Introducción al Derecho urbanístico

[1.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[1.2] El urbanismo como problema

[1.3] El Derecho urbanístico en España: evolución histórica

[1.4] En particular, la ley del suelo de 1956 a lo largo de su

vigencia

[1.5] La reforma de 1975

[1.6] El nuevo marco constitucional: la perspectiva

material

[1.7] Crisis de la cultura urbanística y

reconstrucción del sistema

[1.8] Lo general y lo particular: una visión de

1
conjunto
TEMA
 Evolución del Derecho Urbanístico Español
Esquema

TEMA 1 – Esquema
Etapa inicial Consolidación del Situación actual
modelo

Abandono de la ciudad Clasificación del suelo. Distribución de

medieval. competencias
Sistemas de
Proceso de “ensanche” de planeamiento. Estatuto básico propiedad
las ciudades. suelo.
Participación pública en
Primeras técnicas de las plusvalías. Función Legislación urbanística
participación pública en social de la propiedad propia de las CCAA
las plusvalías urbanísticas urbana.
Derecho supletorio estatal
Sistemas de actuación.
Ley 29 junio de 1984
ST TC de 20 de marzo de
Ley de 10 enero de 1879 Ley del Suelo del 56 1997
Ley de 18 de marzo de Ley del Suelo del 76 Ley del Suelo del 98
1895
CE de 1978 Ley del Suelo del 2007
Reglamento de 14 de julio
Ley del Suelo del 92 TR del 2008
de 1924
TR del 2015
LRL de 1950
Leyes Autonómicas

© Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Derecho Inmobiliario y Urbanístico
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

1.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección lee la lección 1 (páginas 15-43) del manual de referencia
de la asignatura: Manual de Derecho Urbanístico de Tomás Ramón Fernández.

En esta lección se estudia la evolución histórica del urbanismo en España partiendo

desde el modelo de ciudad medieval hasta la situación actual. Se trata de conseguir
entender el modelo escogido en nuestro país, que se diferencia sustancialmente de
otros modelos internacionales, a través de la evolución legislativa que se produce desde
mitad del siglo XIX.

1.2. El urbanismo como problema

El urbanismo como concepto se identifica en un principio como la ordenación de la

ciudad. Sin embargo, y con el paso del tiempo, este concepto se amplía hasta abarcar
cualquier acción en referencia con la planificación y gestión del suelo. Ya no se
trata exclusivamente de planificar, reformar y ampliar la ciudad sino que engloba
campos más amplios como el medio ambiente y en general, la ordenación del
territorio.

Pero, ¿cuál es la causa y razón del nacimiento del urbanismo? La respuesta está en que
el suelo es un recurso que no puede incrementarse. Los países cuentan con una
superficie de suelo concreta, en muchos de ellos, escasa. Por eso resulta necesario e
imprescindible establecer una regulación legal que garantice una planificación de la
ocupación del mismo que respete los valores afectados y que se «utilice en interés de
todo el pueblo».

TEMA 1 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

1.3. El Derecho urbanístico en España: evolución histórica

Con la revolución industrial y el aumento y concentración de la población en las

ciudades, se rompe el modelo medieval enmarcado tras las murallas defensivas,
entrando en el llamado proceso de «ensanche».

La Ley de 29 de junio de 1864 fue la primera norma que intentó la expansión

urbana y bajo su cobertura se realizaron los planes de ensanche de Madrid y Barcelona.

Posteriormente, la Ley de Expropiación Forzosa de 10 de enero de 1879 añade a la

técnica del ensanche la de la reforma interior de las ciudades, en la que se permite la
expropiación de una franja lateral de veinte metros de las vías urbanas como
primera técnica de confiscación parcial de las plusvalías generadas por la acción
urbanizadora. Esta técnica se consagró y amplió con la Ley de 18 de marzo de 1895.

En el Reglamento de obras, servicios y bienes municipales de 14 de julio de 1924 se

consolidan técnicas tales como la zonificación, los estándares urbanísticos,
exigencia de licencia municipal, etc. Todas estas técnicas pasaron en bloque a la Ley
de Régimen Local de 1950-1955 como preludio de la Ley del Suelo del 56 que
constituye el «acta de nacimiento» del Derecho Urbanístico Español.

TEMA 1 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

1.4. En particular, la Ley del suelo de 1956 a lo largo de su

vigencia

Lo primero que habría que destacar de la Ley del Suelo de 1956 es que se trató de
una ley innovadora y original. Teniendo en cuenta que no existía hasta el momento
una norma o precedente legal que regulara de forma global el urbanismo en España, no
se limitó a escoger alguna solución de las existentes en derecho comparado sino que,
por el contrario, escogió lo mejor de cada una de ellas añadiendo además, elementos
propios de nuestra tradición histórica.

La Ley del 56 tenía como principales pilares los siguientes:

Establece el urbanismo y la ordenación del territorio como una función pública:

por primera vez en la historia la responsabilidad de la planificación y urbanización
de los terrenos recae de forma directa y exclusiva en las Administraciones
Públicas.
Establece un nuevo régimen jurídico de la propiedad del suelo: a partir de este
momento se modifica y limita el concepto y contenido de la propiedad del
suelo que ya no conlleva el derecho de gozar y disponer del mismo sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes (Art. 348 CC), sino que este contenido
viene directamente establecido por el plan urbanístico. Es el plan y solo este, el
que va a determinar si en nuestra propiedad se puede construir, cómo y cuándo. Se
establece la necesidad de contribuir a los gastos de urbanización para poder hacerlo.

La ley del 56 fracasó en su aplicación práctica debido a que siendo la principal pieza
del engranaje el plan urbanístico y la formulación del mismo por las administraciones,
estas no cumplieron la función que tenían asignada. Veinte años más tarde de la
entrada en vigor de la Ley, solo el 7,5 % del territorio nacional se encontraba planeado,
lo que se tradujo en una escasez de suelo para edificar y en la búsqueda de
soluciones alternativas al margen de la norma.
TEMA 1 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

[Link] reforma de 1975

La reforma del año 75 que culmina con la aprobación del Texto Refundido de 1976,
respeta estrictamente la formulación y principios básicos de la Ley del 56, pudiéndose
destacar las siguientes aportaciones o mejoras a su contenido:

Intentó flexibilizar la tramitación de los planes.

Estableció criterios materiales (estándares urbanísticos) para asegurar los
objetivos y calidad de los planes.
Profundizó en la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la
acción urbanizadora mediante la mejora del régimen de cesiones gratuitas.
Mejoró los mecanismos de equidistribución.
Reforzó la disciplina urbanística.

La aplicación de esta norma se vio mermada por el estallido de la crisis económica

de mediados de los 70. Bajo esta situación, el enfoque la Ley dirigido esencialmente
a la expansión del casco urbano y la creación «ex novo» de nuevas urbanizaciones
dejando al margen las operaciones de reforma interior, provocó la necesidad de su
reforma que se materializó finalmente mediante la Ley de 25 de julio de 1.990.

1.6. El nuevo marco constitucional: la perspectiva material

La promulgación de la Constitución Española de

1978 condicionó el modelo de legislación
urbanística. Del conjunto de su articulado
podemos destacar cuatro preceptos con una
notable influencia en el Derecho Urbanístico
que limitan y condicionan el modelo a
escoger:

Artículo 33 CE: Establece el

reconocimiento a la propiedad privada.
No obstante, este reconocimiento no supone un derecho absoluto ya que,
conforme lo establecido en el apartado segundo, la función social delimitará su
contenido de acuerdo con la Leyes.

TEMA 1 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Por tanto, la norma proscribe la confiscación pura y dura del suelo pero
reconoce la posibilidad de configurar su contenido en concreto siempre que se deje a
salvo la parte esencial del derecho de forma que este siga siendo identificable como
tal (vid. Sentencia del TC de 26 de marzo de 1987 sobre la Reforma Agraria
Andaluza).

Artículo 47 CE: Obliga a los poderes públicos a regular la utilización del suelo
de acuerdo con el interés general a efectos de impedir la especulación y
legitimando la participación de los poderes públicos en las plusvalías generadas por
la acción urbanizadora.

Artículo 45 CE: Establece el

derecho de todos de disfrutar de un
medio ambiente adecuado y
ordena a los poderes públicos velar
por la utilización racional de los
recursos naturales. Queda por tanto
el derecho urbanístico obligado por
estos principios que cada vez tienen
un mayor predicamento y práctica tanto en la legislación interna como en la
comunitaria.

Artículo 46 CE: Garantiza la conservación y enriquecimiento del patrimonio

histórico, cultural y artístico cualquiera que sea su régimen jurídico y titularidad.

Estos cuatro preceptos, especialmente los dos primeros, marcan los límites y establecen
el marco en que debe encuadrarse el urbanismo en España. Se prohíbe la
confiscación pero eso no quiere decir que se tenga que renunciar a sistemas de
nacionalización del suelo donde, además de reconocerse en esencia el derecho de
propiedad, se garantice que el aumento de valor o plusvalía que genera el
urbanismo revierta en la comunidad evitando por tanto los movimientos y tendencias
especulativas.

Dentro de este marco constitucional, caben tanto modelos como el francés de la Ley de
31 de diciembre de 1975 o el italiano de la de 28 de enero de 1977, que inciden en la
propiedad pública de las plusvalías generadas por el urbanismo (más en la línea
conceptual de la Ley del Suelo del 56), como el más liberalizador y privatista que

TEMA 1 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

supuso la aprobación de la Ley del Suelo de 1998. Queda sujeto en consecuencia a

decisión del legislador.

La adaptación de la legislación urbanística al texto constitucional se produjo mediante

la Ley de reforma del año 90 y el posterior Texto Refundido de 1992. Se trató de una
reforma de la Ley del 76 no consensuada ni con las CCAA ni con los operadores
jurídicos. Como resultado, gran parte de las CCAA impugnaron ante el Tribunal
Constitucional el TR del 92 logrando la anulación de la gran mayoría de sus
preceptos.

1.7. Crisis de la cultura urbanística y reconstrucción del sistema

Con motivo de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 que

anula la mayor parte del articulado del TR del 92 y la entrada en el gobierno del Partido
Popular, se dicta la Ley del Suelo del 98. Esta norma se adopta esencialmente por una
doble motivación:

Establecer lo que ha venido a llamarse como el mínimo común denominador

de la propiedad urbana en España. Mínimo que deberá ser objeto de desarrollo
por la legislación de las CCAA.

Liberalizar el suelo. Se pretendía que todo lo que no estuviera clasificado como

suelo urbano o suelo no urbanizable fuera susceptible de ser desarrollado
urbanísticamente. Se eliminaba la distinción entre el suelo urbanizable
programado y no programado.

Sin embargo, la aplicación de la Ley fue muy distinta. Las CCAA se dividieron en
dos bloques, las controladas por el Partido Socialista por un lado y las que lo eran por
el Partido Popular por otro. Las primeras obviaron la reforma, manteniendo
esencialmente el sistema tradicional que venía desde la Ley del 56, e introduciendo a
efectos de conseguir una mayor liberalización del mercado de suelo la figura del
agente urbanizador concebida por la legislación urbanística valenciana. Las segundas,
la aplicaron.

TEMA 1 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La aprobación de la Ley del Suelo de 2007 y el TR del 2008, con un

posicionamiento radicalmente diferente a la Ley del 98, no viene sino a ratificar los
vaivenes de la legislación urbanística de las dos últimas décadas en base a quien
ostenta el poder político en cada momento.

En la actualidad, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se

aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TR
del 2015), ha refundido y armonizado el TR del 2008 y la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, constituyendo la norma estatal
vigente en materia de urbanismo.

1.8. Lo general y lo particular: una visión de conjunto

Lo expuesto hasta el momento puede llevar a la idea

de que ya no existe un sistema o modelo urbanístico
español sino una amalgama de legislaciones
autonómicas diferentes y de heterogéneo
contenido. Aunque esta conclusión resulta cierta en
parte, lo cierto y verdad es que todavía puede
hablarse de un modelo o base integradora y ello debido a que:

Existen unas condiciones básicas para el ejercicio de la propiedad del suelo.

El TR del 76 se aplica todavía directamente en parte del territorio nacional como

pasa en el caso de Ceuta y Melilla. Además, constituye derecho supletorio de
todas las CCAA.

Porque los Reglamentos que desarrollaron esta norma al carecer en la mayoría de

los casos de homólogos autonómicos, se vienen aplicando con normalidad y
asiduidad.

Porque el armazón conceptual de las legislaciones de las CCAA sigue siendo en lo

esencial, similar al del ordenamiento estatal al que han venido a sustituir.

TEMA 1 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

La encrucijada actual del urbanismo

En este artículo de Luciano Parejo Alfonso puede leerse que «la política derivada del
gobierno del territorio debe acometer, pues, no solo la integración o composición, en su
dimensión espacial, del conjunto de las políticas de los gobiernos territoriales en cuanto
tales, sino también la articulación de dos políticas-competencias especificas, dotadas de
la misma lógica básica y capaces por ello de instrumentar por igual dicha integración o
composición, aunque con vocación diferenciada en la determinación formal del
gobierno del territorio».

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]

TEMA 1 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

Líneas históricas del derecho urbanístico con especial referencia al de

España hasta 1936

En este artículo de María Encarnación Gómez Rojo se realiza una detallada y

documentada descripción de la evolución legislativa del urbanismo en España desde la
época romana hasta el comienzo de la guerra civil Española.

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]

Las contribuciones del privado en la legislación urbanística de Inglaterra

En este artículo, Demetrio Muñoz Gielen se describen cuáles son las características y
diferencias existentes en la legislación de España, Inglaterra y Países Bajos respecto de
la participación pública de las plusvalías generadas por la planificación y urbanización
de los terrenos.

Accede al artículo a través de la siguiente dirección web:

[Link]
cin_urbanstica_VERSION_PUBLICADA.pdf

Bibliografía

Bassols Coma, M. (1973) Génesis y Evolución del derecho urbanístico español.

Editorial Montecorvo SA.

De Terán, F. (1982). Planeamiento Urbano en la España Contemporánea (1900-1980).

Madrid: Alianza universidad.

TEMA 1 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

García de Enterría Martínez-Carande, E. (1998) El Derecho Urbanístico español a la

vista del siglo XXI. Revista española de derecho administrativo, [Link].

Perales Madueño, F. (2006) Evolución del régimen urbanístico del suelo desde la ley de
12 de mayo de 1956 hasta le ley 6/1998. Revista de derecho urbanístico y medio
ambiente, 225, 185-226.

De Terán, F. (1999). Historia del urbanismo en España. Editores: Ediciones Cátedra.

TEMA 1 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. ¿Qué motiva esencialmente la necesidad de dotarse de un sistema urbanístico que

controle la ocupación del suelo?
A. La necesidad de vivienda.
B. La concepción del suelo como recurso escaso y que no puede incrementarse.
C. Dar poder a los Ayuntamientos.
D. La necesidad de generar recursos económicos para el erario público.

2. ¿Cuál fue el objeto de las primeras leyes urbanísticas de finales del S. XIX?
A. El ensanche de las ciudades.
B. La reforma interior de las ciudades.
C. La necesidad de dotar a las ciudades de servicios urbanísticos.
D. La sanidad.

3. ¿Cuál fue la norma que supuso el verdadero nacimiento del sistema o modelo
urbanístico español?
A. La ley de Régimen local de 1950.
B. La ley del 18 de marzo de 1895.
C. La ley del suelo de 1975.
D. La ley del suelo de 1956.

4. ¿Qué modelo de derecho comparado escogió la Ley del suelo de 1956?

A. El inglés.
B. El francés.
C. Ninguno. Fue una ley innovadora.
D. El italiano.

5. ¿Cuál fue la causa del fracaso práctico de la Ley de 1956?

A. Que no había recursos económicos para aplicarla.
B. Que era muy complicada.
C. Que se basaba en la figura del plan y que se aprobaron pocos planes durante su
vigencia.
D. Que favorecía la especulación del suelo.

TEMA 1 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. ¿Cuál era el principal enfoque de la Ley del Suelo de 1975?

A. La creación de nuevo suelo urbano.
B. La renovación urbana.
C. La vivienda digna.
D. La apertura de espacios públicos.

7. La regulación de la CE de 1978 conlleva que el modelo urbanístico español:

A. Debe respetar el derecho de propiedad como un derecho absoluto que impide la
participación de la comunidad en las plusvalías generadas.
B. Impide la confiscación del suelo pero no la participación de la comunidad en las
plusvalías generadas.
C. Rompa con toda la tradición urbanística de los años anteriores.
D. Propugne un sistema de intervención pública del mercado del suelo a efectos de
evitar la especulación.

8. ¿Cuál fue el hecho que marcó la caída de la regulación urbanística tradicional en el

Estado español?
A. La crisis económica.
B. El TR de la Ley del Suelo de 1992.
C. La Sentencia del TC de 20 de marzo de 1997.
D. La Ley del Suelo de 2007.

9. La Ley del Suelo de 1998 aprobada bajo el gobierno del Partido Popular tenía como
uno de sus principales objetivos:
A. La liberación del mercado de suelo.
B. Eliminar el sistema de planeamiento urbanístico.
C. Regular exhaustivamente los sistemas de gestión urbanística.
D. Imponer la regulación estatal a las de las CCAA.

TEMA 1 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

10. En la actualidad:
A. Coexisten las legislaciones urbanísticas de las CCAA sin ninguna base o
entronque común.
B. Existe una diversidad de regulaciones urbanísticas debido a las competencias de
las CCAA pero con un mínimo común y con un derecho estatal que sigue teniendo
carácter supletorio.
C. Existe una diversidad de regulaciones urbanísticas debido a las competencias de
las CCAA sin nada en común y con derecho un estatal que sigue teniendo carácter
supletorio.
D. La situación es la misma que con el TR de 1992.

TEMA 1 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Distribución constitucional de las
competencias urbanísticas

[2.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[2.2] Introducción

[2.3] Las competencias estatales que limitan la competencia

Autonómica

[2.4] Las competencias de las corporaciones locales

[2.5] La dinámica del ejercicio de las competencias

[2.6] La participación local efectiva en los

proyectos de ordenación y obras del Estado y de la
Comunidad Autónoma.

2
TEMA
 Distribución de las competencias urbanísticas

CCAA Estado Municipios

Esquema

TEMA 2 – Esquema
Art. 148.1.3ª: Art. 149.1.1 Art. 140 CE
Ordenación del territorio, Condiciones básicas Principio de autonomía
urbanismo y vivienda . local.
Art. 149.1.8
Corresponde a las CCAA No se reconocen en la CE
la competencia exclusiva Legislación Civil competencias a los
sobre la ordenación del municipios.
territorio Art. 149.1.13 Será el legislador
Planificación general ordinario el que atribuya
económica las competencia a los
municipios.
Art. 149.1.18 En la practica:
Expropia. Respon. Contr. Aprobación provisional
del planeamiento de tipo
Art. 149.1.23 general.

Medio Ambiente Aprobación planeamiento

de desarrollo.
Art. 149.1.24 Aprobación actos de
gestión urbanística.
Competencias conexas
Potestad sancionadora y
Competencias sobre disciplina urbanística
bienes públicos

© Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Derecho Inmobiliario y Urbanístico
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

2.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar este tema utiliza el capítulo 2 (páginas 71-101) del manual
Derecho Urbanístico Común de Baño León, J.M.

2.2. Introducción

La competencia sobre la ordenación del territorio y el urbanismo es propia

de las Comunidades Autónomas (artículo 148.1.3ª CE). La Sentencia del TC 61/97, de
20 de marzo, no hizo más que ratificar dicha competencia autonómica y la
imposibilidad de que el Estado legislara respecto a la misma aunque fuera con carácter
supletorio. Por ello, declaró inconstitucional casi dos terceras partes del TR de
1992.

Tras el pronunciamiento del TC la Ley 6/98 y posteriormente, el Texto Refundido de

2015, desarrollaron los criterios marcados por el fallo, incidiendo en las
competencias estatales que limitan la competencia de las CCAA en materia
urbanística.

2.3. Las competencias estatales que limitan la competencia

autonómica

Competencia sobre las condiciones básicas (artículo 149.1.1ª CE)

El artículo 149.1.1ª CE atribuye al Estado «la regulación de las condiciones básicas que
garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el
cumplimiento de los deberes constitucionales». La sentencia del TC 61/97, de 20 de
marzo, subrayó las siguientes notas al respecto de esta clausula competencial:

Se trata de una competencia de carácter principal y formal que autoriza al

Estado a fijar criterios básicos para el ejercicio del derecho de la propiedad del suelo.

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

No autoriza al Estado a regular procedimientos o técnicas urbanísticas que son

competencia exclusiva de las CCAA.

El Estado puede establecer criterios básicos sobre: clasificación de suelo, parte del
aprovechamiento urbanístico correspondiente a los propietarios, el derecho de
propiedad. Sin embargo, no puede dejar a las CCAA sin margen efectivo para
diseñar su modelo urbanístico.

Baño León, efectúa una crítica al contenido de la sentencia en el sentido de que el

Tribunal efectuó una interpretación formal del precepto cuando debería haber
efectuado una interpretación material. Debería haber señalado las normas de la Ley de
1990 que garantizaran un cierto estatuto mínimo de igualdad de derechos y
deberes y no limitarse como hizo, a establecer los principios que hemos visto, de
forma que la igualdad es meramente formal pero no real.

No obstante, se destaca que esta concepción formal de las condiciones básicas no se

ha aplicado a otros ámbitos y además, se ha corregido en cierta forma respecto del
urbanismo (ST del TC 164/2001, de 11 de julio, al respecto de la Ley 6/98).

Finalmente, y desde la Ley del Suelo de 2007, se ha limitado la importancia de esta

cláusula competencial estatal en lo que se refiere al urbanismo, actuando el Estado a
través de otras tales como la del régimen jurídico de las Administraciones
Públicas o la protección al medio ambiente.

Competencia sobre la legislación civil (Artículo 149.1.8ª CE)

El artículo 149.1.8ª establece que la competencia para legislar en materia civil

corresponde al Estado. Dentro de la materia civil se pueden destacar dos puntos que
tienen una especial incidencia en el urbanismo.

El primero de ellos, es la norma que dispone la naturaleza «propter rem» de las

obligaciones urbanísticas. El segundo, la competencia estatal sobre el Registro de
la Propiedad es decir, la regulación de los efectos jurídico-registrales de las
actuaciones urbanísticas.

Finalmente, destacar la regulación estatal de un derecho real, como lo es el

derecho de superficie, que a pesar de ser más propio del Código Civil, se incluyó en la

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

LS de 1956 y se mantiene en la actualidad en la legislación urbanística a través del TR

del 2015.

Competencia sobre bases y coordinación de la planificación general de la

actividad económica (Artículo 149.1.13ª CE)

Se trata de una competencia estatal destinada a

asegurar una política económica unitaria. El uso de
esta competencia de forma expansiva dejaría sin
margen de actuación a las CCAA.

La jurisprudencia del TC (principalmente la Sentencia

61/1997) ha rechazado que en base a ella pueda
imponerse un plan nacional de ordenación
urbanística. Por el contrario, ha admitido su
aplicación a la institución del patrimonio municipal
del suelo.

Sin embargo, su aplicación más importante en materia de urbanismo es la relacionada

con las viviendas protegidas y en base a esta competencia, ha establecido en el TR
de la LS de 2015 una reserva mínima para este destino del 30 % de la edificabilidad que
se reconozca en el plan.

Competencias estatales del artículo 149.1.18ª CE

En este apartado de la CE se aglutinan competencias de carácter heterogéneo

que afectan al urbanismo tales como: el régimen jurídico de las Administraciones
Públicas o el procedimiento administrativo común; la expropiación; la
responsabilidad o lo contratación administrativa.

Merece la pena destacar la incidencia que tiene en el urbanismo la competencia estatal

sobre las valoraciones de suelo a efectos expropiatorios que se van a aplicar a
falta de acuerdo a las actuaciones urbanísticas.

También deberá tenerse en cuenta la competencia estatal sobre contratos, en la medida

en que los procesos urbanísticos regulados por las CCAA contemplen la adjudicación
de obra pública.

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Competencia sobre el medio ambiente (Artículo 149.1.23ª CE)

La competencia estatal sobre el medio ambiente tiene en la actualidad una gran

influencia sobre el urbanismo. Los principios medio ambientales deben iluminar el
urbanismo actual y su coordinación y conexión se ha materializado en la evaluación
estratégica ambiental de planes y programas de origen comunitario y traspuesta
al ordenamiento jurídico interno por la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de
los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente.

Desde la LS de 2007 y el TR de las LS del 2008 y en la actualidad en el TR del 2015, el

Estado ha utilizado esta competencia para regular determinados aspectos del suelo
no urbanizable e imponer a las CCAA la directriz a favor de la sostenibilidad
ambiental de la ordenación urbanística.

Competencia sobre obras públicas de interés general (Artículo 149.1.24ª

CE)

Se atribuye al Estado esta competencia que incidirá en el urbanismo y en la ordenación

del territorio de las CCAA a través del trazado o ubicación de las carreteras, vías
férreas, aeropuertos, puertos, etc.

2.4. Las competencias de las corporaciones locales

Los Ayuntamientos tienen un gran protagonismo en materia urbanística. A pesar

de que la CE no les reconoce competencias de forma expresa, fruto de la tradición
histórica y del reconocimiento legal, conservan en la actualidad las siguientes:

Propuesta y aprobación provisional del planeamiento de tipo general.

Aprobación del planeamiento de desarrollo.
Aprobación de los actos de gestión urbanística.
Potestad sancionadora y disciplina urbanística.

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La Sentencia del TC 240/2006 ha dejado claro no obstante, que de la CE no puede

derivarse la reserva a favor de los municipios de un ámbito municipal de decisión. Es la
Ley la que definirá las competencias concretas de los municipios y el TC el que
decidirá en su caso, si la regulación legal respeta la CE y en concreto, el llamado
principio de autonomía local (artículo 140 CE).

2.5. La dinámica del ejercicio de las competencias

El uso del territorio como objeto de competencias del Estado, las

Comunidades Autónomas y los municipios

El ejercicio las competencias en urbanismo implica como hemos visto, a las tres
administraciones territoriales del Estado (Administración Central, CCAA y
Municipios). Por ello, es necesaria la adecuada coordinación en el ejercicio de las
competencias propias de cada una de ellas y en su caso, habilitar los mecanismos
necesarios para solventar los conflictos que se produzcan.

Ya en la LS del 56 se estableció en su artículo 180.2 una vía para dirimir las

divergencias que pudieran surgir entre las competencias de los distintos ministerios y
que debían ser resueltas por el Consejo de Ministros. Esta situación, tras la
aparición de las CCAA a raíz de la aprobación de la CE, se ha vuelto aún más
compleja.

Cooperación y coordinación como técnicas de armonización de intereses

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Si la coordinación a través de la cooperación no funciona, hay que buscar un

procedimiento que señale que interés público prevalece.

La prevalencia de la competencia más específica del Estado en la primera

jurisprudencia constitucional, en el marco del respeto al planeamiento
urbanístico

Existe un primera forma de resolver los conflictos de competencias que pudieran

plantearse y es la de atender a la competencia más específica del Estado. Es el criterio
que se mantiene en la Sentencia del TC 56/1986, de 15 de mayo, en la que se avala la
construcción de determinados edificios con destino a la Policía Nacional, con la
licencia de obras denegada.

La aplicación general de este principio conlleva que, confrontada la competencia

general autonómica (ordenación territorial) y la específica estatal (sectorial),
prevalecería siempre la del Estado.

La legislación posterior y su interpretación por el Tribunal Constitucional

Se inicia un proceso progresivo de desapoderamiento del plan como instrumento

vinculante a través de dos vías principales:

Exención de la licencia municipal para las grandes obras públicas: Existen

numerosas leyes que eximen a CCAA y Estado de la obtención de licencia municipal
para las grandes obras públicas. Merece la pena destacar la DA Tercera de la Ley
13/2003, sobre el contrato de concesión de obra pública, que exime al Estado de la
obligación de obtener la licencia para las obras públicas de interés general
aunque sí establece un informe no vinculante sobre la adaptación de los proyectos al
planeamiento urbanístico.

Los procedimientos de resolución de conflictos: Las leyes sectoriales disponen de

previsiones normativas que garantizan la primacía de la competencia sectorial
específica sobre la general que deriva de la ordenación autonómica o local.

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La ordenación del territorio como marco normal de armonización de los

intereses públicos. Remisión a la evaluación estratégica de planes y
programas

La ordenación del territorio a través de los planes territoriales de carácter

supramunicipal y el proceso de evaluación ambiental estratégica a que se encuentran
sometidos estos últimos, resulta una excelente vía para la resolución de los
posibles conflictos de competencias. Si por esa vía no lograra resolverse el conflicto,
podría darse la prevalencia de la competencia sectorial o más específica, ya
corresponda esta al Estado o a las CCAA.

No obstante, entender que siempre prima o prevalece la competencia sectorial o más

específica es un error como también lo es lo contrario. Habrá que estar al caso concreto,
y a la ponderación de intereses o criterio de razonabilidad que se realicen los
Tribunales que son finalmente, los llamados a decidir a falta de acuerdo.

La regulación de la Ley estatal del Suelo

El TR de la LS del 2015 establece que los informes de los organismos de cuenca

(disponibilidad hídrica), costas y carreteras, son determinantes y no vinculantes.
La diferencia entre unos y otros es que en los primeros el Estado tiene que probar que
el contenido del informe tiene mayor peso que la postura de la Comunidad Autónoma,
mientras que en los segundos basta con probar que la Comunidad Autónoma se ha
apartado del contenido del informe.

En definitiva, no puede hablarse de una prevalencia absoluta de las

competencias estatales sobre la ordenación territorial de las CCAA.

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

2.6. La participación local efectiva en los proyectos de

ordenación y obras del Estado y de la Comunidad Autónoma

La participación como ponderación razonable del interés local

La LRBRL establece claramente en su artículo

58 que: «En todo caso, las Administraciones
que tengan atribuidas la formulación y
aprobación de instrumentos de planificación
deberán otorgar a las restantes una
participación que permita armonizar los
intereses públicos afectados».

Es decir, se establece claramente la obligación de Estado y CCAA se asegurar la

participación de los municipios en la tramitación y aprobación de aquellos
instrumentos que les afectan.

La forma en que se producirá esta participación y el alcance de la misma, se deja en

manos del legislador sectorial continuar diciendo el mencionado artículo 58 que:
«La participación de los municipios en la formación de los planes generales de obras
públicas que les afecten se realizará en todo caso de conformidad con lo que disponga la
correspondiente legislación sectorial».

No obstante esta remisión, el legislador sectorial no puede desconocer el mandato

constitucional de autonomía local por lo que, tanto la LRBRL como las leyes
sectoriales, han de interpretarse de forma que no se ignore ni minimice la
obligación de tener en cuenta los intereses locales antes de tomar un acuerdo de
política territorial, que afecte a los municipios.

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

El caso de la exclusión de la participación local mediante planes

supramunicipales aprobados en norma con rango de ley

La conclusión a la que se llega en el apartado anterior, no cambia cuando el plan

territorial que pueda afectar a una entidad local se apruebe mediante ley y no por la
Administración. En este sentido, la aprobación mediante ley de un plan territorial
que afecte a un municipio sin audiencia previa de este, incurriría en
inconstitucionalidad por vulneración del artículo 140 de la CE.

TEMA 2 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

El agua y el desarrollo urbanístico: la suficiencia de recursos hídricos

En este artículo, el autor, Francisco José Sospedra Navas, analiza la incidencia en los
planes de ordenación urbanística del informe de suficiencia de recursos hídricos que
tiene emitir para los nuevos desarrollos los organismos de cuenca.

Se trata de una controvertida y muy discutida competencia estatal que incide

claramente en el ejercicio de la competencia autonómica sobre la ordenación del
territorio y que ha provocado gran parte de los conflictos de competencias entre Estado
y CCAA en materia de urbanismo.

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
hidricos_11_247180003.html

TEMA 2 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

La distribución de competencias urbanísticas entre el Estado y las

Comunidades Autónomas

En este artículo de Avelino Blasco Esteve se realiza una detallado análisis del reparto de
competencias en materia de urbanismo a la luz de la jurisprudencia del TC y
especialmente de la ST 61/97.

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]

Bibliografía

Menéndez Rexach, A. (2006). Autonomía municipal urbanística: contenido y límites.

Revista española de la función consultiva, 5.

Figueroa Salas, J. (1990-1991). Competencias municipales en materias urbanísticas.

Ciudad y territorio. Revista de ciencia urbana 86, 221-230.

Cosculluela Montaner, L. y Martín-Retortillo Baquer, S. (1991). Presupuestos

constitucionales de las competencias de ordenación urbanística. Estudios sobre la
Constitución española: Homenaje al profesor Eduardo García de Enterría. (Del poder
judicial, organización territorial del Estado), 4, (pp. 3544-3566). Civitas.

García Rubio, F. (2010). ¿Dónde deben residir las competencias urbanísticas? Revista
de estudios locales, 135, 106-126. Cunal.

TEMA 2 – +Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test
1. ¿A qué administración territorial corresponden las competencias sobre ordenación
del territorio y urbanismo?
A. A la Administración Central.
B. A las Comunidades Autónomas.
C. A los Ayuntamientos.
D. A todas ellas según el caso.

2. ¿Tras la Sentencia del TC 61/97, puede el Estado dictar normas de carácter

supletorio en materia de urbanismo?
A. No.
B. Sí, en base al artículo 149.3 de la CE.
C. Solo en el caso de que existan lagunas en el ordenamiento autonómico.
D. Depende de la Comunidad Autónoma.

3. ¿De qué forma puede incidir el Estado en el ordenamiento urbanístico de las CCAA a
través de la cláusula competencial del artículo 149.1.1ª CE?
A. Fijando unos criterios básicos en los estándares urbanísticos.
B. No puede incidir a través de esta cláusula competencial.
C. Estableciendo el modelo de las técnicas urbanísticas comunes.
D. Estableciendo las condiciones básicas que garanticen la igualdad de los
españoles en el ejercicio del derecho de propiedad.

