03/06
Continua ppio de rogación:
La cancelación del asiento registral de la hipoteca la lleva adelante el registro a pedido del
constituyente de la garantía. Si pasaron 35 años, la caducidad de la hipoteca excepcionalmente
la registra de oficio.
La diferencia con Catastro es que actúa a petición de parte pero también actúa de oficio.
Requisito de forma del título suficiente: escritura. Debe llevar si o si firma y sello del escribano,
que se llama autorización.
Escritura matriz: tiene un tono rojizo, no se entrega nunca. Lleva además de la firma y sello del
escribano, la firma de las partes intervinientes. Pertenece al estado. Se guarda en el archivo
general de protocolos
Escritura 1° copia: tono verde, tiene una parte que se llama “concuerda” que es donde se deja
constancia que es copia de la escritura matriz, la firma y sella solo el escribano y es la que se
envía a inscribir al registro. Va acompañada de una carpeta rogatoria y de una minuta
(formulario del registro que contiene la síntesis del documento a inscribir).
Principio de Inscripción: el escribano debe tener siempre el instrumento inscripto a la vista (es
decir, el título que presenta el vendedor de un inmueble, que es la primera copia de la
escritura con el sello de inscripción del registro). Esto es necesario porque da cuenta de la
facultad de disposición de derechos que tiene ese vendedor. Los documentos deben estar
inscriptos para tener legitimación. Art 22 (se puede disponer en la medida que el derecho esté
inscripto, si no lo está no hay legitimación registral, es decir un acto que sea oponible para
terceros interesados de buena fe) y art 23 (los escribanos y funcionarios no pueden autorizar
documentos que no estén inscriptos). Además deberá contar con el certificado de dominio
emitido por el registro.
Principio de Especialidad (en cuanto al objeto): individualizar el inmueble respecto del cual se
va a dejar plasmada toda su vida jurídica. Perfecta comunicación entre Registro y Catastro. Esa
individualización implica que cada inmueble debe ser matriculado, es decir, asignándole un
folio real y un N° de ordenación que lo identifique. En el mismo folio real, en un margen
superior se consigna la designación de catastro y en el otro la del registro. Art 10 matriculación
salvo los inmuebles del Estado que no se matriculan porque están fuera del comercio. Art 11
asignación de folio real y nro de ordenamiento. Actualmente existe el folio real electrónico
muestra solo el último registro
Principio de Legalidad: tiene que ver con la función calificadora del registro de la propiedad
inmueble (art 8), revisa, analiza si cumple los requisitos necesarios de forma del documento
para que se pueda inscribir. Si hay un error en las formas es de nulidad manifiesta, y se rechaza
la inscripción. En los documentos notariales el Registro no analiza ni revisa el contenido de
fondo de los actos ya que en estos casos es el escribano el que califica el fondo. Cuando se
solicita la inscripción de un documento puede pasar que:
el registro la inscriba
el registro rechace la inscripción, porque tiene algún defecto de forma, que son de nulidad
manifiesta
Si el documento adolece de algún defecto subsanable, se inscribe provisoriamente por 180
días (nulidad relativa) y devuelve el documento para que se subsane. Los defectos de nulidad
relativa están vinculados no con la forma sino con el fondo de los actos, con la legitimación,
capacidad. (art 9 Ej si falta la conformidad del cónyuge en una compraventa).
Cuando hay una inscripción provisoria, y en realidad no hay nada que subsanar, se pueden
plantear recursos ante el registro para ver si sigue en esa misma postura, se debe agotar la vía
administrativa para resolver las diferencias que puedan surgir con el registro en lugar de acudir
a la vía judicial.
Principio de Tracto sucesivo: el perfecto encadenamiento entre todos los titulares registrales.
