Módulo 5

LA TASACIÓN DE
GARANTÍAS
Índice de contenidos
0. Objetivo ................................................................................................................... 3
1. Introducción ............................................................................................................. 3
Clasificación en las tasaciones y las valoraciones inmobiliarias ......................... 6
2. Legislación básica del mercado hipotecario español .............................................. 9
Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario............................................. 9
Real Decreto 775/1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los
servicios y sociedades de tasación. .................................................................. 11
Real Decreto 716/2009 por el que se desarrollan determinados aspectos de la
Ley 2/1981 ........................................................................................................ 13
Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del
cliente de servicios bancarios (BOE de 29.10.2011) ........................................ 13
Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. ............................................................. 13
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. ...................... 14
Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras ............................ 14
Circular 7/2010 del Banco de España a las Entidades de Crédito de desarrollo
de ciertos aspectos de mercado hipotecario. .................................................... 15
3. Regulación de las sociedades de tasación............................................................ 18
4. Normas de valoración ........................................................................................... 22
Principios de valoración .................................................................................... 22
Superficie .......................................................................................................... 24
Comprobaciones ............................................................................................... 25
Documentación necesaria ................................................................................ 26
Condicionantes y advertencias ......................................................................... 28
Métodos de valoración ...................................................................................... 30
Valoración de bienes inmuebles y derechos ..................................................... 39
5. Informes y certificados........................................................................................... 50
Aspectos formales ............................................................................................ 51
ANEXO ...................................................................................................................... 63

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0. Objetivo
Proporcionar un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías.

1. Introducción
Para tener un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías es necesario
conocer algunos conceptos previamente.

Recordemos en primer lugar, que una garantía es aquel aspecto mediante el cual
se pretende dotar de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o
pago de una deuda.

En el módulo correspondiente del programa vimos las distintas garantías susceptibles

de ser requeridas por las entidades financieras para la formalización de operaciones
de crédito.

En nuestro ordenamiento jurídico se establece una clara distinción entre las garantías
reales y las garantías personales. En este segundo caso, el deudor responde de la
deuda con todos sus bienes personales, presentes y futuros. En el primer caso, si se
establece una garantía real, solamente el bien dejado en garantía responde de la
deuda. Tenemos finalmente las garantías pignoraticias con activos financieros.

En este módulo vamos a centrarnos en la tasación de las garantías reales,

remitiéndonos al Módulo 2 – Evaluación de la solvencia para una mayor
profundización en el análisis del resto.

Un primer concepto que se debe tener claro es la distinción entre valor y precio. Sin
necesidad de acudir a las definiciones clásicas, establezcamos que son cosas
distintas y que no tienen necesariamente que coincidir.

• Tradicionalmente, el valor en general, se ha vinculado a la utilidad de las cosas

para satisfacer necesidades. Es evidente que una misma cosa puede tener
distinto valor para dos personas. En el ámbito financiero y jurídico se vincula el
valor a un importe en dinero.

• Por su parte el precio, será el importe que un comprador está dispuesto a pagar
por una cosa y el vendedor dispuesto a recibirlo para entregar dicha cosa.

Sin entrar en discusiones filosóficas, es evidente que valor y precio no son la misma
cosa, pero también es cierto que están relacionadas. En el caso que nos ocupa, la
valoración de las garantías, hablaremos de valor, de valor de mercado y de valor de
tasación.

3
Valor de mercado
Es el precio al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado entre un
vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación. Para
que se trate de un valor de mercado se debe cumplir:

A. Entre el vendedor y comprador no existe otro interés distinto a lo que se

establece en el contrato.

B. El inmueble se ha comercializado adecuadamente.

C. Ninguno de los dos ha tenido información privilegiada.

D. El precio del inmueble es una estimación razonable.

E. El precio no incluye los impuestos.

Valor de tasación
Es el valor alcanzado en la elaboración de una tasación. Dependiendo principalmente
de la finalidad de tasación, del tipo de inmueble, de si está o no terminado, si está
alquilado y del mercado existente para esa clase de inmueble, se obtienen diversos
valores de mercado y técnicos.

El valor de tasación corresponderá en cada momento a uno de los calculados,

dependiendo de cuál sea la finalidad de la tasación.

Una vez valorado un determinado inmueble, comprador y vendedor podrán acordar

un precio (que puede ser distinto a la valoración efectuada) para la compraventa de
dicho inmueble.

Peritaje, tasación y valoración

Otra idea a tener clara es la distinción entre peritaje, tasación y valoración.

La normativa se refiere a la figura del perito y establece que:

“Cuando sean necesarios conocimientos científicos, artísticos, técnicos o

prácticos para valorar hechos o circunstancias relevantes en el asunto o
adquirir certeza sobre ellos, las partes podrán aportar al proceso el
dictamen de peritos que posean los conocimientos correspondientes o
solicitar, en los casos previstos en esta ley, que se emita dictamen por
perito designado por el tribunal.”

4
Así pues, un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o más
preguntas o da su opinión profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las
partes. Este dictamen pretende ayudar a una persona que, por no tener los
conocimientos técnicos necesarios, no puede responder a dichas preguntas por sí
misma, o desea presentar el informe como una prueba. El informe debe ser escrito
pensando en su lector, y exponer las conclusiones de manera razonada y
comprensible para alguien no experto.1

Podemos señalar la distinción entre la peritación oficial, cuyos peritos son designados
por el juez, y la peritación privada en la que los peritos son requeridos directamente
por las partes.

La tasación por su parte, técnicamente denominada informe de valoración, es un

documento que suscribe un profesional competente para hacerlo y tiene como objetivo
establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios
previamente establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal, que después
veremos, que no sólo establece los criterios y metodología para realizarla, sino que
también establece quién puede hacerla.

El valor de tasación se refleja en un certificado que puede contener observaciones,

advertencias o condicionantes, si existen aspectos sobre los que conviene hacer un
comentario, documentación pendiente o cuestiones que deben resolverse
definitivamente para que el valor calculado sea firme para la finalidad concreta para la
que se emite el informe de valoración.

Una tasación hipotecaría es realizada por un profesional independiente, que debe

cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley, generalmente será un
arquitecto o arquitecto técnico y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes.

Las Sociedades de Tasación Inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con
objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios.
Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a
terceros derivada de la actividad de tasación. Estas sociedades tienen que estar
homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial
correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del Banco de España.

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea
objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el
prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien
garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.

Por otro lado, la valoración inmobiliaria es una actividad multidisciplinar en la que

los profesionales del sector inmobiliario, conocedores de la oferta y la demanda del
mercado, sus tendencias y fluctuaciones, etc., asocian un determinado importe a un
determinado bien o derecho en función de sus cualidades y su situación determinada.
1
Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (LEC) Artículo 335.1

5
Una de las diferencias que se pueden destacar entre tasación y valoración, es que en
la primera necesariamente existe una inspección visual realizada por el técnico, y que
la valoración carece de validez legal ante cualquier organismo.

Clasificación en las tasaciones y las valoraciones inmobiliarias

Otros aspectos interesantes (tratados en el ANEXO) son la distinción entre antigüedad

o vida útil:

• Antigüedad – Es el número de años transcurridos entre la fecha de

construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo,
y la fecha de la valoración.

• Vida útil – Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de

ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento
de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula
desde la fecha de la tasación.

O entre depreciación funcional y depreciación física:

• Depreciación funcional – Es la pérdida que experimenta el valor de

reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa
adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas
en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

• Depreciación física – Es la pérdida que experimenta el valor de

reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado
de conservación y duración de sus componentes.

También la distinción entre la diferente situación en que se puede encontrar un edificio:

• Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etc.) – Es

todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso
determinado.

• Edificio en construcción – Es toda obra de nueva edificación iniciada y no

terminada, que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo
con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

• Edificio en proyecto – Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o

rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con
arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos
efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los
requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.

6
O los diferentes criterios para definir las superficies:

• Superficie construida con partes comunes – Es la superficie construida sin

partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota
en la superficie de los elementos comunes del edificio.

• Superficie construida sin partes comunes – Es la superficie útil, sin excluir

la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha
definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o al 50%, según se
trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de
cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

• Superficie útil – Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido

por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento
de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios
exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y
tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la
proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la
superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos
estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección
horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo
cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie
útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

• Superficie utilizable o computable – Es la superficie utilizada en las

tasaciones para determinar los valores técnicos. La superficie computable es
la superficie construida más la parte proporcional de las zonas comunes en
función de la cuota de copropietario.

7
“Recuerde que”

• Recuerde que una garantía es aquel aspecto mediante el cual se pretende dotar de
una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación o pago de una deuda.

• Recuerde que un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o más

preguntas o da su opinión profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las
partes.

• Recuerde que la tasación es un documento que suscribe un profesional competente

para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma justificada el valor de un bien,
de acuerdo con unos criterios previamente establecidos y desarrollando una
metodología adecuada al fin propuesto.

• Recuerde que las Sociedades de Tasación Inmobiliaria tienen que estar

homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial
correspondiente.

• Recuerde que la depreciación funcional es la pérdida que experimenta el valor de

reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a
la función a que se destina, mientras que la depreciación física es la pérdida que
experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su
antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

• Recuerde que hay varios criterios para definir las superficies: superficie construida
con partes comunes, superficie construida sin partes comunes, superficie útil y
superficie utilizable o computable

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2. Legislación básica del mercado hipotecario
español
Las normas legales de aplicación en España que, de alguna forma, afectan al sector
de la valoración y, especialmente, a la tasación de inmuebles son las siguientes:

- Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario

- Real Decreto 775/1997, sobre el régimen jurídico de homologación de los
servicios y sociedades de tasación.
- Real Decreto 716/2009 por el que se desarrollan determinados aspectos de la
Ley 2/1981
- Orden EHA/2899/2011, de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios (BOE de 29.10.2011)
- Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Ley 5/2019, marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
- Diversas circulares del Banco de España que regulan temas menores

En cuanto a la tasación destacar, con las actualizaciones realizadas la:

• Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

• Circular 7/2010 del Banco de España a las Entidades de Crédito de desarrollo

de ciertos aspectos de mercado hipotecario.

Desarrollemos brevemente algunos contenidos

Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario

Como indica el nombre de la Ley, su objeto es la ordenación del mercado inmobiliario,

estableciendo de entrada que las entidades financieras a las que refiere esta Ley
podrán conceder préstamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su
financiación. Estas entidades son:

A. los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades
oficiales de crédito,

B. las cajas de ahorro y la Confederación Española de Cajas de Ahorros,

C. las cooperativas de crédito,

D. los establecimientos financieros de crédito.

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Comenta posteriormente la Ley, que las sociedades de tasación y los servicios de
tasación de las entidades de crédito deben homologarse previamente y establece las
normas de actuación, así como el régimen sancionador para las infracciones.

