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Apunte de Derechos Reales

Derechos Reales (Universidad Nacional del Nordeste)

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APUNTE DERECHOS REALES

MANUAL DE DERECHOS REALES - CLAUDIO KIPER

Federico Gonzalez - UNNE

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ÍNDICE
1. PARTE 1: Disposiciones generales.
a. Bolilla 1: Parte general.
b. Bolilla 2: Relaciones de poder.
c. Bolilla 3: Adquisición por sub adquirentes.

2. PARTE 2: Derechos reales sobre cosa propia.

a. Bolilla 4: Dominio.
b. Bolilla 5: Dominio imperfecto.
c. Bolilla 6: Condominio y Propiedad Horizontal.
d. Bolilla 7: Propiedad Horizontal y Superficie.
e. Bolilla 8: Conjuntos inmobiliarios.

3. PARTE 3: Derechos reales sobre cosa ajena.

a. Bolilla 9: Derechos reales de disfrute.
b. Bolilla 10: Derechos reales de garantía.

4. PARTE 4: Publicidad de los derechos reales.

a. Bolilla 11: Publicidad.

5. PARTE 5: Defensa de las relaciones de poder y de los derechos reales.

a. Acciones posesorias y acciones reales.

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PARTE 1: DISPOSICIONES GENERALES

BOLILLA 1 A 3

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BOLILLA 1 – DERECHOS REALES

DISPOSICIONES GENERALES DE LOS DERECHOS REALES
Concepto Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas de
orden público establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relación inmediata que, previa publicidad, obliga a la
Doctrinario sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto
contrario al mismo (obligación negativa), naciendo para el caso de
violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius preferendi.

derecho absoluto Oponible erga omnes

contenido
patrimonial Susceptible de valor

sujetos Activo (derecho real sobre la cosa). Pasivo (sociedad)

objeto Cosa cierta e individualizada que esté en el comercio

Conceptos Análisis
relación
inmediata El titular no necesita intermediario para beneficiarse

publicidad Debe poder ser conocido

acciones reales Protección en caso de que se atente contra el derecho

ius persequendi y
preferendi Perseguir la cosa en manos de cualquiera y obtener ventajas

Art. 1882.- El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que

Legal se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que
atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en el Código.

Derecho subjetivo que otorga una autoridad o mando

Poder jurídico sobre objetos, se ejerce en forma autónoma e
independiente. El poder es jurídico (≠ poder de hecho).

De estructura Porque el contenido de los derechos reales está

legal plasmado en la ley. Impera el orden público.
Ejercicio de forma
directa Sin intermediarios.
Análisis
Titular Persona humana o jurídica. Uso y habitación, solo H

Persecución = facultad de perseguir la cosa en poder de

quien la tenga.
Persecución y
preferencia Preferencia = primero en el tiempo, primero en el
derecho | privilegio (percibir crédito antes que otros)
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Objeto
ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.
El objeto de los derechos reales es la cosa (también pueden serlo los bienes), la cual debe ser
cierta, determinada y actualmente existente. (se excluyen las cosas del dominio público)

-Energía: se aplican las normas referentes a las

Materiales cosas, en la medida que sean compatibles.
(Cosas)
Bienes susceptibles -Cuerpo humano: no es una cosa y carece de
de valor económico valor económico.
Inmateriales
-Cadáver y partes del cuerpo humano: son
(derechos) cosas, pero no tienen valor comercial.

-Cosas que se introducen en el cuerpo humano:

dejan de ser cosas y se transforman en bienes
personalísimos del individuo.

-Espacio aéreo: no es una cosa que existe

materialmente, es el medio en que se encuentra
la cosa. (derechos personales)
Enumeración
Los derechos reales sólo pueden ser creados o modificados por la ley (nacional), en caso contrario
son nulos. Rige el principio de numerus clausus.
El art. 1887 enumera los siguientes: dominio; condominio; propiedad horizontal; conjuntos
inmobiliarios; tiempo compartido; cementerio privado; superficie; usufructo; uso; habitación;
servidumbre; hipoteca; anticresis; prenda. *VER CUADRO ANEXO CON CONCEPTOS*

CLASIFICACIÓN
Derechos reales sobre cosa propia Derechos reales sobre cosa ajena
- Dominio - Derechos de disfrute:
- Condominio Superficie (cuando no existe propiedad superficiaria)
- Propiedad horizontal Usufructo
- Conjuntos inmobiliarios Uso
- Tiempo compartido Habitación
- Cementerio privado Servidumbre
- Superficie (cuando hay propiedad superficiaria) - Derechos de garantía:
Hipoteca
Prenda
Anticresis
Derechos reales principales Derechos reales accesorios (de un personal)
- Todos, menos los de garantía. - Hipoteca
- Anticresis
- Prenda

Ejercicio por la posesión Ejercicio por actos posesorios

- Todos, menos servidumbre e hipoteca. - Servidumbres positivas (la carga real
consiste en soportar su ejercicio. Ej. de paso)

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Conversión y Convalidación
Art. 1885.- Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.
Convalidación es la figura que regulariza la situación cuando alguien transmite un derecho real que
no tiene, pero luego lo adquiere. Rige para todos los derechos reales.
O sea que, si quien transmite el derecho real no es el verdadero titular, el adquirente cuenta con un
“justo título” que le permitirá consolidar su situación después de 10 años de posesión. Pero si antes
de ese plazo el transmitente adquiere el derecho que ya transmitió, opera la convalidación.
02/2022

JUSTO TÍTULO

Transmitente Adquirente
s/derecho

02/2023

CONVALIDACIÓN
02/2023 02/2022
Ocurre el 02/2023 pero
se retrotrae a 02/2022
Antecesor Transmitente Adquirente
ADQUIERE

Modos de adquisición de los derechos reales

Por actos entre vivos: título y

Por actos entre vivos
Clasificación de los modos

modo.
Titulo y modo o mortis causa
Mortis causa: sucesión.
Modos

Título universal: se adquiere la

Voluntad de la ley totalidad de los bienes que
A título universal o
integran un patrimonio.
singular
Prescripción Título singular: se adquiere una
adquisitiva cosa determinada.

Originario: se adquiere la cosa

Sucesión independientemente del
Originario o derecho que tenía el
derivado propietario anterior, o cuando
la cosa no tenía dueño, o había
sido abandonada.

Derivado: se adquiere la cosa

de un titular anterior. La cosa
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continúa con los gravámenes.
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Adquisición derivada por actos entre vivos

Causa mediata
Título suficiente es un acto jurídico que reúne las formas establecidas por la ley y
Requisitos
Título tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

Es el acto jurídico que sirve de causa a la tradición.

Para que sean suficientes, sus otorgantes deben ser capaces (18 años) y estar legitimados al efecto.
Caso contrario, solo se estará en presencia de un justo título para usucapir.

Modo suficiente es la tradición posesoria (entrega de la cosa), para derechos reales

que se ejercen por la posesión. (en la servidumbre positiva el primer uso es modo
suficiente; la hipoteca se constituye con el título)

Modo No se necesita tradición si: la cosa es tenida a nombre del propietario y este la
transmite al tenedor; el tenedor pasa a poseerla a nombre de otro; el poseedor la
transfiere a otro, se reserva la tenencia y se hace poseedor a nombre del adquirente.
Causa inmediata
Si se trata de cosas registrables, la inscripción registral es modo suficiente (para los
casos de inscripción constitutiva  ej. automotores o caballos pura sangre).

TRANSMISIÓN DEL
DERECHO REAL DE
DOMINIO SOBRE EL RELOJ

Compraventa reloj Entrega reloj

TITULO MODO
Oponibilidad a terceros

Cosas muebles
Posesión no registrables
Requisitos para oponer a
terceros interesados y de Publicidad suficiente
buena fe Cosas
o inscripción
registral registrables

-Constitutiva: surte efectos para las partes y para terceros, es el modo

necesario para el derecho real. (automotores y caballos pura sangre)

-Declarativa: solo es necesaria a los efectos de oponibilidad a terceros

interesados. (inmuebles, buques y aeronaves)

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Adquisición por causa de muerte

No es necesaria la tradición en la transmisión de derechos por vía sucesoria. Los herederos tienen
todos los derechos y acciones del causante de manera indivisa.
Prescripción adquisitiva
Es un modo originario de adquirir derechos reales. El poseedor de una cosa adquiere un derecho
real sobre ella mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
Se pueden adquirir todos los derechos reales principales, excepto las servidumbres negativas
porque no se ejercen por la posesión ni por actos posesorios.
Ostensible (pública, uso normal de la cosa);

Posesión Continua (actos posesorios con regularidad)

Ininterrumpida (sin interferencias de parte de

Prescripción breve Requisitos terceros en el goce de la posesión)

Inmuebles (10 años)

Tiempo
Mueble hurtada o perdida (2 años)

Acto jurídico idóneo para transmitir un

derecho real, pero emana de una persona
Justo título incapaz o no legitimada para tal fin.
Clases

No es justo título si proviene del verdadero

titular, pero es nulo por algún motivo.

El adquirente no debe haber conocido ni

podido conocer la falta de derecho a la
Buena fe relación posesoria.

No es necesaria post-adquisición.

Posesión
Prescripción larga Requisitos Inmuebles (20 años)
Tiempo Mueble registrable no hurtada ni perdida
recibida del titular registral (10 años)
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad
del título o de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.

Unión de posesiones
Los herederos (sucesión universal) continúan la posesión de su causante, en las mismas
condiciones que lo hacía este. No hace falta unión de posesiones porque ellos no empiezan una
nueva, continúan la anterior nada más.
Los sucesores particulares NO continúan la posesión de su autor, hay dos posesiones
distintas. Pueden unirse posesiones para completar el tiempo necesario para adquirir por
prescripción. El requisito necesario es que proceda una de la otra, debe haber un
encadenamiento sucesivo entre todas las que se quieran unir.
P. Breve Encadenamiento sucesivo + ambas de buena fe + ligadas por vínculo jurídico
Requisitos
P. Larga Encadenamiento sucesivo (antecesor entrega la cosa al poseedor actual)
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Posesión durante 6 años Posesión durante 3 años Posesión durante 1 año

Prescripción breve

Por unión de posesiones

que en total suman 10 años
Antecesor del antecesor Antecesor Poseedor actual

Requerimiento de reintegro de la cosa que debe emanar del titular del

Suspensión de la prescripción

Interpelación fehaciente derecho real y estar dirigida al poseedor.

Solo suspende por 6 meses, una sola vez.

Para que el titular no se vea obligado a promover demanda judicial para no

Pedido de mediación
perder su derecho, teniendo la posibilidad de resolver todo en instancias
amigables.

Cónyuges/Convivientes

Incapaces y capacidad
Acciones entre restringida y sus
padres/tutores/curadores

Personas juridicas y
administradores/integrantes
de los órganos de fiscalización

Petición del titular del derecho ante autoridad judicial que demuestra la
Petición judicial contra el intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la
poseedor posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona incapaz,
Interrupción de la

ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia.

prescripción

El poseedor usucapiente reconoce (expresa o tácitamente) el mejor derecho

de la otra parte. Se pierde el animus domini y, por ende, deja de haber
Reconocimiento posesión (pasa a ser una tenencia)

Debe producirse antes de que se cumpla la prescripción, caso contrario sería

una renuncia a la prescripción ganada.

El titular del derecho real, en lugar de iniciar una petición judicial, solicita la
constitución de un tribunal arbitral o la intervención de un árbitro para
Solicitud de arbitraje mantener vivo su derecho.

Poco usual en prescripción adquisitiva porque deben ponerse de acuerdo el

poseedor y el titular para someter esto a arbitraje.
Modos de extinción de los derechos reales

Destrucción Debe ser total, si es parcial continúa sobre la parte restante. No hay más objeto.

Causas generales Abandono Inmuebles x escritura pública | cosas registrables, debe registrarse el abandono.
de extinción

Consolidación Se produce en derechos reales sobre cosa ajena cuando una misma persona
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Carga real
Los derechos reales sobre cosa ajena son cargas reales respecto del dueño, quien debe
soportar eso.
Por ej. si sobre un inmueble pesa una servidumbre, esta es una carga real que debe ser soportada
por el dueño y sus sucesores.

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El dominio perfecto es el que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa. El dominio es imperfecto
Dominio si está sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas reales.

Es el derecho real de dominio que pertenece a más de una persona. Derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
Condominio personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa.

Propiedad Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que
horizontal se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio.

Conjuntos Es como llama el Código a los barrios privados y clubes de campo. Sus características son: cerramiento del espacio urbanizado; partes comunes
inmobiliarios y privativas; tienen la regulación de la propiedad horizontal.

Tiempo Hay tiempo compartido cuando uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos.
compartido
anexo conceptos

Cementerios Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos.
privados
Derecho real que permite tener una cosa en terreno ajeno. Otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho
Superficie de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno

Es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente (del derecho de usufructo, no de dominio) de un bien ajeno (o parcialmente propio),
Usufructo sin alterar su sustancia (porque en algún momento debe restituir el objeto).

Es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular la facultad de usar y gozar, con límites establecidos en el título constitutivo (si no
Uso establece, se entiende que se constituye usufructo). Generalmente, este uso y goce se limita a las necesidades del usuario y de su familia, lo que
lo diferencia del usufructo. Solo puede constituirse a favor de persona humana.
Es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. Solo puede
Habitación
constituirse a favor de persona humana.

Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
Servidumbre
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.

Es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga
Hipoteca al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

Es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado
Anticresis por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

Es el derecho real que recae sobre bienes mueble cuya posesión se transmite en garantía del cumplimiento de una obligación contraída por el
Federico Gonzalez | Prenda
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transmitente o un tercero. Se transmite solo la posesión, el acreedor que recibe la cosa no puede disponer de ella.
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BOLILLA 2 – DERECHOS REALES

LAS RELACIONES DE PODER
COMPARACIÓN CON LA PROPIEDAD
Las relaciones de poder son relaciones de hecho, mientras que la propiedad es una relación de
derecho.
Por ejemplo:
a) se puede ser dueño de la cosa (relación de derecho) y poseedor de esa misma cosa
(relación de hecho).
b) Pero también se puede presentar una relación de hecho que no esté acompañada de
una relación de derecho cuando se es poseedor de una cosa sin ser su dueño, y sin
tener tampoco un derecho personal que justifique esa relación de hecho.

Cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un

Posesión poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular
de un derecho real, lo sea o no.

Relaciones de poder que Cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un
pueden establecerse entre Tenencia poder de hecho sobre una cosa, comportándose como
la persona y la cosa representante del poseedor.

Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de

Servidor de la posesión dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. El poseedor
sigue siendo aquel en cuyo interés se ejerce la posesión.

RELACIONES DE PODER QUE PUEDEN ESTABLECERSE

Posesión
Elementos Es el poder de hecho sobre la cosa, el poder físico; la
posibilidad de disponer físicamente de una cosa (no es
Corpus necesario el contacto físico, solo que pueda hacerlo
Subjetiva efectivo cuando quiera).
(Savigny)
Es la que toma el CCC Es la actitud de no reconocer en otra persona un derecho
Teorías

Animus domini real superior (comportarse como titular de un DReal).

SI FALTA ESTE, PERO ESTÁ EL CORPUS, HABRÁ TENENCIA

Ejercicio de un poder de hecho sobre las cosas, conforme su

destino natural.
Objetiva
Corpus Toda relación entre el hombre y la cosa implica la
(Ihering)
posesión, a menos que una disposición expresa de la ley
establezca que sólo hay tenencia.

Solo hay que demostrar que existe el corpus para que se considere que existe posesión; si alguien
dice que hay tenencia, debe probar que la ley priva a esa relación de la protección posesoria.

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Presunciones
Existen directivas que facilitan la prueba, y que incluso hacen presumir que la relación entre la
persona y la cosa es la posesión; presunción que admite prueba en contrario.
Se presume que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa.
Presunción de posesión Quien alegue que se trata de un tenedor, deberá probarlo (ej. mostrando
(art. 1911)
contrato de locación que demuestra la falta de animus domini).

Se presume que la relación de poder comienza en la fecha del título (cuando

Presunción de fecha y
extensión media uno) y que tiene la extensión que en él se indica (ej. si a alguien se le
(art. 1914) otorga la posesión de una parte de un inmueble se presume que esa es la
verdadera extensión, si la persona ejerce la relación en una superficie mayor a la
del título deberá demostrarlo).

Las relaciones de poder se presumen legítimas, el sujeto de la relación de poder

nada debe demostrar (no necesita exhibir su título ni justificar la causa de su
Presunción de legitimidad adquisición).
(art. 1916)
Quien afirme la ilegitimidad de la relación carga con la prueba de que tiene un
Presunciones

mejor derecho (no es suficiente acreditar que el demandado carece de derecho

a poseer).

Se presume que el sujeto actual de la posesión/tenencia, que prueba haberla

Presunción de continuidad ejercido anteriormente, la mantuvo durante el tiempo intermedio (ej. Juan -
(art. 1930) poseedor actual 02/22- demuestra que ejerció la posesión el 05/18, se presume
entonces que mantuvo la posesión también entre el 05/18 y el 02/22).

La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que

Presunción de adquirir a no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales
título oneroso principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
(art. 1895)
gratuita (esto último demuestra que se presume la onerosidad de la adquisición
a menos que se pruebe que fue gratuita).

