Arrendamiento
Partes: 1, 2
1.
2. Naturaleza jurídica del arrendamiento
3. Caracteres
4. Clases de arrendamiento
5. Elementos esenciales
6. Efectos
7. Obligaciones del arrendatario
8. Obligaciones del arrendador
9. Cesión y sub-arrendamientos
10. Extinción del arrendamiento
1.- ARRENDAMIENTO
En el Código
Civil Venezolano, en su Artículo 1579, se define el
arrendamiento
como un contrato por el
cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la
otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y
mediante un precio
determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina
arrendador y la otra arrendatario. El precio se suele llamar
canon, pensión o alquiler.
El Contrato de Arrendamiento es un
contrato por el cual una de las partes,
llamada arrendador, se obliga a la entrega de una cosa para que
su contraparte, el arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del
dueño, use y goce de ella, pagando al arrendador un
precio por el mismo.
El precio puede consistir en una suma de dinero pagada
de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en
este caso recibe el nombre de renta.
Otro tipo de precio puede consistir en la mitad de los bienes o
beneficio, según el tipo de contrato en que
consista.
2.- NATURALEZA JURÍDICA DEL
ARRENDAMIENTO
Confiere un título de mera tenencia, porque el
arrendatario no tiene la cosa con ánimo de señor y
dueño, sino que reconoce dominio
ajeno (del arrendador, en este caso).
3.- CARACTERES
– Es Bilateral.
– Es Oneroso.
– Es Consensual.
– Origina obligaciones
principales.
– Es de tracto sucesivo.
– Es Obligatorio en el sentido de que no es traslativo
de la propiedad u
otro derecho real.
4.- CLASES DE
ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres
especies:
– Arrendamiento de cosas: éste crea
un vínculo personal, por
virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute
de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación
de pagar la merced convenida.
– Arrendamiento de servicios: en
éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar
determinados servicios al
arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un
pago. El arrendatario está obligado a retribuir los
servicios.
Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de
obligaciones, por terminación de contrato o por la
muerte.
– Locación de obras: en
éste contrato una persona se
compromete con otra a realizar una obra o un trabajo
determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el
resultado de un trabajo, sobre el producto del
mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la
construcción de una casa.
5.- ELEMENTOS ESENCIALES
Los elementos esenciales a la existencia y validez del
arrendamiento son los comunes a todos los contratos.
a) Consentimiento. Debe versar
sobre:
– La naturaleza del
contrato.
– La cosa objeto del arrendamiento.
– El precio o canon.
– La duración del contrato.
Ninguna peculiaridad existe en materia de
formación y vicios del consentimiento ni de contratos
preliminares (''promesas" de arrendamiento). Tampoco existe
peculiaridad en cuanto a las modalidades que puede revestir el
consentimiento aunque debe destacarse que existe siempre un
término extintivo.
b) Capacidad y Poder.
– Capacidad: El menor no emancipado
y el entredicho sólo pueden dar o tomar en
arrendamiento a través de su representante legal.
El menor emancipado y el inhabilitado legal
pueden por sí solos arrendar casas y predios
rústicos por tiempo indefinido o por tiempo determinado
que no exceda de dos años ya que pueden ejecutar actos de
simple administración; El inhabilitado
judicial; en principio, se encuentra en la misma
situación del inhabilitado legal; pero debe tenerse en
cuenta que el juez puede extender su incapacidad hasta los actos
de simple administración, caso en el cual no puede el
inhabilitado dar ni tomar en arrendamiento, en ninguna hipótesis, sin que se
cumpla las
respectivas formalidades habilitantes (C.C. art. 409).
– Poder: El padre o la madre que ejerza
la patria
potestad puede en representación del hijo arrendar
los bienes de éste con la sola advertencia de que si se
trata de un arrendamiento que exceda de tres años, se lo
califica acto que excede de la simple administración y
deberán cumplirse formalidades habilitantes. El tutor o
quien haga sus veces no puede dar ni tomar en arrendamiento
bienes raíces sin autorización judicial, sino
cuando se trate de arrendamiento por tiempo indefinido (C.C. art.
365, 397 y 408). El cónyuge puede arrendar
libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya
administración le corresponda (C.C. arts. 154 y 179).
