Arq. Esp. Val.
Jorge Aristeo Lopez García
I: ANTECEDENTES
SOLICITANTES DEL AVALUO Celia Tovar Tamayo
Calle Rio Nazas No. 110, Colonia Cuauhtémoc, Alcaldía
DOMICILIO DEL SOLICITANTE
Cuauhtémoc, C.P. 06500, Ciudad de México
VALUADOR Ing. Esp. Val. Jorge Aristeo Lopez García
FECHA DEL AVALUO 30 de noviembre del 2023
INMUEBLE QUE SE VALÚA Casa Habitación con Comercio
PROPOSITO DEL AVALÚO Determinar el valor comercial
Calle Rio Nazas No. 110, Colonia Cuauhtémoc, Alcaldía
UBICACIÓN DEL INMUEBLE
Cuauhtémoc, C.P. 06500, Ciudad de México.
NUMERO DE CUENTA PREDIAL 010-011-10-000-4
NUMERO DE CUENTA DE AGUA NO PRESENTO
II: CARACTERISTICAS URBANAS
CLASIFICACION DE LA ZONA H/4/70 Habitacional
Zona Histórica, Mixta con servicios
LOTE TIPO
complementarios
INDICE DE SATURACION 100% normal
Normal fija para tipo de zona con estrato de
POBLACION
interés social
CONTAMINACION AMBIENTAL Alta concentración de gases y ruido
USO DE SUELO Habitacional (con criterios de zona histórica)
Circuito Bicentenario Melchor Ocampo, Paseo de
VIAS DE ACCESO la Reforma, Eje 2 Pte. Rio Tíber, Eje 3 Pte. Rio
Mississippi.
Agua potable: Red de distribución con suministro mediante
tomas domiciliarias
Drenaje: y alcantarillado: Redes de recuperación de aguas
negras y pluviales
Red de electrificación: Suministro a través de redes aéreas
Alumbrado público: Sistema de cableado aéreo, postes
metálicos y de concreto, lámparas fluorescentes de vapor de
mercurio
SERVICIOS PUBLICOS Y Parámetros de vialidades: Guarniciones de concreta sección
EQUIPAMIENTO URBANO trapezoidal
Banquetas y aceras: De 1.50 y 2.00 m. de ancho de concreto
Pavimentos: Asfalto.
Vialidad: Adecuado con ancho de carriles suficientes para
tráfico vehicular
Otros servicios: Red telefónica aérea, suministro directo de
gas, recolección de basura, transporte urbanos accesibles
Vigilancia: Patrullaje policíaco público municipal
Nomenclatura y señalización: Aceptable
III: TERRENO
COLINDANCIAS, SEGÚN ESCRITURA PUBLICA
Al Norte: 18.65 mts. con cuarta calle de la calle Rio Nazas.
NUMERO 65,732, DEL NOTARIO PUBLICO
Al Sur: En igual medida fracción sur del lote trece.
NUMERO 92, DEL DISTRITO FEDERAL,
Al Oriente: 11.00 mts. Con fracción restante de lote trece.
LICENCIADO JOSE VISOSO DEL VALLE, DE
Al Poniente: En esta ultima extensión con calle Rio Poo
FECHA 29 DE JULIO DEL 1996.