En un juicio posesorio, si es dudoso quien ejerce la relación de poder a tiempo de la

lesión, se considera que tiene la posesión/tenencia quien acredita estar en
contacto con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. Si esta prueba no se
produce, se presume que es poseedor/tenedor el que prueba una relación de
Presunción de posesión y
duda sobre las fechas poder más antigua.
(art. 2243)
Ej. Juan inicia acción posesoria contra Pedro porque le usurpó el terreno; si Juan
prueba estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la usurpación, se
considera que él es el poseedor; si esto no se prueba y Pedro demuestra una relación
de poder más antigua que la de Juan, se presumirá que aquel es el poseedor.
Tenencia
Al igual que la posesión, requiere de la configuración del corpus, pero falta el otro elemento: el
animus domini.

Corpus
Elementos
Animus domini No hay porque se reconoce en otro un derecho real superior.

Federico González | UNNE

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Clasificación de la posesión y la tenencia

Clasificación

Según su origen o
causa

Si el titular de la relación carece de título, o lo

Relación legítima Relación ilegítima
tiene pero media alguna irregularidad.

Cuando se ejerce un derecho real o personal

constituido de conformidad con las previsiones de Según las condiciones
la ley. El titular de la relación posee un título personales del
poseedor/tenedor
suficiente.

Relación de buena fe Relación de mala fe

El poseedor/tenedor están convencidos de que adquirieron el En todos los casos en que falta la buena fe, esto
derecho real/personal de conformidad a las disposiciones del es, cuando el sujeto no está convencido de la
Código, aunque en verdad no sea así. legitimidad de su adquisición (conoce o pudo
conocer que carece de derecho)
El sujeto no conoce, ni puede conocer que carece de derecho.

Según la forma o La posesión de mala fe es viciosa:

modo de adquisición
de la posesión -Cuando es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o
abuso de confianza.

-Cuando es de inmuebles adquiridos por violencia,

clandestinidad, o abuso de confianza.
Simple
Los vicios son relativos, solo se es poseedor vicioso frente a quien
fue víctima del vicio, no frente a terceros (ej. en un
desapoderamiento violento solo se es poseedor vicioso frente al
Viciosa despojado)

ES SIMPLE CUANDO NO ES VICIOSA

ESTAFA: se vende o grava como bienes libres a los litigiosos, embargados o gravados || se vende, grava o arrienda como
propios bienes que son ajenos. La posesión viciosa no es de quien transmite cometiendo estafa, sino de quien adquiere
sabiendo la verdadera situación.

ABUSO DE CONFIANZA: cuando alguien recibe una cosa con la obligación de restituirla, pero no lo hace.

VIOLENCIA: fuerza irresistible (material –física) y amenazas que generan el temor de sufrir un mal grave o inminente que
no se pueden contrarrestar o evitar (moral –intimidación-).

CLANDESTINIDAD: cuando se ejerce la posesión sin conocimiento del poseedor anterior de la cosa (se ejerce a escondidas
del poseedor anterior, no importa que terceros conozcan la situación).

Federico González | UNNE *VER CUADRO ANEXO DE PRESUNCIONES DE BUENA Y MALA FE*
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Caso del poseedor de inmueble con boleto de compraventa

El adquirente de la posesión con boleto de compraventa, si bien no es titular de un derecho
real, cuenta con un derecho personal.
El CCC dice que la relación de poder es legítima cuando importe el ejercicio de un derecho
real o personal constituido cumpliendo con las normas legales.
Dicho esto, cabe concluir que el poseedor con boleto de compraventa es legítimo, aun cuando
ejerza un derecho real que aún no adquirió.
PRINCIPIO DE INMUTABILIDAD DE LA CAUSA. INTERVERSIÓN DE TÍTULO
El principio de inmutabilidad de la causa dice que nadie puede cambiar la especie de su relación
de poder por su mera voluntad (o sea, el poseedor no puede cambiar de idea y convertirse en
tenedor por su propia voluntad) o por el solo transcurso del tiempo (es decir, quien comienza
siendo poseedor continúa en ese carácter sin importar el tiempo que pase).
Si el poseedor se convierte en tenedor (por vender su casa y habitarla como locatario), el Código
entiende que continúa siendo poseedor hasta que se pruebe lo contrario (mostrando los contratos).
Interversión de título
El principio anterior no impide que, en determinadas circunstancias, la causa pueda transformarse.
La posesión puede transformarse en tenencia, o viceversa.
Entonces, la interversión de título consiste en cambiar la causa en virtud de la cual se está
poseyendo o teniendo una cosa.

Cuando existe acuerdo entre los interesados (poseedor y tenedor se ponen de

Bilateral
acuerdo en alterar la relación posesoria –ej. tenedor compra la cosa al poseedor-).

Formas de Cuando la voluntad de cambiar la causa se manifiesta por actos exteriores que
interversión privan al poseedor de disponer de la cosa. Son actos de oposición/negación de la
posesión ajena y, al mismo tiempo, de afirmación de la posesión propia.
Unilateral
Ej. el locatario manifiesta su voluntad de ser dueño del inmueble expulsando al
locador de la finca y privándolo de su posesión, negándole todo derecho sobre ella,
ejerciendo actos de dominio.
EXCLUSIVIDAD DE LAS RELACIONES DE PODER
Las relaciones de poder son exclusivas en el sentido de que no pueden dos personas, al mismo
tiempo, ser poseedoras o tenedoras de toda la cosa. Si así fuere, ya estamos en frente de una
coposesión o cotenencia.
No pueden concurrir sobre la misma cosa varias relaciones de la misma especie que se
excluyan entre sí. Nada impide que concurran la posesión de una persona y la tenencia de otra
distinta, ya que no son de la misma especie.
Coposesión o cotenencia
Deben darse dos requisitos: pluralidad de sujetos y que la cosa se encuentre en estado de
indivisión. (no hace falta que exista un condominio)
Si un coposeedor excluye al otro, hay un supuesto de interversión del título y el despojado puede
intentar acciones posesorias para recuperar el ejercicio de su coposesión.

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ADQUISICIÓN DE LAS RELACIONES DE PODER

Para los modos originarios de adquisición (unilaterales) el sujeto debe tener más
de 10 años. Para la tradición el sujeto debe tener capacidad plena (18 años) por
Requisitos
tratarse de un acto jurídico.
Capacidad
Debe existir voluntad, el sujeto debe tener capacidad natural para entender y
querer.

En algunos supuestos se adquiere la relación con el contacto con la cosa; en otros,

se la adquiere antes de que se produzca el contacto, y aun antes de estar en
Corpus presencia de la cosa (ella ingresa al ámbito de custodia del adquirente –ej. a un
deposito que él tiene-).

Desapoderamiento unilateral

Una persona priva a otra, sin derecho, de su relación de poder.

Cosas muebles (hurto, estafa, abuso de confianza); Inmuebles (violencia,

clandestinidad, abuso de confianza).

Tradición bilateral

Una parte entrega una cosa a otra que la recibe.

La entrega es voluntaria. Es suficiente con que la cosa sea puesta a disposición

del destinatario.
Cosa ya poseída por
otro
Modos

Traditio brevi manu bilateral

No es necesaria la tradición cuando:

-la cosa es tenida a nombre del propietario, y este pasa el dominio de ella al que
la poseía en su nombre (tenedor que pasa a ser poseedor -ej. locatario adquiere
el dominio-);

-el que poseía a nombre del propietario, pasa a poseerla a nombre de otro (ej.
dueño de inmueble arrendado lo vende a un tercero)

Constituto posesorio bilateral

Tampoco es necesaria la tradición cuando el poseedor transfiere la cosa a otro

reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.

Ej. dueño de un inmueble lo vende y se lo alquila al adquirente.

Cosa NO poseída por

Apropiación/ocupación unilateral
otro

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CONSERVACIÓN DE LAS RELACIONES DE PODER

La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por
alguna causa transitoria.
Cuando se trata de conservar la posesión que ya ha sido adquirida, no es menester que
ambos requisitos (corpus y animus domini) persistan reunidos, puede ser conservada por el
solo ánimo.
Esto significa que no es necesario estar siempre en contacto material con la cosa, o ejercer
permanentemente actos posesorios sobre ella, es suficiente con la intención de conservarla.
EXTINCIÓN DE LAS RELACIONES DE PODER
La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa.

Material (se extingue físicamente) y jurídicamente (deja de ser

Se extingue la cosa susceptible de ser poseída –ej. pasa al dominio público-)
Causas de extinción de las
relaciones de poder

Otro priva al sujeto de la

cosa El sujeto sufre un desapoderamiento.

Imposibilidad física
dfinitiva de ejercer la Ej. la cosa cae en lugar inaccesible (caída al mar)
posesión o tenencia

Desaparece la probabilidad Las pautas de valoración son objetivas (que opina el común de la
razonable de hallar la cosa gente, de acuerdo a estándares sociales).
perdida Si la persona recupera la cosa se aplica la presunción de continuidad

Abandono

EFECTOS DE LAS RELACIONES DE PODER

Los principales efectos se encuentran las defensas posesorias y la posibilidad de adquirir por
usucapión.

Federico González | UNNE

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*Cuadro anexo presunciones de buena y mala fe*

Clasificación

Según su origen o
causa

Relación legítima Relación ilegítima

Según las condiciones personales del

poseedor/tenedor

Relación de buena fe Relación de mala fe

Presunción de mala fe (excepciones a la

Presunción de buena fe
presunción de buena fe)

La relación se presume de buena fe, excepto prueba en

Título de nulidad manifiesta
contrario

Se adquiere de persona que habitualmente no hace

La buena o mala fe hay que determinarla al comienzo de la relación de poder, tradicion de esa clase de cosas y carece de medios para
permanecerá invariable mientras no se produzca una nueva adquisición. adquirirlas (persona sospechosa)
O sea que, si la posesión en su origen fue de buena fe, así continúa.
Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el
diseño fue registrado por otra persona distinta al
transmitente
Federico Gonzalez | UNNE
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BOLILLA 3 – DERECHOS REALES

ADQUISICIÓN DE DERECHOS REALES SOBRE COSAS MUEBLES POR SUB ADQUIRENTES
ART 1895 CCC
ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente.
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas
o perdidas es suficiente para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.
Tampoco existe buena fe, aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo
régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no
son coincidentes.
Ámbito de aplicación
Se trata la situación del subadquirente de cosas muebles en las transmisiones a non domino1
Esta norma se aplica a los subadquirentes de buena fe y a título oneroso de cosas muebles no
registrables, cuando media desprendimiento voluntario de la cosa.
No se aplica al caso de cosas muebles registrables ni de inmuebles porque el art. 392 dispone que
los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado
sin intervención del titular del derecho.

Solo tendrá acciones civiles contra este PROTEGIDA POR EL 1895

Presta el libro
DUEÑO
(Entrega voluntaria) BUENA FE Y ONEROSO

Naturaleza jurídica de la adquisición

ES UNA ADQUISICIÓN LEGAL ORIGINARIA.
Se trata de una adquisición legal, es la ley la que hace que el adquirente de buena fe que se
encuentra en posesión de la cosa adquiera la propiedad de ella y pueda repeler cualquier acción
de reivindicación del antiguo propietario, no obstante haberla recibido de quien no era el dueño.
La adquisición que realiza el tercero es originaria, no hay ningún vínculo jurídico entre el tercero
y el anterior dueño. (esto significa que el tercero adquiere la cosa libre de gravámenes)

1
La transmisión a non domino se caracteriza por la ausencia del verdadero titular del derecho que se transmite, derecho que es
adquirido por una persona que actúa de buena fe, confiada en la apariencia jurídica que se le presenta como auténtica, aunque
en la realidad medie en todos los casos un instrumento público materialmente falso.

Federico González | UNNE

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Requisitos para invocar el 1895

El tercero debe ser poseedor de la cosa mueble, los tenedores no pueden

Posesión prevalerse del sistema porque reconocen el poder preferente de otro.
Requisitos

El tercero no debe conocer, ni haber podido conocer, que el transmitente no

Buena fe era el verdadero dueño.

La adquisición debe ser a título oneroso, caso contrario entra a jugar el principio
Título oneroso del enriquecimiento sin causa y deberá protegerse al que se empobrece.

Cosa mueble no Debe mediar un desprendimiento voluntario de la cosa por parte del dueño,
hurtada ni perdida debe haber intervenido en la transmisión dándosela voluntariamente a alguien.

Excepciones
No se puede aplicar el 1895 a las cosas que pertenezcan al dominio público del Estado
porque son inalienables, inembargables, imprescriptibles y, sobre todo, no pueden ser
No se aplica el régimen del art.

Domínio público poseídas.

Si se puede aplicar a las cosas que pertenecen al dominio privado del Estado.

No se puede aplicar el 1895 a las cosas muebles registrables porque estas tienen un
Cosas muebles
régimen específico. Además, dicho artículo dice que se refiere a las cosas muebles no
1895

registrables
registrables. (Buques, aeronaves, automotores, semovientes)

Cosas hurtadas o No se puede aplicar el 1895 a las cosas hurtadas o perdidas porque no hubo
perdidas desprendimiento voluntario por parte del verdadero titular.

No se puede aplicar el 1895 a las cosas hurtadas o perdidas porque no son cosas
Títulos valores
muebles registrables, tienen su régimen específico.

RÉGIMEN DE LAS COSAS MUEBLES REGISTRABLES

Buques y Aeronaves
El régimen especial de los buques lo establece la Ley de Navegación, por lo cual escapa al
régimen del art. 1895. Son bienes registrables, cuya inscripción registral es declarativa.
El régimen especial de las aeronaves lo determina el Código Aeronáutico, debe inscribírselas
en el Registro Nacional de Aeronaves para que adquieran nacionalidad argentina. La inscripción
registral es declarativa.

Buques Aeronaves
Régimen Ley de Navegación Código Aeronáutico

Registro Registro Nacional de Buques Registro Nacional de Aeronaves

Carácter de la
Declarativa
inscripción registral

Federico González | UNNE

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Automotores

Marco legal Decreto-ley 6582/58

Modificaciones ley 22.977

Se abre con la inscripción inicial y figuran todos los

Legajo del automotor datos vinculados al dominio del rodado (propiedad,
transmisiones, embargos, gravámenes, etc.)
Organización

Título del Automotor

Sirve para probar las
condiciones de dominio.
Documentos que se emiten
tras inscripción inicial
Cédula de identificación Autoriza el uso.
Registro de la propiedad del

Antes de la inscripción no se constituye o transmite el

Sistema registral derecho real. Para realizar la inscripción de la
constitutivo transmisión se requiere: presentar el título de
Inscripción propiedad y exhibir el rodado.
automotor

La inscripción tiene efectos jurídicos con

independencia de la causa o negocio jurídico que le
Carácter abstracto precedió. Una persona no adquiere el derecho real de
dominio porque realizó un contrato de compraventa
del automotor, sino porque inscribió la transferencia
en el Registro correspondiente.

Inscripción registral a favor

Protección de del subadquirente
subadquirentes

Buena fe
Adquisición del derecho
real
título oneroso

El derecho real se adquiere con la inscripción de buena fe en

el Registro Nacional de la Propiedad del Automotor.
rodado no hurtado/robado
El título sería el contrato por el cual se lo transmite y el modo
sería la inscripción registral.

Si fuese hurtado/robado, el adquirente no puede impedir la reivindicación, aun cuando

tenga a su favor la inscripción registral y haya adquirido de buena fe y a título oneroso.
(puede tener derecho al reintegro de lo pagado, en ese último caso). En caso de ser
Federico González | UNNE hurtado o robado se adquiere por usucapión a los 2 años (20 años si es de mala fe)
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Semovientes (Ley de Ganadería)

Impresión de un dibujo sobre el animal. Se lo hace con
Marca hierro caliente, marcación en frío, o de cualquier
manera que asegure la permanencia.

Ganado mayor Corte, incisión, perforación o grabación hecha a fuego

Señal en la oreja del animal.

Dispositivo que se coloca en la oreja del animal

Caravana perforando la membrana auricular.
Requisitos para acreditar la

Señal
propiedad del

Ganado menor
Caravana

Caravana

Impresión de números y/o letras en la piel del animal,

Ganado porcino Tatuaje usando puntas aguzadas, con o sin tinta.

Dispositivo electrónico de radiofrecuencia que se coloca

Implante en el interior del animal.

Es obligatorio para todo propietario de ganado tener registrado a su nombre el diseño que
empleare para marcar o señalar.
Se presume, salvo prueba en contrario, que el ganado mayor marcado y el ganado menor señalado,
o el ganado porcino señalado o identificado con alguno de los medios alternativos pertenece a
quien tiene registrado a su nombre el diseño de la marca o señal, o medio de identificación
alternativo aplicado al animal.
También se presume que las crías no marcadas pertenecen al propietario de la madre, si se
encuentran al pie de ella.
El ganado orejano (sin marcar), o cuya marca o señal no fuese suficientemente clara, o no
estuviese registrada, queda sometido al régimen del art. 1895.
Equinos de pura sangre de carrera
La ley 20.378 establece que la propiedad de estos animales se acredita con la inscripción en los
registros genealógicos, y que la transmisión solo se perfecciona entre las partes y con relación a
terceros mediante la inscripción del acto jurídico en dichos registros.
En resumen, una inscripción registral constitutiva.

