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Primera parte
Emplazamiento de los derechos reales en el ámbito de los derechos subjetivos

Habiendo ya analizado los antecedentes históricos sobre la base de las doctrinas expuestas,
ubicaremos a los derechos reales dentro de las principales clasificaciones de los derechos
subjetivos:

a) Por su eficacia u oponibilidad: es eficaz aquello que tiene eficiencia, que produce resultados.
Con fundamento en esta pauta clasificatoria, los derechos subjetivos son absolutos o relativos.

Derechos absolutos son los que pueden oponerse erga omnes, a toda la sociedad. Los ejemplos
propios de esta categoría de derechos son los derechos personalísimos y los derechos reales.

Por el contrario, son derechos relativos aquellos que solo pueden ejercerse contra una o varias
personas determinadas. El ejemplo típico de los derechos relativos son los derechos personales,
creditorios u obligacionales.

Cuando los bienes protegidos son exteriores a la persona del titular del derecho y el deber jurídico
recae sobre todas las otras personas, los derechos absolutos son de- nominados derechos
reales. Son absolutos porque el sujeto pasivo es indeterminado, y son reales porque su objeto no
está en la personalidad del titular, sino en una cosa.

b) Por su contenido económico: los derechos subjetivos se clasifican en derechos patri- moniales
y derechos extra-patrimoniales.

El elemento diferencial utilizado en esta clasificación es que el derecho tenga o no carácter

económico. Así, son derechos patrimoniales: los derechos reales, los derechos personales o
creditorios, los intelectuales (en lo referente a la explotación de la obra) y los derechos de familia
aplicados. En cambio, son derechos extra-patrimoniales: los derechos personalísimos, los
derechos de familia puros y los derechos intelectuales (en lo referente al derecho moral del autor):

Diferencias entre derechos reales y derechos personales. Antecedentes históricos

La distinción entre derechos reales y derechos personales puede ser estudiada desde dos planos
distintos: el criterio filosófico-jurídico y el criterio histórico.

Según el criterio filosófico-jurídico, derechos reales y derechos personales son dos categorías del
pensamiento jurídico, por tanto no podrían faltar en derecho alguno y en cualquiera de sus
épocas.

El criterio histórico considera que el distingo "derechos reales/derechos perso- nales" no existió
en la infancia del derecho y se trata de conceptos fundamentales de la ciencia jurídica que
aparecen en la historia de los distintos derechos positivos en un determinado momento de sus
respectivas evoluciones.

Así en la antigua Roma, el pater familiae, figura central de la sociedad romana, detentaba un
poder único y soberano que ejercía sobre las personas y las cosas que le estaban sometidas. En
ese orden de ideas, lo que hoy conceptualizamos como derecho personal se conformó a
semejanza de lo que hoy consideramos derecho real, ya que cuando un deudor no cumplía con
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su obligación, el acreedor se dirigía hacia él para cobrarse el crédito pudiendo reducirlo a la

esclavitud.

Muchos autores consideran que la distinción conceptual "derechos reales/dere- chos personales"
comenzó a establecerse con la sanción de la ley Poetelia Papiria, des- pués de cuya entrada en
vigencia, la ejecución de la obligación por parte del acreedor empezó a dirigirse contra el
patrimonio del deudor y no directamente contra su persona.

Los romanos clasificaron las acciones y no los derechos. En virtud de ello, puede decirse que las
actio in personam protegían a lo que hoy denominamos derechos per- sonales y las actio in rem,
a los actuales derechos reales.

Terminológicamente, la distinción ius in rem/ius in personam recién se halla en una copia de la

Instituta de Justiniano, en un texto denominado Rachilogus iuris civilis o Corpus legum cuya fecha
es imprecisa (hacía fines del siglo Xy siglo XII) cuya redac- ción tampoco se sabe con certeza si
fue en Francia o en Italia, tratándose de un simple manual de derecho.

Los glosadores y post-glosadores, sobre la base de que las acciones eran los me- dios
procesales para tutelar los derechos, concluyeron que los derechos protegidos por las actio in
rem y las actio in personam, no podían ser otros que los lus in rem (derechos reales) y los ius in
personam (derechos personales).

Poder jurídico:

“..el poder jurídico es un derecho subjetivo, cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad,
sobre personas o cosas, que se ejerce de propia autoridad y, por lo tanto, en forma autónoma e
independiente de toda otra voluntad.”

Concepto:

Según GUILLERMO ALLENDE:

“Derecho Real es un derecho absoluto de contenido patrimonial cuyas normas de orden publico
establecen una relación entre persona (titular del derecho real) y la cosa (elemento), que previa
publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de actuar en contrario a ella, naciendo para el caso
de violación una acción real que confiere a su titular la acción de preferencia y persecución de su
derecho”

Según Código Civil y Comercial:

ARTICULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurídico (conjunto de facultades -

materiales o jurídicas- o prerrogativas que el titular del derecho real puede ejercer sobre el
objeto), de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y
que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en
este Código.

Actos materiales:

1- Poseer
2- Usar el objeto
3- Percibir los frutos o gozar del objeto
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4- Degradar, modificar , destruir o desnaturalizar el objeto

Facultades jurídicas:

1- Enajenar (transmitir el derecho real sobre el objeto)

2- Constituir derechos reales sobre el objeto (hipoteca, usufructo)
3- Derechos personales (ejemplo locación)
4- Posibilidad de renunciar, abandonar o abdicar al derecho de propiedad y abandonar la
cosa.

Estructura legal (art 1884):

Todos los aspectos de los derechos reales se regulan por la ley

ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida
sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificación de su estructura.

Los derechos legales son de estructura legal porque todos los aspectos están regulados por la
ley. Esto lo diferencia del derecho de los contratos que es de forma consensual.

Si dos personas con autonomía de la voluntad otorgan un contrato que constituye derechos
reales, ese convenio es sancionado con nulidad, o sea que no tiene efectos jurídicos.

Objeto (Art 1883):

ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

Cosas: buscar art 15 y 16

Patrimonio: atributo de la personalidad, que puede ser definido como el conjunto de bienes.

Bienes: todos los elementos de contenido patrimonial.

 Materiales: cosas
 Inmateriales: por ejemplo un crédito.

Elemento patrimonial que no es cosa, debe estar señalado por la ley. Por ejemplo: art 2232,
derecho real de prenda que recaer sobre los créditos. En la ley de sociedades se encuentran
como ejemplo el derecho real de usufructo que cae sobre acciones (participación societaria),
usufructo sobre cuotas (LEY DE SOCIEDADES).

ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de

perseguir la cosa en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a
otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente.

IUS PERSECUENDI: Persecución jurídica, el titular de un derecho real. Ejemplo: soy titular de un
derecho real y el derecho real es el dominio (soy dueño de un objeto) puedo perseguir eses
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objeto, demandar al sujeto que esta poseyendo mi objeto cuando lo pretendo recobrar. Si la
persona que me robo lo retiene para sí lo demando no por ser autor del hurto sino porque lo
retuvo para sí y lo tiene en su poder, demando al poseedor actúalo. Si lo vende demando en
virtud de este ius persecuendi al comprador de ese cuadro. SIEMPRE DEMANDO AL
POSEEDOR ACTUAL.

No es infinita e ilimitada, en algún caso se detiene la posibilidad de persecución, teniendo que

iniciar una acción por daños.

IUS PREFERENDI: se basa en una antigua máxima Romana, “primero en el tiempo, preferido en
el derecho”. Cuando se presenta un conflicto entre dos sujetos por principio general es preferido
el titular más antiguo (quien primero obtuvo el derecho). Ejemplo: una misma persona puede
hipotecar varias veces el mismo inmueble, hay varios titulares de hipoteca sobre el mismo objeto.
Pido un préstamo al Banco A y constituyo un derecho real de hipoteca en el año 2020, pido de
nuevo un préstamo esta vez al Banco B en 2021 y constituyo un derecho real de hipoteca,
finalmente en 2022 pido un préstamo al Banco C y constituyo un derecho real de hipoteca. De
modo que tengo varios acreedores hipotecarios sobre el mismo objeto. Estos 3 sujetos (Banco A,
Banco B, Banco C) no están en pie de igualdad, en caso de conflicto entre ellos va a tener
preferencia el acreedor hipotecario más antiguo, este sería el del Banco A que pedí en 2020,
luego el del Banco B que pedí en 2021, y finalmente el del Banco C que pedí en 2022. Se realiza
un juicio ejecutivo, se hipoteca la casa y el valor no cubre a los 3 créditos. La suma primero va a
cubrir capital, intereses y gastos de banco A, si hay remanente se paga capital, intereses y gastos
al Banco B y si queda al Banco C. los que no cubran van a quedar como acreedores
quirografarios, porque ya no hay sumas de dinero producidas.

Cuando habla de demás facultades depende de la regulación de cada uno de los derechos
reales, cada derecho dice cuales son las facultades jurídicas de cada uno de los 14 derechos
reales que están el código.

ENUMERACIÓN Y PRESENTACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:

a) el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;

h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;

l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
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Se ordena en orden decreciente en cuanto al contenido se entiende por contenido el conjunto de

facultades o prerrogativas que el titular de cada derecho puede ejercer sobre el objeto. Ese
conjunto de facultades o prerrogativas es el poder jurídico.

Poder: conjunto de actos posibles que puede ejercer el titular de cada derecho.

Derechos reales sobre cosas propias

Derechos reales sobre cosas ajenas: el titular no tiene incorporado el objeto en el patrimonio

Derechos reales de uso y goce: prestan utilidades prácticas, se sirven del objeto para obtener una
utilidad de prestar un servicio.

Derechos reales de garantía: no tienen utilidad de prestar un servicio el objeto, sino que obtienen
una suma de dinero para cobrarse un crédito.

1- Dominio:

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades* de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

*Indica que el titular pueda ejecutar todos los actos que considere conveniente

Usar: servirse de la cosa conforme a su destino.

Gozar: percibir los frutos, sean naturales, civiles (titular de un inmueble no lo usa, sino que lo
alquila, los frutos civiles son arriendos que paga un locatario) o industriales (siembro un campo
para obtener las cosechas).

Suelo, subsuelo y derecho aéreo.

2- Condominio:

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que
pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las
partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.

Pluralidad de sujetos, como mínimo dos cotitulares. Para ejecutar algunos actos sobre el objeto
se requiere el consentimiento de los otros. Ejemplo: si yo ya no soy titular del dominio sino
condómino y quiero demolerla debo pedir el consentimiento de mi condómino.

Confiere la totalidad de las facultades posibles pero siempre que estén de acuerdo todos los
condóminos.

3- Propiedad horizontal:

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica
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que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con
lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.

Las facultades son las mismas que en el dominio, pero esas facultades se ejercen sobre partes
privativas (cocheras, depósitos) y partes comunes (ascensor, vías de circulación, terraza, palier,
piletas, escaleras)

Partes privativas: se puede ejecutar todos los actos que el tribunal considere pertinente.

Partes comunes: solamente se puede usar conforme al destino.

4- Conjuntos inmobiliarios:

ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos
mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

El contenido de este derecho es casi idéntico a la propiedad horizontal, porque existen partes
privativas y comunes, y el titular del conjunto inmobiliario puede ejercer facultades muy amplias
sobres su parcela. En los sectores comunes solamente tienen la posibilidad de usar.

5- Tiempo compartido:

ARTICULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes
están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

Sistema turístico de tiempo compartido, confiere las mismas facultades que la propiedad
horizontal. Existe un sector exclusivo (dpto. o cabaña), sector comunes piletas climatizadas,
actividades deportivas o sociales.

Sobre el sector privativo tiene amplias facultades, se ejercen de manera periódica y por tiempo
determinado.

6- Cementerio Privado:

ARTICULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad

privada afectados a la inhumación de restos humanos.

Similar al tiempo compartido, conjunto inmobiliario y PH. Tiene un sector exclusivo (rectángulo del
terreno destinado a la inhumación) e instalaciones comunes (practica de culto, sanitarios, vía de
circulación)

7- Derecho de superficie:

ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se

constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
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construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de

duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este
Título y las leyes especiales.

Tiene facultades de uso, goce y disposición, solo sobre las partes elevadas del inmueble
(siembra, plantación).

8- Usufructo:

ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer

jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y
si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.

Facultades materiales: usar y gozar.

El usufructuario puede usar y gozar de los frutos, pero no puedo disponer materialmente
(enajenar, destruir, etc)

9- Uso

ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin
alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo.

Usar y gozar de una cosa ajena (similar al usufructo), pero debe ejercerse con la extensión y con
los límites establecidos en el título. Deben indicar en ese título cual va a ser la extensión y los
límites.

Ejemplo: si yo soy usufructuario del inmueble de Juan Pérez puedo percibir el 100% de los
frutos, si soy usuario solo puedo percibir el 50%.

Si el usufructo del inmueble es de 1 millones de dólares, el uso si lo fijo al 50% voy a recibir medio
millón de dólares.

Si no fijo límite se entiende que es usufructo.

10- Habitación

ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un

inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Inmueble construido morar residir es el derecho a usarlo como residencia o morada pero sin
percibir los frutos.

11- Servidumbre
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ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble
sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Determinada utilidad: servirse para un uso específico y determinado. El ultimo derecho que otorga
facultades materiales.

Ejemplo: servidumbre de paso para un fundo que no tiene salida, el titular de servidumbre solo
puede usar el inmueble solo para transitar.

12- Hipoteca

ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o
más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para
cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

No confiere ninguna facultad material.

El titular es un acreedor que puede servirse del objeto para promover un juicio, ejecución
hipotecaria, y luego con la subasta de ese inmueble con el producido de esa ejecución cobrarse
el crédito. La utilidad no se obtiene sobre el objeto sino se obtiene sobre el dinero producido por
la subasta del objeto

13- Anticresis:

ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por
las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Es el derecho que permite a un sujeto acreedor cobrarse su crédito con la percepción de los
frutos del inmueble y no con la subasta.

Un acreedor hipotecario vende la casa para cobrarse, el anticresista alquila y se cobra con el
alquiler (percepción de los frutos).

14- Prenda:

ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles
no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las
disposiciones contenidas en el presente Capítulo.

El acreedor prendario utiliza o se sirve del objeto para obtener una suma de dinero y satisfacer
su crédito, subastando el objeto que en este caso es un objeto mueble.
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CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado.

ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales,
excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la
anticresis y la prenda.

Derechos reales sobre cosa propia: El objeto del derecho real se encuentra incorporado al
patrimonio del titular del derecho real.

Derechos reales sobre cosa ajena: el objeto no se encuentra en el patrimonio del titular del
derecho. Ejemplo usufructo e hipoteca esta en el patrimonio de otro la titularidad.
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 Derechos reales sobre cosa ajena con facultades para usar o gozar.
 Derechos reales sobre cosa ajena en función de garantía.

Derechos reales accesorios de un crédito en función de garantía.

ARTÍCULO 2°.- Interpretación. La ley debe ser interpretada teniendo en cuenta sus palabras, sus
finalidades, las leyes análogas, las disposiciones que surgen de los tratados sobre derechos
humanos, los principios y los valores jurídicos, de modo coherente con todo el ordenamiento.

Al agruparlos tenemos en cuenta las figuras análogas.

Cuando se regula cada uno de los derechos reales se regula más el cabeza de grupo, los demás
se regulan de forma más leve.

Las lagunas que se encuentran en los restantes derechos son suplidas en los derechos reales
reguladas de manera extensa.

CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES SEGÚN SON EJERCIDOS POR LA

POSESIÓN O NO EJERCIDOS POR LA POSESIÓN.

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.

Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesión.

Por la posesión: el titular del derecho tiene el sustrato factico que es el hecho posesorio. Tiene
contacto físico con el objeto. Tengo el objeto en mi poder, bajo mi esfera de custodia.

Si no se ejerce por la posesión no tengo el contacto físico con el objeto.

El acto lesivo del derecho real más frecuente en los que se ejercen por la posesión es la
desposesión, es decir que el objeto sea hurtado (mueble) o usurpado.

Los que no se ejercen por la posesión también pueden ser lesionados pero no mediante
desapoderamiento.

Con esto determino que acción judicial debo promover.

Los derechos que se ejercen por la posesión son susceptibles de desapoderamiento y se los
defiende por una vía legal.

Para los que no se ejercen la posesión se utiliza otra vía legal.

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ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES

1) SUJETO

Sujetos de los derechos reales: el sujeto naturalmente es la persona (ente suceptible de adquirir
derecho).

1- Personas Físicas
2- Personas Jurídicas
 Publicas
 Privadas

ARTÍCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales
sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

Pueden ser titulares tanto personas capaces como incapaces, puedo constituir la titularidad sobre
un sujeto que carece de capacidad civil a través de su representante legal. Ejemplo: un menor
recibe un inmueble por sucesión. Es titular pero lo ejerce su representante legal.

La hipoteca por ejemplo puede ser constituida sobre persona física o jurídica pero la mayor parte
es de personas jurídicas.

Hay dos derechos reales que solo pueden ser para personas humanas: derechos de uso y de
habitación. Las personas jurídicas no pueden ser titulares de estos derechos.

ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin
alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce se entiende que se
constituye un usufructo.

El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un

inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.

El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

2) OBJETO

ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

LA PALABRA REAL DERIVA DE RES QUE SIGNIFICA COSA, EL DERCHO REAL ES EL

PODER O CONJUNTO DE FACULTADES SOBRE LA COSA.

ARTÍCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales
sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

ARTÍCULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15
pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman
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cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

Patrimonio es el atributo de la personalidad que permite al sujeto incorporar los bienes.

Bienes todo objeto o elemento de contenido patrimonial, materiales (cosas) o inmateriales.

Bienes que son cosas: mueble e inmueble

Bienes inmateriales que se los conoce como inmateriales y son los créditos y derechos de autor,
obras del intelecto.

Clasificación de las cosas

 Muebles: las que pueden trasladarse por fuerza interna (animales)o externas (reloj)
 Inmuebles: no pueden trasladarse, por naturaleza s el suelo y por accesión todosa los
elementos adheridos al suelo
 Divisibles: pueden fraccionarse y a cada una de las partes mantienen las cualidades
 Indivisibles: no pueden dividirse porque se destruye o pierde sus cualidades.
Indivisibilidad jurídica: cosas que físicamente se pueden dividir pero que al hacerlo se
torna en antieconómico su uso y aprovechamiento.
 Principales: las que existen por sí mismas y prestan una utilidad
 Accesorias: las que existen para otra cosa y prestan una utilidad para la cosa principal.
Tienen función de uso, conservación, etc. Ejemplo funda de una guitarra.
 Consumibles: se extinguen con el primer uso
 No consumibles: no se extinguen con el primer uso aunque puede desgastarse.
 Fungibles. Son aquellas en las cuales un individuo de la especie equivale a otro individu de
la misma especie, ejemplo las que son producidas en serie
 No fungibles: No pueden sustituirse por otra cosa, ejemplo las obras de arte.
 En el comercio: susceptibles de ser objeto de los derechos reales.
 Fuera del comercio: una disposición legal impide que las personas sean sujeto real de
estos bienes, ejemplo espacios de dominio público.

Derechos reales de usufructo o prenda sobre cuota parte: unidad en la cual se divide el capital
social de una empresa SRL, el socio se conoce como cuotapartista. Estas cuotas pueden ser
consideradas objeto del derecho real de prenda y de usufructo.

Derechos reales de usufructo y prenda sobre las acciones: unidades en las que se divide el
capital social en una S.A, EL SOCIO ES ACCIONISTA. Pueden ser consideradas objeto del
derecho real de prenda y de usufructo.

DERECHO REAL DE PRENDA SOBRE CREDITO: Sobre créditos instrumentados, bienes que no
son cosa, es la facultad del acreedor de exigir al deudor el cumplimiento de la obligación de
hacer, no hacer o dar.
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Muebles-inmuebles (art 225, 226, 227) usufructo y prenda s/cuotas

(art 156, Ley 19.550)

Divisibles-indivisibles (art 228) usufructo y prenda s/acciones

(art 218 y219, Ley 19.550)

Principales-accesorias (art 229,230) prenda de créditos (art 2232 CCCN)

Consumibles- no consumibles (art 231)

Fungible- no fungible (art 232)

En el comercio- fuera del comercio (art 234)

3) CAUSA:

Causa fuente: hecho o acto jurídico que convierte a la persona el titular de derechos reales.

Surge de la definición de acto y hecho jurídico de los artículos 257 y 259.

ARTÍCULO 257.- Hecho jurídico. El hecho jurídico es el acontecimiento que, conforme al

ordenamiento jurídico, produce el nacimiento, modificación o extinción de relaciones o situaciones
jurídicas.

ARTÍCULO 259.- Acto jurídico. El acto jurídico es el acto voluntario lícito que tiene por fin
inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas.

Cuando se las considera causa fuente de los derechos reales el hecho jurídico debe ser
entendido como el acontecimiento que conforme al ordenamiento jurídico produce el
NACIMIENTO, solo el nacimiento. Cuando se alude a relaciones o situaciones jurídicas es solo de
derechos reales

Acto jurídico: Acto voluntario licito con fin inmediato la adquisición de los derechos reales.

Ejemplo: adquiero el derecho titular de dominio de dos inmuebles, un inmueble por sucesión y
otro por compra venta adquirí de manera voluntaria mediante la celebración de un acto jurídico.

Del primer inmueble soy titular por un hecho jurídico que es el fallecimiento del causante. Del
segundo inmueble por efecto el contrato de compra venta seguida de la tradición me convierto en
titular del derecho real e dominio a través de un acto jurídico.

En ambos las facultades son iguales, usar, poseer, degradar, etc.

Principios que rigen la causa:

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Tradición ARTÍCULO 1892.- Titulo y modo suficiente. La adquisición derivada por actos
constitutiva entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de titulo y modo
suficiente. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las
formas establecidas por el texto legal, que tiene por finalidad transmitir o
constituir un derecho real. La transmisión posesoria es modo suficiente…
Art 750.- el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la
tradición, excepto disposición legal en contrario
Inscripción ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos
declarativa reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la
posesión, según el caso.
Nemo plus ARTÍCULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho
iuris mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones
legalmente dispuestas.
Convalidación ARTÍCULO 1885.- convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho
real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitución o transmisión
queda convalidada.

Tradición constitutiva:

La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de titulo
y modo suficiente. Se exige el cumplimiento de un proceso que constata de dos pasos, obtención
del título y obtención del modo.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por el texto
legal.

Se entiende por modo suficiente la tradición, es decir la entrega material de la cosa.

Significa que el momento en cual una persona se convierte en titular de derecho real es cuando
logra la concurrencia de los dos elementos, en primer lugar generalmente el titulo suficiente, es
decir contrato de compra venta que debe estar revestido de la formalidad (instrumentado en
escritura pública en caso de inmueble), y luego la tradición de la cosa.

A partir de ese momento se producen todos los efectos de la titularidad de un derecho real.

Efecto declarativo de la inscripción:

La adquisición o transmisión de derechos reales constituido de conformidad cn titulo y modo

suficiente no son oponibles a terceros mientras no tengan publicidad suficiente.

Cumplen una doble función, al titular y a la comunidad en general que consiste en poder agredir
el patrimonio a su deudor,, toda la comunidad tiene que conocer la titularidad d los derechos
reales.

Sobre el titular recae la carga de registrar para darlo a conocer.

La inscripción es declarativa porque solo se puede declararse lo que ya ha sido constituido.

Ejemplo: el titular puede pedir un crédito hipotecario y garantizar con ese inmueble mediante la
constitución del derecho de hipoteca porque en el registro se informa que el sujeto es titular
 15

Cualquier persona de la sociedad puede agredir ese inmueble si se encuentra en titularidad de su

deudor.

Nemo Plus Iuris:

Nadie puede transmitir un derecho mejor o más extenso que el que tiene.

En principio es irrefutable que no se puede transmitir un derecho más extenso que el que se
tiene.

Los derechos reales se constituyen de arriba hacia abajo, el titular de dominio pude transmitir y
además constituir derechos reales de menor jerarquía. El derecho debe ser de igual jerarquía o
de menor jerarquía, un titular de usufructo no podría transmitir el derecho de cominio.

Convalidación:

Es paliativo de Nemo Plus Iuris. Se pueden tornar validos derechos que en principio no son
validos.

Ejemplo: Vendo un inmueble que es de mi padre, en principio no puedo venderlo. Pero si lo hago
y luego mi padre fallece y yo heredo el inmueble la transmisión es válida.

Si vendo un objeto del que no soy titular pero luego adquiero ese objeto la venta se torna valida.

Puedo constituir usufructo y obtener el inmueble en posterioridad.

La compra con Hipoteca, para el otorgamiento de este instituto se toma en cuenta que cuando el
adquirente constituye hipoteca a favor del banco para pagar al enajenante lo hace sobre un
inmueble del que todavía no es titular dominial.

ADQUISICION POR TITULO Y MODO

1) TEORIA DEL TITULO SUFICIENTE MAS EL MODO SUFICIENTE (Art 1892)

A partir de tener titulo y modo suficiente el objeto pasa a pertenecer al adquirente (comprador o
donatario)

Establece el momento preciso en el cual todos los efectos de la titularidad que se derivan e deben
ser imputados a una persona o otra.

Cuando el objeto es riesgoso el titular es el responsable del derecho real, hasta otorgar titulo y
modo suficiente es el enajenante, cuando se cumple titulo y modo es del adquirente.

¿Quién debe tomar a su cargo las obligaciones procte rem? Las tiene el titular, por ejemplo la
transmisión de un inmueble afectado a propiedad horizontal o conjunto inmobiliario que supone la
obligación de pagar expensas. Quien debe pagar es el titular de derecho real de Propiedad
Horizontal o Conjuntos Inmobiliarios. Las expensas que devengan antes del título y modo le
corresponde al enajenante, las que son posteriores al adquirente
 16

Frutos: le corresponde al titular de derecho real del campo que genera cosecha, hasta otorgar
titulo y modo suficiente le corresponden al enajenante.

ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley,
que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se
ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la
poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a
nombre del adquirente.

La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del
derecho así lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.

Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben
ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Requisitos del título suficiente y del modo suficiente.

PRINCIPIO DE
LIBERTAD DE
FORMA (art 284)
FORMA
ESCRITURA
derecho real
PÚBLICA (art
sobre inmuebles
1017)
TÍTULO
SUFICIENTE CAPACIDAD (art capacidad de
23 y 24) ejercicio
FONDO
LEGITIMACIÓN
nemo plus iuris
(art 399)
REQUISITOS

TRADICIÓN entrega fisica o

FORMA
(art 1924) casos abreviados
MODO
SUFICIENTE CAPACIDAD (art capacidad de
23 y 24) ejercicio
FONDO
LEGITIMACIÓN
nemo plus iuris
(art 399 Y 878)
 17

Forma del título como principio general para los actos jurídicos las partes pueden valerse de las
formas que consideren pertinente. Pero en derechos reales que recae sobre inmuebles como
forma se adopta la escritura pública.

Fondo: la capacidad que se requiere para transmitir y constituir derecho real depende del
derecho. Si es sobre cosa propia se requiere la plena capacidad civil, que es la de disponer. Si
es sobre cosa ajena como usufructo, servidumbre o habitación basta con la capacidad para
administrar, ya que la cosa no egresa del patrimonio.

Si es de cosa ajena como hipoteca y prenda se requiere la facultad de disponer, ya que consiente
por anticipado una eventual enajenación.

Legitimación: no se puede transmitir un derecho mejor o más extenso que el derecho de

titularidad del transmitente. Los derechos mayores son los que se encuentran arriba en la
enumeración. Significa que los derechos reales se pueden constituir de arriba hacia abajo, pero
no al revés.

Modo suficiente: la forma se la conoce como tradición y consiste en la entrega física de la cosa,
entrega material.

TRES CASOS ABREVIADOS DE TRADICIÓN:

1- Traditio brevi manu: no es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario,
y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre.
Aquel que tiene la cosa en carácter de tenedor no debe salir del inmueble para que el
propietario tome posesión y después se la entregue.
2- Traditio longa manu: el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro.
Alquilo un inmueble y ese inmueble se vende, continúo el contrato pero empiezo a poseer
a nombre del nuevo dueño. Represento al propietario en la posesión.
3- Constituto posesorio: el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
Soy propietario y siendo propietario lo vendo, escrituro y pongo que voy a seguir en el
inmueble en calidad de locatario.

2) ADQUISICION POR CAUSA LEGAL (Art 1894 y remisiones)

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles (Art
2004) y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso (Art 2009 y 2014), y el que se
origina en la accesión de cosas muebles inseparables (Art 1958); la habitación del cónyuge (Art
2383) y del conviviente supérstite (Art 527), y los derechos de los adquirentes y subadquirentes
de buena fe. (Art 1895, Art 392, Art 2254)

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa
cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.
 18

3 requisitos: USO COMÚN + DOS O MAS HEREDARES (PREDIOS, LOTES, TERRENOS) +

DIVERSOS PROPIETARIOS.

Por ejemplo: puede tomarse una persona x que es titular de dominio de dos inmuebles, ejemplo
un campo. Pero además de estos dos inmuebles, esta persona es titular de dominio de otra cosa
que la usa para uso común de las dos heredades, ejemplo bebederos comunes a las dos
heredades, o vías de acceso, maquinarias, afectados al uso de las dos heredades. Si enajena
uno de los inmuebles o los dos a personas distintas, se configura el requisito de que cada
inmueble pertenece a diversos propietarios, por lo tanto por fuerza legal la cosa que se encuentra
entre las dos heredades constituye un condominio sobre el accesorio necesario.

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el

artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de
elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo

tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.

Las paredes separativas son medianeras, es decir configuran condominio. Los requisitos de 2007,
2008, 2009 y 2014 son dos:

 Que el muro sea estable aislante y no menor a 3 metros. Muro obligatorio en zona urbana
o suburbana, cerramiento.
 Que haya sido edificado en el límite separativo de esas heredades. Puede ser continua
(filo de la pared coincide con la línea divisoria) o encaballada (encima de la línea divisoria)

ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden
entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de
la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren
la nueva por partes iguales. (Acá se constituye el condominio)

Cuando se mezclan o confunden cosas muebles que pertenecen a distintos propietarios se va a

generar un nuevo objeto que va a ser un condominio.

Requisitos

 Que se unan por un hecho que no sea del hombre.

 Que las cosas no sean separables.
 Que las cosas sean de similar valor.

ARTICULO 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene
derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad
del causante, que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del
causante.
 19

Requisitos:

 Vinculo matrimonial.
 El fallecimiento de uno de ellos.
 El objeto que haya sido el asiento del hogar conyugal.
 Que haya sido 100% del cónyuge que falleció, propiedad exclusiva del causante.

ARTICULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El

conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que
aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo
máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar
familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.

Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial, contrae

matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder a ésta.

Requisitos:

 Existencia de la unión convivencial.

 El supérstite tenga la necesidad de esa vivienda.
 Que haya sido asiento del hogar familiar.
 Que el inmueble haya sido propiedad exclusiva del causante.

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La
posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean
hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el
verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita. (DEBE SER ONEROSA)

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.

Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos
no son coincidentes.

Requisitos:

 Buena fe.
 Carácter de subadquirente.
 Objeto: cosa mueble no registrable.
 No hurtado ni perdido.
 Titulo oneroso.

Ejemplo:

Un sujeto es titular de dominio de un objeto (cuadro), se lo entrega voluntariamente a una

persona para restaurar. Además esta persona se dedica a restaurar. Lo restaura y lo coloca la
venta, pasa otra persona y lo compra.
 20

El titular advierte que el sujeto y adquirió el derecho real por fuerza legal, el antiguo propietario no
puede recuperar su cuadro, ya que el sujeto compro y adquirió de buena fe, es subadquirente xq
el propietario entrego el objeto a l primer adquirente (restaurador) que se lo entrega al poseedor
actual, era objeto mueble no registrable, el anterior propietario perdió el objeto pero por entrega
voluntaria (no fue hurtado ni perdido) y el poseedor actual lo compro (lo obtuvo a titulo oneroso)

ARTÍCULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable (excepto automotor),
por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y
pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos
reales o personales de buena fe y a título oneroso.

Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha

realizado sin intervención del titular del derecho.

Requisitos:

 Buena fe
 Subadquirente (Tercero)
 Inmuebles o muebles registrables (buques aeronaves, caballos de carrera)
 Venta o enajenación nulos
 Titulo oneroso.

Ejemplo: yo enajeno pero en circunstancias en que esa venta es nula, por ejemplo porque
carezco de facultades mentales. Hasta esta oportunidad sigue siendo propiedad del enajenante,
pero si el adquirente a su vez lo trasmite al subadquirente por título oneroso este subadquirente
se convierte en propietario, no por recibirlo del primer adquirente, sino que por imperio legal.
Porque reúne los 5 requisitos.

ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los

automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.

Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena
fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de
identificación estampados en chasis y motor del vehículo.

Requisitos:

 Inscripción de Buena Fe.

 Un vehículo.
 Que no haya sido hurtado ni robado.

Ejemplo: soy propietario de un automotor, lo entrego voluntariamente a una persona, lo entrego

en comodato y esta persona falsifica los papeles y lo vende a una persona que adquiere de
buena fe.

Esta persona lo tiene que inscribir, registrar de buena fe, porque la inscripción es constitutiva por
lo tanto no existe buena fe si no fue inscripto.
 21

Lo adquiere y registra de buena fe. El antiguo propietario pierde la titularidad sobre e objeto. Si
pretendo recuperarlo por acción reivindicatoria, me encuentro frente a un objeto no reivindicatorio,
por ende me rechazarían la demanda.

No tiene como requisito que sea a titulo oneroso, si bien algunos doctrinarios entienden que si
debería ser oneroso.

PRESCRIPCION ADQUISITIVA (Art 1897 hasta Art 1905)

ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el
tiempo fijado por la ley.