Además puede dar en arrendamiento los bienes del otro
cónyuge con la simple tolerancia de
éste (C.C. art. 155). Los herederos que tengan la
posesión provisional de los bienes del ausente pueden
dar en arrendamiento las casas y predios rústicos del
mismo hasta por dos años o por tiempo indeterminado (C.C.
arts. 428 y 1.582). Los mandatarios, pueden dar o tomar en
arrendamiento en representación de sus mandantes dentro de
la medida de las facultades que éstos les hayan
conferido.
c) Objeto.
– El objeto de la obligación principal del arrendamiento,
es pagar el precio en
dinero, o en
especie.
Debe advertirse que el precio en especie no es necesariamente
un precio consistente en frutos de la cosa arrendada. Así
por ejemplo, puede consistir en construcciones, movimientos de
tierra, abonos
u otras mejoras que se comprometa a realizar el arrendatario.
Las cuestiones acerca de que el precio del arrendamiento debe
ser serio y de que no debe ser vil, se plantean en los mismos
términos que en materia de
venta3.
La determinación del precio puede hacerse en cualquier
forma, siendo aplicable por analogía el artículo
1.479 del Código
Civil, en su caso.
El precio puede ser fijo o proporcional a los frutos de la
cosa, o mixto. No es tampoco necesario que el canon sea igual
durante todo el curso del arrendamiento.
6.- EFECTOS
– Si ambas partes eran de buena fe, el contrato subsiste
mientras el arrendatario no sea desposeído por el titular
del derecho real correspondiente (propietario, usufructuario,
etc.). Consumada la evicción, el arrendador deberá
indemnizar al arrendatario los daños y perjuicios
correspondientes.
– Si ambas partes eran de mala fe, el contrato subsiste
mientras no ocurra la evicción; pero surge la
cuestión de si consumada ésta el arrendatario pueda
exigir indemnización de daños y perjuicios. En pro
de la negativa se alega que el arrendatario debía esperar
ese resultado; pero lo cierto es que en la hipótesis considerada el arrendador ha
incumplido su obligación.
– Igual es la situación cuando una parte era de buena
fe y la otra de mala. Hubiera sido preferible sin embargo dar
acción
al arrendatario de buena fe para obtener la ineficacia del
arrendamiento de cosa ajena con el fin de no quedar en la
situación de estar sujeto al contrato mientras no ocurra
la evicción y al mismo tiempo temer
que ésta ocurra en cualquier momento.
7.- OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
– Obligación de servirse de la cosa como un buen
padre de familia, y para
el uso de determinado en el contrato, o a falta de
estipulación, para que se pueda presumirse, según
las características.
Esta obligación se descompone en otras tres: El
arrendatario debe servirse de la cosa. El arrendatario
debe servirse de la cosa como un buen padre de familia. El
arrendatario debe servirse de la cosa para el uso determinado
en el contrato, o, falta de estipulación, para
aquél que pueda presumirse según las
circunstancias.
– Obligación de pagar la pensión de
arrendamiento. El objeto de esta obligación
es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos
que se consideran accesorios. El lugar de pago es el
designado en el contrato o a falta de estipulación, el
domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento
del canon. El momento en que debe hacerse el pago es el
designado en el contrato que puede establecer un pago
único (en cualquier momento) o pagos periódicos (de
cualquier periodicidad), por plazos vencidos o anticipados.
– Obligación de devolver la cosa llamada.
El arrendatario, a la terminación del contrato, debe
devolver la cosa tal corno la recibió, de acuerdo con
la descripción hecha por él y el
arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado
por vetustez o por fuerza
mayor (C.C. art. 1.549).
– Obligaciones de Notificar. El arrendatario
está obligado a notificar al arrendador a la mayor
brevedad posible: Toda usurpación o novedad dañosa
que otra persona haya
hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (C.C.
art. 1.596, encab.); y 2°) La necesidad de todas las
reparaciones que debe hacer el arrendador (C.C. art. 1.596, ap.
1).
8.- OBLIGACIONES DEL
ARRENDADOR
– El Arrendador debe entregar la cosa arrendada completa
con sus accesorios. El arrendador debe entregar la cosa
arrendada completa, de acuerdo con lo que resulte del contrato,
de la intención de las partes, de la buena le o de la
ley. En los
arrendamientos de predios rústicos la diferencia entre la
cabida prometida y la cabida real sólo da lugar a aumento
o disminución del canon en los casos señalados y
según las reglas establecidas en la venta (C.C. art.