Federico González | UNNE

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PARTE 2: DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

BOLILLA 4 A 8

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BOLILLA 4 – DERECHOS REALES

DOMINIO
PROPIEDAD Y DOMINIO
Entre los términos propiedad y dominio hay diferencias desde el punto de vista jurídico.
Propiedad
El concepto de propiedad es mucho más amplio, abarca derechos reales, personales,
intelectuales, administrativos, etc.
La propiedad del art. 17 CN se refiere a todos los bienes, materiales o inmateriales, que integran el
patrimonio; esto es, todos los derechos susceptibles de apreciación económica y que no se
confunden con la persona.
En este concepto tiene mucha influencia la teoría de los derechos adquiridos:
a) La CSJN dice que, si bajo la vigencia de una ley una persona cumplió todos los actos y
requisitos previstos para ser titular de un determinado derecho, debe considerarse que hay
derecho adquirido, aunque falte declaración formal de una sentencia o de un acto
administrativo.
b) Los derechos adquiridos no pueden alterarse mediante ley posterior porque el principio de
irretroactividad se convierte en la garantía de la inviolabilidad de la propiedad reconocida por
la CN.
Dominio
El concepto de dominio se restringe al derecho real que otorga a su titular importantes
facultades sobre una cosa.
Es una relación género (propiedad) – especie (dominio).
EL DOMINIO PERFECTO
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites legales.
Caracteres

El derecho real de dominio es oponible erga omnes (como todos los derechos reales).
Caracteres del dominio

Absoluto A lo que se refiere el carácter absoluto es que se confiere a su titular la mayor cantidad de
facultades posibles sobre una cosa (uso, goce y disposición).

No puede tener más de un titular, dos o más personas no pueden tener cada una todo el
Exclusivo dominio de una cosa (si hay más de un titular es un condominio).

Por ello se otorgan las facultades de exclusión.

El derecho real de dominio no se extingue porque su titular no use, no goce o no ocupe la

Perpetuo cosa (salvo que otro se convierta en poseedor por el tiempo necesario para usucapir).

No está sujeto a plazo, sin límite de tiempo, dura mientras exista la cosa.

Federico González | UNNE

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Actos de disposición El dueño puede ejecutar todos los

Facultades jurídica actos jurídicos de que la cosa
Facultades jurídicas pueda ser objeto (alquilar,
Actos de enajenar, gravar, etc.) y hacer
administración abandono de la cosa.
Por el carácter
absoluto

Actos de disposición El dueño puede derrumbar su casa,

material reconstruirla, hacer agregaciones,
Facultades cambiar el destino, etc.
Facultades que otorga el

materiales
El dueño puede servirse de la cosa
Uso y goce para sus intereses (uso) y obtener
dominio

provecho de la cosa (goce).

Manera de hacer justicia por mano

Excluir a extraños propia, autorizada de manera
excepcional (excepto que se trate
de personas autorizadas)
Por el carácter Facultad de
exclusivo exclusión No necesita intermediarios ni hacer
peticiones para actuar, ni depende
Remover objetos de la autoridad pública para ello, ni
colocados debe requerir su ejecución forzosa.

Puede sacar la cosa él mismo, sin

previo aviso.

Puede y debe encerrar su inmueble

Cerramiento
con muros, cercos o fosos.
Límites
Los límites al dominio son las normas legales (nunca convencionales) que regulan ese
derecho real, compatibilizando los derechos y obligaciones que por igual gozan los hombres en
sus relaciones de vecindad (interés privado), o para armonizar el derecho individual con el interés
general y colectivo (interés público).

Federico González | UNNE

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Reservados al Derecho
Administrativo

Las limitaciones al dominio se rigen principalmente por el Derecho Administrativo.

La Administración Pública regula todo lo relativo al urbanismo y a la edificación por
medio de los códigos de planeamiento y de edificación.

Límites a la libre disposición

jurídica

Se prohíben “cláusulas de no enajenar” (a persona alguna, es válida a persona

determinada) en los actos a título oneroso, y se las permiten en los actos a título
gratuito (a persona indeterminada o no; y si no excede 10 años).

Si un inmueble está afectado al régimen de protección de la vivienda existen

límites a los actos de transmisión.

La ley 26.737 limita la transferencia de inmuebles rurales a personas extranjeras.

Numerus clausus
En interés público
El titular del dominio no puede modificar, por si o por acuerdo de partes, la
regulación de sus derechos y obligaciones inherentes al uso y goce. Tampoco
puede desmembrar su dominio con otros derechos reales no reconocidos por ley.

Franja de terreno que el dueño debe dejar libre

Camino de sirga
cuando su inmueble limita con un cauce de agua.
Límites

Restricciones del Código Nadie puede, en razón de un derecho de propiedad,

Aeronáutico oponerse al paso de una aeronave. Si le genera
perjuicio, tiene derecho a indemnización.
Protección del patrimonio
arqueológico y Son las molestias que ocasionan el humo, calor,
paleontológico
olores, luminosidad, ruidos o inmisiones similares por
el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos. NO
Inmisiones inmateriales DEBEN EXCEDER LA NORMAL TOLERANCIA
(teniendo en cuenta las condiciones del lugar)

Obstáculo al curso de las Esta limitación impide realizar obras que alteren el
aguas curso de las aguas, excepto que se trate de obras
En interés privado defensivas (ej. impedir inundación o proteger cultivos)

Los propietarios de los fundos inferiores están obligados

Recibir aguas, arenas y a recibir las aguas, arenas o piedras que naturalmente
piedras
se desplazan o descienden de otros terrenos (lluvias,
manantiales, deshielos).

No se puede impedir el paso de obreros que trabajan en

Obras, trabajos e una obra o la colocación de andamios (siempre que sea
instalaciones indispensable y transitoria). Si causan daños por técnicas
defectuosas o actuar negligente = indemnización.

En los muros linderos, no pueden tenerse vistas

frontales a menos de 3mts; ni vistas laterales a menos
Luces y vistas de 60cm (permiten observar vecino) medidas desde muro
divisorio y la pared donde está. Tampoco pueden
tenerse luces a menos de 1,80mts de altura.

Plantación de árboles y No pueden tenerse si causan molestias que exceden la

Federico González | UNNE arbustos normal tolerancia. (Ramas pedir corte, Raíces cortarlas él)
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El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad,

Apropiación pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa (tiene
Cosas sin dueño y derecho a la presa, aunque otro lo tome o caiga en su trampa).
abandonadas
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su
Animales objeto de la autorización.
caza y de la pesca
Los peces de las aguas de uso público, o de las aguas privadas
si se cuenta con permiso, serían res nullius. Por ende, quien los
captura o extrae de allí adquiere el dominio de ellos.

Las abejas se transforman en cosas sin dueño, y se hacen

Enjambres susceptibles de apropiación, si el dueño del enjambre
abandona su búsqueda o no las reclama.

Es susceptible de apropiación el agua pluvial que caiga en

Aguas pluviales lugares públicos, o en un lugar privado pero que corra por un
lugar público.

Modo unilateral y originario de adquirir el dominio de cosas muebles no registrables sin dueño. Se basa en la
aprehensión material, en la toma de posesión, acompañada de la voluntad de sujetar la cosa al poder del adquirente.

Descubierto en cosa
Pertenece al dueño de la cosa en su totalidad.
propia

Descubierto en cosa Al descubridor le pertenece ½ como descubridor y, sobre la

Modos de adquisición del dominio

Tesoros
parcialmente propia otra mitad, el % de titularidad que tiene sobre la cosa.

Descubierto en cosa ½ al descubridor y ½ al dueño de la cosa (excepto que el

ajena dueño le haya encargado buscar o lo hace sin autorización).

Es toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o inmueble. Descubridor de este es el
primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro (si lo halla de manera casual). Eso nomas y lo adquiere.

El transformador se hace dueño de su

No reversible
Transformación de obra y debe el valor de la materia prima.
buena fe
El dueño de la materia prima es dueño
de la nueva cosa y debe pagar el trabajo.
Reversible
O puede pedir que el transformador
cubra la reversión y volver estado anter.

El dueño de la materia prima es dueño

de la nueva cosa y debe pagar el trabajo.
No reversible
Transformación de Si no quiere la cosa debe ser
mala fe indemnizado de todo daño.

El dueño de la materia prima es dueño

Transformación de de la nueva cosa sin pagar nada.
cosas muebles Reversible
Si no quiere la cosa debe ser
indemnizado de todo daño.

Se da cuando alguien, con una cosa ajena (materia prima), hace una nueva cosa con la intención de adquirirla. (ej. se
fabrica una estatua con mármol ajeno). Es necesario que el transformador obre sin conformidad del dueño de la materia
Federico González | UNNE
para que se apliquen estas soluciones.
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De cosas muebles Si hay cosa de mayor valor económico: el dueño de ella adquiere el
dominio del todo, pagando el valor de la materia adherida (sino
Accesión
habría un enriquecimiento sin causa).

Si NO hay cosa de mayor valor económico: los antiguos dueños de

las cosas se convierten en condóminos de la nueva por partes iguales.

Es un flujo de barro donde el agua arrastra el

material suelto por una ladera, quebrada o
cauce. (acrecentamiento lento, no se sabe
Aluvión que inmueble aportó la tierra)

Si se acrecienta un inmueble que limita con

aguas durmientes o corrientes, esa nueva
porción de terreno pertenece al dueño del
Adherencia
inmueble.
natural

El acrecentamiento de los terrenos se

produce de forma rápida y puede saberse de
que inmueble proviene el terreno desplazado.
Avulsión
El dueño del inmueble de destino solo
adquiere el dominio si la parte del inmueble
De cosas inmuebles
ajeno se adhiere naturalmente a su inmueble
(no debe indeminizar)

Mientras no se adhiera naturalmente el

dueño conserva su dominio y puede reivindic.

Si se trata de cosa mueble no susceptible de

adhesión natural, estamos frente a una cosa
perdida.

Adquisición de dominio por adherencia

artificial.
Construcción,
siembra y plantación Siempre el que adquiere lo construido,
sembrado o plantado es el dueño del suelo.

Hecho con materia ajena en fundo propio:

Adquisición de una cosa por el dueño de otra, luego de una unión o de buena fe (debe el valor de la materia); de
incorporación (natural o artificial). mala fe (valor de la materia + dyp).

Puede tener lugar cuando una cosa mueble se adhiere a un inmueble, Hecho por tercero: de buena fe (los
a otra cosa mueble, o cuando la reunión es de dos inmuebles. materiales para el dueño y debe mayor valor
adquirido); de mala fe (reposición al estado
anterior).

Hecho por tercero con materiales ajenos: el

dueño de los materiales solo tiene acción
Régimen de las cosas perdidas contra el tercero.
El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las
obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga
derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo,
quien debe dar intervención al juez.

Federico González | UNNE

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La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los
gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o
reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede
liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe
venderse en subasta pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de
conservación costosa. Deducidos los gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece
a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.
ES UN MODO DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO CUANDO EL DUEÑO SE LO TRANSMITE AL
HALLADOR PARA LIBERARSE DE LOS RECLAMOS.

Federico González | UNNE

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BOLILLA 5 – DERECHOS REALES

DOMINIO IMPERFECTO
DOMINIO IMPERFECTO
El dominio es imperfecto si está sometido a condición/plazo resolutorio, o si la cosa está grabada
con cargas reales.

En esta clase de dominio imperfecto el propietario

Caracteres del dominio

Dominio se halla impedido de usar, gozar o disponer de la

Absoluto cosa en la forma en que podría hacerlo si no
desmembrado
estuviese gravado con algún derecho real.
afectados

Exclusivo
En estas clases de dominio imperfecto el derecho no
Dominio fiduciario está sujeto a durar indefinidamente, sino a
Perpetuo extinguirse por el vencimiento del plazo o
Dominio cumplimiento de la condición resolutoria a la cual
revocable están subordinados.

Presunción de perfección
Quien pretenda un derecho real sobre la cosa de otro debe probarlo, hasta tanto la prueba no se
dé, el dueño tiene a su favor la presunción de perfección de su dominio.
Clases

Dominio
Clases de dominio

Se adquiere con razón de un fideicomiso y dura solamente hasta la extinción del

fiduciario fideicomiso (plazo o condición resolutoria).
imperfecto

Dominio La duración del derecho real de dominio está sometido a condición o plazo
revocable resolutorio, a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.

Dominio La cosa está gravada con cargas reales. El derecho real de dominio está gravado con
desmembrado otros derechos reales.

DOMINIO IMPERFECTO FIDUCIARIO

Contiene una modalidad resolutoria que, al
Título (contrato verificarse, obliga al fiduciario a retransmitir el
de fideicomiso) dominio perfecto de la cosa al fideicomisario.
Por actos entre
vivos
Forma de Entrega de la cosa al fiduciario.
Modo (tradición)
constitución

Por actos de Por testamento, se designa al fiduciario para que, a la muerte del causante,
última voluntad reciba todo o parte de sus bienes con el objeto de destinarlos a ciertas
finalidades, en beneficio de otro/s.
Federico González | UNNE
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Sujetos parte del negocio Contituyente / fideicomitente Se desprende del dominio en favor de
/fiduciante otra persona
fiduciario

Recibe el dominio transmitido

Fiduciario
temporalmente por el constituyente

Es el tercero a quien habrá que

transmitirle el dominio PERFECTO si
Fideicomisario
se cumple la condición resolutoria o
se vence el plazo

Beneficiario/s Recibe/n los frutos del fideicomiso

Duración del contrato

de fideicomiso
Efecto de la resolución

Plazo o condición Tercer adquirente a

resolutoria Tercero adquirente de
título oneroso y de
mala fe/título gratuito
buena fe

Límite máx = 30 años Efectos hacia el futuro Efecto retroactivo

Excepción = Son oponibles al dueño El dueño perfecto

beneficiario perfecto los actos readquiere el dominio
incapaz/cap. realizados por el libre de todos los actos
restringida fiduciario jurídicos realizados

Se permite duración
hasta su muerte o
hasta el cese de su
incapacidad

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DOMINIO IMPERFECTO REVOCABLE

DIFERENCIAS CON EL DOMINIO FIDUCIARIO
DOMINIO REVOCABLE DOMINIO FIDUCIARIO

La cosa debe transmitirse al fideicomisario (que

La cosa siempre debe restituirse al dueño primitivo.
puede ser el beneficiario, un tercero o el dueño primitivo)

Puede nacer de la voluntad de las partes y de la ley

Solo puede nacer de la voluntad de las partes.
(ej. revocación de donación por ingratitud)

Efectos de la resolución: retroactivos. Efectos de la resolución: hacia el futuro.

Las cosas transmitidas se confunden con el resto

Las cosas transmitidas forman un patrimonio
del patrimonio del titular del dominio imperfecto
separado del resto de los bienes del fiduciario.
revocable.
Plazo máximo de 10 años para el cumplimiento de
Plazo máximo de 30 años de duración (salvo excepciones)
la condición.
No hay beneficiario. Hay beneficiario.
El fiduciario solo puede disponer cuando lo
Puede disponer cuando quiera.
requieran los fines del fideicomiso.
Sujetos

Es la persona que luego de

producirse el evento resolutorio,
Transmitente/revocante
volverá a tener el dominio perfecto
de la cosa

Es el titular del dominio sujeto a

Dueño revocable
resolverse

SI LA CONDICION FRACASA, EL DOMINIO SE CONSOLIDA EN CABEZA DEL HASTA

ENTONCES DUEÑO IMPERFECTO.
Duración máxima
Si la condición se cumple antes de los 10 años, allí acaba el dominio revocable.
Si la condición NO se cumplió pasados 10 años, se la tiene por fracasada y el dueño revocable
queda con la cosa, pero con dominio perfecto.
EL PLAZO SE CUENTA DESDE LA FECHA DEL TÍTULO CONSTITUTIVO
Facultades
El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño perfecto, pero los actos
jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su derecho.

Federico González | UNNE

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Efecto de la revocación
El dominio revocable se extingue por las mismas causas que puede extinguirse el dominio perfecto.
Además, se extingue por el cumplimiento o fracaso de la condición resolutoria, o por el vencimiento
del plazo resolutorio.
COMO PRINCIPIO GENERAL, LA REVOCACIÓN TIENE EFECTO RETROACTIVO:
a) los terceros no pueden alegar buena fe cuando se trata de cosas registrables;
b) cuando se trata de cosas muebles NO registrables, rige el art. 1895 (cosa mueble no
registrable + no hurtada/perdida + poseedor de buena fe + título oneroso = repele acción
reivindicatoria)
EL CÓDIGO PERMITE APARTARSE DE LA RETROACTIVIDAD Y PACTAR LO CONTRARIO.
EL REVOCANTE DEBE RESPETAR LOS ACTOS DE ADMINISTRACIÓN (art. 348):
a) no caerán dichos actos y el dueño revocable no tiene la obligación de restituir el objeto del
contrato al revocante.
LOS FRUTOS PERCIBIDOS NO TIENEN QUE SER RESTITUIDOS (no los afecta la retroactividad)
Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles
al dueño.
Se readquiere el dominio libre de
La revocación tiene efecto
Principio general todos los actos jurídicos realizados
Efectos de la revocación

retroactivo
por el titular del dominio resuelto.

RETROACTIVIDAD

Cosas muebles no
registrables (rige art. 1895)

Se puede pactar lo
contrario y apartarse de la
retroactividad Los actos son oponibles al
Excepciones dueño (revocante) ya que
no hay efecto retroactivo.
Se deben respetar los actos
IRETROACTIVIDAD de administración

Los frutos percibidos no

tienen que ser restituidos
DOMINIO DESMEMBRADO
Queda sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava.

