NUEVA LEY DE
VIVIENDA
Bilal El Ghayat, Geovana Rocha y Houda Naim
Gestión de la Documentación jurídica y empresarial
CURSO 2023/2024
FECHA DE ENTREGA:
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN........................................................................................................................... 1
OBJETIVOS .................................................................................................................................. 2
OBJETIVO GENERAL ................................................................................................................. 2
OBJETIVO ESPECIFICO .............................................................................................................. 2
¿QUÉ ES LA NUEVA LEY DE LA VIVIENDA 12/2023? ¿QUÉ REGULA? ............................................. 2
TENSIÓN DE MERCADOS DE ALQUILER ¿CÓMO SE REGULA?.................................................... 2
NUEVOS PORCENTAJES MÍNIMOS............................................................................................ 3
PARQUES PÚBICOS DE VIVIENDA ............................................................................................. 3
INMUEBLES DESOCUPADOS..................................................................................................... 4
DESHAUCIOS ........................................................................................................................... 5
GRANDES TENEDORES ............................................................................................................. 5
NOTICIA ...................................................................................................................................... 5
CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA .......................................................................................................... 6
¿QUIÉN APRUEBA LA LEY? ........................................................................................................... 7
LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y LA LEY DE LA VIVIENDA ....................................................... 7
IMPACTO DE LA LEY DE LA VIVIENDA ........................................................................................... 8
METODOLOGÍA ........................................................................................................................... 8
CONCLUSIÓN............................................................................................................................... 8
REFERENCIA BIBLIOGRÁFICA ....................................................................................................... 9
ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Parques Públicos UE ................................................................................................ 4
Ilustración 2 Noticia .................................................................................................................... 6
IES JOSEFINA ALDECOA CURSO 2023-2024 NUEVA LEY DE LA VIVENDA
INTRODUCCIÓN
A la hora de realizar este trabajo nos centramos en nuestro interés por la vivienda,
que es un eje fundamental para nuestro bienestar.
Para delimitar nuestros objetivos decidimos enfocarnos en analizar cómo afecta la
emancipación de los jóvenes de España hoy en día.
Recalcando la pobreza juvenil, la pobreza en los jóvenes responde principalmente
a la precariedad y de rentas con las que inician sus vidas laborales.
Por tanto, en un conjunto de colectivos en la sociedad, que por sus características
encuentren privados de ciertos derechos, en este caso de tener una vivienda
digna. Por ellos, podríamos decir que se trata de un colectivo de riesgo de
exclusión social, que no dispone de herramientas suficiente para sobreponerse a
esta situación de vivienda.
¿Porque nuestro tema es relevante?
El tema que hemos escogido la nueva ley de Vivienda es relevante por varias
razones fundamentales ya que supone un impacto significativo en nuestra
sociedad, destacando a los jóvenes.
La Vivienda es una de los principales gastos para la mayoría de personas
y más para los jóvenes, el acceso a una vivienda asequible afecta
directamente la estabilidad de cada persona y familias.
En muchos lugares, existe una crisis de habitaciones por falta de viviendas
asequibles, el aumento de los precios, esta crisis afecta mayoritariamente
a los jóvenes.
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IES JOSEFINA ALDECOA CURSO 2023-2024 NUEVA LEY DE LA VIVENDA
OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
El siguiente trabajo se realizará con el motivo de poder entender el funcionamiento
y el proceso de diseño de la nueva ley de Vivienda de 2023 para comprender sus
implicaciones en la vida de los ciudadanos, especialmente en lo que se refiere a
los derechos y obligaciones, tanto de los inquilinos como de los arrendadores.
OBJETIVO ESPECIFICO
Analizando la normativa vinculada a la vivienda, proporcionar recomendaciones
para mejorar la equidad de la legislación en este aspecto, considerando posibles
desigualdades hacia grupos concretos de la sociedad.
¿QUÉ ES LA NUEVA LEY DE LA VIVIENDA 12/2023? ¿QUÉ REGULA?
