Guía para regularizar una propiedad
DE POSEEDOR
A
PROPIETARIO
PATRICIO PUEN MARILEO
Una historia con un final feliz
Después de más de un año y medio, algunos problemas
en el camino, reposiciones, negociaciones con el
Conservador de Bienes Raíces y el Ministerio de Bienes
Nacionales, me encontraba en una mesa con una familia
numerosa que estaba feliz de poder haber regularizado su
propiedad y de tener por n su título de dominio.
Se respiraba un ambiente hermanable, de mucho
cariño entre ellos.
Una familia numerosa que había podido mantenerse
unida a pesar de que sus padres ya habían fallecido.
A decir verdad quedé bastante impresionado porque
no es algo muy común. Más de 13 personas siendo parte
de una celebración improvisada organizada por ellos
mismos para celebrar que el trámite estaba listo y cada
uno podría ser el dueño exclusivo de una parte del terreno.
Pero esto no partió de esta manera, sino que el objetivo
inicial era otro:
Modi car la super cie del terreno para posteriormente
subdividir.
Revisando los antecedentes, pude ver que el problema
era un poco más complicado que eso.
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Para poder recti car la cabida del terreno habría que
demandar a todos los colindantes. Al revisar los datos de
los predios colindantes eran más de 100 personas que
tenían derechos o eran propietarios de los predios
colindantes.
Sólo para la primera noti cación habría que gastar
$5.000.000.
Para una familia común eso es mucho dinero.
Sobretodo porque esa cifra es solo un monto inicial. Lo
más probable es que ni siquiera pagando existe la certeza
que los receptores logren noti carlos para iniciar el
procedimiento.
Entonces tuvimos que ver otras alternativas.
Es aquí donde surge la posibilidad de regularizar ante
el Ministerio de Bienes Nacionales.
Presentamos 13 expedientes de regularización para
lograr el mismo resultado que las personas querían:
Un espacio de terreno de dominio exclusivo para cada
uno de ellos.
La idea resultó muy bien y nalmente pudimos obtener
la aprobación de todas y cada una de las solicitudes.
Para que también tengas éxito en la solicitud de
regularización que quieres presentar, en este ebook quiero
enseñarte cuáles son los documentos que necesitarás para
completar el expediente y dónde puedes conseguirlos.
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El inicio del problema
Hace un tiempo existió un BOOM de celebración de
contratos de “Cesión de Derechos”, también se realizaron
cesiones de cuotas de dominio, venta de acciones,
compraventa a comunidades, entre otros.
Básicamente se trataban de loteos o asentamiento
irregulares.
No en el sentido que eran ilegales, puesto que la ley en
ese entonces lo permitía.
En todos estos contratos la promesa era la misma:
En cinco años podrían inscribirlo en el Conservador de
Bienes Raíces competente y obtener el rol propio.
Lo que omitieron mencionar a los compradores, en la
mayoría de los casos, es que este trámite no es automático,
sino que tomará al menos un año y medio probar que se
ha poseído la propiedad con ánimo de señor y dueño, de
manera pací ca e ininterrumpida por un tiempo superior a
cinco años.
Técnicamente se trata de una prescripción adquisitiva
de corto plazo, que como toda prescripción debe alegarse
y probarse, solo que en este caso es a través de un
proceso administrativo.
Originalmente el procedimiento tenía por objeto
solucionar las situaciones en donde existiera un título de
dominio incompleto o irregular, por ejemplo:
Escrituras de compraventa no inscritas
Contratos de transferencia de dominio con errores
Adjudicaciones con defectos
Herencias
Ventas informales
Aunque actualmente está casi exclusivamente utilizado
para las personas que compraron derechos, sigue siendo
aplicable para todas las situaciones en las que existe un
título irregular.
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Documentos Requeridos
El procedimiento está regulado en el Decreto Ley 2.695 y
sus modi caciones posteriores, así como en las circulares y
normas internas del Ministerio de Bienes Nacionales.
Para presentar el expediente de regularización
necesitarás reunir los siguientes documentos:
1. Formulario N°1. Solicitud
2. Formulario N°2. Declaración Jurada.
3. Formulario N°2.2. Ley de Usurpaciones.
4. Formulario N°3. Declaración de Vecinos,
Colindantes o Testigos.
5. Formulario N°4. Croquis de ubicación.
6. Certi cado de Informaciones Previas.
7. Certi cado de Litigios
8. Certi cado de Dominio Vigente.
9. Certi cado de avalúo scal detallado.
[Link] cado de Residencia.
[Link] de cédula de identidad.
[Link] de Posesión.
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[Link] cado de Nacimiento.
[Link] cado de Matrimonio.
[Link] de fotografías.
[Link] de agua, luz y otros.