Federico González | UNNE

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BOLILLA 6 – DERECHOS REALES

CONDOMINIO Y PROPIEDAD HORIZONTAL
CONDOMINIO
El condominio es una especie del género comunidad, que se refiere al derecho real de dominio
que pertenece a más de una persona.
La comunidad es aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa o la
titularidad de un derecho corresponden en conjunto y proindiviso (s/ partes diferenciadas) a varias
personas. Ej. condominio; cousufructo; etc.
ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa
que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte
indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción.

Elementos esenciales

Cada titular tiene una

Derecho real sobre Tiene por objeto una Pertenece a más de cuota, cuya
cosa propia cosa una persona proporción puede ser
igual o diferente

Condominio sin indivisión Los condóminos pueden pedir la

forzosa (normal/común) división en cualquier momento.
Normas de condominio

Normas derecho real de

Clases

dominio
Limitada por voluntad de los
Disposiciones generales condóminos (no +10 años) o por
sobre derechos reales decisión de un juez (no +5 años).

Restantes normas CCC que Temporaria

regulen situaciones similares Condominio con indivisión
forzosa (anormal)

La facultad de pedir la Perdurable

división está limitada
Limitada por ley.

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Las únicas facultades posibles son las jurídicas, ya que las materiales son
Poder de físicamente imposibles. Cada condómino puede enajenar y gravar la
disposición cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
Sobre la parte restantes condóminos.
indivisa
Derechos En cuanto a constituir derechos personales, no se puede alquilar ni
personales siquiera la parte indivisa sin el consentimiento de los demás.

Cada condómino puede renunciar a su parte, lo cual acrece a los otros

Renuncia
condóminos.

Acciones posesorias: contra terceros o contra otro condómino.

Acciones Acciones reales: acción reivindicatoria contra otro condómino (en la

medida de su parte indivisa), contra terceros (por el todo, por su parte
indivisa, o por una parte material); acción de deslinde.
Facultades de los
condóminos

Ninguno de los condóminos puede ejercer sobre la parte común actos

Actos de materiales o jurídicos, sin el consentimiento de todos, que importen el
disposición ejercicio exclusivo del derecho de propiedad (oposición de uno = impide
lo que decida la mayoría)
Sobre toda la
cosa
Conjunto
Uso y goce Pactan usarlo un
Alternado
tiempo c/u.
Individual
Pactan que uno solo
Exclusivo
de ellos use la cosa.

LA DECISIÓN DEBE TOMARSE POR UNANIMIDAD

Cada condómino puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino.

MEJORAS NECESARIAS: no se requiere acuerdo y tiene derecho a

reembolso proporcional el que hizo el gasto (si no fue su culpa).
Mejoras MEJORAS ÚTILES: pueden hacerse dentro de los límites de uso y goce
de la cosa común, y a costa del que realiza el gasto (puede reclamar el
pago hasta el mayor valor adquirido por la cosa).

Si no es posible el uso y goce común por razones atinentes a la propia cosa o por la
ADMINISTRACIÓN

Imposibilidad de
oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre
uso y goce común
su administración. (Ej. que lo administre un tercero o un solo condómino; alquilar la cosa)

La resolución de la mayoría absoluta (más de la mitad) de los condóminos computada

según el valor de las partes indivisas (no se cuenta por persona, sino el % de la cosa que
Asamblea
c/u tiene. Y sobre el total, no sobre los asistentes), aunque corresponda a uno solo, obliga
a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte.

Si no hay estipulación en contrario, los frutos de la cosa común se dividen

Frutos proporcionalmente al interés de los condóminos (Ej. si tiene 30% de propiedad de la
cosa, le corresponde el 30% de los frutos).

Federico González | UNNE

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Condominio sin indivisión forzosa

Como se dijo, en el condominio sin indivisión forzosa los condóminos pueden pedir la
división en cualquier momento. De hacerlo, se llevaría a cabo un modo especial de conclusión
del condominio: a través de la partición.
Partición en una porción/lote
material
Convertir la parte ideal
de cada comunero
en dinero (equivalente
Consiste en
a su % de titularidad)
Adjudicar toda la cosa

Privada Todos capaces y acuerdo unánime

Si hay
Privada/judicial
incapaces/[Link]/ausentes

Judicial Si terceros se oponen a la privada

Si no hay unanimidad

En primer lugar, hay que ver esta

En especie
Formas de hacerla

posibilidad, es la que prevalece.

Si no es posible en especie, o si deciden

En especie o por venta o licitación Por venta por unanimidad, se vende y se reparte
el dinero.
El condómino que quiera quedarse con
Licitación la cosa debe ofrecer un precio superior
al de la tasación.

Provisional o de uso
Los condóminos, por unanimidad, dividen el uso y goce de la cosa (concluyen
el condominio). Reglamentan sus facultades en tal sentido.

Varias cosas en condominio Y solo se concluye el condominio

respecto de algunas.

Parcial Una sola cosa en condominio Pero se la divide materialmente y solo

se realiza la partición de una parte.

Una parte de los bienes no es Y se pide la partición de los que

susceptible de division inmediata actualmente son partibles.

Federico González | UNNE

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Efectos de la partición
Tiene efectos declarativos y no traslativos de derechos, es decir, los derechos atribuidos al
adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo del condominio y los demás
condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la cosa común.
El efecto declarativo solo rige entre condóminos, solo tiene lugar cuando la cosa que estaba en
condominio le toca a alguno de ellos, pero no cuando la cosa o cosas pasan a manos de un tercero
(porque no hubo partición en ese caso).
Adquisición por un condómino
También se produce el cese del condominio por partición en este caso. Con los efectos retroactivos
mencionados arriba.
Condominio con indivisión forzosa
La regla general es que el condominio es sin indivisión forzosa, de modo que los condóminos
pueden pedir la partición cuando lo deseen. Sin embargo, en ciertos casos no es posible pedir
la división porque una causa lo impide (por voluntad de los condóminos, por decisión de un juez,
o por imposición legal).
Indivisión forzosa temporaria

Los condóminos acuerdan, por unanimidad, la

Convenio de suspensión
suspensión de la partición por un tiempo
de la partición
Voluntad de los propios determinado.
condóminos
El plazo máximo por el que puede convenirse la
Plazo indivisión es de 10 años (si es inferior se puede
Causas

prorrogar hasta alcanzarlo; si es superior se

disminuye al máximo legal).

Si la división del condominio fuere perjudicial para

Partición nociva algún condómino o para todos, se puede pedir a un
juez que disponga la postergación.
Decisión de un juez
El plazo dispuesto por el juez debe ser adecuado a
Plazo las circunstancias y no puede excederse de 5 años (se
puede renovar una vez así que 10 años sería el máx.)

ARTICULO 2002.- Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran

circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto,
haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente.

Federico González | UNNE

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Indivisión forzosa perdurable

PROPIETARIOS DISTINTOS

2/+ inmuebles

Elementos
Cosas afectadas como
accesorios indispensable al
uso de esos inmuebles

Condominio sobre Sobre estas cosas se configura un condominio respecto del cual ninguno
accesorios indispensables de los dueños puede pedir la partición mientras dure la afectación.

Los condóminos pueden disponer de su parte indivisa si al mismo tiempo

enajenan el inmueble al que sirven los accesorios. No pueden por separado
porque esos accesorios son necesarios para los fundos que se aprovechan de
ellos (el condominio sobre esos accesorios es inseparable del inmueble)

Disposición
Causa = IMPOSICIÓN LEGAL

Facultades

Uso

Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los
inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el igual derecho de los
restantes condóminos.

2/+ inmuebles ≠ dueños

Condominio sobre muros,
Elementos
cercos y fosos
Muro, cerco o foso que
divide los inmuebles

Sobre estas cosas se configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños
puede pedir la partición mientras dure la afectación.

Este condominio es inseparable del derecho sobre el inmueble, no se puede enajenar

este último sin que a la vez se transmita la parte proporcional del muro, cerco o foso.

Federico González | UNNE

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Se asienta parcialmente en cada uno

Encaballado
de los inmuebles colindantes.
Según su asiento
Clases de muros

Se asienta totalmente en uno de los

Contíguo inmuebles colindantes, el filo coincide
con el límite separativo.

Lindero, separativo
o divisorio Es común y pertenece en condominio
Medianero
Según su a ambos colindantes.
titularidad
Pertenece a uno solo de los
Privativo
colindantes.

Demarca un inmueble y lo Cuando es de cerramiento forzoso, no voluntario, y debe ser

delimita del inmueble colindante. De cerramiento
estable, aislante y de altura no menor a 3mts.

Elevación: excede la altura del muro de cerramiento (3mts).

De elevación o
enterrado Enterrado: está debajo del suelo sin servir de cimiento a una
construcción en la superficie.

*EJEMPLO GRÁFICO MURO LINDERO ENCABALLADO*

Muro de elevación

Cerramiento forzoso
(3mts)
Muro lindero

Cimientos
SÓTANO
Muro enterrado

EJE DIVISORIO

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*EJEMPLO GRÁFICO DE MURO LINDERO CONTIGUO*

Muro de elevación

Cerramiento forzoso
(3mts)
Muro lindero

Cimientos
SÓTANO
Muro enterrado

EJE DIVISORIO
PROPIEDAD HORIZONTAL
El Código de Vélez vedaba la posibilidad de este derecho real porque no permitía que personas
diferentes pudieran ser propietarias de la parte más baja o de la más alta (supuestamente iba a
generar muchos conflictos)
La ley 13.512 de Propiedad Horizontal permitió la regulación eficiente de este derecho real y
se adecuó a la realidad imperante.
El CCC enumera expresamente a la propiedad horizontal entre los derechos reales
permitidos y regula minuciosamente su funcionamiento.
Concepto
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga
a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio.
Derecho real

Sobre cosa propia

Objeto = inmueble Objeto inmediato = partes propias || Objeto mediato = partes comunes
Caracteres

Facultades de uso, goce y

disposición (limitadas)

Interdependencia
Todas las partes del inmueble y las facultades que se ejercen son interdependientes, no se
pueden separar (enajenas parte privativa y se transmite en conjunto el derecho sobre la común)

Estatuto Es obligatorio el dictado de un reglamento que regule la vida del conjunto

Consorcio Nace una persona jurídica distinta de los titulares, con su propio patrimonio y con DyO específicos.

Administración
Representa a los propietarios frente a los organismos públicos o personas privadas y cobra los
gastos de mantenimiento y conservación del edificio.
Federico González | UNNE
Destino En el reglamento se fija el destino del inmueble, que debe ser respetado por los titulares.
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Constitución
El otorgamiento del reglamento crea el denominado “estado de propiedad horizontal”, que posibilita
la división jurídica del inmueble en propiedades autónomas.
En suma, una vez redactado e inscripto el reglamento, el inmueble está afectado al sistema
de propiedad horizontal y en adelante se podrán adquirir las unidades bajo este sistema. Se
requiere al menos la existencia de dos titulares.
Las cláusulas del reglamento integran el título de cada uno de los copropietarios y resultan
obligatorias por el solo hecho de ser titulares del derecho. Cada vez que una unidad es
enajenada, el adquirente se encuentra en la misma situación que su antecesor en cuanto al
reglamento.
Consorcio
Es la persona jurídica privada que constituyen los propietarios en conjunto.
El nombre del consorcio suele ser el de la calle y número en que se encuentra el inmueble, o el
nombre que tenga el edificio. El domicilio del consorcio es el del asiento del inmueble.

RESPONSABILIDAD POR LAS DEUDAS DEL CONSORCIO

Asamblea
Cuando el patrimonio del consorcio es insuficiente para
atender a sus deudas, los propietarios son responsables en
forma personal y subsidiaria por estas deudas que hayan
Órganos Consejo de propietarios sido válidamente contraídas por el administrador.

Lo hacen con el pago de las expensas.

Administrador

Fondo de reserva

Recaudaciones

Créditos contra
Patrimonio
consortes o terceros

Unidades que adquiera

Cosas y bienes afectados

en su beneficio
Derechos: reclamar el cobro de expensas y fondo de reserva.
Para adquirir derechos y Obligaciones: frente a terceros cuando contrata trabajos; frente a los
contraer obligaciones
propietarios cuando se causen daños por los que el consorcio debe
Capacidad responder.

Para adquirir unidades

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Facultades y obligaciones de los propietarios

Disposición jurídica C/u puede enajenar su unidad funcional o constituir derechos reales/personales
sobre ella, sin necesidad de consentimiento de los demás.
Facultades

El titular la puede usar, gozar y disponer

materialmente, con algunas limitaciones
Sobre la unidad funcional
(respetar el destino impuesto en el reglamento;
no causar perjuicio a los demás, etc.)

Disposición material
También el titular tiene derecho a poseer, usar y
Sobre cosas y partes gozar de las partes comunes, pero con
comunes importantes limitaciones (respetando el destino
y los derechos iguales de los demás)

Cumplir con el reglamento

Obligaciones

Conservar en buen estado

la unidad funcional

Pagar expensas comunes

en la proporción de su
parte indivisa

Contribuir a la integración
del fondo de reserva

Permitir acceso a su
unidad para reparaciones
y verificaciones
Los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los
propietarios para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes.
Mejora u obra nueva que Si no se está de acuerdo con la decisión de la asamblea tiene acción para que el
requiere mayoría juez la deje sin efecto.
Modificaciones en cosas y

Si la mejora u obra nueva gravita o modifica la estructura del inmueble de

Mejora u obra nueva que
partes comunes

manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

requiere unanimidad
También requiere unanimidad la que se haga en interés particular.
Mejora u obra nueva en El beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación
interés particular del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiere.

Cualquier propietario puede realizarlas como gestor de negocios, en ausencia

Reparaciones urgentes del admin o del consejo de propietarios. Si fue injustificado se le puede negar el
reintegro y exigir la restitución de los bienes al estado anterior.

La asamblea puede resolver (con mayoría que represente más de la mitad del
Grave deterioro o
valor) su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o
destrucción del edificio
la reconstrucción.

Federico González | UNNE La minoría no puede ser obligada a contribuir en la reconstrucción, pueden
transmitir
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Rueda a terceros, la mayoría puede adquirir y sino soportar ellos.
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BOLILLA 7 – DERECHOS REALES

PROPIEDAD HORIZONTAL (2da Parte) Y SUPERFICIE
PROPIEDAD HORIZONTAL
El reglamento
Es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los
titulares de unidades funcionales bajo el régimen de propiedad horizontal.
Es redactado por escritura pública e inscripto en el Registro de la Propiedad del Inmueble
(solo produce el “estado de propiedad horizontal”, no el nacimiento de los derechos de propiedad
horizontal –el cual nace cuando se cumplen los requisitos de título y modo, y la existencia de al
menos dos titulares-)
Es considerado un contrato:
a) Si lo redacta una sola persona (único dueño del inmueble), se tratará de una oferta de
contrato que luego es aceptada por los respectivos adquirentes del derecho real de
propiedad horizontal. (REGLAMENTO COMO CONTRATO DE ADHESIÓN)
b) Si lo redactan los condóminos (inmueble con más de un dueño), deberá haber acuerdo
unánime.

Contenido

Afectación del inmueble al

sistema con la descripción de las Normas referidas a los órganos
Normas de convivencia entre los
partes privativas y comunes, la del consorcio, funcionamiento,
integrantes del consorcio
proporción que cada unidad tiene derechos y obligaciones.
en estas y su destino.

PARTES QUE PUEDEN DISTINGUIRSE EN EL REGLAMENTO

Se vinculan con los derechos patrimoniales de los propietarios

Modificación del reglamento

(%bienes comunes, %expensas, destino de las unidades).

Cláusulas estatutarias UNANIMIDAD

Solo puede modificarse
Principio general por resolución de los
propietarios
Cláusulas reglamentarias

2/3 DE LA TOTALIDAD DE LOS PROPIETARIOS

Cuando la modificación se considera justa y

Excepción Modificación judicial
necesaria, para evitar arbitrariedades, se puede
requerirla judicialmente.

Ej. No se puede obtener la modificación por unanimidad porque se opone el que no le conviene la modificación. No hay
Federico González | UNNE
que olvidar que el reglamento puede ser redactado por el único dueño y hay puesto cláusulas en su beneficio exclusivo.
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Es el órgano deliberativo, compuesto por la reunión de propietarios.

Es el ente supremo, soberano e idóneo, apto para resolver todas las

cuestiones de interés común, previa deliberación de los consorcistas.
¨
Se celebran con periodicidad para tratar temas que hacen al
Ordinarias
funcionamiento normal y habitual del consorcio.
Asambleas
ÓRGANOS DEL CONSORCIO

Destinadas a solucionar asuntos de interés común que

Extraordinarias
surjan en cada caso. Se citan ante situaciones imprevistas.

Es un órgano consultivo y de control, no es obligatorio, designado por la asamblea.

Consejo de
propietarios Sirve de nexo entre los consorcistas y el administrador, tiene la función de controlar
las tareas de este.

Es el representante legal del consorcio y su órgano ejecutivo. Puede serlo un

Administrador
propietario o un tercero (puede ser unipersonal o colegiado).

Derechos: tiene todos los derechos que le otorguen la ley, el reglamento y la asamblea.

