Contratos Civiles
LICENC I ATUR A EN DER ECHO
Contratos Preparatorios
Concepto de promesa
La Real Academia de la Lengua Española define el término promesa, de las siguientes
formas (RAE, [Link]
1. f. Expresión de la voluntad de dar a alguien o hacer por él algo.
2. f. Persona o cosa que promete por sus especiales cualidades.
3. f. Augurio, indicio o señal que hace esperar algún bien.
4. f. Ofrecimiento hecho a Dios o a sus santos de ejecutar una obra
piadosa.
5. f. Cantidad que se estampaba en los pagarés del juego de la lotería
vieja, como premio correspondiente a la suma que se había jugado.
6. f. Der. Ofrecimiento solemne, sin fórmula religiosa, pero
equivalente al juramento, de cumplir bien los deberes de un cargo o
función que va a ejercerse.
7. f. Der. Contrato preparatorio de otro más solemne o detallado al
cual precede, especialmente al de compraventa.
En el Código Civil Federal no se define al contrato de promesa, solamente se establece
que:
1
La Ley establece…
Artículo 2243. Puede asumirse contractualmente la obligación de
celebrar un contrato futuro.
Una definición doctrinal es la siguiente:
Definamos...
Promesa
“La promesa de contratar es un contrato por virtud del cual una o ambas
partes se obligan a celebrar un contrato futuro” (Rico, 2012: 8)
Sus diversas denominaciones
El contrato de promesa se conoce también como contrato preliminar, contrato
preparatorio, precontrato, antecontrato, promesa de contrato, entre otras
denominaciones.
Utilidad de la promesa
El contrato de promesa es aplicable en dos aspectos:
Económica Jurídica
Su utilidad es que los contratantes Cuando el contrato no se puede
pueden ahorrar recursos, celebrar por falta de documentos, o
garantizando la adquisición de bienes autorizaciones, se puede pactar el
y servicios que les interesan, pero que contrato de promesa para asegurar la
en ese momento no pueden o no celebración del contrato definitivo.
quieren adquirir.
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Clasificación del Contrato de Promesa
Conforme al Código Civil Federal (CCF), el contrato de promesa se clasifica en
unilateral o bilateral.
La Ley establece…
Artículo 2244. La promesa de contratar o sea el contrato preliminar de
otro puede ser unilateral o bilateral.
Sin embargo, conforme a la doctrina, se clasifica en:
Ejecución
Definitivo Conmutativo Formal Principal
diferida
Al respecto, Tapia Ramírez (2019: 139-140) apunta, entre otros, que:
Definitivo texto
•A pesar de que el CCF lo clasifique como contrato preliminar, ya que existe un
acuerdo de voluntades sobre el objeto, y la finalidad determinada por los
contratantes.
Conmutativo texto
•Porque desde la celebración del contrato, las partes conocen la prestación a ser
cumplida: celebrar el contrato futuro.
Formal texto
•Ya que en términos del CCF “Para que la promesa de contratar sea válida debe
constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y
limitarse a cierto tiempo" (art. 2246).
Unilateral o bilateraltexto
•En términos del artículo 2244 del CCF, antes mencionado.
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Principal texto
•Porque existe y subsiste por sí mismo y no depende de otro.
Ejecución diferida texto
•Porque la obligación contraída es de celebrar un contrato en el futuro,
Elementos del Contrato de Promesa
Son aquellos sin los cuales se impide la existencia del contrato de promesa o éste
puede estar afectado de nulidad. Son de dos tipos:
Elementos de Existencia
Conforme al artículo 1794 CCF, los elementos de existencia son:
I. Consentimiento II. Objeto que pueda ser
materia del contrato
En cuanto al consentimiento, en el artículo
1803 del CCF se establece que: En cuanto al objeto, el artículo
2245 del CCF, se estatuye que:
La Ley establece… La Ley
Artículo 1803. El consentimiento puede ser
establece…
expreso o tácito, para ello se estará a lo
siguiente:
Artículo 2245. La promesa de
I.- Será expreso cuando la voluntad se contrato sólo da origen a
obligaciones de hacer,
manifiesta verbalmente, por escrito, por
medios electrónicos, ópticos o por cualquier consistentes en celebrar el
otra tecnología, o por signos inequívocos, y contrato respectivo de acuerdo
con lo ofrecido.