4. ¿Son manifestaciones de la competencia estatal sobre la legislación civil en el

urbanismo?
A. El carácter «propter rem» de las obligaciones urbanísticas.
B. La regulación de los efectos registrales de las actuaciones urbanísticas.
C. Las dos anteriores.
D. La regulación hipotecaria.

5. ¿En qué competencia estatal se basa la previsión del TR del 2015 que obliga a
reservar un 30 % del aprovechamiento a viviendas de protección oficial?
A. Artículo 149.3 CE.
B. Artículo 149.1.18ª CE.
C. Artículo 149.1.13ª CE.
D. Artículo 149.1.8ª CE.

TEMA 2 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. ¿Tienen los municipios reconocido constitucionalmente un ámbito de competencias

en materia de urbanismo?
A. No. Será el legislador ordinario el que lo haga.
B. Si. En el artículo 140 CE.
C. Solo en parte.
D. Ninguna de las anteriores.

7. ¿Deben los municipios participar en los procesos de aprobación del planeamiento

urbanístico que les afecte?
A. En principio no tienen porque ya que la CE no les reconoce competencias en
este ámbito. Solo en el caso de que la ley sectorial lo contemple.
B. Si, menos en el caso en que suponga infringir el principio de autonomía local del
artículo 140 CE.
C. Solo en el caso de que los promuevan ellos.
D. En ningún caso.

8. ¿Qué principio debe aplicarse siempre para evitar los posibles conflictos por
concurrencia de competencias en materia de urbanismo?
A. El de prevalencia de la legislación estatal.
B. El de supletoriedad de la legislación estatal.
C. El principio de cooperación y coordinación.
D. Ninguno de ellos.

9. Suscitado ya el conflicto de competencias que criterio cabría aplicar para

solucionarlo:
A. El de prevalencia de la competencia más específica.
B. El de prevalencia de la legislación estatal.
C. El de prevalencia de la legislación autonómica.
D. El de prevalencia de la competencia local.

10. El Texto Refundido de la LS del 2015 establece que los informes de disponibilidad
hídrica, costas y carreteras son:
A. Vinculantes.
B. Determinantes.
C. Facultativos.
D. Preceptivos.

TEMA 2 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Régimen urbanístico del suelo

[3.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[3.2] El estatuto legal de la propiedad del suelo

[3.3] Las clases de suelo y su régimen jurídico: urbano,

urbanizable, no urbanizable

[3.4] Las técnicas de redistribución de los beneficios y

cargas derivadas del planteamiento

[3.5] El régimen de valoraciones

[3.6] Los patrimonios públicos del suelo. En

especial, los patrimonios municipales

[3.7] Los derechos de tanteo y retracto a favor de

la Administración
3
TEMA
 Clasificación del suelo Conceptos

Urbano: El integrado de forma legal y efectiva en la Aprovechamiento objetivo (AO): M2 de edificabilidad con destino
red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de privado que permite el planeamiento en un terreno o área de
población. planeamiento.
Esquema

 Consolidado por la urbanización: Es aquel terreno

TEMA 3 – Esquema
que únicamente tiene que completar la Aprovechamiento subjetivo (AS): M2 de edificabilidad a que tiene
urbanización existente para adquirir la condición derecho el propietario de un terreno.
de solar.
 No consolidado por la urbanización: Además de Aprovechamiento tipo (AT): Edificabilidad unitaria ponderada
urbanizar, tienen que ceder el terreno que que establece el plan para todos los terrenos incluidos en un área de
corresponda para viales, zonas verdes, reparto.
equipamientos, sistemas generales y un porcentaje
del aprovechamiento urbanístico (5%-15%) Excedente de Aprovechamiento (EA): Diferencia entre el

2
destinado a la administración. aprovechamiento objetivo y el aprovechamiento subjetivo.
 Solar: Terreno que reúne todos los requisitos y
características que establecen la ley y el plan para
que se pueda edificar en el mismo. Cálculo de los Aprovechamientos
Urbanizable: Terrenos destinados a la ampliación
de la ciudad a través de las actuaciones de Superficie Sector: 120.000 m2s
transformación urbanística. Los propietarios del suelo Edificabilidad Sector: 55.000 m2t.
urbanizable deberán contribuir conforme lo dispuesto Cesión a la Administración: 10%
en el art. 16.1 de la LS del 2008.
AO = 55.000 m2t
No Urbanizable: Terrenos excluidos de las A.T = 55.000 m2t/120.000 m2 = 0,45 m2t/m2s
actuaciones de transformación urbanística por la A.S = 55.000 m2t * 0.90 = 49.500 m2t
legislación sectorial, por sus valores intrínsecos o por EO = 55.000 m2t – 49.500 m2t = 5.500 m2t
decisión del planificador.

© Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Derecho Inmobiliario y Urbanístico
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

3.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección lee el tema 3 (páginas 117-154) del manual de referencia
de la asignatura: Manual de Derecho Urbanístico de Tomás Ramón Fernández.

3.2. El estatuto legal de la propiedad del suelo

Como ya se ha mencionado en la lección 1, el derecho de propiedad del suelo ha dejado

de ser un derecho ilimitado. El contenido del derecho de propiedad del suelo viene
determinado por la Ley y por los Planes de ordenación. Es decir, no se parte de un
contenido que es limitado por el planeamiento urbanístico sino que por el contrario son
la ley y el plan los partiendo de cero definen en cada caso, cuál es el alcance de la
propiedad del suelo.

Por ello, el artículo 4.1 del TR del 2015

tras establecer que la ordenación
Ley
territorial y la urbanística son
funciones que definen el uso del
territorio y del suelo determinando las
Contenido facultades y deberes del derecho de
propiedad
del suelo propiedad del suelo conforme al
destino de este, termina diciendo que
esta determinación no confiere derecho
Plan a exigir indemnización alguna, salvo en
los casos expresamente establecidos en
las leyes.

No obstante lo dicho, la asignación de las facultades urbanísticas no constituye

una donación gratuita sino que, para la efectiva adquisición de las mismas, se
requiere el cumplimiento por el propietario de una serie de obligaciones.

Esta obligación viene recogida en el art. 11.2 del TR del 2015: «La patrimonialización de
la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada
TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

3
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias

del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística».

Así pues, para edificar antes, se deberá cumplir con una serie de obligaciones que
en la legislación estatal, vienen recogidas en el art. 18 del TR del 2015.

Finalmente, conviene mencionar que, a efecto de evitar desigualdades, rige como

piedra angular del sistema urbanístico español el derecho de todos los propietarios
a un reparto justo de los beneficios y cargas es decir, el «principio de
equidistribución».

Este principio se encuentra recogido en el art. 14.c) de la ley actual y garantiza un trato
igualitario a los propietarios de suelo incluidos en un mismo ámbito de gestión.
Cuando el mismo no se da, la ley sí que reconoce que se produce un recorte en el
contenido del derecho de propiedad y el derecho a ser indemnizado por el mismo
en base a lo dispuesto en el artículo 48.b).

3.3. Las clases de suelo y su régimen jurídico: urbano,

urbanizable, no urbanizable

Observaciones generales

Debido a la atribución constitucional a las CCAA de las competencias exclusivas en

materia de ordenación del territorio y urbanismo, el TR del 2015 se limita a distinguir
dos clases de suelo (suelo rural y suelo urbanizado) a efecto de valoraciones.

No obstante, las legislaciones de las CCAA siguen estableciendo la clasificación

tradicional del suelo en la que se distingue entre: suelo urbano, suelo urbanizable y
suelo no urbanizable, sin que esta clasificación contradiga lo dispuesto en la legislación
estatal.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

4
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

El suelo urbano (SU)

El art. 21.3 del TR del 2015 establece que se encuentra en la situación de suelo
urbanizado (suelo urbano) el integrado de forma legal y efectiva en la red de
dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.

Y sigue diciendo que se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no
edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación
urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de
las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

A destacar que, la nueva ley deja fuera del concepto de suelo urbano el derivado
de la consolidación edificatoria y que venía siendo habitual en la legislación
urbanística anterior en los casos de que un determinado ámbito se encontraba
edificado en al menos dos terceras partes.

De esta forma, la Ley estatal adopta un criterio material de forma que, será suelo
urbanizado o urbano, aquel que cuente con las obras de urbanización y servicios que
exijan las CCAA o puedan contar con ellas sin otras obras que las de conexión a las ya
existentes.

No hay que confundir suelo urbano con el concepto de solar. Que un terreno
sea suelo urbano, no conlleva que reúna todos los requisitos y características que
establezcan la ley y el plan para que se pueda edificar en el mismo. Solo y únicamente
cuando los tenga, se podrá decir que tiene la condición jurídica de solar.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

5
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Dentro del suelo urbano, las legislaciones autonómicas suelen distinguir entre:

Suelo Urbano consolidado por la urbanización: Es aquel terreno que

únicamente tiene que completar la urbanización existente para adquirir la
condición de solar (en el caso de que no la tuviera ya). No tienen que realizar cesión
alguna.

Suelo Urbano no consolidado por la urbanización: Además de urbanizar,

tienen que ceder el terreno que corresponda para viales, zonas verdes,
equipamientos, sistemas generales y un porcentaje del aprovechamiento
urbanístico (5 %-15 %) destinado a la administración. Deben ser objeto de una
actuación de transformación urbanística con las obligaciones marcadas en el
artículo 18.b del TR del 2015.

Solar

Consolidado
urbanización
No solar
Suelo
urbano

No consolidado
urbanización

El suelo no urbanizable (SNU)

El suelo se clasificará como no urbanizable atendiendo, en base a lo dispuesto en el

artículo 21.2.a) del TR del 2015, a dos criterios esenciales:

Aquellos terrenos excluidos de la transformación urbanística por la

legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del
patrimonio cultural.
Aquellos que lo deban ser por los valores en ellos concurrentes, incluso los
ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquellos con
riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes
graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

6
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Es decir, el primer criterio determina de forma reglada los terrenos que deben quedar
al margen del proceso urbanístico en función de lo dispuesto en la legislación
sectorial. En el segundo, el legislador y el planificador gozan de un mayor grado de
discrecionalidad o margen de apreciación dentro del carácter reglado de este tipo de
suelo.

La CCAA suelen distinguir dentro del suelo no urbanizable, diferentes grados de

protección:

En primer lugar, se suele establecer un tipo denominado como SNU Común

(SNUC), que se encuentra excluido de los procesos urbanísticos pero sin un
régimen especial de protección.
En segundo término están los SNU protegidos (SNUP). En ellos, los usos
permitidos se encuentran más restringidos debido a la naturaleza del suelo que
merecen especial cuidado y preservación.

El SNU está destinado en un principio al uso agrícola, ganadero, forestal,

cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales
(artículo 21 del TR del 2015). No obstante, las CCAA a través de la legislación
urbanística, pueden prever usos alternativos y excepcionales siempre que se
cumpla con los requisitos y condiciones que se marquen en dicha legislación.

De esta forma es tradicional que en suelos no sometidos a una especial protección se

admitan usos como los de: vivienda unifamiliar aislada, viviendas rurales o núcleos
tradicionales en el medio rural, actividades terciarias o de servicios, canteras, etc.

(Ver ejemplo de ordenación del SNU en página 119 del libro Modelos y Supuestos
Urbanísticos)

El suelo urbanizable (SUR)

El SUR constituye el núcleo de la actividad urbanística. En este tipo de suelo se

desarrollan la gran mayoría de las actuaciones de transformación.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

7
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Mientras que en el SU y en el SNU los criterios de clasificación tienen carácter reglado,

en el SUR se goza de un amplio margen de discrecionalidad. Dentro del suelo no
sometido a protección, la administración decidirá por dónde y cómo quiere extender o
crecer la ciudad.

El TR del 2015 ha eliminado la facultad o derecho que tenía hasta ese momento el
propietario del SUR de iniciar el proceso de transformación o urbanización.

Ahora esa facultad se reserva a la administración admitiendo las excepciones que a

este respecto puedan incorporar las CCAA (art. 6 a) in fine LS del 2008).

En cuanto a los deberes, los propietarios del SUR deberán contribuir conforme lo
dispuesto en el artículo 18.1 del TR del 2015 y así deberán:

Entregar a la Administración competente

el suelo reservado para viales, espacios
libres, zonas verdes y restantes
dotaciones públicas incluidas en la propia
actuación o adscritas a ella para su
obtención.
Entregar a la Administración competente
el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la
edificabilidad media ponderada de la actuación que fije la legislación
reguladora de la ordenación territorial y urbanística (porcentaje que no podrá ser
inferior al 5 % ni superior al 15 %).
Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la
actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes
generales de servicios.
Entregar a la Administración las obras e infraestructuras que deban formar parte
del dominio público.
Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar
de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su
residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos
establecidos en la legislación vigente.
Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones
que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que
no puedan conservarse.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

8
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

3.4. Las técnicas de redistribución de los beneficios y las cargas

derivados del planeamiento

Consideraciones generales

Hasta la reforma urbanística de la LS de 1975, la redistribución de beneficios y cargas

se realizó en exclusiva a través de la figura del proyecto de reparcelación. Sin
embargo, el mecanismo reparcelatorio presentaba dos dificultades a la hora de efectuar
las labores de equidistribución:

El reducido ámbito de este instrumento que se limita normalmente a una zona

determinada, manzana o unidad de ejecución.
La limitada utilidad del mismo en el suelo urbano y especialmente, cuando la zona
se encuentra colmatada por la edificación.

Por ello, la reforma de 1975, introdujo una nueva figura de aplicación esencial desde ese
momento en la práctica urbanística: la figura del aprovechamiento medio o tipo.

La figura del aprovechamiento medio o tipo

El TR de la LS de 1976 solventó el problema de las desigualdades interzonales o

entre las distintas zonas en que se califica el suelo a través de la figura del
aprovechamiento medio.

El aprovechamiento medio se fijaba por el Plan General para la totalidad del suelo
urbanizable programado y se podría decir que es: el aprovechamiento urbanístico
resultante de la conjugación de las intensidades y usos globales señaladas por el Plan a
los terrenos susceptibles de tráfico privado, homogeneizados según sus
valores relativos.

De esta forma, al conjugarse todos los posibles usos lucrativos en una sola cifra
final expresiva de la media de todos ellos, todos los propietarios del suelo urbanizable
programado, cualquiera que fuese la ubicación de sus terrenos, venían a resultar
tratados por igual porque a todos ellos se reconocía el mismo
aprovechamiento (el medio) por unidad de superficie, variando, en consecuencia, su

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

9
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

aprovechamiento total en razón de la distinta superficie de los terrenos de su

propiedad.

El TR de la LS de 1992, introdujo la delimitación por los Planes Generales de

áreas de reparto de cargas y beneficios para cada una de las cuales estos definen un
aprovechamiento tipo determinado.

Ese aprovechamiento tipo se calculaba en el suelo urbanizable para cada área de

reparto dividiendo el aprovechamiento lucrativo total de las zonas incluidas en
ella, expresado en metros cuadrados construibles del uso característico, por la
superficie total del área (artículo 97.1 TR92), previa ponderación relativa de los
usos de las diferentes zonas (artículos 97.2 y 96.3), en relación siempre con el uso
definido como característico, esto es, con el uso predominante en el área según la
correspondiente ordenación.

El concepto de aprovechamiento tipo es, pues, semejante en el terreno de los principios

al de aprovechamiento medio de la ley anterior y, como él, permite reducir las
desigualdades entre los propietarios resultantes de la ordenación al posibilitar una
asignación de aprovechamientos apropiables por cada propietario proporcional a la
superficie de la que cada uno de ellos es titular.

3.5. El régimen de valoraciones

La Ley del Suelo de 1956 estableció un sistema de valoración en atención a la

clasificación del suelo. Esta ley reguló el valor inicial, el valor expectante, el valor
urbanístico y el valor comercial.

El valor inicial se aplicaba al suelo rústico calculado en función del aprovechamiento

natural del terreno; el valor expectante al suelo de reserva urbana (y al rústico con
perspectivas apreciables de utilización urbanística) que incorporaba a la valoración las
expectativas procedentes de la futura urbanización; el valor urbanístico para el
suelo urbano que tenía en cuenta estrictamente las determinaciones del
planeamiento; y el valor comercial para aquellos terrenos que tenían la condición de
solar y eran edificables, fruto puro y simple de la ley de la oferta y la demanda.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

10
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Con la Ley del Suelo de 1975 los valores se redujeron a dos: valor inicial y valor
urbanístico. El primero se aplicaba al suelo no urbanizable en función de su
rendimiento y valor agrario sin tener en cuenta expectativa urbanística alguna.

El segundo se aplicaba a los suelos

urbanos y urbanizables
cualesquiera que fuera su estado o
situación y en atención al valor
fiscal del aprovechamiento
urbanístico atribuido sin tener en
cuenta en ningún momento los
valores reales de venta.

La Ley del Suelo de 1998 cambió radicalmente el sistema de valoraciones.

Eliminó los diferentes valores del suelo estableciendo un único valor para todas las
clases de suelo, el valor de mercado. La determinación de este único valor se realizaba
de diferentes formas según el tipo de suelo ante el que nos encontrábamos.

Finalmente, la Ley del Suelo del 2007 y el Texto Refundido de 2008 y en la

actualidad el TR del 2015, han dado un bandazo en sentido contrario a las
valoraciones con el fin de abaratar las expropiaciones y ayudar a la reducción del precio
de la vivienda.

Para el suelo rústico (todo aquel que no cuente con urbanización ejecutada) se
establece el método de capitalización de rendimientos proscribiendo expresamente, el
método de comparación con el valor de fincas análogas.

Para el suelo urbanizado pero no edificado legalmente, se utilizará el valor de

mercado obtenido mediante el método de valoración residual estático.

Finalmente, para el suelo urbanizado edificado o en curso de edificación se

valorará atendiendo al valor más alto que se produzca aplicando el método de
tasación conjunta de suelo y edificación por el método de comparación ó el que
resulte de la aplicación al suelo del método residual.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

11
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

3.6. Los patrimonios públicos de suelo. En especial, los

patrimonios municipales

Los patrimonios públicos de suelo y en especial los municipales, son patrimonios

separados y afectados a fines concretos (viviendas protegidas y otros usos de
interés social), lo que impide a los municipios disponer de los mismos para financiar
sus necesidades generales.

Las vías de incorporación de suelos a estos patrimonios son esencialmente dos:

Las cesiones gratuitas de aprovechamiento urbanístico que los propietarios han

de realizar a la administración cuando se incorporan a actuaciones de
transformación (5 %-15 %).
Las expropiaciones a través de delimitaciones de suelo que a partir del TR de
1992, se permitían incluso al margen del planeamiento urbanístico mediante el
procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.

Resulta importante destacar que el nuevo TR del 2015 ha eliminado la reversión

prevista por la Ley 6/98 para el caso de que la administración una vez expropiado el
terreno como suelo rustico, reclasificara el terreno como urbanizable.

3.7. Los derechos de tanteo y retracto a favor de la

administración

La Reforma del 90 y posteriormente, el Texto Refundido de 1992, introdujeron la

posibilidad de delimitar, por el mismo procedimiento que para las reservas de
patrimonios de suelo, áreas sujetas al derecho de tanteo y retracto a favor de la
Administración.

De esta forma, los propietarios de los terrenos incluidos en estas zonas, tenían que
notificar a la Administración su intención de venderlos y esta tenía un plazo de
sesenta días para ejercer el derecho de tanteo. Si se eludía esta obligación o la
venta se producía en condiciones menos onerosas que las comunicadas, la
administración tenía otro plazo de sesenta días para ejercitar el derecho de retracto.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

12
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Actualmente esta posibilidad ha desaparecido de la legislación estatal no

obstante lo cual, habrá que estar a la legislación de las CCAA para determinar su
posible aplicación.

TEMA 3 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

13
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

El suelo urbanizable como situación básica del suelo en el Texto Refundido

de la Ley de Suelo de 2008: usos y obras autorizables

En este artículo de Mónica Domínguez Martín se trata la clasificación urbanística del

suelo tras la aprobación del TR de la LS del 2008 y en especial, de la situación del suelo
urbanizable, objeto primordial de las actuaciones de transformación urbanística y que
no es contemplado como tal por la ley sino que se encuentra incluido en la categoría del
suelo rústico.

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
n/publico/Boletin34/Articulos_34/suelo_urbanizable.pdf

TEMA 3 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

14
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

Los instrumentos de intervención en el mercado del suelo tras la

aprobación del último Texto Refundido de la Ley Estatal del Suelo.

En este artículo de Antonio Reinoso Carriedo se realiza una detallado análisis de la

situación de los patrimonios públicos de suelo tras la aprobación del TR de la LS del
2008.

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]

Bibliografía

Castelao Rodríguez, J. (2007). Ley de Suelo: comentario sistemático de la Ley 8/2007,

de 28 de mayo, de suelo. Madrid: La Ley. Recuperado en:
[Link]
gbs_ge_summary_r&cad=0#v=onepage&q&f=false (consultado 19/03/2013).

Chinchilla Peinado, J.A. (2004). La problemática incorporación de expectativas

urbanísticas en la determinación del valor de terrenos clasificados como suelo no
urbanizable o urbanizable no sectorizado. La (hasta el momento irreductible) tensión
entre el legislador y los tribunales. Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente,
208, 39-116.

González Pérez, J. (Dir.) (2007). Comentarios a la Ley de Suelo. Vol. I., Ley 8/ 2007,
de 28 de mayo. Navarra: Thomson-Cívitas.

De Guerrero Manso, C. (2008). Las situaciones básicas y la clasificación urbanística del

suelo las adaptaciones autonómicas al nuevo contexto normativo. Revista española de
derecho administrativo, 140, 747-777.

TEMA 3 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

15
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Llidó Silvestre, J. (1990). Suelo urbanizable no programado, programas de actuación

urbanística y unidades urbanísticas integradas. RDU, 119.

Santos Díez, R. y San Cristóbal Reales, S. (coords.) (2008). Técnicas de

equidistribución de beneficios y cargas. Áreas de reparto. Aprovechamientos
urbanísticos. Cálculo de los aprovechamientos. Manual de derecho de la construcción
(pp. 994-1018). Navarra: Aranzadi. Recuperado en:
[Link]
&dq=T%C3%A9cnicas%20de%20equidistribuci%C3%B3n%20de%20beneficios%20y%
20cargas.%20%C3%81reas%20de%20reparto%20santos&pg=PA791#v=onepage&q&f
=false (consultado 19/03/2013).

TEMA 3 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

16
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. La edificación sobre un determinado suelo:

A. Es una atribución gratuita que realiza la administración.
B. Corresponde al propietario como parte esencial del derecho de propiedad de ese
suelo.
C. Requiere del previo cumplimiento de las obligaciones urbanísticas marcadas
por la ley y el plan.
D. A todas ellas según el caso.

2. ¿Cuál es la clasificación tradicional del suelo en el urbanismo español?

A. Urbano y Urbanizable.
B. Urbano, Urbanizable y No Urbanizable.
C. Urbano y No Urbanizable.
D. Ninguna de las anteriores.

3. En el TR del 2015, ¿qué categoría tradicional del suelo no viene contemplada

expresamente?
A. Urbano.
B. No Urbanizable.
C. Urbanizable.
D. Ninguna de las anteriores.

4. ¿Es lo mismo suelo urbano que solar?

A. Si.
B. No.
C. Depende de las circunstancias.
D. Las dos anteriores.

5. Hasta la reforma de 1975, ¿a través de qué único instrumento se aplicaba el principio

de equidistribución de beneficios y cargas?
A. Aprovechamiento medio.
B. Área de Reparto.
C. Proyecto de Reparcelación.
D. Aprovechamiento tipo.

TEMA 3 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

17
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. ¿Qué instrumento incorpora la Ley del Suelo del 76 para suplir las deficiencias de la
reparcelación a la hora de equidistribuir los costes y beneficios de la acción
urbanizadora?
A. El aprovechamiento medio.
B. Aprovechamiento tipo.
C. Las dos anteriores.
D. Ninguno de los mencionados.

7. De las diferentes leyes urbanísticas, ¿cuál de ellas apostó por valorar los terrenos
conforme al valor de mercado?
A. Ley del Suelo de 1956.
B. Ley del Suelo de 1976.
C. Ley del Suelo de 1998.
D. Ley del Suelo del 2008.

8. ¿Qué método de valoración establece el TR del 2015 para el suelo rural o no

urbanizado?
A. El de comparación.
B. El residual estático.
C. El catastral.
D. El de capitalización de rendimientos.

9. ¿Cuál es el destino primordial de los patrimonios públicos de suelo?

A. Las viviendas de protección oficial.
B. Proporcionar recursos económicos a los Ayuntamientos.
C. La construcción de viviendas para funcionarios.
D. El que determine el planeamiento.

10. Los derechos de tanteo y retracto se podrán ejercitar por las Administraciones
urbanísticas:
A. En cualquier momento.
B. Solo en el caso de que lo permita la legislación autonómica y se haya delimitado
el área correspondiente.
C. No pueden.
D. Solo en el caso en que los terrenos vayan a destinarse a viviendas.

TEMA 3 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

18
Planteamiento urbanístico I

[4.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[4.2] El plan como concepto central del Derecho urbanístico

[4.3] Criterios legales de planteamiento y normas de

directa aplicación. Los estándares urbanísticos y las
normas de aplicación directa

[4.4] Clases de planes

[4.5] Planeamiento supramunicipal

[4.6] Los planes generales municipales de

ordenación

[4.7] Las normas subsidiarias y complementarias

de planteamiento 4
TEMA
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esquema

TEMA 4 – Esquema © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

4.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección lee la lección 2 (páginas 45-67) del manual de
referencia de la asignatura: Manual de Derecho Urbanístico de Tomás Ramón
Fernández.

4.2. El Plan como concepto central del Derecho Urbanístico

En las primeras leyes urbanísticas el término plan alude al aspecto material de un

plano, concepto que cambia radicalmente en la Ley de Suelo de 1956 y en donde el plan
se convierte en la base esencial del ordenamiento urbano. Es el plan, como ya
hemos comentado en lecciones anteriores, el que va a concretar para cada terreno en
concreto cual es el contenido del derecho de propiedad.

El sistema ideado por la Ley del 56 y que se mantiene hoy en día, establece un
sistema normativo de carácter bifásico, en donde la ley establece las líneas
maestras y el plan las aplica y concreta en los terrenos a los que afecta.

De esta forma, el ordenamiento

jurídico urbanístico se conforma
por una serie de normas en cuya Ley Estatal
cúspide se encuentra las leyes Leyes de las CCAA

estatales y de las CCAA. En

escalón inferior, se encontrarían Reglamentos estatales y
los reglamentos tanto estatales de las CCAA

como autonómicos que

desarrollan las normas legales.
Planes
Por debajo de los mismos, se
encuentran los planes que gozan
de carácter reglamentario y
por lo tanto son norma.

TEMA 4 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Por último, mencionar que el sistema de planes se encuentra también

jerarquizado de forma que el plan inferior no puede modificar las determinaciones
establecidas por el planeamiento superior. No obstante, el principio de jerarquía en el
planeamiento ha sido objeto de flexibilización por la normativa urbanística de
las CCAA como mas adelante veremos.

4.3. Criterios legales de planteamiento y normas de directa

aplicación: los estándares urbanísticos y las normas de
aplicación directa

Los estándares urbanísticos

La delegación que efectúa la Ley en los Planes a la hora de fijar la ordenación urbana
era total en el Ley de 1956. De esta forma, no se imponían desde la norma mínimos
concretos que debieran respetarse en la etapa de planificación del suelo. Esto
conllevo notables diferencias y abusos en cuanto a la calidad urbanística de los
nuevos desarrollos y actuaciones.

Ya con el TR del 76 y ante esta situación, se introdujeron desde el inicio (la ley) unos
criterios mínimos de calidad (estándares) que el planeamiento debía respetar so
pena de incurrir en nulidad de pleno derecho. Estos estándares se fijaban tanto
para el planeamiento general como para el de desarrollo.

De esta forma y en el TR del 76 se establecen los siguientes estándares:

TEMA 4 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

En la actualidad, en cuanto a los estándares de planeamiento hay que estar a lo

dispuesto en la legislación urbanística de cada una de las CCAA que vienen a mantener
en líneas generales, criterios similares en cuanto a estos mínimos de calidad en la
ordenación urbana.

En cuanto al TR del 2015, introduce un estándar de cumplimiento obligatorio para

las CCAA como lo es la reserva de al menos el treinta por ciento de la edificabilidad
residencial para viviendas de protección pública (artículo 20.1.b). Se trata de un
mínimo que puede ser ampliado por las CCAA y también reducido en supuestos
excepcionales.

Ver modelo III.1.2 (pp. 40 y 41) del manual «Modelos y Supuestos Urbanísticos» donde
se detalla el cómputo y justificación de los estándares de red secundaria conforme a la
legislación urbanística de la CCAA Valenciana).

Normas legales de aplicación directa

Las normas legales de aplicación directa son normas de ordenación que no requieren la
aprobación del planeamiento para su aplicación y que prevalecen sobre sus
determinaciones.

Se podrían clasificar en dos grupos:

Aquellas impuestas por la propia legislación urbanística.

Así por ejemplo el actual artículo 20.2 del TR del 2015 que establece que: «Las
instalaciones, construcciones y edificaciones habrán de adaptarse, en lo básico,
al ambiente en que estuvieran situadas, y a tal efecto, en los lugares de paisaje
abierto y natural, sea rural o marítimo, o en las perspectivas que ofrezcan los
conjuntos urbanos de características histórico-artísticas, típicos o tradicionales, y en
las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitirá
que la situación, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalación de
otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales,
rompa la armonía del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo».

Se trata de una norma de aplicación controvertida al estar plagada de conceptos

jurídicos indeterminados y que ha sido objeto de diversos pronunciamientos

TEMA 4 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

jurisprudenciales que marcan el sentido de la misma (Sentencias del TS de 16 de

junio de 1993, 10 de abril de 1996 o 27 de diciembre de 1999).

Aquellas cuya aplicación deviene de la legislación sectorial.

En este apartado destacan las impuestas por la Ley 37/2015 de Carreteras, la Ley
38/2015 del Sector Ferroviario, la Ley de Patrimonio Histórico Español de 1985 o la
Ley de Costas de 1988. En todas ellas, se imponen limitaciones a la ordenación
urbanística a través de la delimitación de zonas de dominio público, protección o
servidumbre que el planeamiento ha de respetar a la hora de diseñar la actuación
urbanística.

TEMA 4 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

4.4. Clases de planes

Dentro del sistema tradicional de planeamiento urbanístico español que continúa en la

legislación autonómica, podemos distinguir las siguientes clases de planes conforme a
su ámbito espacial:

4.5. El planeamiento supramunicipal

El objeto de la ordenación supramunicipal es estructurar el territorio de forma

coherente y unitaria de forma que se evite el resultado de una ordenación
urbanística fragmentada y sin interrelación alguna.

La LS del 56 estableció un ambicioso esquema de planeamiento supramunicipal

que se iniciaba con el Plan Nacional de Urbanismo encargado de fijar las grandes líneas
estratégicas de la ordenación nacional y que continuaba con los Planes Provinciales
primero y los Planes Generales municipales y comarcales después. Este sistema
fracasó, nunca se redactó el Plan Nacional y respecto de los provinciales solo el de
Guipúzcoa.

La Ley del 75 y el TR del 76 continuaron con el mismo esquema pero sin llevarse
tampoco a la práctica por lo que tras la aprobación de la CE, las CCAA fueron

TEMA 4 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

contemplando en sus legislaciones modelos alternativos de planeamiento

supramunicipal. La primera fue la catalana, seguida de madrileña.

Tras la Sentencia del TC de 20 de marzo de 2007, las CCAA renovaron poco a poco
sus legislaciones. En todas ellas se establecen instrumentos de ordenación
supramunicipal. La figura de las Directrices Territoriales se ha hecho común, lo mismo
que la previsión de Planes Territoriales Parciales.

No obstante, el desarrollo de la ordenación supramunicipal que logre dar

coherencia a la planificación urbanística de los municipios y territorios, no ha sido el
esperado salvo contadas excepciones. Destacan a este respecto las CCAA de Canarias
(Planes Territoriales Insulares) y Baleares (Planes Territoriales de Mallorca, Menorca,
Ibiza y Formentera) y del País Vasco (Planes Territoriales Parciales como desarrollo de
las directrices de ordenación territorial).

4.6. Los planes generales municipales de ordenación

Los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU) son pieza clave del sistema
de planificación urbanística. Abarcan todo el término municipal. En el sistema
tradicional y tras la reforma de la Ley del Suelo del 75, los PGOU se comportan de
forma distinta según sea la clase de suelo:

En suelo urbano: los PGOU se comportan como un Plan Parcial en el suelo

urbanizable. La regulación que introducen es detallada fijando el uso pormenorizado
de los terrenos y la edificación.

En suelo urbanizable: se limitan en este suelo a definir los elementos

fundamentales de la estructura general de la ordenación urbanística del territorio, a
establecer una regulación genérica de los diferentes usos globales y niveles de
intensidad y a fijar los programas de desarrollo a corto y medio plazo mediante
actuaciones públicas y privadas.

En suelo no urbanizable: establece las medidas y condiciones adecuadas para la

protección y conservación de todos los elementos naturales (suelo, flora, fauna y
paisaje) a fin de evitar su degradación, así como las edificaciones y parajes que por
sus características especiales lo requieran.

TEMA 4 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Conviene destacar no obstante, que la mayoría de las CCAA han optado en sus
legislaciones urbanísticas por permitir que los PGOU puedan en determinados casos
ordenar pormenorizadamente y por tanto, hacer las funciones del Plan Parcial,
también sobre el suelo urbanizable.

Asimismo, en la mayoría de las CCAA se ha venido a establecer la distinción entre lo

que viene a llamarse como ordenación estructural y ordenación
pormenorizada.

La ordenación estructural se refiere esencialmente a la clasificación del suelo,

las grandes redes arteriales y equipamientos urbanos, la zonificación, delimitación y
desarrollo de los sectores y la determinación de aprovechamientos.

