UNIDAD 7: Contratos de transferencia (de cosas).

1. Compraventa.

1. Disposiciones generales.

Artículo 1123. Definición: “Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa y la otra a pagar un pecio en dinero”.

Esta definición identifica los elementos esenciales del contrato: cosa y precio; y finalidad
económica: obligarse a trasferir la propiedad.

Caracteres:

>Bilateral: (966 ccc). Emergen obligaciones para ambos contratantes (transferir la

propiedad para el vendedor, pagar un precio para el comprador)
>Oneroso: (967 ccc). Representa ventajas y sacrificios para ambas partes.
>En principio conmutativo: (968 ccc). En tanto las ventajas para todos los contratantes son
ciertas. Sin embargo puede ser aleatorio en los supuestos contemplados por los artículos
1130 y 1131 del código civil y comercial, o cuando asi lo hayan previsto las partes en
ejercicio de la autonomía de la voluntad.
>Formal: (969 ccc). En el caso de los bienes inmuebles (1017), y no formal en los demás
supuestos. >Nominado: (970 ccc). Ya que tiene una regulación legal completa y especifica.

Si bien la compraventa es un título causal idóneo para transmitir el dominio de una cosa, no
basta su celebración para producir el efecto transmisivo, pues de conformidad con lo
dispuesto por el artículo 1892 del ccc “la adquisición derivada por actos entre vivos de un
derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes…”. El modo al que hace
referencia el citado artículo es la tradición posesoria. El acreedor no adquiere ningún
derecho real sobre la cosa antes de la tradición, excepto disposición legal en contrario (750
ccc)

Es correcto definir, que en virtud de la compraventa el vendedor se obliga a transferir la

propiedad de una cosa, pues con la celebración del contrato, revestido en su caso con las
formas establecidas por la ley, se tendrá el título causal, restando la obligación de cumplir
la tradición posesoria a partir de la cual quedara verificado el dominio en cabeza del
comprador. Ello sin perjuicio de la oponibilidad frente a terceros que en materia de bienes
inmuebles requiere el 1893.

Artículo 1124. Aplicación supletoria a otros contratos: “Las normas de este capítulo se
aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte e obliga a:
a. transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo, uso, o a construir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso,
habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en

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dinero.
b. transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero”.

Cuando desde el aspecto técnico la compraventa solo puede referirse a la transmisión del
derecho real de dominio, el código civil y comercial propone la aplicación supletoria de las
normas de la compraventa a la transmisión o constitución a título oneroso de otros derechos
diferentes al dominio y que no existe un contrato típico que los regule.

Artículo 1125. Compraventa y contrato de obra: “Cuando una de las partes se compromete
a entregar cosas por un precio, aunque estas hayan de ser manufacturadas o producidas,
se aplican las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la
principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros
servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la
obligación de proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se
aplican las reglas del contrato de obra”.

Locación de obra: de conformidad con lo establecido en el artículo 1251 “hay contrato de

obra o de servicios, cuando una persona, según el caso el contratista o prestador de
servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de tora, llamada comitente, a
realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución”

Si la obligación nuclear del contrato consiste en la ejecución de una obra cuyo dominio
debe ser transmitido, el código dispone que serán de aplicación las reglas de locación de
obra. También deberá entenderse como locación de obra si una parte substancial de los
materiales con que debe ejecutarse la obra son provistos por el que la encarga. La solución
resulta razonable, pues si los materiales son provistos por el comitente, el contrato se aleja
de la compraventa en la que lo esencial es la transmisión de la propiedad de la cosa
vendida.

Si no se da ninguno de los supuestos contemplados anteriormente, el contrato debe

reputarse como compraventa.

Artículo 1126. Compraventa y permuta: “Si el precio consiste parte en dinero y parte en
otra cosa, el contrato es de permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en
los demás casos”.

La obligación del comprador en la compraventa es el pago de un precio cierto en dinero.

Pero bien puede ocurrir que nos encontremos frente a lo que se ha dado en denominar
“precio mixto”, esto es, que parte del precio sea pagado en dinero y otra parte mediante la
transmisión de la propiedad de otra cosa.

Será compraventa si la parte del precio en dinero es mayor o igual a la otra cosa. Será
permuta en caso de que el valor de la cosa intercambiada tiene mayor valor que el precio en
dinero pagado.
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Artículo 1127. Naturaleza del contrato: “El contrato no debe ser juzgado como de
compraventa, aunque las partes así lo estipulen, si para tal le falta algún requisito
esencial”.

Si bien las partes tienen aptitud para calificar los contratos que crean, no es dable entender
que se trata de una compraventa si el negocio celebrado no reúne los requisitos esenciales e
aquella.

Artículo 1128. Obligación de vender: “Nadie está obligado a vender, excepto que se
encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo”.