La ley de la vivienda 12/2023, aprobada el 24 de mayo de 2023, es la nueva ley
que regula los alquileres, compra y venta de bienes inmuebles, parques públicos
de vivienda, y fijación de los porcentajes de viviendas de alquiler en determinados
tipos de suelos (HERNANDEZ, 2023).
También mejora las condiciones de precios para ofertar precios asequibles, para
apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables. Incluye la definición de inmuebles
desocupado, limitaciones de precios de alquiler y declaración de zonas de
mercado residencial tensionado. (LA MONCLOA, 2023).
TENSIÓN DE MERCADOS DE ALQUILER ¿CÓMO SE REGULA?
La tensión en los mercados de alquiler, se da en situaciones en las que la
demanda de vivienda supera ampliamente la oferta, llevando a una subida
significativa de los precios. Esto conduce a una situación de competencia entre
los inquilinos. (ONDA CERO, 2023).
Para evitar esta situación, la nueva Ley de la Vivienda 12/2023 establece medidas,
entre las cuales se incluyen:
Límite de subida de la renta: Se establece un límite de dos meses de renta
para las subidas anuales de alquiler. (MINISTERIO DE VIVIENDA Y
AGENDA URBANA, 2023)
Zonas declaradas como tensionadas: En dichas zonas, se contempla la
posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario, limitación
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del alquiler a la renta del contrato anterior en nuevos contratos, y aplicación
de sistemas de índices de precios de referencia. (MINISTERIO DE
VIVIENDA Y AGENDA URBANA, 2023)
Mecanismos de contención y bajado de precios: Se activan mecanismos en
las zonas tensionadas, con una reducción mínima del 5% sobre la renta del
contrato anterior. (MINISTERIO DE VIVIENDA Y AGENDA URBANA, 2023)
NUEVOS PORCENTAJES MÍNIMOS
También se establecen nuevos porcentajes, diferentes para dependiendo del tipo
de vivienda, entre los más importantes se encuentran:
Suelo de reserva para vivienda protegida: Se fija un porcentaje mínimo
del 50% para viviendas en alquiler dentro de este tipo de suelo. (LA
MONCLOA, 2023)
Suelo urbanizable: Del 30% al 40% como porcentaje mínimo para
viviendas en alquiler. (LA MONCLOA, 2023)
Suelo urbano no consolidado: Del 10% al 20% como porcentaje mínimo
para viviendas en alquiler. (LA MONCLOA, 2023)
PARQUES PÚBICOS DE VIVIENDA
Los parques públicos de vivienda son conjuntos de viviendas de titularidad pública,
destinadas precisamente a la población con dificultades con acceso a la misma.
En España, representan un 2,5% del total de viviendas, que es significativamente
menos que el resto de países de la Unión Europea, en los que oscila entre el 9%
y 10%. (Franco Escobar, 2023)
Esta regulación tiene como propósito evitar la venta de los parques públicos de
vivienda a fondos de inversión. Se ha implementado un sistema de mantenimiento
de inventario, que contribuirá a preservarlas exclusivamente para un uso social.
(Franco Escobar, 2023) (Rosell, 2020)
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Ilustración 1 Parques Públicos UE
[Link]
vivienda-publica-alquiler-union-europea/523198609_0.html (Enlace al gráfico)
INMUEBLES DESOCUPADOS
La ley ha propuesto una nueva definición de inmueble desocupado, para los
inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el
Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Esta definición está centrada en la permanencia de la vivienda desocupada sin
causa debidamente justificada, y establece un plazo de más de dos años como
criterio, además de que pertenezca a propietarios con cuatro o más viviendas de
uso residencial.
En la Ley de la Vivienda 12/2023, se establece que los ayuntamientos puedan
exigir un recargo a las viviendas desocupadas, de hasta el 50% de la cuota del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Según la Profesora Contratada Doctora de Derecho Administrativo Susana Eva
Franco Escobar: “Esta regulación de los inmuebles desocupados forma parte de
las medidas destinadas a aumentar la oferta de viviendas de alquiler y garantizar
que el acceso a la vivienda pueda ser asequible, sobre todo en aquellos ámbitos
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territoriales donde exista insuficiencia de oferta de vivienda”. (Franco Escobar,
2023)
DESHAUCIOS
La Ley de la Vivienda 12/2023 ha introducido cambios en relación con los
desahucios.
