Módulo 1

LOS PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS
Indice de contenidos
1. Objetivos ............................................................................................................... 3
2. Características de los créditos y préstamos inmobiliarios ..................................... 3
Finalidad y tipos .................................................................................................. 3
3. La garantía hipotecaria ......................................................................................... 6
4. Importe, plazo y tipo de interés ............................................................................. 7
Importe ................................................................................................................ 7
Plazo ................................................................................................................... 9
Tipo de interés .................................................................................................. 10
5. Métodos de amortización .................................................................................... 12
Reembolso ........................................................................................................ 12
6. Riesgos de los préstamos a tipo de interés variable ........................................... 16
7. Riesgos de los préstamos en divisas .................................................................. 18
8. Costes de los préstamos inmobiliarios ................................................................ 22
Tramitación ....................................................................................................... 22
9. Productos vinculados. Seguros. .......................................................................... 24
10. Fiscalidad de los préstamos inmobiliarios ........................................................... 25
11. Modificaciones del préstamo............................................................................... 26
Novación ........................................................................................................... 26
Cancelación anticipada ..................................................................................... 27
12. Ejecución hipotecaria .......................................................................................... 29
13. La hipoteca inversa ............................................................................................. 32

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1. Objetivos

• Proporcionar un conocimiento adecuado de los préstamos inmobiliarios,

incluidas cualesquiera implicaciones fiscales generales y gastos en que vaya a
incurrir el cliente en el contexto de las operaciones, y de los servicios accesorios
que se ofrezcan junto con ellos, especialmente de los seguros accesorios al
préstamo hipotecario.

• Proporcionar un conocimiento adecuado de los riesgos asociados a los

productos de préstamo que ofrece al potencial prestatario, incluyendo en el
caso de préstamos a tipo variable, los posibles efectos de los cambios de los
tipos de interés en la cuota y en los casos de los préstamos en divisa, de los
efectos de las posibles variaciones del tipo de cambio.

• Proporcionar un conocimiento adecuado que le permita hacer una estimación

de los costes y gastos totales en los que va a incurrir el cliente en el contexto
de las operaciones de préstamo y servicios que ofrece al potencial prestatario

2. Características de los créditos y préstamos

inmobiliarios
La figura del crédito o préstamo hipotecario es muy amplia, abarcando muchas
modalidades dependiendo de sus características básicas: el prestamista (una entidad
financiera, un particular, etc.) el prestatario (una persona física, una empresa, etc.) y
en tercer lugar, el objeto de la hipoteca (una vivienda, un solar, un local comercial,
etc.)

Aunque muchos de los aspectos que vamos a señalar son susceptibles de aplicarse
en diversas circunstancias, nos centraremos en los supuestos en que el prestamista
es una entidad de crédito (banco, caja de ahorro o cooperativa de crédito), el
prestatario es una persona física, y la hipoteca tiene como objeto una vivienda o la
adquisicióno conservación de derechos de propiedad sobre terrenos o edificios
construidos o por construir. También comentaremos la subrogación de los préstamos
a promotores.

Finalidad y tipos
Podemos definir el crédito o préstamo hipotecario como un producto financiero,
mediante el cual una parte (el prestamista) entrega una cantidad de dinero a la
otra parte (el prestatario) que asume la obligación de devolverla y pagar unos
intereses de acuerdo con unas condiciones y un calendario, libremente pactado
entre ambas partes.

3
Señalemos además del importe (y su moneda) dos aspectos que forman parte del
acuerdo, y que enseguida tendremos ocasión de tratar:

• el precio del dinero que se presta (el tipo de interés),

• y el plazo de devolución.

Una de las características de este producto es que, además de la garantía personal,

el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo (de ahí el nombre
de hipotecario). Esto hace que se distinga singularmente del resto de préstamos: la
existencia de la hipoteca que complementa, pero no sustituye el compromiso del
prestatario. También es la causa de que este tipo de préstamos tengan un coste
inferior a otro tipo de préstamos con una menor garantía.

Por supuesto, el inmueble hipotecado es de plena propiedad de su titular que podrán

disponer de él como más le convenga, siempre que el prestamista no se vea
perjudicado. Sin embargo, si el prestatario incumple sus compromisos de pago, la
entidad puede pedir suejecución (subasta) para recuperar la suma prestada pendiente
de devolución, los intereses no pagados y los intereses de demora y gastos del
impago, perdiendo el cliente la propiedad de su vivienda. No obstante, con ello la
deuda no siempre queda saldada.

La finalidad principal del préstamo hipotecario suele ser la adquisición de una vivienda
(un inmueble), aunque también puede dirigirse a financiar su construcción, ampliación
o rehabilitación. El inmueble puede estar destinado a vivienda habitual, a segunda
residencia, o bien puede tener uso comercial (oficinas, locales, naves industriales)
Obviamente, la financiación también puede tener como finalidad la adquisición de
terrenos, promociones inmobiliarias, etc.

Nos remitimos al apartado de financiación en el Módulo 4 - Proceso de adquisición

de inmuebles, para más detalles.

También, aunque no de forma habitual y no siempre recomendable, los préstamos

hipotecarios se utilizan para financiar bienes de consumo.

Una tercera posibilidad es la concesión de préstamos hipotecarios para garantizar la

reestructuración en un único préstamo de deudas vigentes de varios préstamos
anteriores.

Para terminar este apartado, señalemos que aunque en nuestro país la financiación
hipotecaria se suele otorgar normalmente mediante la figura del préstamo hipotecario,
también cabe que la financiación se otorgue a través del llamado crédito hipotecario.
En el préstamo, la disposicióndel dinero se hace normalmente de una vez y se
restituye según el calendario pactado, sin posibilidad de reutilizar las cantidades
restituidas. Por el contrario, en el crédito hipotecario se pone a disposición del deudor
un importe máximo del que puede disponer y posteriormente, restituye a conveniencia
los importes, pudiendo reutilizar las cantidades previamente restituidas.

4
Si la financiación otorgada es en forma de préstamo, eso nos lleva a otro aspecto
importante: la cuota, es decir el importe a pagar periódicamente (normalmente de
forma mensual) que incluye parte del capital y los intereses.

“Recuerde que”

• Recuerde que una hipoteca es un producto financiero, mediante el cual una parte (el
prestamista) entrega una cantidad de dinero a la otra parte (el prestatario) que asume la
obligación de devolverla y pagar unos intereses de acuerdo con unas condiciones y un
calendario, libremente pactado entre ambas partes.

• Recuerde que, además de la garantía personal, el inmueble queda afectado como

garantía del pago del préstamo (de ahí el nombre de hipotecario). Esto hace que se
distinga singularmente del resto de préstamos.

• Recuerde que no es cierto que en la mayor parte de los préstamos o créditos hipotecarios
la garantía hipotecaria limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda.

5
3. La garantía hipotecaria
Ya hemos señalado la característica propia de los préstamos hipotecarios de la
garantía específica, adicional a la personal, y que permite que la entidad de crédito
ofrezca un tipo de interés inferior a otras financiaciones, pero también un plazo
dilatado de devolución.

En la mayor parte de los préstamos o créditos hipotecarios la garantía hipotecaria no

limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda. Si, como consecuencia del
impago, se ejecuta la garantía hipotecaria y los fondos obtenidos con esta venta no
saldan totalmente la deuda, la entidad de crédito puede iniciar actuaciones contra
otros bienes del deudor con objeto de intentar recuperar el resto de la deuda pendiente
de cobro1.

Sin embargo, hay dos supuestos en los que el principio de responsabilidad patrimonial
universal del deudor puede no resultar de aplicación:

• Cuando se haya pactado expresamente en la escritura del préstamo la

limitación de la garantía hipotecaria al valor de la vivienda.

• Cuando la entidad de crédito acepta, mediante pacto expreso, la denominada

dación en pago, es decir, que el cliente quede liberado de su deuda con la
entrega de la garantía (la vivienda).

Además de la responsabilidad patrimonial universal del deudor y de la garantía

hipotecaria, en ocasiones las entidades exigen incluso la garantía personal de
avalistas, es decir, otra u otras personas que respondan de la deuda con sus bienes
en caso de impago.

