CONTRATO DE
COMPRAVENTA (artículo
1529 del Código Civil)
Sumario.- 1.- Introducción, 2.- Compraventa, 2.1.- Partes del contrato, 2.2.-
Prestaciones a cargo de las partes, 2.3.- Algunas particularidades sobre la
transferencia de propiedad de los bienes inmuebles, 3.- Elementos de la
compraventa (el bien y el precio) y su distinción con la permuta, 4.- Nuestra
definición, 5.- Conclusiones, 6.- Bibliografía.
1.- Introducción
El contrato de compraventa es indiscutiblemente el que tiene mayor
importancia entre los de su clase, en primer lugar, porque se trata del contrato
tipo de los translativos de dominio y, además, porque constituye la principal
forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función
jurídica como económica, debe merecer un estudio especial. Como contrato
tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la
permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también
recurriremos a la compraventa para explicarnos ciertas especialidades del
mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia. (Rojina
Villegas, 2001, p. 48)
Efectivamente, el contrato de compraventa reviste tal importancia, pero no
solo porque a través de este se transfiere la propiedad sino también porque
debido a su riqueza conceptual, modalidades y pactos que lo puedan integrar,
toma más tiempo revisarlo, explicarlo y entenderlo a cabalidad en las distintas
facultades de derecho de cualquier país. Recordemos que para conocer
íntegramente esta institución se tienen que revisar la venta de bien futuro; la
venta de esperanza incierta; la venta de bien ajeno; la venta a satisfacción del
comprador, a prueba y sobre muestra; la compraventa sobre medida, la
compraventa sobre documentos; la compraventa con reserva de propiedad; el
pacto de retroventa y el derecho de retracto. Asimismo, el contrato que le
sigue en nuestro Código Civil, nos referimos a la permuta, se regirá por sus
disposiciones en lo que le resulten aplicables (1603 del CC).
Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el
dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el
contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la
adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal
de adquirir el dominio, dentro de grupo de los contratos translativos, y la
compraventa es a su vez la figura fundamental para adquirir la propiedad
dentro de los contratos translativos de dominio. (Rojina Villegas, 2001, p. 48)
Comprar o vender son, pues, actividades que nos acompañan a lo largo de
la vida tengamos nociones jurídicas o no.
2.- Compraventa
De acuerdo al artículo 1529 del Código Civil (en adelante CC):
“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un
bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.
De la definición que contiene este numeral se extraen a las partes del contrato
de compraventa (comprador y vendedor) y la prestación a cargo de de cada
una de las partes.
2.1.- Sujetos que intervienen en el Contrato
Por un lado, tenemos al vendedor que se obliga a transferir un bien (mueble o
inmueble) y por el otro al comprador que se obliga a pagar su precio en
dinero.
2.2.- Prestaciones a cargo de las partes
Con respecto a la prestación a cargo del vendedor, este se obliga a entregar
un bien inmueble, verbigracia una casa o un bien mueble, por ejemplo un
libro. se trata de una obligación con prestación de hacer o de otorgar.
(obligación de hacer)
Con respecto a la prestación a cargo del comprador, este se obliga a pagar
un precio en dinero. Como en el caso de la prestación de la contraparte, se
trata de una obligación con prestación de dar.(obligación de dar)
2.3. Algunas particularidades sobre la transferencia de propiedad de los bienes
inmuebles
De la definición de compraventa se desprende que el contrato no se confunde
con la traslación de dominio y nada impide que esta última se produzca en un
momento distinto, como acontece con la tradición o entrega posterior de los
bienes muebles o con la compraventa de inmuebles con pacto de reserva de
propiedad (artículo 1583 del CC). (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 31)
De la opinión citada podríamos colegir que el contrato (título) per se no
transmite la propiedad del bien inmueble sino que hace falta un acto posterior
(modo) que concretice el traspaso del dominio del vendedor al acreedor.
Sin embargo vale la pena recordar que en virtud del 949 del CC:
“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
Pareciera que en virtud de este artículo, celebrado el contrato de compraventa
el comprador adquiere automáticamente la propiedad del bien incluso antes de
entrar en posesión del mismo.
Esta no es una opinión pacífica en la judicatura nacional. Por ello se alega que
en el sistema civil peruano por la compraventa no se transfiere la
propiedad de la cosa objeto del contrato, sino que el vendedor se obliga a
transferirla, pudiendo versar sobre bienes ajenos. (Exp. Nº 147-1993-Ancash.
N.L. Nº 238, p. J-24.)
Es decir, el solo consentimiento generará la obligación del vendedor de
transferir la propiedad del bien al comprador pudiéndose producir la entrega
efectiva del bien en un momento posterior sin generar problema alguno. No
obstante, incluso en este caso, el comprador no tendría la plena certeza de
haber adquirido la propiedad del mencionado bien sino hasta que haga
oponible erga omnes tal derecho (título) inscribiendo la compraventa en los
registros públicos.
