1.1. ¿Cómo se hace la subdivisión?

Podríamos decir que la subdivisión de un terreno es un procedimiento de carácter

administrativo que se lleva a cabo ante la Dirección de Obras Municipales, de la
municipalidad que corresponda al lugar donde se encuentra la inscripción de propiedad
del terreno, a petición del dueño del inmueble.

1.2. Etapas de la subdivisión

 La primera etapa consiste en la solicitud que debe hacer el dueño presentando un

expediente de solicitud de subdivisión (el cual idealmente debe ser elaborado por
un arquitecto), el cual debe contener el plano del Conservador de Bienes Raíces
del terreno a subdividir, o en su defecto la escritura del predio en donde se
señalen los deslindes del inmueble, aunque en el caso de que no exista este
documento se deberá realizar un Levantamiento Topográfico a fin de determinar
las dimensiones del predio, las cuales deberían concordar con la información
catastral existente en la municipalidad, además se debe adjuntar el certificado de
dominio vigente de la propiedad, una declaración jurada del propietario, un
certificado de avalúo fiscal vigente a la fecha de la solicitud y Certificado de
Informaciones Previas.

 Una vez presentado el expediente en la Dirección de Obras Municipales, esta

tendrá un plazo de 30 días corridos dentro del cual se revisarán los antecedentes
acompañados.

 Vencido el plazo de 30 días la Dirección de Obras Municipales debe dictar una

resolución exenta, en la cual puede aprobar, denegar o hacer observaciones a la
solicitud.

 1.3. ¿Qué ocurre cuando se aprueba la subdivisión de terreno o del predio?

 Una vez que la Dirección de Obras Municipales aprueba la solicitud de subdivisión
a través de una resolución exenta, esta última junto con el plano aprobado debe
inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces respectivo al margen de la
inscripción de dominio vigente de la propiedad
 1.4. ¿Cuánto debo pagar por toda la tramitación?
 En la Dirección de Obras se cancela los derechos municipales por un monto
equivalente al 2% del Avalúo Fiscal del Terreno, según indica el número 1 del
Artículo 130 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, y por otra parte
habrá que pagar la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
 ¿Se puede subdividir en cualquier tipo de suelo?
 Efectivamente se puede subdividir tanto predios urbanos, como rurales, pero
habrá tener en consideración que la superficie predial mínima será diferente en
cada tipo de suelo.
  2.1. ¿Existe un metraje mínimo para subdividir? ¿Cambia según el tipo de
suelo?
 Existe un mínimo para subdividir predios, el cual será distinto dependiendo del tipo
de suelo, así si el terreno es agrícola, el mínimo en que se podrá dividir será de
5.000 MT2, mientras que en el caso de bienes raíces urbanos, este límite se
reduce a 300 MT2 por lo general, pero en el caso de las comunas más pobladas
del país, este límite se puede reducir hasta los 100 MT2.
 2.2. Al hacer una subdivisión, ¿Existe un límite al número de lotes que
pueden resultar?
 El límite de lotes en que se puede subdividir un predio estará dado por la cantidad
de lotes con la superficie predial mínima que podremos trazar sobre el
terreno original, así, por ejemplo, suponiendo que tenemos un terreno agrícola de
30.000 MT2, el máximo de lotes que podremos crear serán 6, cada uno de 5.000
MT2, que es la superficie predial mínima para terrenos de uso agrícola.

2.3. ¿Quién o qué se encarga de definir el tamaño mínimo para subdividir?

La superficie predial mínima se encuentra definida en el respectivo instrumento de

planificación territorial, que puede ser:

 Plan Regional de Desarrollo Urbano.

 Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano.
 Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen.
 Plan seccional.
 Límite Urbano.

Documentos que son preparados por las respectivas municipales o gobiernos regionales,
según sea el caso, es decir, en definitiva, es el consejo municipal quien decidirá el tamaño
mínimo para subdividir.

2.4. ¿Qué profesional(es) debe(n) firmar la solicitud de subdivisión?

La solicitud de subdivisión debe ser firmada por un arquitecto, de acuerdo al artículo 3.1.2
inciso final de la Ordenanza de Vivienda y Urbanismo.

2.5. ¿Cuál es el rol de un abogado en la subdivisión?

