Módulo 8

ASPECTOS
FINANCIEROS Y
ECONOMICOS
Indice de contenidos
0. Objetivos ................................................................................................................. 3
1. El valor temporal del dinero ..................................................................................... 3
Capital financiero ................................................................................................ 4
Equivalencia financiera ....................................................................................... 4
Diferimiento ......................................................................................................... 6
Operación al contado y operación financiera ...................................................... 6
Rentabilidad y tipo de interés ............................................................................ 13
Financiación e inversión ................................................................................... 14
2. Capitalización y Actualización ............................................................................... 18
Definición de régimen financiero ....................................................................... 22
3. Rentas financieras ................................................................................................. 31
Concepto y elementos ...................................................................................... 31
4. Aspectos macroeconómicos.................................................................................. 40
Análisis de la coyuntura económica .................................................................. 40
Estudios de la coyuntura económica ................................................................ 41
5. Los tipos de interés ............................................................................................... 57
Los bancos centrales y su actuación en los mercados ..................................... 57
Indices de referencia ......................................................................................... 59
Otros tipos de interés de referencia relevantes................................................. 62
6. Incidencia en el mercado inmobiliario ................................................................... 63

2
0. Objetivos
Proporcionar un nivel adecuado de competencias en materia financiera y económica,
incluyendo un conocimiento sobre el efecto de las cifras económicas y
acontecimientos nacionales e internacionales en los tipos de interés y el mercado
inmobiliario.

1. El valor temporal del dinero

Posees una casa en el pueblo que te compraste hace 15 años por 17.500 € y no tienes
gran interés en disfrutar de ella, o lo que es lo mismo, no te gusta el turismo rural. Esta
mañana tu tío, que vive en el pueblo, te ha telefoneado para comentarte que hay un
comprador que está dispuesto a pagar 270.000 € por ella. ¿La venderías?

Tu respuesta es sí, pero ¿y si el comprador te pide efectuar el pago en tres plazos,

uno en el 2020, otro en el 2030 y el último en el 2040?

Seguramente tu respuesta será diferente, porque como podrás deducir, no es lo

mismo cobrar 275.000 € hoy (año 2017), que cobrar 90.000 € en el 2020, más 90.000
€ en el 2030, más 90.000 € en el 2040.

Seguramente no aceptarías esta oferta, pero ¿y si te pagaran un interés por diferir la

entrega del capital? Casi seguro que te lo pensarías, ya que al no coincidir la entrega
del bien con la recepción del dinero el planteamiento es distinto.

Este módulo tiene como objetivo presentar una teoría, que es la base matemática que
permite fundamentar y comprender el análisis de los instrumentos financieros que se
utilizan en el mercado, así como el diseño de nuevos productos financieros,
presentando todo ello en un contexto de combinación entre teoría y práctica.

En concreto, toda la matemática financiera se basa en una desigualdad, que es la

siguiente:

Valor actualdeuncapitalfinanciero  Valor futurodeuncapitalfinanciero

Es decir, dos capitales idénticos, pero en momentos diferentes del tiempo no

son equivalentes, ya que existe un coste o tipo de interés implícito por ese
diferimiento temporal entre ambos.

3
De ello se deducen tres conceptos básicos:

• Capital financiero

• Equivalencia financiera

• Diferimiento

A continuación, se presenta cada uno de dichos conceptos.

Capital financiero

Un capital financiero es una cantidad monetaria asociada a un momento

determinado del tiempo. Hablar de 6.000,00 € aporta poca información si no se
añade el referente temporal correspondiente. No es lo mismo 6.000,00 € en enero de
2017 que en enero de 2018 o del 2024.

El capital financiero se representa de la siguiente forma:

(C, T)

Donde:

C = Cuantía monetaria1
T = Momento temporal

Siendo C>0 y T>0, es decir, que tanto «C» como «T» deben ser positivos, nunca
negativos.

Por ejemplo, (1.000,00 €, 0) y (1.000,00 €, 1) son dos capitales financieros diferentes.

Si bien ambos presentan una cuantía de 1.000,00 €, su diferimiento es distinto. En el
primer caso el importe está disponible hoy y en el segundo es preciso esperar un año
para su utilización.

Equivalencia financiera

Dos capitales financieros son equivalentes si existe indiferencia entre ambos.

Si un banco otorga un crédito de 100.000,00 € el 28 de septiembre de 2016 con la
condición de que el 28 de septiembre del 2018 el cliente le devuelva 110.000,00 €,
significa que para el banco le es indiferente el primer capital financiero (100.000,00 €,
28/9/2016) respecto al segundo (110.000,00 €, 28/9/2018).

1No existe un acuerdo general sobre la notación utilizada en las fórmulas de la matemática
financiera. Diversos autores utilizan símbolos distintos al tratar las fórmulas generales, los métodos
o las rentas financieras. Por ello, se utilizan diversas notaciones, si bien se indica en cada caso su
concepto.

4
La expresión:

(C, T) es equivalente a (C', T')

indica que es posible realizar una operación en que, por ejemplo, el sujeto activo ceda
una cuantía C en el momento T y que el sujeto pasivo, como contraprestación,
entregue la cuantía C' en el instante T'.

En el entorno económico actual, casi todo sujeto de una operación financiera exige
que C'>C si T'>T, es decir, prefiere más el dinero hoy, que el dinero mañana,
existiendo así una preferencia por la liquidez.

En toda operación financiera hay dos sujetos:

1. excedentario de liquidez

2. deficitario de liquidez

{(C1, T1), ... ,(Cn, Tn)} (es equivalente) {(C'1, T’1), ... , (C'n, T'n)}
entrega del excedentario entrega del deficitario

Los elementos que intervienen en la equivalencia son:

• Mercado financiero en el que se está presente (hipotecario, bonos, etc.)

• Régimen financiero
• Tipo de interés o de descuento (precio)
• Fecha de valoración

Ejemplo

En un préstamo bancario:

{(100.000,00 €; 28-9-2017)) es equivalente a {(103.000,00 €; 30-3-2018)}

Al banco le es equivalente prestar 100.000,00 € el día 28 de septiembre de 2017 a

que su cliente le devuelva 103.000,00 € el día 30 de marzo de 2018. Ya que se trata
de:

- Préstamo de devolución única

- Mercado financiero: préstamo a 6 meses.
- Régimen financiero de interés simple vencido
- i = 6%
- Fecha valor 28-9-2017
⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯

5
Existen diversas formas de calcular equivalencias entre uno o varios capitales
financieros. A cada una de ellas se las conoce como «regímenes financieros» y cada
uno de ellos utiliza un «factor financiero» o fórmula matemática para realizar dicho
cálculo.

Dicho de otra forma, una operación financiera es la que intercambia dos o más
capitales financieros equivalentes, y un régimen financiero es la forma de
calcular el tipo de interés de cada operación, aplicando su factor financiero
correspondiente.

En este sentido, cada régimen financiero tiene un factor financiero determinado.

Concretamente, el factor financiero es la ecuación que define la razón q como función

de T y T'. El factor financiero permite calcular la cuantía de un capital financiero
equivalente, (C', T'), a uno dado, (C, T), para el diferimiento T'.

C’ = C * f (T, T’)

Diferimiento

El diferimiento hace referencia al momento en que hay que valorar un capital

financiero o bien una renta financiera. Por ello, dado el valor temporal del dinero,
parece evidente que no es lo mismo disponer de un millón de euros a fecha de hoy
que dentro de un año. Este es el origen del tipo de interés, que no es más que el precio
que hay que pagar (o recibir, dependiendo de si se es el sujeto activo o el sujeto
pasivo) por la no disponibilidad de un capital durante un período determinado.

También hay que diferenciar el tipo de interés real del tipo de interés nominal. En este
sentido, el tipo de interés real ( i r ) es el precio por disponer de un capital durante un
tiempo determinado, independientemente de la inflación. El interés real (ir) es el interés
nominal (in) menos la inflación.

ir = in – inflación

Operación al contado y operación financiera

Las operaciones comerciales que se pueden hacer entre dos agentes son de dos
tipos:

• Operación al contado

• Operación financiera

6
Operación al contado
Se parte de una situación donde:

A entrega “algo” a B y recibe a cambio “algo” de B

B entrega “algo” a A y recibe a cambio “algo” de A

La entrega-recepción se realiza en un mismo tiempo. Pero estos “algo” no son iguales.

Hay dos elementos distintos, que son los objetos intercambiados, pero donde existe
una equivalencia.

El objeto que entrega A es equivalente al objeto que B entrega a A. Lo que hace

equivalentes a estos objetos distintos es el sistema de precios, aceptado por la
comunidad.

Ejemplo

En julio del año 2017 una entidad deportiva ficha a un gran jugador portugués, el señor
Decorativo que juega en el F.C. Porto. A cambio entrega otro jugador, el señor Pascua,
que está valorado en 9 millones de € y paga adicionalmente 12 millones de € en
efectivo. El total de la operación es de 21 millones de €.

En este caso la comunidad futbolística acepta que un jugador valga 9 millones de €,

ya que en el caso contrario no se hubiera llevado a cabo dicho intercambio.

Diremos que no hay operación financiera porque no existe un período de diferimiento

en el tiempo.

Operación financiera
Una operación financiera es un intercambio de capitales financieros entre dos
personas (físicas o jurídicas) donde queda pactado:

• Cantidades de dinero que se intercambian entre ellas.

• Fechas en que se producirá el intercambio de las cantidades mencionadas.

Es decir, mediante la operación financiera se realiza una transferencia de

disponibilidad monetaria entre los sujetos que participan en la operación. De aquí se
desprende que existe:

a. un elemento personal: sujetos de la operación.

7
 b. un elemento material o real: capitales financieros

Los capitales financieros que entrega el sujeto activo de la operación se denominan

PRESTACIÓN, siendo la CONTRAPRESTACIÓN los capitales financieros que el
sujeto pasivo destina a la cancelación de la operación.

Consideremos a modo de ejemplo una operación financiera sobradamente conocida:

el préstamo. Generalmente la función del sujeto activo la realiza la entidad financiera
que facilita la disponibilidad de un capital al titular del préstamo, sujeto pasivo de la
operación. Este queda obligado a amortizar el capital prestado y a pagar los intereses
estipulados en el contrato. Los sujetos de la operación intercambian capitales
financieros que constituyen el elemento real o material de la operación financiera.

Ejemplo

Supongamos que B compra una mesa a A y acuerdan que B pagará en un momento

futuro, por ejemplo, a los 30 días del acuerdo.

A entrega a B la mesa A recibe el dinero

0 Fecha de liquidación

B no entrega nada pero recibe B entrega el dinero a A

la mesa

La contrapartida se pacta para una fecha posterior (30 días). Este intervalo de tiempo
es lo que da origen a una operación financiera. Lógicamente, habrá que pagar algo
más que el dinero al contado.

Aquí es donde aparece un concepto nuevo: el valor temporal del dinero. Es decir,
no es lo mismo 1.000,00 € hoy, que 1.000,00 € dentro de 1 año. El motivo es que se
espera que haya inflación y que, por lo tanto, el poder adquisitivo sea mayor en el
momento presente que en un futuro.

Por consiguiente, se producen 2 operaciones simultáneamente:

a. Operación de préstamo de dinero: retornar la cosa prestada en las mismas

condiciones (derecho mercantil).

b. Precio por el diferimiento en el pago = tipo de interés.

Para que esta operación sea financieramente equivalente, deben cumplirse las
siguientes condiciones:

8
 • Que el intercambio no sea simultáneo.

• Que a la operación se le aplique una determinada ley financiera.

• Que la prestación y la contraprestación sean equivalentes financieramente.

Ejemplo

Siguiendo con el ejemplo futbolístico, si la entidad deportiva propusiera pagar los 12

millones de € en tres plazos anuales, es de suponer que el F.C. Porto no acepte la
operación o bien que el F.C. Porto pida unas cantidades monetarias que sumadas
tengan un valor superior a 12 millones de €; por ejemplo, pagar 4 millones de € ahora,
4,5 millones de € dentro de un año y 4,5 millones de € dentro de dos años, de forma
que la cifra total a pagar en tres “cómodos” plazos se convierte en 13 millones de €,
lo que supone una compensación a través del interés a favor del F.C. Porto.

Elementos de una operación financiera

En la actividad mercantil, una operación financiera es un intercambio, no simultáneo,
entre dos personas físicas o jurídicas, de capitales o bienes económicos, con la
condición de que sea financieramente equivalente lo recibido a lo entregado en el
punto tomado como referencia.

A continuación se presentan los elementos de una operación financiera:

• Origen de la operación financiera.

• Fin de la operación financiera. Fecha de vencimiento.

• Duración. Período entre el origen y el final de la operación.

• Acreedor. Persona que presta el capital (prestamista).

• Deudor de la operación. Persona que recibe el capital (prestatario).