Cualquier derecho real se puede adquirir por prescripción, salvo que un derecho específico diga
lo contrario. Se pueden adquirir los 10 primeros Derechos Reales, no es aplicable a Servidumbre,
hipoteca, anticresis y prenda.

ELEMENTOS:

1° POSESIÓN: Ostensible (los actos por los cuales se ejercen son visibles, subceptible de
obserción de otras personas. Actitud desaprensiva del verdadero propietario, que observa que
otra persona ocupa su inmueble y no realiza actos tendientes a recuperarlo) y continua (al
momento de computarse el plazo debe tenerse en cuenta que no hayan causales de interrupción
o suspensión (art 1909; 1900)

2532- causales de interrupción de la prescripción.

Define a la posesión, como una relación jurídica en la cual un sujeto tiene una cosa bajo su poder
y se comporta como titular de un derecho real.

Se compone del corpus y el animus dominis

 Corpus elemento material objetivo, contacto con el objeto

 Animus: intensión de comportarse como propietario.

Prueba:

 Corpus: cualquier prueba que acredite contacto físico

 Dominus: el pago de impuesto, asumen las responsabilidades del propietario.

2° TIEMPO: Los plazos de meses o años se computan de fecha a fecha (art 6). (Art 1901)

Cuando los plazos se computan en año deben ser considerados de fecha a fecha, ejemplo de día
03- agosto- 2020 si el plazo es de 2 años, el plazo termina el día 03- agosto- 2022. Sin importar s
el año fue bisiesto.

Se utiliza la figura de accesión de posesiones o unión de posesiones. Permite sumar los años del
poseedor actual al de su antecesor. Puede ser a titulo universal o particular
 22

Una persona esta poseyendo un inmueble, y al año numero 12 fallece y su hijo por sucesión a
titulo universal recibe esos 12 años, con los cuales solo debe cumplir 8 para cumplir los plazos de
la posesión (los herederos ocupan su emplazamiento jurídico.

Sucesión a titulo singular, una persona puede comenzar a poseer y puede transmitir a otra
persona esa posesión para sumar el total de 20 que se exige.

Se produce una sesión de derechos posesorios. Aunque la posesión no es un derecho real sino
un hecho.

El cesionario ocupa el lugar del cedente, recibe los 12 años del cedente.

Toda prescripción debe reunión la posesión y el tiempo.

PRESCRIPCIÓN DE INMUEBLES

POSESION DE
DURANTE 10
BREVE BUENA FE+
AÑOS (Art 1898)
TÍTULO JUSTO
CLASES
POSESIÓN DE DURANTE 20
LARGA
MALA FE AÑOS (Art 1899)

PRESCRIPCIÓN DE MUEBLES

POSESION DE BUENA FE+ DURANTE 2 AÑOS (Art

BREVE
COSA HURTADA O PERDIDA 1898)

CLASES
POSESIÓN DE MALA FE +
COSA MUEBLE DURANTE 10 AÑOS (Art
LARGA
REGISTRABLE+ RECEPCION 1899)
DEL TITULAR+ COINCIDIR

EFECTO RETROACTIVO DE LA SENTENCIA:

En la prescripción breve, el tiempo en que comienza la posesión (art 1903), en la prescripción

larga, al tiempo en que se cumple el plazo (art 1905)

ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.

 23

Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y

suficiente para la oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

TRANSMISIÓN DE DERECHOS REALES:

 24

RELACIONES DE PODER:

POSESIÓN
POSESIÓN: ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho
real, lo sea o no.

Elementos que la componen:

Corpus: elemento material o elemento objetivo “ejerce un poder de hecho sobre la cosa”.

Animus domini: “comportarse como titular de un derecho real”

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos

que exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una
cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes:
su cultura (cultivo de la tierra), percepción de frutos (completa el acto de cultivo, y los frutos
civiles, que podría ser que el poseedor entre en locación y perciba los frutos de la locación),
amojonamiento (cualquier modo de demarcación) o impresión de signos materiales, mejora,
exclusión de terceros (defensa de la posesión, de hecho o por acción judicial) y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

Naturaleza jurídica de la posesión

Está indicado en el artículo 1908, la naturaleza se trata de una relación de poder.

ARTICULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesión y la tenencia.
 25

Cuando las normas aluden a relaciones de poder habla de posesión y de tenencia.

Efectos de las relaciones de poder:

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a

menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no
tiene obligación de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba
exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.

ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni

puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad.

ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas

muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles,
adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los vicios de la posesión son
relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que
causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los
artículos 1895 (modo para adquirir derechos reales que hacia el poseedor de buena fe) y 1897
(prescripción adquisitiva) de este Código.

Clasificación la posesión:

Posesión se configura con corpus y animus dominis. Dentro de los poseedores se encuentra:

 el legitimo propietario,
 el adquirente por boleto de compraventa que no obtvo titulo suficiente porque le falta la
escritura,
 el usurpador que entra al inmueble lo usurpa, paga los impuestos para esperar los 20 años
para adquirirlo por prescripción adquisitiva,
 el que compra inmueble por escritura a un demente, se comporta como propietario pero no
lo es porque es nulo porque falta capacidad del otorgante
 El que compra a un estafador que vende un inmueble que no es suyo
 26

1909... Titular de un derecho real, lo sea (legitimo) o no (ilegitimo).

1916... son ilegitimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real constituido de

conformidad con las previsiones de la ley.

1982... la adquisición de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes

Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley La
tradición posesoria es modo suficiente Para que el título y el modo sean suficientes sus
otorgantes deben ser capaces (capacidad sobre cosa propia para disponer. Sobre cosa ajena
para administrar) y estar legitimados (sujeto que resulta titular del mismo derecho que transmite
o de un derecho de rango superior).

1918... es de buena fe si no conoce ni puede conocer que carece de derecho... está persuadido
de su legitimidad.

1902 La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido

conocer la falta de derecho a ella.

1921. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto estafa
o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles adquiridos por violencia, clandestinidad o abuso
de confianza.

Muebles:

 Para derecho civil hurto es apoderarse de cualquier objeto mueble ajeno con o sin
violencia y quien encuentra un objeto que otro ha perdido y se lo queda en lugar de
restituirlo.
 Estafa: error inducido. Ejemplo cambio una estatuilla de oro por un cuadro del mismo valor
y resulta que la estatuilla era enchapada en oro.
 Abuso de confianza: le prestó a alguien un libro y esta persona exterioriza su intención de
propietario, ostentaba el corpus y comienza a ostentaba el corpus

Inmuebles:

 Violencia física o de causar mal grave o inminente.

 Clandestinidad cuando el poseedor toma el objeto por actos ocultos. Eejmplo persona
espera que se desocupe un inmueble sabiendo que el propietario no se va a enterar por
ejemplo porque se ausenta del país.
 Abuso de confianza: paga impuestos, expensas, etc.

Poseedor ilegitimo de mala fe simple:

 Quien adquiere el mueble hurtado, si sabe que el que se lo transmite lo hurtó.

 Ocupa inmueble de manera pacífica (sin vicios) observa inmueble y ingresa a plena luz del
día, de forma pacífica y sin abusar de confianza porque nadie le otorgo ingreso y no quiso
devolver.
 Adquiere por boleto de compraventa: como el defecto está en la forma es ostensible y no
puede creer que es titular de un derecho real.

PRESUNCIÓN DE LA POSESIÓN
 27

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que

exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a

menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un
derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

La presunción de hecho se presume de derecho.

ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni

puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable está persuadido de su legitimidad.

Consagra la presunción de buena fe porque no puede el legislador ingresar en la esfera de los

pensamientos.

1- Se presume la mala fe cuando el poseedor ha adquirido la posesión en virtud de un titulo

nulo, cuando la nulidad es manifiesta. Del mismo título se puede apreciar que no es válido.

Ejemplo: el adquirente con boleto de compra venta. Que no tiene titulo valido como título
suficiente. O le compra a un menor de edad, y en la escritura está manifiesta.

2- Cosas muebles no registrables, que se adquiere de personas que habitualmente no hace

tradición de esos objetos, no es vendedor habitual de esos bienes y carece de medios
económicos para adquirirlos.

Ejemplo: un indigente no trabaja en una firma o comercios que vende rolex, el adquirente debe
sospechar que el objeto no sea de quien me lo transmite.

3- Recae sobre ganado que contiene marca o señal que ha sido registrado por otra persona.
4- Art 2257 a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos
identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la
documentación y estado registral;
Requiere triple identificación:
1) Del sujeto en la documentación personal de la persona que le transmite,
2) Del objeto: numeración identificatoria, numero de chsais motor, dominio.
3) Del Derecho: informe del registro que dice que ese objeto es propiedad del sujeto.

Presunción de inmutabilidad:

ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su
mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la
cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

Se requiere la exteriorización.

ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de
poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.
 28

A veces el poseedor tiene un título, como por ejemplo la posesión legitima. O el poseedor legitimo
de buena fe que compro a un demente, deriva de un titulo pero nulo.

ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en

contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado
anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

SUJETO DE LA POSESIÓN

Persona: todas las personas pueden ser poseedores y que se le apliquen los efectos jurídicos de
la posesión, ya sea personas físicas (capaces o incapaces) o jurídicas (públicas o privadas).

Puede ser plural, como coposesión. Puede ser legitima (condómino) o ilegitima (usurpan un
inmueble una pareja).

OBJETO DE LA POSESIÓN

La cosa, objeto material susceptible de valoración económica. Materialidad y patrimonialidad.

El objeto debe ser una cosa determinada, identificada en su individualidad.

ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa

determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la
cosa.

ARTICULO 2241.- Acción de despojo. Corresponde la acción de despojo para recuperar la

tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho...

ARTICULO 2242.- Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de

mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad
de hecho...

ARTICULO 1927- Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación de poder sobre
una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo un mismo
nombre, como un rebaño o una piara, abarca sólo las partes individuales que comprende la cosa.

Universalidad de hecho. Aquí prima la voluntad del propietario. Pero debe haber algo más, entre
los distintos componentes debe existir una cierta semejanza, así como también el todo formar
una cierta unidad en el tráfico comercial. Como ejemplo, vaya un rebano, una biblioteca, etc. En el
negocio jurídico obligacional nada impide considerarlos como una unidad; así, puedo vender un
 29

rebano de cien vacas que tengo en una chacra o determinada biblioteca. Pero en el negocio
jurídico real la unidad más o menos desaparece, ya que la tradición es necesario efectuarla
individualmente. Si en el mencionado rebano, solo de noventa vacas se hace la tradición, el
comprador no adquiere la propiedad del rebano, sino de las noventa vacas y será acreedor de las
diez restantes. (Guillermo Allende en: Panorama de Derechos Reales).

Ejemplo: uno es poseedor de una biblioteca de 50 volumenes, la realidad es que hay

50relaciones posesorias autónomas sobre cada uno de esos volúmenes. si es desposeído de 50
bolumes hace una sola demanda indicando que la biblioteca está compuesta por 50 volumenes.

Si una persona es poseedor de una biblioteca y alguno de estos volúmenes se destruye no indica
que se extinga la posesión sobre todos los volúmenes.

ADQUISICIÓN DE LA RELACIÓN POSESORIA:

Bilateral: tradición

Debe tenerse en cuenta que la tradición consiste en la entrega física o materia de una persona y
la aceptación de otra.

Todos los tipos pueden adquirirse por la tradición, sea posesión legitima o ilegitima.

Se admiten las 3 formas abreviadas de tradición, o mejor llamada tradición ficta.

 Traditio brevi manu: locatario que compra el inmueble que esta alquilando. Ya ostenta el
corpus a modo de tenedor y pasa a la figura de poseedor.
 Traditio longa manu: enajenación de un objeto con un contrato de locación en curso.
Propietario vende el objeto locado, debe avisarle al tenedor que ahora la posesión la tiene
el adquirente.
 Constitutum posesorium: se configura cuando una persona ya es poseedor, pero transmite
la cosa y desciende a la categoría de tenedor. Vende el inmueble pero se convierte en
locatario del nuevo poseedor.

Unilateral: por ocupación del objeto

Para esto se requiere el contacto físico con el objeto (asunción del corpus) y además el sujeto
tiene que hacerlo con la intención de comportarse como propietario, quien adquiere la posesión
por ocupación debe ser un sujeto mayor a 10 años, para que el sistema jurídico que esta persona
se comporta como titular de un derecho real. Debe reunir discerrnimiento (madurez intelectual
suficiente para comprender las consecuencias de sus actos ), intensión y libertad.

Intervención de titulo, es el momento preciso en el que se configura el abuso de confianza, quien

tiene el objeto en su poder decide unilateralmente comportarse como propietario.

Enuncia los modos de adquisición de la posesión

ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición.
No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la
posesión a quien la tenía a su nombre (BREVI MANU), o cuando el que la poseía a nombre
 30

del propietario, principia a poseerla a nombre de otro (LONGA MANU), quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en
representante del nuevo poseedor (CONSTITUM POSESORIUM). La posesión se adquiere
asimismo por el apoderamiento de la cosa.

ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la
recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes,
que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por
la mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.

ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta
debe establecerse voluntariamente:

a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que
tengan diez años;

b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella
ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.

EFECTOS DE LA POSESIÓN ILEGITIMA

Debe tenerse en cuenta la clasificación de la posesión:

 Legitima: ordenamiento consagra para aplicarse a los titulares de derechos reales.

 Ilegitimo

Facultades que la figura confiere al titular y las obligaciones que genera al titular.

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los
artículos 1895 y 1897 de este Código.

A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los
impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

EFECTOS COMUNES.

1. Ejercer los derechos inherentes a la posesión: cargas y limites (1932)

ARTÍCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el
respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

2. Cumplir los deberes inherentes a la posesión: cargas y limites (1933)

ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la
cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el
Capítulo 4, Título III de este Libro.
 31

3. Restituir el objeto (1933)

 Frutos (1935)
Buena fe: retiene
Mala fe: restituye. Los que percibió o los que pudo haber percibido el propietario y
no debido a la usurpación no pudo hacerlo.

 Productos (1935). Se generan una sola vez, el suelo se va degradando cuando se

quitan los productos. Son no renovables.
Buena o mala fe: restituye

 Responsabilidad (1936)
Buena fe: no responde
Mala fe simple: responde con excepción. En los casos en que el objeto se hubiese
deteriorado igual en posesión del propietario.
Mala fe viciosa: responde sin excepción. Aunque hubiese sido deteriorado igual en
manos del propietario.
 Derecho al reembolso (1938)

Mero Mantenimiento (reparación de deterioros menores): no tiene
Necesaria (reparación necesaria para conservar el objeto): El costo
Útil: Costo o mayor valor, el monto menor
Suntuarias (de lujo): No tiene

Derechos o deberes que la ley impone a cualquier persona que sea poseedor.

EFECTOS PROPIOS DE LA POSESION.

ARTICULO 1939.-Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los
artículos 1895 y 1897 de este Código. A menos que exista disposición legal en contrario, el
poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la
cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

4. 1895 → Adquisición legal por sub-adquirente

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de
buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente
para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición
fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
5 requisitos:
 Buena fe
 Subadquirente
 Objeto mueble no registrable
 No hurtado o perdido
 Titulo oneroso
 32

5. 1897→ Prescripción adquisitiva

ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor
de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

6. Pagar impuestos.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos,
tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

7. Encerrar el inmueble
ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un
núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos,
de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la
mitad de su espesor.

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o
gravámenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado.

Cargas o gravámenes son inherentes a los derechos reales sobre cosa ajena.

EXTINCION DE LA POSESIÓN

ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de

hecho sobre la cosa.

En particular, hay extinción cuando:

a) se extingue la cosa;

b) otro priva al sujeto de la cosa;

c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;

d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;

e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

SE PUEDE CONSERVAR LA POSESION SOLO POR EL ANIMUS, por ejemplo cuando me voy
de vacaciones de una casa que tengo la posesión, no se extingue la posesión por perder durante
ese momento el corpus.

ARTICULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su

ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.

Las acciones posesorias prescriben al año.

 33

TENENCIA
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

EJEMPLO: locatario, comodatario, depositario, consignatario.

ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el
uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

DERECHO PERSONAL: LOCATARIO= DERECHO REAL: TENEDOR.

ARTICULO 1533.- Concepto. Hay comodato si una parte se obliga a entregar a otra una cosa no
fungible, mueble o inmueble, para que se sirva gratuitamente de ella y restituya la misma cosa
recibida.

DERECHO PERSONAL: COMODATARIO= DERECHO REAL: TENEDOR.

ARTICULO 1356.- Definición. Hay contrato de depósito cuando una parte se obliga a recibir de
otra una cosa con la obligación de custodiarla y restituirla con sus frutos.

DERECHO PERSONAL: DEPOSITARIO= DERECHO REAL: TENEDOR.

ARTICULO 1335.- Definición. Hay contrato de consignación cuando el mandato es sin

representación para la venta de cosas muebles. Se le aplican supletoriamente las disposiciones
del Capítulo 8 de este Título.

DERECHO PERSONAL: CONSIGNATARIO= DERECHO REAL: TENEDOR.

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que

exista prueba en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u
hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

NATURALEZA JURIDICA:

Constituye una de las dos relaciones de poder reguladas en el artículo 1908

CLASIFICACIÓN DE LA TENENCIA:

Legitima: locatario, comodatario, consignatario, depositario.

Ilegitima: no importa el ejercicio de un derecho personal constituido de conformidad con las

previsiones de la ley.

 de buena fe: Titulo nulo con vicio oculto. Cree que es legitimo, error de hecho esencial y
excusable (fue debido a un engaño de la otra parte).
La buena fe requerida en la relación consiste en no haber conocido ni podido conocer la
falta de derecho a ella.
 de mala fe: titulo nulo con vicio ostensible

PRESUNCIONES DE LA TENENCIA:
 34

El tenedor no está obligado a acompañar con titulo a la tenencia o la posesión.

1- Legitimidad: el tenedor ejerce un derecho personal.

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen
legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el
ejercicio de un derecho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de
la ley.

2- De buena fe: se presume de buena fe y se debe probar la mala fe

ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe,
a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de
cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra
persona.

3- Inmutabilidad: tal como comenzó una relación así se mantiene. Si comenzó como
tenedor así se presume.
ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder,
por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el
que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de
privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese efecto.

4- Presunción de fecha y extensión: se presume que la tenencia comenzó con el título.

ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la
relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se
indica.

5- Se presume la continuidad
ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla
ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio.

SUJETOS:

Tenedor: Persona física y Jurídica.

ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra,
ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

ADQUISICIÓN DE LA TENENCIA

1- Tradición voluntaria
2- Forma ficta: constitutum posesorium. Vivo en mi casa, la vendo y sigo alquilando.
3- Aprehensión: tomar un objeto. Quien adquiere una cosa para devolverla, se convierte por
fuerza legal en depositario.
 35

ARTICULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a
tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe
restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe
entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.

EFECTOS DE LA TENENCIA

EFECTOS COMUNES

1. Ejercer los derechos inherentes a la posesión: cargas y limites (1932)

ARTÍCULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el
respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

2. Cumplir los deberes inherentes a la posesión: cargas y limites (1933)

ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la
cosa a quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el
Capítulo 4, Título III de este Libro.

3. Restituir el objeto (1933)

 Frutos (1935)
Buena fe: retiene
Mala fe: restituye. Los que percibió o los que pudo haber percibido el propietario y
no debido a la usurpación no pudo hacerlo.
 Productos (1935). Se generan una sola vez, el suelo se va degradando cuando se
quitan los productos. Son no renovables.
Buena o mala fe: restituye
 Responsabilidad (1936)
Buena fe: no responde
Mala fe simple: responde con excepción. En los casos en que el objeto se hubiese
deteriorado igual en posesión del propietario.
Mala fe viciosa: responde sin excepción. Aunque hubiese sido deteriorado igual en
manos del propietario.
 Derecho al reembolso (1938)
Mero Mantenimiento (reparación de deterioros menores): no tiene
Necesaria (reparación necesaria para conservar el objeto): El costo
Útil: Costo o mayor valor, el monto menor
Suntuarias (de lujo): No tiene

Derechos o deberes que la ley impone a cualquier

EFECTOS PROPIOS

Artículo 1940. El tomador debe:

4. Conservar la cosa, no deteriorar.

5. Reclamar el reintegro de los gastos por las mejoras
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6. Retener el objeto (art 2587), facultad del tenedor de retener el objeto hasta que se le
reembolse las mejora útiles.
7. Cumplir con la nominatio auctoris
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en
razón de la cosa, y de no hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y
pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde.
Ejemplo: el sujeto A que es propietario de un inmueble en Mar del Plata para pasar las
vacaciones, durante el reto del año está en Bs.As la casa es usurpada por el poseedor B.
El poseedor B la alquila al tenedor C en un contrato que carece de efecto jurídico porque el
poseedor B no lo puede hacer, por ende el tenedor es un tenedor ilegitimo.
El inmueble tiene un propietario despojado, un tenedor que lo obtiene del poseedor
despojante.
A va a la casa de MDQ y toma a C como poseedor y lo demanda, pero esa demanda está
mal dirigida porque A debe demandar a B que es quien lo despojo, y B tiene derecho a
defenderse. El tenedor esta en el medio pero no es a quien debe demandarse ni quien
debe defenderse.
C debe individualizar y comunicar quien es el poseedor, en este caso B, y debe decirle que
solo es un mero tenedor y además debe avisar a B que A le mando un demanda para que
se pueda defender.
8. Restituir la cosa
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los
otros que la pretenden.

DOMINIO
CONCEPTO:

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

Facultad de hacer con el objeto lo que quiera, es el mayor poder que puede concebirse.

 Usar: servirse del objeto conforme a su destino.

 Gozar: posibilidad de percibir los frutos que pueden ser naturales, industriales y civiles
(arriendos).
 Disponer materialmente: Destruir, degradar.
 Disponer jurídicamente: administrarlo, vender, abandonar, donar, alquilar.

NATURALEZA JURÍDICA:

Es un derecho real, el primero que confiere mayor facultad.

Integra los derechos reales sobre cosa propia:

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la
propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
 37

superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa
ajena.

CARACTERES:

1- Absoluto: puede hacer con el objeto todo lo que quiera.

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro
de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.
El código de Vélez Sarsfield en la nota decía: “es preciso reconocer que siendo la
propiedad absoluta confiere el derecho destruir la cosa.”
Cabe aclarar que este carácter hace referencia al ejercicio del dominio y no a su
oponibilidad. En ese sentido, advertimos que si bien en el artículo 1942 se hace referencia
expresa al carácter de perpetuidad y en el artículo 1943 al carácter de exclusividad, no
ocurre lo propio con este otro carácter de dominio aquí analizado. Sí advertimos y con
preocupación, que de la lectura del artículo 240, Parte Primera del
Libro General de este CCCN, el derecho de propiedad pueda resultar limitado: Estipula el
artículo 240 del CCCN: “Límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes.
El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las
Secciones 1a y 2a debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe
conformarse a las normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés
público y no debe afectar el funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la
flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los valores culturales, el paisaje, entre otros,
según los criterios previstos en la ley especial”.

2- Perpetuo:
ARTICULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción
adquisitiva.
¿Por qué expresamos que el dominio es perpetuo? Porque como todos sabemos, el
dominio no tiene límite de tiempo, dura de por vida, no se extingue ni por la muerte o
incapacidad de su titular, ya que pasa a sus herederos y porque, igualmente, no se
extingue por el no uso, aunque su titular no ejerza sus facultades, salvo, claro está, en el
caso de que pasado algún tiempo, frente a la desatención de su titular, alguna otra persona
haga producir ese bien, entonces la ley toma en cuenta dicha circunstancia y opta por esta
última invocando los principios de la prescripción adquisitiva o usucapión.

3- Exclusivo:
ARTICULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un
titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no
es por lo que falta al título.
No puede tener más de un titular, porque sino sería un condominio.
De su lectura surge que el titular de dominio es el dueño, pudiendo excluir a otro que lo
perturbe en su derecho. Y con razón podemos expresar que de la absolutidad se
desprende este otro carácter. En otras palabras, por su carácter absoluto, el dominio
 38

otorga a su titular un poder soberano (llamémoslo “función positiva”) y por su carácter

exclusivo, un poder privativo de exclusión (“función negativa”). En definitiva, expresamos
que el dominio es exclusivo porque, precisamente, excluye la coexistencia de un derecho
igual sobre la misma cosa16. Ahora bien, como toda regla, este carácter de exclusividad
no escapa a la excepcionalidad, y ello se dará, frente a casos concretos, casuística de por
medio, porque como nosotros conocemos, el interés general y colectivo supera al interés
individual.

4- Excluyente:
ARTICULO 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir
a extraños del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las
normas locales.
Esta característica se materializa con la posibilidad que tiene el titular dominial de impedir
que otros interfieran en el ejercicio de sus facultades sobre el objeto. Para ello puede tomar
las medidas que considere convenientes, como encerrar un inmueble con muros o fosos, y
remover los objetos allí colocados. Estas facultades tienen sustento en el artículo 18 de la
Constitución Nacional, que dispone que la propiedad privada es inviolable. Debe
considerarse que si bien la norma permite al propietario actuar por la propia vía, debe
tenerse en cuenta que no puede exceder los límites de la defensa legítima, puesto que en
tal caso estaría incurriendo en un claro caso de abuso de derecho.
La jurisprudencia se ha pronunciado en cuanto a la aplicación de esta norma y en un
conocido fallo hizo lugar al reclamo de remoción de una cámara transformadora de energía
eléctrica ubicada en el predio de propiedad de la actora y condenó a la parte demandada,
propietaria de una estación transformadora de energía eléctrica, al pago de un canon
locativo correspondiente a la parte del terreno ilegítimamente ocupado.
(CNCiv., Sala A, 6/5/2003, La Ley, 2004-B, 39)

CLASIFICACIÓN:

1- Dominio pleno o perfecto

Conserva los 4 caracteres (absoluto, perpetuo, exclusivo y excluyente)

2- Dominio menos pleno o imperfecto

ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable,
el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo,
el fiduciario por lo previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el
desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.

Alguna de las características se perdió

 Dominio Revocable: el titular de dominio tiene su derecho condicionado al tiempo. Por

ejemplo: el dominio que se transmite por compraventa con un pacto de retroventa. Le doy al
pacto la vigencia de 2 años, durante esos dos años el adquirente obtiene titulo y modo
suficiente pero adquiere el derecho real de dominio imperfecto, porque el enajenante puede
pedirle que restitúyala cosa. Vencido el plazo adquiere el dominio perfecto.
 39

ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo

resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.

La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.

Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez
años, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o
incierto. Si los diez años transcurren sin haberse producido la resolución, el dominio debe quedar
definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del título constitutivo del dominio
imperfecto.

 Dominio Fiduciario: derecho real que se adquiere a través de un fideicomiso. Intervienen

cuatro sujetos: fiduciante (que tiene dominio perfecto) que separa un acervo fiduciario, el
fiduciario obtiene el dominio imperfecto, a favor de otro sujeto llamado beneficiario, debiendo
entregárselo luego al fideicomisario.

El patrimonio se adquiere como patrimonio del fiduciario pero separado de sus propios bienes.

ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con
razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar
solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien
corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

 Dominio Desmembrado:

Constituyo un derecho sobre cosa ajena, me privo de ejercer alguna facultad. Por ejemplo si
constituyo hipoteca pierdo la posibilidad de realizar actos que disminuyan el valor del objeto,
porque aunque sigo siendo titular de dominio debe tenerse en cuanta que ese objeto está
afectado como garantía de una obligación, hay un acreedor que se va a cobrar con el producido
de esa venta, no puedo demoler por ejemplo una edificación porque bajo el valor del inmueble y si
no cumplo la obligación hipotecaria, el acreedor no le va a alcanzar la suma que tiene en la
subasta para cobrarse ese crédito.

En el usufructo por ejemplo, como titular de dominio imperfecto no tengo facultades absolutas
porque no puedo usar y gozar, ya que no puedo percibir los frutos, esa facultad se la transferí al
usufructuario.

ARTICULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o

plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.

SUJETOS: la persona es titular de los derechos sobre los bienes que integran el patrimonio.

Puede ser persona física o jurídica de carácter público o privado.

ARTICULO 236.- Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional,
provincial o municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:

a) los inmuebles que carecen de dueño;

 40

b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés
similar, según lo normado por el Código de Minería;

c) los lagos no navegables que carecen de dueño;

d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;

e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.

ARTÍCULO 238.- Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional,
provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal, son bienes de los particulares sin
distinción de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes
especiales.

OBJETO:

La cosa: elemento material suceptible de apreciación económica.

Piede ser cosa mueble o inmueble. Puedo ser titular de un cuadro, un libro, un animal o un
inmueble.

Extensión del objeto cuando es inmueble: no es solo el objeto palpable sino también el espacio
aéreo y el subsuelo.

ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo
con ella o son sus accesorios.

El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que
su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su

dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.

Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no
se prueba lo contrario.

ARTICULO 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza
son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen
jurídico es el de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario.

Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la
accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa
principal ni accesoria.

Mueble: uso, ornato, complemento, conservación.

Inmueble: el terreno es lo principal y lo adherido es accesorio. Por ejemplo arboles, construcción,

siembra. Mientras este unido es un solo objeto

MODO DE ADQUISICIÓN:
 41

Modos generales:

 Teoría del título suficiente mas modo suficiente

 Adquisición por fuerza legal.
 Prescripción adquisitiva.

Modos propios del dominio:

 Apropiación: ARTÍCULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no

registrables sin dueño, se adquiere por apropiación…
Acto voluntario licito que tiene como fin inmediato adquirir el dominio. Hecho por persona
capaz con intención de apropiarse.

 Descubrimiento de un tesoro: debe tenerse en cuenta por tesoro se entiende objetos de

valor ocultos, que hacen sido ocultos en una cosa mueble o inmueble y que además tiene
dueño desconocido. Puede estar enterrado, empotrado, en cielorazos (inmuebles), en
muñecas, camas, etc (muebles). Desde tiempo y por persona que no se conoce.
El tesoro pasa a ser disponibilidad de quien lo encuentra si es en cosa propia, si es en
cosa ajena se convierte en un condominio entre el dueño de la cosa y quien la encuentra.
ARTICULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa
propia, el tesoro pertenece al dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le
corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la
titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al
descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la
cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización.
Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le advierte sobre la mera posibilidad
de encontrar un tesoro.

 Hallazgo de un objeto: las cosas perdidas no son objeto de apropiación, porque son
objetos con dueño que lo perdió. Si tiene un valor pequeño se considera perdido.
Si lo encuentra no adquiere el dominio, adquiere la posesión ilegitima de mala fe viciosa
por hurto. Porque sabe que es ajena aunque no sepa quién es el dueño.
Si sabe quién es el dueño lo toma en carácter de tenedor, debe devolverlo y tiene derecho
a una recompensa.
Si el propietario abandona el objeto a favor de quien lo encontró (abandono noxal), lo
transmite y ahí es donde se transmite el dominio.
Si no conoce quien es el propietario debe dar aviso por medio de fuerza policial al juez, el
juez trata de ubicar al propietario por edicto. Si el titular de dominio del objeto no se
presenta en el juzgado, se subasta el objeto y se entrega al municipio, otorgándole una
parte a quien encontró el objeto a modo de recompensa.

ARTICULO 1956.- Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho

a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece
recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin
 42

perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del
hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa
debe venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o
de conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el
remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.

 Transformación: interviene un sujeto que es el propietario de materiales y otro que es quien

aporta su trabajo transformando esos materiales en un nuevo objeto. Un ejemplo podría
ser la transformación de uvas en vino, el nuevo objeto es el vino. El objeto esta en
determinar quién es el propietario.
Debe haber:
 Materia ajena.
 Trabajo por parte del especificador o transformador.
 Con el ánimo de apropiárselo (no contratado para eso). ELEMENTO INTENCIONAL

Se adquiere el dominio por transformación si alguien de buena fe mediante su sola

actividad hace un objeto nuevo con la intensión de adquirirla, sin poder volverla a su
estado anterior.

Debe pagar el valor de la cosa que utilizó, en el ejemplo del vino debe devolver el valor de
las uvas.

El dueño de la materia puede retenerla si es de mala fe.

 Accesión: dos objetos que pertenecen a distintos propietarios y se unen, se adhieren de

forma natural o artificial. Hay uno que es principal y uno accesorio. Se aplica el principio de
accesoriedad, el propietario del objeto principal adquiere también el objeto accesorio,
teniendo que pagarlo.
Puede ser de objetos muebles o de objetos inmuebles.

ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños

acceden entre sí (se mezclan) sin que medie hecho del hombre (acto del propietario de
objeto A y B, vale si es un tercero o caso fortuito) y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía
mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa
tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

Accesión de inmuebles:

ARTICULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble

confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación,
pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares
por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la
adherencia el curso de agua intermitente.
 43

El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en

proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro
natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.

ARTICULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las
aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le
pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no
se adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su
remoción, mas pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto
sobre las cosas perdidas.

ARTICULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble

construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si
es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales
pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el
tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado
anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe
el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización
del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o
materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales
no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo que deba al
tercero.

FACULTADES DEL DOMINIO PERFECTO:

Todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa.

FACULTADES:

 MATERIALES:
-Poseer
-Usar
-Gozar
-Disponer

 JURIDICAS:
-Transmitir
-Constituir Derecho Real
-Constituir Derecho Personal
-Renunciar

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales
regulados en este Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
 44

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites
previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

LIMITES AL DOMINIO:

ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el

interés público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio
sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en
cada jurisdicción.

Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

ARTICULO 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no
generan indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

ARTICULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la

cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir
sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas
determinadas.

En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su
plazo no excede de diez años.

Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera
celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez
años contados desde que se estableció.

En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o
implican una sustitución fideicomisaria.

