Determinantes de la Vivienda de Interés Social - VIS en Colombia

Presentado por:
Simón Uribe Betancur
Sara Uribe Mesa

Asesor:
John Jairo García Rendón

Informe Final Trabajo de Grado

UNIVERSIDAD EAFIT
Escuela de Economía y Finanzas
Departamento de Economía
MEDELLÍN
2018
Contenido
1. Introducción ...................................................................................................... 3

2. Marco teórico .................................................................................................... 6

2.1 Caracterización del Sector ......................................................................... 6

2.1.1 Legislación ........................................................................................... 6

2.1.2 Evolución Histórica de la VIS en Colombia ........................................ 10

2.2 Marco Conceptual .................................................................................... 12

2.3 Revisión de Literatura .............................................................................. 14

3. Metodología y Datos ....................................................................................... 17

4. Resultados ...................................................................................................... 19

5. Conclusiones .................................................................................................. 29

6. Referencias..................................................................................................... 30

2
 1. Introducción

La Constitución Política de Colombia (1991), en el artículo 51, establece: “Todos

los colombianos tienen derecho a una vivienda digna. El Estado fijará las
condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de
vivienda de interés social y sistemas adecuados de financiación a largo plazo y
formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda”, en el marco de
los Derechos Sociales, Económicos y Culturales.
El sector constructor es en cualquier economía una piedra angular del
crecimiento económico, además de ser generador de millones de empleos directos
e indirectos, tiene una gran incidencia en el desempeño de otros sectores, tiene una
relación directa con sectores claves de la industria tales como el hierro, el cemento,
productos entre otros. Entre 1980 y 2012 el aporte del sector constructor estuvo
entre el 4% y el 9% del PIB de Colombia y además de esto generó cerca del 5% del
empleo nacional durante este mismo periodo (Bernal & González, 2013).
El PIB en Colombia durante el primer trimestre del 2018 presentó una
variación positiva del 2,2% con respecto al mismo periodo del 2017, a pesar de esto,
la construcción, que es un sector llamado a ser insignia del crecimiento económico
de cualquier país, tuvo una contracción del 8,2% del valor agregado. Se registraron
disminuciones del 9,2%, 6,4% y 8,2% en los subsectores de edificaciones, obras
civiles y actividades especializadas respectivamente (DANE, 2018).

Las edificaciones, por su parte, se dividen en residenciales y no

residenciales, y las residenciales, a su vez, se dividen en vivienda VIS, no VIS
(Vivienda de Interés Social) y VIP Vivienda de Interés Prioritario. Las licencias de
construcción otorgadas en abril de 2018 tuvieron un aumento del 15,7% con
respecto al 2017 y, además, se licenciaron 18.078 viviendas, de las cuales 7.552
eran VIS, registrando un aumento del 29,5% en el número de unidades aprobadas.
Pero, a pesar de todas las variaciones positivas anteriormente mencionadas, en el
primer trimestre del 2018, frente al mismo trimestre del 2017, el número de créditos
aprobados para vivienda VIS nueva disminuyó 22,5% (Departamento Administrativo

3
Nacional de Estadística – DANE, 2018). Surge entonces el interrogante de ¿qué
está pasando con todos estos aumentos en licencias otorgadas y unidades
licenciadas de VIS si realmente los créditos para adquirirlas no están siendo
aprobados?

Para todas las personas es un sueño poder contar con una vivienda digna
donde poder desarrollar sus actividades diarias en condiciones seguras, sanas y
prósperas. Según Camilo Sánchez Ortega, (2018) Ministro de Vivienda de
Colombia, durante su intervención en la asamblea de CAMACOL en Bogotá, para
el final del gobierno del Presidente Santos se destinaron alrededor de 7.3 billones
de pesos en subsidios para la adquisición de vivienda propia (Ministerio de Vivienda,
2018).

Sin embargo, a pesar del trabajo que se ha venido realizando todavía falta
un camino por recorrer en vista de que en la actualidad aún hay una gran cantidad
de colombianos sin acceso a una vivienda digna, quienes, aun teniendo la
posibilidad de participar para la asignación de un subsidio, no tienen la capacidad
económica para acceder al mercado financiero. Esta situación se agrava cuando se
observan las condiciones necesarias para acceder al mercado de la vivienda VIS
en Colombia, entre las cuales incluyen regulaciones inasequibles para los estratos
a los cuales se debería priorizar en el momento de otorgar viviendas. Para el año
2009 se exigía a los solicitantes de una vivienda de interés social contar con el 10%
del valor de la vivienda, un requerimiento casi imposible de cumplir para el público
objetivo (Lozano, 2015).

Por otro lado, hay ciertos factores que tienden a condicionar la oferta de este
mercado, ya que las regulaciones no son exclusivas del consumidor, sino también
para los constructores, estos deben cumplir con requerimientos que incluyen
características como diseño urbanístico, arquitectónico, de construcción, entre otros
y, que además, no exceda los valores establecidos para una vivienda de interés
social en Colombia que debe estar entre los 70 y los 135 salarios mínimos
mensuales legales vigentes (SMMLV) (Lozano, 2015).

4
 Lo mencionado previamente hace dar cuenta de los múltiples problemas que
presenta el mercado de la VIS en Colombia y, por lo tanto, es pertinente
preguntarse, ¿Cuáles son los principales determinantes del mercado de la VIS en
el país? ¿Cuáles son los factores claves para el desarrollo de la VIS en Colombia?
La pregunta anterior establece el punto de partida de este trabajo el cual
tiene como objetivo principal analizar los principales determinantes del mercado de
la vivienda de interés social en Colombia. Específicamente en un principio se
identifican los principales agentes que interactúan en este mercado, además de
analizar el marco regulatorio en el mercado de la VIS y cuantificar los principales
determinantes del mercado de la VIS por medio de modelos econométricos tipo
Arima, para corregir los posibles problemas de endogeneidad que se pueden
presentar al estimar por MCO.
Este mercado hace parte de un sector importante en términos económicos,
pero que actualmente presenta problemas e inconvenientes al momento de su
desarrollo y articulación, lo anterior, se puede observar cuando se mira la actuación
de los diferentes agentes del mercado. Es de vital importancia entender el papel
que juega la VIS en la economía colombiana y el objetivo que realmente se busca
alcanzar con la promoción de esta. Lograr articular la actuación de todos los agentes
del mercado de la VIS le permitirá al país seguir la senda de desarrollo económico
que se busca, y al decir desarrollo económico se tiene en cuenta una mejora en la
calidad de vida de sus habitantes. Es a partir de esto que estudiar este mercado e
identificar y analizar sus principales determinantes cobra real interés, pues permitirá
identificar los factores claves a tener en cuenta sobre el funcionamiento de este
mercado.
A partir de la introducción previamente expuesta, se presenta a continuación
el marco teórico el cual considera la caracterización del sector que comprende la
legislación que rige este sector, el funcionamiento de este mercado y su evolución
histórica. A partir de este, se expone el marco conceptual y una revisión de literatura
apropiada para el tema. Luego se exponen la metodología y los datos utilizados
para el desarrollo este trabajo, y luego se presentan los resultados y unas
conclusiones que concluyan lo encontrado en esta investigación.