ACREEDOR DEUDOR
(PRESTAMISTA) (PRESTATARIO)

0 Duración t

Origen de la operación Fecha de vencimiento

9
Clasificación de las operaciones financieras

A. Según duración:

• A corto plazo, generalmente inferiores a un año.

• A medio y largo plazo, operaciones financieras a más de un año.

B. Según el número de capitales o de la distribución temporal de los componentes de

la operación financiera:

• Simple, sólo interviene un capital, tanto en la prestación como en la

contraprestación.

• Compuesta (de constitución y de amortización), intervienen varios capitales

con vencimientos diferentes, tanto en la prestación como en la
contraprestación.

C. Según la ley financiera:

• De capitalización.

• De actualización.

D. Dependiendo de la certeza de la cuantía y el vencimiento:

• Ciertas, aquellas en las que tanto la cuantía como el vencimiento son

cantidades ciertas o seguras.

• Aleatorias, cuando la cantidad o el vencimiento son aleatorios o inciertos.

De las posibles clasificaciones anteriores puede concluirse, que para poder realizar
un mejor estudio de las operaciones financieras puede ser más interesante distinguir
entre:

A. Operación simple

B. Operación parcialmente compleja

10
 C. Operación totalmente compleja

A. La operación simple

La operación simple se compone de dos capitales financieros:

- Prestación: (C, T)
- Contraprestación: (C’, T’)

Gráficamente:

C C’

T T’

Una imposición a plazo fijo (IPF) es un ejemplo de este tipo de operación.

Ejemplo

IPF
Don Fermín lleva al banco 500.000,00 € para realizar una imposición a plazo fijo de
un año con un tipo de interés del 7%

El efectivo resultante de esta operación (el análisis de este tipo de operaciones se

verá en el apartado de régimen financiero correspondiente) es de 500.000,00 € +
500.000,00 € x 7% = 535.000,00 €.

Es una operación financiera simple ya que existe un flujo inicial (lo que desembolsa el
banco en el momento inicial o cero) y el flujo final que es lo que cobra por la letra de
cambio en la fecha de vencimiento.

B. Operaciones parcialmente complejas

En las operaciones parcialmente complejas, la prestación o la contraprestación se

componen de un conjunto de capitales.

- Prestación: (C, 0). Principal que presta el banco en el momento inicial.

11
 - Contraprestación: {(C'r, T'r)} r = 1,...,n . Es decir, las cuotas periódicas que
se compromete el cliente a pagar, normalmente son mensuales.

Ejemplo

Compra de una vivienda con una hipoteca

Un cliente pide una hipoteca al banco de 120.000,00 €, a un interés fijo del 4% a 30

años. A cambio de recibir hoy 120.000,00 €, se compromete a pagar 360 cuotas
mensuales de 572,90 €2.

Ejemplo

Planes de pensiones

Un cliente de un banco constituye un plan de pensiones con aportaciones mensuales

de 100,00 € durante los próximo 15 años, ¿cuál es el capital que recuperará cuando
se jubile, si se le garantiza una rentabilidad del 3 %?

Respuesta: 22.697,27 €3

C. Operaciones totalmente complejas

En las operaciones totalmente complejas se contraponen dos conjuntos de

capitales. Ejemplo: una cuenta corriente, en la que se efectúen varias imposiciones y
reintegros, o bien un plan de pensiones que se rescata con cuotas periódicas a partir
del día en que una persona se jubila, en vez de recibirlo de una vez.

Prestaciones: (Cr,Tr) con r = 0,...,n

Contraprestaciones: (C'r,T'r) con r = n+1,...,n+s

C C….. C

T T1 Tn Tn+1 Tn+2 Tn+3 Tn+m

C’ C’ C’….. C’

2 Más adelante se explica el cálculo de la cuota mensual de operaciones de amortización.

3 Más adelante se explica cómo obtener el resultado.

12
Rentabilidad y tipo de interés

La rentabilidad no es igual al tipo de interés. Existen tres factores que los diferencian:

• En primer lugar, el tipo de interés significa cuantitativamente cosas distintas

según el régimen financiero a que corresponda.

• En segundo lugar, en las operaciones financieras suelen haber gastos que no

se incluyen en el tipo de interés y que afectan a la rentabilidad. Los gastos
pueden ser:

Unilaterales: entregados por una de las dos partes a terceros.

• Impuestos (Estado o comunidades autónomas).
• Corretajes (agentes y corredores).
• Gastos de registro y notario.
• Gastos de publicidad.

Bilaterales: entregadas por una de las dos partes a la otra.

• Comisiones bancarias.
• Primas de emisión.
• Primas de amortización.

• Finalmente en el tipo de interés o de descuento puede haber algún convenio

de cálculo que no considere la totalidad de los días de la operación y que no
considere los años de 365 días.

Ejemplo

Vamos a calcular la rentabilidad proporcionada por la adquisición de un activo

financiero el día 15 de marzo por 122.546,00 € y vendido el 20 de mayo del mismo
año. El comprador tuvo que pagar comisiones, una de 978,00 € en el momento de la
adquisición y otra de 1.025,00 € en el momento de la venta.

Sin tener en cuenta los impuestos, calcular la rentabilidad de la operación suponiendo

que el importe de la venta ha sido de 155.229,00 €.

Para el cálculo se han de contar todos los días que realmente ha durado la inversión.
Han sido 66 días. Es decir:

Precio de compra: 122.546,00 € + 978,00 € = 123.524,00 €

Precio de venta: 155.229,00 € - 1.025,00 € = 154.204,00 €

 66 
123.524,00 €  1 + r x = 154.204,00 €
 365 

13
  66  154.204,00 €
 1+r x 365  = 123.524,00 € = 1,2484
 

66
r x = 1,2484 -1 = 0,2484
365

365
r = 0,2484 x =1,374; r = 1,374 = 137,4%
66

Una rentabilidad del 24,84% en 66 días que supone una rentabilidad simple anual del
137,4%.

Financiación e inversión

El señor Oliva está decidido a comprarse un coche. Al llegar al concesionario del señor
Piñol, lee un letrero que dice: «Compre ahora y empiece a pagar dentro de un año».
El señor Oliva no duda un momento en aceptar esta oferta. En consecuencia, el señor
Piñol le entrega el coche en el momento inicial y no recibe dinero alguno, solamente
el compromiso del señor Oliva de pagarle a los 12 meses (fecha de liquidación del
compromiso). El señor Oliva y el señor Piñol habrán acordado una cantidad a pagar,
finalizado el plazo, que para ambas partes será el equivalente al pago hoy del
vehículo.

Seguramente comprar un coche al contado le resulte más barato que pagarlo al

siguiente año. El motivo es que se espera que haya inflación y que, por lo tanto, el
poder adquisitivo sea mayor en el momento presente que en un futuro.

Identificados los elementos de la operación financiera, se puede realizar una

clasificación general que responde a las funciones económicas de financiación e
inversión.

• Operaciones financieras de financiación.

• Operaciones financieras de inversión.

La diferencia entre una y otra está en las disponibilidades de liquidez (dinero que se
tiene en efectivo) y en los recursos monetarios necesarios con que cuenta una
persona.

14
Ejemplo

Juan está felizmente casado con Ana y han tenido tres hijas. Hace dos años ambos
estaban trabajando y, aunque no les sobraba el dinero, tampoco les faltaba de nada.

Si las disponibilidades y los recursos necesarios son iguales, no se requiere

financiación, ni se tienen recursos para invertir.

Al año siguiente una noticia les cambió la vida: la tía rica de Ana les había dejado
como herencia 240.000,00 €. En un primer momento pensaron en cambiar de casa,
pero después dudaban entre el cambio o hacer caso a sus suegros e invertir en un
fondo de inversión muy rentable.

Si las disponibilidades son superiores a los recursos necesarios, se dispone de

un excedente de dinero, ahorro que se puede invertir para obtener una
rentabilidad.

Sin embargo, “la vida está llena de contradicciones”, piensa Juan. Con el dinero que
tenían finalmente compraron una bonita casa en las afueras de la ciudad y dos coches
para poder desplazarse hasta la allí. Los gastos han sido tan elevados que ahora se
ven obligados a pedir un préstamo al banco para reformar el tejado, que cedió después
del último invierno.

Si las disponibilidades son inferiores a los recursos necesarios, se tiene déficit

de recursos y, por lo tanto, se tendrá que pedir dinero.

En el siguiente esquema se presentan en un horizonte temporal de Tn años, las

disponibilidades de liquidez y los recursos monetarios necesarios de un individuo:
D1 D2 ….. Dn Disponibilidades
R1 R2 ….. Rn Recursos necesarios

Fecha T1 T2 ….. Tn
Inicial

• Si Dj = Rj las disponibilidades y los recursos necesarios son iguales, dicho

individuo ni requiere financiación, ni tiene recursos para invertir.

• Si Dj > Rj excedentario de recursos → Colocación de dinero = Inversión

(Rentabilidad y riesgo)

• Si Dj < Rj deficitario de recursos → Toma de dinero = Financiación (Coste

financiero y riesgo específico)

15
En una operación de financiación:

- El sujeto activo no participa en el proyecto económico. Sólo se limita a

suministrar liquidez a cambio del precio pactado, el tipo de interés.

- El precio está sometido a unas condiciones de equilibrio dentro del mercado

de dinero, donde intervienen, como mediadores, la banca y demás
entidades de financiación.

En las operaciones de inversión:

- El sujeto activo participa en el proyecto económico asumiendo o

compartiendo la titularidad.

- Su aportación no ha de ser necesariamente financiera.

- La finalidad del inversor es conseguir una renta superior al precio del dinero
fijado por el mercado.

- Su rentabilidad no está sometida a las leyes del mercado del dinero.

A continuación se presentan los factores que hacen que se requiera una metodología
para poder comparar entre distintos productos de inversión y financiación.

a) Multitud de operaciones
- Préstamos
- Créditos
- Leasing
- Factoring
- Descuento
- Letras del tesoro
- Pagarés

b) Variedad de intereses
- Mercado hipotecario (IRPH)
- Deuda pública
- EURIBOR
- Descuento comercial

c) Distintas formas de pagos/cobros

- Anticipado / Diferido
- Constante / Variable
- Amortización y cancelación anticipada

d) Períodos distintos
- Anual
- Semestral

16
 - Trimestral
- Mensual
- Diario

“Recuerda que”

• Recuerde que un capital financiero es una cantidad monetaria asociada a un

momento determinado del tiempo.

• Recuerde que dos capitales financieros son equivalentes si existe indiferencia entre
ambos.

• Recuerde que una operación financiera es la que intercambia dos o más capitales
financieros equivalentes, y un régimen financiero es la forma de calcular el tipo de
interés de cada operación, aplicando su factor financiero correspondiente.

• Recuerde que el diferimiento hace referencia al momento en que hay que valorar un
capital financiero o bien una renta financiera.

• Recuerrde que los capitales financieros que entrega el sujeto activo de la operación
se denominan PRESTACIÓN, siendo la CONTRAPRESTACIÓN los capitales
financieros que el sujeto pasivo destina a la cancelación de la operación.

• Recuerde que las operaciones financieras pueden clasificarse según su duración

(corto plazo, medio y largo plazo), según el número de capitales (simple o
compuesta), según la ley financiera (capitalización y actualización, o según la
certeza de la cuantía y el vencimiento (ciertas o aleatorias).

• Recuerde que en una operación de financiación el sujeto activo no participa en el

proyecto económico y el precio está sometido a unas condiciones de equilibrio dentro
del mercado de dinero.

• Recuerde que en las operaciones de inversión el sujeto activo participa en el proyecto

económico asumiendo o compartiendo la titularidad, su aportación no ha de ser
necesariamente financiera, la finalidad del inversor es conseguir una renta superior
al precio del dinero fijado por el mercado y su rentabilidad no está sometida a las
leyes del mercado del dinero.

17
2. Capitalización y Actualización

Capitalización
La pregunta básica que se debe responder es: ¿cuánto vale mañana un euro de hoy?.
En este sentido, el objetivo es pasar una determinada cantidad:

Período actual → Período futuro

Capitalizar es calcular la cuantía de capital financiero equivalente en un

momento futuro. Este cálculo se puede realizar aplicando diversos regímenes
financieros o, lo que es lo mismo, utilizando diversos factores financieros.

6.000,00 € ¿C?

0 t

Capitalizar 6.000,00 € a dos años al 10% es una información carente de significado

financiero si no se especifica el régimen financiero que se va a aplicar.

Así, por ejemplo, si se aplica el régimen financiero de interés simple vencido, la

operación a efectuar será la de multiplicar el capital financiero por el factor financiero
correspondiente al régimen de interés simple vencido:

Factor financiero (1 + i x t)

Donde:

i = Tipo de interés en tanto por uno

t = Número de períodos.

