Tema 3

La dinámica de los Derechos Reales

(1) La adquisición

“La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la
ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos
contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.” (art. 609 CC)

El artículo del CC establece que la propiedad se adquiere mediante la ley por medios
originarios y derivativos:
a) Modos originarios: Son aquellos en que el derecho del nuevo titular no se basa
en ningún otro, es decir, se origina un DR donde no lo había.
• Ocupación
• Accesión
• Usucapión
b) Modos derivativos: Son aquellos en que implican una adquisición que se
fundamenta en el anterior titular del DR. El DR pasa de un titular a otro,
mediante un negocio jurídico.
• Mortis causa (herencias y legados)
• Donación
• Contratos mediante la traditio (compraventa…)

I. La ocupación

Se define la ocupación como la toma de posesión de una cosa mueble que carece de
dueño (corpus), con la voluntad o el ánimo de hacerla propia (animus). Es por tanto un
modo originario de adquirir la propiedad, en tanto surge un derecho ex novo, y se
adquiere al mismo tiempo, por la propia conducta y voluntad del ocupante, sin
dependencia o relación con un derecho anterior.

En cuanto al objeto, éste ha de ser apropiable por naturaleza, es decir, que sea
susceptible de posesión o propiedad. Están excluidos la adquisición por ocupación de
lo bienes inmuebles. Además, los bienes muebles han de carecer de dueño, ocurre
cuando nunca lo ha tenido (res nullius) o por que, teniéndolo, su propietario lo ha
abandonado (res derelicta).

En cuanto al sujeto, se requiere que aquel que posea el bien que pretenda adquirir
tenga el corpus (la posesión física) y el animus (la intención de hacerlo suyo).

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 i. El hallazgo

Es distinto el régimen aplicable a las cosas perdidas que el aplicable al de las

abandonadas, ya que aquel que encuentre una cosa presumiblemente perdida deba
entregarla a su poseedor o a la autoridad competente. De no hacerlo incurrirá en un
ilícito civil e incluso penal.

El art. 615 CC establece que aquel que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro,
debe restituirla a su anterior poseedor, y si este no fuera conocido, deberá consignarla
en poder del Alcalde donde se hubiera encontrado.

Hay que diferenciar entre las cosas presumiblemente perdidas o con la apariencia de
no carecer de dueño (joyas, dinero…) y no las que se puede presumir que son res
nullius o derelicta (objetos en la basura o de valor menor…)

Un derecho del hallador es optar por recibir el premio que hubiese ofrecido el titular
de la cosa, o el que establece el CC (1/10 parte del valor de la cosa encontrada) y,
además el hallador tiene derecho a una indemnización por los gastos y perjuicios que
le haya supuesto la entrega de la cosa encontrada.

ii. El tesoro

Por tesoro se entiende al depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos
preciosos, cuya legítima pertenencia no conste. Del precepto se deduce que la cosa ha
de ser mueble (dinero…), preciosa o valiosa, oculta, e ignorada. Además, que su
propiedad no pueda averiguarse.

Si el tesoro es descubierto por casualidad en propiedad ajena, o del Estado,

pertenecerá en régimen de copropiedad, y a partes iguales, al hallador y al propietario
del lugar donde se encontró. Pero si el descubridor, no lo descubrió por casualidad, su
propiedad corresponderá, salvo pacto, al dueño del terreno en que se hallare.

II. La accesión

“La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o
se les une o incorpora, natural o artificialmente.” (art. 353 CC)

La accesión se encuentra presidida por dos principios:

• En bienes muebles: Lo accesorio sigue a lo principal (“accessorium sequitur
principale”), es decir, el propietario de la cosa principal absorbe la propiedad
de la cosa accesoria. Excepción, la cotitularidad.
• En bienes inmuebles: La superficie cede al suelo (“superficies solo cedit”), es
decir, el propietario del terreno adquiere por accesión lo que a él se le
incorpora. Una excepción es que lo construido supere en valor al de la parte del
suelo invadido.