Como lógica consecuencia de ser la compraventa un acto voluntario, el artículo 1128 del
código civil y comercial, dispone, como principio general, que nadie está obligado a
vender. La excepción a este principio lo constituye el supuesto en que el vendedor se
encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

A diferencia de Vélez, el artículo 1128 no prevé los supuestos de venta forzosa, es decir los
supuestos en que una persona se encuentra sometido a la necesidad jurídica de vender.
El criterio sustentado por el CCC de solo establecer el enunciado “necesidad jurídica de
hacerlo” y no enumerar los casos que conllevan a tal necesidad, resuelve los problemas que
planteaba el código derogado en el art. 1124 pues alguno autores entendían que no todos los
casos allí mencionados constituían supuesto de venta y/o que la misma fuera forzosa y/o
que otros supuestos no contemplados en dicha norma si lo constituían

2. Cosa vendida.

Artículo 1129. Cosa vendida: “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de
los contratos”.

La cosa es, junto con el precio, elemento esencial de la compraventa. Respecto de las cosas
que pueden ser objeto de la compraventa, el código dispone que pueden serlo todas las
cosas que pueden ser objeto de los contratos.

El artículo 15 del código establece que “los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre”.

Caracteres:

>Determinada o determinable: en su especie o genero según el caso, aunque no lo estén en

su cantidad, si esta puede ser determinada. Es determinable cuando se establecen criterios
suficientes para su individualización.
>Susceptible de valoración económica.
>No prohibido: no pueden ser objeto de la compraventa bienes que por un motivo especial

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se prohíbe que lo sean. Ejemplo: cosas fuera del comercio cosas sobre las que pesa una
incapacidad de derecho para contratar.

Artículo 1130. Cosa cierta que ha dejado de existir: “Si la venta es de cosa cierta que ha
dejado de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, este no produce efecto alguno. Si
ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con
reducción del precio.
Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o
este dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del
contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada”.

La cosa objeto del contrato de compraventa debe existir al tiempo del contrato o susceptible
de existencia (cosa futura). Siendo que la cosa es un elemento esencial del contrato de
compraventa, si se trata de cosa cierta y esta ha dejado de existir al tiempo de la
celebración, el contrato no surte efectos.

La ineficacia del contrato de compraventa que sanciona el artículo 1130, solo se aplica al
supuesto de cosa que ha dejado de existir al tiempo del contrato.
No se produce ineficacia cuando se trata de:
-obligaciones de género, ya que antes de la individualización de la cosa debida, el caso
fortuito no libera al deudor, pus resulta de aplicación el principio de que el género no
perece, por lo que el vendedor no podrá liberarse de su obligación.
-La cosa cierta ha dejado de existir con posterioridad a la celebración del contrato: el
propietario soporta los riesgos de la cosa, los casos de deterioro o pérdida con o sin culpa se
rigen por lo dispuesto sobre la imposibilidad de cumplimiento.
-La compraventa es aleatoria. Cuando en ejercicio de la autonomía de la voluntad las
partes convengan que la compraventa sea aleatoria por asumir el comprador el riesgo de
que la cosa haya dejado de existir al tiempo de contrato o estaba dañada.

Artículo 1131. Cosa futura: “Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir.
El vendedor debe realizarlas tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las
circunstancias, para que esta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.
El comprador puede asumir, por clausula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a
existir sin culpa del vendedor”.

Los bienes futuros pueden ser objeto de los contratos. La promesa de transmitirlos está
subordinada a la condición de que lleguen a existir, excepto que se trate de contratos
aleatorios.

Principio general: condición suspensiva. El principio general que rige a la compraventa de

cosa futura es que se trata de una compraventa sujeta a una condición suspensiva, “que la

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cosa llegue a existir”, por consiguiente, si esta no llega a existir sin culpa del deudor, el
contrato no surtirá sus efectos por carecer de uno de sus elementos esenciales.

Obligación del vendedor: el vendedor está obligado a poner la diligencia necesaria para
lograr que la cosa llegue a existir en las condiciones y tiempo convenido.

Excepción: contrato aleatorio. En ejercicio de la autonomía de la voluntad, el comprador

puede asumir expresamente el riesgo que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.
En ese caso la compraventa será aleatoria. En este supuesto la compraventa no se encuentra
sujeta a condición suspensiva, por consiguiente si, pese a la diligencia del vendedor, la cosa
no llega a existir, el comprador estará obligado al pago del precio convenido.

Artículo 1132. Cosa ajena: “La venta de cosa total o parcialmente ajena es válida en
términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su
dominio al comprador”.

Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos.

Obligación del vendedor: el vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al

comprador. Dicha obligación no es más que la descripción concreta para la compraventa de
la obligación genérica del artículo 1008 “si el que promete transmitirlos no ha garantizado
el éxito de la promesa, solo está obligado a emplear medios necesarios para que la
prestación se realice, y si por su culpa, el bien no se transmite, debe reparar daños
causados”

El dueño de la cosa vendida no queda personalmente obligado por no ser parte del contrato.