Normalmente, las entidades suelen incorporar en los contratos cláusulas que les
permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si el deudor deja de atender
sus obligaciones de pago, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al
deudor el importe del capital no amortizado del préstamo junto con los intereses
ordinarios y de demora y los gastos devengados hasta la fecha de cobro. Además de
las modificaciones legales introducidas recientemente y que comentamos en el
Módulo 3 - Aspectos legislativos de los préstamos inmobiliarios, este tema se
desarrolla con más detalle más adelante.

1
Según el principio de responsabilidad universal del deudor, según hemos visto en el artículo 1911
del Código Civil.

6
“Recuerde que”

• Recuerde que no es cierto que en la mayor parte de los préstamos o créditos hipotecarios
la garantía hipotecaria limita la responsabilidad del deudor al valor de la vivienda.

• Recuerde que Artículo 1911 del Código Civil establece el principio de responsabilidad
universal del deudor:

4. Importe, plazo y tipo de interés

Importe
El importe del préstamo (también denominado capital o principal) es el dinero que la
entidad bancaria entrega al cliente y que este se compromete a devolver,
normalmente mediante cuotas periódicas, en el plazo y al tipo de interés pactados.

El importe es, además, una de las variables fundamentales que intervienen en la

operación de préstamo hipotecario, junto al plazo y los tipos de interés pactados, ya
que son los factores que determinan la cuota de amortización que se va a pagar.

Para determinar cuál sería el importe del préstamo que el prestatario puede obtener
hay que tener en consideración varios factores:

• La capacidad de pago del prestatario

• El valor estimado de la vivienda y

• El porcentaje de financiación que supone.

Para calcular la capacidad de pago del solicitante, la entidad financiera tendrá en

cuenta, además de los ingresos (la cuota mensual de amortización no debería superar
un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos, impuestos y otras
deudas), su historial crediticio y su capacidad de generación de recursos. Para ello,
se valoran, entre otros: la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad
familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la
antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia, etc.

7
Ejemplo

Si un cliente tiene unos ingresos mensuales netos de 1.300 €, se estima que el

esfuerzo razonable para dedicar al pago de la cuota del préstamo debería oscilar
alrededor del 30% del esta cifra, es decir alrededor de 400 €. Por supuesto,
dependiendo del resto de factores comentados.

Este 30% no significa lo mismo para unos ingresos de 1.300 €, que para unos ingresos
de 5.000 €, por ejemplo.

Para asegurase de que la garantía sea adecuada, el prestamista exigirá que el

inmueble que se va a hipotecar sea tasado, es decir, que una entidad debidamente
habilitada para ello, determine cuál es su valor estimado de la vivienda (que puede
ser diferente del precio de compra) aunque esto no supone ninguna garantía de que
ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo.

El porcentaje de financiación (en inglés, Loan to Value LTV) es el porcentaje de

financiación hipotecaria utilizado para la adquisición de un inmueble y se calcula, en
general, como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de
tasación del inmueble.

Es habitual no conceder un porcentaje de financiación que supere el 80 % del valor

de tasación, aunque también hay que considerar otros factores (política comercial de
concesión de préstamos de la entidad, capacidad financiera del solicitante, primera o
segunda residencia, aportación de avales o garantías adicionales, etc.).

Ejemplo

Un Loan to Value del 90% para la adquisición de una vivienda tasada en 200.000 €,
significa que la entidad financiera está dispuesta a otorgar un préstamo hipotecario
por importe de 180.000 €. El resto, hasta los 200.000 €, es decir 20.000 €, debe ser
financiado por el cliente.

Un comentario sobre los préstamos hipotecarios en divisas. Lo lógico y más habitual

es contratar el préstamo hipotecario en la misma moneda en la que se obtienen los
ingresos, en nuestro país normalmente en euros. Sin embargo, en ocasiones, las
entidades pueden ofrecer contratar un préstamo en moneda diferente del euro porque
en ese momento los tipos de interés en esa moneda son inferiores a los tipos de
interés de operaciones equivalentes en euros.

Ante esta alternativa, se debe considerar:

• Si se trata de un préstamo a tipo de interés variable, los tipos variarán a lo largo

de la vida del préstamo, al igual que sucede en un préstamo en euros, y por

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 tanto se verá afectada la cuota. Incluso los tipos de interés de una moneda
pueden subir, y los de otra, bajar.

• Además, las cuotas a pagar se calculan en la divisa en la que se haya

contratado el préstamo, y para ello cada vez que tengan que pagarse deberá
comprarse la divisa correspondiente, por lo que las cuotas también oscilarán
en función del tipo de cambio de dicha divisa respecto al euro, que puede llegar
a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo.

En resumen, a la hora de valorar la conveniencia de endeudarse en moneda

extranjera, se debe valorar la operación en su conjunto y considerar si un tipo de
interés inicial más bajo compensa de los riesgos que se van a asumir.

Plazo
El plazo de vencimiento o de amortización es el tiempo establecido en el contrato de
préstamo para su total devolución. Debido a los importes elevados de estos
préstamos, y con el fin de que el importe de las cuotas sea asumible para el deudor,
los plazos suelen ser más dilatados que en el resto de las operaciones de financiación,
en su mayoría entre los quince y los treinta años, o incluso más.

Debe tenerse en cuenta que alargar los plazos reduce las cuotas a pagar, pero supone
un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede implicar
una carga financiera mensual muy elevada. Debe buscarse un equilibro según la
operación y de las circunstancias concretas personales.

Por supuesto, como hemos visto siempre se pueden realizar amortizaciones

anticipadas parciales que acorten este plazo, o incluso reducirlo vía novación.

En resumen, la cuota de préstamos hipotecarios con cuotas constants dependede tres

factores:

1. El importe del préstamo

2. El tipo de interés y
3. El plazo.

Por lo tanto, si no varía el tipo de interés, cuanto mayor sea el plazo del préstamo
menor será la cuota.

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Ejemplo

Préstamo de 150.000 € a un tipo de interés fijo del 2% nominal anual.

Cuota mensual:

A 15 años 965 €
A 20 años 759 €
A 25 años 636 €
A 30 años 554 €

Tipo de interés
El tipo de interés es el precio que cobra la entidad de crédito por prestar el dinero al
cliente. Se expresa como porcentaje sobre el capital prestado y va referido a un
período de tiempo concreto (normalmente anual).

Los tipos de interés de los préstamos y créditos hipotecarios no están fijados por
ninguna norma, es decir son libres, y puede ser fijos o variables, dependiendo de si
se mantiene o no constante a lo largo de la vida del préstamo.

Si el tipo de interés contratado es fijo no existe la incertidumbre de los cambios que

pueden darse en los tipos de interés, no le afectarían las posibles subidas ni bajadas
que pudieran tener los tipos. La cuota será siempre la misma a lo largo de toda la vida
del préstamo.

Si el tipo es variable, significa que el tipo de interés se va a ir modificando a lo largo

de la vida del préstamo, en las fechas en las que se haya pactado. Evolucionará en
función de un índice o tipo de referencia (por ejemplo, el EURIBOR) alque
habitualmente se le suma un margen o diferencial constante; es decir, está indiciado
a dicho índice o tipo.

En ocasiones, en los préstamos a tipo de interés variable hay un plazo inicial,

relativamente corto, en el que el interés es fijo, con objeto de evitar fluctuaciones en
las primeras cuotas.

Los sistemas de indiciación o índices de referencia pueden ser numerosos. No

obstante, la normativa española exige que solo puedan utilizarse como índices o tipos
de referencia para préstamos hipotecarios con personas físicas para financiación de
viviendas aquellos que se hayan calculado a coste de mercado, en los que la entidad
no pueda influir en su valor mediante acuerdos o prácticas acordadas con otras
entidades, y solo cuando los datos utilizados se agreguen con un procedimiento
matemático objetivo.

Un índice de referencia puede ser cualquiera que cumpla con los requisitos anteriores.
No obstante, existe una categoría dentro de estos índices que abarca los
habitualmente utilizados: los denominados tipos de interés oficiales. Estos son unos

10
índices obtenidos o elaborados mensualmente por el Banco de España, que se
publican en su página electrónica y en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Son los
siguientes:

A. Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España;
comúnmente conocido como IRPH del conjunto de entidades.

B. Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para
adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona
del euro, elaborado y publicado por el Banco Central Europeo.

C. Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de

plazo entre dos y seis años.

D. Referencia interbancaria a un año (Euríbor).

E. Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.

F. El Míbor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados antes

del 1 de enero de 2000.

“Recuerde que”

• Recuerde que para determinar el importe del préstamo hipotecario los principios que se
deben tener en consideración son la capacidad de pago del prestatario, el valor estimado
de la vivienda y el porcentaje de financiación que supone.

• Recuerde que las siglas LTV significan Loan to Value.

• Recuerde que para el cálculo de la cuota de un préstamo hipotecario son determinantes

el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo.

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5. Métodos de amortización

Reembolso
La amortización es el pago o conjunto de pagos que se realiza para reembolsar a la
entidad de crédito el capital prestado.

Existen diferentes sistemas de amortización o formas de devolución del préstamo que

determinan cómo se estructura la cuota de amortización hipotecaria a pagar por el
prestatario, habitualmente con una periodicidad mensual y que se compone de dos
elementos:

1. Una parte destinada a la reintegración o devolución del capital prestado

(amortización).

2. Otra parte destinada al pago de los intereses devengados.

La proporción de la cuota que se destine a amortización de capital y al pago de

intereses variará dependiendo del sistema de amortización escogido. Como el pago
de intereses se calcula sobre el capital pendiente de amortizar, cuanto más se retrase
la devolución del capital, mayor será el pago acumulado de intereses. Además, éstos
se concentrarán en los primeros años de vida de la operación, durante los cuales será
menos significativa la amortización de capital incorporada a las cuotas.

El sistema más utilizado en España es el de cuota constante o sistema francés, que

se caracteriza por el hecho de que todas las cuotas periódicas son constantes durante
todo el plazo de la operación. Ello supone que el tipo de interés aplicado debe ser el
mismo para todo el período (lo que no impide que se pueda revisar). Ello significa que
el valor actual de todos los flujos futuros debe ser igual al principal. La expresión
analítica de la cuota a pagar sería:

Siendo an¬i el valor actualizado de una renta unitaria pospagable durante n períodos a
un tipo de interés i y Co el capital inicial.

Ejemplo

Supongamos un préstamo de 100.000 €, amortizable en 10 año con pagos anuales y

pospagables. El tipo de interés es del 10% anual.

Cuota anual constante:

a = (100.000 € x 0,1) / (1- (1+0,1) -10) = 16.274,54 €

12
El primer período los intereses devengados serán:

100.000,00 € * 0,1 = 10.000,00 €

En consecuencia la amortización del principal será de:

16.274,54 € - 10.000,00 € = 6.274,54 €

En el segundo año, la cuota será la misma, pero los intereses no, ya que deberá pagar
los intereses sobre un capital de 100.000,00 € menos los 6.274,54 € que había
amortizado el primer período, los intereses serán:

0,10 x (100.000,00 € - 6.274,54 €) = 9.372,55 €

Por lo que este segundo año habrá amortizado:

16.274,54 € - 9.372,55 € = 6.901,99 €

El proceso para todos los años nos da el siguiente cuadro de amortización:

CAPITAL CUOTA DEVOLUCIÓN CAPITAL

INTERESES
PENDIENTE CONSTANTE CAPITAL PENDIENTE
1 100.000,00 10.000,00 16.274,54 6.274,54 93.725,46
2 93.725,46 9.372,55 16.274,54 6.901,99 86.823,47
3 86.823,47 8.682,35 16.274,54 7.592,19 79.231,27
4 79.231,27 7.923,13 16.274,54 8.351,41 70.879,86
5 70.879,86 7.087,99 16.274,54 9.186,55 61.693,31
6 61.693,31 6.169,33 16.274,54 10.105,21 51.588,10
7 51.588,10 5.158,81 16.274,54 11.115,73 40.472,37
8 40.472,37 4.047,24 16.274,54 12.227,30 28.245,06
9 28.245,06 2.824,51 16.274,54 13.450,03 14.795,03
10 14.795,03 1.479,50 16.274,54 14.795,03 0,00

Otro método que podemos señalar, aunque de uso mucho menos frecuente, es el
método lineal, que se caracteriza por el hecho de que en todos los períodos se
devuelve la misma cantidad de capital a la cual se le añaden los intereses devengados
en este mismo período.

13
La cuota de amortización se obtiene mediante la siguiente fórmula:

C0
A = --------
N

Siendo C0 el principal del préstamo, A la parte de amortización de cada cuota y n el

número de períodos

Ejemplo

Supongamos un préstamo de 100.000 €, amortizable en 4 años con amortizaciones

lineales anuales y pospagables. El tipo de interés es del 10% anual.

Cuota de amortización anual:

A = 100.000 € / 4 = 25.000,00 €

El primer período los intereses devengados serán:

100.000,00 € * 0,1 = 10.000,00 €

En consecuencia la cuota será:

25.000,00 € + 10.000,00 € = 35.000,00 €

En el segundo año, la cuota de amortización será la misma, pero los intereses no, ya
que deberá pagar los intereses sobre un capital de 100.000 € menos los 25.000,00 €
que había amortizado el primer período, los intereses serán:

0,10 x (100.000,00 € - 25.000,00 €) = 7.500,00 €

Por lo que este segundo año la cuota será de:

25.000,00 € + 7.500,00 € = 32.500,00 €

El proceso para todos los años nos da el siguiente cuadro de amortización:

CAPITAL DEVOLUCIÓN CAPITAL

INTERESES CUOTA
PENDIENTE CAPITAL PENDIENTE
1 100.000,00 10.000,00 35.000,00 25.000,00 75.000,00
2 75.000,00 7.500,00 32.500,00 25.000,00 50.000,00
3 50.000,00 5.000,00 30.000,00 25.000,00 25.000,00
4 25.000,00 2.500,00 27.500,00 25.000,00 0,00

14
“Recuerde que”

• Recuerde que mediante el método lineal todos los períodos se devuelven la misma
cantidad de capital a la cual se le añaden los intereses devengados en este mismo periodo.

• Recuerde que en los supuestos de amortización parcial de un préstamo hipotecario, ésta

podrá ser realizada afectando a la cuota, al plazo del préstamo o a ambos elementos.

15
6. Riesgos de los préstamos a tipo de interés
variable
Al contratar un préstamo hipotecario a interés variable uno de los principales riesgos
que se asumen es el derivado de una posible subida de los tipos de interés, dado que,
si los tipos suben, suben las cuotas y puede provocar dificultades para atenderlas.
Con el fin de minimizar el riesgo del tipo de interés, se puede contratar una cobertura
que amortigüe el impacto que tiene una subida del tipo de interés sobre las cuotas a
pagar. Las consecuencias y costes son diferentes en función del tipo de producto
escogido para realizar dicha cobertura.

En el caso de los préstamos a tipo de interés variable, ya que no es posible conocer

la evolución futura del tipo de interés, la TAE se calcula suponiendo que el tipo se
mantiene en el valor que tiene en el momento del cálculo.

Pero ¿qué ocurriría si hubiera un incremento del tipo de interés durante la vida del
préstamo? Veámoslo con el ejemplo.

Ejemplo

Supongamos un préstamo de 100.000 €, amortizable en 10 año con pagos anuales y

pospagables, con un tipo de interés es de 2,00% anual. La cuota anual constante
sería:

a = (100.000 € x 0,02) / (1- (1+0,02) -10) = 11.132,65 €

Y el cuadro de amortización:

AÑO CUOTA INTERESES AMORTIZACIÓN PENDIENTE

1 11.132,65 2.000,00 9.132,65 90.867,35
2 11.132,65 1.817,35 9.315,31 81.552,04
3 11.132,65 1.631,04 9.501,61 72.050,43
4 11.132,65 1.441,01 9.691,64 62.358,79
5 11.132,65 1.247,18 9.885,48 52.473,31
6 11.132,65 1.049,47 10.083,19 42.390,12
7 11.132,65 847,80 10.284,85 32.105,27
8 11.132,65 642,11 10.490,55 21.614,72
9 11.132,65 432,29 10.700,36 10.914,37
10 11.132,65 218,29 10.914,37 0,00

Imaginemos que al final del segundo año, con un capital pendiente de amortizar de
81.552,04 € se debe actualizar el tipo de interés. En las mismas circunstancias de
mercado y para el siguiente año el tipo de interés es ahora del 3,5% en lugar del
2,00%.

