CONDOMINIO
Derechos Reales
Facultad de Derecho - UBA
Aclaración
■ Esta presentación tiene como único fin servir de guía sobre títulos y conceptos que
juzgamos relevantes para el correcto estudio de la bolilla “Condominio”
■ De ningún modo suplanta la clase presencial ni el estudio del tema que deberían
realizar los alumnos y alumnas que participen del curso. Queda en la
responsabilidad de cada uno realizar un estudio y análisis exhaustivos de la
temática y su normativa, utilizando para ello la bibliografía recomendada en el
cronograma de la materia y efectuando las preguntas pertinentes en caso de
surgimiento de dudas o inquietudes.
DEFINICIÓN
Art. 1983 CCyCN: “Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.”
Comunidades Jurídicas
■ Art. 1984 CCyCN: “Aplicaciones subsidiarias. Las normas de este Título se aplican,
en subsidio de disposición legal o convencional, a todo supuesto de comunión de
derechos reales o de otros bienes. Las normas que regulan el dominio se aplican
subsidiariamente a este Título.”
■ Otras comunidades reconocidas legalmente son: la sociedad conyugal, la
comunidad hereditaria o las sociedades.
■ A diferencia de ellas, en el condominio, el objeto siempre será un bien mueble o
inmueble determinado. En los restantes casos, nos encontramos frente a un
patrimonio que podrá contener derechos personales.
■ Las formas de constitución, administración y disolución, son específicas para cada
comunidad.
■ Voluntad de las partes: Varias personas
adquieren conjuntamente un mismo objeto.
■ Acto de ultima voluntad: A través de un
testamento, se lega un objeto determinado a
2 o más personas.
■ Disposición de ley: Una disposición legal,
Fuentes del crea un condominio. (V.gr. Art. 1894 CCyCN:
“Se adquieren por mero efecto de la ley, los
Condominio condominios con indivisión forzosa
perdurable de accesorios indispensables al
uso común de varios inmuebles y de muros,
cercos y fosos cuando el cerramiento es
forzoso, y el que se origina en la accesión de
cosas muebles inseparables…”
■ Prescripción adquisitiva: Al ser un derecho
real ejercitable por la posesión, la coposesión
en los términos y condiciones establecidos
por la Ley, da lugar al nacimiento del
condominio.
Caracteres
■ Unidad de Objeto: Objeto cierto y ■ Parte Indivisa: Medida del derecho
determinado, mueble o inmueble. de cada condómino, se representa
Puede recaer sobre una pluralidad en porcentaje y no se identifica con
de objetos, denominados ninguna parte material.
“universalidad” (v.gr. Rebaños,
bibliotecas, etc.)
■ Parte material: Bien determinado
■ Pluralidad de sujetos: 2 o más
en el acto constitutivo, objeto del
personas son titulares del derecho
derecho real.
real por una parte indivisa.
Facultades ■ Destino de la cosa: Art. 1985 CCyCN: “El
destino de la cosa se determina por la
convención, por la naturaleza de la cosa o
sobre la parte por el uso al cual estaba afectada de
hecho”
material: Uso
y Goce.
■ El uso y goce representa para los
condóminos la posibilidad de habitar el
Art. 1986 CCyCN: “Cada condómino, inmueble, explotar el objeto en la medida
conjunta o individualmente, puede usar y de sus posibilidades y obtener los frutos
gozar de la cosa común sin alterar su del mismo.
destino. No puede deteriorarla en su
propio interés u obstaculizar el ejercicio
de iguales facultades por los restantes
condóminos”
Facultades sobre la parte material:
Convenios de Uso y Goce.
■ Convenio de uso y goce: Art. 1987 CCyCN: “Los condóminos pueden convenir el uso y goce de la
cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes
materiales.”
■ Se permiten acuerdos entre los comuneros que impliquen: uso y goce alternado, simultáneo y
exclusivo y excluyente, este último circunscripto a partes materialmente distintas.
■ En caso de incumplimiento del convenio de uso y goce (Art. 1988 CCyCN), es decir, que los
restantes comuneros estén imposibilitados de ejercer sus derechos de uso y goce, el condómino
afectado podrá:
– I) Solicitar la partición siempre que sea posible de acuerdo a los términos del acto
constitutivo o la naturaleza del derecho de condominio o
– II) Intimar fehacientemente al comunero que le impida usar y gozar del bien y reclamar una
indemnización.