1.619).
– Obligación de conservar la cosa arrendada en
estado de
servir al fin para el cual se ha arrendado. Esta
obligación puede descomponerse en otras tres: reparar la
cosa arrendada durante el tiempo del contrato, no variar su forma
y garantizar en caso de vicios o defectos de la misma.
– Obligación de reparar la cosa arrendada durante
el tiempo del contrato.
9.- CESIÓN Y
SUB-ARRENDAMIENTOS
El Código
Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y
subarrendar, salvo convención en contrario. La
cláusula contraria puede referirse a la cesión, al
subarrendamiento, o ambos contratos. Si la
cláusula prohíbe ceder y subarrendar el inmueble
debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto el
inmueble en su totalidad como parte de él.
Cuando en el contrato se establece que el arrendatario
podrá ceder y subarrendar con la aprobación del
arrendador, se considera que el arrendatario no tiene recurso
legal contra la negativa del arrendador a autorizar la
cesión o subarrendamiento; que cuando se subordina a la
voluntad de ambas partes, sólo se confiere al arrendador
el derecho de aprobar o improbar la persona del cesionario o
subarrendatario; y que cuando se exige que la autorización
o aprobación del arrendador sea por escrito normalmente
esa exigencia es sólo "ad probationem".
Si el arrendatario cede o subarrienda estándole
prohibido, el arrendador puede intentar contra él la
acción de cumplimiento o de resolución u oponerle
la excepción "non adimpleti contractus", además de
exigirle la indemnización de los daños y
perjuicios, si los hubiere.
10.- EXTINCIÓN DEL
ARRENDAMIENTO
Son causas de extinción del arrendamiento:
– El mutuo disenso.
– La expiración del término fijado.
– La voluntad unilateral de una de las partes en el caso de
arrendamiento por tiempo indeterminado.
– La pérdida o destrucción de la cosa.
– La resolución por incumplimiento.
– La enajenación de la cosa arrendada.
Expresamente dispone la ley que el arrendamiento no cesa por
muerte del
arrendador o del arrendatario; lo que es una simple regla
supletoria destinada a impedir que se alegue la cesación
del contrato por muerte de una de las partes en casos en que
pudiera pretenderse que existe algún elemento "intuitus
personae" en el contrato.
Precisamente por ser una norma supletoria no se aplica cuando
las partes han dispuesto lo contrario. Así, por ejemplo,
si se arrienda una vivienda por la duración de la vida del
arrendatario, la muerte de
éste pone fin al arrendamiento.
Autor:
Eduardo Barreto
Facilitadora:
Abog. Lisbeth Díaz
Universidad Bicentenaria de Aragua
Facultad de Ciencias
Jurídicas y Políticas
Escuela de Derecho
Cátedra: Contratos y Garantías
Extensión: Puerto Ordaz
Ciudad Guayana, Julio 2007.
[Link]
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento es un documento que regula la relación entre dos
partes. El arrendador cede el uso de su propiedad al arrendatario, quien paga una
cuota periódica por un tiempo fijado en el mismo.
Los derechos y obligaciones de ambos se estipulan y formalizan en
estos contratos. En caso de incumplimiento, la parte afectada tiene el derecho de
presentar una reclamación en la justicia.
El contrato de arrendamiento es el que celebran dos partes acordando que una de ellas da a
la otra el uso y disfrute de algo de su propiedad a cambio del pago de una renta.
Características de un contrato de
arrendamiento
Existen características que son generales a los contratos de arrendamiento.
Bilateral: se firma entre las dos partes, un arrendador y un arrendatario.
Oneroso: ambos tienen un beneficio, uno percibe un pago mensual y el otro accede al
derecho de uso de la vivienda o local.
Derechos y obligaciones: en el contrato de arrendamiento se fijan todos los derechos y
obligaciones de cada una de las partes para regular la relación.
Establece el plazo de vigencia.
Expresa de forma clara el estado en que se encuentra el bien objeto del contrato.
Expresa la posibilidad de renovación.
