Módulo 3

ASPECTOS
LEGISLATIVOS DE LOS
PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS
Indice de contenidos
1. Objetivos ............................................................................................................... 4
2. Introducción .......................................................................................................... 4
3. Aspectos jurídicos ................................................................................................. 7
Código Civil ......................................................................................................... 7
Ley Hipotecaria ................................................................................................... 9
4. El Reglamento Hipotecario ................................................................................. 15
5. Ley 2/1994, de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios......................................................................................................... 17
7. Ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones generales de la contratación ....... 20
8. Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito ............. 24
9. Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los
consumidores para bienes inmuebles de uso residencial ................................... 27
Aspectos generales .......................................................................................... 27
Información y prácticas previas a la celebración del contrato de crédito .......... 28
Evaluación de la solvencia ................................................................................ 30
Servicio de asesoramiento ................................................................................ 30
Correcta ejecución de los contratos de crédito y derechos conexos ................ 31
Otros ................................................................................................................. 32
Disposiciones no traspuestas en la nueva Ley ................................................. 33
10. Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario35
Disposiciones generales ................................................................................... 36
Normas de protección del prestatario ............................................................... 37
Procedimiento – Información a facilitar ............................................................. 41
Procedimiento – Comparecencia ante notario .................................................. 43
Competencia del personal y políticas ............................................................... 44
Forma de los contratos ..................................................................................... 48
Ejecución y resolución de los contratos ............................................................ 48
Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas
inmobiliarios ...................................................................................................... 51
Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y sus
representantes asignados ................................................................................. 51

2
 Comparativa: resumen de los principales cambios introducidos por la Ley
5/2019, de 15 de marzo .................................................................................... 54
11. Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios
bancarios ............................................................................................................ 57
Información precontractual ............................................................................... 60
Información contractual ..................................................................................... 62
Conocimientos y competencia aplicables al personal al servicio del prestamista
de crédito inmobiliario, intermediario de crédito inmobiliario o representante
designado ......................................................................................................... 64
Hipoteca inversa ............................................................................................... 65
Normas relativas a los créditos al consumo de duración indefinida .................. 65
ANEXO I .................................................................................................................... 68
ANEXO II ................................................................................................................... 70
ANEXO III .................................................................................................................. 73
ANEXO IV ................................................................................................................. 79
ANEXO V .................................................................................................................. 81

3
1. Objetivos
Proporcionar un conocimiento adecuado de la legislación relativa a los contratos de
préstamo inmobiliario ofrecidos a los potenciales prestatarios, en particular en lo que
respecta a la protección del prestatario

2. Introducción
Una Ley Hipotecaria tiene como objetivo siempre y en todo lugar, establecer la
propiedad territorial y otorgar la seguridad de reconocimiento de la misma y de
sus modificaciones, por medio de las inscripciones en un registro de la
propiedad. En nuestro país, la primera ley Hipotecaria se publicó en 8 de Febrero de
1861, y el reglamento general para su ejecución el 12 de Junio del mismo año. Hace
más de 150 años.

Como tendremos ocasión de comentar, nuestra legislación sobre el tema ha

evolucionado, como no podía sr de otra manera, y hoy nos encontramos con una
legislación diversa, a la cual se acaba de incorporar, no una nueva Ley Hipotecaria
(sigue vigente la anterior con alguna modificación) sino una Ley Reguladora de los
Contratos de Crédito Inmobiliario a la que coloquialmente y también en los medios
de comunicación, se ha venido en denominar “nueva” ley hipotecaria.

Antecedentes a la Ley
El antecedente más directo de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario, es la Directiva de la Unión Europea del Parlamento Europeo y del
Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con
los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Como sabemos, las Directivas son un instrumento del derecho comunitario que junto
con los Reglamentos son la columna vertebral del mismo. Los Reglamentos crean
derechos y deberes de forma automática y son aplicables en todo el ámbito de la
Unión Europea. Las Directivas también son obligatorias, pero no actúan de la misma
manera, sino que serán los Estados miembros los que, a través del ordenamiento
jurídico interno, crearán estos derechos y deberes.

Las Directivas europeas intentan aproximar las legislaciones nacionales intentando

respetar la variedad producto de las peculiaridades de cada estado. Con la Directiva
se intenta que, poco a poco, se eliminen las contradicciones entre el derecho
comunitario y el derecho nacional, con el objetivo que al final todos los estados, en la
medida de lo posible, impongan las mismas condiciones en el tema de que se trate.

En definitiva, una directiva es obligatoria para los estados miembros, pero deja que
cada uno de ellos escoja la forma y los medios en que se ha de materializar en el
ordenamiento jurídico interno, adaptándolo a las disposiciones de la directiva.

4
La Directiva comentada terminadiciendo que los Estados miembros adoptarán
y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales,
reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo
establecido en la misma.

Por su parte, la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario transpone la

Directiva y amplia y complementa otros aspectos, como tendremos ocasión de
comentar.

Pero antes de entrar en el contenido de la Directiva y de la Ley, puede ser conveniente

recordar cual es el marco normativo de la hipoteca inmobiliaria en nuestro país y
cuáles son sus aspectos jurídicos más relevantes.

Marco normativo de la hipoteca inmobiliaria

El marco normativo dela hipoteca inmobiliaria en nuestro país está ampliamente
disperso en muchas disposiciones, leyes, decretos, órdenes etc., empezando por el
mismo Código Civil.

Sin entrar ni mucho menos en toda la legislación, señalemos sobre hipotecas de

bienes inmuebles (los bienes muebles tienen su propia normativa) dos normas
básicas, antiguas pero actualizadas con frecuencia:

• La Ley Hipotecaria (aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946)

• El Reglamento Hipotecario (aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1947)

Obviamente, para inscribir una hipoteca inmobiliaria es necesario previamente

inscribir el inmueble en el registro dela propiedad, cuyo funcionamiento está
ampliamente recogido en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. Sin embargo, también
se creyó oportuno emitir un Real Decreto (1093/1997) por el que se aprobaban normas
complementarias al Reglamento. El contenido de este decreto consiste en
disposiciones detalladas de diversos supuestos de funcionamiento de los registros y
excede con mucho el presente programa.

Con respecto a los registros, especial interés tiene el Registro de Condiciones

Generales de la Contratación, creado por la Ley 7/1998 sobre Condiciones generales
de la contratación. Posteriormente, se emitió un Reglamento sobre el funcionamiento
del registro. Más adelante tendremos ocasión de comentar algún aspecto.

Obviamos los aspectos hipotecarios relacionados con la legislación catastral o

procesal y señalemos tres normas específicas más directamente relacionadas con el
tema:

• La Ley 2/1981, de 25 de marzo de regulación del mercado hipotecario

• La Ley 2/1994, de 30 de marzo sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios

5
• La Ley 2/2009, de 31 de marzo por la que se regula la contratación con los
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

También podemos señalar el Real Decreto-Ley 6/2012 de medidas urgentes de

protección de deudores hipotecarios sin recursos.

“Recuerde que”

• Recuerde que en España, la primera Ley Hipotecaria se publicó en 8 de

Febrero de 1861, y el reglamento general para su ejecución el 12 de Junio del
mismo año.

• Recuerdeque el principal objetivo de una Ley Hipotecaria es establecer la

propiedad territorial y otorgar la seguridad de reconocimiento de la misma y
de sus modificaciones, por medio de las inscripciones en un registro de la
propiedad.

• Recuerde que el antecedente más directo de la Ley 05/2019, de 16 de marzo

reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es la Directiva de la Unión
Europea del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre
los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes
inmuebles de uso residencial.

6
3. Aspectos jurídicos
Realizamos un breve recorrido panorámico por los aspectos jurídicos más relevantes
de la normativa hipotecaria.

Código Civil
Debido a su naturaleza, es obvio que el Código Civil (CC) recoge multitud de aspectos
en sus casi 2.000 artículos. En nuestro caso, encontramos un primer aspecto
relevante cuando define que “Todas las cosas que son o pueden ser objeto de
apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles”1 y define en el siguiente
artículo una lista de lo que cabe entender como bienes inmuebles.

El siguiente aspecto lo encontramos en el Libro IV respecto a las obligaciones y

contratos, cuando nos dice que las obligaciones pueden modificarse2:

1. Variando su objeto o sus condiciones principales.

2. Sustituyendo la persona del deudor.
3. Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor.

Señalando además, que la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en

lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el
consentimiento del acreedor3.

En cuanto a la subrogación se presumirá que existe:

1. Cuando un acreedor pague a otro acreedor preferente.

2. Cuando un tercero, no interesado en la obligación, pague con aprobación

expresa o tácita del deudor.

3. Cuando pague el que tenga interés en el cumplimiento de la obligación, salvo

los efectos de la confusión en cuanto a la porción que le corresponda.

El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para
pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar
su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad
pagada.

La subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya

contrael deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de las hipotecas.4

1
Artículo 333
2
Artículo 1203
3
Artículo 1205
4
Ver artículos 1210 a 1212

7
Sigue una amplia regulación de los contratos y otras disposiciones de muy variada
naturaleza, hasta llegar a los títulos que nos hablan del préstamo, del depósito, etc. y
finalmente el Título XV sobre los contratos de prenda, hipoteca y anticresis5, donde
empieza señalando, entre otros aspectos que:

“Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca:

1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación

principal.
2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que
la empeña o hipoteca.
3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre
disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen
legalmente autorizadas al efecto”

En el capítulo dedicado específicamente a la hipoteca se dice que sólo podrán ser

objeto del contrato de hipoteca:

1. Los bienes inmuebles.

2. Los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes, impuestos sobre
bienes de aquella clase.

Un segundo aspecto necesario para que la hipoteca quede válidamente constituida,

es que el documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, es curioso que no exista una definición de lo que es una hipoteca, ni en
el CC ni en la Ley Hipotecaria, solo en un sentido negativo se dice que la hipoteca
sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea
su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.

En el aspecto positivo cabría valorar el hecho de poder acceder a una financiación

para adquirir un bien inmueble sin la trasmisión de la propiedad al acreedor, hecho no
despreciable en absoluto.

También establece el CC que el crédito hipotecario puede ser vendido o cedido a un

tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley, y remite a la Ley
hipotecaria para todo lo demás que no haya sido comprendido en este capítulo del
Código Civil.

Termina el Código regulando otros distintos aspectos como las obligaciones, la

concurrencia y la prelación de créditos, etc.

5
Anticresis - Garantía por la cual el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un
inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de intereses, si se debiesen, y
después al del capital de su crédito.

8
Ley Hipotecaria
La Ley Hipotecaria, cuyo último texto consolidado es de octubre de 2015 (Ley 13/2015,
de 24 de junio), ha sufrido múltiples variaciones a través de los años, siendo las
últimas precisamente las introducidas por la Ley Reguladora de los Contratos de
Crédito Inmobiliario (Ley 5/2019, de 15 de marzo).

Los primeros títulos de la Ley Hipotecaria se dedican al Registro de la Propiedad, al

proceso de inscripción, de las anotaciones preventivas y de la extinción de las mismas,
extremos en los que no vamos a entrar.

No es hasta el Título V que lleva por nombre “De las Hipotecas” que encontramos la
regulación sobre el tema que nos interesa.