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 i. La accesión inmobiliaria

La accesión inmobiliaria se rige por el principio rector de que lo edificado, plantado o

sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenece
al dueño de los mismo con sujeción a lo dispuesto en el CC (art. 358 CC).

A. Construcción, plantación o siembra en suelo ajeno

Se ha de diferenciar en si los materiales son igualmente ajenos o con materiales

propios.
a) Materiales ajenos en suelo ajeno: Si los materiales proceden de un tercero y
no ha actuado de mala fe, el dueño del terreno deberá responderle por su valor
subsidiariamente y en el caso de que el que los empleó no tenga bienes con los
que pagar, o exigir la reposición de las cosas a su estado primitivo.
b) Materiales propios suelo ajeno: El dueño de los materiales los incorpora a
suelo ajeno, se debe diferenciar entre si actuó de buena fe o de mala fe:
• Buena fe: El dueño del terreno podrá optar entre hacer suya la obra,
siempre o plantación, previa indemnización establecida (arts. 453 y 454
CC), u obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al
que sembró, la renta correspondiente.
• Mala fe: El incorporante pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin
derecho a indemnización. Además, el dueño del terreno puede exigir la
demolición de la obra, o que se arranque la plantación o siembra,
respondiendo las cosas a su estado primitivo, a costa del que edificó,
plantó o sembró.

Si ha habido mala fe tanto por el dueño del terreno como por el incorporante, los
derechos de uno y otro serán los mismos que si ambos hubiesen procedido de buena
fe.

En el supuesto de la accesión invertida o construcción extralimitada, en los casos de

accesión inmobiliaria por edificación, ya que éstos no se da la indivisibilidad que se
produce en la edificación entre lo construido y el suelo sobre el que se construye, se
requieren los siguientes requisitos:
a) Invasión parcial del suelo o del vuelo ajeno.
b) La indivisibilidad de la construcción.
c) El edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a
los del suelo invadido.
d) Buena fe del edificante.

En este supuesto se da el acceso a la propiedad del terreno invadido por el edificante

siempre que abone al dueño del terreno ocupado no sólo el valor de éste, sino
también la indemnización reparadora de los daños y perjuicios causados. En este
supuesto se invierte el sujeto predominante, es decir, quien elige la opción que estime
conveniente.

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 B. Construcción, plantación o siembra en suelo propio con materiales ajenos

El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos únicamente en el supuesto de

que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan
las plantaciones, construcciones u obras afectadas. Si puede retirarlos no habrá
problema, dado que no hay unión inseparable que exige la accesión.

Si la separación resulta perjudicial para lo edificado, plantado o sembrado, de manera

que habrá unión inseparable si la separación destruye una parte de lo construido. En
este caso, el propietario del suelo que haga en él, por sí o por otro, plantaciones,
construcciones u obras con materiales ajenos, adquiere los materiales utilizados pero
condicionado al abono de su valor. Si ha actuado de mala fe, además estará obligado al
resarcimiento de daños y perjuicios.

C. Accesiones inmobiliarias fluviales

Se deriva en que si la modificación se produce como consecuencia de fenómenos

naturales.

a. Aluvión

Se conoce como aluvión al material consistente en piedras,

légamo u otras sustancias, que la corriente natural de un río
arrastra consigo lenta y paulatinamente como consecuencia de
la erosión que va llevando a cabo, y va sedimentando a lo largo
del tiempo en otros.

b. Avulsión

Se conoce como avulsión al fenómeno en virtud del cual, y

como consecuencia de la fuerza de la corriente de un río, una
porción conocida de terreno o de árboles es segregada de un
predio ribereño y depositada en otro. El dueño de la finca a que
pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta,
debiéndolo reclamar en el plazo de 1 mes, sino pertenecerán al
propietario al que fueron depositados.

c. Mutación de cauce

Se trata de cambios en el curso de las aguas, producido de

forma natural. No es de aplicación los preceptos a situaciones
transitorias.

a) Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar

naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de
los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada

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 uno. La nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y
otras.
b) Cuando el río es navegable y flotable, variando naturalmente
de dirección, éste entrará en el DP. Ahora bien, el dueño
recobrará la titularidad si las aguas vuelven a dejarlo en seco,
ya naturalmente o por trabajos legalmente autorizados al
efecto.
c) Cuando se derive en brazos la corriente del río, dejando aislada
una heredad o parte de ella, el dueño de la misma conserva su
propiedad. Por tanto, no se produce alteración alguna en la
propiedad del suelo.

d. Formación de isla

El CC distingue entre la formación de islas en el mar o en ríos

navegables y flotables, y la formación de islas en ríos no
navegables.

a) Islas en mares: Las islas que se forman en los mares adyacentes

a las costas pertenecen al Estado.
b) Islas en ríos navegables: Las islas que se forman en los ríos
navegables y flotables pertenecen al Estado.
c) Islas en ríos no navegables: Las islas que se forman en ríos no
navegables, pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas
más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si se
hallase en medio del río, dividiéndose por la mitad.

ii. La accesión mobiliaria

En la accesión mobiliaria rige el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, es

decir, el propietario de la cosa principal adquiere la propiedad de la cosa accesoria.

A. La unión

La unión tiene lugar cuando dos cosas muebles, una principal y otra accesoria,
pertenecientes a diferentes dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una
sola no separable sin detrimento. La clave y diferencia con la mezcla, es que los
materiales son distinguibles entre sí pese a la independencia e individualidad de la
cosa resultante.

Para determinar cuál de las dos cosas muebles unidas de tal forma es la principal, se
establecen unos criterios (art. 376 y 377 CC):
• Valor: La cosa de mayor valor será la principal.
• Adorno, uso o perfección: En el caso de cosas de igual valor, la cosa que se
constituya como adorno, uso o perfección será la accesoria.

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 • Tamaño: En caso de cosas de igual valor y cosas en que sea difícil determinar
cual es la que se constituye como adorno, uso o perfección, se determinará
cual es la cosa principal, aquella de mayor tamaño.

Las consecuencias jurídicas derivadas de la unión son diferentes en función de que

haya intervenido o no mala fe:
a) Si el propietario de la cosa accesoria como el de la principal actuaron de
buena fe, se aplicará el principio rector, por lo que el dueño de la cosa
principal, adquiere la accesoria indemnizando su valor al dueño de la cosa
accesoria.
b) Si el dueño de la cosa accesoria efectuó la incorporación de mala fe, perderá
la cosa incorporada y deberá indemnizar al propietario de la cosa principal los
daños ocasionados.
c) Si el dueño de la cosa principal actuó de mala fe, el dueño de la cosa accesoria
podrá optar entre que se le abone su valor o que la cosa de su pertenencia se
separe, aunque para ello haya que destruir la principal, en ambos casos, con
indemnización de daños y perjuicios.

B. La mezcla

Comprenden los supuestos en que cosas de igual o distinta especie de modo que no
sean separables sin detrimento. En la mezcla las cosas unidas inseparablemente
pierden su individualidad y no resultan distinguibles del todo resultante.

Pese a que hoy existen técnicas que permiten la separación, habrá que considerar que
existe detrimento, al menos económico, si el coste de la separación sumado al valor de
la mezcla es superior al valor de las cosas mezcladas.
Þ Aleación de metales…

En este supuesto se crea una situación de copropiedad sobre el resultado de la mezcla.

Ahora bien, si el que efectuó la mezcla actuó de mala fe, perderá las cosas de su
pertenencia mezclada, además de tener la obligación de indemnizar los perjuicios
causados.

C. La especificación

Tiene lugar cuando se crea una obra de nueva especie, empleando, en todo o en parte,
materia ajena.
Þ La elaboración de pan con harina ajena, un mueble con madera que no
pertenece al carpintero…

La inclusión de la especificación en la regulación de la accesión es discutida, puesto

que en ella no hay una auténtica unión de cosas.