16
La cuota anual constante será:

a = (81.552,04 € x 0,035) / (1- (1+0,035) -8) = 11.863,92 €

Y el cuadro de amortización:

AÑO CUOTA INTERESES AMORTIZACIÓN PENDIENTE

1 11.132,65 2.000,00 9.132,65 90.867,35
2 11.132,65 1.817,35 9.315,31 81.552,04
3 11.863,92 2.854,32 9.009,60 72.542,45
4 11.863,92 2.538,99 9.324,93 63.217,51
5 11.863,92 2.212,61 9.651,30 53.566,21
6 11.863,92 1.874,82 9.989,10 43.577,11
7 11.863,92 1.525,20 10.338,72 33.238,39
8 11.863,92 1.163,34 10.700,57 22.537,82
9 11.863,92 788,82 11.075,09 11.462,72
10 11.863,92 401,20 11.462,72 0,00

Es decir, la cuota se ha incrementado en un 6,57% ((11.863,92€ - 11.132,65 €) /

11.132,65 €) o 731,27€ anuales.

No es difícil imaginar que, en caso de producirse un incremento importante del tipo de

interés, el deudor podría tener dificultades en atender los pagos, debiendo acudir a
alguna medida para poder hacerles frente, como por ejemplo la negociación de un
mayor plazo para el pago.

En el ejemplo anterior si el tipo de interés revisado fuera del 6,00% (en lugar del
3,50%), la cuota sería de 13.132,87 €.

Ante este riesgo no es de extrañar que la normativa establezca que, en la información

a suministrar al cliente, se presentarán al menos tres cuotas de amortización,
calculadas mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que el
índice de referencia utilizado en la Ficha Europea de Información Normalizada
(FEIN) haya presentado durante los últimos veinte años o el plazo máximo disponible
si es menor. Si el tipo de interés aplicable inicialmente al préstamo se correspondiera
con el nivel máximo o mínimo durante los últimos veinte años, se tomará como
referencia para el cálculo dicho nivel incrementado o disminuido, según el caso, en un
cincuenta por ciento.

Para terminar este apartado, además de lo señalado anteriormente, recordemos que

no se puede fijar un límite a la baja en el tipo de interés, aunque tampoco podrá ser
negativo.

17
“Recuerde que”

• Al contratar un préstamo hipotecario a interés variable uno de los principales riesgos

que se asumen es el derivado de una posible subida de los tipos de interés, dado que, si
los tipos suben, suben las cuotas y puede provocar dificultades para atenderlas.

7. Riesgos de los préstamos en divisas

La prudencia financiera aconseja asumir las deudas en la misma divisa en que se
obtienen los ingresos, ya que así se elimina un riesgo no menor: el riesgo de tipo de
cambio. Para asumir una deuda en una divisa distinta debe de existir una razón de
suficiente relevancia para asumir el riesgo comentado. En principio y teóricamente,
esta ventaja es el menor coste proveniente del menor tipo de interés.

Lo primero que debemos distinguir es entre la hipoteca en divisas y la hipoteca

multidivisa, distinción que va más allá de ser simplemente una nomenclatura
commercial:

• En efecto, la hipoteca en divisas es la establecida en una moneda distinta a

la “moneda local” pero que no permite cambiar de divisa periódicamente (por
ejemplo, de Yen japonés (JPY) a Franco suizo (CHF)). En este caso, para
cambiar de divisa deberíamos cancelar la hipoteca y realizar una nueva con la
divisa deseada.

• La hipoteca multidivisa sí que admite periódicamente el cambio de divisa,

normalmente cada mes coincidiendo con el pago de las cuotas del préstamo, y
a un coste prefijado en el contrato de la hipoteca,

Señalemos sin embargo, que las recientes modificaciones legislativas establecen que
en los contratos denominados en moneda extranjera, el prestatario podrá optar por
convertir el préstamo a una moneda alternativa que será, a su elección:

• La moneda en que él perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría

de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, o

• La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la

fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento
en que se solicita la conversión.

El tipo de cambio utilizado salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, será
el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión y publicado por
el Banco Central Europeo.

18
Centrándonos en la hipoteca multidivisa, se debe decir que es un producto financiero
que se caracteriza por tener un gran número de variables que afectan directamente a
la deuda de la hipoteca.

En cierta manera, y de forma parecida a las hipotecas de tipo de interés variable, se

utiliza el tipo de interés, denominado LIBOR2 en lugar del EURIBOR.

En la hipoteca multidivisa, como en las hipotecas en euros, el método habitual de

reembolso es mediante el método francés de cuota constante, que incluye una parte
de intereses, y otra de amortización del capital. Es obvio que, en todo momento, el
tipo de cambio de la divisa de que se trate adquiere un protagonismo relevante, como
veremos.

Ventajas de las hipotecas multidivisa:

• Ya se ha mencionado que la principal ventaja de estos productos es el menor

coste en términos de tipo de interés. Cualquier divisa con un tipo de interés
inferior al euro en nuestro caso, para el mismo capital y plazo, presentará unas
cuotas constantes de inferior importe.

• Señalemos, además, que otra potencial ventaja es la depreciación de la divisa

respecto al euro.

Riesgos de las hipotecas multidivisa:

• En una hipoteca multidivisa los riesgos vienen derivados de una apreciación de

la divisa en la que se ha constituido y en una subida del LIBOR (de forma
análoga a las hipotecas en euros a tipo variable). En el primer caso, si se
aprecia la divisa de referencia frente al euro, serán necesarios más euros para
obtener la divisa para pagar la cuota, suponiendo un mayor coste.

• Pensemos que el deudor adquiere un compromiso en divisas, y lógicamente,

las cuotas mensuales varían cada mes. Además, la deuda puede aumentar o
disminuir. Todo ello, en función de la evolución del tipo de cambio.

2
El LIBOR (London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés interbancario medio al que una
selección de bancos se ofertan préstamos a corto plazo en el mercado monetario londinense.
Las divisas utilizadas son el dólar USA, el euro, el franco suizo, la libra esterlina británica y el yen
japonés.
A partir del 1 de enero de 2022, un total de 24 de las 35 configuraciones del Libor que había
dejan de estar disponibles, mientras que para las restantes se han establecido distintos plazos
para su retirada gradual, que culminará a mediados de 2023 con el abandono de cinco
referencias libor en dólares. El Secured Overnight Financing Rate (SOFR) puede sustituir al
LIBOR en dólares, yel Sterling Overnight Index Average (SONIA) sustituirá al LIBOR en libras
esterlinas.

19
Ejemplo

Fernando adquirió su vivienda en 2009, para ello necesitó una financiación adicional
a sus ahorros por importe de 200.000,00 €. Buscando ofertas en el mercado encontró
una entidad financiera que, a un plazo de 30 años, le ofreció una hipoteca a tipo
variable, a Euribor + 1,00% lo que en aquellos momentos suponían un 2,50%, tipo de
interés que se mantendría durante los dos primeros años, según las condiciones
contractuales. Comisiones aparte, suponía una cuota mensual de 790,24 €, lo que
entraba dentro de sus posibilidades.

Sin embargo, hablando con un amigo, éste le comentó la posibilidad de contratar la

hipoteca en divisas, concretamente en Yenes japoneses. La cotizacióndel LIBOR en
Yenes era del 0,40%, que más un diferencial del 0,85%, según rezaba la publicidad
de un banco, daba un tipo de interés del 1,25%. Como en aquellos momentos el tipo
de cambio estaba en 150 Yenes por Euro, necesitaba contratar la hipoteca por importe
de 30.000.000 Yenes. La cuota a 30 años ascendía a 99.975,51 Yenes que al cambio
del momento eran 666,50 € (99.975,51 Yenes / 150), 123,74 € menos que la hipoteca
en Euros. Fernando contrató la hipoteca en Yenes.

