La usucapión

1. CONCEPTO
La prescripción adquisitiva o usucapión (art. 1930.1 CC) consiste en la adquisición del dominio u otro derecho real susceptible
de posesión, merced al mantenimiento de una situación posesoria en concepto de dueño durante un determinado plazo de tiempo,
y de acuerdo con el resto de condiciones fijadas por la ley.
Artículo 1930.1 CC
“Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos
reales”
El usucapiente es un poseedor que viene comportándose como propietario o titular de algún derecho real limitado. El
ordenamiento dispone que, aunque sobrevenidamente se demostrara que el derecho en cuestión no le pertenecía [por traer causa
de un no dueño], no obstante pueda consolidar su adquisición merced al tiempo de ejercicio de su posesión y en atención a otros
requisitos. Así pues, la prolongación en el tiempo de una situación de hecho, puede acabar convirtiéndose, si no lo era, en una
situación de derecho.
La usucapión es un modo originario de adquisición de la propiedad y demás derechos reales, ya que si éstos se adquieren por
usucapión es precisamente porque no se habían adquirido derivativamente, mediante tradición, a partir de la persona que antes
los tenía y los podía transmitir, sino a partir de un non domino, quien lógicamente no podía transferir a otro el derecho del que
no era titular.
El fundamento de la usucapión hay que hallarlo en un intento de protección de la seguridad del tráfico, lo que redunda en la
seguridad jurídica en general. En aras de dicha seguridad parece razonable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en
titular del derecho aquél que, aunque no lo había adquirido eficazmente, haya venido ostentándolo como suyo sin contradicción
[o con contradicción, pero tardía] del interesado. La inercia del verdadero titular y el ejercicio prolongado del derecho por el
poseedor, hacen ya más respetable el interés de éste – titular aparente – que el de aquél. Pues se considera inadmisible desde el
punto de vista de la seguridad del tráfico un ejercicio tardío de los derechos.
La usucapión, al menos con carácter ordinario, sirve para purgar un defecto de titularidad en el transmitente del que se trae causa,
no para subsanar otra clase de vicios o problemas de ineficacia del título. Los vicios que pueden conducir a la anulabilidad o a
la rescisión del título son inconvenientes inter partes, y se purgarán en su caso por el transcurso de los plazos de caducidad de
las acciones respectivas; la usucapión presupone un vicio o defecto que involucra por definición a un tercero, verdadero dueño
del derecho del cual otro ha dispuesto indebidamente. Cierto que la usucapión extraordinaria, al no requerir título ni buena fe,
puede servir para consolidar la posición del usucapiente frente a cualquier clase de vicio o problema que presente su adquisición,
pero para cuando una usucapión extraordinaria se consuma, habrán caducado igualmente las acciones de anulabilidad o rescisión.

2. CLASES DE USUCAPIÓN
La clasificación más importante es la que distingue entre usucapión ordinaria y usucapión extraordinaria. En la primera se
valora sobre todo la confianza puesta por el usucapiente en una situación posesoria anterior, de la que trae causa; en la
extraordinaria se pone el énfasis en la propia apariencia legitimadora emanada de la posesión desarrollada por el usucapiente.
Ambas se fundamentan en una posesión en concepto de dueño, que además ha de ser pública, pacífica y no interrumpida. Sin
embargo, la primera exige que la posesión se desempeñe con buena fe y se apoye en un justo título de adquisición [obviamente
ineficaz, de ahí la necesidad de usucapir], mientras que la segunda sólo requiere el desempeño de esa clase de posesión, sin
necesidad de buena fe ni justo título. Lógicamente, los plazos de tiempo requeridos para usucapir son más cortos en el caso de
la usucapión ordinaria.
Una segunda clasificación importante es la que distingue entre usucapión mobiliaria e inmobiliaria, según la naturaleza del
objeto sobre el que se proyecta el derecho poseído. La consecuencia más importante de que el bien objeto del derecho poseído
sea mueble o inmueble estriba en la diversidad de plazos, menores en la usucapión de muebles que en la de inmuebles, debido a
la mayor celeridad del tráfico de aquella clase de bienes. Esta diferencia de plazos se percibe, a su vez, tanto cuando se trate de
prescripción ordinaria como extraordinaria.
La última clasificación posible es la que diferencia entre usucapión del derecho de propiedad y usucapión de otros derechos
reales. Aunque en principio el régimen parece el mismo en uno y otro caso, lo cierto es que la usucapión presenta algunas
singularidades cuando afecta a determinados derechos reales diferentes del dominio.

