ARQ.
MIGUEL ANGEL RAMIREZ GONZALEZ
Perito Valuador Comercialización de Inmuebles Construcciones en General
AVALÚO DE INMUEBLE.
No. DE AVALÚO :J. CIVIL-IN-006/2023.
Solicitante:
Sr. Juan Jose Zarate Vaca Expediente Judicial No. 1638/2003
Juzgado Familiar de Primera Instancia
Cobija pando Av. los tajibos
I.- ANTECEDENTES.
Fecha del Avalúo: Sábado 08 de noviembre del 2023.
Vigencia del Avalúo: 07 de abril del 2024.
Propietario del Inmueble: Sr. Juan Rioja Cárdenas, Emilio Antelo Hernández, Juan Jose Zarate Vaca
Tipo de Inmueble: Predio Urbano con construcciones- Edificio.
Ubicación del Inmueble: Av. `Pando No. 308 Los tajibos a media cuadra de “Q pollos”
Propósito del Avalúo: Determinar el Valor Comercial actual del Inmueble.
Objeto del Avalúo: Por juicio familiar sucesorio radicado en el Exp. No. 1638/2003.
No. de cuenta Catastral: 26-01-04-112-019.
No. de contrato de agua potable: No proporcionado.
II.- CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA URBANA.
Clasificación de la Zona: El inmueble en estudio se encuentra ubicado en una Zona Habitacional de 2do. Orden.
Tipos de Construcción dominante: Edificio de uno y dos niveles, tipo Medio Bajo, Medio y Medio Alto, con materiales
y procedimientos constructivos comunes de mediana a buena, en un 60 % de proyecto
dirigido, y el 40 % de autoconstrucción.
Índice de saturación en la zona: De un 90 %.
Población: Normal, de arraigo de la zona por razones de residencia.
Contaminación ambiental: No hay ninguna de relevancia o peligrosidad que manifestar, únicamente se debe
considerar la resultante de ruidos, además de leve contaminación visual por publicidad gráfica
anárquica, y en muy pequeña escala por vegetación tipo maleza en lotes baldíos.
Uso del suelo: De acuerdo al plan parcial 2000-2020 de Desarrollo Urbano de la ciudad de cobija, la
zona cuenta con Uso de Suelo Habitacional de Media Densidad.
Servicios públicos y equipamiento urbano: Energía eléctrica aérea mediante postes de concreto, agua potable mediante tomas
domiciliarias, red de drenaje mediante alcantarillas, pavimentos de asfalto, banquetas y guarniciones de concreto, alumbrado
publico, servicio de gas natural, servicio de recolección de basura, comercios en pequeño, parque, todo esto en un radio de 1 km.
No. DE AVALÚO : J. CIVIL-IN-006/2023.
III.- TERRENO
Calle de ubicación, Transversales y Cruces: El Predio se encuentra sobre la acera Av los tajibos a media cuadra de “Q pollos”
con 1 cruce de calles pavimentado
Medidas y Colindancias: Según copia de la Escritura Pública No. 800 Vol. XV Folio 241, de fecha 24 de Mayo de 1967, pasada
ante la fé del Lic. Fausto Sosa Aguirre, adscrito a la Notaría Público No. 54 por y en funciones de Notario Público por licencia
concedida al Titular.
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Esta propiedad se encuentra inscrita a favor de Juan Rioja Cardenas, Emilio Antelo Hernandez, Juan Jose Zarate Vaca ,
con la Inscripción No. 3,614 de la Sección Primera Legajo 73 del Municipio de Nuevo Laredo, de fecha 10 Junio de
1967.
Norte: 8.40 Mts. Colinda con Hospital Roberto Galindo Duran
Sur: 8.40 Mts. Colinda con calle los tajibos de su ubicación.
Este: 40.00 Mts. Colinda con propiedad particular del Sr. Contreras.
Oeste: 40.00 Mts. Colinda con solar No. 10 de la Manzana 2 de la Fila 21 Cuartel VII del Plano Oficial.