Obligaciones: administrar el edificio; conservar en buen estado las cosas y partes comunes; ocuparse de las reparaciones;
recaudar los fondos; cumplir y ejecutar lo que resuelva la asamblea.

Está facultado a representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con
todas las facultades propias de su carácter de representante legal. (representa al consorcio, no a los propietarios
individualmente)

Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los
daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.

Subconsorcios
Puede haber sectores independientes con sus asambleas, subadministradores. Debe estar
previsto en el reglamento (es solo para edificios con estructuras especiales (ej. torres separadas).
La división no opera frente a terceros, frente a ellos responde el consorcio general.
El administrador será uno solo para todo el inmueble, que tendrá subadministradores si se elige
crear un subconsorcio. Esos subadministradores no son representantes legales del
consorcio, se trata de una división interna de funciones nada más.
Los diversos sectores del consorcio tendrían contabilidades de gastos comunes en cuentas de
gestión separadas y cada sector soportaría particularmente sus propios gastos.
Prehorizontalidad
Se ideó un sistema de seguro obligatorio a favor del adquirente, que lo cubra ante el riesgo
del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido, por cualquier razón.
La cobertura de este seguro debe comprender el reintegro de las cuotas abonadas con intereses
retributivos.

Federico González | UNNE

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DERECHO REAL DE SUPERFICIE

En términos simples, el derecho real de superficie es aquel que permite tener una cosa propia
en terreno ajeno.
En términos más técnicos, la superficie es el derecho real de construir, plantar o forestar sobre
un inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una construcción, plantación
o forestación ya existente por un plazo determinado.

Derecho real autónomo y

principal
Caracteres

Sobre cosa propia/ajena según

la actividad haya comenzado o
no
NO +70 años Construcciones

Temporario

NO +50 años Forestaciones y plantaciones

Su objeto es un inmueble, o un
derecho a ejercer sobre el
inmueble

Transmisible
Modalidades

Derecho sobre construcciones, Se constituye sobre cosa ajena

forestaciones o plantaciones a Recae sobre un derecho (inmueble donde se realizará la
realizarse en el futuro actividad)

Derecho sobre construcciones,

Recae sobre una cosa
forestaciones o plantaciones ya Se constituye sobre cosa propia
(propiedad superficiaria)
realizadas
Legitimados

Dominio

El superficiario no puede conceder a su

Puede constituirse a favor de vez derecho de superficie sobre lo
terceros por los titulares de Condominio construido o plantado.
derechos reales de...
Lo que si puede hacer es transmitir a un
tercero su propio derecho.
Propiedad horizontal

Federico González | UNNE

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Construir, plantar o forestar sobre

Materiales (uso y goce) el inmueble ajeno y hacer propio lo
plantado, forestado o construido.

Constituir derechos reales de

Superficiario garantía sobre el derecho o la
propiedad superficiaria
Facultades

Afectar la construcción al régimen

Jurídicas
de la propiedad horizontal

Constituir derechos personales

Derecho a enajenar el inmueble

(adquirente debe respetar
superficie)

Afectar con usufructo, uso,

habitación o servidumbres

Dueño del suelo Disposición material y jurídica

Constituir derechos reales de

garantía

Constituir derechos personales

Federico González | UNNE

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Renuncia

Vencimiento del plazo

Cumplimiento de Si no se cumple transcurrido 50 o 70 años, igual se

condición resolutoria tiene por extinguido el derecho.

Un tercero, el nudo propietario o el superficiario

Causas Consolidación
reúne la titularidad de ambos derechos.

10 años para el derecho de construir, 5 años para

No uso
el de plantar o forestar (no construye ni foresta o explota)

Expropiación Indemnizan al nudo propietario y al superficiario.

Cese de existencia persona

jurídica a favor de quien se
constituyó
Extinción

Los derechos reales y personales constituidos sobre la superficie

o el suelo continúan hasta que transcurra el plazo.

Extinción antes de que

venza el plazo
Adquisición de lo plantado,
construido o forestado
Extinción después del
vencimiento el plazo

El propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado,

libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Efectos
El titular del derecho real sobre el suelo debe
indemnizar al superficiario, excepto pacto en
Indemnización contrario.

El monto se fija convencionalmente en el acto

constitutivo o en acuerdos posteriores.
Federico González | UNNE
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BOLILLA 8 – DERECHOS REALES

CONJUNTOS INMOBILIARIOS
CONJUNTOS INMOBILIARIOS
Si bien es un derecho real autónomo, es a la vez una especie o modalidad del derecho de propiedad
horizontal.

Distintos supuestos

Cualquier otro
Parques industriales,
emprendimiento
Clubes de campo Barrios privados empresariales o
urbano, no importa el
náuticos
destino que tengan

Pluralidad de partes de un inmueble MARCO LEGAL: normas administrativas y las de P. Horizontal.

(lotes)
ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las
zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos
urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se
Cerramiento rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa

del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V
Relacion inescindible entre los de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título,
sectores privativos y los comunes
Caracteres

a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal

especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen

Reglamento que regula la vida del
conjunto establecido como derechos personales o donde coexistan derechos
reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones
normativas que regulan este derecho real.

Existencia de una administración

OBJETO
El objeto del derecho real no es el conjunto inmobiliario, sino sus
Expensas comunes (gastos de
mantenimiento y conservación del sectores o partes de uso privativo (unidad funcional) y común que
complejo) se transfieran en propiedad al adquirente.

La relación entre partes privativas y comunes es indisoluble.

Entidad jurídica que agrupe a los
propietarios (consorcio)

Independencia de la causa
generadora de su destino
(residencial, turístico, agrario,
comercial, etc.)

Federico González | UNNE

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Uso y goce de las partes

propias y comunes
conforme a su destino
PROPIETARIO

El derecho que tiene sobre su unidad funcional y su

Facultades Transmisión del derecho cuota sobre las partes comunes inseparables, es
transmisible.

Puede cederlo a través de un derecho real (usufructo)

Cesión del uso y goce
o de un derecho personal (locación).

Obligaciones = propiedad horizontal

TIEMPO COMPARTIDO
Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso
periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y
para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Caracteres

Se integra con inmuebles

Cada usuario tiene su Puede ser perpetuo o El usuario está protegido
Uso periódico y muebles mientras sea
turno para usar la cosa temporario por la 24.240
compatible con los fines

Realizar la afectación de de uno o

mas objetos a finalidad de
aprovechamiento periódico y por
turnos
Requisitos

Que el instrumento de afectación

sea otorgado por el titular del
dominio/condominio/consorcistas
Gravámenes anteriores deben
cancelarse antes de la afectación
Bienes libres de gravámenes y
restricciones
Gravámenes posteriores, en caso de
ejecución se debe respetar la
afectación

Registro de Prestadores y
Establecimientos afectados a
Sistemas de Tiempo Compartido
Realizar la inscripción de la
afectación
Registro que corresponda
(inmueble, automotor, etc.)
Federico González | UNNE
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Efectos de la inscripción de la afectación

ARTICULO 2093.- Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de
afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el
instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no
enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del
propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

Si las cosas son enajenadas debe

respetarse el destino

El propietario no puede apartarse del

destino comprometido

Efectos
Los acreedores del propietario o del
emprendedor pueden agredir los
bienes afectados pero deben respetar
la afectación al sistema

Tanto al acreedor hipotecario, como a

los adquirentes en subasta del
inmueble, les serán oponibles los
Extinción del tiempo compartido derechos de los usuarios del sistema

Vencimiento del plazo

previsto en el instrumento
de afectación
No se han producido
enajenaciones
El dueño puede extinguir el
Causas sistema en cualquier
momento cuando
Se han rescindido la
totalidad de los contratos
Por destrucción o vetustez
(se admite reconstrucción)

Federico González | UNNE

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CEMENTERIOS PRIVADOS
Son privados aquellos que no pertenezcan al dominio público del Estado.
Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la
inhumación de restos humanos.
Derecho real de sepultura
El Código ha optado por regularlo como derecho real sobre cosa propia. Sin embargo, se trata del
derecho real de sepultura (derecho real que adquieren los titulares de las parcelas exclusivas
destinadas a sepultura).

El cementerio recae sobre cosa propia ya que todo el inmueble pertenece

a una o más personas en dominio o condominio. El dueño o los condóminos
decidirán si lo afectan o no al régimen.
Caracteres del derecho real

¿Derecho real sobre cosa

propia? Pero el derecho de los adquirentes de las parcelas parece más bien un
derecho sobre cosa ajena, ya que el dueño/condóminos no dejan de serlo.
de sepultura

El Código lo considera sobre cosa propia.

Transmisible
El crédito por el saldo de
precio de compra y
construcción de sepulcros
Inembargable Excepto si es por
Las expensas, tasas,
impuestos y contribuciones
Se deben pagar expensas, correspondientes
impuestos, tasas y
contribuciones

NO SE PREVÉ LA POSIBILIDAD DE RETRACTACIÓN O DESAFECTACIÓN DEL RÉGIMEN.

Federico González | UNNE

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PARTE 3: DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

BOLILLA 9 A 10

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BOLILLA 9 – DERECHOS REALES

DERECHOS DE DISFRUTE SOBRE COSA AJENA
DERECHOS DE DISFRUTE SOBRE COSA AJENA
El usufructo, junto al uso, la habitación y la servidumbre son los clásicos derechos de disfrute
sobre cosa ajena.
Se dice que el dominio está desmembrado, ya que el dueño se desprende de algunas de sus
facultades (uso y goce) en favor de otro.
USUFRUCTO
Es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente (del derecho de usufructo, no de
dominio) de un bien ajeno (o parcialmente propio), sin alterar su sustancia (porque en algún
momento debe restituir el objeto).
NO puede ser constituido de manera perpetua, el plazo convenido no puede ir más allá de la
vida del usufructuario, se extingue cuando venza el plazo o condición pactados, o bien por la muerte
del usufructuario, lo que ocurra primero (personas jurídicas no +50 años). En caso de cousufructo,
hasta la muerte del último.
NO se transmite por causa de muerte a los herederos.

Cosa mueble o inmueble

El usufructuario debe devolver la misma cosa tras extinción.
ajeno NO fungible

“CUASIUSUFRUCTO” porque el usufructuario adquiere la

Cosa fungible propiedad de la cosa entregada, ya que al concluir su
derecho debe restituir otras de la misma especie y calidad, o
Objeto su valor. Sólo se permite sobre un conjunto de animales.

Solo en los casos en que la ley lo prevé (ej. sobre un crédito,

Derecho al usufructuario le corresponderán los intereses devengados
durante la vigencia del usufructo).

Sobre el todo o una parte

indivisa de una herencia

Titular de derecho real de

dominio

Titulares de condominio
Legitimados para
constituir
Titular de derecho real de
propiedad horizontal

Aquí hay una contradicción, según el art. 2120 el

superficiario solo puede constituir derechos reales de
Superficiario
garantía. Pero prevalece el 2131 por ser norma especial
Federico González | UNNE
sobre quienes pueden constituir usufructo.
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ARTICULO 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse

conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las
restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a
menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
Ej. José en su testamento le deja el usufructo de una casa Juan, y a la muerte de Juan,
a Pedro. No es válido el constituido en favor de pedro, a menos que Juan no acepte el
establecido en su favor en primer término –Pedro sería usufructuario subsidiario en caso
de que Juan no acepte- (o que no pueda aceptar si por ej. fallece antes que el testador).
ENTONCES LOS TÍPOS SERÍAN: USUFRUCTO Y COUSUFRUCTO.
Formas de constitución

Quedarse con los percibidos y exigir

Uso y goce con reserva de los pendientes al momento de
la nuda propiedad Frutos y productos
constituirse el usufructo.

Nuda propiedad con Los productos de explotación ya

Por la transmisión de
reserva del uso y goce iniciada le pertenecen.

Nuda propiedad a una Puede realizar mejoras útiles o

persona; uso y goce a otra Mejoras facultativas suntuarias sin derecho a reembolso.
Puede retirarlas si no causa daño.

Puede transmitir su derecho, límite

sigue siendo su vida. Puede
Derechos reales y constituir derechos reales de
personales servidumbre, anticresis, uso y
Derechos
habitación y derechos personales de
uso y goce.

Si el nudo propietario le adeuda

Derecho de retención
alguna obligación al usufructuario.
Usufructuario
Si es una cosa no puede modificar su
No alterar la sustancia materia, forma o destino. Si es un
derecho no puede menoscabarlo.

Debe realizar las mejoras de mero

Obligaciones Mejoras
mantenimiento, las necesarias y las
Sujetos

causadas por su culpa. Originadas en

Impuestos, tasas,
contribuciones y expensas deterioros posteriores a la
comunes constitución.

Restitución
En el caso de conjunto de animales
deberá reemplazar los perecidos
(puede hacerse con las crías)

Derechos Actos de disposición Conserva la disposición jurídica y

Nudo propietario material, pero no debe turbar el uso
y goce del usufructuario.
Entregar el objeto

Realizar las que no están a cargo del

Obligaciones Mejoras
usufructuario o pagar su valor.

Federico González | UNNE Saneamiento

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Garantía en caso de transmisión del usufructo

ARTICULO 2139.- Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión. En el acto de
constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar garantía
suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.
ARTICULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su derecho,
pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo de duración del
usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación
y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de
sus responsabilidades frente al nudo propietario.
La garantía en la constitución es optativa, puede ser personal o real y dada por el
usufructuario o un tercero.
La garantía en la transmisión del derecho por parte del usufructuario es obligatoria, la
debe dar el adquirente.
USO
Es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular la facultad de usar y gozar, con
límites establecidos en el título constitutivo (si no establece, se entiende que se constituye
usufructo). Generalmente, este uso y goce se limita a las necesidades del usuario y de su
familia, lo que lo diferencia del usufructo.
Sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Si no tuviese limitaciones habría usufructo. Surge del título constitutivo

Limitaciones al uso y Ej. se constituye derecho real de uso sobre campo forestado con
goce capacidad de generar 100.000 toneladas de leña en un año, pero en el
contrato constitutivo se estableció que el usuario solo podía gozar de
5000 toneladas anuales, dicha cantidad será el límite del uso y goce.

El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Facultades del Limitaciones a la
usuario facultad de disponer Se interpreta que puede transmitir su derecho en las mismas
condiciones que el usufructo.

Nada dice el código sobre los derechos reales, por lo que se puede
Derechos
inferir que lo que no está prohibido está permitido. Se extinguen al
personales
acabar el uso.

Ejecución por acreedores

Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita
a las necesidades del usuario y su familia.
Los acreedores del usuario, en principio, pueden embargar los frutos, no el derecho de uso. Así
como los frutos pueden ser cedidos o arrendados, pueden ser embargados. Por excepción, tales
frutos serán inembargables en razón del carácter alimentario.

Federico González | UNNE

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Régimen legal

Normas previstas para el uso

(Título IX - Libro IV)

Normas previstas para el usufructo

(Título VIII - Libro IX)

HABITACIÓN
La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o
en parte material de él, sin alterar su sustancia.
Sólo puede constituirse a favor de persona humana.

Máximo la vida del

Temporario
beneficiario

Se constituye en
Inherente a la persona consideracion esencial de
la persona del beneficiario

No es transmisible por
actos entre vivos ni por
causa de muerte
Intransmisible
El habitador no puede
constituir derechos reales
o personales sobre la cosa
Caracteres
Se encuentra fuera del
Inembargable
comercio

El objeto es un inmueble
apto para vivienda

No se puede alterar la
sustancia

Ej. caso de cónyuge o

Puede surgir de la ley
conviviente supérstite

ARTICULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside sólo

en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas,
contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa. (en parte proporcional)

Federico González | UNNE

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Régimen legal

Normas particulares de la habitación

(Título X - Libro IV)

Normas previstas para el uso (Título IX -

Libro IV)

Normas previstas para el usufructo

(Título VIII - Libro IX)

SERVIDUMBRE
La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.
Al aludir a dos inmuebles queda claro que no son servidumbres el usufructo, el uso ni la habitación.

Perpetuas

Reales

Temporarias
Duración

Personales Temporarias

Inmueble en cuyo beneficio se establece la

Fundo dominante
servidumbre real.
Dos inmuebles
Caracteres

Inmueble que soporta la carga, ya sea la

Fundo sirviente
servidumbre real o personal.

Obtener alguna utilidad o

Contenido
ventaja

Se permite a los particulares

Atipicidad cierta libertad en cuanto a la
constitución y estipulaciones

No se la puede enajenar sin el

inmueble y viceversa
Son inseparables del inmueble
Inseparabilidad al que activa/pasivamente
pertenecen No se puede hipotecar o
embargar la servidumbre sin el
No pueden adquirirse o inmueble al que accede
Indivisibilidad perderse en proporciones
ideales.

Federico González | UNNE

El ejercicio SI es divisible. Por ej. persona tiene derecho a pasar por el inmueble vecino de mañana, tarde y noche, puede hacerlo solo de mañana.
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Le permite al titular del fundo dominante realizar alguna

Positiva
actividad, y el titular del fundo sirviente debe soportar.
Positiva/Negativa
Le permite al titular del fundo dominante exigir una
abstención del titular del fundo sirviente.
Negativa
Le prohíbe hacer algo que le seria lícito hacer al dueño si
no existiera servidumbre.