El primer mes la cuota ascendió prácticamenteal importe calculado, mientras

aparecían noticias sobre la reducción del tipo de interés del Yen, lo cual Fernando
anticipaba le iba a beneficiar. Al siguiente mes el importe de la cuota se incrementó
algo, ya que el Yen había pasado a cotizar a 140 yenes por euro, pagó 714,11 €
(99.975,51 yenes / 140) sustancialmente superior a lo calculado, pero todavía inferior
a la hipoteca en euros.

El mes de la revisión de la cuota recibió una llamada del gestor del banco, el tipo de
interés efectivamente había bajado desde el momento de contratación de la hipoteca:
ahora el LIBOR era el 0,25%, que más el diferencial suponía un tipo de interés del
1,10%. El tipo de cambio del yen por otro lado había pasado a 110 yenes por euro. La
nueva cuota ascendía a 98.200,23 yenes (había bajado al hacerlo el tipo de interés),
que al cambio de 110 yenes por euro representaban una cuota de 892,73 € (98.200,23
yenes / 110), muy superior a la cuota que calculó pagaría en la hipoteca en euros.

Además, el capital pendiente en yenes era de 29.887.339,10 € que al cambio de 110

yenes por euro eran 271.703,08 €, un 35,85% más del importe inicial de la hipoteca
en euros. Ahora debía más que al contratar la hipoteca.

Fernando se dio cuenta que no había entendido los riesgos que asumía en el momento
en que adoptó la decisión de contrata la hipoteca en divisas.

Para controlar los riesgos asumidos, la primera medida puede ser utilizar la posibilidad
de cambiar periódicamente la divisa escogida si prevemos una subida importante
respecto al euro o una subida de tipos de interés. Una segunda posibilidad, es realizar
un seguro de cambio en previsión de una subida de la divisa. Finalmente, se puede
abrir una cuenta en divisas adquiridas a un precio adecuado, que puedan servir para

20
atender los pagos programados en esta divisa. En cualquier caso, se deben tener en
cuenta los costes asociados a cada una de las alternativas.

Otro aspecto son los costes. Dependerá de la negociación con la entidad financiera,
pero, además de las comisiones tradicionales en las hipotecas, nos podemos
encontrar con una comisión por cambio de la divisa del préstamo (si se permite
hacerlo) sobre el importe vivo del préstamo y/o sobre el hecho mismo de cambiar de
divisa. Adicionalmente, nos podemos encontrar con la comisión para comprar la divisa
para atender el pago de la cuota mensual (una alternativa es comprar las divisas en
otra entidad y trasferir luego el importe para pagar la cuota).

En definitiva, se puede decir que la hipoteca en divisas es un producto con

complejidades que hacen que sea dirigido idealmente a personas que comprendan
perfectamente su funcionamiento, lo cual supone tener una cierta cultura financiera.
Además, la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas aprovechando un tipo
de cambio coyunturalmente favorable, requiere una capacidad financiera para poder
beneficiarse de esta posibilidad.

“Recuerde que”

• Recuerde que la hipoteca en divisas es la establecida en una moneda distinta a la“moneda

local” pero que no permite cambiar de divisa periódicamente (por ejemplo de Yen japonés
(JPY) a Franco suizo (CHF)). En este caso, para cambiar de divisa deberíamos cancelar
la hipoteca y realizar una nueva con la divisa deseada.

• Recuerde que la hipoteca multidivisa sí que admite periódicamente el cambio de divisa,

normalmente cada mes coincidiendo con el pago de las cuotas del préstamo, y a un coste
prefijado en el contrato de la hipoteca.

• Recuerde que el LIBOR (London Interbank Offered Rate) es el tipo de interés

interbancario medio al que una selección de bancos se ofertan préstamos a corto plazo
en el mercado monetario londinense.

• Recuerde que, además de las comisiones tradicionales, en las hipotecas expresadas en

modena extranjera nos podemos encontrar con una comisión por cambio de la divisa del
préstamo (si se permite hacerlo) sobre el importe vivo del préstamo y/o sobre el hecho
mismo de cambiar de divisa.

21
8. Costes de los préstamos inmobiliarios
Recordemos aquí el tema de las comisiones que las entidades financieras cobran por
la prestación de sus servicios (por ejemplo, estudiar su solicitud y abrir el préstamo,
modificar el contenido de los contratos, cancelar anticipadamente la operación, etc.).
Las entidades pueden también repercutir al prestatario los gastos justificados que
tengan que pagar a terceros para poder prestar dichos servicios.

Además de los recientes cambios en este ámbito, y que ya comentaremos en otros

apartados del programa, en general solo podrán percibirse comisiones (o repercutirse
gastos) por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un cliente y
siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o a gastos habidos.

Algunas de las comisiones y gastos más habituales que podría cobrar la entidad
financiera al contratar un préstamo hipotecario son:

• Comisión de apertura
• Comisión por cambio de moneda (préstamos en divisas)
• Comisión por emisión de cheque bancario
• Comisión por subrogación por cambio de deudor
• Compensación por desistimiento
• Compensación por riesgo de tipo de interés

También debemos recordar los gastos anejos de tasación, seguros, gestiones

administrativas, notarios, registros e impuestos, que hemos comentado a la luz de los
recientes cambios normativos.

Con el fin de poder comparar diferentes préstamos con condiciones diferentes de tipo
de interés, comisiones, gastos, plazos y forma de amortización, se utiliza un indicador
la Tasa Anual Equivalente (TAE), en forma de tanto por ciento anual, que ya
tendremos ocasión de comentar. Esta tasa revela el coste o rentabilidad efectivo de
un producto financiero, ya que incluye el interés y los gastos y comisiones bancarias
teniendo en cuenta también la periodicidad con las que se efectúan los pagos.

Las entidades están obligadas a informar sobre la TAE de sus operaciones en la

publicidad que hagan de sus productos, en la información precontractual que deben
poner a disposición de sus clientes, en las ofertas vinculantes, en los contratos y en
los documentos que tienen que enviar cada vez que se pague una de las cuotas del
préstamo.

Tramitación
A las entidades financieras, como profesionales en la materia, les es exigible que velen
por los intereses de sus clientes, lo que, entre otras cosas, se traduce en la obligación
de facilitar una información completa y comprensible de los productos que ofrecen en
general.

22
Ya hemos visto, el refuerzo en la información que debe facilitarse al cliente según la
nueva normativa, la oferta vinculante, la Ficha Europea de Información
Normalizada (FEIN), así como el proceso precontractual con las nuevas funciones
otorgadas a los notarios.

Por otro lado, ya la legislación anterior nos hablaba de la concesión responsable de

préstamos por parte de las entidades de crédito, aspecto que ha venido reforzado con
los recientes cambios, ya que se pretende que solo concedan préstamos a quienes
realmente puedan pagarlos.

Para más detalles sobre operaciones vinculadas, intervención del notario, etc. nos
remitimos al capítulo sobre Normas de Protección del Prestatario en el Módulo 3 de
este programa sobre la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.

Respecto a la información en el caso de subrogación de un préstamo al promotor de

una vivienda. Las entidades de crédito que concedan préstamos a constructores o
promotores inmobiliarios cuando el constructor o promotor prevea una posterior
subrogación de los adquirentes de las viviendas en el préstamo, deben incluir, entre
los términos de su relación contractual con los promotores o constructores, la
obligación de estos de entregar a los clientes la información personalizada relativa al
servicio de préstamo ofrecido por las entidades.

“Recuerde que”

• Recuerde que a las entidades financieras, como profesionales en la materia, les es

exigible que velen por los intereses de sus clientes, lo que, entre otras cosas, se traduce
en la obligación de facilitar una información completa y comprensible de los productos
que ofrecen en general.

• Recuerde que el refuerzo en la información que debe facilitarse al cliente según la nueva
normativa son: la oferta vinculante, la Ficha Europea de Información Normalizada
(FEIN), así como el proceso precontractual con las nuevas funciones otorgadas a los
notaries.