5
 2. Marco teórico

2.1 Caracterización del Sector

2.1.1 Legislación
El decreto 2190 de (2009) establece en el artículo uno: “ El subsidio familiar de
vivienda de que trata este decreto es un aporte estatal en dinero, que se otorga por
una sola vez al beneficiario, sin cargo de restitución, que constituye un complemento
del ahorro y/o los recursos que le permitan adquirir, construir en sitio propio, o
mejorar una vivienda de interés social”
El Fondo Nacional de Vivienda “FONVIVIENDA” es la entidad encargada de
proveer los recursos y tiene como objetivo “consolidar el sistema nacional de
información de vivienda y ejecutar las políticas del gobierno nacional en materia de
vivienda de interés social urbana” (MinVivienda, 2015). Basado en el objetivo
mencionado previamente, esta entidad otorga subsidios de vivienda urbana y,
además, tiene en consideración solamente a aquellos hogares en los cuales
ninguno de sus integrantes cuente con afiliación a ninguna caja de compensación
familiar (CCF), en caso de ser así, es la misma CCF la encargada de otorgar el
subsidio correspondiente. Para zonas rurales el organismo encargado de otorgar
los subsidios es el Banco Agrario de Colombia SA (MinVivienda, 2009).
Las CCF por su parte, son entes privados, sin ánimo de lucro cuyo fin único
es administrar los recursos económicos obtenidos por medio de la contribución de
los aportes a seguridad social, para mejorar la calidad de vida de los trabajadores
colombianos. Esta mejora en la calidad de vida incluye tanto la prestación de
servicios como la gestión y entrega de subsidios, entre ellos de vivienda, para
mejorar, construir o adquirir una vivienda nueva. Entre los tipos de subsidios
brindados por las CCF se incluye el subsidio de vivienda VIS.
Las entidades públicas y privadas, encargadas de otorgar los subsidios de
vivienda, exigen una serie de requisitos, estos se encuentran explícitos en el decreto
2190 del año 2009. Las siguientes son las principales condiciones para los
postulantes a un subsidio para adquisición de vivienda nueva:

6
 • El hogar no puede tener ingresos mensuales superiores a cuatro
SMMLV
• Estar aspirando para su primer subsidio de vivienda (no haber sido
beneficiario previamente de algún subsidio de vivienda)
• No puede tener vivienda propia
• Si algún miembro del hogar es afiliado a alguna CCF, se debe solicitar
el subsidio a dicha Caja.

El monto del subsidio familiar de vivienda además de depender del tipo de

subsidio de vivienda al cual se está aplicando, depende también, para el caso de
vivienda nueva VIS, de los ingresos del hogar. Esto está establecido, de igual
manera, en el decreto 2190 de 2009 de acuerdo a la Tabla 1.

Tabla 1 Subsidio Familiar de Vivienda

CCF FONVIVIENDA
Puntaje Sisbén Puntaje Sisbén Valor
Rango de Ingresos Urbano Rural SFV en
SMMLV Desde Hasta Desde Hasta SMMLV
0 1 0 10,88 0 17,9 22
>1 1,5 >10,88 14,81 >17,9 25,4 21,5
>1,5 2 >14,81 18,75 >25,4 30,6 21
>2 2,25 >18,75 20,72 >30,6 35,4 19
>2,25 2,5 >20,72 22,69 >35,4 41,4 17
>2,5 2,75 >22,69 24,66 >41,4 40,4 15
>2,75 3 >24,66 26,63 >40,4 42,5 13
>3 3,5 >26,63 30,56 >42,5 49,4 9
>3,5 4 >30,56 34,5 >49,4 53,4 4
Fuente: MinVivienda, 2009.

En la Tabla 1 se pueden observar los subsidios otorgados por las entidades

públicas y privadas para cada uno de los casos. Las CCF, como ya se mencionó
anteriormente, toman sus decisiones basadas en los salarios mínimos devengados
por los hogares, mientras que FONVIVIENDA toma sus decisiones según el puntaje

7
del SISBEN del jefe del hogar postulante. Es importante aclarar que este puntaje
SISBEN solo aplica para ciertos tipos de subsidios, lo que respecta a los subsidios
de vivienda nueva VIS otorgados por FONVIVIENDA dependen, al igual que los
entregados por CCF, por los ingresos del hogar postulante. Tanto los subsidios
entregados por FONVIVIENDA como entidad pública y por las CCF como entes
privados, provienen de recursos del Gobierno Nacional. En el caso de las CCF, ellos
son los encargados de administrar estos recursos y de asignarlos de manera
eficiente basados en los requisitos estipulados anteriormente.
Los montos establecidos en la Tabla 1 hacen referencia a los subsidios de
vivienda que aplican específicamente a la cuota inicial para proyectos VIS. Es
necesario hacer esta aclaración, ya que existen otros tipos de subsidios de vivienda
que aplican también a la tasa de interés del crédito hipotecario que toman los
hogares para la adquisición de su vivienda, este subsidio a la tasa, a diferencia de
los subsidios a la cuota inicial, además de aplicar para vivienda VIS, aplica también
para proyectos NO VIS, estos requieren para su asignación, como todos los
subsidios que otorga el Gobierno, del cumplimento de requisitos específicos.
Fue gracias al decreto 428 de 2015 que se les dio cabida a los subsidios para
VIS nueva existentes en la actualidad, hay que hacer esta aclaración porque existen
varios tipos de vivienda social. La VIS hace referencia específicamente a las
viviendas que están entre los 75 y los 135 SMMLV y este es el mercado en el cual
se enfoca esta investigación, pero también existe la vivienda de interés prioritario
(VIP), esta vivienda su tope son los 75 SMMLV en el que comienza el rango de la
VIS. Antes del decreto 428 de 2015, el Gobierno Nacional venía implementado
diferentes programas de vivienda, entre ellos están el Programa de Vivienda
Gratuita y el Programa de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores – VIPA,
pero estos estaban dirigidos a beneficiarios con particulares condiciones
socioeconómicas y de vulnerabilidad. El Decreto 428 creó el programa de vivienda
actual para la adquisición de VIS en Colombia, y está dirigido a los hogares con
ingresos familiares superiores a los 2 y hasta las 4 SMMLV, el nombre de este
programa de vivienda es “Mi Casa Ya”. Estos subsidios que otorgan el programa Mi