La obligación de vendedor debe reputarse como obligación de medios, por lo que, si

empleando la debida diligencia no logra el éxito de la promesa, no incurre en
responsabilidad alguna. Si no emplea la diligencia, será responsable por los daños
caudados.

La excepción es la garantía del éxito de la promesa, que si la promesa no se cumple, aunque

el vendedor haya empleado la diligencia exigible, deberá indemnizar los daños.

No se puede contratar sobre bienes o cosas inexistentes; que no existen al momento de

celebración del contrato, ni existirán posteriormente.

3. Precio.

Artículo 1133. Determinación del precio: “El precio es determinado cuando las partes lo
fija en una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de
un tercero designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier caso
se entiende que hay precio valido si las partes previeron el procedimiento para
determinarlo”.

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Artículo 1134. Precio determinado por un tercero: “El precio puede ser determinado por un
tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un
acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la
determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley
local”.

El segundo de los elementos esenciales del contrato de compraventa es el precio. El precio

debe ser en dinero (1123) y debe estar determinado o al menos determinable.

Modos de determinación del precio. El precio es determinado cuando:

-Lo fijan las partes.

-Se deja su indicación al arbitrio de un tercero que designan las partes en el contrato mismo
o con posterioridad a su celebración.
-Se determine con relación a otra cosa cierta.
-Las partes fijen un procedimiento para determinarlo.

El precio fijado por un tercero es irrevocable, salvo connivencia de una de las partes y el
tercero.

Artículo 1135. Precio no convenido por unidad de medida de superficie: “Si el objeto
principal de la venta de una fracción de tierra, aunque este edificada, no habiendo sido
convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una
diferencia mayor del cinco por ciento de la acordada, el vendedor o el comprador, según
los casos, tienen derecho a pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por
aplicación de esta regla debe pagar mayor precio puede resolver la compra”.

Artículo 1136. Precio convenido por unidad de medida de superficie: “Si el precio es
convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función
de la superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la
superficie excede en las de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador
tiene derecho a resolver”.

4. Obligaciones del vendedor

Artículo 1137. Obligación de transferir: “El vendedor debe transferir al comprador la

propiedad de la cosa vendida. También está obligado a poner a disposición del comprador
los instrumentos requeridos por los usos o las particularidades de la venta, y a prestar
toda la colaboración que le sea exigible para que la transferencia dominal se concrete”.

Artículo 1138. Gastos de entrega: “Excepto pacto en contrario, están a cargo del vendedor
los gastos de la entrega de la cosa vendida y los que se originen en la obtención de los
instrumentos referidos en el artículo [Link] la compraventa de inmuebles también están a

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su cargo los estudios del título y sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los
tributos que graven l venta”.

Artículo 1139. Tiempo de entrega del inmueble: “El vendedor debe entregar el inmueble
inmediatamente de la escrituración, excepto convención en contrario”.

Artículo 1140. Entrega de la cosa: “La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de
toda relación de poder y de oposición de terceros”.

La obligación nuclear del vendedor es transferir al comprador la propiedad de la cosa

vendida, de hecho es la prestación que define al contrato juntamente con el pago del precio
del comprador.

Los deberes secundarios del vendedor, son: poner a disposición del comprador los
instrumentos requeridos por los usos o particularidades de a venta, asumir costos que
demande su obtención, asumir gastos que demande el estudio de título, mensura, impuestos,
cooperación para que la transferencia se concrete, asumir gastos de entrega salvo pacto en
contrario, entregar en plazo convenido, entregar en condiciones convenidas.

5. Obligaciones del comprador.

Artículo 1141. Enumeración: “Son obligaciones el comprador:

a. Pagar el precio en lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta se entiende que la venta
es de contado.
b. Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. Esta obligación de recibir
consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador para
que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa.
c. Pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los
demás posteriores a la venta”.

La obligación nuclear del comprador es pagar el precio. En cuanto lugar y tiempo de pago,
rige el principio de autonomía de la voluntad; por cuanto, su las partes lo han previsto, el
pago debe hacerse en el lugar y tiempo convenido.
Supletoriamente para el caso que las partes no hubieran fijado el tiempo en que debe
efectuarse el pago, se entiende que la venta es de contado.

La obligación secundaria es recibir la cosa vendida y asumir deberes agregados de conducta

que son los que coadyuvan a permitir al vendedor dar cumplimiento con su obligación
nuclear.

Estos deberes secundarios son:

-Recibir la cosa y los documentos vinculados al contrato.
-Pagar los gastos.

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6. Compraventa de cosas muebles.

Artículo 1142. Regla de interpretación: “Las disposiciones de esta sección no excluyen la

aplicación de las demás nomas del capítulo en cuanto sean compatibles”.

