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Clases Derecho Reales

Derechos Reales (Universidad Argentina John F. Kennedy)

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UNIDAD 1

DERECHO

El derecho puede ser considerado en su aspecto objetivo (ordenamiento jurídico) o en el aspecto

subjetivo

En este caso según Ihering es una facultad otorgada a una persona y según Savigni un poder

El derecho real es un poder de estructura legal, absoluto, de contenido patrimonial, que establece entre
una persona y una cosa una relación directa e inmediata, que otorga acciones reales y el derecho de
preferencia y de persecución.

Análisis del concepto

• Derecho absoluto es decir oponible frente a todos

• Tiene contenido patrimonial
• Establece entre una persona y una cosa una relación directa e inmediata es decir no hay otra
persona como en los derechos personales
• Se ejerce sobre cosas determinadas
• Tienen publicidad registral (se inscribe en el registro de la propiedad automotor la compra del
auto) o posesoria (el mero hecho de tener una cosa mueble, ej un birome, hace presumir su
titularidad
• Otorgan acciones reales (son 4 reivindicatoria, confesoria, negatoria y de deslinde)
• Dan derecho de preferencia (el primero en el tiempo es el que triunfa) y derecho de
persecución (de recuperar la cosa cuando a su titular le es arrebatada)

CLASIFICACION DE LOS DERECHO REALES

• En relación a las personas pueden se

Exclusivos (ejerce una sola persona)

No exclusivos (lo ejercen varios como en el condominio)

• En relación al objeto pueden ser

Sobre cosas muebles

Sobre cosas inmuebles

• En relación a la causa pueden ser

Perpetuos o temporarios (según duren siempre o durante un tiempo

Registrables o no registrables (según la ley ordene o no registrarlos en los registros correspondientes)

• En relación al contenido pueden ser

De disfrute (dominio) de garantía (hipoteca)

Los que se ejercen por la posesión y los que no

ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES

• Persona puede ser física o jurídica (en este caso con las limitaciones que indique la ley para
cada caso concreto)
• Objeto; las cosas es decir entes materiales susceptibles de valoración económica

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• Causa: hecho o acto jurídico como por ejemplo un hecho adquirir la propiedad del pez que se
pesca, un acto comprar una cosa

Los hechos y actos jurídicos pueden ser para

• Adquirir (comprar pescar). Esa adquisición puede ser originaria (no había dueño anterior como
en el caso del pez) o derivada, existe dueño anterior (compro una casa)
• Modificar (transformar una cosa en otra, madera en puerta)
• Trasmitir (ceder)
• Extinguir (muere un animal o se incendia un auto)

EJERCICIO DE LOS DERECHOS REALES

Deben ser ejercidos de buena fe, sino se incurriría en abuso de derecho

UNIDAD 2

POSESION Y TENENCIA

Pueden existir varias relaciones entre una persona y una cosa

• Dependencia, ej la maquina en relación al empleado

• Hospitalidad, ej la vajilla que se ofrece a un invitado
• Hospedaje, ej los muebles del cuarto de un hotel
• Posesión y tenencia

Estos dos últimos tienen especial alcance legal

POSESION

Implica una relación de poder entre una persona y una cosa. No se refiere a la existencia de un derecho
sino al aspecto físico.

Nace en el derecho romano, en un principio asimilando posesión a propiedad, luego ambos conceptos
se diferencian

Posesión proviene de “sedere” sentarse y “pos” que refuerza el concepto de sentarse por lo que implica
establecerse

La posesión está protegida por el derecho atreves de los interdictos posesorios y de las acciones
posesorias

La posesión requiere de dos aspectos:

Corpus, elemento material sobre la que se ejerce el control físico (ej un auto, un anillo)

Animus elemento subjetivo, es decir reconocer que se posee a nombre propio

La posesión puede ejercerla tanto una persona humana como persona jurídica pero no pueden coexistir
dos posesiones de la misma entidad sobre la misma cosa, ej: si dos personas poseen una casa lo harán
como condóminos, pero no son exclusivos

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El objeto de la posesión es una cosa que debe estar en el comercio, que sea actual (no futura) y abarca
los frutos y los accesorios de la cosa que se posea.

CLASES DE POSESION

Legitima, es decir de buena fe y resultante del ejercicio de un derecho

Aun es legítima si el título de la posesión fuera putativo (ej tengo declaratoria de herederos de
un tío y luego aparece el hijo de mi tío, que no era conocido y que tiene mejor derecho al mío, razón por
la cual debo entregarle la casa.

La posesión legitima permite reclamar las mejoras necesarias y útiles que introdujo el poseedor y
conservar los frutos que ha percibido

Ilegitima es decir de mala fe que puede ser

Clandestina ( ingreso a una propiedad sin que nadie lo advierta)

Violenta (por hurto o robo)

Abuso de confianza ( no reintegrar la cosa que me prestaron)

ADQUISICION DE LA POSESION

Originaria---- sin dueño anterior ej pescar un pez

Derivada..... con un dueño anterio

Puede ser sobre cosas muebles.... en este caso solo se requiere la tradición es decir la entrega
de la cosa y la recpecion de la misma

Puede ser sobre cosas muebles registrables, ej auto, buque, avión, marcas o señales (ganado
mayor o menor) en todos los casos se requiere registración

Puede ser sobre cosas inmuebles que requiere además de la tradición el titulo y la inscripción

CONSERVACION DE LA POSESION

Se conserva sólo con el aniumus, aunque me hayan robado la cosa sigo poseyéndola a pesar de no
tener el corpus, puesto que al recuperarla continuo ejerciendo la relaci{on de poder sobre el objeto
cuya posesión no he perdido

PERDIDA DE LA POSESION

Por extinción del objeto (muere un animal)

Por abandono por parte del poseedor (dejo un mueble que no me interesa en la puerta de mi casa)

Por transmisión ( vendo, cedo, permuto la cosa)

Por sacarla del comercio ej el Estado expropia la casa que poseo.

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TENENCIA

Implica ejercer un control material sobre una cosa pero reconociendo en otro el animus para poseer

Ej, el locatario tiene el inmueble pero reconoce que el animus esta en cabeza del locador

UNIDAD 3

DOMINIO

Proviene de “dominus” poder del rey, de dominar, de ser amo y señor.

Concepto: Señorio que ejerce una persona sobre una cosa

Caracteres; Pleno otorga las mayores facultades es decir

Usar la cosa

Percibir los frutos (tanto naturales como civiles)

Disponer de la cosa (tanto material como jurídicamente)

Es además perfecto, ya que existe sin la necesidad de otro derecho real

Es perpetuo, no se extingue por el transcurso del tiempo

Fundamentos; Las cosas son res nullius hasta que alguien las apropia y es un modo de satisfacer las
necesidades del hombre.