8
Casa Ya, al igual, que los que brindan las CCF provienen de FONVIVIENDA quien
es la entidad encargada de manejar el presupuesto para los programas de vivienda.
Para aplicar a los subsidios que otorga Mi Casa Ya, el postulante debe
acercarse directamente a la entidad bancaria con la que va a tramitar el crédito
hipotecario y expresar su deseo de ser beneficiario de este subsidio para entrar en
el proceso de asignación entre los cupos disponibles. Es obligatorio para acceder al
subsidio de Mi Casa Ya que el postulante vaya a tomar un crédito hipotecario para
la adquisición de la VIS, el subsidio que otorga esta entidad está compuesto por el
subsidio a la cuota inicial y por un subsidio a la tasa de interés del crédito hipotecario
que se traduce en la cobertura de 4 puntos porcentuales sobre la tasa pactada en
el crédito. Esto quiere decir que las personas que son beneficiarias de este subsidio
obtienen tanto un subsidio a la cuota inicial como un subsidio a la tasa, es un
paquete. Las personas que se les asigna un subsidio a través de las CCF, reciben
simplemente el subsidio a la cuota inicial, en caso tal de requerir un crédito
hipotecario, deben gestionar con la entidad de financiación deseada y expresar su
deseo de adquirir el subsidio FRECH, este subsidio sería el que aplicaría a la tasa
de interés pactada, la única diferencia con el que otorga Mi Casa Ya, es que en este
caso se requiere hacer una postulación para acceder a este beneficio y no es un
paquete como el que otorga Mi Casa Ya.
Todos los subsidios de vivienda, incluidos los subsidios de vivienda VIS,
surgen de iniciativas por parte del Gobierno Nacional para cumplir lo estipulado en
el Artículo 51 de la Constitución Política de Colombia, y esto se logra a través de
políticas de vivienda o los llamados programas de vivienda. Estos programas han
sido llamados numerosas veces como las locomotoras de la economía. Estos
programas al estar involucrados de manera directa con el sector constructor del
país, y por este, a su vez, ser considerado como una de las piedras angulares del
crecimiento económico, esto por los numerosos encadenamientos hacia atrás y
hacia adelante que genera y que ponen en evidencia la fuerte correlación que tiene
este sector en el desempeño de la economía, son una pieza clave a tener en cuenta
en cualquier Gobierno de turno (Forero, Chirivi, Bonilla, & Guzman, 2017).

9
 “Un aspecto de la política de vivienda que amerita un tratamiento muy
cuidadoso radica en la importancia de constituir y consolidar una
institucionalidad sólida alrededor de la política y las entidades relacionadas
con su desarrollo y operación. Desde 1990, el país, y muy especialmente la
población objeto, han presenciado cambios permanentes en las reglas de
juego. A nivel del principal operador sectorial se ha pasado del Instituto de
Crédito Territorial (ICT) al Instituto Nacional de Vivienda de Interés Social y
Reforma Urbana (INURBE) y de este al Fondo Nacional de Vivienda
(FONVIVIENDA) y a la Financiera de Desarrollo Territorial (FINDETER). Han
ingresado las Cajas de Compensación Familiar (CCF) y se han reforzado los
procesos de outsourcing, la tercerización y centralización de la operación de
los instrumentos de la política. Los mensajes han apuntado a señalarlos
como cambios necesarios para superar las ineficiencias y los problemas de
corrupción, falta de transparencia, etc.” (Torres Ramírez, 2009).

2.1.2 Evolución Histórica de la VIS en Colombia

En la Tabla 2 se presenta la evolución de la vivienda de interés social en

Colombia en el tiempo, se hace una revisión partiendo de la actualidad al pasado.
Tabla 2 Evolución de la VIS en Colombia

Actualidad • Vigencia de la Ley 388 de 1997 la cual establece en su

(2012-Act) artículo 91 el concepto de vivienda de interés social
• Se reconoce la Ley 1537 de 2012 como un punto de inflexión
en la formulación de políticas por parte del Ministerio de
Vivienda, Ciudad y Territorio en vista de que se priorizan las
personas en situaciones vulnerables.
• Aumento y desarrollo de la construcción de viviendas de
interés social
• Aumento en el valor de los subsidios y presupuesto otorgado
por el gobierno
• Acumulación de capital por parte de las cajas de
compensación en vista de los pocos subsidios otorgados
• La importancia del sector construcción en el PIB
Concepción • El estado debe prestar un papel facilitador en la producción
del Mercado y de bienes y servicios.

10
los Subsidios • Durante el periodo presidencial de Cesar Gaviria el sector
a la Demanda de la construcción recobra gran importancia en vista de que
(1990-2012) se identifica con el Plan Nacional de Desarrollo que las
instituciones públicas no son favorables con la política
habitacional
• Expedición de la Ley 3 de 1991 donde se fija un nuevo
modelo de gestión
• Se consagra a la constitución el artículo 51 que hace
referencia al derecho a una vivienda digna
• Se genera una política de vivienda social urbana (1994)
• Expedición de la Ley 388 de Desarrollo Territorial (1997)
• Desaparece el UPAC
• Expedición de la Ley 546 de financiación de vivienda (1999)
• Implementación del microcrédito inmobiliario (2002)
• Expedición de la Ley 820 de 2003 que busca regular e
incentivar la oferta de mercado de arrendamientos de
vivienda de interés social
• Creación del Fondo Nacional de Vivienda y liquidación de
INURBE (2003)
• Se establece como meta el incremento de construcción de
vivienda de interés social por el Plan de Desarrollo (2010-
2014)
Período de las • Período de privatización del mercado de la vivienda
Corporaciones • Se promulga la Ley 9 de 1989 de Reforma Urbana
de Ahorro y • Surgen dos formas de producción: la vivienda pública por
Vivienda encargo y la vivienda formal de origen privado.
(1971-1990) • Formulación de la legislación del marco normativo de las
corporaciones de ahorro y vivienda (1970)
• Se incorpora el salario mínimo legal vigente como medida
para la financiación de vivienda y el otorgamiento de
subsidios (1974)
• Se mide por primera vez el déficit cuantitativo y cualitativo
de la vivienda (1980)
• Toma prioridad atender el déficit y se reglamente la UPAC
con el que se establece un límite a la tasa de corrección
monetaria para los créditos (1982)
• Se implementa el programa de vivienda sin cuota inicial y se
fijan metas cuantitativas de producción
• Se liquida el Instituto de Crédito Territorial y el Banco Central
Hipotecario
• Se identifica que los beneficiarios de la vivienda no fueron
los más pobres
Período de • Creación del Fondo Nacional del Ahorro (1968)
Transición • Desarrollo de programas de vivienda para los empleados del
(1965-1972) sector publico