Sigue la Ley desarrollando aspectos que denomina de las operaciones activas, es

decir de la inversión de las entidades señaladas, y pasivas, es decir de su
financiación.

Operaciones activas
Para las primeras señala por ejemplo, que si la hipoteca lo es sobre inmuebles en
construcción o rehabilitación, podrán atenerse a un calendario pactado con la entidad
prestamista en función de la ejecución de las obras o la inversión y de la evolución de
las ventas o adjudicaciones de las viviendas.

También señala que los préstamos y créditos a que se refiere la Ley habrán de estar
garantizados, en todo caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera
sobre el pleno dominio de la totalidad de la finca. Si sobre el mismo inmueble gravasen
otras hipotecas o estuviere afecto a prohibiciones de disponer, condición resolutoria o
cualquier otra limitación del dominio, habrá de procederse a la cancelación de unas y
otras o a su posposición a la hipoteca que se constituye previamente a la emisión de
los títulos.

El préstamo o crédito garantizado con esta hipoteca no podrá exceder del 60% del
valor de tasación del bien hipotecado. Cuando se financie la construcción,
rehabilitación o adquisición de viviendas, el préstamo o crédito podrá alcanzar el 80%
del valor de tasación, con algunas excepciones previstas en la Ley.

El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado, cuando financie la

adquisición, construcción o rehabilitación de la vivienda habitual, no podrá exceder de
treinta años.

Operaciones pasivas
La parte de operaciones pasivas, es decir la financiación de la inversión, se manifiesta
como la más relevante de toda la Ley. Faculta a las entidades financieras a emitir
cédulas y bonos hipotecarios en serie o regularmente y con las características que
deseen (incluyendo cláusulas de amortización anticipada) siempre que cumplan con
lo establecido en la parte de operaciones activas. Además deben llevar un registro
adecuado de las mismas. No es necesaria su inscripción registral.

El capital y los intereses de las cédulas estarán especialmente garantizados, sin

necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre todas las que en cualquier
tiempo consten inscritas a favor de la entidad emisora y no estén afectas a emisión de
bonos hipotecarios. El capital y los intereses de los bonos estarán especialmente
garantizados, sin necesidad de inscripción registral, por hipoteca sobre los préstamos
y créditos hipotecarios que se afecten en escritura pública, es decir, los tenedores de
los bonos de una emisión tendrán prelación sobre los tenedores de las cédulas cuando
concurran sobre un préstamo o crédito afectado a dicha emisión.

10
En este sentido, los tenedores de estos títulos tienen carácter de acreedores con
preferencia especial frente a cualesquiera otros acreedores.

Las entidades financieras podrán hacer participar a terceros en todo o en parte de uno
o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores
denominados participaciones hipotecarias, excluyendo los créditos hipotecarios que
sirvan de garantía a la emisión de bonos hipotecarios.

Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo

concedido. Pero el plazo de la participación no podrá ser superior al que reste por
transcurrir para el vencimiento del crédito hipotecario, ni el interés superior al
establecido para éste.

No se podrán emitir cédulas hipotecarias por importe superior al 80% de los capitales
no amortizados de los préstamos y créditos hipotecarios de su cartera que reúnan los
requisitos señalados en las operaciones de activo, deducido el importe de los
afectados a bonos hipotecarios.

Por otro lado, el valor actualizado de los bonos hipotecarios deberá ser inferior, al
menos, en un 2% del valor actualizado de los préstamos y créditos hipotecarios
afectados.

Sigue la Ley estableciendo la comercialización de estos productos en el mercado

secundario, señalando que serán transmisibles por cualquiera de los medios
admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público ni
notificación al deudor.

Termina la Ley dirigiendo al Código Civil y a la legislación hipotecaria en todo lo no

previsto en la misma y en cuanto a los requisitos para la constitución, modificación y
extinción de las hipotecas.

Real Decreto 775/1997, sobre el régimen jurídico de homologación de

los servicios y sociedades de tasación.

Este Real Decreto desarrolla el régimen jurídico de homologación administrativa de

las sociedades de tasación. Dicha homologación será preceptiva para que las
valoraciones de bienes inmuebles que realicen puedan surtir efecto en los siguientes
casos:

a) Servir de garantía hipotecaria de préstamo.

b) Servir de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades
aseguradoras.
c) Formar parte del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias.
d) Cualquier otra en que la normativa exija que la valoración haya de realizarse
por una sociedad o servicio de tasación.

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Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán
cumplir los siguientes requisitos:

a) Revestir la forma de sociedad anónima de fundación simultánea domiciliada

en el territorio nacional.
b) Contar con un capital mínimo de 300.000 € íntegramente desembolsado,
representado en acciones nominativas.
c) Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de
bienes, empresas o patrimonios.
d) Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al
menos, tres han de ser profesionales vinculados.
e) Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los
mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un
adecuado conocimiento de la situación y condiciones del mercado
inmobiliario sobre el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de
las normas de valoración aplicables y de las obligaciones e
incompatibilidades.
f) Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil mediante póliza
de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para
operar en España en el seguro de responsabilidad civil, por un importe no
inferior a 600.000 € más el 0,5% por mil del valor de los bienes tasados en
el ejercicio inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de
2.400.000 €.
g) Contar con un consejo de administración en el que todos sus miembros, así
como los del consejo de administración de su entidad dominante cuando
exista, sean personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional,
que posean conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus
funciones y que estén en disposición de ejercer un buen gobierno de la
entidad.

Los promotores de una sociedad de tasación deberán dirigir la solicitud de

homologación al Banco de España aportando la documentación que acredite el
cumplimiento de los requisitos.

Con anterioridad al comienzo del ejercicio de sus actividades, y antes de que

transcurra el plazo de seis meses, contados a partir de la fecha de la notificación de
la homologación, y para su inscripción en el registro, se deberá aportar la siguiente
documentación:

a) Escritura de constitución de la sociedad debidamente inscrita en el Registro

Mercantil.
b) Relación de los profesionales con que cuenta la sociedad con indicación de
su titulación. En el caso de profesionales vinculados se aportarán, además,
las condiciones que acrediten la vinculación.

El Banco de España procederá de oficio a la inscripción de la sociedad en el registro

especial correspondiente, otorgará un número de registro y ordenará la publicación de
dicha inscripción en el BOE.

12
Real Decreto 716/2009 por el que se desarrollan determinados aspectos
de la Ley 2/1981

El objetivo de la norma es culminar la modernización y mejora de los mecanismos de

refinanciación de las entidades de crédito en el mercado hipotecario.

Regula la actuación en este campo de las sucursales en España de las entidades de

crédito de otros estados miembros de la UE, se desarrollan las condiciones para poder
utilizar determinados activos como base la emisión de títulos del mercado hipotecario,
y se aborda una mayor flexibilización en las emisiones.

Termina el Real Decreto, con algunos aspectos fiscales y financieros y reforzando el

régimen de supervisión del mercado de títulos hipotecarios por parte del Banco de
España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección

del cliente de servicios bancarios (BOE de 29.10.2011)

Por su extensión y relevancia nos remitimos al desarrollo que se realiza de su

contenido en el Módulo 3 – Aspectos legislativos de los préstamos inmobiliarios
de este programa.

Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto

refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

El Real Decreto regula las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el

ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales,
relacionados con el suelo, y el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio
urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la
rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos
existentes También establece las bases económicas y medioambientales del régimen
jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las
Administraciones-

Con respecto a las valoraciones, se deben ajustar a lo establecido en la Ley del suelo
cuando tengan por objeto:

a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras

precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística.
b) La fijación del justiprecio en la expropiación
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración
Pública.

13
También se especifica que el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de
toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. Además, el suelo se tasará
según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento
legal que la motive. La ley establece criterios generales para la valoración de
inmuebles y del suelo, tanto rural como urbanizado.

Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Aunque el contenido de la Ley ha sido objeto de tratamiento en otros módulos del

programa recordemos aquí lo referente a las tasaciones.

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada
antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una
sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito regulados
legalmente, independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario,
utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de
conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, que analizamos a
continuación.2

Recordemos también que las entidades financieras, aunque tengan un servicio de

tasación propio, deberán aceptar cualquier tasación de un inmueble aportado por el
cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado de conformidad con
lo previsto legalmente. El incumplimiento de esta obligación será infracción grave o
muy grave de la entidad de crédito.

Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles

y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

La orden vino a sustituir la anterior legislación con el objetivo de aclarar

terminológicamente algunos aspectos relacionados con la valoración de bienes
inmuebles para la finalidad hipotecaria y de fondos de pensiones, adaptar el cálculo
del valor de tasación a la legislación vigente e introducir mejoras de tipo técnico y
formal.

Es una orden extensa (consta de 88 artículos) que se articula en cuatro títulos:

a) El primero sobre los aspectos generales: el ámbito, principios y definiciones;

las comprobaciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes
y advertencias, tanto generales como específicas, y en general todas aquellas
cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta tanto en el ámbito técnico
como en el formal.

2
Artículo 13. Tasación de los bienes inmuebles.

14
 b) El segundo título contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la
determinación del valor de tasación de los distintos objetos de valoración y para
las distintas finalidades. Ambos contenidos serán objeto de tratamiento en el
apartado 4 de este módulo.

c) El tercer título contiene las disposiciones formales encaminadas a la

elaboración del informe y certificado en los que se formalizará el
correspondiente valor de tasación. Su contenido será objeto de tratamiento en
el apartado 5 de este módulo.

d) El cuarto título contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación

se limita a la valoración para la cobertura de las provisiones técnicas de las
entidades aseguradoras y para la determinación del patrimonio de las
instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.

Circular 7/2010 del Banco de España a las Entidades de Crédito de

desarrollo de ciertos aspectos de mercado hipotecario.

Esta Circular establece, entre otros aspectos, los detalles que los servicios de tasación
de entidades de crédito, así como las sociedades de tasación, para favorecer la
independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés sobre los
mecanismos que hayan establecido, y que al menos deberán constar del reglamento
interno de conducta. Cualquier modificación de los mecanismos establecidos deberá
ser, asimismo, comunicada al Banco de España en el plazo de un mes, a contar desde
su aprobación.

Contenido mínimo del reglamento interno de conducta

El reglamento interno de conducta incorporará al menos el siguiente contenido:

1. Circunstancias concretas que generan la obligación legal de contar con el

reglamento.

2. Principios y objetivos que inspiran el reglamento.

3. Ámbito material del reglamento.

4. Ámbito subjetivo del reglamento, con delimitación de los distintos grupos de

personas a los que resulta de aplicación, tales como profesionales (sean o no
vinculados), miembros del órgano de administración, resto de empleados o
representantes.

5. Consecuencias y, en su caso, penalizaciones previstas para las personas

indicadas en el punto anterior por el incumplimiento de las disposiciones del
reglamento.

