Adquisición de la propiedad a través del

uso continuado de la cosa: la usucapión

Derecho Civil
La usucapión, o prescripción adquisitiva, es una figura jurídica de origen romano,
gracias a la cual, es posible convertirse en propietario de una cosa por la posesión
continuada de la misma, durante un período de tiempo establecido legalmente.

Tal vez no sepas que acceder a la propiedad de una determinada cosa también es posible a
través del uso continuado de la misma. La usucapión, también llamada prescripción
adquisitiva, es una institución jurídica de origen romano, que permite ser propietario de un
determinado derecho real, si se ha poseído durante un período de tiempo establecido
legalmente.

Resumen del artículo

 La usucapio del derecho romano

o Regulación actual
o El Tribunal Supremo y la usucapión “contra tábulas”
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artículos!

La usucapio del derecho romano

El origen de la usucapión lo encontramos en el derecho romano. Etimológicamente, la
usucapio proviene de los términos latinos usu capere (coger por el uso). El ordenamiento
de aquella época configuraba esta institución como un modo alternativo de adquisición de
la propiedad. Se entendía que el uso continuado otorgaba una auctoritas sobre la cosa en
cuestión.

Sin embargo, la usucapio romana exigía importantes y destacados requisitos. En primer

lugar, no se podía usucapir por cualquier motivo, sólo por uno social y civilmente
justificado. En segundo término, era imprescindible la existencia de buena fe. Esta figura
jurídica no suponía un despojo al anterior titular de la propiedad, ya que éste no se oponía a
la situación de hecho.

La institución jurídica de la usucapio fue revolucionaria en el mundo romano, pues ayudó a

esclarecer muchos casos y a resolver litigios sobre propiedad que se eternizaban en el
tiempo. La institución no se aplicaba sobre todas las cosas, sólo podía desplegarse sobre las
res habilis (cosas idóneas o usucapibles).

Otros requisitos de la usucapio romana eran la iusta causa y la bona fides, tal y como
decíamos anteriormente. La primera estaba relacionada con la existencia de una relación
negocial entre usucapiente y titular anterior. Por su parte, la bona fides se basaba en la
convicción por el adquirente, en el momento de entrar en posesión de la cosa, de no dañar
derechos de otras personas.

Regulación actual

El término “usucapión” no aparece en el articulado del Código Civil. Sin embargo, el

precepto 1930 establece: “Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las
condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se
extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier
clase que sean”.

La usucapión o prescripción adquisitiva implica la adquisición automática de la cosa, sin

necesidad de una declaración judicial del derecho. El poseedor se convierte en propietario,
tras consumarse el plazo establecido legalmente. Por el contrario, si se promoviera juicio
sobre la propiedad, la usucapión sí debería ser probada.

Ten en cuenta también que la usucapión posee carácter retroactivo. Esto quiere decir que,
una vez consumido el plazo, se entiende que la adquisición del derecho se produjo al inicio
de aquélla.

Son susceptibles de usucapión todas las cosas que se hallen dentro del comercio de los
hombres. Por otra parte, la prescripción adquisitiva exige una serie de requisitos en la
posesión. En consecuencia y para que el poseedor se convierta en propietario, deben darse
algunas circunstancias especiales, que analizamos a continuación:

 En concepto de dueño.

Significa que el poseedor ha de tener la disposición de hecho del inmueble o cosa y

ejercerla como si fuera el dueño.

 Pública y pacífica.

La posesión debe ejercerse de forma que pueda ser conocida, es decir, sin clandestinidad.
Tampoco puede existir violencia.

 Continuada.

La posesión debe ser continuada, es decir, no haber sufrido interrupciones.

La usucapión puede ser ordinaria o extraordinaria. En la primera se exige buena fe y

justo título. El plazo que se establece es de 10 años para bienes inmuebles y de 20 si el
propietario reside en el extranjero. Por su parte, la extraordinaria no exige ninguna de las
dos premisas antes reseñadas y el plazo que se requiere es de 30 años para bienes inmuebles
y de 6 para bienes muebles.
Para que pueda existir usucapión es preciso que no se dé una acción en contra de la
posesión por parte del titular del derecho.