La utilidad que brinda el fundo sirviente recae en

Real beneficio del fundo dominante, no de su titular. En nada
influye el cambio en la persona de este último.
Real/Personal
La utilidad que brinda el fundo sirviente recae en
beneficio de la persona del titular del fundo dominante.
Personal Procura una utilidad a una persona determinada. (ej. el
titular de un inmueble tiene interés en recoger flores del
vecino por su actividad personal)

La servidumbre resulta de un acuerdo entre el titular del

Voluntaria
Clasificación

fundo dominante y el del fundo sirviente.

Voluntaria/Forzosa

Servidumbre de
tránsito
El titular del fundo sirviente permite el paso del titular
Forzosa del fundo dominante, por su inmueble. Voluntaria/forz.

Si el inmueble no tiene comunicación suficiente con la

vía pública y el inmueble del vecino se interpone en el
trayecto consiguiente al acceso, la servidumbre de paso
se puede imponer aun contra voluntad del dueño.
Servidumbres que la ley autoriza e impone, con prescindencia
de la voluntad u oposición del titular del fundo sirviente.
Servidumbre de
Si se dan las circunstancias, un titular de un derecho real sobre acueducto
un inmueble puede obligar a su vecino a soportar una
El titular del fundo sirviente permite el paso de agua por
servidumbre, aunque no quiera.
su inmueble, en beneficio del fundo dominante. Es para
El titular de fundo sirviente tiene derecho a una indemnización. transportar agua, no para tomarla. Voluntaria/forz.

El titular de un inmueble que necesita del agua para su

explotación económica puede hacerla pasar por otro u
otros predios, con el deber de indemnizar.

Servidumbre de
recibir agua

El titular del fundo sirviente se obliga a tolerar el

ingreso de las aguas que provengan de otras heredades
(aquí el destino de las aguas es el fundo sirviente) -
funciona como un desagüe-. Voluntaria/forz.

Puede ser forzosa mientras no genere un perjuicio

Federico González | UNNE
grave para el fundo sirviente.
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Contrato
Por ej. el testador es propietario de dos inmuebles y dispone legar cada
uno de ellos a dos personas distintas disponiendo que uno de los predios
Modos de constitución

quedará gravado por una servidumbre a favor del otro o a favor de la

persona del beneficiario.
Acto de última
O el testador es dueño de un solo inmueble y dispone que al momento
voluntad de su muerte su predio quedará gravado por una servidumbre a favor de
otro predio vecino, cuyo titular será el legatario beneficiario.

Los herederos deben respetar siempre y cuando no afecte su legítima.

La prescripción larga es posible pero solo para las servidumbres

positivas, en las que el primer uso es modo suficiente. El interesado
deberá probar que ejerció una servidumbre positiva en forma continua
Prescripción durante el plazo legal.

La prescripción breve es útil para sanear los defectos del título otorgado
por quien no estuviese legitimado.

Se podría mencionar a la ley cuando la servidumbre es forzosa, pero en

La ley NO verdad lo que hace la ley es otorgar un derecho al titular del derecho
real para reclamar la imposición de la servidumbre.

ARTICULO 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir
una servidumbre o imponer su constitución.
En mi opinión, hay una contradicción porque:
a) Por un lado, se otorga la facultad de imponer una servidumbre forzosa en caso de
que la ley prevea la necesidad jurídica de hacerlo. Y si el dueño del fundo sirviente
no colabora o no acepta la servidumbre, el interesado puede demandarlo
judicialmente para imponerla. (art. 2166)
b) Y, por otro lado, no se permite “en ningún caso” que el juez constituya o imponga la
constitución de una servidumbre. (art. 2169)
La única interpretación que veo posible es la de que la regla general es que el juez no
puede constituir o imponer la constitución de una servidumbre, reconociendo la
excepción de que se trate de una servidumbre forzosa. Obviamente deberíamos suprimir
la expresión “en ningún caso…” que prevé el art. 2169.
*NO GUIARSE POR ESTO ÚLTIMO, ES SOLO UNA OPINIÓN MÍA PARA ENTENDER MEJOR*
*NO ESTÁ CHEQUEADO*
Legitimados para constituir una servidumbre
Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen
sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el
conjunto de los titulares.
Comprende tanto a los titulares de derechos sobre cosa propia, como a los titulares de derechos
reales sobre cosa ajena (ej. usufructuario).

Federico González | UNNE

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Constituir derechos personales

solo con relación a la utilidad
obtenida

Ejercer las servidumbres accesorias

Derechos ''indispensables'' para el uso de la
principal

Realizar las mejoras necesarias en

el inmueble sirviente (para
mantenimiento y conservación)

Titular dominante

El ejercicio de la servidumbre debe

causar el menor agravio posible al
fundo sirviente

El límite del ejercicio es el de las

Obligaciones necesidades que tenía del predio
dominante cuando fue constituida

Informar al titular sirviente de las

pretensiones de terceros
Sujetos

Disposición jurídica (venta,

permuta, donación, constituir
otros derechos reales, etc)
Derechos
Disposición material (derrumbar,
reconstruir, hacer agregaciones,
usar, gozar, etc)

Titular sirviente

Tolerar la acción del titular

dominante o abstenerse de realizar
una
Obligaciones

No turbar el ejercicio de la
servidumbre
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BOLILLA 10 – DERECHOS REALES

DERECHOS REALES DE GARANTÍA
DERECHOS REALES DE GARANTÍA
Disposiciones generales
La hipoteca, junto a la prenda y la anticresis, son los clásicos derechos reales de garantía.
Garantía y derechos reales de garantía
La garantía es toda medida de refuerzo que se añade a un derecho de crédito para asegurar su
satisfacción, atribuyendo al acreedor un nuevo derecho subjetivo o nuevas facultades. Dicha adición
refuerza la expectativa del acreedor de que el crédito será satisfecho.
Los derechos reales de garantía recaen sobre bienes determinados y tienen varios efectos
(oponibilidad erga omnes, derechos de preferencia y persecución, potestad de dirigirse contra el objeto
gravado a fin de realizar su valor y así cobrar el crédito).
Asunción de otra obligación, con un
deudor distinto del principal, con el
Personales
fin de satisfacer subsidiariamente la
obligación principal
Garantías
Afectación de bienes del
deudor/tercero a la satisfacción de
Reales
la obligación en cuya garantía se
gravan

Los derechos reales de garantía solo pueden ser constituidos por contrato. No es
posible constituirlos por testamento, ni por imposición judicial o legal.
Convencionalidad
Requiere la voluntad de dos partes: el constituyente (deudor/no) y el acreedor.

Excepción = Ley de Obligaciones Negociables  Hipoteca unilateral ([Link])

Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son
intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal (excepto novación y pago
Accesoriedad por tercero no deudor).

La extinción de la garantía no afecta la existencia del crédito.

Caracteres

En cuanto al objeto: las cosas o los derechos sobre los que recae el derecho real de
garantía deben estar especificados en su acto constitutivo con absoluta precisión (es
inadmisible una mención genérica de los mismos). El objeto debe ser actual, no pueden
gravarse bienes futuros (que aún no existan).
Especialidad
En cuanto al crédito: debe determinarse en dinero (curso legal) el monto máximo a que
se extiende la garantía o gravamen (cualquier suma excedente será quirografaria) –
monto del crédito = lo que se adeuda; monto del gravamen = cantidad hasta la cual
responde el derecho real-.

Cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados
al pago de toda la deuda y cada una de sus partes. Mientras haya un saldo impago, la
Indivisibilidad garantía subsiste íntegra sobre la totalidad del objeto (ej. debe 100 y paga 90, por los
Admite pacto en contrario 10 restantes se pueden ejecutar todos y cada uno de los bienes afectados a la garantía)
La regla es que cualquier crédito puede ser asegurado con un derecho real de garantía
Créditos y pueden ser más de uno los garantizados por un derecho real.
Federico González | UNNE
garantizables Se puede, incluso, garantizar un crédito eventual (no existe, está en gestación)
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En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios

Extensión de la garantía físicamente unidos a la cosa, las mejoras sobrevinientes, las
rentas debidas y los frutos pendientes.

Accesión moral

En cuanto al objeto Accesorios que carecen de unión física, material, y están

Casos en que no se vinculados con la cosa por la profesión del propietario o la
extiende la garantía explotación del inmueble.

Bienes gravados con

prenda o que pertenezcan
a terceros

La garantía no comprende a los bienes físicamente unidos a

Extensión

la cosa que estaban gravados con prenda antes que la

hipoteca o pertenecen a terceros. Ni a los que
posteriormente se unen físicamente, si al momento de la
unión están gravados con prenda o son propiedad de terceros.

Minas o yacimientos

La garantía no se extiende a las minas y yacimientos que se

hallen en el inmueble gravado, porque según la ley de
hidrocarburos es una propiedad distinta de la del suelo, que
pertenece al dominio público del Estado nacional.

Gozan de un privilegio especial (puede cobrar con preferencia

a otros acreedores quirografarios o con privilegio inferior) que
La garantía cubre capital,
En cuanto al crédito tiene como límite el monto máximo del gravamen
intereses, daños y costas
establecido en el acto constitutivo (el excedente del tope o
monto máximo reviste el carácter de crédito quirografario).

Subrogación real
Es la sustitución jurídica de un bien por otro en el patrimonio de una persona, de tal modo
que el bien nuevo (cosa mueble o inmueble, un crédito o una indemnización) ocupe el lugar del
bien antiguo para ser sometido a su mismo régimen.
La garantía se traslada de pleno derecho (sin necesidad de petición especial o decisión judicial)
sobre los bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnización, precio o cualquier otro
concepto que permite la subrogación real.
El privilegio especial se traslada de pleno derecho sobre los importes que sustituyen los
bienes sobre los que recae, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite
la subrogación real.
Si la cosa gravada es enajenada, en principio, la garantía no se traslada al precio, ya que el
acreedor tiene el derecho de persecución, y el adquirente recibe la cosa con la carga real que debe
soportar.

Federico González | UNNE

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Responsabilidad del propietario no deudor

Generalmente es el deudor quien garantiza el cumplimiento de su obligación con un derecho real.
Pero también puede ser una persona diferente quien lo haga, sin revestir la calidad de deudor. En
este caso una persona es el deudor, y otra distinta es el constituyente de la garantía.
O puede suceder que el deudor sea el constituyente, pero que luego enajene a un tercero el bien
objeto del derecho real de garantía.
El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien
gravado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del
gravamen (a no ser que se obligue en forma expresa al pago del crédito asegurado y el acreedor
lo acepte como deudor, ahí responde con todo su patrimonio).
En suma, cuando el propietario de la cosa gravada también es deudor, responde con todo
su patrimonio; cuando no es deudor, responde solo con la cosa y hasta el máximo del
gravamen fijado para cumplir con el principio de especialidad.
Ejecución contra el propietario no deudor
Si el deudor no cumple con la prestación a su cargo, el acreedor puede demandarlo. En caso de
que el bien gravado se encuentre en poder de un propietario no deudor, el acreedor también puede
demandarlo.
Reclamo del pago al deudor y negativa de este

Intimación al propietario no deudor para que pague hasta el límite del gravamen

El propietario no deudor
Pago del propietario no Propietario no deudor pide El propietario no deudor
opone defensas propias o
deudor para evitar la citar a otros propietarios de decide soportar la ejecución
del deudor (si se puede
ejecución del bien bienes afectados y se subasta el bien
subrogar)

Tiene derecho a
indemnización de parte del
Se subroga en los derechos
deudor (excepto pacto en
del acreedor
contrario -ej dijo que se
hacia cargo de la hipoteca-).

Esto se hace para que ellos paguen también en la proporción que les
corresponde soportar.
Tiene derecho al remanente
Para determinar la proporción, primero hay que ver que pactaron. Si no hay que excede el monto del
gravamen
nada, se tiene en cuenta el valor del inmueble (ej. inmueble A vale 100 y el de
los otros 50 c/u, A pagará el doble que los otros)

Si no los cita, puede más adelante promover un proceso distinto para

recuperar parte de lo que pagó

Opciones que tiene el propietario no deudor tras el intento de ejecución del acreedor

Federico González | UNNE

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Rango de los derechos reales

El rango indica la posición que tiene cada uno de los acreedores respecto de los otros.
El constituyente puede gravar la cosa con más de un derecho real de garantía, idéntico o diferente.
(ej. sobre un objeto más de una hipoteca, o hipoteca primero y anticresis después)
En el caso de que concurran diversos derechos reales cuyos acreedores pretendieran hacer
valer su preferencia, la solución es asignarle prioridad al primero en el tiempo y así
sucesivamente.
Se trata de acreedores privilegiados (pueden cobrar antes que los quirografarios), pero cuando
concurren entre ellos, la preferencia la tiene el más antiguo.
Extinción de los derechos reales de garantía

Causas

Otras causas específicas que

Causas generales de extinguen la garantía sin
Por la extinción del crédito
extinción de todos los extinguir la obligación
al que acceden
derechos reales principal (ej. renuncia del
acreedor)

La subasta
Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado.
Se realiza la subasta y todos los derechos se extinguen, ya que las garantías se trasladan
sobre el precio obtenido en el remate. Los acreedores ejercerán su privilegio y si hay remanente
cobrarán su crédito los acreedores quirografarios a prorrata.
Para que se produzca la extinción de dichos derechos reales es necesario que hayan sido
debidamente citados los titulares para que puedan hacer valer sus derechos e ir contra el
precio obtenido en el remate. Caso contrario, la subasta les será inoponible y el adquirente se
convertirá en un propietario no deudor (debiendo cargar con los derechos reales de garantía
que cuenten con la debida publicidad).
Cláusula nula
Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer
del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley
para cada derecho real de garantía. Se trata de evitar la usura.
Por ej. si se pactara en el acto constitutivo que si el deudor no cumple el acreedor se quedara con
el objeto gravado, esa cláusula no tendría validez. Por regla debe hacerse una subasta.
Facultades del constituyente
El constituyente conserva la facultad de realizar actos inherentes a su derecho. Por ej. el
dueño puede realizar actos de disposición (vender, donar, abandonar, gravar con otros derechos
reales) y de administración (ej. alquilar –si no está prohibido en el acto constitutivo). También puede
disponer materialmente, si no entregó la posesión. El límite es no disminuir el valor de la
garantía.

Federico González | UNNE

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HIPOTECA
La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados
que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.
Caracteres

Su objeto es un Al acreedor se le dan

Es un derecho real inmueble (en algunos Solo puede ser las facultades de
Es indivisible
accesorio casos bienes que no convencional persecución y
son cosas) preferencia

Dominio

Por todos los condominos en forma

conjunta (para toda la cosa)

Condominio

Cada condomino individualmente

Están legitimados para constituir sobre su parte indivisa
hipoteca los titulares de los
derechos reales de...

El gravamen comprende la
proporción de las cosas y partes
Propiedad horizontal
comunes y a la unidad
complementaria

Superficie

Hipoteca de parte indivisa

ARTICULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es inoponible al
acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
Entonces, si el deudor no cumple, el acreedor hipotecario puede ejecutar la cosa por la parte
indivisa antes y después de que se haga la partición.
El acreedor hipotecario sólo se vería impedido de ejecutar la parte indivisa si, realizada la
partición, el inmueble le toca a otro condómino y él presta su consentimiento expreso, o la
partición se hizo judicialmente (y fue notificado). Esto es así porque, por el efecto declarativo de la
partición, los derechos atribuidos al adjudicatario le han pertenecido desde el origen mismo
del condominio y los demás condóminos jamás han tenido parte alguna en la propiedad de la
cosa común.

Federico González | UNNE

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Debido a que se trata de un derecho real que recaerá

Regla general Escritura pública
sobre un inmueble.

Si, en vez de hacerse por escritura pública, el contrato

es otorgado por instrumento privado, es válido e
implica una promesa de hipoteca que debe ser
Forma del contrato

Contrato otorgado en cumplida.

Promesa de hipoteca
instrumento privado
constitutivo

Quien se compromete a constituir una hipoteca en

garantía de un crédito debe hacerlo. Si no lo hace
puede ser demandado y el juez hacerlo en su nombre.

También debe hacerse

por escritura pública
Aceptación del
acreedor
Debe ser previa a la
registración

Determinación del objeto

Esto se debe al carácter de especialidad que rige en los derechos reales de garantía: “el objeto
debe ser actual y estar individualizado adecuadamente en el acto constitutivo”
El inmueble que grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
Cabe aclarar que, la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas
siempre que se pueda tener conocimiento de otro modo de la designación que falte.
No siempre el objeto será un inmueble: hipoteca naval = buque | hipoteca C. Aeronáutico = aeronaves
Duración de la inscripción
Cualquiera sea el plazo de duración de la hipoteca, el código establece un plazo de caducidad
de la inscripción registral (si antes no fue cancelada por el interesado o un juez). Los efectos
del registro de la hipoteca se conservan por el término de 35 años, si antes no se renueva.
No se extingue el derecho real, sino la inscripción. O sea, se pierde la oponibilidad y la
preferencia, si pasan 35 años de la inscripción y no se la renueva.
La hipoteca sigue existiendo, pero como si no estuviera inscripta. Si se reinscribe luego de los 35
años, los derechos adquiridos en el tiempo intermedio (entre la caducidad y la reinscripción)
tendrán un mejor rango que el del acreedor hipotecario que no renovó la inscripción (los
anteriores siguen como estaban).
Hipoteca revertida (exigible post mortem)
Es la que se constituye en garantía de un préstamo otorgado a una persona que ha superado
determinada edad o grado de discapacidad (propietaria de un inmueble libre de cargas),
garantizando el mismo con una hipoteca sobre la propiedad con la particularidad de que
será exigible al fallecer el propietario.