15
6. Detalle del marco de la relación profesional, financiera u operativa de los
servicios de tasación con su entidad de crédito y las sociedades de su grupo
económico, y de las sociedades de tasación con:

o Las entidades de crédito y otras personas físicas o jurídicas que formen

parte del grupo de influencia de la sociedad de tasación.

o La matriz y sociedades del grupo económico al que, en su caso, pertenezca

la sociedad de tasación.

La información a la que se refiere este apartado deberá hacer referencia a las

unidades y cargos de las sociedades o servicios de tasación a través de los
cuales se canalicen la recepción de los encargos, la información sobre los
servicios prestados y la entrega de los correspondientes informes de tasación.

Además de la presunción de la existencia de un grupo económico según el

Código de Comercio, se entenderá que forman parte del grupo de influencia de
las sociedades de tasación:

o La entidad o entidades de crédito de un mismo grupo económico cuya

relación de negocio total con la sociedad de tasación represente,
individualmente o en su conjunto, al menos un 10% de los ingresos netos
totales de esa sociedad

o Las personas físicas o jurídicas que tengan intereses específicos en la

promoción o comercialización de bienes inmuebles o en actividades
análogas y sean accionistas de control o que ejerzan una influencia
significativa en la sociedad de tasación, así como las sociedades
controladas o en las que ejerzan una influencia significativa dichos
accionistas.

7. Identificación de la persona responsable del servicio de tasación.

8. Indicación del órgano interno (consejo de administración o comisión delegada)

de la sociedad de tasación o, en el caso de servicios de tasación, de la entidad
de crédito que aprueba el reglamento.

9. Detalle de las incompatibilidades aplicables.

10. Especificación de que la actuación de la sociedad o servicio de tasación en el

ámbito de su actividad de tasación se debe regir exclusivamente por criterios
técnicos.

11. Indicación de que ni el servicio de tasación o la sociedad de tasación, ni sus

respectivos profesionales tasadores, aceptarán directrices, instrucciones,
recomendaciones, presiones o informaciones relevantes de cualquier tipo,
especialmente las procedentes de personas físicas o jurídicas que formen parte
de los grupos económico o de influencia o de los directivos o empleados de
aquellas, en relación con la actividad de tasación y, particularmente, con el

16
 resultado de esta. Además, en el caso de los servicios de tasación de entidades
de crédito, se recogerá la especificación de que los departamentos operativos
o comerciales de estas últimas no pueden promover la revisión del valor de
tasación.

12. Expresión de las obligaciones de secreto que incumban a la sociedad o entidad

de crédito, a sus administradores o directivos, profesionales y empleados.

13. Descripción del código o conjunto de reglas de conducta que, con el objetivo
de prevenir conflictos de interés, se hayan aprobado para regular las relaciones
de las sociedades y servicios de tasación y sus respectivos profesionales
tasadores, sean vinculados o no, con los clientes de dichas sociedades o
servicios de tasación. Estas reglas de conducta incorporarán, al menos,
criterios sobre el ofrecimiento a clientes o el rechazo de regalos u obsequios
de estos, que pudieran comprometer su independencia, así como la indicación
de que los profesionales tasadores no podrán mantener comunicación directa
con los clientes en relación con el valor del bien que se ha de tasar.

14. Otros contenidos menores.

“Recuerde que”

• Recuerde que la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que los
préstamos y créditos a que se refiere la Ley habrán de estar garantizados, en todo
caso, por hipoteca inmobiliaria constituida con rango de primera sobre el pleno
dominio de la totalidad de la finca.

• Recuerde que la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que
cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas, el
préstamo o crédito podrá alcanzar el 80% del valor de tasación y que el plazo de
amortización del préstamo o crédito garantizado no podrá exceder de treinta años.

• Recuerde que la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que, al
referirse a la financiación de las operaciones, no se podrán emitir cédulas
hipotecarias por importe superior al 80% de los capitales no amortizados de los
préstamos y créditos hipotecarios de su cartera que reúnan los requisitos señalados
en las operaciones de activo, deducido el importe de los afectados a bonos
hipotecarios.

• Recuerde que la Circular 7/2010 del Banco de España a las Entidades de Crédito de
desarrollo de ciertos aspectos de mercado hipotecario, establece los mecanismos
necesarios para asegurar que los servicios de tasación de entidades de crédito, así
como las sociedades de tasación, actúen de modo independiente en la actividad de
tasación y evitar conflictos de interés.

17
3. Regulación de las sociedades de tasación
Además de los aspectos de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario,
referidas a las sociedades de tasación, éstas y sus servicios vienen regulados por el
Real Decreto 775/1997 sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y
sociedades de tasación.

El Real Decreto (RD) desarrolla el régimen jurídico de homologación administrativa de

los servicios y sociedades de tasación, homologación que será obligatoria para que
las valoraciones de bienes inmuebles que realicen puedan surtir efecto en los
siguientes casos:

A. Servir de garantía hipotecaria de préstamos que forman parte de la cartera

de cobertura de los títulos hipotecario.

B. Servir de cobertura de las provisiones técnicas de las entidades

aseguradoras.

C. Formar parte del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva

inmobiliarias.

D. Formar parte del patrimonio de los fondos de pensiones.

E. Cualquier otra en que la normativa exija que la valoración haya de realizarse

por una sociedad o servicio de tasación.

El RD realiza una distinción entre dos tipos de profesionales:

• Profesionales – Arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se

trate de valorar fincas urbanas en todo caso, o solares e inmuebles edificados
con destino residencial, y los ingenieros o ingenieros técnicos de la
especialidad correspondiente, según la naturaleza del objeto de la tasación, en
los demás casos.

• Profesionales vinculados – Aquellos profesionales que, contando con una

experiencia mínima de tres años en la actividad de tasación, hayan celebrado
con la sociedad de tasación, o con la entidad de crédito correspondiente, un
contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad de garantizar
permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno
necesarios para asegurar un adecuado conocimiento de la situación y
condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, el
cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y la observancia
de las obligaciones e incompatibilidades previstas en este Real Decreto.

18
Por otro lado, para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación
deberán cumplir los siguientes requisitos:

A. Revestir la forma de sociedad anónima domiciliada en el territorio nacional.

B. Contar con un capital mínimo de 300.000 euros íntegramente

desembolsado. Dicho capital ha de estar representado en acciones
nominativas.

C. Limitar estatutariamente su objeto social a la valoración de todo tipo de

bienes, empresas o patrimonios.

D. Contar con un número mínimo de diez profesionales de los cuales, al

menos, tres han de ser profesionales vinculados.

E. Disponer de una organización con los medios técnicos y personales, y los

mecanismos de control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado
conocimiento de la situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre
el que han de operar, como el cumplimiento uniforme de las normas de
valoración aplicables y de las obligaciones e incompatibilidades
establecidas.

F. Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil, que por culpa o

negligencia pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza
de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para
operar en España en el seguro de responsabilidad civil, por un importe no
inferior a 600.000 euros más el 0,5% por mil del valor de los bienes tasados
en el ejercicio inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra máxima de
2.400.000 euros.

G. Contar con un consejo de administración en el que todos sus miembros, así

como los del consejo de administración de su entidad dominante cuando
exista, sean personas de reconocida honorabilidad comercial y profesional,
que posean conocimientos y experiencia adecuados para ejercer sus
funciones y que estén en disposición de ejercer un buen gobierno de la
entidad. Los requisitos de honorabilidad y conocimiento y experiencia
deberán concurrir también en los directores generales o asimilados, así
como en las personas que asuman funciones de control interno u ocupen
puestos claves para el desarrollo diario de la actividad de la entidad y de su
dominante, conforme establezca el Banco de España.

Las sociedades de tasación deben mantener siempre una posición de independencia

y objetividad, con lo cual no podrán valorar bienes, empresas o patrimonios propiedad
de personas de la propia sociedad de tasación o de sociedades que pertenezcan a su
mismo grupo, de sus accionistas, de sus administradores, directivos o asimilados, de
los familiares de las personas citadas anteriormente hasta el segundo grado de
consanguinidad o afinidad y de instituciones de inversión colectiva o fondos de
pensiones en las que tengan inversiones o cuya gestora o depositario pertenezca al
mismo grupo que la sociedad de tasación.

19
Capítulo especial merecen los servicios de tasación de entidades de crédito, que
sólo podrán valorar dentro del ámbito del mercado hipotecario y siempre que los
bienes inmuebles a valorar sirvan de garantía hipotecaria a aquellas operaciones
realizadas por sociedades que formen parte de su grupo.

Deberán ser previamente homologados por el Banco de España e inscritos en el

Registro especial correspondiente, y los requisitos para la homologación e inscripción
son:

A. Contar al menos con tres profesionales vinculados.

B. Disponer de los medios técnicos y personales, así como de los mecanismos de

control interno necesarios para asegurar tanto un adecuado conocimiento de la
situación y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar,
como el cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables y de las
obligaciones e incompatibilidades establecidas en el RD.

Los servicios de tasación de entidades de crédito, también deberán mantener una

posición de independencia y de objetividad. En particular, deberán abstenerse de
valorar los bienes propiedad de la propia entidad de crédito a la que pertenezcan o de
sociedades que formen grupo con aquélla, de los accionistas de la entidad de crédito
a la que pertenezca el servicio de tasación, de los administradores, directivos o
asimilados, y de los familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o afinidad
de las personas citadas.

Las sociedades de tasación homologadas y las entidades de crédito con servicios de

tasación homologados estarán especialmente sujetas al cumplimiento de los deberes
de secreto profesional.

La supervisión de los servicios y sociedades de tasación, corresponde al Banco de

España.

Señalemos además, el Real Decreto 256/2013, de 12 de abril, por el que se incorporan

a la normativa de las entidades de crédito los criterios de la Autoridad Bancaria
Europea de 22 de noviembre de 2012, sobre la evaluación de la adecuación de los
miembros del órgano de administración y de los titulares de funciones clave.

Asimismo, existen diversas circulares del banco de España, que regulan otros
aspectos menores sobre la actividad la información a suministrar por parte de las
sociedades de tasación y las entidades de crédito con servicios de tasación
homologados.

20
“Recuerde que”

• Recuerde que las sociedades de tasación deben mantener siempre una posición de
independencia y objetividad, con lo cual no podrán valorar bienes, empresas o
patrimonios propiedad de personas de la propia sociedad de tasación o de sociedades
que pertenezcan a su mismo grupo (…) o fondos de pensiones en las que tengan
inversiones o cuya gestora o depositario pertenezca al mismo grupo que la sociedad
de tasación.

• Recuerde que los servicios de tasación de entidades de crédito sólo podrán valorar
dentro del ámbito del mercado hipotecario y siempre que los bienes inmuebles a
valorar sirvan de garantía hipotecaria a aquellas operaciones realizadas por
sociedades que formen parte de su grupo.

