DERECHO CIVIL POSIBLES

PREGUNTAS

TEMA 1. LA POSESIÓN 2

TEMA 2. Los derechos reales 5

TEMA 3. adquisición y extinción de los derechos reales 8

TEMA 4. La propiedad 10

TEMA 5. La copropiedad, la propiedad horizontal 14

TEMA 6. La protección de la propiedad 23

TEMA 7 La ocupación, la accesión, la usucapión 27

TEMA 8 El usufructo 34

TEMA 9. Otros derechos reales de goce 38

TEMA 10 Los derechos reales de garantía. la prenda. 42

TEMA 11 LA HIPOTECA 45
TEMA 1. LA POSESIÓN

¿Qué es la posesión?

Es la tenencia de una cosa, por diversas razones: por ser su propietario, prestatario, arrendatario,
detentador…

Puede ser vista tanto como hecho, es decir la tenencia material con independencia de si uno es
dueño o no, como por la consecuencia de un derecho patrimonial. La posesión crea la apariencia
de que se es titular de un derecho patrimonial sobre la misma, esto se da para evitar que otra
persona arrebate dicha cosa con violencia.

¿Qué clase de tipos de posesión hay??

- Natural y civil (art 430)

- En concepto de titular y de no titular (art 432)
- P. mediata e inmediata.
- Viciosa
- De buena o mala fe
- Precaria

¿Quién puede ser sujeto de posesión?

Puede ser sujeto de posesión toda aquella persona física que tenga un mínimo de capacidad de
obrar, así como las personas jurídicas. También cabe decir que puede haber diferentes sujetos que
tengan posesión de la misma cosa (coposesión del art. 445CC)

¿Qué puede ser Objeto de posesión?

Pues nos guiamos por lo establecido en el derecho romano, es decir; Son objetos de posesión las
cosas y aquellos derechos que recaen sobre las cosas (derechos reales), como pueden ser la
propiedad, o el usufructo. También cabe decir que deben ser susceptibles de apropiación, que no
estén fuera de tráfico jurídico.

¿ Cuáles son los modos de adquisición de la posesión?

Se puede adquirir la posesión por diferentes medios descritos en el artículo 438 y 440 del Código.

Art 438. La ocupación material de la cosa o del derecho poseído. Actos propios y formalidades
legales ( mediante los modos admitidos por el derecho civil)

Art 440. Posesión civilísima. La posesión del heredero , que acepta la herencia es considerado
poseedor legal de los bienes hereditarios desde el momento de la muerte, aunque no haya estado en
contacto material con dichos bienes.
 Protección de la posesión

La protección de la posesión se fundamenta en el mantenimiento de la paz social, lo que hace que se

evite la violencia. Para retener y recobrar se pueden interponer interdicto.

Las presunciones posesorias

La presunción es una deducción lógica basada en un hecho probado. Normalmente se presume que
las presunciones en derecho son iuris tantum ( que admiten prueba en contrario), pero otras veces
cuando un precepto legal lo prohíbe, son Iuris et de iure es decir no admiten prueba.

Las presunciones posesorias más importantes del CC, son iuris tantum y son las siguientes:

a. de buena fé. Se presume que hay buena fé en todo caso, salvo que la mala fé sea probada.
b. de continuidad posesoria. Si se adquirió en concepto de dueño, se presume que sigue
poseyendo en ese concepto
c. De posesión accesoria de bienes muebles. El que posea los bienes muebles muebles no
quiere decir que sea el propietario de los mismos. ( arrendatario de una vivienda)
d. de posesión intermedia. Art 459 y 466 “El poseedor actual que demuestre su posesión en
época anterior, se presume que ha poseído durante el tiempo intermedio, mientras no se
pruebe lo contrario.” El que recupera, conforme a derecho, la posesión indebidamente
perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha
disfrutado sin interrupción.”

Efectos de la posesión

La posesión es la tenencia de la misma por lo que el poseedor puede usarla y si es fructífera (que
produce frutos), puede, en principio, percibir los frutos. Se trata de un requisito básico para
usucapir.

Pérdida de la posesión

Existen varias causas por las que se puede perder la posesión (Art 460 CC). Se perderá la posesión
de la cosa arrendada al extinguirse el contrato.También cuando se transfiere definitivamente la cosa
(la venta, etc..). En los casos de adquisición violenta o clandestina.

Hay un plazo de un año para adquirir la posesión, ya que el plazo del interdicto es de un año. En ese
año el nuevo poseedor podrá tener protección judicial ante terceros.
 ¿Cómo se liquida el estado posesorio?

Cuando hay un cambio de poseedor de la cosa, teniendo diferentes intereses cada uno de los
poseedores, se hacen necesarias unas reglas , contenidas en el art 451 y siguientes del CC. Estas
reglas no son imperativas, ya que se aplican supletoriamente cuando no hay acuerdo entre los
poseedores.

● Buena fé del poseedor sustituído. Se presume buena fé siempre , pero en caso de haber
actuado con mala fé prpbada, el régimen de liquidación es más gravoso.
● Cosa fructífera.

Si el poseedor es de buena fé ,hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida
legalmente la posesión. Si es de mala fé abonará los frutos percibidos y los que el poseedor legítimo
hubiera podido percibir, y sólo tendrá derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios hechos para
la conservación de la cosa.

● Reintegro de los gastos hechos en la cosa.

- Gastos necesarios: Son los gastos derivados de la conservación de la cosa, o de su puesta en

producción. Se abonan a todo poseedor
- Gastos o mejoras útiles. Dan lugar a un aumento de valor de una cosa. Si el poseedor es de
buena fé se le pagan los gastos. Si se posee de mala fé, la doctrina asume que no se debe
hacer el reintegro.
- Gastos o mejoras de lujo. No son abonables a ningún poseedor. Pero cabe decir que tanto
uno como otro pueden retirar los adornos y ornamentos, siempre que la cosa poseída no
sufra deterioro y el poseedor no quiera quedarse con ellos. Si el nuevo poseedor quiere
quedarse con ellos, debe pagar el importe gastado al poseedor de buena fé, o por el contrario
el valor al poseedor de mala fé.

La adquisición A NON DOMINO

Se refiere a la situación en la que el transmitente de un bien mueble no es el dueño del mismo. Pese
a ello hay diferentes presupuestos legales, el adquirente se puede convertir en su propietario.

- Ámbito mercantil. Art 464 CC. “En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de
comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al tráfico de objetos
análogos, se estará a lo que dispone el Código de Comercio.”- art 85 cc “La compra de
mercaderías en almacenes o tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a
favor del comprador respecto de las mercaderías adquiridas, quedando a salvo, en su caso,
los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o
criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente.”
TEMA 2. Los derechos reales

Concepto de derecho real

El derecho real parte del derecho privado patrimonial en la que el titular del derecho goza de esas
facultades inmediatas sobre el bien que le reportan ciertas ventajas a la vez que se excluye a todas
las demás personas de esas facultades, de manera que si perturbare ese uso por parte del
titular,pueden verse perseguidas por el mismo.

Caracteres del derecho real

● Inmediatez o inmediatividad: el derecho real nos habla de una relación entre un titular y el bien
sobre el que recae. Se trata de una relación directa (inmediata).
● Absolutividad: hace referencia a que ese derecho real puede ejercerse contra todos (erga
homines). El titular del derecho real tiene esa facultad frente a todos de forma absoluta.
● Se concibe así una tercera teoría, la Teoría ecléctica. Se trata de una teoría

Sujetos del derecho real

El derecho real nos presenta un sujeto activo independiente y determinado y un sujeto pasivo
colectivo e indeterminado.

Objeto de derechos reales

Con respecto del objeto, en el derecho real nos encontramos con que se trata de una cosa específica
y determinada, la mayoría de las veces corporal (compuesta de materia). No obstante, veremos
como existen derechos reales también sobre bienes incorporales.

Contenido de los derechos reales

Por último y acerca del contenido, hemos de señalar que el mismo supone un poder sobre la cosa o
el bien sobre el que recae, que implica la facultad de exclusión de cualquiera que no sea el propio
titular (es decir, el titular del derecho real no puede ser perturbado y, si lo es, el derecho lo va a
defender).

Este contenido se completa resaltando que la eficacia del derecho real es erga omnes (frente a todos,
es decir, puede ejercitarse contra cualquier persona que lo perturbe).

Clasificación de derechos reales

1.La propiedad=dominio: es el derecho real más amplio en cuanto a contenido está reconocido en el
art. 348 CC, el cual nos dice que “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin
más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el
poseedor de la cosa para reivindicarla”.

2.Triple denominación: Goce, Garantía y de Adquisición Preferente: tiene un carácter limitado,

atendiendo a la función económica, por su contenido. También pueden ser llamados limitativos de
dominio. Los nombrados como derechos reales sobre cosa ajena se refieren a casos en los que la
cosa es ajena.

- Derechos de goce (usufructo, uso, habitación, servidumbre, superficie etc.): el usufructo es

el derecho a disfrutar de los bienes ajenos (de los bienes del nudo propietario); el usufructo
se puede enajenar. El uso y la habitación no se pueden enajenar a terceros, aunque su
contenido es mucho más restringido que el del derecho al usufructo. Las servidumbres: hay
un predio dominante y un predio sirviente, es decir, una propiedad que disfruta de las
prebendas de esa servidumbre mientras que existe otra propiedad que es la que las tiene que
padecer. Los censos: la cesión de la propiedad útil a cambio de un canon anual.Derecho de
superficie: se regula por la Ley Hipotecaria. Sobre ellos incide de forma directa el derecho
urbanístico.