Nos dice la Ley que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que
se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para
cuya seguridad fue constituida, además de que puede constituirse en garantía de toda
clase de obligaciones y no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor6

Sigue diciendo que es lo susceptible de ser hipotecado y lo que no (por ejemplo, no

se puede hipotecar el uso y la habitación) extendiéndose la hipoteca a las accesiones
naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al
propietario por razón de los bienes hipotecados. Para asegurar los intereses vencidos
y no satisfechos, que no estuvieren garantizados se podrá exigir del deudor la
ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

Sobre los intereses de demora, en el caso de préstamo o crédito concluido por una
persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para
uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres
puntos a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago.

Siguen una serie de precisiones sobre diversas circunstancias: el deterioro de la finca,

su venta, el caso de varias fincas hipotecadas por un solo crédito, la división de la
finca, etc.

Un aspecto relevante es la acción hipotecaria o ejecución de hipoteca que confiere a

su titular la facultad de dirigirse al Juzgado competente, en el territorio donde radica
la finca registral o derecho inscrito, y solicitar directamente la venta forzosa del bien o
derecho gravado con la hipoteca. El medio de realización normal consiste en la
celebración de un acto público para la venta forzosa, con publicidad y libre
concurrencia, es decir a través de subasta. La acción hipotecaria prescribe a los veinte
años, contados desde que pueda ser ejercitada.

La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a diversos de los que

destacamos los siguientes:

6
Código Civil. Art. 1911: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos
sus bienes, presentes y futuros”

9
• El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta
no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de
ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en
la tasación que, en su caso, se hubiere realizado

• La venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que

tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal
Boletín Oficial del Estado.

Por otro lado, la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario ha

introducido un nuevo artículo (129 bis) que por su importancia trasladamos íntegro:

“Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y

que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso
residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad
sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial,
perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento
anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si
concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

A. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del

capital del préstamo o de los intereses.

B. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al

menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se

produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas
y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales
o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido
su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se

produjera dentro de la segunda mitad de la duración del
préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas
vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos
mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince
meses.

C. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole

un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de
que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Las reglas contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.”

10
En otro orden de cosas, la Ley Hipotecaria establece dos tipos de hipotecas: las
voluntarias y las legales.

Hipotecas voluntarias
Son hipotecas voluntarias aquellas convenidas entre partes o que realiza el dueño de
los bienes sobre que se establezcan y sólo pueden constituirlas quienes tengan la
libre disposición de aquéllos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello
legalmente.

A pesar de que hemos señalado que la hipoteca puede constituirse en garantía de

toda clase de obligaciones y no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor,
se puede pactar en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la
obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En
este caso, la responsabilidad del deudor, queda limitada al importe de los bienes
hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor7. Lo que
popularmente se conoce como dación en pago.

Para que una hipoteca voluntaria quede válidamente establecida, es necesario:

a) Que se constituya en escritura pública.

b) Que la escritura se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, el crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo
o en parte, debiéndose hacer en escritura pública e inscribirse en el Registro de la
Propiedad. Por esta cesión, el deudor no quedará obligado más que por lo que estaba,
y el cesionario se subroga en todos los derechos del cedente.

Como excepción encontramos regulada en la Ley la hipoteca de máximo (a veces

también denominada flotante, o también de seguridad) En principio, la hipoteca de
máximo está destinadaa garantizar créditos condicionales o futuros, cuyo importe se
compromete al acreedor hipotecario por el deudor y permanece indeterminado hasta
el mismo momento de su ejecución. Si se llega a este momento, la hipoteca de
máximo se comporta del mismo modo que la hipoteca tradicional.

Se puede pues constituir hipoteca en garantía de cuentas corrientes de crédito,

determinándose en la escritura la cantidad máxima de que responda la finca y el plazo
de duración, haciendo constar si éste es o no prorrogable, y, caso de serlo, la prórroga
posible y los plazos de liquidación de la cuenta.

También pueden constituirse hipoteca de máximo:

• A favor de las entidades financieras en garantía de una o diversas obligaciones,

de cualquier clase, presentes y/o futuras.

7
Artículo 140

11
 • A favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la
Seguridad Social.

Hipotecas legales
Se denominan así porque su origen se basa en la propia Ley, la cual impone a ciertas
personas la obligación de constituirlas y en consecuencia otorga a otras el derecho a
exigir su constitución. Su única diferencia con las voluntarias es esa. Por consiguiente,
la hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la
voluntaria, sin más que algún matiz que introduce la Ley. Su rango de ejecución son
las reglas generales.

Las personas en cuyo favor concede la hipoteca legal no tendrán otro derecho que el
de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su
derecho y subsistirán hasta que se extingan los derechos para cuya seguridad se
hubieren constituido, y se cancelarán en los mismos términos que las voluntarias.

Tienen derecho a exigir hipoteca legal:

1. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:

a) Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de Notario.
b) Por los parafernales que con la solemnidad anteriormente dicha hayan
entregado a sus maridos.
c) Por las donaciones que los mismos maridos les hayan prometido dentro de los
límites de la Ley.
d) Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y
entregado a sus maridos con la misma solemnidad.

2. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los casos señalados por
el Código Civil89 y en cualesquiera otros comprendidos en leyes o fueros
especiales.

3. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad

usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído
segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.

4. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos
administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en
lugar de la fianza hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código
Civil.

8
El viudo o viuda que pase a segundo matrimonio estará obligado a reservar a los hijos y
descendientes del primero la propiedad de todos los bienes que haya adquirido de su difunto
consorte por testamento, por sucesión intestada, donación u otro cualquier título lucrativo; pero no
su mitad de gananciales.
9
El viudo que durante el matrimonio haya tenido o en estado de viudez tenga un hijo no matrimonial.
El viudo que adopte a otra persona. Se exceptúa el caso de que el adoptado sea hijo del consorte
de quien descienden los que serían reservatarios.

12
5. El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con
ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos,
de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos.

6. El Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en la

Ley Hipotecaria, además de la preferencia que a su favor se reconoce en el artículo
194; y

7. Los aseguradores sobre los bienes de los asegurados, también en los casos
establecidos en la Ley Hipotecaria.

Se detalla posteriormente, la hipoteca dotal, la hipoteca por bienes reservados, la de

los que están bajo la patria potestad, por razón de la tutela y de las otras hipotecas
legales.

Prosigue la Ley Hipotecaria regulando distintos aspectos del funcionamiento del

Registro, la rectificación de errores, de su publicidad, de la dirección e inspección de
los mismos, etc.

Destaquemos para terminar esta visión rápida de la Ley Hipotecaria, una modificación
introducida en su artículo 258, por la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito
Inmobiliario:

“El registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas

cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o
prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia
del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme
inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.”

13
“Recuerde que”

• Recuerde que se presume que hay subrogación cuando un acreedor pague a

otro acreedor preferente, cuando un tercero, no interesado en la obligación,
pague con aprobación expresa tácita del deudor y cuando pague el que tenga
interés en el cumplimiento de la obligación, salvo los efectos de la confusión
en cuanto a la porción que le corresponda.

• Recuerde que con respecto a los intereses de demora, en el caso de préstamo o

crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, sólo podrán devengarse
sobre el principal vencido y pendiente de pago.

• Recuerde que con respecto a los intereses de demora, en el caso de préstamo o

crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante
hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será
el interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que aquel
resulte exigible.

• Recuerde que la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario

indica 5/2019 en su artículo 129 bis los requisitos que deben concurrir para se
produzca el vencimiento anticipado del contrato, y no admitirán pacto en
contrario.

• Recuerde que legalmente, se define como hipoteca voluntaria aquella

convenida entre partes o que realiza el dueño de los bienes sobre que se
establezca y sólo pueden constituirla quienes tengan la libre disposición de
aquéllos o se hallen autorizados para ello legalmente.

• Recuerde que una hipoteca de máximo es aquella destinada a garantizar

créditos condicionales o futuros, cuyo importe se compromete al acreedor
hipotecario por el deudor y permanece indeterminado hasta el mismo momento
de su ejecución.

• Recuerde que las hipotecas legales son aquellas en las que su origen se basa
en la propia Ley, la cual impone a ciertas personas la obligación de
constituirlas y en consecuencia otorga a otras el derecho a exigir su
constitución.

14
4. El Reglamento Hipotecario
Lógicamente el Reglamento sirve de desarrollo a la Ley fijando los pormenores, de los
cuales daremos algunos detalles.

Empieza el Reglamento estableciendo aspectos sobre los bienes y derechos

inscribibles, de la manera, plazos y efectos de la inscripción y de las anotaciones
preventivas, así como su extinción etc.

En el Título V encontramos el desarrollo respecto a las hipotecas.

Regula ciertos detalles como, por ejemplo, como se debe inscribir una hipoteca
cuando los diferentes pisos o departamentos de una casa pertenezcan a diversos
propietarios, yacuerden la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de la
finca, sin que sea necesaria la previa distribución entre los pisos.

También detalla el ejercicio de la acción hipotecaria diferenciando el procedimiento

ejecutivo ordinario, del judicial sumario y del ejecutivo extrajudicial.

Trata el tema de la posposición de hipoteca, es decir el caso de una permuta de rango

hipotecario, del orden de preferencia que dos acreedores independientes pueden
tener sobre un mismo bien hipotecado en garantía de dos obligaciones distintas. El
acreedor preferente puede concertar con otro acreedor el intercambio de rango, con
lo que el que era preferente pasa a no serlo y el que no lo era pasa a ser preferente.
En definitiva, el primer acreedor pospone su hipoteca a la del segundo.

Para que la posposición de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos registrales,
será preciso:

• Primero. Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la

posposición.

• Segundo. Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses,

costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima.

• Tercero. Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo
necesariamente convenido al efecto.

La posposición se hará constar por nota al margen de la inscripción de la hipoteca

pospuesta, sin necesidad de nueva escritura, cuando se inscriba la hipoteca futura.
Transcurrido el plazo señalado en el número tercero sin que haya sido inscrita la nueva
hipoteca caducará el derecho de posposición, haciéndose constar esta circunstancia
por nota margina

En las hipotecas constituidas a favor de Bancos, Cajas de Ahorro y Sociedades de

crédito debidamente autorizadas, en garantía de operaciones cambiarias y crediticias,
podrá pactarse que el importe de la obligación asegurada se determine en su día
según el saldo resultante de los libros de contabilidad de los acreedores, con

15
referencia a una cuenta especial de la que serán partidas de abono y de cargo el
importe de los efectos descontados, el de los que hayan sido satisfechos a su
vencimiento y el de los que hubiesen sido devueltos impagados, y siempre que se
consignen en la escritura los demás requisitos señalados en el en la Ley.

A continuación, y siguiendo la Ley, se detallan aspectos de las hipotecas legales, la

hipoteca dotal, la hipoteca por bienes reservados, la de los que están bajo lapatria
potestad, por razón de la tutela y de las otras hipotecas legales.

Prosigue el Reglamento Hipotecario detallando aspectos del funcionamiento del

Registro, la rectificación de errores, de su publicidad, de la dirección e inspección de
los mismos, etc.

“Recuerde que”

• Recuerde que el objeto del Reglamento Hipotecario es servir de desarrollo a la

Ley Hipotecaria.

• Recuerde queen las hipotecas constituidas a favor de Bancos, Cajas de Ahorro

y Sociedades de crédito debidamente autorizadas, en garantía de operaciones
cambiarias y crediticias, podrá pactarse que el importe de la obligación
asegurada se determine en su día según el saldo resultante de los libros de
contabilidad de los acreedores, con referencia a una cuenta especial.