CONTENIDO DEL DOMINIO

Derecho a usar Ius utendi

Derecho a percibir frutos, Ius fruendi

Derecho a disponer Ius abutendi

Conforme lo supra enunciado

RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO

Estan establecidas por interés publico, generalmente sobre inmuebles, por necesidades colectivas, las
impone el estado

Tales son:

• Imposibilidad de disponer (vender ) a determinada persona o por una lapso no superior a 10

años
• Camino de sirga espacio que debe dejar en propietario de un fundo que linda con aguas
navegales para el paso de las personas
• En relación a la vecindad

3.1. mantener las partes comunes de los edificios

3.2- Luces y vistas no inferiores a 1,80 mts

3.3-arboles y arbutos no linderos inmediatos con el fundo vecino

3,4. No perturbar c on hum,. olor, ruidos, etc el exceso de normal tolerancia entre vecinos,. En este caso
el juez podrá ordenar el inmediato cese de las molestias pero deberá analizar el impacto social de la

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medida(ejm cerrar una fabrica que poluciona implica dejar si n trabajo a los empleados, podría
ordenarse el cese de la molestia con otra medida que no fuera clausura)

CLASES DE DOMINIO

1. Perfecto no se encuentra vinculado a otro derecho

2. Imperfecto esta vinvulado a otro derecho

2.1- Revocable, sometido a una c ondicion ej te vendo mi casa porque me trasladan a España de mi
trabajo, pero si no me trasladan recupero la casa

2.2- Desmembrado, el contenido de dominio se desmembró en otros derechos, ej si a una persona le

doy el uso y percepción de frutos, le otrogo el usufrcuto. Yo retendo solo la nuda propiedad, es decir el
derecho de disposición

2.3- Fiduciario: Una persona, el ficuciante, transmite a otra , el fiduciario, la propiedad fiduciaria de
bienes determinados quien se obliga a ejercerla en beneficoo de quien se designe en el contrato,
beneficiario, ya a transmitirlo al beneficiario o al fideicomisario al vencimiento del contrato o
condición,

MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

• Onerosos
• Gratuitos

Según haya o no contraprestación

1.- singular (ej compraventa)

2- universal (ej sucesión)

• Originarios , no existe dueño anterior

Pesca

Caza de animales salvajes

Aprehension de cosas muebles sin dueño, (abandonadas)

Especificacion, una persona transforma un material de otro, el dueño del material se

queda con la obra transformada, pero si el otro obro de buena fe le debe el valor del trabajo de
transformación

Accesion, adherencia física, tal el caso de aluvión (aumento de un fundo en forma

paulativa por lo0s sedimentos que arrastra el rio) o avulsión (aumento intempestivo de un fundo por el
arrastre violento que hace el rio)

Edificacion en terreno ajeno con materiales propios, el dueño del terreno retiene la obra y
si el dueño de los materiales actuo de buena fe le debe el valor de los mismos

Mezcla unión de dos sólidos de distintas personas

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Confusion unión de dos liquidos de distintas personas

• Derivados, existe un dueño anterior

2.1- Cosas muebles basta la tradición para presumir la titularidad salvo que sea una cosa robada o
perdida

2.2- Muebles registrables (autos, barcos, aviones ) requiere además de la tradición la registración en el
registro correspondiente

2.3- Inmuebles requiere de titulo suficiente (escritura publica) modo suficiente , es decir tradicion
(entrega y recepción voluntaria del inmueble) e inscripción en el registro de la prop inmueble

• Adquision por usucapión

El termino proviene de Usus y capire (adquirir) es decir se adquire el dominio por usar una cosa durante
un tiempo

Exiten dos supuestos

Breve, requiere la posesión publica, pacifica y continua durante 10 años, siempre que haya justo titulo
(escritura con un vicio) y buena fe

Larga, requiere solamente la posesión publica pacifica e ininterrumpida durante 20 años

Se pueden además usucapir cosas mueble registrables o no registrables

UNIDAD 4

CONDOMINIO

DR por el cual varias personas son titulares de una parte indivisa de una cosa mueble o inmueble (no
recae sobre bienes)

Naturaleza jurídica:

• Se trata de una propiedad única porque solo se divide el valor de la cosa

• Es una persona jurídica por cuanto la propiedad pertenece al ente comunero
• Teoría negatoria por la cual los comuneros tienen un derecho sui generis no es propiedad
• Cuasicontrato

CARACTERES

Pluralidad de sujetos

Unicidad de objeto

Parte indivisa

FUENTE.

El condominio puede surgir de:

Contratos (dos personas que compran en conjunto un bien)

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Disposicion de ultima voluntad (dos personas son herederas de la misma casa)

Ley

MODOS DE ADQUISICION}

Son los mismos que en el dominio

CLASES:

Hay dos clases de condominio

• Sin indivisión forzosa

• Con indivisión forzosa

CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA

En cualquier momento cualquiera de los condóminos puede pedir la división del condominio y el otro no
puede negarse

Facultades de los condóminos:

Enajenar su parte

Usar y gozar

Un acreedor puede embargarle le parte

(no puede alquilar sin el consentimiento del otro condómino)

Puede iniciar las acciones reales (reivindicatoria, confesora, negatoria y deslinde)

No puede hacer actos materiales sin el acuerdo del otro (ej demoler parte de la casa)

Obligaciones de los cond{ominos

Según su porcentaje tiene que conservar y reparar la cosa

Si efectuo gastos puede pedir reembolso

EXTINCION DEL CONDOMINIO

Se extingue

Según los modos de extinción del dominio

Se extingue también por partición de la cosa que puede ser en valor (vender y repartir el producido) en
especie (divisdion material) o mixta,

Naturaleza jurídica de la partición

Es declarativa

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Retroactiva al momento del nacimiento del condominio

Juicio de división de condominio

Acción sumaria en BSAS

Al dictarse sentencia, se nombra un perito tasador o martillero para que se efectué la venta

Si la división fuera extrajudicial el juez citas a ratificar y la aprueba o la rechaza

CONDOMINIO CON INDIVISION FORZOSA

Supuestos;

Carece de facultad para pedir la división

Puede nacer por convención de parte, por disposición del ultima voluntad, por disposición de ley, por
decisión judicial cuando efectuar la partición en ese momento fuiera antieconómico.

• Indivision por disposición extralegal:

o Por disposición de los comuneros por un plazo máximo de 5 años
o Por disposición del donante o del testador por igual plazo
o Por el termino de 10 años si se trata de un establecimientio comercial o unidad
econocmica impuesto por el testador a conyuge o sus herederos
o Por el termino de 10 años acordado por los herederos

• Indivision de origen legal:

2.1- Condominio de muros, cercas y fosos

Medianera: Pared construida entre dos heredades.-

Se presume medianera hasta el edificio de menor altura

La pared medianera debe tener 3 mts de alto y 30 cm de ancho

Puede ser construida totalmente en el fundo propio y es pared

Propia o puede ser contruida 15 cm en cada fundo y es pared encaballada.

Los dos comuneros están obligados a conservar la medianera

Se presume medianera cuando divide jardines, patios, quintas etc

El vecino que no pago la construcción puede ser demandado a pagarla y si se apoya en una pared propia
(construida totalmente en el fundo de otro pero que divide dos heredades, puede ser obligado a pagar
los 15 cm del fundo ajeno donde se apoya la pared

CONDOMINIO POR CONFUSION DE LIMITES

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Los limites de dos heredades colindantes se encuentran con fundidos, no se pueden precisar los
mojones

Mientras no se fijen los limites hay con dominio con indivisión forzosa

ACCION DE DESLINDE

Tiene por objeto fijar la línea separativa entre dos heredades

Compete a quien tiene derecho real sobre el terreno

El deslinde lo hace el agrimensor

Puede hacerse en forma extrajudicial y se materializa con una escritura. Si fuera judicial el juez ordena
el deslinde.