Esta sección a la que hace referencia es la de compraventa de cosas muebles, donde se

describen las particularidades que tal naturaleza de cosas imprime a la compraventa. Sin
perjuicio de esta regulación particular, las disposiciones genéricas de la compraventa que
no resulten incompatibles con las disposiciones particulares también rigen a la compraventa
de cosas muebles.

6.1. Precio.

Artículo 1143. Silencio sobre el precio: “Cuando e contrato ha sido válidamente

celebrado, pero el precio no se ha señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha estipulado
un medio para determinarlo, se considera, excepto indicación en contrario, que las partes
han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la celebración del
contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico
mercantil de que se trate”.

El precio de la compraventa debe estar determinado o ser susceptible de determinación. Los

modos de determinación son: cuando las partes lo fijan en una suma, cuando se deja su
fijación al arbitrio de un tercero, cuando lo sean en relación a otra cosa cierta o cando las
partes previesen el procedimiento para determinarlo.

En el caso de las cosas muebles, si las partes no determinan el precio por ninguno de los
mecanismos expuestos, el ccc prevé, excepto indicación en contrario que las partes han
hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento d la celebración del
contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el tráfico
mercantil de que se trate.

Para que rija es necesario que:

>la cosa sea mueble.
>no exista disposición en contrario de las partes
>las partes no hayan previsto ningún otro mecanismo de determinación del precio
>el contrato cumpla con el resto de los requisitos esenciales.

Artículo 1144. Precio fijado por peso, número o medida: “Si el precio se fija con relación
al peso, número o medida, es debido l precio proporcional al número, peso o medida real
de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso
de duda se lo calcula por el peso neto”.

En el caso de los bienes inmuebles el código civil y comercial regula los supuestos en que
el precio haya sido convenido por unidad de medida de superficie (1135).

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Para los bienes muebles, el supuesto contemplado por el artículo 1144 es el del precio
fijado por peso, número o medida. Seria por ejemplo cuando se fija el valor del kilogramo
de una mercadería, o de la unidad de la mercadería o del metro de la mercadería vendida.

6.2. Entrega de la documentación.

Artículo 1145. Entrega de la factura: “El vendedor debe entregar al comprador una factura
que describa la cosa vendida, su precio, o la parte de este que ha sido pagada y los demás
términos de la venta. Si la factura no indica el plazo para el pago del precio se presume
que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez días de recibida se
presume aceptada en todo su contenido.
Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un
documento que acredite la venta”.

El ccc imputa los siguientes efectos a la factura que el vendedor emite:

>sin plazo: si la factura no indica plazo para el pago del precio se presume que la venta es
de contado.
>no observada; la factura no observada dentro de los diez días de recibida se presume
aceptada en todo su contenido.

Artículo 1146. Obligación de entregar documentos: “Si el vendedor está obligado a

entregar documentos relacionados con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento,
lugar y forma fijados en el contrato. En caso de entrega anticipada de documentos el
vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier falta de
conformidad de ellos”.

>Tiempo, lugar y forma: el vendedor debe entregar los documentos relacionados con las
cosas vendidas en el momento, lugar y forma previstos en el contrato.

>Entrega anticipada: en caso que el vendedor hiciera entrega anticipada de los documentos,
el vendedor puede subsanar cualquier falta de conformidad de ellos hasta la fecha fijada
para la entrega, no debiendo ello ocasionar inconvenientes ni gastos excesivos al
comprador.

6.3. Entrega de la cosa.

Artículo 1147. Plazo para la entrega de la cosa: “La entrega de la cosa debe hacerse dentro
de las veinticuatro horas de celebrado el contrato, excepto que de la convención o los usos
resulte otro plazo”.

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Artículo 1148. Lugar de entrega de la cosa: “El lugar de entrega es el que se conviene, o el
que determinen los usos o particularidades de la venta. En su defecto, la entrega debe
hacerse en el lugar en el que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el contrato”.

Estos artículos establecen el tiempo y el lugar en que el vendedor debe entregar la cosa
mueble vendida al comprador. En el caso de los inmuebles se aplica la disposición del art.
1139.

Principio general: autonomía de la voluntad. En cuanto al tiempo y lugar en que el

vendedor debe dar cumplimiento con la obligación de entregar la cosa vendida, rige el
principio de la autonomía de la voluntad; por consiguiente el tiempo y lugar de entrega será
el pactado.

Falta de previsión de las partes: si las partes no hubieran previsto el lugar y tiempo en que
el vendedor debe entregar al comprador la cosa mueble venida, se aplican estos criterios:

>tiempo y lugar que determinen los usos,

>si o existiere usos respecto del tiempo, debe ser entregada dentro de las 24hs de celebrado
el contrato,
>si no existieran usos o particularidades de la venta que determinen el lugar, esta deberá
entregarse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al momento de celebrarse el
contrato.