La ordenación pormenorizada incluye la que no tiene carácter estructural y

viene referida principalmente a las condiciones de parcelación y edificación, resto de
equipamientos y estructuras urbanas, delimitación de unidades de ejecución, usos
pormenorizados, etc.

Los PGOU establecen la ordenación estructural de todo el municipio y la

ordenación pormenorizada del suelo urbano permitiéndose en algunas CCAA, como ya
hemos comentado anteriormente, que establezca también la de determinados
suelos urbanizables.

La clave de esta distinción es que por lo general, la competencia sobre la ordenación

estructural se atribuye a las CCAA mientras que la de la ordenación
pormenorizada queda en manos de los Ayuntamientos.

Esta distinción permite también flexibilizar el sistema jerárquico tradicional en

que se encontraban estructurados los planes de forma que, en determinadas CCAA
(Andalucía, Valencia, País Vasco, Castilla y la Mancha) se permite que mediante un
Plan Parcial se modifique la ordenación establecida por el PGOU cuando esta
modificación resulta imposible en el sistema tradicional que se mantiene todavía
en alguna otra CCAA como la catalana.

TEMA 4 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

4.7. Las normas subsidiarias y complementarias de

planeamiento

La ley del Suelo del 56 y como mayor detalle la del 76, regularon las denominadas
Normas Subsidiarias y Complementarias de Planeamiento.

Las primeras que fueron las más utilizadas, venían a sustituir al PGOU. Se
trataba de una especie de PGOU más sencillo, con menos documentación y de
tramitación menos complicada que tenían como objeto que no existieran municipios
sin planeamiento
urbanístico aprobado.

Todavía existen muchos

municipios pequeños cuyo
único planeamiento lo
constituyen unas normas
subsidiarias. Podían tener
un ámbito municipal o
incluso provincial, de forma
que abarcaran a varios
municipios. Las segundas, tuvieron mucho menos éxito y aplicación práctica e
iban destinadas a servir de complemento a un PGOU previo.

La legislación de las CCAA ha ido relegando poco a poco estas figuras de

planeamiento hasta darles una función meramente transitoria hasta que se
aprueba el PGOU definitivo.

TEMA 4 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

La ordenación territorial en el País Vasco

En este artículo, el autor Peio Lozano Valencia, explica que la ordenación del territorio
encuentra su razón de ser en el País Vasco, a través de las Directrices de Ordenación y
dos tipos diferentes de documentos: los Planes Territoriales Parciales y los Planes
Territoriales Sectoriales.

Una vez delimitadas las comarcas y los sectores estratégicos, se aplican dichos
documentos. Con todo, se logra la coordinación de las Directivas europeas a escala
superior, y los Planes y Normas Subsidiarias de Ordenación Urbana a una escala
inferior o local.

En medio quedan todas esas herramientas de ordenación mencionadas anteriormente,

que conforman lo que se ha venido a definir como la escala intermedia. Esta aparece
como un marco muy apropiado para abordar las debilidades, amenazas, fortalezas y
oportunidades que, en un horizonte de 16 a 20 años, presenta el territorio vasco.

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]

TEMA 4 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

El planeamiento supramunicipal en Cataluña. Un contexto instrumental

relativo a los Planes Directores Urbanísticos (PDU)

En este artículo de Pablo Elinbaum se aborda la «trascendencia» de los instrumentos

urbanísticos en ámbitos supramunicipales. Para este objetivo, se analizan los
antecedentes de los PDU en el contexto legislativo al que adscriben según tres
momentos relevantes del planeamiento urbanístico supramunicipal en Cataluña: el
auge de los instrumentos de la Ley del Suelo de 1956 y la Ley Reforma de 1975, la
burocratización de los instrumentos territoriales de la LPT 1983, y la re-invención de
los instrumentos urbanísticos supramunicipales tras la LU 2002.

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
k/pdfs/[Link]

Bibliografía

Castelao Rodríguez, J. (2007). Ley de Suelo: comentario sistemático de la Ley 8/2007,

de 28 de mayo, de suelo. Madrid: La Ley. Recuperado en:
[Link]
=y (consultado 19/03/2013).

González Pérez, J. (Dir.) (2007). Comentarios a la Ley de Suelo. Vol. I., Ley 8/ 2007,
de 28 de mayo. Navarra: Thomson-Cívitas.

Baño León, J.M. (2009) Derecho Urbanístico Común, Iustel.

Sarmiento Acosta, M. J. (2009). Los Planes Generales de Ordenación como paradigmas

del urbanismo español. Revista de derecho urbanístico y medio ambiente, 53-120.

TEMA 4 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Sarmiento Acosta, M. J. (2007) La posición de los planes generales de ordenación en el

ordenamiento español. Revista de ciencias jurídicas, 295-339.

TEMA 4 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. La edificación sobre un determinado suelo:

A. Es una atribución gratuita que realiza la administración.
B. De rango reglamentario.
C. No tienen carácter normativo.
D. Es diferente en cada caso.

2. Los estándares urbanísticos se introducen en el ordenamiento urbanístico:

A. Por la Ley del 56 y tienen carácter de máximos.
B. Por la Ley del 76 y tienen carácter de mínimos.
C. Por la Ley del 92 con carácter mínimo.
D. Por la Ley del 92 con carácter de máximos.

3. En cuanto a la determinación y cumplimiento de estándares en un determinado plan

deberemos estar:
A. A lo dispuesto en la normativa estatal y autonómica.
B. A lo dispuesto en la normativa estatal.
C. Únicamente a lo dispuesto en la normativa autonómica.
D. Ninguna de las anteriores.

4. ¿Cuál es el estándar principal que fija el TR del 2015?

A. El porcentaje mínimo de zonas verdes.
B. El porcentaje mínimo de equipamientos.
C. El porcentaje mínimo de plazas de aparcamiento.
D. El porcentaje mínimo de edificabilidad residencial destinado a viviendas de
protección pública.

5. Señala cuál de las siguientes no puede considerarse como norma de aplicación

directa:
A. La zona de protección establecida por la Ley de Costas.
B. La zona de servidumbre de la Ley de Carreteras.
C. El porcentaje mínimo de viviendas de protección públicas.
D. La necesidad de adaptar las edificaciones al entorno en que se encuentren.

TEMA 4 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. ¿Cuál es el objetivo esencial de la planificación de carácter supramunicipal?

A. Estructurar el territorio de forma coherente y unitaria.
B. Vincular a los municipios en sus determinaciones.
C. Asegurar la viabilidad de las infraestructuras de carácter supramunicipal.
D. Implantar actuaciones estratégicas para las autonomías.

7. ¿A quién corresponde la aprobación de la denominada como ordenación estructural

en la legislación de la mayoría de las CCAA?
A. Al Estado.
B. A los Municipios.
C. A la figura del Agente Urbanizador.
D. A las CCAA.

8. ¿Cuál o cuáles son los planes de carácter municipal que abarca la totalidad de
municipio?
A. El Plan General.
B. El Plan General y las Normas Subsidiarias.
C. Las Normas Subsidiarias y Complementarias.
D. Todos los anteriores.

9. ¿Tradicionalmente cómo se comporta un PGOU respecto del suelo urbanizable?

A. Como respecto del suelo urbano.
B. Fijan pormenorizadamente los usos y tipologías edificatorias.
C. No establecen determinación alguna para esta clase de suelo.
D. Se limitan a definir los elementos esenciales de la ordenación urbanística.

10. De las normas subsidiarias y complementarias de planeamiento, ¿cuál de ellas han

sido las más utilizadas?:
A. Las complementarias.
B. Las Subsidiarias.
C. Las dos por igual.
D. Realmente, ninguna de ellas.

TEMA 4 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Planeamiento urbanístico II
[5.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[5.2] Programa de actuación urbanística

[5.3] Planes de sectorización

[5.4] Planes parciales

[5.5] Estudio de detalle

[5.6] Planes especiales

[5.7] Ordenanzas de edificación y uso del suelo

[5.8] Instrumentos auxiliares

[5.9] Otras figuras de planeamiento

[5.10] Breve referencia a los Planes de ordenación

de los recursos naturales
5
TEMA
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esquema

TEMA 5 – Esquema © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

5.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección lee la lección 2 (páginas 67-80 y 115-117) del manual de
referencia de la asignatura: Manual de Derecho Urbanístico de Tomás Ramón
Fernández.

5.2. Programas de actuación urbanística

Los programas de actuación urbanística fueron introducidos por la LS del 76. La idea
de estos Programas era la de hacer las funciones del Plan General sobre las
bolsas de suelo clasificadas como urbanizable no programado. Es decir, se
limitaban a contener las bases de programación y lo que ahora se viene a denominar
como ordenación estructural (sistemas generales, aprovechamiento tipo, usos
admitidos, etc.) dejando su desarrollo en manos de los planes parciales como para el
caso de los suelos urbanizables programados.

La reforma del 96 y la Ley del Suelo de 1998 colocaron estos instrumentos

urbanísticos en primer plano al eliminar la distinción entre el suelo urbanizable
programado y el no programado.

La categorización del suelo urbanizable como la clasificación del suelo por

defecto (todo aquél suelo no clasificado como urbano o no urbanizable), hizo que los
programas de actuación urbanística a los que la legislación autonómica ha denominado
como planes de sectorización, fueran esenciales para desarrollar las grandes bolsas
de este tipo de suelo.

TEMA 5 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

5.3. Los planes de sectorización

Como ya hemos comentado son fruto de la Ley del Suelo de 1998 y la legislación de las
CCAA. Tras la Ley del 98, las CCAA suelen permitir en sus respectivas legislaciones que
el Plan General delimite algún ámbito del suelo urbanizable estableciendo ya los
condicionantes para su desarrollo y dejando el resto del suelo urbanizable sin
delimitación.

Es para el resto para el que, conforme surjan iniciativas de desarrollo, se podrán

tramitar los Planes de sectorización que efectúan la delimitación concreta del
ámbito de ejecución y complementan las determinaciones estructurantes fijadas para
este tipo de suelo por el Plan General. Requieren por tanto de la tramitación
posterior o simultánea de un Plan Parcial que establezca la ordenación
pormenorizada de la actuación.

5.4. Los planes parciales

El Plan Parcial un instrumento de planeamiento de desarrollo de los PGOU o de las

NNSS. Realizan para el suelo urbanizable la misma función que el PGOU para el suelo
urbano, estableciendo la regulación pormenorizada del suelo hasta los últimos
detalles. No se puede actuar en suelo urbanizable sin antes haber aprobado el
correspondiente Plan Parcial.

TEMA 5 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Al tratarse de un instrumento de desarrollo el artículo 13.1 del TR76 establece

claramente que «no podrán redactarse Planes Parciales sin Plan General o
Normas Subsidiarias del Planeamiento» añadiendo que «en ningún caso podrán
determinar modificaciones de uno y otras».

Este mandato, se basa en el principio de jerarquía normativa que sin embargo, en

algunas CCAA como en el caso de la Valenciana, se ha roto al permitir que a través de
los llamados Planes Parciales de Mejora se puedan modificar determinaciones
establecidas en el previo PGOU incluso de carácter estructural.

5.5. Los estudios de detalle

Los Estudios de Detalle se contemplan por primera vez en el TR del 76, pasando desde
entonces al acervo urbanístico de forma que han tenido continuidad en todas o casi
todas las legislaciones urbanísticas.

El estudio de detalle opera en suelo ya ordenado pormenorizadamente y suele

contemplarse con una doble finalidad. Por un lado, el ajuste de alineaciones o
rasantes de los viarios contemplados en el planeamiento anterior (PGOU o PP) y por
otro, la reordenación de volúmenes. Fuera de estos casos, no pueden corregir o
modificar el planeamiento previo (artículo 65 del RP 78).

Por lo general actúan sobre un solar o una manzana y se trata de intervenciones de

«detalle» a efecto de adaptar algunos extremos de la ordenación previa en el marco del
proceso de edificación de los terrenos.

TEMA 5 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

5.6. Planes especiales

Los planes vistos hasta el momento tienen carácter territorial es decir, tienen como
objeto parte del territorio que tienden a ordenar de forma integral ya sea poniendo las
bases para su desarrollo, completándolas, o haciéndolo todo a la vez.

Los Planes Especiales se caracterizan por la especialidad de su objeto que ya no lo

es la ordenación integral de un determinado espacio en todos sus aspectos sino más
bien la de uno solo de estos.

Esto provocó, como destaca Tomás-Ramón Fernandez, el abuso de los mismos y su

desconexión con el planeamiento territorial lo que intentó corregir el TR del 76
destacando la necesidad de la inserción del Plan Especial en el territorial (artículo 23
TR del 76: En desarrollo de las previsiones contenidas en los Planes Generales
Municipales, en los Planes Directores Territoriales de Coordinación o en las Normas
Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento deberán redactarse, si fuere
necesario, Planes Especiales, etc. )

El TR del 76 contemplaba ya diferentes finalidades para los Planes Especiales

entre las que destacaban: la ordenación de recintos y conjuntos artísticos, la
protección del paisaje y de las vías de comunicación, la conservación del medio
rural en determinados lugares, la reforma interior de las ciudades o el saneamiento de
las poblaciones. Se trata por tanto de objetivos concretos que contrastan con el
carácter integrador del resto de instrumentos urbanísticos.

En el desarrollo de la legislación urbanística y dada su

incidencia en la ordenación los Planes Especiales de
Reforma Interior han ido tomando identidad propia.

Así, en la mayoría de las regulaciones autonómicas,

aparece la figura del Plan de Reforma Interior, como aquel
instrumento destinado a establecer, para determinados
ámbitos del suelo urbano, la ordenación urbanística.

Finalmente, indicar que dada la especialidad de los

objetivos de los Planes Especiales, se suscitan
frecuentemente en la tramitación de los mismos, problemas de competencia al

TEMA 5 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

afectar a normativa sectorial de titularidad estatal frente a la competencia

urbanística que es autonómica.

Así ocurre por ejemplo en materia de carreteras, aeropuertos, puertos, etc. Las
discrepancias se han solventado tradicionalmente a través de las Comisiones de
Urbanismo, órganos colegiados en donde existen representantes de la
administración central y la autonómica, aunque empiezan a establecerse nuevos
mecanismos dirimentes como el establecido en la Ley de Puertos del Estado a través
del informe vinculante del Consejo de Ministros.

5.7. Ordenanzas de edificación y uso del suelo

Las ordenanzas de edificación y uso del suelo se integraron en la legislación

urbanística hasta la Ley del Suelo del 56. A partir de ella, se remiten a los propios
planes. De esta forma cuando se aprueba un PGOU o un Plan Parcial, parte de su
contenido son las ordenanzas de edificación.

El objeto de estas ordenanzas es la regulación detallada del uso pormenorizado,

volumen y condiciones higiénico-sanitarias de los terrenos y construcciones así
como las características estéticas de la ordenación, de la edificación y de su entorno.

5.8. Instrumentos auxiliares de carácter no normativo

Dentro de esta categoría de figuras urbanísticas que no tienen la condición de

normas jurídicas, destacan las siguientes:

Proyectos de urbanización: Se trata de proyectos de obra. Definen las obras de

urbanización que han de realizarse para ejecutar el planeamiento urbanístico.

Por tanto, no pueden contener determinaciones propias de ordenación, ni pueden

modificar en modo alguno el planeamiento mas allá de las adaptaciones de detalle
exigidas por las características del suelo o subsuelo.
Proyectos de delimitación del suelo urbano: Se trata, con arreglo a la LS del
76, de un mero proyecto que plasma la delimitación de los terrenos con los

TEMA 5 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

servicios necesarios para ser considerados como urbanos y que se exigía para
aquellas poblaciones que no contaban con PGOU.

La tramitación de estos proyectos junto con unas ordenanzas de edificación, se

realizaba a meros efectos prácticos y no confería a los mismos caracteres
normativos.

Hoy en día, la mayoría de las CCAA han eliminado de su contenido cualquier

referencia a estos instrumentos, destacando en sentido contrario la CCAA de
Castilla-La Mancha que los concibe como una especie de miniplanes (Planes de
Delimitación del Suelo Urbano) otorgándoles por tanto, carácter normativo.

Catálogos: Se trata de documentos complementarios a los planes en los que se

relacionan los monumentos, jardines, edificios, paisajes, etc. que por sus
singulares características merecen una especial protección.

5.9. Otras figuras de planeamiento

La diversificación de la regulación urbanística derivada de la atribución

competencial a las CCAA ha provocado la aparición de nuevos instrumentos de
planeamiento como las Normas y las Instrucciones Técnicas de Planeamiento, las
directrices del paisaje, etc.

5.10. Breve referencia a los Planes de Ordenación de los

Recursos Naturales

Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y de la Biodiversidad

introduce la figura de los Planes de Ordenación de los Recursos Naturales. Estos planes
tienen la función de ordenar la gestión de los espacios naturales de especial de valor a
los principios marcados por la ley. En concreto, la ley establece los siguientes objetivos:

TEMA 5 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Identificar y georeferenciar los espacios y los elementos significativos del Patrimonio

Natural de un territorio y, en particular, los incluidos en el Inventario del
Patrimonio Natural y la Biodiversidad, los valores que los caracterizan y su
integración y relación con el resto del territorio.

Definir y señalar el estado de conservación de los componentes del

patrimonio natural, biodiversidad y geodiversidad y de los procesos ecológicos y
geológicos en el ámbito territorial de que se trate.

Identificar la capacidad e intensidad de uso del patrimonio natural y la

biodiversidad y geodiversidad y determinar las alternativas de gestión y las
limitaciones que deban establecerse a la vista de su estado de conservación.

Formular los criterios orientadores de las políticas sectoriales y ordenadores de las

actividades económicas y sociales, públicas y privadas, para que sean compatibles
con las exigencias contenidas en la presente Ley.

Señalar los regímenes de protección que procedan para los diferentes espacios,
ecosistemas y recursos naturales presentes en su ámbito territorial de aplicación, al
objeto de mantener, mejorar o restaurar los ecosistemas, su funcionalidad y
conectividad.

Prever y promover la aplicación de medidas de conservación y restauración

de los recursos naturales y los componentes de la biodiversidad y geodiversidad que
lo precisen.

TEMA 5 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Contribuir al establecimiento y la consolidación de redes ecológicas

compuestas por espacios de alto valor natural, que permitan los movimientos y la
dispersión de las poblaciones de especies de la flora y de la fauna y el
mantenimiento de los flujos que garanticen la funcionalidad de los ecosistemas.

Se establece además la prevalencia de este tipo de planes sobre los de tipo

urbanístico y así se declara que cuando los instrumentos de ordenación territorial,
urbanística, de recursos naturales y, en general, física, existentes resulten
contradictorios con los Planes de Ordenación de Recursos Naturales
deberán adaptarse a estos.

En tanto dicha adaptación no tenga lugar, las determinaciones de los Planes de

Ordenación de Recursos Naturales se aplicarán, en todo caso, prevaleciendo sobre
dichos instrumentos.

TEMA 5 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

Los planes parciales

En este trabajo de Manuel Carrero de Roa, aunque referido a la legislación de

Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias, se realiza un
interesante análisis de la evolución jurisprudencial y contenido esencial del Plan Parcial
que nos servirá para profundizar en el estudio de estas figuras de ordenación.

Accede al artículo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
anuel%20-%20Los%20planes%[Link]

TEMA 5 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

Los Planes

En estos artículos de Manuel Carrero de Roa, aunque referidos a la legislación de

Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias, se realiza un
interesante análisis de la evolución jurisprudencial y contenido esencial de estos
instrumentos de planeamiento que nos servirá para profundizar en el estudio de estas
figuras de ordenación.

Accede a los artículos desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:
[Link]
uel%20-%20Los%20planes%[Link]

[Link]
uel%20-%20Los%20planes%20especiales%20de%[Link]

[Link]
uel%20-%20Los%20planes%20especiales%20de%20reforma%20%E2%80%[Link]

[Link]
uel%20-%20Los%20estudios%20de%[Link]

TEMA 5 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Bibliografía

Castelao Rodríguez, J. (2007). Ley de Suelo: comentario sistemático de la Ley 8/2007,

de 28 de mayo, de suelo. Madrid: La Ley. Recuperado en:
[Link]
=y (consultado 19/03/2013).

González Pérez, J (Dir.). (2007). Comentarios a la Ley de Suelo. Vol. I., Ley 8/ 2007,
de 28 de mayo, Thomson-Cívitas.

Bano León, J.M. (2009). Derecho Urbanístico Común. Valencia: Iustel.

Vicente Domingo, R. (2010). Los planes de reforma interior, Wolters Kluwer.

Plaza Moreno, A. y Baena González, A. (2009). Planeamiento de desarrollo. Planes

parciales de ordenación, planes especiales y estudios de detalle. Manual práctico de
derecho urbanístico de Andalucía, 433-492.

López De Lucio, R. (1994). Programas de actuación urbanística, planes parciales y

proyectos de urbanización. La práctica del planeamiento urbanístico, 139-204.

TEMA 5 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. Los Programas de Actuación Urbanística introducidos por la LS del 76 actúan:

A. Sobre suelo urbano estableciendo la ordenación pormenorizada.
B. Sobre suelo urbano estableciendo la ordenación estructural.
C. Sobre suelo urbanizable estableciendo la ordenación pormenorizada.
D. Sobre suelo urbanizable estableciendo la ordenación estructural.

2. Los Planes de Sectorización:

A. Requieren de un posterior desarrollo a través del Plan Parcial.
B. Regulan por completo el suelo urbanizable.
C. Requieren de un posterior desarrollo a través de un Estudio de detalle.
D. No requieren desarrollo alguno.

3. El instrumento de planeamiento que fija la ordenación pormenorizada en suelo

urbanizable es:
A. Plan Especial.
B. Plan General.
C. Plan de Reforma Interior.
D. Ninguna de las anteriores.

4. La relación entre Plan Parcial y Plan General se rige por:

A. El principio de jerarquía.
B. El principio de competencia.
C. Por los dos anteriores.
D. Por ninguno de ellos.

5. El estudio de detalle:
A. Actúa en suelo ya ordenado y puede modificar la ordenación pormenorizada.
B. Actúa en suelo sin ordenación urbanística.
C. Actúa en suelo ya ordenado y puede modificar solo determinados elementos de
la ordenación pormenorizada.
D. Actúa en suelo ya ordenado y puede modificar solo determinados elementos de
la ordenación estructural.

TEMA 5 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. Los instrumentos de planeamiento que se caracterizan por actuar sobre objetivos

concretos y que no tienen carácter integrador son:
A. Los Planes Generales.
B. Los Planes Parciales.
C. Los Proyectos de Urbanización.
D. Los Planes Especiales.

7. ¿Dónde encontraremos normalmente la regulación concreta y específica para poder

edificar un terreno?
A. En el plan correspondiente.
B. En la norma legal.
C. En las ordenanzas de edificación aplicables.
D. En las normas de apruebe el Gobierno.

8. Señala que objetivo NO es propio de los Planes Especiales:

A. La ordenación y gestión de los espacios naturales.
B. La ordenación de recintos y conjuntos artísticos.
C. La protección del paisaje.
D. Las infraestructuras de comunicación.

9. ¿A través de qué instrumento contemplaba la ley del 76, en ausencia de Plan General
en el municipio, la determinación de los terrenos en donde se puede construir?
A. Plan Parcial.
B. Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano.
C. Plan Especial.
D. Plan de Reforma Interior.

10. ¿Qué figura introduce la Ley 42/2007, de 13 de diciembre, del Patrimonio Natural y
de la Biodiversidad?
A. Las complementarias.
B. Las Subsidiarias.
C. Los Planes de Reforma Interior.
D. Los Planes de Ordenación de Recursos Naturales.

TEMA 5 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Tramitación, vigencia y modificación de
los Planes Urbanísticos
[6.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[6.2] Formación y aprobación de los Planes: líneas generales de

los diferentes procedimientos

[6.3] La participación ciudadana

[6.4] La evaluación ambiental estratégica de planes y programas

[6.5] La suspensión de licencias como medida

preparatoria

[6.6] La aprobación definitiva

[6.7] La publicación

[6.8] Efectos de la aprobación de los planes

6
[6.9] Vigencia, revisión y modificación de los
Planes
TEMA

[6.10] Algunas observaciones sobre la

discrecionalidad de la potestad de planeamiento y
su control
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esquema

TEMA 6 – Esquema © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

6.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección lee la lección 2 (páginas 80 y 115) del manual de referencia
de la asignatura: Manual de Derecho Urbanístico de Tomás Ramón Fernández.

6.2. Formación y aprobación de los Planes: líneas generales de

los diferentes procedimientos

En general, con las lógicas especialidades, la legislación urbanística de las CCAA ha

mantenido el esquema tradicional de tramitación de las distintas figuras de
planeamiento que se recogía en el artículo 41 del TR del 76. No obstante, habrá que
estar a cada una de ellas para comprobar el procedimiento concreto de aprobación
de cada instrumento de planeamiento.

El esquema de los procedimientos de aprobación de los planes de ordenación

urbanística varía tradicionalmente en función de si la aprobación definitiva recae en la
Administración Autonómica o en la Administración Municipal.

Procedimientos de aprobación autonómica

Planeamiento supramunicipal, Planes Generales, Normas Complementarias y

Subsidiarias de Planeamiento, Programas de Actuación Urbanística y Planes Especiales
modificativos, son aprobados normalmente por las CCAA.

En su tramitación se distingue: una aprobación inicial (municipio), información

pública, aprobación provisional (municipio) y la aprobación definitiva de las
CCAA.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Procedimientos de aprobación municipal

Los Planes Parciales, Planes Especiales que respeten el Plan General, los Estudios de
Detalle y los Proyectos de Urbanización, son aprobados por los Ayuntamientos.

La tramitación se ajusta al esquema de: una aprobación inicial (municipio),

información pública, y aprobación definitiva por el municipio.

De aprobación De aprobación
autonómica municipal

Aprobación inicial
Aprobación inicial Ayuntamiento
Ayuntamiento

Exposición pública
Exposición pública

Aprobación
Aprobación
definitiva
provisional
Ayuntamiento
Ayuntamiento

Aprobación
definitiva
CCAA

El art. 11.1 del TR del 2008 impone la obligación de que todos los instrumentos de
ordenación territorial y de ordenación, deben ser sometidos al trámite de
información pública en los términos y por el plazo que establezca la legislación en la
materia, que nunca podrá ser inferior al mínimo exigido en la legislación sobre
procedimiento administrativo común, y deben publicarse en la forma y con el
contenido que determinen las leyes.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6.3. La participación ciudadana en la elaboración del

planeamiento

Con la Ley del Suelo del 56, el proceso de tramitación del planeamiento urbanístico
estaba basado en presupuestos exclusivamente técnicos. De esta forma, los planes se
elaboraban sin tener en cuenta las opiniones y sugerencias de los ciudadanos y
únicamente, tras la elaboración del proyecto o plan, se sometía este a información
pública.
Con este sistema, se excluía a la ciudadanía en la toma de las grandes decisiones,
del modelo escogido para el plan en cuestión, quedando limitada su intervención a
cuestiones de detalle siempre en base de un modelo previo.

La Ley del 75 mantuvo esta línea sin introducir cambio alguno, sobre la base todavía
del auge de la óptica del ensanche y excluyentes de cualquier esquema
participativo.

Es la Ley del Suelo del 76, la que introduce por primera vez, bajo el cambio de óptica
del ensanche a la renovación urbana en la que se hacía indispensable la consulta
ciudadana, un precepto que alude a los procesos de participación ciudadana.

Así el art. 4.2 establecía que: «La

gestión pública suscitará, en la
medida más amplia posible, la
iniciativa privada y la sustituirá,
cuando ésta no alcanzare a cumplir
los objetivos necesarios con las
compensaciones que esta Ley
establece. En la formulación,
tramitación y gestión del
planeamiento urbanístico, los órganos competentes deberán asegurar la mayor
participación de los interesados y en particular los derechos de iniciativa e información
por parte de las Corporaciones, Asociaciones y particulares».

Sin embargo, es el Reglamento de Planeamiento de 1978 el que consagra

normativamente el proceso de participación ciudadana al establecer en su art.
116.1 que antes de acordar la elaboración de cualquier Plan de ordenación, norma o

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

programa, se pueda abrir un período de información pública para recoger

sugerencias u observaciones sobre la necesidad, conveniencia y demás circunstancias
de la ordenación.

Aunque se trataba de un procedimiento potestativo se tornaba preceptivo para los

Planes Generales, Normas Complementarias y Subsidiarias y Planes Especiales de
Reforma Interior.

Este proceso de participación ciudadana es independiente y previo al período de

información pública del plan en cuestión. Se trata de que la ciudadanía pueda
opinar sobre un determinado plan antes de que se haya escogido modelo u opción
alguna. De esta forma, el ciudadano interviene desde un principio, cuando todas las
alternativas se encuentran abiertas.

El Texto Refundido del 2015 en su art. 5.e) reconoce el derecho de los ciudadanos a
participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación
de los planes mediante la formulación de alegaciones, observaciones,
propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administración una
respuesta motivada, conforme a la legislación reguladora del régimen jurídico de dicha
Administración y del procedimiento de que se trate.

6.4. La evaluación ambiental estratégica de planes y programas

Como consecuencia de la importancia cada vez mayor del medio ambiente, la CE dictó
la Directiva 2001/42/CE de evaluación ambiental estratégica. Esta directiva fue
traspuesta al ordenamiento interno por la Ley 9/2006, de 28 de abril, que introduce la
necesidad de someter a un profundo proceso de evaluación ambiental los
instrumentos de planeamiento urbanístico.

En la actualidad, la reciente Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluación

ambiental deroga la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de
determinados planes y programas en el medio ambiente y el Texto Refundido de la Ley
de Evaluación de Impacto Ambiental de proyectos, aprobado por Real Decreto
Legislativo 1/2008, de 11 de enero, unificando en el mismo texto normativo la
evaluación ambiental de planes y proyectos.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Todo plan, programa o proyecto que pueda tener efectos significativos sobre el medio
ambiente ha de someterse a una evaluación ambiental estratégica (planes y
programas) o una evaluación de impacto ambiental (los proyectos). Dentro
de cada uno de estos tipos de evaluación ambiental la ley contempla dos
procedimientos a su vez: el «ordinario» y el «simplificado».

6.5. La suspensión de licencias como medida preparatoria

Se trata de una medida cautelar destinada a evitar la consolidación de

situaciones que hagan inviable la ejecución de la ordenación urbanística prevista en
los nuevos planes.

La regulación estatal de este régimen de suspensión se introdujo por el TR del 76 y el

TR del 92 y en general, se ha mantenido sin grandes diferencias en la regulación de
las CCAA. Se distinguen dos tipos de suspensión:

Suspensión voluntaria: Puede ser acordada antes del inicio de la tramitación del
plan, durante la fase de elaboración del documento. Plazo máximo: un año.
Suspensión obligatoria: Que se produce a partir de la aprobación inicial del plan.
Plazo máximo: un año o dos si no se acordó la voluntaria.
Pasados los plazos máximos la suspensión queda automáticamente levantada.

Como decíamos las CCAA han mantenido en lo esencial esta regulación añadiendo
alguna de ellas la posibilidad de ampliar el plazo de la suspensión obligatoria, si
así se acuerda por la administración autonómica, hasta la aprobación definitiva del
plan (pero siempre con un plazo máximo de unos cuatro años).

Por último, mencionar que el artículo 25.3 del TR del 2015, establece la obligación de
que en los procedimientos de aprobación o de alteración de instrumentos de
ordenación urbanística, la documentación expuesta al público deberá incluir un
resumen ejecutivo expresivo de los siguientes extremos:

Delimitación de los ámbitos en los que la ordenación proyectada altera la

vigente, con un plano de su situación, y alcance de dicha alteración.
En su caso, los ámbitos en los que se suspendan la ordenación o los procedimientos
de ejecución o de intervención urbanística y la duración de dicha suspensión.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6.6. La aprobación definitiva por las autoridades urbanísticas

superiores

La aprobación definitiva de los instrumentos de planeamiento corresponde en

algunos casos a la administración municipal pero en otros casos, existe una necesaria
intervención de la administración autonómica.

El TR del 76 estableció en su artículo 41 la posibilidad de que la autoridad urbanística

superior (CCAA) fiscalizara, mediante el acto de aprobación definitiva, tanto los
aspectos de legalidad como de oportunidad del plan. De esta forma, las CCAA
podían intervenir y revisar tanto los contenidos urbanísticos de trascendencia
supramunicipal como aquellos otros atinentes solo al ámbito del municipio.

Esta situación, contraria claramente al principio de autonomía municipal consagrado

en la CE, terminó con la Sentencia del TS de 13 de julio de 1990. A partir de esta
sentencia, ha quedado claro que las CCAA resultan competentes para revisar la
llamada ordenación estructural o estructurante (de transcendencia
supramunicipal), mientras que no pueden intervenir en la ordenación pormenorizada
que queda en el margen competencial propio de las entidades locales, salvo por razones
de estricta legalidad.

Respecto del acto de aprobación definitiva, cuando recae en las CCAA, cabe la
aprobación sin más, la denegación de la aprobación, la aprobación supeditada a la
corrección de determinadas cuestiones y la aprobación parcial.

Finalmente, indicar que cabe la aprobación por silencio positivo de los

instrumentos de planeamiento. El art. 41 del TR del 76 ya introdujo esta posibilidad
estableciendo el plazo de seis meses para los instrumentos de carácter general y tres
meses para los de desarrollo.

En la actualidad, el art. 25.6 del TR del 2015 sienta que los instrumentos de
ordenación urbanística cuyo procedimiento de aprobación se inicie de oficio por
la Administración competente para su instrucción, pero cuya aprobación definitiva
competa a un órgano de otra Administración, se entenderán definitivamente aprobados
en el plazo que señale la legislación urbanística.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Aprobación

Desestimación
Expresa

Aprobación supeditada

Aprobación
definitiva CCAA Aprobación parcial

Plazo estipulado por la

Presunta legislación urbanística
de las CCAA

6.7. La publicación

El art. 25.2 del TR del 2015 obliga a publicar en el Boletín Oficial correspondiente, los
acuerdos de aprobación definitiva de todos los instrumentos de ordenación territorial y
urbanística. Respecto a las normas y ordenanzas contenidas en tales instrumentos,
se remite lo dispuesto en la legislación aplicable que es la LRL (Ley de Régimen Local)
y la legislación urbanística de las CCAA.