16
5. Ley 2/1994, de 30 de marzo sobre subrogación y
modificación de préstamos hipotecarios
Debido al descenso generalizado de los tipos de interés durante los años anteriores a
la promulgación de esta Ley, muchas personas renovaban sus hipotecas
beneficiándose de esta circunstancia. Sin embargo, se encontraban con dos
problemas: las altas comisiones por amortización anticipada impuestas por las
entidades financieras en el momento de otorgar el contrato y la duplicación de gastos
que implica la cancelación de un crédito hipotecario y la constitución de otro nuevo.

Esta Ley vino a intentar “dulcificar” el proceso de subrogar la hipoteca a otro acreedor.
Así pues, las entidades financieras, por esta Ley, podrán ser subrogadas por el deudor
en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras entidades análogas, cualquiera
que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad
de amortización anticipada. No es necesario el consentimiento de la entidad
acreedora.

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera, sin el consentimiento de la

entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero
de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante
en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor
de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos
ellos.

La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la

oferente notifique, por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a
subrogarse, y le requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días
naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo o préstamos
hipotecarios en que se haya de subrogar.

Entregada la certificación, durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la
entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su
préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá
formalizarse la subrogación. Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor
haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o
crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación.

Para ello, bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber
pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses
y comisiones devengadas y no satisfechas.

En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés

variable, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por
la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de
amortizar, de conformidad con las siguientes reglas:

17
 1. Cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar comisión, no habrá
derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.

2. Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior

al 1%, la comisión a percibir será la pactada.

3. En los demás casos, la entidad acreedora solamente podrá percibir por

comisión de amortización anticipada el 1% cualquiera que sea la que se hubiere
pactado.

En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones

del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente,
así como la alteración del plazo del préstamo, o ambas.

Cuando el prestamista sea una entidad financiera, las escrituras públicas de

modificación de préstamos hipotecarios podrán referirse a una o varias de las
circunstancias siguientes:

A. la ampliación o reducción de capital;

B. la alteración del plazo;

C. las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

D. el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones

financieras del préstamo;

E. la prestación o modificación de las garantías personales.

En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del
préstamo, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de
condiciones más del 0,1% del capital pendiente de amortizar.

En los préstamos hipotecarios, a interés variable, otorgado por entidades financieras,

esta no podrá percibir por comisión de amortización anticipada no subrogatoria más
del 1% del capital que se amortiza aunque estuviese pactada una comisión mayor.

18
“Recuerde que”

• Recuerde que según la Ley 2/1994 de 30 de marzo, podrán ser subrogadas por
entidades financieras análogas, cualquiera que sea la fecha de formalización
del contrato hipotecario y aunque no conste en el mismo la posibilidad de
amortización anticipada.

• Recuerde que en caso de subrogación, el plazo máximo para que la entidad

subrogada entregue la certificación del importe del débito del deudor del
préstamo es de 7 días naturals.

• Recuerde que cuando se haya pactado amortización anticipada sin fijar

comisión, no habrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto. Si se
hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al
1%, la comisión a percibir será la pactada, y en los demás casos, la entidad
acreedora solamente podrá percibir por comisión de amortización anticipada
el 1% cualquiera que sea la que se hubiere pactado.

• Recuerde que según la Ley 2/1994, la entidad acreedora en las novaciones

modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo del préstamo no
podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% del
capital pendiente de amortizar.

19
7. Ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones
generales de la contratación
Las condiciones generales de contratación son cláusulas predispuestas cuya
incorporación al contrato se impone por una de las partes, con independencia de la
autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de
cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la finalidad de ser
incorporadas a una pluralidad de contratos.

Los objetivos de la Ley (traspuesta de una Directiva Comunitaria) son proteger la

igualdad de los contratantes, especialmente consumidores y usuarios, distinguiendo
las cláusulas abusivas de lo que son condiciones generales de la contratación.

Una cláusula abusiva es la que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa
en detrimento del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de las
obligaciones contractuales que también puede darse cuando no existe negociación
individual de sus cláusulas, esto es, en contratos de adhesión.

La Ley se aplica a aquellos contratos que contengan condiciones generales y que

hayan sido celebrados entre un profesional (que propone las cláusulas) y cualquier
otra persona física o jurídica, el adherente. En definitiva, los contratos que llamamos
de adhesión.

Quedan excluidos del ámbito de la Ley, entre otros, los contratos administrativos, los
de trabajo, los de constitución de sociedades, los que regulan relaciones familiares y
los contratos sucesorios.

Dice la Ley que la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios
de transparencia, claridad, concreción y sencillez y cuando exista contradicción entre
las condiciones generales y las condiciones particulares específicamente previstas
para ese contrato, prevalecerán éstas sobre aquéllas, salvo que las condiciones
generales resulten más beneficiosas para el adherente que las condiciones
particulares. Las dudas en la interpretación de las condiciones generales oscuras se
resolverán a favor del adherente, si bien en los contratos con consumidores esta
norma de interpretación sólo será aplicable cuando se ejerciten acciones individuales.

No quedarán incorporadas al contrato las siguientes condiciones generales:

a. Las que el adherente no haya tenido oportunidad real de conocer de manera

completa al tiempo de la celebración del contrato o cuando no hayan sido firmadas.

b. Las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles, salvo, en cuanto a

estas últimas, que hubieren sido expresamente aceptadas por escrito por el
adherente y se ajusten a la normativa específica que discipline en su ámbito la
necesaria transparencia de las cláusulas contenidas en el contrato.

El adherente puede solicitar la declaración judicial de no incorporación al contrato o

de nulidad de las cláusulas de condiciones generales. La sentencia estimatoria

20
decretará la nulidad o no incorporación al contrato de las cláusulas generales
afectadas y aclarará la eficacia del contrato de acuerdo, o declarará la nulidad del
propio contrato cuando la nulidad de aquellas o su no incorporación afectara a uno de
los elementos esenciales del mismo. Es decir, la no incorporación al contrato de las
cláusulas de las condiciones generales o la declaración de nulidad de las mismas no
determina directamente la nulidad total del contrato, extremo que deberá ser objeto
de la sentencia judicial.

La Ley crea un Registro de Condiciones Generales de la Contratación, registro jurídico

y público, regulado por el Ministerio de Justicia, que aprovecha la estructura de los
Registradores de la Propiedad y Mercantiles. Obviamente sus funciones no se
extienden a lo que es competencia judicial, como es la apreciación de la nulidad de
las cláusulas.

En dicho Registro podrán inscribirse las cláusulas contractuales que tengan el carácter
de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en la Ley.

Serán objeto de anotación preventiva la interposición de las demandas ordinarias de

nulidad o de declaración de no incorporación de cláusulas generales, así como las
acciones colectivas de cesación, de retractación y declarativa que veremos
posteriormente, así como las resoluciones judiciales que acuerden la suspensión
cautelar de la eficacia de una condición general

La inscripción de las condiciones generales podrá solicitarse por la persona que las
propone, por el adherente y por los legitimados para ejercer la acción colectiva
mencionada y que veremos a continuación.

Previamente a la interposición de las acciones colectivas que veremos a continuación,

las partes podrán someter la cuestión ante el Registrador de Condiciones Generales
en el plazo de quince días hábiles sobre la adecuación a la Ley de las cláusulas
controvertidas, pudiendo proponer una redacción alternativa a las mismas. El
dictamen del Registrador no será vinculante.

Acciones Colectivas
Tres son las acciones colectivas reconocidas por la Ley respecto a las condiciones
generales: cesación, retractación y declarativa

• Cesación:
La acción de cesación se dirige a obtener sentencia por medio de la cual se
condene al demandado a eliminar de sus condiciones generales las que se
reputen nulas y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo. Declarada
judicialmente la cesación, el actor podrá solicitar del demandado la devolución
de las cantidades cobradas en su caso, con ocasión de cláusulas nulas, así
como solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados. En caso
de no avenirse a tal solicitud, podrá hacerse efectiva a través de la ejecución
de la sentencia. La acción de cesación procederá contra cualquier profesional
que utilice condiciones generales que se reputen nulas.

21
 • Retractación:
Por medio de la acción de retractación se insta al demandado de retractarse de
recomendar utilizar las cláusulas de condiciones generales que se consideren
nulas y de abstenerse de seguir recomendándolas en el futuro, siempre que
hayan sido efectivamente utilizadas por el que las propone en alguna ocasión.

La acción de retractación procederá contra cualquier profesional que

recomiende públicamente la utilización de determinadas condiciones generales
que se consideren nulas o manifieste de la misma manera su voluntad de
utilizarlas en el tráfico, siempre que en alguna ocasión hayan sido
efectivamente utilizadas por algún predisponente.

• Declarativa:
La acción declarativa tendrá por objeto el reconocimiento de una cláusula como
condición general de contratación e instar su inscripción en el Registro de
Condiciones Generales de la Contratación cuando ésta sea obligatoria. La
acción declarativa no prescribe nunca. La acción declarativa procederá contra
cualquier profesional que utilice las condiciones generales.

Las acciones de cesación, retractación y declarativa podrán ser ejercitadas por

diversos colectivos especificados en la Ley como las asociaciones o corporaciones de
empresarios, profesionales y agricultores, las Cámaras de Comercio, Industria y
Navegación, las asociaciones de consumidores y usuarios, etc.

La acción de cesación procederá contra cualquier profesional que utilice condiciones

generales que se reputen nulas.

La acción de retractación procederá contra cualquier profesional que recomiende

públicamente la utilización de determinadas condiciones generales que se consideren
nulas o manifieste de la misma manera su voluntad de utilizarlas en el tráfico, siempre
que en alguna ocasión hayan sido efectivamente utilizadas por algún predisponente.

La acción declarativa procederá contra cualquier profesional que utilice las

condiciones generales.

Las acciones mencionadas podrán dirigirse conjuntamente contra varios profesionales

del mismo sector económico o contra sus asociaciones que utilicen o recomienden la
utilización de condiciones generales idénticas que se consideren nulas.

Con respecto a la prescripción, las acciones colectivas de cesación y retractación son,

con carácter general, imprescriptibles, si bien si las condiciones generales se hubieran
depositado en el Registro General de Condiciones Generales de la Contratación,
dichas acciones prescribirán a los cinco años, computados a partir del día en que se
hubiera practicado dicho depósito y siempre y cuando dichas condiciones generales
hayan sido objeto de utilización efectiva.

La acción declarativa no prescribe nunca.

22
Termina la Ley con diversas disposiciones, de las cuales destacamos la Disposición
adicional primera que contiene una serie de cláusulas de carácter abusivas y a la
cual nos remitimos para su detalle.

“Recuerde que”

• Recuerde que los contratos hipotecarios son contratos de adhesion.

• Recuerde que legalmente el concepto de cláusula abusiva es aquella que, en

contra de las exigencias de la buena fe, causa en detrimento del consumidor
un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales.

• Recuerde que cuando en un contrato hipotecario exista contradicción entre las

condiciones generales y las condiciones particulares, prevalecerán éstas sobre
aquéllas, salvo que las condiciones generales resulten más beneficiosas para
el adherente que las condiciones particulares.

• Recuerde que legalmente, las acciones colectivas con respecto a las

condiciones generales son cesación, retractación y declarativa.

