todo cuanto de hecho

y por derecho le corresponda, incluyéndose el derecho sobre el servicio de agua

potable que goza indicando anteriormente, fijándose como base el importe del

capital demandado, intereses contractuales, demás rubros consignados en el

403
 404

contrato respetivo y costas procesales, librándose para el efecto respectivo.

Se ordene notificar a las Señoras Algaba (único apellido) y Pérez Fuentes, esta

ejecución, designado como notaria notificado a la Licenciada Johana Solís

Escobar, a quien deberá hacérsele saber el cargo en ella recaído para los efectos

legales pertinentes.

Llegado el momento, se lleve a cabo el remate de la garantía; fincándose al mejor

postor, y en caso de falta de interesados, se adjudique en pago el “BANCO G&T

CONTINENTAL SOCIEDAD ANÓNIMA”.

En su momento, tras el tramite respectivo de liquidación de la Deuda y costas

Procesales, se emita el auto que resuelva el incidente respectivo.

Agotado el procedimiento de ley, se ordene el otorgamiento de la escritura

traslativa de dominio, de oficio, de la que constituye la garantía hipotecaria.

CITA DE LEYES: me fundamento en los artículos citados en el apartado respectivo

y en los siguientes: artículos 5, 28, 29, 30, 31 y 43 de la Constitución Política de la

República de Guatemala; artículos 1, 5, 12, 25, 26, 29, 31, 33, 44, 45, 50, 51, 61,

63, 64, 66, 67, 69, 71, 79, 81, 82, 83, 84, 85, 294, 297, 313, 314, 315, 316, 317,

318, 319, 322, 324, 326, 526, 572, 573, 578 y 580 del Código Procesal Civil y

Mercantil; artículos 1, 2, 3, 5, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 17, 45, 48, 51, 52, 57, 58, 59,

61, 62, 63, 66, 94, 95, 99, 112, 143, 159, 171, 172, 188, 189, 190, 191, 192, 193,

196, 197, 196 y 200 de la Ley del Organismo Judicial, del Congreso de la

Republica; artículos 1, 2, 14, 15, 16, 17, 26, 29 y 31 de la Ley del Instituto de

Fomento de Hipotecas Aseguradas, artículos 1, 2, 3, 5, 9, 11, 19, 20, 21, 23, 25 y

29 del Reglamento de la Ley Instituto de Fomento de Hipótesis Aseguradas -FHA-;

404
 405

artículos 822, 823, 825, 835 del Código Civil y articulo once numeral doce del

Decreto treinta y siete noventa y dos (37-92) del Congreso de la Republica.

Guatemala, veintisiete de enero de dos mil veintitrés

A RUEGO DEL LICENCIADO LUIS ANTONIO RUANO, QUIEN POR EL

MOMENTO NO PUEDE FIRMAR, EN SU DIRECCIÓN Y AUXILIO, Y EN MI

PROPIO AUXILIO Y DIRECCIÓN.

PARTE VII

LA PROTECCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD PRIVADA:

LA INMOVILIZACION DE BIENES REGISTRADOS

La inmovilización de bienes inmuebles, surge de la

necesidad que tiene la persona de proteger sus
propiedades de terceros que puedan alterar, o violentar los
derechos establecidos y reconocidos por la Constitución
Política de la República de Guatemala, tal y como lo regula
el artículo 39 “Propiedad Privada. Se garantiza la
propiedad privada como un derecho inherente a la persona
humana. Todas las personas pueden disponer de sus
bienes de acuerdo a la ley. El estado garantiza el ejercicio
de este derecho y deberá crear las condiciones que faciliten
al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera
que se alcance el progreso individual y el desarrollo
nacional en beneficio de los guatemaltecos”, estableciendo
la garantía de la propiedad e indicando que creara
condiciones para la protección y disfrute de sus bienes,

405
 406

aunque no son mencionadas cuales, quedando en

interrogante.

Los objetivos de la ley de inmovilización de bienes

registrados decreto 62-97, se encuentran establecidos en
los dos considerando en donde se establece que: a) El
Estado debe proporcionarle las condiciones necesarias
para el adecuado ejercicio del derecho de propiedad al
propietario, garantizado plenamente por la Constitución
Política de la República de Guatemala; b) Que para dar
cumplimiento al precepto fundamental, es necesario
proveer los mecanismos que permitan a los propietarios de
bienes inscritos en los registros, su inmovilización con lo
que evitara cualquier mala práctica que pudiera perjudicarlo
con el consiguiente menoscabo de la seguridad registral.

Regulado dentro de la presente legislación en su

artículo uno el cual especifica el inicio del proceso para
inmovilizar un bien registrado.

Escrito con legalización de notarial de firmas que

contenga todos los datos de identificación personal del
propietario. A su vez también podrá realizarse en el
instrumento público en que se adquiera los bienes a
cualquier título.