AREA TOTAL DE TERRENO 200.00 m2
AREA TOTAL CONSTRUIDA M2
TOPOGRAFIA/CONFIG. Polígono regular sin pendientes
CARACTERISTICAS PANORAMICAS Urbano se segundo orden
DENSIDAD HABITACIONAL 100% normal
INTENSIDAD DE CONSTRUCCION 0.80 del área del terreno
SERVIDUMBRE O REST. Ninguna
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Croquis de localización
Calle Rio Nazas No. 110, Colonia Cuauhtémoc, Alcaldía Cuauhtémoc, C.P. 06500, Ciudad de México
IV: DESCRIPCION GENERAL DEL
INMUEBLE
DESCRIPCION Casa Habitación
TIPOS DE CONSTRUCCION regular estado
CALIDAD Y CLASIFICACION
DE LA CONSTRUCCION Tipo 03 clase 5
USO GENERICO Habitacional con Comercio
EDAD APROXIMADA DE LA
CONSTRUCCION 30 años
VIDA UTIL REMANENTE 30 años
Regular estado sin daños mayores estructurales
ESTADO DE CONSERVACION
por las falta de mantenimiento
CALIDAD DEL PROYECTO Bueno
UNIDADES RENTABLES Una
V: ELEMENTOS DE CONSTRUCCION
A: OBRA NEGRA O GRUESA
CIMIENTOS Se presume Cimentación de concreto armado
ESTRUCTURA Muros de carga con refuerzos de concreto
MUROS Tabicón
ENTREPISOS Losas de concreto armado con claros cortos,
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TECHOS Losas de concreto armado con claros cortos,
AZOTEAS Lechada de cemento arena
B: REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES
APLANADOS De mezcla acabado fino
PLAFONES Cemento y yeso
LAMBRINES Azulejo en baños
PISOS Cemento pulido
ZOCLOS No hay
ESCALERAS Rampas de fierro estructural, concreto
PINTURA Vinílica y esmalte
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES No hay
C: CARPINTERIA
PUERTAS De fierro estructural
CLOSETS No hay
PISOS DE MADERA No tiene
MUEBLES ESP. DE MADERA No hay
D: INST. HIDRAULICAS Ramales y alimentación de cobre, P.V.C., y
Y SANITARIAS galvanizado.
MUEBLES DE BAÑO De porcelana
MUEBLES DE COCINA No hay
Oculta y visible, tipo poliducto con salidas
E INST. ELECTRICA
incandescentes y contactos con cortos inservible
F: HERRERIA Y VENTANERIA De fierro estructural
G: VIDRIERIA Vidrio medio doble sencillo
Fachada de aplanado de mezcla fino con pintura
H: FACHADAS
vinílica
I: INST. ESPECIALES
a) Inst. especiales No tiene
b) Elementos accesorios. No tiene
c) Obras complementarias. No tiene
VI: CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
De acuerdo a los procedimientos y lineamientos de la circular 1462 de la C.N.B.V. y al
manual de procedimientos y lineamientos técnicos de valuación inmobiliaria de la
Secretaria de Finanzas, Tesorería del D.F. y manual catastral del Estado de México. . Y la
referencia de precio antecedente conforme datos y criterios de Banco de México.
E referencia que la construcción en su caso es factible que solo se derrumbe para
construcción nueva de casa habitación o condominio.
VII: VALOR FISICO O DIRECTO
A: DEL TERRENO
LOTE TIPO DOMINANTE 200.00 m2
VALORES DE CALLE 200.00 m2
B: CALCULO DE FACTORES FACTORES PARA TERRENOS IRREGULARES
STo 200.00 M2 Epa 1.00(Spa/Sto.) 1.00
Spa 1.00 EP 0.70(XSP/Stho) 1.00
XSP 1.00 AEC 0.80(SAC/Stho) 1.00
SAC 1.00 EIA 0.50(SAi/STo) 1.00
SAi 1.00 FfoEPa+EPp+EAc+EAi 1.00
FRe= 1.00
C: CALCULO DEL FACTOR DE SUPERFICIE
FZo 1.00Zona
SLo 19.00 FUb 1.00 Ubicación
SLm 19.00 FFr 1.00 Frente
RLm 1.00 FFo 1.00 Forma
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FSu 1.00 FPe 1.00 Pendiente
VII VALOR FISICO DIRECTO
ESUDIO DE MERCADO Valores reales de terreno y construcción
COLONIA Colonias Páginas Web, Inmobiliarias,
similares periódicos y revistas de fecha
TIPO Residencia 29 de Noviembre del 2023
HOMOLOGACIÓN DE DATOS
DATOS TERRENO CONST. VALORES HOMOLOGADOS
VALOR DE VENTA $/M2
UBICACIÓN UBICACIÓN EDAD
$ TERRENO
FACTOR DE
INMUEBLES EN M2 DE TERRENO ORIENTACION CONSERV.