Para la acción se debe acompañar el título, denunciar los titularres colindantes, designar el agrimensor

El juez ordena hacer la mensura y publicar edictos por 3 dias para citar a los que tienen interés en el
juicio

........................................................................................................

DERECHOS INTELECTUALES

No tienen entidad física

Son una creación del intelecto

Tienen contenido patrimonial

La primera patentes es un monopolio surge en Venezia a favor de Pietro de Ravena para publicar su
obra Fenix

Felipe IV en España regula la publicación de obras

En 1710 se regula en Inglaterra el primer sistema de propiedad intelectual.

En Francia la Asamblea de 1791 considera al derecho de autos como un derecho natural.

En 1886 por iniciativa de Victor Hugo se hace un convenio en Berna sobre protección de los derechos
intelectuales obras artísticas y literarias.

La declaración Mundial de Propiedad intelectual la define como “cualquier propiedad intelectual que
merece protección sobre obras, modelo, planos etc”

Se ejerce sobre: La creación de un sujeto

Signos y nombres de un producto

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Obras artísticas, científicas o literarias

UNIDAD 5

PROPIEDAD HORIZONTAL

Concepto; Derecho que se ejerce sobre inmueble propio que otorga facultad de uso, goce y disposición
sobre partes privadas y partes comunes de un edificio, las partes conforman un todo y no son
separables

ANTECEDENTES . Algunos autores sostienen que ya Ulpiano y Papiniano trataban las cuestiones

Recién en la edad media se divulga en Italia

En Francia surge la posibilidad de dividir en piso y departamentos

ANTEEDENTES EB ARGENTINA

Ley 13 512

Proyecto del senador Ruzo, basado en la ley Belga.

Luego surgieron los proyectos de diputado Sarmiento en 1946 y el de Spota.

NATURALEZA JURIDICA
Algunos autores sostienen que es un derecho de superficie, teoría ya descartada

Otros dicen que es un usufructo del terreno, también descartada

La mayoría entiende que es un DR autónomo y asi lo trata el CCCom nac

CONSTITUCION

Los condóminos deben redactar un reglamento de copropiedad e inscribirlo en el Registro de la

Propiedad Inmueble

Es necesario hacer el plano de mensura y dividirlo en propiedad horizontal

Se registra en catastro para que pueda otorgarse el Reglamento y en el registro de la propiedad a

efectos de que sea oponible a terceros.

Puede referirse, el plano, a un edificio construido o a construirse, debe detallar la descripción de las
unidades fncionales

PREHORIZONTALIDAD

Es el estado previo a la constitución de propiedad horizontal

Nace al presentar el proyecto de construcción y termina cuando se inscribe el reglamento de propiedad

Existen los siguientes interesados; propietario del terreno. Promotor, inversor, constructor,
comisionistas, adquirentes

SISTEMAS PROPUESTOS PARA PROTEGER AL ADQUIRENTE

• Construcción por consorcio de condóminos

Por medio de un contrato el dueño del terreno, el promotor y la empresa constructora acuerdan
edificar

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• Construcción por personas colectivas o sociedades inmobiliarias que son condóminas del
terreno y al construirse forman una sociedad sobre cada unidad funcional
• Sistema que implica comercialización

El propietario construye y afecta al sistema de prehorizontalidad, inscribe los boletos desde el pozo, los
adquirentes pueden supervisar la obra,

• El propietario manifiesta por escritura pública que afecta el bien a la prehorizontalidad, los
adquirentes conocen lo esencial del proyecto y así se evita el desbaratamiento de los derechos
de los adquirentes.

El art 2070 del CCiv y Com Nac establece que el titular de un inmueble sobre el que proyecte construir
en PH debe sacar un seguro a favor de los adquirentes que cubra las cuotas abonadas con un interés

Si no contrata el seguro el propietario no tiene ningún derecho sobre el adquirente salvo que cumpla
íntegramente con sus obligaciones

Estas excluidos los siguientes contratos

Los que versan sobre inmuebles privados del estado

Los que resultan de liquidar cosas comunes de una persona jurídica

Los que surjan de un fideicomiso del Estado u organismos oficiales

UNIDAD FUNCIONAL

El derecho de PH se determina en las UF que consisten en pisos, dtos, locales, etc que tienen
independencia funcional y comunicación con la via publica

Comprende parte indivisa del terreno, partes de uso común y unidades complementarias.

COSAS Y PARTES COMUNES:

Son cosas o partes comunes de todas o de algunas UF las cosas o partes de uso común para mantener
la seguridad y las que el reglamento determine.

Nadie tiene derecho exclusivo sobre ellas

Pueden usarlas conforme su destino sin perjudicar a otro propietario

COSAS Y PARTES NECDESARIAMENTE COMUNES

Terreno, pasillos y vías de circulación

Azoteas, terrazas, techos, vigas muros cimientos columnas

locales e instalaciones de servicios centrales

Vivienda del encargado

Ascensores y mecanismos de monta carga

Muros exteriores y divisorios}

Artefactos de uso común

Instalaciones para personas con discapacidad

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COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES

Piscina solarium gimnasio, lavadero, SUM

COSAS Y PARTES PROPIAS

Cosas comprendidas en el volumen de las UF puertas ventanas, revestimientos, y aquellas que indique
el reglamento

FACULTADES Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

• Facultades:

Pueden ser materiales ( poseer la cosa, derechoa servirse de la cosa, usarla y gozarla según su destino)
jurídicas (enahenar la c osa constituir DR)

• Obligaciones

Cumplir con el reglamento y con el reglamento interno si lo hubiera

Conservar en buen estado la UF

Pagar las expensas ordinarias y extraordinarias

Contribuir al fondo de reserva

Permitir el acceso a su UF para reparar partes comunes y verificar el funcionamiento de los artefactos

Denunciar domicilio especial si lo tuviere

• Prohibiciones

Referidas a alterar el destino de la UF

Comprometer la seguridad del edificio

Perturbar la tranquilidad de los vecinos

• Gastos

Cada propietario debe atender a los gastos de conservación y reparación de su UF

Paga expensas ordinarias para administración y reparación de las cosas y partes comunes del consorcio
y mantener la seguridad el buen estado y la comodidad del edificio

Son necesarias y comunes las expensas destinadas a colocacion de instalaciones para circular personas
con discapacidad

Debe pagarse las expensas extraordinarias dispuestas por la asamblea

Credito por expensas: Constituye un titulo ejecutivo el certificado deduda emanado del administrador
del consorcio

Se trata de una obligación propter rem (sigue a la cosa)

Tiene legitimación activa para reclamar el consorcio de propietarios

Y es un crédito con privilegio

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Defensas del deudor; No libera al propietario del pago de expensas anteriores a su adquisición, ni se
libera por enajenación de la UF o por abandono de la misma

El reglamento puede eximir a cierta UF de contribuir al pago de expensas si no tienen acceso a ciertos
servicios o sectores del edificio

MODIFICACIONES EN LAS COSAS O PARTES COMUNES

Para hacer obra nueva o modificar partes comunes hace falta informe técnico y acuerdo de la mayoría
de los propietarios
La minoría o la persona que no obtuvo el acuerdo puede recurrir judicialmente para que el juez deje sin
efecto la decisión. Para ello el juez debe evaluar el costo excesivo de la obra, la afectación al destino
del edificio, la afectación al aspecto arquitectónico del mismo

Si no existe decisión expresa del juez no se suspende la decisión de la mayoría

--Requiere unanimidad la reforma que gravita en la estructura del inmueble tal como hacer
excavaciones, nuevos pisos, etc

--Requiere unanimidad las reformas en partes comunes en interés de un solo propietario. Si se acuerda
la mejora será a costa del propietario.