- Derecho de garantía: ej. la prenda, la hipoteca, la anticresis.

- Derecho de Adquisición Preferente: prioridad para adquirir esa cosa. Restringe la

propiedad por eso también puede llamarse limitativas de domino, limitan o afectan a la
libertad de libre disposición que tiene un propietario. A través de figuras como el retracto o
el tanteo.
 Distinción entre derecho real y derecho de crédito.

Razones Derecho real Derecho de crédito

Personas interviene un solo sujeto activo, nos

determinado encontramos con un acreedor y
y un sujeto pasivo indeterminado, un deudor.

Objeto recae sobre una cosa específica y el objeto es la prestación (una

determinada determinada
(normalmente material). actuación por parte del
deudor).

Poder atribuído implica un poder directo sobre nos habla de un poder sobre la
al titular la cosa persona del
deudor, para poder exigirle esa
prestación.

Origen nos van a exigir la existencia de un título nace

para su simplemente pos la existencia
constitución y la concurrencia de un modo de alguna de las fuentes que
de adquirir. hemos estudiado.

Duración y tiene una duración Se extingue en el momento que

causas de perpetua en el tiempo se cumple con la obligación
extinción

Importancia de la lo llena de contenido la crédito el artículo rey

ley y la voluntad ley, y hay muy poco margen para la 125 CC (autonomía de la
autonomía de la voluntad. voluntad),

Eficacia prototipo de los derechos absolutos, derecho relativo (solo puede

hacerse efectivo frente a la
persona del deudor).

Registro de la se inscriben en el registro de la no se inscriben

propiedad propiedad,
TEMA 3. adquisición y extinción de los derechos reales

Causas de adquisición de los derechos reales. Se regulan en el artículo 609 CC.

-La ocupación: recae sobre cosas abandonadas, y por eso es una causa que solamente para adquirir
el derecho de propiedad.

-La ley: opera cuando se dan las circunstancias de hecho contempladas en un precepto legal (por ej.,
la accesión, o el art. 564, p. 1º, relativo al nacimiento de la servidumbre legal de paso).

-La donación: es un contrato traslativo, pero se menciona de forma separada debido a que el Código
civil no la regula en Libro IV, junto a los demás contratos.

-La sucesión testada e intestada: se trata de la sucesión mortis causa.

-Ciertos contratos mediante la tradición: se refiere a los contratos con finalidad traslativa y la
entrega de la posesión (sistema o teoría del título y el modo).

-La usucapión: también llamada prescripción adquisitiva; sirve para adquirir la propiedad (lo
habitual en la práctica) y los demás derechos reales que admitan posesión.

Diferencias entre adquisición originaria o adquisición derivativa

Adquisición originaria Adquisición derivativa

Se da cuando no se tienen en cuenta las Se da cuando se tienen en cuenta las

circunstancias jurídicas de ese mismo derecho circunstancias jurídicas de ese mismo derecho
real en manos del titular anterior (en caso de real en manos del titular anterior. Así, la
que hubiese tenido un titular). sucesión mortis causa y los contratos
traslativos mediante la tradición.

CAUSAS TIPOS

-La ocupación: requiere el abandono previo de a) Adquisición derivativa traslativa: el titular,

la cosa. hasta ese momento, transmite el derecho real
-La ley: las circunstancias jurídicas anteriores al adquirente, con el mismo contenido y
de la cosa no influyen en la posterior extensión que tenía (o sea, sus circunstancias
adquisición (originaria) del derecho real sobre jurídicas).
la misma.
-La usucapión: es originaria, cuando la b) Adquisición derivativa constitutiva: el
adquisición por parte del usucapiente se lleva a titular transmite parcialmente su derecho real,
cabo con la intención de no reconocer ninguno dando lugar a otro derecho real, el del
de los derechos reales anteriores que pudiera adquirente.
haber sobre la cosa, y
que requieren posesión de la misma.
 ¿Qué es el sistema de título o modo?

-Es una teoría aplicable a la adquisición derivativa de la propiedad y los derechos reales
susceptible de posesión, proviniendo del Derecho romano. Concretamente, cuando dicha
adquisición se lleva a cabo mediante cualquiera de los contratos traslativos (título) y la tradición
(modo).

-Cuando se trata de la sucesión mortis causa no es necesaria la entrega de la posesión

(tradición), porque tiene lugar la posesión por ministerio de la ley (art. 440 C.c.).

¿Qué es el título?

El título equivale, en este caso, a la justa causa (contrato) por la que se transmiten la propiedad y
los derechos reales susceptible de posesión. En consecuencia, han de ser contratos traslativos (por
ej., la compraventa, o la permuta).

¿Qué es el modo?

-La tradición (modo) es la entrega de la posesión de una cosa con intención de transmitir la
propiedad u otro derecho real susceptible de posesión.
-Sin dicha intención, sería una mera entrega de posesión sin finalidad traslativa (así, en el caso de
un arrendamiento de una cosa).

Clases de modo

● Tradición material: art. 1.462, párr. 1º. Respecto a los bienes muebles, comprende la
entrega manual y la puesta a disposición; respecto a los bienes inmuebles, la toma de posesión.

● Tradiciones ficticias:

-Instrumental: art. 1.462, párr. 2º. El otorgamiento se refiere al momento en el que

los contratantes manifiestan su consentimiento ante el notario. También admite la posibilidad de
que no se produzca la tradición (por ej., cuando las partes acuerdan una reserva de dominio).

-Simbólica: art. 1.463 (entrega de las llaves). La doctrina y la jurisprudencia consideran que es
aplicable también a los bienes inmuebles.

-El acuerdo de transmisión: art. 1.463. Solamente es aplicable a los bienes muebles (dice
“trasladarse”). Es la clase de tradición más espiritualizada.

-Brevi manu: art. 1.463; por ejemplo, cuando el dueño de una cosa arrendada se la vende al
arrendatario. Se considera aplicable también a los bienes inmuebles.
-Constitutum possessorium: cuando el transmitente de la cosa mueble o inmueble
siguiese poseyéndola en virtud de otro título (arrendamiento, depósito). Está admitido por la
doctrina y la jurisprudencia, por aplicación en sentido contrario del artículo 1.463, y por aplicación
del principio de autonomía de la voluntad contractual (art. 1.255).

TEMA 4. La propiedad
 Límites al derecho de propiedad

El abuso del Derecho (art. 72 C.c.) "La Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial
del mismo Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las
circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los limites normales del ejercicio de un
derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las
medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abo

-La función social de la propiedad (art. 33,2 Const.). "Se reconoce el derecho a la propiedad privada
y a la herencia Nalle podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de
utilidad publica o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con
lo dispuesto por las

STC del Tribunal Constitucional 37/1987, Facultades expropiadoras de uso y disfrute para que la
administración publica pusiese en uso esas. Fundamento de hecho segundo,

En relación con la función social de la propiedad, hay que tener en cuenta que: No tiene sentido
aplicarla a todos los bienes (por ej., los de uso personal). Ha de ser desarrollada mediante leyes
ordinarias, reguladoras de materias concretas. En todo caso, dichas leyes han de respetar el
contenido esencial del derecho de propiedad.

Limitaciones legales:

-Su número ha ido en aumento durante los siglos XX y XXI. -Protegen el interés (utilidad) público
(por ej. art. 589 Cc "No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o
fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos
particulares de la materia"), o intereses (utilidad) de los particulares por ej

art. 552 C.e. Que establece una limitación natural al agua "Los predios inferiores están sujetos a
recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, asi
como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras
que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven.

-Están recogidas en el Código civil y en leyes especiales. Servidumbres administrativas.

Limitaciones voluntarias. Derechos reales sobre cosa ajena (Hipoteca, usufructo, servidumbre, etc.).
Se hacen en virtud de un contrato

¿Cuál es el contenido de la propiedad?

Es el conjunto de facultades (posibilidades actuación) del mismo. Es el derecho real de contenido

más amplio.
 -Enumeración de las facultades (se extraen del art. 348 C.c.). La propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El
propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo.

● De exclusión. De goce o aprovechamiento. -De disposición.

Facultad de disponer

Comprende la facultad de enajenar y la de gravar.

- Enajenar equivale a transmitir con carácter definitivo o abandonar el bien.

- Gravar significa constituir un derecho real limitado sobre la cosa propia. En principio se
presume libre de gravámenes o cargas

Facultad de goce

-En relación con la facultad de goce, cabe preguntarse cuál es la extensión del dominio de un
inmueble en sentido vertical

-En el Derecho romano se consideraba que la propiedad era ilimitada. En realidad, se trataba de una
cuestión sin relevancia debido a que no existian las técnicas de aprovechamiento, ni los avances,
que surgieron a partir de la según siglo XIX.

-En este siglo, el famoso jurista alemán Jhering formuló, al respecto, una teoria muy conocida.
Según la misma, la propiedad privada extenderá en sentido vertical hasta llegue el interés del duelo,
entendiendo) por interes sas posibilidades de aprovechamiento de la cosa. -El articulo 350 del
Codigo civil (redacción originaria) reguló esta cuestión, pero su contenido ya no se ajustaba a la
realidad legal existente en ese momento legislación sobre minas, o el tesoro oculto).