23
9. Productos vinculados. Seguros.
Es razonable que la entidad financiera desee tener la seguridad pueda recuperar el
importe invertido en la concesión de un préstamo hipotecario. En este sentido, además
de la garantía real, es habitual la obligatoriedad de contratar seguros de daños para
el inmueble o de vida para los contratantes.

A partir de la nueva normativa, quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de

préstamos, con una excepción que veremos, aunque la autoridad competente podrá
autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda
demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en
condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean un claro
beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los
precios de los productos pertinentes ofrecidos en el mercado.

Como excepción a esta prohibición, se podrá exigir la suscripción de una póliza de

seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así
como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca.
El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas equivalentes a la que aquel hubiera
propuesto, y no podrá cobrar comisión o gasto alguno, ni suponer empeoramiento en
las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

Están permitidas las ventas combinadas de préstamos, siempre que se realice la

oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el
prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la
contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de
manera expresa y comprensible:

A. Que se está contratando un producto combinado,

B. Del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de

inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo
escenarios simulados,

C. De la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o servicios,
y

D. De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del

préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste
conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados y

E. De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por

separado.

24
10. Fiscalidad de los préstamos inmobiliarios
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
(ITPAJD) es un tributo de naturaleza indirecta que podemos decir que contiene tres
impuestos, ya que grava:

1. Las transmisiones patrimoniales onerosas.

2. Las operaciones societarias.

3. Los actos jurídicos documentados.

Además de la peculiaridad de los regímenes forales de Concierto y Convenio

Económico vigentes en los Territorios históricos del País Vasco y en la Comunidad
Foral de Navarra, hay que recordar que es un impuesto cedido a las Comunidades
Autónomas de acuerdo con las normas reguladoras de la Cesión de Tributos del
Estado a las Comunidades3.

En este sentido, nos interesa particularmente, los actos jurídicos documentados, por
el cual están sujetos a gravamen:

• Los documentos notariales.

• Los documentos mercantiles.

• Los documentos administrativos.

El tributo se satisfará mediante cuotas variables o fijas, atendiendo a que el documento

que se formalice, otorgue o expida, tenga o no por objeto cantidad o cosa que se
pueda valorar.

Respecto a los documentos notariales, están sujetas las escrituras, actas y

testimonios notariales.

Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que
insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se

considerará sujeto pasivo al prestamista.4

3
Ver Ley 22/2009 la que se regula el sistema definanciación de las Comunidades Autónomas de
régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas
tributarias.
4
Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Artículo
29

25
11. Modificaciones del préstamo
Veamos algunas circunstancias por las cuales el cliente puede solicitar cambios en
las condiciones del contrato.

Novación
La novación modificativa consiste en la renegociación del préstamo con la misma
entidad crediticia con la que el cliente lo tiene contratado, para cambiar las condiciones
del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo u otros elementos del préstamo
(ampliar o reducer el capital, cambiar el método o sistema de amortización, las
garantías personales, etc.).

En estos casos hay que tener en cuenta que la entidad no está, en principio, obligada
a acceder a la modificación de condiciones solicitada por el cliente, salvo que se
hubiera pactado al formalizar el préstamo.

Por tanto, el prestatario deberá negociar con su entidad las nuevas condiciones y, si
llegan a un acuerdo, proceder a llevar a cabo la modificación del contrato, que
resultará conveniente elevar a escritura pública.

Más adelante también veremos este aspecto en las Normas de Protección del
Prestatario contenidas en el Módulo 3 de este programa, sobre las limitaciones del
coste al cliente en estos casos.

Si la entidad no acepta la modificación que el cliente le propone, existe la posibilidad

de acudir a otra entidad para intentar conseguir mejores condiciones para el préstamo
que tiene.

Es lo que se llama subrogación de acreedor, subrogación que permite al deudor

cambiar la entidad de crédito con la que se contrató el préstamo por otra que ofrezca
mejores condiciones financieras. El cliente tendrá derecho a cambiar de entidad,
sin perjuicio de que la que tiene contratado el préstamo pueda negociar su retención
(en todo caso, la última palabra la tiene el cliente, no la entidad de crédito).

Podrá subrogar su hipoteca con otra entidad financiera quien haya contratado un
préstamo hipotecario con una entidad de crédito, sea de interés fijo o variable,
cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en él la posibilidad
de amortización anticipada.

Nos remitimos a la Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos

hipotecarios.

26
Cancelación anticipada
Si la intención del prestatario es reducir su deuda, podrá amortizar de forma parcial
su préstamo. Esta amortización podrá afectar, bien al plazo del préstamo (acortándolo
y manteniendo la cuota que venía pagando), bien a la cuota (reduciéndola y
manteniendo el plazo original), o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo).
La modalidad dependerá de lo que el cliente tuviera acordado en el contrato y, caso
de no haberse acordado una modalidad concreta, en principio deberá respetarse la
opción elegida por el cliente.

Si la cancelación anticipada es total, el deudor amortiza la totalidad del préstamo

antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los intereses
devengados hasta ese momento, y la relación entre ambos se extingue. Esta
cancelación anticipada legítima a la entidad para percibir las compensaciones que
estuvieran pactadas, aunque nuevamente deberá respetar las limitaciones legales que
establece la normativa.

No se debe confundir lo comentado, con la cancelación registral de la hipoteca. Una

vez extinguida la deuda con la entidad, resulta conveniente que se lleve a cabo la
cancelación de la inscripción de la escritura del préstamo en el Registro de la
Propiedad.

Hay que recordar que los clientes pueden llevar a cabo por sí mismos los trámites
necesarios para la cancelación registral de su hipoteca, una vez obtenida la
certificaciónde haberse pagado la deuda. También pueden encargar dicho trámite a
la entidad con la que tenían el préstamo, pero en este caso la entidad le cobrará las
comisiones y gastos correspondientes a dicha tramitación.

Por tanto, las entidades financieras únicamente prestan este servicio si lo solicita su
cliente (entendiendo por tal, en las cancelaciones de préstamos hipotecarios, bien el
titular del préstamo, bien la persona que está interesada en esta cancelación notarial).

Ahora bien, si el cliente lleva a cabo por sí mismo la cancelación registral (o la encarga
a un tercero), no deberá pagar a la entidad por la entrega de la documentación
justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad, ni por el
simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos
indique el cliente.

Recordemos aquí, según la nueva normativa, que en los contratos de préstamo cuyo
prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante
hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya
finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles
construidos o por construir para uso residencial, el prestatario perderá el derecho al
plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente
los siguientes requisitos:

1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del
préstamo o de los intereses.

2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

27
 i) Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de
la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago
de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el
deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a
doce meses.

ii) Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de

la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago
de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el
deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a
quince meses.

3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un

plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no
ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

“Recuerde que”

• Recuerde que la novación modificativa consiste en la renegociación del préstamo con la

misma entidad crediticia con la que el cliente lo tiene contratado, para cambiar las
condiciones del tipo de interés y, en su caso, modificar el plazo u otros elementos del
préstamo.

• Recuerde que, si la intención del prestatario es reducir su deuda, podrá amortizar de

forma parcial su préstamo. Esta amortización podrá afectar, bien al plazo del préstamo
(acortándolo y manteniendo la cuota que venía pagando), bien a la cuota (reduciéndola
y manteniendo el plazo original), o a ambos elementos (reduciendo la cuota y el plazo).

• Recuerde que, si la cancelación anticipada es total, el deudor amortiza la totalidad del

préstamo antes de su vencimiento, pagando al prestamista el capital pendiente y los
intereses devengados hasta ese momento, y la relación entre ambos se extingue.

28
12. Ejecución hipotecaria
En caso de impago, la Ley Hipotecaria deja abierta la posibilidad de pactar en la
escritura del préstamo hipotecario que la obligación garantizada (el préstamo) se
satisfaga solamente con los bienes hipotecados.

En este caso, la deuda quedaría extinguida y no alcanzaría a los demás bienes del
patrimonio de ese deudor: nos encontraríamos, por tanto, ante una dación en pago,
pero esto solo ocurre cuando así se pacta expresamente con la entidad acreedora al
formalizar el préstamo hipotecario o cuando se alcanza tal acuerdo posteriormente.