--Reparaciones urgentes: en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios
, cualquier puede hacer reparaciones urgentes como un gestor de negocios. Si el gasto es injustificado el
consorcio puede negarse a pagarlo.

-- En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea con mayoría (más de la mitad del
valor) puede resolver la demolición y la venta del terreno

Si se resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a construir y la mayoría puede

adquirir la parte de la minoría

REGIMEN DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTARCION. NATURALEZA JURIDICA-

CLAUSULAS INSCRIPCION,. EFECTOS

El consorcio acuerda redactar el reglamento de copropiedad y administración

En nuestro sistema legal es un requisito para que haya propiedad horizontal, al igual que la escritura
publica debe estar inscripto-

Para la mayoría octrinarai se trata de un contrato ya que tiene acuerdo de voluntades, un fin jurídico y
consentimiento

Clausulas: determinación del terreno, determinación de las UF, enumeración de las partes propias y
comunes, determinación del pago de expensas, determinación del uso y goce de las partes comunes,
indicación del destino delas UF,Forma de convocar a reunión de propietarios y periodicidad,
determinación de las mayorías para tomar decisiones, , forma de computar esas mayorías,. Designación
y facultades del administrador, fijación del ejercicio financiero, facultades del Consejo de Propietarios

El reglamento puede modificarse con mayorioa de 2/3 de propietarios, integra el titulo suficiente sobre
la UF junto a la escritura.

ASAMBLEAS- CONCEPTO, TIPOS ATRIBUCIONES Y FUNCIONAES.- CONVOCATORIA, QUORUM .

MAYORIA NULIDAD DE ASAMBLEA

La asamblea es la reunión de propietarios como cuerpo deliberante

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Tiene facultades para resolver cuestiones atribuidas por ley o por el reglamento, cuestiones atribuidas
al administrador o al Consejo de Propietarios, el nombramiento o despido de personal del consorcio, y
otras cuestiones no contempladas por ley.

La asamblea es convocada de la forma que lo prescribe el reglamento de copropiedad, puede

autoconvocarse y las decisiones son válidas si son tomadas con una mayoría de 2/3

Si no se convoco asamblea ´pero hay decisión unánime de lospropietarios vale lo resuelto.

En caso de no convocarse los propietarios que representen el 10% pueden pedir una convocatoria
judicial, el juez fija una audiencia convocando a los propietarios, Puede resolver con mayoría simple y si
no hay acuerdo decide el juez

El juez puede disponer medidas para regularizar la situación

Hay dos clases de asambleas; ordinarias y extraordinarias

Para las decisiones de las asambleas es necesario:

• Convocatoria con transcripción del orden del dia en forma clara y completa
• Quorum
• Toma de decisiones por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de
las UF , esto requiere doble exigencia:número de unidades funcionales y partes proporcionales
indivisas de estas UF sobre el conjunto
• La mayoría de los presentes pueden proponer las decisiones y secomunica en foma fehaciente
a los propietarios ausentes y si en 15 dias no hay oposición quedan firmes
•
Nulidad de asamblea:

Se debe pedir dentro de los 30 dias de celebrada

La nulidad puede derivar de la faz constitutiva (omisión de establecer orden del dia, omisión de
establecer lugar y fecha de celebración) de la faz deliberativa ( falta de quórum, falta de mayoría) o de
la faz resolutiva (decisión contraria al reglamento o contraria a la ley)

Acta: El consorcio debe llevar el Libro de Acta de Asamblea y un Registro de firmas de los propietarios

los propietarios para que la confeccione, se transcribe el resumen de lo deliberado y la decisión, es

firmada por el Presidente y dos personas.

CONSEJO DE PROPIETARIOS, SUJETO, EXISTENCIA PERSONALIDAD, LEGITIMACION, ATRIBUCIONES ,

SUBCONSORCIOS

Es la reunión de todos los propietarios

Naturaleza jurídica es un persona jurídica a ya que tiene capacidad de derecho, nombre, domicilio y
patrimonio

Tiene por funciones: convocar asambleas. Redactar el orden del dia, controlar los aspectos económicos
y financieros del consejo, Administrar el consorcio en caso de ausencia o vacancia del administrador,
convocar asambleas, etc

El subconsorcio procede cuando el edificio tiene estructura que haga conveniente que haya sectores
con independencia funcional o administrativos. Esta previsto en el Reglamento

Cada sector puede convocar una subasamblea con un subadministrador. Pero frente a terceros
respondetodo el consorcio

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ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO. NATURALEZA JURIDICA DESIGNACION,. REMOCION, OBLIGACIONES

Y FACULTADES

El administrador es el representante legal del consorcio, actua como mandatario

Puede ser un propietario o un tercero.

Puede ser persona humana o jurídica

El primer administrador debe estar designado en el Reglamento de Copropiedad y administración, sus

funciones cesan en la primera Asamblea si no es ratificado en su cargo.

La primera asamblea debe hacerse dentro de los 90 dias de cumplidos 2 años de otorgarse el
reglamento o en el momento en que se encuentren ocupadas las mitad de las UF

Los administradores sucesivos son nombrados o removidos por asamblea aun sin expresion de causa lo
que no implica modificación del reglamento

Deberes y derechos: Podran ser impuestos por ley, por el reglamento o por la asamblea de propietarios

En especial: convocar asambleas, cumpolir las decisiones de las asambleas , nombrwr y despedir
personal del consorcio, cumplir leyes laborales o tributarias, llevar libro de actas, mantener asegurado
el edificio , practiocar liquidación de expensas, proveer fondo de reserva, rendir cunta documentada
dentro de los 60 dias del cierre del ejercicio financiero, reopresentar al consorcio en gestiones
administrativas o judiciales

INFRACCIONES:

Violacion por parte de un propietario o de un ocupante del reglamento de copropiedad. Se pude pedir
por el procedimiento mas breve que indique la ley local, el cese de la infracción o bien puede
desalojarse si reitera la infraccion

SEVIDUMBRE
Supone la relación entre dos fundos por la cual el titular del fundo dominante puede
ejercer una prerrogativa sobre el fundo sirviente

Caracteres: recae sobre cosa ajena

Limita el derecho de propiedad
Representan una utilidad
Clasificación por su origen pueden ser legales o voluntarias
Por su notoriedad pueden ser aparentes o no aparentes
Por el sujeto pueden ser personales o reales
Elementos: si son personales se requiere que los sujetos tengan capacidad para
constituir derechos reales.- Si son servidumbres reales se requieren dos predios