En cualquier forma que se realice la solicitud de

inmovilización debe llevar la impresión de la huella dactilar
del propietario.
Debe de identificarse los bienes que se desea afectar
con la inmovilización

La solicitud también podrá hacerse en el mismo

instrumento público en que se adquieran los bienes a
cualquier título. El registrador realizara la anotación al
margen de las inscripciones de dominio de los bienes de
que se trate.

406
 407

MODELO DE SOLICITUD DE INMOVILIZACION

Modelo de Solicitud de Inmovilización

Señor

Registrador General de la Propiedad

Registro General de la Propiedad

Su Despacho

Yo____________________________________________________________________________, de____________ años,

(estado civil),______________________________________(profesión u oficio),___________________________________

(nacionalidad), __________________________________,con domicilio en______________________________________

________________________________________________________________________________, me identifico con

_______________________________________________________________________ (indicar documento identificación,

407
 408

y autoridad que lo extiende), comparezco ante usted a solicitar INMOVILIZACIÓN DE BIEN INMUEBLE REGISTRADO, y
para el efecto:

BAJO JURAMENTO DE LEY Y ADVERTIDO (A) DE LAS PENAS RELATIVAS AL DELITO DE PERJURIO, DECLARO:

A) Soy propietario (a) de la finca inscrita bajo el número:

Finca Número _____________, Folio __________ del Libro________ de _______________

B) Que sobre dicha finca no existe cesión por ningún título, ni hipoteca pendiente de inscribir, otorgados con
anterioridad a la fecha de esta solicitud, en perjuicio de acreedores.

Por lo antes declarado a usted, atentamente

SOLICITO

1) Que se inmovilice la finca de mi ____________________ (derecho que se declara) inscrita bajo el número:

Finca Número _____________, Folio __________ del Libro________ de _______________

por un PLAZO de ____________________ (hasta 3 años)

Guatemala, _____ de____________ de dos mil _______.

f) Impresión dactilar

En ______________________________________ el día _______ de ______________________ del ____________ como

Notario(a) DOY FE: Que la firma que antecede es auténtica por haber sido puesta el día de hoy en mi presencia por el
señor(a) _______________________________________________________________________ quien se identifica con
_________________________________________________________________________________ extendido por
_______________________________________________________ y que el signatario firma nuevamente la presente acta
de legalización. DOY FE.

f)

Ante mí:

408
 409

El propietario del bien registrado a inmovilizar puede

establecer por cuanto tiempo desee que el bien
permanezca inmovilizado pudiendo elegir hasta un plazo
máximo de tres años. Que se computaran a partir del día
en que el registro de la propiedad realice la anotación.

En caso de que el propietario del bien a inmovilizar no

estableciera un plazo se tomara el plazo legal es decir el
máximo que viene siendo tres años.

Estos plazo tanto el legal como el solicitado pueden

ser prorrogados mediante solicitud que contenga
características establecidas en la ley de inmovilización
voluntaria de bienes registrados. Vencido el plazo
respectivo, la anotación dejará de surtir efectos sin
necesidad de gestión alguna.

CANCELACION DE INMOVILIZACION DE BIENES

INMUEBLESREGISTRADOS:

409
 410

Según lo establecido en el artículo cuatro de la ley de

inmovilización voluntaria de bienes registrado establece:
“En tanto permanezca vigente la anotación, el o los
propietarios del bien inmueble podrán pedir su cancelación.
La solicitud deberá realizarse de la siguiente forma: a) En
acta notarial de declaración jurada en la que conste la
decisión del propietario de cancelar la limitación que
recaiga sobre el bien. Asimismo, dejará impresa su huella
dactilar; b) Acreditar fehacientemente la propiedad del
bien; c) Certificación extendida por el Registro Civil de las
Personas, en que conste el número de DPI; d) Previo a
cancelar la inmovilización por parte del Registro de la
Propiedad Inmueble, éste deberá corroborar, por su medio
o sub-contratación, la autenticidad de la huella dactilar por
los medios técnico-científico apropiados para el efecto.
Dicho trámite no podrá ser mayor de diez (10) días,
contados a partir del día siguiente de la presentación de la
solicitud de cancelación de inmovilidad”.

Respeto a este artículo que se refiere a la cancelación

de la inmovilización del inmueble se analiza en primer lugar
que debe presentar la solicitud de cancelación a quien le
compete el derecho es decir al o los propietarios, siendo
esta solicitud redactada en aun acta notarial de declaración
jurada donde conste la decisión de cancelación
acompañado de su huella dactilar, este requisito de la
huella dactilar coincide con el requisito de inscripción, es de
suma importancia y vital para mantener la seguridad
registral.

La huella dactilar “Es el conjunto de caracteres

por los cuales el individuo define su personalidad propia y
se distingue de sus semejantes. El origen del vocablo
proviene del griego de “daktilos” más “skopen” que significa
dedo examinar”.

En segundo lugar una determinación y precisión

exacta del inmueble a cancelar la inmovilización. Pudiendo
presentar una copia del testimonio de la escritura pública

410
 411

del bien a identificar para realizar la cancelación de

inmovilización.