Sup. de Terreno según datos de la Escritura Pública No. 800 336.00 m²
Sup. de Construcción según levantamiento físico efectuado por el Perito 300.00 m²
Topografía y Configuración: Terreno plano a simple vista, de planta regular y simétrica, con ligera pendiente
de Norte a Sur, para desalojo natural de aguas pluviales.
Densidad habitacional permitida: Densidad Media, de 20 a 60 Viv/Ha.
Intensidad de construcción permitida: Del 80.00 %
Restricciones y/o servidumbres: Ninguna observada., únicamente las contempladas dentro del Plan de Desarrollo Urbano
Municipal, y las que imponen las dependencias oficiales ( INAH, Semarnap, Sedesol, etc ).
CROQUIS DE UBICACIÓN.
Norte
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Calle Av. Los Tajibos frente a “Q pollos” N 0578
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No. DE AVALÚO: J. CIVIL-IN-006/2004.
IV.- DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:
Uso Actual: Edificio en funcionamiento independiente, desarrolladas en dos plantas, de acuerdo al detalle siguiente:
Casa principal al frente:P. Baja: Cochera cubierta, sala-comedor, cocina, lavandería, baño completo y patio.
P. Alta: Dos recámaras , baño completo y terraza techada.
Casa principal al fondo: Una sola planta: Vestíbulo, sala, almacenamientos, tres recámaras.
Casa independiente en planta alta: dos recámaras y baño completo.
Habitaciones de alquiler en planta alta: Dos recámaras y baño completo.
Tipos de Construcción: Tipo I .- Dos habitación independientes.
Tipo II.- habitación en planta alta, muros de block y cubierta de cemento.
Tipo III.- Recámaras en planta alta, muros de block y cubierta de lámina.
Calidad y Clasificación de la Construcción: Inmuebles de uso Habitacional de Tipo Bajo, Medio bajo y Medio.
Numero de Niveles: Dos niveles como máxima altura.
Edad de la Construcción: Aprox. 25 años
Vida Útil Remanente: Aprox. 25 años
Vida total: Se estima como máximo de 50 años en tipo I.
Estado de Conservación: Regular en términos generales.
Calidad del Proyecto: Austero, funcional en planta baja, deficiente diseño de escaleras, aunque útil para el uso
actual de casa habitación que se le otorga.
Unidades Rentables: Considerando la independencia que muestran las áreas, se pueden definir cuatro unidades
independientes, cada una con servicios sanitarios propios.
V.- ELEMENTOS Y MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN.
OBRA NEGRA :
Cimentación: Cimentación a base de zapatas corridas y zapatas aisladas de concreto armado, con excavaciones a profundidad
variable, la necesaria para encontrar una capa de terreno firme, apta para el desplante de construcciones.
Estructura: A base de muros de carga con refuerzos verticales (castillos) y horizontales (cadenas de desplante y
cerramiento) de concreto armado.
Muros: Muros de block hueco de concreto, en medidas 15 x 20 x 40 cms., seguramente asentados con mortero
cemento-arena prop. 1:5 o similar.
Muros de ladrillo de barro cocido, de medidas 7 x 14 x 28 cms., se deduce asentado con un mortero similar al
utilizado en muros de block.
Entrepiso: Losa sólida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos sentidos, se
estima que con un f’c= 200 kg/cm² o aprox.
Techos: Tipo I.- Losa sólida de concreto armado, aprox. de 10 cms. de espesor, con refuerzo de acero en ambos
sentidos, se estima que con un f’c= 200 kg/cm² o aprox.
Tipo II y III.- Cubierta de lamina galvanizada, sin pintura, perfil ondulado, colocada y anclada directamente
sobre una estructura firme de madera comercial en Tipo II y una estructura precaria de madera en Tipo III, con
apoyo directo sobre los muros de carga.