A partir del siglo XX, la extensión vertical se ha ido delimitando y precisando; asi, el articulo 12.2
de la Ley del Suelo (R.D.L. 7/2015, de 30 de octubre) señala que "Las facultades del propietario
alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanistica,
de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la
protección del dominio público"

Límites a la facultad de goce

a. Las relaciones de vecindad. Limitan la facultad de goce. Se pueden citar entre estas
relaciones, la vertiente natural del agua, el derecho temporal de paso y las debidas distancias
y la ejecución de las obras de resguardo necesario, en ciertos casos.
 b. La medianería. Se emtiende por medianería el uso compartido , por parte de los
propietarios de fincas contiguas, de dsitintos elemtnos divisorios o de separación de los
mismos (paredes, cercas, vallados…)

Facultad de exclusión

-Està compuesta, a su vez, por la facultad de individualización, y por la de protección o defensa

judicial. La facultad de individualización permite determinar los limites de la cosa, por lo que
solamente es aplicable

a bienes inmuchles por naturaleza (fincas), y comprende, a su vez -La facultad de deslinde Art 384
cc.(fijación de linderos) "Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de
los dueños de los predios colindantes" amojonamiento (colocación hitos, mojones o señales).

-La facultad de cierre (Art 388 cc. "Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio
de paredes, zanjas, sefes vivos o muertor, de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres
constituidas sobre las mismas"

Propiedades especiales

La propiedad intelectual.
TEMA 5. La copropiedad, la propiedad horizontal

¿ Qué es la copropiedad

La cotitularidad del mismo derecho de propiedad sobre una cosa implica la necesidad de establecer
normas jurídicas que regulen las cuestiones surgidas por la convivencia de dos o más copropietarios
(así, la manera de tomar de decisiones acerca de la explotación del bien, o sobre su disposición).

Está regulada en los artículos 392 a 406 del Código civil (con excepción del art. 396).

¿Qué es la comunidad?

Comunidad es la cotitularidad de un derecho subjetivo de carácter patrimonial (derecho de crédito,

derecho real). Copropiedad es la cotitularidad de un derecho de propiedad. Por eso, se dice que la
primera es el género, y la segunda es una especie dentro del género.

Comunidad germánica y comunidad romana

AMBAS COMUNIDADES INFLUYERON EN LAS COMUNIDADES DE ORDENAMIENTOS

JURíDICOS POSTERIORES

Comunidad germánica Comunidad romana

-Los pueblos germánicos vivían agrupados en -Primaba la concepción individual de la

tribus (lazos familiares entre los miembros de propiedad, que influía en la visión de la
cada una), y ello influía en la concepción de la comunidad.
comunidad.
-Asigna a cada comunero una cuota de
-Los comuneros no tenían cuotas de participación en la cosa común. Esta cuota
participación. expresa una participación ideal o abstracta; no
es material, porque si o fuera, ya no sería una
-Como consecuencia de ello no podían pedir la comunidad, sino dos o más propiedades
división de la comunidad. La comunidad era individuales.
concebida como una situación conveniente, y
por eso permanente. -Se concebía una situación transitoria; incluso,
se consideraba que la comunidad era, a la
-Como consecuencia de la inexistencia de larga, una fuente de problemas entre los
cuotas, los comuneros no podían ceder a comuneros. Por eso, cualquiera de estos podía,
terceros su posición en la comunidad. cuando quisiera, pedir la extinción de la
comunidad, mediante su división.

-Cada comunero podía enajenar su cuota de

participación a favor de un tercero, dejando de
ser comunero.
 Facultades y deberes de los comuneros

-Los copropietarios tienen las mismas facultades que tiene un propietario individual (goce o
aprovechamiento, exclusión y disposición), pero, lógicamente, existen ciertas peculiaridades.

-Facultad de goce o aprovechamiento:

-Facultad de uso:
-Artículo 394. Las restricciones que recoge son consecuencia de la situación de cotitularidad de la
cosa.

-De entrada, el uso de cada copropietario puede extenderse a toda la cosa (por ej.,
habitar en todo el piso común), pero si todos, o algunos de los copropietarios, quisieran usarla
simultáneamente, y no fuera posible, o aconsejable, han de ponerse de acuerdo; a falta de acuerdo,la
participación (cuota) de cada uno de ellos sería determinante para la distribución de dicho uso.

-Facultad de disfrute:

-Facultad de exclusión:

-Facultad de defensa judicial:

No se encuentra regulada legalmente.

Jurisprudencia consolidada (T.S.): cualquier copropietario está legitimado procesalmente (como
demandante, o como demandado), para comparecer en juicio en defensa de la cosa común; la
sentencia dictada a su favor aprovechará a los demás copropietarios, sin que les perjudique la
adversa.

-Facultad de disposición:

Las alteraciones son modificaciones materiales (por ej., construir) en la cosa común.
Se considera que la unanimidad también es precisa para disponer (enajenar, o gravar) de la cosa
común. Deber de contribuir a los gastos comunes:

La expresión Gastos comunes abarca una gran variedad de gastos (de conservación,
reparación, explotación, obras realizadas, impuestos, etc.).

-Administración de la cosa común:

Mayoría de cuotas.
Acción judicial subsidiaria.
 Límites a la división

-Pacto temporal de indivisión; se considera que las prórrogas no pueden rebasar los diez años de
indivisión.

-Cosa común indivisible:

Desde el punto de vista jurídico-económico, de hacer la división, resultaría inservible para el uso a
que se destina

Desde el punto de vista funcional, de hacer la división, perjudicaría su explotación.

-Pese a tratarse de una cosa indivisible, ello no implica que la copropiedad tenga que
existir de forma indefinida, por lo que cualquier copropietario podrá exigirexigir la venta de la cosa
cuando ésta sea indivisible constituye un modo de desarrollo de la facultad de pedir la división.

Procedimientos de la división

-Por acuerdo de los interesados

-Por árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes
-División judicial, previa interposición de la correspondiente acción.

Efectos de la división

Respecto a terceros Respecto a los copropietarios

-A los titulares de derechos reales; no se verán -Conversión de sus respectivas cuotas en partes
afectados por la división, porque estos tienen materiales pertenecientes en exclusiva a cada
uno de ellos.
efectos frente a todos.
-A los titulares de derechos personales -Rendición de cuentas, si alguno de ellos actuó
(derechos de crédito), porque recaen sobre los como administrador.
comuneros, no sobre la comunidad.
-Abono de los gastos hechos en la cosa común
por cualquiera de ellos, previo descuento de la
parte que le correspondía desembolsar en los
mismos.
 ¿Qué es la propiedad horizontal?

Es un tipo de propiedad que puede recaer sobre edificios (con pisos y locales) u otras
construcciones inmobiliarias (urbanizaciones privadas, centros comerciales, etc.); es decir, puede
recaer sobre inmuebles individuales o complejos inmobiliarios.

Se trata de una figura jurídica especial en la que cabe distinguir una titularidad conjunta de dos, o
más personas, sobre los llamados elementos comunes, y una titularidad exclusiva de cada una de
esas personas sobre los denominados elementos privativos. Respecto a los elementos comunes, la
situación jurídica no es la de la copropiedad por cuotas regulada en el Código civil; se trata de una
comunidad especial en la que no cabe la división de la misma.

Regulación de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal se introdujo en nuestro ordenamiento jurídico mediante una ley de 1939
que modificó el Código civil. Hasta ese año, y teniendo en cuenta la regulación del Código civil, no
era posible jurídicamente tener la propiedad exclusiva de pisos o locales dentro de un edificio,
porque en virtud de la accesión, lo construido pertenecía al dueño del suelo, y si eran dos o más los
dueños del mismo, les pertenecía en régimen de copropiedad. El edificio y el suelo formaban un
objeto jurídico único.

Por otra parte, no era acuciante la existencia de la propiedad horizontal, porque había un buen
número de casos en los que los edificios (de pocas plantas) pertenecían a un solo propietario, que
solía alquilar las viviendas, o algunas de ellas. Cuando el edificio pertenecía a dos o más
copropietarios, aunque cada uno habitase una de sus viviendas, no eran propietarios exclusivos de
las mismas.

Después de la Guerra Civil, cambió la situación social y económica en España, y en el ámbito de la

vivienda se modificó el Código civil (mediante la citada ley de 1939), porque era necesario
introducir la propiedad horizontal en el Derecho español.

La regulación de la propiedad horizontal (en el Código civil era muy escasa), hasta que en 1960 se
aprobó la Ley de Propiedad Horizontal. Hay que destacar que la mayor parte de sus preceptos son
imperativos.

La Ley de Propiedad Horizontal ha sido reformada varias veces. La más importante y extensa ha
sido la llevada a cabo en 1999, cuyos objetivos fundamentales fueron:
-Reducir la exigencia de la unanimidad para adoptar acuerdos.
-Luchar contra la morosidad mediante ciertas medidas.
-Regular los complejos inmobiliarios privados.
 Formas de constituir la Propiedad horizontal

a) La habitual: durante la construcción del inmueble, la promotora (constructora, o no)

constituye la propiedad horizontal sobre el mismo. Así, puede ir vendiendo los futuros pisos y
locales como elementos privativos.

b) El dueño del inmueble construido (ya sea la promotora, o un particular) constituye la

propiedad horizontal sobre el mismo.

c) De acuerdo con el artículo 401, párrafo 2º del Código civil para supuestos de división de
un inmueble que pertenece a varios copropietarios.