21
4. Normas de valoración
La norma general de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos
para ciertas finalidades financieras lo constituye la Orden Ministerial ECO/805/2003,
con sus sucesivas modificaciones, la última de diciembre de 2015. No sólo se refiere
a las normas de valoración, sino también a la elaboración de los informes y certificados
en los que se formalice dicha valoración, siempre que dicho cálculo se realice para
alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación.

La Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna
de las finalidades siguientes:

A. Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a

formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos
por las entidades, promotores y constructores.

B. Determinación del valor razonable de acuerdo con el Plan de

contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

C. Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión

colectiva inmobiliarias.

D. Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

Principios de valoración

Los principios de valoración pueden agruparse en dos grandes grupos: los que tienen
carácter empírico y los de carácter más formal. Son los siguientes:

Principio de anticipación
Principio de finalidad
Principio de mayor y mejor uso
Principio de probabilidad
Principio de proporcionalidad
Principio de prudencia
Principio de sustitución
Principio de temporalidad
Principio de transparencia
Principio del valor residual

22
Desarrollamos a continuación, la breve descripción de cada uno de ellos.

A. Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se

encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta
que previsiblemente proporcionará en el futuro.

Ejemplo

Un inmueble puede ser utilizado de diversas formas. El valor de un inmueble

que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de
renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Sería el caso de un
inmueble en arrendamiento.

Es el principio en el que se basa el método de actualización de rentas.

B. Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el

método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de
valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

C. Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble

susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo,
dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más
aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades
edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades
legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

Ejemplo

Un bajo de un inmueble puede ser destinado a uso residencial o comercial.

En una zona prácticamente residencial, con escasa oferta comercial, valorar el

bajo con este fin, puede tener una mayor tasación.

D. Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades

de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.

E. Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se

elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso
del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

F. Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades

de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor
valor de tasación.

23
 Este principio es de obligado cumplimiento cuando el valor de tasación tenga
como finalidad la garantía hipotecaria, la cobertura de provisiones técnicas de
las entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio de los fondos de
pensiones.

G. Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente

al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

Es el principio en el que se basa el método de comparación, método en el que,

partiendo de una serie de características que son iguales entre las muestras de
inmuebles que se pueden encontrar en el mercado, y el inmueble a tasar, se
obtiene el precio más probable que se pagaría por él.

Hay que hacer notar que, aunque los inmuebles sean de similares
características, estas nunca son idénticas. Como mínimo, la localización es
distinta.

H. Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a

lo largo del tiempo.

I. Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un

inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil
comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.

J. Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los
factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de
dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Superficie

Un primer aspecto relevante antes de iniciar una valoración lo constituye determinar

la superficie utilizable o computable.

Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre

la superficie comprobada por el tasador teniendo en cuenta las especificaciones
siguientes:

A. Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del

edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral.

B. En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la

superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la
menor entre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun
cuando dichas superficies con partes comunes no hayan podido ser
comprobadas, siempre que exista una dificultad operativa especial para la
comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable
sobre la magnitud expresada por la superficie registral, si se utilizara esta, y la

24
 relación entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a juicio del
tasador.

C. Cuando la superficie comprobada sea superior en más de un 5% a la registral

o a la catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de
obra nueva inscrita en el registro de la propiedad, su adopción requerirá que se
verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. En el caso de
elementos de edificios se requerirá tal verificación de su adecuación a la
normativa urbanística aplicable cuando la diferencia sea superior en más de un
10%.

D. En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del

edificio o elemento de un edificio supere el 15% de la superficie total del mismo,
aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio
unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán
valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los
que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que
tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser
objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.

E. A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a
protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de
calificación correspondiente. Para calcular el valor de un terreno o de una finca
rústica se utilizará como superficie la comprobada por el tasador. Cuando dicha
comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la superficie registral y
la catastral.

Comprobaciones

Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias

para conocer las características y situación real del objeto de la valoración, y se
utilizará el contenido de la documentación señalada en el siguiente apartado. Entre
estas comprobaciones, se incluirán al menos las siguientes:

A. La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección

ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y
demás características coinciden con la descripción que conste en la
documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de
servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.

B. El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.

C. En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.

D. El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.

25
 E. La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso,
la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.

Documentación necesaria

Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente
de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa
del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla,
el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado.

Entre estos documentos se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad

y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los
tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en
soportes alternativos. Igualmente se incluirá el documento con la información catastral
descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual
del Catastro. En ambos casos dicha documentación deberá haber sido expedida
dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.

No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en la orden, dicha

certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida
dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos
la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos
reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la
propiedad; por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes
emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.

Además se deberá disponer de la documentación siguiente:

A. En el caso de edificios en proyecto que se valoren para la hipótesis de edificio

terminado, el proyecto de los mismos visado por el colegio profesional
competente.

B. En el caso de edificios en construcción o en rehabilitación que se valoren para

la hipótesis de edificio terminado, y además del proyecto de los mismos visado
por el Colegio profesional correspondiente, la licencia de obra, la última
certificación de la obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, así como
el contrato de ejecución de la obra y el presupuesto de contrata, si existen.

C. En el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o

documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo
en venta o alquiler.

D. En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el

artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la
edificación, el documento acreditativo de la expedición del seguro de daños
materiales (Seguro de daños decenal).

26
 E. En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el
contrato de arrendamiento u otro título de ocupación, el último recibo de la renta
abonado así como una certificación expedida por el propietario en la que se
expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas dentro de la
finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el
estado de ocupación del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes;
los gastos imputables al inmueble, con indicación de los repercutidos al
ocupante durante el último año y el destino del inmueble.

F. En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios

para calcular los flujos para el método de valoración por flujos de caja.

G. En el caso de fincas rústicas, la documentación catastral relevante, la referente

a su régimen de explotación, así como, en su caso, la del derecho de riego y la
de su rendimiento.

H. En el caso de los terrenos que se valoren atendiendo a su aprovechamiento

urbanístico o para edificios en proyecto, cédula urbanística o certificado
municipal u otra documentación que permita determinar la clase de suelo, y en
su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o
documentación necesaria para determinarlos.

I. En el caso de edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de

edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje, los estatutos de la comunidad
de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la
comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias
contenidas en aquellos que pudieran afectar a su valor.

J. Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la orden según el
método de valoración adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasación.

Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero,

la documentación exigida podrá ser sustituida por su equivalente en el país donde se
encuentren situados, teniendo en cuenta su normativa interna. Será necesario
asimismo que el cálculo del valor de tasación considere, adicionalmente, aspectos
específicos de la normativa del país en el que se encuentre radicado el inmueble, que
puedan influir en dicho valor.

27
Condicionantes y advertencias

Para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la orden pueda ser utilizado
para alguna de las finalidades señaladas, recordemos como garantía hipotecaria, para
las entidades aseguradoras y reaseguradoras, las instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias y los fondos de pensiones no tiene de tener ningún condicionante.

Se considerará que existe un condicionante en los siguientes supuestos:

A. Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones mínimas.

B. Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato
de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del
arrendamiento o cesión.

C. Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido

calcular su valor máximo legal.

D. Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación

exigida o su equivalente para el caso de inmuebles radicados en el extranjero.

E. Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la orden, o

concurran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la
correcta identificación, física o registral, del inmueble a tasar, o sobre la
existencia de las características del mismo utilizadas en la tasación, que
puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos.

No se deben confundir los condicionantes con las advertencias. Los primeros invalidan
la tasación para los fines comentados, las advertencias no.

Se considerará que existe un supuesto de advertencia (advertencias generales),

siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los
valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se
indican a continuación:

A. Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus

descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su
identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los
valores calculados.

B. Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento

urbanístico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando,
no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido
comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble.

C. Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a

licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan

28
 condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor
certificado.

D. Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los

contemplados en la orden.

E. Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la

documentación necesaria

F. Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente:

o Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja.

o En las fincas rústicas, la documentación catastral relevante o la referente a
su régimen de explotación o rendimiento.
o Los documentos señalados, excepto la licencia de obra para la que será de
aplicación lo previsto para inmuebles en el extranjero.

G. Cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida

H. Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el

extranjero, la documentación exigida no pueda ser sustituida por su equivalente
en el país donde se encuentren situados, se hará constar el hecho de forma
expresa.

Con independencia de las advertencias generales señaladas, la entidad tasadora

deberá advertir expresa y motivadamente (advertencia específica) de la posibilidad
de que el valor de tasación del inmueble sufra minusvalías en el futuro (poniendo de
manifiesto los datos de que disponga) cuando concurran todas las siguientes
circunstancias:

A. Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en la orden.

B. Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de

comparación.

C. Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables,

en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída
significativa y duradera de sus precios nominales en los últimos diez años.

Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberá elegir una de las

siguientes alternativas:

A. Entregar el informe al cliente condicionando expresamente el valor de tasación.

B. Entregar el informe al cliente denegando la fijación de un valor de tasación.

29
No obstante, cuando la tasación se realice a los efectos de las finalidades
mencionadas, y no se hubiera podido identificar física o registralmente el inmueble, la
entidad deberá rehusar de manera razonada la emisión del informe.

Cuando se produzca una advertencia, la entidad tasadora deberá expresar, en su

caso, su efecto sobre la valoración.

Una vez establecidas determinadas prescripciones sobre superficie a utilizar,

comprobaciones mínimas, documentación necesaria, y condicionantes y
advertencias, veamos los métodos de valoración contemplados oficialmente, para
posteriormente ver su aplicación a la valoración de los inmuebles y derechos reales.

Métodos de valoración

Los métodos técnicos de valoración que contempla la orden son:

A. El Método del coste.

B. El Método de comparación.

C. El Método de actualización de rentas.

D. El Método residual.

Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor

de reemplazamiento.

A. Método del coste.

El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y
elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.

Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de

reemplazamiento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.

Para calcular el valor de reemplazamiento bruto se sumarán las siguientes

inversiones:

• El valor del terreno en el que se encuentra el edificio o el del edificio a

rehabilitar.

• El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación.

• Los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento.

30
Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el
método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto
posteriormente.

El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la

construcción por contrata, siendo la suma de los costes de ejecución material de la
obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se
incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean
fácilmente desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación
económica, los costes de los acabados e instalaciones no polivalentes. En el caso de
edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor
particular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter.

Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del
inmueble objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el
reemplazamiento. Dichos gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha
de la valoración. Se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:

- Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización

de la declaración de obra nueva del inmueble.

- Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros

necesarios.

- Los costes de licencias y tasas de la construcción.

- El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los

honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.

- Los gastos de administración del promotor.

- Los debidos a otros estudios necesarios.

- No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni

cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

En la determinación del valor de reemplazamiento bruto de los inmuebles en

construcción o en rehabilitación se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la
fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de

reemplazamiento bruto la depreciación física y funcional del edificio terminado.

La depreciación física de la edificación se calculará por alguno de estos tres

procedimientos:

A. Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá
justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación.