11
 • Diseño de programas para promover el autoconstrucción de
los hogares pobres y el otorgamiento de subsidios para los
hogares de ingresos insuficientes
• Creación del Consejo Superior de Vivienda y Desarrollo
Urbano
• Se adoptan iniciativas de focalización e implementación de
subsidios por incapacidad de pago de los hogares
• Introducción de nuevo concepto de vivienda de interés
social: unidad habitacional subsidiada y focalizada a la
población en condiciones de pobreza y se promulga la
vivienda multifamiliar
• Reconocimiento del liderazgo y del jalonamiento que tiene
el sector construcción
• Se crean corporaciones de ahorro y vivienda
La • Intervención del Estado en el mercado de vivienda
Concepción • Creación de la Caja de vivienda popular de Bogotá (1942) y
Institucional la Caja de Vivienda Militar (1947)
• Transición del concepto de vivienda social a vivienda
económica
• Gran trabajo en mejorar las condiciones de calidad de
vivienda, en especial servicios públicos.
• Ampliación de los instrumentos de oferta crediticia.
• Oficialización del subsidio familiar de vivienda como
donación del Estado
• Interés por la calidad de las viviendas arrendadas
• Se impulsa la producción e importación de materiales para
la construcción y lograr menores costos
• Se pasa del Instituto de Crédito Territorial por la Corporación
Nacional de Servicios.
• Proliferación de tugurios por el crecimiento improvisado de
las ciudades
• Se generan estímulos tributarios para la inversión privada en
vivienda social
La • Se establece como prioridad la provisión de servicios
Concepción públicos
Higienista • Se promueve la construcción de casas para campesinos y
(1918-1942) obreros
• Se brindan auxilios del 20% al 25% correspondientes al
valor de la vivienda. 10% de cuota inicial y subsidios a la
tasa de interés
• Creación de Instituto de Crédito Territorial (1939)
Fuente: Lozano, 2015.

2.2 Marco Conceptual

12
 Para el análisis cuantitativo de este trabajo se partirá de una función de oferta
y una función de demanda, ecuación (1) y (2), en las cuales tanto las cantidades
producidas como demandadas están en una función del precio (p).

𝑄𝑠 = 𝑓(𝑝) (1)

𝑄𝑑 = 𝑓(𝑝) (2)

Las anteriores funciones se pueden observar en la Ilustración 1.

Ilustración 1. Función de Oferta y Demanda

La función de oferta tiene una relación positiva, esta nos permite comprender
que la cantidad ofertada aumenta cuando el precio aumenta, máxime que se trata
de un activo y, por lo tanto, justifica la inversión en renta fija. Para este caso de
estudio no se va a hacer uso únicamente del precio como variable explicativa de la
oferta, sino que también se van a considerar otras variables claves sobre el
funcionamiento del mercado de vivienda VIS. Estas generan un efecto sobre las
cantidades ofertadas en el mercado y, a su vez, el comportamiento de estas podría
generar un desplazamiento de la oferta en determinados casos. Las variables que
se van a tomar en consideración para este análisis, además del precio promedio de
las unidades de VIS, incluyen la tasa de ocupación, la inversión extranjera directa
en Colombia para el sector constructor y los Subsidios Familiares de Vivienda (SFV)
asignados. De esta manera, a partir de la función de oferta se explican los
determinantes de la vivienda de interés social y cuantificar el efecto que estos tienen
sobre la oferta.

13
 De otro lado, la función de demanda, tiene una relación negativa con su
precio. Esta relación muestra que a medida que disminuye el precio aumentan las
cantidades de viviendas demandadas. Para el estudio de esta relación se va a hacer
uso de las variables del precio promedio de la unidad de VIS, los subsidios familiares
de vivienda asignados, los créditos de vivienda otorgados para vivienda VIS y el PIB
per cápita. Estas variables, de acuerdo a la información disponible, tienen el mayor
efecto sobre el número de la cantidad de vivienda VIS demandada en el mercado.

2.3 Revisión de Literatura

Realizando una revisión de literatura de la VIS y los subsidios de vivienda

otorgados, se encontraron diferentes autores que han realizado estudios acerca del
tema. Así que, en busca de comprender mejor el tema y obtener elementos que
permitan ver la viabilidad de esta propuesta se realizó la Tabla 3. En esta se hace
una síntesis del tema tratado por cada uno de los autores junto con los resultados
obtenidos.

Tabla 3: Literatura de referencia

Título Autores Año Tema Cita

La vivienda de interés social no es (García &
asequible para las personas de Vargas,
ingresos bajos en vista de que a 2017)
Análisis de pesar de obtener un subsidio no
impacto de la pueden acceder al mercado
política de crediticio, es por esta misma razón
John Jairo
subsidios que el aumento observado en la
García &
sobre la 2017 oferta de VIS no se debe a los
Nicolás
construcción subsidios. Adicionalmente, en vista
Vargas
de Vivienda de de la baja rentabilidad de estos
Interés Social proyectos, los constructores deben
en Colombia situarse en el tope máximo
permitido de precios haciendo más
difícil el acceso a familias de bajos
ingresos a una VIS.
Evolución de la Vivienda de interés (Lozano,
Vivienda social Mayra 2015)
social en Colombia a través de los
en Colombia: Alejandra
años desde 1918. Concluye con la