La usucapión se justifica en base a dos teorías distintas:

 Objetiva.

El fundamento de la figura se halla en la seguridad que aporta a las relaciones jurídicas, al

consolidar las titularidades aparentes.

 Subjetiva.

Justifica la existencia de la usucapión a partir del abandono o la renuncia al derecho real,

por parte del titular del mismo. Cuando éste logra demostrar la inexistencia de la voluntad
de renuncia, la usucapión pierde su razón de ser.

El Tribunal Supremo y la usucapión “contra tábulas”

Recientemente, el Tribunal Supremo ha fijado la doctrina a aplicar en relación con la

usucapión “contra tábulas”. Seguramente estés preguntándote qué significa este concepto.
Pues bien, el mismo hace referencia a la adquisición de la propiedad por su uso
continuado durante un tiempo concreto y en contra de lo recogido en el Registro de la
Propiedad.

El Tribunal ha sentenciado que debe regir lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley

Hipotecaria, frente a lo recogido en el 1.949 del Código Civil. La razón es que este último
debe considerarse derogado.

La Ley Hipotecaria acoge dos situaciones diferentes y una regulación distinta de la anterior,
en relación con la prescripción adquisitiva frente al tercero original. La usucapión
“contra tábulas” plantea la cuestión de si puede ser usucapido por la posesión un derecho
inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona. Esta idea se contrapone
con la de usucapión “secundum tábulas”, según la cual, el titular del derecho inscrito se
beneficia de la presunción de posesión con justo título, pública, pacífica, ininterrumpida y
de buena fe, durante el tiempo de vigencia del asiento y de los antecesores de quienes traiga
causa.

El tema de la usucapión y, en general, los litigios sobre propiedades son cuestiones

complejas, que requieren de pormenorizados análisis por parte de profesionales del
derecho. Si te encuentras inmerso en uno de estos asuntos, plantea tus dudas a tu abogado
civilista de confianza.

TITULO CUARTO DE LA USUCAPIÓN

ARTICULO 924.- Concepto Usucapión es un medio de adquirir un derecho real, mediante la
posesión que exija la ley.

ARTICULO 925.- De incapaces Los incapaces pueden adquirir por usucapión, mediante sus
legítimos representantes.

ARTICULO 926.- Irrenunciable anticipadamente El derecho de adquirir por usucapión no puede

renunciarse anticipadamente.

ARTICULO 927.- Cuando es válida la renuncia Puede renunciarse al término de la usucapión que
ha comenzado, así como a la usucapión consumada.

ARTICULO 928.- Renuncia expresa o tácita La renuncia de la usucapión es expresa o tácita,