La tarea del abogado será recabar los antecedentes jurídicos necesarios para realizar la
solicitud, y hacer el estudio de títulos de la propiedad que se intenta subdividir, por lo
general también será quien presente la solicitud ante la Dirección de Obras Municipales,
así como también recurrir de las resoluciones que denieguen una solicitud de subdivisión
predial.

¿Qué requisitos debe cumplir la subdivisión de un terreno?

Básicamente se debe cumplir con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y
Construcción y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, y más
específicamente con lo que disponga el instrumento de planificación territorial que
corresponda, en cuanto a la superficie predial mínima.

También se debe cumplir con los requisitos propios de la solicitud, así como con el trámite
posterior de inscripción de la resolución de subdivisión.

3.1. ¿Qué es y que regula la Ley General de Urbanismo y Construcción?

De acuerdo a las disposiciones de la propia ley en comento, específicamente a los

artículos 1° y 2°, “Es el cuerpo legal que contiene los principios, atribuciones, potestades,
facultades responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los
organismos, funcionarios, profesionales y particulares en las acciones de planificación
urbana, urbanización y las construcciones, que se desarrollen en todo el territorio de la
nación”.

3.2. ¿Qué es y que regula la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción?

Es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y contiene las

disposiciones reglamentarias de la ley, regula los procedimientos administrativos, el
proceso de la planificación urbana, la urbanización de los terrenos, la construcción y los
estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en la urbanización y construcción.

3.3. ¿Para qué sirve la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción en una

subdivisión?

Teniendo en cuenta las materias que regula este cuerpo legal, la observancia y
cumplimiento sus normas se hacen indispensables al momento de iniciar un
procedimiento de subdivisión, puesto que en ella se contienen todas las reglas del
procedimiento, así como los documentos que se deben adjuntar, los profesionales que
deben intervenir y el organismo ante quien se debe presentar.

4 Subdividir un terreno urbano.

Como vimos anteriormente, para subdividir un terreno urbano, se debe hacer una solicitud
en la Dirección de Obras Municipales (de la municipalidad que corresponda al terreno que
queremos subdividir), con el patrocinio de un arquitecto, que deberá elaborar el
expediente de la solicitud, en el que acompañará los siguientes requisitos o documentos:

 Certificado de Avalúo Vigente de los predios involucrados

  Certificado de Informaciones Previas

 Plano de ubicación

 Plano de situación Actual

 Plano de situación Propuesta

 Cambio de uso de suelo (si corresponde).

 .1. ¿Cuánto se demora el proceso?

 La Dirección de Obras Municipales tiene un plazo de 30 días corridos para
aceptar, rechazar o hacer observaciones a la solicitud. Pero la tramitación
completa dependerá de la celeridad con la que se puedan conseguir los
antecedentes y documentos necesarios.
 4.2. ¿Existe alguna dificultad adicional?
 En concreto, si de buenas a primeras cumplimos con todos los requisitos
necesarios para realizar la subdivisión, especialmente con los documentos, y con
la superficie predial mínima, no debería existir ninguna clase de complicación.
 Ahora, si por cualquier motivo la Dirección de Obras Municipales detecta alguna
irregularidad o la falta de algún documento en la solicitud, podrá hacer una
observación a esta para que subsane algún error que no sea grave.
 4.3. ¿Cuántos inmuebles como máximo puedo construir en un terreno
urbano subdividido?
 Aquí habrá que distinguir en cuántos predios se subdividió el terreno original, así si
el terreno original se dividió en cuatro, en cada uno de esos terrenos podríamos a
lo menos un inmueble (aunque dependiendo del Plano Regulador de la comuna, y
de la superficie de los nuevos predios podría ser más de uno), y de esta manera
en total, en el predio original, podríamos tener desde cuatro inmuebles, teniendo
en cuenta las consideraciones ante explicadas.

Subdividir un predio rural

Los predios rústicos son aquellos terrenos que se pueden usar para la agricultura, la
ganadería o actividades forestales que se encuentran fuera de los límites urbanos. Éstos,
como ya se mencionó tienen una mínima división de 5.000 metros cuadrados, salvo
situaciones excepcionales.

La tramitación se realiza ante las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), en el
que se acompañará, junto con la solicitud, los siguientes documentos:

 Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, conocido

comúnmente como “dominio vigente”. El que tendrá como máximo 30 días de
antigüedad.