En el mismo sentido una doctrina brasileña, sigue la tesis obligacional de la
compraventa como un negocio jurídico bilateral, en el que la obligación del
enajenante consiste en la entrega de la cosa, mientras que la prestación del
adquirente se traduce en el pago de un precio en dinero. Al igual que la
permuta y la donación, es un contrato traslativo que funciona como un título o
causa, mientras que la tradición y el registro son los modos de transmisión
de la propiedad. Por lo tanto, si el enajenante promueve ventas sucesivas y el
primer comprador no se ocupa de promover el registro, el primero en registrar
el bien será el propietario, quedándole al comprador primitivo el presentar una
acción indemnizatoria contra el enajenante. (Rosenvald, 2010, p. 542)
De las opiniones citadas somos de la opinión que el contrato de
compraventa (título) solo generará la obligación de trasmitir la propiedad
de un bien inmueble y la transmisión definitiva (modo) se dará con la
entrega del bien más su inscripción en el registro correspondiente.
3.- Elementos de la compraventa (El bien y el precio) y su distinción con la
permuta
La cosa, el precio y el consentimiento son presupuestos de la existencia del
negocio, sin los cuales no habrá la hipótesis de incidencia para que la
compraventa penetre en el mundo jurídico. Existe pues un intercambio de
bienes por dinero -de hecho, lo que distingue a la venta de la permuta-, que
por regla general prescinde de solemnidades, con la excepción de las
impuestas públicamente para la enajenación de inmuebles que excedan los
treinta salarios mínimos. (Rosenvald, 2010, p. 542)
En nuestro ordenamiento tanto el bien como el precio son elementos
esenciales de la compraventa por lo que de faltar uno de ellos podrá existir
cualquier otro contrato (como la permuta[1]) pero no compraventa.
La permuta es un contrato bilateral y conmutativo como la compraventa por el
cual se promete una cosa o derecho a cambio de otra, diferenciándose de la
compraventa en que no hay precio, pero ambos contratantes son propietarios
de los bienes a permutarse. Por consiguiente, en la permuta rigen las
disposiciones de la compraventa en lo que le sean aplicables. (Exp. Nº 1338-
1994-La Libertad. M. Ledesma, p. 428.)
4.- Nuestra definición
De las doctrinas y casaciones expuestas podemos definir a
la compraventa como aquel contrato en virtud del cual una parte denominada
vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien mueble o inmueble a
cambio de que la otra parte denominada compradora le de un precio en dinero.
5.- Conclusiones
El contrato de compraventa reviste tal importancia, pero no solo porque a
través de este se transfiere la propiedad sino también porque debido a su
riqueza conceptual, modalidades y pactos que lo puedan integrar, toma más
tiempo revisarlo, explicarlo y entenderlo a cabalidad en las distintas facultades
de derecho de cualquier país. Recordemos que para conocer íntegramente esta
institución se tienen que revisar la venta de bien futuro; la venta de esperanza
incierta; la venta de bien ajeno; la venta a satisfacción del comprador, a prueba
y sobre muestra; la compraventa sobre medida, la compraventa sobre
documentos; la compraventa con reserva de propiedad; el pacto de retroventa
y el derecho de retracto.
El contrato de permuta se regirá por las disposiciones de la compraventa en lo
que sean aplicables (1603 del CC).
Comprar o vender son, pues, actividades que nos acompañan a lo largo de
la vida tengamos nociones jurídicas o no.
El solo consentimiento genera la obligación del vendedor de transferir la
propiedad del bien al comprador, sin embargo, la entrega efectiva del bien
podría producirse en un momento distinto sin generar problema alguno.
Para hacer oponibles los derechos de propiedad erga omnes será necesario
inscribir la compraventa en los registros públicos.
El contrato de compraventa (título) solo generará la obligación de trasmitir la
propiedad de un bien inmueble y la transmisión definitiva (modo) se dará con
la entrega del bien más su inscripción en el registro correspondiente.
En nuestro ordenamiento tanto el bien como el precio son elementos
esenciales de la compraventa por lo que de faltar uno de ellos podrá existir
cualquier otro contrato (como la permuta) pero no compraventa.
Podemos definir a la compraventa como aquel contrato en virtud del cual una
parte denominada vendedora se obliga a transferir la propiedad de un bien
mueble o inmueble a cambio de que la otra parte denominada compradora le
de un precio en dinero.
6.- Bibliografía
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil
peruano de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.
ROJINA VILLEGAS, Rafael (2001). Compendio de Derecho Civil IV-
Contratos. México D. F.: Porrúa.
ROSENVALD, Nelson (2010). Código Civil Comentado. Doutrina e
Jurisprudência. Comentario al artículo 481, Coordinador: Cezar Peluso, São
Paulo: Manole, pp. 541-542.
[1] Artículo 1602.- Por la permuta los permutantes se obligan a transferirse
recíprocamente la propiedad de bienes.