Ejemplo

Cuánto representan 6.000,00 € al 10% dentro de 2 años. Aplicando tipo de interés

simple:

Interés simple:
Cn = C0 (1 + i x t)
6.000,00 € (1 + 0,1 x 2) = 7.200,00 €

Interés compuesto:
Compuesta: Cn = C0 (1 + i)t
6.000,00 € (1 + 0,1)2 = 7.260,00 €

18
Al aplicar el régimen de interés compuesto la operación utilizará un factor financiero
diferente y, por consiguiente, el capital financiero resultante a los dos años será
también diferente.

Una de las diferencias entre tipo de interés simple y compuesto, es que en periodos
inferiores al año el resultado del segundo es inferior. Sin embargo en períodos
superiores al año es superior.

Ejemplo

Inferior:
Imposición de 6.000,00 € a plazo fijo durante 3 meses al 3,5% anual.

Solución:
 3 
6.000,00 €  1+0,035 x =6.052,50 €
 12 

Imposición de 6.000,00 € a plazo fijo durante 3 meses al 3,5% anual. Los intereses se
abonan mensualmente y se reinvierten.

Solución:
3
 0,035 
6.000,00 €  1+ =6.052,65 €
 12 

Superior:
Imposición de 6.000,00 € a plazo fijo durante 5 años al 4% anual, sin considerar
reinversión de los intereses.

Solución:
6.000,00 € (1+0,04 x 5 ) =7.200,00 €

Imposición de 6.000,00 € a plazo fijo durante 5 años al 4% anual. Los intereses se

abonan anualmente y se reinvierten.

Solución:
6.000,00 € (1+0,04 ) =7.299,92 €
5

19
Actualización
La actualización responde a la pregunta: ¿Cuánto vale hoy un euro de mañana? En
este sentido se quiere pasar una determinada cantidad de:

Período futuro → Período actual

Actualizar es calcular la cuantía de capital financiero equivalente en un

momento pasado del tiempo. Es la operación inversa a la capitalización. Así, al
actualizar se dividirá el capital por el factor financiero del régimen financiero
seleccionado.

¿C? 7.200,00 €

0 t

Ejemplo

Hoy es día 1 de octubre de 2017 y el día 1 de octubre del año 2019 recibiremos
7.200,00 €, ¿a qué valor equivaldría dicha cantidad hoy con un tipo de interés del
10%?

Si se aplica el régimen de interés simple:

7.200,00 €
= 6.000,00 €
(1 + 0,10 x 2)
Si se aplica el régimen de interés compuesto:

7.200,00 €
= 5.950,41 €
(1 + 0,10 )
2

Es decir que 7.200,00 € el 1 de octubre del año 2019 equivalen a 6.000,00 € aplicando
el régimen de interés simple vencido al 10%, o bien, equivalen a 5.950,41 € aplicando
el régimen de interés compuesto al 10% anual, hoy 1 de octubre de 2017.

20
Ejemplo

Descuento comercial de una letra de cambio. Calcular el valor efectivo de la letra si:

Nominal: 2.000,00 €
Vencimiento: 1 de junio
Fecha de descuento: 22 de abril
Tipo de descuento: 4,5% anual

 40 
2.000,00 €  1 − 0,045 x = 1.990,00 €
 360 

Ejemplo

Calcular el precio que se tiene que pagar hoy por una Letra del Tesoro a un año exacto
al 2,4% de interés siendo su valor nominal de 1.000,00 €.

1.000,00 €
Precio = = 976,56 €
(1 + 0,024 )

Ejemplo

Calcular el precio de compra de un bono cupón cero a 5 años de valor nominal

10.000,00 € y a un tipo de interés del 4% anual.

¿C? 10.000,00 €

0 1 2 3 4 5 años

10.000,00 €
Precio = = 8.219,27 €
(1 + 0,04 )
5

El dinero tiene un valor temporal. Es decir, su precio debe considerarse siempre

asociado a una fecha. Dos capitales distintos, en momentos distintos, pueden tener el
mismo valor para una persona. Se dice entonces que, aunque no sean iguales, esos
capitales son equivalentes.

Matemáticamente siempre es posible hallar un tipo de interés que convierta en

equivalentes dos capitales diferentes en fechas distintas.

21
Como ya se ha indicado en las operaciones financieras, el precio que hay que pagar
por el diferimiento se llama tipo de interés.

Definición de régimen financiero

Un régimen financiero recoge los pactos que establecen los sujetos de una operación
financiera. Decir que se valora una determinada cantidad de dinero al 10% es decir
muy poca cosa. Se precisa de un determinado régimen financiero.

A continuación se presentan los principales regímenes financieros que ayudarán a

calcular los capitales financieros equivalentes en cualquier momento del tiempo.

Interés simple

INTERÉS SIMPLE VENCIDO

En el régimen financiero de interés simple vencido se acuerdan los siguientes pactos:

a. El precio se paga al final de la operación, conjuntamente con la devolución de

la cuantía inicialmente cedida.

b. El precio, que se denomina interés, es proporcional a la cuantía inicial y al plazo

de la operación, y se calcula en base al tanto de proporcionalidad i.

C C’ = C + I

0 t

De los anteriores pactos se deducen las siguientes relaciones:

I = C’- C = I x C x t
C’= C + I = C + i x C x t = C (1 + i x t)
C’ = C (1 + i x t)

Donde:

C’ = Capital final
t = Plazo de la operación
i = Tanto de interés
I = Interés total

El plazo de la operación suele expresarse del siguiente modo:

22
 número de días
t=
número de días en un año

El numerador es el número de días contado de acuerdo con las características del

mercado financiero correspondiente, y el denominador el número de días que se
considera que tiene el año según convenio, puede ser 360 (muy frecuente, por ser
año comercial), 365 o 366, en caso del que el año sea bisiesto.

Con un interés del 10% nominal, en este caso:

- 0,10 por días / 365 se pagarían menos intereses que si fuera:

- 0,10 por días / 360 que se pagaría más.

Con el diferencial se gana dinero. En general las entidades financieras intentan pagar
con la primera opción (365) e intentan cobrar con la segunda (360).

El agente económico:

Entrega (C, 0) en el momento inicial

Recibe (C', t) en el momento de liquidación del compromiso

El factor financiero que se deduce de este régimen es una función lineal:

C'
f (t) = = 1+ i x t
C

Un elemento importante a destacar es que el plazo y el tipo de interés tienen que estar
referidos a la misma unidad temporal, generalmente al año.

Ejemplo

¿Cuál es el capital final que se obtiene de una cuantía de 60.000,00 €, colocados al

5% de interés simple anual durante 10 meses?

C = 60.000,00 €
i = 5%
t = 10 meses = 10/12 años

 10 
C' = 60.000,00 €  1+0,05 x  =62.500,00 €
 12 

Aplicando el mismo régimen financiero en operaciones de actualización un agente

económico entrega en el momento 0 un capital C (C, 0) equivalente a un capital C’ en
un momento futuro (C’, t)

23
C' > C → Principio de preferencia por la liquidez
C’= C (1 + i x t)
C’= C + C x i x t)

C'
C=
(1 + i x t )
Ejemplo

Calcular el precio que se tiene que pagar por una Letra del Tesoro a 1 año si sabemos
que es un activo emitido al descuento, cuyo nominal es de 1.000,00 € y el tipo de
interés del 4,02%.

C’ = 1.000,00 €
i = 4,02%
t = 1 año

1.000,00 €
C= = 961,35 €
(1 + 0,0402)

Interés compuesto

INTERÉS COMPUESTO VENCIDO

El precio o interés se paga al final de la operación conjuntamente con la devolución
de la cuantía inicialmente cedida. Aunque los intereses, habitualmente, no se pagan
de una vez.

El precio se calcula periódicamente y se determina aplicando una constante de

proporcionalidad, “i”, a la cuantía inicial de cada período de capitalización y a la
extensión del mismo.

Un 5% de interés compuesto y abono semestral de intereses significará que el pago

de intereses es semestral (hay dos pagos de intereses cada año).

Para el primer período de capitalización, el capital final será:

1
C1 = C0 + Intereses = C0 + C0 x im x
m

Para todo el período de capitalización, el capital final será:

Cr = Cr-1 (1 + Im ) → Cn = C0 (1 + Im ) → C' = C (1 + Im )
mt n

24
Donde:

im = interés compuesto (aquí el nominal es base anual)

t años = m x t períodos de capitalización en “n” períodos

Ejemplo

Invertimos 1.000.000,00 € en un depósito a un interés anual y abono trimestral en 2

años i4 = 6%.

Para calcular el interés del trimestre:

1
Im = 0,06 x = 0,015 se considera que todos los trimestres son iguales, aunque haya
4
trimestres de 90 o 91 días.

C' = 1.000.000,00 € (1 + I4 ) = 1.000.000,00 € (1 + 0,015 ) = 1.126.492,59 €

8 8

Comparación con el régimen financiero de interés simple vencido

Régimen financiero a interés simple vencido:

f (t) = 1 + i x t

Régimen financiero a interés compuesto vencido:

mt n
 1  1
f (t) =  1 + im x  =  1 + im x 
 m  m

Si el período es inferior a un año los intereses del interés compuesto son inferiores a
los intereses del interés simple, aunque la diferencia entre ambos es muy pequeña.

A partir del primer período o año la diferencia tiende a ampliarse de forma exponencial,
hasta el punto de que la diferencia (sólo en intereses) puede ser superior a la cantidad
prestada (por ejemplo, préstamo hipotecario a largo plazo de 30 años).

En el interés simple, los incrementos entre períodos o intervalos iguales son iguales.
El capital que genera los intereses es el capital inicial. Los intereses no se acumulan
para generar más intereses.

Así, la diferencia entre ambos, el interés simple y el compuesto, reside en que en el

compuesto se acumulan intereses que a la vez generan más intereses.

25
Ejemplo

Luis Ramírez quiere saber cuál será el capital final que rescatará, resultante de la
imposición de una prima única de 12.000,00 € durante 1,5 años al 12% anual
capitalizable trimestralmente.

En el caso de Luis la periodicidad es trimestral. Es decir, m = 4 porque hay cuatro

trimestres en un año. Por lo tanto, el número de períodos que hay en la operación es
de n = m x t = 4 x 1,5 = 6. Es decir, hay seis trimestres en un año y medio.

Como el tipo de interés nominal es del 12%, y el interés es anual, se representa como
i4 = 0,12. Así pues, cada trimestre se abonará una cuarta parte del 12%.

El interés efectivo resultante es del 3%, es decir, 12% dividido entre 4 trimestres, I 4 =
0,12 / 4 = 0,03
.
Aplicando la fórmula de capitalización con el tipo de interés compuesto se obtiene el
capital final que obtendrá Luis:

C' = C (1 + Im ) = 12.000,00 € (1 + 0,03 ) = 14.328,63 €

n 6

¿Cuál sería el tipo de interés anual, si la liquidación fuera semestral y quisiéramos que
el resultado final fuera el mismo?

En este caso la expresión sería:

12.000,00 € (1 + i ) = 14.328,63 € (el período sería de tres semestres)

3

Despejando, encontramos que el interés efectivo resultante es I2 = 6,09%. El tipo

nominal anual que produciría el mismo resultado con liquidaciones semestrales sería
pues del 12,18% (6,09 x 2) ligeramente superior al 12,00% del que partíamos.

Relación entre el tipo de interés nominal y el tipo de interés efectivo

La relación entre la cuantía inicial (C) y la cuantía final (C') en régimen financiero de
interés compuesto a tanto constante, obtenida anteriormente, viene dada por la
ecuación:

n
 1
C' = C  1 + i x 
 m

donde i es el tipo de interés nominal. El tipo de interés nominal es anual aunque su

frecuencia de capitalización puede ser distinta a la anual. Para indicar la frecuencia se
utiliza el subíndice m, im.

26
 im
El resultado de = Im , que se denomina tipo de interés efectivo y, a diferencia del
m
tanto nominal, está referido al período de capitalización.

Ejemplo

Si i2 = 0,08 es el tipo de interés nominal anual capitalizable semestralmente, el tipo

i
efectivo semestral (interés semestral) es I2 = 2 = 0,04 .
2

Ejemplo

Calcular el capital final resultante de la imposición de dos millones de euros durante

2,25 años al 4% anual capitalizable trimestralmente.

C = 2.000.000,00 €
t = 2,25 años
m=4
n=mxt=9
i4 = 0,04

1
I4 = 0,04 x = 0,01
4
C' = C (1 + Im ) = 2.000.000,00 € (1 + 0,01) = 2.187.370,55 €
n 9

Dos regímenes financieros son equivalentes si sus factores financieros igualan su

valor. El factor financiero es C'/C.

(1 + Im ) = (1 + Im' )
m m'

→ Im = (1 + Im' )
m'/m
−1

Ejemplo

Se depositan 3.000.000,00 € en una entidad financiera durante 4 años, bajo régimen

financiero de interés compuesto a tanto constante. Hallar el capital final en los
siguientes casos:

a. El capital inicial se coloca a un tanto de interés del 7% anual.

b. El capital inicial se coloca a un tanto de interés del 7% anual con periodificación
semestral.
c. El capital inicial se coloca a un tanto de interés del 7% anual con periodificación
cuatrimestral.