23
8. Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula
la contratación con los consumidores de
préstamos o créditos hipotecarios y de servicios
de intermediación para la celebración de
contratos de préstamo o crédito
Esta Ley complementa la Ley General para la Defensa de los Consumidores y
Usuarios y viene a cubrir una necesidad debido al gran auge de los créditos y
préstamos hipotecarios concedidos por empresas que no son entidades de crédito, y
los servicios de intermediación del crédito.

Es obvio que las entidades de crédito están sujetas a la supervisión del Banco de
España con una regulación específica, pero las actividades señaladas no están
reservadas a ellas, y cuando lo desarrollan otro tipo de empresas queda sometida
únicamente a la legislación general de protección de los consumidores, sin otras
exigencias particulares de transparencia ni un marco específico de garantías exigibles
por quienes contratan préstamos o créditos hipotecarios con esas empresas.

Por otra parte, se contempla también el auge de la actividad de agrupación de deudas,

de nuevo potencialmente realizada por empresas que no entran dentro de la categoría
de entidades de crédito.

La Ley limita el ámbito de aplicación de la Ley a las empresas distintas a las entidades
de crédito y a los supuestos de concesión de créditos o préstamos hipotecarios y de
prestación de servicios de intermediación financiera. Se excluye a las entidades de
crédito, sometidas a las normas de ordenación y disciplina de crédito y supervisadas
por el Banco de España, como hemos comentado.

Por razón de la actividad, la Ley es de aplicación a la concesión de préstamos o

créditos hipotecarios y a la intermediación o asesoramiento en la concesión de
préstamos o créditos. Desde un punto de vista subjetivo se limita a las empresas que
no sean entidades de crédito.

Con carácter previo al inicio del ejercicio de su actividad, las empresas deberán
inscribirse en los registros de las comunidades autónomas correspondientes a su
domicilio social. Si las empresas que desarrollan sus actividades en territorio español
están domiciliadas fuera de España, deberán inscribirse en el Registro estatal que se
cree en el Instituto Nacional del Consumo.

Las empresas deberán contar con un seguro de responsabilidad civil o aval bancario
que cubra las responsabilidades en que pudieran incurrir frente a los consumidores.

Las empresas deberán tener a disposición de los consumidores, de forma gratuita, las
condiciones generales de la contratación que utilicen. Esta información deberá estar
disponible en la página web de las empresas, si éstas disponen de ella, y en los
establecimientos abiertos al público u oficinas en que presten sus servicios. Las

24
comisiones o compensaciones y gastos repercutidos deben responder a servicios
efectivamente prestados o a gastos habidos. En ningún caso, podrán cargarse
comisiones o gastos por servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma
expresa por el consumidor.

Además se exige que las empresas que concedan préstamos o créditos hipotecarios
entreguen a los consumidores un folleto informativo y gratuito que indicará con
claridad los gastos preparatorios de la operación, tales como asesoramiento, tasación,
comprobación de la situación registral del inmueble, u otros que sean a cargo del
consumidor aun cuando el préstamo o crédito no llegue a otorgarse, así como los
demás extremos que, siendo compatibles con la legislación comunitaria sobre la
materia, determinen las comunidades autónomas reglamentariamente. La información
sobre estos gastos es vinculante cuando la empresa concierte o efectúe directamente
la prestación del servicio.

La empresa deberá suministrar de forma gratuita al consumidor, con una antelación

mínima de cinco días naturales a la celebración del contrato y, en todo caso, antes
de que asuma cualquier obligación derivada de la oferta o del contrato de préstamo o
crédito hipotecario, al menos la siguiente información:

a) En cuanto a la propia empresa:

1. Identidad, número o código de identificación fiscal, razón social, domicilio

social y actividad principal de la empresa.
2. En su caso, página web de la empresa y su carácter de franquiciado.
3. Póliza de seguro de responsabilidad civil o aval y entidad aseguradora o de
crédito con la que se haya contratado.
4. El Registro, autonómico o estatal, en el que la empresa esté inscrita y su
número de registro.

b) En cuanto al préstamo o crédito hipotecario ofrecido:

1. Una descripción de las principales características del contrato de préstamo o

crédito.
2. El precio total que debe pagar el consumidor a la empresa con inclusión de
todas las comisiones, cargas y gastos, así como todos los impuestos pagados
a través de la empresa o, cuando no pueda indicarse un precio exacto, la base
de cálculo que permita al consumidor comprobar el precio, así como la tasa
anual equivalente expresada mediante un ejemplo representativo.
3. Una advertencia que indique que el préstamo o crédito ofrecido está
relacionado con instrumentos u operaciones que implican riesgos especiales.
4. La indicación de que puedan existir otros impuestos o gastos que no se
paguen a través de la empresa o que no los facture ella misma.
5. Las modalidades de pago y de ejecución.

c) En cuanto al contrato de préstamo o crédito hipotecario:

1. Los supuestos en que existe el derecho a obtener una oferta vinculante, su

duración y las condiciones y modo para ejercerlo.

25
 2. Información acerca de cualquier derecho que puedan tener las partes para
resolver el contrato anticipadamente o unilateralmente con arreglo a la
legislación que resulte aplicabley a las condiciones del contrato, incluidas las
compensaciones que pueda contener el contrato en ese caso.
3. En cuanto a los medios de reclamación, a qué sistemas de resolución
extrajudicial de conflictos puede el consumidor tener acceso y cómo puede
acceder a ellos.
4. Lengua o lenguas en las que podrá formalizarse el contrato, en este caso a
elección del consumidor, cuando ésta no sea la lengua en la que se le ha
ofrecido la información previa a la contratación.
5. Legislación y tratamiento tributario aplicable al contrato.

También se establecen algunas reglas respecto de la tasación del bien y otros

servicios accesorios.

Las empresas deberán efectuar una oferta vinculante o, en su caso, notificar la

denegación del mismo. La oferta se formulará por escrito, firmada por el representante
de la empresa y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a
la empresa, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha
de entrega.

En cuanto a los contratos, se extienden a estas empresas las obligaciones que ya

cumplen las entidades de crédito respecto del contenido de las escrituras públicas en
las que se formalicen los préstamos hipotecarios.

Termina la Ley estableciendo ciertos requisitos sobre la actividad de intermediación.

“Recuerde que”

• Recuerde que, en ningún caso, podrán cargarse comisiones o gastos por

servicios no aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el
consumidor.

• Recuerde que la antelación mínima que debe respetar el prestamista para el

suministro de la información contractual al consumidor es de cinco días
naturales.

• Recuerde que la oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a diez

días hábiles desde su fecha de entrega.

26
9. Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de
crédito celebrados con los consumidores para
bienes inmuebles de uso residencial
Uno de los motivos principales para la emisión de la Directiva, se establece al inicio
de la misma al señalar que:

”La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable

de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema
financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en
particularlos consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales
y económicas. Numerosos consumidores han perdido la confianza en el
sector financiero y los prestatarios han experimentado cada vez más
dificultades para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de
los impagos y las ventas forzosas.”

A consecuencia de ello, el G-20 encargó al Consejo de Estabilidad Financiera que

estableciera principios sobre los criterios de suscripción correctos con respecto a
bienes inmuebles de uso residencial.

También señala que, aunque algunos de los mayores problemas de la crisis financiera
no se iniciaron en la Unión, muchos de sus ciudadanos tienen importantes niveles de
deuda, en gran parte debido a su inversión en bienes inmuebles de uso residencial.
En consecuencia, la Directiva no se aplica a otros créditos distintos de los créditos
hipotecarios estándar y que, lógicamente pueden tener un planteamiento estructural
particular adaptado a cada circunstancia.

La Directiva pretende conseguir la garantía de que todos los consumidores que

concluyan los contratos de crédito para bienes inmuebles, disfruten de un
elevado grado de protección.

Aspectos generales

El objetivo de la Directiva es establecer un marco común en relación con ciertos

aspectos de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados
miembros aplicables a aquellos contratos relativos a créditos al consumo que estén
garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes
inmuebles de uso residencial.

Un segundo objetivo es la introducción de requisitos en materia prudencial y de

supervisión.

En cualquier caso, se permite a los Estados miembros que mantengan o adopten

disposiciones más estrictas en materia de protección del consumidor, siempre y
cuando tales disposiciones sean compatibles con el Derecho de la Unión.

27
La Directiva se aplica a

a) Los contratos de crédito garantizados por una hipoteca o por otra garantía
comparable sobre bienes inmuebles de uso residencial, o garantizados por
un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y

b) Los contratos de crédito cuya finalidad sea adquirir o conservarderechos de

propiedad sobre fincas o edificios construidoso por construir.

También describe los contratos a los que no es de aplicación la Directiva, así como
una serie de definiciones, que han sido incorporadas en nuestra Ley con algunos
matices y a la cual nos remitimos.

Prosigue la Directiva dictando una serie de normas aplicables a los prestamistas,

intermediarios y representantes designados. Además de las normas de buen
comportamiento, señalemos la obligación de facilitar información de forma gratuita a
los consumidores, y de los requisitos de conocimientos y competencia aplicables al
personal de estas entidades.

En este último apartado y respecto al personal colaborador de los profesionales

mencionados, la Directiva establece que los Estados miembros velarán para exigir
que tengan y mantengan actualizado un nivel adecuado de conocimientos y de
competencia en relación con el asesoramiento, la elaboración, la oferta o la concesión
de contratos de crédito y la facilitación de la actividad de intermediación de crédito
establecidas. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia aplicables al
personal se relacionan en la Directiva y pueden consultarse en el ANEXO I.

Información y prácticas previas a la celebración del contrato de crédito

El primer aspecto versa sobre la publicidad y comercialización de productos.

Las comunicaciones publicitarias y comerciales sobrelos contratos de crédito deben

ser leales y claras y no resultar engañosas, prohibiéndose toda redacción que pueda
generar en el consumidor falsas expectativas sobre la disponibilidado el coste de un
crédito. La información básica que deberá figurara en la publicidad especificará de
forma clara, concisa y destacada una serie de aspectos que han sido trasladados a
nuestra Ley casi de forma exacta y a la cual nos remitimos para su conocimiento.
Además, deberá mencionarse si para celebrar el contrato es obligatorio un servicio
accesorio, en particular un seguro.

La Directiva permite las prácticas de ventas combinadas, pero prohíbe las de ventas
vinculadas, aunque los Estados miembros podrán también permitir prácticas de ventas
vinculadas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos acarrean un
claro beneficio a los consumidores.

28
También permite que se autorice a que los prestamistas puedan exigir suscribir una
póliza de seguros en relación con el contrato de crédito, debiendo aceptar la pólizade
seguros de un proveedor distinto de su proveedor favorito cuando dicha póliza posea
un nivel de garantía equivalente al nivel que haya propuesto el prestamista.

Además de la información básica que deberá figurara en la publicidad, se deberá

facilitar en soporte papel o formato duradero una serie de aspectos que también han
sido trasladados a la Ley, casi de forma exacta y a la cual nos remitimos para su
conocimiento.

Información precontractual
Se deberá garantizar que el prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su
representante designado ofrezcan (sin demora justificada y suficiente antelación) al
consumidor la información personalizada que este necesita para comparar los créditos
disponibles en el mercado, para evaluar sus implicaciones y para tomar una decisión
fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de crédito.