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3. CAPACIDAD
Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos
legítimos. Se aplican, por tanto, las normas generales sobre capacidad para adquirir, sin que haya ninguna limitación especial en
materia de usucapión.
Caben destacar los supuestos especiales de la capacidad de adquirir por prescripción.

- La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás (art 1933 CC), lo que es consecuencia
del principio general que rige en materia de comunidad de bienes, conforme al cual todo comunero puede individualmente
ejercitar derechos y acciones en defensa de la comunidad o para beneficio de ella.
Es preciso, sin embargo, que la posesión del comunero se ejercite en su condición de miembro de la comunidad.
- La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y
durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar (art. 1934 CC). Este precepto ha de interpretarse en
el sentido de que la situación de yacencia de la herencia no impide la prescripción, de modo que cualquiera que sea la
situación en que la herencia se encuentre, no afecta a la usucapión.

4. REQUISITOS
Posesión continuada. – (Art. 1941 CC). Tanto la usucapión ordinaria como para la extraordinaria, es precisa la posesión
continuada de la cosa o derecho por el usucapiente durante cierto tiempo, posesión que ha de ser en concepto de dueño, pública,
pacífica y no interrumpida.
Posesión en concepto de dueño. – (Art. 447 CC). Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede
servir de título para adquirir el dominio. Este precepto se interpreta en el sentido de que, si lo que se trata de usucapir es otro
derecho distinto del de propiedad (por ejemplo, usufructo, servidumbre), es preciso poseer en concepto de titular de tal derecho:
usufructo, servidumbre…
Por tanto, para determinar si una posesión es o no en concepto de dueño, hay que atender al título o causa dominante de la
posesión y al posterior modo de ejercicio de ésta. Si la posesión se inició en un concepto diferente del dueño, la usucapión sólo
puede comenzar a partir del momento en que se haya producido la inversión del título.
Posesión pública. – (Art. 444 CC). La publicidad ha de referirse no sólo al hecho de la posesión, sino también al concepto en
que se posee. Una posesión es pública cuando no es clandestina, es decir, cuando los actos de ejecución y de ejercicio de la
posesión no son ocultos.
La publicidad ha de referirse no sólo al origen de la posesión, sino que ha de ser una cualidad permanente que la acompañe
durante su transcurso. Los actos ejecutados clandestinamente no afectan a la posesión.
Posesión pacífica. – (Arts. 441, 444 y 1942 CC). Es preciso que el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza.
En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión, y los actos ejecutados con violencia no afectan a la posesión. Con
referencia a la posesión hábil para la usucapión se dispone expresamente que no aprovechen para la posesión los actos de carácter
posesorio ejercitados con violencia.
Posesión no interrumpida. – (Arts. 1941, 1943, a 1948, 1960). Para que la posesión se hábil para la usucapión es preciso que
sea continuada. Se establecen dos reglas tendentes a facilitar la consideración de la posesión como continuada:
- el poseedor actual puede computar el tiempo necesario uniendo el suyo al de su causante; y
- se presume que el poseedor actual que lo haya sido en época anterior ha continuado siéndolo durante el tiempo
intermedio, salvo prueba en contrario.
La posesión puede interrumpirse natural o civilmente, dándose la interrupción natural cuando por cualquier causa se cesa en la
posesión durante más de un año.
La interrupción civil se produce por la citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de juez incompetente. Sin
embargo, no produce interrupción de la prescripción la citación judicial que sea nula, por falta de solemnidades legales, ni la
demanda desistida, así como tampoco si el actor deja caducar la instancia o el poseedor es absuelto de la demanda.
También se produce la interrupción civil por el acto de conciliación, siempre que, dentro de dos meses de celebrado, se presente
ante el juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada.
Por último, cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor haga del derecho del dueño interrumpe asimismo la
posesión y, por lo tanto, la usucapión.
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El efecto de la interrupción de la posesión es que pone fin definitivamente al fenómeno de la usucapión, sin perjuicio de que el
poseedor pueda comenzar a usucapir otra vez.
REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN ORDINARIA
Art. 1940 CC. La usucapión ordinaria exige poseer la cosa o derecho con buena fe y justo título durante cierto tiempo, el tiempo
determinado por la Ley. El análisis de los requisitos exige distinguir entre usucapión ordinaria mobiliaria e inmobiliaria.
USUCAPIÓN ORDINARIA INMOBILIARIA
Arts. 1950, 1952, 1954, 1957 y 1958 CC. Se dispone lo siguiente:
a. Justo título
Se entiende por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o el derecho real de cuya prescripción se trate. Por
tanto, el usucapiente debe haber adquirido en virtud de un título que pueda producir ese efecto (por ejemplo, la compraventa).
Además, el título ha de ser verdadero y válido:
- Es verdadero aquél que tiene su existencia real. Se excluyen, por tanto, el título putativo, el absolutamente simulado y
el falso.
- Es válido aquél que bastaría para transmitir el dominio si el transmitente fuera propietario. A efectos de la usucapión,
el justo título debe probarse y no se presume nunca.
b. Buena Fe
La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir
su dominio, lo que debe extenderse a aquellos casos en que alguien transmite derechos reales sobre una cosa que no es de su
propiedad. La buena fe no es un estado de conducta, sino de conocimiento.
c. Tiempo
La usucapión ordinaria sobre bienes inmuebles exige el transcurso de:
- 10 años entre presentes; y
- 20 años entre ausentes.
Se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar. Si parte del tiempo estuvo ausente y parte presente, cada 2 años
de ausencia se reputan como una hasta completar los 10 de presencia. La ausencia que no sea de un año entero y continuo, no se
toma en cuenta para el cómputo.
USUCAPIÓN ORDINARIA MOBILIARIA
Arts. 464 y 1955 CC. El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida durante 3 años con buena
fe. Hay que tener en cuenta que la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al título. Sin embargo, el que
haya perdido una cosa mueble o haya sido privado de ella ilegalmente, puede reivindicarla de quien la posea.
La jurisprudencia más reciente interpreta este último precepto en el sentido de que quien adquiere la posesión de un bien mueble
de buena fe adquiere su propiedad aunque el transmitente no sea su dueño, excepto en los casos de hurto o privación ilegal. La
usucapión sólo entra en juego en estos dos últimos casos, de modo que si la cosa fue perdida o le fue hurtada o robada, no hay
adquisición inmediata de la propiedad por el poseedor de buena fe, pero si posibilidad de usucapirla por el transcurso de 3 años.
REQUISITOS DE LA USUCAPIÓN EXTRAORDINARIA
Arts. 1955 y 1959 CC. Para que se produzca la usucapión extraordinaria sólo es precisa la posesión durante el plazo que la Ley
marca (que es más largo que el de la usucapión ordinaria), pero sin necesidad de justo título ni de buena fe. Se prescriben el
dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión o interrumpida durante 30 años [30 años es, también,
el plazo para la acción reivindicatoria], sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes.