Artículo 1149. Puesta a disposición de las cosas vendidas: “Endoso de mercaderías en

tránsito. Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en
lugar cierto y en forma incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los
derechos del comprador de revisarla y expresar su no conformidad dentro de los diez días
de retirada. También pueden pactar que la entrega de la mercadería en tránsito tenga
lugar por el simple consentimiento de las partes materializados en la cesión o el endoso de
los documentos de transporte desde la fecha de su cesión o endoso”.

Artículo 1150. Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato: “En caso de entrega
anticipada de cosas no adecuadas al contrato, sea en calidad o en cantidad, el vendedor
puede, hasta la fecha fijada:
a. entregar la parte o cantidad que falte de las cosas.
b. entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de
adecuación de las cosas entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho
no ocasione al comprador inconvenientes ni gastos excesivos, no obstante, el comprador
conserva el derecho de exigir la indemnización de los daños”.

Artículo 1151. Riesgo de daños o pérdidas de las cosas: “Están a cargo del vendedor los
riesgos de daños o perdida de las cosas, y los gastos incurridos hasta ponerla a
disposición del comprador en los términos del artículo 1149 o, en su caso, del transportista

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o un tercero, pesada o medida y en las demás condiciones pactadas o que resulten de los
usos aplicables o de las particularidades de la venta”.

Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería en lugar cierto y en
forma incondicional surta los efectos de la entrega. En tal supuesto, le asiste al comprador
el derecho de inspeccionarla y expresar su conformidad dentro de los diez días de recibida.

Endoso: las partes pueden prever que la entrega de la mercadería en tránsito opere con el
mero consentimiento de las partes materializado en la cesión o endoso de los documentos
del transporte.

Entrega anticipada: si el vendedor entregara anticipadamente la mercadería y esta no fuera

adecuada al contrato sean en cantidad o calidad, puede hasta la fecha fijada por la entrega,
completar el faltante de cosas o sustituir las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación.
Ello no debe ocasionar inconvenientes ni gastos excesivos al comprador, quien conserva la
facultad de reclamar los daños y perjuicios.

Riesgo de la cosa: antes de la entrega de la cosa, son a cargo del vendedor los riesgos de
daños o pérdida. Ello resulta una aplicación del principio que las cosas perecen para su
dueño.

6.4. Recepción de la cosa y pago del precio.

Artículo 1152. Tiempo del pago: “El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto
pacto en contrario. El comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la
posibilidad de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago
pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad”.

Artículo 1153. Compraventa sobre muestras: “Si la compraventa se hace sobre muestras, el
comprador no puede rehusar la recepción de la cosa si es de igual calidad que la
muestra”.

Artículo 1154: Compraventa de cosas que no están a la vista: “En los casos de cosas que
no están a la vista y deben ser remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe
adecuarse al contrato al momento de su entrega al comprador, al transportista o al tercero
designado para recibirla”.

Artículo 1155. Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta: “Si las cosas muebles se
entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su examen y reconocimiento, el comprador
puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la
inadecuación de las cosas al contrato.
El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento íntegro de
la cantidad y de la adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay
lugar a reclamos después de recibidas”.

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Artículo 1156. Adecuación de las cosas muebles a lo convenido: “Se considera que las
cosas muebles son adecuadas al contrato si:
a) son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo;
b) son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al
vendedor en el momento de la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias
resulte que el comprador no confió o no era razonable que confiara, en la idoneidad y
criterio del vendedor;
c) están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la
hay, de una adecuada para conservarlas y protegerlas;
d) responden a lo previsto en el artículo 1153.
El vendedor no es responsable, a tenor de lo dispuesto en los incisos a) y c) de este
artículo, de la inadecuación de la cosa que el comprador conocía o debía conocer en el
momento de la celebración del contrato”.

Artículo 1157. Determinación de la adecuación de las cosas al contrato: “En los casos de
los artículos 1153 y 1154 el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta
de adecuación de las cosas a lo convenido.
La determinación de si la cosa remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace
por peritos arbitradores, excepto estipulación contraria.
Si las partes no acuerdan sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera de ellas
puede demandar judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad de treinta
días de entrega de la cosa. El juez designa el arbitrador”.

Artículo [Link] para reclamar por los defectos de las cosas: “Si la venta fue convenida
mediante entrega a un transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido
inspección de la cosa, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o por su no
adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador”.

Artículo 1159. Compraventa por junto: “Si la venta es por una cantidad de cosas “por
junto” el comprador no está obligado a recibir sólo una parte de ellas, excepto pacto en
contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio quedan firmes a su respecto”.

Artículo 1160. Compraventas sujetas a condición suspensiva: “La compraventa está sujeta
a la condición suspensiva de la aceptación de la cosa por el comprador si:
a) el comprador se reserva la facultad de probar la cosa;
b) la compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del
comprador”.
El plazo para aceptar es de diez días, excepto que otro se haya pactado o emane de los
usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga concluido cuando el comprador
paga el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse”.