siendo esta última la que resulte de un hecho que importa el abandono del derecho adquirido.
ARTICULO 929.- Quién no puede renunciar El que no puede enajenar no puede renunciar al
término de la usucapión que ha comenzado ni a la usucapión consumada. ARTICULO 930.-
Quiénes pueden hacerla valer Los acreedores del adquirente por usucapión y todos los que
tuvieren legítimo interés en que esta adquisición subsista, pueden hacer valer la usucapión que el
adquiriente haya renunciado.
ARTICULO 931.- Quiénes no pueden adquirir Ni el que ejerce una posesión derivada ni el que la
detenta como subordinado, conforme lo dispuesto por los artículos 879 y 883, pueden adquirir por
usucapión, a no ser que legalmente haya mudado la calidad de su posesión, para convertirse en
originaria. De ser éste el caso, la usucapión no corre sino desde el día en que comenzaron a poseer
a título de dueño. ARTICULO 932.- A quiénes aprovecha Si varias personas poseen en común
algún bien, no puede ninguna de ellas usucapir contra sus copropietarios o coposeedores; pero sí
pueden usucapir contra un extraño y, en este caso, la usucapión aprovecha a todos los
copartícipes. ARTICULO 933.- Término necesario Quien tiene una posesión originaria puede
completar el término necesario para usucapir, reuniendo el tiempo que haya poseído y el que
poseyó la persona que le transmitió el bien, con tal de que ambas posesiones tengan la misma
calidad. ARTICULO 934.- Con relación a personas jurídicas Salvo disposición en contrario de las
leyes sobre la materia, las personas jurídicas de orden público se consideran como particulares
tanto para que ellas adquieran los bienes de los particulares por usucapión, como para que
éstos adquieran por el mismo título los bienes que pertenezcan a tales personas jurídicas.
ARTICULO 935.- Salvo disposición en contrario Las disposiciones de este título, relativas al
tiempo y demás requisitos necesarios para la usucapión, sólo dejarán de observarse en los
casos en que la ley prevenga expresamente otra cosa. ARTICULO 936.- Para que proceda La
posesión apta para adquirir por usucapión debe ser: I. Originaria, esto es, a título de dueño; II.
Pacífica; III. Continua; y IV. Pública. ARTICULO 937.- Prueba
Quien hace valer la usucapión sosteniendo tener causa generadora de su posesión, debe probar la
existencia del título que la genere. ARTICULO 938.- Prueba de buena fe Quien hace valer su
buena fe, solamente necesita probar que la tuvo al momento de entrar en la posesión. ARTICULO
939.- Cuándo es pacífica Posesión pacífica es la que se adquiere sin violencia. Si la
posesión se adquirió con violencia, sólo comenzará la posesión útil cuando medie una causa legal
posterior para adquirir la misma posesión pacíficamente. ARTICULO 940.- Cuándo es continua
Posesión continua es la que no se ha interrumpido de alguno de los modos enumerados en el
artículo 948. ARTICULO 941.- Cuándo es pública Posesión pública es la que se disfruta de
manera que puede ser conocida por quienes tengan interés en interrumpirla; también es
posesión pública la que se deriva de un título traslativo de dominio inscrito en el Registro Público
de la Propiedad. ARTICULO 942.- Términos en bienes inmuebles Los bienes inmuebles y los
derechos reales constituidos sobre ellos se adquieren por usucapión, en cinco años si son
poseídos con buena fe y en diez con mala fe. ARTICULO 943.- Términos de bienes muebles Los
bienes muebles se adquieren por usucapión en dos años si la posesión es de buena fe y, en cuatro
años si la posesión es de mala fe. ARTICULO 944.- Presunción de buena fe Para la usucapión de
bienes muebles, la buena fe se presume siempre. ARTICULO 945.- Contra quién comienza y
corre La usucapión puede comenzar y correr contra cualquier persona, salvo las
restricciones establecidas por la ley. ARTICULO 946.- En qué casos no procede La usucapión no
puede comenzar ni correr:
I. Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad, respecto de los bienes a que los
segundos tengan derecho conforme a la ley; II. Entre los consortes; III. Contra los menores y
demás incapacitados mientras no tengan representante legal. Los incapacitados tendrán derecho a
exigir responsabilidad a sus tutores, cuando por culpa de éstos no se hubiere interrumpido el
término de la usucapión; IV. Entre los menores o incapacitados y sus tutores o curadores, mientras
dura la tutela; V. Entre copropietarios o coposeedores, respecto del bien común; VI. Contra
quienes se encuentren fuera del Estado en servicio público; VII. Contra los militares en servicio
activo, en tiempo de guerra o en acción militar; y VIII. Entre los beneficiarios del patrimonio
familiar. ARTICULO 947.- De bienes del haber matrimonial Tampoco puede comenzar ni correr
la usucapión entre un tercero y una persona casada, respecto de los bienes inmuebles del haber
matrimonial, enajenados por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro; pero sólo en la
parte que a éste corresponda en ellos. ARTICULO 948.- Interrupción La usucapión se interrumpe:
I. Si el poseedor es privado de la posesión del bien o del goce del derecho durante más de seis
meses; II. Por emplazamiento de demanda judicial contra el poseedor o por embargo del
bien reclamado, salvo si el acreedor desistiere de la acción intentada o el reo fuere absuelto de la
demanda, o el acto judicial fuere nulo por falta de forma; III. Por cita para un acto judicial o
aseguramiento de bienes hecho en virtud de providencia precautoria desde el día en que ocurran
estos actos; si el actor entabla su acción en juicio contencioso dentro del término fijado para
cada caso en el Código de Procedimientos Civiles, o en su defecto dentro de un mes. Para los
efectos de esta fracción y de la anterior, ni las notificaciones o citaciones, ni el secuestro de bienes
es necesario que se practiquen dentro del término para la usucapión y surten sus efectos aun
cuando se practiquen fuera de él, si el procedimiento se dirige contra la persona en favor de la
cual corre la usucapión y si la promoción inicial de ese procedimiento se hubiese presentado antes
de consumarse el plazo de la usucapión y no hubiere culpa ni omisión del actor; y IV. Si la persona
a cuyo favor corre la usucapión reconoce expresamente, de palabra o por escrito, o tácitamente
por hechos indudables, el derecho de la persona contra quien adquiriría. ARTICULO 949.-
Juicio Quien hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas por
este Código para adquirirlos por usucapión, puede promover juicio contra el propietario, a fin de
que se declare que el actor ha adquirido, por ende, la propiedad. El juicio se seguirá contra quien
aparezca como propietario de esos bienes o derechos en el Registro Público de la Propiedad en
su defecto, en las oficinas catastrales, y si los bienes no estuvieren registrados, se
considerará que el propietario es persona desconocida y el emplazamiento se hará como lo
dispone para estos casos el Código de Procedimientos Civiles sin perjuicio de que se notifique,
personalmente, a quien en la demanda se señale como interesado. En todo caso, el traslado de la
demanda se hará también a todo el que pueda tener derecho, por medio de edictos, en el
periódico de más circulación, a juicio del Juez. Si se trata de derechos reales distintos de la
propiedad sobre inmuebles, el juicio de usucapión se seguirá contra el que aparezca como titular
de esos derechos.
 ARTICULO 950.- Sentencia La sentencia ejecutoria que declare procedente la acción a que se
refiere el artículo anterior se protocolizará ante Notario, se inscribirá en el Registro Público de la
Propiedad y servirá de título al actor.