Tipos de títulos constitutivos

-Título en sentido material equivale a la causa o justificación por la que se constituye la propiedad
horizontal, por lo que se trata de la citada declaración de voluntad.

-Título en sentido formal es el documento en el que se recoge dicha constitución. Por lo tanto, la
constitución de la propiedad horizontal ha de plasmarse por escrito; pero no es esencial que se trate
de una escritura pública, aunque sea lo habitual, para así poder después proceder a la inscripción de
la propiedad horizontal en el Registro de la Propiedad.

Contenido del título constitutivo

-Voluntad de someter el inmueble al régimen de la propiedad horizontal.

-Descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales
-Fijación de la cuota de participación.
-De modo potestativo, se pueden incluir los estatutos.

Estatutos

Son normas de origen voluntario que rigen aspectos de un inmueble (o de un complejo

inmobiliario) en régimen de propiedad horizontal, y que no pueden contradecir los preceptos legales
imperativos que regulan dicha propiedad.Su otorgamiento es voluntario, y se lleva a cabo por el que
constituye la propiedad horizontal, o bien posteriormente, por quienes sean propietarios del
inmueble en ese momento.

Normas de régimen interior

Son normas de origen voluntario que rigen aspectos secundarios de un inmueble (o de un conjunto
inmobiliario) en régimen de propiedad horizontal, y que no pueden contradecir los preceptos legales
imperativos y los estatutos (si los hubiere) que regulan dicha propiedad.
Se adoptan mediante acuerdos de la Junta de propietarios. Son ejemplos de tales normas, la fijación
del calendario anual de la puesta en funcionamiento de la calefacción de un edificio, o del horario
para el uso de la piscina de una urbanización.

Elementos privativos, comunes y procomunales

-Elementos privativos:

Pisos o locales, o partes de ellos, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento común o a la vía pública,,garaje, buhardilla o sótano.

Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y

susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de
todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente
al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque
se hallen situados fuera del espacio delimitado.

-Elementos comunes:

La LPH considera que elementos comunes son los que pertenecen a los cotitulares del inmueble (o
del conjunto inmobiliario); pero esta situación jurídica de comunidad no es una copropiedad, como
la regulada en el Código civil (de origen romano).

A diferencia de los elementos privativos, no es necesario que estén especificados y determinados

en el título constitutivo. Aunque la normativa legal menciona los elementos, pertenencias y
servicios comunes, todos se pueden denominar elementos comunes.

-Elementos procomunales:

Son elementos que siendo privativos por su naturaleza, pueden figurar en el título constitutivo
destinados al servicio o utilidad común de los propietarios (por ejemplo, el local destinado a sus
reuniones, o como club social de una urbanización).

-La LPH no recoge el nombre de este tipo de elementos, pero alude a los mismos en su artículo 4º.
 La cuota de participación

Es la cuantificación (en centésimas) de la participación en los elementos comunes de cada uno de

los propietarios de un elemento privativo.
Sirve como criterio o módulo para:

-Determinar la contribución a las cargas (por ejemplo, gastos de comunidad) y la participación en

los beneficios (por ejemplo, un local arrendado que figura como un elemento común)

-La adopción de acuerdos en la junta de propietarios.

Se recogen unos criterios imperativos para la fijación o determinación de la cuota de participación.

Por eso, cualquier posterior adquirente de un elemento privativo (piso o local) podría impugnar
judicialmente su cuota si estima que no se siguieron, en su momento, esos criterios.

Derechos de los propietarios

1) Sobre los elementos privativos:

-Es un derecho de propiedad (“singular y exclusivo”, dice la L.P.H.), con sus facultades, ya
conocidas. El hecho de vivir en comunidad, implica que este derecho esté sujeto a peculiares
límites; así, el que figura en el artículo 7º.1, párrafo 1º de la L.P.H.

-En cuanto a la facultad de disposición: artículo 3º, último párrafo de la L.P.H. (entre otras
consecuencias, significa que la enajenación de un piso o local, incluirá también los anejos).

2) Sobre los elementos comunes:

Es una cotitularidad, pero no se trata de una copropiedad ordinaria (regulada en el C.c.). En
consecuencia, los cotitulares no tienen acción de división

-Cualquiera de los cotitulares puede utilizarlos según su naturaleza; excepto que en los estatutos se
haya limitado al uso de uno de ellos (por ejemplo, uso exclusivo de la azotea por parte del
propietario de la vivienda que está situada en la planta superior del edificio).

Obligaciones de los propietarios

-La mayor parte de ellas figuran en el artículo 9º.1 de la L.P.H. Por lo tanto, su origen
(fuente) es la ley.

HAY una obligación de pagar los llamados gastos de comunidad. Respecto a ellos:

- Uno de los objetivos de dicha reforma era la lucha contra la morosidad de los propietarios
que noestán al día en el pago de los gastos de comunidad.
-Para lograr este objetivo se incluyeron nuevos medios legales, junto a los que ya había. Así, entre
ellos:

-Carácter preferente de los créditos de la comunidad contra los propietarios

morosos, respecto a las deudas de éstos correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso
y los tres años anteriores

-Afección real del piso o local

-La privación del derecho de voto de los propietarios morosos (artículo 15.2).

-Otras obligaciones:
Deben mantener un fondo de reserva. Por otra parte, se recoge una serie de actuaciones
obligatorias para todos los propietarios de la comunidad. Entre ellas “los trabajos y las obras que
resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del
inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes”.

Extinción de la propiedad horizontal

Hay dos motivos.

-Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. La destrucción puede ser solamente
en parte. El pacto en contrario está pensado para los casos en los que el edificio se construya
nuevamente, o se reconstruya, y continúe la propiedad horizontal ya constituida.
-Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias. Se refiere a los casos en los que una
persona (por ej., una promotora), o varias, adquieren el edificio, y extinguen voluntariamente la
propiedad horizontal anteriormente constituida.

Órganos de la comunidad

-Hay dos órganos esenciales (siempre han de existir): la Junta de propietarios, y el presidente.

La Junta de propietarios:
-Es el órgano asambleario, formado por todos los propietarios de cada comunidad.
-Ha de reunirse, al menos, una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas
-Quórum de asistencia para cada reunión (mínimo de asistencia exigido por la L.P.H.
para que sea válida cada reunión):

-En 1ª convocatoria: la mitad más uno de todos los propietarios, siempre que tengan más de la mitad
de las cuotas de participación.

-En 2ª convocatoria: no hay quórum de asistencia.

-Régimen de adopción de acuerdos: Unanimidad
Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o
modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los
estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios
que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación

B) El presidente:

Ha de ser uno de los propietarios de la comunidad.Ostenta funciones de gestión y representación de

la comunidad. Además, las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el
presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo
mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia

-Otros posibles órganos:

-El vicepresidente, o vicepresidentes:

Pueden ser útiles cuando se trata de complejos inmobiliarios, y hay un número considerable de
propietarios. Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al
presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el
ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona

o bien nombrarse independientemente. Ambos cargos podrán ser ejercidos por propietarios
de la comunidad, o bien por terceras personas.

-El secretario expedirá las certificaciones que señala la legislación y custodiará los libros de actas
de la Junta de propietarios, y demás documentación de la comunidad.

-El administrador. Sus funciones están especificadas en el artículo 20.

Hay que tener en cuenta la posibilidad de que cuando el número de propietarios de viviendas o
locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del
artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
TEMA 6. La protección de la propiedad

¿Qué es la acción reivindicatoria?

La acción reivindicatoria es la acción que tiene el propietario de una cosa para reclamar su
devolución a otra persona que la detenta o posee sin título para ello. Título equivale a causa o
justificación.

-Ejemplo: sería la acción idónea en el caso de que un propietario le hubiera dejado, como un favor,
su coche a otra persona, y después ésta no quisiera devolverlo.

Requisitos para que prospere la acción reivindicatoria

1) El que reivindica una cosa tiene que probar que es el propietario de la misma. Para ello,
hay distintos medios de prueba:

-Mediante testigos (por ejemplo, en el caso de una venta verbal).

-Mediante documentos públicos o privados, que recojan el título del que reivindica.
-Si se trata de bienes inscritos en el Registro de la Propiedad, la certificación registral que acredita
que están inscritos a nombre del que los reivindica.

-Si se trata de los bienes muebles que no pueden ser inscritos, es muy útil el artículo 464 del C.c.
(remisión al tema relativo a la posesión).

-La usucapión (remisión al tema relativo a la usucapión).

2) La identificación de la cosa reivindicada; es decir, que la cosa reclamada es la misma que,

según el demandante, le pertenece.

3) Falta de título que justifique la detentación o posesión de la cosa por parte del
demandado. Por lo tanto, la acción reivindicatoria no podría ser estimada si, por ejemplo, el
demandado poseyese la cosa como usufructuario o arrendatario.

Efectos de la acción reivindicatoria

Si la sentencia estima la acción reivindicatoria:

-Restitución de la cosa al demandante. Se entiende implícita la declaración de que el demandante es

el propietario.
-Si la cosa reivindicada produce frutos, se tendrán que aplicar los artículos del C.c. que regulan la
liquidación del estado posesorio (remisión al tema relativo a la posesión).
 Plazos para el ejercicio de la acción reivindicatoria

Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo
que el poseedor haya ganado por menos término el dominio. Las acciones reales sobre bienes
inmuebles prescriben a los treinta años

-La prescripción extintiva ha de ser alegada por el demandado.