Esta información personalizada, en papel o en cualquier otro soporte duradero, se

facilitará, siempre que el consumidor reciba una oferta vinculante, mediante la Ficha
Europea de Información Normalizada (FEIN), cuyo contenido figura en el anexo de
la Directiva y que se ha traspuesto a nuestra Ley sin cambios, ya que expresamente
no se permite su modificación por los Estados miembros. Para consultar su contenido
nos remitimos al anexo de la Ley que puede ser consultado en el ANEXO III del
presente documento.

Se establecerá un período de siete días como mínimo durante el cual el consumidor

dispondrá de tiempo suficiente para comparar las ofertas, evaluar sus implicacionesy
tomar una decisión con conocimiento de causa. Los Estados miembros podrán
establecer que los consumidores no puedan aceptar la oferta durante un lapso de
tiempo que no supere los primeros diez días del período de reflexión.

Cálculo de la Tasa Anual Equivalente

Establece la Directiva la fórmula de cálculo de la TAE incluyendo un anexo con la
formula y diversas consideraciones, como que, cuando la obtención del crédito, o su
obtención en las condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al
mantenimientode una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta,
de utilización de un medio de pago para transacciones y operaciones de disposición
de crédito y los demás costes relativos a las operaciones de pago se incluirán en el
coste total del crédito para el consumidor.

También que el cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el

contrato de crédito estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el
prestamista y el consumidor cumpliránsus obligaciones en las condiciones y en los
plazos que se hayan acordado en el contrato de crédito.

29
Dichos extremos han sido prácticamente trasladados a nuestra Ley en los mismos
términos, incluido el anexo. Se puede consultar su contenido en el ANEXO IV del
presente documento.

Evaluación de la solvencia
Antes de celebrar un contrato de crédito, el prestamista debe evaluar la solvencia del
consumidor, teniendo en cuenta los factores pertinentes para verificar el potencial
cumplimiento de sus obligaciones en virtud del contrato de crédito, documentando
apropiadamente el procedimiento. Esta evaluación no se basará predominantemente
en el valor del bien inmueble de uso residencial que exceda del importe del crédito o
en la hipótesis de que el valor de dicho bien inmueble aumentará, a menos que la
finalidad del contrato de crédito sea la construcción o renovación del mismo.

Cada Estado miembro deberá garantizar que todos los prestamistas puedan acceder
(sin discriminaciones) a las bases de datos utilizadas, a efectos de evaluar la solvencia
del consumidor y con el fin exclusivo de verificar que este cumple con las obligaciones
crediticias durante toda la vigencia del contrato de crédito. Esto se aplicará tanto a las
bases de datos gestionadas por agencias de información crediticia o agencias de
referencia de crédito privadas como a los registros públicos

Solo se pondrá el crédito a disposición del consumidor si el resultado de la evaluación

de la solvencia es positivo. El prestamista no podrá anular o modificar ulteriormente el
contrato en detrimento del consumidor si la evaluación de la solvencia no se haya
efectuado correctamente.

Cuando se deniegue la solicitud de crédito, el prestamista informará sin demora al

consumidor de dicha denegación.

En cuanto a la tasación de bienes inmuebles de uso residencial a efectos del crédito

hipotecario, los métodos deberán ser fiables. Los tasadores internos y externos serán
profesionalmente competentes y suficientemente independientes respecto del
proceso de suscripción de créditos, de modo que puedan establecer una tasación
imparcial y objetiva, la cual estará documentada en un soporte duradero,
manteniendoel prestamista un registro de la misma.

Servicio de asesoramiento

El consumidor, en el contexto de una determinada operación, debe saber siempre si

le están prestando o pueden prestarle servicios de asesoramiento.

Antes de la prestaciónde servicios de asesoramiento o antes de la celebración de un

contrato para la prestación de servicios de asesoramiento, se debe facilitar al
consumidor el conjunto de productos que se tomarán en consideración, y si ha lugar,
los gastos que se facturarán al consumidor por estos servicios (si su importe no puede
determinarse en el momento, se explicará el método que se empleará para calcularlo).

30
Posteriormente, siempre que se presten servicios de asesoramiento al consumidor,
deberán cumplirse una serie de requisitos que han sido trasladados prácticamente a
nuestra Ley, a la cual nos remitimos para ver su contenido, en aras a evitar la
repetición de su contenido.

Créditos en moneda extranjera

En lo que respecta a los contratos de crédito en moneda extranjera, se debe garantizar
al menos:

A. Que el consumidor tenga derecho a convertir el préstamo a una moneda

alternativa (al tipo de cambio de mercado vigente en la fecha en que se solicite
la conversión) en condiciones especificadas, o

B. Que se hayan implantado otras disposiciones que limiten el riesgo de tipo de

cambio.

La moneda alternativa será la moneda en que el consumidor perciba la mayor parte

de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el
crédito, o alternativamente la moneda del Estado miembro en el que el consumidor
fuera residente.

Se deberá advertir de forma regular a los consumidores sobre el riesgo y de las

posibles alternativas para reducirlo o mitigarlo; y siempre que el valor del importe
adeudado por el consumidor del préstamo o de las cuotas periódicas difiera en más
del 20 % del importe que habría correspondido de haberse aplicado el tipo de cambio
entre la moneda del contrato de crédito y la moneda del Estado miembro que estaba
vigente en la fecha de celebración del contrato de crédito.

Todo ello deberá aparecer en la FEIN y en el contrato de crédito.

Créditos de tipo variable

Si el tipo de interés es variable, el índice o tipo de referencia utilizado debe ser claro,
accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de crédito y por las
autoridades competentes.

Correcta ejecución de los contratos de crédito y derechos conexos

Reembolso anticipado
Se permite el liquidar total o parcialmente las obligaciones derivadas del contrato de
crédito antes de la fecha de expiración, con la lógica reducción de los intereses y
costes correspondientes. En este sentido, se deja a los Estados miembros fijar las
condiciones, incluyendo la compensación al prestamista que debe ser justa y objetiva,
no pudiendo exceder de la pérdida financiera sufrida por el mismo.

31
Cambios del tipo de interés
Se debe informar al consumidor, mediante documento en papel u otro soporte
duradero, de toda modificación del tipo deudor antes de que esta se aplique.

Demoras y ejecución hipotecaria

Se recomienda una razonable tolerancia por parte de los prestamistas antes de iniciar
un procedimiento de ejecución, permitiéndose establecer e imponer recargos al
consumidor en caso de un impago, siempre que no excedan de los costes que
provoque el mismo.

En el caso de ejecución hipotecaria, además de establecer procedimientos para

obtener el mejor precio posible, si la deuda no queda saldada al término del
procedimiento de ejecución, y con el fin de proteger al consumidor, se deben adoptar
medidas que faciliten el reembolso de la parte pendiente.

Otros

Dedica a continuación la Directiva tres capítulos a los requisitos sobre establecimiento

y supervisión de los intermediarios de crédito y sus representantes, de las entidades
no crediticias, y de la necesaria cooperación entre las autoridades competentes de los
distintos Estados miembros.

Establece los requisitos mínimos que deben acreditar para ejercer sus actividades, su
inscripción en un registro y su contenido y la obligación de mantener una supervisión
constante que garantice un adecuado mantenimiento de las condiciones en que se
desarrolla la actividad. También se establece la libertad de establecimiento y libre
prestación de servicios, así como la potestad de los Estados miembros de revocar el
reconocimiento de los intermediarios de crédito bajo ciertas circunstancias.

También señala que deben ser públicos los criterios de evaluación de la

profesionalidad de los empleados de estas empresas.

Para un mayor detalle, nos remitimos al apartado correspondiente de la Ley en este

aspecto.

Dentro de las disposiciones finales de la Directiva aparece el capítulo de las sanciones

dando libertad a los Estados miembros para establecer su régimen de sanciones, que
deberán ser efectivas, proporcionadas y disuasorias.

También da libertad a los Estados miembros para que establezcan mecanismos de

resolución de litigios adecuados y efectivos de reclamación y recurso para los litigios
de los consumidores con prestamistas, intermediarios de crédito y representantes
designados en relación con contratos de crédito, valiéndose, si procede, de
organismos ya existentes.

32
La Directiva fue aprobada el 4 de febrero de 2014 y establece que los Estados
miembros adoptarán y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las
disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para transponer la
Directiva a la normativa de cada Estado.

La Comisión efectuará una revisión de la Directiva a más tardar el 21 de marzo de

2019.

Disposiciones no traspuestas en la nueva Ley

Las disposiciones de la Directiva que no se han contemplado de forma completa y

sistemática, en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario son:

• Normativa sobre la evaluación de la solvencia de los consumidores.

• Normativa sobre la tasación de los inmuebles (si bien existe la Orden

ECO805/2003 y otras normas).

• Regulación de la publicidad bancaria sobre préstamos hipotecarios.

• La hoja específica de advertencias sobre las clausulas hipotecarias que debe

ser entregar a los potenciales clientes.

Previsiblemente, estas medidas se irán incorporando a nuestra normativa mediante

reales decretos u órdenes ministeriales. De hecho, la Disposición final undécima de la
Ley que vamos a ver a continuación, faculta el desarrollo reglamentario de diversos
aspectos y señala:

“El Gobierno con carácter urgente, antes de seis meses, procederá a la

adopción de las disposiciones reglamentarias y administrativas pertinentes
para la incorporación completa de la Directiva al ordenamiento nacional”.

33
“Recuerde que”

• Recuerde que la fecha límite que establecía la Directiva de la Unión Europea

del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los
contratos de crédito inmobiliario para que los Estados miembros la adoptaran
y publicaran en su normativa estatalera el 21 de marzo de 2016.

• Recuerde que la Directiva 2014/17/UE establece que las comunicaciones

publicitarias y comerciales sobre los contratos de crédito deben ser leales y
claras y no resultar engañosas, prohibiéndose toda redacción que pueda
generar en el consumidor falsas expectativas sobre la disponibilidad o el coste
de un crédito.

• Recuerde que el impreso de información personalizada a enviar a clientes

establecida por la Directiva 2014/17/UE se llama Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN).

• Recuerde que a partir de la recepción de la FEIN, el cliente dispone de 7 días

como mínimo para comparar las ofertas, evaluar sus implicaciones y tomar
una decisión.

• Recuerde que, según la Directiva 2014/17/UE, es necesario indicar al

consumidor los gastos relacionados con las tareas de asesoramiento, si los
hubiera, indicando los productos que se tomarán en consideración y los gastos
asociados a éstos. Si no pudieran determinarse, se indicará el método de
cálculo.

• Recuerde que en lo que respecta a los contratos de crédito en moneda

extranjera, se debe garantizar al menos que el consumidor tenga derecho a
convertir el préstamo a una moneda alternativa (al tipo de cambio de mercado
vigente en la fecha en que se solicite la conversión) en condiciones
especificadas o que se hayan implantado otras disposiciones que limiten el
riesgo de tipo de cambio.

34
10. Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario
El contrato de crédito inmobiliario desempeña un papel fundamental en la actividad
económica de un país. De hecho, a través de mismo, se ha posibilitado que muchas
familias tengan la vivienda en propiedad en un porcentaje superior a muchos países
de nuestro entorno.

Así pues, regular el contrato de crédito inmobiliario de manera adecuada es

fundamental y garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja estas
operaciones, es una exigencia que deriva, no sólo de las obligaciones impuestas por
la Directiva mencionada, sino de los beneficios que supone para la economía del país.

