JUZGADO PRIMERO CIVIL Y DE EXTINCIÓN DE DOMINIO

DEL DISTRITO JUDICIAL DE TLALNEPANTLA, ESTADO DE

MÉXICO.

1
SENTENCIA DEFINITIVA

TLALNEPANTLA DE BAZ, ESTADO DE

MÉXICO, (09) NUEVE DE FEBRERO DE
DOS MIL VEINTITRÉS (2023).

V I S T O S, para resolver en definitiva los autos del expediente número

9900/2022, relativo al juicio ESPECIAL DE DESAHUCIO, promovido
por MARÍA YOLANDA HERNÁNDEZ MÉNDEZ, en contra de JULIO
CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, y;

R E S U L T A N D O:

1.- En fecha 27 veintisiete de septiembre de 2022 dos mil veintidós, se

presentó ante la oficialía de partes de este juzgado, la demanda
promovida por MARÍA YOLANDA HERNÁNDEZ MÉNDEZ, en contra
de JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, mediante la cual reclama
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en la Vía ESPECIAL DE DESAHUCIO, las siguientes prestaciones:

A).- “EL PAGO DE LA CANTIDAD DE $45,000. 00 M/N, (CUARENTA

Y CINCO MIL PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL)
POR RENTAS GENERADAS Y NO PAGADAS DE LOS MESES DE
ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO,
AGOSTO, SEPTIEMBRE DE LOS MIL VEINTIDÓS, MÁS LAS QUE
SE SIGAN GENERANDO HASTA LA TOTAL DESOCUPACIÓN Y
ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO A RAZÓN DE $5,000.00
(CINCO MIL PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL).”

B).- “LA DESOCUPACIÓN Y ENTREGA DEL DEPARTAMENTO

ARRENDADO, COMO CONSECUENCIA DE LA FALTA DEL PAGO
DE LAS PENSIONES RENTÍSTICAS.”

C).- “EL PAGO DE GASTOS Y COSTAS QUE SE GENEREN POR LA

FORMULACIÓN Y TRAMITACIÓN DEL PRESENTE JUICIO DE
DESAHUCIO.”

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Como hechos de su demanda manifestó los que se contienen en su
escrito inicial que en obvio de repeticiones se dan por reproducidos en
esta resolución, citó las disposiciones legales aplicables al caso que
nos ocupa y acompañó los documentos fundatorios de su acción.

2.- Mediante proveído de 28 veintiocho de septiembre del 2022 dos

mil veintidós, se tuvo por admitida la demanda en la vía y forma
propuesta, y se ordenó requerir al demandado JULIO CÉSAR
MARTÍNEZ SANTIAGO, para que en el acto de la diligencia justificara
con los recibos correspondientes estar al corriente en el pago de las
rentas o hiciera pago de ellas, con el apercibimiento que en caso de no
hacerlo se le concedía un término de TREINTA DÍAS naturales para
que desocupara el inmueble arrendado; asimismo se le emplazara a
juicio para que dentro del término de CINCO DÍAS ocurriera al juzgado
del conocimiento a oponer las excepciones y defensas que tuviera
para ello; determinación que se encuentra debidamente cumplida el
día siete de diciembre del dos mil veintidós, aunado a lo anterior, la
Secretaría de Acuerdos certificó el plazo concedido al demandado para
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dar contestación a la instaurada en su contra

3.- Por auto del día 15 quince de diciembre del año 2022 dos mil
veintidós, se tuvo por presentado al demandado JULIO CESAR
MARTÍNEZ SANTIAGO, dando contestación a la instaurada en su
contra e interponiendo excepciones y defensas, señalándose fecha
para el desahogo de las pruebas que fueron admitidas y desahogadas
dada su propia y especial naturaleza, así como para la exhibición de
alegatos y sentencia

4.- Mediante proveído de fecha siete de febrero del dos mil veintitrés,
se turnó el expediente para el dictado de la sentencia lo que se hace
en los siguientes términos.

C O N S I D E R A N D O:

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I.- Este Tribunal es competente para el conocimiento y resolución del
presente asunto, atento a lo previsto por los artículos 1.11, 1.36
fracción I y II, 1.42 fracción II del Código de Procedimientos Civiles en
vigor; 32 fracción I de la Ley Orgánica del Poder Judicial del Estado de
México, en razón de la naturaleza de la acción ejercitada,
considerando la sumisión expresa de las partes a los juzgados de
Tlalnepantla, Estado de México, pero además se trata de un inmueble
ubicado dentro de la jurisdicción de este juzgado.