27
a)
C = 3.000.000,00 €
i = 0,07
m=1
t=4
n = m x t = 4 años

C’ = 3.000.000,00 € (1 + 0,07)4 = 3.932.388,03 €

b)
C = 3.000.000,00 €
i = 0,07
m=2
t = 4 años
n = m x t = 8 semestres
8
 1
C' = 3.000.000,00 €   1 + 0,07 x  = 3.950.427,11 €
 2
c)
C = 3.000.000,00 €.
i = 0,07
m=3
t=4
n = m x t = 12 cuatrimestres
12
 1
C' = 3.000.000,00 €   1 + 0,07 x  = 3.956.641,52 €
 3

Ejemplo

Dado I4 = 0,025

Hallar los siguientes tanto efectivos equivalentes:

a) I1: (1 + I1) = (1 + I4)4

b) I2: (1 + I2)2 = (1 + I4)4
c) I12: (1 + I12)12 = (1 + I4)4
d) I52: (1 + I52)52 = (1 + I4)4

a) I1: (1 + I1) = (1 + I4)4 - 1 = 0,103813

b) I2: (1 + I2)2 = (1 + I4)4 - 1 = 0,050625
c) I12: (1 + I12)12 = (1 + I4)4 - 1 = 0,008265
d) I52: (1 + I52)52 = (1 + I4)4 - 1 = 0,001901

28
En los tres regímenes financieros expuestos, la operación de actualizar se realiza
dividiendo por el factor financiero y la de capitalizar se realiza multiplicando por el
factor financiero.

Ejemplo

Una entidad financiera lanza un depósito semanal al 7% TAE (interés efectivo anual),
siendo la máxima aportación 6.000,00 €. Se trata de un depósito vinculado a una
cuenta corriente, donde se abonan los intereses y el capital al vencimiento de la
operación.

Se pregunta:

a) Cuál es el tipo de interés nominal del depósito.

b) Qué cantidad se abonará semanalmente en función de la cantidad ingresada.

a) Para pasar de interés efectivo anual o TAE a interés nominal se realiza la siguiente
operación:

(1 + TAE ) = (1 + I52 )
52

I52 = (1 + TAE ) − 1
1/52

Tipo de interés nominal: I52 x 52

I52 = (1 + 0,07 )
1/52
− 1 = 0,001302 → es un 0,1302%

I52 x 52 = 0,1302 x 52 = 6,77% de interés nominal

b) La cantidad a abonar será de 0,1302% • 6.000,00 €= 7,81 € / semana.

NOTA: Los cálculos con 52 semanas son relativamente aproximados, ya que en un año no hay 52
semanas, sino 52,14 o 52,28 semanas; la diferencia va de 0,1302 a 0,1298.

29
“Recuerde que”

• Recuerde que capitalizar es calcular la cuantía de capital financiero equivalente en

un momento futuro.

• Recuerde que actualizar es calcular la cuantía de capital financiero equivalente en

un momento pasado del tiempo.

• Recuerde que un régimen financiero recoge los pactos que establecen los sujetos de
una operación financiera.

• Recuerde que la diferencia entre ambos, el interés simple y el compuesto, reside en

que en el compuesto se acumulan intereses que a la vez generan más intereses.

30
3. Rentas financieras

Concepto y elementos

Una renta es una sucesión de capitales financieros equidistantes en el tiempo, es

decir, los capitales vencen cada año, trimestre, mes, etc. La unidad de tiempo de la
renta puede ser cualquiera, pero siempre debe ser la misma entre los flujos. En este
sentido, si se toma como referencia temporal el plazo de tiempo, nos encontramos
con rentas anuales, trimestrales, mensuales, etc.

A cada uno de los capitales de la renta se les denomina términos o anualidades, y

viene representado como es habitual con la expresión (Cn, t n)

C1 C2 C3 …… Cn-1 Cn

……
0 t1 t2 t3 tn-1 tn

En consecuencia, se puede expresar la sucesión de instantes de tiempo que

configuran las fechas de disponibilidad o de vencimiento (según sea el caso) de los
términos de la renta, mediante la sucesión: 1, 2, 3,..., n, completando con ceros los
términos de la renta en las fechas que sean necesarias para garantizar la
homogeneidad de los períodos.

Ejemplo

Si se considera la renta siguiente: (500; 1), (100; 3), (300; 5), (200; 7), (400; 9), (100;
11); siendo, las primeras cantidades del par, capitales expresados en unidades
monetarias, e indicando, las segundas cifras, los años contados a partir de hoy.

Como se puede apreciar, los plazos no son equidistantes. Para estandarizar la renta,
de manera que se pueda tomar como unidad de tiempo el año, la renta completa
periodificada anualmente sería:

31
Elementos de una renta

En una renta financiera distinguimos los siguientes 7 elementos:

ORIGEN – Momento en que empieza a devengarse el primer capital

FIN – Momento en que termina de devengarse el último capital

PERÍODO DE MADURACIÓN – Tiempo entre dos capitales consecutivos

DURACIÓN – Tiempo que transcurre entre el origen y el fin. Número de períodos

VENCIMIENTO – Fechas de cobro o pago de cada término. Equidistantes entre sí

TÉRMINO – Cada uno de los capitales que componen la renta

INTERÉS – Tasa empleada para mover los capitales de la renta según la ley del interés compuesto

El estudio de las rentas financieras se centra en determinar el capital financiero

equivalente en un momento determinado (C, t) de un conjunto de capitales y de
acuerdo con un régimen financiero definido. Así el valor capital de una renta es el
importe en un momento dado equivalente al total de la renta. Normalmente, se utilizan
dos momentos:

• MOMENTO INICIAL – Se le denomina VALOR ACTUAL DE LA RENTA - Se

trasladan todos los términos de la renta al momento inicial (momento 0), se
actualizan y se suman. Indica el esfuerzo financiero que se debe hacer hoy
para obtener los pagos futuros

• MOMENTO FINAL – Se le denomina VALOR FINAL DE LA RENTA - Se

trasladan todos los términos de la renta al momento final (momento n), se
capitalizan y se suman. Indica el valor financiero que se obtendrá al finalizar la
duración de la renta

Propiedades de las rentas

Distinguimos dos propiedades:

• PROPORCIONALIDAD – El valor de una renta es proporcional a su término.

Por ejemplo, el valor de una renta mensual de 2.000,00 € es el doble del de
una renta de 1.000,00 € del mismo período

• ADICIÓN DE RENTAS – Una renta se puede descomponer en varias

subrentas, siendo la suma del “valor capital” de las subrentas igual al de la renta
resultante. Por ejemplo, el valor de un contrato de alquiler por cinco años se
puede descomponer en cinco contratos anuales

32
Clasificación de las rentas
Diversos son los criterios que podemos utilizar para clasificar las rentas.

• En primer lugar hay que distinguir entre rentas inmediatas (empiezan en el

mismo momento de aportar la prima) o rentas diferidas (empiezan en algún
momento futuro)

• En segundo lugar hay que distinguir entre rentas vitalicias (son para siempre)
o rentas temporales (terminan en un momento ya determinado)

• En tercer lugar por el importe del término: es constante o es variable

• En cuarto lugar por la periodicidad: anuales, semestrales, trimestrales,

mensuales, diarias, etc.

• En quinto lugar por el momento de pago: vencidas (pospagable) o

anticipadas (prepagable) Es decir se paga al inicio del período o al final del
mismo.

• Y finalmente, por el régimen de valoración: interés simple o interés

compuesto

Un caso particular que conviene conocer son las rentas cuyo importe es variable en
progresión geométrica. Gráficamente:

C1=C C2=Cq C2=Cq2 …… Cn=Cqn

……
0 t1 t2 t3 tn-1 tn

Como se puede apreciar cada término de la renta crece de forma geométrica a razón
de “q”. Pensemos como ejemplo de este tipo de rentas los ingresos de un trabajador
que inicia su vida laboral con un determinado sueldo y espera obtener unos
incrementos anuales en promedio del 5%. ¿Cuánto ganaría en toda su vida
profesional si se cumpliesen sus expectativas?

A pesar de ser interesante la valoración de este tipo de rentas, en el siguiente apartado

nos limitaremos al análisis de diversos tipos de rentas constantes.

33
Valoración de rentas constantes
En este apartado vamos a analizar la valoración de cinco tipos de rentas, todas a
través del régimen financiero del interés compuesto:

A. Renta temporal inmediata y pospagable

B. Renta temporal inmediata y prepagable
C. Renta temporal diferida y pospagable
D. Renta temporal diferida y prepagable
E. Renta perpetua inmediata y pospagable

El lector encontrará los argumentos para no incluir en la relación anterior las rentas
perpetuas inmediatas y pospagables.

Renta temporal inmediata y pospagable

También denominada renta modelo, siendo los términos anuales, por ser la más
habitual o básica. Su valor actual Vo (en el momento 0) vendrá dado por la expresión:

Vo = C (1+i)-1 + C (1+i) -2 + C (1+i) -3 + …….. + C (1+i) -n

Sacando factor común del importe de la renta (C) obtenemos:

Vo = C {(1+i)-1 + (1+i) -2 + C (1+i) -3 + …….. + C (1+i) -n}

La expresión entre corchetes corresponde a la suma de términos de una progresión

geométrica decreciente, así que, sustituyendo la misma, la expresión se puede
representar como:

1− (1+ i)−n
V0 = C x
i

Ejemplo

¿Cuál es el valor actual de una renta anual constante de 4 años de 5.000,00 € cada
año al 6% de interés compuesto anual pospagable?
La expresión con la cual obtendríamos el valor actual sería:

Vo = 5.000,00 € (1,06)-1 + 5.000,00 € (1,06) -2 + 5.000,00 € (1,06) -3 + 5.000,00 € (1,06) -4 = 17.325,53 €

Si aplicamos la fórmula

1− (1,06)−4
V0 = 5.000,00 x = 17.325,53 €
0,06

El valor final Vf de la renta lo obtendremos capitalizando el valor inicial obtenido V0

hasta el momento final n y vendrá dado por la expresión:

Vf = Vo (1+i)n

34
Sustituyendo Vo:

1− (1+ i)−n
Vf = C x x(1+ i)n
i
Es decir:

(1+ i)n −1
Vf = C x
i

Es evidente que, si se parte del valor final V f, se puede obtener el valor inicial Vo
dividiéndolo por el factor mencionado (1+i)n

Ejemplo

¿Cuál es el valor final de la renta de nuestro ejemplo anterior?

Aplicando la capitalización al valor actual encontrado anteriormente:

Vf = 17.325,53 € (1,06)4 = 21.873,08 €

Aplicando la fórmula:

(1,06)4 −1
Vf = 5.000,00 € x = 21.873,08 €
0,06

Así, es posible obtener el valor de la renta en cualquier otro momento en el tiempo

utilizando la actualización y capitalización.

Renta temporal inmediata y prepagable

La única diferencia respecto a la renta vista, reside en que, en lugar de realizar cada
pago por vencido (pospagable) éste se realiza por anticipado (prepagable)

De hecho, se produce un anticipo de un período en todos los términos de la renta.

Gráficamente:
C1 C2 C3 …… Cn

……
0 t1 t2 tn-1 tn

35
Para obtener el valor actual Vo y el valor final Vf deberemos multiplicar las expresiones
anteriormente comentadas por (1+i) ya que hemos anticipado un término las rentas y
los intereses producirán intereses en el período.

1− (1+ i)−n
V0 = C x x (1 + i)
i
(1+ i)n − 1
Vf = C x x(1 + i)
i

Ejemplo

¿Cuál es el valor actual de una renta anual constante de 4 años de 5.000,00 € cada
año al 6% de interés compuesto anual prepagable?

La expresión con la cual obtendríamos el valor actual sería:

Vo = 5.000,00 € + 5.000,00 € (1,06) -1 + 5.000,00 € (1,06) -2 + 5.000,00 € (1,06) -3 = 18.365,06 €

Si aplicamos la fórmula

1− (1,06)−4
V0 = 5.000,00 x x(1,06) = 18.365,06€
0,06

Si utilizamos el Vo obtenido anteriormente para la renta pospagable:

Vo = 17.325,53 € x (1,06) = 18.365,06 €

Los mismos ejercicios pueden desarrollarse para encontrar el Vf

Renta temporal diferida y pospagable

La renta diferida será aquella en que se inicia en un momento del futuro y cuyo valor
inicial se calcula con anterioridad al comienzo de dicha renta. Gráficamente:

Vt Vo C1 C2 …… Cn-1 Cn

Período de
diferimiento

……
t 0 t1 t2 tn-1 tn

Es decir en un momento t queremos saber el valor inicial (Vt) y final (Vf) de este tipo
de renta. El valor inicial en el momento t lo obtendremos actualizando, es decir
dividiendo Vo por (1 + i)d siendo d el número de períodos de diferimiento.