La Ley hace suyos los motivos (que no vamos a repetir) que hacen necesaria la
regulación según la Directiva, considerando, más allá de la misma que la protección
de las transacciones y la seguridad jurídica deben garantizarse. Teniendo en cuenta
además, dice la Ley, que existe una asimétrica posición del prestamista y del
prestatario en la relación contractual, que no queda salvada por el simple hecho de
proporcionar al cliente información y advertencias. Es necesario pues, que la parte
que domina la relación, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su
comportamiento hacia el prestatario.

La Ley, además de incluir normas de transparencia y de conducta para los

prestamistas e intermediarios, regula su régimen jurídico, el régimen sancionador y
otros aspectos que no están previstos en la Directiva, reforzando algunos de ellos.

Se articula el contenido de la Ley en cuatro capítulos:

1. Disposiciones generales,

2. Normas de protección del prestatario,

3. Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus

representantes y prestamistas inmobiliarios

4. Régimen sancionador.

Además, incluye un par de Anexos (el primero sobre la ficha de información y el

segundo sobre el cálculo de la TAE).

Finaliza la Ley con diversas disposiciones adicionales, transitorias y finales.

Señalemos entre ellas aquí, la disposición de que las quejas y reclamaciones que
presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o garantes que estén relacionadas
con sus intereses y derechos legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos
incumplimientos de esta Ley, de sus normas de desarrollo, de los estándares o de las

35
buenas prácticas y usos fínancieros que resulten aplicables, serán resueltas por la
entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero10.

También se muestra una cierta preocupación sobre la educación financiera (o la falta

de ella) de los consumidores, al mencionar que el Banco de España, y las
Comunidades Autónomas y los Entes Locales, promoverán medidas de fomento de la
educación de los consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la
contratación de préstamos, y la gestión de deudas, en particular en relación con los
contratos de préstamo inmobiliario, los derechos que ostentan los consumidores, su
forma de ejercicio, las obligaciones que recaen sobre las entidades de crédito, los
prestamistas, los intermediarios inmobiliarios y las sociedades de tasación.

Pero entremos ya en el detalle del contenido de la Ley.

Disposiciones generales

De forma resumida, el objetivo de la Ley es doble:

• Trasponer la Directiva 2014/17 de la Unión Europea sobre los contratos de

crédito inmobiliario.

• Introducir una serie de previsiones cuya finalidad es potenciar la seguridad

jurídica, la transparencia y el equilibrio entre las partes en los contratos de
préstamo o crédito con garantía inmobiliaria.

En cuanto a su ámbito de aplicación, la Ley es de aplicación a los contratos de

préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de
manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física
y dicho contrato tenga por objeto:

a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de

garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se
entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales
como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como
tal cumplen una función doméstica.

b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos

de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre
que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Se entiende que la actividad de concesión de préstamos (o créditos) hipotecarios se

desarrolla con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o

10
Entidad creada según la disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre, por
la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE, del Parlamento
Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la resolución alternativa de litigios en
materia de consumo.

36
jurídica, intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o
profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
Por otro lado, se incluye no sólo la concesión, sino también la intermediación.

Destaquemos que, aunque la Directiva europea limita su ámbito subjetivo de

aplicación a los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no
actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial, la trasposición a nuestro
ordenamiento se ha hecho extendiendo su alcance a todas las personas físicas, con
independencia de que sean o no consumidores en sentido estricto.

Quedan fuera del ámbito de la Ley los contratos:

A. Concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin

intereses o cuya TAE sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al
público en general.

B. Concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los
destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del
préstamo.

C. Concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que

reembolsarse en el plazo de un mes.

D. Resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en

un procedimiento de conciliación o mediación.

E. Relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que
no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre
bienes inmuebles de uso residencial.

F. De hipoteca inversa bajo ciertas circunstancias.

El contenido de la Ley es de carácter irrenunciable, es decirlos pactos en

contrario a su contenido son nulos de pleno derecho, salvo que una norma
expresamente establezca lo contrario.

Para una correcta comprensión del contenido de la ley puede ser conveniente
consultar las definiciones incluidas en la misma y que se adjunta en el ANEXO II.

Normas de protección del prestatario

Los principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de préstamos

inmobiliarios suponen actuar de manera honesta, imparcial, transparente y
profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, en todos los
aspectos del proceso de comercialización y contacto con los consumidores.

37
En la concesión, intermediación o prestación de servicios de asesoramiento sobre el
préstamo, las actividades se basarán en información sobre las circunstancias del
prestatario y en cualquier requisito específico que éste haya dado a conocer, así como
en hipótesis razonables sobre los riesgos para su situación durante la vigencia del
contrato de préstamo. En cuanto a la prestación de servicios de asesoramiento, se
deberán considerar además, sus preferencias y objetivos.

Siguiendo la Directiva, la información será gratuita, y toda publicidad relativa a los

contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras
relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario, deberá especificar de
forma clara, concisa y destacada:

A. La identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o

representante designado;

B. Cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una

hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
por un derecho relativo a un bien inmueble;

C. El tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto

con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del
préstamo para el prestatario;

D. El importe total del préstamo;

E. La TAE;

F. El sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización

de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el
prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes cobrados;

G. Cuando proceda:
1. La duración del contrato de préstamo.
2. El importe de los pagos a plazos.
3. El importe total adeudado por el prestatario.
4. El número de pagos a plazos.
5. Una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo
de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.
6. La opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en
garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda
derivada del mismo.

Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un

seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones
ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha
obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto
con la TAE.

38
En cuanto a las cláusulas de condiciones generales de los contratos de préstamo
inmobiliario, se inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la
Contratación, previsto en la normativa11 y estarán además disponibles en la página
web de los prestamistas, si disponen de ella.

En cuanto al cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) ya indicábamos la hablar de

la Directiva que se había traspuesto en los mismos términos y en un anexo a la Ley
(puede consultarse un resumen de su contenido en el ANEXO IV de este documento)

También se especifica que cuando la obtención del crédito, o su obtención en las

condiciones ofrecidas, esté supeditada a la apertura o al mantenimiento de una
cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un
medio de pago para transacciones y operaciones de disposición de crédito y los
demás costes relativos a las operaciones de pago, se incluirán en el coste total del
crédito para el prestatario.

El cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de crédito

estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el prestamista y el
prestatario cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan
acordado en el contrato de crédito. Además, se establecen ciertas precisiones sobre
los contratos que prevén variaciones en los tipos de interés aplicables.

Siguiendo la Directiva, la Ley establece que los prestamistas o, en su caso, los

intermediarios de crédito vinculados o sus representantes designados, facilitarán en
todo momento en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato
electrónico, la siguiente información general clara y comprensible sobre los contratos
de crédito:

1. La identidad y dirección geográfica de quien emite la información;

2. Los fines para los que puede emplearse el crédito;
3. Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté
situada en otro Estado miembro;
4. La duración posible de los contratos de crédito;
5. Las formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una
combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los
tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;
6. Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de
la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la
denominación de un crédito en moneda extranjera;
7. Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito
para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de la TAE;
8. Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del
crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de
crédito;
9. La gama de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al
prestamista (incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas
de reembolso);

11
Artículo 11 de la Ley 7/1998 sobre condiciones generales de la contratación

39
 10. Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de
los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso
del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito;
11. Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el
reembolso anticipado;
12. Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de
quién es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si
se originan costes conexos para el prestatario;
13. Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a
contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas
y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse
con un proveedor distinto del prestamista;
14. Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los
compromisos asociados al contrato de crédito;
15. Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble
hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de
la deuda derivada del mismo;
16. Cualesquiera otras advertencias que establezca el Ministro de Economía y
Empresa.

Se ofrecerá al prestatario la información personalizada que necesite para

comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus
implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o
no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario haya
dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera y
preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días
naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier
contrato u oferta de préstamo.

Esta información personalizada se facilitará mediante la Ficha Europea de Información

Normalizada (FEIN) que se recoge en el anexo de la Ley y en el ANEXO III de este
documento.

Evaluación de la solvencia

Los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial

prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha
evaluación se basará en la capacidad del cliente para cumplir sus compromisos.

En el caso de que exista una garantía real, la evaluación de la solvencia no se basará

predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del préstamo o
en la hipótesis de incremento de valor de que el valor de dicha garantía aumentará
(se exceptúa la construcción o renovación de bienes inmuebles de uso residencial).

Los prestamistas deberán contar con procedimientos internos (sin coste para el
potencial cliente) específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de

40
solvencia. Estos procedimientos, serán supervisados por el Banco de España o
autoridades competentes.

La incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de

resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se
demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información.
Tampoco si la información facilitada por el prestatario antes de celebrarse dicho
contrato fuera incompleta.

Cuando se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y

sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su respectivo
resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y, si procede, de que
la decisión se basa en un tratamiento automático de datos. Cuando la denegación se
base en el resultado de una consulta de una base de datos, se entregará una copia
del resultado, y se informará al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y
de los pormenores de la base de datos consultada, como son el nombre, el
responsable, así como del derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso,
los datos contenidos en la misma.

Se solicitará al potencial cliente de manera clara y concisa la información necesaria

(proporcional y limitada al objetivo) y las comprobaciones a efectuar, así como el plazo
de tiempo en que debe ser facilitada, advirtiéndole que si no es posible llevar a cabo
la evaluación de la solvencia debido a que no se facilita la información o la verificación
necesaria para llevar a cabo dicha evaluación, el préstamo no podrá concederse.

El prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la

CIRBE12, así como a alguna de las entidades privadas de información crediticia.

Tasación de los bienes inmuebles.

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada
antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por una
sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito o profesional
homologado.

Procedimiento – Información a facilitar

Se deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación

mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la
siguiente documentación:

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), ya comentada y que

puede consultarse en el ANEXO III, y que tendrá la consideración de oferta
vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma del contrato
que, como mínimo, deberá de ser de diez días.

12
Central de Información de Riesgos del Banco de España

41
b) Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al
prestatario o potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos
relevantes, debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices
oficiales de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la
existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia
de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel esté
referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento anticipado del
préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de ello, a la
distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y que se trata
de un préstamo en moneda extranjera.

c) En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, un documento

separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por
el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés,

d) Una copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al

contenido de los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de
forma desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato,

e) Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los

que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del
siguiente modo:

1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario y los

de gestoría al prestamista.
2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la
escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las
solicite.
3. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad
corresponderán al prestamista.
4. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la
normativa tributaria aplicable.

No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de

duración del préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo
con la normativa13, la prestamista subrogada deberá ser reintegrada por la
prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que
le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo a la
subrogada conforme a los apartados anteriores. Para ello la Ley fija una serie
de reglas.

f) Si se requiere al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía

del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la
suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y

13
Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios,

42
 del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, se
deberán entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del
seguro que se exige.

g) Cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la

advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento
personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario para la
autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido
y las consecuencias de la información contenida en la documentación que se
entrega conforme a este apartado,

Esta documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que

declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido,
deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo
dispuesto y que vamos a ver a continuación.

Solo podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados

con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por
un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios
efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y

englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo
u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión
del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de
apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda
correspondiente al desembolso inicial del préstamo.

Se pueden aplicar los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio
de Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España.

Procedimiento – Comparecencia ante notario

Además de las explicaciones que se puedan haber facilitado al prestatario, este

deberá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener
presencialmente el siguiente asesoramiento.