DEMANDA DE JUICIO DE USUCAPIÓN

____________________

VS

____________________

JUICIO DE USUCAPIÓN

C. JUEZ DE LO CIVIL EN TURNO

PRESENTE

Emmanuel rodriguez acencio, originaria y vecina de la población de __________,

promoviendo por mi propio derecho, señalando como domicilio para oír y recibir todo tipo
de notificaciones y demás documentos el ubicado en __________________________, de
esta ciudad, y autorizando para tales efectos a los CC. Lic. _________________________,
ante usted con el debido respeto comparezco y expongo:

Que por medio del presente escrito y en la vía ordinaria civil, vengo a promover
Juicio de Usucapión, en contra del Sr. _______________________, de quien bajo protesta
de decir verdad desconozco su domicilio, como lo acredito con la constancia de no
radicación expedida por el Sr. ______________________, que adjunto al presente, y en
contra de quien o quienes se crean con derecho, razón por la cual solicito se les emplace por
medio de la publicación de edictos en términos de lo dispuesto por el artículo
_____________ del Código Civil, respecto de la fracción restante del bien inmueble
denominado ______________, ubicado en ____________________, a fin de que se me
declare legitima propietaria del mismo, solicitando se cancele la inscripción
correspondiente en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, en virtud de que
dicho inmueble se encuentra a nombre del demandado, fundándome para tal efecto en los
siguientes hechos y consideraciones de derecho.

HECHOS
1. Bajo protesta de decir verdad manifiesto a ustedes que el predio denominado
__________________, ubicado en ________________________, de esta ciudad, en
la cual pretendo usucapir, se encuentra dentro del Programa de Regularización de la
Tenencia de la Tierra implementado por el Gobierno, como lo acredito con el
convenio de Concentración, que adjunto a este escrito.