Dos tipos de clausulas de inajenabilidad:

-absoluta: no puede vender a ninguna persona de la sociedad

-relativa: no puede transmitir a determinadas personas. Puede vender a cualquier persona menos
a esa determinada.

Ejemplo: soy una persona jurídica que produzco determinada maquinaria y la vendo, puedo
imponer a los adquirentes que no véndanla maquinaria a persona determinada, por ejemplo a mi
competencia. Estos adquirentes pueden vender a cualquier persona de la sociedad menos a los
que puse que no.

Si dono el inmueble a mi sobrino (título gratuito) puedo poner clausula de nulidad absoluta o
relativa. La clausula se limita a 10 años.

La inajenabilidad absoluta no está prohibida.

El legislador quiere evitar que por acuerdo de parte se saque del comercio un objeto, por eso se
prohíbe la clausula de inajenabilidad absoluta a perpetuidad.
 45

En la relativa perpetua no lo puede transmitir nunca, pero solo a algunas personas. Por ende en
ninguno de los dos casos se saca del comercio.

ARTICULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad,
ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la
molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el
juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad
en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

No se pueden realizar en un inmueble actividades que molesten a los vecinos, cuando esas
inmisiones exceden la normal tolerancia. Se complementa con el código de convivencia urbana
que crea cada municipio.

ARTICULO 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las
orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja
de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer
ningún acto que menoscabe aquella actividad.

Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo.

Dejar libre un terreno de 15 metros, sin construir ni plantar árboles.

ARTICULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un
cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su
dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta
perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras
defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y
reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.

Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

ARTICULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del
hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la
arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles
que las reciben.

No se puede hacer obras para ponerse a salvo de la inundación porque va a perjudicar a predios
linderos. Debe recibir el curso de agua.

ARTICULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo,
pero quien construye la obra debe reparar los daños causados.
 46

ARTICULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros
linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de
tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centímetros, medida
perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el límite exterior de la zona de
visión más cercana al inmueble colindante.

Vistas: ventanas grandes para ver hacia el exterior. La distancia mínima es de 3 metros, las que
dan al frente. Las laterales 60cm.

Luces: ventanas que son chicas para que ingrese luz natural. A 1,80 metros de altura.

ARTICULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida
desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.

ARTICULO 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los
artículos 1978 y 1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no
transparente.

ARTICULO 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro
privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro,
aunque lo prive de la luz o de la vista.

ARTICULO 1982.- Arboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener
árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En
tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea
suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede
cortarlas por sí mismo.

El código de Velez decía 3 metrospara arboles y 1 metro para los arbustos.

EXTINCIÓN DEL DOMINIO:

 Destrucción total del objeto mueble

 Abandono o renuncia cuando se trata de extinción por voluntad por el titular.

Doctrina agrega dos causales:

 Consumo de la cosa cuando es cosa consumible

 Cuando una disposición legal coloca la cosa afuera del comercio, ejemplo: una ley declara un
inmueble sujeto a expropiación, ya no puede enajenar.
 47

CONDOMINIO
CONCEPTO:

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa
que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.
Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra
proporción.

Naturaleza Jurídica:

Derecho real sobre cosa propia

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio…
 48

Se aplican normas del dominio de manera análoga.

Caracteres:

1- Unidad de objeto: porque el derecho real recae sobre una cosa considerada en su
individualidad. Se ejerce sobre toda la cosa, en ningún caso se fracciona a los efectos del
funcionamiento de este derecho real.
2- Pluralidad de sujeto: este derecho necesariamente requiere de la existencia de
cotitulares. Presenta mínimo dos personas.
3- Propiedad por partes indivisas: a cada uno de los condominios le corresponde una
fracción abstracta ideal o imaginaria. No se puede identificar materialmente, por ejemplo si
el terreno tiene 100 hectáreas no se traduce que la titularidad sea de 50 hectáreas cada
uno, la división es abstracta. Ambos pueden deambular por las 100 hectáreas.

Las partes se identifican por partes o fracciones.

Clasificación del dominio:

Condominio sin indivisión forzosa o romano, normal: es inestable en cuanto a su duración porque
cualquier condómino está facultado para exigir la extinción del derecho real.

ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión (con
indivisión forzada), todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La
acción es imprescriptible.

Condominio con indivisión forzosa o germano: es un derecho más estable porque la facultad de
pedir la partición ha sido suspendida o postergada.

TEMPORARIA: limitada en el tiempo

VOLUNTARIA:

Suspensión de dividir el condominio pactado por las partes con un plazo máximo de 10 años.

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir

suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o
tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo
que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

Ejemplo: varias empresas compran un colectivo en condominio, lasganancias se van a dividir

entre laspartes en partes iguales a el condominio, si su porción era del 50%, recibe el 50% de la
ganancia. Hacen un convenio de 10 años para que ninguno pueda pedir partición en el plazo de
10 años.

JUDICIAL

Juez puede disponer la postergación por 5 años y prorrogar por 5 años más cuando le ocasiona
un perjuicio grave extraordinario a una de las partes.

Ejemplo: como es condominio normal, mi condómino pide la partición de un campo, como esta el
campo inundado baja su valor. Por ende si lo vende va a valer menos, entonces puedo pedir al
 49

juez en la oposición de la demanda la suspensión de la partición hasta que el predio vuelva a

tener su valor.

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los
condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su
postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este
término es renovable por una vez.

PERDURABLE: ilimitada en el tiempo

Si se ventila un proceso el juez debe rechazar la demanda sin importar si hay o no perjuicio.

Som inmuebles que tienen por finalidad prestar un servicio de manera accesoria para 2 o 3
heredades.

Ejemplo: campo de A, campo de B, campo de C y un condominio de 3 en el medio que es para

que usen los cuatro campos. Como es accesorio si uno vende su campo debe también vender el
accesorio en su porcentaje.

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa
cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

Muros medianeros: es un condominio con indivisión forzosa perdurable.

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;

SUJETOS

ARTÍCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales
sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

ARTÍCULO 238.- Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional,
provincial, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal, son bienes de los particulares sin
distinción de las personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes
especiales.

Objeto

Todo tipo de cosa mueble o inmueble.

ARTICULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15
pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman
cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

MODO DE ADQUISICIÓN:
 50

Modos generales:

 Teoría del título suficiente mas modo suficiente

 Adquisición por fuerza legal.
 Prescripción adquisitiva.

Es una figura análoga al dominio. Hay que analizar los modos específicos del dominio para
aplicarlos de manera análoga.

Adquisicion legal:

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios
inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en
la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente
supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa
cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso
común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la
afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división.

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el

artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de
elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser
estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite
con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.

ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden
entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de
la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la
nueva por partes iguales.

Los modos especiales son iguales que los del dominio, con la diferencia de que no es de una sola
persona sino de 2 de más.

 Art 1947: cuando hay apropiación de más de una persona.

 Art 1953: si el tesoro se descubre en cosa ajena pertenece a las dos personas en partes
iguales.
 Art 1956: hallazgo puede ser de dos o más personas para se co-halladores.
 Art 1957: transformación, en este caso varias personas son co-especificadoes
 Accesión: si el objeto principal es un condominio, el derecho de la cosa accesoria se
obtiene de igual forma que el condominio de lo principal.

Facultades del condominio:

 51

Administración del condominio:

No son aptos para el uso y goce entre todos, y la posibilidad de turnarse tampoco sirve. Por
ejemplo 4 condominos con sus familias con un solo inmueble.

Si no se puede se los condominios en asamblea deciden acerca de su administración. La

convocatoria debe ser para la totalidad de los condóminos, quienes pueden o nombrar un
administrador o arrendarlos.

ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en

común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos,
éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

ARTICULO 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la
convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayoría absoluta (cualquier porcentaje que supere el 50%) de los

condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo (si
uno tiene el 51% ya puede aprobarlo con su sola decisión), obliga a todos. En caso de
empate, debe decidir la suerte.

ARTICULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se
deben dividir proporcionalmente al interés de los condóminos.

Obligaciones de los condóminos:

La obligación es una sola, que es la de contribuir con los gastos de conservación y mantenimiento
del objeto.

Si un condómino se resiste a contribuir con estos gastos

Ejemplo: en una csa de la cual somos 4 condominos se rompe un visrio cada uno debe contribuir
en proporción de nuestra parte indivisa, poerque si asi no se hace, en una tormenra entra agua,se
humedece el parket y se deteriora el patrimonio de todos, de ahí que no se admite que un
condómino no contribuya a ese gasto.
 52

Si se trata de un bien de producción, por ejemplo somos condóminos de un colectivo de larga

distancia yt se ropen los frenos, hay que repararlo urgente, ningún condómino puede eludir su
obligación de contribuir a su conservación.

Si fuese un dominio nadie me podría pedir que arregle mi vehículo o mi ventana porque el
perjuicio solo recae sobre mí, pero en el de condominio el perjuicio es para todos los condóminos.

Si un condomino no puede afrontar ese gasto, debe vender su parte para que lo adquiera otra
persona p uno de los condominos acrecenté su parte, y este nuevo condómino cumpla con su
cuota de mantenimiento.

Las mejoras pueden ser de 4 categorías, de mero mantenimiento, necesarias, útiles y suntuarias.

Las primeras dos no son mejoras, son gastos de conservación, tienden a conservar el objeto.

Las útiles y las suntuarias si generan un aprovechamiento, esas si gramaticalmente las mejoran.

Devolver cuando uno u otros condominios tomaron a su cargo los gastos de conservación cuando
uno no lo hizo. Ejemplo: para evitar que el vehículo este sin funcionar, cualquier condomino toma
a su cargo la reparación, no necesita autorización, lo paga y exige el reembolso de los otros
condóminos. No puede renunciar el condómino para no pagar, sino que tiene que vender su parte
indivisa para que otro reembolse.

Frutos: cada condómino retiene solo la parte que le corresponde.

Extinción del condominio:

- Destrucción del objeto: se aplica para cosas muebles porque los inmuebles no pueden
destruirse.
- Renuncia o abandono: puede enajenar, constituir derechos reales y personales y
abandonar su parte.
Genera el derecho de acrecer de los restantes condóminos.
 53

Extinción particular del condominio:

División o partición del condominio

El condominio es un derecho real inestable, porque todo condómino puede pedir la partición de la
cosa.

Un condómino puede adquirir todas las partes del condominio, eso también se llama partición,
porque extingue el derecho de condominio.

Especie: el mismo objeto se fracciona. Se aplica solo a las cosas divisibles.

- Indivisibilidad física: se destruye y pierde sus facultades si la fracciono.

- Indivisibilidad jurídica: no se puede dividir el objeto porque se convierte en antieconómico.
En los inmuebles se pueden dividir hasta unidad económica, que es la unidad mínima para
la producción. La fija cada autoridad local.

Dinero: cuando no es divisible se puede dividir el condominio en dinero. Se vende el objeto y se

reparte el producido en la parte en la que tenía del condominio.

En especie más compensación: cuando se procede la división hayuna superficie que tiene
mayor valor, por ejemplo divido las hectáreas a la mitad, y una mitad es mas cara porque tiene
una edificación. El condómino que se le adjudica la parte mas cara, compensa economicamente
al otro condómino.

Extra Judicial: si no hay conflicto divide no extinguen el condominio de manera privada y lo

instrumentan en escritura pública si es inmueble.

Judicial:

1- Entre los condóminos hay una persona incapaz (minoridad o demencia) o capacidad
restringida o ausente.
2- Cuando existen terceros legitimados para intervenir. Por ejemplo los acreedores de los
condóminos, ya que se puede producir una insolvencia del condómino.
 54

3- Cuando las partes no acuerdan en la forma de partición.

Solución: Se subasta y se reparte el dinero.

Efectos:

Cuando se procede a la división del condominio tiene efecto retroactivo al momento de la

constitución de modo tal que se considera que cada uno de los ex condóminos fue dueño
exclusivo de la parte que se le adjudicó.

Se produce una ficción legal, no transmite sino que se reconoce que siempre fue propiedad
exclusiva del condómino que se lo quedó. Convalida actos nulos, y nulifica actos validos.

Por ejemplo constituyo hipoteca de mi parte del condominio, hago la partición y queda nula la
hipoteca, porque al ser retroactivo es como si yo nunca hubiese sido condómino.

Si constituyo hipoteca por el total, y en la partición me quedo con toda la propiedad, ese acto que
era nulo ahora es válido, porque es como si yo siempre hubiese sido propietario único.

CLASIFICACION DE LAS PAREDES DIVISORIAS:

Clasificación Física:

Encaballado: se encuentra en ambos predios por mitades, si tienen 30cm se encuentran 15cm
en cada lado. Esta autorizado por el articulo 2007 a “invadir” el terreno del vecino para levantar el
muro
 55

Contiguo: asienta enteramente adentro de uno de los lotes, la línea divisoria coincide con el
borde de la pared.

Clasificación jurídica:

Paredes divisorias y paredes medianeras

Lote A es dominio de titular A, Lote B es dominio de titular B, Pared es un condominio de A y B

 56

Por su altura:

 Muro de cerramiento forzoso: Pared hasta 3 metros de altura.

 Muro de elevación: todo lo que excede los 3 metros.
 Muro enterrado: es el muro que está por debajo del suelo, por ejemplo puede ser una
cochera o puede ser un sótano.

Determinación del derecho sobre la pared divisoria

Si la pared es exclusiva se aplican normas del dominio, si es medianera se aplican las normas del
condominio.
 57

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles
ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho
y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar
en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.

Jurídicamente es medianero con un crédito siempre que se pague, si no se paga se convierte en

privativo.

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser
estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con
la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las
reglamentaciones locales.

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el

artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de
elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción
adquisitiva.

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo

tiene derecho a reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus
cimientos. Si lo construye encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus
cimientos.

Ese muro es un condominio desde el origen, pero se establece un crédito por fuerza legal a favor
del edificador, el crédito no es igual si es contiguo o encaballado. Si pagó uno solo siempre debe
la mitad del valor, si fue enteramente en la parte del constructor debe pagar no solo la mitad de la
construcción sino también la mitad del valor del terreno.

Cuando el constructo requiere del pago, el vecino puede pagar y sigue siendo medianero
(condominio) o puede no pagar y abandonar, todo el muro y terreno pasa a ser propiedad del
constructor.

El muro que excede los 3 metros es privativo, siempre que el vecino no quiera construir en esos
tres metros, en ese caso adquiere la medianería mediante la compra (compraventa forzosa). O
cuando el vecino directamente se sirve de esa medianería, sin comprar antes. Surge la
prescripción adquisitiva del condominio, de una cosa inmueble. Si pasan los 20 años se adquiere
el condominio.

Efectos jurídicos que derivan de la titularidad de las paredes divisorias.

 Las privativas son objeto de dominio: se le aplican efectos del dominio

 Las medianeras son objeto de condominio: se le aplican efectos del condominio.
 58

Las obligaciones y responsabilidades se aplican lo relativo a dominio y condominio dependiendo

de si es privativa o medianera.

Prueba a producirse para acreditar carácter privativo o medianero de un muro

El principio general es que debería inscribirse por ser inmueble. Como excepción se admite la
escritura pública, instrumento privado o la prueba material del uso.

PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

Recae exclusivamente sobre inmuebles.

El uso, goce y disposición material y jurídica sobre la privativa, y de las partes comunes SOLO de
uso.

La parte privativa es la principal, y la parte común es la accesoria. Si transmito la parte privativa

también transmito la parte común.

El objeto del Derecho Real es la Unidad Funcional.

 59

Naturaleza jurídica:

Derecho real autónomo sobre cosa propia.

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Se establecen las reglas del dominio para el espacio privado y la del condominio para los
espacios comunes.

Caracteres:

1- Exclusivamente inmobiliario:
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce
sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición
material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre
ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

2- El objeto es compuesto: tiene dos partes, un sector privativo o exclusivo y un sector

común.
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

3- Se regula parcialmente por la convención.

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de
dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad
funcional.

SUJETOS

Persona física o jurídica de naturaleza pública o privada.

OBJETO
 60

Por Adrian Carta.

A diferencia de lo que ocurre con los derechos de dominio y condominio, que pueden recaer
tanto sobre muebles como inmuebles, la propiedad horizontal admite por objeto a los inmuebles
solamente. Es el primer derecho real en la jerarquía establecida por el artículo 1887 CCCN -
que enumera de mayor a menor contenido los derechos reales- en recaer sobre una sola
categoría de objetos, y es por ello que en la definición del artículo 2037 se alude a “… un
inmueble propio…”.
El objeto de este derecho recibe el nombre de Unidad Funcional
(UF) y se conforma con dos partes inescindibles. Una parte es privativa, y consiste en un sector
del edificio cuyo aprovechamiento corresponde en forma exclusiva al titular; y la otra es un
porcentaje sobre los sectores comunes, cuyo uso puede ser ejercido por todos los co-
propietarios. De modo que el derecho sobre una UF de un edificio destinado a vivienda recae
sobre la totalidad de un departamento, más un porcentaje ideal de los sectores comunes del
edificio; por ejemplo, sobre el departamento N° 36, más el 2,5% del edificio. Al corresponder los
sectores comunes a los copropietarios, según el porcentual fijado en el reglamento, resulta
siempre que la sumatoria de los porcentajes correspondientes a la totalidad de los co-
propietarios será igual al 100%.
La parte privativa y porcentaje sobre las partes comunes resultan ser inescindibles, lo que
significa que no es posible otorgar actos jurídicos sobre una de las partes solamente; de modo
que una venta, donación, hipoteca, alquiler, embargo o cualquier otro acto o medida, debe
recaer sobre la totalidad de la UF. Así es que, si el sujeto A vende a B su UF, el objeto de la
venta será la parte privativa, junto con el porcentaje sobre las partes comunes. Y si luego un
acreedor de B traba un embargo sobre la UF, la medida recaerá, igualmente, sobre la parte
privativa más el porcentual. Y si luego se llega a la subasta, el adquirente también recibirá
ambas partes, integradas como un objeto jurídico único. Es por ello que el artículo 2045, en su
segunda frase dispone: “La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen
o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad
complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas”.
Es importante tener siempre presente que las partes comunes pertenecen -según porcentajes-
 61

a la totalidad de los co-propietarios, pues evita confusiones con los bienes que integran el
patrimonio de la persona jurídica consorcio. Es que un error frecuente en los operadores
jurídicos consiste en confundir unos con otros, por lo que no es extraño tomar conocimiento de
improcedentes solicitudes y decretos de embargo sobre los bienes comunes, cuando el
acreedor resulta ser el consorcio. Si el deudor es la persona jurídica consorcio, por ejemplo, en
virtud de un juicio laboral promovido por el encargado dependiente; el crédito debe satisfacerse
mediante el embargo y la ejecución de los bienes que integran el patrimonio del deudor, y éstos
no son los bienes comunes que -como se dijo- pertenecen en porcentajes a los propietarios de
las distintas unidades.
En tal hipótesis, el embargo debe recaer sobre el fondo de reserva, que pertenece sí al
consorcio; y sobre los créditos a su favor, sean éstos contra los co-propietarios por el pago de
expensas, o contra terceras personas, como ocurre con las empresas que contratan con el
consorcio para que se les permita la colocación de carteles publicitarios en las paredes del
edificio, o antenas de telefonía en la terraza.

1. Parte principal y parte accesoria.

No es simple determinar cuál es la parte principal del objeto, y cuál es la que accede. El tema
ha sido discutido en doctrina, y se han elaborado argumentos para sostener una y otra tesis.
Como base para la lectura que considera a la parte común como principal -y en consecuencia a
la privativa como accesorio- se considera que el terreno sobre el que se asienta el edificio es
parte necesariamente común (art 2041, inc a), y que el principio establecido en el Código es
considerar siempre al terreno como objeto principal, y a los elementos que se adhieren como
accesorios. Según los artículos 225 y 226 CCCN, los muebles que físicamente se adhieren al
suelo pasan a formar parte del terreno y toman la calidad de inmuebles, pero ello ocurre
precisamente, por su condición de accesorio. Siguiendo este razonamiento se concluye que los
sectores comunes, como el suelo, conforman la parte principal; mientras que las partes
privativas, delimitadas por la estructura adherida al suelo viene a ser la accesoria.
Para sostener la lectura opuesta se toma como base la utilidad que cada parte brinda al titular
del derecho, es decir, se considera la función que cumple. Desde este otro ángulo de visión, se
advierte que el interés del titular del derecho consiste en servirse y aprovechar su parte
privativa, ya se trate de un departamento, una oficina, una cochera, o un local comercial; y que
la parte común sólo sirve para permitir el uso y aprovechamiento de ésta. Por ejemplo, se
considera que ninguna persona tiene interés en integrar a su patrimonio el 2,5% abstracto de
un ascensor, sino que lo hace solamente para poder usarlo, y lograr así el acceso a su piso o
departamento, que es el objeto que le presta utilidad.
Aquí se considera de mayor utilidad, y por lo tanto acertada, esta última tesis. Los argumentos
 62

han sido expuestos claramente por Beatriz

Arean: "Por otra parte, cabe preguntarse qué es lo principal y qué es lo accesorio en el objeto
de la propiedad horizontal.
Si bien el tema es muy discutido en doctrina, nos inclinamos por considerar que lo principal es
la parte privativa y lo accesorio las partes comunes.
En el fondo, es innegable el paralelismo que existe entre la propiedad horizontal y el
condominio del Código Civil que recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables
para el uso común de dos o más heredades (arts 2710 y sigs1 y sigs).
Claro está que aquí nos encontramos con que el terreno figura entre las partes comunes, lo que
nos enfrenta a una situación muy peculiar: mientras que en la propiedad regulada por el Código
Civil, el terreno es lo principal y las construcciones lo accesorios (art 25192), en la propiedad
horizontal, la relación es inversa.
De ahí que se hable precisamente de accesión inversa: no es la construcción atraída por el
terreno, sino que el terreno es accesorio de lo edificado"3.
La utilidad práctica que se obtiene al determinar cuál es la parte principal y cuál es la accesoria
consiste en la aplicación el principio de
accesoriedad, en virtud del cual los efectos jurídicos originados en cualquier acto relativo al
objeto principal se extienden también al objeto accesorio.
2. Modalidades.
Conforme lo dispone el artículo 2039, pueden ser parte privativa de la UF los distintos "… pisos,
departamentos, locales, u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino…".
El edificio se divide en pisos, en los casos en que se destina una planta completa de la
estructura para la parte privativa de cada UF, de modo que la cantidad de unidades coincide
con la cantidad de pisos. Y se divide en departamentos, si en cada piso de la estructura se
encuentra más de un sector privativo. Esta modalidad es la que se presenta con más
frecuencia, pues en la mayor parte de los edificios suele haber cuatro o seis departamentos por
planta.
También puede estar conformado por locales aptos para el ejercicio de actividad comercial, los
cuales, igualmente, pueden ocupar todo el piso, o sólo una parte.
Y, va de suyo, que también pueden presentarse todas las combinaciones físicamente posibles,
como edificios compuestos por locales comerciales en la planta baja; y en la parte superior
algunos pisos exclusivos, y otros compuestos por varios departamentos; como así también
departamentos que ocupen más de un piso.
La mención de los "espacios susceptibles de aprovechamiento" permite la afectación al régimen
de propiedad horizontal de edificaciones destinadas a cochera, depósitos, talleres, guarderías
 63

náuticas o cualquier otra utilidad.

La amplitud del vocablo "espacios" consagra la posibilidad de utilizar este derecho en las
edificaciones de una sola planta, compuestas por una cantidad de apartamentos autónomos;
como suele ocurrir con las casas de estilo antiguo edificadas sobre terrenos angostos y
profundos, que se conforman con una galería extendida a lo largo de todo el predio, y al
costado de ésta se ubican muchas dependencias (coloquialmente llamadas
“casas chorizo”). También puede utilizarse en inmuebles con varias construcciones
independientes, como pueden ser terrenos amplios con cabañas autónomas ubicadas en
sectores físicamente delimitados.
3. Requisitos.
Los requisitos de independencia funcional y comunicación con la vía pública que deben
cumplirse para cada unidad, han sido consagrados en el mismo artículo 2039, que dispone: "El
derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o
por un pasaje común".
La independencia funcional debe ser analizada teniendo en miras el destino, pues implica que
cada unidad funcional debe ser autosuficiente para cumplir con él.
Entonces, y en caso de que las unidades estén destinadas a vivienda, se requiere que cada
una tenga baño exclusivo, cocina también exclusiva y la cantidad de dependencias necesarias
para permitir la morada permanente.
En caso de ser destinadas a oficina o locales comerciales, basta con que cada una tenga
acceso autónomo, y brinde seguridad y privacidad suficientes para permitir el ejercicio
profesional o comercial, por lo que no se requiere que tengan sanitario ni cocina privados. Es
por ello, que pueden afectarse a propiedad horizontal los edificios destinados a ejercicio
profesional que comparten un baño entre las oficinas del mismo piso, o las galerías de locales
comerciales que lo comparten entre los que se ubican en la misma planta.
Tratándose de edificios destinados a cocheras sólo se necesita que cada unidad funcional
tenga libre los metros cuadrados que forman el espacio necesario para la guarda de un
vehículo automotor bajo medidas seguras; sin que se requiera la existencia de sanitarios,
cocinas, ni condiciones de habitabilidad. Aunque, va de suyo, nada obsta para que estas
instalaciones sean colocadas a modo de servicio accesorio, o para su utilización por el personal
dependiente.
El requisito de comunicación con la vía pública debe entenderse en el sentido que cada unidad
estará integrada con un acceso que permita el ingreso sin atravesar otra unidad. Puede
consistir en una puerta, un pasillo, un ascensor, una escalera, un palier, o la unión de algunos o
 64

todos estos elementos; y puede ser exclusiva o común. En la generalidad de los casos, las
unidades que tienen vía exclusiva son locales comerciales ubicados en planta baja, cuyo
acceso se produce directamente desde la vereda pública.
Mientras que los departamentos ubicados en la parte elevada del edificio tienen acceso a través
de un portón y hall de entrada comunes, seguidos de un entramado de pasillos, escaleras y
ascensores con bifurcaciones que conducen a cada uno de ellos.
El acceso a cada unidad, sin que sea necesario atravesar o transitar por otra, se funda en
razones de seguridad, privacidad y decoro; puesto que serí contrario a estos valores la irrupción
en un departamento por quien habita en otro, cada vez que necesita entrar y salir.
4. Enumeración.
En el régimen legal se ha consagrado la enumeración de las partes propias y de las comunes.
La lista no es concluyente, puesto que en cualquier inmueble sujeto al régimen de propiedad
horizontal pueden faltar elementos contemplados, o encontrarse algunos que no lo han sido.
Pero es de fundamental importancia, ya que la determinación de la naturaleza de un objeto o
sector determina el sujeto facultado para servirse de él, indica el obligado a su conservación y
mantenimiento, y también el civilmente responsable en caso de producirse un perjuicio con
intervención de la cosa, entre otros efectos legales.

A. Partes privativas.
Las partes exclusivas, privativas o propias han sido enumeradas en el artículo 2043 que
dispone:
"Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las
cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques
internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los
balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones
que impone la convivencia ordenada".
a. El volumen.
Se indica, en primer lugar, a las "cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias". Con ello se refiere al espacio físico que conforma el interior del
departamento, oficina, local o cochera.
Para aclarar la interpretación que debe darse a esta parte privativa, la doctrina en forma casi
unánime utiliza la expresión "cubo de aire", con la cual se alude de manera gráfica al espacio
vacío (en el texto legal indicado como "volumen") que se encuentra en el interior de la
estructura material que lo rodea. En otras palabras, se refiere al espacio físico intangible
 65

delimitado por los elementos divisorios materiales, tales como paredes, puertas, pisos y
cielorrasos. Es decir, consiste en el espacio vacío contenido por las estructuras materiales
continentes. Es el habitáculo, o lugar delimitado cuyo destino es servir como habitación.
Incluso, se presentan casos en los que el volumen -o "cubo de aire"- no está delimitado por una
construcción tangible, sino por un plano ficticio.
Ello ocurre en las cocheras, pues el volumen o cubo queda definido por elemento material en
su parte inferior y superior, mas en los laterales queda separado del cubo lindero, por un plano
imaginario.
b. Cosas y partes internas.
En la parte inicial de la norma se mencionan las "cosas y partes" que se hallan ubicadas dentro
del "volumen", con lo cual se alude a los objetos materiales ubicados en el interior del "cubo de
aire" o espacio intangible.
Con ello se confiere carácter propio a elementos tales como griferías, sanitario, luminarias,
termotanques o calefactores; puesto que son objetos materiales integrados por adhesión a las
paredes, pisos o techos divisorios,
y ubicados en el interior del espacio privativo.
c. Tabiques internos.
Los "tabiques internos" son paredes materiales, separativas de las distintas dependencias que
conforman la parte privativa, tales como las que separan un dormitorio de otro, o un living de
una cocina. Se utiliza el término "tabiques" para diferenciarlos de las paredes que separan
unidades entre sí, o del exterior. No son elementos provisorios ni de escasa resistencia física,
como puede inferirse del término si se lo interpreta desde una óptica fabril. Este elemento
material puede ser modificado, alterado o retirado por el titular del derecho, de la misma
manera que puede cambiar las luminarias o los sanitarios, pues sobre las partes privativas es
posible ejercer facultades amplias.
Se aclara en la norma que el tabique no debe ser portante. Esto es, que no debe servir de
soporte a la estructura del edificio. Son muros portantes de una edificación, los que cumplen
función estructural, es decir, que sirven de soporte a otros elementos estructurales del edificio,
tales como arcos, bóvedas o vigas. Entonces, el muro privativo resulta ser aquel que, además
de separar dos ambientes de una misma unidad exclusiva, no cumple función estructural para
el edificio.
d. Puertas y ventanas.
También se indican como partes privativas a las "puertas y ventanas", lo cual pone fin a una
serie de disputas puesto que no había acuerdo sobre la naturaleza de estos elementos. Los
distintos criterios surgidos del texto de la ley 13.512 fueron resumidos por Nelson Cossari con
admirable claridad: "Dentro de la enumeración de la norma se encuentran algunos objetos cuya
 66

naturaleza -común o propia- era discutida por la doctrina. Así las puertas, con referencia a las
de acceso a cada unidad, para Racciatti y Borda eran exclusivas y para Palmiero comunes,
mientras que para Highton era común con la salvedad del revestimiento interno que
consideraba privativo de la unidad. Las ventanas, por su parte, eran consideradas comunes por
Racciatti y
Palmiero por formar parte del muro exterior; y privativas -en cambio por
Borda. Por su parte, Highton otorgaba al propietario de la unidad el revestimiento interno y los
vidrios, y consideraba común el resto".
Como se dijo, en el nuevo texto legal se las considera elementos propios, con lo cual no
quedan dudas que los gastos de conservación deben ser solventados por el co-propietario de la
UF que integran. Y que, en caso de producirse un perjuicio, por ejemplo, la lesión a un
transeúnte producida por vidrios desprendidos de una ventana, la responsabilidad recaerá
también sobre el titular, y no sobre el consorcio que no ostenta derecho alguno sobre el objeto.
Lo dicho no implica que eventualmente deba descartarse la responsabilidad solidaria, y que el
consorcio también responda; pero en tal hipótesis no lo hará como propietario del objeto, sino
por algún otro factor de atribución, si se configurare.
e. Revestimientos.
Los revestimientos también pertenecen exclusivamente al copropietario.
Es decir, los elementos adheridos a las paredes, pisos y cielorrasos con fines higiénicos y
estéticos.
Quedan comprendidos en esta categoría, y entre otros elementos, los revoques, pinturas,
empapelados, cerámicos, y sus adherentes, que han sido adosados a las paredes. También las
carpetas, alfombras, cerámicos,
porcelanatos, o baldosas adheridas al piso. Y el revoque, yeso, guardas, molduras o pinturas
integradas al cielorraso.
f. Cables internos.
También son propios los extremos de cables que ingresan al sector exclusivo, y los que se fijan
a la pared -directamente o dentro de zócalos-, lo cual surge de la expresa supresión dispuesta
en el inciso f, del artículo
2041 que enumera las partes comunes, y dispone: "Son cosas y partes necesariamente
comunes… f) … los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional".
De esta norma debe entenderse que el cableado de todo el edificio es común, pues refiere
tanto a los conductores centrales como a las ramificaciones que conducen energía a una sola
unidad. Cambia la naturaleza del extremo que se ubica adentro del volumen o cubo privativo,
por lo que el cabo o segmento se sobresale de la caja embutida pertenece exclusivamente al
co-propietario.
 67

g. Cosas indicadas en el reglamento.