■ La indemnización únicamente es exigible luego de la intimación y será en la medida del interés
del condómino damnificado (su parte ideal)
■ Beneficia exclusivamente a quien haya exteriorizado la voluntad de cobrarla (cada comunero
afectado debe intimar)
Facultades ■ Las mejoras son toda modificación que
sobre la parte aumente el valor del bien. Pueden ser:
– Mantenimiento, es la reparación de
material: deterioros menores. No requiere
unanimidad.
Disposición y – Necesarias, son indispensables para
la subsistencia del bien.
Mejoras – Útiles, son aquellas de mantenimiento
que aprovechan todos los
Art. 1990 CCyCN: “La disposición jurídica condóminos.
o material de la cosa, o de alguna parte – Suntuarias, no son indispensables y
determinada de ella, solo puede hacerse benefician únicamente quien las hizo.
con al conformidad de todos os
condóminos. No se requiere de acuerdo
para realizar mejoras necesarias. Dentro
de los limites de uso y goce de la cosa
común, cada condómino puede también,
a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles
que sirvan a su mejor aprovechamiento.”
Facultades Facultades sobre la
sobre la parte parte material: Deudas
material: Gastos
Art. 1992 CCyCN: “Si un condómino contrae deudas en beneficio
Art. 1991 CCyCN: “Cada condómino debe pagar de la comunidad, es el único obligado frente al tercero acreedor,
los gastos de conservación y reparación de la pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo
cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los pagado. Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin
otros lo que hayan pagado en exceso con relación estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por partes
a sus partes indivisas. No puede liberarse de iguales. Quien ha pagado de más con respecto a la parte indivisa
estas obligaciones por la renuncia a su derecho. que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le
El condómino que abona tales gastos puede restituyan lo pagado en esa proporción.”
reclamar intereses desde la fecha de pago.”
Deudas contraídas por un condómino: Es el único obligado
contra el acreedor, con derecho a repetir el pago contra los
restantes comuneros en la medida de su interés.
Rige únicamente para los gastos realizados en
beneficio de todos los comuneros. Deudas contraídas por más de un comunero:
Cada uno responde en la proporción de su Mancomunadas: Cada condómino responde en la medida de su
interés.
interés.
Solidaria: El acreedor puede requerir el pago a cualquiera de los
condóminos y quien pague, tendrá derecho a repetir contra los
restantes comuneros.
Facultades sobre la parte material:
Administración
■ En los casos en que sea imposible el uso y goce en común, la Asamblea de
condóminos resolverá sobre la administración (Arts. 1993 y 1994 CCyCN)
■ La Asamblea deberá ser convocada de forma fehaciente y con anticipación
suficiente.
■ En la convocatoria deberá constar la finalidad de la reunión.
■ La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos, acorde con el valor de las
partes indivisas, obliga a todos (Incluso en el caso de que un solo condómino
detente esa mayoría)
■ En caso de empate, decide la suerte.
Facultades sobre la parte indivisa
■ Art. 1989 CCyCN: “Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida
de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los
acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición
que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros
condóminos”
– Las únicas facultades que pueden admitirse con respecto a la noción ideal o
abstracta que representa la medida del derecho del comunero, son las
jurídicas.
– Las facultades materiales se encuentran vedadas.
– El condómino podría constituir derecho real de usufructo o hipoteca (siempre
que el objeto del condominio sea un bien inmueble) sobre la parte indivisa,
pero no podría constituir un derecho real de servidumbre, dado que el mismo
afecta una porción material del bien.
Clasificación
Condominio con indivisión Condominio sin indivisión
forzosa forzosa
■ Temporaria: El derecho a pedir la ■ Art. 1997 CCyCN: Siempre que no
partición del condominio puede ser
suspendida por un plazo máximo de se haya pactado la indivisión, todo
10 años por acuerdo de partes condómino puede, en cualquier
(Arts. CCyCN 1999 y 2000) Si la momento, solicitar la partición del
partición es nociva, judicialmente
se puede prorrogar por 5 años más condominio. La acción de partición
(Art. CCyCN 2001) es imprescriptible.
■ Perdurable:
–Art. 2004 CCyCN: Condominio sobre
cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o
más heredades que pertenecen a
diversos propietarios (v.gr. Un pozo de
agua que sirve para el riego de dos
campos)
–Art. 2006 CCyCN: Condominio sobre
muros, cercos y fosos.
MUCHAS GRACIAS!