-En la práctica, la prescripción extintiva discurre de forma paralela a la usucapión. Sería absurdo
que se considerase prescrita la acción reivindicatoria si, por ejemplo, el demandado no hubiera
usucapido la cosa.

Diferencia entre la acción reivindicatoria de la acción declarativa de dominio.

La jurisprudencia ha distinguido la acción reivindicatoria de la acción declarativa del dominio:

-La finalidad de la primera es la recuperación de la cosa. Es una acción de condena.

-La finalidad de la segunda es que se reconozca (declare) el derecho de propiedad de quien
ejercita esta acción. Se interpone frente al que, sin estar detentando o poseyendo una cosa, le discute
el derecho de propiedad al demandante, o realiza actos de perturbación sobre dicha cosa.

Requisitos para que prospere la acción declarativa del dominio:

1) El que reivindica una cosa tiene que probar que es el propietario de la misma. Para ello,
hay distintos medios de prueba:

-Mediante testigos (por ejemplo, en el caso de una venta verbal).

-Mediante documentos públicos o privados, que recojan el título del que reivindica.
-Si se trata de bienes inscritos en el Registro de la Propiedad, la certificación registral que acredita
que están inscritos a nombre del que los reivindica.

-Si se trata de los bienes muebles que no pueden ser inscritos, es muy útil el artículo464 del C.c.
(remisión al tema relativo a la posesión).

-La usucapión (remisión al tema relativo a la usucapión).

2) La identificación de la cosa reivindicada; es decir, que la cosa reclamada es la misma que,

según el demandante, le pertenece.
 Acción publiciana

La acción publiciana era una acción recuperadora de la posesión que se le concedía a la persona que
había adquirido una propiedad mediante la traditio (no mediante las formas solemnes de
transmisión que existían) y no había transcurrido el tiempo requerido para usucapir. Posteriormente,
podía ser utilizada por cualquier propietario cuando aún no había transcurrido dicho tiempo.

A día de hoy. -El Tribunal Supremo admite su existencia en nuestro ordenamiento jurídico. En
algunas sentencias considera que es una acción autónoma, y en otras que está incluida en la acción
reivindicatoria, cuanto estima que no es preciso que el demandante aporte una prueba plena de la
propiedad reivindicada, bastando con que pruebe un mejor derecho que el demandado.

¿Qué es la acción negatoria?

Es la acción que tiene el propietario de una cosa –o también cualquier titular de un

derecho real de goce sobre ella- para evitar la continuación de perturbaciones sobre ella por parte
del demandado, cuando éste considera que ostenta algún derecho sobre la misma.

Ejemplo: Se podría ejercitar contra alguien que pasase por una finca ajena para ir a la suya, sin
tener derecho a ello, según el dueño de aquella.

Requisitos para que prospere la acción negatoria

El propietario de la cosa –o el titular del derecho de goce- tiene que demostrar que lo es, y
también la perturbación sufrida. Que el demandado no pruebe que ostenta un derecho sobre la cosa.

Plazos para el ejercicio de la acción negatoria

Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis años de perdida la posesión, salvo
que el poseedor haya ganado por menos término el dominio. Las acciones reales sobre bienes
inmuebles prescriben a los treinta años

Efectos de la acción negatoria

Si la acción negatoria es estimada, la correspondiente sentencia dispondrá:

-El cese de la perturbación.

-Si es preciso, la adopción de medidas cautelares (precautorias) para evitar futuras perturbaciones.
 La acción de cerramiento de fincas

El C.C. se refiere a la facultad de cierre del propietario. En la práctica, es raro que se ejercite esta
acción, porque la mayor parte de las veces en la que existe contienda con otra persona, ésta será el
dueño de la finca contigua, y la disputa versará acerca de la fijación de los linderos de cada finca;
por ello, la acción idónea será a ejercitar será el deslinde.

Deslinde y amojonamiento

Ambas figueras son son facultades de exclusión del propietario de una finca, y también las tienen
otros titulares de derechos reales sobre ella. Lógicamente, el deslinde y el amojonamiento afectan a
fincas contiguas.

-El amojonamiento es un acto que consiste en colocar los mojones o señales permanentes (por
ejemplo, bloques de piedra) que son reflejo del previo deslinde efectuado.

-El deslinde consiste en fijar los linderos de una finca, o sea, determinar su contorno. Puede suceder
que los dueños de las fincas contiguas lleguen a un acuerdo sobre el deslinde de las mismas. En
caso de discrepancia, cualquiera de ellos puede ejercitar la acción de deslinde.

El Código Civil marca unas reglas que han de aplicarse, tanto si hay acuerdo, como si hay
discrepancia entre sus titulares (en cuyo caso, han de ser aplicados por la autoridad judicial). Los
criterios se establecen por orden de preferencia:

1º) Los títulos (en sentido formal: documentos) de cada propietario. Hay que tener en cuenta
el supuesto recogido en el artículo 387 (distribución proporcional).
2º) La posesión.
3º) Cualquier otro medio de prueba.
4º) Adjudicación igualitaria.
-La acción de deslinde es imprescriptible
TEMA 7 La ocupación, la accesión, la usucapión

¿Qué es la ocupación?

La ocupación es un acto jurídico por el cual una persona se apodera de una cosa que no pertenece a
nadie. Es el modo más elemental de adquirir la propiedad (ver artículo 609, párrafo 1º del C.c.), y
tuvo su importancia en otras épocas históricas.

Requisitos de la ocupación

a) Aprehensión de la cosa: equivale a la apropiación material de la misma, aunque no se

exige de manera rigurosa.
b) Ánimo de adquirir la propiedad de la cosa, es decir, la intención de convertirse en su
dueño. No es preciso que el ocupante tenga una plena capacidad de obrar, sino que basta con que
sea la mínima, ya que la ocupación es un acto elemental.
c) Inexistencia de propietario de la cosa. Por ejemplo, porque tuvo nunca dueño (animal en
estado salvaje), o fue abandonado (periódico comprado por una persona, que deja encima de la
mesa de un bar, después de haberlo leído).

Bienes excluídos de la ocupación

Tanto los buques u otros bienes naufragados o hundidos como algunos bienes inmuebles que
carecen de sueño son propiedad de la Administración general del Estado y por lo tanto no pueden
ser objeto de ocupación.

¿Qué es el hallazgo?

Es una figura que recae sobre cosas perdidas (no abandonadas, como en el caso de la ocupación).

Ejemplos: paraguas que su dueño deja, por olvido, en el paragüero de una tienda; cartera de mano
con dinero, caída del bolsillo de su dueño, y que queda en el suelo de una calle).

¿Qué es el tesoro oculto? art 352

Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u
otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste.

Requisitos del tesoro oculto

a) Han de ser bienes muebles y valiosos.

b) Depósito oculto e ignorado: ha de tratarse de bienes escondidos, y generalmente ha
transcurrido el tiempo suficiente para no saber quién es su dueño actual.
-Su atribución está regulada en el artículo 351 del Código civil. Hay que distinguir:

1) Descubrimiento por el dueño del terreno: párrafo 1º.

2) Descubrimiento en propiedad ajena: párrafo 2º (por ejemplo, con ocasión de la construcción de
un edificio, al remover la tierra sobre la que va a asentar).
3) Interés científico o artístico de los bienes descubiertos: párrafo 3º (podrían ser expropiados por el
Estado).

Animales escapados

La legislación española distingue, a efectos legales, tres clases de animales: fieros o salvajes,
amansados o domesticados, y mansos o domésticos.

-Los animales cazados o pescados (se entiende que se refiere a los fieros o salvajes) pertenecen
alcazador o pescador por ocupación , siempre que sus respectivas actividades se hayan
sujetado a lo exigido por la normativa administrativa ; es decir, posesión de licencia,
no tratarse de animales protegidos, etc.

-Los animales amansados o domesticados pertenecen a quien los ha reducido a esta condición.
-Los animales mansos o domésticos tienen el mismo tratamiento legal que cualquier bien mueble.
-Animales escapados: artículos 612 y 613 del Código civil (leerlos).

¿Qué es la accesión?

La accesión es un modo de adquirir la propiedad de una cosa accesoria por parte del dueño de la
cosa principal, cuando aquélla se ha unido o incorporado a ésta, de forma natural o artificial (de
acuerdo con el art. 353 C.c.). Por lo tanto, la cosa accesoria pertenecía originariamente a distinto
propietario. Es un modo de adquirir el dominio en virtud de la ley (recordar el art. 609 C.c.).

Requisitos de la accesión

-Las cosas unidas han de pertenecer a diferentes dueños.

-La unión o incorporación ha de ser inseparable desde el punto de vista jurídico-económico.
-Se pueden distinguir tres grupos de supuestos de accesión, que figuran a continuación en el
programa.

Accesión de inmueble a inmueble

Supuestos relativos a aumentos en la superficie de las fincas ribereñas de particulares
debido a la tierra, o incluso árboles, que proceden de otras fincas ribereñas, y son arrastradas de
forma natural por la corriente de los ríos, bien paulatinamente, o debido a una rápida crecida de los
mismos (por ejemplo, como consecuencia de unas lluvias torrenciales).

El C.c. también incluye en este tipo de accesión los supuestos de mutación de cauce y formación
de isla. Es un tipo de accesión que hace tiempo que tiene poco interés en la práctica (vida real).

Accesión de mueble a inmueble

Se refiere a los supuestos de incorporación de materiales de obra, árboles, plantaciones y semillas

en suelo ajeno. De entrada, hay que tener la presunción iuris tantum “Todas las obras, siembras y
plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo
contrario.”