Los planes urbanísticos tienen naturaleza reglamentaria (son normas) por lo

que por imperativo constitucional (art. 9.3 CE) han de ser publicadas. Esto lleva
a que haya que publicar tanto el acuerdo como las normas urbanísticas al completo a
efecto de que el mismo y la normativa entren en vigor.

6.8. Efectos de la aprobación de los planes

Dentro de los efectos derivados de la aprobación de los planes urbanísticos, podríamos

distinguir aquellos derivados del carácter público y aquellos que derivan del
carácter obligatorio.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

De carácter público

Como manifestaciones del carácter

público de los planes podemos
mencionar las recogidas en el art. 5
c) y d) y art. 19.4 del TR del 2015,
donde se establece el derecho de los
ciudadanos a:

Acceder a la información de
que dispongan las
Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación
urbanística y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación de las
disposiciones o actos administrativos adoptados, en los términos dispuestos por su
legislación reguladora.

Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por

escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a
una finca determinada, en los términos dispuestos por su legislación reguladora.

Los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente

información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de
su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén
afectas.

Otra manifestación importante es la recogida en el art. 27.2.a) del mismo texto legal, en
la que impone la obligación de reflejar en las escrituras de compraventa de
fincas la situación urbanística de las mismas en determinados casos, así como los
deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén
incluidos en una actuación urbanística.

El incumplimiento de esta obligación, faculta al adquirente para rescindir el

contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme
a la legislación civil.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Por último, el art. 70. tercero de la LRL establece la obligación que tiene las
Administraciones de publicitar el contenido de los planes obligando a las mismas
a:

Tener a disposición de los ciudadanos o ciudadanas que lo soliciten, copias

completas de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística
vigentes en su ámbito territorial, de los documentos de gestión y de los convenios
urbanísticos.
Publicar por medios telemáticos el contenido actualizado de los instrumentos
de ordenación territorial y urbanística en vigor, del anuncio de su sometimiento a
información pública y de cualesquiera actos de tramitación que sean relevantes
para su aprobación o alteración.

Del carácter obligatorio

El carácter obligatorio de los planes rige tanto para los particulares como para las
propias Administraciones.

Para los particulares se traduce en la obligación que tiene de urbanizar y edificar

los terrenos de su propiedad conforme lo dispuesto en los mismos así como en la
legislación urbanística.

Cuando se infringe lo dispuesto en los planes, se habilita a las Administraciones a

reaccionar por una doble vía: por un lado, a través de la restauración de la
legalidad urbanística alterada (derribo de la edificación ilegal) y por otro, a través de
la sanción económica al responsable.

Además y conforme señala el art. 42.2 del TR del 2015, la aprobación de los
instrumentos de la ordenación territorial y urbanística que determine su legislación
reguladora conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de
ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos
habiliten para su ejecución y esta deba producirse por expropiación. Esta declaración se
extenderá a los terrenos precisos para conectar la actuación de urbanización con las
redes generales de servicios, cuando sean necesarios.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Para las Administraciones, el carácter obligatorio de los planes se manifiesta en la

propia obligación que tienen de solicitar licencia municipal para llevar a cabo
cualquier operación urbanística. Esta obligación queda sustituida por la Disposición
Adicional Décima del TR del 2015 a una previa comunicación que deberá ser
contestada en el plazo de un mes en casos de urgencia o excepcional interés
público.

6.9. Vigencia, revisión y modificación de los planes

Vigencia

Los planes de ordenación, como normas jurídicas que son, tienen vigencia
indefinida. Así lo establecía el artículo 45 del TR del 76 y lo ratifican las distintas
legislaciones de las CCAA.

Revisión y modificación

La diferencia entre revisión y modificación hace referencia a la elección de un

modelo territorial distinto con un replanteamiento de los criterios adoptados y en
general, de la totalidad del plan aprobado (revisión); o a la introducción de
cambios aislados que no comportan estas consecuencias (modificación).

En la actualidad la revisión conlleva la sustitución del plan por uno nuevo mientras que
la modificación supone un cambio pero compatible con el primero.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La revisión o modificación de los planes no implica indemnización alguna para

los afectados a no ser que se den las circunstancias del art. 48 del TR del 2015.

El art. 22.7 del TR del 2015, establece la necesidad de revisar el plan en los casos
en que una modificación supere los límites establecidos en la legislación
urbanística establecerá establecidos para medir los efectos significativos que
genera la misma en el medio ambiente.

Cuando no se hayan establecido estos límites por la CCAA se aplicará lo dispuesto en la

D.A 4ª, que obliga a revisar cuando la modificación conlleve, por sí misma o en unión
de las aprobadas en los dos últimos años, un incremento superior al 20 % de la
población o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o ámbito territorial.

Los procedimientos a seguir para la modificación o revisión son los mismos que se
establecen para su aprobación. No obstante, la legislación de algunas CCAA permite en
casos de modificación puntual de planes de aprobación autonómica que sean
aprobados definitivamente por los municipios si solo afectan a las determinaciones
propias de la ordenación pormenorizada.

El TR del 2015 introduce algunos límites a las modificaciones que habrán de

contemplarse por las diferentes regulaciones autonómicas y que afectan a los
espacios Red Natura 2000 (art. 13.3) o a la obligación de hacer constar en el
expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos
reales sobre las fincas afectadas durante los cinco años anteriores a su iniciación en
modificaciones que incrementen la edificabilidad o la densidad o modifiquen los
usos del suelo (D.A 9ª).

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6.10. Algunas observaciones sobre la discrecionalidad de la

potestad de planeamiento y su control

La potestad de planeamiento urbanístico es una potestad discrecional por excelencia.

No obstante, dentro de la misma existen cuestiones regladas que el planificador
deberá respetar so pena de infringir la legislación urbanística y provocar la
nulidad del plan por vulneración del principio de jerarquía normativa.

Dentro de estas cuestiones regladas se pueden mencionar, dada su importancia, los

estándares de calidad o estándares urbanísticos que la ordenación propuesta habrá de
cumplir y que han sido desarrollados por las legislaciones urbanísticas
autonómicas. A estos últimos y como consecuencia de la irrupción del medio
ambiente, se han añadido criterios o límites de sostenibilidad que marcan la posibilidad
de prever nuevos crecimientos urbanos o determinan las magnitudes de los
mismos.

Finalmente, indicar que a finales del s. XX, se abrió una línea jurisprudencial en el TS
tendente a permitir el control de la discrecionalidad y por tanto, de la elección
escogida por las Administraciones, a través de la revisión de los hechos determinantes.

TEMA 6 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1990

Chapín J. M. (1993). El control de las Comunidades Autónomas sobre los actos de las
Corporaciones Locales con ocasión de la aprobación definitiva de los planes
urbanísticos: comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1990.
Revista de derecho urbanístico y medio ambiente, 27, 134, 111-116.

En este trabajo, el autor, realiza un análisis de los efectos que tuvo la Sentencia del
Tribunal Supremo de 13 de julio de 1990, sobre el margen de las CCAA a la hora de
aprobar definitivamente los planes tramitados y promovidos por las corporaciones
locales.

Accede al artículo desde el aula virtual

TEMA 6 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

El requisito de publicación de los planes urbanísticos como condición de

validez de las actuaciones administrativas. Tipología de situaciones

En este artículo de Segundo Menéndez Pérez se realiza un análisis detallado del

requisito de la publicidad de los planes urbanísticos, de la evolución normativa y
jurisprudencial y de la posición de la doctrina ante los mismos. Resulta de gran utilidad
para entender la modificación de la LRL que realiza el TR del 2008 al respecto.

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
_menendez.pdf?sequence=3

Bibliografía

Castelao Rodríguez, J. (2007). Ley de Suelo: comentario sistemático de la Ley 8/2007,

de 28 de mayo, de suelo. Madrid: La Ley. Recuperado en:
[Link]
=y (consultado 19/03/2013).

González Pérez, J (Dir.). (2007). Comentarios a la Ley de Suelo. Vol. I., Ley 8/ 2007,
de 28 de mayo, Thomson-Cívitas.

Bano León, J.M. (2009). Derecho Urbanístico Común. Valencia: Iustel.

Layana L., Romero F. (1991). Las deficiencias en la tramitación y formación de los

Planes de Ordenación Urbana en la Jurisprudencia. Madrid: Civitas.

García M.A. (2009). La suspensión de la vigencia de los instrumentos de planeamiento

urbanístico: suspensión del otorgamiento de licencias, autorizaciones o aprobaciones
de instrumentos de planeamiento de desarrollo y de gestión urbanística. Práctica
urbanística. 85.
TEMA 6 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Morote, J.V. (2009). El trámite de información al público en el procedimiento de

aprobación de planes generales de ordenación urbana. Efectos de la reciente
jurisprudencia del Tribunal Supremo en relación con la reiteración del trámite, en caso
de introducción de modificaciones sustanciales, Revista de estudios locales. Cunal, 118,
22-53.

Fernández, J.R. (2009). La Evaluación ambiental estratégica de Planes y Programas

Urbanísticos, Aranzadi.

TEMA 6 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. La aprobación provisional de los planes generales corresponde a:

A. Las CCAA.
B. Los municipios.
C. Depende del caso.
D. A las Diputaciones Provinciales.

2. El TR del 2015 obliga en la tramitación de todos los planes de ordenación a:

A. Ser sometidos a un trámite de información pública que nunca podrá ser inferior
al mínimo exigido en la legislación sobre procedimiento administrativo común.
B. Ser aprobados en el plazo de seis meses.
C. Ser aprobados en el plazo de un año.
D. Ser aprobados por las CCAA.

3. La fase de consultas y alegaciones al ISA es:

A. Simultánea a la tramitación urbanística del Plan.
B. Posterior a la tramitación urbanística del Plan.
C. Anterior a la tramitación urbanística del Plan.
D. Ninguna de las anteriores.

4. La suspensión de licencias con motivo de la tramitación de un plan de ordenación:

A. Solo se puede dar con motivo de la aprobación inicial.
B. Solo se puede dar con motivo de la aprobación provisional.
C. Se puede dar antes de la aprobación inicial.
D. No se produce nunca.

5. El TR del 2015, respecto al plazo que tienen las administraciones para aprobar
aquellos planes que no han tramitado:
A. Lo fija en 6 meses.
B. Se remite a la legislación de las CCAA.
C. Lo fija en 3 meses.
D. No establece previsión al respecto.

TEMA 6 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. La publicación del acuerdo y contenido de los planes de ordenación:

A. Es obligatoria.
B. Es conveniente.
C. Es voluntaria.
D. Depende de lo que digan las CCAA.

7. El incumplimiento de reflejar en la escritura pública de venta de una parcela las

obligaciones pendientes al respecto de una actuación urbanística:
A. Constituye una falta grave.
B. Constituye una falta leve.
C. No existe tal obligación.
D. Faculta al comprador a rescindir la compraventa en el plazo de 4 años.

8. La obligación que establece el TR del 2015 de revisar el Plan cuando la modificación

conlleve, por sí misma o en unión de las aprobadas en los dos últimos años, un
incremento superior al 20 % de la población o de la superficie de suelo urbanizado del
municipio o ámbito territorial:
A. Es aplicable en todo caso a las CCAA.
B. No es aplicable nunca a las CCAA.
C. Solo se aplica en casos determinados.
D. Es aplicable a las CCAA en defecto de previsión propia.

9. La potestad de planeamiento urbanístico:

A. Es discrecional.
B. Es discrecional aunque contiene elementos reglados.
C. Es reglada.
D. No puede ser fiscalizada por los Tribunales.

10. La modificación del planeamiento urbanístico:

A. Generará derechos indemnizatorios a aquellos propietarios que vean reducido
el aprovechamiento urbanístico de sus terrenos.
B. Generará derechos indemnizatorios a aquellos propietarios que vean reducido el
aprovechamiento urbanístico de sus terrenos en más de un 20%.
C. No generará derechos indemnizatorios salvo determinados supuestos.
D. No generará derechos indemnizatorios nunca.

TEMA 6 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

La ejecución del planteamiento
urbanístico
[7.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[7.2] Consideraciones generales

[7.3] Presupuestos jurídicos de la ejecución del planeamiento

[7.4] Los diferentes sistemas de ejecución de los Planes

[7.5] El sistema de compensación

[7.6] El sistema de cooperación

[7.7] La expropiación como sistema de ejecución

del planeamiento. Otras funciones del instituto
expropiatorio en el ámbito urbanístico

[7.8] El sistema de ejecución forzosa 7

[7.9] La ejecución mediante agente urbanizador

[7.10] La práctica de los convenios urbanísticos

TEMA

[7.11] Consideraciones finales

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esquema

TEMA 7 – Esquema © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

2
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

7.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección lee la lección 4 (páginas 155 y 187) del manual de
referencia de la asignatura: Manual de Derecho Urbanístico de Tomás Ramón
Fernández.

7.2. Consideraciones generales

Se entiende por ejecutar el planeamiento poner en obra sus determinaciones lo que

incluye desde la urbanización a la edificación.

El proceso de edificación de los solares se trata habitualmente de una actividad

privada. Por tanto, la Administración se limita a controlar el proceso a través
de determinados procedimientos (licencias, comunicaciones previas, etc.)

Es el proceso de urbanización al que habitualmente se hace referencia cuando

hablamos de la ejecución del planeamiento urbanístico. Y si la edificación se
puede clasificar como un proceso o actividad esencialmente privada, la urbanización es
una función pública, una responsabilidad de la Administración.

El TR de la LS del 2008 deja claro este carácter en su Exposición de Motivos:

En este sentido, si bien la edificación tiene lugar sobre una finca y accede a su
propiedad -de acuerdo con nuestra concepción histórica de este instituto-, por
lo que puede asimismo ser considerada como una facultad del correspondiente
derecho, la urbanización es un servicio público, cuya gestión puede reservarse
la Administración o encomendar a privados, y que suele afectar a una
pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lógica como físicamente de los
límites propios de la propiedad. Luego, allí donde se confíe su ejecución a la
iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la competencia de terceros, lo que
está llamado además a redundar en la agilidad y eficiencia de la actuación.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

3
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

7.3. Presupuestos jurídicos de la ejecución del planeamiento

El paso a la fase de ejecución conlleva como pasos previos el cumplimiento de los

siguientes condicionantes:

Aprobación del instrumento de planeamiento

Para que se produzca la ejecución del planeamiento es preciso que esté aprobado el
planeamiento de desarrollo.

Como ya hemos comentado este se produce en el suelo urbano normalmente a través

del Plan General (o de las Normas Subsidiarias o Complementarias de
Planeamiento), salvo que se hubiera delimitado un área de reforma o renovación
urbana, en cuyo caso sería necesaria la previa aprobación de un Plan de Reforma
Interior.

En suelo urbanizable el instrumento de desarrollo por excelencia es el Plan Parcial

cuya aprobación requiere como es lógico la previa del Plan General correspondiente.

Suelo  Plan General

Urbano  Plan de Reforma Interior

Suelo
Urbanizable  Plan Parcial

En los municipios si Plan General ni Normas Subsidiarias, se requiere la previa

delimitación del suelo urbano y la aprobación de las ordenanzas de construcción.

La delimitación de unidades de ejecución

Las unidades de ejecución son ámbitos que tienen por objeto la equidistribución
(distribución equitativa) de las cesiones obligatorias y los costes de
urbanización, entre todas las propiedades incluidas en las mismas.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

4
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Para ejecutar el planeamiento en un ámbito determinado es necesario que se haya

delimitado la unidad de ejecución. Esta delimitación se realiza normalmente, por
el instrumento de planeamiento de desarrollo que establece la ordenación
pormenorizada de dicho ámbito.

Cuando esta no se ha delimitado o se quiere modificar la unidad de ejecución

previamente delimitada, el TR del 76 en su art. 118 establecía un procedimiento
consistente en una aprobación inicial, exposición al público por 15 días y
aprobación definitiva por el propio Ayuntamiento.

7.4. Los diferentes sistemas de ejecución de los planes

Tradicionalmente y ya desde el TR del 76, se han distinguido tres sistemas de ejecución

de los planes denominados: expropiación, cooperación y compensación. Los
tres tienen como objetivo común, la ejecución del planeamiento y el retorno a la
comunidad de una parte de las plusvalías que genera dicha ejecución. Les diferencia el
grado de intervención de los particulares afectados en el proceso de ejecución.

De menor a mayor grado de intervención por los particulares

Expropiación Cooperación Compensación

En el sistema de expropiación la intervención de los particulares es nula. La

administración expropia los terrenos y los urbaniza a su costa. Después los vende
adquiriendo la totalidad de las plusvalías generadas en el proceso.

En el sistema de cooperación el protagonismo de los particulares es absoluto. Son

ellos los responsables directos de la ejecución, llegando incluso a ejercitar
potestades públicas en calidad de agentes de la misma.

En sistema de cooperación es un sistema mixto o intermedio entre los dos

anteriores. Es la Administración la que dirige y controla el proceso de ejecución,
en el que los propietarios colaboran, cediendo gratuitamente los terrenos
necesarios y sufragando los costes de urbanización.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

5
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Finalmente, la Ley de urbanismo valenciana de 1994 (Ley Reguladora de la

Actividad Urbanística), introdujo una novedad importante en el sistema tradicional.
Se trata del sistema de ejecución que se realiza a través del llamado Agente
Urbanizador.

A través del mismo, se introducía la posibilidad de que la Administración encargara la

función de ejecución del planeamiento a un particular o empresa que no fuera
propietario de terrenos incluidos en el ámbito de ejecución. En este caso, se encargaba
la ejecución a un tercero a cambio de una retribución económica.

En la actualidad y al amparo de lo dispuesto en el art. 6 de la LS, conviven en las

legislaciones autonómicas los cuatro sistemas que hemos mencionado.

7.5. El sistema de compensación

El TR del 76 (art. 126) describía este sistema como el sistema por el que los
propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la
urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan o Programa de
Actuación Urbanística o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en
Junta de Compensación, salvo que todos los terrenos pertenezcan a un solo
titular.

La puesta en marcha del sistema

Para la puesta marcha de este sistema se requiere el acuerdo de la mayoría de los

propietarios del ámbito de actuación. La regulación tradicional de este sistema
contempla habitualmente los siguientes pasos para iniciarlo:

Apoyo de los propietarios que representen al menos el 60% de la superficie de

actuación a un Proyecto de Estatutos de la Junta de Compensación y unas Bases de
Actuación.
Conseguido este refrendo, se aprueban inicialmente por el Ayuntamiento en el plazo
máximo de tres meses.
Quince días hábiles de audiencia a los propietarios.
Aprobación definitiva por el Ayuntamiento.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

6
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Otorgamiento de la escritura pública de constitución de la Junta de

Compensación.
Inscripción de la Junta de Compensación en el Registro de Entidades Urbanísticas
colaboradoras con lo que adquiere personalidad jurídico pública.

Naturaleza y régimen jurídico de las Juntas de Compensación

Relaciones «ad extra»

Las Juntas de Compensación son agentes descentralizados de la Administración a

las que se encarga la ejecución de la urbanización de los terrenos.

En cuanto tales, tienen la consideración de entidades administrativas y se benefician de

determinados privilegios o potestades administrativas tales como, la expropiación,
la vía de apremio para el cobro de las cuotas o la prohibición de interdictos.

Cuando actúan ejercitando funciones públicas se encuentran sujetas a derecho

administrativo y sus actos, pueden ser revisados por la Administración delegante, a
través de la vía de los recursos administrativos. Sin embargo, cuando su actuación no
incide en el ámbito de las funciones públicas delegadas, queda sujeta a
derecho privado.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

7
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Relaciones «ad intra»

La incorporación a la Junta de Compensación es de carácter voluntario. No

obstante, la no incorporación, conlleva la expropiación de los terrenos de los
propietarios disidente a favor de la Junta.

Los terrenos incorporados a la Junta quedan afectos al cumplimiento de los fines de la

misma (cesiones obligatorias y gratuitas y urbanización) mediante una afección
registral. El incumplimiento de las obligaciones determina igualmente la
expropiación de los terrenos.

La aportación de los terrenos a la Junta no supone la transmisión a la misma de la

propiedad o pleno dominio sino de la titularidad fiduciaria que permite a la Junta
actuar por sustitución de sus miembros y disponer de los mismos para el cumplimiento
de los fines.

Los acuerdos de la Junta se adoptan por mayoría simple o cualificada según

dispongan los Estatutos.

La mecánica operativa del sistema

Proyecto de Compensación. Es el equivalente al Proyecto de Reparcelación

cuando se actúa a través del sistema de compensación. A través del mismo se
realizan las cesiones obligatorias para viales, zonas verdes, equipamientos así
como el porcentaje de aprovechamiento correspondiente a la Administración. En
definitiva, se sustituyen las antiguas propiedades por las nuevas bajo el criterio de la
justa distribución de beneficios y cargas (todos los propietarios cedan y
reciban por igual).

El Proyecto de Compensación debe ser aprobado en el seno de la Junta por

mayoría cualificada (2/3 de las cuotas de participación) previa audiencia a
todos los interesados y posteriormente, aprobado por la Administración.
Después de aprobado, se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Proyecto de Urbanización. Define la ejecución de las obras de urbanización por

lo que se requiere su aprobación antes de dicha ejecución. Se tramitan y
aprueban por la Administración conforme lo dicho en lecciones anteriores.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

8
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Contratación de la obras de urbanización. Las obras de urbanización se

contratan directamente por la Junta de Compensación sin que le sean
aplicables a esta contratación las disposiciones de la Ley de Contratos del Sector
Público.

Responsabilidad de la Junta de Compensación y sus miembros

La Junta de Compensación responde directamente ante la Administración de la

correcta ejecución de las obras de urbanización y en algunos casos, de la ejecución de
los solares. Para ello, cuenta con las facultades o potestades expropiatoria y de
apremio, lo que le permite remover el incumplimiento de cualquiera de sus
miembros.

Si se produce un incumplimiento grave por la Junta, la Administración puede

sancionarla económicamente e incluso optar por cambiar el sistema de
ejecución al de cooperación o expropiación.

La sociedad mercantil como alternativa a la Junta de Compensación

Alguna legislación de las CCAA como la de Madrid permite que la ejecución de este
sistema se realice a través de una sociedad mercantil constituida al efecto en vez de
la Junta de Compensación.

7.6. El sistema de cooperación

En el sistema de cooperación el Proyecto de Reparcelación sustituye al de

Compensación y se caracteriza porque es la Administración la que promueve y
aprueba tanto el Proyecto de Reparcelación como el de Urbanización.

En este sistema es la Administración la que contrata directamente la ejecución

de las obras y la responsable directa de la ejecución de las mismas aunque repercuta
su coste a los propietarios de los terrenos.

Los propietarios de los terrenos se pueden constituir, esta vez voluntariamente, en

una asociación administrativa que fiscalice la ejecución de las obras y colabore con
la Administración en su ejecución.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

9
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

7.7. La expropiación como sistema de ejecución del

planeamiento. Otras funciones del instituto expropiatorio en el
ámbito urbanístico

La expropiación como sistema de ejecución

La ejecución del planeamiento por el sistema de expropiación supone la eliminación

desde el inicio de los propietarios de los terrenos afectados y la asunción por parte de la
Administración del papel de protagonista absoluta.

El art. 29.2 del TR del 2008 establece que la aprobación de los instrumentos de
planeamiento conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de
ocupación de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos
instrumentos habiliten para su ejecución y esta deba producirse por expropiación.

Declarada la utilidad pública y la necesidad de ocupación será necesario para

proceder a la misma la previa delimitación del polígono sujeto a la expropiación
en la que se realice la concreción de los propietarios y los bienes y derechos afectados.

Concretados los bienes afectados se procede a la expropiación conforme a alguna de las

siguientes vías:

Tasación individual. Se realizará por el procedimiento normal de la Ley de

Expropiación Forzosa de 1954.

Tasación conjunta. Se trata de un procedimiento contemplado en el art. 138 del

TR de 1976 y que menciona también el art. 30 del TR del 2008. Los pasos conforme
lo marcado en el TR del 76, son los siguientes:
o El proyecto de expropiación es expuesto al público por término de un mes,
para que los interesados, a quienes deberán ser notificadas las correspondientes
hojas de aprecio, puedan formular observaciones y reclamaciones
concernientes a la titularidad o valoración de sus respectivos derechos.
o Informadas estas por la Administración actuante, se eleva el expediente a la
Comisión Provincial de Urbanismo (hoy el órgano competente de la CCAA
correspondiente) para su resolución.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

10
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

o La resolución es notificada individualmente a los titulares de bienes y

derechos afectados. Si los interesados, dentro de los veinte días siguientes,
manifiestan por escrito su disconformidad con la valoración, se da traslado
del expediente al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa para la
fijación del justiprecio conforme a los criterios de valoración establecidos en la
presente Ley.
o En otro caso, el silencio del interesado se considera como aceptación de la
valoración fijada, entendiéndose determinado definitivamente el justiprecio.
o La resolución implica la declaración de urgencia de la ocupación de los
bienes o derechos afectados, y el pago o depósito del importe de la valoración
establecida por la misma produce los efectos previstos en los números 6, 7 y 8 del
artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa.

Finalmente indicar que tanto en el procedimiento de tasación individual como en el de

tasación conjunta, las valoraciones se tendrán que realizar conforme las reglas y
criterios establecidos en los arts. 34 a 41 del TR del 2015.

Otras funciones de la expropiación

La expropiación se ha utilizado tradicionalmente en urbanismo para otras funciones

que recogen normalmente las legislaciones urbanísticas de la CCAA y entre las que
podemos mencionar:

Obtención de sistemas generales. Generalmente los sistemas generales se han

obtenido o bien mediante adscripción a sectores de suelo urbanizable o suelo
urbano no consolidado o bien, mediante expropiación. En el primer caso la
obtención no supone una carga monetaria para la Administración, en el segundo
supondrá el pago del justiprecio que de fije conforme las normas de valoración del
TR del 2015.
La expropiación como sanción por el incumplimiento de deberes
urbanísticos, en los casos y condiciones que prevean las CCAA.
La expropiación de terrenos para la construcción de viviendas de VPO u otros
usos de interés social que surgió a la luz del art. 206.2 del TR del 92 y que requería
que la citada construcción estuviera previamente incluida en el correspondiente
programa de actuación pública.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

11
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

7.8. El sistema de ejecución forzosa

Las ventajas del sistema de compensación se han visto minimizadas en muchos

casos por las luchas y disputas entre los propietarios en el seno de las Juntas de
Compensación de forma que se llegaba a un auténtico bloqueo e incumplimiento
en la ejecución del plan.

Por ello, algunas CCAA como Navarra, Canarias y Madrid han introducido un nuevo
sistema basado en el de compensación llamado de ejecución forzosa, dirigido a
eliminar la posible situación de bloqueo y en el que el papel de la Junta de
Compensación lo adopta una comisión gestora nombrada por la Administración en
la mitad de sus miembros.

7.9. La ejecución mediante agente urbanizador

El sistema de agente urbanizador fue introducido por la Ley Valenciana Reguladora de

la Actividad Urbanística de 1994. Se caracteriza por ser un sistema de ejecución del
planeamiento en el que la Administración delega a un tercero, que no tiene por
qué ser propietario, la gestión y ejecución de las obras de urbanización.

A cambio, el urbanizador recibe una retribución que es abonada por los

propietarios y que puede recibir bien en metálico, bien en terrenos edificables. A efecto
de escoger al urbanizador se abre un proceso de concurrencia competitiva,
desglosado en dos etapas.

Una primera que sirve para escoger la ordenación a ejecutar si es que no existía, o
posibles modificaciones y mejoras a la ya existente, y la segunda, que tiene la finalidad
de elegir finalmente al ejecutante previa ponderación por la Administración
actuante de las ofertas presentadas y los criterios de adjudicación que se hubieran
fijado.

A este respecto, el nuevo TR del 2015 reconoce el derecho que tienen los
propietarios de los terrenos a decidir sobre si participan o no en el proceso de
ejecución del planeamiento.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

12
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Para ello, dispone del plazo de que fije la legislación sobre ordenación territorial
y urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento
anterior a aquel en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y los
criterios de su distribución entre los afectados.

En el caso de que decida no participar se expropiarán los terrenos conforme lo

dispuesto en el art. 36 del TR del 2015, como suelo rural, a través del método de
capitalización de rendimientos.

Finalmente indicar que la Sentencia de 26 de mayo de 2011 del Tribunal Europeo de

Justicia ha avalado que la adjudicación de la condición de agente urbanizador
queda al fuera del ámbito de aplicación de las Directivas comunitarias reguladoras
de la adjudicación del contrato de obras.

7.10. La práctica de los convenios urbanísticos

Ante las lagunas de la legislación urbanística vigente y las dificultades de la

ejecución del planeamiento, desde finales de los años 70 se desarrolló la práctica de
llegar a convenios entre Administración y particulares afectados al efecto de
pactar los vacíos existentes o las dificultades de aplicación que fueron surgiendo. Sin
embargo, se hizo sin previsión legal alguna que amparase la firma de los mismos.

La Ley 30/92 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento

Administrativo Común introdujo a través de su art. 88, la llamada terminación
convencional de los procedimientos y fijó un contenido mínimo y unos límites
concretos.

No obstante ha sido la legislación urbanística de las CCAA la que se ha encargado de

regular esta práctica urbanística. La primera fue la Ley valenciana de 5 de junio de
1992, de suelo no urbanizable, que a través de su disposición adicional cuarta,
realizó una regulación de los convenios urbanísticos, distinguiendo entre los
convenios relativos al planeamiento y los relativos a la ejecución, y estableciendo los
requisitos formales y materiales para su aprobación. A ella, se sumaron en esta
misma línea otras CCAA como la madrileña.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

13
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Finalmente indicar que el TR del 2015 intenta poner coto a los abusos y desmanes
que se han realizado al amparo de la firma de convenios de este tipo en perjuicio de los
propietarios de terrenos, al disponer en su art. 9.8 que: «Los convenios o negocios
jurídicos que el promotor de la actuación celebre con la Administración
correspondiente, no podrán establecer obligaciones o prestaciones adicionales
ni más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios
afectados. La cláusula que contravenga estas reglas será nula de pleno Derecho.»

7.11. Consideraciones finales

La ejecución del planeamiento y por tanto, el proceso de urbanización y

equidistribución es largo y complejo. Esta realidad indiscutible ha llevado a intentar la
agilización del proceso a través de diferentes vías entre las que se pueden mencionar:

La tramitación conjunta de los instrumentos de planeamiento y de gestión o

ejecución que introdujo la ley catalana y que han continuado las demás CCAA.
La figura del silencio administrativo positivo.
O las declaraciones de urbanización prioritarias que también incluyó la legislación
catalana hace algunos años.

TEMA 7 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

14
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

Las expropiaciones urbanísticas en la ley 8/2007 de 28 de mayo

Fernández, J. R. (2007). Las expropiaciones urbanísticas en la ley 8/2007 de

28 de mayo.

En este trabajo, se analiza las principales reglas establecidas por la Ley 8/2007, de 28
de Mayo, de Suelo, en materia de expropiaciones urbanísticas. Se ponen de manifiesto
la ausencia de innovaciones de calado en lo referente a las expropiaciones, en contraste
—significativo, sin duda alguna— con las novedades sustanciales introducidas en el
contenido del derecho de reversión.

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
cc/15b867610d28a272c12573f400412844/$FILE/[Link]

TEMA 7 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

15
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

Los créditos de las Juntas de Compensación frente a los propietarios

En este trabajo, el autor, Antonio Gómez Cid, analiza la posición de las Juntas de
Compensación por un lado, acreedora de las prestaciones económicas que, por ley,
tienen que satisfacer los propietarios en concepto de gastos de urbanización.

Por otro lado, deudora en el contexto de las relaciones contractuales que entablan con
empresas urbanizadoras de cara a la ejecución material de las obras de urbanización,
así como la incidencia que en dicha posición y en el cobro de los créditos puede tener la
declaración de concurso tan habitual en estos tiempos de crisis económica.

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]

Bibliografía

Castelao Rodríguez, J. (2007). Ley de Suelo: comentario sistemático de la Ley 8/2007,

de 28 de mayo, de suelo. Madrid: La Ley. Recuperado en:
[Link]
=y (consultado 20/05/2013).

González Pérez, J (Dir.). (2007). Comentarios a la Ley de Suelo. Vol. I., Ley 8/ 2007,
de 28 de mayo, Thomson-Cívitas.

Bano León, J.M. (2009). Derecho Urbanístico Común. Valencia: Iustel.

Bano León, J.M. (1998). Los sistemas de ejecución del planeamiento urbanístico. En
Gómez-Reino y Carnota, E. (coord.), Jornadas Internacionales de Derecho
Urbanístico. Ordenamientos urbanísticos: valoración crítica y perspectivas de futuro.
Santiago de Compostela.

TEMA 7 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

16
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Del Pozo, P. y Pons, M. (1993). El sistema de compensación urbanística.

García, F. (2007). El sistema de cooperación urbanístico como sistema de ejecución del

planteamiento. Situación actual y perspectivas de futuro. Revista de urbanismo y
edificación, 15, 29-53.

TEMA 7 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

17
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. La ejecución del planeamiento urbanístico hace referencia fundamentalmente a:

A. La edificación de los solares.
B. La gestión y urbanización de los terrenos.
C. La aprobación del instrumento de planeamiento más detallado.
D. Ninguna de las anteriores.

2. Los presupuestos jurídicos necesarios para proceder a la ejecución son:

A. Aprobación del instrumento de planeamiento.
B. Delimitación del ámbito de gestión.
C. Las dos anteriores.
D. Ninguna de las anteriores.

3. Los principales sistemas de ejecución son los siguientes:

A. Expropiación, cooperación y compensación.
B. Cooperación y compensación.
C. Expropiación y cooperación.
D. Expropiación, cooperación, compensación y agente urbanizador.