II.- El tácito resultará de hechos o de actos que
lo presupongan o que autoricen a presumirlo,
excepto en los casos en que por ley o por
convenio la voluntad deba manifestarse
expresamente.
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Elementos de validez
Es importante identificar los cuatro elementos de validez, contemplados en el CCF
(artículo 1795):
Consentimiento
Ausencia de Licitud en el
Capacidad legal manifestado en
vicios del objeto, motivo
de las partes la forma que la
consentimiento o fin
Ley establece
Elementos particulares de la promesa
Para explicar estos elementos se debe atender a los conceptos legales establecidos en
el CCF:
La Ley La Ley
establece… establece…
Artículo 1833. Cuando la ley exija
determinada forma para un Artículo 2246. Para que la promesa
contrato, mientras que éste no de contratar sea válida debe constar
revista esa forma no será válido, por escrito, contener los elementos
salvo disposición en contrario […] característicos del contrato definitivo
y limitarse a cierto tiempo.
Clases de promesa
Tapia Ramírez (2009: 147-148), citando el artículo 2244 CCF, comenta que la promesa
de contratar puede ser unilateral o bilateral.
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Unilateral
Recordemos lo que prescribe el artículo 1835 CCF:
La Ley establece…
Artículo 1835. El contrato es unilateral cuando una sola de las partes se
obliga hacia la otra sin que ésta le quede obligada
Si solamente una de las partes queda obligada, ésta puede resolver celebrar dicho
contrato de promesa, o no hacerlo; en caso de hacerlo, puede exigir el cumplimiento
de la celebración de dicho instrumento. A este tipo de contrato se le conoce como
contrato de opción (Cfr. Tapia, 2009: 147-148).
Bilateral
Se considera contrato bilateral cuando las partes se obligan recíprocamente (CCF,
art.1836).
Efectos del incumplimiento de la promesa
Las partes, por virtud del contrato de promesa, adquieren obligaciones de hacer.
En caso de incumplimiento del contrato de promesa, al negarse una de las partes a
celebrar el contrato definitivo, la parte afectada tiene, conforme a Tapia Ramírez
(2009: 150-151):
a) La acción de ejecución forzada de la obligación
El juez otorgará el contrato prometido, firmándolo en rebeldía del incumplido,
sometiendo a éste al pago de daños y perjuicios, y al cumplimento forzoso, cuando
sea posible.
Al respecto, se debe revisar el artículo 1801 CCF, en conjunción con el artículo 2247
CCF.
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Artículo 1801 Artículo 2247
“Ninguno puede contratar a “Si el promitente rehúsa firmar
nombre de otro sin estar los documentos necesarios
autorizado por él o por la ley.” para dar forma legal al
contrato concertado, en su
rebeldía los firmará el juez
[…]”
Adicionalmente, el Código Federal de Procedimientos Civiles, establece lo siguiente, en
sus artículos 420 y 421.
La Ley establece…
Artículo 420. Cuando la obligación consiste en la ejecución de un hecho
o en la prestación de alguna cosa, se fijará, al obligado, un plazo
prudente, para su cumplimiento, atendidas las circunstancias, si no
estuviere fijado en la sentencia o en el documento.”
Artículo 421. Si, pasado el plazo, el obligado no cumpliere, se
observarán las reglas siguientes:
I.- Si el hecho fuere personal del obligado, y no pudiere prestarse por
otro, el ejecutante, podrá reclamar el pago de daños y perjuicios, a no
ser que, en el Título, se hubiere fijado alguna pena, caso en el cual por
ésta, se despachará la ejecución.