Si no es así, en caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario, y de acuerdo

con lo que establece la nueva normativa, es habitual que el clausulado del contrato
contemple la posibilidad de que la entidad prestamista pueda declarar vencido el
préstamo e intente recuperar la deuda impagada y el capital pendiente del préstamo
mediante la venta del bien hipotecado. Según se haya pactado en el contrato, puede
hacerlo mediante una ejecución judicial o una ejecución extrajudicial de la hipoteca.

La ejecución judicial implica que la entidad, si se dan ciertas circunstancias recogidas

en el contrato, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado a través de la
intervención del juzgado. La ejecución extrajudicial supone que la entidad, si se dan
dichas circunstancias, podrá poner a la venta el inmueble hipotecado con la
intervención de un notario, pero sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial.

En la práctica, aun no siendo obligatorio, la entidad tratará de llegar a algún tipo de

acuerdo con el deudor para que este se ponga al corriente de sus pagos y se evite de
esta forma la ejecución de la garantía hipotecaria.

No obstante lo anterior, el legislador ha tenido la iniciativa de ofrecer alternativas a fin

de proteger a los deudores hipotecarios sin recursos5

Terminemos este apartado, recordando los procesos de negociación amistosa. Lo

habitual es que, ante dificultades para atender los pagos, el cliente acuda en primer
lugar a su entidad prestataria. Normalmente, la entidad de crédito también intentará
evitar, en la medida de lo posible, la ejecución de la garantía, buscando alternativas
aceptables.

Todas las soluciones prácticas pasarán por su viabilidad y por la conservación de la

garantía hipotecaria. Por ejemplo, a través de una reestructuración de la deuda, que
permita ajustar el pago del préstamo hipotecario a las posibilidades económicas del
momento del deudor. Esto se consigue mediante la introducción de períodos de
carencia en el pago de intereses y/o capital, el alargamiento de los plazos de
vencimiento; las modificaciones de tipos de interés, o una combinación de todas estas
medidas.

5
Ver Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin
recursos

29
Por otro lado, una refinanciación sería una operación utilizada por el prestamista para
cancelar o poner al corriente de pago, una o varias operaciones de un deudor con
dificultades financieras.

Otro caso distinto, es si, a juicio del cliente existe es una mala actuación de la entidad
financiera. Todas las entidades de crédito están obligadas a tener un Servicio de
Atención al Cliente y, potestativamente, un Defensor del Cliente; estos son los órganos
a los que hay que acudir para formular cualquier queja o reclamación que tenga su
origen en la actuación de la entidad, si se quiere evitar acudir a instancias judiciales.
Este sería el primer paso.

Cuando la reclamación sea denegada, la petición del reclamante sea desestimadao

transcurran dos meses desde la fecha de su presentación sin una resolución, se podrá
interponer la reclamación ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España,
que la resolverá mediante la emisión de un informe motivado, aunque de carácter no
vinculante para las partes.

Por otro lado, la Ley 5/2019, de 15 de marzo Reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario ha introducido un nuevo artículo 129 bis en la Ley Hipotecaria que por su
importancia trasladamos íntegro aquí:

“Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y

que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad
sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial,
perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento
anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si
concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del

capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al

menos:

i) Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se

produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales
o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce
meses.

ii) Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se

produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.
Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales
o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha

30
 incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a
quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole

un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de
que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.”

“Recuerde que”

• Recuerde que el Real Decreto Ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recursos es el pretende proteger a los deudores hipotecarios sin recursos
frente a los procesos de ejecución hipotecaria.

31
13. La hipoteca inversa
El Banco de España define la hipoteca inversa como un crédito o préstamo
garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual (también sobre
otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían
menores), concedido, de una sola vez o a través de prestaciones periódicas, a una
persona que debe ser mayor de una determinada edad —a partir de 65 años— o
acreditar un grado de discapacidad (igual o superior al 33 %) o dependencia
(dependencia severa o gran dependencia), no siendo exigible su devolución hasta
el momento de su fallecimiento.

Su origen hay que encontrarlo en los mercados anglosajones en los años sesenta, no
siendo hasta 2007 en que se regula en nuestro país6.

La hipoteca inversa, también es conocida como hipoteca vitalicia o hipoteca pensión,

aunque se trata de un préstamo y no de una renta. En efecto, la devolución del
préstamo se producirá cuando se cumpla un hecho futuro cierto: el fallecimiento del
deudor, aunque se desconozca el momento en que sucederá.

En el caso de la hipoteca inversa, al contrario que en las hipotecas normales, la deuda

no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero, los
herederos del inmueble, opta por asumirla como propia o no.

Lo primero que hay que decir es que la hipoteca inversa no deja de ser una modalidad
de préstamo hipotecario, si bien con unas características peculiares respecto al resto
de hipotecas. Particularmente relevantes son tres factores: la potencial complejidad
del producto, la edad de los contratantes y el papel que pueden jugar los potenciales
herederos.

Legalmente se considera por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado

mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del
solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos7:

• Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas
de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas
a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al
33 por ciento.

• Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante

disposiciones periódicas o únicas.

• Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando
fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el
último de los beneficiarios.

6
Ley 41/2007, Disposición adicional 1ª
7
Se denomina hipoteca inversa atípica, aquella hipoteca inversa en la que no se cumplen los
requisitos. Tienen la consideración de hipoteca inversa, pero no le son de aplicación los
beneficios fiscales.

32
 • Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de
acuerdo con los términos y los requisitos establecidos legalmente.

Las hipotecas inversas sólo pueden ser concedidas por las entidades de crédito, los
establecimientos financieros de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas
para operar en España.

Conviene saber que existen muchas formas de aprovechar una casa para tener una
jubilación mejor y también de complementar la pensión pública. En el caso de las
hipotecas inversas no se trasmite la titularidad de la vivienda. Trasmitiendo esta
titularidad podemos señalar dos figuras afines:

• Vivienda a cambio de una pensión o renta vitalicia inmobiliaria – Se

transmite a una entidad aseguradora la titularidad de la vivienda, pero
conservando su usufructo vitalicio, lo cual le permite habitarla o alquilarla. La
ventaja es mantener el usufructo, se cubre el riesgo de longevidad, pero se
transmite la titularidad, con lo cual los herederos legales no pueden recuperar
la vivienda ni revertir la operación.

• Transformación de la vivienda en una renta vitalicia asegurada –

Operación fiscalmente incentivadora, aunque solo accesible a los
contribuyentes mayores de 65 años y se puede destinar a ella no solo cualquier
vivienda, sino también cualquier otro elemento patrimonial (acciones, fondos
de inversión, etc.).

La ventaja fiscal de esta operación es que deja exenta fiscalmente la ganancia

patrimonial que tengan la vivienda o el elemento patrimonial. La cantidad
máxima que se puede destinar para constituir rentas vitalicias será de 240.000
€ (la vivienda habitual se puede utilizar también, aunque la Ley del IRPF ya
dejaba exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de la vivienda
habitual de los mayores de 65 años).

Por otro lado, podemos hablar de las hipotecas inversas simples en las cuales no
se trasmite la propiedad, se puede seguir habitando o alquilar la vivienda. Como
inconveniente hay que señalar que no se cubre el riesgo de longevidad. Si el
interesado sobrevive a la edad estimada de la operación, dejará de percibir los
ingresos complementarios, lo cual debe destacarse para evitar situaciones
desagradables en el futuro.

Otra posibilidad es la hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas

vitalicias diferidas. En este caso, tampoco se transmite la propiedad, se puede seguir
habitando o alquilando la vivienda y se elimina el riesgo de longevidad. Es decir, el
interesado puede tener la seguridad de que durante toda su vida dispondrá de un nivel
de ingresos fijos. Como inconvenientes señalemos un menor nivel de ingresos, el
coste del seguro (que depende de la edad y del estado de salud del solicitante) y que
la renta derivada del seguro y que empieza a devengarse a partir de la edad fijada en
el contrato debe tributar por la rentabilidad incorporada en dicha renta.