Artículo 1161. Cláusulas de difusión general en los usos internacionales: “Las cláusulas
que tengan difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado
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que les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre que de las
circunstancias no resulte lo contrario”.

Artículo 1162. Compraventa con cláusula pago contra documentos: “En la compraventa de
cosas muebles con cláusula “pago contra documentos”, “aceptación contra documentos”
u otras similares, el pago, aceptación o acto de que se trate sólo puede ser rehusado por
falta de adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la inspección
o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de la convención o de los
usos, o que su falta de identidad con la cosa vendida esté ya demostrada.
Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco, el
vendedor no tiene acción contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo”.

Salvo pacto en contrario, el precio debe pagarse contra la entrega de la cosa mueble
vendida.

El comprador no tiene obligación de pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de

examinar las cosas, excepto las modalidades de entrega o pago pactadas sean incompatibles
con esta posibilidad.

Recepción de la cosa:

>Compraventa por muestras: si la compraventa es por muestras y la cosa entregada es de

igual calidad que la muestra, el comprador no puede rehusar la recepción.

>Cosas que no están a la vista: si la cosa vendida no está a la vista, aquella debe adecuarse
a lo convenido al momento de su entrega sea que esta se verifique en la persona del
comprador, del transportista o de un tercero designado para recibirla.

En estos dos casos el comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de
adecuación de la cosa a lo convenido.
Excepto estipulación en contrario, la determinación de la adecuación de la cosa entregada
por el vendedor a lo convenido se hace por peritos arbitradores.
Si las partes no se ponen de acuerdo sobre la designación del perito arbitrador, cualquiera
puede demandar judicialmente su designación, dentro del plazo de caducidad de treinta días
de entregada la cosa.
Si el comprador no hubiera podido inspeccionar la cosa vendida y la entrega de esta se
hubiera convenido al transportista o un tercero designado para recibirla, los plazos para
reclamar por las diferencias de cantidad o falta de adecuación a lo convenido, se cuentan
desde la recepción de las cosas por el comprador, pues es a partir de ese momento que se
encuentra en condiciones de verificarla.

>Cosas que se entregan en fardo o bajo cubierta: si al momento de la recepción de a cosa el

comprador no puede examinarla por encontrarse en fardo o bajo cubierta, el comprador
puede reclamar en los diez días inmediatos la falta de adecuación de lo convenido.
13
El comprador puede exigir que el reconocimiento de la cantidad y adecuación al contrato se
haga al momento de la entrega, en cuyo caso no puede el comprador reclamar con
posterioridad a la recepción.

>Adecuación de la cosa a lo convenido: se entiende que las cosas muebles son adecuadas al
contrato si:
-son aptas para los fines que ordinariamente se destinan cosas de ese tipo. Si la
inadecuación de la cosa era conocida o debía ser conocida por el comprador, el vendedor no
resulta responsable por dicha inadecuación.
-son aptas para el fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al venderlo al
tiempo de la celebración del contrato, salvo que pueda entenderse que el comprador confió
en el criterio del vendedor.
-están envasadas o embaladas de una manera habitual o adecuada para conservarla. Si el
comprador conocía o debía conocer la inadecuación, el vendedor no responde.
-responden a la muestra en caso que la venta se hiciera sobre ellas.

>venta por junto: el comprador no está obligado a recibir solo parte de ella salvo pacto en
contrario. Si las recibe la transmisión del dominio queda firme en cuanto a ellas.

>compraventa sujeta a condición suspensiva: la compraventa está sujeta a la condición

suspensiva de la aceptación del comprador si este se reserva la facultad de probar la cosa, o
los usos o convención expresa determinan que la venta es a satisfacción del comprador.

>cláusulas de difusión general en los usos internacionales: en la compraventa internacional

existen cláusulas que determinan el alcance de las obligaciones de las partes. Dichas
clausulas denominadas “INCOTERMS” son, por ejemplo, que el precio es CIF, en cuyo
caso incluye el costo, seguro y flete; o FOB, supuesto en el cual el vendedor se libera
entregando la mercadería a borde del buque, etcera. Si bien estas cláusulas han sido
desarrolladas para el comercio internacional, el ccc establece que las cláusulas que tengan
difusión en los usos internacionales se presumen utilizadas con el significado que les
adjudiquen tales usos, aunque la venta sea internacional, siempre que de las circunstancias
no resulte lo contrario.

7. Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa.

Artículo 1163. Pacto de retroventa: “Pacto de retroventa es aquel por el cual el vendedor
se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra
restitución del precio, con el exceso o disminución convenidos.
El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a
condición resolutoria”.

Facultad del vendedor de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, restituyendo

a este el precio con el exceso o disminución que se hubiera pactado.

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Artículo 1164. Pacto de reventa: “Pacto de reventa es aquel por el cual el comprador se
reserva el derecho de devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe
restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. Se aplican las reglas de la
compraventa bajo condición resolutoria”.