(art 15)
Asiento registral: es cada anotación dentro del folio real. Es el espacio donde consta la
información que es oponible frente a terceros interesados de buena fe. El folio real puede
tener 3 o 4 columnas: 1) titulares dominiales (también condominos), es decir todos los que
tienen DR sobre cosa total o parcialmente propia, 2) Gravámenes (hipoteca, usos,
servidumbres, usufructo, anticresis), 3) cancelación de los gravámenes y 4) certificados de
dominio expedidos (si solo tiene 3 columnas, el dato de los certificados se consigna en la
primer columna de los titulares). cuando un asiento está tachado es porque está cancelado.
Cada asiento debe estar registrado cronológicamente. Si el titular muere, hay que inscribir la
declaratoria de herederos para mantener la cronología.
Tracto abreviado: (art 16) excepción al tracto sucesivo. Es cuando en la misma inscripción se
inscribe la declaratoria de herederos y el acto (ej la compraventa). En todas las escrituras
figura un “corresponde” que es donde se indica cómo se hizo dueño el que está vendiendo
ahora. En estos casos, en la carpeta rogatoria además de incluir la primera copia de la escritura
y la minuta, hay que incluir la declaratoria de herederos. Se genera un solo asiento en lugar de
2, pero que contiene toda la info, no se corta el tracto sucesivo.
Principio de Publicidad (esto se toma!!): está relacionado con la forma en que te da a conocer
la información el registro: dos vías:
Informes de dominio
Certificados de dominio
La diferencia es que el certificado produce consecuencias legales, ya que garantiza la
inmutabilidad de la situación jurídico registral del inmueble, mientras el certificado se
encuentre vigente.
El informe indica la situación jurídico registral que tiene el inmueble en el momento que se
expide, actual, no garantiza que al minuto siguiente haya algún cambio.
Los certificados solo lo pueden pedir los escribanos, ya que son los profesionales que por su
actuación pueden cambiar la situación del inmueble, y duran 15, 25 o 30 días corridos
dependiendo de un doble criterio: jurisdicción del escribano que lo solicita y jurisdicción del
registro que recibe el pedido de certificado:
si ambas jurisdicciones coinciden son 15 días
si es dentro de la misma provincia pero distinta jurisdicción (ej Bs As, Avellaneda y Matanza)
validez de 25 días
Distinta provincia y distinta jurisdicción: (ej bs as y Córdoba, o Bs As y CABA) 30 días
Línea de tiempo: muy ligado al principio de prioridad
I(1)—---------(2)-------------------(3)--------------------------------(4)---------------------------I
I—-------15 días de validez (paraguas)-------I
(3)-------------45 días para inscribir—-------------------I
momento que ingresa el pedido de certificado
el certificado es emitido
se escritura
rogar la primera copia
Para CABA aplica el decreto 2080/80 y su reforma 466/99, art 60: expedición. El certificado
tiene validez desde que se expide, para la ley ese plazo comienza desde las 0 hs del día que
ingresa la solicitud, es decir que si voy al mediodía a solicitarlo, el certificado va a tener validez
“retroactiva” desde las 0 hs de ese día.
Si ingresa un pedido por ej de embargo mientras está vigente el certificado, el registro lo
inscribe de forma condicional, queda supeditado a la condición de si se escritura o no. Si no se
escritura, ese asiento condicional queda como definitivo y si se escritura, se cancela el asiento
del embargo. (art 24 y 25).
Una vez escriturado, el registro otorga 45 días para rogar la inscripción (art 5), mientras el cual,
extiende la validez del certificado garantizando la inmutabilidad del inmueble y sigue siendo
condicional cualquier otra inscripción solicitada. Si el escribano se pasa de esos 45 días pierde
la protección registral y estará inscribiendo la compraventa de un inmueble embargado.
8. Principio de prioridad: el certificado genera prioridad directa, porque aquel que pidió el
certificado tiene prioridad para realizar la operación, el resto que lleguen después se asientan
de forma condicional.
Por otro lado, cuando se escritura (si es dentro del plazo de vigencia del certificado) el registro
extiende el paraguas del certificado por 45 días más y eso es una prioridad indirecta ya que
extiende la inmutabilidad de la situación jurídico registral del inmueble.