II.- A efecto de cumplir con los principios de congruencia y

exhaustividad que establece el artículo 1.195 del Código Adjetivo en
cita, las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con la
demanda, la contestación y demás pretensiones deducidas por las
partes; tomando en cuenta todos y cada uno de los argumentos
aducidos tanto en la demanda, como aquellos en que se sustenta la
contestación a ésta, y demás pretensiones deducidas oportunamente
en el pleito, debiendo ocuparse exclusivamente de las personas, las
cosas, las acciones y las excepciones que hayan sido materia del
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juicio, decidiendo todos los puntos litigiosos. Cuando estos hubieran

sido varios, se hará el pronunciamiento correspondiente a cada uno de
ellos, de tal forma que se condene o absuelva al demandado.

III.- En efecto, la finalidad del desahucio es la desocupación y entrega

del bien arrendado por la falta de pago de más de dos mensualidades
de renta, de tal manera que a través de este juicio se determinará, en
esencia, si la arrendataria está al corriente en el pago de las rentas
pactadas, y de esta forma considerar si resulta o no operante la
providencia de lanzamiento que ha sido decretada en su contra en el
auto admisorio, pues no debe olvidarse que en términos del artículo
7.33 del Código Civil Vigente, la validez y el cumplimiento de los
contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, y si
en el caso particular, la arrendadora concedió el uso y goce de un
inmueble, y el arrendatario se obligó a pagar por ese uso y goce un
precio cierto, por lo que una vez pactada por las partes interesadas la
materia del arrendamiento y su contraprestación, surten todos sus

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efectos para aquéllos y legitima al arrendador para hacer valer los
derechos que al respecto le corresponden.

IV.- La litis se integró en los siguientes términos:

A).- La actora MARÍA YOLANDA HERNÁNDEZ MÉNDEZ, demanda de

JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, las prestaciones que han
quedan descritas en líneas que anteceden derivado del incumplimiento
del ahora enjuiciado a lo pactado en el contrato de fecha uno de
diciembre del dos mil diecinueve.

B).- El demandado JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, manifestó

que la parte actora le pidió le entregará las rentas de manera personal,
ya que tenía un problema con su cuenta bancaria y dichos pagos se los
entrego en efectivo y de manera personal, con la confianza y amistad
suficiente para no dudar de ella, creyendo en su palabra y que con
dichos pagos tenía cubierta la renta y en su oportunidad le entregaría
los recibos correspondientes.
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V.- En base a lo anterior, se procede al análisis de la acción de

desahucio ejercitada por la actora, al respecto cabe recordar que el
Código Civil, define el arrendamiento, como un contrato por virtud del
cual el arrendador se obliga a transmitir el uso o goce temporal de un
bien, al arrendatario, quien se obliga a pagar de un precio, asimismo,
el juicio de desahucio tiene por objeto la desocupación y entrega del
bien arrendado, por la falta de pago de más de dos mensualidades de
renta, según lo dispone el artículo 2.309 del Código Procesal en cita;
por lo tanto, se requiere que el demandante acredite los siguientes
elementos, a saber:

A) LA EXISTENCIA DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL ENTRE

LAS PARTES, Y

B) LA FALTA DE PAGO DE MÁS DE DOS MENSUALIDADES DE

RENTA;

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De tal manera que a través de este juicio se determinará, en esencia,
si el arrendatario está al corriente en el pago de las rentas pactadas y
de esta forma considerar si resulta o no operante la providencia de
lanzamiento decretada en su contra en el auto admisorio, pues no
debe olvidarse que en los contratos civiles cada uno se obliga en la
manera y términos que aparezca que quiso obligarse; sin embargo, la
validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse a la
voluntad de uno de los contratantes, como lo disponen los artículos
7.33 y 7.73 respectivamente del Código Civil.