Se extinguen Por confusión de la calidad de propietario del fundo dominante y

sirviente, por renuncia, por vencimiento del plazo

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Servidumbres legales: son las servidumbres de paso, de acueducto, de iluminación,

de camino de sirga, etc.
FIDEICOMISO
Una parte, el fiduciante entrega o se compromete a entregar bienes a otra parte
(fiduciario) que se obliga a ejercerlas en beneficio de otro y a transmitirla al
vencimiento del contrato o al cumplimiento de la condición
El plazo máximo es de 30 años a menos que el beneficiario sea menor o tenga
capacidad restringida
El beneficiario puede ser persona humana o jurídica
El fiduciario puede ser también persona humana o jurídica autorizada por sus
estatutos, cesa por incapacidad muerte, disulucion de la persona jurídica o quiebra o
concurso, o renuncia
LEASE BACK
(RETROARRIENDO)

El propietario de un bien lo vende y luego se lo alquila al comprador, por ello logra

ingreso de dinero por la venta pero logra seguir usando la cosa
Ventajas Permite obtener dinero liquido
Surge a prin cipios de los años 30 a efectos de financiar el comercioi minorista. En
Argentinba las grandes figuras surgen con los bancos Santander y BBVA

Se dan dos contratos el de compraventa y el de lco0acion

SE´PULCROS
Del latin se pulco ( lo contrat5io a lo limpio y bello)
Debe considerarse que el cadáver no es una cosa por cuanto no tiene valor económico
EL CCiv Y Com trata el tema en art 61
El D a la sepultura es una c oncesion del derecho administrativo, son inembargables
salvo por la conm´ra de la parcela o la consruccion del sepulcro
Solo puede ser materia de partición si esta vacio o si no se afecta la estética y con el
respeto por los restos
DERECHO DE AGUAS
El art 41 de la Cons Nac proptege el ambiente sano
Las leyes al respecto incluyen}

Las concesiones a los particulares

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Aguas su´perficiarias

Aguas para uso domestico que son prioritarias

Legialacion Nacional arts 239 del CCiv y ciom. .... aguas que surgen de los terrenos de
los particulares on de los dueños, pueden usarlas salvo las restricciones de orden
público

Ley 25 688 sobre gestión ambientas de aguas

Las cuencas hídricas son indiviisiblkes
Se crea una Comisión hídrica de asesoramiento
Regula el uso de las aguas superficiales, la toma de las aguas subterráneas, el vertido
de sustancias en las aguas, la toma de sustancias dekl agua que afecten la misma

PROPIEDAD INDIGENA
El art 75 inc 17 de la Const nacional establece que corresponde al Congreso reconocer
las preexpistencia étnica y cultural de los pueblos indígenas
Se constituye como sujeto de derecho la comunidad aborigen inscripta

El objeto de derecho son las tierras que ocupan

La ley 23 302 determina que la comunidad aborigen es el conjunto de familias que
existen desde lka época de la conquista
Se lec concede tierras a titulo gratuito prta su explotación

TIEMPO COMPARTIDO
El art. 2087 del >Civl y com dice que son inmuebles y cosas mueble que están
afectados al uso periódico y por turnos para alojamiento, comercio, industria
conforme su destino

Se requiere la afectación al uso periódico. Se otorga por escritura publica

Y se inscriben el el Reg de la Propiedasd, deben ser libres de gravámenes o
restricciones.
El emprendedor debe establecer el régimen de uso y goce, habilitar un Registro de
titulares, abonar cuonar las cuotas que correspondan a las unidades no enajenadas,

Los usuarios deben ejercer su de4recho según su naturaleza} responder por los daños
que hayan ocasionas., abonar las cuosdas que correspondan a su uso temporal.
El administrador debe conservar las unidades, verificar que no se cometan
infracciones al reglamento, llevar los libros, entregar la coumentacion cuando cesa en
sus funciones.
SHOPPING CENTER

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Implica la concentración masiva de comercios en grandes espacio físicos llamados

centros decompra
Surgen en USA en la década de los 50 en los centros urbanos de mucha poblamcion .
Se los considera un grupo de establecim8ientos comerciales unidos
arquitect6onicamente

Hay 3 clases: de barrio, comunitarios y regionales

Caractres : son siempre comeruiclaes, admijistrados por socios gestores. Aportes
realizados por todos los socios
Es un contrato a típico, NO una locación de inmueble
CEMENTERIOS PRIVADOS

El CCivy Com los regula a partir del art 2103 como inmuebles privados destinados a
inhumar restos humanos
Deben estar Afectados como tales en el Registro de la propiedad Inmueble
Y contar con habilitación municipal.-

Tienen un reglamento que dispone: la descripción del inmuble, las facultyades de sus
titualres,. Fijación del pago del canon, normas some inhumación y cremación, normas
de acceso y circulación, constitucioin del órgano de administración}
El administrador debe llevar un registro de inhumaciones, y registro de los titulares de
sepulcros,
El titular de la sepultura puede inhumar restos,. Construir el sepulcro, acceder al
cementerio, usar el oratorio, parquet etc
CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Los primitivos conjuntos inmobiliarios se localizaron en areas rurales por ello surge el
club de campo
Luego aparecen los Barrios cerrados con chacras de grandes extensiones
No tenían regulación especifica.
Otra parte de la doctrina los consideraban un derecho de personal, pero la mayoría
entiende que es un derecho real
La legislación provincial en la materia es ley 8912 sobre club de campo y barrios
cerrados
Son partes comunes el terreno, las vías de acceso, las areas de deporte y recreativas,.,
Cada unidad funcional cuenta c on independencia, y el propietario ejerce sus derechos
según el reglamento y la ley
PARQUE INDUSTRIAL

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Son aglomeraciones de industrias agrupadas en un predio que comparten necesidades

básicas como agua, luz. El predio cuenta con infraestructura basica
Pueden ser privadas, patrocinadas por el estado o mixtas
La ley 13744 de Pcia de Bs As determina que el ´parque industrial debe contar con
aprobación, reglamento y tres órganos de gobierno: uno ejecutivo que es el consejo
de administración, uno legislativo que son las asambleas y uno judicial que es el
Consejo de disciplina.
LEASING
El dador conviene en transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y
determinado para su uso y goce contra el pago de uin canon con opción a compra
El objeto puede ser cosas muebles o inmuebles
El canon se detemina por acuerdo de partes
El objeto del contrato puede comprarse por el dador a la persona que indique el
tomador, comprarse por el dador según las especificaciones que del tomador, ser
propiedad del dador con anterioridad al contrato de leasing estar a disposición jurídica
del dador por un titulo que le permita darlo en leasing
El dador cumple adquiriendo la cosa cuando as{i lo hubiera prometido, puede incluirse
en el contrato servicios o accesoriaso a la cosa

Para ser oponible frente a terceros el contrato debe inscribirse en el registro que
corresponda según el objeto,
El tomador puede usar y gozar del bien conforme a su destino pero no puede
disponer del bien

La opción de compra puede ejercerla el tomador una vez aque abono 2/3 del precio .
El tomador es responsable en forma objetiva por los daños que cause con la cosa
La inscripción del contrato puede ser cancelada por orden judicial, o a petición del
dador o su cesionario. El tomador puede pedir la cancelación al cumplimikento de los
recaudos establecidos en el contrato, cuando deposita el monto total de los canones
locativos,. Al cumplimiento de toda otra obligación pendiente
Pedida la cancelación el encargado del registro comunica al dador para que
manifieste su conformidad y se cancela si se opone el tomador puede iniciar acciones
legales.