31
 B. Mediante la técnica de amortización lineal, a cuyos efectos se multiplicará el
VRB, excluido el valor de mercado del terreno, por el cociente que resulte de
dividir la antigüedad del inmueble entre su vida útil total. Esta última será la
estimada por el tasador y, como máximo:

- Para edificios de uso residencial: 100 años.

- Para edificios de oficinas: 75 años.
- Para edificios comerciales: 50 años.
- Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación
económica: 35 años.

En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima

se obtendrá ponderando los plazos máximos señalados anteriormente en
función de la superficie destinada a cada uno de los usos.

C. Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en

uno nuevo de similares características

B. Método de comparación
Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor
por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien,
y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.

El Método de comparación será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles

siempre que se cumplan los requisitos:

A. La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

B. Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en

la zona de que se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la
homogeneización de comparables.

C. Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas

de comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho
mercado.

Adicionalmente, para la utilización del método de comparación a efectos de lo previsto

en la utilización de la tasación para los fines relacionados al inicio, serán necesarios,
los siguientes requisitos:

A. Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la

evolución de los precios de compraventa en el mercado local de comparables
durante al menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración.

B. Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o

privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento
histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del
mercado inmobiliario de los inmuebles de usos análogos al que se valore y

32
 sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efecto y sobre
el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

C. Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las

ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la
identificación y eliminación de elementos especulativos.

Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:

A. Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que

influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para
establecer dichas cualidades y características, se tendrá en cuenta, además,
el valor particular de los elementos de la edificación que le confiere ese
carácter.

B. Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y,

basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales y ofertas
firmes apropiadamente corregidas en su caso, se obtendrán precios actuales
de compraventa al contado de dichos inmuebles.

C. Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra

anterior, una muestra representativa de los que correspondan a los
comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homogeneización
necesario.

D. En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios

que resulten anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de
transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la
definición de valor de mercado de los bienes afectados como, cuando se trate
de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden,
los que puedan incluir elementos especulativos.

E. Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes

y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

F. Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en

función de los precios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres
y limitaciones del dominio que recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas
en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.

Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el

valor a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las
siguientes reglas especiales:

A. En el caso de edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, cuando se

determine el valor por comparación para la hipótesis de edificio terminado, se
utilizarán los precios existentes en el mercado en la fecha de la tasación para
la venta de inmuebles terminados similares. Este valor se podrá corregir

33
 razonadamente de acuerdo con la tendencia del mercado para el plazo previsto
de terminación de la obra.

B. En el caso de valoración de fincas rústicas, al utilizar el método de

comparación, la homogeneización prevista en el mismo se basará en los
valores unitarios por hectárea existentes en el mercado para las distintas clases
de tierra, o tipos de cultivos y/o aprovechamiento.

C. Método de actualización de rentas

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por
actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado
bien como su valor hipotecario.

El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan al menos

uno de los siguientes requisitos, a la valoración de toda clase de inmuebles
susceptibles de producir rentas y a la de los derechos reales señalados más adelante,
salvo las opciones de compra:
.
A. La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables.
Para presumir tal existencia, será necesario disponer, como mínimo, de seis
datos de rentas de alquiler sobre comparables que reflejen adecuadamente la
situación actual de este mercado y disponer de suficientes datos sobre
transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros
adecuados para realizar la homogeneización de rentas en comparables.

B. La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de

valoración.

C. Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como

inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes
datos contables de la explotación o información adecuada sobre ratios
estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.

Para utilizar el método de actualización de rentas a efectos de utilizar el valor de

tasación para los fines señalados al inicio del capítulo, será necesario, cuando
concurra alguno de los supuestos previstos en las letras A) o B) del apartado anterior,
que la entidad de tasación disponga de:

a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las

rentas de alquiler en el mercado local de inmuebles comparables durante al
menos los 2 años anteriores a la fecha de la valoración, y su estado actual.

b) Información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales, índices de

precios) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la
evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos
análogos al que se valore y sobre el propio comportamiento de esos precios en
el ciclo relevante al efecto y el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.

34
 c) Procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o
transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la
identificación y eliminación de elementos especulativos.

El cálculo del valor de actualización exigirá:

A. Estimar los flujos de caja:

Los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y operativos, para los detalles nos
remitimos al contenido técnico de la orden.

B. Estimar el valor de reversión:

Una vez calculados los flujos de caja según establece la orden, el valor de
reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que
está edificado. Para ello:

- Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con

los métodos previstos en la orden.
- Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte
razonable y sea debidamente justificada, teniendo en cuenta la localización,
uso y evolución del mercado de inmuebles comparables.

Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto para otros
inmuebles en arrendamiento, el valor de reversión será el valor previsible del
inmueble al final del contrato.

Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto para otros
inmuebles en explotación económica, el valor de reversión al final del período
de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación, se tomará
su valor de reemplazamiento neto en dicho momento.

C. Elegir el tipo de actualización:

Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:

- Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de

inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la
tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y
ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto)
y al riesgo previsible en la obtención de rentas.

- El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser

similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones
comparables.
- Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto
inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje
adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se
prevea la existencia de flujos de caja.

- El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual

del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años

35
 o cinco años Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años
si la finalidad de la valoración es la prevista en los casos señalados al inicio
del capítulo

- Para determinar la rentabilidad media anual se tomará el tipo medio durante

un período continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contados
antes de la fecha de la tasación.

D. Aplicar la fórmula de cálculo:

El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual
(VA) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de
actualización elegido.

Nos remitimos al módulo 8 – Aspectos financieros y económicos para el detalle de

su cálculo

D. Método residual
El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos
siguientes:

A. Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados

(procedimiento de cálculo «dinámico»).

B. Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (procedimiento

de cálculo «estático»).

El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los

siguientes inmuebles:

- Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

- Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que

las obras estén paralizadas.

El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los

solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o
rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.

Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual,
que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su
valor hipotecario.

Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el
cumplimiento de los siguientes requisitos:

A. La existencia de información adecuada para determinar la promoción

inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico

36
 aplicable o, en el caso de terrenos con edificios terminados, para comprobar si
cumplen con dicho régimen.

B. La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos

necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que
permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y
para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

C. La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de

venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el
edificio en las fechas previstas para su comercialización.

D. La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones

semejantes.

Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario
además de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de
información sobre los plazos de construcción o rehabilitación, de comercialización del
inmueble y, en su caso, de gestión urbanística y de ejecución de la urbanización.

Procedimiento de cálculo «dinámico».

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán
los siguientes pasos:

a) Se estimarán los flujos de caja.

b) Se elegirá el tipo de actualización.

c) Se aplicará la fórmula de cálculo.

Se tomarán como flujos de caja los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que
se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime
realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación,
incluso los pagos por los créditos concedidos. Dichos cobros y pagos se aplicarán en
las fechas previstas para la comercialización y construcción del inmueble.

Se utilizará como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media

anual del proyecto sin tener en cuenta financiación ajena que obtendría un promotor
medio en una promoción de las características de la analizada. Se calculará sumando
al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo

de actualización en el método de actualización) de esta Orden, tomándolo como real
o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja.

El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento

dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta

37
del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos
costes y gastos, para el tipo de actualización fijado.

Para el detalle del cálculo del valor actual nos remitimos de nuevo al Módulo 8 –
Aspectos financieros y económicos.

Procedimiento de cálculo «estático».

Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los
siguientes pasos:

a) Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios, los de

comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de
tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En
el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con
proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de
construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de

edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por
alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.

c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor.

d) Se Aplicará la fórmula de cálculo.

Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo

adoptados.

El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la

información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y
atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y
emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más
frecuentes.

Los márgenes de beneficio del promotor no podrán ser inferiores a los que se
establecen en la siguiente tabla

38
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará
aplicando la siguiente fórmula:

F = VM (1 – b) – Σ Ci

Donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

Valoración de bienes inmuebles y derechos

Los principios a considerar en la valoración son los de sostenibilidad a lo largo del

tiempo y la prudencia.

En general, se puede considerar que la valoración de un inmueble es la suma del valor

del suelo y la construcción que contenga. En todos los casos se deberán tener en
cuenta diversas circunstancias como:

- Adecuación por el uso o diseño

- Características del interior del edificio
- Grado de protección del edificio por estar catalogado
- El respeto a las normas urbanísticas
- Su depreciación o apreciación económica

La orden establece como disposiciones generales lo siguiente:

1. Las valoraciones se expresarán por fincas registrales independientes.

2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar

cada uno de ellos según lo previsto en esta Orden, obteniéndose el valor total
del inmueble como suma de los valores calculados para dichos elementos.

3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados

en la sección quinta de este capítulo se valorarán teniendo en cuenta la
existencia de dichos derechos.

4. Cuando no fuera posible la utilización de ninguno de los métodos técnicos

señalado, se podrá calcular el valor correspondiente utilizando un
procedimiento admitido en la práctica profesional a tal fin.

39
Se clasifican los bienes inmuebles y derechos en cuatro grupos:

A. Edificios y elementos de un edificio

B. Fincas rústicas

C. Solares y terrenos

D. Determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos

Veamos cada grupo.

A. Valoración de edificios y elementos de un edificio

Los criterios de valoración se aplican a la valoración de edificios y elementos de
edificios, estén o no terminados, edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación
para la hipótesis de edificio terminado. No obstante, los edificios en demolición, y los
declarados legalmente en ruina, se valorarán con arreglo a lo establecido para la
valoración de terrenos, salvo que sean calificados como fincas rústicas.

La orden establece tres grupos con distintos matices:

1. Edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario.

El valor de tasación de edificios y elementos de edificios será el valor hipotecario; para
su determinación se seguirán las siguientes reglas:

En los inmuebles en construcción o en rehabilitación:

a. El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las

obras estuvieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se
tomará como valor de tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el
residual del terreno y de la edificación realizada.

b. La valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para

la hipótesis de edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de
terminación de las obras, siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c)
siguientes.

En los inmuebles terminados:

a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por

comparación, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por
actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de
tasación, el menor de ellos.

b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler,

con la excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el

40
 valor por comparación, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera
libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.

Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio

que constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.

En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán

el valor por actualización, y el valor por comparación, en su caso ajustado, para el
supuesto que se halle libre de inquilino, y se tomará, como valor de tasación, el menor
de ellos.

Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como
máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.

En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los

edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una
explotación, el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado;
cuando su cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización, y si el cálculo
de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto.

En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación,

en ningún caso, será superior al valor máximo legal.

2. Edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de

pensiones.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para las finalidades señaladas
se determinará siguiendo las siguientes reglas:

En los inmuebles en construcción o en rehabilitación:

• El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de

obra en la medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva
realización de las mismas.

• El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del
terreno en el caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del
edificio o elemento de edificio antes del comienzo de las obras en el caso de
edificios o elementos de edificios en rehabilitación.

En los inmuebles terminados:

• En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por

comparación, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y
se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.

41
 • En los inmuebles arrendados, el valor por actualización. El valor de tasación
así hallado no podrá superar el valor por comparación del inmueble en el
supuesto de que estuviera libre de inquilinos.

Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como
máximo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.

En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los

edificios o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados una
explotación económica, el valor de tasación será el valor por comparación; cuando su
cálculo no fuera posible se tomará el valor por actualización, y si el cálculo de éste
tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de
reemplazamiento neto.

En los inmuebles acogidos a un sistema de protección pública, el valor de tasación,

en ningún caso, será superior al valor máximo legal.

3. Edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva

inmobiliarias.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada
se hará siguiendo siguientes reglas:

A. En los inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación:

El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la
tasación para la hipótesis de edificio terminado, calculado según las reglas del
apartado siguiente. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para
reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de
las obras.

B. En los inmuebles terminados, en caso de encontrarse arrendados en la fecha

de tasación, se calculará el valor por comparación para el supuesto de que se
halle libre de inquilinos y el valor por actualización. El valor de tasación se
corresponderá con el menor de ellos. Si no estuviesen arrendados el valor de
tasación será el valor por comparación para el supuesto que se halle libre de
inquilinos.

Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en el apartado

anterior, el valor se corresponderá con el del método de actualización. De no ser
posible la aplicación de ninguno de los métodos anteriores, se admite utilizar un
procedimiento que esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de
mercado del inmueble en cuestión.

42
B. Valoración de fincas rústicas
El valor de tasación de fincas rústicas se obtendrá sumando los siguientes valores:

a) El valor de tasación de la tierra, incluidos los distintos edificios e instalaciones

no desmontables vinculados y necesarios para su explotación. Dicho valor será
el menor entre el valor por comparación, en su caso ajustado, de las distintas
clases de tierra, y el valor por actualización de la explotación.

b) El valor de tasación de los edificios o instalaciones destinados a explotaciones

distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de tierra. Dicho
valor se obtendrá como si fueran inmuebles ligados a una explotación
económica y será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.

c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas,

etc.). Dicho valor será el valor de tasación de edificios y elementos de edificios
para el mercado hipotecario, edificios y elementos de edificios para entidades
aseguradoras y fondos de pensiones y edificios y elementos de edificios para
instituciones de inversión colectiva inmobiliarias, según la finalidad de tasación.

C. Valoración de solares y terrenos

Se considerarán los clasificados como urbanos y urbanizables y no urbanizables que
no se valoren como fincas rústicas, y los inmuebles construidos en los que no exista
impedimento legal para su demolición y cuyo mayor y mejor uso sea el de terreno.

Para su valoración los terrenos se clasifican en un nivel I que incluye todos los
terrenos que no son del nivel II. Este nivel II incluye los terrenos no urbanizables.

El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I será el valor por comparación,
en su caso, ajustado. Cuando su cálculo no fuera posible, el valor de tasación será el
valor residual. En ambos casos se descontarán, cuando proceda, los gastos de
demolición.

El valor de tasación de los terrenos sujetos a explotación económica distinta de la

agropecuaria será el valor por actualización.

El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel

urbanístico II será el valor por comparación sin consideración alguna a su posible
utilización urbanística. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el valor de
tasación será como máximo, el valor catastral del terreno.

D. Valoración de determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos

Los derechos y limitaciones que contempla la orden son:

A. El derecho de superficie.
B. La concesión administrativa.
C. La servidumbre.

43
 D. La nuda propiedad, el usufructo, el uso y la habitación.
E. Limitaciones de dominio.
F. Las opciones de compra.
G. Tiempo compartido sobre inmuebles.
H. Compromisos de compra a plazos.

Veamos cada caso.

A. Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.

En general se utiliza el método de comparación, si bien deben existir suficientes datos
sobre transacciones de inmuebles de superficie similar a la que se esté valorando.

Cuando no sea posible, se podrá elegir cualquiera de los siguientes procedimientos:

a) Se aplicarán, en función de la finalidad de tasación:

- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado

hipotecario.
- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades
aseguradoras y fondos de pensiones.
- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de
inversión colectiva inmobiliarias.

Del valor así obtenido se restarán el valor actual de los pagos a efectuar al
concedente, y el valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con
el valor de reemplazamiento en la fecha de extinción del derecho de superficie.

b) Calculando el valor por actualización, teniendo en cuenta las precisiones

siguientes:

- Los pagos a efectuar al concedente por cualquier concepto.

- Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
- El período en que se generarán rentas o ingresos.
- La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.

Para valorar un derecho de superficie sobre un determinado terreno se aplicará el

método residual por el procedimiento dinámico.

Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de

superficie se sumará:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual del valor de reversión en la fecha de extinción del derecho de
superficie.

44
B. Valoración de concesiones administrativas.
Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis
de edificio terminado sobre los que está constituida una concesión administrativa, se
podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:

a) Se aplicarán como si fueran inmuebles en pleno dominio, en función del tipo de

inmueble y de la finalidad de tasación:

- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado

hipotecario.
- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades
aseguradoras y fondos de pensiones.
- Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de
inversión colectiva inmobiliarias.
- Valor de tasación de fincas rústicas.

Del valor así obtenido se restará:

1. El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

2. El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la
fecha de extinción de la concesión administrativa.

b) Calculando el valor por actualización, teniendo en cuenta las precisiones

siguientes:

- Los pagos a efectuar al concedente por canon u otro concepto.

- Las inversiones a efectuar por el concesionario en edificios o instalaciones.
- Las tarifas del servicio público de la concesión y su previsible evolución.
- El período en que se generarán rentas o ingresos.
- La inexistencia de un valor de reversión para el concesionario.

Para valorar una concesión administrativa sobre un determinado terreno se aplicará

el método residual por el procedimiento dinámico, teniendo en cuenta, en particular:

a) Las cantidades a pagar por el beneficiario de la concesión durante la

construcción y en su caso durante el resto de la duración de la concesión.
b) Los cobros y pagos generados por la actividad económica asociada a la
concesión.

Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una concesión
administrativa se sumará:

a) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

b) El valor actual de reversión en la fecha de extinción de la concesión
administrativa.

45
C. Valoración de la servidumbre.
Las servidumbres contempladas en el Código Civil, se valorarán restando del valor del
inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho
inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava, aplicando el
método correspondiente dependiendo del supuesto de que se trate.

D. Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación.

La nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitación se determinará conforme
a las siguientes reglas:

La nuda propiedad es la situación en la que se encuentra el derecho propiedad cuando

sobre el objeto del mismo se ha constituido, limitando la propiedad, un derecho de
usufructo, o bien de uso o incluso de habitación.

El usufructo, es el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar

en forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra
cosa.

El derecho de uso y derecho de habitación son derechos con características comunes.

De acuerdo con el Código Civil, puede entenderse el derecho de uso como el derecho
de goce sobre la cosa ajena, sin inherencias de un tercero. Por si parte, el derecho de
habitación es aquel que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble una
parte necesaria para él y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de
vivienda.

Por la complejidad y tecnicismos del cálculo de su valoración, nos remitimos a la orden

para un mayor detalle

E. Valoración de las limitaciones del dominio.

Las prohibiciones y las limitaciones generales o particulares de la plena propiedad o
de la libre utilización de los inmuebles, diferentes de los inmuebles sobre los que existe
derecho de superficie, concesiones administrativas, servidumbre y la nuda propiedad,
del usufructo, del uso y la habitación, se tendrán en cuenta en la valoración de éstos.

La valoración de las limitaciones se determinará aplicando los métodos previstos, y el

valor del inmueble vendrá determinado por la diferencia entre el obtenido como si no
existiera la limitación del dominio, y el valor de ésta.

F. Valoración de opciones de compra.

Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos de las
entidades aseguradoras, se harán considerando el valor del inmueble, los plazos y las
condiciones de la ejecución de la opción que figuren en la documentación que regule
el derecho de opción. El valor de la opción se determinará conforme a las siguientes
reglas:

46
 a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de tasación y el precio
de ejercicio de la opción sobre el inmueble actualizado, es positiva, el valor de
la opción será equivalente a esa diferencia. Para la actualización se utilizará
como tasa de descuento el tipo de interés cotizado en el mercado secundario
de Deuda Pública con vencimiento más próximo al plazo restante para el
ejercicio del derecho.

b) Si la mencionada diferencia fuera negativa o nula el valor de la opción será

nulo.

c) En cualquiera de los casos en los que la opción, su plazo de ejecución o el

importe por el que se puede ejecutar, estén condicionados a situaciones o
plazos que hagan improbable su ejercicio, en opinión de la entidad tasadora,
su valor será nulo.

G. Valoración de inmuebles con tiempo compartido.

Se valorarán en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Se determinará el valor de todos los periodos susceptibles de cesión del

inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho, estén cedidos o no, por el
método de actualización de rentas, utilizando como interés el de la deuda
pública de duración más próxima al número de años restantes para la
finalización del régimen.

b) Se determinará el valor de cada período cedido de cada elemento de edificio

sujeto a este derecho por el método de actualización de rentas, sin considerar
el valor de reversión y utilizando como interés el de deuda pública de duración
más próxima al número de años restantes para la finalización del contrato.

c) En ambos casos los flujos de caja se calcularán teniendo en cuenta las rentas
medias de inmuebles arrendados comparables, considerando la época del año
a que se refieran que deberá de ser la misma que la del periodo cuyo valor se
pretende obtener.

Para la obtención del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y
del que se han cedido determinados periodos se restará del valor obtenido en el punto
a) la suma de valores obtenidos en el punto b) y se calculará la proporción que
representa sobre el valor obtenido en el punto a).

H. Valoración de compromisos de compra a plazos.

Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles, se valorarán considerando el
valor del inmueble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la
documentación que regule dicho compromiso.

El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble
en el momento de la tasación, calculado conforme a lo previsto en él para el valor de
tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva

47
inmobiliaria, y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado,
utilizando como tasa de actualización el tipo de interés de la deuda pública con
duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.

Para terminar este apartado, hagamos una breve referencia a las garantías
pignoraticias, que como su nombre indica, se utilizan como garantía en operaciones
de préstamo, y consiste en un activo financiero depositado en la misma entidad
financiera que concede dicha operación. En estos casos, lo más habitual es que la
entidad solicite como garantía una cantidad equivalente a la suma del principal más
parte o la totalidad de los intereses del préstamo. Evidentemente, mientras este activo
financiero actúa como garantía, no se puede disponer de él, si bien puede estar
remunerado, en función de su naturaleza.

A efectos de valoración para las entidades financieras, las garantías dinerarias se

valorarán por el valor actual de los depósitos. Las garantías pignoraticias parciales
sobre participaciones en instituciones financieras monetarias o valores
representativos de deuda emitidos por las Administraciones Públicas o entidades de
crédito consideradas sin riesgo apreciable, u otros instrumentos financieros cotizados
en mercados activos, se valorarán al 90 % del valor razonable de dichos instrumentos
financieros.