14
Diagnóstico y Lozano incoherencia de la VIS para
Evolución Rodríguez hogares de bajos ingresos en los
últimos años.
Por medio de la interacción de (Baena &
Vivienda de diversos agentes que participan en Olaya,
Interés Social el mercado de vivienda VIS se 2013)
Andrea
de calidad en muestra cómo en Colombia las
Baena
Colombia: 2013 leyes son en su mayoría lineales y
Camilo
hacia una no se apoyan en la estructura del
Olaya
solución sistema y la manera en que mayor
integral número de subsidios no generan
resultados reales de mejoramiento.
La vivienda de Hace un breve recuento de cómo (Escallón
interés social ha cambiado el mercado de la VIS G, 2011)
en Colombia, en Colombia, su institucionalidad,
principios y condiciones técnicas y su
Clemencia
retos 2012 financiación. Además, plantea
Escallón
unos retos a los cuales se debe
enfrentar la VIS si se quiere
alcanzar el objetivo verdadero de
este tipo de vivienda.
Evolución de la VIS en Colombia (Sobotová,
en los diferentes planes de 2016)
Social housing desarrollo y el impacto cualitativo
policy in de la Ley de Vivienda (Ley 1537).
Lenka
Colombia: the 2016 Hace énfasis en el programa "La
Sobotová
step forward or Vivienda Gratuita" y define los
backward? aspectos por los cuales el número
de beneficiarios disminuye a través
del proceso.
Análisis del Describe el problema de la VIS el (Henao
proceso de cual radica en que las personas de Padilla,
producción bajos ingresos no tienen acceso a 2011)
privada de una vivienda digna por falta de
vivienda de recursos económicos. Expone los
Interés social factores de oferta y demanda que
María
(vis) en intervienen en cada una de las
José
Colombia en el 2011 etapas de la construcción de
Henao
periodo 2007- vivienda VIS.
Padilla
2010 a partir
del
macroproyecto
de interés
social nacional
ciudad verde

15
Determinantes Expone los determinantes de la (Caicedo
de la demanda vivienda de interés social desde la & Rubio,
Ivonne
de vivienda de demanda en Bogotá. Obtiene 2015)
Andrea
interés social resultados utilizando el modelo de
Caicedo &
(vis) en la 2015 MCO para identificar la
Erika
ciudad de sensibilidad de la variable
Tatiana
Bogotá para el dependiente la cual es la demanda
Rubio
periodo 2002 - de vivienda VIS.
2012
Analiza el impacto que tiene la (Bento,
zonificación en la efectividad de los Franco, &
subsidios de revitalización de Kaffine,
viviendas. Se generan dos 2011)
escenarios con la zonificación. Por
un lado, la zonificación disminuye
el retorno marginal de las mejoras
Effectiveness Antonio M. de vivienda de los propietarios
of housing Bento, zonificados y es por esto que son
revitalization Sofia F. reacios a hacer mejoras. Y por el
2011
subsidies in Franco & otro lado, al reducir las mejoras en
the presence Daniel T. algunos vecindarios, fondos
of zoning Kaffine adicionales son asignados a otros
vecindarios al interior de la ciudad
y estos responden aumentando
sus mejoras. Se concluye que una
buena política de zonificación
puede llegar a lograr un incremento
en la efectividad de los subsidios
de revitalización de vivienda.
Las ciudades Europeas están (Umbro,
viviendo una transformación 2016)
profunda tanto en el aspecto
económico como social, es por
esta razón que está surgiendo una
Social
nueva pregunta social con
Housing: the
respecto a los suburbios
environmental Maria
2016 desventajados en áreas urbanas.
sustainability Umbro
Se plantea la necesidad de
on more
intervenir estas zonas y
dimensions
convertirlas en espacios eco
sustentables que suplan todas las
necesidad “urbanas y sociales” de
la población que allí habita, crear
viviendas sociales dignas

16
 Este articulo toma como caso de (Lin, 2018)
estudio la ciudad de Guangzhou en
China, plantea los problemas que
resultan al construir viviendas
sociales a gran escala, estas se
construyen de esta manera por la
An institutional
urgente necesidad de vivienda de
and
la clase baja y media en la ciudad,
governance
en ningún momento se tiene en
approach to
cuenta la necesidad de que estas
understand Yanliu Lin 2018
personas tenga acceso a bienes
large-scale
públicos y oportunidades de
social housing
trabajo, es importante construir
construction in
vivienda social que le aporte a la
China
sociedad. Al igual que en
Colombia, se muestra cómo
cambia el sistema de vivienda
social con el pasar de los
gobiernos, las instituciones y las
partes interesadas.
Aunque la vivienda social tiene (Oyebanji,
como objetivo solucionar las Liyanage,
Critical necesidades de vivienda, &
Akanbi
Success particularmente las de las Akintoye,
Olusayo
Factors personas vulnerables y de 2017)
Oyebanji,
(CSFs) for ingresos bajos y medios, esta meta
Champika 2017
achieving debe lograrse de una manera que
Liyanage
sustainable sea sustentable, que genere un
& Akintola
social housing desarrollo exitoso de la sociedad.
Akintoye
(SSH) Se plantean varios factores críticos
que permitirán lograr lo
anteriormente planteado.
Fuente: elaboración propia a partir de los autores citados

3. Metodología y Datos

A partir del modelo, planteado en el marco conceptual, se construye la función

de oferta y la de demanda, representadas por las ecuaciones (3) y (4), donde
además de estar explicadas por el precio promedio de la vivienda VIS, también se
considerarán las principales variables que determinan en el funcionamiento de este
mercado, propuestas en la Tabla 4.

17
 Ecuación de oferta:

𝑈𝑛𝑖_𝑣𝑖𝑠 =∝1 +∝2 𝑙𝑛_𝑝_𝑢𝑛𝑖_𝑣𝑖𝑠 +∝3 𝑖𝑛𝑣_𝑒𝑥𝑡_𝑑𝑖 +∝4 𝑡𝑎𝑠𝑎_𝑜𝑐𝑢𝑜 +∝5 𝑠𝑓𝑣 + 𝜀 (3)

Ecuación de demanda:

𝑉𝑒𝑛𝑡𝑎𝑠_𝑢𝑛𝑖_𝑣𝑖𝑠 = 𝛽1 + 𝛽2 𝑙𝑛_𝑝_𝑢𝑛𝑖_𝑣𝑖𝑠 + 𝛽3 𝑆𝐹𝑉 + 𝛽4 𝐶𝑟𝑒𝑑𝑖𝑣𝑖𝑠_𝑜𝑡𝑜𝑟 + 𝛽6 𝑙𝑛𝑝𝑝𝑐_𝑝𝑐 + 𝛿