33
Por lo tanto, en el caso de la hipoteca inversa los ingresos del contratante son
regulares y sin perder la propiedad de la vivienda. Serán sus herederos, una vez que
surja su derecho tras el fallecimiento del propietario, y si les interesa, quienes
valorarán mantener o no la propiedad del inmueble y, a partir de entonces, hacerse
cargo de la deuda. Si esta opción se combina con un seguro de rentas vitalicias
diferidas, este garantiza la percepción de una renta mensual de por vida a partir de un
determinado momento futuro (por eso lo de “diferidas”) en que el interesado seguirá
cobrando a través del seguro de rentas vitalicias diferidas, que se contrata al inicio de
la operación y con cargo al préstamo. En este caso, es una forma de convertir el
producto en una hipoteca inversa vitalicia.

La normativa establece que el régimen de transparencia y comercialización de la

hipoteca inversa se regula a través de la Orden Ministerial EHA/2899/2011 en la cual
cuenta con un capítulo específico. En él se dispone que las entidades deberán
entregar la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información
Personalizada (FIPER) En el ANEXO III y ANEXO IV de la orden se recogen
respectivamente los formatos de ambos documentos específicamente realizado para
las hipotecas inversas.

También establece en la orden, que una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su
voluntad de contratar el préstamo hipotecario, se disponga de la tasación
correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones
sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente, este podrá
solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante, que se facilitará mediante una
ficha de información personalizada en la que se especificará que se trata de una oferta
vinculante y el plazo de vigencia de dicha oferta.

Por otro lado, el tratamiento fiscal en el IRPF es neutro, ya que las rentas obtenidas
con la hipoteca inversa no tributan como rendimiento.

Otras ventajas, esta vez a la hora de formalizarla, son las exenciones en los pagos de
documentos notariales del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados, así como en el cálculo de los honorarios notariales y
registrales.

Una cosa que conviene conocer también es que en caso de que el bien hipotecado se
transmita voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el
vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, si no se sustituye la
garantía de forma suficiente.

Resumiendo, podemos decir que tres momentos diferenciados en la hipoteca inversa

que conllevan derechos y obligaciones distintos:

1. Desde la contratación hasta que el período de disposición finaliza.

2. Desde este momento al del fallecimiento (si la disposición es vitalicia, se

reducirían a una sola etapa) y

34
 3. El tiempo durante el que los herederos, tras el fallecimiento y de interesarles,
pueden cancelar el préstamo.

Es muy importante el papel de los herederos, ya que en el momento del

fallecimiento del último titular, asumen sus derechos como tales, pero también
los deberes y obligaciones anejos a los bienes en cuestión. Les corresponden
tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad. Por ello,
habrán de decidir entre:

A. Mantener la propiedad de la vivienda, liquidando la deuda con la entidad y

devolviendo el dinero prestado. Cancelando el préstamo, la entidad no podrá
exigir compensación alguna por la cancelación.

B. Vender la vivienda, para seguidamente saldar dicha deuda, siempre que

con el producto obtenido pueda hacerse, pues, en caso contrario, habrá que
acudir a otras vías, como vender otros bienes de la herencia.

C. Decidir no reembolsar la deuda vencida con sus intereses, pudiendo el

acreedor cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

En cualquier caso, circunstancias como si los herederos son o no conocidos, el modo

y el momento en que acepten la herencia, etc., hacen que el cobro de la deuda sea
distinto en unos y otros casos.

Las opciones del acreedor para el cobro de la deuda pasan primeramente, como es
lógico, por el cumplimiento voluntario de la obligación por parte del deudor.

En caso de que los herederos no acepten la herencia o, por ejemplo, sean

desconocidos, el acreedor se verá obligado a un procedimiento para cobrar la deuda,
dirigiéndose contra la herencia yacente. Lo más normal es acudir al procedimiento de
ejecución hipotecaria. Para ello, deben cumplirse ciertos requisitos, como que la
ejecución se dirija, exclusivamente, contra bienes hipotecados en garantía de la
deuda. En la escritura, debe determinarse el precio de tasación del bien hipotecado y
debe figurar un domicilio del deudor para notificaciones; y ha de hacerse constar,
además, esta información en la inscripción de la hipoteca.

En el supuesto de subasta del inmueble, el excedente que podría quedar tras la

subasta debería corresponder a los herederos en tanto que deudores.

Tras la presentación de la demanda, con los documentos citados, el juez requerirá de

pago al deudor, pero, dado que aquí ha fallecido, se dirigirá a los herederos. Hay que
recordar que los posibles herederos no lo serán mientras no acepten la herencia, y,
por tanto, no tienen sus derechos y obligaciones.

Como particularidad de la hipoteca inversa, quizás para favorecer su contratación, la

Ley apunta que, cuando los herederos del deudor decidan no reembolsar los débitos
vencidos, con sus intereses, el acreedor solo podrá obtener recobro hasta donde
alcancen los bienes de la herencia.

35
Es decir, aun aceptando la herencia, si el heredero no devuelve el préstamo, la Ley
establece una limitación de responsabilidad a los bienes de aquella. Es una diferencia
importante con el principio general de que, desde la aceptación, el heredero sucede
al difunto en todos sus derechos y obligaciones, respondiendo con sus bienes propios
tras agotar los de la herencia. En esta hipoteca, tal principio no se aplica.

Una última cuestión sería determinar la cuantía de la que va a responder la finca

hipotecada por intereses. La hipoteca garantiza hasta una suma máxima transcrita en
la escritura, que engloba principal e intereses, dada la circunstancia de que se aplaza
la exigibilidad de los intereses hasta la muerte del titular.

“Recuerde que”

• Recuerde que la hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca
que recae sobre la vivienda habitual concedido, de una sola vez o a través de prestaciones
periódicas, a una persona que debe ser mayor de 65 años o acreditar un grado de
discapacidad (igual o superior al 33 %) o dependencia (dependencia severa o gran
dependencia), no siendo exigible su devolución hasta el momento de su fallecimiento.

• Recuerde que en el caso de la hipoteca inversa, al contrario que en las hipoteca normales,
la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero, los
herederos del inmueble, opta por asumirla como propia o no.

• Recuerde que serán los herederos, una vez que surja su derecho tras el fallecimiento del
propietario, y si les interesa, quienes valorarán mantener o no la propiedad del inmueble
y, a partir de entonces, hacerse cargo de la deuda.

36
 ANEXO I

Cuadro resumen de los principales cambios de la Ley reguladora de los Contratos de

Crédito Inmobiliario

Fase Hipoteca Comisión de

Papel del Notario Venta cruzada Cláusula suelo
precontractual Multidivisa apertura
ANTES DE

Se ofrecen Comisión por

LA LEY

Sin derecho a
productos ligados gastos de estudio, Permitidas, si son
Sin regular Dar fe exigir el cambio de
a la hipoteca como tramitación, pactadas
divisa
los seguros concesión, etc.

Asesorar sin Derecho a cambiar

DE LA LEY
DESPUÉS

El banco debe dar

cargo antes por la divisa de Prohibida. Aunque Si se pacta, una
información
Eliminar cláusulas sus ingresos o la se permite la venta única comisión de Prohibidas
detallada 10 días
abusivas de su país de combinada apertura
antes de la firma
Dar fe residencia

Cláusula
Conversión de Condiciones de la Amortización Intereses de
Reparto de gastos vencimiento
tipo variable a fijo Subrogación anticipada demora
anticipado
ANTES DE

Comisión de
LA LEY

Ejecución posible
desestimiento
Negociable Sin incentivos Negociables Negociable con 3 cuotas
(0,5%) y otra de
impagadas
compensación

Comisiones
El banco paga Se puede cambiar 12 cuotas de
DE LA LEY
DESPUÉS

máximas en
todos los costes e pagando el 0,15% Los costes se impago o 3%,
función del capital
impuestos, antes de tres reparten entre los Interés más 3% 15 cuotas o 7%
reembolsado,
excepto la años. Después bancos Primera mitad o
distinta si han
tasación. nada. segunda del plazo
pasado 3 o 5 años