II.- Si el hecho pudiere prestarse por otro, el tribunal nombrará persona
o personas que lo ejecuten, a costa del obligado, en el término que se les
fije, o se resolverá la obligación en daños y perjuicios, a elección del
ejecutante:
III.- Si el hecho consiste en el otorgamiento de un documento, lo hará el
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tribunal, en rebeldía del ejecutado, [...]
b) La acción de daños y perjuicios
En caso de no ser posible el cumplimiento forzoso, solamente procederá el pago de
daños y perjuicios, tal como se establece en la fracción I del artículo 421 del Código
Federal de Procedimientos Civiles, anteriormente citado. Un ejemplo sería la de
ejecución de una obra atendiendo a las características del sujeto obligado, por
ejemplo, pintar un cuadro, trabajo que argumentativamente se pudo haber convenido
atendiendo a las cualidades del sujeto obligado, y que por ende, no puede ser
cumplido por otra persona (caso de los contratos intuitu personae, que aluden a
cualidades que tiene la persona específica).
c) Acción de rescisión del contrato por incumplimiento
La SCJN, ha resuelto que procede la acción de rescisión del contrato de promesa, en
términos del artículo 1949 CCF:
La Ley establece…
Artículo 1949. La facultad de resolver las
obligaciones se entiende implícita en las
recíprocas, para el caso de que uno de los
obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el
cumplimiento o la resolución de la obligación, con
el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos
casos. También podrá pedir la resolución aún
después de haber optado por el cumplimiento,
cuando éste resultare imposible.
Acción de daños y perjuicios
Como ya se ha mencionado en el apartado anterior, en caso de no ser posible el
cumplimiento forzoso del contrato, procederá el pago de daños y perjuicios, tal como
se establece en la fracción I del artículo 421 del Código Federal de Procedimientos
Civiles, anteriormente citado, que a la letra dice:
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La Ley establece…
Artículo 421. Si, pasado el plazo, el obligado no cumpliere, se
observarán las reglas siguientes:
I.- Si el hecho fuere personal del obligado, y no pudiere prestarse por
otro, el ejecutante, podrá reclamar el pago de daños y perjuicios, a no
ser que, en el Título, se hubiere fijado alguna pena, caso en el cual por
ésta, se despachará la ejecución.
Caso de la compraventa llamada promesa de
venta
En cuanto a este tema Rico y Garza (2012: 15-16), comienzan explicando que puede
celebrarse contrato de promesa respecto de cualquier contrato definitivo. Por tanto, el
contrato de promesa de compraventa, es jurídicamente válido.
Para el caso especial del contrato de promesa de compraventa, vale la pena recordar lo
dispuesto en la fracción II del artículo 421 del Código Federal de Procedimientos
Civiles:
La Ley establece…
Artículo 421. Si, pasado el plazo, el obligado no cumpliere, se
observarán las reglas siguientes:
[…] II.- Si el hecho pudiere prestarse por otro, el tribunal nombrará
persona o personas que lo ejecuten, a costa del obligado, en el término
que se les fije, o se resolverá la obligación en daños y perjuicios, a
elección del ejecutante: […]
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Lozano Torres (2019: 138) apunta que la ejecución por parte de un tercero distinto de
la relación jurídica (esto es, no parte en el contrato), no es posible en el caso de
obligaciones de hacer consistentes en actos jurídicos, puesto que esto sería contrario
al principio res inter alios acta.1
Es pertinente señalar que las los contratos de promesa unilaterales y bilaterales están
regulados de forma distinta en el CCF, mismos que se explican a continuación.