(4)

Tabla 4 Variables y su definición

Signo
Variable Definición Medida Fuente
Esperado

Es la relación porcentual
entre la población ocupada
Tasa de
(OC) y el número de Puntos Banco de la
Ocupación +
personas que integran la porcentuales República
(tasa_ocu)
población en edad de trabajar
(PET)
Inversión realizada por
personas naturales o jurídicas
Inversión no residentes en el país
Extranjera donde se efectúa la inversión, Millones de Banco de la
+
Directa esta puede ser por medio de dólares República
(inv_ext_di) la compra de acciones o
participaciones de una
empresa

Relación entre el nivel de

PIB Per cápita Banco de la
renta de un país y su + Pesos
(lnppc_pc) República
población

Subsidios
Familiares de Numero de subsidios
Vivienda familiares de vivienda + Unidades Min Vivienda
Asignados asignados
(SFV)

Créditos Cantidad de créditos

Otorgados para otorgados por el sistema Unidades de Superintendencia
+
Vivienda VIS financiero a los consumidores créditos Financiera/Camacol
(credivis_otor) para compra de vivienda VIS

Millones de
Precios Precio promedio de las
-/+ Pesos Galería Inmobiliaria
(ln_p_uni_vis) unidades de VIS.
Colombianos
Unidades Unidades
Unidades de VIS disponibles Galería Inmobiliaria
Disponibles VIS VIS

18
 (uni_vis)
Unidades
Vendidas VIS Unidades de VIS vendidas Unidades Galería Inmobiliaria
(ventas_uni_vis)
Fuente: elaboración propia, 2018

La técnica para estimar el modelo de oferta y demanda, además de utilizar

Mínimos Cuadrados Ordinarios, se utiliza un modelo tipo ARIMA. Estos modelos se
derivan de sus tres componentes los cuales son: AR (autorregresivo), I (Integrado)
y MA (Medias Móviles). Este modelo permite describir un valor como una función
lineal de datos anteriores y errores debidos al azar, además, de describir un
componente estacional y cíclico. Estos modelos permiten controlar el problema de
endogeneidad que se puede presentar entre las cantidades y los precios. Para la
construcción de este modelo inicialmente se requiere realizar los cambios
necesarios en la serie observada para construir una serie estacionaria y determinar
el modelo ARMA a utilizar para la serie estacionaria, es decir, los órdenes de P y Q
de su estructura autorregresiva y de media móvil. Luego se estima el modelo con
los parámetros AR y MA por máxima verosimilitud para obtener los errores estándar
y los residuos del modelo. Luego se comprueba que los residuos no tengan
estructura de dependencia y que siguen un proceso de ruido blanco (De &
Fernández, 2016).

4. Resultados

Como ya se mencionó anteriormente en la metodología, además de utilizar

el método de Mínimos Cuadrados Ordinarios (MCO) para realizar las estimaciones,
se recurrió a los modelos ARIMA como solución a los problemas de endogeneidad
que se pueden presentar entre la cantidad y los precios de las ecuaciones de oferta
y demanda. Los análisis de los resultados se hacen para los resultados de las
estimaciones del modelo ARIMA. Estos análisis se complementan con algunos
hechos estilizados del comportamiento de las variables en cuestión para el período
comprendido entre enero de 2011 y marzo 2018, con el propósito de brindarle al
lector un análisis mucho más claro de cada variable. En la tabla 5, se presentan los
resultados obtenidos. Es importante anotar que las estimaciones cumplen con los

19
supuestos estadísticos teóricos sobre los cuales se fundamentan los modelos
ARIMA. En primer lugar, se encuentra que todos los coeficientes asociados a cada
una de las variables resultan estadísticamente significativos y con los signos
esperados de acuerdo con la teoría económica o con el funcionamiento del
mercado, con la excepción del Subsidio familiar (SFV) que no resulta
estadísticamente signicativa para la función de oferta y con el signo contrario para
la función de demanda. Este resultado quizás puede ser tanto por la estructura
misma de los datos utilizados, como a que la oferta y la demanda de la VIS en
Colombia más que por la importancia que tienen los subsidios a la hora de construir
y comprar vivienda en el país, existen otros determinantes más relevantes de índole
macroeconómico como lo son el PIB per cápita, la tasa de ocupación y las tasas de
interés, siendo estas últimas las que finalmente determinan el acceso a los créditos
de los constructores y los consumidores.

Tabla 5 Resultados Obtenidos

MCO ARIMA
Función Función Función Función
Variable Oferta Demanda Oferta Demanda
24.230,16 -7.214,28 20.970,22 -8.822,31
ln_p_uni_vis
(0,000) (0,000) (0,000*) (0,000*)
0,02138 0,02558
credivis_otor NA NA
(0,096) (0,039*)
10.519,33 11.722,83
lnppc_pc NA NA
(0,025) (0,016*)
-0,0268 -0,2712 0,0334 -0,03841
Sfv
(0,712) (0,096) (0,520) (0,055)
440,1936 444,62
tasa _ocu NA NA
(0,113) (0,084**)
9,205 6,649
inv_ext_di NA NA
(0,084) (0,068*)
-107.621,1 -13.4934,4 -94.209,24 -148.500,3
_cons
(0,000) (0,034) (0,000*) (0,024*)

0,661
ma L2 NA NA NA
(0,000*)

20
 0,378
ma L1 NA NA NA
(0,002*)
* p<0,05, ** p<0,1. El p-valor está en paréntesis.
Fuente: elaboración propia.

Con respecto a la función de oferta, la tasa de ocupación representa la

relación porcentual entre la población ocupada (OC) y el número de personas que
integran la población en edad de trabajar (PET). Por lo tanto, en una economía se
esperaría que a medida que se presente una mayor tasa de ocupación se percibiera
mayor dinamismo en la economía, mayor número de personas consumiendo e
invirtiendo en diferentes bienes, incluido en la adquisición de vivienda y, por lo tanto,
dada la dinámica que ha venido presentando el mercado de vivienda VIS en
Colombia, los oferentes del sector constructor tienen un mayor incentivo para poner
en el mercado un mayor número de unidades disponibles.
Esto se evidencia en los resultados obtenidos, los cuales muestran que ante
un aumento de 1% en la tasa de ocupación, las unidades disponibles de VIS
aumentan en 445 unidades aproximadamente y, además es lo que se observa
claramente en el Gráfico 1, al contrastar a lo largo del tiempo las dos variables en
cuestión.