36
 V0
Vt =
(1+ i)d

El valor final Vf lo obtendremos multiplicando este valor inicial por el factor de

capitalización (1+i)(d+n)

Ejemplo

Queremos saber cuánto debemos depositar hoy para obtener dentro de 2 años una
renta por importe de 6.000,00 anuales durante 5 años. El tipo de interés es del 5%.

El valor de la renta dentro de 2 años en su momento inicial será:

1− (1,05)−5
V0 = 6.000,00 x = 25.976,86 €
0,05

Y su valor actual (2 períodos antes): Vt = 25.976,86 € x (1,05)-2 = 23.561,78 €

El valor final de la renta será:

(1,05)5 − 1
Vf = 6.000,00 € x = 33.153,79 €
0,05

Y podemos comprobar cómo se igualan ambos valores a través de la expresión

capitalización Vf = Vt x (1+i)(d+n)

33.153,79 € = 23.561,78 € x (1,05)(2+5)

Renta temporal diferida y prepagable

Como en el caso anterior, al anticipar un período todos los términos de la renta, para
obtener los distintos valores debemos multiplicarlos por el factor (1+i).

Renta perpetua inmediata y pospagable

Partiendo de la ecuación que actualiza los valores de la renta tenemos:

Vo = C (1+i)-1 + C (1+i) -2 + C (1+i) -3 + …….. + C (1+i) –n hasta el infinito

Si sacamos factor común C y sustituimos la progresión geométrica, tenemos la

expresión:

C
V0 =
i

37
Obviamente el valor final de una renta perpétua no se puede calcular. Como en los
casos anteriores, si la renta fuese anticipada (prepagable) y no vencida (pospagable)
se debería multiplicar la ecuación del valor inicial por el factor (1 + i).

Ejemplo

Deseamos saber el valor actual de una renta perpetua anual pospagable de

1.000.000,00 € al año con un tipo de interés del 10,00%

Solución:

1.000.000,00 €
= 10.000.000,00 €
0,10

Ejemplo

Una finca produce unos rendimientos constantes de 300.000,00 € anuales. Si

suponemos una tasa de actualización del 7% estimar cual es valor actual de los
rendimientos futuros que producirá la finca:

a) a perpetuidad
b) en 200 años
c) en 100 años
d) en 50 añ

Solución:

a) a perpetuidad:

300.000,00 €
V0 = = 4.285.714,29 €
0,07

b) en 200 años:

1− (1,07)−200
V0 = 300.000,00 x = 4.285.708,59 €
0,07

c) en 100 años:

1− (1,07)−100
V0 = 300.000,00 x = 4.280.775,21€
0,07

d) en 50 años:

38
 1− (1,07)−50
V0 = 300.000,00 x = 4.140.223,89 €
0,07

“Recuerde que”

• Recuerde que una renta es una sucesión de capitales financieros equidistantes en el

tiempo, es decir, los capitales vencen cada año, trimestre, mes, etc. La unidad de
tiempo de la renta puede ser cualquiera, pero siempre debe ser la misma entre los
flujos.

• Recuerde que distinguimos dos propiedades en las rentas financieras: la

PROPORCIONALIDAD (el valor de una renta es proporcional a su término) y la
ADICIÓN DE RENTAS (una renta se puede descomponer en varias subrentas,
siendo la suma del “valor capital” de las subrentas igual al de la renta resultante).

• Recuerde que hay diversos criterios para clasificar las rentas. rentas inmediatas o
rentas diferidas, rentas vitalicias o rentas temporales, rentas constantes o variables,
rentas en función del plazo temporal, rentas vencidas (pospagable) o anticipadas
(prepagable) y rentas en función del tipo de interés (simple o compuesto).

39
4. Aspectos macroeconómicos
Es evidente que la persona que desea invertir sus ahorros quiere tomar una decisión
correcta y comprar en el momento más oportuno. El análisis económico es un
instrumento poderoso que le ayudará a tomar decisiones correctas. Esta persona
deberá conocer en qué fase de la economía se halla. Sobre todo, habrá de distinguir
entre un momento de expansión y otro de recesión mediante los indicadores
económicos.

Los agentes que operan en los mercados financieros utilizan los indicadores
económicos (entre otros elementos de decisión) como señales de compra, de venta
y/o de mantenimiento de la posesión de los títulos adquiridos con anterioridad. Es
importante, entre otras cosas, distinguir entre negociar en bolsa (trading) y comprar y
mantener la posesión de los títulos a relativamente largo plazo.

En el primer caso, analizar la evolución de la economía a muy corto plazo es relevante

a la hora de tomar decisiones, y no lo es tanto en el segundo caso. Los movimientos
de la economía a corto y muy corto plazo es lo que se conoce como análisis de la
coyuntura.

Análisis de la coyuntura económica

La actividad de los estudiosos de la coyuntura económica consiste en analizar

la economía a partir de indicadores con el objeto de diagnosticar la situación
actual y adentrarse en cómo evolucionarán las magnitudes en un próximo plazo
de tiempo, para conseguir las mejores predicciones posibles.

¿Cuáles son los pasos a dar?

• Análisis - A través de los indicadores, de la situación económica actual, sin

olvidar la legislación y sin perder las referencias históricas ni las relaciones
sociales y políticas.

• Evaluación de los últimos datos - De forma precisa y sin equívocos,

otorgando a cada uno de ellos su importancia real.

• Seguimiento - No perder de vista la situación precedente (de dónde se ha

venido) e intentar identificar el camino que se está recorriendo, a través de
depuradas técnicas estadísticas, en las cuales es muy importante identificar
situaciones anómalas o diferentes.

• Previsión - Una vez identificado el camino, se debe ser capaz de prever la

situación futura a la que conduce la situación actual, no sólo de un dato o
indicador en concreto, sino de toda la economía.

40
Estudios de la coyuntura económica

El Banco de España, el Gobierno del Estado, a través del Ministerio de Economía y,

en general, cualquier institución financiera que se precie, cuentan con unos servicios
de estudios que se dedican a realizar estudios de coyuntura, que se hacen públicos
de manera regular y que, evidentemente, también tienen una utilidad de carácter
interno.

Información pública que ofrecen los bancos centrales, entre ellos el Banco de España:

Información estadística primaria

Es fiable y contrastada; la utilizan los servicios de estudios de instituciones
financieras, empresas, etc., para llevar a cabo sus informes y, concretamente, los
análisis de coyuntura, accesible a través de su página web: http://www.bde.es

El Banco Central Europeo publica mensualmente los informes de coyuntura que se

refieren a la UE, con estudios comparativos de la evolución de la economía mundial
y, en particular, de EEUU y Japón. Se puede encontrar más información en la página
web del Banco de España.

Información estadística elaborada

Básicamente, esta clase de información se presenta en forma de índices y de
indicadores, de manera que, analizada correctamente por parte del usuario, le permite
conocer el estado de la coyuntura económica del momento.

Se puede encontrar información acerca de indicadores, índices, estudios de

coyuntura, etc., en la página web que publica el Ministerio de Economía y Empresa.
Estos estudios, si bien parciales, son objetivos y tratan sobre aspectos generales,
sectoriales y/o regionales de la economía del país. Pueden publicarse regularmente o
ser puntuales cuando la situación lo requiera.

Se debe distinguir entre los estudios referentes al análisis de coyuntura y los estudios
más generales, que llegan a abarcar períodos históricos relativamente largos. Además
se pueden encontrar estudios de coyuntura en las webs de las principales entidades
financieras.

En España, se dispone de más de mil fuentes estadísticas, públicas y privadas, que

permiten informarse, no solo sobre la situación económica, sino también sobre la
actividad de las administraciones públicas, de las empresas, de las familias e, incluso,
del sector exterior.

La principal fuente de indicadores es el Instituto Nacional de Estadística (INE,

http://www.ine.es ), que dispone de un calendario de publicación de todos ellos;
además, toda la información que publica se puede recibir directamente, previa
subscripción al servicio.

41
Tipos de indicadores y relevancia
A pesar del reconocimiento de que la economía no es una ciencia exacta, existe un
cierto consenso en utilizar una serie de indicadores básicos. También debe
mencionarse la dificultad que en ciertos países o entornos existe sobre la recolección
de la información, así como la necesidad de en ocasiones hacer matizaciones
sustanciales en la aplicación de las conclusiones de acuerdo con la estructura y
situación de las economías de distintos países.

El estudio de los indicadores nos ayuda a entender cuál es la situación en la que se

encuentra una determinada economía, y su estudio es útil para predecir cual puede
ser su evolución futura. Se pretende determinar qué sectores tiene mayor potencial
de crecimiento y dentro de cada sector, aquella empresas que están mejor
posicionadas. Esto deberá ayudar a la toma de decisión sobre dónde es más
recomendable invertir.

Este tipo de análisis se denomina Top-down, ya que partiendo de la coyuntura de la

zona económica y del análisis de los sectores alcanzamos el nivel de las empresas.
Si empezamos el análisis por abajo, estudiando en primer lugar a una empresa, luego
el sector y finalmente las variables económicas de coyuntura, realizamos un análisis
Bottom-up.

Las variables más determinantes de cualquier economía se relacionaran con el intento

de medir los aspectos más importantes de la misma. Deberemos evaluar si un país
crece o no, y si crece más o menos que países competidores. Asimismo su tejido
industrial, las capacidades de sus ciudadanos y una mínima estabilidad en los precios,
nos indicarán su capacidad de crecimiento. El nivel de competitividad frente a terceros
vendrá determinado por la relación calidad-precio de lo producido, así como la
potencial rentabilidad de las inversiones que se realicen en el país

Otro aspecto importante será el grado de apertura de una economía al exterior, qué
exporta, qué importa, cuál es el saldo de sus relaciones con el exterior, etc.. Qué
evolución de los precios (inflación) podemos observar, qué coste de financiación tiene.

Los indicadores económicos de coyuntura más relevantes son:

• El Producto interior bruto (PIB)

• Inflación
• Tipo de interés
• Tipo de cambio
• Balanza de pagos
• Desempleo
• Etc.

Tradicionalmente, estos indicadores se suelen agrupar en tres categorías bien

diferenciadas: indicadores de crecimiento económico, indicadores de precios e
indicadores de empleo

42
Indicadores de crecimiento económico

El Producto interior bruto (PIB)

El PIB es el valor de los bienes y servicios finales generados por una economía
nacional dentro de su territorio durante un período determinado. Por lo tanto, podemos
decir que es una variable de flujo, que nos indica el valor añadido por una economía,
no el importe de sus ventas. Una venta de segunda mano, no genera valor añadido y
consecuentemente, no forma parte del PIB.

Es además territorial, si una empresa americana produce bienes en España, su valor

añadido, se integra en el PIB español. Otra cosa distinta es el Producto Nacional Bruto
(PNB). Éste nos indicará el valor de todo lo producido por personas o empresas de la
economía en cuestión, independientemente del lugar físico en dónde se hayan
producido. Lo producido por una empresa española en Chile se integra en el PIB
chileno, no en el español. Pero sí se integra en el PNB español.

Una expresión puede clarificar la diferencia:

PNB = PIB +/- Saldos de la balanza de rentas (rentas recibidas del extranjero
por residentes – rentas pagadas a no residentes)

El PIB es bruto porque no tiene en cuenta las amortizaciones de los bienes utilizados
en la producción. Así, el producto interior neto (PIN) será:

PIN = PIB - Depreciación

Como el valor de la producción se obtiene multiplicando las unidades producidas por

su precio, al comparar magnitudes de distintos períodos, el crecimiento deberá su
evolución al mayor volumen, pero también al cambio que se haya producido en los
precios. Si determinamos un año como base y se calcula el valor de lo producido
utilizando siempre los precios del año base, tendremos dos tipos de PIB:

PIB real o a precios constantes

PIB nominal o a precios corrientes (del año)

Ejemplo

Una economía tiene en el año 1 un PIB de 100 y en el año 2 de 108. Es decir la

economía ha tenido un incremento nominal del PIB de 8,0%.

Si queremos saber el incremento del PIB real deberemos averiguar el incremento de

los precios del año 2 respecto al 1. Si los precios se han incrementado un 2,0% el
incremento del PIB real ha sido del 5,9% (1,08/1,02 = 1,059)

43
Se suele expresar la fórmula del PIB del siguiente modo:

PIB = C + I + G + (X – M)

Siendo:

C – Consumo
I – Inversión
G – Gasto público
X – Exportaciones
M – Importaciones

Por lo tanto, el PIB tiene en cuenta todos los sectores de la economía, las familias (C)
las empresas (I) el sector público (G) y el sector exterior (X – M)

El PIB lo podemos observar desde tres puntos de vista:

- Desde las rentas generadas: Salarios, rentas financieras, beneficios e

impuestos
- Desde la oferta: Valor añadido por los diferentes sectores de la economía
- Desde la demanda: Consumo privado, consumo público e inversión

Con un PIB positivo las empresas producen más, invertirán más y contratarán más
personal. La inversión crece y el paro disminuye. Si exporta más, la balanza comercial
del país crece, entran más divisas que son cambiadas a la moneda local cuya
demanda aumenta y lógicamente se aprecia.