 Certificado de Avalúo Fiscal vigente con clasificación de suelos.

  Certificado de la Municipalidad respectiva, emitida por la Dirección de Obras
Municipales que indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.

 Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente

(topógrafo) y por el propietario del predio con su RUT.

 5.1. ¿Cuánto demora el proceso?

 A diferencia de lo que ocurre con la subdivisión de predios urbanos, en este caso
el Servicio Agrícola Ganadero, que es quien conoce la solicitud, tendrá un plazo de
20 días hábiles, dentro del cual deberá aceptar o rechazar la solicitud.

5.2. ¿Hay casos en que se puede hacer la división generando terrenos rurales de
menos de media hectárea?

Como sabemos la superficie predial mínima de los predios rústicos o agrícolas, es de

0,5 hectáreas, es decir, 5.000 MT2, pero hay determinados casos en los que se permite
subdividir en predios de menor superficie, estos son:

 Cuando sean divisiones que deben autorizar el Servicio Agrícola y Ganadero y el

Ministerio de Agricultura en uso de algunas facultades legales que les fueron
traspasadas desde la antigua Oficina de Normalización Agraria, durante el proceso
posterior a la Reforma Agraria.
 También se puede hacer cuando son divisiones que deban efectuarse para los
efectos de la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz y para la
constitución del dominio sobre ella y cuando se trate de terrenos que deban ser
subdivididos por el Ministerio de Obras Públicas para construir obras de regadío,
de vialidad u otras.
 Autorizado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuando se deban
abrir calles para realizar la actividad agrícola, para construir viviendas para los
propietarios del terreno o para hacer casas autorizadas de hasta mil UF de valor
bajo el sistema de subsidio habitacional.
 Se pueden también dividir en terrenos más pequeños cuando se transfiera la
propiedad a entidades con personalidad jurídica y sin fines de lucro, cuando se
traspasa la propiedad al fisco, a las municipalidades y a los gobiernos regionales o
a organizaciones comunitarias o sindicales.
 Otra excepción es cuando se transfiera a un ascendiente o descendiente del
propietario, por consanguinidad o afinidad hasta el primer grado inclusive, para
construir una vivienda para el adquirente (padres, hijos, suegros, yernos, nueras e
hijos del cónyuge) y siempre y cuando el predio no tenga un avalúo fiscal superior
a las 1.000 UF.

 .3. ¿Dónde puedo averiguar si mi predio rústico lo puedo dividir en lotes de

menos de media hectárea?
  Esta información se puede obtener por el propietario del predio rural que se desea
subdividir, en las oficinas del Servicio Agrícola y Ganadero.
 5.4. ¿Quién fiscaliza el cumplimiento de estas normas?
 Las Secretarías Regionales Ministeriales de la Vivienda y Urbanismo y las
Municipalidades y el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG).

5.5. Compré un terreno rural de menos de media hectárea ¿Es eso posible?

 Es perfectamente posible, ya que hay determinados casos en que la ley permite

que los predios rurales o agrícolas, se subdividan en terrenos de una superficie
menor a 0,5 hectáreas.
 Lo importante en estos casos será identificar si efectivamente el predio que
compramos este dentro de estos casos, de lo contrario la subdivisión que le dio
origen, será susceptible de ser anulada.

5.6. ¿Cuántos inmuebles máximo puedo construir en un terreno rural subdividido?

En este punto hay que tener en cuenta que el Decreto Ley N°3516 de 1 de diciembre de
1980, permite la construcción de un solo inmueble destinado a la habitación. Así y a modo
de ejemplo, si tengo un terreno agrícola de 20.000 MT2 y lo divido en 4 predios de 5.000
MT2 podré construir un inmueble destinado a la habitación en cada predio resultante,
dando un total de cuatro inmuebles

INSTALACIONES SANITARIAS Y ALCANTARILLADO

1.1) NCh 25.92: Esta norma establece los requisitos mínimos que debe cumplir la
instalación correspondiente a las uniones domiciliarias de alcantarillado (UD) con tuberías
de poli (cloruro de vinilo) (PVC) rígido.1.2 Esta norma se aplica a las UD de PVC, de uso
residencial, que se empalman tanto a colectores nuevos como existentes, destinadas a
evacuar por gravedad a presión atmosférica y a temperaturas inferiores a 60 °C, las
aguas servidas de la propiedad.