La regla general para el caso de incumplimientos de obligaciones de hacer en contratos
unilaterales, está establecida en el artículo 2104 del CCF:
La Ley establece…
Artículo 2104. El que estuviere obligado a prestar un hecho y dejare de
prestarlo o no lo prestare conforme a lo convenido, será responsable de
los daños y perjuicios en los términos siguientes:
I. Si la obligación fuere a plazo, comenzará la responsabilidad
desde el vencimiento de éste;
II. Si la obligación no dependiere de plazo cierto, se observará lo
dispuesto en la parte final del artículo 2080.
El que contraviene una obligación de no hacer pagará daños y perjuicios
por el sólo hecho de la contravención.
El caso de las promesas bilaterales, está regulado en el artículo 1949 CCF:
La Ley establece…
Artículo 1949. La facultad de resolver las obligaciones se entiende
implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no
cumpliere lo que le incumbe.
1Este principio, fue explicado en el Seminario Judicial de la Federación: “Los convenios no
pueden obligar más que a los que en ellos intervienen; y pretender extender sus efectos a
personas ajenas a esos convenios, importa para ellas una violación de garantías”.
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El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución
de la obligación, con el resarcimiento de daños y perjuicios en ambos
casos. También podrá pedir la resolución aún después de haber optado
por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Basado en las consideraciones anteriores, se puede concluir que:
a) Para el caso de incumplimientos de una promesa unilateral, se podrá exigir el
pago de daños y perjuicios (o el cumplimiento de la obligación, tomando en
consideración que no deben considerarse los contratos intuitu personae).
Es importante advertir que, conforme a la doctrina, la institución del contrato de
promesa se estaría desvirtuando, puesto que solamente se podría exigir el pago
de daños y perjuicios. Como consecuencia de lo anterior, no serviría como un
medio legal para la celebración de un contrato en el futuro.
b) Para el caso de incumplimiento de un contrato bilateral de promesa,
observamos que se pueden contemplar dos opciones en términos del artículo
1949 CCF: […] el perjudicado puede optar entre exigir el cumplimiento o la
resolución de la obligación, y el resarcimiento de daños y perjuicios […].
Fuentes de consulta
Bibliografía
• Rico Álvarez, Fausto y Garza Bandala, Patricio, De los contratos civiles, 2.ª ed.,
México, Porrúa, 2012.
• Tapia Ramírez, Javier, Contratos civiles: teoría del contrato y contratos en
especial, México, Porrúa, 2009.
Legislación
• Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, Código Civil Federal, última
reforma publicada en el DOF 03/06/2019, disponible en
[Link] consulta: 11/10/2019.
• Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión, Código Federal de
Procedimientos Civiles, última reforma publicada en el DOF 09/04/2012,
disponible en [Link] consulta:
11/10/2019.
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Interpretación de la Ley
“Res inter alios acta”, [tesis aislada común], Semanario Judicial de la Federación y su
Gaceta, reg. 288246, Quinta Época, t. VII, p. 751, disponible en
[Link] consulta: 11/10/2019.
Documentos publicados en Internet
• Hilda, “Resolución de contrato”, en La Guía Derecho, disponible en
[Link]
consulta: 11/10/2019.
• Lozano Torres, Omar “La intervención formal del notario en la celebración del
contrato de promesa de venta”, en Revista Mexicana de Derecho, México, núm.
12, 2010, disponible en [Link]
[Link]/[Link]/rev-mexicana-
derecho/issue/view/801, consulta: 11/10/2019.
• Pérez Fernández del Castillo, Bernardo, “El contrato de promesa”, en Revista de
Derecho Notarial Mexicano, México, núm. 101, 1990, disponible en
[Link]
notarial/issue/view/438, consulta: 11/10/2019.
• Rocha Díaz, Salvador, “El contrato de promesa”, en Jurídica. Anuario del
Departamento de Derecho de la Universidad Iberoamericana, México, núm. 6,
1974, disponible en [Link]
[Link]/[Link]/juridica/issue/view/628, consulta:
11/10/2019.
Sitio electrónico
Diccionario de la lengua española, [Link]
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