La primera gran modificación que esta ley implementó fue los procedimientos de
desahucio, que afectan a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. El objetivo
de esta modificación es proteger a los inquilinos, regular las zonas tensionadas y
fomentar la transparencia en el mercado inmobiliario de la zona. (ABOGADOS,
2023)
Además, la ley establece incentivos fiscales sobre el Impuesto sobre Bienes
Inmuebles, para desincentivar la tenencia de viviendas desocupadas, y motivar su
puesta en el mercado mobiliario. (ABOGADOS, 2023)
GRANDES TENEDORES
Según el artículo 3. K) de la ley: “Se les denomina “grandes tenedores” a las
personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos
de uso residencial o una superficie construida con más de 1500 metros cuadrados
de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”.
Sin embargo, esta ley reducirá este umbral cuando los inmuebles de uso
residencial se encuentren en un entorno de mercado tensionado, bajando la cifra
de 10 a 5 inmueble residenciales.
La ley de la vivienda 12/2023 estipula que, durante 2023, los incrementos de renta
pactados en los contratos de arrendamiento de los grandes tenedores no podrán
exceder el índice de Garantía de Competitividad, siendo el mes de referencia el
último índice publicado en el contrato. En 2024, estos incrementos no podrán
superar el 3%.
NOTICIA
La noticia que despertó nuestro interés en el tema.
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Ilustración 2 Noticia
CONSTITUCIÓN ESPAÑOLA
La Constitución Española sienta las bases de la ley de la vivienda, pero también
la entrelaza con algunos derechos fundamentales y obligaciones para la
protección de los ciudadanos y de su vida privada.
Así como lo indica el Artículo 47 de la Constitución Española: “Todos los españoles
tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos
promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes
para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con
el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las
plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”. (AGENCIA
ESTATAL, 2011)
Lo acompaña el artículo 18.2 de la Constitución Española: “El domicilio es
inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del
titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. (AGENCIA
ESTATAL, 2011)
El artículo 33.1 de la Constitución Española también está ligado a esta ley,
mencionando el derecho fundamental a la propiedad privada: “Se reconoce el
derecho a la propiedad privada y a la herencia”. (CONSTITUCION ESPAÑOLA,
2024)
En este caso, el Artículo 51.1 de la Constitución Española también influiría en la
regulación de la vivienda: “Los poderes públicos garantizarán la defensa de los
consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimiento eficaces, la
seguridad, la salud, y los legítimos intereses económicos de los mismos”. Los
principios mencionados son fundamentales para la regulación de la vivienda, ya
que incluyen derechos como la seguridad, la salud y los intereses económicos, los
cuales tienen una relación directa con la vivienda, siendo uno de los principales
gastos económicos de la mayoría de los ciudadanos. (AGENCIA ESTATAL, 2011)
Asimismo, la Constitución establece que el Estado y las Comunidades Autónomas
tienen competencia compartida en materia de la vivienda, por lo que la ley podría
aplicarse de manera distinta en las diferentes Comunidades Autónomas, como
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establece en el Artículo 148.1 de la Constitución Española: “Las Comunidades
Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias: 3.ª
Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda”. (AGENCIA ESTATAL, 2011)
¿QUIÉN APRUEBA LA LEY?
La nueva Ley de la Vivienda 12/2023 fue presentada por el Consejo de Ministros
mediante proyecto de ley, el cual la aprobó el 1 de marzo de 2023.
Posteriormente fue aprobada el 27 de abril de 2023 por el Congreso de Diputados,
con 176 votos a favor, 167 en contra y 1 abstención.
El Senado ratificó la ley con 134 votos a favor, 117 en contra y 1 abstención.