-El Código civil recoge un principio general (salvo excepciones), según el cual el suelo es la cosa
principal, por lo que la accesoria, una vez unida o incorporada pertenecerá al dueño de aquella
(regla romana superficies solo cedit), pudiendo haber compensaciones económicas.

- Figuran varios supuestos de incorporación, en los que se tiene en cuenta la buena o mala fe, y que
han sido criticados por ser duros con el dueño de la cosa accesoria

Accesión de mueble a mueble

-En la regulación del Código civil se distinguen tres grupos de supuestos:

A) Adjunción (o unión):
-Concepto: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que
vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la
accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño.

Las consecuencias dependen de la buena o mala fe de los dueños de las cosas:

B) Conmixtión (o mezcla):

-Se refiere a la mezcla de cosas líquidas (por ejemplo, vinos) o sólidas (grano,semillas)
pertenecientes a diferentes propietarios. El problema es que se confunden y no se pueden
distinguir.
-Únicamente hay accesión cuando uno de los dueños actuó de mala fe:

-En los demás casos, no hay accesión, sino que se produce una copropiedad entre los
dueños de las cosas mezcladas, y la cuota de cada uno se determina según el valor de dichas cosas

C) Especificación:

-Comprende casos en los que una persona, mediante su trabajo, transforma una cosa mueble ajena
(por ejemplo, un orfebre que usa oro o plata ajena para hacer una joya).

El Código civil contempla la misma en el artículo 383, y se basa en la buena o mala fe del que pone
el trabajo (especificante).

Accesión invertida

Consiste en la construcción de la mayor parte de un edificio sobre suelo propio, invadiendo una
menor superficie de suelo ajeno (por ejemplo, porque el deslinde entre dichas fincas fue inexacto).

-El Tribunal Supremo ha establecido los requisitos para que exista la accesión invertida:
1º) Que la menor parte del edificio sea el que invada el terreno ajeno.
2º) Que el edificio sea indivisible (desde el punto de vista jurídico-económico).
3º) Que el edificio en su conjunto tenga un valor económico superior al del suelo ajeno
invadido.
4º) Que haya buena fe por parte del que ha edificado, es decir, que ignorase que el suelo
invadido no le pertenece.
5º) Que no existieran relaciones contractuales previas entre el constructor y el dueño del
suelo parcialmente invadido.

-Hace tiempo que el Tribunal Supremo ha considerado que el edificio es la cosa principal, y
el suelo invadido es una cosa accesoria. De ahí el requisito del mayor valor económico del primero,
y que el nombre del supuesto sea accesión invertida.

-Conforme a este criterio, la solución mantenida por el Tribunal Supremo ha sido la

siguiente: el constructor ha de pagar el valor del suelo ajeno ocupado; además, en las últimas
décadas también se le condena a indemnizar los perjuicios que haya ocasionado (por ejemplo, la
pérdida de valor del terreno ajeno por la segregación de una parte del mismo).

¿Qué es la Usucapión?

la usucapión, también llamada prescripción adquisitiva (es la denominación empleada en el C.c.), es

un modo de adquirir la propiedad y algunos derechos reales limitados -los que se pueden poseer-.
En cambio, la prescripción extintiva se aplica a todos los derechos patrimoniales, es decir, a los
reales y los personales o de crédito.

-Los requisitos básicos de la usucapión son la posesión y el transcurso del tiempo.

-La usucapión corre paralela a la prescripción extintiva de los derechos reales citados; mientras dura
aquella pertenecen a otra persona.

Fundamento de la usucapión

-Subjetivo: falta de interés del titular en el ejercicio de su derecho real.

-Objetivo: primacía de la seguridad jurídica, o sea, necesidad de dar certidumbre a la
titularidad de esos derechos reales; en este caso, a favor del poseedor actual del bien.

. Clases de usucapión

-La ordinaria es aquella que, junto con la posesión y el transcurso del tiempo, requiere buena fe y
justo título.

-La extraordinaria es aquella que solamente precisa de la posesión y el transcurso del tiempo.
-Por eso, el Código civil exige un mayor transcurso de tiempo para completar la usucapión
extraordinaria.

. Sujetos de usucapión

Los menores e incapacitados pueden poseer, por lo que podrían empezar a usucapir, pero para lograr
el efecto adquisitivo de los derechos reales susceptibles de posesión, necesitan la asistencia de sus
representantes legítimos. La asistencia es un complemento de la capacidad.

Objeto de usucapión

El derecho de propiedad y los derechos reales limitados que se puedan poseer, porque
recaen directamente sobre cosas. Ha de tratarse de cosas que están en el tráfico jurídico.

Requisitos de la posesión para usucapir

-El artículo 1.941 exige que, para usucapir, la posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica
y no interrumpida.

-En concepto de dueño: quiere decir que el poseedor ha de comportarse como un propietario
o titular del correspondiente derecho real. Por eso, la posesión tolerada por el dueño de la cosa no
sirve para usucapir (arts. 1.942 y 444).

-Pública: posesión no clandestina (art. 444).

-Pacífica: nadie debe discutirle la posesión, tanto al empezar a poseer (art. 444), como
durante todo el tiempo que dure la usucapión.
-No interrumpida: posesión continuada.

Requisitos para la usucapión ordinaria

-Son la buena fe y el justo título

-Buena fe: en sentido positivo ( la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de
ella, y podía transmitir su dominio.), en sentido negativo (gnora que en su título o modo de adquirir
exista vicio que lo invalide.).

-Justo título: ha de ser un título idóneo (donación, testamento, etc.) aunque existan otros problemas
(así, que el donante no es el propietario de la cosa). Ha de ser verdadero (existente, no simulado) y
válido (no nulo, aunque sea ineficaz)

Plazos posesorios para poder usucapir

-En el Código civil se distingue:

● Usucapión ordinaria:

-Bienes muebles: 3 años (art. 1.955, párr. 1º).

-Bienes inmuebles: 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes (art. 1.957).

● Usucapión extraordinaria:

-Bienes muebles: 6 años (art. 1.955, párr. 2º).

-Bienes inmuebles: 30 años (art. 1.959).
-Cómputo de los plazos: El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el
último debe cumplirse en su totalidad.

Renuncia a la usucapión

Hay que distinguir entre:

-Renuncia a la usucapión ganada: es válida, porque supone abandonar la propiedad o derecho real
usucapido, pero no produce efecto frente a ciertos terceros

-Renuncia al derecho de usucapir (para el futuro): no es válida, porque va contra el orden público
TEMA 8 El usufructo

¿Qué es el usufructo?

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y
sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

-Se caracteriza por:

-La temporalidad:
-Usufructuario persona física: el usufructo puede durar, como máximo, hasta su muerte. El
usufructo vitalicio tiene su origen en el Derecho romano.

-Usufructuario persona jurídica: el usufructo puede durar, como máximo, 30 años

-El usufructuario está obligado a conservar su forma y sustancia del bien , osea, no podrá modificar
su aspecto material, o su destino económico, a no ser que el título de su constitución o la ley
autoricen otra cosa.

¿Cómo se constituye el usufructo?

Modos.

● Legal: se adquiere automáticamente, cuando tiene lugar el supuesto de hecho previsto en un

precepto (por ejemplo, el usufructo del cónyuge viudo).

● Voluntario:

-Entre vivos (contrato y tradición).

-Última voluntad (testamento).
-Mixto: por prescripción (usucapión)

Elementos subjetivos y objetivos del usufructo

El objeto del usufructo puede recaer sobre cosas o derechos (artículo 469). Ejemplo de usufructo
sobre derechos:

usufructo de acciones.

-Han de ser cosas o derechos fructíferos.

-Han de ser susceptibles de apropiación (estar dentro del tráfico jurídico).
-Los derechos no pueden ser personalísimos (artículo 469, in fine), porque no se poder
transmitir.

Son sujetos de usufructo el usufructuario y nudo propietario. Pueden ser dos o más usufructuarios
sobre la misma cosa.

-Capacidad de obrar:
-Usufructuario: depende del modo de constitución del usufructo.
-Nudo propietario: ha de tener suficiente capacidad de disponer, y libertad para la cesión en
usufructo.

Contenido del usufructo

Son las facultades y obligaciones que tienen el usufructuario y el nudo propietario.

-Usufructuario:

El usufructo es el derecho real limitado de goce que otorga más facultades sobre la cosa
(ajena). Básicamente, el usufructuario tiene las facultades de posesión, uso y disfrute del bien, junto
con la transmisión y protección judicial de su derecho.

-Frutos: artículo 471 El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales,
industriales y civiles de los bienes usufructuados. Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca
será considerado como extraño.

-Accesiones y servidumbres: artículo 479.

tendrá el derecho de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las
servidumbres que tenga a su favor, y en general de todos los beneficios inherentes a la misma.

-Transmisión: artículo 480. Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada,
arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los
contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el
arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola

-Obligaciones:

Formar inventario, consiste en describir el estado físico del bien o bienes,

porque cuando se extinga el usufructo han de ser devueltos.
-Prestar fianza , con la finalidad de garantizar el cumplimiento de sus
obligaciones.
-Dispensa: artículo 493.
-Conservación de la forma y sustancia (artículo 469).
-Diligencia: artículo 497.
-Reparaciones ordinarias: artículo 500.
-Reparaciones extraordinarias: artículo 501.
-Perturbaciones: artículo 511.