Por último, se hace mención a las cosas y partes susceptibles de derecho exclusivo, que hayan
sido previstas como propias en el reglamento.
Se abre así la posibilidad que sectores como jardines o patios, que por razones estructurales
son comunes en la mayoría de los edificios, integren el conjunto de cosas y partes propias por
disposición reglamentaria. Generalmente se trata de jardines anexos a las unidades privativas
de planta baja; o de patios anexos a las unidades del primer piso, cuyo suelo es la loza que
forma el techo de los locales de planta baja.
En rigor de verdad, estos espacios exclusivos por disposición reglamentaria no son otra cosa
que metros cúbicos que integran el volumen de la parte propia, solo que se encuentran
descubiertos.
h. Balcones.
En el texto legal no se ha indicado con claridad cuál es la naturaleza de los balcones. Sí han
sido aludidos, en dos oportunidades, pero en ambas de forma incidental y con referencia a
otros elementos.
Una mención se encuentra en el inciso d), del artículo 2041, que indica las partes comunes; y la
otra en el artículo 2043, que menciona las pares propias.
La primera de las normas dispone: "Son cosas y partes necesariamente comunes: … d) los
cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad…". Y la segunda dispone: "Son
necesariamente propias … las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones.
Como se advierte, en ambos textos se antepone a los balcones la expresión "incluso de", lo que
denota que tanto la calidad de común otorgada por el artículo 2041, como la de propio otorgada
por el 2043, no se refiere al balcón en sí, sino a los elementos indicados precedentemente.
Es decir, a los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras (en
el caso de art 2041); y al volumen limitado, tabiques internos, puertas, ventanas, artefactos y
revestimientos (en el caso del art
2043).
Ante la falta de mención directa, cabe considerar que el balcón es un espacio integrante de un
departamento, como lo es cualquier otra dependencia, y como tal debe ser considerado
exclusivo. En nada se modifica su naturaleza por el hecho de no estar cerrado por paredes en
toda su altura -como un dormitorio- pues la principal parte privativa no es el material, sino el
volumen o "cubo de aire" comprendido entre los elementos divisorios.
Entonces, debe seguirse el criterio que surge de todo el artículo, con lo cual se concluye que el
 68

volumen del balcón es privativo, entendiendo por tal al "cubo de aire", al habitáculo; esto es, el
espacio del balcón en que se ubica una persona, una silla, o una maceta con flores. También
serán privativos los revestimientos, como los cerámicos en el piso, o los listones de madera en
el cielorraso del balcón (verbigracia, listones adheridos bajo la loza del balcón del departamento
inmediato superior).
Correlativamente, debe ser tenido como elemento común el piso del balcón, pues consiste en
una suerte de solapa que continúa -y forma parte de la loza del departamento. Igual naturaleza
debe darse a la baranda, ornamento o muro, que por normas internacionales de construcción
no debe ser menor a 42 pulgadas (106 cm), pues éste es el elemento físico que delimita el
edificio; y separa el volumen privativo de la UF, del espacio exterior.

B. Partes comunes.
Todas las cosas y partes dispuestas para uso común, o necesarias para mantener la seguridad
del edificio pertenecen a la totalidad de los copropietarios, según los porcentajes ideales
asignados a cada uno de ellos por el reglamento.
Si se considera el supuesto que la parte privativa está conformada por el volumen que se
encuentra entre los elementos divisorios, también llamado "cubo de aire" -y aquí designado
habitáculo-; junto con los objetos materiales que se encuentran emplazados en dicho volumen,
tales como sanitarios, luminarias, y revestimientos, se debe concluir que la abrumadora
mayoría de las elementos materiales, partes y sectores que conforman un edificio son
comunes.
Es por ello que la enumeración resulta extensa, pues todo lo que no sea exclusivo debe,
necesariamente, pertenecer a la totalidad de los copropietarios.
La indicación de las pautas que deben considerarse para establecer las cosas y partes que
integran esta naturaleza ha sido plasmada en el artículo 2040, cuya parte pertinente dispone:
"Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso
común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal".
De la norma surge que la utilización y la utilidad son los extremos que determinan la naturaleza.
De modo tal que todo sector susceptible de ser usado por los poseedores de todas o algunas
unidades, tales como el hall de entrada, los ascensores y la terraza; como así también las
cosas dispuestas para brindar protección, tales como los muros estructurales, los sistemas para
defensa y las vías de evacuación alternativas, resultan comunes.
Además, en el reglamento se puede indicar de manera específica, cuáles son los elementos
que integran esta categoría. Ello resulta ventajoso, pues en la ley sólo es posible fijar las pautas
y enumerar las partes y sectores comunes que se encuentran en todos -o casi todos- los
 69

edificios, de acuerdo a normas de construcción y estilos que se presentan con habitualidad;

pero la indicación específica y precisa sólo puede hacerse teniendo en consideración la
estructura y las características propias de cada inmueble, y por ello el único instrumento
adecuado es el reglamento.
Entonces, en edificios cuya estructura presenta características poco frecuentes, o que por su
ubicación ha sido dotado con instalaciones o servicios que salen de lo habitual, debe indicarse
en el reglamento la naturaleza de ellas. De ahí que, por ejemplo, en edificios ubicados en zona
costera o con vías a cursos navegables, puede indicarse que son comunes los accesos a
sectores de playas, o las salidas a ríos, canales o lagos aptos para navegación. O en edificios
con instalaciones destinadas al cuidado y protección del ambiente, puede indicarse en el
reglamento el carácter de las estructuras para la producción de energía o para reciclar
desechos.
Además de las pautas fijadas, en la última frase se consagra la presunción de comunidad para
las cosas y partes que no hayan sido expresamente mencionados en el texto legal, o
reglamentario. Esta norma dispone: "Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se
consideran comunes". Con ello se integra a esta categoría a las cosas y sectores cuya
determinación puede presentar dificultades, tales como los patios interiores cuya ubicación
permite el uso por una sola unidad, pero no integran el volumen interior de ella.
La enumeración de las cosas y partes comunes ha sido consagrada en los artículos 2041 y
2042 de forma precisa y meticulosa. En ellos se indican la siguientes.
a. El terreno.
La mención del terreno no debe ser entendida solamente como el suelo sobre el que se asienta
la edificación, pues también quedan comprendidos el subsuelo y el espacio aéreo que se ubica
debajo y encima de la parte edificada, respectivamente.
Es que debe tenerse siempre en cuenta la extensión al objeto inmueble que atribuye el artículo
1945, que si bien está previsto para el dominio resulta también aplicable a la propiedad
horizontal por tener identidad de objeto. Allí se dispone que el dominio que recae sobre un
inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo en la medida que su aprovechamiento sea
posible. Entonces, referido a la propiedad horizontal, cabe entender que la imaginaria
continuación del edificio que se extiende hacia abajo (subsuelo) y hacia arriba (espacio aéreo)
es parte del inmueble común. Es por ello que con el acuerdo de la totalidad de los co-
propietarios puede hacerse excavaciones para uso común, como lavaderos y depósitos; o
sobre-elevaciones como un salón de reuniones o playroom.
b. Espacios transitables.
Los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior.
La mención de estos elementos alude a todos los espacios aptos para el tránsito por los
 70

poseedores de las unidades, y que permiten a estos ingresar y salir de la propia para dirigirse a
otras unidades o al exterior del edificio. Se comprenden aquí al hall de entrada, a las escaleras
que desde allí permiten el ascenso o descenso, a los palieres y descansos, a la rampa de
acceso y salida de las cocheras, a los jardines o parques aptos para tránsito.
c. Espacios útiles.
Los techos, azoteas, terrazas y patios solares.
Por techo debe entenderse a la cubierta más elevada del edificio.
Forma parte de la estructura por lo cual es necesariamente común, pues la función de barrera
física impermeable, y apta para aislar el edificio de la intemperie no es de útil solamente para la
unidad del piso superior, sino para todas por igual. De ahí que los gastos de mantenimiento y
conservación deban ser soportados por el consorcio. Las terrazas son similares en cuanto a las
propiedades aislantes, pero además de cubrir el edificio permiten el tránsito sobre ella.
Algo más complejo es el caso de los patios solares, que consisten en sectores internos
accesibles sólo desde un departamento ubicado en planta baja; y no obstante, son casi siempre
consagrados como espacios comunes para uso exclusivo. El motivo de considerarlos comunes
-pese a que el acceso es reservado a uno solo- radica en que la utilidad principal no está en el
uso de la base del patio, sino en servir de espacio libre que permita el ingreso de aire y
luminosidad a los departamentos con ventanas sobre las paredes que lo rodean. Significa esto
que no solamente el patio es de utilidad para el departamento de planta baja (que tiene
acceso), sino que todo el espacio aéreo ubicado encima del patio es de utilidad para la totalidad
de los departamentos que se encuentran en los pisos superiores, puesto que de otro modo no
podrían tener instalada la abertura que permite la vista, el ingreso de aire, y la luminosidad. El
hecho de permitir el acceso al poseedor de la unidad de planta baja no es más que una
consecuencia secundaria, que no justifica modificar la naturaleza de un sector que es de
utilidad común.
d. Elementos estructurales.
Los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad.
Son los sectores materiales que conforman la estructura del edificio, indispensables para
sostenerlo en condiciones seguras de habitabilidad. Los cimientos son las partes del edificio
que están debajo de la tierra, y cumplen la función de transmitir al suelo el peso de la
edificación. Las columnas, vigas portantes y muros maestros son las que cumplen la función de
sostén del edificio, y soportan otros elementos estructurales, como arcos, bóvedas, vigas o
viguetas. Todos estos elementos pueden ser externos o internos, y cumplir, además de la
función de sostén, la de dividir sectores propios de sectores comunes, o sectores propios entre
sí.
 71

e. Instalaciones de servicios.
Los locales e instalaciones de los servicios centrales. Los ascensores, montacargas y escaleras
mecánicas. Todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Se incluyen aquí las salas de máquinas para ascensores, cisterna, sótano, bomba de agua, o
caldera para calefacción central. Son considerados sectores comunes, independientemente del
acceso que puedan tener todos o algunos co-propietarios a tales instalaciones, pues que
cumplen la función de proveer de un servicio al alcance de todos los ellos.
f. Cañerías y cableados.
Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional.
Con buen tino se contemplaron estos elementos, puesto que tradicionalmente han sido
generadores de una gran cantidad de discrepancias y conflictos que dieron origen a un conjunto
de teorías y fórmulas que atentaron contra la seguridad jurídica.
Así, se ha considerado que estos elementos son comunes si consisten en columnas de
distribución o cables centrales, y privativos si son bifurcaciones hacia las partes exclusivas;
comunes hasta la llave de paso de agua o gas, o térmica de electricidad, y privativos a partir de
ellas; comunes mientras estén embutidos en paredes del conjunto, y privados si lo están en
muros exclusivos; comunes hasta el ingreso a la unidad funcional y privados los segmentos
excedentes; y también se los ha considerado comunes en la totalidad de su extensión.
Es evidente que con tantas fórmulas, todo el que se hallaba en un conflicto podía encontrar una
solución a su favor de su pretensión, mientras que la otra parte también podía encontrar una a
favor de la suya. Y la única forma de ponerle fin era mediante la judicialización, lo que alcanza
para afirmar que la ley había fracasado, al menos en su función preventiva. En otras palabras,
la falta de precisión legal, y la exacerbada cantidad de soluciones eran factores que contribuían
a incrementar el índice de litigiosidad.
De ahí que se considera plausible el hecho de haberse adoptado un
criterio y consagrado con una fórmula precisa, puesto que ahora resulta simple establecer
extrajudicialmente extremos tales como el sujeto obligado a su conservación, el responsable en
caso de perjuicio, y –en definitiva- el sujeto titular de todos los derechos y obligaciones que
derivan de una relación de propiedad.
La condición de común se atribuye a las cañerías en toda su extensión, es decir hasta la unión
con el artefacto que se nutre del líquido o gaseoso que la misma conduce, sin dependencia si
se halla embutida en el muro, o adherida sobre su exterior. Los cables, por su parte, son
también considerados comunes hasta su ingreso a la parte privativa, o sea que resulta común
en toda su extensión, salvo el extremo o cabo visible desde el interior del departamento u
oficina.
 72

g. Servicios al personal.
La vivienda para alojamiento del encargado, y los locales destinados
a sanitarios o vestuario del personal que trabaja en el consorcio.
Se considera igualmente atinada la expresa mención de estos sectores, puesto que los co-
propietarios no tienen acceso a ellos, lo que puede conducir a la conclusión que son privativos.
Pero esto no es así. El impedimento de ingresar a la vivienda en la que se aloja el encargado, o
a las instalaciones para ser utilizadas por el personal dependiente, obedece al respeto a la
privacidad que toda persona merece. Mas no debe pasarse por alto que estas personas están
afectadas a servir al consorcio, razón por la cual la utilidad de la instalación redunda en
beneficio de éste de manera mediata. Es el consorcio quien se beneficia con la presencia del
encargado y con la actividad de los demás dependientes, y está obligado a proveer a sus
necesidades, mas ello no afecta a la naturaleza de los sectores proveídos.
h. Muros divisorios.
Los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes.
Integran esta categoría todas las paredes que sirven de separación entre dos partes privativas,
sean verticales u horizontales, como los muros divisorios de dos departamentos, o las losas
separativas de dos pisos.
Quedan exceptuados los tabiques internos, que son los elementos divisorios de dos ambientes
de un mismo departamento, en tanto no sean muros maestros o vigas portantes.
También los muros exteriores, que son todos los que forman el contorno del edificio, sea que la
cara exterior enfrente a la vía pública o a espacios comunes, como jardines o espacios
guardacoches; y los que separan partes privativas de espacios comunes, como las paredes que
delimitan departamentos de pasillos, ascensores, escaleras o patios solares.
La naturaleza común de estos elementos obedece a la utilidad que prestan para la seguridad
del edificio, y al hecho que nunca prestan servicio a un solo co-propietario, pues al ser
elementos divisorios forman parte, como mínimo, de dos unidades funcionales.
i. Accesos especiales.
Las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros.
Se incorporan a esta categoría las vías de acceso, circulación, y salida para personas con
discapacidad, siempre que estén ubicadas afuera de la parte privativa. Ello responde al
principio general, en virtud del cual son cosas comunes las aptas para el uso de todos co-
propietarios, y este tipo de instalaciones están disponibles para todos los que poseen unidades,
como así también para las visitas que reciben. En nada afecta que en un tiempo determinado
algunos de los habitantes del edificio hagan uso de esas instalaciones y otros no, pues el solo
 73

hecho de tenerlas disponibles es suficiente para considerarlas partes comunes, además de

estar emplazadas en sectores que también son comunes, como una rampa de acceso que
conduce al hall de entrada ubicada de forma paralela a la escalera que conduce al mismo lugar.
La disposición es concordante con el artículo
2049, que impide liberarse del pago de las contribuciones mediante la renuncia al uso de los
bienes y servicios comunes, puesto que el sistema colapsaría si cada uno de los co-propietarios
pudiera optar por usar y pagar algunos servicios, y no hacerlo con los otros.
Como consecuencia de su naturaleza, los gastos de construcción y mantenimiento recaen
sobre el consorcio.
Los medios de evacuación alternativos también han sido incorporados como aplicación del
principio general, pues consisten en elementos necesarios para la seguridad de los habitantes.
Tampoco aquí tiene relevancia si la vía está disponible para todos o algunos copropietarios,
pues razones estructurales pueden hacer necesarias la habilitación de salidas para
determinados pisos o unidades solamente. Ello obedece a la necesidad de contar en todo
momento con una salida desde cualquier punto del edificio, puesto que en caso de emergencia
es imposible saber en qué lugar se encontrará cada uno de los co-propietarios, visitantes, o
dependientes que necesiten salir o ser evacuados.
j. Cosas dispensables.
La piscina, el solárium, el gimnasio, el lavadero y el salón de usos múltiples, son sectores con
los que no todos los edificios cuentan. De ahí que en el artículo 2042 han sido referidos como
partes comunes "no indispensables".
Pero en caso de que estos sectores existen han sido considerados como elementos comunes,
pues la utilidad que brindan puede ser obtenida por quien resulte ser poseedor de cualquier
unidad funcional.
En rigor de verdad la norma consagra una presunción, puesto que al no ser indispensables
para la estructura o seguridad del edificio pueden también resultar partes de un sector privado;
por ejemplo, la pileta o el gimnasio que se encuentra en el interior exclusivo de una unidad
funcional.
Por otra parte, no debe perderse de vista que en el reglamento de propiedad horizontal se debe
determinar cuáles son los bienes propios y cuáles las cosas y partes comunes, tal como
imponen los incisos c) y d), del artículo
2056, lo que ratifica que su naturaleza puede variar.
Vale decir que existe una relación directa entre necesidad y naturaleza, puesto que estos
elementos pueden o no, formar partes de un edificio. Y justamente por ello es que, en caso de
existir, pueden ser comunes o privativos.
k. Cosas comunes por reglamento.
 74

Tanto el artículo 2041, que enumera las cosas y partes necesariamente comunes; como el
artículo 2042, que enumera las cosas y partes comunes no indispensables; cierran sendos
listados con la frase
"Esta enumeración tiene carácter enunciativo".
Significa ello que los sectores indicados en ambas normas configuran ejemplos, y brindan las
pautas, para determinar la naturaleza de las cosas y partes de un edificio; pero de ningún modo
debe entenderse que agotan la cantidad de elementos posibles.
Es que no hay manera de elaborar una lista que contemple a la totalidad de elementos
existentes en todos los edificios, pues algunos presentan las más diversas instalaciones, tales
como, cancha de tenis,
microcine, jacuzzi, playroom, spa, sauna, vestuarios, fitness center, sky
park, puerto, helipuerto, meditation room, pet friendly zone, entre otras.
De ahí que el reglamento cumple, entre otras, función supletoria de la enumeración legal; y en
consecuencia puede y debe establecer la naturaleza de los sectores de cada edificio. En
aquellos casos no previstos legalmente, y omitidos por quien haya escrito el reglamento,
corresponde a los propietarios fijar la naturaleza por unanimidad, y de no haber acuerdo el
conflicto deberá judicializarse.
Naturaleza jurídica. Por Daiana Siciliano.
Fue muy discutida la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal a partir
de la sanción de la ley 13.512, lo que generó la elaboración de distintas
teorías.
1. Distintas teorías
Una primera tesis considera que la ley 13.512 no crea un nuevo derecho
real, sino que se trata de un derecho real de dominio sobre la parte
privativa, integrado con un condominio de indivisión forzosa sobre las partes
comunes, que tendría el carácter de accesorio en relación con el dominio
(principal). Entienden quienes adhieren a esta tesis que la propiedad
horizontal tiene, en relación con las partes privativas, los caracteres
esenciales del dominio. Asimismo, algunos autores consideran que de la
terminología utilizada por la ley surge que dicha fue la postura de la norma
al mencionar “propietario”, “copropietario” y “condóminos”1. Para otros,
debe considerarse que la ley 13.512 crea un derecho real autónomo, una
figura sui géneris, que surge de la conjunción entre dos derechos reales,
resultando uno diferente, cuya complejidad y características propias –tales
como la voluntad que surge de la asamblea, el administrador en carácter de
representante del Consorcio de Propietarios, etc.– nos lleva a considerarlo
una figura autónoma. Clerc ha sostenido esta postura considerando que es
la tesis más apropiada, máxime si tenemos en cuenta que el objeto de la
propiedad horizontal no es el mismo que sobre el cual recae el derecho real
de dominio, pues aquel requiere una serie de requisitos previos, como por
ejemplo tratarse de una unidad parte de un objeto físico con un espacio
común, que forma un todo en su conjunto y con relación a la cual las
facultades son más restrictivas que en el dominio, fundamentalmente en el
jus abutendi. Asimismo, manifiesta que si fuera la naturaleza jurídica un
dominio integrado con un condominio, no hubiera sido necesaria la sanción
de una nueva norma, como la ley 13.512, dado que estaban aquellos en la
redacción del Código Civil2. También se han elaborado otras teorías, tales
como la de la sociedad, influida por el derecho inglés y norteamericano, que
pretende definir la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal dentro del
derecho obligacional y no en el marco de los derechos reales. Esta tesis no
tiene posibilidades de ser aplicada en nuestro derecho. La teoría de la
servidumbre tampoco ha sido receptada, ni corresponde a la propiedad
horizontal, puesto que se requieren dos fundos, el dominante y el sirviente,
lo que no ocurre en el instituto en análisis. La tesis de la superficie, utilizada
en el derecho alemán, tampoco armoniza con nuestra normativa, dado que
no existe en la propiedad horizontal desmembración del derecho de
propiedad, sino una conjunción de la propiedad con la copropiedad
generando un derecho real autónomo con características propias.
2. La jurisprudencia nacional
La jurisprudencia nacional ha adoptado posiciones divergentes que han
tendido a considerar el derecho de propiedad horizontal como un derecho
real autónomo, posición que ha sido receptada por el Código Civil y
Comercial de la Nación como veremos seguidamente.
3. La actual normativa De la actual normativa se infiere que la propiedad
horizontal es un derecho real autónomo. Surge del artículo 2037 del CCCN
que, como se ha visto ut supra, conceptualiza el derecho real de propiedad
horizontal, y del artículo 1887 del citado cuerpo legal, que lo incluye en la
enumeración de los derechos reales en el inciso c). Para interpretar la
virtualidad y alcance de la incorporación de la propiedad horizontal en la
enumeración, es preciso recordar el principio de numerus clausus, por el
que los derechos reales solo pueden ser creados por la ley, la que regula su
contenido, no pudiendo las partes modificarlos, ni crear nuevos derechos
reales bajo pena de nulidad. El artículo 1884 del CCCN recepta este
principio al expresar: “La regulación de los derechos reales en cuanto a sus
elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión,
duración y extinción es establecida solo por la ley. Es nula la configuración
de un derecho real no previsto por la ley, o la modificación de su
estructura”. El citado cuerpo legal mantiene la teoría clásica, que diferencia
los derechos reales y los derechos personales. Estos últimos son derechos
relativos en los que el sujeto pasivo del derecho es una persona y existe un
interesado en reclamarle el cumplimiento del derecho (sujeto activo).
Impera la autonomía de la voluntad en la creación y regulación de los
derechos personales, siendo en general la ley supletoria de la voluntad de
las partes. En el derecho real, en cambio, la mirada de la ley está puesta en
el efecto que el vínculo entre el hombre y la cosa genera en la sociedad,
siendo el sujeto pasivo la comunidad toda. Esta distinción impacta en la
oponibilidad del derecho. En el derecho personal, el sujeto activo tiene la
facultad de obligar al sujeto pasivo a una acción y omisión debida. En el
derecho real, existe una relación directa e inmediata entre el titular del
derecho y la cosa, un poder jurídico que es ejercido directamente sobre su
objeto. La sociedad tiene la obligación de respetar dicho vínculo. Por ello, el
orden público impera en el sistema de propiedad horizontal, como en los
restantes derechos reales.
El CCCN le dedica el Título V, del Libro Cuarto que corresponde a los
derechos reales, regula el contenido del instituto y establece las normas
propias que son aplicables. El Título V está integrado por diez capítulos, el
primero de ellos abarca la regulación de las disposiciones generales
aplicables al instituto y que son comunes a todos los derechos reales. La
terminología del CCCN es armónica con la naturaleza jurídica del derecho
real autónomo, tal como surge del artículo 2038, al denominar “reglamento
de propiedad horizontal” al anteriormente llamado por la ley 13.512
“reglamento de copropiedad y administración”.
Constitución del sistema de propiedad horizontal. Por Daiana
Siciliano.
A los efectos de la constitución del sistema de propiedad horizontal, un
inmueble necesariamente, en el marco de la normativa de orden público
que rige la materia, debe ser sometido al llamado “estado de propiedad
horizontal”. Es cuestión imprescindible para que, con posterioridad, existan
derechos reales de propiedad horizontal sobre cada una de las unidades
funcionales que, como veremos, conforman el objeto del derecho. Existen
requisitos administrativos y jurídicos para alcanzar el estado de propiedad
horizontal.
1. Requisitos administrativos
Los requisitos administrativos consisten en la elaboración de dos planos
que deben ser aprobados por los organismos locales competentes según la
ubicación geográfica del inmueble, estos son el plano de construcción y el
plano de mensura. El plano de construcción debe efectuarse acorde con la
normativa nacional, provincial y municipal de zonificación en materia de
construcciones del lugar donde se encuentre el inmueble. Además, se
requiere el plano de mensura y subdivisión, que identifica las partes
propias, las comunes y realiza la división del inmueble en las distintas
unidades funcionales. Puede ser confeccionado una vez construido el
inmueble o estando este en construcción. Dicho plano es de fundamental
importancia para determinar la medida, ubicación y denominación de los
sectores privativos, debiendo surgir la superficie de cada parte privativa, así
como su porcentual. En relación con las partes comunes, también debe
designarlas, indicar su superficie y ubicación. Estas designaciones resultan
imprescindibles para determinar el objeto sobre el cual recaerá el derecho
real de propiedad horizontal de cada unidad funcional. La aprobación del
plano resulta previa al otorgamiento del reglamento de propiedad.
2. Requisitos jurídicos
También es necesario contar con los requisitos jurídicos. El inmueble con
relación al cual se pretende alcanzar el estado de propiedad horizontal
necesariamente es objeto del derecho de dominio o condominio de alguna o
algunas personas. Es decir, está titularizado en cabeza de una o más
personas. A los fines de la división jurídica del edificio, dicho titular de
dominio del inmueble o los condóminos deben redactar el reglamento de
propiedad horizontal. Dicho instrumento debe ser formalizado en escritura
pública e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, junto con los
planos de construcción y de mensura. Ello conforme al artículo 2038 del
CCCN que dice: “Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio,
el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública,
el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título
suficiente sobre la unidad funcional”. Como expresa el artículo, el
reglamento de propiedad horizontal forma parte del título suficiente del
derecho real de propiedad horizontal de cada unidad funcional. Es decir, que
aunque materialmente son dos instrumentos públicos diferentes,
jurídicamente ambos conforman el título suficiente de cada unidad. La
redacción del artículo es preferible a la redacción del artículo 9 de la ley
13.512, que presupone que existen al momento de redactar el reglamento
de propiedad diferentes titulares de condominio del inmueble y que luego
serían titulares del derecho de propiedad horizontal sobre los distintos
sectores privativos. Pero muchas veces un solo titular de dominio construye
el edificio, redacta el reglamento y luego afecta el inmueble al estado de
propiedad horizontal, con el objeto de enajenar luego cada unidad funcional.
El artículo 2038 contempla los diferentes supuestos, tanto el caso de un
único titular dominial, como el caso de los condóminos que deciden someter
el inmueble a la propiedad horizontal. Cumplimentados estos requisitos
administrativos y jurídicos, se accede al estado de propiedad horizontal. La
inscripción del reglamento en sí no varía la titularidad sobre el dominio en el
caso de que lo redacte e inscriba un solo titular dominial, si bien genera el
nacimiento del estado de propiedad horizontal si se encuentran también
cumplimentados los requisitos administrativos. Pero puede ocurrir que se
inscriban simultáneamente el reglamento de propiedad y la escritura de
adquisición o adjudicación de los distintos sectores privativos.
Facultades materiales y jurídicas de los propietarios. Régimen de
obligaciones, prohibiciones e infracciones
Por Daiana Siciliano.
Las facultades y obligaciones de los propietarios se encuentran reguladas
en el Capítulo II del Título V del Código Civil y Comercial de la Nación,
siempre dentro del Libro Cuarto correspondiente a derechos reales.
1. Facultades materiales y jurídicas de los propietarios
Sistematizaremos las facultades materiales y jurídicas, que varían con
relación a las partes propias y a las comunes.
1.1. Respecto de las partes propias
En lo atinente a las partes privativas (piso, departamento, cochera, local,
etc.), el titular del derecho real de propiedad horizontal tiene las siguientes
facultades materiales: a) El derecho de usar es la facultad de servirse, en
este caso, de las partes privativas conforme a su destino y demás normas
que establece el reglamento de propiedad. b) El derecho de gozar, por el
que tiene la facultad de percibir los frutos. c) El derecho de disposición
material es una facultad limitada, ya que el titular no puede afectar la
seguridad del edificio, ni puede variar el aspecto externo de su unidad, por
lo que se encuentra habilitado a realizar divisiones en los ambientes
internos, derribar paredes que no constituyan muros maestros ni afecten el
sostén del edificio, modificar los pisos, la pintura interna, los revestimientos
interiores, etcétera. Las facultades jurídicas comprenden todos los actos
jurídicos de los que es susceptible una cosa, tales como disponer de esta en
forma onerosa, gratuita, por actos entre vivos o de última voluntad,
constituir sobre ella derechos reales, así como hacer de la cosa objeto de
derechos personales. El artículo 2045 del CCCN establece las facultades
jurídicas: “Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir
derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un
derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a
las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede
realizarse separadamente de estas”. Dentro de las facultades jurídicas, tal
como se mencionara, el titular tiene la facultad de administración en
ejercicio de la cual puede realizar diversos contratos, tales como locación y
comodato. A su vez, en el marco de las facultades de disposición, enajenar
la unidad funcional, vender, donar, así como constituir derechos reales de
uso, disfrute y garantía. En el caso del derecho real de hipoteca, la garantía
comprende la unidad funcional y la parte proporcional del terreno, ya que
de producirse la ejecución forzada, queda involucrada la parte proporcional
de las cosas comunes. Al disponer de la unidad funcional se encuentran
comprendidas las unidades complementarias, en el caso de que las hubiera,
y el derecho sobre las cosas o partes comunes, que son interdependientes,
tal como surge del artículo 2037, formando un todo inescindible.
1.2. Respecto de las cosas y partes comunes
Dentro de las facultades materiales, existe un amplio derecho de uso y goce
de todas las cosas comunes, respetando el destino asignado en el
reglamento a cada una de ellas y las demás disposiciones legales y
reglamentarias. Dentro de las facultades jurídicas, debemos tener presente
que la disposición de las cosas y partes comunes es inseparable del
dominio, uso y goce de las partes privativas. Es decir, no puede el titular
enajenar el derecho sobre las partes comunes separadamente del derecho
sobre las partes privativas, atento a estar inescindiblemente unidos. Así
como tampoco es factible jurídicamente que el derecho a usar y gozar de
las partes comunes fuera objeto de una locación, comodato o cualquier
derecho personal o real, en forma independiente de las partes privativas.
Por ejemplo, no podría un propietario alquilar la pileta de natación común
del edificio a un tercero sin locar la unidad funcional. Ahora bien, si realiza
un contrato de locación de la unidad funcional, el locatario tendría derecho
a utilizar la pileta de natación conforme su destino y las normas emanadas
de los reglamentos de propiedad e interno, si existiere.
2. Obligaciones de los propietarios
Las obligaciones del propietario se encuentran normadas por el artículo
2046, según el cual: “El propietario está obligado a: a) cumplir con las
disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento
interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar
expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte
indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e)
permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas
y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar
el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o
para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al
administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del
de la unidad funcional”. En el inciso a), el artículo comienza enunciando que
las enumeradas no son todas las obligaciones de carácter personal a las que
los propietarios estarán obligados, al adquirir una unidad funcional. Es decir,
al adquirir el derecho real de propiedad horizontal los propietarios se
obligan a cumplir con determinadas obligaciones, que emanan del artículo
en análisis, pero también de otras normas legales, del reglamento de
propiedad, al que adhieren formando parte del título suficiente, y del
reglamento interno si lo hubiera. El reglamento interno es facultativo, por lo
que puede existir o no. Consiste en un cuerpo normativo de naturaleza
contractual de cumplimiento obligatorio, tal como expresa el artículo, que
no lo define, pero es receptado por el Código atento a su frecuente
utilización. La obligación de conservación de la unidad funcional
entendemos que puede ser exigible en la medida en que su incumplimiento
genere un daño a las demás unidades funcionales o bien a las partes
comunes del inmueble. Nos ocuparemos de la obligación del pago de
expensas comunes en el punto VIII, por lo que nos remitimos a lo allí
expuesto, no sin dejar constancia de la fundamental importancia del
cumplimiento de dicha obligación para la subsistencia del sistema de
propiedad horizontal. El Código no exige el fondo de reserva, el cual en
general, si bien su existencia y destino suelen surgir del reglamento de
propiedad y administración, consiste en un activo de propiedad del
consorcio con el objeto de afrontar gastos extraordinarios e imprevisibles
que pudieren presentarse. Ahora bien, en caso de que el consorcio disponga
la existencia del mismo, constituye una obligación para los propietarios. La
obligación de permitir el acceso a la unidad funcional a los efectos de
reparar cosas y partes comunes y a los fines de verificar el funcionamiento
de cosas riesgosas, así como la realización de los trabajos de su instalación,
está destinada a que el administrador y las personas encargadas de realizar
los trabajos puedan ingresar a la unidad funcional y efectuar las
reparaciones necesarias, dado que impedir dichos arreglos o inspecciones
puede generar daños a otros propietarios. El inciso f) impone a los
propietarios la obligación de notificar fehacientemente al administrador su
domicilio especial, en respuesta a las reglamentaciones locales que han
impuesto al administrador llevar un libro con los datos actualizados de los
propietarios, a fin de efectuar las notificaciones de convocatorias a
asambleas e intimaciones que fueran pertinentes.
3. Prohibiciones
El artículo 2047 del CCCN establece, realizando una enumeración
enunciativa, las prohibiciones para los propietarios y ocupantes de las
unidades funcionales al decir que “Está prohibido a los propietarios y
ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral
o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda
la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad
del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales”. El artículo 2056
del citado cuerpo legal establece que el reglamento de propiedad y
administración debe contener el destino de las unidades funcionales, que
puede consistir en vivienda, oficinas, garaje, locales. Es frecuente que las
unidades funcionales de los primeros pisos de algunos edificios puedan
estar destinadas a vivienda o bien a oficinas o consultorio médico, etcétera,
a elección de sus titulares. También puede designar el reglamento un
destino específico, no optativo. Pero, en cualquier caso, debe respetarse el
fin determinado por dicho instrumento, prohibiendo la norma destinar las
unidades a un fin distinto al previsto. Asimismo, el artículo prohíbe efectuar
“usos contrarios a la moral”, así como perturbar la tranquilidad de los
demás de cualquier manera que exceda la “normal tolerancia”. Estas
expresiones dependerán de la apreciación judicial en caso de judicializarse
el conflicto. Sin embargo, la doctrina ha elaborado nociones para tener en
cuenta, en relación con los ruidos molestos, el humo, los malos olores y
diversas cuestiones que surgen de la vida consorcial. Respecto de la
prohibición de realizar actividades que comprometan la seguridad del
inmueble, así como el depósito de cosas peligrosas o perjudiciales, tales
como residuos tóxicos, nos acercamos a un criterio de objetividad que, no
obstante, puede estar sujeto a diversas interpretaciones. El reglamento de
propiedad horizontal y, sobre todo, el reglamento interno brindan pautas
para reglar la vida consorcial y establecen normas que facilitan el buen
funcionamiento del sistema.
4. Infracciones
El artículo 2069 del CCCN establece el régimen de infracciones. Dispone que
“En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones
establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y
sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o
cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción,
la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el
ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser
desalojado en caso de reiteración de infracciones”. Los legitimados activos,
es decir, quienes están habilitados a accionar, son cualquiera de los
propietarios y el consorcio. El objeto de la acción difiere si el legitimado
pasivo, es decir, contra quien se ejerce la misma, es un propietario u
ocupante. En ambos casos, la pretensión puede consistir en hacer cesar la
infracción, pero en el caso del ocupante no propietario, de ocurrir
reiteraciones podría fundar un desalojo, a criterio del juez. Al decir la norma
“ocupante no propietario” se refiere a quien no ocupa en ejercicio de un
derecho real. No parecería procedente que se equiparara el ocupante no
propietario a un usufructuario o habitador, quienes no podrían ser
desalojados con fundamento en las infracciones, pero sí ser pasibles de
otras sanciones. La acción tramitará por la vía procesal más breve de cada
ordenamiento local.
5. Las expensas comunes.
5.1. Obligación de pago
Los gastos de conservación y reparación de cada unidad funcional deben
ser afrontados por cada uno de los propietarios, tal como establece el
primer párrafo del artículo 2048 al disponer: “Cada propietario debe atender
los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional”.
Además, como hemos analizado, el artículo 2046, inciso b), impone a los
consorcistas la obligación de mantenerla en buen estado. A su vez, el
artículo 2046, inciso c), dispone como obligación de los propietarios el pago
de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su
parte indivisa. En concordancia, el artículo 2048 amplía la regulación de
estas erogaciones que posibilitan el funcionamiento del sistema de
propiedad horizontal al establecer que cada propietario: “Asimismo, debe
pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o
sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio,
necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones
impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las
instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas
para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes
extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea”. Las expensas
comunes son las erogaciones que deben abonar los propietarios de las
unidades funcionales en proporción a su parte indivisa, a fin de solventar los
gastos de funcionamiento, conservación, reparación, mejoras del edificio.
Son extremadamente necesarias para la subsistencia del sistema de
propiedad horizontal. Mariani de Vidal ha expresado que “…las expensas
son la savia que nutre el consorcio y permite su subsistencia y
desenvolvimiento”.12 El artículo 2056, inciso, g) dispone que el reglamento
de propiedad debe establecer la proporción de cada unidad funcional en el
pago de las expensas comunes. Tal como expresa el artículo, pueden ser
ordinarias o extraordinarias.
5.2. Expensas ordinarias y extraordinarias
Las expensas comunes ordinarias son aquellas que tienen por objeto la
conservación del inmueble edificado. Por lo que, como se deduce del
artículo, no requieren aprobación previa por parte de la asamblea, sino que
son liquidadas por el administrador. Comprenden los gastos generados por
los servicios comunes, tales como ascensores, portero eléctrico, caldera,
energía para iluminación de partes comunes, alimentación de servicios de
dicha naturaleza (por ejemplo, gas para la caldera), honorarios del
administrador, remuneración del encargado, el pago de las primas de los
seguros [Areán (2005: 606)]. El Código precisa que forman parte de los
gastos que deben ser solventados a través de la recaudación de las
expensas ordinarias, los que demanden las estructuras o elementos
requeridos para el acceso o circulación de personas con discapacidad, y
para las medidas de evacuación en caso de siniestros. En el artículo 2067,
inciso g), con buen criterio, se obliga al administrador al cumplimiento de
las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria,
por lo que forman parte de los gastos que deben afrontarse mediante las
expensas ordinarias, el pago del seguro de vida del encargado y otros
dependientes, así como el seguro correspondiente a la Aseguradora de
Riesgos del Trabajo. Siguiendo este orden de ideas, debemos incluir el
seguro integral de consorcios, que comprende incendio, responsabilidad
civil y demás riesgos de práctica, tal como surge del inciso h) del artículo
2067. Las expensas extraordinarias, en cambio, deben ser decididas por la
asamblea de propietarios, por tratarse de gastos que no forman parte del
desenvolvimiento cotidiano del consorcio.
5.3. Obligados al pago
De los artículos 2049 y 2059 del CCCN surge con claridad que los obligados
al pago son los propietarios y los poseedores por cualquier título, conforme
analizaremos seguidamente. Los enajenantes no se liberan de las deudas
devengadas durante su titularidad, por las que responderán con todo su
patrimonio. Los propietarios están obligados al pago de aquellas expensas
devengadas con anterioridad a su adquisición, además de las que se vayan
devengando con el transcurso del tiempo que dure su titularidad. Tal como
dispone el artículo 2049 del citado cuerpo legal: “Los propietarios no
pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo
aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al
uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o
forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar
el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier
causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio,
excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía
correspondiente”. El artículo establece que no pueden liberarse de dicha
obligación en la extensión expuesta, comprensiva de las expensas
devengadas con anterioridad a su adquisición, por abandono de la unidad
funcional, ni por renuncia al uso de los bienes o servicios comunes, ni por
enajenación de la unidad funcional forzosa o voluntaria. La norma
claramente dispone que el enajenante de una unidad funcional continúa
adeudando las expensas devengadas mientras duró su titularidad y también
las correspondientes al período anterior a su adquisición. Se ha
profundizado la doctrina del fallo plenario de la Cámara Nacional Civil
“Servicios Eficientes SA c/Yabra, Roberto”, por la que el adquirente en
subasta de la unidad funcional está obligado a abonar las expensas
atrasadas. Dicha solución fue adoptada incluso en sede comercial y el texto
del artículo que analizamos recoge este criterio estableciendo que el
adquirente tiene la obligación de pagar las expensas devengadas con
anterioridad a su adquisición, por el título que fuere. Lo que puede ocurrir y
que admite el artículo si lo prevé el reglamento, es que con justificación
fundada en la funcionalidad se exima del pago de las expensas a los
propietarios de algunas unidades funcionales por no tener acceso a
determinadas cosas o bienes comunes, como por ejemplo el caso de una
torre que no tenga acceso a la pileta de otro cuerpo del complejo. Es el
supuesto previsto por la última parte del artículo 2049 del CCCN al
establecer que “El reglamento de propiedad horizontal puede eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales
que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que
generan dichas erogaciones”. Pero no debemos confundir dicho supuesto
con la imposibilidad que tienen los propietarios de rehusar el pago de
expensas fundándose en diversas causas, como por ejemplo que existiera
humedad o que hubieran abonado previamente gastos sobre partes
comunes, salvo que existiera una compensación articulada por la vía
correspondiente. En este último, en el que el propietario realizara
reparaciones urgentes sobre partes comunes, podía solicitar un reembolso,
que debería ser efectuado por el consorcio en la medida en que dichos
gastos urgentes resultaran útiles13. El CCCN a diferencia de la ley 13.512,
incorpora la factibilidad del consorcio de accionar en forma directa contra el
poseedor por cualquier título, sin que implique la liberación del propietario
en el artículo 2050 al disponer: “Además del propietario, y sin implicar
liberación de este, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de
la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título”. Con lo
expuesto, la norma legitima pasivamente a los titulares de derechos reales
que se ejercen por la posesión, tales como al usufructuario, habitador,
etcétera. Asimismo, el poseedor por boleto14 se encuentra obligado al
pago. Cabría preguntarnos si quienes no revisten calidad de poseedor por
boleto ni son titulares de derechos reales, pero que aleguen ser poseedores
de las unidades funcionales también son obligados al pago. Mariani de Vidal
interpreta que no quedan comprendidos los usurpadores, incluso los que se
encontraren en vías de usucapir, ya que no son titulares de derecho real ni
personal que se ejerza por la posesión, teniendo presente que la sentencia
de prescripción adquisitiva larga no tiene efecto retroactivo al inicio de la
posesión15. En el caso de los condóminos, se le puede reclamar toda la
deuda a uno de ellos, atento a la indivisibilidad de la obligación de pago de
las expensas.
5.4. Naturaleza del crédito por expensas
Se ha discutido en doctrina y ha dado origen a diversas interpretaciones
jurídicas acerca de la naturaleza del crédito por expensas. Comparte
algunas características con las obligaciones propter rem, dado que siguen la
cosa de modo tal que al enajenarse una unidad funcional que ha generado
deuda por expensas que continúa impaga, el adquirente está obligado a su
pago. Pero no se identifica totalmente con las propter rem, en razón de que
en el caso de la deuda por expensas, si bien el adquirente se encuentra
obligado a abonarla, el enajenante no queda liberado, sino que ambos se
convierten en codeudores16. La obligación por expensas funciona como una
carga real que, impuesta por la ley, recae en cabeza de quien adquiere el
derecho real de propiedad horizontal, aun cuando las expensas se hubieran
devengado antes de su adquisición17. En este sentido, entendemos que el
crédito por expensas es una carga real y no una obligación propter rem, y
debemos tener presente que la calidad de ambulatoria no es un elemento
privativo de las propter rem, sino que también caracteriza a las cargas
reales18. Además, las diferencia la imposibilidad de liberarse del pago de
las expensas mediante el abandono.
6. El certificado de deuda
6.1. Concepto y calidad de título ejecutivo
El último párrafo del artículo 2048 prevé que “El certificado de deuda
expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si
este existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y demás contribuciones”. El administrador tiene la facultad de
emitir, ante el incumplimiento del pago de las expensas, el certificado de
deuda que establece la deuda líquida y exigible. En caso de que existiera
consejo de propietarios, debe estar aprobado por dicho órgano. Esta
aprobación es una novedad respecto de la ley 13.512 que regulaba el
instituto, otorgándole al consejo de propietarios algunas significativas
facultades, como la ya descripta. El reglamento de propiedad normalmente
establece las fechas de vencimiento de las expensas, así como si es
necesario intimar al propietario para constituirlo en mora. Por lo que en
cada caso particular deberá atenerse a lo previsto en dicho instrumento. El
certificado de deuda revestido de las condiciones de forma y de fondo
previstas en el presente artículo, así como en el reglamento de cada
consorcio, tiene, por aplicación del último párrafo del artículo 2048, calidad
de título ejecutivo con las consecuencias analizadas seguidamente.
6.2. La ejecución de expensas: procedimiento
A diferencia de la Ley 13.512, el artículo 2049 del CCCN establece
expresamente el carácter de título ejecutivo del certificado de deuda
emitido por el administrador del consorcio. Por imperio del artículo 75,
inciso 12, de la Constitución Nacional, cada provincia conserva las
facultades originarias, que no han sido delegadas al Poder Legislativo
nacional. Por lo expuesto, cada ordenamiento procesal prevé distintos tipos
de procedimientos aplicables a la provincia de que se trate. El artículo 2049
del CCCN, al otorgarle al certificado de deuda calidad de título ejecutivo,
permite deducir que el cobro de las expensas adeudadas debe realizarse
mediante el procedimiento ejecutivo de cada provincia. Mientras rigió la Ley
13.512, el artículo 524 del Código de Procedimientos Civil y Comercial de la
Nación resolvía la cuestión en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, al disponer que “Constituirá título ejecutivo el crédito por expensas
comunes de edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Con el
escrito de promoción de la ejecución deberán acompañarse certificados de
deuda que reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad.
Si este no los hubiere previsto deberá agregarse constancia de la deuda
líquida y exigible y del plazo concedido a los copropietarios para abonarla,
expedida por el administrador o quien haga sus veces”. La razón de ser del
procedimiento ejecutivo es que las expensas son indispensables para la
subsistencia misma del sistema de propiedad horizontal, porque sucumbe el
sistema consorcial sin sustento económico. Privarlo de las expensas a través
del incumplimiento implica menoscabar e, incluso en casos extremos,
impedir el ejercicio del derecho real de propiedad horizontal. Por este
motivo, los mayores intereses que devenga la falta de pago de las expensas
comunes, el proceso ejecutivo para su cumplimiento forzado, la
inoponibilidad del bien de familia19, fundada en que la causa de la
obligación es siempre anterior a la adquisición ya que la obligación a su
pago se contrae al momento de adherirse al reglamento de propiedad
horizontal. Asimismo, el artículo 2582, inciso a) del CCCN confiere al capital
del crédito por expensas un privilegio especial sobre la unidad funcional en
la ejecución individual. El privilegio no opera sobre los intereses ni las costas
de la ejecución. En la quiebra del deudor, el privilegio se encuentra sujeto a
las normas aplicables a los procesos concursales20. Estas prerrogativas
tienen su motivación en la conservación del mismo. En cuanto a la
prescripción de la acción por cobro de expensas, opera a los dos años desde
que cada período se devengare, por imperio del artículo 2562, inciso c), del
CCCN que establece: “Prescriben a los dos años… el reclamo de todo lo que
se devenga por años o plazos periódicos más cortos, excepto que se trate
del reintegro de un capital en cuotas” 21. Todas estas prerrogativas tienen
su motivación en la conservación del sistema.
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2037