2. Desde el día _____________________, me encuentro en posesión de la fracción

restante del predio denominado _______________, ubicado en
__________________, en forma pública, pacifica, continua, de buena fe y con el
carácter de propietaria toda vez que en la fecha indicada el Sr.
______________________, me vendió el inmueble en cita en presencia de testigos,
entregándome la posesión material del mismo, lo que probará en el momento
procesal oportuno.

3. El inmueble antes citado se identifica, con las siguientes medidas y colindancias.

4. Desde la fecha en que adquirí la fracción restante del inmueble antes citado, me
encuentro en posesión material del mismo en forma pública, continua, pacifica y de
buena fe, toda vez que ha venido ejercitando actos de dominio, pues año con año lo
he sembrado de ____________________,realizando todos los trabajos que se
requieran para este tipo de labores.

5. la totalidad del inmueble del cual pretendo usucapir una fracción, se encuentra
inscrito en el registro público de la propiedad y el comercio, a nombre del
demandado, bajo la partida número ______________, volumen ____________, de
fecha ____________________, tal y como lo justifico con el certificado de
inscripción que ajunto al presente y que me fue expedido por el director de la citada
institución.

6. como lo acredito con la manifestación catastral y recibo de pago del impuesto

predial correspondiente, que acompaño a este ocurso, la fracción del inmueble en
cuestión se encuentra registrado en el padrón municipal de predios a nombre de la
suscrita.

7. Bajo protesta de decir verdad, manifiesto a usted C. Juez que ignoro el domicilio del
Sr. _____________________, no obstante de haber realizado gestiones para
averiguarlo, como lo acredito con el certificado o constancia de no radicación
expedido por el autoridad municipal, que adjunto a este emplazamiento
correspondiente al hoy demandado mediante la publicación de edictos, en términos
de lo dispuesto por le artículo ____________ del Código Civil.
 8. En virtud de haber poseído la fracción restante del inmueble de referencia por el
tiempo y con las condiciones que establece la ley, vengo por medio de este escrito a
promover el presente juicio a fin de que previos los trámites correspondientes, se
declare por sentencia definitiva que ha adquirido la propiedad del mismo.

DERECHO
Es competente para conocer del presente juicio, en términos de lo dispuesto por los
artículos ___________________ del Código de Procedimientos Civiles.

La personalidad para promoverlo se encuentra debidamente establecido de acuerdo

con lo establecido por los artículos ______________ del Código de Procedimientos Civiles.

En cuanto al fondo del presente juicio son aplicables los artículos

_________________ el Código Civil.

En cuanto al procedimiento son aplicables los artículos __________________ del

Código de Procedimientos Civiles.

Por lo anteriormente expuesto y fundado, A USTED CIUDADANO JUEZ,

atentamente pido se sirva:

PRIMERO. Tenerme por presentada con este ocurso en la vía ordinaria civil,
promoviendo Juicio de Usucapión en contra de el Sr. ___________________ y de quien o
quienes se crean con derecho, respecto del bien inmueble mencionado en el capítulo de
hechos de esta demanda.

SEGUNDO. Admitir la demanda en la vía y forma propuesta y ordenar correr

traslado al demandado el Sr. ____________________, por medio de edictos que se
publiquen en términos de lo dispuesto por el artículo ____________ del Código Civil,
emplazándolo para que dentro del término de _________ días conteste la demanda
instaurada en su contra.

TERCERO. Ordenar emplazar a quien o quienes se crean con derecho por medio
de edictos que deberán publicarse por término de ____________ días en los estrados del
Juzgado, y en lugares visibles dela presidencia municipal, correspondiente a la ubicación
del predio del registro público de la propiedad y el comercio y en las oficinas catastrales.

CUARTA. En su oportunidad dictar sentencia declarando que he adquirido la

propiedad del referido inmueble y se ordene su inscripción en el registro publico de la
propiedad y el comercio, para que me sirva como titulo de propiedad.

PROTESTO LO NECESARIO
_____________, _____________ a _____________ de ____________.

____________FIRMA_______________