Tipos de contrato de arrendamiento
Los contratos de arrendamiento pueden clasificarse de la siguiente manera:
Arrendamiento de vivienda habitual
Se acuerda la cesión de uso de un inmueble para vivienda habitual, a cambio de
una retribución económica.
Contrato de arrendamiento de temporada
Son contratos de menor durabilidad, frecuentes para casos especiales como
vacaciones, estudios, trabajo. Pueden ser por pocos días, semanas o meses.
Arrendamiento de locales comerciales
Los bienes inmuebles que motivan el contrato son para la explotación comercial.
En estos se detalla los servicios que posee y el estado en que se encuentra al
momento de la entrega, además del uso que se hará del mismo.
Datos que contiene un contrato de
arrendamiento
1. Datos personales del arrendador, arrendatario y sus representantes legales.
2. Información detallada del bien que se arrenda como datos catastrales, mobiliario que
posee, dimensiones.
3. Estado del bien inmueble detallado.
4. Plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.
5. Obligaciones de cada una de las partes que intervienen en la relación contractual.
6. La renta que corresponde. Importe y forma de pago.
7. El uso que se hará del inmueble.
8. Causas que motivarían la rescisión.
9. Formas de renovación del contrato.
10. Otras cláusulas que acuerden las partes cuando firmen el contrato.
11. Fecha, lugar y firma de los involucrados.
Garantías de un contrato de
arrendamiento
Existen diferentes mecanismos que funcionan como una garantía ante el
incumplimiento del contrato. Entre las más frecuentes se encuentran:
Aval: una tercera persona física o moral firma como avalista. Esto significa, que, ante un
incumplimiento en el contrato, el propietario podrá exigir su responsabilidad al ejecutar el
aval.
Garantía de depósito: se traslada un depósito dinerario al propietario como garantía. Si
se presenta una situación de impagos o incumplimiento se cobra de este dinero.
Incumplimiento del contrato de
arrendamiento
Cuando una de las partes incumple con una o más cláusulas de las que se
establecieron en el contrato, se puede reclamar. La demanda será por los daños y
perjuicios ocasionados.
Entre las posibles consecuencias de un incumplimiento del contrato de
arrendamiento están:
Indemnización por daños y perjuicios, con la posible continuidad del contrato o su
extinción.
Ejecución de los avales.
Desahucio del inmueble.
Los abogados especializados en contratos son los profesionales idóneos para
asesorar, desde la elaboración del contrato de arrendamiento hasta la resolución
de litigios por incumplimientos.
[Link]
CONTRATO EN OTRO ARCHIVO
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El Contrato de Arrendamiento:
[Qué es y Cómo Funciona +
Puntos Importantes]
Inicio » Contrato » Arrendamiento
Puntos importantes en un contrato de arrendamiento
El contrato de alquiler surge como una medida preventiva para
ambas partes, protegiendo sus derechos y evitando que cualquiera
intente sacar provecho de la otra.
Hay dos partes: el arrendador —el dueño del bien— y el
arrendatario —que es el que usa el bien—.
Características: es oneroso, consensual y bilateral.
El contrato de arrendamiento puede formalizarse por escrito o
de palabra. La plena validez de un contrato verbal viene
determinada por el pago de la renta, que es el elemento esencial
de cualquier contrato de arrendamiento.
La duración es la que se establezca inicialmente por ambas partes.
Ahora bien, la ley establece un plazo mínimo de cinco años (sujeto
a cambios legislativos) de duración en los arrendamientos de
vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 a voluntad del inquilino.
El arrendador tiene una serie de obligaciones (ver en el artículo).
El arrendatario también tiene una serie de obligaciones (ver en el
artículo).
Puntos importantes: tiempo de duración del contrato, cómo se
efectuará el pago y cada cuándo, cómo se depositará la fianza y de
qué importe será, se deben firmar todas las hojas. Establecer si el
pago de suministros está a cargo del propietario o del inquilino.
Es importante que los datos de ambas partes aparezcan de la
forma más completa posible. Además de una fotocopia de DNI/NIF.
¿Qué necesitas saber?
¿Qué es un contrato de arrendamiento?
o Es consensual
o Es oneroso
o Es bilateral
¿Cómo se formaliza un contrato de arrendamiento?