Finalmente, se debe señalar que aunque un país pude tener un PIB total muy alto, lo
importante para sus habitantes será saber cuánto le queda a cada uno de ellos de la
riqueza producida. Para ello establecemos las comparaciones entre países a través
del PIB “per cápita”, que es el promedio del PIB por habitante y se calcula dividiendo
el PIB total por el número de habitantes del país.

El Índice de Producción Industrial (IPI)

El Índice de Producción Industrial (IPI) es un indicador coyuntural que mide la
evolución mensual de la actividad productiva de las ramas industriales, excluida la
construcción, contenidas en la Clasificación Nacional de Actividades Económicas
2009 (CNAE-2009).

El IPI mide la evolución conjunta de la cantidad y de la calidad, eliminando la influencia

de los precios. Para su obtención se realiza una encuesta continua de periodicidad
mensual que investiga todos los meses más de 11.500 establecimientos. Se publica
mensualmente por el instituto nacional de estadística (INE).

Podemos ver un ejemplo de la última publicación disponible.

44
Balanza de pagos
Otro dato interesante para analizar el crecimiento de una economía es su balanza de
pagos. La balanza de pagos contabiliza el total de flujos financieros de dicha economía
en un período determinado, normalmente el año. Pero si se quiere realizar un análisis
coyuntural, se toma como unidad de referencia el trimestre e, incluso en ocasiones, el
saldo mensual de la balanza. Es un documento contable de doble partida, por lo cual
siempre estará en equilibrio.

La balanza de pagos se compone de Balanza Corriente y Balanza de Capitales que

siempre serán iguales, cosa que no sucede con las sub-balanzas.

La balanza de pagos se divide en:

- Balanza Comercial

- Balanza de bienes y servicio

- Balance por cuenta corriente

- Balanza Básica

Cada una de ellas puede tener déficit o superávit. La balanza comercial registra las
importaciones y exportaciones. La balanza de bienes y servicios es la suma de la
balanza comercial y la balanza de servicios (fletes, servicios financieros, etc.)

La balanza por cuenta corriente se compone de la balanza comercial, la balanza de

servicios, +/- las transferencias de emigrantes y las transferencias procedentes de
ayudas de organismos internacionales.

Recordemos que la suma de todas las partidas mencionadas de la balanza corriente

debe ser igual a la suma de las partidas de la balanza de capitales, cuya composición
será los movimientos de capitales a corto y largo plazo, más las variaciones de
reservas de oro y divisas.

45
Indicadores de precios
Podemos definir la inflación como el crecimiento generalizado y continuo de los
precios de los bienes y servicios de una economía. Esto supone la disminución de la
capacidad adquisitiva del dinero en el tiempo.

Resumiendo, podemos decir que la inflación tiene dos efectos, uno interno y otro
externo. En el primer caso afecta al PIB y al desempleo; en el segundo afecta a la
balanza de pagos y al tipo de cambio.

Internamente, los consumidores pierden poder de compra como hemos señalado.

Esto supone menores ventas por parte de las empresas y menor inversión. Si las
empresas venden menos, tendrán menos beneficios, reducirán sus plantillas y
aumentará el desempleo.

Externamente, la inflación hace disminuir la competitividad del país frente a otros

países, los productos serán más caros para un consumidor extranjero. Disminuyen las
exportaciones y aumentan las importaciones, provocando un mayor déficit de la
balanza de pagos. Una posibilidad de que el precio no varíe es que se ajuste a través
del tipo de cambio. En este caso, la moneda de país debe ser más barata, debe
devaluarse.

Las administraciones tratan de ocultar la inflación o, por lo menos, de minusvalorarla:

si se pregunta a cualquier gobernante acerca de las previsiones de inflación,
responderá tan a la baja que su respuesta no servirá para nada. Los economistas han
de hacer el papel de verdaderos adivinadores e identificar, de entre las señales más
débiles, las que puedan indicar síntomas de inflación. Los indicadores claros de
inflación son, por ejemplo, los precios de las materias primas, de la energía y de los
servicios. Todos estos elementos son necesarios para producir en el primer escalón
productivo; por ello, un incremento en los precios de éstos repercute, directamente y
en cascada, sobre todos los demás escalones de la economía productiva y de
consumo. Por esta razón, se considera que un aumento del precio del crudo no es
una buena noticia, si se desea mantener la inflación controlada.

Si no consideramos el gas, el petróleo y los productos alimenticios no elaborados,

obtendremos la inflación subyacente.

Cada pocos años se estudian los hábitos de consumo de la población y ponderando

los distintos capítulos el INE calcula el IPC mensualmente, denominado IPC general.

La inflación se suele medir de dos formas: en porcentaje de lo que han variado los
precios en un período concreto o en índices, partiendo de una base determinada.
Además, vinculado a la inflación tenemos otro indicador: el deflactor del PIB, que
veremos enseguida.

46
Índice de precios al consumo (IPC)
El Índice de Precios de Consumo (IPC) es una medida estadística de la evolución de
los precios de los bienes y servicios que consume la población residente en viviendas
familiares en España. El conjunto de bienes y servicios, que conforman la cesta de la
compra, se obtiene básicamente del consumo de las familias y la importancia de cada
uno de ellos en el cálculo del IPC está determinada por dicho consumo. A partir de
enero de 2002 la metodología del IPC se renovó completamente.

Índice de precios al consumo armonizado (IPCA)

El índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) es un indicador estadístico cuyo
objetivo es proporcionar una medida común de la inflación que permita realizar
comparaciones entre los países de la Unión Europea (UE), y entre éstos y otros países
que no pertenecen a la UE. Por ello, se utilizó para examinar el cumplimiento que en
esta materia exigía el Tratado de Maastrich para la entrada en la Unión Monetaria
Europea.

Desde el índice de enero de 2001, la única diferencia entre el IPCA y el IPC nacional
español, en cuanto a la cobertura de bienes y servicios, se refiere al tratamiento de
los seguros y las compra de automóviles usados; mientras que el IPC nacional
considera el gasto total realizado por los hogares españoles en estas partidas, el IPCA
excluye del mismo las indemnizaciones recibidas por el hogar, en el caso de los
seguros, y las transacciones entre hogares, en la compra de automóviles usados

El índice de precios al consumo subyacente consiste en el incremento de precios (IPC)

sin tener en cuenta ni los productos energéticos ni los alimenticios sin elaborar, por
ser los últimos productos cuyos precios sufren grandes fluctuaciones debido a
conflictos internacionales, malas cosechas, etc. La intención en este caso, es medir la
inflación con este subconjunto para conocer a medio plazo la tendencia de base
general de los precios.

Deflactor del PIB

El deflactor del PIB es un índice de precios que recoge la variación que se ha
producido en el nivel de precios de un país durante un periodo determinado. Es
parecido al IPC, aunque considerando todos los bienes y servicios producidos en el
país y no sólo los destinados al consumo

Causas de la inflación
Aunque es difícil distinguirlas, en la realidad se suelen distinguir cuatro teorías
esquemáticas sobre las causas de la inflación:

1. Monetarista – El nivel de precios lo determina la cantidad de dinero.

Revitalizada por Milton Friedman y la escuela de Chicago.

2. Keynesiana – El nivel de precios lo determina la demanda. La asunción básica

es que los consumidores tienden a gastar una parte fija de cualquier incremento
de su renta.

47
 3. De costes – O por el lado de la oferta. Asume que el precio de los bienes y
servicios se determinan por sus costes. Su ejemplo paradigmático son las
inflaciones de los 1973 y 1979 debidas al alza del petróleo.

4. Estructuralistas – Si bien reconocen los factores anteriores, hacen énfasis en

los problemas estructurales. Hay sectores con “cuellos de botella” que generan
presión y la difunden por todo el sistema

Resumen de consecuencias de la inflación:

La inflación supone una distorsión importante en el funcionamiento de un sistema
económico, debido a su imposible previsión. Ni todos los productos ni todos los
factores subirán sus precios al mismo tiempo ni en la misma proporción, y cuanta más
alta la inflación, mayor el margen de error en las expectativas de los agentes
económicos y mayor inseguridad. Se reduce la inversión y el empleo.

Los consumidores adoptan sus decisiones de consumo y las empresas de producción,

de acuerdo con la información transmitida por los precios. Si estos cambian
continuamente, pierden su función informativa.

El efecto en la distribución de las rentas es desplazar la riqueza de los acreedores a

los deudores. Los ahorradores ven disminuir el valor de sus fondos. En general, todos
los perceptores de rentas fijas (jubilados, pensionistas, rentistas propietarios de títulos
de renta fija, propietarios de viviendas en alquiler con contratos no indiciados) verán
reducir la capacidad adquisitiva de sus ingresos. Los que deben abonar esas rentas
(el Estado, las empresas emisoras, los inquilinos) percibirán un beneficio gratuito.

Tipo de interés
En una economía nos encontramos con muchos tipos de interés, la mayoría
relacionados con un tipo de interés clave: el tipo de interés que fija el Banco Central
del país. Esto es así porque, entre otras cosas, el banco central puede expedir dinero
y prestar a otras entidades financieras, empresas o personas, que realizarán diversos
tipos de operaciones con estos fondos.

Los bancos centrales pueden incidir así en la economía de diversas formas. Respecto
a la inflación lo pueden hacer a través de dos elementos: los tipos de interés y
graduando el nivel de liquidez del sistema, inyectando o reduciendo el mismo.

Normalmente, si el banco central reduce el tipo de interés, las entidades financieras

obtendrán financiación más barata y a su vez prestarán a empresas y particulares a
un precio menor. Esto también es cierto en el caso de incremento del tipo de interés:
la economía se financiará a un coste superior.

Por otro lado, el banco central puede influir indirectamente en los tipos de interés a
través de reducir o incrementar la liquidez del sistema. En efecto, supongamos que
los bancos para financiar la economía necesita una determinada cantidad de dinero,

48
digamos 100. El banco central puede inyectar esta cantidad o una inferior, digamos
30. Los restantes 70 necesarios les harán falta a algunos bancos, que estarán
dispuestos a pagar un poco más a otros bancos que tengan liquidez sobrante o a
particulares para que les dejen sus ahorros. En este caso los tipos de interés entre los
bancos subirán.

Una bajada de tipos de interés estimulará la inversión y el consumo, ya que el coste

de financiación disminuye. Esto incrementará el PIB, incrementará el empleo y,
consecuentemente, en general, disminuirá el desempleo. Si las empresas exportan
más, mejorará la balanza comercial, aumentará la demanda de moneda local y ésta
se apreciará.

Tradicionalmente, se ha considerado que existe una alta correlación entre la tasa de

inflación y los tipos de interés. Pero desde que se ha instaurado el euro, la política
sobre los tipos de interés es conocida, ya que la define el Banco Central Europeo en
defensa de la estabilidad de precios de la unión monetaria y sirve para todos los países
de la eurozona. Se puede dar una falta de correlación en la evolución de los tipos de
interés y la inflación de los diferentes países de la eurozona, debido a la distinta
situación de cada uno de ellos.

En general, tan sólo se puede pensar que existe una total relación entre los tipos de
interés y los precios de los títulos de renta fija.

Tipo de cambio
El tipo de cambio es el precio de una moneda en términos de otra moneda. Representa
el número de unidades de moneda local que es preciso entregar para obtener una
unidad de moneda extranjera.

Las únicas variables que puede decidir un país con moneda propia son el tipo de
interés (política monetaria) y el tipo de cambio (política cambiaria). En el momento
actual dentro de la zona euro, dichas políticas son establecidas por el Banco Central
Europeo para todos los países integrados en el euro.

Las consecuencias de un determinado tipo de cambio dependen de la relación

económica entre países.

Una apreciación de la moneda nacional corresponde a una reducción del tipo de

cambio, es decir el € se aprecia y el $ se deprecia: para comprar un $ se necesitan
menos € o se reciben más $ por cada €. Se dice que el € se fortalece.

Consecuencias:

- Con 1€ se pueden comprar más productos en $

- Con 1$ se pueden comprar menos productos en €

Las exportaciones nacionales son más caras, las importaciones son más baratas y
normalmente se incrementará el déficit por cuenta corriente

49
Una depreciación de la moneda nacional corresponde a un aumento del tipo de
cambio, es decir el € se deprecia y el $ se aprecia, para comprar un $ se necesitan
más € o se reciben menos $ por cada €. Se dice que el euro se debilita.

Consecuencias:

- Con 1€ se pueden comprar menos productos en $

- Con 1$ se pueden comprar más productos en €

Las exportaciones nacionales son más baratas, las importaciones son más caras y
normalmente se producirá un superávit por cuenta corriente.