-Nudo propietario: Enajenar la nuda propiedad. Tiene poco valor mientras dura el usufructo, pero
una vez extinguido, será otra vez una propiedad libre.

-Hipotecar la nuda propiedad

-Hacer obras y mejoras en la cosa
-Reparaciones extraordinarias
-Pagar los impuestos que le afecten

Extinción del usufructo

El usufructo se extingue: por muerte del usufructuario. por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse

la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.por la reunión del usufructo y la propiedad en una

misma persona. por la renuncia del usufructuario. por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.por la

resolución del derecho del constituyente.por prescripción.

-Prescripción: se producirá cuando de forma paralela otra persona está usucapiendo para ser
propietario o usufructuario, y el usufructuario actual no está poseyendo el bien, ni interrumpe la
usucapión; además, tendrá que responder frente al nudo propietario.
-Efectos de la extinción: el usufructuario tiene obligación de entregar la cosa al nudo propietario
(artículo 522).

Derechos de uso y de habitación

Art 524 CC
- Derecho de uso: El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a
las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.
- Derecho de habitación. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en
una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

-Se les aplica supletoriamente la regulación del usufructo (artículo 528).

-Son derechos que respondieron a la economía de épocas pasadas, y servían para satisfacer
necesidades básicas de las personas y sus familias, por eso el C.c. los considera personalísimos,
solamente ejercitables por sus titulares.

Aunque hasta hace poco llamada la Dirección General de los Registros y del Notariado resolvió a
favor de la transmisibilidad de estos derechos, si estuviera permitido en el título de constitución de
los mismos.
TEMA 9. Otros derechos reales de goce

Servidumbre predial y servidumbre personal

-Prediales: artículo 530. Obviamente, los inmuebles no son sujetos de Derecho.

-Personales: artículo 531.

Es requisito esencial de las mismas el que han de prestar una utilidad al dueño del predio
dominante. En caso contrario, se extinguirían. Las servidumbres por antonomasia son las prediales;
dentro de éstas, la de paso se considera la más antigua en el Derecho romano.

Servidumbres personales

Las s. personales son las se establecen “en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a
quienes no pertenezca la finca gravada” (artículo 531). Por lo tanto, no hay finca dominante, solo
sirviente.

-Son figuras que pertenecen a otras épocas, porque responden a otro tipo de circunstancias sociales
y económicas, pero no quita para se puedan constituir actualmente de modo voluntario.

El C.c. únicamente regula la servidumbre personal de pastos.

Otros ejemplos: la servidumbre de balcón en un edificio, o la servidumbre de butaca en un teatro.

Tipos de servidumbres

-Legales y voluntarias: artículo 536.

-Positivas y negativas: artículo 533. Ejemplo de positiva, la de paso; negativa, la de no

levantar un muro que impida las vistas.

-Continuas y discontinuas: artículo 532. Ejemplo de continua, la de acueducto; de

discontinua, la de paso.

-Aparentes y no aparentes: artículo 532. La exteriorización –que es el criterio para esta

clasificación- juega un papel muy importante cuando la servidumbre no estuviese inscrita en el
Registro de la Propiedad, pues advierte de la posible existencia de una servidumbre. Ejemplo de
aparente, la de paso; de no aparente, una negativa.

Servidumbres legales
Dentro de las servidumbres legales se distinguen , las que “tienen por objeto la utilidad pública
o el interés de los particulares”:

-Las primeras se regirán “por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto,
por las disposiciones del presente título
-Las segundas “se regirán por las disposiciones del presente título, sin perjuicio de lo que dispongan
las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural”

-El C.c. dedica bastantes artículos a las servidumbres legales, pero hay que tener en cuenta que
mientras unas son verdaderas servidumbres –así la servidumbre natural de aguas-, otras son
limitaciones al derecho de propiedad –por ejemplo, la que denomina servidumbre de vistas-.

Servidumbres voluntarias

El dueño de una finca tiene libertad para gravar la misma con servidumbres.

Estas servidumbres se constituyen mediante un título (contrato, testamento).

Contenido: “los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente” pueden constar en
el título constitutivo (contrato, testamento), y “en su defecto, se regirá la servidumbre por las
disposiciones del presente título que le sean aplicables”

Contenido de las servidumbres

La facultad principal del dueño de la finca dominante es la de poder llevar a cabo un concreto uso
sobre la finca sirviente, y la obligación principal del dueño de ésta, es la de soportar dicho uso.
-Con carácter general, al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los
derechos necesarios para su uso

El propietario del predio sirviente podrá ejercer el llamado ius variandi (facultad de modificar el
uso de la servidumbre), siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte
que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de
la servidumbre.

Constitución de las servidumbres

-Hay cuatro modos de constitución de las servidumbres:

A) Por ley; que puede ser:

-Automáticamente, cuando se produce el supuesto de hecho contemplado en una norma legal.
Facultando a una persona para exigir el establecimiento de una servidumbre cuando se produce el
supuesto de hecho contemplado en una norma legal.

B) Por voluntad: Inter vivos o mortis causa

C) Por signo aparente:

-Está contemplado en el artículo 541, que requiere:

-La existencia de dos fincas pertenecientes a un único propietario.
-La existencia de un signo aparente de una relación de servicio entre ellas
(por ejemplo, un camino para pasar).

-La enajenación de una de ellas a otra persona.

-Dicho precepto excluye la constitución por signo aparente de una servidumbre en dos casos: “a no
ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de
enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes
del otorgamiento de la escritura”.

D) Por usucapión:
L as servidumbres continuas y aparentes se adquieren por prescripción de veinte años. Según esto,
se podría usucapir la servidumbre de acueducto; y no, en cambio la de paso, pues es discontinua

-Dos de los requisitos de la posesión para usucapir (pública, y no interrumpida) son

los que justifican que solamente se puedan adquirir de este modo las servidumbres continuas y
aparentes.

-El plazo para usucapir (20 años) es único, por lo que se trata de una regla especial.
-En cambio, por razones prácticas (política legislativa), en el Derecho civil de Galicia se puede
usucapir la servidumbre de paso.

Qué es el derecho de superficie?

es el derecho real que tiene una persona para edificar o plantar en un terreno ajeno, y,
durante un determinado tiempo, usar y disfrutar de lo edificado o plantado; o usar y disfrutar de lo
ya edificado o plantado.

Carácteres del derecho de superfie

-Es un derecho real limitado de goce.

-De carácter temporal.
-De constitución onerosa (que es lo habitual) o gratuita. En el primer caso, el titular del derecho de
superficie ha de pagar un canon o precio (generalmente, anual).
-Sujetos: dueño del suelo y superficiario (titular del derecho de superficie).
-Utilidad del derecho de superficie: es una manera de abaratar el precio de adquisición de las
viviendas, ya que el coste del suelo no repercute en aquél.

Clases de derechos de superficie

-Superficie común: sobre suelo ajeno
-Superficie urbana: sobre suelo ajeno urbano.
-Superficie rústica: sobre suelo ajeno rústico.

Derechos reales de vuelo y de subsuelo

Son derechos reales limitados que facultan a su titular para construir una o varias plantas
(si lo permite el correspondiente plan urbanístico) sobre un edificio ajeno, o construir debajo de un
edificio o suelo ajeno (por ejemplo, aparcamientos); una vez ejercitados estos derechos, sus titulares
adquieren la propiedad de lo construido, siendo esta consecuencia la peculiaridad de los mismos.

Por esta razón, los edificios sobre, o bajo, los que se ejercitan estos derechos, han de estar
constituidos en régimen de propiedad horizontal, para que de esta forma pueda haber elementos
privativos en los mismos.
TEMA 10 Los derechos reales de garantía. la prenda.

¿Qué son las garantías reales?

Constituyen una de las dos modalidades de garantías del cumplimiento de una obligación. Se
denominan reales en cuanto conceden al acreedor un poder jurídico sobre una cosa concreta y
determinada (LAT. Res , rei. cosa)

Carácteres de las garantías reales

Afectan tanto a la prenda como a la hipoteca (también a la anticresis). Por una parte, los
derechos reales de garantía son derechos reales accesorios, es decir, que lo accesorio sigue a
lo principal, los derechos reales de garantía siguen la suerte de la obligación garantizada, que
es la principal. Si se extingue la obligación de turno lógicamente se extingue la garantía. Si se
extingue la obligación garantizada se extingue el derecho real de garantía.

El art. 1857 habla de requisitos especiales (dice contratos porque se atiende a su constitución,
mediante contrato normalmente). Aunque en la inmensa mayoría de los casos lo que se
asegura mediante prenda e hipoteca es una obligación principal, puede haber ocasiones
donde se pacte solamente que se garantice el pago de los préstamos, no hay que tomarse
esto literalmente. Puede tratarse de una obligación principal o de una obligación accesoria.
Por otra parte, una segunda característica es la indivisibilidad, la prenda y la hipoteca son dos
derechos reales de garantía que se caracterizan ambos porque son indivisibles (art. 1860).
La especialidad es otra característica esencial, también

También eficacia erga omnes frente a terceros, tiene interés sobre todo para el derecho de
hipoteca. Si el deudor constituyente vente la vivienda hipotecada al tercero que sepa el
tercero que compra una vivienda hipotecada.

