PUBLICAN DECRETO
LEGISLATIVO QUE REGULA EL
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
ALERTA LEGAL | INMOBILIARIO Y SANEAMIENTO DE TIERRAS
El último domingo 28 de mayo de 2023 se publicó el
Decreto Legislativo Nº 1568, el cual entrará en
vigencia a los ciento ochenta (180) días calendario
siguientes a la publicación de su reglamento.
El Decreto Legislativo Nº 1568 establece el nuevo marco legal para el
régimen de la propiedad horizontal que hasta la fecha está regulado
principalmente por la Ley 27157, el TUO del Reglamento1 de esta
última y la Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y
común2. La nueva norma actualiza algunos conceptos, establece
nuevas disposiciones y mayorías para algunos acuerdos adoptados
por los miembros de la Junta de Propietarios y regula algunos casos
que anteriormente habían sido desarrollados únicamente en normas
de menor rango y en jurisprudencia de los Registros Públicos.
El régimen de la propiedad horizontal constituye el marco normativo
aplicable para las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que cuenten con bienes y servicios comunes; como son los edificios,
galerías, centros comerciales y viviendas tipo clubs de playa, donde
coexisten varios propietarios que se benefician del uso de áreas
compartidas.
Uno de los cambios más resaltantes de esta norma es que
desaparece los regímenes de propiedad exclusiva y común y de
independización y copropiedad que estaban vigentes, unificándolos
en el régimen de propiedad horizontal.
La norma establece expresamente que los aires son bienes
comunes, salvo que el Reglamento Interno disponga algo distinto. Sin
embargo, prevé la posibilidad de que los aires sean desafectados y
transferidos.
Sobre el particular, el Decreto Legislativo ha realizado una variación
en relación con la posible desafectación, transferencia y/o
gravamen de los bienes comunes. Así, señala que para poder
disponer o desafectar los bienes comunes se debe contar con una
aprobación por la Junta de Propietarios con el voto de no menos del
75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes
(salvo que el Reglamento Interno establezca una mayoría superior o
exija unanimidad). Como se recuerda, antes se requerían la
aprobación de 2/3 de los miembros de la Junta para ejecutar
válidamente estos actos.
De la misma manera, se requiere la aprobación en Junta de
Propietarios de no menos del 75% de los porcentajes de
participación sobre los bienes comunes para ejecutar
independizaciones y modificaciones al Reglamento Interno que
impliquen cambios en los porcentajes de participación.
Por otro lado, el Decreto Legislativo también regula el derecho de
sobreelevación el cual permite la sobre-edificación o sub-
edificación de uno o más pisos por encima o debajo de las
construcciones ya existentes de un predio edificado total o
parcialmente. Así, se establece que ésta debe constar en el
Reglamento Interno o en una modificación posterior.
Sobre reglas de convivencia de los vecinos, que implica uno de los
mayores inconvenientes en este régimen, el Decreto Legislativo
establece la posibilidad de aprobar Manuales de Convivencia y otros
manuales para los residentes, adicionales al Reglamento Interno; así
como de establecer un régimen sancionador para los propietarios o
poseedores de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva
que incurran en la comisión de infracciones que se encuentren
reguladas. Asimismo, permite que las Juntas de Propietarios se lleven
a cabo de manera presencial o virtual. La Junta de Propietarios estará
presidida por un Presidente, dejando de lado la referencia a la Junta
Directiva.
Por su parte, las obras que no impliquen la afectación de la fachada,
seguridad o funcionalidad del edificio no requieren aprobación
previa de la Junta de Propietarios; y las cuotas de mantenimiento
impagas por parte de los residentes continúan siendo títulos
ejecutivos por lo que podrán ser puestas a cobro en un Proceso
Único de Ejecución donde se puede solicitar la inscripción de una
carga en la partida registral de la unidad inmobiliaria de propiedad
del residente incumplido.
El Decreto Legislativo regula la posibilidad de que, dependiendo de
lo establecido en su reglamento y en la normativa sobre la materia,
los propietarios puedan solucionar sus controversias o puedan
impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios en vía judicial o
arbitral.
Por otro lado, con este nuevo régimen se implementa la pre-
horizontalidad en los inmuebles, el cual se constituye cuando a
solicitud del propietario se anota preventivamente en la partida
registral correspondiente, en un mismo acto, la pre-declaratoria de la
edificación, el pre-reglamento interno y la pre-independización de
las unidades inmobiliarias que la conforman. Asimismo, la norma
establece que es posible inscribir la pre-declaratoria de edificación
sin constituir la pre-horizontalidad, pudiendo el propietario decidir
posteriormente si desea que el inmueble se mantenga en una sola
edificación o si desea someterlo al régimen de propiedad
horizontal.
De igual manera, se estableció la propiedad horizontal de hecho,
de acuerdo con la cual se señala que esta se origina cuando:
La edificación reúna las características para estar sujeta al
régimen de la propiedad horizontal, se haya transferido como
mínimo una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva a un
tercero y no cuente con un Reglamento Interno.
Existan unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
compartan bienes comunes y que en sus títulos constitutivos se
les hayan asignado derechos con diferente denominación.
Otro punto al cual se hace referencia en el Decreto Legislativo es la
creación de dos (2) Registros Administrativos:
Registro de Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y
servicios comunes, a efectos de que se cuente con un registro de
las deudas en la Central de Riesgos de dicha institución.
Registro de Administradores de edificaciones sujetas al
régimen de la propiedad horizontal.
Finalmente, se establece que las unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva que hayan sido ejecutadas o transferidas antes
de la presente regulación y las edificaciones que se encuentren bajo
el régimen de independización y copropiedad -que compartan
bienes y servicios comunes- se deberán adecuar al presente Decreto
Legislativo en lo que le resulte aplicable cuando se presente ante el
Registro de Predios la solicitud de inscripción de un acto que
modifique su Reglamento Interno.
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1 Decreto Supremo N° 035-2006-Vivienda
2 Resolución Sunarp N° 340-2008-SUNARP-SN