El CC prevé unas consecuencias diferentes en función de quien empleó la materia

ajena lo hiciera de buena o mala fe (art. 383 CC):

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 a) De buena fe: Si quien empleó materia ajena actuó de buena fe hará suya la
obra, indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta. Si la materia es más
preciosa que la obra en la que se empleó o superior en valor, el dueño de la
misma podrá optar por quedarse con la nueva especie, previa indemnización
del valor de la obra en el momento de la especificación, actualizado al
momento de pago, o pedir una indemnización por la materia.
b) De mala fe: Si quien empleó la materia ajena actuó de mala fe, el dueño de la
materia tiene derechos a quedarse con la obra sin pagar nada a su autor, o
puede exigir al autor de la obra que le indemnice el valor de la materia y los
perjuicios ocasionados.

III. La usucapión ß IMP EXAMEN

i. Concepto

Se denomina usucapión, de origen romano o, prescripción adquisitiva, de origen legal.

La prescripción adquisitiva o usucapión consiste en la adquisición del dominio u otro
DR susceptible de posesión, merced al mantenimiento de una situación posesoria en
concepto de dueño durante un determinado plazo de tiempo.

ii. Fundamento

El fundamento de la usucapión se halla desde dos perspectivas:

a) Perspectiva subjetiva: Se fundamenta la usucapión debido a una especie de
negligencia por parte del titular del DR. Si el propietario no ha cuidado de su
derecho, no merece ser el titular.
b) Perspectiva objetiva: Se fundamenta la usucapión debido a que el OJ premia
aquel que cuida un DR del que no es titular. Se pretende proteger los bienes
para que estén dentro del tráfico jurídico.

iii. Clases de usucapión ß IMP EXAMEN

La clasificación más importante es la que distingue entre usucapión ordinaria y

usucapión extraordinaria.

a. Usucapión ordinaria

Se valora sobre todo la confianza puesta por el usucapiente en una situación posesoria
anterior. La usucapión ordinaria es aquella que se exige que la posesión se desempeñe
de buena fe y se apoye en un justo título de adquisición (obviamente ineficaz), es
decir, se da una apariencia legitimadora de que se ostenta la titularidad del DR. Los
plazos de tiempo en la usucapión ordinaria son más cortos.

b. Usucapión extraordinaria

Se pone el énfasis en la propia apariencia legitimadora que emana de la posesión. En la

usucapión extraordinaria sólo se requiere el desempeño de esa clase de posesión, sin

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necesidad de buena fe ni justo título. Los plazos de tiempo en la usucapión
extraordinaria son más largos.

iv. Elementos de la usucapión

A. Sujetos de la usucapión

“Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas

capaces para adquirirlos por los demás medios legítimos.” (art. 1931 CC)

En cuanto al elemento subjetivo de la usucapión, podrán usucapir tanto personas

físicas como personas jurídicas.

En caso de que la titularidad del derecho se halle compartida por una pluralidad de
sujetos, se establece que la prescripción ganada por uno de ellos la aprovechan los
demás.

B. Objeto de la usucapión

La usucapión se concibe como un mecanismo que puede operar tanto respecto de la

propiedad como de los demás DR. Es aplicable siempre que dicho derecho sea
susceptible de posesión y que estén dentro del tráfico jurídico.

v. Requisitos legales de la usucapión

Existen ciertos presupuestos generales, que son aplicables a toda clase de usucapión,
mientras que otros sólo se exigen para la usucapión ordinaria.