4. La Junta de Compensación en cuanto a la actividad que desarrolla, se encuentra

sujeta a:
A. Derecho administrativo.
B. Derecho Privado.
C. Depende del tipo de actividad puede quedar sujeta a uno u a otro.
D. Ninguna de las anteriores.

5. En el sistema de compensación el incumplimiento de los deberes de los propietarios

o su negativa a adherirse a la Junta de Compensación determinará:
A. La expropiación de los terrenos.
B. La ejecución forzosa.
C. La imposición de una sanción económica.
D. La paralización del procedimiento.

TEMA 7 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

18
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. La posición de la Administración como responsable única del proceso de ejecución

se produce en el sistema de:
A. Expropiación.
B. Cooperación.
C. Compensación.
D. Agente urbanizador.

7. La valoración de los terrenos en el sistema de expropiación se realizará conforme al

valor:
A. Del suelo con expectativas urbanísticas.
B. Del suelo como suelo rural.
C. Del suelo como suelo urbano.
D. Del suelo por el método de comparación.

8. En el sistema de cooperación la dirección e iniciativa del proceso corresponde a:

A. Los propietarios.
B. La Junta de Compensación.
C. Las dos anteriores.
D. La Administración.

9. La fijación del valor del suelo, en caso de que los propietarios no muestren
disconformidad, en procedimiento de expropiación por tasación conjunta corresponde
a:
A. Ayuntamientos.
B. CCAA.
C. Estado.
D. Jurado Provincial de Expropiación Forzosa.

10. Señala qué afirmación no es cierta:

A. El Agente urbanizador actúa como concesionario de la Administración.
B. La adjudicación de la condición de Agente urbanizador deberá realizarse
mediante un proceso de concurrencia competitiva.
C. El Agente urbanizador no tiene por qué ser propietario de terrenos.
D. La adjudicación de la condición de urbanizador deberá cumplir con los
requisitos establecidos en la legislación de contratos para el contrato de obra.

TEMA 7 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

19
La reparcelación
[8.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[8.2] La reparcelación. Aspectos conceptuales

[8.3] La reparcelación. Aspectos procedimentales

[8.4] La reparcelación. Aspectos sustantivos

8
TEMA
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esquema
La reparcelación

Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas

comprendidas en el polígono o unidad de actuación para su
Concepto
nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas
resultantes a los interesados, en proporción a sus respectivos
derechos

1. Distribuir justamente los beneficios y cargas de la

ordenación urbanística
2. Regularizar la configuración de las fincas
Fines 3. Situar su aprovechamiento en zonas aptas para la
edificación con arreglo al Plan
4. Localizar sobre parcelas determinadas y en zonas aptas
para la edificación del aprovechamiento que corresponde a
la Administración actuante.

1. Elementos subjetivos
Elementos 2. Elementos objetivos
3. Elementos formales

1. Procedimiento general
2. Procedimientos especiales
Procedimiento a) Reparcelación voluntaria
b) Reparcelación económica
c) Normalización de fincas

La disciplina urbanística

Criterios de valoración de fincas aportadas

Criterios de la Criterios de valoración de fincas resultantes
Reparcelación Criterios de adjudicación
Criterios indemnizatorios

1. Memoria.
2. Relación de propietarios e interesados, con expresión de la
naturaleza y cuantía de su derecho.
3. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con
expresión del aprovechamiento urbanístico que a cada una
Documentos
corresponda y designación nominal de los adjudicatarios.
4. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o
plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la
ejecución del plan.
5. Cuenta de liquidación provisional.
6. Planos

TEMA 8 – Esquema © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

2
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

8.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección lee las páginas 819 y 845 del libro: Manual para
juristas y técnicos, de R. Santos Díez, y J. Castelao Rodríguez.

8.2. La reparcelación. Aspectos conceptuales

Aspectos normativos y doctrinales

Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en el polígono o

unidad de actuación para su nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las
parcelas resultantes a los interesados, en proporción a sus respectivos derechos (art. 97
del TR del 76).

De este concepto, se pueden extraer las siguientes notas típicas del concepto de la
reparcelación:

Agrupación de fincas
Contenidas en una UE o ámbito
urbanístico

División de la agrupación
CONCEPTO formada en nuevas parcelas

Adjudicación de las nuevas

parcelas a los propietarios, la
Administración y en su caso, al
Urbanizador

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

3
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

En cuanto a los fines u objetivos de la reparcelación, del art. 97.2 del TR del 76 y art.
72.1 RG, se pueden extraer los siguientes:

Distribuir justamente los

beneficios y cargas de la
ordenación urbanística

Regularizar la configuración de
las fincas

Situar su aprovechamiento en
FINES zonas aptas para la edificación con
arreglo al Plan

Localizar sobre parcelas

determinadas y en zonas aptas para
la edificación del
aprovechamiento que
corresponde a la
Administración actuante

Elementos de la Reparcelación

Elementos subjetivos

 La Administración actuante
 En su caso el Agente Urbanizador, titular de la
actuación urbanística, en la medida en que cobre en
suelo.
 Los propietarios de terrenos incluidos en la UE.
 Los que propietarios de terrenos externos a la UE
pero adscritos a la misma.
 Los titulares de derechos reales de las propiedades
afectadas por el PR, los arrendatarios y cualquiera que
justifique un interés legítimo.

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

4
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Elementos objetivos

 Hace referencia a los terrenos incluidos en la UE o

adscritos a la misma y a todo tipo de bienes o
derechos afectados por el PR.

Requisitos formales

 Existencia del planeamiento adecuado para cada

clase de suelo.
 Redacción del Proyecto de Reparcelación
 Tramitación del Proyecto de Reparcelación
conforme a un procedimiento distinto según los casos.

Los efectos de la Reparcelación

Conforme lo dispuesto en los arts. 122 a 130 del RG, los efectos de la reparcelación
pueden dividirse entre efectos jurídico-reales y los efectos económicos:

Efectos jurídico- reales

 La subrogación, con plena eficacia real, de las

antiguas por las nuevas parcelas.
 La extinción de los derechos o cargas que se estimen
incompatibles con el planeamiento, debiendo
indemnizar a los titulares correspondientes.
 La cesión al Municipio en pleno dominio y libre de
cargas, de todos los terrenos que sean de cesión
obligatoria.
 La afección, con carácter real, al pago del saldo de la
cuenta de liquidación del proyecto de reparcelación
aprobado que a cada parcela resultante se le asigne.

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

5
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La regulación detallada de todos estos efectos se contiene en el RD 1093/1997, de 4 de

julio, que es objeto de estudio en los Temas 11 y 12 de esta asignatura.

Efectos económicos

 Efecto compensatorio: Las partidas que

comprenda la cuenta de liquidación para cada
interesado quedarán compensadas cuando fueren de
distinto signo, siendo exigibles únicamente los saldos
resultantes.
 Efecto liquidador: que se efectúa a través de la
liquidación definitiva, posterior a la aprobación de la
Reparcelación y a la terminación de las obras de
urbanización.
 Efecto tributario: todos los actos comprendidos en
la reparcelación que cumplan determinados requisitos
se encuentran exentos de tanto del impuesto de TP
como del de AJD en base a lo dispuesto en el art.
45.I.B.7 de la Ley del impuesto, así como del impuesto
municipal de plusvalía.

8.3. La reparcelación. Aspectos procedimentales

Del contenido del RG (arts. 101 a 121 RG) podemos distinguir entre varios
procedimientos:

Procedimiento general (arts. 101 a 114 RG)

Procedimientos abreviados (arts. 115 a 121 RG)

Procedimiento general u ordinario de la Reparcelación

En la Fig. 5.7.5-1 del Manual puedes observar de forma detallada las distintas fases el
procedimiento general de un Proyecto de Reparcelación.

Dentro del procedimiento general u ordinario pueden distinguirse varias subfases:

o Fase previa: Consiste esencialmente en la delimitación de la UE. Con esta

delimitación se entiende iniciado el procedimiento reparcelatorio según lo
dispuesto en el RG.

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

6
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

o Fase de iniciación del expediente: Como decíamos se entiende iniciado con

la delimitación de la UE. El acuerdo de iniciación provoca la suspensión del
otorgamiento de licencias de parcelación y edificación que se mantiene hasta la
aprobación definitiva. En el acuerdo de iniciación se somete a información
pública con publicación en el diario oficial correspondiente y notificación
individualizada a los propietarios de terrenos.

o Fase de sustanciación: El Proyecto de Reparcelación es redactado por los

Servicios Técnicos Municipales competentes o por los propietarios, será aprobado
inicialmente por el Alcalde y se somete a información pública por plazo de 1 mes.
Si se presentan alegaciones podrán ser aceptadas o rechazadas y si conllevan
modificaciones sustanciales deberá repetirse el plazo de audiencia a todos los
propietarios.

o Fase de resolución: La aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación se

la atribuye al Pleno del RG, sin embargo según el art. 21 de la LBRL corresponde
al Alcalde. La denegación de un Proyecto de Reparcelación propuesto por
particulares deberá producirse mediante resolución expresa y motivada.

o Fase de formalización e inscripción: La formalización del acuerdo de

aprobación definitiva puede producirse mediante escritura pública o mediante
certificación administrativa. Una vez formalizado, se solicita su inscripción en el
Registro de la Propiedad.

Procedimientos abreviados de la Reparcelación

Tres son los procedimientos abreviados de la reparcelación: la Reparcelación

voluntaria, la reparcelación económica y la normalización de fincas.

o Reparcelación voluntaria: Regulada en el art. 115 del RGU. Se caracteriza por

que la propuesta de reparcelación, es formulada por la totalidad de los
propietarios afectados. Se debe formalizar en escritura pública y será
sometida a información pública durante quince días e informada por los servicios
municipales correspondientes. Una vez aprobado, se inscribe en el Registro de la
Propiedad, con la presentación de la citada escritura y la certificación del acuerdo
de su aprobación.

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

7
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

o Reparcelación económica: Regulada en el art. 116 del RGU. Se produce

cuando la reparcelación limita sus efectos a la determinación de las
indemnizaciones sustitutorias que procedan entre los afectados. Se aligera la
documentación del proyecto y el procedimiento es prácticamente el general.

o Normalización de
fincas: Regulada en los
arts. 117 a 121 del RGU. Se
produce siempre que no sea
necesaria la
redistribución de los
beneficiarios y cargas de
la ordenación entre los
propietarios afectados, pero
sea preciso regularizar la
configuración física de las
fincas para adaptarla a las exigencias del planeamiento. Se reduce también la
documentación y el procedimiento es muy parecido al general.

8.4. La reparcelación. Aspectos sustantivos

Se hará mención a dos aspectos sustantivos: los criterios a tener en cuenta para
redactar el Proyecto de Reparcelación y los documentos del Proyecto.

Criterios a tener en cuenta para redactar el Proyecto de Reparcelación

Como no podía ser de otro modo, es la legislación de las CCAA la que establece los
criterios a tener en cuenta en el Proyecto de Reparcelación, no obstante la legislación
estatal supletoria establece los siguientes en los arts. 99 y ss del TR del 76.

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

8
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Valoración de las fincas aportadas

A este respecto y en la legislación estatal de aplicación básica nos encontramos los

siguientes criterios:

o Art. 13.2.c) TR del 2015

El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización,
en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre
todos los propietarios afectados en proporción a su aportación. Para
ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el
propietario dispondrá del plazo que fije la legislación sobre ordenación territorial
y urbanística, que no podrá ser inferior a un mes ni contarse desde un momento
anterior a aquél en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuación y
los criterios de su distribución entre los afectados.

o Art. 16.3 TR del 2015

Cuando el suelo en situación rural esté sometido al régimen de una actuación de
transformación urbanística, el propietario deberá asumir, como carga real, la
participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un
régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir
ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras, en su caso, al
responsable de ejecutar la actuación, en los términos de la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.

o Art. 40 TR del 2015

Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse
las aportaciones de suelo de los propietarios partícipes en una actuación
de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1
del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de
la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la
adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación.

En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de

parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la
insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

9
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la

prima de riesgo.

De lo expuesto, se extrae los siguientes criterios:

Valoración parcelas aportadas

 En primer lugar y en base a lo dispuesto en la

legislación estatal básica, habrá que estar al acuerdo
unánime de todos los participantes afectados.

 En todo caso la participación ha de ser

proporcional a la aportación de cada propietario.

 Cuando no interviene urbanizador y en defecto de

acuerdo de los propietarios, la legislación urbanística
de las CCAA puede establecer esta proporcionalidad en
base solo a la superficie de las parcelas o en base al
valor urbanístico de cada una de ellas.

 Cuando interviene urbanizador, se deberá tener en

cuenta el mandato del art. 27 que establece que el
suelo se tasará por el valor que le correspondería si
estuviera terminada la actuación.

 De forma supletoria en TR del 76 establece que en

suelo urbano, las aportaciones se valorarán conforme
al valor urbanístico de las parcelas y en suelo
urbanizable en proporción al suelo aportado.

Valoración de las parcelas resultantes

El art. 34 del Texto Refundido del 2015 establece que la verificación de las operaciones
de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la
ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el
contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en
defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

10
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

En defecto de acuerdo, se aplicarán los criterios de valoración del art. 37 del TR del
2015:
o Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la
parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda
sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en
venta o alquiler.
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la
ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso
mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la
ordenación urbanística los haya incluido.
o Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso
correspondiente, determinado por el método residual estático.
o De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de
los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Criterios de adjudicación

Como es lógico se aplicarán los de las leyes de las CCAA. Del RGU se pueden extraer los
siguientes:

Criterios de adjudicación

 Se deberá adjudicar toda la superficie susceptible de

aprovechamiento privado en proporción a las
aportaciones.
 Se procurará que las adjudicaciones se realicen en el
lugar más próximo posible a las parcelas originarias.
 No serán objeto de nueva adjudicación las fincas
edificadas y no edificadas que reúnan los requisitos
establecidos en los arts. 89 a 92 del RGU.
 No pueden adjudicarse como parcelas independientes
superficies inferiores a la mínima edificable
 Será preferente la adjudicación en parcelas
independientes; en su defecto en proindiviso; los
derechos de adjudicación inferiores al 15% de la
parcela mínima se pueden sustituir por
indemnizaciones económicas.

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

11
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Criterios de indemnización

Para los demás bienes se tendrán que aplicar las normas de valoración recogidas en los
arts. 35 del TR del 2015. Los criterios tradicionales aparecen en la figura 5.7.6-1 del
Manual.

Documentos propios del Proyecto de Reparcelación

El contenido de la reparcelación se concretará en un proyecto, que deberá constar de

los siguientes documentos:

Documentos de la Reparcelación

 Memoria.
 Relación de propietarios e interesados, con expresión
de la naturaleza y cuantía de su derecho.
 Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes,
con expresión del aprovechamiento urbanístico que a
cada una corresponda y designación nominal de los
adjudicatarios.
 Tasación de los derechos, edificaciones,
construcciones o plantaciones que deban extinguirse o
destruirse para la ejecución del plan.
 Cuenta de liquidación provisional.
 Planos

TEMA 8 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

12
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

La reparcelación en el Reglamento de Gestión Urbanística

Ballesteros, Á., Jalvo, J., Santos, R. (2007). La reparcelación en el Reglamento de

Gestión Urbanística. En Práctica urbanística: Revista mensual de urbanismo, 22-39.

Este artículo se realiza un extenso análisis de este instrumento de gestión urbanística

bajo la regulación del Reglamento de Gestión Urbanística que aunque de aplicación
supletoria en todo caso, recoge los mandatos y criterios tradicionales de esta figura.

Accede al archivo desde el aula virtual.

TEMA 8 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

13
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

Algunas reflexiones sobre la incidencia de la LS 07 en el derecho

urbanístico valenciano: la valoración del suelo en el proyecto de
reparcelación

La Ley de Suelo de 2007 establece un sistema de valoración de suelo que implica un

profundo cambio respecto de la anterior normativa. Este artículo expone como esta
nueva legislación afecta a la legislación urbanística valencia y, en concreto, a la
valoración de suelo en el Proyecto de Reparcelación.

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
2010.Algunas_reflexiones_sobre_la_incidencia.pdf

Bibliografía

Castelao Rodríguez, J. (2007). Ley de Suelo: comentario sistemático de la Ley 8/2007,

de 28 de mayo, de suelo. Madrid: La Ley. Recuperado en:
[Link]
=y (consultado 20/05/2013).

González Pérez, J (Dir.). (2007). Comentarios a la Ley de Suelo. Vol. I., Ley 8/ 2007,
de 28 de mayo, Thomson-Cívitas.

Baño León, J.M. (2009). Derecho Urbanístico Común. Valencia: Iustel.

Bolás, L. (1994). La reparcelación en suelo urbano. Editoriales de Derecho Reunidas.

Madrid: Edersa.

Carceller, A. (1980). Reparcelación y compensación de la gestión urbanística. Madrid:

Montecorbo.

TEMA 8 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

14
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Etxebarría, J. (2008). Los sistemas de concertación y cooperación. El instituto de la

reparcelación. Derecho Urbanístico del País Vasco coord. por Etxezarreta J.C.,
Enrique Sánchez Goyanes (dir.).

Jiménez, M. (1976). Parcelaciones y reparcelaciones urbanísticas y el Registro de la

Propiedad. Montecorvo.

TEMA 8 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

15
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. La Reparcelación es un instrumento urbanístico de:

A. Ordenación.
B. Planeamiento.
C. Gestión.
D. Todas son ciertas.

2. Qué finalidad de las indicadas NO es propia del instituto reparcelatorio:

A. Distribuir justamente los beneficios y cargas de la ordenación urbanística.
B. Establecer los coeficientes de edificabilidad de las parcelas resultantes.
C. Regularizar la configuración de las fincas.
D. Situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al
Plan.

3. Son elementos subjetivos de la reparcelación:

A. Los propietarios de terrenos incluidos en la UE.
B. Los que propietarios de terrenos externos a la UE pero adscritos a la misma.
C. Los titulares de derechos reales de las propiedades afectadas por el Proyecto de
Reparcelación.
D. Todas son ciertas.

4. Para que pueda tramitarse la reparcelación es necesario que:

A. Se pongan todos los propietarios afectados de acuerdo.
B. Se pongan de acuerdo todos los propietarios y el Urbanizador.
C. Se haya aprobado el instrumento de planeamiento adecuado.
D. Todas son falsas.

5. NO es un efecto de la reparcelación:
A. La subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas.
B. La extinción de los derechos o cargas que se estimen incompatibles con el
planeamiento.
C. La adjudicación de la condición de Urbanizador.
D. La liquidación de las cuotas de urbanización.

TEMA 8 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

16
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. La competencia para aprobar definitivamente el Proyecto de Reparcelación es de:

A. Las CCAA.
B. El Pleno del Ayuntamiento competente.
C. La Comisión de Gobierno del Ayuntamiento competente.
D. El Alcalde del Ayuntamiento competente.

7. Cuando la reparcelación limita sus efectos a la determinación de las indemnizaciones

sustitutorias que procedan entre los afectados se le llama:
A. Normalización de fincas.
B. Reparcelación económica.
C. Reparcelación voluntaria.
D. Todas son falsas.

8. El primer criterio que ha de tenerse en cuenta a la hora de valorar tanto las fincas
aportadas u originales como las resultantes en el Proyecto de Reparcelación es:
A. El valor urbanístico de las mismas.
B. La proporcionalidad con lo aportado.
C. El acuerdo unánime de los propietarios.
D. Lo que establezcan las CCAA.

9. Tras los criterios de adjudicación que se establezcan por las legislaciones

urbanísticas de las CCAA, el RGU establece de forma supletoria que:
A. Se deberá adjudicar toda la superficie susceptible de aprovechamiento privado
en proporción a las aportaciones.
B. Se procurará que las adjudicaciones se realicen en el lugar más próximo posible
a las parcelas originarias.
C. No serán objeto de nueva adjudicación las fincas edificadas y no edificadas que
reúnan los requisitos establecidos en los arts. 89 a 92 del RGU.
D. Todas son ciertas.

TEMA 8 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

17
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

10. NO forma parte de la documentación del Proyecto de Reparcelación:

A. Relación de propietarios e interesados, con expresión de la naturaleza y
cuantía de su derecho.
B. Propuesta de adjudicación de las fincas resultantes, con expresión del
aprovechamiento urbanístico que a cada una corresponda y designación nominal
de los adjudicatarios.
C. Tasación de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que
deban extinguirse o destruirse para la ejecución del plan.
D. Cuenta de liquidación definitiva.

TEMA 8 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

18
La edificación
[9.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[9.2] Consideraciones generales

[9.3] El deber de conservación y sus límites. La declaración de

ruina

[9.4] El deber especial de conservación de la propiedad

monumental

[9.5] Protección monumental y rehabilitación urbana

[9.6] La edificación forzosa

[9.7] Medidas de fomento de la edificación. En

particular, el derecho de superficie

[9.8] El control de la edificación y uso del suelo.

Las licencias urbanísticas 9
[9.9] El visado urbanístico colegial como técnica
adicional de control
TEMA
 La Edificación
Consideraciones Es la m eta final del proceso urbano por eso en la ley se configura como una obligación adicional al deber de urbanizar.
generales No hay que olvidarla importancia del deber de conservación de lo y a edificado y de rehabilitación.

Deber de Obligación de m antener el inmueble en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.

Con servación, Lím ite: Se establece el en el 50 % del coste de reposición. El límite del deber de conservación puede superarse en casos de
Esquema

lím ites y protección del inmueble. En este caso las Administraciones deben colaborar.
con secuencias Si no se cum ple la Adm. deberá dictarla correspondiente orden de ejecución.

TEMA 9 – Esquema
1) Daño no reparable técnicamente por los m edios normales.
Sit uación legal
2) Coste de la reparación superior al 50 % del valor actual del edificio o plantas afectadas; y
de r u ina
3) Circunstancias urbanísticas que aconsejaren la demolición del inmueble.
CCAA y Ayuntamientos pueden imponer plazos para edificar los solares de forma obligatoria.
Edificación
Si este deber se incum ple, se puede proceder por la Administración a la venta o sustitución forzosa reguladas en los arts. 49
For zosa
y 50 del Texto Refundido del 2 015.
Son un sistema de control previo de la legalidad de cualquier acto que suponga un uso artificial del suelo.
Licencias
El sistem a tradicional que sujeta todo uso artificial del suelo a este control se ha visto afectado por la trasposición de la
Ur banísticas
Directiva de Servicios 1 23/2006.
Na t uraleza
ju rídica de Carácter Simple, Por operación, Carácter real, Carácter reglado.
la s licencias
A lcance Cualquier uso artificial del suelo.
objet ivo de El art. 178 del TR del 7 6 realizó una enumeración tradicional enunciativa pero no excluyente.
la s licencias Tras la Directiva de Servicios se ha de revisar el sistema.
A lcance
El deber de solicitar licencia alcanza no solamente a los particulares sino también a la propia Administración.
su bjetivo de
DA 1 0ª del TR del 2 015 establece un procedimiento especial para casos de obras de urgente o excepcional interés público.
la s licencias
La com petencia corresponde a los Ayuntamientos y dentro de ellos a los Alcaldes (art. 21.1 LRL).
Com petencia y El procedimiento tradicional se recoge en el art. 9 del RSLC.
pr ocedim iento La regla hasta el RDL 8/2011 era el silencio positiv o. A partir de este RDL, el TR del 2008 y el actual TR del 2015 es
negativo para la mayor parte de los casos.
Obtenida la licencia la Administración debe respetarla salvo:
Efica cia de
1) Casos de posible revocación (art. 16 RSCL).
la s licencias
2) Declaración de caducidad por transcurso de los plazos de inicio o term inación de la obra.
Técnica adicional de control de la legalidad urbanística.
El v isado
Regulado en los arts. 46 a 50 del RDU.
coleg ial
Su denegación no impide a la Administración otorgar la licencia.

© Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Derecho Inmobiliario y Urbanístico
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

9.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección utiliza la lección 4 (páginas 189 a 235) del manual
de la asignatura: Manual de Derecho Urbanístico de Tomás-Ramón Fernández.

9.2. Consideraciones generales

La edificación es la meta final del proceso urbano por eso en la ley se configura
como una obligación adicional al deber de urbanizar.

Además de la edificación de nueva planta no hay que olvidar la importancia del deber
de conservación de lo ya edificado y de rehabilitación que comporta otras
exigencias.

9.3. El deber de conservación y sus límites. La declaración de

ruina

Contenido del deber de conservación

La Ley del Suelo de 1956 introdujo a través de sus arts 168 y 169 la obligación de los
propietarios de inmuebles de mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad y ornato públicos y facultó a los Ayuntamientos, en caso de
incumplimiento, a ordenar la ejecución de las obras necesarias para asegurar tales
condiciones.

En la actualidad el deber de conservación viene recogido en el art. 15 del TR del 2015

En dicho precepto se establece la obligación de los propietarios de los inmuebles de

«conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en
todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato
legalmente exigibles».

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

El contenido concreto del deber de conservación se remite a lo que disponga tanto la

legislación urbanística de las CCAA como las ordenanzas del municipio
correspondiente.

Sin embargo, este deber no es ilimitado sino que se establece en el 50% del coste
de reposición, entendiendo por tal, el
valor actual de construir el mismo
inmueble con las condiciones necesarias
para que su ocupación sea
autorizable o, en su caso, quede en
condiciones de ser legalmente destinado
al uso que le sea propio (art. 15.3 del TR
del 2015).

Este límite del 50% puede ser aumentado si así lo disponen las CCAA al 75%, cuando se
tenga que proceder a la ejecución de las obras necesarias por la Administración
al incumplir el propietario una orden de ejecución (art. 15.4 del TR del 2015). Cuando
se supere dicho límite, correrán a cargo de la Administración, las obras que lo
rebasen para obtener mejoras de interés general.

Cumplimiento del deber de conservación

Como ya hemos dicho el obligado a mantener el inmueble en las condiciones

exigidas es el propietario pero ¿qué pasa si no lo hace? En tal caso, el Ayuntamiento
competente deberá dictar la correspondiente orden de ejecución destinada a que el
propietario realice las obras necesarias.

Si dictada la orden de ejecución, el propietario no la cumpliera, la Administración

podrá acudir a la potestad sancionadora sin perjuicio de la ejecución subsidiaria a
costa del propietario.

Situación legal de ruina y demolición

Cuando el valor de las obras necesarias para mantener el edificio en las condiciones
adecuadas y exigidas por la legislación legal urbanística excede del deber de
conservación del propietario, procede la declaración de ruina y por tanto, la obligación
de demoler el inmueble.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

A estos efectos el art. 183.2 del TR del 76 establece que se declarará el estado
ruinoso en los siguientes supuestos:

Daño no reparable técnicamente por los medios normales

Coste de la reparación superior al 50% del valor actual del edificio o plantas
afectadas
Circunstancias urbanísticas que aconsejaren la demolición del inmueble

Dada la transcendencia de esta decisión que conlleva la extinción –ex lege- de los
contratos de arrendamiento existentes en el edificio, el art. 183.1 exige que la
demolición se acuerde, previa audiencia del propietario y de los moradores,
salvo inminente peligro que lo impidiera.

Deber de conservación:
Reparaciones hasta el 50% del valor de reposición

Situación legal de ruina:

Cuando se supera el límite del deber de conservación

Orden de demolición:
Ejecución subsidiaria en caso de incumplimiento

9.4. El deber especial de conservación de la propiedad

monumental

Especialmente importante resulta el deber de conservación cuando se trata de la

propiedad monumental.

A este respecto interesa destacar que existe una doble vía legal de protección:

Por un lado nos encontramos con la legislación urbanística que ya desde la Ley del
56 y más tarde en la del 76 que establecieron que si se trataba de bienes
catalogados o protegidos el propietario podría solicitar para conservarlos la ayuda

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

de las Administraciones competentes que habrían de otorgarla cuando se superasen

los límites del deber de conservación.

Las normas de planeamiento tienen la obligación de recoger y establecer

regímenes de protección especiales para los inmuebles sometidos a algún tipo
de protección histórico o artística.

Por otro, está la legislación de Patrimonio Histórico Español, encarnada por la Ley
de 1933 en primer lugar y en la actualidad, por la Ley 16/1985, de 25 de junio, del
Patrimonio Histórico Español.

Esta dualidad de protecciones llevó durante algún tiempo a una descoordinación

entre las autoridades urbanísticas y culturales, lo que provocó en determinados
casos el bloqueo de numerosas actuaciones.

La Ley de 1985 ha tratado de solventar esta situación intentando coordinar ambos

ámbitos de actuación. Un ejemplo de esta intención es el art. 20 que establece la
obligación de redactar un Plan Especial de Protección cuando se produzca la
declaración de un Conjunto Histórico, Sitio Histórico o Zona Arqueológica, como
Bienes de Interés Cultural y en el que se requiere el informe favorable de la
Administración competente para la protección de los bienes culturales afectados.

Hasta la aprobación definitiva de dicho Plan el otorgamiento de licencias o la ejecución

de las otorgadas, precisa de la resolución favorable de la Administración
competente para la protección de los bienes afectados.

Desde la aprobación definitiva del Plan, los Ayuntamientos interesados son

competentes para autorizar directamente las obras que desarrollen el planeamiento
aprobado y que afecten únicamente a inmuebles que no sean Monumentos ni
Jardines Históricos, ni estén comprendidos en su entorno, debiendo dar cuenta a la
Administración competente para la ejecución de esta Ley de las autorizaciones o
licencias concedidas en el plazo máximo de diez días desde su otorgamiento.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

9.5. Protección monumental y rehabilitación urbana

Hay que distinguir entre la rehabilitación urbana y la protección monumental

como los objetos diferenciados de la protección de la legislación urbanística y la
legislación de patrimonio histórico-artístico.

La legislación urbanística tiene como unos de sus objetivos la regeneración

urbana. Este objetivo se realiza a través de los llamados Planes de Reforma Interior y
los Catálogos y cobra especial relevancia, con la reciente Ley 8/2013, de 26 de junio, de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Esta Ley, cambia el punto de mira del urbanismo tal y como lo veníamos
conociendo en las últimas décadas y de la visión expansionista propia del ensanche y
ampliación de las ciudades pasamos de nuevo a la versión regeneradora y
rehabilitadora del casco urbano ya existente.

En este sentido la Exposición de Motivos de la nueva Ley proclama:

La tradición urbanística española, como ya reconoció el legislador estatal en la

Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, se ha volcado fundamentalmente en la
producción de nueva ciudad, descompensando el necesario equilibrio
entre dichas actuaciones y aquellas otras que, orientadas hacia los tejidos urbanos
existentes, permiten intervenir de manera inteligente en las ciudades, tratando de
generar bienestar económico y social y garantizando la calidad de vida a sus
habitantes.

Estas otras intervenciones son mucho más complejas, tanto desde el punto de
vista social como económico; complejidad que se agrava en el momento presente
a consecuencia de un contexto desfavorable para la financiación pública, debido a
los procesos de estabilización presupuestaria, y también para la
financiación privada, por las restricciones en el acceso a los créditos, derivadas de
la crisis del sector financiero y del empobrecimiento de muchas familias a
consecuencia de los altos niveles de desempleo.

Sin embargo, el camino de la recuperación económica, mediante la

reconversión del sector inmobiliario y de la construcción y también la garantía de
un modelo sostenible e integrador, tanto ambiental, como social y económico,
requieren volcar todos los esfuerzos en aquellas actuaciones, es decir, las de
rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas, que constituyen el objeto
esencial de esta Ley.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Este tratamiento genérico y protector que se realiza a través del urbanismo, debe
complementarse con la protección derivada de la legislación sobre patrimonio
histórico-artístico cuando nos encontramos ante un monumento o un conjunto urbano
con un especial valor artístico o histórico. Sin embargo, no debe caerse en una
generalización de esta protección sectorial, tal y como señala Tomas Ramón
Fernández.

9.6. La edificación forzosa

El deber de edificar un solar en un plazo

determinado se introdujo por la Ley del 56 y con
posterioridad, se ha ido reproduciendo en las
leyes que la siguieron. En ellas se establecía el
deber del propietario de un solar de edificarlo en el
plazo establecido por el Plan o en su defectos, en el
de dos o tres años.

En la actualidad el TR del 2015 recoge este

deber en su art. 17.1: «En el suelo en situación
de urbanizado, el deber de uso supone de completar
la urbanización de los terrenos con los requisitos y
condiciones establecidos para su edificación y el
deber de edificar en los plazos establecidos en la
normativa aplicable, cuando así se prevea por la ordenación urbanística y en las
condiciones por ella establecidas».

Serán pues las CCAA y Ayuntamientos los que prevean o no este plazo de forma
obligatoria. Si este deber se incumple, se puede proceder por la Administración a la
venta o sustitución forzosa reguladas en los arts. 49 y 50 del Texto Refundido.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

9.7. Medidas de fomento de la edificación. En particular, el

derecho de superficie

El derecho de superficie se introdujo en el ordenamiento jurídico español por la Ley del

Suelo de 1975 y se concibió como una medida para fomentar la edificación en la que
el propietario del terreno no perdía definitivamente su propiedad sino que
pactaba la posibilidad de edificarlo con un tercero que mantenía la propiedad de
la edificación por un tiempo máximo de 99 años, tras los que la misma revertía en el
propietario del suelo.

El TR del 2015 contiene una regulación más detallada del mismo en los arts. 53 y 54. Se
mantiene el plazo máximo de 99 años, la obligación de constituirlo en escritura
pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, y la posibilidad de transmitirlo de
forma onerosa o gratuita e incluso, de gravarlo.

9.8. El control de la edificación y uso del suelo. Las licencias

urbanísticas.

Consideraciones generales

Uno de los principios tradicionales de nuestro sistema ha sido el control previo a

través del sistema de las licencias que se piden a los Ayuntamientos, de cualquier
uso artificial del suelo.

Sin embargo, este sistema de autorización previa ha sufrido el impacto de la Directiva

de Servicios 123/2006, transpuesta al ordenamiento interno por la Ley 17/2009 de
23 de noviembre, que únicamente permite el régimen de autorización previa de forma
excepcional cuando una razón imperiosa de interés general así lo requiera.