Finalmente fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 25 de mayo de
2023, con rango de ley ordinaria y entró el vigor un día después, el 26 de mayo de
2023. (EL PAÍS, 2023)
LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y LA LEY DE LA VIVIENDA
En relación a las Comunidades Autónomas, la Ley de la Vivienda 12/2023 afecta
a varias regiones del país, las cuales asumieron la competencia en materia de
vivienda en su estatuto de autonomía.
Las Comunidades Autónomas están implicadas en determinados aspectos de Ley
de la Vivienda, y se les ha ofrecido algunas herramientas para ayudar a contener
y controlar el precio de los alquileres, entre las cuales se encuentran:
La regulación de los parques públicos de vivienda: Se le ha otorgado a
las Comunidades Autónomas esta capacidad para preservar y promover la
oferta, incentivar a la conservación y establecer objetivos específicos para
el número de hogares en cada ámbito territorial. (Departamento Jurídico de
Sepín, 2023)
Declaración de zonas de mercado tensionado: Tienen la potestad de
declarar zonas de mercado tensionado, lo que implica el establecimiento
de una serie de facultades y deberes, como lo son establecer unos
requisitos de habitabilidad en estas zonas, o instaurar medidas de
protección y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento
de vivienda, entre otras. (Departamento Jurídico de Sepín, 2023)
Fijación de porcentajes mínimos de viviendas en alquiler: La ley
establece porcentajes mínimos de viviendas en alquiler para los diferentes
tipos de suelo, ya mencionados anteriormente. (Departamento Jurídico de
Sepín, 2023)
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IMPACTO DE LA LEY DE LA VIVIENDA
Los jóvenes han acogido positivamente las medidas de protección de inquilinos y
la regulación de los precios de alquiler en determinadas zonas, mientras que hay
otro que dicen no tener ningún beneficio ni haber recibido ayuda de esta nueva
ley.
También se ha generado cierta controversia la clasificación de tenedores según el
número de bienes inmuebles que poseen, con las desventajas que esto conlleva.
Ha habido debates sobre el impacto de esta ley, dado que no todo el mundo está
satisfecho.
Aunque aún no haya datos reales, los expertos no están convencidos de las
medidas implementadas por esta ley, que piden más vivienda social y menos
limitación de precios. (García & García, 2023)
METODOLOGÍA
La metodología usada se centró en un enfoque investigativo y documental.
Primero, buscamos varias fuentes de información, y las separamos en fuentes
más confiables y menos, y fuimos descartando las fuentes que no servían de una
en una.
Después, volvimos a buscar fuentes de información, pero esta vez con el objetivo
de complementar la información que ya teníamos, teniendo en cuenta reportajes,
noticias, informes y otros sitios web.
Al tener la información necesaria, la intentamos acompañar de algún tipo de base
de datos, como puede ser un gráfico o una encuesta.
Este enfoque nos permitió organizar nuestras ideas con un orden de prioridad,
identificando la información incompleta o insuficiente a tiempo.
No pudimos usar herramientas cualitativas, debido a que esta ley es bastante
reciente y no se han realizado ningún tipo de estudios, que tenga suficientes
opiniones para tenerlo en cuenta.
CONCLUSIÓN
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la nueva ley de vivienda fue presentado ante el consejo de ministros, el 27 de abril
de 2023 fue aprobado por congreso de diputados y publicado en el boletín oficial
del Estado el 25 de mayo de 2023.
Esta nueva ley regula la normativa tanto para el alquiler de viviendas, como su
compra, esto también favorece especialmente a los jóvenes porque pueden tener
una mayor accesibilidad a una vivienda.
Debido a la alta demanda de vivienda la subida de los precios la nueva ley de
vivienda pone límites a las subidas, estableciendo zonas con precios establecidos
o de referencia y nuevos porcentajes.
Muchos de las comunidades autónomas asumido en sus estatutos la nueva ley de
vivienda.
Aunque muchos están a favor de la nueva ley de vivienda, otros no, pero es una
forma de empezar, para que los jóvenes puedan o tengan mayor accesibilidad a
una vivienda digna, derecho establecido o en la constitución española.
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