[Link] otro contrato.
[Link] cado de Número.
[Link] cado de Recepción De nitiva o Provisoria.
Mientras más información agregues que pueda probar
la posesión material, por más de cinco años y de manera
pací ca e ininterrumpida , mucho mejor.
Vamos a revisar cada uno de ellos.
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FORMULARIO N°1. SOLICITUD
Uno de los documentos más importantes en la solicitud
de regularización es el formulario número 1 que es la
solicitud de regularización. Consta de 4 páginas.
Es recomendable que a
pesar de tratarse de
formulario número uno,
sea completado y
rmado al nal, cuando
ya tengas todos los
antecedentes de la
propiedad que estás
solicitando regularizar,
en particular los datos de
la inscripción y el rol de
avalúo scal que lo
ampara.
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FORMULARIO N°2. DECLARACIÓN
JURADA
Este es uno de los
documentos que debe ser
rmado ante Notario
Público,
Debes completarlo con
todos los datos de la
propiedad y del solicitante,
declarando bajo juramento
cómo adquiriste la
propiedad, de la manera
más dedigna posible y
que guarde congruencia
con lo señalado en el
formulario N°1.
Si no es coherente será
rechazado.
Otro aspecto a tener en consideración es que este
documento tiene un tiempo de vigencia, que varía entre
las distintas Secretarías Regionales Ministeriales de Bienes
Nacionales, pero en ningún caso puede ser mayor a 6
meses.
Recomiendo que este documento no tenga más de 2
meses de antigüedad, para evitar cualquier problema.
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FORMULARIO N°2.2 DECLARACIÓN
JURADA USURPACIONES
Recientemente, con
la incorporación de la
nueva ley de
usurpaciones se
incorpora un nuevo
formulario en el que
debes declarar bajo
juramento que no
eres imputado o no
has sido condenado
por los delitos de
usurpaciones.
También se rma
ante Notario Público.
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FORMULARIO N°3. VECINOS,
COLINDANTES O TESTIGOS
El formulario de declaración de vecinos, colindantes o
testigos debe ser completado con los datos de la
propiedad, incluyendo ubicación, super cie y deslindes
especiales (al menos debe estar descrito uno de los
deslindes). Debe
contar con la rma de
tres personas, las que
pueden ser de los
colindantes o vecinos
más cercanos.
Si no tienes
vecinos, o teniéndolos
ello se niegan a rmar,
puedes pedir que
algunas personas
rmen en calidad de
testigos para que
con rmen que has
estado en posesión
del terreno por más de
cinco años, tal como lo
exige el D.L. 2.695.
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FORMULARIO N°4. CROQUIS
En el formulario de
croquis nos sirve para
entregarle información al
Ministerio de Bienes
Nacionales respecto de la
ubicación geográ ca de
la propiedad, los
deslindes y los datos para
que en la etapa de
medición o mensura, la
empresa encargada de la
topografía puede llegar
sin problemas al lugar.
No es necesario que sea
un croquis perfecto, ni
tampoco que tenga las
medidas exactas, ya que
de eso se encargará el mismo Ministerio de Bienes
Nacionales.
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CERTIFICADO DE INFORMACIONES
PREVIAS
Este es uno de los documentos esenciales en la
solicitud de regularización. En ningún caso puede faltar.
Este documento se
solicita en la Dirección de
Obras de la Municipalidad
correspondiente.
Para emitirlo te pedirán
algunos datos, como el rol
de avalúo scal o el
certi cado de dominio
vigente. Depende de cada
comuna.
Algunas
municipalidades podrían
negarse a entregar este
documento, por lo que en
esa situación habrá que
presentar un recurso de
protección ante la Corte
de Apelaciones respectiva.
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CERTIFICADO DE LITIGIOS
Es un documento emitido por el Conservador de
Bienes Raíces competente a la comuna en donde se
encuentra el inmueble, el que acredita que no existen
juicios o litigios pendientes que versen sobre esa
propiedad que estás
intentando regularizar.
Para solicitarlo
necesitarás los datos
de inscripción de
dominio vigente, esto
es, fojas, número y año
de inscripción.
Este documento
también debe respetar
plazo de vigencia, por
lo que recomiendo
que lo solicites cerca
de la fecha en que
tengas todos los
demás antecedentes
que conforman el
expediente.
CERTIFICADO DE DOMINIO VIGENTE
También lo emite el Conservador de Bienes Raíces.
Este documento acredita quién es el actual propietario
del predio que estás intentando regularizar. Habrá algunas
ocasiones en el que el
nombre del solicitante
aparecerá inscrito como
uno de los comuneros
que son dueños de la
propiedad y en otras
ocasiones el propietario
será otra persona.