Esto provoca que todo el sistema actual de licencias deba ser revisado y sustituido
por otras formas de control menos gravosas para el ciudadano como la
comunicación previa o la declaración responsable.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Naturaleza jurídica de la licencia

La licencia urbanística es un típico acto de autorización. Es decir, la licencia no

constituye derecho alguno, el derecho a edificar se obtiene por el propietario por el
cumplimiento de los deberes urbanísticos y no por el otorgamiento de la licencia. A
través de la licencia lo único que se hace es comprobar que lo que se pretende ejecutar
cumple con lo dispuesto en el ordenamiento jurídico urbanístico.

Se puede decir que la licencia es una autorización simple, por operación, de carácter
real y de naturaleza reglada. Analicemos que queremos decir con esto:

Simple: porque su único objetivo es controlar la actividad autorizada.

Por operación:
porque no crea vinculo
Simple
permanente alguno
entre Administración y
solicitante, se extingue
con la ejecución de la
actividad autorizada. Carácter
Por
reglado
operación
Carácter real: porque
su único objetivo es el
inmueble a que va
referida sin que tenga
Carácter
relación alguna con el real
sujeto que la solicita.
Carácter reglado: porque a la hora de otorgarla o denegarla la Administración
carece de libertad de decisión, debiendo ceñirse estrictamente a la comprobación del
cumplimiento del ordenamiento aplicable. A este respecto existe abundante
jurisprudencia incidiendo en este carácter y contemplando diferentes situaciones
derivadas del mismo, tales como:
o La necesidad de que las ordenanzas urbanísticas en base a las cuales se
otorga o deniega la licencia no se hallen solo aprobadas sino publicadas en el
diario correspondiente.
o La imposibilidad de otorgar licencias sujetas a condiciones que no sean las que se
deriven del mismo ordenamiento.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

o La necesidad de otorgarlas conforme el ordenamiento vigente en el momento

de la resolución del expediente salvo que hayan pasado los plazos previstos
en el art. 9 del RSCL en cuyo plazo sería el ordenamiento vigente en el momento
de la solicitud.
o La necesidad de otorgarlas en base a la legislación urbanística de aplicación
directa, cuando ni siquiera existe planeamiento en vigor.

Finalmente hay que destacar el contenido del art. 12 del RSCL que establece que las
licencias se otorgarán salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de tercero,
lo que quiere decir que en un principio y salvo determinadas excepciones, la
Administración no tiene por qué exigir la acreditación de la titularidad del inmueble
para otorgar la licencia y que se mantiene al margen de los posibles litigios que
puedan existir entre particulares por la dicha titularidad.

Alcance objetivo del deber de obtener la previa licencia

El art. 178 del TR del 76 impuso ya la obligación de solicitar licencia a los actos
de edificación y uso del suelo, tales como las parcelaciones urbanas, los
movimientos de tierra, las obras de nueva planta, modificación de estructura o aspecto
exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la
modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la
colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos
que señalaren los Planes. Se trataba de una relación no limitativa de forma que se
sometía a licencia cualquier actividad que supusiera un uso urbanístico del suelo.

En la actualidad, como ya se ha comentado, este sistema se encuentra en revisión tras

la trasposición de la Directiva de Servicios y la D.A Octava de la Ley de Economía
Sostenible de 2011 que otorgaba un plazo de 6 meses para que el Gobierno evaluará la
existencia de razones incluidas en el nuevo art. 84 bis de la Ley de Bases de
Régimen Local en las previsiones existentes sobre licencias locales de actividad.

De acuerdo con los resultados de dicha evaluación, el Gobierno debía presentar en el

mismo plazo un proyecto de ley de modificación de las normas en las que no
concurran las razones citadas, eliminando la correspondiente exigencia de licencia, sin
perjuicio de su sustitución por otras formas de verificación y control
administrativo.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Las Comunidades Autónomas y las Entidades locales, en un plazo de 12 meses

debían adaptar igualmente su normativa a lo previsto en el citado artículo de la Ley de
Bases de Régimen Local. En este sentido el nuevo art. 84 bis de la LBRL establece que
con carácter general, el ejercicio de actividades no se someterá a la obtención de
licencia u otro medio de control preventivo.

No obstante, pueden someterse a licencia o control preventivo aquellas actividades que

afecten a la protección del medio ambiente o del patrimonio histórico-artístico, la
seguridad o la salud públicas, o que impliquen el uso privativo y ocupación de los
bienes de dominio público, siempre que la decisión de sometimiento esté
justificada y resulte proporcionada.

Finalmente, los municipios deberán adoptar un acuerdo que de publicidad a los

procedimientos en los que subsiste el régimen de sometimiento a la licencia
local de actividad, manteniendo dicha relación adecuada a la normativa vigente en
cada momento.

Pues bien hasta el momento, ni

Gobierno, ni la mayoría de las
CCAA y Ayuntamientos han
cumplido con la obligación
impuesta por la Ley de
Economía Sostenible,
provocando una situación de
oscuridad e inseguridad jurídica y que, en la práctica, conlleva el mantenimiento del
sistema tradicional de autorización previa mediante licencia con carácter
generalizado.

Alcance subjetivo del deber de obtener licencia

El deber de solicitar licencia alcanza no solamente a los particulares sino también

a la propia Administración. Así lo introdujo ya el art. 180.1 del TR del 76 y hoy en
día ordena la DA 10ª del TR del 2015.

No obstante, esta regla general tiene alguna excepción como la recogida en la

propia DA 10ª del TR del 2015 para casos de urgente o excepcional interés público. En
estos casos, el Ministro competente por razón de la materia podrá acordar la

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

remisión al Ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate, para que

en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad del mismo
con la ordenación urbanística en vigor.

En caso de disconformidad, el expediente se remite por el Departamento interesado al

Ministro de Vivienda, quien lo eleva al Consejo de Ministros, previo informe del órgano
competente de la Comunidad Autónoma, que se debe emitir en el plazo de un mes.
Finalmente, el Consejo de Ministros decide si procede ejecutar el proyecto, y en este
caso, ordena la iniciación del procedimiento de alteración de la ordenación
urbanística que proceda, conforme a la tramitación establecida en la legislación
reguladora.

La norma reserva a los Ayuntamientos la facultad de acordar la suspensión de estas

obras cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o en contradicción con la
notificación, de conformidad con la ordenación urbanística y antes de la decisión de
ejecutar la obra adoptada por el Consejo de Ministros, comunicando dicha suspensión
al órgano redactor del proyecto y al Ministro de Vivienda.

Se exceptúan de esta facultad las obras que afecten directamente a la defensa nacional,
para cuya suspensión deberá mediar acuerdo del Consejo de Ministros, a propuesta del
Ministro de Vivienda, previa solicitud del Ayuntamiento competente e informe
del Ministerio de Defensa.

Este procedimiento es recogido también para las CCAA en la mayoría de las

legislaciones urbanísticas.

Competencia y procedimiento

La competencia para otorgar las licencias urbanísticas es de los Ayuntamientos y

dentro de estos el art. 21 de la LRL se la otorga al Alcalde, salvo que las leyes sectoriales
lo atribuyan expresamente al Pleno o a la Comisión de Gobierno. No obstante,
existen casos especiales en los que la autorización se otorgue por la CCAA, como pasa
respecto de las obras en suelo no urbanizable.

En cuanto al procedimiento para su otorgamiento, tradicionalmente se ha recogido en

el art. 9 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales de 1955 que
establece el siguiente:

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Se presentarán en el Registro General de la Corporación, y si se refirieren a

ejecución de obras o instalaciones, deberán acompañarse proyecto técnico con
ejemplares para cada uno de los Organismos que hubieren de informar la petición.
En el plazo de los cinco días siguientes a la fecha del registro se remitirán los
duplicados a cada uno de los aludidos Organismos.
Los informes de estos deberán remitirse a la Corporación diez días antes, al menos,
de la fecha en que terminen los plazos indicados en el número quinto, transcurridos
los cuales se entenderán informadas favorablemente las solicitudes.
Si resultaren deficiencias subsanables se notificarán al peticionario antes de
expirar el plazo a que se refiere el número 5.º para que dentro de los quince días
pueda subsanarlas.
Las licencias para el ejercicio de actividades personales, parcelaciones en
sectores para los que exista aprobado Plan de urbanismo, obras e instalaciones
industriales menores y apertura de pequeños establecimientos habrán de
otorgarse o denegarse en el plazo de un mes, y las de nueva construcción o reforma
de edificios e industrias, apertura de mataderos, mercados particulares y, en general,
grandes establecimientos, en el de dos, a contar de la fecha en que la solicitud
hubiere ingresado en el Registro General.
El cómputo de estos plazos quedará suspendido durante los quince días que
señala el número 4.º, contados a partir de la notificación de la deficiencia.
Si transcurrieran los plazos señalados en el número 5.º, con la prórroga del período
de subsanación de deficiencias, en su caso, sin que se hubiere notificado
resolución expresa:

o El peticionario de licencia de parcelación, en el supuesto expresado,

construcción de inmuebles o modificación de la estructura de los
mismos, implantación de nuevas industrias o reformas mayores de las existentes,
podrá acudir a la Comisión Provincial de Urbanismo, donde existiere constituida,
o, en su defecto, a la Comisión Provincial de Servicios Técnicos y si en el plazo de
un mes no se notificare al interesado acuerdo expreso, quedará otorgada la
licencia por silencio administrativo.

o Si la licencia solicitada se refiere a actividades en la vía pública o en bienes de

dominio público o patrimoniales, se entenderá denegada por silencio
administrativo, y

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

o Si la licencia instada se refiere a obras o instalaciones menores, apertura de

toda clase de establecimientos y, en general, a cualquier otro objeto no
comprendido en los dos apartados precedentes, se entenderá otorgada por
silencio administrativo.

Como vemos, el RSCL establecía ya claramente el silencio positivo en las licencias

urbanísticas que quedó definitivamente establecido en el artículo 43 de la Ley 30/1992
tras la reforma del 99.

A raíz de este claro y manifiesto criterio adoptado por el legislador estatal, la inmensa
mayoría de las CCAA, contemplaron en sus legislaciones urbanísticas el silencio
administrativo positivo, lo que se mantiene en la actualidad.

Y aquí viene el problema. Sorpresivamente, el Gobierno aprobó mediante el Real

Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, y en su artículo 23 el silencio negativo en
procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, al
establecer lo siguiente:

Los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el

subsuelo que se indican a continuación requerirán del acto expreso de
conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según
la legislación de ordenación territorial y urbanística:

a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros

actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de
un proyecto de reparcelación.
b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de
nueva planta.
c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean
provisionales o permanentes.
d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva que, por sus
características, puedan afectar al paisaje.
e) La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta y de las casas a que
se refiere la letra c) anterior".

El vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa

legitimará al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla
desestimada por silencio administrativo.

Finalmente, el actual del TR del 2015 en su art.11.4, ratifica el silencio negativo al

establecer que: serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos
que autoricen:

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros

actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de
un proyecto de reparcelación.
Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de nueva
planta.
La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean
provisionales o permanentes.
La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos
incorporados a procesos de
transformación urbanística y,
en todo caso, cuando dicha
tala se derive de la legislación
de protección del domino
público.

Como vemos, el actual TR del

2015, ratifica el contenido del
RDL del 2011, a excepción de las
licencia de primera ocupación que parece escapan del régimen de autorización previa y
del silencio negativo.

Esta situación provoca la confrontación entre las legislaciones autonómicas y

la del Estado al respecto del sentido del silencio en las licencias, lo que está
provocando serias dudas en la doctrina acerca de la constitucionalidad de la norma
estatal.

Eficacia de la licencia

Obtenida la licencia ya sea de forma expresa o presunta, el particular queda autorizado

para la realización de la obra, debiendo la Administración respetar el derecho
concedido, mientras la autorización subsista.

No obstante, el art. 16 del RSCL establece dos posibles causas de revocación de las
licencias concedidas al mencionar que:

podrán ser anuladas las licencias y restituidas las cosas al ser y estado primitivo
cuando resultaren otorgadas erróneamente. En este caso, no existiría

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

derecho indemnizatorio para el particular en caso de dolo, culpa o negligencia

graves imputables al perjudicado (art. 48.d TR del 2015).
cuando se adoptaren nuevos criterios de apreciación. Este supuesto se concreta
en los cambios de ordenación en los que la Administración considere como no
conveniente la situación de fuera de ordenación y decida revocar la licencia
concedida. Este caso sí que conllevaría derecho a ser indemnizado (art. 48.c
TR del 2015).

Finalmente, habrá que tener en consideración los plazos de caducidad de las licencias
otorgadas. A este respecto, la mayor parte de las CCAA han introducido plazos tanto
para el inicio de las obras como para su finalización. Su incumplimiento por el
concesionario puede derivar en la caducidad de la licencia otorgada previa
declaración expresa por la Administración.

Acciones sujetas: Parcelaciones urbanas, los

movimientos de tierra, las obras de nueva planta,
modificación de estructura o aspecto exterior de las
edificaciones existentes, la primera utilización de los
edificios y la modificación del uso de los mismos, la
demolición de construcciones, la colocación de
carteles de propaganda visibles desde la vía pública
y los demás actos que señalaren los Planes.

El deber de solicitar licencia alcanza no

solamente a los particulares sino también a la
propia Administración.
Licencia No obstante, esta regla general tiene alguna
excepción como la recogida en la propia DA 10ª del
TR del 2008 para casos de urgente o excepcional
interés público.

La competencia para otorgar las licencias

urbanísticas es de los Ayuntamientos y dentro de
estos el art.21 de la URL de la otorga al alcalde,
salvo que las leyes sectoriales lo atribuyan
expresamente al Pleno o a la Comisión de Gobierno.
El procedimiento es el recogido en el art 9 del
Reglamento de Servicios de las Corporaciones
Locales de 1955.
Silencio negativo.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

9.9. El visado colegial como técnica adicional de control

El visado colegial como técnica adicional de control de la legalidad urbanística se reguló

pormenorizadamente en los arts. 46 a 50 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio,
por el que se establece el Reglamento de disciplina urbanística. Resumidamente
la regulación es la siguiente:

Con anterioridad a la solicitud de licencia ante la Administración municipal, los

colegiados presentarán en el Colegio respectivo los proyectos técnicos, con
declaración formulada bajo su responsabilidad sobre las circunstancias y normativas
urbanísticas de aplicación, pudiendo acompañar la cédula urbanística del
terreno o del edificio proyectado, o certificado expedido en forma por el
Ayuntamiento en el que se haga constar las circunstancias urbanísticas de la finca, o
cualquier acuerdo o acto administrativo notificado o publicado que autorice
la edificación o uso del suelo, adoptado por la Administración urbanística.
En caso de obras del Estado, Organismos autónomos y Entidades Locales, basta la
intervención de la Oficina de Supervisión de Proyectos o la aprobación
técnica de la Entidad correspondiente.

Presentado el proyecto técnico ante el Colegio profesional, se estimará que dicho

Colegio entiende que no existe alguna de las infracciones urbanísticas a que
se refiere el artículo anterior, si no se produce decisión expresa en el plazo de veinte
días desde la entrada del proyecto en el Colegio.

La denegación del visado por razones urbanísticas no impedirá al particular

interesado presentar el proyecto ante la Administración municipal o el órgano
urbanístico competente para otorgar la licencia, alegando cuanto estime procedente
para justificar la inexistencia de la infracción que sirvió de base para la
denegación del visado y solicitando, a la vez, la licencia.

En el supuesto previsto en el número anterior, los Colegios profesionales vendrán

obligados, a petición del interesado, a entregar los ejemplares del proyecto sometido
a visado, haciendo constar las razones urbanísticas que hubieran motivado su
denegación.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La Administración municipal otorgará o denegará la licencia a la vista de

cuantos datos e informes obren en el expediente administrativo, y contra su
resolución no cabrá otro recurso que el jurisdiccional, previo al de
reposición.

La resolución por la que se otorgue o deniegue la licencia de construcción se

notificará, en todo caso, al Colegio profesional que hubiere intervenido en el trámite
del visado del proyecto correspondiente.

TEMA 9 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

El régimen del silencio administrativo en las licencias urbanísticas

Álvarez, J. (2012). El régimen del silencio administrativo en las licencias urbanísticas.

En Práctica urbanística: Revista mensual de urbanismo, 111, 12-27.

A través del presente artículo se pretende dar un repaso general al régimen del silencio
administrativo en las licencias urbanísticas, de acuerdo con la doctrina legal fijada al
respecto por la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009, y la reacción
que la misma ha suscitado en la doctrina, teniendo en cuenta que esta sentencia, al
menos de momento, ha cerrado el debate acerca de la validez o no de la obtención por
silencio de licencias en contra de la legislación o el planteamiento urbanístico.

El reciente Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, constituye la última novedad en la

materia, viniendo a establecer el efecto desestimatorio del silencio administrativo en
los procedimientos de otorgamiento de las licencias urbanísticas de mayor relevancia.

Accede al archivo desde el aula virtual.

TEMA 9 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

Las licencias urbanísticas y los títulos habilitantes para el ejercicio de

actividades

En este trabajo se analiza la Directiva de Servicios y su transposición al Derecho interno

español que facilitan el acceso y ejercicio de los servicios incluidos en su ámbito de
aplicación mediante la excepcionalidad de los regímenes de autorización.

Dado que la Directiva no se aplica al urbanismo, el autor plantea cómo articular las
licencias urbanísticas con los títulos habilitantes de actividades, a fin de conjurar el
riesgo de que la Administración utilice aquéllas para controlar a priori el ejercicio de
actividades sujetas meramente a la presentación de declaración responsable o
comunicación previa.

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
CIONES/06/PUBLICACIONES/REVISTA%20DIGITAL%20FACULTAD%20DE%20DE
RECHO/NUMEROS%20PUBLICADOS/NUMERO%20V/PUBLICACI%C3%93N-
JUAN%20FERNANDO%20GRANADOS%20RODR%C3%[Link]

Bibliografía

Castelao Rodríguez, J. (2007). Ley de Suelo: comentario sistemático de la Ley 8/2007,

de 28 de mayo, de suelo. Madrid: La Ley. Recuperado en:
[Link]
=y (consultado 20/05/2013).

González Pérez, J (Dir.). (2007). Comentarios a la Ley de Suelo. Vol. I., Ley 8/ 2007,
de 28 de mayo, Thomson-Cívitas.

Baño León, J.M. (2009). Derecho Urbanístico Común. Valencia: Iustel.

TEMA 9 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Sánchez, E. (2008). El deber de conservación, las órdenes de ejecución y la

declaración de ruina. Derecho Urbanístico del País Vasco coord. por Etxezarreta
Villaluenga J.C.; Sánchez Goyanes, E. (dir.), 1085-1109.

Sánchez, M. E. (2006). Los actos de parcelación contrarios a la normativa ¿validez civil

versus ilicitud administrativa? En Estudios sobre invalidez e ineficacia, 1.

García, M.A. (2010). Alcance del control de legalidad de la licencia urbanística. En

Práctica urbanística. Revista mensual de urbanismo, 95, 10-18.

TEMA 9 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. ¿Qué novedad introdujo el TR del 2008 respecto del deber de conservación de las
edificaciones?
A. La necesidad de mantenerlas en condiciones de seguridad.
B. La necesidad de mantenerlas en condiciones de salubridad.
C. La necesidad de mantenerlas en condiciones de ornato público.
D. La de satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación
establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación.

2. El límite del deber legal de conservación se fija en:

A. Con carácter general en el 75% del valor de reposición.
B. Con carácter general en el 65% del valor de reposición.
C. Con carácter general en el 50% del valor de reposición.
D. Ninguna de las anteriores.

3. La declaración de un inmueble en situación legal de ruina provocará:

A. La necesidad de demoler el inmueble a costa del propietario.
B. La extinción –ex lege- de los contratos de arrendamiento.
C. La posibilidad de ejecución subsidiaria en caso de incumplimiento por el
particular.
D. Todas son ciertas.

4. ¿Existe la posibilidad de tener que edificar un solar en un plazo determinado?

A. No.
B. La legislación básica estatal lo permite pero depende de lo regulado por las
CCAA y Ayuntamientos.
C. La legislación básica estatal no lo contempla pero depende de lo regulado por
las CCAA y Ayuntamientos.
D. Ninguna de las anteriores.

TEMA 9 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

5. El derecho de superficie:
A. Deberá constituirse en documento público por plazo máximo de 99 años e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
B. Podrá constituirse en documento público o privado por plazo máximo de 75
años.
C. Deberá constituirse en documento público por plazo máximo de 75 años e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.
D. Supone la renuncia definitiva del propietario del suelo al vuelo del terreno.

6. Tradicionalmente, se encuentra sujeto a previa obtención de licencia:

A. Cualquier uso artificial del suelo.
B. Los usos enunciados en el art. 178 del TR del 76.
C. Los actos de edificación del suelo.
D. Únicamente aquellos actos que determine el municipio correspondiente.

7. La jurisprudencia ha consolidado que las licencias urbanísticas:

A. Tienen carácter discrecional.
B. Tienen carácter reglado.
C. Se pueden condicionar.
D. Son intransmisibles.

8. Están sujetos al deber de obtener licencia para la ejecución de obras:

A. Los particulares.
B. Tanto los particulares como la Administración sin excepción alguna.
C. Tanto los particulares como la Administración con alguna excepción para
ambos.
D. Todas son falsas.

9. El plazo máximo para conceder las licencias urbanísticas:

A. Es de 1 o 2 meses dependiendo del tipo y el silencio es positivo.
B. Es de 2 meses y el silencio es negativo.
C. Depende de lo que establezcan las CCAA y el silencio es negativo en la mayoría
de los casos.
D. Depende de lo que establezcan las CCAA y el silencio es positivo en la mayoría
de los casos.

TEMA 9 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

10. La denegación del visado colegial:

A. Impedirá la concesión de la licencia.
B. Impedirá la concesión de la licencia pero es recurrible.
C. No impedirá la concesión de la licencia y además, es recurrible.
D. Todas son falsas.

TEMA 9 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

La disciplina urbanística
[10.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[10.2] Consideraciones generales

[10.3] La protección de la legalidad urbanística

[10.4] Las infracciones urbanísticas

[10.5] Las sanciones administrativas

[10.6] La acción pública en materia urbanística

[10.7] La tutela judicial a través de los Tribunales ordinarios

[10.8] La garantía penal

10
TEMA
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esquema

La Disciplina Urbanística

La disciplina urbanística tiene dos vertientes independientes

pero relacionadas entre si:
Consideraciones 1) La restauración de ilegalmente alterado
generales
2) La imposición de una multa al infractor que anule el
beneficio que pudiera haber obtenido

Hay que diferenciar si las obras tienen licencia o si no las tienen

o no se ajustan a la misma.
Protección Dentro de cada uno de estos supuestos hay que diferenciar si las
de la legalidad obras están en ejecución o si ya están terminadas.
urbanística Hay que tener en cuenta el plazo de prescripción de la
infracción.
Si no es posible la legalización, se decreta el derribo

Rige el principio de legalidad en materia penal y sancionadora

El RDU clasificaba las infracciones en graves y leves
Infracciones
Las graves prescribían a los 4 años, las leves en 1 año
urbanísticas
Las CCAA han adoptado mayoritariamente un sistema donde de
distingue entre muy graves, graves y leves

Rige el principio de confiscación del total del beneficio obtenido

Se establecen una horquillas de porcentajes en función del valor
Sanciones de las obras o del inmueble
Se contemplan agravantes o atenuantes para determinar el
porcentaje final de la multa

Cualquier persona física o jurídica puede exigir ante la JCA el

cumplimiento del ordenamiento jurídico urbanístico sin
La acción acreditar legitimación
Pública Puede ejercitarse durante la ejecución de las mismas y hasta el
transcurso de los plazos establecidos para la adopción de las
medidas de protección de la legalidad urbanística.

El CP dedica los art. 319 y 320 a los delitos urbanísticos

La garantía
El 319 va destinado a los particulares
penal
El 320 a los miembros de las AAPP

TEMA 10 – Esquema © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

10.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección utiliza la lección 6 (páginas 237 a 270) del manual
de la asignatura: Manual de Derecho Urbanístico de Tomás-Ramón Fernández.

10.2. Consideraciones generales

La indisciplina urbanística ha sido siempre una de las grandes lacras de nuestro

urbanismo. La Ley del 75, la achacó a la precariedad de instrumentos
preventivos y represivos y por ello, por lo que se esforzó en reforzar los ya existentes y
contemplar otros nuevos destinados a la protección de la legalidad urbanística.

En realidad, la situación vino provocada por las carencias de la aplicación de la

Ley del 56 que basada en la figura del Plan, vio como realidad y norma se
distanciaban y se llegaba a un urbanismo de facto y consenso, lo que provocó que
la Administración se convirtiera en un agente especulativo. Lamentablemente, gran
parte de esta situación se ha consolidado y se hecho crónica.

En esta lección se estudiarán los mecanismos tradicionales del sistema de

protección urbanística contemplados en la Ley el Suelo del 76 y el RDU ya que, a
pesar de que todas las CCAA se han dotado de su propia legislación al respecto con
sus propias peculiaridades y variantes, las líneas maestras del sistema de siguen
manteniendo en todas ellas.

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

10.3. La protección de la legalidad urbanística

Obras sin o contra licencia

De forma esquemática el procedimiento señalado por el art. 184 del TR del 76 y arts. 25
y 29.1 del RDU es el siguiente:

Obras realizadas al amparo de licencias ilegales

En este caso nos encontramos con obras que se encuentran amparadas por la oportuna
licencia pero que la Administración detecta que a pesar de haberse concedido, pueda
ser ilegal.

La regulación de este supuesto lo encontramos en el art. 186 del TR del 76 y el art. 54

del RDU. En este caso el esquema sería el siguiente:

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Obras y licencias en zonas verdes y espacios libres

En este caso el régimen aplicable a las obras es el mismo que en el de los casos
anteriores y dependiendo de si las obras cuentan con licencia o no. La diferencia en este
caso es que siempre se puede reaccionar contra las mismas sin límite de plazo
alguno.

No juega por tanto la limitación del plazo de 4 años de prescripción de la obra y

tampoco existe plazo para revisarla de oficio ya que se califica expresamente como
acto nulo de pleno derecho.

En este sentido el art. 55 del TR del 2015 establece que:

Serán nulos de pleno derecho los actos administrativos de intervención que se
dicten con infracción de la ordenación de las zonas verdes o espacios libres
previstos en los instrumentos de ordenación urbanística. Mientras las obras estén
en curso de ejecución, se procederá a la suspensión de los efectos del acto
administrativo legitimador y a la adopción de las demás medidas que procedan.
Si las obras estuvieren terminadas, se procederá a su revisión de oficio por los
trámites previstos en la legislación de procedimiento administrativo común.

Suspensión y revisión de los demás actos en materia urbanística

El resto de actos en materia urbanística

sigue los principios generales
marcados por la LRJPAC y que
permiten revisar de oficio los actos nulos
de pleno derecho solo en los supuestos
de nulidad de pleno derecho,
remitiendo los demás a la declaración de
lesividad.

Destaca la posibilidad introducida en la

reforma del 99 de poder suspender
cautelarmente el acto revisado y que se permite en casos de imposible o difícil
reparación de los efectos derivados de la ejecución del mismo. (Art. 104 LRJPAC).

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

El problema de la vigencia actual de las facultades de suspensión y revisión

otorgadas por la Ley del Suelo a las autoridades supramunicipales

El reconocimiento a través de la CE del principio de autonomía local, hizo que se

cuestionaran las facultades de revisión y de suspensión que la Ley del Suelo otorgaba a
los órganos estatales en caso de pasividad de las autoridades locales.

Tras diferentes posiciones jurisprudenciales, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de

septiembre de 1990, sentó que «salvo el supuesto excepcional a favor del Delegado de
Gobierno contenido en el art. 67 de la citada Ley de Bases, la facultad de suspender los
actos y acuerdos de las Corporaciones Locales se atribuye en exclusiva a los Tribunales
en todos los sectores del ordenamiento jurídico, incluido lógicamente, el urbanístico».

No obstante lo cual, subsiste la posibilidad de subrogación de las autoridades

autonómicas en caso de falta de reacción municipal, posibilidad en la que insisten con
carácter general las Leyes autonómicas.

10.4. Las infracciones urbanísticas

Observación general

La regulación del régimen sancionador por el Texto Refundido del 76 fue muy escueta,
apenas 6 artículos, que se desarrollaban pormenorizadamente a través del RDU del 78.
Así las cosas, la introducción del principio de legalidad en materia penal y
sancionadora en el art. 25 de la CE, puso en tela de juicio el mantenimiento de estas
normas.

No obstante, el TC consciente de la generalidad del problema elaboró una doctrina

salvadora con arreglo a la cual las normas de competencia y procedimiento con
arreglo a las cuales había que valorarse las regulaciones en materia
sancionadora, tenían que ser las vigentes en el momento en que dichas regulaciones
fueron aprobadas.

Gracias a esta doctrina tanto el TR del 76 como el RDU pudieron mantenerse vigentes
por muchos años, hasta que casi todas las CCAA han aprobado su propia
regulación en materia de disciplina urbanística. No obstante, como ya hemos

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

comentado anteriormente, las regulaciones autonómicas parten todas de la antigua

regulación estatal y aunque contienen diferencias a veces importantes, el estudio
de esta normativa nos sirve de nexo de unión a todas ellas.

Finalmente indicar que el que una actuación contraria al ordenamiento jurídico no se

encuentre expresamente tipificada, no elude la obligación de la Administración de
reaccionar contra la misma y restaurar la legalidad alterada, (art. 52 RDU: En ningún
caso podrá la Administración dejar de adoptar las medidas tendentes a reponer
los bienes afectados al estado anterior a la producción de la situación ilegal. Las
sanciones por las infracciones urbanísticas que se aprecien se impondrán con
independencia de dichas medidas, pero no se podrá sancionar la misma.

Clases y tipos de infracciones

Tanto el TR del 76 como el RDU clasificaban en un principio las infracciones en graves

y leves.

La tipificación de las infracciones se contenía en los arts. 66 a 90 del RDU que

clasificaba como infracciones graves todas aquellas que inciden sobre elementos
determinantes del aprovechamiento urbanístico de los terrenos tales como
parcelaciones, uso del suelo, altura, volumen, etc. Esto había que la mayor parte
de los supuestos tipificados se calificaran como graves tal y como se desprende del
siguiente gráfico:

• Parcelaciones ilegales (arts. 66 a

75 RDU)
• Obras y actos en contra del uso
del suelo (arts. 76 a 79 RDU)
• Obras con exceso de
edificabilidad (art. 80 RDU)
GRAVES • Obras con exceso de altura
(arts. 81 y 82)
• Obras prohibidas en edificios
fuera de ordenación (art.83)
• Obras en parcelas inedificables
(art. 84)
• Incumplimiento distancias a
lindes o vías públicas (art. 85)

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

De todas las conductas tipificadas por el RDU únicamente escapan de la calificación de

graves y por tanto, son consideradas como leves, las contenidas en los arts. 86 a 90 del
RDU y que se resumen en el siguiente cuadro:

• Infracción de las normas sobre

condiciones higiénico sanitarias
y estéticas (art. 88 RDU)
• Obras sin proyecto de
urbanización (arts. 90 RDU)
• Actividades sin licencia (art. 90
LEVES RDU)
• Derribar edificaciones con
protección especial (art. 86)
• Construir en las inmediaciones
de inmuebles o conjuntos
protegidos con infracción de las
normas de protección (art. 87)

Hay que advertir que, no obstante hecha la distinción entre infracciones graves y
leves, muchas veces tal distinción no resulta consecuente con la sanción que se
impone. Efectivamente, el RDU opta por determinar el importe de la sanción en base
al beneficio obtenido por el infractor o el daño infligido.

Esto provoca que, en algunos supuestos como el del art. 86 de derribo de un edificio
protegido, que lleva aparejada sanción del doble del valor del mismo, la sanción
sea considerablemente mayor que en una infracción grave como la del art. 84, penada
con el 10% del valor de la edificación ejecutada en superficie inferior a la
edificable.

Por último, destacar que algunas de las CCAA han optado por una clasificación
tripartita de las infracciones, distinguiendo entre: muy graves, graves y leves.

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Personas responsables

El TR del 76 en su art. 228 establece la responsabilidad en las obras que se ejecuten sin
licencia o con inobservancia de sus cláusulas, del promotor de las obras, el
empresario (constructor) y el técnico director de las mismas.

Además en dicho precepto se aclara que en las obras amparadas en una licencia, cuyo
contenido sea manifiestamente constitutivo de una infracción urbanística grave,
serán igualmente responsables el facultativo que hubiere informado
favorablemente el proyecto y los miembros de la Corporación que hubiesen votado a
favor del otorgamiento de la licencia sin el informe técnico previo, o cuando éste fuera
desfavorable en razón de aquella infracción o se hubiese hecho la advertencia de
ilegalidad prevista en la legislación de régimen local.

Finalmente el art. 58 del RDU especifica que las personas jurídicas serán sancionadas
por las infracciones cometidas por sus órganos o agentes y asumirán el coste de las
medidas de reparación del orden urbanístico vulnerado, sin perjuicio de las
indemnizaciones por daños y perjuicios a terceros a que haya lugar.

Prescripción de las infracciones

Los plazos de prescripción son los siguientes:

En cuanto al cómputo del plazo de prescripción el art. 230 del TR del 76 aclara que
comenzará o computarse desde el día en que se hubiera cometido la infracción o, en su
caso, desde aquel en que hubiera podido incoarse el procedimiento. En las
infracciones derivadas de una actividad continuada, la fecha inicial del cómputo será la
de finalización de la actividad o la del último acto con el que la infracción se consuma
(art. 92.2 RDU).

Estos plazos de prescripción se han mantenido en muchas de las CCAA y otras han
introducido variantes como la de Madrid, Cataluña, Galicia o Asturias que generalizan
el plazo de cuatro años para todas las infracciones; la de Valencia que declara

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

imprescriptibles las infracciones cometidas en el SNU de protección especial o la de

Castilla-La Mancha o Aragón que elevan el plazo de las infracciones muy graves a
cinco y diez años respectivamente.