Conforme con lo anterior, se procede al análisis del primero de los

elementos necesarios para la procedencia del desahucio, relativo
a la relación contractual entre las partes y que a juicio de la
juzgadora se encuentra acreditado en base a las siguientes
consideraciones jurídicas, los artículos 2.309 y 2.311 del Código de
Procedimientos Civiles en vigor, establecen:

ARTÍCULO 2.309.- EL JUICIO DE DESAHUCIO PROCEDERÁ

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CUANDO SE RECLAMA LA DESOCUPACIÓN DE UN INMUEBLE

POR FALTA DE PAGO DE MÁS DE DOS MENSUALIDADES.

ARTÍCULO 2.311.- A LA DEMANDA SE ACOMPAÑARÁ EL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O DOCUMENTO
JUSTIFICATIVO DEL MISMO.

A).- Con el propósito de acreditar la existencia de la relación

contractual, la parte actora exhibió como documento base de su
pretensión, el contrato de arrendamiento de fecha diecinueve de junio
de dos mil veintiuno, celebrado por MARÍA YOLANDA HERNÁNDEZ
MÉNDEZ Y JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, RESPECTO DEL
INMUEBLE UBICADO EN EL NÚMERO CUARENTA Y DOS (42) DE
LA CALLE COLIMA DEPARTAMENTO UNO (1), COLONIA VALLE
CEYLÁN, EN EL MUNICIPIO DE TLALNEPANTLA DE BÁZ, ESTADO
DE MÉXICO, documento que en tratándose de un juicio de desahucio
resulta suficiente pues con él se justifica lo que previne el artículo
2.311 del Código de Procedimientos Civiles, en el sentido de que a la

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demanda se acompañara el contrato de arrendamiento o documento
justificativo del mismo, precepto legal que se relaciona con lo
dispuesto en el diverso artículo 2.309 del mismo ordenamiento legal el
cual dispone que el juicio especial de desahucio procede cuando se
reclama la desocupación de un inmueble por falta de pago de rentas,
documento al que se le otorga pleno valor probatorio, pero además
que el demandado no dio contestación a la demanda, razón suficiente
para que al referido contrato se le atribuya eficacia plena con
fundamento en lo dispuesto por los artículos 1.297, 1.302 y 1.359 del
Código de Procedimientos Civiles en vigor para el Estado de México.

El segundo elemento, consistente en la falta de pago de más de dos

mensualidades de rentas, se encuentra demostrado, en razón de lo
siguiente:

Para tramitar la vía especial de desahucio, la actora reclama en sus

prestaciones, que el enjuiciado le adeuda el pago de las pensiones
rentísticas del inmueble citado, de los meses enero, febrero, marzo,
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abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre de los mil veintidós, más
las que se sigan generando hasta la total desocupación y entrega del
inmueble arrendado a razón de $5,000.00 (CINCO MIL PESOS CERO
CENTAVOS MONEDA NACIONAL).

En ese sentido, la carga probatoria de demostrar el pago de las rentas

corresponde a JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, dada la
obligación que contrajo al celebrar el contrato de arrendamiento que da
origen al presente juicio, pues en él, se comprometió a pagar al
arrendador por concepto de renta mensual, la cantidad de $5,000.00
(CINCO MIL PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL), lo
anterior es así, ya que de exigir que sea el arrendador quien pruebe tal
hecho, equivaldría a obligar a probar una negación, lo que no sería
factible, por lo que, tomando en consideración la dificultad material que
representa demostrar que el demandado no ha pagado las pensiones
rentísticas reclamadas, o bien la falta de disposición del medio idóneo
para su acreditación, es que dicha carga se traslada a la parte que
disponga del medio de convicción, es decir, a la parte demandada,

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quién con los correspondientes recibos de pago, evidenciaría la verdad
de los hechos. Apoya lo anterior, la siguiente Jurisprudencia:

“PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o

cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado
y no el incumplimiento al actor”.1

Y tesis relacionada:

“ARRENDAMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA RESPECTO DEL

PAGO DE LAS RENTAS. Si el actor sostiene en su demanda que el
inquilino ha dejado de pagarle determinada mensualidad de renta, y
acredita la relación contractual existente entre él y el arrendatario, y
por tanto, demuestra su derecho para cobrar las pensiones,
corresponde al demandado demostrar el pago, toda vez que exigir tal
prueba al arrendador equivaldría a obligarlo a probar una negación,
situación contraria no sólo a las posibilidades humanas por tratarse de
una negativa pura y simple que no es susceptible de prueba, sino por
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ser tal cosa contraria a las normas procesales inherentes a la prueba

que establece la ley procesal”.2

VI. EXCEPCIONES Y DEFENSAS. Ante la procedencia de la acción

intentada por la actora, resulta necesario realizar pronunciamiento y en
particular, en relación a las excepciones que hizo valer el demandado
JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, consistentes en:

LA EXCEPCIÓN DE PAGO devienen infundadas, en atención a que la

parte actora, cumplió con la carga probatoria impuesta por los artículos
1.252 y 1.253 del Código de Procedimientos Civiles y el demando no
acreditó con ningún elemento de prueba, haber realizado el pago de las
rentas que se le reclaman.

1
Sexta Época, 392432, Tercera Sala, Jurisprudencia, Apéndice de 1995, Tomo IV,
Parte SCJN, Materia(s): Civil Tesis: 305, Página: 205.
2
Sexta Época, 270664, Tercera Sala, Tesis Aislada, Semanario Judicial de la
Federación, Volumen LXII, Cuarta Parte, Materia Civil, Página: 30

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VII.- CONDENA

Por lo anterior, toda vez que el demandado JULIO CESAR MARTÍNEZ

SANTIAGO, no contestó la demanda, por ende, no justificó los pagos
que se le reclaman y tomando en consideración que se encuentran
acreditados los elementos del desahucio, es procedente condenar al
arrendatario JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, a la
desocupación y entrega DEL INMUEBLE UBICADO EN EL NÚMERO
CUARENTA Y DOS (42) DE LA CALLE COLIMA DEPARTAMENTO
UNO (1), COLONIA VALLE CEYLÁN, EN EL MUNICIPIO DE
TLALNEPANTLA DE BÁZ, ESTADO DE MÉXICO, por lo que se
ordena su inmediato lanzamiento, sin necesidad de que la sentencia
cause ejecutoria en razón de que, aunque fuera recurrida, la apelación
se admitiría sin efecto suspensivo, como lo establece el artículo 2.323
del código adjetivo en consulta y solo se suspenderá si en el acto de
la diligencia la arrendataria hace pago de las rentas reclamadas.

VIII.- PAGO DE RENTAS.

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Se condena al arrendatario al pago de LA CANTIDAD DE $45,000.00

(CUARENTA Y CINCO MIL PESOS 00/100 M.N), POR CONCEPTO
DE PAGO DE RENTAS NO PAGADAS, DESDE EL MES DE ENERO,
FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO,
SEPTIEMBRE DE LOS MIL VEINTIDÓS, MÁS LAS QUE SE SIGAN
GENERANDO HASTA LA TOTAL DESOCUPACIÓN Y ENTREGA
DEL INMUEBLE ARRENDADO A RAZÓN DE $5,000.00 (CINCO MIL
PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL).

También se condena al demandado al pago de las rentas que se sigan

generando a razón de $5,000.00 (CINCO MIL PESOS CERO
CENTAVOS MONEDA NACIONAL), DERIVADO DEL
INCUMPLIMIENTO DE LA TERCERA CLÁUSULA DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO mismas que deberán liquidarse en ejecución
de sentencia

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IX. COSTAS

Con fundamento en el artículo 2.318 del Código Procesal Civil, se

condena JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, al pago de las costas
causadas en esta instancia.

Por lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo dispuesto por

los artículos 1.1, 1.5, 1.11, 1.30, 1.47, 1.134, 1.138, 1.192, 1.198,
1.199 y demás relativos del código procesal civil, se:

R E S U E L VE

PRIMERO.- Se tramitó legalmente este PROCEDIMIENTO ESPECIAL

DE DESAHUCIO, promovido por MARÍA YOLANDA HERNÁNDEZ
MÉNDEZ en contra de JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, en
consecuencia,

SEGUNDO.- Se condena al arrendatario JULIO CESAR MARTÍNEZ

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SANTIAGO, a la desocupación y entrega del INMUEBLE UBICADO

EN EL NÚMERO CUARENTA Y DOS (42) DE LA CALLE COLIMA
DEPARTAMENTO UNO (1), COLONIA VALLE CEYLÁN, EN EL
MUNICIPIO DE TLALNEPANTLA DE BÁZ, ESTADO DE MÉXICO,
por lo que se ordena su inmediato lanzamiento, sin necesidad de que
la sentencia cause ejecutoria en razón de que, aunque fuera recurrida,
la apelación se admitiría sin efecto suspensivo, como lo establece el
artículo 2.323 del código adjetivo en consulta y solo se suspenderá si
en el acto de la diligencia la arrendataria hace pago de las rentas
reclamadas.