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Azoteas: Tipo I.- Empastado de cemento-arena en azoteas de concreto, con pendiente para desalojo de aguas pluviales.
Tipo II y III.- Cubierta de lámina con apariencia natural.
REVESTIMIENTOS y ACABADOS: ( Continuación ...........)
Aplanados: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a regla y plomo.
Lambrines: Azulejo en baños y cocina, medidas y colores comunes.
Plafones: En interiores sistema mixto a base de yeso y mortero cemento-arena, colocados a regla y nivel.
Pisos: Firmes de concreto con terminación mixta a base de losetas de cerámica, medidas 20 x 20 cms, mosaicos de
pasta y granzón, medidas 30 x 30, losetas de barro tipo saltillo tile, de 30 x 30, y cemento pulido con y sin
color.
Zoclos: De material similar al que se presenta en cada una de las áreas que cuentan con pavimentos
Escaleras: Rampa de concreto, con escalones y huellas de concreto armado forjados en obra.
Pintura: Vinílica colores crema y melón en muros interiores, color blanco en plafones y color rosa en exteriores.
Esmalte color blanco mate en herrería de fierro comercial.
INSTALACIONES:
Instalación Hidráulica
y Sanitaria: Oculta, con tubería de PVC y cobre galvanizado, con descarga a la red Municipal de drenaje.
Muebles de Baño: De marca comercial, color blanco.
Instalación Eléctrica: Oculta, se deduce con cables de No. 10 y 12 en poliducto de ½”, con tapas y accesorios nacionales.
Instalaciones Especiales: Ninguna que manifestar.
Elementos Accesorios: Ninguno que manifestar.
Obras Complementarias: Verja frontal de block a una altura de 40 cms. y verja metálica de 1.20 mts de alto, con acabado a
esmalte color negro.
Cocheras y terrazas techadas.
No. DE AVALÚO : J. CIVIL-IN-006/2004.
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO.
La estimación del Valor Comercial del Inmueble se realizo mediante el análisis y aplicación de los procedimientos de Valuación
generalmente aceptados que se citan a continuación:
Método Físico: Se basa en el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al analizado; si el bien no es nuevo, su
valor se afectará por los diversos factores aplicables, según sea el caso.
Método de Capitalización: Considera que su valor corresponde al capitalizar la Renta Anual Real o susceptible de producir, a una
tasa de capitalización determinada en base a las características propias del bien valuado ( Edad, Vida
remanente, Uso, Estado de conservación, etc. )
Valor Comercial: Se define como el precio probable que tendría un bien a la fecha del Avalúo, por el cual un vendedor y un
comprador estarían de acuerdo en celebrar una operación de Compraventa, ambos con pleno conocimiento del
bien y sin ninguna necesidad imperiosa o urgente de llevar a cabo dicha operación.
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Los datos con respecto al propietario, a la Superficie del Terreno, Medidas, Colindancias y superficies y tipos de construcción, se
obtuvieron de levantamiento físico efectuado por el Perito en visita de inspección al predio realizada con fecha 08 de Mayo del 2004.
En el levantamiento físico realizado por el Perito, se observan diferencias mínimas en relación a las citadas en la Escritura de
propiedad, por lo que se toman estas últimas como las ciertas para realizar la determinación de valores del terreno., ya que en todos
los casos, las diferencias son menores a 40 cms, que resultan explicables ya que el bien valuado es un predio con construcciones, no
terreno llano, por lo que las medidas con cinta flexible encuentran obstáculos físicos que originan este tipo de variaciones.
Los factores de demérito se calcularon de acuerdo a la Formula de Depreciación de los autores Ross-Heidecke, los cuales son
utilizados de manera ordinaria y plenamente aceptados en la práctica valuatoria.
Los Valores de Reposición Nuevos ( V.R.N.) que se consideran en el Enfoque de Costos, corresponden a los precios del Mercado
de la construcción en la plaza de Nuevo Laredo, con materiales y procedimientos de construcción comunes.
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