En tercer lugar un certificación extendida por el

RENAP y previo a cancelar la inmovilización, el propietario
del bien debe de contratar por su medio a un experto en la
materia que de fe de la huella dactilar la cual ha sido puesta
al inicio de la inscripción de inmovilización registral y ahora
en la solicitud de cancelación de la misma.

MODELO DE ACTA NOTARIAL DE DECLARACION JURADA

DE CANCELACION DE INMOVILIZACION DE BIEN INMUEBLE:

En la Ciudad de Guatemala, el día 6 de mayo del año dos

mil veintitrés, siendo las diez horas, yo el infrascrito Notario,
constituido en mi oficina profesional ubicada en primera avenida
dos guion ocho de la zona uno de la Ciudad de Guatemala, a
requerimiento de la señora: MAGNOLIA MARIA PEREZ
URRUTIA, de cuarenta años, soltera, Psicóloga, guatemalteca,
de este domicilio, se identifica con el Documento Personal de
Identificación con código único de identificación número tres mil
trecientos ochenta y cinco once mil cuarenta y uno cero ciento

411
 412

uno (3385 11041 0101), extendido por el Registro Nacional de

las Personas de la República de Guatemala, con el objeto de
que se haga constar los siguientes hechos y circunstancias por lo
que procedo de conformidad con los siguientes puntos:
PRIMERO: La señora MAGNOLIA MARIA PEREZ URRUTIA,
manifiesta que con el objeto de llenar ciertos requisitos en el
Registro General de la Propiedad, por este medio y bajo
juramento tomado: indica decir la verdad y bien enterada de las
penas relativas al delito de perjurio, DECLARA: A) Que su
nombre completo es como quedo indicado. B) Ser de los datos
de identificación consignados anteriormente, civilmente capaz,
que se encuentra en el libre ejercicio de sus derechos; y C) Que
desea que quede constancia de su decisión de CANCELAR LA
LIMITACION DE INMOVILIZACION VOLUNTARIA SOBRE EL
DERECHO DE PROPIEDAD, LETRA "A", que actualmente
existe sobre el inmueble inscrito en el Registro General de la
Propiedad, como Finca número CUATRO MIL OCHOCIENTOS
TREINTA Y NUEVE (4839), folio DOSCIENTOS VEINTE (220)
del libro CIEN C (100 C ) DE GUATEMALA, dejando para el
efecto impresa en la presente acta, su huella dactilar del dedo
pulgar de su mano derecha. Por lo que solicita al Señor
Registrador General de la Propiedad, se CANCELE LA
LIMITACION DE INMOVILIZACION VOLUNTARIA, LETRA "A"
que pesa sobre la finca antes citada. SEGUNDO: No habiendo
más que hacer constar doy por terminada la presente acta
notarial en el mismo lugar y fecha de su inicio, siendo las diez

412
 413

horas con treinta minutos, la cual se encuentra contenida en una

hoja de papel bond tamaño oficio. Leo lo escrito a la
compareciente quien bien enterada su contenido, objeto, valor y
efectos legales, la acepta, ratifica y firma, dejando impresa su
huella dactilar del dedo pulgar de su mano derecha, firma
también el Notaria, quien de todo lo relacionado. DOY FE.

f)

LIMITACIONES O PROBLEMAS QUE SURGEN POR LA

INMOVILIZACIÓN DE UN BIEN INMUEBLE:

En la mencionada ley de inmovilización voluntaria de

bienes registrados su mayor problema viene siendo el articulo
cuatro refiriéndose a la cancelación del bien inmovilizado,
primero porque el trámite es oneroso y largo, el de contratar a un
experto para el peritaje de la huella dactilar, también desde otro
punto de vista lo hace inseguro ya que estos no son avalados por
la institución y se puede prestar a fraudes. Los diez días que dan
de plazo es ficticio ya que todo trámite administrativo rara vez es
resulto con celeridad.

Por consiguiente el propietario que ha decidido inmovilizar

su bien por motivos de inseguridad, el tramite le resultada
oneroso, y con muchos requisitos para la inscripción como para
la cancelación del inmueble referido.

Una solución factible y eficaz al referirse a la cancelación

hacer una anotación en el mismo instrumento utilizado para la
inscripción de inmovilización registral.

La inmovilización de inmuebles es uno de los mecanismos

que se han implementado en Guatemala, para dar seguridad
jurídica registral, a los propietarios de tierras. Evitando así un
litigio jurisdiccional en lo que cabe destacar un juicio ordinario de

413
 414

nulidad, también si fuera el caso frente a una reivindicación, y

hasta un amparo.

La defensa del derecho de propiedad se regula y garantiza

en la Constitución Política de la República de Guatemala. El
estado garantiza este derecho, sin embargo se han dado muchas
situaciones donde este derecho ha sido vulnerado, ya sea
porque no se han implementado suficientes mecanismo para su
defensa o bien esos mecanismos están siendo viciados por la
corrupción. En el siguiente capítulo se ampliara más el tema.

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415

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