o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar

mediante el corte de ramas o raíces.

Artículo 2036. Reemplazo del árbol o arbusto. Si el árbol o arbusto se cae o

seca, sólo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.

1. Introducción
Las normas que se glosan regulan la situación de aquellos vegetales ubicados en los lí-
mites de las propiedades, tanto rurales como urbanas. De este modo se establece en qué
casos el condómino puede proceder a arrancarlos o a cortar sus ramas o raíces.

2. Interpretación
El CCyC dedica tres artículos al condominio de árboles y arbustos. Comienza por establecer
que es medianero el árbol o arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o
fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos.

Ya no se trata de árboles existentes en cercos o zanjas medianeras, sino que quedan invo-
lucrados enormes alerces o pequeños berberis microphylla patagónicos resultando difícil
imaginar junto a un muro separativo de propiedades urbanas. Es que el árbol o arbusto
pueden estar como acto se esnobismo de alguno de los condóminos, pero —en todo caso—
para cumplir funciones distintas del cerramiento.

Cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que
el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, salvo que se lo pueda evitar mediante
el corte de ramas o raíces.

Se mantiene la posibilidad de “arrancar” a las especies vegetales, lo que solo será posible
si las corrientes ecologistas actuales lo permiten. Quizás pensando en evitar una orden
judicial de no innovar, se admite no llegar a la situación extrema del retiro del árbol, si cesa
el perjuicio con el solo corte de las ramas o de las raíces.

De todos modos, en cualquiera de los casos, se exige la acreditación del perjuicio por parte
del peticionario.

Si el árbol o arbusto se cae o seca por algún accidente, solo puede reemplazarse con el
consentimiento de ambos condóminos. Es decir que no puede ser replantado sin conformi-
dad del lindero, debiendo repartirse entre los condóminos la madera y los frutos, por partes
iguales, aunque el tronco del árbol o se encuentre exactamente en el centro del cerco o que
sus ramas se inclinen más hacia uno de los lados.

Título V. Propiedad horizontal(*)

Capítulo 1. Disposiciones generales
Artículo 2037. Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso,
goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas

(*) Los arts. 2037 a 2048 fueron comentados por Roberto Malizia.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 143

Artículo 2038. Constitución

y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece

este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas
partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.

1. Introducción
El CCyC, a diferencia del art. 2617 CC, que prohibía en forma expresa la propiedad horizon-
tal, la regula como un derecho real autónomo, tal como surge del art. 1887, inc. c, CCyC.
Por otra parte, la norma en examen, a diferencia de las disposiciones emergentes de la
ley 13.512, conceptualiza al derecho real de propiedad horizontal.

2. Interpretación

2.1. Concepto, naturaleza y elementos del derecho real

de propiedad horizontal
En nuestro derecho positivo la propiedad horizontal fue introducida como un derecho real
mediante la ley 13.512, que regulo dicha figura. Ahora bien, dicha ley tenía ciertas imper-
fecciones, lo que dio lugar a interpretaciones doctrinarias y jurisprudenciales divergentes
respecto a la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, puesto que parte de la doctrina
señalaba que se trataba de un derecho real autónomo, mientras que otra parte consideraba
que se trataba de la conjunción de dos derechos reales: dominio sobre las partes propias y
condominio sobre las partes comunes.
Cabe recordar que la ley 13.512 en ningún artículo definió al derecho real de propiedad ho-
rizontal, como si lo hace el Código en el art. 2037 CCyC, que conceptualiza al derecho real
de propiedad horizontal y señala cuales son los elementos que lo caracterizan. En efecto,
la norma en examen, al regular el derecho real de propiedad horizontal en forma clara y
precisa, dispone:

a) que es un derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio;

b) que el objeto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo es una unidad
(edifico, lote o conjunto edilicio);
c) que su titular tiene facultades de uso, goce y disposición material y jurídica sobre las
partes privativas y comunes del edificio;
d) que, dada la naturaleza del derecho real de propiedad horizontal, las facultades antes
mencionadas se encuentran limitadas por las disposiciones del Título de éste Código y
por las cláusulas pactadas en el reglamento de propiedad horizontal;
e) que en la propiedad horizontal existen partes privativas y partes comunes; y
f) que las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Artículo 2038. Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el

titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el
reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmo-
biliario.

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144 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2038

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la

unidad funcional.

1. Introducción
El artículo en examen dispone quienes pueden constituir el derecho real de propiedad hori-
zontal y los requisitos que deben cumplirse desde el punto de vista formal a los efectos de
su validez y oponibilidad.

2. Interpretación

2.1. Formas de constitución

La propiedad horizontal puede nacer de diferentes modos:
a) supuesto de edificio construido por propietario único que declara la obra nueva y cons-
tituye el régimen de propiedad horizontal. Posibilidad ésta permitida por el CCyC, co-
menzando propiamente el régimen a funcionar a medida que se vayan enajenando los
distintos pisos, oficinas, locales, cocheras;
b) en el caso de que exista un condominio sobre el edificio, los condóminos podrán afec-
tarlo al régimen de la propiedad horizontal, siempre y cuando el edificio cumpla con los
requisitos previstos en la ley, es decir, que se trate de unidades funcionales independien-
tes —según su finalidad o destino— y que tengan una comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común (art. 2039 CCyC).
c) supuesto de la propiedad horizontal constituida por el superficiario. El titular del dere-
cho real de superficie (superficiario) se encuentra facultado para que la construcción
edificada sobre el terreno del propietario se afecte al régimen de propiedad horizontal. En
dicho caso, el derecho de propiedad horizontal se extingue con la extinción del derecho de
superficie, por ejemplo, por el cumplimiento del plazo convenido. Ello se desprende de la
interpretación del art. 2125 CCyC que, al regular los efectos de la extinción, señala: “Al mo-
mento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional
o legal, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los
derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o conven-
cional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan
gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta
el transcurso del plazo del derecho de superficie.

Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido”.

En cualquiera de los supuestos mencionados ut supra es requisito indispensable que el re-

glamento de propiedad horizontal se redacte por escritura pública y se inscriba en el regis-
tro de la propiedad inmueble. Dicho reglamento se integra al título suficiente sobre la unidad
funcional. En efecto, en la escritura que consta la enajenación de la unidad funcional —ya
sea por donación, permuta, venta, dación en pago, entre otras— se deberá dejar constancia
que el adquirente conoce y acepta el reglamento de propiedad horizontal.

2.2. Reglamento de propiedad

El reglamento es de vital importancia no solo porque es un requisito jurídico para afectar
un edificio al régimen de la propiedad horizontal, sino también porque es el contrato que

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 145

Artículo 2039. Unidad funcional

regula la organización consorcial. En dicho reglamento se mencionan las unidades funcio-

nales, sus metrajes, sus porcentuales, las unidades complementarias, los bienes propios
y comunes, los órganos de gobierno del consorcio de propietarios y clases y forma de
convocar a asambleas. El reglamento de propiedad horizontal de un consorcio constitui-
do en los términos previstos en el presente Código forma parte del título de dominio de
cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y
obligaciones. La persona que adquiere una unidad funcional dentro de ese régimen está
en la obligación de someterse a sus disposiciones, como medio de propender al normal
desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen
establecido por la ley.

2.3. Naturaleza jurídica

En cuanto a su naturaleza jurídica, destacamos que se trata de un contrato de adhesión,
puesto que tiene la particularidad de que son redactados, en principio, por la persona que
afecta su propiedad al régimen jurídico de la propiedad horizontal —salvo en los casos en
los que un derecho real de condominio por voluntad de los condóminos se transforme en
propiedad horizontal, en cuyo caso el reglamento es redactado y aprobado por todos los
consorcistas—, luego de lo cual cualquier tercero que adquiere una unidad funcional se ad-
hiere a las cláusulas del reglamento, que por otra parte, como ya lo expresáramos, integra
el título de adquisición de la unidad funcional.

Artículo 2039. Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se deter-

mina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u
otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino,
que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, direc-
tamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno,
de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para man-
tener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla.

Remisiones: ver art. 2056, incs. b y q, CCyC.

1. Introducción

El artículo en examen determina en forma precisa y concreta cuál es el alcance de la unidad

funcional y como está integrada la misma.

2. Interpretación

2.1. Requisitos de afectación de un inmueble

al régimen de propiedad horizontal
La propiedad horizontal, como derecho real autónomo, permite fraccionar los edificios en
plantas horizontales y estas, a su vez, por sectores (unidades funcionales) que pueden con-
sistir en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento

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146 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2039

por su naturaleza o destino (cocheras, oficinas). Sin perjuicio de ello, la afectación al régi-
men de la propiedad horizontal consta de dos condiciones:
a) que las unidades funcionales sean independientes entre sí;
b) que tengan una salida directa al exterior autónoma o a través de un pasillo común.

2.2. Objeto
El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas unidades
funcionales reúnan ciertas características: independencia funcional y salida a la vía pública.
Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional (de-
partamento, cochera, local, etc.), y un objeto mediato constituido por las partes comunes
(escalera, ascensores, etc.).(19)
No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya
interdependencia funcional hace imposible separarlos. Es por esta razón que la última parte
del art. 2037 CCyC enuncia que “las diversas partes del inmueble así como las facultades
que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible”, norma
que hace referencia al punto de vista espacial y de la disposición jurídica, no así en cuanto a
las prerrogativas físicas de cada propietario, que necesariamente deben ser distinguidas.(20)
En definitiva, el objeto del derecho real de propiedad horizontal es la “unidad funcional” com-
puesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y demás partes
y cosas comunes.
El espacio propio está conformado por un cubo de aire delimitado por divisiones horizonta-
les y verticales y por cosas propias del titular de la unidad funcional (tabiques divisores de
ambientes, las puertas, las ventanas, artefactos de iluminación, artefactos de calefacción
y/o refrigeración, sanitarios, revestimientos de los distintos ambientes como por ejemplo
alfombras, cerámicas, azulejos, papeles, pisos flotantes o el revestimiento de los balcones,
entre otros).
El segundo párrafo de la norma en examen dispone que la propiedad de la unidad funcional
comprende la parte indivisa del terreno, como asimismo las cosas y partes de uso común
del inmueble, y las unidades complementarias destinadas a servirla.

2.3. Unidades complementarias

Una unidad complementaria es el conjunto de superficies cubiertas y/o semicubiertas y/o
descubiertas directamente comunicadas y unidas entre sí, que por su naturaleza tienen por
finalidad servir a las unidades funcionales como por ejemplo bauleras, cocheras individua-
les, etc.
La unidad complementaria, desde el punto de vista legal, es aquella que figura como tal en
los planos previamente aprobados por la oficina técnica respectiva y que luego se traduce
en la subdivisión horizontal.
En el plano de mensura de propiedad horizontal deben figurar la planilla de unidades funcio-
nales y la planilla de unidades complementarias.

(19) Causse, Jorge Raúl, “Reformulación del régimen de la propiedad horizontal”, en La Ley, 11/03/2011.
(20) Kiper Claudio M., “El proyecto de Código Civil y Comercial y el derecho real de propiedad horizon-
tal”, en Pensar en derecho, año 2, n° 2, Eudeba/Facultad de derecho (UBA), 2013.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 147

Artículo 2040. Cosas y partes comunes

El uso y alcance de las unidades complementarias deben estar especificados en el reglamen-

to de propiedad, ello a fin de evitar eventuales conflictos. Deberá determinarse si dichas uni-
dades pueden ser objeto de disposición a terceros no propietarios o bien si se puede otorgar
la tenencia de las mismas a un tercero ya sea por un contrato de locación o de comodato.
Cabe señalar que el art. 2056 CCyC, al mencionar el contenido del reglamento de propie-
dad horizontal, indica que debe especificar las unidades funcionales y complementarias y,
respecto a estas últimas, deberá determinarse las eventuales prohibiciones para la disposi-
ción o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios (ver art. 2056,
incs. b y q, CCyC).
Si el reglamento de propiedad no establece prohibición alguna, considero que no existe
ningún impedimento para que el propietario ceda el ejercicio de la unidad complementaria a
un tercero no propietario o bien a otro propietario del consorcio. Si bien la norma no resulta
clara en cuanto a qué se refiere cuando utiliza el término “disposición” considero que no se
refriere a los denominados actos de disposición que implica la enajenación, es decir, sacar
la cosa —en este caso la unidad complementaria— del patrimonio del propietario, puesto
que la unidad complementaria conforma un todo con la unidad funcional a la cual sirve,
motivo por el cual no resulta posible su enajenación en forma autónoma.
Por su parte el art. 2045 expresa: “La constitución, transmisión o extinción de un derecho
real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comu-
nes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas”.
Por último, se destaca que en concordancia con lo hasta aquí expuesto, el art. 117 del
decreto 2080/1980, t. o. 1999, reglamentario de la Ley del Registro de la Propiedad Inmue-
ble para la Capital Federal, establece: “Las unidades complementarias no son susceptibles
de ser registradas en forma independiente sino vinculadas como accesorias de una unidad
funcional, con excepción del supuesto en el que se transmitan a quien fuere titular de una
unidad funcional en el mismo edificio, o la adquiera simultáneamente. En tal caso, la unidad
complementaria quedará asignada a la funcional de propiedad del adquirente”.
Si lo que se trasmite es la unidad funcional, no cabe duda que también que comprendida en
dicha enajenación la unidad complementaria.

Artículo 2040. Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de

las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispen-
sables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento
de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se
consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo,
sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su desti-
no, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Artículo 2041. Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes

necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas
con el exterior;

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148 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2041

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estruc-
turas, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los ca-
bleados, hasta su ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y par-
tes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con
discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio
común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para
el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

1. Introducción
El art. 2040 CCyC hace referencia a cosas y partes comunes señalando que son aquellas
necesarias para poder ejercer el derecho real de propiedad horizontal, ya que hacen a su
propia esencia y, en algunos casos, son las que están vinculadas con la seguridad y solidez
del edificio sometido a dicho régimen jurídico.

2. Interpretación

2.1. Cosas y partes comunes

Conforme al art. 2040 CCyC, los propietarios de cada unidad tienen derecho a usar las
cosas y partes de propiedad común, pero que pueden diferir en el uso (puede ser de uso
exclusivo de alguna unidad o bien en el uso común de todos los consorcistas).
Las partes y cosas comunes son aquellas que surgen de la ley (art. 2041 CCyC) y del re-
glamento de propiedad horizontal, puesto que la ley solo se limita a realizar una enumera-
ción enunciativa. Cada reglamento, según las características edilicias y la finalidad de las
unidades funcionales, detallará en forma precisa y concreta cuales son las partes y cosas
comunes.
Los artículos en examen hacen referencia a partes comunes solo para “algunas unidades”,
como por ejemplo las terrazas existentes en dos cuerpos de edificación de un mismo con-
sorcio.(21) Por otra parte dichas normas señalan que ciertas partes comunes pueden estar
afectada en forma exclusiva a una o varias unidades funcionales, lo que sin duda hace
referencia a los denominados sectores comunes de uso exclusivo.

(21) Resqui Pizarro, Jorge C., “Aproximaciones al anteproyecto de unificación de la legislación civil y
comercial en lo referido a la propiedad horizontal”, [en línea] eldial.com, DC18D6.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 149

Artículo 2042. Cosas y partes comunes no indispensables

2.2. Bienes comunes de uso exclusivo

Son aquellas partes del edificio que por su ubicación no pueden ser usados por todos los
propietarios sino por uno o algunos de ellos, con el fin de asegurar el uso de algunos bienes
comunes a unidades a las que éstas acceden de modo exclusivo (balcones, patios anexos
a una unidad, terrazas).

Las cosas y partes cuyo uso no está determinado en la ley o en el reglamento de propie-
dad, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar
derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcio-
nales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. Pero como el uso es exclusivo
generalmente se determina en los reglamentos, la modalidad de ese uso, las obligaciones
de cada usuario en su mantenimiento, los problemas derivados del deterioro proveniente
del uso y el deber de conservación, debe estar a cargo, como regla, de la persona que lo
aprovecha en forma exclusiva.(22)

El último párrafo del art. 2040 CCyC dispone que las partes o cosas comunes deben ser
usadas conforme a su destino y sin generar perjuicios a los restantes consorcistas.

Analizando el art. 2041 CCyC, podemos decir que la enumeración que efectúa de las par-
tes y de las cosas necesariamente comunes —con carácter enunciativo, como lo refiere la
parte final de la norma tiene—, un trascendencia vital, puesto que al tratarse de una norma
de orden público las partes y cosas comunes que enumera el artículo son esenciales, y por
ende el reglamento de propiedad no podría modificar lo que la ley imperativamente esta-
blece “como partes o cosas comunes”. Lo que si puede el reglamento es establecer cosas o
partes comunes no mencionadas por el referido artículo.

Artículo 2042. Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y par-

tes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

1. Introducción
La norma en examen incorpora como cosas y partes comunes los denominados amenities,
muy comunes en las construcciones de edificaciones sometidas a la propiedad horizontal
a partir de la década del noventa, y que consisten en comodidades o el valor agregado
que viene con una propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal (piscina, jacuzzi,

(22) Highton, Elena I., Derechos Reales. Propiedad horizontal y prehorizontalidad, t. 4, Bs. As., Jurídicas
Ariel, 1979, p. 129.

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150 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2043

sauna, gimnasio, etc.), los cuales tenían su regulación propia en los reglamentos de copro-
piedad y administración.

2. Interpretación

2.1. Cosas y partes comunes no indispensables

El Código contempla las nuevas realidades y realiza una enumeración enunciativa de las
cosas y partes comunes no indispensables. Como bien lo sostiene Gurfinkel de Wendy,
de la simple lectura del artículo se desprende el carácter de prescindibles de tales cosas
comunes, a diferencia de las enumeradas en el art. 2041 CCyC, sin las cuales el edificio no
podría existir (cimientos, muros maestros) o cumplir la función para la que fue destinado
(ascensores, cañerías).

Artículo 2043. Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con res-
pecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen
limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las
puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho ex-
clusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin
perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

1. Introducción
La norma en examen menciona que son necesariamente propias con respecto a la unidad
funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras di-
visorias.

2. Interpretación

2.1. Cosas y partes propias

Respecto de la propiedad exclusiva, el titular del derecho real se comporta con relación
a la cosa como el titular del derecho de dominio de un inmueble no sometido al régimen
de la propiedad horizontal, en lo que al aspecto jurídico del mismo se refiere. Es decir que,
respecto del dominio del inmueble, en lo que a la parte privativa respecta, el propietario
tiene el ius utendi, el ius fruendi y el ius abutendi clásicos del derecho romano en lo que al
dominio perfecto se refiere. En cuanto al ejercicio fáctico de sus derechos, solamente esta-
rá constreñido en lo que se refiere a las limitaciones que la ley y el reglamento de propiedad
imponen.
El artículo señala que son propias las cosas y partes comprendidas en el volumen (cubo
de aire) que conforma la unidad funcional, mencionando entre otros a los tabiques internos
no portantes, las ventanas, las puertas, el revestimiento de los pisos (cerámica, tarugados,
flotantes, alfombrados), artefactos (bañadera, bidet, inodoro, aire acondicionado).
No se puede dejar de señalar que los balcones de un edificio sometido al régimen de la pro-
piedad horizontal son una parte común de uso exclusivo. Sin embargo, el revestimiento del
mismo es considerado por la norma como propia del titular de la unidad funcional.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 151

Artículo 2044. Consorcio

El reglamento de propiedad horizontal puede establecer otras cosas o partes que considere
propias, lo que no puede es especificar como propias partes o cosas que la ley considera
que son comunes, ello en razón de que las normas que regulan el derecho real de propiedad
horizontal son sustancialmente de orden público.

El artículo en examen admite la posibilidad —como ya lo expresáramos precedentemente—

de que el reglamento de propiedad horizontal especifique otras partes propias en la medida
que éstas admitan un derecho exclusivo, por ejemplo los balcones o los jardines, en concor-
dancia con lo dispuesto en el art. 2056, inc. c, CCyC.

Artículo 2044. Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades

funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el
inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el admi-
nistrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble
del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propie-
tarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en
el registro inmobiliario.

1. Introducción

La ley 13.512, que reguló el régimen de la propiedad horizontal, no estableció que el consor-
cio de propietario revestía la calidad de persona jurídica, lo cual motivó distintas interpreta-
ciones doctrinarias y jurisprudenciales al respecto, si bien la postura mayoritaria se expidió
en el sentido de que el “consorcio de propietarios” era una persona jurídica distinta de los
consorcistas que lo integraban.

2. Interpretación

2.1. Personería jurídica del consorcio de propietarios

El artículo en examen, en forma clara y precisa, señala que el conjunto de los propietarios
de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio y menciona alguno de
sus atributos: domicilio y los órganos que lo componen. Otro de los atributos que surge del
examen de las normas que regulan la propiedad horizontal es el patrimonio.

El consorcio tiene su domicilio en el inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal;

y, como sujeto de derecho, tiene un patrimonio propio que está conformado por el fondo de
reserva (si lo hubiere), el monto recaudado por expensas (comunes o extraordinarias) y los
intereses generados por cuentas bancarias.