DERECHOS REALES DE DISFRUTE

Surgen en el derecho romano antiguo. Justineano trata esepcialmente al usufructo
En el Digesto se refiere al usufructo de cosas , de esclavos
El derecho francés no acepta la terminología servidumbre

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Recaen sobre una cosa o una parte material o indivisa de la cosa, sobre cosa no
fungible, sobre un conjunto de animales o todo o una parte de una herencia
USUFRUCTO
Es el derecho real de usar y gozar de la cosa que pertenece a otro con tal no alterar su
sustancia

Elementos: Sujetos: usufructuaruo y nudo propietario} Objeto; cosa no consumible

Caracteres : derecho de goce completo
Temporal porque se agotya y el uso y percepción defutos pasa al propietario
Puede ser pertpetuo pero solo por la vidfa del udufructuraop
Se ejerce sobre cosa ajen a, es intrnsmisible

Clasificacion:Perfecto (no puede alterarse la sustancia)

Imperfecto o quasi usufructo (puede alterarse la sustancia ej granos
que se muelen y se conviente en harina)
Simple: corresponde a una persona

Multiple : a varias
Sucesivo: cuando el usufructuraio muere pasa a otro (la ley lo prohíbe)
alternado (goce temporal de distintas personas)
universal (sobre el patrimonio)}

particular (sobre cosas determindas)

Constitucion: Estan legitimados para constituir usufructo el propietario, el condominio,
el dueño de propiedad horizontal y el superficiario)
Puede hacerse por contrato gratuito u oneroiso por acto de ultima voluntad por
disposición legal (usufructo de los bienes d los hijos menores de edad)
Capacidad del constituyente: para vender o nonar
Derechos y obligaciones del usufructuario:
Antes de entrar en el uso y goce del bien debe hacer un inventario de los muelbes y su
estado en presencia del propietario. Si no hace inventario se supone que recibi{o todo
en buen estado
Puede exigírsele fianza y si no la presta no entra en posesión de los bienes
Esta dispensado de dar fianza el padre
Durante el usufructo. Tiene derecho a usar y gozar a percibir los frutos .puede dar en
arrendamiento el usufructo

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Tiene la obligfacion de usar conforme el desitno, pagar las reparaciones necesarias

para conservar la cosa,constribuye al pago de expesnas y otros gastos
Derechos y obligaciones del nudo propietario
Puede enajenar la nuda propiedad
Debe entregar la cosa

Si es oneroso, garantiza el uso pacifico

Debe pagar expensas extraordinarias
Tiene derechos a los frutos pendientes al momento de la restitución
Extinción
Por la muerte del usufructuario, por el no uso durante 10 años, por cumplirse la
condición resolutoriam, por perdida total de la cosa, pro destrucción total de la cosa,
por prescripción, por consolidación (recae en la misma persona la calidad de nudo
propietario y usufructuario.)
USO

Otorgaal titular la posibilidad de usar una parte limitada de loas utilidades y

productios de una cosa
Caracteres : No puede transmitirse, es
Temporal, es derecho incompleto, no hay caucion

Recae sobrecosas no fungibles.

Se rige por el titulo deconstiutucion
Se limita lo necesario para el usuario y su familia ( se tema en cuneta sus necesidades
persdonales según edad, estado de salud etc)

Si recae sobre cosas muebles es solo para uso personal

HABITACION
Otorga a su titular el derecho a ocupar la parte necesaria de un inmueble para
satisfacer las necesidades y las de la familia
Recae sobre inmueles

A favor de persona físicas no jurídicas

No pueden arrendarlo nienajnarlo
Debe contribuir al pago de cargas y expensas
>El conyuge supérstite tiene derecho real de habitación respecto el inmueble que
fuera sede del hogar conyugal

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DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES

FUNDAMENTO
El CCiv y Com establece que solo puede usarse la defensa extrajusicial cuando es para
protegerse y repeler uina agresión empleado fuerza suficiente y siempre que el auxilio
judicial llegara tarde. No debe exceder lols limites de la propia defensa

Defensa judicial
Por medio de acciones posesorias
Tienen por finalildad cuando hay turbación o desapoderamiento para mantener o
recuperar la relación de poder
As{i se regula la acción de restitución o despojo y la acción de mantención

Otra acción legislada es la acción para adquirir la posesión, ya que quien tiene
derecho a poseer no puede tomar la posesión por si sino que debe pedirla
judicialmente

INTERDICTOS:
Nacieron en el derecho romano para proteger la posesión
Estan tratados en el C{odigo Procesal Civil y Comercial
El interdicto de retener puede ser intentado por elñ poseedor aun vicioso o ilegitimo,
por el tenedor y el cooposedor contra el autor de la turbación, persigue el cese de la
turbación
El interdicto de recobrar puede ser intentado por los mismos sujetos que el anterior
contra el autor del despojo y sus complices. Tiene por objeto restituir la posesión
privada
El interdicto de obra nueva puede ser intentado por los anteriores, contra el dueño
de la obra, persigue suspender la construcción
El interdicto de adquirir lo intenta el poseedor legitimo contra el tenedor del bien
para obtener la posesión del mismo
ACCION REINVINDICATORIA

Es la acción que nace del dominio que cada uno tiene de las cosas por la cual el
propietario que la perdió puede recuperarla
Se interpone cuando afecta la existencia de derecho real que se ejerce por la posesión
contra el que la haya privado.
Puede recaer en cosas muebles o inmuebles

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Se pueden reinvindicar universalidades de cosas como un rebaño, también pueden

reivindicarse títulos de créditos
No pueden reivindicarse las cosas futuras o cosas con identidas desconocidas
Pueden reivindicarse cosas robadas o perdidas .
Se puede reivindacar un in mueble que fuera tenido por el poseedor por abuso de
confianza.
ACCION CONFESORIA
Deriva de los actos que impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres
activas a fin de que se restablezca
Plenitud implica integridad, se afecta cuando por ejemplo se ejercenj derechos
inherentes a la restricción del domino (prohibición de excavasion)
Se aplica la acción en relación a todos los derechos reales sobre inmuebles
Tienen legitimación activa: Los poseedores de inmuebles con derecho a poseer, los
titulares de servidumbres activas, el acreedor hipotecario cuando el deudor poseedor
fuera impedido de ejercer los derechos inherentes a la posesión}
Legitimacion pasiva: Cualquiera que impida el ejercicio de los derechos inherentes a las
posesión

ACCION NEGATORIa

Es la acción que tiene el titular de un derecho real que se eejrza sobre inmuble propio
contra cualquiera quie intente menoscabarlo
Pretende testablecer la libertad en ele ejercicio del derecho real
Tutela los derechos relaes menos las servidumbres activas
Legitmacion activa Poseedor de inmueble y acreedor hipotecario