Hay que determinar
cuál es la situación actual,
porque ese es el título a
cancelar (en este caso la
cancelación signi ca
dejar sin efecto una
inscripción).
Al igual que el
certi cado de litigios este
documento debe ser
reciente, no debe tener
más de 3 meses de antigüedad.
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CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL
DETALLADO
Cuando el certi cado es simple puede solicitarlo
cualquier persona ante el Servicio de Impuestos Internos,
pero en este caso se necesita el certi cado de avalúo scal
detallado.
Lo importante es
determinar el
monto de avalúo
scal asignado a la
propiedad a
regularizar, porque
recordemos que el
inmueble a
regularizar no debe
tener un avalúo
scal superior a 800
unidades tributarias
mensuales (UTM) si
es rural, o inferior a
380 UTM si el
terreno es urbano.
En el expediente
debes incorporar el avalúo scal que corresponde a la
propiedad a la propiedad que quieres regularizar.
Si estás regularizando parte de un retazo de terreno,
determina cuál es avalúo proporcional para evitar que la
solicitud sea rechazada.
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CERTIFICADO DE RESIDENCIA
Este documento debe ser entregado por alguna
entidad con personalidad jurídica de derecho público
vigente. Puede ser una Junta de Vecinos, un Comité de
Agua Potable, un Club
Deportivo, una
Comunidad Indígena,
etc.
Básicamente lo
que se intenta probar
con esto es que la
persona forma parte
de una comunidad o
entidad, o bien, que
ésta reconoce la
propiedad sobre el
terreno que
actualmente ocupa el
solicitante.
Debe ser rmado
por el presidente de
la entidad, timbrado y
acompañar el
certi cado de vigencia de la personalidad jurídica.
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FOTOCOPIA DE CÉDULA DE
IDENTIDAD
La fotocopia de la cédula de identidad del solicitante
debe ser por ambos lados y acompañarse al expediente
de regularización.
Generalmente se
realiza este acto de
manera personal,
pero si necesitas que
otra persona se haga
cargo de toda la
gestión a tu nombre,
tendrás que redactar
un poder simple para
acompañarlo al
expediente.
RECONOCIMIENTO DE POSESIÓN
Este formulario será especialmente relevante cuando
estés solicitando la regularización de la propiedad por
simple posesión material o si se trata de una herencia.
La persona que rma el reconocimiento de posesión
también debe tener
derechos sobre la
propiedad que el
solicitante está tratando
de regularizar, y de esta
misma manera,
mani esta su
conformidad,
reconociéndolo como
poseedor regular.
Siempre debe
acompañarse fotocopia
de carnet de la persona
que reconoce la
posesión.
Si la persona no
rma, o si se trata de
una solicitud por simple
posesión material, esta declaración debe ser realizada ante
Notario Público.
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CERTIFICADO DE NACIMIENTO
Este documento debe ser solicitado en el Servicio de
Registro Civil e Identi cación, solamente con el RUT del
solicitante. Es gratis.
CERTIFICADO DE MATRIMONIO
Este documento debe ser solicitado en el Servicio de
Registro Civil e Identi cación, solamente con el RUT del
solicitante. Es gratis.
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SET DE FOTOGRAFÍAS
Con respecto a las fotografías, debes tener en cuenta
que lo que estás haciendo es probar la posesión material,
por más de cinco años, de manera pací ca e
ininterrumpida, con
ánimo de señor y
dueño.
Por lo tanto, es
importante adjuntar
imágenes de los
cercos, de las
construcciones, de
las mejoras, etc.
Si tienes
fotografías antiguas
serán aun más
valiosas para
efectos del
procedimiento de regularización.
Siembras, crianza de animales, limpieza del lugar y
plantaciones también sirven.
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BOLETAS
Todo lo que tenga antigüedad y pueda probar la
posesión, servirá.
Idealmente las boletas de
agua potable y luz eléctrica son
las que debes acompañar al
expediente de regularización,
sobretodo si tienen más de
cinco años de antigüedad.
Si no tienes ninguna de las
dos,
las
boletas
de materiales de construcción,
contratos de trabajo, envíos a
domicilio o cualquier
constancia por escrito del
domicilio será de mucha
utilidad.
OTROS DOCUMENTOS
Cualquier otro contrato que relacione al solicitante con
el terreno sirve para incorporarlo al expediente de
regularización.
Puede ser un contrato de explotación agrícola,
ganadera o cualquiera
que otra persona te
reconozca como el
legítimo poseedor.
No sirve un contrato
en donde tú reconozcas
a otra persona como el
legítimo propietario,
como un contrato de
arriendo, de mediería,
de usufructo o
similares.