21
 Gráfico 2 Unidades Disponibles VIS vs. Tasa de Ocupación

35.000 62,00

61,00
30.000
Unidades disponibles de viviendas VIS

60,00
25.000

Tasa de Ocupación (%)

59,00

20.000 58,00

15.000 57,00

56,00
10.000
55,00

5.000
54,00

- 53,00
jul-09 nov-10 abr-12 ago-13 dic-14 may-16 sep-17 feb-19

uni_vis tasa_ocu Lineal (uni_vis) Lineal (tasa_ocu)

Fuente: elaboración propia a partir de datos de Galería Inmobiliaria y BANREP

En el Gráfico 1 se puede observar también, que ambas variables tienen una

tendencia positiva en el tiempo al igual que lo encontrado mediante las
estimaciones. Las unidades disponibles de VIS han ido creciendo a un ritmo
superior comparativamente con la tasa de ocupación. Lo anterior tiene relación con
lo estudiado en este trabajo, en vista de que la VIS en Colombia ha ido cogiendo
fuerza e incluso ha presentado un mayor crecimiento que la vivienda no VIS, es un
tipo de vivienda muy apetecido tanto para el oferente del sector constructor como
por el demandante que en este caso es la población colombiana o inversionistas
extranjeros como se puede inferir de los resultados obtenidos para el coeficiente
que representa la inversión extranjera directa en el sector constructor.
Prueba de lo que se dijo anteriormente, de que algunas variables
macroeconómicas pueden tener un efecto mayor sobre las variables endógenas en
cuestión, es el resultado que se obtuvo con la Inversión Extranjera Directa en

22
Colombia en el sector constructor como variable exógena en la función de oferta.
Ante un aumento de 1 millón de dólares de la IED en Colombia, las unidades
disponibles de VIS aumentarían en 7 unidades. El Gráfico 2 muestra el
comportamiento de la IED y las unidades de VIS durante el período de estudio,
ambas tienen una tendencia positiva. Es importante resaltar que esta variable
además de tener un efecto real en la oferta de VIS en Colombia, puede esperarse
que tenga también un efecto sobre la demanda de la VIS, por el lado de la oferta es
una fuente de financiación para desarrollar proyectos y por el lado de la demanda
puede representar un aumento en las ventas como resultado de inversión en renta
fija, vía propiedad raíz.

Gráfico 2 Unidades VIS Disponibles vs Inversión Extranjera Directa (Sector

Constructor)

35.000 250

200
30.000
Unidades disponibles de viviendas VIS

150

Millones de Dolares de IED

25.000
100

20.000 50

15.000 0

-50
10.000
-100
5.000
-150

- -200
jul-09 nov-10 abr-12 ago-13 dic-14 may-16 sep-17 feb-19

uni_vis inv_ext_di Lineal (uni_vis) Lineal (inv_ext_di)

Fuente: elaboración propia a partir de datos de Galería Inmobiliaria y BANREP

El precio promedio como variable de la función de oferta, arrojo resultados

totalmente coherente con lo que estipula la teoría económica. La ley de la oferta,
como ya se dijo anteriormente, estipula que, a mayor precio mayor, mayor cantidad

23
oferta en el mercado y esto se debe a los incentivos que tienen los productores para
obtener mayores ganancias. Se encontró que, ante un aumento de un 1% en el
precio promedio, las unidades de VIS disponibles aumentaran en 210 unidades.
Con respecto a la función de demanda, el precio promedio como variable
explicativa también se obtuvieron resultados lógicos y coherentes. A un menor
precio mayor sería la cantidad demandada en un mercado, Ley de la demanda, se
encontró que ante un aumento de un 1% del precio promedio, las unidades vendidas
de VIS disminuirán en 88 unidades. A medida que el precio de un bien aumente, las
unidades vendidas de este disminuirán ya que será más difícil para los
consumidores obtenerlas.
También para explicar la cantidad demandada se utilizó los créditos
otorgados para la adquisición de VIS. Es clara la relación que existe entre las
unidades vendidas de VIS y los créditos otorgados para la compra de esta. La VIS
está concebida en primera instancia con el objetivo de satisfacer las necesidades
de vivienda de un estrato medio-bajo de la población colombiana, y por la misma
razón de ser la población de este estrato el principal demandante estos requieren
del crédito de vivienda para poderla conseguir. Se encontró que ante 1 crédito más
otorgado para la compra de VIS las unidades vendidas aumentaran en 0,02
unidades, y aunque no es una relación 1 a 1 es claro entender que mientras mayor
facilidad haya para adquirir créditos de vivienda VIS, mayores ventas se van a
producir, es decir el sector bancario juega un papel importante para canalizar los
créditos para la compara de VIS. En el Gráfico 3 se puede ver la tendencia positiva
que tienen ambas variables y la relación existente.

24
 Gráfico 3 Unidades Vendidas VIS vs Créditos VIS Otorgados

10.000,00 700.000

9.000,00
600.000

Número de Creditos de VIS Otorgados

8.000,00
Unidades Vendidas de VIS

7.000,00 500.000

6.000,00
400.000
5.000,00
300.000
4.000,00

3.000,00 200.000
2.000,00
100.000
1.000,00

- -
jul-09 nov-10 abr-12 ago-13 dic-14 may-16 sep-17 feb-19

ventas_uni_vis credivis_otor
Lineal (ventas_uni_vis) Lineal (credivis_otor)

Fuente: elaboración propia a partir de datos de Galería Inmobiliaria y DANE

Es importante también entender la diferencia existente entre el número de

créditos otorgados para VIS y el número de créditos desembolsados para VIS. El
Gráfico 4 presenta la brecha existente entre las dos variables, los créditos otorgados
para VIS son mayores a los créditos desembolsados para VIS.

25
 Gráfico 4 Créditos VIS Desembolsados vs Créditos VIS Otorgados

25.000 700.000

Número de Créditos de VIS Desembolsados

Número de Creditos de VIS Otorgados

600.000
20.000
500.000

15.000
400.000

300.000
10.000

200.000
5.000
100.000

- -
jul-09 nov-10 abr-12 ago-13 dic-14 may-16 sep-17 feb-19

credi_desem_vis credivis_otor
Lineal (credi_desem_vis) Lineal (credivis_otor)

Fuente: elaboración propia a partir de datos del DANE.