Le permite al comprador devolver la cosa comprada, debiendo restituir, en caso de ejercer

la facultad, el precio con el exceso o disminución que se hubiera convenido.

Artículo 1165. Pacto de preferencia: “Pacto de preferencia es aquel por el cual el vendedor
tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el
comprador decide enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni
pasa a los herederos.
El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa
y todas las particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en
que debe celebrarse la subasta.
Excepto que otro plazo resulte de la convención, los usos o las circunstancias del caso, el
vendedor debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los diez días de recibida dicha
comunicación.
Se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria”.

Le permite al vendedor recuperar la cosa vendida si el comprador decide enajenarla, con

prelación a cualquier otro comprador. A diferencia del pacto de retroventa, en el de
preferencia la facultad del vendedor solo aparece si el comprador decide enajenarla.
A fin de permitir el ejercicio de la facultad que le asiste al vendedor de recuperar la cosa
vendida, el comprador debe notificar al vendedor su decisión de enajenarla y todas las
particularidades de la operación proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe
celebrarse la subasta.
Salvo que se establezca un pacto diferente, el vendedor debe ejercer la preferencia dentro
de los diez días de recibida la comunicación.
El derecho emergente del pacto de preferencia es personal, no puede cederse ni transmitirse
mortis causa.

Artículo 1166. Pactos agregados a la compraventa de cosas registrables: “Los pactos

regulados en los artículos precedentes pueden agregarse a la compraventa de cosas
muebles e inmuebles. Si la cosa vendida es registrable, los pactos de retroventa, de reventa
y de preferencia son oponibles a terceros interesados si resultan de los documentos
inscriptos en el registro correspondiente, o si de otro modo el tercero ha tenido
conocimiento efectivo.
Si las cosas vendidas son muebles no registrables, los pactos no son oponibles a terceros
adquirentes de buena fe y a título oneroso”.

Artículo 1167. Plazos: “Los pactos regulados en los artículos precedentes pueden ser
convenidos por un plazo que no exceda de cinco años si se trata de cosas inmuebles, y de
15
dos años si se trata de cosas muebles, contados desde la celebración del contrato.
Si las partes convienen un plazo mayor se reduce al máximo legal. El plazo establecido por
la ley es perentorio e improrrogable”.

Artículo 1168. Venta condicional. Presunción: “En caso de duda, la venta condicional se
reputa hecha bajo condición resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el
vendedor hace tradición de la cosa al comprador”.

Artículo 1169. Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria: “La compraventa

sujeta a condición resolutoria produce los efectos propios del contrato, pero la tradición o,
en su caso, la inscripción registral, sólo transmite el dominio revocable”.

Los pactos de reventa, retroventa, o preferencia pueden incluirse en contratos de

compraventa cuyo objeto sean tanto cosas muebles como inmuebles.
Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es registrable y el pacto
resulta de los documentos inscriptos, es decir cuando el pacto incluido por las partes en la
compraventa tiene publicidad registral. También serán oponibles a los terceros interesados
si de otro modo han tenido conocimiento efectivo del pacto.
Si la cosa vendida es mueble no registrable, el pacto especial incluido en la compraventa no
es oponible a los terceros adquirentes de buena fe y a título oneroso.

Plazos máximos: el código impone un plazo máximo legal por el que pueden convenirse los
pactos de reventa, retroventa o preferencia. Si la cosa vendida es inmueble el plazo máximo
de vigencia del pacto no puede exceder de cinco años, y si es mueble de dos años. Si las
partes convienen un plazo mayor, se reduce al máximo legal. Dicho plazo máximo es
improrrogable y perentorio.

Contrato sujeto a condición resolutoria:

>para los pactos previstos: la compraventa en la que se incorpora un pacto de retroventa, de

reventa o de preferencia se encuentra sometida a una condición resolutoria, es decir que, si
el vendedor ejerce la facultad que le confiere la cláusula, el contrato queda resuelto.

>presunción: si una venta es condicional y se hizo entrega de la cosa, en caso de duda el

ccc la reputa una condición resolutoria. La solución es lógica puesto que si la condición
fuera suspensiva, lo más probable es que el vendedor no haga entrega de la cosa hasta que
no acaezca el hecho que determina el nacimiento del contrato.

>efectos: el contrato de compraventa sujeto a condición resolutoria, produce sus efectos

propios, sin embargo, el dominio que eventualmente se transfiera es de tipo irrevocable.

8. Boleto de compraventa.

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Artículo 1170. Boleto de compraventa de inmuebles: “El derecho del comprador de buena
fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes
sucesivos;
b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a
la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria”.

Artículo 1171. Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra: “Los boletos de

compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe
son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como mínimo el
veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En
caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en
primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio”.

Estos artículos regulan el régimen de oponibilidad del boleto de compraventa de inmuebles.

Resulta una práctica muy habitual en materia inmobiliaria, que, previo al otorgamiento de
la escritura requerida a los fines de transmitir el dominio, las partes celebren el boleto de
compraventa.