Legitimacion pasiva: cualquier que impida el derecho de poseer de otor (ej un inmuble
con un usufrcuto cuando el propietario quiere establecer una servidumbre)
Pretende hacer cesar todo ejercicio del erecho por el demandadlo, reparar perjuicios,
ACCION DE DESLINDE:

Cuando hay incertidumbre sobre el lugar donde deba hacerse la línea divisoria entre
dos heredades
Puede iniciarla cualquier titular de derecho real sobre inmueble Aportando prueba
según sus títulos

PRIVILEGIOS

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Los deudores responden con todo su patrimonio por sus deudas, sin embargo hay
acreedores comunes, con privilegio y con derecho de retención
El privilegio es la calidad de un acreedor para ser pagado con preferencia a otro por
origne exclusivamente legal
Naturaleza jurida: Para una parte de la doctrina dice que es un derecho personal, otro
sicen que es un derecho reasl, la mayoría sostiene que es una calidad de un derecho.
El privilegio se asienta en las cosas que integran el patrimonio del deudor
Carateres: de origen legal, son accesorios al crédito, son excepcionales e indivisibles
Clasificación; sobre cosas muebles y sobre inmuebles
Generales y particulares

Privilegios generales. Sólo pueden invocarse en los concursos

Sobre la generalidad de los bienes: gastos de justicia, crédito del fisco
Sobre la generalidad de los muebles: gastos funerarios, gastos de ultima enfermedad,
salarios de los últimos seis meses de gente de servicio y tres meses los restantes,
alimentos atrasados
Privilegios especiales: Gastos de contruccion y mejoras sobre la cosa construida o
mejorada
Creditos laborales sobre mercaderías, materias primas y maquinas

Impuestos y tasas
Hipoteca, prenda warrants
Aquellos que surgen de la ley de navegación y aeronáutica
DERECHO DE RETENCION

Es la facultad quie corresponde al tenedor de una cosa ajena paraconservar la

posesión de ella hasta el pago de lo que le es debido por esa cosa
Condiciones para el ejercicio: Posesion de la cosa de otro
Obligacion por parte del propietario respecto del poseedor
Conexión entre la cosa y el crédito

No es neceario que haya contrato entre ellos

Hay autorizaciones especificas para retener: en el caso del usufructurio, del
condómino, del titular de anticresis, del locatario, del mandatario
El poseedor no puede servirse de la cosa

Tiene una función coercitiva

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Natruraleza jurídica:

Es una facultad otorgada por ley

DERECHO REALES DE GARANTIA
DISPOSICIONES COMUNES
Convencionalidad :::Sólo pueden crearse por contratos celebrados conforme la ley
indica en cada caso
Accesoriedad: .... son accesorios al crédito que garantizan y por ello se extinguen al
extinguirse dicho crédito
Pueden garatizar un crédito puro y simple o un crédito modal
Especialidad......Se determina tanto el bien que resulta garantía así como el monto por
el cual se garantiza. El contrato debe prever un plazo de garantía no superior a 10 años
Indivisibilidad......Todo el bien esta afectado al pago de la deuda salvo que haya
convenio de partición. La garantía cubreel capital y los intereses
HIPOTECA:

Es un derecho real de garantía que recae sobre inmuebles individualizados que

continúan en poder del deudor y otorgan a su titular el derecho de preferencia y
persecución para cobrar su crédito
Antecedentes históricos

En Grecia existían tres formas de grantias; pignus, vetna con opaco especial e hipoteca
En Roma surge la hipoteca como una solución para garantizar. Llamaban Hipom
(debajo) Teka (tierra) refiriéndose a algo que permanecia oculto.
En las Partidas no usaban la palabra hipoteca sino pignus.

Requisitos de forndo y forma:

Titularidad del dominio (pueden sonctituir hipoteca el propietario, el condómino, el
titular de PH el superficiario conforme lo visto)
La constitución se hara por escritura publica salvo disposición legal en contra
Objeto sobre el que recae:

El inmueble, los accesorios y mejoras, las ventajas que se obtuvieron por finalizar las
servidumbres, las construcciones efectuadas, la indemnización por expropiación
No se extiende a: derechos reales de usufructo, uso o habitaacion, yacimientos
minerales

Plazo: Los efectos de la inscripción de la hipoteca duran 20 años

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Si la hipoteca se constituyó en el extranjero respecto un bien que se encuentra en la

República, el juez argentino ordena protocolizar el instrumento. Si fuera hecha en un
instrumento privado se considera promesa de hipoteca.
FORMA DEL CONTRATO CONSTITUTIVO. REGISTRACION RANDO
El contrato constitutivo debe tener:

Nombre y apellido del deudor y del acreedor, fecha y naturaleza del contrato al que
accede. Situación del inmueble. Monto que garantiza. Puede ser valida aunque falta
algún requisito si se infiere del conjunto su existencia
Ademas puede contener clausulas especiales: como la renuncia al trámite ejecutivo,
pacto de intereses, constitución de domicilio especial, derecho de acreedor a designar
martillero, renuncia arecusar sin causa
Clausulas prohibidas en el contrato:
Las que prohíban al deudor oponer excepciones
Las que autoricen la venta en subasta por menos de 2/3 de su valor

Las que prohíban al propietario vender el bien

La que le da derecho al acreedor a quedarse con el bien antes del vencimiento
Registración; para que la hipoteca tenga efectos contra terceros debe estar registrada,
ello se hace en orden cronológico. La inscripción establece un rango entre los
acreedores, es decir una posición jerárquica del primer acreedor hipotecario frente a
los otros
DERECHOS Y DEBERES DEL ACREEDOR. RELACIONES CON OTROS ACREEDORES,
CONTERCEROS POSEEDORES Y TERCEROS ADQUIRENTES

El acreedor puede pedir la administración judicial de los viernes si sus derechos

pueden desbaratarse
Puede ceder la hipoteca y puede ejecutarla
Si una persona adquiere un inmueble hipotecado, el DR subisite y el comprador
soporta la hipoteca.
Con los terceros poseedores, el acreedor hipotecario no tiene ning{un vínculo
EXTINCION DE LA HIPOTECA- CANCELACION- PAGARE HIPOTECARIO- JUICIO
HIPOTECARIO
Se extingue por cancelación de la deuda

Por confusión entre el acreedor y el deudor

Cuando la propiedad hipotecara es reinvindiacada por un tercero.
Por disposcion del juex

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Se puede transmitir mortis causa, por cesion de créditos, por subrogación legal o
convencional.
Pagare hipotecario es una figura híbrida que concluyen dos alementos contrairos como
el pagara(abstracto= y el derecho real
Supone la obligación garantizada con hipoteca

Emisión de un pagare
Anotacion efectuada en el Registro de la Propiedad.
Juicio hipotecario: Es una acción ejecutiva
Puede oponerse excepcion de pago total o parcial documentado, espera. Quita,
remisión prescripcion o caducidad de la inscripción.