TERCERO.- Se condena al arrendatario al pago de la CANTIDAD DE

$45,000.00 (CUARENTA Y CINCO MIL PESOS 00/100 M.N), POR
CONCEPTO DE PAGO DE RENTAS NO PAGADAS, DESDE EL MES
DE ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO,
AGOSTO, SEPTIEMBRE DE LOS MIL VEINTIDÓS, MÁS LAS QUE
SE SIGAN GENERANDO HASTA LA TOTAL DESOCUPACIÓN Y

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DEL DISTRITO JUDICIAL DE TLALNEPANTLA, ESTADO DE
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ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO A RAZÓN DE $5,000.00
(CINCO MIL PESOS CERO CENTAVOS MONEDA NACIONAL).

También se condena al demandado al pago de las rentas que se sigan

generando a razón de $5,000.00 (CINCO MIL PESOS CERO
CENTAVOS MONEDA NACIONAL), DERIVADO DEL
INCUMPLIMIENTO DE LA TERCERA CLÁUSULA DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO mismas que deberán liquidarse en ejecución
de sentencia

CUARTO. Con fundamento en el artículo 2.318 del Código Procesal

Civil, se condena JULIO CESAR MARTÍNEZ SANTIAGO, al pago de
las costas causadas en esta instancia.

QUINTO.- NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE.

ASÍ, DEFINITIVAMENTE JUZGANDO, LO RESOLVIÓ Y FIRMA LA

MAESTRA EN DERECHO CIVIL MARGARITA MAYA SALAZAR,
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MARGARITA MAYA SALAZAR

JUEZA PRIMERO CIVIL Y DE EXTINCIÓN DE DOMINIO DEL

DISTRITO JUDICIAL DE TLALNEPANTLA DE BÁZ, ESTADO DE
MÉXICO, ASISTIDA DE SECRETARIA DE ACUERDOS MAESTRA EN
DERECHO ALICIA ZANABRIA CALIXTO, QUE AUTORIZA Y DA FE
DE LO ACTUADO. DOY FE.

JUEZA SECRETARIO

EXPEDIENTE: 9900/2022 SENTENCIA DEFINITIVA

EVIDENCIA CRIPTOGRÁFICA - Transacción
Archivo Firmado: 37830210.pdf.p7m
Autoridad Certificadora: Autoridad Certificadora del Poder Judicial del Estado de México
Firmante(s): 2
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Firma 8f 38 67 6d ae 72 c7 e0 15 77 73 2b 05 e6 58 2b
8f cd 32 a7 ca 77 f7 9d f9 22 d1 30 c3 cc 65 d6
24 b1 f0 6f 32 a7 8d 60 75 7e 84 70 c8 27 21 9c
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5d d5 be 00 dd 29 f1 8b bd 5a 48 bf f8 25 b1 1b
d6 d4 47 15 52 b6 cf 6e e7 b2 9c bb 30 7a a5 3f
44 de e7 06 30 cc d5 de d7 ad d9 c2 a8 84 f5 31
Fecha
OCSP (UTC/Estado 09/02/23 21:03:00 - 09/02/23 15:03:00
de México
Nombre del
OCSP FEJEM PODER JUDICIAL DEL ESTADO DE MEXICO
Respondedor
Emisor del
Autoridad Certificadora del Poder Judicial del Estado de México
Respondedor
Número de
50.4a.45.44.4f.4d.45.58.31.30.30.30.30.30.30.30.30
Serie

Archivo firmado por: ALICIA ZANABRIA CALIXTO

Serie: 50.4a.45.44.4f.4d.45.58.30.30.30.30.31.33.39.36.33
Fecha de firma: 09/02/23 21:03:00 - 09/02/23 15:03:00
Certificado vigente: 03/02/24 17:45:36 - 03/02/24 11:45:36