Duración del contrato de arrendamiento
o Duración inferior a cinco años
o Duración superior a cinco años
o Contratos de arrendamiento con plazo indeterminado
Derechos y obligaciones de las partes
o Obligaciones del arrendador
o Obligaciones del arrendatario
¿Para qué sirve un contrato de arrendamiento?
Puntos importantes a tener en cuenta
o El contrato debe ser por escrito
o Se deben firmar todas las hojas
o Tiene que haber certificado energético
o En el contrato debe haber una descripción detallada del bien en
cuestión
o Pago domiciliado
o Alta de servicios y suministros
o Fianza
Datos que deben figurar en un contrato de arrendamiento
Cláusulas ilegales
o Exigir al inquilino un año de permanencia en la vivienda
o Impedir al inquilino prorrogar el contrato de alquiler
o Pagos anticipados
o Que el arrendador acceda a la vivienda alquilada cuando lo desee
o No devolver la fianza
o Actualización anual de la fianza
Tipos de contrato de arrendamiento
o Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
o Arrendamiento de temporada
o Arrendamiento de locales comerciales
o Arrendamiento de uso turístico
Término del contrato de arrendamiento
¿Qué es un contrato de arrendamiento?
El arrendamiento surge cuando una persona tienn bienes que no usa y
quiere obtener un beneficio de estos. De esta manera, cede a otro el uso
y disfrute de un bien, a cambio de una renta.
Hay dos partes: el arrendador —el dueño del bien— y el
arrendatario —que es el que usa el bien—.
Sus características principales son:
Es consensual
Para su perfeccionamiento sólo se requiere el consentimiento de las
partes.
Es oneroso
Lo que quiere decir que ambas partes tienen obligaciones y ventajas
económicas recíprocas. A cambio de recibir el uso, el arrendatario se
obliga a pagar algo al arrendador.
Es bilateral
Pues engendra derechos y obligaciones para ambas partes.
¿Cómo se formaliza un contrato de
arrendamiento?
El contrato de arrendamiento puede formalizarse por escrito o de
palabra. La plena validez de un contrato verbal viene determinada por
el pago de la renta, que es el elemento esencial de cualquier contrato
de arrendamiento.
Si llegara a ocurrir que, en un contrato de arrendamiento
verbal, faltase la prueba del precio convenido, el inquilino devolverá al
arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya
disfrutado, el precio que se regule.
Duración del contrato de arrendamiento
La duración es la que se establezca inicialmente por ambas partes.
Ahora bien, la ley establece un plazo mínimo de cinco años de duración
en los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 a
voluntad del inquilino.
Duración inferior a cinco años
En este caso, el contrato se prorrogará anualmente hasta alcanzar
los 3 años, a menos que el arrendatario manifieste al arrendador su
deseo de no renovarlo. Esto lo podrá hacer en cualquier momento,
siempre y cuando se avise de esto con un mes de antelación al
arrendador.
Si el arrendador no comunica antes de un mes que el contrato
finaliza cuando se alcance la cifra de tres años, el contrato se
prorroga a voluntad del inquilino durante un año más.
Duración superior a cinco años
Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado bajo esta
modalidad, el contrato durará el tiempo que se haya hecho constar.
Llegado el vencimiento pactado si ninguna de las partes comunica a
la otra su voluntad de extinguir el contrato, éste entrará en tácita
reconducción. La tácita reconducción supone un nuevo contrato de
arrendamiento.
Contratos de arrendamiento con plazo
indeterminado
Estos se considerarán de un año, aplicándose la misma norma que en
los contratos inferiores a cinco años, es decir que la prórroga será
anual hasta los 3 años.
Derechos y obligaciones de las partes
Obligaciones del arrendador
El arrendador está obligado a:
Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato, con todas sus
pertenencias y en buen estado.
Hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a
que ha sido destinada. Si el arrendador no cumpliera con esto, el
arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que
resuelva lo que corresponda o rescindir el arrendamiento.
No estorbar el uso de la vivienda, salvo en reparaciones urgentes e
indispensables
Garantizar el uso o goce pacífico del arrendamiento por todo el
tiempo que durase el contrato.
Obligaciones del arrendatario
El arrendatario está obligado a:
Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
Conservar y cuidar el bien arrendado durante el tiempo que dure el
contrato. Al final del contrato, deberá restituir el bien arrendado en
las mismas condiciones en que le fue entregado, considerando el
desgaste natural, excepto que se haya pactado cosa contraria.