10.5. Las sanciones administrativas

Principios generales y reglas de aplicación

La sanción típica es la multa. El principio general es el de la confiscación total de

beneficio ilegal obtenido por el infractor.

Según lo dispuesto en el art. 62 del RDU, cuando la suma de la sanción impuesta y del
coste de las actuaciones de reposición de los bienes y situaciones a su primitivo estado
arrojase una cifra inferior a dicho beneficio, se incrementará la cuantía de la multa
hasta alcanzar el montante del mismo.

En los casos en que la restauración del orden urbanístico infringido no exigiere

actuación material ninguna ni existan terceros perjudicados, la sanción que se imponga
al infractor no podrá ser inferior al beneficio obtenido con la actividad ilegal.

En cuanto a la cuantía de las sanciones, el RDU establece unas horquillas de

porcentajes en función del valor del terreno o de las obras ejecutadas. La
determinación del porcentaje en concreto dentro de esa horquilla varía en función de la
concurrencia de circunstancias agravantes o atenuantes.

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

El art. 53 del RDU contempla los siguientes agravantes:

Agravantes
 El haberse prevalido, para cometerla, de la titularidad de un
oficio o cargo público, salvo que el hecho constitutivo de la
infracción haya sido realizado precisamente en el ejercicio
del deber funcional propio del cargo u oficio.
 La utilización de violencia o cualquier otro tipo de coacción
sobre la autoridad o funcionario público encargado del
cumplimiento de la legalidad urbanística, mediante
soborno.
 El haberla cometido alterando los supuestos de hecho que
presuntamente legitimaren la actuación, o mediante
falsificación de los documentos en que se acreditare el
fundamento legal de la actuación.
 El realizarla aprovechándose o explotando en su beneficio
una grave necesidad pública o del particular o particulares
que resultaren perjudicados.
 La reiteración y la reincidencia.

Cuando en el hecho concurra alguna circunstancia agravante, la sanción se impondrá

siempre en su grado máximo (art. 63.1 RDU)

Atenuantes
 El no haber tenido intención de causar un daño tan grave a
los intereses público o privados afectados por el hecho
ilegal.
 El haber procedido el culpable a reparar o disminuir el
daño causado antes de la iniciación de las actuaciones
sancionadoras.

Si concurriese alguna circunstancia atenuante, la sanción se impondrá en su grado

mínimo (art. 63.2 RDU).

Agravantes o atenuantes
 El mayor o menor conocimiento técnico de los pormenores
de la actuación, de acuerdo con la profesión o actividad
habitual del culpable.
 El mayor o menor beneficio obtenido de la infracción o, en
su caso, el haberla realizado sin consideración ninguna al
posible beneficio económico que de la misma se derivare.

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Régimen especial de las parcelaciones ilegales

En materia de parcelaciones ilegales el RDU establece un régimen más duro puesto

que a la multa se acompaña la descalificación de los terrenos que no se consideran
solares y sobre los que se prohíbe edificar. Además, el TR del 92 añadió la posibilidad
de expropiar los terrenos.

Órganos competentes y procedimiento para la imposición de sanciones

La competencia para incoar los procedimientos sancionadores corresponde, según los

casos, a los Ayuntamientos o a los órganos correspondientes de las CCAA. La
competencia para resolverlos puede corresponder también a uno u otro, atribuyéndola
muchas legislaciones de las CCAA a los órganos de esta cuando superan una
determinada cuantía. No obstante, la percepción de los importes de las multas
siempre corresponderá a los Ayuntamientos cuando de traten de expedientes
incoados por ellos aunque sean resueltos por la CCAA.

En cuanto al procedimiento, la legislación urbanística se remite a lo dispuesto en la

legislación general reguladora del procedimiento administrativo.

Responsabilidad administrativa y responsabilidad penal: relaciones entre

ambas

Las relaciones entre ambos tipos de responsabilidades quedan claras en el contenido

del art. 56 del TR del 2015 que establece que:

Cuando con ocasión de los expedientes administrativos que se instruyan por

infracción urbanística o contra la ordenación del territorio aparezcan indicios del
carácter de delito o falta del propio hecho que motivó su incoación, el órgano
competente para imponer la sanción lo pondrá en conocimiento del Ministerio
Fiscal, a los efectos de exigencia de las responsabilidades de orden penal en que
hayan podido incurrir los infractores, absteniéndose aquél de proseguir el
procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial no se haya
pronunciado.
La sanción penal excluirá la imposición de sanción administrativa sin perjuicio de
la adopción de medidas de reposición a la situación anterior a la comisión de la
infracción.

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La responsabilidad civil

El art. 225 del TR del 76 establece que obligación del infractor de resarcir los
terceros afectados por los daños y perjuicios, todo ello con independencia de las
medidas de restauración de la legalidad y de las responsabilidades de orden penal
en que hayan podido incurrir los infractores.

La competencia de estas reclamaciones corresponderá a los tribunales ordinarios si van

dirigidas contra un sujeto individual y a la jurisdicción contencioso-
administrativa cuando vayan contra cualquier AP.

10.6. La acción pública en materia urbanística

La LS del 56 introdujo la acción pública en materia de urbanismo como medio para

asegurar la protección adecuada de la legalidad urbanística. De esta forma,
cualquier persona física o
jurídica puede exigir ante la JCA
el cumplimiento del
ordenamiento jurídico
urbanístico sin necesidad de
ostentar legitimación en el caso
en concreto.

En el TR del 2015 la acción

pública viene recogida en el
art. 62 en el que se recoge que: «Será pública la acción para exigir ante los órganos
administrativos y los Tribunales Contencioso-Administrativos la observancia de la
legislación y demás instrumentos de ordenación territorial y urbanística. Si dicha
acción está motivada por la ejecución de obras que se consideren ilegales, podrá
ejercitarse durante la ejecución de las mismas y hasta el transcurso de los plazos
establecidos para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística».

En cuanto al plazo para interponer el recurso el apartado segundo aclara que si la

acción está motivada por la ejecución de obras que se consideran ilegales, puede
ejercitarse durante la ejecución de las mismas y hasta el transcurso de los plazos

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

establecidos para la adopción de las medidas de protección de la legalidad

urbanística.

10.7. La tutela judicial a través de los tribunales ordinarios

El art. 61 del TR del 2015 establece que tendrán carácter jurídico administrativo
todas las cuestiones que se suscitaren con ocasión o como consecuencia de los actos y
convenios regulados en la legislación urbanística aplicable entre los órganos
competentes de las Administraciones Públicas y los propietarios, individuales o
asociados, o promotores de actuaciones de transformación urbanística, incluso las
relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar.

No obstante, el art. 63 aclara que los propietarios y titulares de derechos reales,

además de la vía contencioso-administrativa, podrán exigir ante los Tribunales
ordinarios la demolición de las obras e instalaciones que vulneren lo dispuesto
respecto a la distancia entre construcciones, pozos, cisternas, o fosas, comunidad de
elementos constructivos u otros urbanos, así como las disposiciones relativas a
usos incómodos, insalubres o peligrosos que estuvieren directamente
encaminadas a tutelar el uso de las demás fincas.

Es decir, que los Tribunales ordinarios también pueden conocer de actuaciones

urbanísticas y que las mismas se encuentren amparadas por una licencia no es óbice
para que la acción prospere.

10.8. La garantía penal

El nuevo Código Penal introdujo un título especialmente dedicado a los delitos relativos
a la ordenación del territorio y el urbanismo, la protección del patrimonio
histórico y el medio ambiente. Son los artículos 319 a 340.

Entre ellos, los arts. 319 y 320 se dedican a la ordenación del territorio y el urbanismo.
El primero va destinado a los particulares, el segundo a los miembros de la
Administración Pública.

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

En el artículo 319 se incrimina a:

los promotores, constructores o técnicos directores que lleven a cabo obras

de urbanización, construcción o edificación no autorizables en suelos
destinados a viales, zonas verdes, bienes de dominio público o lugares que tengan
legal o administrativamente reconocido su valor paisajístico, ecológico, artístico,
histórico o cultural, o por los mismos motivos hayan sido considerados de especial
protección.
los promotores, constructores o técnicos directores que lleven a cabo obras de
urbanización, construcción o edificación no autorizables en el suelo no
urbanizable.

En el artículo 320 se castiga a:

La autoridad o funcionario público que, a sabiendas de su injusticia, haya

informado favorablemente instrumentos de planeamiento, proyectos de
urbanización, parcelación, reparcelación, construcción o edificación o la concesión
de licencias contrarias a las normas de ordenación territorial o urbanística vigentes,
o que con motivo de inspecciones haya silenciado la infracción de dichas
normas o que haya omitido la realización de inspecciones de carácter obligatorio.
La autoridad o funcionario público que por sí mismo o como miembro de un
organismo colegiado haya resuelto o votado a favor de la aprobación de los
instrumentos de planeamiento, los proyectos de urbanización, parcelación,
reparcelación, construcción o edificación o la concesión de las licencias a que se
refiere el apartado anterior, a sabiendas de su injusticia.

Los artículos 338 a 340 establecen las normas comunes para todos los delitos del
Título XVI y que son las siguientes:

Cuando los delitos afecten a algún espacio natural protegido, se impondrán las
penas superiores en grado a las respectivamente previstas (Artículo 338).
Los jueces o tribunales ordenarán la adopción, a cargo del autor del hecho, de las
medidas necesarias encaminadas a restaurar el equilibrio ecológico
perturbado, así como de cualquier otra medida cautelar necesaria para la protección
de los bienes tutelados en este Título (Artículo 339)

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Si el culpable hubiera procedido voluntariamente a reparar el daño causado, los

Jueces y Tribunales le impondrán la pena inferior en grado a las respectivamente
previstas (Artículo 340).

TEMA 10 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

Legitimación y acción popular. Novedades jurisprudenciales.

Teso, M.P. (2009). Legitimación y acción popular. Novedades jurisprudenciales. En

Cuadernos de Derecho Público, 71-89. INAP.

Este artículo recoge la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, Sala de lo
Contencioso-administrativo, sobre la acción pública, reconocida en determinados
ámbitos sectoriales de la actividad administrativa, como es el supuesto tradicional del
urbanismo, y otros como el patrimonio histórico, costas o el medio ambiente.

El acceso a la jurisdicción contencioso-administrativa se vincula a la concurrencia de

un título legitimador: la titularidad de un derecho o la concurrencia de un interés
legítimo, salvo los casos precisamente en que se reconozca legalmente la acción pública.
Pues bien, la jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo ha tenido una decidida
generosidad en la interpretación de los requisitos a los que se anuda el ejercicio de la
indicada acción pública.

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
%5B%5D=9935&path%5B%5D=10221

TEMA 10 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

La disciplina urbanística

En este artículo se realiza una exposición detallada del sistema y procedimiento de

disciplina urbanística.

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
5B%5D=9642&path%5B%5D=9683

Bibliografía

Castelao Rodríguez, J. (2007). Ley de Suelo: comentario sistemático de la Ley 8/2007,

de 28 de mayo, de suelo. Madrid: La Ley. Recuperado en:
[Link]
=y (consultado 20/05/2013).

González Pérez, J (Dir.). (2007). Comentarios a la Ley de Suelo. Vol. I., Ley 8/ 2007,
de 28 de mayo, Thomson-Cívitas.

Baño León, J.M. (2009). Derecho Urbanístico Común. Valencia: Iustel.

Parejo, L.J. (2011). La disciplina urbanística. En Muñoz, S. (dir.). Tratado de derecho

municipal, Vol. 3. (pp. 3579-3704). Iustel.

Carceller, A. (1982). Manual de disciplina urbanística. Tecnos.

Sánchez, E. (1998). Protección de la legalidad urbanística problemas prácticos. Revista

de derecho urbanístico y medio ambiente, Nº 164, 77-125.

Fuertes, M. (1997). Los Tribunales civiles y la protección de la legalidad urbanística.

Revista española de derecho administrativo, Nº 95, 447-460. Civitas.
TEMA 10 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. El expediente de legalización o de restauración de la legalidad y el expediente

sancionador son expedientes:
A. Alternativos.
B. Independientes.
C. Excluyentes.
D. Todas son correctas.

2. En una obra en ejecución sin licencia el Ayuntamiento:

A. Decretará la suspensión e instará al propietario a que solicite licencia en en el
plazo de 3 meses.
B. Decretará la suspensión e instará al propietario a que solicite licencia en en el
plazo de 2 meses.
C. Decretará el derribo de forma inmediata.
D. Decretará el derribo en el plazo de 2 meses desde la suspensión de la obra.

3. En una obra en ejecución que tiene amparo en una licencia ilegal concedida por el
Ayuntamiento:
A Se suspenderá la obra e iniciará un expediente de revisión de oficio.
B. Se suspenderá la obra e iniciará la declaración de lesividad.
C. Se suspenderá la obra y se impugnará ante la JCA a través de un procedimiento
sumario y especial.
D. Se decretará la suspensión y el derribo de la obra.

4. El plazo de prescripción de las infracciones urbanísticas graves:

A. Se fija en el Texto Refundido del 2015.
B. Se fija por las CCAA siendo habitualmente de 2 años.
C. Se fija en el Texto Refundido del 2015 siendo habitualmente de 2 años.
D. Se fija por las CCAA siendo habitualmente de 4 años.

5. Las obras que se ejecuten en zonas verdes o jardines públicos:

A. No prescriben.
B. Se podrán derribar en el plazo de 4 años desde su terminación.
C. Se podrán derribar en el plazo de 2 años desde su terminación.
D. Son legales.

TEMA 10 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. Como clasificaba el RDU las infracciones urbanísticas:

A. Muy graves, graves, leves y muy leves.
B. Graves, leves y muy leves.
C. Muy graves, graves y leves.
D. Graves y leves.

7. La jurisprudencia ha consolidado que las licencias urbanísticas:

A. Tienen carácter discrecional.
B. Tienen carácter reglado.
C. Se pueden condicionar.
D. Son intransmisibles.

8. El principio general del procedimiento sancionador por infracciones urbanísticas es:

A. No bis in idem.
B. Confiscación total de beneficio ilegal obtenido por el infractor.
C. Presunción de legalidad de las obras.
D. Todas son falsas.

9. La determinación del importe de la multa se produce:

A. Por la aplicación de un porcentaje en función del valor del terreno o de las obras
ejecutadas que depende de los agravantes o atenuantes que se puedan dar.
B. A criterio del funcionario que tramite el expediente.
C. Por la aplicación de un porcentaje en función del valor del terreno o de las obras
ejecutadas.
D. De forma fija para cada una de las infracciones.

10. La posibilidad de reclamar ante los tribunales el cumplimiento de la legalidad

urbanística sin necesidad de acreditar legitimación se produce por:
A. El principio de legalidad.
B. El principio de seguridad jurídica.
C. El principio de eficacia.
D. El principio de acción pública.

TEMA 10 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Urbanismo y Registro de la Propiedad I

[11.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[11.2] Normativa

[11.3] Actos urbanísticos y títulos inscribibles en el Registro de la

Propiedad

[11.4] Inscripción de los sistemas de actuación urbanística:

proyectos de equidistribución y expropiación

[11.5] Inscripción de las cesiones obligatorias

[11.6] Inscripción del aprovechamiento

urbanístico

11 TEMA
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esquema

TEMA 11 – Esquema © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

11.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección debes aprender las Ideas Clave y consultar y estudiar las
normas a que se hacen referencia.

En este tema de la asignatura, junto con el siguiente, se examinará el régimen de la

publicidad registral de determinados actos urbanísticos.

Un régimen registral que se abordará tomando como referencia la principal norma

reguladora del mismo: el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban
las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria
sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

11.2. Normativa

Tradicionalmente se ha pretendido la coordinación del Registro de la Propiedad con la

realidad extrarregistral en general, y también, en concreto, con la actuación
administrativa urbanística.

En la DA 10ª de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico

y Valoraciones del Suelo ya se contenían ciertas previsiones sobre la inscripción de
determinados actos urbanísticos en el Registro de la Propiedad; y además en su
último apartado se hacía un mandato al Gobierno para que procediera a la
modificación oportuna del Reglamento Hipotecario para desarrollar esa disposición,
que no se cumplió en el plazo legal previsto, materializándose realmente con
posterioridad en el Real Decreto 1093/1997.

Posteriormente, la previsión normativa de esta publicidad registral se concretó en los

arts. 307 a 310 del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación
Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, que derogó la
anterior Ley 8/1990.

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Pero no es hasta 1997, con la aprobación del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por
el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de
la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de
naturaleza urbanística, que esa pretensión de coordinar el Registro de la Propiedad y la
acción administrativa urbanística se abordó de modo global.

Posteriormente, cabe reseñar que:

La Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones derogó
parcialmente este RDLegtvo 1/1992.
Esa Ley de 1998 y parte del resto de preceptos que se mantenían vigentes del
RDLegtvo 1/1992 fue
derogada por la Ley 8/2007,
de 28 de mayo, de suelo.
Esta última norma a su vez
fue derogada, junto con la
totalidad ya del RD Legtvo
1/1992, por el Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se
aprueba el texto refundido
de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Finalmente, y con objeto de refundir el TR del 2008 con las disposiciones en materia
de urbanismo que se contenían en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación,
regeneración y renovación urbanas, se aprobó el Real Decreto Legislativo 7/2015, de
30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana en adelante TR del 2015.

Pese a estas reformas legislativas, las previsiones de Real Decreto 1093/1997 (en
adelante, RIANU) se han mantenido vigentes; se trata de normas complementarias
al Reglamento Hipotecario, de aplicación en todo el territorio nacional y con
contenido exclusivamente regulador del aspecto registral, que completa así los aspectos
formales de la legislación hipotecaria y los aspectos sustantivos de la normativa
urbanística. En esa regulación contenida en el RIANU centraremos especialmente el
estudio de este tema y del siguiente.

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

11.3. Actos urbanísticos y títulos inscribibles en el Registro de la

Propiedad

Actos inscribibles

De acuerdo con lo previsto en el art. 65 TR del 2015 son actos inscribibles en el

Registro de la Propiedad (cfr., asimismo, el art. 1 RIANU):

Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la

ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales
afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros
derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la
obligación de ejecución o de conservación de la urbanización y de las
edificaciones. Se harán constar mediante inscripción conforme a lo previsto en el
art. 67.1 del TR del 2015.

Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por
las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico. Se
harán constar mediante inscripción conforme a lo previsto en el art. 67.1 del TR del
2015.

La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la

legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo
para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas, como de
las resoluciones para restablecer el orden urbanístico infringido. Se harán constar
mediante anotación preventiva conforme a lo previsto en el art. 67.2 del TR del
2015.

Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad,

aprobación o autorización administrativa, en los términos previstos por las
leyes. Se harán constar mediante nota marginal conforme a lo previsto en el art. 67.3
del TR del 2015.

Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico,

(incluso cuando den lugar a un derecho separado del suelo, mediante la apertura de

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

folio independiente). Se harán constar mediante nota marginal conforme a lo

previsto en el art. 67.3 del TR del 2015.

La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la

anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución, o de actos
administrativos de intervención. Se harán constar mediante anotación preventiva
conforme a lo previsto en el art. 67.2 del TR del 2015.

Los actos administrativos y las sentencias, en ambos casos firmes, en que se

declare la anulación a que nos hemos referido antes, cuando se concreten en
fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento. Se harán
constar mediante inscripción conforme a lo previsto en el art. 67.1 TR del 2015.

Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de

ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el
dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de
estas. Se harán constar mediante inscripción conforme a lo previsto en el art. 67.1
TR del 2015.

Títulos inscribibles

Para la inscripción de los actos señalados en el anterior apartado será necesario un

título que cumpla los siguientes requisitos (art. 2 RIANU):

Los actos que tengan su origen en negocios o contratos entre particulares

deberán formalizarse en escritura pública, debiendo tenerse en cuenta asimismo las
previsiones del art. 21 LH en cuanto al contenido de tal escritura en relación a las
circunstancias necesarias relativas a otorgantes, fincas y derechos inscritos.

Los que tengan su origen en actuaciones jurisdiccionales se inscribirán en

virtud de mandamiento del Juez o Tribunal correspondiente, en el que se transcriba
la providencia o el auto recaído o se ordene la inscripción de la sentencia de que se
trate.

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Salvo que la legislación establezca otra cosa, los actos administrativos se inscribirán
mediante certificación administrativa que cumpla los siguientes requisitos:

o Que se expida, en ejemplar duplicado, por el Secretario de la entidad u órgano

actuante y con inserción literal del acuerdo adoptado.
o Que exprese que el acto ha puesto fin a la vía administrativa, salvo lo dispuesto en
el RIANU para acuerdos determinados.
o Que se hagan constar en ella, en la forma exigida por la Legislación Hipotecaria,
las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a los que
afecte el acuerdo.

En todos los casos, esos documentos públicos se presentarán ante el Registrador para la
calificación y práctica de los asientos respectivos de conformidad con la normativa
hipotecaria, acompañados del plano de la finca o fincas a que afecten, de acuerdo con
lo dispuesto en las reglas previstas en el art. 3 RIANU. Y concretamente en relación a la
actuación del Registrador respecto de los actos administrativos debe atenderse a lo
previsto en el apartado 3 del art. 2 RIANU.

11.4. Inscripción de los sistemas de actuación urbanística:

proyectos de equidistribución y expropiación

Proyectos de equidistribución

Se trata de proyectos que buscan la distribución de los beneficios y cargas

derivados de una actuación urbanística realizada especialmente a través de los
sistemas de compensación y cooperación u otros similares.

Quedarán sujetos al procedimiento de equidistribución que

resulte aplicable las fincas, partes de fincas o derechos de
aprovechamiento urbanístico, comprendidos dentro de los límites
de la unidad de ejecución, y las fincas, partes de fincas o
derechos de aprovechamiento urbanístico adscritos, cuyos titulares
tengan derecho a participar en el aprovechamiento reconocido a
dicha unidad, aunque tales fincas o aprovechamientos constituyan
o se refieran a terrenos situados fuera de los límites de la misma (art. 4 RIANU).

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Nota marginal de inicio de procedimiento (art. 5 RIANU y art. 68 TR del

2015):

La Administración o la entidad urbanística actuante o cualquiera otra persona o

entidad que resulte autorizada por la legislación autonómica aplicable, podrá
requerir, con identificación de los elementos afectados, al Registrador la práctica de
la nota al margen de cada finca afectada expresando la iniciación del procedimiento
y expedirá, haciéndolo constar en la nota, certificación de dominio y cargas.

Esa nota marginal tendrá una duración de tres años y podrá ser prorrogada por
otros tres a instancia de la Administración actuante o de la entidad urbanística
colaboradora. Dicha nota una vez practicada producirá los efectos previstos en los
arts. 14 y siguientes RIANU. Asimismo, a los asientos posteriores a dicha nota que se
practiquen le serán aplicables las reglas previstas en esos arts. 14 a 17 RIANU.

Título inscribible (arts. 6 y 7 RIANU):

Serán títulos idóneos para la inscripción de la reorganización de la propiedad:

o La certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación

definitiva del proyecto, que podrá protocolizarse mediante acta notarial.

o La escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y

aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la
aprobación administrativa de las operaciones realizadas.

El título inscribible, sin perjuicio de los requisitos exigidos por la legislación urbanística
aplicable, deberá contener las circunstancias exigidas por la legislación
hipotecaria y especialmente los conceptos señalados en el art. 7 RIANU.

La aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título

suficiente para (art. 8 RIANU):

o La inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción y la rectificación

de su extensión superficial o de sus linderos o de cualquier otra circunstancia
descriptiva, sin necesidad de otro requisito.

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

o La realización de las operaciones de modificación de entidades

hipotecarias que sean precisas para la formación de las fincas que han de ser
incluidas en la unidad de ejecución

Inscripción de las fincas de resultado (art. 13 RIANU):

La inscripción de las fincas de resultado se practicará a favor del titular

registral o titulares registrales proporcionalmente, salvo los supuestos de
reanudación del tracto o lo previsto en los arts. 14 y siguientes RIANU.

Inscripción del proyecto de equidistribución (art. 18 RIANU):

La inscripción del proyecto de equidistribución se practicará conforme a las

siguientes reglas:

o La inmatriculación de fincas, la rectificación de datos descriptivos, la

reanudación del tracto interrumpido y la cancelación de derechos incompatibles
se inscribirán en las fincas de origen con carácter previo a la inscripción de
las operaciones de equidistribución.

o Si se hubieran agrupado en el proyecto las fincas de origen, la inscripción de la

agrupación se practicará a favor de la comunidad de los interesados en el
procedimiento y en la nota de referencia se hará constar su carácter instrumental.

o Si no se agruparan las fincas de origen, en la cancelación de sus asientos se harán

constar los datos de las fincas de resultado que el proyecto adjudique, por
subrogación real, a su titular y, en su caso, la finca de resultado a que ha sido
trasladada cada carga o derecho compatible con la ordenación.

Las fincas de resultado se inscribirán en folio y bajo número independiente,

con traslado de las cargas que le corresponden.

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Afección de las fincas de resultado a la obligación de urbanizar:

Todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado
del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen
inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del proyecto, quedarán
afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes
dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística.

Si bien, queda exceptuado de tal afección el Estado en cuanto a los créditos a que se
refiere el art. 73 de la Ley General Tributaria y a los demás de este carácter, vencidos
y no satisfechos, que constasen anotados en el Registro de la Propiedad con
anterioridad a la práctica de la afección.

Dicha afección se inscribirá en el Registro de acuerdo con las reglas señaladas en el

art. 19 RIANU. Por otro lado, caducará como regla general a los siete años y
se podrá cancelar antes, todo ello conforme a lo previsto en el art. 20 RIANU.

Expropiación urbanística

Iniciación del expediente y práctica de la inscripción (arts. 22 y 23 RIANU):

En el caso de que la expropiación afecte a fincas inscritas, la Administración debe

solicitar certificación por la que se acredite el
dominio y cargas de las mismas; dicha
certificación también podrá ser solicitada por el
titular registral, justificando que se encuentra
iniciado el oportuno expediente, bien por
referencia a su publicidad en periódicos
oficiales, bien acompañando los documentos
administrativos necesarios.

La expedición de dicha certificación se hará constar por nota marginal,

expresando su fecha y el procedimiento de que se trate, pudiendo indicarse también
en la misma, simultánea o posteriormente, que se ha optado por la aplicación del
procedimiento de tasación conjunta. Dicha nota marginal se cancelará por
caducidad, transcurridos tres años desde su fecha, si en el Registro no consta algún
nuevo asiento relacionado con el mismo expediente.

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Cuando la Administración no utilice el procedimiento de tasación conjunta, el reflejo

registral de las operaciones posteriores se regirá por lo establecido con carácter
general en la legislación hipotecaria y de expropiación forzosa. En otro caso,
se estará a lo dispuesto en los arts. 23 y siguientes RIANU.

Concretamente en el supuesto de expropiación por el procedimiento de tasación

conjunta los asientos podrán practicarse:

o mediante la inscripción individualizada de cada finca registral; o

o mediante la inscripción como una o varias fincas de la totalidad o parte de
las superficies incluidas en la unidad expropiada.

En ambos casos la inscripción se practicará a favor de la Administración actuante o

del beneficiario de la expropiación, siempre que se acredite que ha sido
pagado, o, en su caso, consignado, el importe del valor asignado a la finca.

Título inscribible (art. 24 RIANU):

Cuando la Administración optara por la inscripción individualizada de las fincas

registrales o de alguna de las incluidas en la unidad expropiada, el título inscribible
estará constituido por el acta de ocupación y pago, conforme a lo dispuesto por
la legislación general de expropiación forzosa.

Y cuando la Administración optase por la inscripción conjunta de la totalidad

o parte de las superficies expropiadas, en la que se comprendan varias fincas
registrales, el título inscribible será la certificación de la resolución
administrativa en la que deberá constar cada uno de los aspectos indicados en el
art. 24.2 RIANU. A esta certificación se acompañarán respecto de cada finca de
origen los documentos a que se refiere el art. 25 RIANU.

Inscripción de las fincas de resultado y operaciones sobre las fincas de origen:

Respecto de la finca o fincas resultantes y de las de origen a que se refiere el

expediente de expropiación forzosa, el Registrador procederá de acuerdo con
las reglas previstas en los arts. 26 a 28 RIANU.

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

11.5. Inscripción de las cesiones obligatorias

Cesiones susceptibles de inscripción

Conforme advierte el art. 29 RIANU, los terrenos que en cumplimiento de las Leyes
hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la
Administración actuante y para su afectación al destino previsto en los planes de
ordenación.

Además, los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas, salvo que la
legislación urbanística aplicable establezca otra cosa.

Títulos inscribibles

La inscripción de las cesiones obligatorias se efectuará por los siguientes títulos (art. 30
RIANU):

Cuando la ejecución de las cesiones se lleve a cabo como una de las operaciones
de equidistribución, la inscripción se efectuará por los mismos títulos que este
Reglamento prevé para esas operaciones.

En los supuestos de innecesariedad de reparcelación por pertenecer a propietario

único o a varios pro indiviso la totalidad de las fincas que integran la unidad, o por
renuncia de los propietarios al expediente reparcelatorio, con aceptación por la
Administración de la localización del aprovechamiento, para la inscripción de los
terrenos de cesión obligatoria se tramitará expediente en el que, al menos, se
determinen las parcelas susceptibles de aprovechamiento y se describan las
superficies que han de cederse obligatoriamente.

Por su parte, las superficies de cesión obligatoria delimitadas por instrumentos de

planeamiento dirigidos a regularizar o a legalizar terrenos en los que la
edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada podrán inscribirse a
favor del órgano actuante, sin que medie el consentimiento del titular registral, en
virtud de la certificación a que se refiere el art. 31 RIANU y con el contenido
expresado en dicho precepto.

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

En los demás casos se requerirá que conste el acuerdo de los titulares registrales con
la Administración actuante, formalizado en acta administrativa de la que
expedirá la certificación correspondiente, en los términos previstos en el art. 2
RIANU, o en escritura pública.

En estas resoluciones, actas o escrituras mencionadas, podrán llevarse a cabo las

segregaciones o modificaciones hipotecarias que procedan, para la
determinación registral de la finca que es objeto de cesión.

Cesiones no obligatorias

Conforme advierte el art. 32 RIANU, las cesiones de terrenos que no tengan legalmente
el carácter de obligatorias o que no resulten de convenios urbanísticos
tipificados en la legislación sobre el suelo, se ajustarán a los requisitos formales
exigidos para las donaciones de bienes inmuebles.

11.6. Inscripción del aprovechamiento urbanístico

Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de transferencias del

aprovechamiento urbanístico (volumen de edificabilidad de una parcela) cuando la
legislación urbanística aplicable la admita o prevea (ya se trate de transmisión
entre fincas pertenecientes a distintos titulares o de distribución de tal
aprovechamiento entre las que
pertenezcan a un solo titular).

Será necesario que la transmisión o

distribución se formalice en
escritura pública otorgada por
el titular o titulares de las fincas
sobre las que se distribuya el
aprovechamiento, o que resulten
afectadas por la transmisión, así como por los titulares de los derechos inscritos o
anotados sobre las mismas y que resulten afectados por la transferencia de
aprovechamiento en los términos que establece este artículo (art. 33 RIANU).

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esa transmisión o distribución será objeto de inscripción en el folio de la finca a la

que el aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya, y se hará constar por nota
al margen de la última inscripción de dominio de la finca de que proceda (art. 33
RIANU).

Si la legislación urbanística aplicable exigiese la previa autorización de las

transferencias de aprovechamiento urbanístico, la concesión de licencia
específica o la toma de razón previa en Registros administrativos destinados a hacer
constar su realización, la concesión o inscripción respectiva constituirá requisito
del acceso al Registro de la Propiedad de la transmisión o distribución (art. 37 RIANU).

En los asientos que se practiquen se harán constar, además de las circunstancias

generales aplicables, las señaladas en el art. 34 RIANU.

Por otro lado, las transferencias coactivas de aprovechamiento impuestas por la

Administración a los particulares en los casos previstos por la ley se sujetarán, a efectos
de su inscripción en el Registro de la Propiedad, a lo dispuesto para las
expropiaciones a favor de beneficiario, considerándose como tal, en su caso, al
titular de la finca de destino del aprovechamiento, a cuyo favor se practicará la
inscripción (art. 38 RIANU).

Se prevé la inscripción del aprovechamiento urbanístico en folio independiente

como finca registral separada y disgregada del suelo, en ciertos casos (los
previstos en el art. 39 RIANU), debiendo atenderse al respecto a las reglas previstas en
los arts. 40 y 41 RIANU.

En caso de que se pretenda la inscripción del aprovechamiento urbanístico

correspondiente a fincas que sean objeto de ocupación directa por la Administración
actuante, por estar destinadas por el planeamiento a sistemas generales o a usos
dotacionales de carácter local, tal inscripción se practicará conforme a las reglas
previstas en el art. 42 RIANU, siendo título inscribible la correspondiente certificación
en la que consten las circunstancias que señala el apartado primero de dicho precepto.

Por último, si se pretendiera la inscripción de la transmisión a empresas

urbanizadoras o a un titular distinto de los aportantes de terrenos o de
aprovechamientos, de parte del aprovechamiento que sea objeto de
equidistribución en virtud de un proyecto de ejecución privada en que la

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

obligación de urbanizar corresponda a los propietarios de las fincas que formen

parte de la unidad, será necesario que la transmisión del aprovechamiento se formalice
en escritura pública (art. 43 RIANU).

Además, las unidades de aprovechamiento transmitidas se inscribirán, en folio

independiente a favor de su adquirente, y se hará constar dicha transmisión mediante
nota al margen de la finca de que el aprovechamiento procede (art. 43 RIANU).

El aprovechamiento inscrito podrá ser objeto de transmisión o gravamen y su

inscripción independiente se cancelará en el momento en que tenga lugar la
adjudicación a favor de su titular de la finca de reemplazo correspondiente en la
unidad de ejecución (art. 43 RIANU).