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Ejecución
Si el deudor no cumple, el acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca, contra él o contra
propietario no deudor.
Los códigos procesales regulan el procedimiento de esta ejecución, también puede haber
leyes especiales que regulen uno diferente. Los contratantes pueden someterse libremente a
esos sistemas alternativos.
Las partes pueden pactar un procedimiento de ejecución distinto al regulado en el Código
Procesal, siempre y cuando esté reconocido por leyes especiales. No pueden idear cualquier
sistema, sino someterse a uno que esté aprobado por las leyes vigentes.

ANTICRESIS
Etimológicamente: la palabra “anticresis” deriva del griego antichresis, de anti (contra) y chresis
(uso). Significaría “contra uso”, lo que concuerda con la idea esencial de este derecho, el deudor
usa el capital y el acreedor usa de los frutos de la cosa dada en anticresis.
La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las
partes, a quien se autoriza a percibir los frutos parta imputarlos a una deuda.
Anticresis ≠ Usufructo: el usufructo concede a su titular el disfrute de la cosa sin alterar la
sustancia; la anticresis impone un deber concreto de servirse de los frutos para imputarlos al pago
de una deuda.

Caracteres

El objeto recae sobre cosas El poseedor tiene el deber

Se ejerce por la posesión
registrables de servirse de los frutos
(se entrega la cosa al
para imputarlos al pago de
(muebles o inmuebles) acreedor/tercero)
la deuda garantizada

Si el constituyente es el titular de un derecho real de duración

menor, la anticresis se acaba con su titularidad.
Dominio
Cumplido el plazo máximo, en caso de que la deuda subsista, el
anticresis los titulares de los derechos
Están LEGITIMADOS para constituir

acreedor puede ejecutar el bien y percibir el crédito con privilegio.

Condominio
Inmuebles = 10 años
Duración máxima de
reales de....

la anticresis
Plazos

Cosas muebles
Propiedad horizontal registrables = 5 años

Inmuebles = 20 años
Duración de la
Superficie inscripción
Cosas muebles
registrables = 10 años

Usufructo Si transcurre el plazo, y antes no se renueva, subsiste el derecho real,

pero se pierde la oponibilidad derivada de la inscripción.

Federico González | UNNE

Medio complicado que se de esta situación porque la anticresis no
puede durar más de 10 y 5 años respectivamente.
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Puede usar la cosa dada en anticresis y percibir los frutos

Uso y goce (esto tiene un cargo: imputar a lo que le es debido –gastos e
Derechos intereses primero y luego al capital-)

Puede percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en

Arrendar la cosa arrendamiento. Puede habitar el inmueble o utilizar la cosa
mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría.

Si la cosa no fue fructífera, o los frutos no fueron suficientes

Ejecutar la cosa para cubrir gastos, intereses y capital, una vez vencido el
plazo el acreedor puede ejecutarla para percibir su crédito.
Acreedor anticresista

Conservar la cosa

Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino

ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor,
después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de
No alterar el destino
la manera que antes lo hacía. (ej. no puede dedicar a la
ganadería un campo destinado a agricultura, ni dedicar a
otra clase de agricultura un campo plantado con viñas).

Deberes Rendir cuentas al

deudor

Debe administrar conforme a las reglas del mandato y

Responsabilidad
responde por los daños que ocasiona al deudor.

Está obligado a pagar las contribuciones y cargas del

Pago de contribuciones
y cargas inmueble/mueble registrable. El propietario sigue siendo
legitimado pasivo frente a los acreedores de esos créditos.

Una vez que se extinga el crédito garantizado, o el derecho

Restituir la cosa
real de garantía, la cosa debe ser restituida a su titular.

Si el acreedor afronta estos gastos, podrán ser imputados a los frutos percibidos.
Si esto es insuficiente, dicha suma deberá ser reintegrada por el deudor.

El titular del objeto gravado debe al

acreedor los gastos necesario para la
Mejoras necesarias
conservación del objeto, aunque no
subsista.
Gastos

El acreedor solo puede reclamar el

Mejoras útiles mayor valor que alcanzó la cosa, el
plus.

Ej. si el auto vale $1.000.000 y las mejoras realizadas aumentan su valor a $1.300.000,
el acreedor puede reclamar esos $300.000 que aumentó el valor del auto.

Federico González | UNNE

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PRENDA
Disposiciones generales
Es el derecho real que recae sobre bienes mueble cuya posesión se transmite en garantía
del cumplimiento de una obligación contraída por el transmitente o un tercero.
Como lo que se transmite solo es la posesión, el acreedor que recibe la cosa no puede disponer de
ella. Excepto que el deudor no cumpla, ahí puede ejecutar la cosa (subasta/venta).

Caracteres

Sobre cosa Se ejerce por la Pcipio de

De garantía Accesorio Indivisible Convencional Objeto
ajena posesión especialidad

Cosas muebles
NO registrables

Créditos
instrumentados

Cosas muebles
registrables (x
ley especial)
Requisitos para la

Contrato formalizado en Debe indicarse el importe

constitución

instrumento público o del crédito garantizado

privado de fecha cierta (monto del gravamen)
Solo tras la concurrencia de estos
dos requisitos queda constituido
Acreedor prendario
y adquirido el derecho real
(concurrencia del título y modo).
Tradición al

Tercero designado

Esto faculta al deudor a constituir varias prendas (prendas

sucesivas) sobre la misma cosa a la vez, lo que exime al acreedor
de las responsabilidades propias de la guarda y conservación.

Prendas sucesivas
Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si
el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es entregada
en custodia a un tercero en interés común.
La prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución (reunión
del título y modo, no la fecha del instrumento –excepto que todavía no haya cumplido el modo con
ninguno-)

Federico González | UNNE

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Tipos

Con desplazamiento Sin desplazamiento

(sin registro) (con registro)

Con desplazamiento Sin desplazamiento

Régimen
Código Civil y Comercial. Legislación especial (Ley de Prenda)
legal
Objeto Cosas muebles registrables o títulos de crédito. Cosas muebles registrables.

Los bienes quedan en poder del deudor o

Se transmite al acreedor o a un tercero
Posesión del tercero que los haya prendado en
designado.
seguridad de una deuda ajena.

Carece de publicidad registral y se vale para su

Se hace cognoscible a terceros a través
Publicidad y oponibilidad a terceros de la publicidad
de las constancias del Registro público
oponibilidad posesoria y de la fecha cierta del instrumento
respectivo.
constitutivo

Vistas las disposiciones generales aplicables tanto a la prenda de cosas como a la prenda
de créditos, corresponde ver las normas específicas para cada una:
PRENDA DE COSAS
La cosa puede ser propia o ajena.
Puede prendarse una cosa ajena si el constituyente se obliga a adquirir la propiedad antes
de entregarla al acreedor, si la entrega es antes de haberla adquirido el contrato es nulo por falta
de legitimación (si la adquiere luego la prenda queda convalidada).

Debe percibirlos e imputarlos al Primero a los gastos e intereses, y

Frutos
Acreedor prendario

pago de la deuda luego al capital.

Uso con el consentimiento del Excepto sea necesario para la

propietario conservación de la cosa

El titular del objeto gravado debe al

Mejoras necesarias acreedor los gastos necesarios para
la conservación del objeto
Gastos

Solo puede reclamar el mayor valor

Mejoras útiles
que alcanzó la cosa, el plus.

Solo puede pedir la venta si hay Privilegio hace subrogación real

Venta del bien empeñado riesgo de destrucción o pérdida del sobre el precio obtenido, sin
valor importar quien pidió la venta

Federico González | UNNE

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Ejecución
Si el deudor no cumple con la prestación a su cargo, el acreedor entonces puede llevar adelante
la ejecución de la cosa, para así cobrar su crédito con el privilegio correspondiente.

Vender la cosa prendada Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o
en subasta pública mercados públicos, la venta puede hacerse en la forma habitual en tales
Formas de ejecutar

mercados, al precio de cotización.

Venta que se realiza por procedimiento especial que las partes determinan,
puede consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta
por el acreedor o por un tercero a precios que surgen de un determinado
Venta privada ámbito de negociación o según informes de los valores corrientes de
mercados al tiempo de la enajenación que indican una o más cámaras
empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato.

El acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de

ella se haga al tiempo del vencimiento de la deuda (no puede adjudicarse
por el importe adeudado, porque si se queda con una cosa cuyo valor es
más alto que al formalizar el contrato es un beneficio indebido).
Adjudicación al acreedor
Es una excepción a la prohibición de pacto comisorio.

Esto debe convenirse en el acto constitutivo o en uno separado, pero

simultáneamente.

SI NO SE PACTA EN CONTRARIO, ESTAS TRES ALTERNATIVAS QUEDAN A DISPOSICIÓN DEL

ACREEDOR PARA QUE ELIJA LA QUE QUIERA, TRAS EL INCUMPLIMIENTO DEL DEUDOR

*ADQUISICIÓN DEL DEUDOR: el deudor también puede hacerse dueño de la cosa si la adquiere
en la subasta o venta privada, en cuyo caso compensará su crédito y pagará la diferencia (si hubiere)
ARTICULO 2231.- Documentos con derecho incorporado
La prenda de títulos valores se rige, en lo pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.
Se puede constituir el derecho real de prenda:
a) por instrumento separado;
b) o con un simple endoso del portador legitimado con la cláusula “en prenda” u otra
expresión equivalente a favor del endosatario (acreedor de la deuda garantizada)
a. quien queda legitimado para cobrar el título a su vencimiento y con ese importe
cancelar el crédito, luego reintegra remanente al endosante.

PRENDA DE CRÉDITOS
La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito instrumentado que
puede ser cedido.
Los créditos no son cosas ni son objeto de posesión, por eso se los trata por separado. No obstante,
se permite la prenda de estos bienes si se reúnen ciertas condiciones:

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Que el crédito, pasible de ser

Que el crédito prendado se reclamado a un tercero por el
encuentre instrumentado deudor prendario, conste por escrito
en un documento
Requisitos

Entrega del instrumento al acreedor

o a un tercero

Debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente su

Notificación al deudor del crédito derecho contra el deudor, en los límites de la prenda.
prendado, de la existencia del
contrato
Crédito del acreedor prendario
exigible

Prestación dineraria
Acreedor prendario

Crédito del acreedor prendario aún

no exigible

Debe conservar y cobrar, incluso Debe conservar el dinero y la prenda subsiste sobre el dinero (prenda
judicialmente, el crédito prendado irregular) hasta que el acreedor tenga derecho a cobrar su propio crédito.

El acreedor prendario debe

Prestación NO dineraria
proceder a la venta de la cosa

CUADRO COMPARATIVO DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA

HIPOTECA ANTICRESIS PRENDA

Inmuebles y muebles Muebles no registrables y
OBJETO Inmuebles
registrables créditos instrumentados

Queda en poder del

POSESIÓN Pasa al acreedor o a un tercero
constituyente

No existe percepción de El acreedor debe Solo en caso de excepción el

FRUTOS
frutos x acreedor. percibir los frutos acreedor debe percibirlos

El acreedor puede adjudicarse

EJECUCIÓN El acreedor no puede adjudicarse la cosa
la cosa bajo ciertas condiciones

Persecución y
FACULTADES Regla = uso y goce Excepción = uso y goce
preferencia
El acreedor puede arrendar la
El acreedor puede
ARRENDAMIENTO No cosa con el consentimiento del
arrendar la cosa
propietario.
10 años (inmuebles);
PLAZOS MÁX.
5 años (muebles
registrables)
20 años (inmuebles);
DURACIÓN DE LA
35 años 10 años (muebles No se inscribe.
INSCRIPCIÓN
registrables)

Federico González | UNNE

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PARTE 4: PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES

BOLILLA 11

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BOLILLA 11 – DERECHOS REALES

PUBLICIDAD
PUBLICIDAD
La publicidad importa hacer saber a los integrantes de la comunidad la existencia del
derecho real de que se trata, sin que sea decisivo si estos han tomado o no conocimiento
efectivo de dicha circunstancia.
Por ello, el sistema registral constituye la más acabada expresión de publicidad.

La inscripción no elimina los

vicios del acto traslativo
De la transcripción
Las búsquedas de los titulares del
Método de registro personal dominio deben hacerse por el nombre
de las personas, no corresponde a cada
inmueble un folio determinado.

La inscripción perfecciona la
transmisión del dominio

Atribuye una hoja, cuaderno, carpeta,

etc. a cada inmueble, en los que se
De los libros territoriales Sistema del folio real
asientan todas las transferencias de
Sistemas

dominio o constitución de derechos reales.

Preferencia de los derechos
reales según el orden de las
inscripciones

En la transmisión el dominio
del inmueble pasa a la Corona Adquisición originaria, libre de vicios.
y de ahí al adquirente
Torrens
Indemnización que cubre los
reclamos de los perjudicados
por la convalidación

Federico González | UNNE

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Personales Las inscripciones toman como referencia el

nombre del titular.
Según la forma
Las inscripciones toman como referencia a la
Reales
cosa sobre la que se transmiten derechos.

Otras clasificaciones
de los sistemas

El derecho real ya fue adquirido, la inscripción

Declarativos
solo se requiere para la publicidad.
Según los efectos
Constitutivos La inscripción hace nacer el derecho real.

Sistema actual del Registro de la Propiedad del Inmueble

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras
no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

Para publicidad y oponibilidad frente

Inscripción declarativa
a 3eros

Toma como base la cosa sobre la que

recae el derecho, en lugar de la
persona del titular
Ley 17.801

Registro real

Se le asigna al inmueble el folio real

Se registran documentos, no derechos

La inscripción no convalida el título

nulo ni subsana los defectos que
No convalidante
tenga, su finalidad es la publicidad, no
darles eficacia

Inscripción facultativa

Publicidad formal (disponible para la

sociedad, divulgación de lo registrado)

Formas de publicidad

Publicidad material (proceso necesario

Federico González | UNNE para la inscripción de un documento)
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El Registro es público para el que tenga “interés legítimo” en averiguar el estado jurídico de
los bienes. La posibilidad de conocer o publicidad formal no resulta indiscriminada, sino que está
disponible solamente para el que la necesite.
Existen distintos medios: la exhibición, la consulta, el informe y el certificado.
Folio real
Es una ficha/tarjeta de gran tamaño que contiene la descripción física del inmueble, su ubicación,
el número por el cual lo designa el Registro (matrícula), la identificación según el Catastro, la
designación, los antecedentes dominiales y los derechos reales sobre la cosa.

Federico González | UNNE

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El procedimiento registral solo puede ser iniciado a instancia de parte y mediante

Rogación solicitud o petición dirigida al registrador para que este ponga en marcha el
procedimiento de inscripción. El registrador no puede actuar de oficio.

Principio de Es necesaria la determinación precisa de los sujetos, objeto y causa de la relación

especialidad jurídica que ingresa en el Registro, a fin de provocar una mutación en el asiento.

Principio de Si procedimiento de inscripción se cumple de acuerdo a derecho, se presume que el

Principios registrales

legalidad derecho inscripto o la situación jurídica registrada son legales, ajustados a derecho.

Quien es primero en el tiempo, es mejor en el derecho (goza de una prioridad).

Principio de Quien resulte titular registral en primer término, o reserve la prioridad para la
prioridad celebración de un negocio mediante certificado, prevalecerá sobre el que adquiera su
derecho o posición registral con posterioridad.

Debe existir una perfecta correlación entre el titular registrado (legitimado para
disponer o gravar el derecho) y su sucesor a registrar.

Principio de Sólo procederá la registración de un derecho en tanto devenga como tradens el titular
actual registrado para generar la inscripción del nuevo titular, que será el accipiens.
tracto sucesivo
El tracto, entonces, implica una sucesión perfecta y continua de titulares, a modo de
una cadena cuyos eslabones constituyen las titularidades temporalmente desplegadas.

Nuestro sistema registral no consagró el principio de fe pública registral sino en grado

Principio de de presunción de legitimidad, lo que significa que se recepta el principio registral de
legitimación.
legitimación
Los asientos registrales se presumen veraces (que el derecho real inscripto existe y
que son ciertas las anotaciones), excepto prueba en contrario. Lo que exterioriza el
Registro se presume verdadero, en principio.
Situaciones posibles del DReal

Lo que informa el Registro

frente al Registro

Secundum tabulas concuerda con la realidad

jurídica

Lo que informa el Registro

Contra tabulas NO concuerda con la
realidad jurídica

Inmuebles que nunca

Extra tabulas tuvieron acceso a los libros
registrales

Federico González | UNNE

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Reserva de prioridad
Si dos personas celebran una compraventa sobre un inmueble, el acto debe ser otorgado por
escritura pública.
La escritura lleva un tiempo mínimo para que el escribano haga el estudio de títulos.
El comprador corre el riesgo de que el vendedor sufra un embargo, que enajene dos veces
el inmueble, etc. Por eso, la ley prevé un mecanismo para evitar estas complicaciones,
permitiendo que se reserve la prioridad.
El notario pide en el Registro un “certificado” que le asegura que la situación no se verá
alterada si actúa dentro de ciertos plazos.
Calificación registral
Es una función registral que consiste examinar si los documentos presentados para inscribir
o anotar cumplen con los requisitos necesarios para su registración definitiva, o si por no
reunirlos deben ser registrados provisionalmente, o condicionados por la existencia de prioridades
que los afectan, o rechazados por no tratarse de documentos registrales.
Si el documento padece de algún vicio, la inscripción no lo purifica, solo hace presumir que el título
inscripto es bueno.