Responder por los daños que la cosa arrendada sufra por su culpa
o negligencia.
Usar de la cosa arrendada únicamente de acuerdo al uso pactado,
o según la costumbre de la tierra.
Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
¿Para qué sirve un contrato de
arrendamiento?
El contrato de arrendamiento nos sirve para establecer los derechos y las
obligaciones de las partes interesadas, de forma que se pueda reclamar
jurídicamente la falta que cualquiera de las partes hubiese cometido.
Puntos importantes a tener en cuenta
Para hacer un buen contrato de arrendamiento, lo primero que
debemos hacer es contratar a un abogado para que redacte un
contrato específico, acorde a nuestra situación y a nuestras
necesidades.
El contrato debe ser por escrito
Si bien, el contrato verbal puede ser una forma de formalizar un
arrendamiento, tengamos en cuenta que puede ser difícil para el
arrendador o el arrendatario acreditar los pactos alcanzados de un
contrato verbal.
Así, el contrato por escrito siempre será una mejor alternativa en caso de
imprevistos y desavenencias.
Se deben firmar todas las hojas
Se suele pensar que basta con firmar la última hoja, correspondiente
a las firmas, no obstante, firmar todas las hojas garantiza que éste
permanecerá integro. Es decir, ninguna de las partes podrá agregar
hojas o cambiarlas luego de haberse firmado.
Además, el contrato ha de ser firmado por las partes por duplicado.
Tiene que haber certificado energético
Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio que el arrendador aporte
al contrato de alquiler, copia del certificado energético de la vivienda
o local arrendado.
El certificado energético es una exigencia legal para poder vender o
alquilar.
En el contrato debe haber una descripción
detallada del bien en cuestión
Es indispensable que el inquilino se cerciore del estado del bien
inmueble antes de firmar el contrato. Debe quedar de forma clara el
estado en el que se encuentra, las características, la superficie, la
ubicación, etcétera.
En el caso de inmuebles, se debe hacer un inventario adjuntando
fotografías.
Esto, sobre todo, cuando se alquila un local amueblado, con
electrodomésticos, etcétera. Es necesario que se describa de forma
detallada todos los objetos que se presentan con el alquiler del
inmuebles, así como su estado. Es preferible que se adjunten
fotografías para corroborar el estado de cada pieza.
Pago domiciliado
Se recomienda que el pago de la renta se domicilie en una cuenta
bancaria del arrendador, como garantía del inquilino para acreditar su
pago.
Así mismo, es aconsejable estipular este pago por domiciliación
bancaria entre los primeros cinco días de cada mes. Esto, para evitar
contratiempos, quedando demostrado el pago del alquiler mensualmente.
Alta de servicios y suministros
Se recomienda, igualmente, estipular que sea el inquilino el
encargado de todas las gestiones de los suministros. Este se
encargará de dar de alta o baja, según corresponda, los servicios y
suministros de forma que, al terminar el contrato, no queden deudas en
el inmueble.
Fianza
La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del
contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento,
por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato.
La fianza podrá ser equivalente a la renta de una
mensualidad. Además de la fianza, ambas partes podrán pactar otras
garantías como son avales, hipotecas, seguros y otros.
El arrendador deberá depositar la fianza al organismo
que corresponda en su Comunidad Autónoma. Cuando el contrato
se finalice la institución lo devolverá a las partes. El plazo para
efectuar este depósito es, por lo general, de 30 días hábiles desde la
firma del contrato de alquiler.
Datos que deben figurar en un contrato
de arrendamiento
Aquí algunos datos que deben figurar en el contrato de
alquiler:
Detalles del arrendador y del arrendatario, así como de sus
representantes, en el caso de haberlos: nombres, apellidos, DNI de
ambos, etc.
Datos del bien arrendado: dirección, dimensiones, si es amueblado
o no, etc.
Descripción detallada del bien arrendado y las condiciones en que
se encuentra.
Duración del arrendamiento: si es menor o mayor a tres años.
La renta: precio y condiciones de pago. Así como la forma y lugar
del pago.
Obligaciones y responsabilidades de las partes.
Uso y limitaciones del inmueble.
Fianza y prórroga. Todo lo referente a la fianza y a la prórroga del
contrato.
Causas de rescisión del contrato.