TEMA 11 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de leer…

La propiedad urbana y el Registro de la propiedad

Villaplana, C. (2003). La propiedad urbana y el registro de la propiedad.

En este trabajo se hace un comentario general sobre la relación entre el Registro y el

Urbanismo, especialmente en relación con los proyectos de equidistribución, la
expropiación urbanística, las licencias de segregación y obra nueva, la propiedad
horizontal y los conjuntos inmobiliarios.

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
content/uploads/file/DocumentosMoscu/La%20propiedad%20urbana%20y%20el%20r
egistro%20de%20la%[Link]

TEMA 11 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

Legislación actualizada

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de junio, por el que se aprueba el Texto

Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TR del 2015).

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
[Link]#a65

Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio

Por este decreto se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la

ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de
actos de naturaleza urbanística (RIANU).

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]

Webgrafía

Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España

Página web oficial del Colegio

de Registradores de la
Propiedad.

[Link]

TEMA 11 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Consejo General del Notariado de España

Portal de los notarios en España

[Link]

Bibliografía

Arnáiz Eguren, R. (1999). La inscripción registral de actos urbanísticos: comentarios al

Real decreto 1093/1997, de 4 de julio. Normas complementarias al reglamento para la
ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la propiedad de
actos de naturaleza urbanística. Marcial Pons.

Arranz Marina, T. (2013). Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de

naturaleza urbanística. En Práctica urbanística: Revista mensual de urbanismo. 121,
86-99.

AAVV. (2013). Memento Urbanismo 2013. Ediciones Francis Lefevbre.

AAVV. (2011). Memento Urbanismo 2012-2013. Ediciones Francis Lefevbre.

TEMA 11 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. ¿Qué acto urbanístico es inscribible en el Registro de la Propiedad?

A. La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o de aquéllos que
tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de
sanciones impuestas.
B. Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación
urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas
por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos
reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de
ejecución o de conservación de la urbanización.
C. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.
D. Todas las respuestas anteriores son correctas.

2. Para que los actos urbanísticos que tengan su origen en negocios o contratos entre
particulares puedan acceder al Registro de la Propiedad para su inscripción:
A. Basta que consten en documento privado.
B. Deberán estar formalizados en escritura pública.
C. Pueden constar en documento privado pero será necesaria posterior ratificación
de las partes ante el Registrador.
D. Será necesario que conste la aprobación administrativa de dicho acto
urbanístico.

3. La nota marginal de iniciación del procedimiento de equidistribución sobre

determinadas fincas tendrá una duración de:
A. 5 años.
B. 5 meses.
C. 3 años.
D. 3 meses.

TEMA 11 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

4. Serán títulos idóneos para la inscripción de la reorganización de la propiedad en un

proyecto de equidistribución:
A. La escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y
aprovechamientos incluidos en la unidad, a la que se acompañe certificación de la
aprobación administrativa de las operaciones realizadas.
B. La certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación
definitiva del proyecto, que podrá protocolizarse mediante acta notarial.
C. La escritura pública otorgada por los titulares de las fincas y aprovechamientos
incluidos en la unidad.
D. Las respuestas a y b son correctas.

5. La aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para:

A. La inmatriculación de fincas que carecieren de inscripción.
B. La rectificación de la extensión superficial de las fincas o de sus linderos o de
cualquier otra circunstancia descriptiva.
C. La realización de las operaciones de modificación de entidades hipotecarias que
sean precisas para la formación de las fincas que han de ser incluidas en la unidad
de ejecución.
D. Todas las respuestas anteriores son correctas.

6. La afección de las fincas de resultado del expediente de equidistribución al

cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del
proyecto y de la legislación urbanística caducará, como regla general, a los:
A. 70 días.
B. 7 años.
C. 7 meses.
D. 7 días.

7. En el supuesto de expropiación por el procedimiento de tasación conjunta, los

asientos podrán practicarse:
A. Mediante la inscripción individualizada de cada finca registral.
B. Mediante la inscripción como una o varias fincas de la totalidad o parte de las
superficies incluidas en la unidad expropiada.
C. Ninguna de las respuestas anteriores es correcta.
D. Las respuestas a y b son correctas.

TEMA 11 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

8. Las cesiones de terrenos que no tengan legalmente el carácter de obligatorias o que

no resulten de convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, se
ajustarán a los requisitos formales exigidos para:
A. Las opciones de compra.
B. Las donaciones de bienes inmuebles.
C. Las donaciones de bienes muebles.
D. El derecho de superficie.

9. Para la inscripción en el Registro de la Propiedad de transferencias del

aprovechamiento urbanístico:
A. Será necesario que la transmisión o distribución se formalice en escritura
pública otorgada por el titular o titulares de las fincas sobre las que se distribuya
el aprovechamiento, o que resulten afectadas por la transmisión, así como por los
titulares de los derechos inscritos o anotados sobre las mismas y que resulten
afectados por la transferencia de aprovechamiento.
B. Será necesario que la transmisión o distribución se formalice en escritura
pública otorgada por el titular o titulares de las fincas sobre las que se distribuya el
aprovechamiento, o que resulten afectadas por la transmisión.
C. Será suficiente que la transmisión o distribución se acuerde en documento
privado otorgado por el titular o titulares de las fincas sobre las que se distribuya el
aprovechamiento, o que resulten afectadas por la transmisión, así como por los
titulares de los derechos inscritos o anotados sobre las mismas y que resulten
afectados por la transferencia de aprovechamiento.
D. La A y la C son correctas.

10. La transferencia de aprovechamiento urbanístico será objeto:

A. De inscripción en el folio de la finca de la que proceda y se hará constar por
nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca a la que el
aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya.
B. De inscripción en el folio de la finca a la que el aprovechamiento acrece o entre
las que se distribuya, y se hará constar por nota al margen de la última inscripción
de dominio de la finca de que proceda.
C. De anotación preventiva en el folio de la finca a la que el aprovechamiento
acrece o entre las que se distribuya, y se hará constar como última inscripción de la
finca de que proceda.
D. Ninguna de las respuestas anteriores es correcta.

TEMA 11 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

Urbanismo y Registro de la propiedad
(II)

[12.1] ¿Cómo estudiar este tema?

[12.2] Inscripción de las obras nuevas

[12.3] Inscripción de actos de parcelación

[12.4] Inscripción de transmisiones sujetas a derecho de tanteo y

retracto

[12.5] Anotaciones preventivas de tipo urbanístico

[12.6] Notas marginales de tipo urbanístico

[12.7] Régimen de venta forzosa

12
TEMA
 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Esquema

TEMA 12 – Esquema © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Ideas clave

12.1. ¿Cómo estudiar este tema?

Para estudiar esta lección debes aprender las Ideas Clave y consultar y estudiar las
normas a que se hacen referencia.

En este tema de la asignatura se continúa con el estudio del régimen de la publicidad

registral de determinados actos urbanísticos que comenzó con el tema anterior.

12.2. Inscripción de las obras nuevas

Se inscribirá la obra nueva en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos

previstos por la legislación hipotecaria, debiendo constar en ellos a tal efecto, al
menos: el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros
cuadrados edificados, y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de
viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento
que sea susceptible de aprovechamiento independiente (art. 45 RIANU).

Para practicar tal inscripción se exigirá el cumplimiento de lo previsto en el art. 28 TR

del 2015, que advierte que:

Si se trata de escrituras de declaración de obra nueva en construcción, se exigirá al

menos el testimonio notarial de la aportación del acto de conformidad,
aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la
legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida
por técnico competente (cfr. al respecto los arts. 49 y 50 RIANU) y acreditativa del
ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto
administrativo.

Si fueran escrituras de declaración de obra nueva terminada, se exigirá, además de la

certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de
esta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten:

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

o El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación

reguladora de la edificación para la entrega de esta a sus usuarios.
o El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar
que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso
previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia
energética tal y como se demandan por la normativa vigente.

Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, su finalización deberá

hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud
de acta notarial en la que se incorpore la certificación del técnico competente a
que antes se ha hecho referencia. Será inscribible dicho acta notarial cuando hubiese
sido requerido su otorgamiento por (art. 47 RIANU):

- el titular registral;
- quien hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese
trasmitido el dominio en todo o en parte,
- si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, quienes reúnan la
mayoría necesaria para realizar actos de administración;
- el presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en
régimen de propiedad horizontal;
- cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad
conyugal.

Para la inscripción registral de los títulos

por los que se declare la obra nueva, o su
terminación, la incorporación de
documentos complementarios se sujetará
a las reglas previstas en los arts. 48 a
50 RIANU.

Cuando en el asiento no constare la

terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de
sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquel, haciendo
constar el Registrador en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se
practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad «erga
omnes» del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente (art. 51
RIANU).

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Por otro lado, en relación a otras construcciones, el art. 52 RIANU prevé que podrán
inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva
correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes
requisitos:
Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por
certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha
determinada y su descripción coincidente con el título.
Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de
edificación.

Para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya

inscrito, se aplicarán las reglas contenidas en el art. 53 RIANU.

12.3. Inscripción de actos de parcelación

Para inscribir la división o segregación de terrenos, se deberá acreditar el

otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística
aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse
literalmente en el documento (art. 78 RIANU).

En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no

urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la
unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las
circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes
de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el
peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados por la
legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad
remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda,
acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso,
sea pertinente.

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La remisión de la documentación referida se hará constar al margen del asiento

de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de ciento ochenta
días a contar de la fecha de la remisión. Ante esta comunicación podría darse las
siguientes situaciones (art. 79 RIANU):
Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título
autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el
Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas (sin perjuicio de
lo dispuesto en el art. 80 RIANU).

Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano

competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la
existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación
ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la
Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o
resto de la finca matriz, que producirá los efectos previstos en el art. 73 RIANU.

Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota de remisión de documentación

por el Registrador puesta al margen del asiento de presentación, si no se presentare
por el Ayuntamiento el documento acreditativo de incoación del expediente de
infracción urbanística por parcelación ilegal pidiendo la anotación preventiva con
efectos de prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la
inscripción de las operaciones solicitadas.

Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase expediente

de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente
podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva
procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos
por el art. 26.2º de la Ley Hipotecaria.

Similar procedimiento se seguirá cuando se trate de actos de división o

segregación de fincas inferiores a la unidad mínima de cultivo, en cuyo caso
los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los documentos presentados a la
Administración agraria competente, debiendo atenderse además a lo previsto en el art.
80 RIANU.

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

En el caso de que la parcela urbanística resulte indivisible como consecuencia de

lo dispuesto en la legislación urbanística, para poder reflejar en el Registro de la
Propiedad la cualidad de indivisible
de una parcela, el Ayuntamiento
correspondiente comunicará al
Registrador las dimensiones de la
parcela mínima, de acuerdo con las
previsiones del planeamiento
urbanístico vigente, con referencia a
las fincas concretas sobre las que se
pretenda la actuación (art. 81.1
RIANU).

Igualmente, el Ayuntamiento que otorgue licencia de edificación deberá comunicar

al Registro de la Propiedad que la edificación permitida o existente hubiese agotado
total o parcialmente (especificando en este caso la porción de terreno susceptible de
segregación) el aprovechamiento materializable sobre la finca (art. 81.2
RIANU).

La cualidad de indivisible de la parcela se hará constar mediante nota al margen de la

última inscripción de dominio vigente, cuando el Registrador de la Propiedad reciba
esa comunicación y cuando se creen nuevas fincas por consecuencia de
operaciones de modificaciones hipotecarias (art. 81.3 RIANU).

Cuando sobre las parcelas resultantes del expediente de equidistribución se construyan,

conforme al planeamiento, diferentes edificios, estos podrán constituir fincas
registrales independientes sin necesidad de licencia de parcelación.

Si la parcela fuere indivisible, solo podrán crearse fincas registrales independientes si

los distintos edificios se asientan sobre suelo común y se les somete a un
mismo régimen de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario (art. 82 RIANU).

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

12.4. Inscripción de transmisiones sujetas a derecho de tanteo y

retracto

Cuando en el planeamiento general municipal, o en expediente tramitado

especialmente a tal efecto, se hubieren delimitado áreas comprensivas de terrenos o de
viviendas que hayan de quedar sujetas a derecho de tanteo o de retracto conforme a lo
dispuesto en la legislación urbanística, el Ayuntamiento remitirá a los
Registradores de la Propiedad, a cuyo distrito hipotecario corresponda total o
parcialmente dicha área, copia certificada del acuerdo de delimitación de la
misma y de los planos que reflejen dicha delimitación, así como relación detallada de
las calles o sectores comprendidos en aquellas áreas y de los propietarios y bienes
concretos afectados, en cuanto tales datos obren en poder del Ayuntamiento. El
Registrador lo hará constar por nota al margen de la última inscripción de dominio de
las fincas (art. 83 RIANU).

Para la inscripción de los títulos de transmisión onerosa de terrenos o de

viviendas ubicadas en un término municipal o sección del Distrito Hipotecario donde se
hubieren delimitado áreas de tanteo y retracto, en los términos previstos por la
legislación urbanística, dichos títulos deberán contener la declaración expresa de
las partes de que el terreno o vivienda transmitido, según los casos, se halla o no
incluido en área de tanteo y retracto (arts. 84 y 86 RIANU). A este respecto cabe
advertir:

Si esa declaración fuere positiva, los propietarios afectados deberán, antes de

la enajenación, notificar al Ayuntamiento dicha decisión, haciendo constar las
características de las fincas, los datos registrales en su caso, su descripción,
precio y forma de pago proyectados, las circunstancias del futuro adquirente y
las restantes condiciones esenciales de la transmisión.

Y con posterioridad a la transmisión realizada, el adquirente deberá comunicar la

misma al Ayuntamiento mediante entrega de la copia de la escritura o
documento en que fuere formalizada (art. 85 RIANU). La justificación de que se
hayan efectuado tales notificaciones será imprescindible de cara a la
inscripción de los documentos de adquisición.

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La falta de justificación constituirá defecto subsanable con suspensión de la

inscripción, pudiéndose tomar anotación preventiva con vigencia de ciento ochenta
días naturales, que se convertirá en inscripción si en dicho plazo de vigencia se
acreditare la práctica de las notificaciones en forma legal (art. 85.3 y 86.2
RIANU).

Si la declaración fuere negativa, pero de los detalles de descripción de la finca,

de su localización respecto de viales determinados o de otros datos que pudieren
resultar del contenido de la documentación remitida conforme a lo dispuesto en el
art. 83 RIANU, resultaren indicios de que el inmueble pudiera estar
comprendido en área de retracto, el Registrador, sin perjuicio de practicar la
inscripción, comunicará al Ayuntamiento competente el hecho de su otorgamiento y
las demás circunstancias señaladas en el art. 85 RIANU.

Practicada tal notificación, el Registrador tomará nota de su fecha al margen del

asiento de presentación y prorrogará la vigencia de este, en su caso, hasta
quince días. Transcurridos quince días sin que el Ayuntamiento manifieste
expresamente que la finca o fincas transmitidas se encuentran situadas en área de
tanteo y retracto, practicará la inscripción solicitada.

Si por el contrario, la respuesta del Ayuntamiento fuere positiva, el Registrador

suspenderá la inscripción por defecto subsanable, pudiéndose tomar
anotación preventiva con vigencia de ciento ochenta días naturales, que se
convertirá en inscripción si en dicho plazo de vigencia se acreditare la práctica
de las notificaciones en forma legal (86 RIANU).

12.5. Anotaciones preventivas de tipo urbanístico

Procedimientos de disciplina urbanística

En aras de asegurar el resultado de los expedientes de disciplina urbanística

y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con anterioridad a la
infracción, la Administración legalmente competente podrá acordar que se tome
anotación preventiva de la incoación de dichos expedientes.

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Dicha anotación solo podrá practicarse sobre la finca en que se presuma cometida la
infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada caso (art. 56 RIANU). El
título para practicar la anotación será la certificación expedida por el Secretario
de la Administración competente conforme a lo previsto en el art. 57 RIANU.

Practicada la anotación, el Registrador devolverá uno de los ejemplares con

nota de haberse extendido el asiento al que acompañará certificación de dominio y
cargas de la finca anotada (tomándose nota de la expedición de tal certificación al
margen de la última inscripción de dominio), haciéndose constar el domicilio de sus
respectivos titulares, si este constare en el Registro, y posteriormente la
Administración actuante notificará la adopción del acuerdo por el que fue ordenada la
práctica de la anotación a
todos los titulares del dominio
y cargas, según la certificación
expedida (arts. 58 y 59 RIANU).

Conforme advierte el art. 60

RIANU, la anotación practicada
tendrá un plazo de duración de
cuatro años y podrá
prorrogarse por un año más a
instancia de la Administración que
la hubiere solicitado, e incluso,
cuando se interpusiese recurso
contencioso-administrativo contra
el acuerdo que motivó la anotación preventiva, la Administración podrá solicitar
al Tribunal que conozca del proceso que la anotación preventiva quede prorrogada
hasta que haya recaído resolución administrativa firme en el procedimiento (art.
61 RIANU).

Sería, no obstante, posible la cancelación de la anotación antes de que finalice

el expediente sancionador que la motivó cuando aquélla caduque, por solicitud de
la Administración que la ordenó, cuando se disponga por resolución judicial, o cuando
concluya el procedimiento sin resolución expresa sobre el fondo, conforme prevé el art.
62 RIANU.

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

La cancelación se practicará sin perjuicio de la indemnización que, en su caso,

pudiera corresponder al titular de la finca en el supuesto en que se declare injustificado
el acuerdo que ordenó la práctica en la anotación cancelada.

Cuando la resolución de la Administración a cuyo favor se hubiere tomado la anotación

(resolución por la que se declare la existencia de la infracción o el incumplimiento de
las obligaciones correspondientes) adquiera firmeza, se practicarán, según los casos, los
siguientes asientos (art. 63 RIANU):

Si la resolución impusiere el deber de ceder fincas determinadas o partes

concretas de las mismas, se practicará asiento de inscripción, siempre que la
certificación correspondiente cumpliese con los requisitos establecidos en el art. 2
RIANU y el acuerdo no fuese susceptible de recurso jurisdiccional.
Si el acuerdo firme de la Administración actuante impusiera una sanción
económica que diese lugar a procedimiento de apremio, se tomará, si se ordena, la
anotación preventiva de embargo a que se refiere el art. 66 RIANU.
En los demás casos la terminación del expediente se hará constar por nota marginal,
que producirá los efectos generales a que se refiere el art. 73 RIANU.
La certificación del acuerdo por el que se declare la terminación del expediente
provocará, en todo caso, la cancelación de la anotación preventiva.

Si el expediente administrativo hubiese sido recurrido en vía jurisdiccional, la

sentencia, auto o resolución que ponga fin al procedimiento dará lugar a la
práctica de los asientos que la misma ordene, en los términos y con los efectos previstos
en el art. 71 RIANU para las resoluciones judiciales que pongan fin al recurso
contencioso-administrativo (art. 64 RIANU).

Procedimientos contencioso-administrativos

El que promoviese recurso contencioso-administrativo contra los actos de la

Administración pública que tengan por objeto la aprobación definitiva de los
planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de licencias, podrá
solicitar, con el escrito de interposición o después, si existiere justificación
suficiente, que se tome anotación preventiva sobre fincas concretas y determinadas
que resulten afectadas por el acto impugnado.

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Deberá ofrecer indemnización por los perjuicios que pudieran seguirse en caso de
ser desestimado el recurso, de tal forma que la falta de la caución que, en su caso, exija
el Tribunal para evitar daños al titular de la finca o derecho anotado, impedirá la
práctica de la anotación (art. 67 RIANU).

La tramitación de la solicitud de la anotación, acompañada de certificación

registral de dominio y cargas, se seguirá conforme a lo previsto en la Ley de la
Jurisdicción Contencioso-Administrativa (art. 68 RIANU).

La anotación se practicará en virtud de mandamiento judicial en el que se

consigne literalmente la resolución dictada y que se ha prestado, en su caso, la caución
correspondiente (art. 69 RIANU).

La sentencia firme que ponga fin al procedimiento contencioso-administrativo

en el que se hubiera ordenado la anotación preventiva será título bastante para
practicar los asientos dispuestos en ella y producirá los demás efectos previstos en el
art. 71 RIANU.

12.6. Notas marginales de tipo urbanístico

Efectos y duración general

En principio, salvo los casos en que la legislación aplicable prevea un efecto distinto, las
notas marginales de tipo urbanístico que se practiquen no surtirán otro efecto que el de
dar a conocer, a quien consulte el contenido del Registro de la Propiedad, la situación
urbanística de la finca en el momento a que se refiera el título que las origine.

Además, salvo que expresamente se establezca otra cosa, estas notas marginales
tendrán vigencia indefinida (art. 73 RIANU).

Posibles notas marginales

Podrán ser objeto de nota marginal:

Las condiciones que se hayan impuesto sobre determinadas fincas con ocasión de la
concesión de licencias o de autorización de otras resoluciones administrativas que

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

afectan a tales fincas. La nota marginal se tomará en virtud de instancia del

titular de la finca a la que se acompañe certificación administrativa en la que
conste literalmente el acuerdo adoptado. Y esta nota podrá cancelarse, según
advierte el art. 74 RIANU:

o En virtud de certificación administrativa de la que conste que se han cumplido las

condiciones impuestas o de solicitud del titular a la que se acompañe aquella o la
documentación acreditativa del acuerdo obtenido por acto presunto,
conforme a lo dispuesto en la Ley.

o Cuando la licencia sometida a condición impusiere cualquier tipo de deberes al

titular de la finca y no señalare plazo de cumplimiento de los mismos, ni tampoco
fuere la condición de naturaleza definitiva, la nota se cancelará por
caducidad transcurridos cuatro años desde su fecha. En caso de que en
la licencia se hubiere señalado plazo, la caducidad de la nota se producirá
transcurridos dos años a contar desde la fecha de cumplimiento de aquel.

La declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, a cuyo amparo

haya sido realizada una obra nueva, por contravenir la ordenación urbanística
aplicable. La nota se tomará en virtud de certificación de la resolución
administrativa firme, o, en su caso, de la sentencia, en las que se declare la
ilegalidad de la licencia y que
el titular registral ha sido citado
en el procedimiento (art. 75
RIANU).

La concesión de las licencias

para usos y obras de carácter
provisional y para los edificios
fuera de ordenación. Se
practicará dicha nota al margen
de la última inscripción de dominio de la finca correspondiente. La nota se tomará a
solicitud del titular registral, o con su audiencia a requerimiento de la
Administración actuante, a la que se acompañe certificación literal del acuerdo
de concesión de la licencia y en ella se expresará, a la vista de la certificación
administrativa, el deber de demolición de las edificaciones cuando lo

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

acordare el Ayuntamiento, sin derecho a indemnización en su caso, y con las

demás consecuencias previstas en la legislación urbanística (art. 76 RIANU).

La adquisición del derecho al aprovechamiento urbanístico susceptible de

apropiación en cada finca determinada, como consecuencia del cumplimiento
por su titular de los requisitos establecidos por la legislación urbanística aplicable.
Se practicará dicha nota al margen de su última inscripción de dominio, conforme a
las reglas previstas en el art. 77 RIANU.

12.7. Régimen de venta forzosa

Inclusión de una finca en el Registro Administrativo de Solares y Terrenos

sin urbanizar

La inclusión de una finca en el Registro Administrativo de Solares y Terrenos sin

urbanizar se hará constar por nota al margen de su última inscripción de dominio,
siendo el título inscribible el certificado en el que se contenga la
transcripción literal del acuerdo de tal inclusión, así como, en su caso, la
solicitud de la persona distinta de la Administración que haya solicitado dicha inclusión
(art. 87 RIANU).

En la nota se harán constar los datos de inscripción en el Registro Administrativo y la

causa de la inclusión en el mismo de la finca sometida a venta forzosa. Esta nota se
cancelará en virtud de certificación de la que resulte la cancelación del asiento
practicado en el Registro Administrativo o por caducidad, transcurridos tres años desde
su fecha, si no se hubiere practicado asiento alguno sobre la finca relativo a la prórroga
de la nota o a algún acto correspondiente al procedimiento de venta forzosa.

Cuando la resolución administrativa que hubiere provocado la inclusión de la finca en

el Registro Administrativo, acordase la venta forzosa, el Registrador, simultáneamente
a la práctica de la nota, expedirá la certificación de dominio y cargas a que se
refiere el art. 88 RIANU.

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Nota marginal acreditativa de la declaración en venta forzosa

La resolución administrativa firme por la que se declare el incumplimiento de los

deberes urbanísticos que motivaron la inclusión de la finca en el Registro
administrativo, con aplicación del régimen de venta forzosa, se hará constar por nota
en el Registro de la Propiedad, al margen de la última inscripción de dominio de
la finca.

Dicha nota se practicará en virtud de certificación literal del acuerdo, que deberá ser
remitida al Registro de la Propiedad por la Administración actuante. El Registrador,
simultáneamente a la práctica de la nota, expedirá certificación de dominio y
cargas de la finca (art. 88 RIANU).

Inscripción de la adjudicación en régimen de venta forzosa

Será título inscribible de la adjudicación en procedimiento de venta forzosa la

certificación administrativa del acuerdo de resolución del concurso a favor del
adjudicatario, acompañada del acta de ocupación, y en la que se hará constar (art.
89 RIANU):

El pago del precio satisfecho por el adjudicatario del concurso a los titulares del
dominio de la finca o de otros derechos inscritos con anterioridad a la fecha de la
nota a que se refiere el artículo anterior, o la consignación del mismo en el caso
de que, debidamente citados, no hubieren comparecido en el expediente. También
se hará constar el pago de las cantidades a que tenga derecho la Administración
actuante, según la legislación urbanística aplicable.
La especificación literal de las condiciones del concurso.

Esta inscripción de la finca se practicará, libre de cargas, a favor del adjudicatario del
concurso, que tendrá el carácter de beneficiario.

Si la Administración actuante declarare desierto el concurso y se adjudicare la finca con

destino al Patrimonio Municipal del Suelo, la inscripción se practicará a su favor,
en los términos señalados, haciéndose constar en la misma que la finca queda sujeta a
lo dispuesto en la legislación urbanística sobre los efectos del incumplimiento de
la obligación de edificar (art. 91 RIANU).

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Por último, cabe advertir que en el momento en que se practique la inscripción de venta
forzosa se cancelarán de oficio todas las inscripciones de dominio y cargas
inscritas con fecha posterior a la de la nota y la certificación a que se refiere el art. 88
RIANU (art. 90 RIANU).

TEMA 12 – Ideas clave © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Lo + recomendado

No dejes de ver…

Registro de la Propiedad y Urbanismo: novedades introducidas por el

RDLey 8/2011 de 1 de julio

En este enlace se pueden ver distintos vídeos de la jornada celebrada el 7 de noviembre

de 2011 en el Colegio de Registradores bajo el título Registro de la Propiedad y
Urbanismo: novedades
introducidas por el
RDLey 8/2011 de 1 de
julio, donde se
analizaron las
consecuencias de la
aprobación de dicha norma; especialmente las medidas dirigidas a regular los efectos
del silencio administrativo frente a la actividad de contenido urbanístico, y las medidas
enfocadas a reforzar el control registral de la legalidad urbanística y su coordinación
con las administraciones competentes en la materia.

Accede a los vídeos desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:
[Link]

TEMA 12 – Lo + recomendado © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

+ Información

A fondo

Legislación actualizada

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto

Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TR del 2015).

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]
[Link]#a65

Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio

Por este decreto se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la

ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de
actos de naturaleza urbanística (RIANU).

Accede al archivo desde el aula virtual o a través de la siguiente dirección web:

[Link]

Webgrafía

Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España

Página web oficial del Colegio

de Registradores de la
Propiedad.

[Link]

TEMA 12 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Consejo General del Notariado de España

Portal de los notarios en España.

[Link]

Bibliografía

Arnáiz Eguren, R. (1999). La inscripción registral de actos urbanísticos: comentarios al

Real decreto 1093/1997, de 4 de julio. Normas complementarias al reglamento para la
ejecución de la Ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la propiedad de
actos de naturaleza urbanística. Marcial Pons.

Arranz Marina, T. (2013). Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de

naturaleza urbanística. En Práctica urbanística: Revista mensual de urbanismo. 121,
86-99.

AAVV. (2013). Memento Urbanismo 2013. Ediciones Francis Lefevbre.

AAVV. (2011). Memento Urbanismo 2012-2013. Ediciones Francis Lefevbre.

TEMA 12 – + Información © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

Test

1. En los títulos aptos para inscribir la obra nueva se hará constar, al menos:
A. El número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier
otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente, si en el
proyecto aprobado se especifica.
B. El número de plantas.
C. La superficie de parcela ocupada y el total de los metros cuadrados edificados.
D. Todas las respuestas anteriores son correctas.

2. Cuando la obra nueva se hubiere declarado e inscrito en construcción, su finalización

deberá hacerse constar:
A. Por nota al margen de la inscripción.
B. Mediante anotación practicada en el folio de cada elemento independiente.
C. Cancelando la inscripción practicada y practicándose nueva inscripción.
D. Ninguna de las anteriores respuestas es correcta.

3. Para inscribir la división o segregación de terrenos, se deberá acreditar:

A. El otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística
aplicable.
B. La declaración municipal de innecesariedad de licencia, que deberá testimoniarse
literalmente en el documento.
C. La A y la B son correctas.
D. Haber solicitado la licencia prevista por la legislación urbanística aplicable.

TEMA 12 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

4. Indique cuál de estas afirmaciones es correcta:

A. En el caso de que la parcela urbanística resulte indivisible como consecuencia de
lo dispuesto en la legislación urbanística, para poder reflejar en el Registro de la
Propiedad la cualidad de indivisible de una parcela, el Ayuntamiento
correspondiente comunicará al Registrador las dimensiones de la parcela mínima,
de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, con referencia
a las fincas concretas sobre las que se pretenda la actuación.
B. El Ayuntamiento que otorgue licencia de edificación en parcela indivisible deberá
comunicar al Registro de la Propiedad que la edificación permitida o existente
hubiese agotado total o parcialmente (especificando en este caso la porción de
terreno susceptible de segregación) el aprovechamiento materializable sobre la finca.
C. La cualidad de indivisible de la parcela se hará constar mediante nota al margen
de la última inscripción de dominio vigente, cuando el Registrador de la Propiedad
reciba la comunicación del Ayuntamiento sobre que la edificación permitida o
existente hubiese agotado total o parcialmente el aprovechamiento materializable
sobre la finca y cuando se creen nuevas fincas por consecuencia de operaciones de
modificaciones hipotecarias.
D. Todas las anteriores manifestaciones son correctas.

5. La sujeción a derecho de tanteo y de retracto de terrenos o viviendas conforme a lo

dispuesto en la legislación urbanística se hará constar:
A. Mediante anotación preventiva de prohibición de disponer.
B. Por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas.
C. Cancelando la última inscripción de pleno dominio practicada y practicándose
nueva inscripción con el derecho a favor del titular de los derechos de adquisición
preferente.
D. Ninguna de las respuestas anteriores son correctas.

TEMA 12 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

6. La incoación de un expediente de disciplina urbanística podrá hacerse constar:

A. Mediante anotación preventiva sobre la finca en que se presuma cometida la
infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada caso.
B. Por nota al margen de la última inscripción de dominio de la finca en que se
presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada
caso.
C. Cancelando la última inscripción de pleno dominio practicada sobre la finca en
que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de que se trate en
cada caso y practicándose nueva inscripción con el derecho a favor del órgano que
haya incoado el expediente.
D. Ninguna de las anteriores respuestas es correcta.

7. La anotación preventiva de incoación de un expediente de disciplina urbanística:

A. Tendrá un plazo de duración de cuatro años.
B. Podrá prorrogarse por un año más a instancia de la Administración que la hubiere
solicitado, e incluso, cuando se interpusiese recurso contencioso-administrativo
contra el acuerdo que motivó la anotación preventiva, la Administración podrá
solicitar al Tribunal que conozca del proceso que la anotación preventiva quede
prorrogada hasta que haya recaído resolución administrativa firme en el
procedimiento.
C. podrá cancelarse antes de que finalice el expediente sancionador que la motivó,
cuando la anotación caduque, por solicitud de la Administración que la ordenó,
cuando se disponga por resolución judicial, o cuando concluya el procedimiento sin
resolución expresa sobre el fondo.
D. Todas las anteriores manifestaciones son correctas.

8. Podrán ser objeto de nota marginal:

A. Las condiciones que se hayan impuesto sobre determinadas fincas con ocasión de
la concesión de licencias o de autorización de otras resoluciones administrativas que
afectan a tales fincas.
B. La declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, a cuyo amparo haya sido
realizada una obra nueva, por contravenir la ordenación urbanística aplicable.
C. La concesión de las licencias para usos y obras de carácter provisional y para los
edificios fuera de ordenación.
D. Todas las anteriores manifestaciones son correctas.

TEMA 12 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)

 Derecho Inmobiliario y Urbanístico

9. La inclusión de una finca en el Registro Administrativo de Solares y Terrenos sin

urbanizar se hará constar:
A. Mediante anotación preventiva de prohibición de disponer voluntariamente.
B. Por nota al margen de la última inscripción de dominio de dicha finca.
C. Cancelando la última inscripción de pleno dominio practicada respecto a dicha
finca y practicándose nueva inscripción con el derecho a favor del titular del
Registro.
D. Ninguna de las anteriores respuestas es correctas.

10. Será título inscribible de la adjudicación en procedimiento de venta forzosa:

A. El acta de ocupación.
B. La escritura pública otorgada por el/los titular/es de la finca objeto de venta
forzosa y por el adjudicatario de la misma.
C. La certificación administrativa del acuerdo de resolución del concurso a favor del
adjudicatario, acompañada del acta de ocupación.
D. La certificación de la Administración actuante acreditativa de la adjudicación, que
deberá protocolizarse mediante acta notarial.

TEMA 12 – Test © Universidad Internacional de La Rioja, S. A. (UNIR)