Resumiendo: una depreciación del tipo de cambio favorece las exportaciones y hace
más caras las importaciones. Una apreciación del tipo de cambio tiene los efectos
contrarios.

Indicadores de empleo

Desempleo
Desde un punto de vista del trabajo, la población se divide en dos grandes grupos: la
población activa y la población inactiva. Forma parte de la población activa toda
persona mayor de 16 años que o bien trabaja en un empleo remunerado (población
ocupada) o bien busca un empleo (población en paro).

La población activa se divide en dos grupos, los empleados (ocupados) y los

desempleados (parados).

La fracción de población activa que busca empleo pero no es capaz de encontrarlo

determina la tasa de desempleo: dividiendo la Población parada por la Población
activa.

50
En España existen dos indicadores de la tasa de desempleo: el paro registrado del
Instituto Nacional de Empleo (INEM) mensual y la encuesta de población activa (EPA)
trimestral realizada por el INE.

En el primer caso se informa de las personas inscritas en el registro del INEM. En el

segundo el Instituto Nacional de Estadística realiza una encuesta trimestral basada en
una muestra inicial es de 65.000 familias, quedando reducida en la práctica a
aproximadamente 60.000 familias entrevistadas de manera efectiva que equivalen a
unas 180.000 personas. Para ello la metodología utiliza la normativa europea
siguiendo las normas de la Oficina Estadística de la Unión Europea (EUROSTAT).

Podemos distinguir varios tipos de desempleo:

- PARO TECNOLÓGICO – Como consecuencia de un cambio en la tecnología

en determinados sectores (en nuestro país la siderurgia, la minería en los años
ochenta es un ejemplo).

- PARO ESTACIONAL – Como consecuencia de una significativa estacionalidad

en determinados sectores (en nuestro país el sector turístico o la recolección
de fruta).

- PARO CÍCLICO – Como consecuencia del momento del ciclo en que se

encuentra la economía. En fase expansiva, la tasa de paro disminuye y en la
recesiva se incrementa.

- PARO FRICCIONAL – Como consecuencia de la movilidad geográfica o al

cambio de trabajo una persona puede pasar por esta situación un determinado
período de tiempo

Estas distintas causas deben tenerse en cuenta al analizar la evolución del desempleo
y no precipitarse en alcanzar conclusiones erróneas sobre la evolución del mismo.

Los ciclos económicos

Observando la evolución de determinadas magnitudes económicas como, por
ejemplo, el producto interior bruto (PIB) se puede llegar a la conclusión de que
presentaba movimientos regulares en determinados plazos de tiempo. Como
indicador o medida de la actividad económica se suele tomar el PIB como hemos
dicho, o la renta nacional, aunque pueden tomarse también otros indicadores: el
volumen de empleo, la inversión, la producción industrial, etc.

De hecho, estos ciclos corresponden, en gran parte, a variaciones en las magnitudes

analizadas como consecuencia de decisiones de política económica adoptada por las
autoridades correspondientes.

Por ejemplo, supongamos que una economía registra una gran demanda, un gran
consumo. El PIB registrará un incremento sustancial, pero puede ser que al mismo
tiempo esta demanda provoque una elevación de los precios (inflación) En este caso,
las autoridades económicas pueden decidir un incremento de los tipos de interés para

51
“enfriar” la economía. Esto deberá provocar un descenso de la demanda y,
consecuentemente del PIB. Si esta reducción de la actividad llega a ser excesiva (bajo
crecimiento) la decisión de las autoridades deberá ser una reducción de los tipos de
interés para estimular la actividad. Como veremos, estas decisiones provocan los
ciclos en sus distintas fases.

Por otro lado, dentro de un año natural se puede comprobar que se repiten durante
aproximadamente los mismos meses, una mayor actividad en determinados sectores
económicos como, por ejemplo, en el sector turístico. En un análisis riguroso de la
economía, estos movimientos no constituyen ciclos propiamente dichos, ya que su
duración es inferior al año. Estos movimientos periódicos se denominan variaciones
estacionales, porque coinciden, la mayoría de las veces, con alguna de las estaciones
del año.

El ciclo económico se define como oscilaciones (más o menos) regulares de

determinadas magnitudes económicas (como el PIB, la renta, etc.), que tienen lugar
en intervalos de tiempo mayores de un año.

Otra definición más precisa sería: movimiento o proceso, más o menos periódico, que,
partiendo de un estado de prosperidad o abundancia, pasa por cuatro fases, una fase
de recesión, otra de depresión, otra de recuperación y vuelve a la prosperidad.

Fases del ciclo

Aunque otro punto de partida es posible, partamos del punto máximo del PIB. Esta
fase del ciclo acostumbra a tener una duración más bien corta, ya que es muy difícil
mantener un máximo durante mucho tiempo, sobre todo, si se tiene en cuenta que los
máximos acostumbran a ser más mucho más inestables que los mínimos.

En el gráfico se da una idea intuitiva de por qué un máximo es un punto más inestable
que un mínimo.

52
Cualquier movimiento que se produzca alrededor de un máximo hará que la bola se
desplace, cayendo hacia la derecha o hacia la izquierda y, como consecuencia, no
volverá a alcanzar el máximo por pura inercia; en cambio, en el caso del mínimo,
cualquier movimiento hará que la bola vuelva a alcanzar el punto inicial de equilibrio,
es decir el mínimo del cual partía.

En el mundo de los ciclos económicos suele ocurrir exactamente lo mismo: a no ser

que coincidan un conjunto de fuerzas extraordinarias que hagan que se recupere el
máximo, la tendencia natural es alejarse de él y seguir la pendiente bajista del ciclo.

Cuando se abandona el máximo, la cima, se inicia la etapa de recesión que culmina

con una depresión. Esta depresión puede tener una duración más o menos de larga
duración, dependiendo de las fuerzas que incidan en la crisis y las fuerzas
contrapuestas que intentan, por todos los medios, salir de ella.

De esta manera, se inicia una tímida recuperación o expansión que espera

consolidarse a lo largo del tiempo. Cuando esta recuperación se consolida, se pasa
a la fase de expansión que culmina con la cima o el auge y con el alcance máximo del
PIB.

La duración de un ciclo es la diferencia entre una recuperación y la recuperación

siguiente, entre un máximo y otro o entre dos mínimos consecutivos. En general, se
puede tomar cualquiera siempre que el periodo elegido cubra un ciclo completo, es
decir, un ciclo con todas sus fases.

Las fases del ciclo son pues:

- AUGE

- RECESIÓN

- DEPRESIÓN

- RECUPERACIÓN

Auge
Esta fase se caracteriza por tener poco crecimiento, empieza a reducirse el consumo,
las empresas acumulan existencias, los mercados anticipan que los beneficios de las
empresas van a reducirse, los tipos de interés aumentan a niveles máximos por la
elevada inflación. En estas circunstancias es recomendable invertir en industrias poco

53
dependientes del ciclo económico como las industrias farmacéuticas, de alimentación
y otros sectores básicos para la economía, ya que los consumidores empiezan a
reducir sus gastos, sobretodo en aspectos prescindibles.

Las principales características de esta fase son:

- Momento más elevado del ciclo económico

- Máxima producción y consumo
- Inventarios con alta rotación
- Máximos en bolsa
- Tipos de interés al alza
- Tensiones en precios, materias primas, salarios, etc.
- Las rigideces que interrumpen el crecimiento de la economía, propiciando el
comienzo de una fase de recesión

Recesión
Transcurridos dos o tres trimestres de crecimiento negativo se dice que se ha entrado
en la fase de recesión del ciclo económico. La falta de confianza de los consumidores
y empresarios reduce el consumo y la inversión. La incertidumbre reina en los
mercados financieros, los índices bursátiles caen, pero también lo hace la inflación, lo
que facilita la bajada de los tipos de interés para incentivar la actividad económica.
Los sectores recomendables para invertir son escasos: productos de consumo
imprescindibles, energía y poco más.

Las principales características de esta fase son:

- Fase descendente del ciclo

- Caída de la inversión, la producción y el empleo
- Deterioro de los índices de confianza de los empresarios y los consumidores
- Baja rotación de inventarios
- Tensiones en precios tendentes a desaparecer
- De ser especialmente dura se le llama crisis

Depresión
La inflación está estable, los tipos de interés bajo mínimos, la confianza de los
consumidores y empresarios es neutra, en algún momento se empiezan a notar los
primeros síntomas de recuperación, los mercados financieros anticipan la fase de
expansión y empiezan a incrementarse las cotizaciones de algunas empresas. Quizás
los sectores más beneficiados podrán ser los relacionados con la logística o el
transporte, la energía y los productos de consumo.

Las principales características de esta fase son:

- Momento más bajo del ciclo económico

- Alto nivel de desempleo
- Baja demanda de los consumidores
- Poca utilización de la capacidad productiva de bienes de consumo

54
 - Los precios bajan o permanecen estables

Recuperación
Es el momento de máximo esplendor, crecimiento sin tensiones inflacionistas, la
confianza de consumidores y empresarios se consolida, los consumidores compran y
las empresas aumentan sus beneficios. Los tipos de interés empiezan a aumentar
para controlar la inflación. En los mercados bursátiles se respira optimismo, los índices
son alcistas. Los tipos de interés aumentan poco a poco. En general, es recomendable
invertir en productos de consumo cíclico, tecnología, telecomunicaciones, entidades
financieras, constructoras, etc.

Los consumidores están optimistas, se disipa la incertidumbre laboral (las empresas

van bien) se adquieren productos que en otras fases del ciclo no se comprarían

Las principales características de esta fase son:

- Fase ascendente del ciclo

- Crecimiento sin inflación
- Renovación del capital con efectos multiplicadores sobre la actividad
económica
- Crecimiento económico y por tanto superación de la crisis
- La economía está en expansión
- Bolsa al alza

“Recuerde que”

• Recuerde que la actividad de los estudiosos de la coyuntura económica consiste en

analizar la economía a partir de indicadores con el objeto de diagnosticar la situación
actual y adentrarse en cómo evolucionarán las magnitudes en un próximo plazo de
tiempo, para conseguir las mejores predicciones posibles.

• Recuerde que uno de los indicadores de crecimiento económico más utilizados es el

PIB. El PIB es el valor de los bienes y servicios finales generados por una economía
nacional dentro de su territorio durante un período determinado.

• Recuerde que se suele expresar la fórmula del PIB como PIB = C + I + G + (X – M),
siendo C – Consumo, I – Inversión, G – Gasto público, X – Exportaciones y M –
Importaciones.

• Recuerde que la balanza de pagos contabiliza el total de flujos financieros de dicha

economía en un período determinado, normalmente el año. Pero si se quiere realizar
un análisis coyuntural, se toma como unidad de referencia el trimestre e, incluso en
ocasiones, el saldo mensual de la balanza. Es un documento contable de doble
partida, por lo cual siempre estará en equilibrio.

55
• Recuerde que el Índice de Precios de Consumo (IPC) es una medida estadística de la
evolución de los precios de los bienes y servicios que consume la población residente
en viviendas familiares en España.

• Recuedde que al elaborar el IPC, el conjunto de bienes y servicios que conforman la

cesta de la compra se obtiene básicamente del consumo de las familias.

• Recuerde que el tipo de cambio es el precio de una moneda en términos de otra

moneda. Representa el número de unidades de moneda local que es preciso entregar
para obtener una unidad de moneda extranjera.

• Recuerde que el ciclo económico se define como oscilaciones (más o menos) regulares
de determinadas magnitudes económicas (como el PIB, la renta, etc.), que tienen
lugar en intervalos de tiempo mayores de un año.

56
5. Los tipos de interés
Podemos definir una curva de tipos de interés como la relación entre los tipos de
interés correspondientes a un activo financiero y el plazo de dichos tipos.

El factor fundamental para determinar los tipos de interés es la inflación vigente y, muy
especialmente, la expectativa de inflación a corto y largo plazo.

Cualquier ahorrador pretende, a través de los tipos de interés o de otra vía alternativa
o complementaria, recibir una compensación que garantice, como mínimo, la
preservación de su patrimonio contra la inflación. En la medida de lo posible, dicho
ahorrador solicita una compensación adicional, denominada prima de riesgo, que
puede corresponder a aspectos diversos tales como:

- Plazo de la operación.

- Riesgo de insolvencia o de crédito.

- Riesgo de no haber previsto correctamente el nivel de inflación futura.

- Tipos de interés mercado interbancario

Los bancos centrales y su actuación en los mercados

La intervención de los bancos centrales (FED, BCE, Banco de Japón, Banco de

Inglaterra) tiene una influencia decisiva en la formación de los tipos de interés a corto
plazo a través de la definición y ejecución de sus políticas monetarias.

El objetivo es que los bancos centrales, con estas intervenciones habituales o

esporádicas, prestando dinero a las entidades financieras a plazos muy reducidos,
puedan influir en los diferentes tramos de la curva de tipos de interés a corto plazo.