Cláusulas extra: las diferentes cláusulas específicas que los
involucrados hayan acordado, lugar de competencia judicial en
caso de controversia, etc.
Firma de las partes: esta deberá encontrarse en todas las páginas
del contrato.
Cláusulas ilegales
Exigir al inquilino un año de permanencia en la
vivienda
El arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez
transcurridos los seis primeros meses a la firma del contrato, asumiendo
la penalización que establece la ley por este acto.
Impedir al inquilino prorrogar el contrato de
alquiler
A este respecto, la LAU —Ley de Arrendamientos Urbanos— señala
que:
«La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.
Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del
contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta
que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo
que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación
como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de
las prórrogas, su voluntad de no renovarlo».
Pagos anticipados
En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más
de una mensualidad de renta.
Que el arrendador acceda a la vivienda
alquilada cuando lo desee
De acuerdo a la Constitución española «el domicilio es inviolable.
Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del
titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito».
De este modo, el arrendador sólo podrá acceder a una vivienda en caso
de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial.
No devolver la fianza
El arrendador ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay
obligaciones pendientes que cubrir con la misma, en el mismo momento
de finalización del arrendamiento.
Actualización anual de la fianza
Durante los tres primeros años de duración, la fianza no estará sujeta
a actualización.
Tipos de contrato de arrendamiento
Existen diferentes tipos de contrato de arrendamiento:
Arrendamiento de vivienda para residencia
habitual
Es el contrato ordinario de renta que hemos descrito en el presente
artículo.
Arrendamiento de temporada
Ocurre cuando el arrendatario necesita alquilar un inmueble por
un periodo determinado de tiempo, acordado en el contrato por
ambas partes sin que exista un plazo mínimo. Normalmente suele
durar semanas o meses y se realiza por motivos de trabajo, estudios,
vacaciones, etc.
Arrendamiento de locales comerciales
Este tipo de alquileres se da cuando el propietario dispone de un
inmueble cuyo principal objetivo es el de explotarlo a nivel comercial.
En el ecosistema empresarial es muy común: tiendas de ropa,
restaurantes, talleres, oficinas... Muchos negocios requieren de este tipo
de arrendamientos para desarrollar su actividad.
Para más información, quizás te pueda interesar: Las retenciones de
IRPF para alquileres.
Arrendamiento de uso turístico
Es un arrendamiento de muy corta duración, donde se ofrecen
servicios complementarios de hostelería y se encuentra promocionado
por plataformas turísticas.
Si tienes un alquiler turístico, quizás te interesa saber: El Impuesto
sobre Estancias turísticas en Baleares.
Término del contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento puede darse por finalizado si:
Muerte del arrendador o del arrendatario.
Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso,
por la Ley.
Por acuerdo mutuo.
Nulidad.
Confusión.
Pérdida o destrucción total del bien arrendado.
Por caso fortuito o fuerza mayor.
Por expropiación del bien arrendado.
Por venta judicial.
Además, el arrendador puede exigir el término del contrato
por las siguientes causas:
Incumplimiento del pago de la renta.
Incumplimiento del pago en las fechas convenidas.
Por uso contrario al convenido.
Por daños graves al bien arrendado imputables al arrendatario.
Por modificaciones significativas al bien arrendado sin el
consentimiento previo y explícito del arrendador.
Por requerir la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de
consanguinidad, o por adopción, o para su cónyuge en los
supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
[Link]
#Exigir_al_inquilino_un_ano_de_permanencia_en_la_vivienda
¿En qué consiste la deducción opcional en el Régimen de Arrendamiento?
En que puedes optar por deducir 35% de los ingresos totales por arrendamiento
en lugar de las deducciones autorizadas.
¿Qué diferencia existe en poner en renta una casa-habitación amueblada o sin
muebles?
La diferencia que existe es que si la casa-habitación se renta amueblada debes
cobrar IVA, mientras que cuando es sin muebles no se está obligado a pagar el
IVA.
¿Qué son los bienes inmuebles?
Son propiedades que no pueden movilizarse, se caracterizan por ser bienes
que están pegados al suelo, ya sea porque forman parte de él o porque están
adheridos a él; por ejemplo: una vivienda, edificio, local comercial, terreno, etc.