“Las cosas y partes comunes no forman parte del patrimonio del consorcio ya que confor-
man un todo inescindible, de modo tal que el derecho real que corresponde a cada propie-
tario sobre las partes comunes no puede ser enajenado o gravado en forma independiente;
los consortes no transfieren parte de su patrimonio al consorcio sino solo la administración
de las cosas comunes que implica la obligación, para este último, de mantenerlas en buen
estado de conservación.

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152 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2044

Cabe recordar en este punto que las cosas comunes no son embargables por cuanto no son
propiedad del consorcio, son inseparables de lo principal, como lo señalamos renglones an-
tes, y además son indispensables para el funcionamiento del sistema”.(23)
Los órganos a los que hace referencia la norma (asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador), son aquellos para que el ente consorcial funcione como tal. Al tratarse de
una persona jurídica, necesita sin duda de un representante legal (administrador) que será
la persona física y/o jurídica designada a fin de representar al consorcio ante las entidades
administrativas, bancarias y judiciales.
Por su parte, la asamblea es el órgano deliberativo conformado por los consorcistas que,
por las mayorías legales y/o las establecidas en el reglamento de propiedad, toma las deci-
siones que deberán ser ejecutadas por el administrador.
El CCyC introduce la figura del consejo de propietarios que no tiene, en principio, la facul-
tad de representar al consorcio, salvo en el supuesto de acefalía por muerte, ausencia o
renuncia del administrador, en cuyo caso ejercerá la administración del consorcio en forma
temporaria, tal como lo dispone el art. 2064, inc. d, CCyC.

2.2. ¿Desde cuándo nace el consorcio como persona jurídica?

La norma señala que la persona jurídica consorcio está conformada por el conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales. En definitiva para dar nacimiento a la propiedad
horizontal es necesario que existan por los menos dos consorcistas, razón por la cual la
afectación de un inmueble al régimen de la propiedad horizontal y el nacimiento del consor-
cio como persona jurídica depende de quién efectúe la afectación jurídica.
Si la afectación al régimen jurídico de la propiedad horizontal la realiza quien es titular del
inmueble redactando el reglamento de propiedad horizontal e inscribiéndolo en el registro
de la propiedad inmueble, la persona jurídica consorcio nace con la primera enajenación
que se haga de una de las unidades funcionales, puesto que no se puede concebir un con-
sorcio sin consorcisas, ya que es la propia norma la que establece que el ente consorcial
está compuesto por un conjunto de propietarios.
En el supuesto que la afectación al régimen de la propiedad horizontal de un inmueble fuera
efectuada por los condóminos del inmueble, la persona jurídica consorcio nace desde el
mismo momento en que se inscribe en el registro de la propiedad inmueble el reglamen-
to de propiedad horizontal produciéndose una mutación jurídica ya que el condominio se
transforma por voluntad de los condóminos en propiedad horizontal y los mismos pasan a
revestir la calidad de propietarios de las unidades funcionales.

2.3. Desafectación
El art. 2044, párr. 2, CCyC prevé la extinción de la personalidad del consorcio por la desafec-
tación del inmueble al régimen de la propiedad horizontal. La norma prevé dos supuestos
de desafectación: por voluntad de la totalidad de los propietarios o por resolución judicial.
En el primer supuesto, la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales deberán
manifestar, en una asamblea extraordinaria celebrada a tal fin, su voluntad de desafectar el
inmueble al régimen de la propiedad horizontal, en cuyo caso, claro está, se requiere como
quórum la unanimidad de los consorcistas y la desafectación requiere como mayoría la

(23) Gurfinkel de Wendy, Lilian, en J. C. Medina y G. Medina (dirs.), Código Civil y Comercial de la Nación
Comentado, tomo V, Bs. As., La Ley, 2014, p. 534.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 153

Artículo 2044. Consorcio

unanimidad. Una vez manifestada la voluntad en el acto asambleario, deberá concretarse

jurídicamente la desafectación mediante la instrumentación por escritura y su inscripción
en el Registro de la Propiedad Inmueble. Al producirse la desafectación, los titulares del
derecho real de propiedad horizontal se transforman en condóminos del inmueble desafec-
tado, ello en la proporción pactada de común acuerdo.
El segundo supuesto previsto en la norma —resolución judicial—, será el juez quien, bajo
resolución fundada, decida poner fin a la personalidad del consorcio.

2.4. Quiebra del consorcio

Existe un antiguo precedente jurisprudencial —durante la vigencia de la ley 13.512— que
hizo lugar al concurso civil de un consorcio insolvente con fundamento en que el consorcio
de propietarios es un verdadero sujeto de derecho que goza de capacidad para adquirir
derechos y contraer obligaciones, tiene domicilio, posee un patrimonio propio, actúa por
intermedio de su órgano de representación y decide en asamblea.(24)
El CCyC señala que el consorcio de propietarios es una persona jurídica privada tal como
surge del art. 148, inc. h, CCyC, y al establecer las causales de liquidación o disolución de
dichas personas jurídicas, hace referencia a la quiebra (art. 163, inc. e, CCyC), motivo por el
cual podría considerarse que no existe ningún impedimento legal para que se pueda, por vía
judicial, decretarse la quiebra del consorcio, puesto que no existe ninguna norma del CCyC
que lo prohíba.
La jurisprudencia mayoritaria, durante la vigencia de la ley 13.512, consideraba que no re-
sultaba posible decretar la quiebra de un consorcio de propietarios.(25)
En tal sentido, señalaba que “Más allá de la personalidad jurídica del consorcio y de la inexis-
tencia de previsión legal que lo excluya del régimen de la quiebra, existe una imposibilidad
jurídica, láctica y funcional de aplicar dicho régimen al consorcio de propietarios; ello es así,
porque decretada la quiebra de una persona de esta especie, tal quiebra no tendría ni podría
tener los efectos que le son propios y típicos (…) Dada esa imposibilidad de aplicarle el ré-
gimen falencial, es irrelevante que el consorcio se halle en cesación de pagos, toda vez que
la cuestión no pasa por la insolvencia sino por las características de esta peculiar persona
jurídica, a la que puede considerarse una persona jurídica necesaria, dado que (...) el consor-
cio de la propiedad horizontal es un resorte indispensable de ese régimen y está llamado a
perdurar en tanto subsista la misma propiedad horizontal...”.(26)

En efecto, se reitera el consorcio de propietarios, en tanto resulta persona necesaria, inevita-

blemente, debe tener continuidad, no pudiendo disolverse con la consiguiente desaparición
del consorcio de la vida jurídica, ya que la indivisión forzosa del inmueble hace ineluctable
la permanencia de la comunidad organizada, y el régimen de este derecho real está basado
en la existencia del consorcio, ente cuya creación no es optativa sino automática.(27)

(24) CApel. Civ. y Com., Sala 1, Mar del Plata, 22/04/1969, JA 5-1970-649.
(25) CNac. Apel. Com., Sala D, “Consorcio de Propietarios de la calle Perú 1724”, 26/12/2005, en ED
171-600.
(26) Llambías, J., Código Civil Anotado, t. I, Bs. As., Abeledo Perrot, 1978, p. 81; CNac. Apel. Com.,
Sala C, “Consorcio de Propietarios Edif. J.B. Abrosetti 190 le pide la quiebra Palacios José Zacarías”,
10/10/2003, CNac. Apel. Com., Sala D, “Consorcio…”, fallo cit.
(27) CNac. Apel. Com., Sala A, “Consorcio de Propietarios Edificio Güemes 4215 s. pedido de quiebra
por Fischetti Nunzio A.”, 30/12/2010.

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154 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2045

Martorell considera que, a los fines de solicitar el concurso o quiebra del consorcio, habrá
que interpelar previamente a los propietarios y constituirlos en mora para dejar expedita la
vía de ejecución colectiva también en contra de estos últimos.(28)

Aplicando las normas comerciales al tema en cuestión se afirma que desde el punto de vis-
ta estrictamente normativo, la situación del consorcio de propietarios no está contemplada
entre las excepciones de la ley 24.522, por lo cual, siendo una persona jurídica con carac-
teres especiales en cuanto a su objeto, queda encuadrada en los arts. 2° y 5° de la ley de la
materia y, aunque no persigue fines de lucro, al realizar contrataciones mediante las cuales
cubre las necesidades y obtiene beneficios, contrae obligaciones que al quedar incumplidas
lo vuelven pasible del concurso o quiebra.(29)

2.5. Desafectación por destrucción o demolición del edificio

Por último, se destaca que la personalidad del consorcio concluye por la destrucción total
o la demolición del edificio, transformándose en un condominio sobre el terreno y los es-
combros.

Capítulo 2. Facultades y obligaciones de los propietarios

Artículo 2045. Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consen-
timiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre
ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o
extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional,
comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no
puede realizarse separadamente de éstas.

1. Introducción
La norma en estudio establece cuales son las facultades y obligaciones que tiene cada
propietario sobre su unidad funcional y cuáles son sus alcances y efectos.

2. Interpretación

2.1. Facultades y obligaciones de los propietarios

Respecto a su unidad funcional, cada propietario tiene las facultades y derechos propias de
un dueño, se puede distinguir entre facultades materiales y jurídicas.

a) Facultades materiales:
• derecho de poseer, ya que la propiedad horizontal es un derecho real sobre cosa pro-
pia que se ejerce por la posesión;
• derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento;
• derecho de gozar: puede percibir los frutos que genere la cosa;

(28) Martorell, Ernesto, Tratado de concursos y quiebras, t. I, Bs. As., Depalma, 1998.
(29) Gurfinkel de Wendy, Lilian, “Temas pendientes sobre la capacidad del consorcio de propietarios”,
en La Ley, 03/06/2013.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 155

Artículo 2046. Obligaciones

• derecho de disponer materialmente: es limitado.

b) Facultades jurídicas. Cada propietario puede enajenar la unidad funcional que le per-
tenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los
siguientes derechos:
• derecho de enajenar (venta, donación, permuta, dación en pago, etc.);
• derecho de gravar (hipotecar, constituir usufructo uso, habitación);
• derecho de constituir derechos personales (locación, comodato);
• derecho de abandonar.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la
unidad funcional, comprende a las cosas, partes comunes y a la unidad complementaria, y
no puede realizarse separadamente de estas. “El sucesor singular, al adquirir el derecho real,
adhiere al reglamento de copropiedad y administración incorporándose al sistema consorcial
y quedando obligado, por tanto, al cumplimiento de todas las normas legales y reglamenta-
rias que lo rigen”.(30)

Artículo 2046. Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del
reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de
su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas
y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar
el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o
para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno diferente del de la unidad funcional.

1. Introducción
La norma en examen enumera en forma clara y precisa un conjunto de obligaciones que el
propietario debe cumplir en el marco del régimen consorcial.

2. Interpretación

2.1. Obligaciones del propietario

Cabe recordar que el derecho real de propiedad horizontal, por su propia naturaleza, im-
plica que un conjunto de propietarios de diferentes unidades funcionales dan nacimiento
a una persona jurídica distinta de los miembros que la componen, y que a partir de la
afectación, los propietarios deben respetar un conjunto de normas que emanan del CCyC,

(30) Gurfinkel de Wendy Lilian N., en J. C. Medina y G. Medina (dirs.), Código Civil y Comercial de la
Nación Comentado, tomo V, Bs. As., La Ley, 2014, p. 538.

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156 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2046

del reglamento de propiedad horizontal y del reglamento interno, a fin de hacer posible la
funcionalidad de la vida consorcial en la que se deben conciliar los derechos sobre las par-
tes propias y las partes comunes, ya sean estas de uso común o exclusivo.

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del

reglamento interno, si lo hay;
El reglamento de propiedad horizontal y el reglamento interno son un verdadero contrato y,
por lo tanto, las cláusulas que lo integran son como la ley misma para los propietarios de
las distintas unidades funcionales que lo integran. Las disposiciones del reglamento de pro-
piedad establecen cuales son los derechos, obligaciones y limitaciones de los propietarios,
dado que la necesidad de compartir bienes, cosas y servicios entre todos los copropietarios
origina la necesidad de determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de
cada edificio. La norma en estudio establece las obligaciones mínimas que deben cumplir
los consorcistas, pero ello no implica que cada reglamento, de acuerdo a la finalidad de las
unidades funcionales y las particularidades del consorcio, establezca un conjunto de obli-
gaciones no contempladas en la ley y que sin embargo resultan necesarias a los fines del
buen funcionamiento de la comunidad consorcial.

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

Como principio general vamos a decir que la conservación de las partes y cosas propias
de la unidad funcional es una facultad propia de su titular, quien no se encuentra obligado
a realizar el mantenimiento o conservación puesto que ello es privativo de cada titular. En
muchas ocasiones, por razones económicas, culturales o personales los propietarios no
realizan actos materiales de conservación. Ahora bien, si como consecuencia del deterioro
y falta de mantenimiento o conservación en las partes privativas de la unidad funcional se
ocasionara un perjuicio a otras unidades funcionales o partes comunes del consorcio, el
propietario podrá ser intimado a realizar el mantenimiento adecuado y a reparar a su costa
los perjuicios ocasionados por su actuar negligente. Los daños producido a una unidad fun-
cional de propiedad horizontal por filtraciones de agua emanadas del piso superior imputa-
ble a su dueño o guardián deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce
el daño si emanan de cosas o partes privativas (las filtraciones de humedad generadas por
una maceta de grandes dimensiones apoyada en el piso del living, o las generadas por la
falta de impermeabilización de una bañera colocada en forma deficiente). La responsabili-
dad de los consorcistas individualmente considerados está regida por los principios gene-
rales, por ello se ha estimado que, en materia de daños derivados de las cosas inanimadas,
que cuando se trata de un edificio dividido en propiedad horizontal, debe distinguirse entre
las cosas comunes —de las cuales es guardián el consorcio—, y las cosas privativas —de
las cuales es guardián el dueño de la respectiva unidad—, para concluir que en materia
de humedades y filtraciones originadas en superficies y lugares comunes del edificio, la
responsabilidad incumbe al consorcio, mientras que si los daños derivan de cañerías de
distribución que sirven exclusivamente a determinados departamentos, el responsable es
el dueño del departamento que hubiera originado el perjuicio.

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de

su parte indivisa;
El derecho real de propiedad horizontal, por su propia naturaleza y finalidad, trae aparejada
la necesidad de la realización de gastos comunes de mantenimiento, conservación y re-
paración de las partes comunes, como asimismo el pago del sueldo y cargas sociales del
encargado, personal de mantenimiento, de seguridad, honorarios del administrador, gastos

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 157

Artículo 2047. Prohibiciones

en diferentes insumos. A fin de afrontar dichos gastos, los propietarios se encuentran obli-
gados a abonar las expensas ordinarias y las extraordinarias que hubieran sido fijadas para
cubrir gastos de dicha naturaleza. Los gastos deberán ser afrontados por los obligados al
pago en la proporción de su parte indivisa.

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

A diferencia de la ley 13.512, el CCyC prevé la posibilidad de que los consorcistas contribu-
yan a fin de integrar un “fondo reserva”, pero tal como se encuentra redactado el artículo el
legislador no impuso en forma obligatoria la constitución del fondo de reserva, por lo que
el mismo resulta optativo y, en su caso, será obligatorio si así lo establece una de las cláu-
sulas del reglamento de propiedad horizontal. El fondo de reserva constituye un ahorro en
dinero que permite hacer frente a situaciones urgentes o imprevistas para el edificio, como
el cambio de cañerías rotas, inundaciones en el edificio, rotura de la caldera o termo tanque
correspondiente a los servicios centrales o bien para efectuar obras. En cuanto al monto
a pagar para su integración, se señala que lo debe establecer el reglamento de propiedad
horizontal y puede computarse según un monto mensual o porcentaje de las expensas. Por
lo general el fondo de reserva se coloca en una cuenta corriente o en un plazo fijo de una
entidad bancaria, y suele ser controlado por el consejo de administración.

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas

y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar
el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o
para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno diferente del de la unidad funcional.
Los dos incisos mencionados precedentemente son obligaciones para los propietarios y a
su vez tienen por finalidad que el administrador en uso de sus atribuciones legales y regla-
mentarias procesa a cumplir con su función de contralor de las unidades funcionales. En
tal sentido, se señala que los propietarios no pueden negarle el acceso al administrador a
la unidad funcional cuando este alegue que en uso de sus facultades de inspección debe
ingresar a fin de constatar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consor-
cio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras
cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación. El art. 2046, inc. f, CCyC
se vincula con la obligación del propietario de la unidad funcional de notificar fehacien-
temente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de
la unidad funcional, ello a los fines de que el administrador tome efectivo conocimiento
del domicilio de propietario a los efectos de su notificación en los casos que deba ser
anoticiado de actos consorciales (asambleas ordinarias o extraordinarias, intimaciones
para el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal, reparaciones urgentes, en-
tre otras).

Artículo 2047. Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines dis-
tintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la
normal tolerancia;

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158 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2047

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

1. Introducción
Al igual que lo previsto en el art. 6° de la ley 13.512, la norma en examen enumera las prohi-
biciones dirigidas a los propietarios y/o ocupantes de las unidades funcionales, ello a fin de
evitar conflictos en la vida comunitaria del régimen consorcial como asimismo de no poner
en riesgo la seguridad del edificio.

2. Interpretación

2.1. Prohibiciones
El CCyC mantiene las prohibiciones establecidas por la ley 13.512, pero en cuanto a la le-
gitimación pasiva tiene un alcance mayor, puesto que se refiere no solo al propietario, sino
también a la figura del ocupante, que desde el punto de vista jurídico alcanza entre otros a
los poseedores ilegítimos, a los locatarios, a los comodatarios y a cualquier otro poseedor
legítimo (usufructuario, usuario).

Por lo pronto, conviene destacar que las restricciones y límites al dominio establecidas
—legales o convencionales—, desempeñan un papel fundamental y deben ser estricta-
mente observadas toda vez que su cumplimiento está destinado a resguardar la armónica
convivencia evitando que individualmente introduzcan innovaciones que puedan afectar los
derechos del resto de los copropietarios.

2.2. Destino

Es clara la norma cuando prohíbe a los propietarios u ocupantes de cada piso destinarlos a
fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración.

La determinación de las unidades funcionales en cuanto a su destino (vivienda, uso comer-

cial, oficinas, cocheras) en el reglamento de propiedad horizontal es una cláusula estatuta-
ria, la que requiere para ser reformadas el voto unánime de todos los copropietarios.

El art. 2047 CCyC, al referirse a las prohibiciones que se le imponen a cada copropietario de
la unidad funcional, está aludiendo, en verdad, a las restricciones y los límites del derecho
exclusivo que cada copropietario tiene, no pudiendo tales restricciones y límites llegar a
desnaturalizar el derecho de cada consorcista. Ello significa que “las reglas de convivencia
estrechas que impone a los copropietarios el régimen de propiedad horizontal inciden en que
la tolerancia que se deben los consorcistas es más exhaustiva que la que se da en el derecho
real de dominio del código Civil. El verdadero fundamento que se debe preservar es el de una
convivencia normal y regular, motivo por el cual se profundizan las exigencias en cuanto a las
prohibiciones y restricciones que se imponen a los copropietarios”.(31)

(31) Humphreys, Ethel y Goldenberg, Alicia E., Régimen de la propiedad horizontal. Ley 13.512 y su regla-
mentacion. Comentada y anotada. Normativa complementaria, Bs. As., AbeledoPerrot, 2004.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 159

Artículo 2048. Gastos y contribuciones

2.3. Prohibición de realizar actividades

contrarias a la moral y buenas costumbres
La norma determina la prohibición de realizar todas aquellas actividades que atenten con-
tra la moral y las buenas costumbres, o que contraríen lo establecido por el reglamento
de copropiedad y administración. Esta regla es una aplicación de los principios generales
del derecho. A tal fin, se debe entender que la “moral” va a estar determinada por las mis-
mas convicciones que los copropietarios tengan y que la habrán de plasmar en el estatuto
que regirá su vida en comunidad. Las “buenas costumbres” serán las actividades que no
afecten el decoro y buen orden que debe reinar en las relaciones de vecindario y el respeto
recíproco por la sensibilidad y delicadeza comunes.

2.4. Actos que exceden la normal tolerancia

El art. 2047, inc. b, CCyC proscribe la realización de toda actividad que pueda afectar la
tranquilidad de los vecinos o la seguridad del inmueble, y refiere a modo de ejemplo la per-
turbación con ruidos. De esta manera, está estableciendo una regla de convivencia a través
de la imposición de una restricción o límite al dominio.
“Si bien este concepto ‘tranquilidad’ que refiere la ley subjetiva, dependerá para su configura-
ción de las convicciones de los consorcistas, quienes establecerán cuál es el límite de la mis-
ma. Por ejemplo, mientras que algunos determinarán que no se puede hacer ruidos los días
de semana entre las 12:00 y 15:00 horas, otros impondrán como prohibición el no hacerlos
desde las 11:30 hasta las 17:00”.(32)
El no afectar la tranquilidad —como la prohibición de hacer ruidos molestos— es una limi-
tación que guarda su correlato con el art. 2618 CC en cuanto dispone que “las molestias se
ocasionen en inmuebles vecinos no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuentas
las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas”.
Finalmente, a la prohibición del art. 6°, inc. b, ley 13.512 habría que agregar que, en reali-
dad, su objetivo lo constituye el intentar mantener una convivencia consorcial armónica y
pacífica, a pesar de las restricciones impuestas al uso de los sectores comunes y de las
unidades funcionales conforme al destino estipulado en el reglamento de copropiedad y
administración.

Artículo 2048. Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los

gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y
reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consor-
cio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones im-
puestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instala-
ciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad,
fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de si-
niestros.

(32) Humphreys, Ethel y Goldenberg, Alicia E., Régimen…, op. cit.

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160 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2048

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por

resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el conse-
jo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propieta-
rios de las expensas y demás contribuciones.

Remisiones: ver comentario a los arts. 2046 y 2049 CCyC.

1. Introducción
Como norma general, el reparto de los gastos comunes se realizará conforme a la cuota
de participación que cada unidad funcional tiene asignada en el título constitutivo de la
propiedad horizontal.

2. Interpretación

2.1. Gastos y contribuciones

El sistema de distribución de gastos y contribución al mantenimiento y conservación de
los elementos comunes es independiente del régimen de ocupación en que se encuentre
el inmueble. El gasto de conservación y mantenimiento es de obligado cumplimiento para
todos los propietarios. El primer párrafo de la norma en examen se refiere a la obligación del
propietario de asumir los gastos referidos a la conservación y mantenimiento de su propia
unidad funcional, por lo que cabe remitirse al comentario realizado al art. 2046 CCyC.

2.2. ¿Qué son las expensas comunes u ordinarias?

En el derecho real de propiedad horizontal, los propietarios y los poseedores por cualquier
título están obligados al pago de las expensas, en proporción al valor de sus unidades
funcionales (pisos, departamentos, oficinas, locales, cocheras, etc.), a fin contribuir a
solventar los gastos que demanden la administración, conservación y reparación de las
partes comunes. A dicha contribución económica la ley la denomina “expensas comunes
ordinarias”.

Dichas expensas son recaudadas por el administrador del consorcio a los efectos de hacer
frente a los gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes co-
munes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones
de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones im-
puestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente, son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones nece-
sarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para
las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Cuando la norma se refiere
a los gastos de administración, consideramos que se encuentran comprendidos los suel-
dos y cargas sociales del personal (encargado, auxiliares, suplentes, personal de seguridad,
personal de mantenimiento de piletas, play rooms, quinchos, etc.), las tarifas de servicios
públicos (luz, gas, agua, etc.), los honorarios del administrador, los gastos de liquidación
de expensas, servicios bancarios y papelería, etc. Integran esta categoría de expensas los
gastos necesarios para hacer frente a las reparaciones de partes y bienes comunes, indis-
pensables para mantener el inmueble en buen estado, o para su seguridad, comodidad o
decoro.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 161

Artículo 2048. Gastos y contribuciones

Asimismo, comprende los gastos necesarios de los seguros que debe contratar el adminis-
trador tal como surge del art. 2067, inc. h, CCyC (seguros contra incendios, responsabilidad
civil y otros riesgos).

2.3. ¿Qué son las expensas comunes extraordinarias?

El art. 2048, párr. 4, CCyC hace referencia a las “expensas comunes extraordinarias”, es decir
a aquellos otros gastos que debe efectuar el consorcio —que también constituyen expen-
sas comunes— pero tienen el carácter de extraordinarias porque no son ordinarias o habi-
tuales ya además por quien las dispone.
Las expensas extraordinarias se fijan por disposición de la asamblea a fin de solventar
gastos que no son ordinarios o de administración, como por ejemplo cuando se decide por
asamblea realizar innovaciones que hacen al mejoramiento, uso o goce más cómodo de
partes comunes.
También ingresan en esta categoría la recaudación de dinero para afrontar la indemniza-
ción por despido del personal del consorcio y/o indemnizaciones a terceros por daños oca-
sionados por cosas o partes comunes del consorcio.

2.4. Importancia del pago de las expensas

El pago de las expensas, en el ámbito del derecho real de propiedad horizontal, es de
fundamental importancia dado que hace al normal funcionamiento del consorcio. La im-
portancia de cumplir con esta obligación queda puesta de manifiesto de los términos del
art. 2049 CCyC, a cuyo comentario cabe remitirse.
El derecho real de propiedad horizontal crea, entre los consorcistas, un régimen especial de
comunidad, con mira al beneficio común en cuya esencia está la imposición, a los miem-
bros que lo integran, tanto de ciertas restricciones y límites al dominio como de determina-
das cargas, especialmente la de contribuir a las expensas cuyo acatamiento es condición
necesaria para asegurar el buen funcionamiento del sistema , al punto que la ley ha previsto
un régimen o una vía excepcional para su percepción.(33)

2.5. Certificado de deuda

La parte final del artículo en examen dispone que: “El certificado de deuda expedido por el
administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo
para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”, que es similar a
lo dispuesto en el art. 524 CPCCN, que le otorga a la constancia de deuda expedida por el
administrador el carácter de título ejecutivo, razón por la cual el consorcio se encuentra
legitimado activamente para iniciar el proceso ejecutivo por cobro de expensas.
Si bien los mencionados artículos son compatibles entre sí, no se puede dejar de mencio-
nar que el art. 2048 CCyC establece un requisito que la norma procesal no contempla, es
decir “el certificado de deuda es expedido por el administrador y aprobado por el Consejo de
Propietarios, si éste existe”.

Este último requisito es importante porque hace a la habilidad del título, motivo por el cual,
al momento de iniciar la acción ejecutiva, deberá acompañarse el certificado de deuda

(33) Molina Quiroga, Eduardo, “Pago de expensas y reparación de partes comunes”, en La Ley
03/11/2005, 1, La Ley 2005-F, 218, DJ 19/04/2006, 1041.

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162 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2049

firmado por el administrador del consorcio y aprobado por el consejo de propietarios que
por imperio de la ley paso a ser un nuevo órgano del consorcio (optativo; art. 2044 CCyC) y
además una de sus atribuciones es la de controlar los aspectos económicos y financieros
del consorcio entre los cuales está la percepción por vía judicial de la expensas impagas
(art. 2064, inc. b, CCyC).

La aprobación que exige la ley por parte del consejo de administración deberá instrumen-
tarse por escrito mediante un “acta de aprobación” expedida y suscripta por los miembros
que integran el mencionado consejo, instrumento que deberá ser acompañado con el
certificado de deuda expedido por el administrador a los fines de su habilidad como título
ejecutivo.

Artículo 2049. Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de

ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las deven-
gadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o
servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de
su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer de-
fensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra
el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía
correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las con-
tribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a
determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogacio-
nes.

1. Introducción(*)

Más allá de la lectura que pueda hacerse de esta norma desde la perspectiva del derecho
de fondo, interesa repasar cómo queda trazado el mapa de las defensas oponibles por el
propietario en el marco de un proceso en el que se reclaman expensas. Para ello cabe des-
tacar las novedades que el CCyC incorpora al contenido de algunas de las oposiciones más
habituales, y asimismo recordar que cada provincia tiene sus propias reglas procesales, las
que en materia de juicio ejecutivo coinciden en sus grandes trazos con el Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación. Es por ello que en lo que sigue se tomará como parámetro
lo establecido en este último.

2. Interpretación
El art. 2049 CCyC se ocupa de precisar algunas de las actitudes que el titular de un inmue-
ble sujeto al régimen de propiedad horizontal no puede adoptar para liberarse del pago de
las expensas y contribuciones a su cargo. En esa tarea, delinea el contorno de las obligacio-
nes de los propietarios, y por eso es una norma decisiva en el juicio de cobro de expensas,
ámbito en el que —en caso de conflicto— podrían plantearse algunas de las cuestiones de
las que se ocupa la disposición legal.

(*) El art. 2049 fue comentado por María Laura Ragoni.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 163

Artículo 2049. Defensas

El artículo aludido atribuye obligaciones a los titulares de dominio pero no es excluyente de

otros obligados al pago —tal como consagra seguidamente el art. 2050 CCyC—. Debido al
propósito de este comentario, nos referiremos al primero sin que ello importe excluir otros
sujetos pasivos del reclamo.

El crédito por expensas puede ser requerido mediante un proceso ejecutivo, lo que importa
una ventaja para el consorcio porque se trata de un trámite breve y simple en el que las
defensas que pueden articularse se encuentran acotadas. Ello encuentra justificación en la
importancia del pago de las expensas para la subsistencia de la entidad colectiva, pero no
debe conducir a la admisión de abusos.

El art. 2048 CCyC establece que será título ejecutivo el certificado de deuda expedido por el
administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existe. La aptitud ejecutiva
del crédito por expensas comunes no es una novedad en la mayoría de las jurisdicciones, ya
que estaba contemplado en los ordenamientos procesales, salvo en la Provincia de Santa Fe,
La Rioja, Tucumán y Jujuy. Al consagrarse el carácter ejecutivo del certificado de deuda en
una norma de derecho de fondo, se proyecta la procedencia de la vía ejecutiva a todo el
territorio nacional.

Una vez que el juez verificó que el título y la documentación reúnen los requisitos legales,
ordenará la intimación de pago y embargo del deudor. Ese acto importará la citación para
oponer excepciones y el requerimiento para que constituya domicilio, todo ello en el plazo
de cinco días —art. 531 CPCCN—.

Las defensas proponibles se encuentran enumeradas en el art. 544 CPCCN, y son las de
incompetencia, litispendencia, falta de personería, falsedad e inhabilidad de título, prescrip-
ción, pago, compensación, quita, espera, remisión, transacción, conciliación y compromiso
documentado y cosa juzgada. Las más incididas en su contenido por la nueva ley son las
de inhabilidad de título, la de compensación y la de prescripción.

La excepción de inhabilidad de título admite la discusión sobre la idoneidad jurídica del

título, sea porque no reúne los requisitos para tener fuerza ejecutiva —por ejemplo, que las
expensas no son exigibles porque no venció el plazo para el pago—, o porque el ejecutante
o el ejecutado no son las personas que aparecen en el título como acreedor o deudor, en-
contrándose, en principio, limitado el análisis del documento a sus formas externas, sin que
pueda discutirse la legitimidad de la causa del crédito —por ejemplo, no podría plantearse
por esta vía la pertinencia de los gastos a los que se aplican las expensas—.

A pesar de los reducidos límites cognoscitivos del ámbito de esta defensa, cuando por su
grado de evidencia la materia controvertida no requiera de una investigación que lo des-
borde podrían introducirse cuestiones que apunten directamente hacia la existencia de la
relación jurídica que da origen a la obligación o a la legitimidad sustancial del sujeto pasivo,
o sea, a la calidad de obligado de aquel a quien se demanda, para mitigar las inequidades a
las que podría conducir un apego excesivo a las formalidades procesales, en los supuestos
que surgiera en forma palmaria la inexistencia de deuda exigible.

La CSJN, a partir del caso “Burman”,(34) ha reconocido la presencia de matices en el carácter

limitativo de las excepciones en los juicios ejecutivos, al considerar que esa particularidad
no podía llevarse al extremo de consagrar un exceso ritual manifiesto, incompatible con el

(34) CSJN, “Burman, Leonardo c/ Joaquín Alvarez”, 1983, Fallos: 305:226.

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164 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2049

ejercicio de derecho de defensa; y señaló que los tribunales se encontraban obligados a tra-
tar y resolver adecuadamente las defensas fundadas en la inexistencia de deuda, siempre
y cuando ello no presuponga el examen de otras cuestiones cuya acreditación excede el
limitado ámbito de tales procedimientos.(35)

Es en el contexto descripto en el que debe analizarse la viabilidad de introducir en un juicio

ejecutivo las cuestiones que demarca el art. 2049 CCyC. En rigor, se trata de disposiciones
que apuntan a la causa u origen de la obligación, por lo que en principio no son cuestiones
discutibles en el marco del juicio ejecutivo. Sin embargo, podrían excepcionalmente con-
siderarse en el marco ejecutivo, en los casos en que se presenten circunstancias —como
las que se señalaron—, que hagan que, excluir la posibilidad de plantearlas importe darle
preeminencia a una cuestión meramente formal tolerando un abuso de derecho o una no-
toria injusticia.

Sobre el carácter de obligado y su alcance, el Código reitera algunos de los impedimentos

que ya estaban contenidos en el art. 8° de la ley 13.512 tales como la imposibilidad de
liberarse por abandono de la unidad funcional o por renuncia al uso y goce de los bienes o
servicios comunes. Empero, el último párrafo de la nueva norma admite la posibilidad de
que el reglamento exima parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades
funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores que generan el gas-
to. Por ejemplo, podría relevarse al titular de la unidad destinada a local comercial que no
tiene acceso a la terraza, de parte de los gastos que irroga su mantenimiento.