Al dictar sentencia el juez ordena verificar el estado del inmueble y la existencia de

gravámenes.
La venta se perfecciona al pagar el precio de la subasta, se rinde cuenta por la
liquidacion
PRENDA
la palabra tiene tres acepciones
Contrato unilateral
Objeto sobre el que recae la garantía

DR
Es un derecho real sobre cosa ajena, accesorio, que tiene una funci{on e garantía se
ejerce sobre cosas muebles
Comparacion con otras figuras:

Con la hipoteca y anticresis ; los tres son DR de garantía pero la prenda recae sobre
cosas muebles, la hipoteca sobre inmuebles y anticresis sobre los frutos
Prenda con registro: se constituye para asegurar el pago de una suma de dinero o el
cumplimiento de una obligación que tiene un monto determinado, La cosa queda en
posesión del deudor y se inscribe la garantía (ej automovil) ya que si no fuera una
prenda con registro, la cosa queda en poder del acreedor o del tercero desginado

Prendas sucesivas: puede constituirse nueva prenda sobre aquellas cosas que ya
tenían a favor del mismo acreedor o de otro si el primero lo consiente o si entrega la
cosa en custodia. La prelación se da por la fecha de constitución.

PRENDA DE COSAS

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Debe darse en prenda la cosa propia. Si se tratara de una cosa ajena y el dueño la
reclama, el acreedor puede exigir que se de otra cosa en prenda o exigir el pago de su
crédito
Si la cosa fuera productora de frutos o intereses, el acreedor los percibe y los imputa al
pago de su crédito.

El acreedor no puede usar el objeto recibido en prenda salvo autorización del deudor.
Si la usa, el deudor puede pedir extinción de la garantía y devolución de la cosa o pedir
que la cosa sea puesta en dep{osito a cosata del deudor y exigir el pago de daños y
perjuicios
Los gastos hechos por el acreedor para conservar la cosa los debe pagar el deudor.

Venta del bien empeñado

Si hay motivos para suponer la perdida de la cosa o la mengua de su valor tanto el
acreedor como el deudor pueden pedir la venta de la cosa.-
El deudor puede pedir la devolucion de la cosa ofreciendo otra en prenda

La venta se efectua en publica subasta anunciándolo 10 dias antes en el diario de

publicaciones legales.
Si fuera prenda de títulos que coticen en bolsas o mercados pueden vender se con esa
modalildad

Las partes pueden acordar que el acreedor se adjudique la cosa por determinado valor
que asigne un terceo o el juez.
Efectuada la venta el acreedor rinde cuentas que son trsladadas al deudor para que
pueda impuganarlas

PRENDA DE CREDITOS

Se constituye sobre cualquier credito documentado que pueda ser cedido.

Es necesario notificar la existencia del contrato de prenda al deudor.
El acreedor prendario puede conservar y cobrar aun judicialmente el crédito. Si cobra
dinero, debe imputarlo al pago de su crédito. Si se trata de un contrato con
prestaciones recíprocas en caso de incumplimiento el acreedor puede enajenar
forzadamente la particiapcion del contratante
Al extinguirse la prenda, el acreedor debe restituir el crédito a su deudor y notificar al
deudor la extinción del contrato de prenda

ANTICRESIS

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DR de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se

entrega al acreedor o a un tercero a quien se autoriza a percibir frutos e imputarlos al
pago de una deuda
Objeto: cosas registrables e individualizadas
Sujetos: pueden constituir anticresis el titular del dominio, de condominio, de
propiedad horizontal, de superficie y el usufructruario.
Plazo: no puede exceder 10 años para los inmuebles y 5 años para muebles
registrables
Constitucion Debe inscribirse en el registro pertinente
Derecho del acreedor: usar la cosa

Percibir los futos y primero los imputa a gastos, luego al pago de intereses y luego al
capital. Puede habitar el inmueble e imputarlo como locaciones
Obligaciones del acreedor: conservar la cosa, no puede modificar su destino,
administra según las reglas del mandato, paga impuesytos y constribuciones sobre la
cosa

FIDEICOMISO DE GARANTIA
Permite afectar determinados biens al pago de una deuda o excluirlos del patrimonio
del deudor ´para evitar que otras personas los ejecuten

El fiduciante se obliga a transferir la propiedad fiduciaria del bien al fiduciario con el

encargo que si no cumple el fiduciario venda los biens y entregue el dinero al
acreedor.
Pueden haber dos modalidades; simple por el cual el fiduciario no puede tomar los
frutos de la cosa o bien de garantía y pago que permite tomar los frutos

SUPERFICIE
Es un derecho real autónomo sobre temporario que otorga al titular el derecho a uso,
goce y disposición jurídica sobre la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de
forestarlo, sevicultura, y construcción y hace propio lo ya plantado o existente en el
suelo o subsuelo
Da lugar a dos propietarios el del suelo y el del subsuelo
En el derecho romano no existía en derecho de superficie
En la edad media el rey daba al señor feudal la tierra y este celebraba con los vasallos
contrato para que exploten las tierras
Vélez Sarsfield no lo incluye

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En el proyecto de 1998 se incluye este derecho

La ley 25509 trata sobre superficie forestal

El CCiv y Com incorpora el derecho como superficie
Estan legitimados para constituir el derecho el propietario del fundo, el condómino o
erl titular de Propiedad horizontal

OBJETO SOBRE EL QUE RECAE

Recae sobre todo el inmueble
Recae sobre una parte determinada del inmueble con propyeccion al espacio aéreo,
subsuelo o sobre las construcciones ya existentes
La extensión del inmueble afectado puede ser mayo a lo forestado, plantado o
sembrado
Se constituye por contrato oneroso o gratuito, por actos de ultima voluntad
NO puede constituirse por usucapión larga pero si la breve de diez años y justo titulo
FACULTADES

El superficiario puede: realizar construcciones, plantaciones, forestaciones

Puede hacer suyo lo forestado o plantado
Puede tener la propiedad de las plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes al momento de iniciar el DR de superficie

Puede constituir usufructo uso o habitación

Puede constituir derechos reales de garantía sobre la propiedad superficiaria pero
limitados en el tiempo de duración de DR superficie
Puede afectar construcciones al régimen de PH

Puede transmitir o gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u

otras unidades durante el plazo del DR de superficie
La renuncia del superficiario no lo libera de sus obligaciones. El desuso o abandono
del D de superficie tampoco lo libera
El propietario puede: disponer jurídica o materialmente del bien en tanto no afecte al
superficiario
EXTINCION
Por renuncia expresa
Por vencimiento del plazo ( no puede exceder de los 70 años cuando se trata de
constrcciones ) o de los 50 años cuando se trata de forestar, plantar.

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Se extinge también por cumplimiento de la condicionresolutoria, por consolidación,

por no darle uso durante 10 años para la contruccion y 5 para los otros casos
Efectos de la Extinción:
Al vencimiento del contrato el propietario hace suyo lo construid.o plantado o
forestado, libre de todos los derechos que hubiera constituido el superficiario. El
propietario debe indemnizar al superficiario (salvo pacto en contrario) por el mayor
valor que adquiere el bien con lo plantado o edificado.
NORMAS APLICABLES
Se le aplican las normas relativas al derecho real de usufructos en relación a lo que
puede usar y gozar.
Si la superficie se aplica sobre construcciones, plantaciones o forestaciones ya
existentes se le aplican las normas del dominio revocable-.

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