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Conoce tus obligaciones como arrendador
Cumple con todas tus obligaciones con los servicios que brinda el SAT
Cumple tus obligaciones conforme a tu régimen.
1. Inscribirte en el RFC.
2. Mantener actualizada tu información ante el RFC, en los casos:
Cambio de domicilio. Debes presentar tu aviso de cambio de domicilio por
internet, donde actualizarás los datos de tu nueva dirección.
Aumento o disminución de obligaciones. Debes realizar este trámite cuando
cambies de actividad económica o modifiques una obligación como la presentación
de declaraciones o cambio de periodicidad de cumplimiento diferente. El trámite lo
puedes iniciar y concluir por internet.
Suspensión de actividades. Cuando interrumpas tus actividades económicas. El
trámite inicia y concluye por internet.
3. Llevar tu contabilidad, si optaste por deducciones propias de tu actividad.
4. Expedir comprobantes electrónicos cuando recibas el importe de las rentas en las cuales
debes anotar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate. En el caso de juicios
de arrendamiento inmobiliario en los que se obligue al arrendatario al pago de las rentas
vencidas, el arrendador deberá acreditar haber emitido los CFDI correspondientes ante la
autoridad judicial.
5. Solicitar comprobantes fiscales
6. Presentar declaraciones:
Provisionales de ISR y realizar el pago del impuesto de forma mensual o en su caso
trimestral, si tus ingresos mensuales, no superan los $26,411.52.
Definitivas de IVA.
Realizar el pago del impuesto mensualmente en el caso de que rentes un
local comercial o casa habitación amueblada.
Recuerda que si tus ingresos totales del ejercicio inmediato anterior, no
excedieron de 4 millones de pesos, quedas relevado de presentar la
información de operaciones con terceros (DIOT) y de enviar la
contabilidad electrónica.
Anual, durante el mes de abril de cada ejercicio.
Informativas:
En el caso de que recibas otros ingresos en efectivo, en moneda nacional, así
como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a 100,000 pesos.
En caso de contar con trabajadores a los cuales les efectuaste pagos por
sueldos y a las que les realizaste pagos por concepto de subsidio para el
empleo (sólo para ejercicios 2016 y anteriores).
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Pregunta
frecuente¿Qu
é son los
bienes
inmuebles?
Son
propiedades
que no pueden
movilizarse, se
caracterizan
por ser bienes
que están
pegados al
suelo, ya sea
porque forman
parte de él o
porque están
adheridos a él;
por ejemplo:
una vivienda,
edificio, local
comercial,
terreno, etc.
18/06/2018
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PM4523 v
Pregunta frecuente¿En qué periodo debo renovar mi registro?
A Debes presentar un escrito de continuidad durante los meses de enero y febrero de
cada año.
23/02/2018 [Link] AM133 v
Pregunta frecuente¿Aplica para todos los residentes en el extranjero?
A No, únicamente para los residentes en los Estados Unidos de América.
23/02/2018 [Link] AM118 v
Pregunta frecuente¿Se debe renovar el registro anualmente?
A Sí, en términos de la ficha 53/ISR del Anexo 1-A de la RMF, de lo contrario serás
excluido del listado y quienes efectúen pagos por concepto de uso o goce temporal
de bienes inmuebles deberán realizar la retención correspondiente.
23/02/2018 [Link] AM84 v
Pregunta frecuente¿Cómo compruebo que puedo dejar de realizar la retención
A a los pagos por concepto de uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán?
Las personas que realicen los pagos por concepto de uso o goce temporal de bienes
inmuebles deberán verificar, cada vez que realicen un pago, que el residente para
efectos fiscales en los Estados Unidos de América se encuentra incluido en el
listado publicado en el Portal del SAT.
23/02/2018 [Link] AM79 v
Pregunta frecuente¿Cómo verifico si mi trámite fue autorizado?
A Deberás confirmar que tus datos se encuentran incluidos en el listado publicado en
el Portal de Internet del SAT.
23/02/2018 [Link] AM31 v
Pregunta frecuente¿Aplica para todos los residentes en el extranjero?
A No, únicamente para los residentes en los Estados Unidos de América.
23/02/2018 [Link] AM20 v
[Link]
locale=1462228413195&tipobusqueda=predictiva&words=Arrendamiento+bienes+inmuebles