Esa solución era admitida por la doctrina y la jurisprudencia, y anclaba en el primer párrafo del
art. 8° de la ley 13.512, que establecía que los gastos de conservación y mantenimiento de las
partes comunes se distribuían entre todos los propietarios en proporción al valor de sus de-
partamentos, salvo convención en contrario. De esta última parte del enunciado se infería que
el reglamento podía establecer una contribución en el pago de las expensas que no guarde
estricta relación con el valor de la unidad funcional. Esa alternativa ahora tiene consagración
legal expresa, de modo que, aun cuando en principio la obligación de pago de las expensas
sigue siendo en proporción a la parte indivisa de cada quien —art. 2046, inc. c, CCyC—, el
reglamento puede disponerlo de otro modo. No obstante ello, la posibilidad de eximición de
pago es parcial porque, por tratarse de bienes de propiedad del consorcio del que forma parte,
aun cuando el titular de la unidad funcional no los aproveche, tiene que contribuir en alguna
medida a su conservación.

También podría pretenderse introducir por medio de la defensa de inhabilidad de título, el

no ser el demandado deudor de expensas por haberse desprendido del inmueble. Empero,
esa defensa se encuentra vedada por la norma que comentamos. Dicho impedimento ya
surgía de la legislación anterior, la novedad es que se establece expresamente que ese
temperamento se aplica tanto si esa enajenación fue voluntaria (venta, donación, etc.),
como si fue forzada (caso de la subasta judicial).

Otro punto relevante de la disposición legal establece que la imposibilidad de liberarse del
pago por las vías que expresamente margina —a los que nos hemos referido en los párrafos
precedentes—, alcanza aún a las expensas devengadas antes de la adquisición del dominio.
Esta manda estaba contenida en el art. 17 de la ley 13.512, y al igual que la nueva norma, no
distinguía entre la adquisición producto de una venta voluntaria o fruto de remate judicial.
Esa cuestión motivó que la doctrina y jurisprudencia se pregunten si, en el caso de que los

(35) CSJN, “Di Girolamo, Dory Luisa c/ Bonafide S.A.I.C.”, 14/02/1989, consid. 5, Fallos: 312:178.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 165

Artículo 2049. Defensas

fondos obtenidos en la subasta no fueran suficientes para saldar la totalidad de la deuda

por expensas, el adquirente recibía el inmueble libre de deudas o si seguía obligado por el
saldo devengado antes de su compra en remate. Entre las dos respuestas posibles a dicho
interrogante, se inclinaron mayoritariamente por mantener la obligación del adquirente aun
por las expensas anteriores a su compra. Incluso esa decisión se plasmó en un fallo plena-
rio, lo que significó su aplicación obligatoria en el fuero civil de la Capital Federal.(36)

Por la subsistente falta de distinción respecto del modo de adquisición —a pesar de que
el tema fue motivo de largos debates—, y la referencia que el mismo enunciado hace a la
enajenación forzada sin excluir al comprador, entendemos que el CCyC adopta la tendencia
mayoritaria de aplicar la misma solución para este último, sea en la venta voluntaria o la
forzada.

En esa inteligencia, el escenario de los obligados al pago en caso de enajenación queda con
un titular del derecho de cobro —consorcio—, que cuenta con dos sujetos a quien dirigir el
reclamo. Por un lado, al transmitente puede requerirle las expensas devengas mientras fue
titular de la unidad funcional, y este responderá con todo su patrimonio porque el traspaso no
lo liberó de su deuda. A su vez, el adquirente respalda con todo su patrimonio la deuda que se
genere desde que es titular del bien, y lo hará también por las devengadas con anterioridad a
su adquisición. En este caso, solo responde con la cosa, por imperio del art. 1937 CCyC que
regula la transmisión de las obligaciones al sucesor particular.

En otra de las defensas procesales en que podría incidir la nueva disposición legal es en el
contenido de la excepción de compensación. La norma establece que el propietario no puede
rehusar el pago de las expensas ni oponer defensas fundadas en derechos que invoque con-
tra el consorcio, excepto compensación. Esto significa que el consorcista no puede dejar de
pagar con fundamento en que es acreedor de —por ejemplo— la reparación de los daños su-
fridos en su unidad en los que atribuye responsabilidad al consorcio. A la inversa, entendemos
que la comunidad consorcial no podría dejar de arreglar partes comunes que afectan al deu-
dor del pago de expensas con motivo de dicha deuda. Ahora bien, la posibilidad del deudor de
plantear la existencia de un crédito contra el consorcio por vía de compensación, supone —en
lo que podría incidir en el tema que nos ocupa—, que dicho crédito sea de dar una suma de
dinero, exigible y de libre disponibilidad (arts. 922 a 928 CCyC). A su vez, deberá resultar de un
documento que traiga aparejada ejecución —art. 544, inc. 7, CPCCN—. Así, por caso, podría
oponerse por esta vía una acreencia del deudor contra la comunidad consorcial que surja de
una sentencia firme, que condene al pago de una suma líquida o fácilmente liquidable, que se
encuentre firme y con su plazo para el cumplimiento vencido.

Respecto de la excepción de prescripción, debe tenerse presente que el plazo se ha modifi-

cado ya que el art. 2562, inc. c, CCyC redujo a dos el anterior de cinco años que establecía
el Código Civil.

Cabe destacar que el art. 249, inc. a, CCyC prevé expresamente la inoponibilidad al consor-
cio acreedor de expensas, de la afectación de la unidad al régimen de bien de familia. Esta
disposición establece legislativamente una solución que era jurisprudencia mayoritaria.

Para concluir, puede resaltarse que el nuevo cuerpo legal no ha realizado modificaciones
sustanciales que tengan incidencia en el juicio por cobro de expensas, pero al consagrar

(36) CNac. Apel. Civ., Plenario, “Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecución Hipoteca-
ria - Ejecutivo”, 18/02/1999.

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166 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2050

expresamente reglas sobre las que había consenso doctrinario y jurisprudencial, ha apor-
tado claridad a la carga de afrontar los gastos comunes en el régimen de propiedad hori-
zontal.

Artículo 2050. Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin

implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribu-
ciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

1. Introducción(*)
La norma regula quienes son los obligados al pago de las expensas y, por añadidura, quie-
nes son los legitimados pasivos en caso de que deba iniciarse un proceso de ejecución de
expensas

La titularidad del crédito por expensas corresponde al consorcio de propietarios toda vez
que se trata de una persona de existencia ideal de carácter privado.

2. Interpretación

2.1. Obligados al pago de las expensas comunes. Distintos supuestos

2.1.1. El propietario

Ello surge del propio texto de la norma que establece que el propietario es el obligado prin-
cipal al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal y que no se libera
de su obligación aún en el supuesto que existiera otro obligado, como por ejemplo un usu-
fructuario.

Si la deuda por expensas ha nacido en cabeza del titular del dominio o, en otros términos, si
las expensas corresponden a la época en que él era el propietario, las debe como una deuda
común y todos sus bienes están afectados. Respecto de las correspondientes al anterior o
anteriores propietarios, solo responde con la unidad.

Es de destacar que la obligación que recae sobre el titular registral tiene carácter general y
rige con independencia de las convenciones que pudiere haberse celebrado con terceros,
las que para el consorcio son res inter alios.

2.1.2. Poseedor con boleto de compraventa

En virtud de lo normado por el art. 2050 CCyC, que en su parte final dispone “están obligados
al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores
por cualquier título”, no cabe duda que el poseedor con boleto de compraventa se encuentra
legitimado pasivamente para ser demandado por cobro de expensas. La cesión de los de-
rechos derivados del boleto de compraventa de la unidad no libera al cedente —que sigue
revistiendo la calidad de propietario— de las obligaciones por expensas contraídas hasta la
cesión, sino que se produce una delegación imperfecta de la deuda en virtud de la cual el

(*) Los arts. 2050 a 2072 fueron comentados por Roberto Malizia.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 167

Artículo 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría

cesionario tomó a su cargo la deuda por expensas. Por tanto, frente al consorcio acreedor,
existen dos deudores en igual situación y grado, ambos obligados por la misma prestación.
De ahí que se encuentre facultado para dirigir su reclamo contra ambos.

2.1.3. El usufructuario
El usufructuario es titular de un derecho real que se ejerce por medio de la posesión razón
por la cual se está en presencia de un poseedor legítimo de una cosa ajena. Motivo por el
cual si el bien objeto del usufructo está sometido al régimen de la propiedad horizontal, el
usufructuario se encuentra obligado al pago de las expensas generadas durante la vigencia
del usufructo.
El usufructuario se comporta aparentemente respecto de la cosa como lo haría el propieta-
rio: usa y goza de ella en forma casi plena. Pero la distinción es neta; el derecho de dominio,
que es el más amplio derecho que se puede tener sobre una cosa, incluye la facultad de
disponer de ella, facultad que no tiene el usufructuario; la propiedad es perpetua, mientras
que el usufructo es esencialmente temporario. Inclusive la facultad del usufructuario de
usar y gozar de la cosa no tiene la misma extensión que la del dueño, ya que aquel debe
respetar el destino económico de la cosa, obligación que, en cambio, no tiene el propietario.
La norma en examen no incluye al poseedor sin derecho, aunque es probable que este tenga
interés en pagar las expensas, si pretende adquirir por usucapión. Tampoco incluyen al lo-
catario ni al comodatario, si bien titulares de derechos personales, pues no son poseedores.
La obligatoriedad de pagar expensas por parte de los poseedores mencionados en el
art. 2050 CCyC no implica conferirles derechos para participar en la conformación del con-
sorcio (art. 2044 CCyC), de la asamblea (art. 2058 CCyC), o del consejo de propietarios, en
este caso, tal como el nombre del órgano lo indica (art. 2064 CCyC).

Capítulo 3. Modificaciones en cosas y partes comunes

Artículo 2051. Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar me-
joras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el
consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo
informe técnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su
interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción
para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria
al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino
y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la
mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Fuente: art. 1994 del Proyecto de 1998.

1. Introducción
La norma en examen establece cuál es la mayoría necesaria y el procedimiento que deben
llevar a cabo los propietarios para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes
comunes.

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168 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2051

2. Interpretación

2.1. Mejora u obra nueva

Son aquellas construcciones o modificaciones que se realizan sobre cosas y partes co-
munes que no alteran sustancialmente al edificio y que para su realización se requiere la
mayoría absoluta, puesto que se trata de simples innovaciones.
Gabás entiende que “innovación” es aquella que tiende específicamente a obtener un mejo-
ramiento, mayor renta, o mejor uso y goce del bien, servicio o parte común, mientras que el
concepto de “obra nueva” sería un concepto de carácter residual que comprende todas las
demás modificaciones que no tengan algunas de las mencionadas finalidades.
La innovación es el género, la obra nueva es la especie, “toda obra nueva es una innovación
pero no toda innovación constituye una obra nueva”, dice el autor, aunque sostiene que de-
ben analizarse los casos particulares. Y agrega: “Desde un punto de vista lógico y aún de
equidad, el criterio restrictivo de la ley es correcto; no puede disponerse de una cosa de todos,
sin el consenso unánime de los comuneros”. (37)
La instalación de medidas de seguridad contra incendios en los sectores destinados a co-
cheras en un edificio sometido a la propiedad horizontal constituye una innovación, pues
tiende al mejoramiento y la seguridad de dichos sectores y, por ende, de la integralidad de
todo el edificio.
En tal sentido, dado que la instalación de un grupo electrógeno conllevaría un mejoramiento
a todo el consorcio, tanto la jurisprudencia como la doctrina entienden que bastaría una
mayoría simple para su decisión, opinión que comparto.
El art. 2051 CCyC se refiere a las mejoras u obra nueva que requiere mayoría, norma que
innova con respecto al art. 7° de la ley 13.512, estableciendo la mayoría absoluta de los
propietarios como obligatoria. También fija una mayor intervención del juez para autorizar
las obras o suspenderlas si son excesivas, haciendo intervenir a un profesional mediante
un informe técnico. Al respecto, dice la norma, “Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la ma-
yoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita
la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone
a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de
la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al
reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitec-
tónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una
orden judicial expresa”. Con respecto a las mejoras u obra nueva que gravite o modifique la
estructura del inmueble de una manera sustancial, deberá realizarse con el acuerdo uná-
nime de los copropietarios. También requerirá unanimidad la mejora u obra nueva sobre
cosas y partes comunes en interés particular que solo beneficia a un propietario. La fuente
es el art. 1994 del Proyecto de 1998. La mejora u obra nueva en interés particular autorizada
por el consorcio, por la que deberá el propietario soportar el pago del costo y los gastos de
modificación del reglamento e inscripción, sigue el proyecto la doctrina de su fuente.(38)

(37) Gabás, Ernesto A., Derecho práctico de Propiedad Horizontal, t. 2, Bs. As., Hammurabi, 1994,
p. 264 y ss.
(38) Corna, Pablo M., “Propiedad horizontal en el proyecto de Código Civil de 2012”, en Análisis del pro-
yecto del nuevo Código Civil y Comercial 2012, [en línea] http://bibliotecadigital.uca.edu.ar/repositorio/
libros/analisis-proyecto-nuevo-codigo-civil.pdf

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 169

Artículo 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad

El artículo en examen hace referencia a las mejoras u obra nuevas sobre cosas o partes
comunes que se ejecuten en beneficio de un propietario o de todos los propietarios. Dicha
norma se asemeja a lo dispuesto por el art. 8° de la ley 13.512, pero agrega un requisito
previo: un informe técnico de un profesional autorizado que deberá expedirse respecto a las
características de la obra a realizar, su viabilidad, y los requisitos que debe cumplir respecto
a las disposiciones legales vigentes del código de edificación de la jurisdicción que corres-
ponda, ente otros aspectos.

Cabe señalar, que dicho informe debe ser expedido con anterioridad a la asamblea a cele-
brarse a los fines de someter a decisión asamblearia la realización de las mejoras y/o obra
nueva.

La decisión debe ser tomada por el consentimiento de la mayoría de los copropietarios, por
lo que, si bien la ley no aclara debe entenderse que, dada la trascendencia de la decisión,
se requiere la mayoría absoluta (mitad más uno de los propietarios), según la mitología
prevista en el art. 2060 CCyC.

Artículo 2052. Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u

obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y par-
tes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavacio-
nes, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial,
debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.
También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes
comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

1. Introducción
La norma en examen establece cuál es la mayoría necesaria y el procedimiento que deberá
llevarse a cabo para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes por uno
de los propietarios o por el consorcio.

2. Interpretación
La norma en examen amplía y aclara quienes son los sujetos que pueden realizar la obra
nueva, pues además del copropietario incluye al consorcio.

Implica una excepción al art. 2051 CCyC, puesto que establece la unanimidad de los propie-
tarios del consorcio, cuando esa obra —llevada a cabo por el propietario o por el consorcio—
gravita o modifica sustancialmente la estructura del inmueble o cuando sin dicho requisito,
la obra es llevada a cabo por un propietario en su interés particular.

Artículo 2053. Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra

nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el be-
neficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación
del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a
ellos.

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170 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2053

1. Introducción
La norma en examen establece cuál es la mayoría necesaria y el procedimiento que deben
llevar a cabo los propietarios para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes
comunes en interés particular.

La norma predica expresamente sobre un principio postulado en doctrina y jurisprudencia

de la especialidad, que se refiere a la asunción de gastos producidos como consecuen-
cia de esa obra en beneficio particular, que obliga al propietario a hacerse cargo de los
gastos de modificación del reglamento de propiedad y su inscripción en el registro de la
propiedad inmueble.

2. Interpretación

2.1. Mejoras en interés general

Al comentar el art. 2051 CCyC señalamos que contemplaba las obras materiales que los
propietarios o el consorcio efectuare sobre las partes comunes y que se trataba de obras o
mejoras que no alteraban de manera sustancial al edificio, sino que se trataba de obras que
tenían por finalidad modernizarlo, como —por ejemplo— aquellas obras que modificaban
arquitectónicamente el hall de entrada, o bien las que trasformaban la azotea en playroom.
En estos supuestos, la norma solo requiere la autorización de la mayoría (la mitad más uno
de los consorcistas) para aprobar las obras.
Ahora bien, cuando las obras o mejoras a realizarse tienen tal envergadura que modifican
la estructura del inmueble de una manera sustancial, deben realizarse con el acuerdo uná-
nime de los propietarios.
La norma en examen contempla la posibilidad de que la mejora o la obra nueva fuere reali-
zada por el consorcio, en cuyo caso se requiere la unanimidad.

2.2. Mejora en interés particular

El art. 2052, párr. 2, CCyC se refiere a las obras nuevas o mejoras realizadas sobre partes
comunes pero que benefician solo a un propietario. En dicho supuesto se requiere la unani-
midad para que la obra sea aprobada y, además, el beneficiario debe efectuarla a su costa
y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su
inscripción, si hubiera lugar a ellos (art. 2053 CCyC).

2.3. Constitución de un derecho de superficie

Un supuesto que no está contemplado especialmente en el artículo que comentamos es el
de la constitución de un derecho real de superficie. Entendemos que el caso queda subsu-
mido en esta norma.
El art. 2114 CCyC crea el derecho real de superficie que puede ser emplazado sobre cons-
trucciones ya existentes “aún dentro del régimen de propiedad horizontal” (art. 2116 CCyC).
Quedan legitimados para constituirlo los titulares de la propiedad horizontal (art. 2118 CCyC).
Si ese fuera el caso, a los efectos de la toma de decisiones al respecto deberá evaluarse en
qué grado la obra proyectada puede afectar la solidez, seguridad, salubridad u otras caracte-
rísticas del edificio, y la resolución que se tome debe ser unánime.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 171

Artículo 2054. Reparaciones urgentes

Artículo 2054. Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del

administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar
reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor
de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el rein-
tegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su
estado anterior, a costa del propietario.

1. Introducción
Ante una situación de emergencia —rotura de un caño común, electrificación de una pared,
o un desperfecto en la cerradura de la puerta de ingreso al edificio—, cualquier propietario,
en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios, puede reali-
zar reparaciones pertinentes —urgentes— en las cosas y partes comunes y luego puede so-
licitar el reintegro de las sumas abonadas si el gasto se encuentra debidamente justificado.

2. Interpretación

2.1. Reparaciones urgentes

En la práctica, puede suceder que, ante la ausencia del administrador y de los miembros del
consejo de administración —es decir, dos de los órganos del consorcio que prevé la nueva
normativa—, cualquier propietario proceda a realizar reparaciones urgentes en cosa o par-
tes comunes siempre y cuando medie una situación de urgencia y que el gasto se justifique.

En definitiva, el propietario que realiza el gasto queda encuadrado en la figura legal del
gestor de negocios.

En razón de ello, el inicio de la gestión ha de ser de carácter espontáneo o voluntario y sin

ánimo de lucro. La gestión debe, además, haber sido emprendida por utilidad, en una situa-
ción de urgencia, para evitar un perjuicio al consorcio.

En estos casos el propietario que hizo el gasto, cuando la gestión ha sido conducida útil-
mente, el consorcio debe cumplir las obligaciones asumidas por el gestor en su nombre y
reembolsarle los gastos necesarios o útiles que haya efectuado, más los intereses, desde
el día en que se hicieron.

En caso de negativa por parte del consorcio al reintegro de los gastos, el propietario que
realizó la gestión útil tiene legitimación para demandar al consorcio a fin de que se le rein-
tegre el gasto en que incurrió en beneficio de todos.

Artículo 2055. Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave

deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente
más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y
de los materiales, la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a
ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a
emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir
la parte de los disconformes, según valuación judicial.

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172 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2055

1. Introducción
La norma en examen establece las diferentes posturas que puede adoptar la asamblea
como consecuencia del grave deterioro o destrucción del edificio.

2. Interpretación

2.1. Grave deterioro o destrucción del edificio

En caso de grave deterioro o destrucción del edificio la mayoría del valor puede decidir su
demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. En
este último caso, si la minoría no quiere contribuir, puede resolver la venta de su parte a
terceros que quieran continuar la obra; y si no hay interesados, la mayoría puede com-
prarles. En el artículo en examen se unifican, en un solo concepto, los casos de destruc-
ción parcial y vetustez, como también que puede enajenar su parte a terceros la minoría
disconforme. Pero no se aclara si no consiguen la venta a terceros, debe fijarse el precio
que va pagar la mayoría a través de una valuación judicial, cuestión que seguramente va
aceptar tanto la doctrina como la jurisprudencia.

En el caso de destrucción total, el inmueble ha desaparecido como objeto del derecho de

propiedad horizontal, en tanto que si la destrucción es parcial no solo subsiste el sistema
de propiedad horizontal, sino que también es posible que el edificio pueda llegar a ser fun-
cionalmente apto, una vez efectuadas las obras que la situación requiere.(39)

La vigencia de la propiedad horizontal y la obligatoriedad del reglamento de propiedad hori-

zontal marcan la necesidad de la deliberación previa a la toma de decisiones, pero en este
supuesto, a diferencia de las modificaciones en cosas y partes comunes que acontece en la
vida consorcial, la resolución que tome la mayoría no siempre obliga a la minoría, tal como
surge del art. 2055, párr. 2, CCyC, que dispone: “Si se resuelve la reconstrucción, la minoría
no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechosa
terceros dispuestos a emprender la obra…”.

En este sentido, la norma que comentamos ha seguido los lineamientos de la ley 13.512,
apartándose del Proyecto de 1998 que establecía que la minoría está obligada a contribuir.

2.2. Mayoría necesaria

En la asamblea llamada a decidir las acciones a llevar a cabo, dada la destrucción o de-
terioro del edificio común, se podrá decidir su demolición y posterior venta del terreno y
materiales de demolición o su reconstrucción.

Cabe tener en cuenta que, en el supuesto de destrucción total del edificio, en los hechos
desaparece la propiedad horizontal y subyace un derecho real de condominio que autoriza
a cualquiera de los propietarios a pedir la división por venta del terreno y los materiales. Por
el contrario, en el caso de vetustez, el edificio está en pie, por lo cual el régimen de propiedad
horizontal subsiste y su extinción se producirá en la medida que lo decida la mayoría.

(39) Corna, Pablo M., “Propiedad horizontal en el proyecto de Código Civil de 2012”, en Análisis del pro-
yecto del nuevo Código Civil y Comercial 2012, [en línea] http://bibliotecadigital.uca.edu.ar/repositorio/
libros/analisis-proyecto-nuevo-codigo-civil.pdf

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 173

Artículo 2056. Contenido

Ambas decisiones deben ser tomadas en asamblea por una mayoría que represente más
de la mitad del valor, es decir que no será suficiente la mayoría de votos sino que, aún en el
caso que el reglamento dijera lo contrario, estos deben computarse por porcentual.

2.3. Gastos de reconstrucción

Según Highton, decidida la reconstrucción, y no mediando oposición de la minoría, todos
los propietarios quedarán obligados al ingreso de las sumas resultantes según sus respec-
tivos porcentuales, y los gastos que se realicen quedarán incluidos en el concepto de ex-
pensas comunes y como tales su pago es obligatorio para todos los propietarios pudiendo
procederse a la ejecución en caso de retardo en el cumplimiento.

Los gastos de reconstrucción de las partes privativas están a cargo de sus respectivos
dueños (art. 2048 CCyC), salvo casos especiales en los cuales los trabajos y las erogacio-
nes consiguientes son realizados por el consorcio para luego liquidarlo con las expensas
comunes.

2.4. Derecho de la minoría

Gurfinkel de Wendy sostiene que cuando la mayoría resuelve la reconstrucción del edifi-
cio, la minoría no puede ser obligada a contribuir en los costos de reparación, quedando
obligada a ceder sus derechos de propiedad horizontal a terceros o a los otros propie-
tarios. En cuanto al precio por el cual se efectúa la cesión del derecho de propiedad ho-
rizontal de la minoría, no es necesario efectuar siempre una valuación judicial, sino que
se acudirá a esta solución en caso de desacuerdo entre los interesados en cuanto a los
valores a pagar.

Capítulo 4. Reglamento de propiedad horizontal

Artículo 2056. Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe con-
tener:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su perio-
dicidad y su forma de notificación;

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174 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2056

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede

detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asam-
bleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de
propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de
unidades complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

1. Introducción
La norma en examen establece cuales son los contenidos mínimos necesarios que deben
figurar en todo reglamento de propiedad horizontal.

2. Interpretación

2.1. Contenido del reglamento de propiedad horizontal

2.1.1. Cláusulas obligatorias

El reglamento de propiedad horizontal tiene naturaleza contractual y como tal queda regido
por el principio de libertad de las convenciones, sin embargo, es imposible derogar determi-
nadas disposiciones de la ley o apartarse de aquellas que constituyen la trama básica del
sistema de propiedad horizontal.
El artículo que comentamos enumera las cuestiones que deben ser contempladas obligato-
riamente en el reglamento, puesto que el ordenamiento legal las considera indispensables
para el funcionamiento del sistema.
Si comparamos la enumeración contenida en este artículo con su antecedente (art. 9°,
ley 13.512) y con el art. 1998 del Proyecto utilizado como fuente, queda en evidencia el
incremento en la cantidad de cláusulas obligatorias, producto de la experiencia acumulada
en los años de vigencia del régimen de propiedad horizontal.
En ese sentido, se han incorporado los incisos k) destino de las partes comunes;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios y su periodicidad;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; s) plazo de
ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Claro está que la obligatoriedad de incorporar en el reglamento de propiedad horizontal las
cláusulas enumeradas en el art. 2056 CCyC, será recién a partir del 1° de agosto de 2015,
fecha de entrada en vigencia del Código Civil y Comercial. Entretanto, es deseable que los
nuevos reglamentos se redacten de conformidad con las directivas de esa norma.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 175

Artículo 2057. Modificación del reglamento

2.1.2. Cláusulas facultativas

Cumplida la ley en este aspecto, dada la naturaleza contractual del reglamento, las partes
pueden insertar otras cuestiones que tienden a regular aspectos que hacen al mejor apro-
vechamiento de las partes comunes o a fijar pautas de convivencia. La terminología utiliza-
da no significa que las disposiciones facultativas carezcan de la misma fuerza obligatoria
que las anteriores, dado que unas y otras, una ver incluidas en el reglamento, configuran la
ley para las partes que se adhirieron.
Entre las cláusulas facultativas pueden citarse: las que fijan el procedimiento extrajudicial
para perseguir el cobro de expensas atrasadas; los intereses moratorios que se aplicarán
en el supuesto de retardo en el cumplimiento; multas en caso de distintas violaciones al
reglamento; facultad o prohibición de hacer publicidad y límites en el caso de locales co-
merciales, entre otras.

Artículo 2057. Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede mo-

dificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos ter-
cios de la totalidad de los propietarios.

1. Introducción
La modificación del reglamento implica la trastocar algunas de las cláusulas originarias,
motivo por el cual se requiere, para dicho acto, la decisión de la asamblea con una mayoría
que represente los 2/3 de la totalidad de los propietarios.

2. Interpretación

2.1. Modificación del reglamento

El reglamento de copropiedad y administración contiene cláusulas estatutarias y reglamen-
tarias. Para la modificación de las primeras, es necesaria la voluntad unánime de los inte-
grantes del consorcio. Para la modificación de las cláusulas reglamentarias basta con las
mayorías reglamentarias o legales.

El reglamento de propiedad no es ni más ni menos que un contrato, por lo tanto, su modi-

ficación o reforma solamente es viable con el consentimiento de los propietarios reunidos
en asamblea y con el concurso de las mayorías que imponga el propio reglamento o el
presente Código.

El artículo en examen señala el reglamento solo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Cabe aclarar que la ley establece una mayoría de dos tercios, pero ello no implica que el
reglamento pueda establecer una mayoría agravada, mayor a los dos tercios de la totalidad
de los propietarios. Ello es así en razón de que el reglamento es ley para los consorcistas
que integran el consorcio.

Lo que no podría el reglamento de propiedad es establecer una mayoría inferior a la esta-

blecida en la norma en examen, dado que las normas que regulan los derechos reales, y en
particular la propiedad horizontal, son sustancialmente de orden público.

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176 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2059

Por otra parte, cuando lo que se quiere modificar son cláusulas estatutarias y en particular
aquellas que hacen al contenido patrimonial, se requiere como mayoría la unanimidad de la
totalidad de los propietarios.

Por último, no podemos dejar de señalar que la jurisprudencia tiene resuelto que la naturale-
za contractual del reglamento no obsta a que la justicia pueda invalidar una o varias cláusu-
las por razones de legitimidad, sin que ello implique sustituir la voluntad de los propietarios.

No puede entonces soslayarse que la decisión de utilizar el local común como salón de
usos múltiples, y de instalar allí una parrilla, requiere su aprobación por asamblea con una-
nimidad de votos, en el entendimiento de que afecta el inmueble común con los alcances
contemplados en el art. 7° de la ley 13.512.

Nótese que se han realizado actos materiales que han alterado sustancialmente la concep-
ción originaria del edificio, y en este sentido se ha interpretado que, con fundamento en los
principios que rigen el condominio en el Código Civil, rige la regla de unanimidad del men-
cionado art. 7° de la ley 13.512 para la realización de cualquier acto de disposición material
sobre las partes comunes, sea cual fuese su denominación.(40) Esta postura se comparte
sin desconocer que existen interpretaciones diferentes en el punto. En la misma línea se ha
decidido que “… cuando se afectan partes comunes —ya sea por medio de construcciones,
transformaciones, edificaciones, modificaciones, o alteraciones materiales, etc.—, se está
frente a una obra nueva, para lo cual será necesaria la unanimidad …”.(41) Se ha afirmado así
que, por principio, toda obra nueva construida en espacios comunes sin el debido consen-
timiento de los consorcistas es ilícita y no puede ser mantenida frente al justo reclamo de
los copropietarios perjudicados.(42)

Capítulo 5. Asambleas

Artículo 2058. Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de pro-

pietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el regla-
mento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuan-
do le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco
por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del
personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del
consejo de propietarios, si lo hubiere.

Artículo 2059. Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convoca-

dos a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad hori-

(40) CNac. Apel. Civ., Sala C, “Consorcio de copropietarios Malabia 2515/17/21 c/ Kramer, Boris”,
19/06/1976, voto del Dr. Alterini.
(41) CNac. Apel. Civ., Sala E, JA 1997, IV, síntesis, 12/03/1996.
(42) Abella, Adriana, “Propiedad horizontal. Modificación del reglamento de copropiedad y administra-
ción. Obra nueva. Cambio de destino”, en Revista del Notariado 907, 2012, p. 137 y ss.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 177

Artículo 2060. Mayoría absoluta

zontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma
precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están
presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se
adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban
por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total
de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

Artículo 2060. Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan

por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unida-
des y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben co-
municarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los
treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

Artículo 2061. Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación

de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad ex-
presa de sus titulares.

1. Introducción
Los artículos que preceden se refieren al quórum y a las mayorías necesarias para que las
decisiones que se adopten por la asamblea tengan eficacia legal y por ende en el ámbito
consorcial.

2. Interpretación

2.1. Quórum y mayorías

El CCyC establece que para que una asamblea llevada a cabo en el régimen de propiedad
horizontal tenga eficacia jurídica (validez), deben configurarse una serie de requisitos, entre
los que podemos mencionar el quórum, la mayoría necesaria para adoptar la decisión y el
orden del día, que debe redactarse en forma precisa y completa: es nulo el tratamiento de
otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratarlo.
En cuanto a la forma de contar los votos, destacamos que se computan sobre la totalidad
de los propietarios de las unidades funcionales —estén o no presentes en la asamblea— y
se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales
indivisas de estas con relación al conjunto.
Una vez reunido el quórum, que debe coincidir con la mayoría necesaria para decisión que
se pretenda toma, debe procederse a la votación del tema propuesta en el orden del día.

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178 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2061

Así, por ejemplo, para las obras nuevas o mejoras, se requiere por regla la mayoría absoluta,
pero excepcionalmente se precisaría la unanimidad cuando la obra beneficie a uno solo de
los propietarios, cuando importe elevar nuevos pisos o construcciones, o bien si “gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial” (art. 2052 CCyC).
Para otras decisiones también se establece que la regla general es la mayoría absoluta
(art. 2060 CCyC), la que cederá cuando se exija una mayoría especial. La novedad es que
dicha mayoría absoluta será “computada sobre la totalidad de los propietarios de las unida-
des funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (art. 2060 CCyC). Esta doble exi-
gencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, que solo la preveía para el caso de
vetustez del edificio (art. 16 de la ley 13.512).
Esta solución parece más justa y equilibrada, ya que no parece razonable que quien tiene
una unidad pequeña tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una
unidad más grande y afronta mayores gastos. Pero tampoco sería justo que el segundo
impusiera su voluntad; de ahí que la solución proyectada, al combinar ambos métodos, se
muestra más equilibrada con los intereses en juego.(43)

2.2. Forma de la convocatoria y orden del día

El art. 2059 CCyC dispone que “los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la
forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día,
el que debe redactarse en forma precisa y completa”. En concordancia con lo dispuesto por
dicha norma, el art. 2056, inc. m, CCyC enumera como una de las cláusulas obligatorias
del reglamento de propiedad horizontal aquella que determine la forma de convocar a la
reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación.
No cabe duda de que debe mediar una notificación fehaciente por un medio fidedigno, ello
a fin de evitar el fracaso de la asamblea.
No podemos dejar de señalar que una notificación deficiente que no cumpla con su come-
tido, como la citación fuera del término previsto reglamentariamente puede provocar la nu-
lidad de la asamblea, la notificación fehaciente evita la posibilidad del planteo de ineficacia.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los pro-
pietarios aunque no lo hagan en asamblea.
La asamblea debe ser convocada por el administrador (art. 2067, inc. a, CCyC), o por el con-
sejo de propietarios (arts. 2063 y 2064, inc. a, CCyC). Se puede tratar un tema no previsto
en el orden del día si están todos y hay acuerdo unánime. Esta novedad es interesante, pues
apunta a la mayor agilidad y eficiencia en el funcionamiento del edificio. Si están “todos”,
¿para qué dilatar la cuestión fijando una nueva asamblea? El aspecto negativo es que no
habría estudio previo del tema y alguno podría ser sorprendido en su buena fe.
El art. 2059, párr. 2, CCyC prevé la autoconvocatoria, sin citación previa. La autoconvocato-
ria y el temario a tratar, para ser válidos, requieren de la unanimidad, mientras que parece
que bastaría la mayoría absoluta (o la que requieran la ley o el reglamento) para el fondo.
El tercer párrafo, si hay unanimidad, otorga validez a las decisiones tomadas fuera de
la asamblea (v. g.: por escrito). Esto le quita el carácter deliberativo; es opinable, aunque

(43) Kiper Claudio M., “El proyecto de Código Civil y Comercial y el derecho real de propiedad horizon-
tal”, en Pensar en derecho, año 2, n° 2, Eudeba/Facultad de derecho, 2013, p. 205 y ss.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 179

Artículo 2061. Conformidad expresa del titular

también hay que reconocer que torna más ágil un sistema actualmente pesado, dada la
inercia y desinterés de los partícipes.(44)

2.3. Ausencia de los consorcistas

El CCyC mediante lo dispuesto en el art. 2060, párr. 2, CCyC —“La mayoría de los presen-
tes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto
que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”—, tiene por finalidad
solucionar un problema que se presenta habitualmente en el ámbito consorcial: la inasis-
tencia de los consorcistas a la asamblea. Este problema genera la falta del quórum sufi-
ciente, por lo que no se pueden someter a votación las cuestiones propuestas en el orden
del día. Si bien, en la práctica, en muchas ocasiones igualmente se vota con los propietarios
presentes, lo cierto es que lo decidido puede ser atacado de nulidad por alguno de los con-
sorcistas ausentes o bien por alguno de los presentes que se negó a votar por no reunirse
el quórum necesario para poder deliberar.
Como se señalara precedentemente, la ley prevé que, ante la falta de quórum, la mayoría de
los presentes puede proponer decisiones, es decir, votar la cuestión propuesta en el orden
del día y, si es aprobada, a los fines de su validez, deberá ser notificada mediante un me-
dio fehaciente (carta documento, telegrama colacionado, acta notarial) a los propietarios
ausentes, quienes dentro del plazo de los 15 días de notificados podrán oponerse por el
mismo medio y con mayorías suficientes a la decisión adoptada. En caso de silencio o si
carecieren de las mayorías suficientes, se tiene por aprobada la decisión adoptada.