El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos

sobre la información y plazos que hemos señalado. Si es así, hará constar en un acta
notarial (sin coste para el prestatario) previa a la formalización del préstamo
hipotecario:

a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del

prestatario de los documentos.

b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el

notario.

43
c) En todo caso, el notario deberá informar de forma individual haciéndolo constar en
el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas
recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha
de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con
referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica.
Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que
tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.

El prestatario, o quien le represente a estos efectos, así como toda persona física
que sea fiadora o garante del préstamo, deberá comparecer ante el notario, para
que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización
de la escritura pública del contrato de préstamo.

Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las

obligaciones previstas o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el
plazo señalado, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no
podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

En la escritura pública de préstamo el notario autorizante insertará una reseña

identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores (número de
protocolo, notario autorizante, fecha de autorización y testimonio del notario).

Competencia del personal y políticas

El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante

designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias
necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en especial,
respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo, la actividad
de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su
caso, y en la ejecución de los contratos de préstamo.

Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos
en los contratos de préstamo y respecto de los productos de venta vinculada o
combinada que veremos a continuación

El Ministro de Economía y Empresa establecerá los requisitos mínimos de

conocimientos y competencia exigibles al personal mencionado, así como el que actúe
en régimen de libre prestación de serviciosu ofrezca servicios de asesoramiento.

Ventas vinculadas y ventas combinadas

Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con una excepción
que veremos, aunque la autoridad competente podrá autorizar prácticas de ventas
vinculadas concretas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos
vinculados o las categorías de productos ofrecidos, en condiciones similares entre sí,

44
que no se presenten por separado, acarrean un claro beneficio a los prestatarios,
teniendo debidamente en cuenta la disponibilidad y los precios de los productos
pertinentes ofrecidos en el mercado.

Como excepción a esta prohibición, se podrá exigir la suscripción de una póliza de

seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así
como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca.
El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas equivalentes a la que aquel hubiera
propuesto, y no podrá cobrar comisión o gasto alguno, ni suponer empeoramiento en
las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo.

Están permitidas las ventas combinadas de préstamos, siempre que se realice la

oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el
prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la
contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de
manera expresa y comprensible:

a) Que se está contratando un producto combinado,

b) Del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de

inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo
escenarios simulados,

c) De la parte del coste total que corresponde a cada uno de productos o servicios,
y

d) De los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del

préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste
conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados y

e) De las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por

separado.

Actividad de asesoramiento14
Los servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados
por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes
designados por cualquiera de los anteriores, así como las personas que hayan sido
reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión.

El prestamista o el intermediario de crédito inmobiliario deben informar previa y

expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o negativo, si se
están prestando o pueden prestarse servicios de asesoramiento.

Antes de la prestación de servicios de asesoramiento se facilitarán al prestatario la

información siguiente:

14
Este apartado entra en vigor a los tres meses de la publicación de la Ley

45
 a. El conjunto de productos que tomarán en consideración, de modo que el
prestatario pueda comprender si la recomendación que se le hace se basa solo
en la gama de productos propia del prestamista, del intermediario de crédito o
de su representante designado, o en un conjunto más amplio de productos
disponibles en el mercado.

b. Si ha lugar, los gastos que se facturarán al prestatario por los servicios de

asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el momento en que
se comunica la información, el método empleado para calcularlo.

Siempre que se presten servicios de asesoramiento:

a) Los prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados

recabarán la información que resulte necesaria sobre la situación personal y
financiera del prestatario, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo
que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados; el análisis se
basará en información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá
en cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación
del prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto;

b) Los prestamistas, intermediarios de crédito vinculados o representantes

designados por los intermediarios de crédito vinculados tomarán en
consideración un número suficientemente grande de contratos de crédito de su
gama de productos y recomendarán uno o varios contratos de préstamo de
dicha gama que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y
circunstancias personales del prestatario;

c) Los intermediarios de crédito no vinculados o los representantes designados

por los intermediarios de crédito no vinculados tomarán en consideración un
número suficientemente grande de contratos de préstamo disponibles en el
mercado y recomendarán uno o varios contratos de préstamo disponibles en el
mercado que sean adecuados a las necesidades, situación financiera y
circunstancias personales del prestatario;

d) Los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados

actuarán en el mejor interés del prestatario, informándose de las necesidades
y circunstancias del prestatario, y recomendándole contratos de préstamo
adecuados; y

e) Los prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes

designados, facilitarán al prestatario una copia en papel o en otro soporte
duradero de la recomendación que se le ha formulado.

La prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación

contractual del contenido, alcance y condiciones de éste, incluyendo, en particular:

a) La cuantía de la retribución que quien preste el servicio vaya a recibir del

prestatario por este concepto. Si el servicio de asesoramiento fuera gratuito
para el prestatario deberá señalarse expresamente.

46
 b) La cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio vaya a
recibir, en su caso, directa o indirectamente del prestamista o prestamistas a
los que puedan extenderse las recomendaciones que formule.

La prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento de los

requisitos que se establezcan por el Gobierno mediante real decreto. En particular,
únicamente les estará permitido el uso de los términos “asesoramiento
independiente” y “asesor independiente” a aquellos prestamistas o
intermediarios que cumplan los requisitos que se establezcan en dicho
desarrollo reglamentario.

Préstamos en moneda extranjera

En los contratos denominados en moneda extranjera el prestatario podrá optar por
convertir el préstamo a una moneda alternativa que será, a su elección:

a) La moneda en que él perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría

de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo o,

b) La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la

fecha de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento
en que se solicita la conversión.

El tipo de cambio utilizado salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa, será
el tipo de cambio vigente en la fecha en que se solicite la conversión y publicado por
el Banco Central Europeo.

Si los prestatarios no son consumidores, podrán pactar algún sistema de limitación del
riesgo de tipo de cambio, en lugar del derecho reconocido en el párrafo anterior.

Se informará periódicamente al prestatario (en términos y plazos a establecer por el

Ministerio de Economía y Empresa) del importe adeudado con el desglose del
incremento que, en su caso, se haya producido y del derecho de conversión en una
moneda alternativa y las condiciones para ejercer tal conversión. Se facilitará
siempre cuando el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas
periódicas difiera en más del 20% de las condiciones vigentes en la fecha de
celebración del contrato de préstamo.

El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos determinarála nulidad de las

cláusulas multidivisa y se podrá solicitar que se considereque el préstamo fue
concedido desde el principio en la moneda en la que el prestatario percibe la parte
principal de sus ingresos.

Variaciones en el tipo de interés

No se puede variar el tipo de interés en perjuicio del prestatario durante la vigencia del
contrato, salvo acuerdo por escrito mutuo de las partes. Si hay acuerdo, la variación
se deberá ajustar, al alza o a la baja, a la de un índice de referencia objetivo.

47
En caso de que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los
prestamistas podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el
tipo aplicable los que cumplan las siguientes condiciones:

a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de

préstamo y por las autoridades competentes.

b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio

prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas
conscientemente paralelas.

c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con
un procedimiento matemático objetivo.

En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la

baja del tipo de interés. Tampoco podrá ser negativo.

Forma de los contratos

Los contratos se formalizarán en papel o en otro soporte duradero. En caso de que

estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial
situado en territorio nacional, deberán formalizase en escritura pública, pudiendo
adoptar el formato electrónico.

El notario no autorizará la escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista

en la Ley. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no
inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley en la
que no conste la reseña del acta mencionada.

Ejecución y resolución de los contratos

Reembolso anticipado.
El prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado
reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad adeudada. Las partes
podrán convenir un plazo de comunicación previa que no podrá exceder de un
mes.

Cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente

la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará, en el plazo máximo
de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información
necesaria para evaluar esta opción. En dicha información se cuantificarán, al
menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o parcial de
sus obligaciones antes de la terminación del contrato, exponiendo las hipótesis que
deben ser razonables y justificables.

48
El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo teniendo
en cuenta el plazo que queda hasta el momento de su extinción.

El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o

amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos de los
previstos en los tres apartados siguientes.

1. En los contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos

tramos variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán establecer
contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para
alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:

a) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista (como se explica posteriormente) con el límite
del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente; o

b) en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a favor del
prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que
pudiera sufrir el prestamista (como se explica posteriormente) con el límite
del 0,25% del capital reembolsado anticipadamente.

2. En caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un

tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la
aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en
sustitución de otro variable, la compensación o comisión por reembolso o
amortización anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera
sufrir el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado
anticipadamente, durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de
préstamo.

Transcurridos los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el

prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de
novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que
se pacte la aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de
un tipo de interés fijo.

3. En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos

de cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una
compensación o comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes
límites:

a. en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de

49
 préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, se podrá
establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no
podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el
prestamista (como se explica posteriormente) con el límite del 2% del
capital reembolsado anticipadamente; y

b. en caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del

préstamo desde el fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la
vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o comisión a
favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida
financiera que pudiera sufrir el prestamista (como se explica
posteriormente) con el límite del 1,5% del capital reembolsado
anticipadamente.

La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los tres apartados
anteriores se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia
negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor
presente de mercado del préstamo, calculado como el valor actual de las cuotas
pendientes, de acuerdo al índice o tipo de interés especificado en el contrato.

Vencimiento anticipado
En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física
y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes
inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial
el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado
del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

A. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital

del préstamo o de los intereses.

B. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

a. Al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un
número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

b. Al 7% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera

dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se
considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no
satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un
número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su
obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

50
 C. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole
un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que,
de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Intereses de demora
Si el préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora
será el interés remuneratorio más tres puntos a lo largo del período en el que
aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal
vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado.

Intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas

inmobiliarios

Siguiendo las disposiciones de la Directiva, se establece el régimen jurídico de las

diversas entidades, así como los requisitos para la inscripción en los registros
correspondientes y su procedimiento. También se regula su supervisión.

La mayoría de disposiciones no se aplican a las entidades de crédito, a las sucursales

en España de entidades de crédito extranjeras o que operen en régimen de libre
prestación de servicios, a los establecimientos financieros de crédito ni a las entidades
de pago.

Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y

sus representantes asignados

Las obligaciones establecidas en la Ley tienen el carácter de normas de ordenación y

disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas
inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada
Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el que opere el
intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones
proporcionales a la dimensión de los destinatarios.

La determinación de las sanciones se ajustará a los criterios previstos en la Ley de

ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito.

A título de ejemplo, cuando se apliquen a intermediarios de crédito inmobiliario, a

prestamistas inmobiliarios distintos de entidades de crédito, los importes fijos de las
multas señalados en esta esta Ley, se reducen del modo siguiente:

A. La multa de entre 5.000.000 y 10.000.000 de euros pasa a ser de entre 500.000

y 1.000.000 de euros,

51
 B. La multa de entre 2.000.000 y 5.000.000 de euros pasa a ser de entre 200.000
y 500.000 euros, y

C. La multa de entre 100.000 y 1.000.000 de euros pasa a ser de entre 10.000 y

100.000 euros.

También es importante señalar que la apertura de un expediente sancionador no

afecta a las acciones que los prestatarios puedan iniciar exigiendo la responsabilidad
del intermediario.

Para el control y publicidad de las sanciones impuestas se establecerá en el Banco

de España un único registro público.