Lo que sería
realmente útil para
efectos de la
regularización es
acompañar los
comprobantes de pago
de contribuciones,
porque según la ley esto constituye plena prueba de la
posesión.
CERTIFICADO DE NÚMERO
Este documento resulta particularmente importante
tratándose de las regularizaciones de predios urbanos, ya
que esto determina que el
inmueble tiene cierto
reconocimiento por parte del
Municipio.
Se solicita en la Dirección de
Obras de la Municipalidad
respectiva.
La función que tiene este
documento es demostrar que
la propiedad no se encuentra
inserta dentro de un
asentamiento irregular.
CERTIFICADO DE RECEPCIÓN
PROVISORIA O DEFINITIVA.
Al igual que el Certi cado de Número, este documento
debe solicitarse en la Dirección de Obras de la
Municipalidad.
Recuerda que para que
una propiedad esté con un
recepción provisoria o
de nitivamente, previo a
ello se debió presentar un
permiso de edi cación.
O puede ser que las
construcciones hayan sido
regularizadas de alguna
manera, posterior a la
construcción.
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Etapas del Procedimiento
El procedimiento de regularización de títulos de dominio
que se lleva ante el Ministerio de Bienes Nacionales está
regulado por el Decreto Ley 2.695 y por las circulares del
mismo ministerio.
En la actualidad es la Circular N°3 de fecha 25 de
noviembre del año 2022 la que se encuentra vigente.
Este procedimiento consta de 4 etapas:
FASE 1. ETAPA JURÍDICA.
Una vez presentado el expediente corresponde una
primera etapa jurídica, que básicamente lo que se
preocupa es de determinar si la solicitud cumple con
todos los requisitos formales para acogerlo a tramitación.
FASE 2. ETAPA TÉCNICA.
Aprobada la fase uno, corresponde la medición del
terreno por parte del Ministerio de Bienes Nacionales.
Envían a un topógrafo que se encarga de la mensura:
hacer el levantamiento topográ co, determinar los
deslindes reales y la super cie.
Finaliza con la emisión de un informe técnico.
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FASE 3. PUBLICACIONES
Una vez medido el terreno se realizan las publicaciones
en los diarios de circulación regional, para informar a todas
las personas que se está regularizando un terreno.
Si alguien considera que se están afectando sus
derechos puede presentar una oposición.
FASE 4. ETAPA JURÍDICA.
RESOLUCIÓN FINAL.
Si el Ministerio de Bienes Nacionales considera que se
cumplen todos y cada uno de los requisitos exigidos por la
ley, aceptará la solicitud y ordenará al Conservador de
Bienes Raíces que inscriba el título en favor del solicitante.
Juicio de Oposición
En caso que una persona presente una oposición contra
una solicitud de regularización, los antecedentes dejarán
de estar en conocimiento del Ministerio de Bienes
Nacionales y se remitirán al Juzgado Civil competente.
Será el juez civil el que luego de revisar las alegaciones
y elementos probatorios que presenten las partes, resuelva
la controversia ordenando que se inscriba o se deje sin
efecto la solicitud de regularización presentada.
En esta situación vas a necesitar del patrocinio de un
abogado habilitado para el ejercicio de la profesión.
Negativa del Conservador de Bienes Raíces
Una situación que puede ocurrir es que, cumplidos todos
loa trámites y obteniendo la aprobación de la solicitud por
parte del Ministerio de Bienes Nacionales, el Conservador
de Bienes Raíces se rehuse a inscribir la resolución, porque
la considera en algún sentido inadmisible.
En esta circunstancia la solución será presentar una
demanda de inscripción forzada ante los Tribunales Civiles,
para que el juez ordene inscribir el dominio en favor del
solicitante.
El Conservador de Bienes Raíces no puede negarse a
inscribir una resolución judicial.
Para presentar la demanda, necesitarás del patrocinio
de un abogado habilitado para el ejercicio de la profesión.
Recursos extras
Si tienes problemas con la confección del expediente,
con el llenado de los formularios o simplemente quieres
aprender cómo realizar el trámite de regularización, tengo
un curso que te puede servir
[Link]
Si no es lo que buscas, tienes 7 días para solicitar la
devolución de todo tu dinero.
Acerca del Autor
Patricio Gonzalo Puen Marileo. Abogado inmobiliario.
Aquí es donde debo tirar mi curriculum para demostrar
que soy un profesional capaz, pero
no haré eso, solo te diré que uno de
mis objetivos es que más personas
entiendan los procesos y
procedimientos jurídicos para que
tomen decisiones informadas.
Actualmente me dedico a brindar
asesoría en la compraventa de
inmuebles y desarrollo de proyectos
inmobiliarios.
Cualquier duda o consulta puedes agendar una
reunión al link que va a quedar a continuación y con gusto
te ayudaré:
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