Constitución de los derechos reales de garantía

La forma habitual de constituirlos es mediante un contrato voluntario. Las partes contratantes

son el acreedor y el deudor, pero puede ser un tercero el constituyente de la garantía, art.
1857.2. La capacidad de obrar que han de tener ambas partes contratantes es plena con el
matiz de los emancipados (art. 323) hay que tener en cuenta las restricciones. A mayores, el
CC dice en el art. 1857 dos cosas muy importantes: “2.o Que la cosa pignorada o hipotecada
pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
3.o Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus
bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto”, es decir, que tenga
libertad de disposición.
 Facultad de venta del bienn gravado

También se le llama facultad de realización del valor. Está recogida en el artículo 1.858 (leerlo).
Se puede ejercitar cuando el deudor incumpla su obligación. En realidad, esta facultad consiste
en instar la enajenación del bien objeto de la garantía (es decir, su venta en subasta pública).
El artículo 1.859 prohibe que el acreedor pueda apropiarse de las cosas dadas en garantía,
debido al incumplimiento de la obligación (y ello aunque así se hubiera pactado en el contrato
de constitución de la garantía).

Facultad del cobro preferente

Significa que el titular del derecho real puede obtener el pago

de su crédito con preferencia a otros acreedores del mismo deudor, una vez que el bien fue
vendido en subasta pública.

¿qué es la prenda?

Es un derecho real de garantía en cuya virtud hay una sujeción por parte del deudor o de un
tercero para garantizar el cumplimiento de una obligación (principal o accesoria). Sujeción de
ese bien para garantizar cualquier deuda con desplazamiento posesorio. Las características
son las mismas.

Contenido de la prenda

Han de limitarse a respetar el derecho real que tiene el acreedor pignoraticio. Sigue siendo
propietario del bien pignorado). Puede exigir la restitución del bien pignorado cuando se extinga el
derecho real de prenda

Acreedor pignoraticio:Facultades: Posesión de la cosa pignorada. Retención del bien

pignorado hasta el cumplimiento íntegro de la obligación garantizada. Puede exigir el abono
de los gastos hechos para la conservación de la cosa pignorada “..., el acreedor podrá ejercitar las
acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamar o defenderla contra un tercero.
Instar la enajenación del bien pignorado, cuando el deudor incumpla la obligación. Cobro preferente
respecto a otros acreedores.

El acreedor no puede usar la cosa dada en prenda. art. 1870 CC: El acreedor no podrá usar la
cosa dada en prenda sin autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella en otro
concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en depósito. (aunque no se extingue la
prenda)
Art. 1867 CC: obligaciones del acreedor. El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda
con la diligencia de un buen padre de familia (diligencia media, ordinaria); tiene derecho al
abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro
conforme a las disposiciones de este Código. Tiene relación con la liquidación del Estado
posesorio “si no hay normas específicas las normas del 451 y ss” el acreedor es el que tiene la
posesión. Es decir, no contradice estas reglas. Art. 1871 CC: No puede el deudor pedir la
restitución de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus
intereses, con las expensas (gastos hechos) en su caso. Interpretado en sentido contrario:
Acreedor tiene la facultad de retención hasta que el deudor no pague la totalidad de la deuda
y de sus intereses. La prenda se puede constituir por un plazo, puede retenerla aún así (se ha
extinguido la garantía pero no se ha pagado la deuda).

Extinción de la prenda

Cualquier causa de extinción de las obligaciones extingue la prenda porque es un derecho

accesorio. La prenda como derecho real también se puede extinguir, aunque no se extinga la
obligación: plazo, condición resolutoria.Si se extingue la deuda se extingue la prenda porque es un
derecho accesorio. Tendría obligación el acreedor de devolver la cosa. También se puede extinguir
la prenda aunque no se extinga la obligación: si se cumple la condición resolutoria o si se cumple el
plazo por el que se constituyó.
TEMA 11 LA HIPOTECA

¿Qué es la hipoteca?

“La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida”. Recae directa e
inmediatamente sobre bienes en este caso inmuebles, cosas materiales y también algunos derechos
reales que puedan ser de hipoteca (usufructo). Es exclusivo y excluyente, con eficacia frente a todos
mientras no se extinga.

Aquí poseedor entendido en un sentido también de cualquier nuevo propietario que pueda tener la
cosa. Es una seguridad para el acreedor hipotecario, el prestamista: si llegado el momento no
cumple los pagos parciales el deudor podrá solicitar la realización, si es preciso puede echar mano
del bien dado en garantía o hipoteca para su enajenación a través de la vía judicial.

Carácteres de la hipoteca

Derecho real limitado sobre bienes ajenos. Otra característica es la accesoriedad (si se extingue el
bien se extingue el derecho) y la indivisibilidad. También hay posibilidad de enajenación, en el
precio de venta repercutirá la situación de que esté hipotecada. El nuevo adquirente adquiere la
propiedad de la vivienda como tercero y también se subroga, se convierte en el nuevo deudor
hipotecario.

La hipoteca tiene alguna característica específica, cabe destacar dos especialmente: no exige el
desplazamiento posesorio del bien hipotecado, el deudor sigue pudiendo poseer y usar la cosa. Esto
quiere decir que el derecho de hipoteca el propietario no tiene posesión, por lo que la hipoteca no se
puede adquirir por usucapión. Otra característica específica es que es un derecho en el que hay
forma esencial, no solamente hay consentimiento, objeto y causa, sino que también es necesaria la
inscripción en el Registro de la Propiedad, mientras no hay inscripción no hay todavía derecho real
de hipoteca.

La función o finalidad económica. La hipoteca ha sido una figura clave, porque permitió el
movimiento de capitales, el posibilitar que personas pudiesen acceder a préstamos, créditos,
ofreciendo garantías inmobiliarias. Es el derecho real de garantía estrella. Ha sido clave para el
desarrollo económico.

Objeto de hipoteca
Primero. El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo

por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta

que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente

concluido a no mediar el hecho que le puso fin.

Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario,

no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo

contrario.

Tercero. Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.

Cuarto. El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la

resolución del mismo derecho.

Quinto. Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.

Sexto. Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al

servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido

servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la

hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.

Séptimo. Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la

hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al

vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin

conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.

Octavo. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados

sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la

cantidad que para ello fuere necesaria.

Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta recaerá directamente

sobre los bienes retraídos.

Noveno. Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace

constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la

hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.

Décimo. Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse el

derecho del hipotecante.

Undécimo. Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que

determina el artículo octavo.

Duodécimo. El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez

satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo

directamente sobre los bienes adjudicados.

Requisitos de la Hipoteca

Es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, que el documento en que se
constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad”. Es una inscripción constitutiva (la mayoría
son declarativas: una persona le vende a otra), es decir, es preciso que exista la constitución para
que exista el derecho real.

Tracto sucesivo: principio que exige que haya una continuidad, que las inscripciones vayan
enlazadas, es necesario este tracto para poder inscribir una hipoteca y para que quede constituida es
preciso previamente inscribir ese bien inmueble para que quede claro a quién pertenece. Si no se
llega a inscribir tendríamos simplemente un contrato en el que se recoge por autonomía de la
voluntad uno ser acreedor y otro deudor, pero solo sería un contrato del que surgirían obligaciones.
 Constitución de la hipoteca

Se pueden distinguir dos fases en la constitución de la hipoteca: por una parte, ese
contrato. La segunda fase es la inscripción que recoge el derecho de hipoteca. Teniendo
en cuenta el criterio del origen de constitución de la hipoteca puede ser un origen voluntario o legal,
entonces se habla de hipotecas voluntarias o de hipotecas legales. La inmensa mayoría son
voluntarias, origen legal aquí no es que se constituyan automáticamente si sucede algún supuesto de
hecho, no hay esa adquisición automática, sino que en la LH algún precepto legal faculta a ciertas
personas (físicas o jurídicas) para exigir la constitución de una hipoteca y en ciertos supuestos. Art.
168.5 LH vienen los casos más citados “Tienen derecho a exigir hipoteca legal (...): El Estado, las
Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses,
por las responsabilidades que contrajeron éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y
reglamentos.

Contenido de la hipoteca

La constitución de la hipoteca no priva en absoluto a los sujetos en ella interesados de la capacidad

de disposición de su posición jurídica respectiva:

1. Los bienes inmuebles (sean cosas propiamente dichas, sean derechos) pueden ser enajenados
por el deudor hipotecante, aunque pesen sobre ellos una o varias hipotecas. Aparece el
adquirente del bien hipotecado, técnicamente tercer poseedor del bien hipotecado aunque
realmente no sea tal poseedor, sino verdadero titular o propietario.
2. El acreedor hipotecario puede ceder o transmitir su posición jurídica, El crédito hipotecario
puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de
la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro. El adquirente del crédito o
cesionario se subrogará en la posición jurídica del cedente, convirtiéndose así en el nuevo
acreedor hipotecario.

La hipoteca depende del cumplimiento o incumplimiento de la obligación asegurada:

● En caso de cumplimiento exacto y total de la obligación principal ésta habrá de considerarse

extinguida y, por tanto, también habrá de privarse de efectos a la hipoteca.
● Cuando el deudor incumpla, el acreedor hipotecario podrá hacer efectivo el ius distrahendi
propio de la garantía real a través de los procedimientos de ejecución .
● De forma preventiva, el acreedor hipotecario podrá asimismo ejercitar la acción de deterioro
o devastación si el comportamiento del propietario de la cosa hipotecada conlleva el
deterioro de la cosa o del derecho sobre el que recae la garantía.