Documentos viciados de nulidad

El Registro los rechazará
absoluta y manifiesta

El Registro devuelve el documento

para rectificación y lo anota
Resultado de la calificación Documentos con vicios subsanables
provisoriamente a petición del
requirente

El Registro inscribirá el documento en

Documentos sin observaciones
forma definitiva

Inscripciones y anotaciones provisionales y preventivas

Inscripción/anotación provisional: asegura en beneficio del documento observado la
inmutabilidad de la situación registral generando una reserva de prioridad.
Anotaciones preventivas: son dispuestas por los jueces, se trata de asientos provisionales y
transitorios que tienen por fin consignar la existencia de un procedimiento judicial, garantizar los
resultados de un juicio, publicar situaciones jurídicas aun no consolidadas, etc. Son las medidas
cautelares que pueden ordenar.
Catastro
Es el inventario o catálogo de los bienes inmuebles sobre los cuales el Estado ejerce
soberanía política.
Es un registro de identificación física, jurídica y económica de inmuebles, y un banco de datos
imprescindible para la elaboración de diversas políticas económicas y sociales.

Federico González | UNNE

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PARTE 5: DEFENSA DE LAS RELACIONES DE PODER Y DE

LOS DERECHOS REALES
BOLILLA 12

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BOLILLA 12 – DERECHOS REALES

ACCIONES POSESORIAS Y REALES
DEFENSAS DE LAS RELACIONES DE PODER
La persona que ejerce una autoridad sobre una cosa, aun cuando no tenga un derecho sobre ella, tiene
el de ser amparado frente a cualquier perturbación o desapoderamiento que provenga de un tercero,
sin necesidad de alegar ni de probar que tiene un derecho sobre dicha cosa.
Es suficiente acreditar la relación de poder que existía sobre ella para lograr el amparo, incluso si
dicho tercero es el dueño o tiene algún derecho sobre el objeto.
El secreto del fenómeno posesorio es proteger situaciones de hecho, con prescindencia del derecho
que puedan tener las partes, para favorecer la armonía social, la convivencia, el orden y evitar la justicia
por mano propia.
Acciones posesorias en general
Son acciones judiciales que procuran que quien ostenta una relación de poder pueda poner fin a una
turbación, o recuperar el objeto si es despojado. (prescriben al año)
Acciones posesorias

Ante actos de
Acción de despojo
desapoderamiento

Acción de mantener Ante turbación

Turbación/desapoderamiento

Regla general = está vedado

hacer justicia por mano propia
Defensa extrajudicial (no es Auxilio de la autoridad pública
acción) no llega a tiempo
Excepción = siguientes
requisitos
Inmediatez en la recuperación
(no mediar intervalo de tiempo
entre el ataque y la defensa)
Si recupera o mantiene su relación de poder sin cumplir con los requisitos,
habrá infringido el principio general de no hacer justicia por mano propia y se
No exceder los límites de la
hallará expuesta a las acciones posesorias y de daños y perjuicios del agredido. propia defensa

Además, si el usurpado ataca o turba al usurpador, éste podría ejercer la defensa

privada en su condición de agredido.

En suma, dependiendo de si la víctima sufre una turbación 1 o un despojo 2, le corresponderá el

ejercicio de una u otra acción a fin de mantener o recuperar su relación de poder, respectivamente.

1
La turbación consiste en actos materiales (posesorios), producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar
la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor. De los actos, no resulta una exclusión absoluta del poseedor o tenedor.
2
El desapoderamiento consiste en actos posesorios ejecutados con la intención de tomar la posesión, contra la voluntad del
poseedor o tenedor. De los actos, resulta una exclusión absoluta (total o parcial) del poseedor o tenedor.
Ej. que explica los dos: si alguien coloca alambres con la intención de hacerse poseedor del inmueble vecino, por el momento hay
turbación; pero si en un momento consigue impedir al vecino entrar a su inmueble, lo excluye de manera absoluta, se trata de un
desapoderamiento.

Federico González | UNNE

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Se comenzó a hacer

Produce despojo
Invade el objeto del
poseedor o tenedor
Realización de una obra
nueva
No se comenzó a hacer
E invade el objeto del
pero es inminente su
poseedor o tenedor
comienzo
Produce turbación
y no invade el objeto del
Se comenzó a hacer
poseedor o tenedor

Derechos derivados de la
Derecho a la posesión Derecho de poseer
posesión
La persona cuenta con un título, La persona cuenta con título y
La persona no tiene título, no
pero aun no adquirió la posesión modo suficientes, por lo tanto,
tiene derecho a ser poseedor.
porque le falta el modo. adquirió el derecho real.

El sujeto no es poseedor, tiene El sujeto es poseedor ilegítimo y

derecho a la posesión y deberá El sujeto es poseedor legítimo, tiene derecho a seguir poseyendo
ejercer la acción que tiende al tiene derecho a poseer. mientras no sea vencido por otro
cumplimiento del contrato. en juicio.

Por el proceso de conocimiento más

Trámite abreviado que establecen las leyes
procesales

La prueba versa especialmente sobre

hechos, es indiferente la prueba de
quien tiene derecho o mejor derecho
Procedimiento judicial

sobre la cosa

El actor debe probar su posesión o

Prueba tenencia y el despojo o turbación
sufrida

El demandado posee o tiene la cosa

sin tener que probar nada

el afectado puede solicitar su

Si durante el proceso se produce una
conversión en la que corresponde a
Conversión lesión mayor que la que determina la
promoción de la acción
la lesión mayor, sin que retrotraiga el
procedimiento

se debe ordenar el cese de la

Si es por turbación y se hace lugar a
turbación y adoptar medidas para
la demanda
que no vuelva a producirse

Efectos de la sentencia
se debe ordenar la restitución de la
Si es por desapoderamiento y se cosa o de la universalidad, o la
hace lugar a la demanda remocion de la obra que se comienza
Federico González | UNNE a hacer
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ACCIÓN DE DESPOJO
Cuando se produjo el desapoderamiento, tanto el poseedor como el tenedor cuentan con la acción
posesoria de despojo para recuperar el objeto en cuestión.
Legitimación

Puede ser intentada por todo

Activa tenedor/poseedor, aunque sea
vicioso.

Puede ser intentada contra el

despojante, sus herederos y sucesores
Pasiva
particulares de mala fe. Incluso contra
el dueño del bien.

Si en la cadena de sucesores aparece uno de buena fe, allí se corta la persecución y no renace si la cosa
pasa a manos de un sucesor de mala fe. Solo se podrá intentar la acción de daños y perjuicios.

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución de la cosa o de la

universalidad, o la remoción de la obra que se comienza a hacer; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia (no en cuanto a derechos reales).

ACCIÓN DE MANTENER
Frente a los actos de turbación existe esta acción para los poseedores y tenedores. Su objeto es
retener o conservar la posesión o la tenencia que han sido turbadas.
Si el que realiza la lesión está autorizado por el ordenamiento jurídico para llevarla a cabo, no existe
perturbación a los efectos de ejercer esta acción (ej. estado de necesidad, legítima defensa,
allanamiento)
Legitimación

Puede ser intentada por todo

Activa tenedor/poseedor, aunque sea
vicioso.

Puede ser intentada contra Autor, copartícipes y herederos

Pasiva quien turba el objeto en todo o (si estos continuan con los actos
en parte inciados por el causante)

Esta acción protege contra la amenaza de sufrir un desapoderamiento, de modo que no hace falta
esperar que el hecho se concrete para iniciar la acción posesoria de mantener.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación y adoptar las
medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a la posesión o a la tenencia (no en cuanto a derechos reales).

Federico González | UNNE

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DEFENSA DEL DERECHO REAL

Acciones reales en general
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad
de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio. (son imprescriptibles)
Se diferencian de las acciones posesorias, ya que estas apuntan a la conservación o restitución de
la posesión o de la tenencia con independencia de quien sea el titular del derecho real y no precisan
otra prueba que la de haber poseído o tenido la cosa.

Tiene por objeto defender la existencia del derecho real

Reivindicatoria cuando media desapoderamiento y así obtener su restitución
Enumeración

Tiene por objeto defender la

libertad del DReal haciendo cesar El actor niega la existencia de los
Negatoria las turbaciones de parte de pretendidos derechos sobre su cosa
quienes alegan ser titulares de o reduce a los límites verdaderos
gravámenes sobre la cosa

Tiene por objeto defender la

El actor procura que el demandado
plenitud del derecho real
Confesoria removiendo el obstáculo al
confiese o reconozca los derechos
que impidió
ejercicio de una servidumbre

Tiene por objeto determinar, separar los puntos cuyos linderos

de Deslinde estuviesen confundidos

Titulares de derechos
reales

Caso de que el titular cede

Cesionario a tercero los derechos
Legitimación activa

sobre la cosa que perdió

Comprador al que no se le Si la cosa es poseída por un

hizo la tradición tercero

Puede entrablar
Acreedor hipotecario reivindicatoria, negatoria o
confesoria

Porque es sucesor del

Heredero del titular causante y continuador de
su persona

Porquepropietario desde la
Legatario
muerte del testador

Cotitulares
Federico González | UNNE
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ARTICULO 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real
u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario del
daño.
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño, pierde el derecho a ejercer la acción real.

ACCIÓN REIVINDICATORIA
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce
por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
Permite reclamar una cosa
concreta y perfectamente
Cosas
identificada, no una cosa distina,
aun de la misma especie y calidad

Solo se puede reivindicar

universalidades de hecho (porque
son materiales)
Universalidades
No se reivindica la universalidad,
sino cada una de las cosas que la
Objeto

compone

Títulos valores

Porque no pueden ser objeto de

Objetos inmateriales
relaciones de poder

Excepto por ej dinero marcado o

Cosas indeterminables o fungibles guardado en cajas o sacos
cerrados)
Objetos no reivindicables

Los accesorios s/ la principal

O sea, puede promoverse sobre

Las cosas futuras al tiempo de la cosa futura y ser procedente si se
restitución convierte en actualmente
existente.

Prueba en el juicio de
reivindicación

Prueba cuando se Prueba cuando se

El actor debe probar Prueba cuando se
reivindican muebles reivindican muebles
la titularidad del reivindican inmuebles
registrables (art. no registrables (art.
derecho real (art. 2256)
Federico González | UNNE 2257) 2258)
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Poseedor que despojó al

titular; sus sucesores

Legitimación pasiva Tenedor

Reivindicación de
Contra quien lo tenga
automotor
inscripto a su nombre
hurtado/robado

Derecho a reembolso
Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena
fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto se haya
vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes,
o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se
obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de
mala fe.
Sentencia
Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto, parte material de él o sus
restos.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripción a favor del vencido, debe ordenarse
la rectificación del asiento registral.
ACCIÓN NEGATORIA
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la
atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Objeto
Si bien el art. 2262 alude a un inmueble, no se puede descartar la viabilidad de una acción negatoria
respecto de una cosa mueble (ej. turbación en un automotor).
Legitimación pasiva
Compete contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro. Cuando el ataque es menos
grave que el desapoderamiento: turbación.
Prueba
El actor debe acreditar la titularidad del derecho real y la perturbación.
No necesita demostrar la inexistencia del gravamen que pretende imponerle el demandado porque
el derecho real se presume libre de cargas y gravámenes, está a cargo del demandado esta prueba.

Federico González | UNNE

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ACCIÓN CONFESORIA
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde ante
actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Legitimación pasiva
Compete contra cualquiera que impide los derechos inherentes a la posesión de otro,
especialmente sus servidumbres activas.
Prueba
Al actor le basta con probar:
a) su derecho de poseer el inmueble dominante y su servidumbre activa si se impide una
servidumbre;
b) su derecho de poseer el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes
a la posesión;
c) si es acreedor hipotecario debe probar su derecho de hipoteca.

ACCIÓN DE DESLINDE
El deslinde es el derecho que corresponde al propietario de una finca a cercarla, colocar
mojones o hitos para distinguirla de las fincas colindantes.
La acción de deslinde se utiliza para determinar los puntos linderos confundidos.
Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea
divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta,
previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el terreno.
No procede acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.

Fundos contiguos

Requisitos Inmuebles no edificados

Inmuebles no pertenecientes al
domínio público

Cualquiera que sea titular de un

Activa derecho real que recaiga sobre
un inmueble no edificado

Legitimación
Dueño/s del fundo contiguo

Pasiva
Puede dirigirse contra el Estado
cuando se trata de bienes
Federico González | UNNE privados
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Nada impide que los interesados lleguen a un acuerdo privado sobre la cuestión limítrofe.
Prueba
Cada una de las partes es a la vez demandante y demandado, por consiguiente, debe probar
c/u su derecho (aportando títulos y antecedentes)
Si ninguna parte prueba su afirmación, el juez igual debe decidir. La cuestión debe quedar
resuelta, no se puede rechazar la demanda y que las cosas queden como antes.
Si no es posible determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la
posesión, el juez debe distribuir la zona confusa entre los colindantes según, fundadamente,
lo considere adecuado. (la división no tiene que ser necesariamente igualitaria).
RELACIONES ENTRE LAS ACCIONES POSESORIAS Y LAS ACCIONES REALES
Prohibición de acumular
ARTICULO 2269.- Prohibición de acumular. No pueden acumularse las acciones reales con
las acciones posesorias.
Esto significa que mientras tramitan las acciones posesorias, las acciones reales deben esperar
que aquellas terminen. No pueden tramitar en forma paralela
Independencia de acciones
ARTICULO 2270.- Independencia de las acciones. En las acciones posesorias es inútil la
prueba del derecho real, más el juez puede examinar los títulos presentados para apreciar la
naturaleza, extensión y eficacia de la posesión.
Suspensión de la acción real
ARTICULO 2271.- Suspensión de la acción real. Iniciado el juicio posesorio, no puede
admitirse o continuarse la acción real antes de que la instancia posesoria haya terminado.
Establece la prioridad del juicio posesorio cuando es iniciado antes que la acción real.
Cumplimiento previo de condenas
ARTICULO 2272.- Cumplimiento previo de condenas. Quien sea vencido en el juicio
posesorio, no puede comenzar la acción real sin haber satisfecho plenamente las
condenaciones pronunciadas en su contra.
Acciones por un mismo hecho
ARTICULO 2273.- Acciones por un mismo hecho. El titular de un derecho real puede
interponer la acción real que le compete o servirse de la acción posesoria; si intenta la
primera, pierde el derecho a promover la segunda; pero si interpone la acción posesoria
puede iniciar después la real.
Acciones por distintos hechos
ARTICULO 2274.- Acciones por distintos hechos. El demandante en la acción real no puede
iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda, pero sí
puede hacerlo el demandado.
Por hechos o ataques posteriores a la interposición de la demanda, ambos, demandante y
demandado en el juicio petitorio, tienen acciones posesorias.
El demandado, al no haber promovido la acción real, no puede verse privado de la posesoria.

Federico González | UNNE

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Turbaciones o desapoderamientos recíprocos

ARTICULO 2275.- Turbaciones o desapoderamientos recíprocos. Si los hechos constituyen
turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y
cumple con la sentencia de restitución, puede a su vez entablar o continuar la acción
posesoria o real respecto del hecho anterior.
Se prevé también la necesidad de cumplir previamente con la sentencia para luego iniciar acciones
por hechos anteriores.
Ejemplo:
1. Juan es desapoderado por Pedro. En lugar de iniciar la acción posesoria, Juan recupera la
cosa por las suyas haciendo justicia por mano propia.

2. Pedro, despojado ahora, le inicia la acción posesoria y lo vence, por lo que Juan debe
restituirle la cosa.

3. No obstante, le queda la posibilidad a Juan de ahora iniciar la acción posesoria por el hecho
anterior, que es el primitivo desapoderamiento por el que debió demandar en lugar de
recobrar la cosa de propia autoridad.

Hechos posteriores
ARTICULO 2276.- Hechos posteriores. La promoción de la acción real no obsta a que las
partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.

Federico González | UNNE

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Acción reivindicatoria Acción negatoria Acción confesoria Acción de deslinde

Defender la plenitud del
Defender la existencia del Defender la libertad del Determinar y separar
derecho real ante actos
derecho real ante actos derecho real ante actos los puntos cuyos
Finalidad que producen el que constituyen una
que impiden ejercer
linderos estuviesen
derechos reales
desapoderamiento. turbación. confundidos.
inherentes a la posesión.

Bienes materiales (cosas), Derechos inherentes a la Línea divisoria de

Cosas muebles e
Objeto muebles o inmuebles.
inmuebles.
posesión, especialmente inmuebles contiguos
Títulos valores también. la servidumbre. sin edificar.

Negar la existencia de
Que el demandado Fijar de manera cierta
derechos reales sobre la
Restitución del objeto. confiese o reconozca los la línea divisoria entre
cosa; o reducir a los
derechos que impidió. inmuebles contiguos.
límites verdaderos.

Federico Gonzalez | UNNE

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