HOMOLOG.
$/M2
VENTA M2 DE CONSTRUCCION
FORMA CALIDAD
CONSTRUCC. DEL INMUEBLE
Calle Rio Mississippi, 10´077,797.80 1.0000 1.0000 84,653.5451
1.00000
Col. Cuauhtémoc, 164.00 1.0000 0.5387
Cuauhtémoc,
70,613.0892
CDMEX., 169.00 1.0000 1.0000 0.53870
Propiedades.com
Calle Rio Eva, Col. 11`351.387.72 0.7323 1.0000 93,118.8996
0.73230
Cuauhtémoc, 210.00 1.0000 1.0000
Cuauhtémoc,
77,674.3981
CDMEX., Viva 170.00 1.0000 1.0000 0.14321
anuncios
Calle Hamburgo, Col. 13`491.268.90 0.7517 1.0000 104.406.0389
0.75177
Juárez, Cuauhtémoc, 184.00 1.0000 0.3784
CDMEX., Metro 87,089.4767
160.00 1.0000 1.0000 0.37840
cúbicos 52-55- 55-21
$/M2 TERRENO 94,059.4945
VALORES HOMOLOGADOS
$/M2 CONSTRUCCIÓN 78,458.9880
VIII AVALUO FISICO
A: CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO
VALOR POR
CONCEPTO AREA FRe TOTAL
M2
TERRENO 200.00 894,059.4945 1.00 18´811,898.9000
TOTALES 200.00 VALOR TOTAL DEL
18´811,898.900
TERRENO
B: VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
DESCRIPCION Área en m2 Valor /m2 FE*FCo TOTAL
CASA Habitacional 559.00 78,458.9880 1.0000 43´858,574.2920
SUBTOTAL 43´858,574.2920
VALOR FISICO TERENO Y CONSTRUCCIONES 62´670,473.1920
I IX VALOR DE MERCADO
TABLA OFERTA DEMANDA TABLA ESTADO DE CONSRVACION
Condición de Oferta Demanda Corretaje Conservación del Factor
mercado inmueble
ALTA 0.880 1.076 0.94 Excelente estado 1.12
MEDIA ALTA 0.952 1.032 0.94 Muy buen estado 1.06
MEDIA 1.000 1.000 0.94 Buen estado 1.00
MEDIA BAJA 1.035 0.922 0.94 Regular estado 0.92
BAJA 1.068 0.970 0.94 Mal estado 0.90
FACTOR 0.92
RESUMEN
EL VALOR DE COMERCIALIZACION SE OBTIENE DE LA RELACION
OFERTA. DEMANDA DE LA ZONA Y ESTADO DE CONSERVACION VALOR FISICO 62´670,473.1920
DEL INMUEBLE EN RELACION AL VALOR DE MERCADO
OBTENIDO
VALOR DE MERCADO 57´656,835.3366
VALOR DE MERCADO 60´163,654.2643
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CONCLUCION:
CON FECHA 30 DE NOVIEMBRE DEL 2023, SE DETERMINA EL VALOR
COMERCIAL DE LA CASA HABITACION UBICADA EN CALLE RIO NAZAS
NUMERO 110, COLONIA CUAUHTEMOC, ALCALDIA CUAUHTEMOC, C.P.
06500, CIUDAD DE MEXICO, DICHO VALOR ES DE $ 60´163,654.26
(SESENTA MILLONES CIENTO SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS
CINCUENTA Y CUATRO PESOS 26/100 M.N.)
ING. ESP EN VAL. JORGE ARISTEO LOPEZ GARCIA
CEDULA PROFECIONAL 1513216 Y 5472422
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