Tratándose de bienes muebles, se establece que también se prescribe su dominio por la posesión no interrumpida de 6 años, sin
necesidad de ninguna otra condición.
No es, pues, necesario ni justo título ni buena fe, si bien la posesión ha de tener las mismas características que para la usucapión
ordinaria, es decir en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.

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EFECTOS
La usucapión produce la adquisición de la cosa o derecho cuando concurran los requisitos necesarios para ello.
Según común doctrina, opera retroactivamente, desde el día en que comenzó la posesión, lo que tiene como consecuencia que se
consideren legítimos los actos de ejercicio realizados por el usucapiente durante el tiempo intermedio y que haga suyos todos
los frutos percibidos durante el tiempo de la posesión, aun cuando fuera de mala fe.
La usucapión tiene que ser invocada por el favorecido por ella para que produzca sus efectos en el orden jurídico, sin que el juez
pueda apreciarla de oficio, debiendo el usucapiente suministrar la prueba de los hechos constitutivos de la usucapión. La prueba
de que existieron hechos obstativos o impeditivos de la usucapión incumbe a la contraparte.
En coherencia con el hecho de que los efectos de la usucapión pueden, facultativamente, no ser aprovechados por el sujeto
beneficiado con ella, el Código Civil admite la renuncia a la prescripción ganada (art. 1935 CC), si bien se deja a salvo el
derecho de los acreedores y otras personas interesadas en hacerla vale (art. 1937 CC). Tal renuncia es el acto o negocio jurídico
por el que un sujeto favorecido con la prescripción de un derecho, declara su voluntad de abdicar los efectos producidos a su
favor por dicha prescripción.