Como se puede observar existe una brecha entre el número de créditos

otorgados y el número de desembolsados, que hace que no todo a quien se le
otorga un crédito en realidad se le desembolse. Sin embargo, la tendencia de ambas
variables es positiva, lo que sugiere que ambas están aumentando en el tiempo lo
que finalmente se traduce en un efecto positivo para el mercado de VIS en
Colombia, no obstante, debe tenerse cuidado con el comportamiento de la cartera,
pues en la medida que esta aumenta y la economía no esté teniendo el mejor
desempeño puede conllevar al incumpliendo de las obligaciones por parte de los
deudores.

Respecto al PIB per cápita se evidencia que ante un aumento de un 1% en el en

este, las unidades vendidas de VIS aumentaran en 117 unidades. En materia
económica es intuitivo saber que a medida que aumente el poder adquisitivo se
dinamiza la económica a través de la demanda. Si hay un crecimiento económico,
es de esperarse que esto se traduzca en mayor capacidad de compra, el cual se

26
reflejará en la demanda de vivienda en general. Lo encontrado con esta variable
está articulado a los lineamientos económicos actuales.

A pesar de que ya se mencionó que los resultados obtenidos de la variable

SFV en las estimaciones no es significativo, vale la pena mirar el Gráfico 5 para
observar cómo ha evolucionado esta variable en el tiempo.

Gráfico 5 Unidades VIS Disponibles vs. Subsidios Familiares de Vivienda

Asignados

35.000 30.000,00

30.000
25.000,00
Unidades de vivienda VIS disponibles

Unidades de SFV Asignados

25.000
20.000,00

20.000
15.000,00
15.000

10.000,00
10.000

5.000,00
5.000

- -
jul-09 nov-10 abr-12 ago-13 dic-14 may-16 sep-17 feb-19

uni_vis sfv Lineal (uni_vis) Lineal (sfv)

Fuente: elaboración propia a partir de datos de Galería Inmobiliaria y MinVivienda

Se puede ver que las unidades de VIS disponibles y el número de SFV

asignados, ambos tienen una tendencia positiva. El aumento en el número de SFV
asignados tiene relación con el gran esfuerzo que ha hecho el gobierno por brindarle
a los colombianos el derecho a una vivienda digna a través de los diferentes
programas de vivienda que se han desarrollado a lo largo del tiempo. Sin embargo,
la pendiente para el subsidio es más plano, lo cual corrobora lo presentado en las

27
estimaciones que hay otras variables que tienen mayor relevancia a la hora de
explicar la oferta y la demanda de VIS. A pesar de los resultados obtenidos es
intuitivo creer que un aumento en el número SFV asignados se refleje en un
incentivo para los constructores y de esta manera pongan más unidades disponibles
de VIS en el mercado.

Es importante resaltar que durante el desarrollo de este trabajo se tuvieron

en cuenta variables, que de una u otra forma, buscaron capturar el efecto que el
sector financiero pudiera tener o ejercer sobre la oferta de VIS en Colombia. Algunas
de las variables que se utilizaron fueron la Tasa de Intervención Bancaria, la UVR,
la Tasa Hipotecaria, entre otras. El efecto que pueden tener estas variables se ve
reflejado directamente en los costos de la construcción y más aún en este tipo de
vivienda, la cual es considerada un bien básico, como se mencionó anteriormente,
es concebida con un fin social y que al involucrar presupuesto del gobierno y ser
regulada por este mismo, no permite que los oferentes obtengan rentabilidades tan
atractivas y por esta razón los costos juegan un papel crucial a la hora de decidir si
se construye o no. A pesar de estas variables haber sido incluidas en las
estimaciones de diversas maneras, no lograron presentar un impacto
estadísticamente significativo e incluso otras arrojaron estimaciones con signos
contra intuitivos y, por tanto, se decidió no incluirlas en las estimaciones. Es
importante anotar que los constructores son agentes que buscan maximizar un
portafolio, y este portafolio no solo está constituido por proyectos VIS, por lo cual
capturar el efecto que las tasas de interés pueden tener sobre este tipo de vivienda
es un tema complejo, ya que la financiación que se obtiene, muchas veces, no es
solo para costear el proyecto VIS titular del crédito y además los constructores
tienen diferentes proyectos de vivienda que les permite apalancar financiación de
proyectos VIS

28
 5. Conclusiones

A partir del estudio realizado en este trabajo se pueden plantear los

siguientes aspectos. El primero que cabe la pena resaltar es el hecho de que las
variables que mayor relevancia tienen en el mercado de vivienda VIS son las
variables macroeconómicas tales como el PIB per cápita, la tasa de ocupación y la
inversión extranjera directa a diferencia de los subsidios familiares de vivienda los
cuales en las estimaciones realizadas no son significativos. Este resultado
contribuye a la conclusión de que en el mercado de la vivienda VIS en Colombia
hace falta una articulación entre los diferentes agentes que interactúan en este
desde el lado de la oferta y la demanda de este tipo de vivienda. Lo anterior está
basado en el hecho de que, si los subsidios fueran relevantes en el mercado, estos
serían estadísticamente significativos, pero, por el contrario, las estimaciones no
arrojaron un efecto real en el mercado de vivienda de interés social. Los principales
determinantes de este mercado, como ya se mencionó anteriormente, son variables
de tipo mucho más macroeconómico, estas, por un lado, pueden contribuir a una
mayor oferta de vivienda de interés social o por el otro, a una mayor demanda de
esta vivienda.

Se podrían plantear interrogantes a partir de los resultados encontrados y

preguntarse si la VIS realmente está cumpliendo el objetivo por el cual fue
instaurada inicialmente y promovida por el Gobierno a lo largo de los últimos años.
Se construye, en teoría, para quienes están en la necesidad, y además tienen el
derecho, de tener una vivienda digna, pero por el contrario parece que estas
viviendas están siendo atractivas también para otra población que no
necesariamente requiere un subsidio de vivienda, sino que tiene capacidad para
acceder a otro tipo de mercado de vivienda.

Finalmente se puede concluir que la situación de la economía juega un papel

decisivo en este mercado, ya que de acuerdo al desempeño de la economía hace
que el sector tenga una mejor dinámica y adicionalmente, cómo se esté
comportando el sector VIS puede contribuir a jalonar la economía o, por el contrario,
desacelerarla en vista de la gran importancia que tiene este sector en la economía.

29
 6. Referencias

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