A. Requisitos comunes a toda usucapión

a) Posesión en concepto de titular, se deben de dar, en defecto de título, actos

inequívocos de ejercicio del derecho, con manifestación externa de dicho
derecho.
b) Posesión pública, se requiere que no sea clandestina, ya que, para la
usucapión, se contará desde el momento en que deje de presentar ese vicio.
c) Posesión pacífica, se requiere que no sea violenta, ya que, para la usucapión,
se contará desde el momento en que deje de presentar ese vicio.
d) Posesión continuada, la continuidad se ve truncada cuando por algún motivo la
posesión se ve interrumpida.
a. Interrupción natural: Se produce cuando por cualquier causa cesa en ella
durante más de un año. Se entiende que la interrupción inferior a un año
no comporta pérdida de la posesión.
b. Interrupción civil: Tiene lugar mediante la citación judicial hecha al
poseedor. La citación judicial interrumpe la posesión y por lo tanto se
interrumpe el plazo de usucapión. Excepciones a la interrupción del tiempo
por la citación judicial:
• Si fuera nula por falta de solemnidades legales.

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 • Si el actor desistiere la demanda o deja caducar la instancia.
• Si el poseedor fuere absuelto de la demanda.
• Si en el plazo de 2 meses no se presenta ante el juez el acto de
conciliación.
c. Interrupción por acto de reconocimiento: Si el poseedor realiza un
reconocimiento expreso al titular del derecho, en este caso se da que el
poseedor en cuestión habrá dejado de ser poseedor en concepto de dueño.

B. Requisitos específicos para la usucapión ordinaria

La usucapión ordinaria, puede verificarse con plazos más breves, está sometida a
algunos requisitos adicionales.

a) Justo título o título hábil: Debe estar basada en un título o negocio de

adquisición, el cual obviamente resulta ser ineficaz por el inconveniente que la
usucapión está llamada a subsanar, que es la falta de titularidad del
transmitente. Éste debe reunir las siguientes características:
• Título justo: Es decir aquel que basta para transferir el dominio o
derecho de que se trate.
Þ Compraventa, donación, transacción…
• Título verdadero: Es aquel que está dotado de existencia objetiva, y que
por consiguiente no es simulado.
• Título válido: Es aquel que está exento de vicios o defectos en sus
elementos esenciales (consentimiento, objeto, causa y, en su caso
forma). La usucapión sólo subsana la falta de titularidad.
b) Buena fe: Es necesario que el usucapiente sea de buena fe, consiste en la
creencia por parte del mismo que la persona de quien recibió el derecho era el
titular del mismo y podía transmitirlo. Se valora si el poseedor fue negligente al
desconocer un dato que razonablemente debería haber conocido. La buena fe
se presume y será el perjudicado de la usucapión quien deberá probar la
inexistencia de la misma.

vi. Plazo de la usucapión

Ordinaria Inmobiliaria 10 años (20 años para supuesto de

ausencia)
Mobiliaria 3 años

Extraordinaria Inmobiliaria 30 años

Mobiliaria 6 años

Se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar.

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 vii. Efectos de la usucapión

Su efecto es la titularidad de la cosa. La prescripción adquisitiva ha de ser invocada por

aquél a quien favorece para que el produzca efectos jurídicos. Por ello, la usucapión no
puede hacerse de oficio.
La usucapión tiene efectos retroactivos, por lo que una vez consumada se entiende
que el favorecido adquirió la cosa o derecho desde el momento en que comenzó la
posesión ad usucapionem.

IV. Adquisición por medio de contratos mediante la tradición

Es un sistema de adquisición derivativa inter vivos, en el que la transmisión de los DR

se fundamenta en la unión de dos elementos:
a) Título o contrato: Será el negocio jurídico que capacita la transmisión.
Þ Compraventa…
b) Modo o tradición: Es el fenómeno jurídico de transmitir la propiedad (el
modo), consiste en la transmisión voluntaria de la posesión, es decir, la entrega
de la cosa.
• Tradición real: Es la entrega material o física del bien.
• Tradición simbólica: Es la entrega del bien por medio de la entrega de un
objeto simbólico.
• Transmisión por otorgamiento de escritura pública: En ocasiones, la
traditio es suplida por el otorgamiento de una escritura pública. Se da por
hecho que con la escritura pública ha habido transmisión de un DR.
• Entrega de los títulos de pertenencia: Se da en ciertos bienes que no es
posible su entrega real en el momento, por lo que la entrega de los títulos
de pertenencia es como si ha habido transmisión de un DR.