No cabe duda que el mismo resulta oponible entre las partes, sin embargo la cuestión es
más compleja en relación a terceros. La cuestión se ha suscitado particularmente frente al
embargo que un acreedor del vendedor trabe sobre el inmueble vendido con posterioridad a
la celebración del boleto de compraventa y el caso de concurso o quiebra del vendedor con
posterioridad a la celebración del boleto de compraventa. En tales supuestos era necesario
determinar si prevalece el derecho del acreedor embargante o la masa de acreedores en el
caso de concurso o quiebra, o si se le daba prioridad al adquirente por boleto de
compraventa.

El ccc otorga prioridad al adquirente por boleto de compraventa.

>medidas cautelares: el artículo 1170 otorga prioridad al comprador de buena fe por boleto
de compraventa, frente a terceros que han trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:

-el comprador goza de algún tipo de publicidad, sea registral o posesoria.

-el comprador contrato con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de
quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos
-el comprador pago el 25% del precio con anterioridad a la traba cautelar.

17
-es necesario que el instrumento privado adquiera fecha cierta anterior a la traba de la
cautelar mediante alguno de los procedimientos que prevé el artículo 317 del ccc.

>Concurso o quiebra del vendedor.

Requisitos:
-el adquirente es de buena fe, es que desconoce el estado de cesación de pagos del
vendedor.
-se hubiera abonado el 25% del precio.

Efectos:
-en caso que el boleto resulte oponible al concurso o quiebra del vendedor, el artículo 1171
dispone:
+el juez debe disponer que se otorgue respectiva escritura pública.
+el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la
prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado
sobre el bien, en garantía del saldo de precio.

4. PERMUTA

4.1 Permuta. Concepto. Caracteres, distinción con la compraventa y con la donación mutua.

Artículo 1172. Definición: “Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a

transferirse el dominio de cosas que no son dinero”.

Si el precio fuera mixto, es decir se intercambiara la propiedad de una cosa por la propiedad
de otra, más una suma de dinero, de conformidad con lo dispuesto por el art. 1126 CCyC, el
contrato solo es permuta si en relación al precio total, el valor de la cosa es mayor al de la
porción en dinero.

Caracteres

El contrato de permuta presenta los siguientes caracteres:

a. bilateral (art. 966 CCyC): puesto que ambas partes se obligan a transferir a la otra la
propiedad de una cosa;

b. oneroso (art. 967 CCyC): en tanto que el contrato representa ventajas y sacrificios
económicos para todas las partes;

c. conmutativo (art. 968 CCyC): en principio, el contrato es conmutativo ya que las

ventajas y pérdidas para ambas partes son ciertas. Sin embargo, el contrato podrá
ser aleatorio si las partes en ejercicio de la autonomía de la voluntad incorporan
algún acontecimiento incierto del que dependan las ventajas o sacrificios para una o
ambas partes.

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 d. no formal (art. 969 CCyC), en el caso de los bienes muebles, y formal, si se trata de
inmuebles (art. 1017, inc. a, CCyC);

e. nominado (art. 970 CCyC), por contar con una regulación legal completa y
específica.

Artículo 1173. Gastos: “Excepto pacto en contrario, los gastos previstos en el artículo
1138 y todos los demás gastos que origine la permuta, son soportados por los contratantes
por partes iguales”.

4.2 normas aplicables: capacidad, objeto, efectos. Garantía de evicción: funcionamiento.

Artículo 1174. Evicción: “El permutante que es vencido en la propiedad de la cosa que le
fue transmitida puede pedir la restitución de la que dio a cambio o su valor al tiempo de la
evicción, y los daños. Puede optar por hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento
prevista en este Código”.

El contrato de permuta, es un contrato oneroso, por consiguiente resulta un elemento

natural del mismo la garantía de saneamiento (art. 1033, inc. a, CCyC).

Artículo 1175. Norma supletoria: “En todo lo no previsto por el presente Capítulo se
aplican supletoriamente las normas de la compraventa”.

El art. 1175 CCyC remite supletoriamente a las disposiciones de la compraventa para

reglar los aspectos de la permuta que no hayan sido previstos en la regulación de la misma.
La solución resulta razonable tomando en consideración la similitud que guardan ambos
contratos y la minuciosa regulación de la compraventa.

En atención a la aplicación supletoria a la permuta de las reglas de la compraventa, se

aplicarán a aquel contrato las disposiciones sobre:

1. Cosa (arts. 1129 a 1132 CC).

2. Obligaciones del vendedor: (arts. 1137, 1139 y 1140 CCyC).
3. Obligaciones del comprador: (art. 1141, inc. b, CCyC).
4. Las disposiciones pertinentes de compraventa de cosas muebles (Sección 6ª del Capítulo
Compraventa del CCyC).
5. Boleto de compraventa (arts. 1170 y 1171 CCyC).

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