57
Uno de los objetivos fundamentales, cuando no el prioritario, de un Banco Central es
la estabilidad de precios y el control de la inflación.

Una de las variables instrumentales a utilizar es el tipo de interés a corto plazo.

Al observar la curva de tipos de diferentes países o zonas monetarias y -en concreto-

de la Unión Monetaria Europea se aprecia que, en el corto plazo (concretamente en
plazos de 1 día y hasta aproximadamente entre 1 y 3 meses), la influencia de la
intervención del BCE es determinante. Por otro lado, si el análisis se desplaza a plazos
superiores (aun dentro de los plazos considerados en mercados monetarios) se
observa que las expectativas de los operadores y analistas llevan a que la curva
adquiera mayor pendiente (descontando previsibles subidas de los tipos de interés),
se modere la pendiente, se aplane o incluso se invierta (descontando previsibles
bajadas de los tipos de interés).

En los tipos de interés a largo plazo la intervención de los bancos centrales puede
considerarse menos relevante ya que existen otros factores que pueden adquirir
mayor relevancia:

• Expectativa de inflación a medio y largo plazo.

• Necesidades de financiación de los déficits públicos.

• Globalización de los mercados financieros (estrecha interconexión de la

operativa de los mercados y movilización inmediata de flujos en los mercados
de capitales).

• Importantísimos volúmenes de contratación y alta liquidez de los mercados,

especialmente el monetario, divisas, deuda pública y sus respectivos
derivados.

• Conexión entre los mercados secundario y primario.

Este conjunto de factores hacen que los Tesoros Públicos como principales emisores,
pero también otros emisores públicos y privados de los mercados de capitales a medio
y largo plazo, no tengan autonomía para determinar los tipos y deban adaptarse a la
situación que marcan los mercados con sus importantes volúmenes de negocio y
liquidez.

En muchas ocasiones la autonomía de los emisores se limita a emitir o no emitir, pero

no a la determinación de los tipos, que viene condicionada por la situación vigente en
los mercados secundarios.

58
Indices de referencia

Tradicionalmente han sido considerados índices de referencia los denominados Ibor

(Euribor, Libor, Mibor, etc.) y el Eonia. Estos tipos de interés correspondían a
operaciones con depósitos interbancarios en las que las instituciones financieras
(bancos, cajas de ahorros y cooperativas de crédito) se intercambian dinero entre sí,
generalmente a plazos muy cortos (entre 1 día y 1 año) y a un tipo de interés muy
influenciado por la autoridad monetaria.

Los tipos de interés que se cruzan para depósitos interbancarios denominados en

euros reciben la denominación genérica de EURIBOR (también Eurolibor si se
negocian en el mercado interbancario de Londres o simplemente LIBOR con la
moneda en la que se negocian, si son otras divisas diferentes del euro).

Debido a diversas causas, fraudes, pérdida de relevancia, etc., una de las reformas
financieras más relevantes de la actualidad lo constituye la reforma de los tipos
de interés de referencia. La reforma ha sido impulsada por organismos
internacionales (IOSCO y FSB) así como por la Unión Europea4. Al amparo de dicho
Reglamento hasta el momento se han definido como índices de referencia cruciales
el Euribor (agosto de 2016) y el Eonia (julio de 2017):

• EONIA ─ Euro OverNight Index Average que ha sido sustituido por el

€STR
• EURIBOR ─ European Interbank Offered Rate

EONIA ─ Euro OverNight Index Average (www.euribor.org)

Tipo de interés oficial del mercado interbancario a 1 día, calculado por parte del
Banco Central Europeo, recogiendo todas las operaciones realizadas sin garantía en
el mercado interbancario europeo a un plazo de 1 día.

El Eonia se dejó de publicar el 3 de enero de 2022, siendo sustituido por el €STR.

€STR – Euro Short Term Rate

El €STR es un tipo de interés de depósito no garantizado, que refleja el coste de
financiación a un día en el mercado mayorista del euro. Se calcula utilizando los tipos
de interés de los depósitos a un día sin garantizar de transacciones de importe
superior a 1 millón de euros. Es un cálculo ponderado y redondeado al tercer decimal.
El BCE publica el €STR no más tarde de las 9,00 h (CET) del día hábil TARGET2
siguiente:

4Reglamento 2016/1011 sobre índices de referencia.

59
Como podemos ver, además del valor del €STR, se informa de volumen, del número
de bancos activos, y del total de transacciones. También de que porcentaje del
volumen supone el de los cinco mayores bancos activos, así como los percentiles y si
el método de cálculo ha sido el normal o se ha debido realizar algún tipo de ajuste

EURIBOR
El Euribor original (acrónimo de Euro Interbank Offered Rate, es decir, tipo europeo
de oferta interbancaria) era un índice de referencia publicado diariamente que indicaba
el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos decían
concederse préstamos a corto plazo entre ellos. Era el tipo de interés del mercado
interbancario del euro.

La crisis financiera de finales de la primera década de este siglo, afectó la solvencia

de muchas entidades financieras, lo que hizo que se perdiera la confianza entre ellas.
La consecuencia inmediata fue la disminución del volumen del mercado interbancario
sin garantía. La norma a partir de entonces fue la de los préstamos con garantía. Esto
hizo que el Euribor dejara de ser un índice representativo del mercado como tal.

Por otro lado, en octubre de 2011 la Comisión Europea lanzó una investigación para
determinar si existía, por parte de los bancos, una posible manipulación del euríbor.

Todo ello, llevó al Banco Central Europeo junto al Sistema Europeo de Supervisión
Financiera (SESF), la AEVM y la Comisión Europea, a lanzar un nuevo índice de
referencia diario. En julio de 2019 ESMS aprobó el documento con las características
técnicas del nuevo índice EURIBOR (EURIBOR Benchmark Statement).

El índice está basado en la información proporcionada por un panel de 18

bancos, tanto de países pertenecientes al área euro, como no pertenecientes a la
misma, así como grandes entidades de fuera de la Unión con actividad relevante
dentro de la misma.

El EURIBOR mide el coste mayorista de la financiación a entidades de crédito

de la zona del euro en el mercado monetario europeo no colaterizado (sin
asegurar). Se calcula y se publica cada día TARGET, alrededor de las 11.00 h (CET),
y para cinco períodos:

60
 • 1 semana
• 1 mes
• 3 meses
• 6 meses
• 1 año

En España el Euribor se actualiza diariamente y se publica por el Banco de España y

en el BOE.

La metodología descansa en las transacciones reales siempre que es posible, y en

otra información del mercado cuando sea necesario. En primer lugar se basa en datos
de transacciones reales. Si esto es insuficiente se complementa con datos basados
en ofertas ejecutables. Para un tercer nivel queda, en caso de insuficiencia de la
información, y como último recurso, precios indicativos, tasas o cotizaciones sin
compromiso firme de ejecución, y datos según el juicio del experto del panel de
bancos.

El cálculo del Euribor para un día determinado requiere que al menos 12 de los 18
bancos del panel, de por lo menos 3 países diferentes, hagan una aportación al índice
sobre datos del día anterior. Del cálculo del valor promedio, no ponderado, se elimina
el 15% superior e inferior. Se redondea a tres decimales.

La expectativa es que el €STR no reemplace al Euribor en aquellos productos y

contratos que utilizan este último como referencia. Tanto reguladores como
supervisores han reiterado en numerosas ocasiones durante los últimos años que el
Euribor es un índice robusto y que cumple con la nueva regulación

61
Otros tipos de interés de referencia relevantes

Señalemos finalmente que, además de los cambios en el ámbito europeo, otras

economías también están procediendo a introducir mejoras en sus índices de tipos de
interés de referencia. Señalemos el Reino Unido con el SONIA (Sterling overnight
index average) que reemplazará el Libor, y también Japón con el TONA (Tokio
overnight average rate) sustituto del Tibor.

“Recuerde que”

• Recuerde que una curva de tipos de interés equivale a la relación entre los tipos de
interés correspondientes a un activo financiero y el plazo de dichos tipos.

• Recuerde que el factor fundamental para determinar los tipos de interés es la

inflación vigente y, muy especialmente, la expectativa de inflación a corto y largo
plazo.

• Recuerde que los tipos de interés que se cruzan para depósitos interbancarios
denominados en euros reciben la denominación genérica de EURIBOR (también
EUROLIBOR si se negocian en el mercado interbancario de Londres o simplemente
LIBOR con la moneda en la que se negocian, si son otras divisas diferentes del euro).

• Recuerde que el EONIA es el tipo de interés oficial del mercado interbancario a 1 día,
calculado por parte del Banco Central Europeo, recogiendo todas las operaciones
realizadas sin garantía en el mercado interbancario europeo a un plazo de 1 día.

62
6. Incidencia en el mercado inmobiliario
La incidencia de los tipos de interés en el mercado inmobiliario puede contemplarse
desde varias perspectivas.

Ya hemos comentado que los tipos de interés a corto plazo vienen determinados por
las decisiones de política monetaria de los bancos centrales, mientras los tipos a largo
plazo de penden de las previsiones del mercado con respecto a la evolución de la
inflación y el crecimiento de la economía.

Una primera incidencia de los tipos de interés es muy directa: desde la perspectiva de
la inversión en el sector inmobiliario, es obvio que unos tipos de interés bajos
favorecen la demanda, ya que el coste de la financiación es bajo.

Esto es así, tanto si la demanda es de origen personal en la adquisición de una

vivienda como si los es como inversión institucional sea en el mercado residencial, de
oficinas, comercial o industrial.

Obviamente, en sentido contrario unos tipos de interés altos, harán más cara la
financiación. Por lo tanto, sin considerar otras variables, los tipos de interés bajos
incentivan la demanda en el mercado inmobiliario y los tipos altos hacen menos
atractiva la inversión. Con una mayor demanda, se produce una presión sobre los
precios, provocando su incremento. En el caso de una disminución de la demanda, se
producirá el efecto contrario, un estancamiento o una reducción de los precios.

Lógicamente, los impactos concretos diferirán en los distintos ámbitos geográficos en

función de sus características. Extremo este que tuvimos ocasión de tratar las
características del sector inmobiliario.

Por otro lado, hablando de valoración de inmuebles, pensemos en los inmuebles que
se valoran por descuento de flujos de caja de los contratos establecidos. Su valoración
dependerá de la previsión del nivel de tipos de interés futuros que serán los que se
utilicen para actualizar dichos flujos.

Hemos comentado el efecto directo que suponen los tipos de interés sobre el mercado
inmobiliario, pero quizás son más importantes los efectos indirectos.

Cuando los bancos centrales reducen los tipos de interés, uno de los efectos buscados
es el incremento de la actividad económica, que podemos medir con el PIB. Unos tipos
de interés bajos, incentivarán iniciar negocios cuyas rentabilidades quizás no
aconsejaban hacerlo con tipos de interés más altos. En principio supondrá una mayor
inversión por parte delas empresas, una creación de empleo (disminución del paro)
una mayor renta disponible para las familias y unos mayores beneficios empresariales.
Todo ello debe provocar, a falta de otras variables, un mayor dinamismo también en
el sector inmobiliario.

Está claro que una mayor renta disponible de las familias provocará una mayor
demanda en general. Sin embargo, desde el punto de vista de los inversores debe

63
tenerse en cuenta que unos menores tipos de interés, harán menos atractiva la renta
fija y más atractiva la renta variable por las expectativas empresariales. En función de
las circunstancias concretas del entorno (incertidumbre, alta volatilidad.) puede darse
el caso de que la inversión inmobiliaria represente una excelente oportunidad de
inversión también. Pensemos en inversores institucionales que consideran la inversión
inmobiliaria una excelente herramienta de diversificación de sus carteras, construidas
normalmente pensando en el largo plazo.

Por el contrario, cuando los bancos centrales incrementan los tipos de interés, la
actividad económica suele reducirse. Unos tipos de interés altos, no incentivan la
inversión. En principio supondrá una disminución del empleo, una mayor tasa de paro,
una menor renta disponible para las familias y una reducción en los beneficios
empresariales. Todo ello debe provocar, a falta de otras variables, un menor
dinamismo también en el sector inmobiliario.

En este caso, una menor renta disponible de las familias provocará una menor
demanda en general. Con respecto a los inversores debe tenerse en cuenta que unos
mayores tipos de interés, harán más atractiva la renta fija y menos la renta variable
por las expectativas empresariales, empresas que además deberán hacer frente a un
mayor coste de financiación, que afectará también a sus resultados. También en
función de las circunstancias concretas del entorno, puede darse el caso de que la
inversión inmobiliaria siga siendo una excelente oportunidad de inversión para estos
inversores institucionales que comentábamos están más focalizados en el largo plazo.

El resultado final y concreto de las diferentes tendencias señaladas en cualquiera de

los dos escenarios de tipos de interés bajos o altos, dependerá de las apuestas que
realicen los distintos mercados. Recordando lógicamente, que los impactos diferirán
en los distintos ámbitos geográficos, en función de sus características.

64