2.4. Impugnación de la asamblea

El art. 2060 CCyC, en su parte final, dispone que el plazo de caducidad para impugnar judi-
cialmente la asamblea es de treinta días.
Si bien el plazo parece reducido, lo cierto es que muchas de la decisiones que se adoptan por
vía asamblearia en el régimen de propiedad horizontal son de operatividad casi inmediata.
Supongamos la aprobación de la pintura del hall de entrada del edificio, la colocación de una
reja de seguridad o la colocación de un sistema de seguridad: ampliar el plazo de caducidad
implicaría, en la práctica, la imposibilidad de llevar adelante las decisiones adoptadas.

2.5. Facultades de la asamblea

Dice el CCyC en el art. 2058: “La asamblea es la reunión de propietarios facultada para re-
solver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de pro-
piedad horizontal
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son so-
metidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del con-
sorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de
propietarios, si lo hubiere”.

(44) Kiper, Claudio M., “El proyecto…”, en op. cit.

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180 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2062

La solución del art. 2058 CCyC reproduce la posibilidad que brinda el art. 158, inc. b, CCyC,
para todas las personas jurídicas privadas, en ausencia de previsión específica.

El art. 2058, inc. b, CCyC permite tratar cuestiones por “quien representa el 5%”. ¿Qué pasa si
nadie tiene ese porcentaje pero se juntan más de uno? Cabe entender que el vocablo “quien”
admite también que sean más de uno los que obtengan ese porcentaje. No pide el doble
cómputo, como sí lo hace el art. 2060 CCyC.

Tal como está redactado el art. 2058 CCyC, pareciera que si la cuestión es de competencia
del administrador, o del consejo, no puede ser tratada por la asamblea si estos no someten
la cuestión, o no es planteado por quienes superen el 5% del valor. Sin embargo, no hay que
olvidar que la asamblea es soberana y es el órgano máximo del consorcio, ya que expresa
la voluntad de los titulares del derecho real. Además, es la asamblea la que designa a los
otros órganos. Por ende, cabe sugerir una interpretación elástica de la asamblea, que no
limite su competencia. Claro que si un asunto no interesa a una mayoría que pueda superar
el 5% es porque no tiene interés para los demás y, probablemente, no merezca ser tratado.
Pueden presentarse situaciones injustas que habrá que examinar con cuidado. Así, por
ejemplo, podría ocurrir que, en un edificio de dos unidades, uno tenga el 96% y el otro el 4%:
este último no tiene chance de ser oído a pesar de representar la mitad de las unidades,
pero la situación podría ser abusiva.

Artículo 2062. Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la admi-
nistración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y
un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los pre-
sentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscri-
ben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas
originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcrip-
ción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría
de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos pro-
pietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las
comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las
eventuales conformidades expresas.

1. Introducción
El artículo en examen menciona dos de los libros obligatorios que debe llevar el adminis-
trador del consorcio y los requisitos formales que deben cumplirse en la oportunidad de
confeccionarse el acta en la que se deja constancia los temas decididos por la asamblea.

2. Interpretación

2.1. Libros obligatorios

Uno de ellos es el libro de actas de asamblea en el cual debe quedar debidamente re-
gistrado por escrito lo decidido por los consorcistas respeto a la orden del día, que por

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 181

Artículo 2062. Actas

otra parte debe encontrarse transcrito en el encabezado del acta. El acta, al culminar
la asamblea, debe ser firmada por los propietarios o por sus apoderados que hubieran
acreditado tal circunstancia en legal forma ante el administrador, ello a fin de acreditar su
asistencia, y deben confeccionarse con el resumen de lo deliberado y la transcripción de
las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser
firmadas por el presidente de la asamblea y dos (2) propietarios. Al pie de cada acta, el
administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de
las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

La última parte dice que el administrador debe dejar constancia de las “comunicaciones
enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades
expresas”. Ocurre que hay comunicaciones antes de la asamblea, lo que no armoniza con el
art. 2060, párr. 2, CCyC, pero también tiende a agilizar la toma de decisiones, máxime tenien-
do en cuenta que puede una mayoría de presentes proponer decisiones (art. 2060 CCyC).

Aun teniendo en cuenta que el art. 2062 CCyC dispone que debe labrarse acta “de cada
asamblea” en el “Libro de Actas de Asamblea”, dado que, como se dijo, está prevista la
transcripción de la consulta individual posterior como manifestación de voluntad consor-
cial no asamblearia, no hay razones para dejar de exigir que las decisiones unánimes de los
propietarios no reunidos en asamblea (art. 2059 CCyC) también deban constar en el “Libro
de Actas de Asamblea”.

2.2. Otros libros obligatorios

que surgen de leyes especiales a nivel nacional

2.2.1. Libro de Remuneraciones y Registro de Empleados

Previsto en el art. 52 LCT (ley 20.744 y modificatorias). Debe estar rubricado por la autori-
dad de aplicación laboral de cada ámbito geográfico. Rige para todo el país.

2.2.2. Libro de Órdenes

Está previsto en art. 25 ley 12.981 (“Estatuto del Encargado”) y su decreto reglamenta-
rio 11296/1949, como así también en el art. 23.13 CCT 378/2004.(45) A los fines de su efica-
cia legal, debe estar rubricado por la autoridad de aplicación laboral local.

2.3. Libros obligatorios en el ámbito

de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

2.3.1. Libro de Inspección de Ascensores

Previsto en la ordenanza 49308/1995 y decreto 220/1996, vigente para el ámbito geográfi-
co de la Ciudad de Buenos Aires, sin perjuicio de lo que dispusieren los códigos de edifica-
ción de las diferentes municipalidades de la República.

2.3.2. Libro de Registro de Firmas

Creado en 2009 a partir de la ley 3254 modificatoria de la ley 941 solo para el ámbito de la
CABA. Rubricado por el Registro Público de Administradores de la CABA.

(45) BO, 07/05/2004 y 08/10/2004.

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182 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2063

El texto remite a los libros obligatorios, pero ahora solo los limita al de Actas —ya existente
por prescripción del art. 5° del decreto 18.734/1949— y al nuevo de registro de firmas de pro-
pietarios, que tiene su antecedente en algunos actuales reglamentos y en la ley 3254 CABA
(art. 9.e, anexo del decreto reglamentario 551/2010 CABA), soslayando el libro de administra-
ción del inmueble —creado por el art. 5°, último párrafo, decreto 18.734/1949 reglamentario
de la ley 13.512). Como en la ley 3254 —reformadora de la ley 941 de creación del Registro de
Administradores de Consorcios en Propiedad Horizontal en la CABA, e imitada a la fecha en
otras jurisdicciones—, el libro de firmas servirá para el cotejo por parte del Administrador —y
por los propios consocios, agregamos—, de las firmas registradas en él con las de asistencia
a las asambleas, en particular cuando nazcan dudas sobre la legitimación de los participan-
tes en las reuniones o cuando surjan las mismas de las autorizaciones conferidas por el titu-
lar de dominio a otros propietarios o terceros para que los representen en dichos eventos.(46)

Artículo 2063. Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propie-

tarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que repre-
sentan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de
una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su pre-
sencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede
resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el
juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer
medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

Fuente: art. 2005 del Proyecto de 1998.

Remisiones: ver art. 2059 CCyC.

1. Introducción
El artículo en examen señala que, ante la omisión del administrador o en su caso del conse-
jo de propietarios de no convocar a realizar la asamblea, los propietarios que representan el
10% del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.

2. Interpretación

2.1. Asamblea judicial

El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los
propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no
llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el
juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
Este último está inspirado en el art. 2005 del Proyecto de 1998.
Esto también puede ocurrir si se autoconvocan pero no hay unanimidad para tratar el
temario o para tomar la decisión fuera de la reunión (ver art. 2059 CCyC), ya que en otros
casos la mayoría de presentes puede proponer decisiones (art. 2060 CCyC). Pero ahora este
problema no habilitaría la asamblea judicial. Lo que la justificaría es la falta de convocatoria
por parte de quienes lo deben hacer: el administrador o el consejo de propietarios.

(46) Resqui Pizarro, Jorge C., “Aproximaciones al anteproyecto de unificación de la legislación civil y
comercial en lo referido a la propiedad horizontal”, [en línea] eldial.com, DC18D6.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 183

Artículo 2064. Atribuciones

Pueden pedirle al juez que convoque si superan el 10%. No pide doble cómputo aunque puede
entenderse que es necesario por analogía, aunque pueden surgir dudas teniendo en cuenta
que el art. 2058, inc. b, CCyC solo alude al 5% del valor.

Otra novedad es que, delante del juez, resuelve la mayoría simple de presentes (mayoría
relativa), o en su defecto el juez.

Se aclara expresamente que el juez puede dictar medidas cautelares, aunque ello sería así
aunque nada dijera la norma.

Capítulo 6. Consejo de propietarios

Artículo 2064. Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integra-
do por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el
administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de
los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

1. Introducción
La existencia del consejo de administrador no es obligatoria ya que es optativa de cada ente
consorcial tal como surge del texto de la ley que expresa “la asamblea puede designar un
consejo integrado por propietarios” de lo que se infiere que es una atribución de la asamblea
que es el órgano deliberativo por medio del cual se toman las decisiones que hacen a la
vida consorcial.

2. Interpretación

2.1. Consejo de propietarios

Para la designación de los propietarios que integraran el consejo se requiere la reunión de
la asamblea que a los fines de sesionar requieren el quórum de la mayoría absoluta y la
misma mayoría para la designación.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al ad-
ministrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
Para integrar el consejo de propietarios es condición imprescindible ser “propietario” (titular
de dominio), pero el carácter de “titular” no trae consigo la obligación de habitar en el con-
sorcio mismo.

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184 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2064

El consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones,

toda vez que estando en funciones el administrador designado por la asamblea es quien
debe administrar y representar legal y administrativamente al consorcio.
En el supuesto que el administrador, por diferentes motivos —vacancia o ausencia— no
ejerza el mandato, el consejo de propietarios se encuentra facultado para administrar tem-
porariamente el consorcio, convocando, en caso de vacancia, dentro de los 30 días, a una
asamblea extraordinaria a los fines de designar nuevo administrador.
El consejo de propietarios se encuentra facultado a convocar a la asamblea y redactar el
orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo.
Por último, cabe señalar que tiene atribuciones para fiscalizar los aspectos económicos
y financieros del consorcio y puede autorizar al administrador para disponer del fondo de
reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.
Los incs. b y c son, claramente, competencias que le dan sentido a la existencia de los
consejos, cuya fundamental importancia radica en erigirse en órganos de contralor, su-
pervisión, fiscalización y vigilancia de los movimientos económicos financieros del con-
sorcio, cuyo órgano ejecutivo es el administrador, principal responsable de ellos. Y la fun-
ción subsidiaria de administración en los supuestos de acefalía del órgano ejecutivo y de
representación también resulta aceptable y facilita la operatividad en las decisiones consor-
ciales, sujetas a un ritmo —por lo general— acelerado en su toma.(47)
La norma en examen no establece la cantidad de miembros con los que debe contar el con-
sejo, ni tampoco se enuncian los criterios para lograr su composición en cuanto al número
de integrantes —par o impar, más o menos de diez miembros o un porcentaje de consorcis-
tas—: solo queda claro que debe ser conformado por propietarios, según el nombre elegido
para designar a este órgano.
Se caracteriza por ser:
a) un órgano colegiado, integrado por una pluralidad de consorcistas, siendo aconsejable
un número impar que facilite las decisiones. Este carácter colegiado determina su fun-
cionamiento. El mismo deberá ajustarse a las previsiones que a ese respecto contenga
el reglamento de copropiedad. Sus decisiones se adoptarán, previa deliberación, por las
mayorías que dicha norma convencional establezca;
b) tiene carácter permanente. Se parte de la hipótesis de un funcionamiento continuo, faci-
litado por el número y cercanía de sus miembros;
c) tiene origen en la ley y debe regularse en el reglamento de copropiedad y administra-
ción;
d) sus miembros deben ser consorcistas y mantienen los derechos y prerrogativas de ta-
les. No pueden, individualmente, peticionar ni invocar actuar como consejo;
e) la función de los integrantes del consejo de administración es gratuita.(48)

(47) Resqui Pizarro, Jorge C., “Aproximaciones al anteproyecto de unificación de la legislación civil y
comercial en lo referido a la propiedad horizontal”, [en línea] eldial.com, DC18D6.
(48) Kiper, Claudio M., “El proyecto de Código Civil y Comercial y el derecho real de propiedad horizon-
tal”, en Pensar en derecho, año 2, n° 2, Eudeba/Facultad de derecho, 2013, p. 205 y ss.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 185

Artículo 2065. Representación legal

Capítulo 7. Administrador
Artículo 2065. Representación legal. El administrador es representante legal
del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un
tercero, persona humana o jurídica.

Artículo 2066. Designación y remoción. El administrador designado en el re-

glamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asam-
blea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de
los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento
o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las
unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la
asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad hori-
zontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

Artículo 2067. Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y

obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.
En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad
de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de segu-
ridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para sa-
tisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe re-
querir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre
del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional
y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte
de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamen-
tación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de
expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitu-
ción del consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe en-
tregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos
del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

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186 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2067

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después

de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva,
la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al con-
sorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles
el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con
constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e infor-
mación sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales
como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter
de representante legal.

Remisiones: ver art. 2056, inc. r, CCyC.

1. Introducción
Los arts. 2065 a 2067 CCyC regulan uno de los órganos del consorcio, el administrador,
quien representa legalmente al consorcio y quien debe velar por el cumplimiento del regla-
mento de propiedad.

2. Interpretación

2.1. Conceptos generales

Para atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e intereses comunes
a todos los copropietarios, la norma en examen impone un sistema de administración del
edificio de propiedad horizontal y obliga a colocar a su frente a un administrador.

2.2. El administrador es órgano necesario

La existencia del administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, o sea que en
materia de propiedad horizontal el administrador es un órgano esencial del que no puede
prescindirse, puesto que al tratarse el consorcio de una persona jurídica requiere de un
representante legal para poder ejercer sus atribuciones legales.

2.3. ¿A quién representa el administrador?

El art. 2265 CCyC dispone que el administrador es el representante legal del consorcio con
el carácter de mandatario. Es decir que corresponde considerar al administrador no como
representante de cada uno de los propietarios en forma individual sino del consorcio cons-
tituido por todos ellos sobre la base de un fin común perseguido.
El administrador no es representante voluntario del consorcio, sino legal o estatutario, por
lo que el ejercicio de esa representación funcional resulta similar a la que corresponde a los
representantes necesarios de otras personas de existencia ideal, es decir, como órgano.
De ahí que no existe obstáculo alguno para que el administrador designe a un letrado apo-
derado para iniciar acciones judiciales contra uno de los copropietarios. Por otra parte, el
otorgamiento de “poder general judicial” o de poder especial para asuntos judiciales que el
administrador realice a nombre del consorcio importa un acto previo de la administración,
y no la sustitución de un mandato conferido al otorgante, aun cuando el reglamento de

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 187

Artículo 2068. Sectores con independencia

copropiedad prevea expresamente que el administrador tiene facultad de representación

ante “autoridades judiciales”.

2.4. ¿En quién puede recaer la designación?

Pueden ser elegidos administradores uno o varios de los propietarios, o un tercero en cuyo
caso puede ser una persona física o una persona jurídica.

2.5. Nombramiento y remoción del administrador

El administrador designado en el reglamento de propiedad y administración cesa en opor-
tunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que
ello importe la reforma del reglamento de propiedad y administración. Pueden ser removi-
dos sin expresión de causa.
El primer administrador está designado en el reglamento (ver art. 2056, inc. r, CCyC). Los
demás son designados y también removidos por la asamblea. El primero cesa si no es
ratificado por la primera asamblea.
Se aclara expresamente que la nueva designación no importa la reforma del reglamento,
lo que implica que basta con la mayoría absoluta, en lugar de dos tercios, salvo que en el
reglamento se exija una mayoría superior.
El reglamento puede prever la duración del mandato (art. 2056, inc. s, CCyC). La ley 941
de CABA (actualizada por las leyes 3254 y 3291 y reglamentada por el decreto 551/2010),
crea un “Registro de Administradores”. Dice el art. 13 de la ley 941 que el administrador
dura, salvo disposición en contrario del reglamento, un año, que puede ser renovado por la
asamblea. También tiene normas sobre mayoría y quórum. Todo parece inconstitucional,
en tanto no armonice con la ley nacional.(49)
El art. 2067 CCyC enumera un conjunto de derechos y obligaciones del administrador. Tal
como surge del texto de la norma cabe poner de manifiesto que la enumeración no es taxa-
tiva ya que dice “en especial, debe”, lo que denota que no existe ningún impedimento para
que el reglamento de propiedad establezca otros derechos y/o obligaciones que no están
expresamente enumeradas en la mencionada disposición legal.

Capítulo 8. Subconsorcios

Artículo 2068. Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o

naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede
prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa,
en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribucio-
nes deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministra-
dor del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea
resuelve en definitiva.

(49) Kiper, Claudio M., “El proyecto de Código Civil y Comercial y el derecho real de propiedad horizon-
tal”, en Pensar en derecho, año 2, n° 2, Eudeba/Facultad de derecho, 2013, p. 205 y ss.

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188 Ediciones SAIJ-Infojus < Ministerio de Justicia y Derechos Humanos de la Nación
Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2068

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos
sectores que lo integran.

Fuente: art. 2013 del Proyecto de 1998.

1. Introducción

El art. 2068 CCyC dispone: “En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el
reglamento de propiedad horizontal puede de prever la existencia de sectores con indepen-
dencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regu-
larse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de con-
flicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que
lo integran”.

Esta es una novedad, tomada del art. 2013 del Proyecto de 1998. Puede haber sectores in-
dependientes con sus asambleas, subadministradores. Actualmente, la ley 13.512 no pare-
ce permitirlo. Debe estar previsto en el reglamento, aunque el art. 2056 CCyC, que se refiere
al reglamento, no dice nada sobre esto; es solo para edificios con estructuras especiales
(v. gr., torres separadas).

La división no opera frente a terceros.

2. Interpretación

2.1. Subconsorcios
La introducción de la figura del “subconsorcio” puede traer ventajas en el funcionamiento
del sistema. Era postulada antes de la reforma por alguna doctrina. Así, por ejemplo, escri-
bió Laje lo siguiente: “Supóngase el caso de las llamadas ‘galerías’ comerciales, correspon-
dientes a un consorcio de propietarios gobernado por el régimen tradicional de uniformidad
en cuanto a las asambleas, administrador y sistema de contribución al pago de los gastos
comunes. De tal régimen surge necesariamente que toda decisión que deba tomarse con
relación a elementos comunes, cualquiera sea la naturaleza de ellos, así como los gastos co-
rrespondientes, tiene que aprobarse en asamblea general integrada por todos los consorcis-
tas, quienes deberán contribuir al pago de tales gastos en la proporción única que establece
el reglamento. Puede ocurrir en alguno de esos casos que los propietarios de las unidades
afectadas a locales de negocio quieran mejorar las condiciones materiales de ciertas partes
comunes directamente vinculadas a dichos locales y que se hallan materialmente separadas
de las demás unidades. Por ejemplo, aumentar la iluminación de los pasillos por donde circu-
la el público que concurre a los locales, mejorar con nuevos tonos o tipos de pintura las pare-
des o techos de esos pasillos, renovar los pisos, contratar personal de limpieza o de vigilan-
cia, colocar instalaciones para irradiar música de tipo adecuado para atraer la clientela, etc.
Cabe prever que en tales supuestos las medidas que se proponen difícilmente contarían con
la aprobación de los propietarios de las unidades destinadas a vivienda u oficinas, situadas
en las plantas superiores; por un lado, estas últimas unidades ningún beneficio obtendrían
con las mejoras; por otro lado, el costo de ellas tendría que pagarse por todos los miembros-
del consorcio en la proporción establecida por el reglamento para los gastos comunes. De

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 189

Artículo 2069. Régimen

manera que si se propusieran dichas medidas y gastos a una asamblea general, integrada
por todos los consorcistas, raramente se contaría con los votos necesarios para su aproba-
ción. La misma falta de apoyo se produciría si los propietarios de las unidades destinadas
a vivienda u oficinas sometieran a una asamblea general trabajos de mejoramiento sobre
partes comunes que no signifiquen ventaja directa alguna para los propietarios de los locales
de negocio. Similares problemas pueden crearse en otros edificios con unidades afectadas
a destinos heterogéneos, como acontecería si partes de ellos estuvieran aplicadas a coche-
ras y las restantes a locales de negocio, oficinas o departamentos para vivienda. A medida
que aumenta la variedad en cuanto a los diferentes destinos posibles de unidades dentro
de un mismo edificio, el problema se irá magnificando. Por consiguiente, las medidas de la
naturaleza precitada difícilmente serían aprobadas en asambleas generales, por las razones
ya mencionadas y conocidas, a saber, ausentismo que provoca falta de quórum, indiferen-
cia, egoísmo, etc. A todo ello se agrega que una primera negativa que hubieran opuesto los
miembros de uno de los sectores a las aspiraciones de los integrantes del otro, puede crear
una situación de antagonismo y un espíritu de desquite, contrario a la armonía deseable en
estos organismos.

Las dificultades apuntadas quedarían considerablemente reducidas y quizás totalmente eli-

minadas, si las cuestiones que interesan exclusivamente a un determinado sector o grupo de
unidades fueran decididas por el voto de sus respectivos titulares y pagadas por estos mis-
mos, sin participación de las unidades extrañas a cada situación. La legislación vigente en los
diversos países no contempla el punto, con excepción de la ley francesa número 657, de junio
10 de 1965, que derogó y reemplazó la anterior ley de 1938 sobre propiedad horizontal”.(50)

Responde el artículo así delineado a la más concreta realidad de la propiedad horizontal en

nuestros días: la ingobernabilidad de los grandes edificios y complejos inmobiliarios.

Es impecable la redacción en lo relativo a la creación de subasambleas y la figura del subad-

ministrador (que se registra hoy en muchos inmuebles) pero siempre supeditados a la de-
cisión unificada de la asamblea general en el supuesto de conflicto. Y en tanto, acierta, por
ende, en la asunción de la responsabilidad del “único consorcio” ante terceros.(51)

Capítulo 9. Infracciones
Artículo 2069. Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante
de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de pro-
piedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden,
el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar
la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que
dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario,
puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

(50) Kiper, Claudio M., “El proyecto de Código Civil y Comercial y el derecho real de propiedad horizon-
tal”, en Pensar en derecho, año 2, n° 2, Eudeba/Facultad de derecho, 2013, p. 205 y ss, con cita de Laje,
E. J., “Régimen de asambleas y de administración separadas en materia de propiedad horizontal”, en
Revista del Notariado, n° 713, p. 1429.
(51) Resqui Pizarro, Jorge C., “Aproximaciones al anteproyecto de unificación de la legislación civil y
comercial en lo referido a la propiedad horizontal”, [en línea] eldial.com, DC18D6.

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Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2069

1. Introducción
La norma en examen se refiere a las consecuencias que pueden traer aparejadas la vio-
lación por parte de un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este
Código o en el reglamento de propiedad horizontal. Estableciendo cuál es la legitimación
activa y pasiva y la vía procesal por la que debe sustanciarse la acción para hacer cesar la
violación reglamentaria.

2. Interpretación
Respecto a las infracciones y violación del reglamento de propiedad, cabe señalar que la
legitimación, activa o pasiva, determina quiénes deben o pueden demandar o ser demanda-
dos, es decir precisa quiénes están autorizados para obtener una decisión de fondo sobre
las pretensiones formuladas en la demanda, en cada caso concreto. La legitimación activa
significa una autorización o habilitación para ejercer determinada acción en el proceso; de
tal modo, que hablar de legitimación implica referirse a un sujeto procesal que tiene dere-
cho a ejercitar un determinado reclamo. Por el contrario, la carencia procesal se configura
cuando una de las partes no es titular de la relación jurídica sustancial en que se sustenta
la pretensión.(52)
La norma establece que tanto el administrador como un propietario puede accionar por
el trámite más corto que prevea el código procesal local, que en ámbito de la CABA es el
trámite sumarísimo lo mismo en la provincia de Buenos Aires. Si el que realiza la violación
es un tenedor cabe el desalojo, si en cambio es un propietario puede decretarse otras me-
didas, como astreintes, o multa, entre otras. Como nada dice en este último caso como lo
establecía el art. 15 de la ley 13.512, dicho importe irá al consorcio si la acción la promueve
el administrador o en su caso al propietario que la haya intentado.(53)

Desde esta perspectiva, viene al caso señalar, como es sabido, que dada su naturaleza
contractual, el reglamento de copropiedad es ley para los integrantes del consorcio razón
por la cual su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la ley 13.512 como
medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los miembros del consor-
cio y el buen funcionamiento de este régimen comunitario.(54)

Por ser ello así, debe sancionarse todo hecho que transgreda lo preceptuado en el regla-
mento de copropiedad, toda vez que la convalidación judicial permisiva de la violación al
mismo no solo crearía un mayor desorden sino que premiaría los hechos consumados.
Establecido ello, considero que la realización de obras en infracción a lo establecido en el
art. 2069 CCyC y el reglamento de propiedad da lugar a una acción de naturaleza contrac-
tual en atención a que el mencionado reglamento no es sino un contrato que vincula a los
copropietarios entre sí.(55)

(52) Trigo Represas, Féliz; López Mesa, Marcelo J., Tratado de Responsabilidad Civil , t. IV, Bs. As., La
Ley, pp. 467-469.
(53) Corna, Pablo M., “Propiedad horizontal en el proyecto de Código Civil de 2012”, en Análisis del pro-
yecto del nuevo Código Civil y Comercial 2012, [en línea] http://bibliotecadigital.uca.edu.ar/repositorio/
libros/analisis-proyecto-nuevo-codigo-civil.pdf
(54) Gurfinkel de Wendy, Lilian, Derechos Reales, Bs. As., AbeledoPerrot, 2010, p. 639.
(55) Highton, Elena I., Propiedad horizontal y prehorizontalidad, Bs. As., Hammurabi, p. 171 y ss., ap. 23.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 191

Artículo 2070. Contratos anteriores a la constitución de la propiedad horizontal

La expresa indicación de la ley de que no solo los propietarios de las unidades sino tam-
bién todo ocupante debe respetar el reglamento de copropiedad despeja toda duda.(56) Es
obvio que lo que la ley deja en claro es que el cumplimiento del reglamento de copropiedad
no quede supeditado a que los propietarios vivan en las unidades, dado que por razones
de alejamiento temporario, viajes, vacaciones o cualquier otra razón pueden dejarlos ocu-
pados por terceros, o también cederlos en comodato o en locación. En cualquiera de estos
supuestos, expresamente la ley prevé que deben destinar el inmueble para los fines previs-
tos en el reglamento y, obviamente, no perturbar a los copropietarios con ruidos molestos
o el ejercicio de actividades para la seguridad del inmueble.

Se ha dicho que “la facultad de pedir la demolición de una obra, realizada unilateralmente por
alguno de los propietarios, o de reclamar por el uso no autorizado de bienes comunes, co-
rresponde al Consorcio y no a los dueños obrando individualmente, salvo cuando la actividad
ilegal o antirreglamentaria les produzca a estos últimos un daño cierto y personal”.(57)

Si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reinciden-

cia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante legal del consorcio o por el
propietario afectado.

Capítulo 10. Prehorizontalidad

Artículo 2070. Contratos anteriores a la constitución de la propiedad ho-
rizontal. Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la
constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las disposiciones
de este Capítulo.

Artículo 2071. Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre uni-
dades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el
titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adqui-
rente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido
por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos
los gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular
del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla ínte-
gramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos
contra el enajenante.

Artículo 2072. Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la
partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación
de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;

(56) Racciatti, Hernán, “Comentario a ley 13.512”, en E. Zannoni (dir.), A. Kemelmajer de Carlucci
(coord.), Código Civil Comentado, t. 11, Bs. As., Astrea, 2007, p. 575.
(57) Racciatti, Hernán, “Comentario a…”, en op. cit., p. 588 y jurisprudencia allí citada.

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Libro Cuarto. Derechos Reales - Título V. Propiedad horizontal Art. 2072

c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fidei-

comiso de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente
calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los
contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente
financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irre-
vocable a ese fin.

1. Introducción
La ley 19.724 fue dictada en el año 1972 con el objeto de proteger a los adquirentes de
unidades que aún no habían sido construidas o bien que su construcción aún no se encon-
traba culminada ni aprobado por el ente administrativo correspondiente el plano de termi-
nación de obra de un edificio que se afectaría en el futuro a la ley de propiedad horizontal.
El legislador, mediante la citada ley, había tratado de arbitrar medidas tendientes a proteger
la condición de los adquirentes por boleto, que durante toda esta etapa —de construcción
de las unidades— quedaban en un total estado de desamparo.

2. Interpretación

2.1. Seguros
El CCyC deroga la ley 19.724 y dispone un seguro obligatorio a fin de proteger al adquirente
por contrato de unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizon-
tal. El titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para
el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya
cobertura comprenda el pensar en derecho reintegro de las cuotas abonadas con más un
interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el adquirente no
asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de
todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones,
pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.
Cabe advertir que el incumplimiento por parte del titular de dominio de constituir un seguro
obligatorio tiene por efecto privar al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente.
La norma en examen incorpora doctrina plenaria dictada en los autos “Cotton, Moisés D. y
otros c/ Tutundjian, Simón” en que se resolvió: “El propietario enajenante que no ha cumplido
con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscrip-
ción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a
los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato”.(58)
La norma se refiere al titular del dominio, pero debería mencionar también a otros partíci-
pes, tales como el desarrollador o la empresa constructora, entre otros. No hay que olvidar
que las normas que amparan a los consumidores extienden la responsabilidad a todos los
intervinientes.(59)

(58) Leiva Fernández, Luis F. P. (dir.), Contratos Civiles y Comerciales. Colección de Análisis Jurispruden-
cial, Bs. As., La ley, 2002, p. 241, con nota de AA. VV.
(59) Kiper Claudio M., “El proyecto de Código Civil y Comercial y el derecho real de propiedad horizon-
tal”, en Pensar en derecho, año 2, n° 2, Eudeba/Facultad de derecho, 2013, p. 205 y ss.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado | 193

Artículo 2073. Concepto

2.2. Exclusiones
Según el art. 2072 CCyC, estarían excluidos los contratos siguientes:

a) aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la partición o

liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de or-
ganismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organis-
mo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adqui-
rentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios
deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

La mencionada norma resulta coincidente con las exclusiones previstas en el art. 1° de

la ley 20.276, que queda derogada a partir de la entrada en vigencia del presente cuerpo
normativo.

Título VI. Conjuntos inmobiliarios(*)

Capítulo 1. Conjuntos inmobiliarios
Artículo 2073. Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos,
o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino
de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que
tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con
arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

Artículo 2074. Características. Son elementos característicos de estas urba-

nizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado
de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, re-
glamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica
que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes,
cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre
ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

1. Introducción
La enumeración del art. 2073 CCyC no clausura la nómina de los emprendimientos que
pueden calificar como conjuntos inmobiliarios. La variedad en sus destinos, en su confor-
mación, en el régimen jurídico que adoptaron, en los reglamentos internos que se dictaron,
en los servicios o prestaciones que brinden explican por qué los supuestos enumerados
resultan solo ejemplificativos, sin que induzca a confusión el nombre de fantasía que se le
asigne para facilitar la comercialización de sus productos. Para la determinación del tipo

(*) Los arts. 2073 a 2099 fueron comentados por María José Pérez Clouet.

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