V. Adquisición a non domino (ENTRA EXAMEN)

La regla general es que sólo el titular del bien es el que puede transmitir la propiedad.
Sin embargo, la adquisición a non domino son aquellas en que se da la transmisión de
un bien de alguien que no es titular. El OJ protege la apariencia de dicha transmisión,
por lo que nos encontramos con la fundamentación de la posesión, en ciertas
ocasiones es protegida.

Hay que elegir entre proteger la seguridad jurídica del propietario o proteger la
seguridad del tráfico jurídico de aquel que ha creado la apariencia de ser el titular
habiendo confiado de que aquel que se lo transmitió era el titular.
• Seguridad jurídica: Es la que ostenta el titular del DR.
• Seguridad del tráfico jurídico: Es la que ostenta el poseedor, que en ocasiones
el OJ defiende al poseedor no titular.

Se deben dar tres requisitos de forma general:

a) El transmitente no es titular del bien.
b) La transmisión se ha dado de forma onerosa.
c) El adquirente ha actuado de buena fe.

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 (2) Extinción de los derechos reales

A. Pérdida de la cosa o destrucción total de la cosa

La pérdida de la cosa, es decir, su destrucción, hace evidente que desaparezca el DR,

pues se trataría de un derecho sin objeto. La pérdida o destrucción ha de ser total, de
lo contrario, subsiste el mismo derecho real sobre los restos, ruinas o, sobre la parte o
la materia subsistente de la cosa.

También se da por la pérdida jurídica, es decir, cuando la cosa queda fuera del
comercio.

B. La renuncia o abandono

La renuncia implica un negocio jurídico unilateral. El titular del DR lo extingue por su

simple voluntad, sin necesidad de conocimiento por otras personas.

El abandono es una forma de renuncia, caracterizada por la desposesión voluntaria de

la cosa.

C. La consolidación

La consolidación es el equivalente a la confusión para la extinción de las obligaciones

(en que coinciden deudor y acreedor en la misma persona), pues en los DR la
consolidación consiste en la coincidencia entre el propietario y el titular de un DR
sobre cosa ajena, que grava la misma cosa de la que es objeto de la propiedad del
mismo.

Nadie puede ostentar un DR en cosa ajena sobre cosa propia. En este caso la
propiedad absorbe el DR en cosa ajena, extinguiéndolo.

(3) Extinción de los Derechos Reales

I. La pérdida o destrucción de la cosa

La pérdida de la cosa, es decir, su destrucción, hace evidente que desaparezca el DR,

pues se trataría de un derecho sin objeto. La pérdida o destrucción ha de ser total, de
lo contrario, subiste el mismo derecho real sobre los restos, las ruinas o sobre la parte
o la materia subsistente de la cosa.

También se da por la pérdida jurídica, es decir, cuando la cosa queda extra

commercium.

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 II. La renuncia o abandono

La renuncia implica un negocio jurídico unilateral. El titular del derecho real lo extingue
por su simple voluntad, sin necesidad de conocimiento por otras personas. Al tratarse
de un negocio dispositivo se requiere plena capacidad de obrar.

El abandono es una forma de renuncia, caracterizada por la desposesión voluntaria de

la cosa. Se compone de la desposesión (pérdida del corpus) y del animus de abandono.

III. La consolidación

La consolidación es equivalente a la confusión para la extinción de las obligaciones

(coincidencia de deudor y acreedor en la misma persona). Aquí lo que coincide es la
condición de propietario y la titularidad de un derecho sobre cosa ajena, que grava la
misma cosa de la que se es titular de la propiedad. Nadie puede ostentar un derecho
real en cosa ajena sobre cosa propia, ya que la propiedad absorbe el DR en cosa ajena.

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