48
“Recuerde que”

• Recuerde que la Orden Ministerial ECO/805/2003 y sus sucesivas modificaciones,

regulan los principios de valoración de los bienes inmuebles y que éstos pueden
agruparse en dos grades grupos: los que tienen carácter empírico y los de carácter
más formal.

• Recuerde que para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto
previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una
identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien,
la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de
valoración utilizado.

• Recuerde que se considerará que existe un supuesto de advertencia (advertencias

generales), siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el
cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración.

• Recuerde que los métodos técnicos de valoración que contempla la orden son el
método del coste, el método de comparación, el método de actualización de rentas y
el método residual. Estos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor
hipotecario y el valor de reemplazamiento.

• Recuerde que mediante el método del coste se calcula un valor técnico que se
denominará valor de reemplazamiento, pudiendo ser un valor bruto o neto.

• Recuerde que mediante el método de comparación se determinan dos valores técnicos

que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de
mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite
determinar su valor hipotecario.

• Recuerde que mediante el método de actualización de rentas se calculará un valor

técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto el
valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

• Recuerde que método residual se puede calcular siguiendo el procedimiento de

análisis de inversiones con valores esperados (procedimiento de cálculo «dinámico»)
o bien con el procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales
(procedimiento de cálculo «estático»).

• Recuerde que la Orden Ministerial ECO/805/2003 (y sus sucesivas modificaciones)

establece la clasificación de los bienes inmuebles y derechos en cuatro grupos:
edificios y elementos de un edificio; fincas rústicas; solares y terrenos; determinados
derechos y de los bienes objeto de los mismos.

49
5. Informes y certificados
La orden establece que los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de
valoración se reflejarán en un informe y en su caso en un certificado de tasación3

Un informe de tasación es un documento suscrito por un profesional autorizado, en el

que se exponen sus observaciones y valoraciones sobre los inmuebles objeto de su
análisis. El objetivo final será obtener justificadamente un valor del inmueble siguiendo
unos criterios y metodología previamente establecidos. Incluirá un dictamen que el
tasador emitirá, dando su opinión sobre el valor o valores alcanzados en la tasación.

La elaboración de los informes y certificados de tasación se realizará de acuerdo con

las siguientes reglas generales:

a) Redactarlos con veracidad y transparencia.

b) Indicar explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de

acuerdo con las disposiciones contenidas en la presente Orden.

En todo caso, se citará dicha Orden con su denominación completa y se indicará la

fecha del Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada.

Así pues tenemos tres tipos de documentos en los que se refleja la valoración
inmobiliaria:

1. El informe – Documento que contiene toda la información de las circunstancias

observadas en la tasación.

2. El dictamen – Opinión escrita del profesional sobre la tasación y basada en el

informe.

3. El certificado – Documento que asegura la verdad sobre las circunstancias

que se relacionan con la tasación de un inmueble.

La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior

en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular
del bien valorado. No obstante, en el caso de los terrenos, o en otros excepcionales y
expresamente justificados en el informe, tales como la valoración de patrimonios,
dicho período podrá alargarse hasta los seis meses.

La fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación.

Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados

desde la fecha en que haya sido emitido el informe.

3
Artículo 6

50
Aspectos formales

Los aspectos formales tanto del informe como del certificado se recogen por separado
en la orden. Veamos su detalle

Aspectos formales específicos del certificado

El certificado de tasación se elaborará de acuerdo con la forma y contenido mínimo
siguiente:

a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad

financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de
España.

Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad

financiera que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen.
Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos
en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la
emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta.

b) Indicará la finalidad legal de la tasación.

c) Incluirá una referencia precisa al informe de tasación que sintetiza

d) Contendrá la localización y tipo de inmueble, su identificación registral, la referencia

catastral, la superficie útil cuando se trate de edificios y sea comprobable, la superficie
adoptada en el cálculo de los valores técnicos y su estado de ocupación.

e) Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con

los requisitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad de la
tasación.

f) Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores

estimados para cada método.

g) Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que
se mencionaran específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros
daños.

Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales

independientes deberá especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de
ellas.

h) Indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias, tanto generales como

específicas.

I) Se indicará su fecha de emisión, la fecha de la última visita al inmueble y la fecha

límite de validez.

51
j) Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad
financiera a cuyos servicios pertenezca el tasador. La firma será autógrafa,
mecanizada o electrónica en cuyo caso cumplirá la normativa vigente sobre firma
electrónica, correspondiendo a la entidad tasadora establecer los procedimientos que
aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.

k) Contendrá cualquier otra información que sea requerida, por la normativa específica
según la finalidad de la tasación.

Aspectos formales específicos del informe

El informe se elaborará con los siguientes requisitos formales:

a) Se indicará la denominación social de la sociedad de tasación o de la entidad

financiera que lo emita, y su número de inscripción en el Registro del Banco de
España.

Se confeccionará en papel con el membrete de la sociedad de tasación o de la entidad

financiera que lo emite, con mención del número de páginas que lo componen.
Alternativamente también podrá confeccionarse y archivarse por medios electrónicos
en soporte duradero siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la
emite y la conservación de su integridad para ulterior consulta.

b) Se elaborará conforme a la estructura y contenido que veremos a continuación.

c) Se firmará por un representante de la entidad tasadora y por el profesional

competente que haya realizado el informe.

Necesariamente una de las dos firmas será autógrafa o electrónica, en cuyo caso
cumplirán la normativa vigente sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad
tasadora establecer los procedimientos que aseguren la inalterabilidad de los
documentos en que se estampa.

Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que
haya realizado la visita e inspección ocular del inmueble objeto de valoración, el
informe indicará además los datos profesionales y personales del profesional
competente que la haya realizado, especificando tal circunstancia.

Aspectos estructurales
También se recogen en la orden por separado los aspectos estructurales tanto del
informe como del certificado. Veamos su detalle

Los informes de tasación se elaborarán y presentarán de acuerdo con una estructura

específica. Dicha estructura contendrá como mínimo los siguientes apartados:

a) Solicitante de la tasación y finalidad.

52
 b) Identificación y localización.

c) Comprobaciones y documentación.

d) Localidad y entorno.

e) Descripción y superficie del terreno.

f) Descripción y superficie de la edificación.

g) Descripción urbanística.

h) Régimen de protección, tenencia y ocupación.

i) Análisis de mercado.

j) Datos y cálculo de los valores técnicos.

k) Valores de tasación.

l) Condicionantes y advertencias

m) Observaciones.

n) Fecha de emisión, caducidad y firmas.

o) Documentación anexa al informe.

Estos apartados se rellenarán teniendo en cuenta el principio de proporcionalidad,

según el tipo de inmueble que sea objeto de valoración y en ellos se expresará como
mínimo el contenido que se indica a continuación:

Solicitante y finalidad.
En este apartado del informe se indicará:

a) El cliente de la entidad tasadora.

b) La finalidad para la cual se haya hecho la tasación.

c) Si la tasación se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la

Orden, citando la Orden con su denominación completa y la fecha del Boletín
Oficial del Estado en que haya sido publicada.

Cuando la finalidad de la tasación sea la prevista en el inicio del apartado de valoración

de este módulo, se indicará además la entidad que haya sido mandatario del cliente
para su encargo.

53
Identificación y localización.
En este apartado del informe se indicará:

a) Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un

único complejo, o en el mismo edificio.

b) Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en

rehabilitación.

c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración,

así como los de su identificación registral y la referencia catastral.

d) Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no

urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el pago
o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha
finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y,
cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.

Comprobaciones y documentación.
En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas
por la entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos
utilizados.

Localidad y entorno.
En este apartado se expresarán las características básicas de ambos que puedan
influir en la valoración, por ejemplo, el tipo de núcleo, su ocupación laboral
predominante, su población de derecho y evolución reciente, así como las
características básicas de la localidad de la que dependa cuando exista.

Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un

terreno, entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel
de renta, los rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes,
infraestructuras, equipamiento y servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el
nivel de desarrollo edificatorio del entorno, su antigüedad característica, la renovación
experimentada recientemente, etc.

Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, entre las características
básicas del entorno se indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su
densidad de población, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan
o faciliten la explotación agraria, su infraestructura, etc.

54
Descripción y superficie del terreno.
Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en
este apartado del informe se indicará:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la superficie catastral y la

que figure en la documentación registral utilizada.

b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado, así
como de las pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando
una estimación del porcentaje de obra realizada y de la inversión pendiente.

Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio, no será necesario

exponer la información prevista en este artículo, excepto que por su trascendencia
sobre el valor del inmueble se considere relevante.

Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:

a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, detallando el tipo de

comprobaciones realizadas, la superficie catastral y la que figure en la
documentación registral utilizada.

b) La superficie aproximada destinada a los distintos aprovechamientos agrarios

y, en su caso, la dedicada a otros fines (residenciales, recreativos, otras
explotaciones económicas, etc.).

c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía

eléctrica, etc.).

d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad,

salinidad y pendiente, indicando las clases agrologicas.

e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las

aguas, caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según
el sistema de riego.

f) En el caso de que existan características especiales se señalarán aquellas que

influyan en su valor, tales como su especial ubicación, circunstancias
paisajísticas, ecológicas, cinegéticas.

g) Las alternativas seguidas para las rotaciones de cultivo y sus características.

Descripción y superficie de la edificación.

Cuando el objeto de valoración sea un edificio, se indicará:

a) La distribución de las edificaciones y servicios en la parcela, la tipología de la

edificación, la superficie total, señalando si es la útil o la construida con o sin
partes comunes, el número de plantas, distribución básica, usos y superficie de

55
 cada una de ellas, existencia de elementos comunes, servicios generales
internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más
relevantes para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará
la superficie útil.

b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura,

cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las
instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas,
electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc., así como las
terminaciones y acabados relevantes.

c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de

los apartados anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté
ejecutada, al proyecto que haya servido de base para la concesión de la licencia
municipal.

d) También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una

estimación del porcentaje de obra ejecutada.

e) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán

también las características y elementos constructivos que limiten o dificulten
usos distintos a los existentes, los acabados, instalaciones o elementos
constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsiblemente por un
tercero o polivalentes.

f) También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y

acometida de instalaciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad
correspondiente.

Cuando el objeto de valoración sea un elemento de un edificio se indicará:

a) Su superficie, indicando si es la útil o la construida con o sin partes comunes,

distribución y dependencias, situación relativa y características básicas del
edificio del que forme parte, las características específicas que sean relevantes
para cada uno de sus usos y, cuando existan, sus anexos con su superficie.

b) Sus características constructivas e instalaciones relevantes o que afecten al

valor.

Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se indicará si

existen sobre él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su
demolición se describirá su uso, superficie y principales características constructivas.

Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica, se indicará:

a) Las edificaciones, instalaciones y mejoras permanentes existentes,

distinguiendo las necesarias para la explotación agraria y/o ganadera y
forestales, las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a
una explotación económica distinta de la explotación agraria del terreno y otras

56
 edificaciones no incluidas en los tipos anteriores, como, por ejemplo, las
viviendas.

b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie

y principales características constructivas, consignando la adecuación y
suficiencia.

Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza,
se expresará su antigüedad y vida útil estimada, el estado de conservación y los
deterioros aparentes existentes.

Descripción urbanística.
Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un elemento de un edificio, se
indicará:

a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está

destinado, a la normativa urbanística vigente, así como si está sujeto a algún
tipo de protección urbanística o histórica individualizada.

b) En particular, cuando se trate de edificios, se indicará si son o no conformes

con el planeamiento.

Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se expresará:

a) El planeamiento general de ordenación vigente y, en su caso, el planeamiento

de desarrollo necesario según la legislación urbanística aplicable, la fase de
aprobación en la que se encuentra, los plazos previsibles para su aprobación
definitiva, teniendo en cuenta, en su caso, su inclusión dentro de un ámbito de
gestión.

b) La clasificación urbanística que corresponda al terreno: urbano, urbanizable o

no urbanizable, o en su caso, clases equivalentes reguladas por la legislación
urbanística. Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como
urbano, se expresará además si tiene o no naturaleza de solar.

c) La calificación urbanística, los usos autorizados y prohibidos, la tipología e

intensidad edificatoria y sus condiciones (índices de aprovechamiento y de
edificabilidad neta y/o bruta, alturas permitidas, ocupación máxima,
retranqueos, etc.).

d) El aprovechamiento urbanístico de acuerdo con su ámbito de reparto y ámbito

de gestión y ejecución. A este respecto se indicará:

- La superficie realmente construible por el propietario del terreno.

- El sujeto a quien corresponda la iniciativa de la gestión (cualquiera de las
diferentes administraciones, particulares, etc.).
- El sistema y modo de gestión según la legislación urbanística aplicable.

57
 - Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones
adquiridas, etc.) que afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito
de gestión en el que se encuentre. En este caso, se indicará también la
proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie total
del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las
obras de urbanización, se indicará su estado.
- Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos,
necesarios para que el terreno pueda considerarse solar.
- En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el
desarrollo urbanístico del terreno fijados en el documento correspondiente
de programación según legislación aplicable y, en particular, las
consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de
incumplimiento.
- En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación
forzosa, se indicarán los criterios legales aplicables a su valoración y el
estado del procedimiento expropiatorio.

Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la clasificación del
suelo y, en su caso, su régimen de protección especial.

Régimen de protección, tenencia y ocupación.

En este apartado, se indicará para el inmueble que se valora:

a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual

lo está, así como sus características y plazo de vigencia.

b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se

indicarán las características de la actividad o explotación económica albergada
o prevista por la propiedad.

c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho
real de propiedad del inmueble, se describirán sus características y efecto
sobre el valor.

d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o

protección pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se
indicará expresamente el hecho y el efecto sobre el valor.

Análisis de mercado.
En este apartado se describirán las características del segmento del mercado
inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando
exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el
valor hipotecario en ese segmento del mercado.

Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de

precios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-
demanda y de revalorización.

58
Datos y cálculo de los valores técnicos.
En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así
como los cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de
aquellos datos que sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido
incluidos en los apartados precedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del
método de valoración empleado y serán, como mínimo, los señalados en los números
siguientes de este artículo.

Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el

apartado anterior serán:

a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el

método, indicando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia,
Municipio y, en su caso, el Código postal, la calle y, para los edificios que no
sean viviendas unifamiliares, su número.

b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o
desarrollo estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios.

Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el

apartado 1 de este artículo serán, en su caso:

a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate
de datos puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como
mínimo, los datos utilizados para realizar la homogeneización de rentas.

b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una

explotación económica y las fuentes utilizadas.

c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de

actualización elegidas y del valor residual.

Cuando se utilice el método residual, los datos mínimos serán:

a) Los valores en venta de los productos inmobiliarios correspondientes.

b) Los costes de construcción utilizados.

c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el

procedimiento dinámico.

d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen

en el caso del método estático.

e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método

residual por el procedimiento dinámico.

59
En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método
de coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que
se refiere el primer apartado serán:

a) Los costes de construcción utilizados.

b) La información correspondiente al método elegido para calcular el valor del

suelo.

Valores de tasación, condicionantes y advertencias.

En este apartado se expresarán:

a) Los valores técnicos resultantes para cada inmueble objeto de valoración.

b) El valor de tasación que resulta teniendo en cuenta el objeto y finalidad de la

valoración.

c) Los condicionantes o advertencias que pudieran existir.

d) Las limitaciones a los valores, si las hubiera.

e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente.

Fecha de emisión, caducidad y firmas.

En este apartado se incluirán:

a) Fecha de la última visita al inmueble.

b) La fecha de emisión del informe.

c) La fecha de caducidad del informe.

d) Nombre, firmas y titulación o cargo de quienes suscriben el informe y nombre

y titulación de los restantes técnicos especializados que hayan intervenido
directamente en la tasación.

60
Documentación anexa al informe.
En este apartado se incluirá al menos la siguiente documentación gráfica:

a) Documento con la información catastral gráfica del inmueble obtenido

directamente a través de la oficina virtual del Catastro, siempre que refleje la
realidad material de aquél.

b) En defecto del anterior, planos a escala o croquis de situación y emplazamiento

del inmueble en el municipio.

c) Planos a escala o croquis acotados del inmueble.

d) Aquella otra que, a juicio del tasador, permita definir e identificar

suficientemente las características del inmueble (secciones, fotografías, etc.).

También se incluirá al menos la siguiente documentación no gráfica:

a) Documento utilizado para la identificación registral y catastral.

b) Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción o rehabilitación.

c) En los edificios en proyecto, en construcción o rehabilitación, un resumen del

presupuesto de ejecución material.

d) Copia de la cédula de calificación o documento que determine o permita

determinar el valor máximo legal en los edificios en construcción sujetos a
protección pública.

e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de

uso obligatorio para la tasación.

f) En inmuebles arrendados, copia del contrato de arrendamiento o en su defecto

título de la ocupación y excepto para las finalidades señaladas al inicio del
apartado de valoración de este módulo, certificado del propietario de la
situación de ocupación, rentas vigentes y su estado de pago, y de los gastos
imputables al inmueble durante el último año.

g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso
de inmuebles ligados a una explotación económica.

El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los

diferentes epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura.

En los casos de escrituras o documentos técnicos extensos, se podrá adjuntar la

carátula identificativa de los mismos, o su información más representativa.

61
“Recuerde que”

• Recuerde que un informe de tasación es un documento suscrito por un profesional

autorizado, en el que se exponen sus observaciones y valoraciones sobre los
inmuebles objeto de su análisis.

• Recuerde que la fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá

ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última
inspección ocular del bien valorado.

• Recuerde que los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis

meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe.

62
 ANEXO

Definiciones según la Orden ECO/805/2003

Actualización de una tasación

Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes
de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la
tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de
los valores que figuren en ella. Este plazo será de tres años para la finalidad el plan
de contabilidad de las entidades aseguradoras y reaseguradoras.

Antigüedad
Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o
la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración.

Comparables
Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o
adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso,
tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física
relevante a dicho fin.

Compromiso de compra a plazo de inmuebles

Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa
de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha concreta.

Depreciación física
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien
en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

Depreciación funcional
Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien
atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las
pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a
su uso, etc.

Edificio
Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios
espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.

Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etcétera)

Es todo edificio en el que la superficie sobre rasante destinada a un uso determinado
es igual o superior a dos tercios de la superficie total sobre rasante del mismo.

Edificio en construcción
Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la
correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente.

63
Edificio en proyecto
Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre
un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de
rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble
en rehabilitación.

Elementos comunes de un edificio

Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en
cuenta a efectos de cómputo de superficie.

Elemento de un edificio
Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto
por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta
individualizada.

Elementos especulativos
Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la
determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado
a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en
los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o
edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas
infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya
presencia futura no esté asegurada.

Entidad tasadora
Las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el Registro Especial del
Banco de España, así como los servicios de tasación de entidades de crédito
homologados e inscritos en el Registro Especial del Banco de España.

Entorno
Es el espacio de adecuada amplitud y con características homogéneas tanto físicas
como estructurales en el cual se ubica el inmueble objeto de valoración.

Finca rústica
Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo
de una actividad agraria.

Homogeneización de precios de inmuebles comparables

Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se
tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación
entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta
homogeneizada para aquél.

Infraestructuras exteriores del terreno

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su
consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del
suelo y ordenación urbana.

64
Inmueble en rehabilitación
Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan
los siguientes requisitos:

a) Que cuenten con la correspondiente licencia.

b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional
correspondiente.
c) Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el
acondicionamiento de al menos el 50% de su superficie edificada antes del
inicio de las obras.
A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las
destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante
la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos
constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar
sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie
edificada.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50% del valor de
reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno)

Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su

reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las
obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa.

Inmueble ligado a una actividad económica

Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar
vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos:

a) Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.

b) Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al
servicio de transporte.
c) Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
d) Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
e) Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
f) Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
g) Centros de equipamiento social.
h) Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.

Instalaciones polivalentes
Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso
concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con
características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los
existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de
lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.

Localidad
Es el núcleo urbano en el que se encuentra el inmueble objeto de valoración.

65
Mercado local
El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad,
comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica
o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables
en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles,
explotación agraria del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte
representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Niveles urbanísticos del terreno

A efectos de su tasación los terrenos se clasificaran en los siguientes niveles:

- Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.

- Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no
se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal,
ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la
normativa vigente.
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén
incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que
estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Opción de compra
Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar un
inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.

Protección pública
Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto
de valoración.

Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable

Se utilizarán las definiciones establecidas en la legislación vigente sobre régimen del
suelo y ordenación urbanística.

Superficie comprobada
Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil
o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le
corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

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Superficie construida sin partes comunes
Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores
mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100% o
al 50%, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros,
o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los
cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la
mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos
(tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos,
etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos

interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o
conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la
superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no

cubiertos.

Superficie utilizable o computable

Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.

Tasador
El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada
tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.

Valor de mercado o venal de un inmueble (VM)

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un
vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el
supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las
condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que
se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para
negociar la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y

que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción
ajeno a la causa del contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una
comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de
información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que
refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría
en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de
comercialización.

67
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado.
Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o
rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados
y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o
rehabilitación.

Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición

puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las
inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro
inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando
tecnología y materiales de construcción actuales.

El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB

la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para
cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con
efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH)

Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura
de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo
plazo de la misma, las condiciones de mercado normales y locales, su uso en el
momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.

Valor máximo legal (VML)

Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a
protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual

Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación,
actualización de rentas y residual respectivamente.

Valoración intermedia de obra

Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial
y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se
refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra
circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión
no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

Vivienda para primera residencia

Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable
su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia

Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable
su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

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Vida útil
Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin
a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última
rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.

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