En sus disposiciones adicionales, la Ley establece sobre la conservación de

documentación precontractual que las personas que realicen las actividades
reguladas en esta Ley estarán obligadas a conservar los documentos en los que
se plasme la información precontractual entregada al prestatario durante un
plazo mínimo de 6 años desde el momento de la finalización de los efectos del
contrato respecto del prestatario (también respecto de la información precontractual
relativa a productos o servicios que sean objeto de venta vinculada o combinada).

En el caso de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el préstamo

deberá seguir conservando la documentación precontractual durante este plazo y
trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en el caso que le fuera requerida
por éste y a costa de éste, copia de la misma. Tanto el prestamista inicial como el
prestamista que se subroga o el cesionario estarán obligados a facilitar dicha
documentación al prestatario, si es reclamada por éste.

También se establecen15 para los notarios y registradores las siguientes obligaciones:

• El notario autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley

entregará o remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de
aquella.

• Los registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma

telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de la
nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no inscritas y
con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.

• En la escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del

prestatario para la práctica de estas comunicaciones.

Por otro lado, el Gobierno deberá aprobar en el plazo de seis meses el régimen de
homologación de los profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad
con lo previsto en la Ley.

15
Disposición adicional octava

52
Régimen transitorio
En general se establece la aplicación no retroactiva. No obstante, si se aplicará la Ley
a aquellos contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de
subrogación con posterioridad a su entrada en vigor.

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan
cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en la Ley, salvo
que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin
embargo, no será de aplicación a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera
producido con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, se hubiese instado o no un
procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este
suspendido o no.

Los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los

prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran realizando
las actividades definidas, deberán solicitar su reconocimiento en el plazo de seis
meses.

También se establece un régimen de transición especial para los procesos de

ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley.

La Ley entra en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE, que fue el 16 de
marzo de 2019.

53
Comparativa: resumen de los principales cambios introducidos por la
Ley 5/2019, de 15 de marzo

A modo de resumen y sin ánimo de ser exhaustivo, ya que como hemos visto los
cambios son muchos, si podemos señalar como aspectos más relevantes
incorporados por la Ley como novedad, los siguientes, que se aplicarán sobre todo a
los préstamos que se firmen después de su aprobación:

• Confección de una lista negra de cláusulas abusivas. Prohibición de la

cláusula suelo.

• Introducción de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y de la

Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), (si bien anteriormente ya existía
algo parecido, aunque más sencillo).

• El cliente debe disponer del borrador del contrato, como mínimo 10 días antes
de la firma.

• El cliente debe acudir al Notario antes del día de la firma. (el Notario levantará
acta de este hecho)

• Limitación de las comisiones que aplican las entidades financieras. (Por

amortización anticipada – Si el tipo de interés es variable 0,25% a partir del
tercer año y 0,15% pasados 5 años // Si el tipo de interés es fijo 2% durante los
primeros 10 años, 1,5% a partir de entonces).

• Facilidad de conversión de las hipotecas de tipo de interés variables atipo de

interés fijo. (Comisión máxima 0,15%).

• Mayor facilidad para el cambio en hipotecas en divisas.

• Ampliación del plazo para que se pueda embargar una casa por impago. (Se
deben producir al menos 12 impagos mensuales o un importe equivalente a, al
menos, el 3% del préstamo. 15 impagos y 7% si queda menos de la mitad de
la hipoteca).

• Las entidades financieras asumen todos los gastos de la firma.

• Los clientes solo tienen que pagar la tasación de la vivienda y las copias de la
escritura que solicite.

• Prohibición de los productos vinculados obligatorios (sí se permiten las ofertas

combinadas).

Ver el ANEXO V para un cuadro resumen de los principales cambios

Otros aspectos que fueron ampliamente debatidos, no se han incorporado finalmente

a la Ley. Señalemos la inclusión obligatoria de la dación en pago o las denominadas

54
hipotecas verdes (aquellas otorgadas para la financiación de las viviendas eficientes
o que usan energía renovable).

“Recuerde que”

• Recuerde que, según la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito

Inmobiliario, existe una asimétrica posición del prestamista y del prestatario
en la relación contractual que no queda salvada por el simple hecho de
proporcionar al cliente información y advertencies.

• Recuerde que la Ley 5/2019, de 15 de marzo es de aplicación a los contratos de

préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha
actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea
una persona física.

• Recuerde que quedan afectas al amparo de la Ley 5/2019, las operaciones de

concesión de créditos y préstamos inmobiliarios, y la intermediación en
créditos y préstamos inmobiliarios

• Recuerde que los principios que establece la Ley en la actividad relacionada

con la concesión de préstamos hipotecarios suponen actuar de manera
honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los
intereses de los prestatarios, en todos los aspectos del proceso de
comercialización y contacto con los consumidores.

• Recuerde que, bajo el principio de protección al prestatario, la Ley establece

que la información deberá regirse, entre otros, bajo el principio de que la
información deberá ser siempre gratuita, en cualquier circunstancia

• Recuerde que, al facilitar información a los prestatarios, el prestamista se

obliga, entre otros aspectos a indicar el coste total del préstamo para el
prestatario.

• Recuerde que cuando la obtención del crédito esté supeditada a la apertura o

al mantenimiento de una cuenta, los costes de apertura y mantenimiento de
dicha cuenta se incluirán en el coste total del crédito para el prestatario.

• Recuerde que cuando se deniegue la solicitud de préstamo como resultado de

una consulta de una base de datos, se entregará una copia del resultado, y se
informará al potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los
pormenores de la base de datos consultada.

• Recuerde que legalmente, los gastos de tasación del inmueble corresponderán

a prestatario, los gastos de gestoría y los aranceles notariales corresponderán

55
 al prestamista, y el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos
jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la
normativa tributaria aplicable.

• Recuerde que legalmente el prestatario decide el notario en el que se elevará a

público el contrato de préstamo hipotecario.

• Recuerde que cuando esté previsto que el préstamo se formalice en escritura

pública, el notario que elija el prestatario queda obligado a ofrecerle
asesoramiento personalizado y gratuito.

• Recuerde que, en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que

tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.

• Recuerde que según la Ley están permitidas las ventas vinculadas o

combinadas de préstamos siempre que así lo autorice la autoridad competente
y siempre que el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados
acarrean un claro beneficio a los prestatarios.

• Recuerde que están permitidas las ventas combinadas de préstamos, siempre

que se realice la oferta de los productos de forma combinada y por separado,
de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y
otra.

• Recuerde que en los contratos en moneda extranjera la opción de cambio de

divisa recae en el prestatario.

• Recuerde que en los préstamos hipotecarios en moneda extranjera se deberá

informar al prestatario del importe adeudado con el desglose del incremento
que se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa,
siempre que el valor adeudado difiera en más del 20% de las condiciones
vigentes en la fecha de celebración del contrato de préstamo.

• Recuerde que cuando el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar

anticipadamente la totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará,
en el plazo máximo de 3 días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la
información necesaria para evaluar esta opción.

• Recuerde que legalmente la comisión máxima aplicable al convertir una

hipoteca de interés variable a una de interés fijo es del 0,15%

56
11. Orden EHA/2899/2011 de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios
La Orden16 concentra en un solo texto la normativa básica de transparencia, actualiza
el conjunto de medidas relativas a la protección del cliente bancario y desarrolla los
principios generales dirigidos a garantizar la concesión responsable de los préstamos.

También hace un desarrollo específico de la normativa de trasparencia del préstamo

hipotecario, estableciendo una serie de requerimientos de información precontractual
y contractual. Específicamente, también hace un tratamiento regulatorio diferenciado
sobre los créditos de duración indefinida con carácter revolvente conocidos asimismo
como “revolving”.

La orden establece que las comisiones y los tipos de interés se fijarán libremente entre
las entidades de crédito y los clientes, y que solo podrán percibirse comisiones o
repercutirse gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por
un cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos
habidos.

Con respecto a la información precontractual, reitera que las entidades de crédito

deberán facilitar de forma gratuita al cliente de servicios bancarios toda la información
legalmente exigible y que esta será clara, oportuna y suficiente, objetiva y no
engañosa y habrá de entregarse con la debida antelación.

Menos general es la exigencia respecto a la información contractual. Las entidades

de crédito deberán entregar al cliente el correspondiente ejemplar del documento
contractual en que se formalice el servicio recibido, y deberán conservarlo y ponerlo a
disposición del cliente una copia del mismo siempre que éste lo solicite.

Los documentos contractuales relativos a servicios bancarios de captación de fondos

reembolsables, especialmente depósitos, y de concesión de crédito y préstamo
deberán recoger de forma explícita y clara los siguientes extremos:

a) El tipo de interés nominal, la TAE.

b) La periodicidad con que se producirá el devengo de intereses, las fechas de

devengo y liquidación de los mismos, la fórmula o métodos utilizados para
obtener, a partir del tipo de interés nominal o de los otros factores del coste o
la remuneración que resulten pertinentes, el importe de los intereses
devengados y, en general, cualquier otro dato necesario para el cálculo de
dicho importe.

c) Las comisiones y gastos repercutibles que sean de aplicación, con indicación

concreta de su concepto, cuantía, fechas de devengo y liquidación, así como,

16
La Orden ECE/482/2019, de 26 de abril en su Artícullo 2 modifica la presente Orden en su
objeto y ámbito de aplicación de dicha norma, adecuándolo a lo recogido por la Ley 5/2019.

57
 en general, cualquier otro dato necesario para el cálculo del importe de tales
conceptos.

d) La duración del depósito o préstamo o crédito y, en su caso, la condiciones

para su prórroga.

e) Las normas relativas a las fechas valor aplicables.

f) Los derechos y obligaciones que correspondan a la entidad de crédito para la

modificación del tipo de interés pactado, o para la modificación de las
comisiones o gastos repercutibles aplicados; y los derechos de que, en su caso,
goce el cliente cuando se produzca tal modificación.

g) Los derechos y obligaciones del cliente en cuanto a la cancelación del depósito

o préstamo o al reembolso anticipado del mismo y el coste total que el uso de
tales facultades supondrían.

h) Las consecuencias para el cliente del incumplimiento de sus obligaciones,

especialmente, del impago en caso de crédito o préstamo.

i) Los demás que establezca el Banco de España.

Con respecto a los depósitos a la vista se establece se deberá comunicar

gratuitamente al cliente, al menos mensualmente, el extracto de todos los movimientos
producidos en su cuenta corriente, si los hubiera, con información relativa a la fecha,
concepto e importe de la operación, además de una copia de la información relativa a
cualquier operación realizada a través de la cuenta.

Capítulo especial merece el préstamo responsable, es decir que antes de que se

celebre cualquier contrato de crédito o préstamo, se deberá evaluar la capacidad del
cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del mismo, sobre la base de la
información suficiente obtenida por medios adecuados a tal fin, entre ellos, la
información facilitada por el propio cliente a solicitud de la entidad.

A estos efectos, las entidades deberán contar con procedimientos internos

específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia
mencionada en el párrafo anterior. Estos procedimientos serán revisados
periódicamente por las propias entidades.

Estos procedimientos, además de ajustarse a la normativa específica sobre gestión

de riesgos y control interno que resulte aplicable a las entidades, deberán contemplar,
al menos, los siguientes aspectos:

a) La adecuada evaluación de la situación de empleo, ingresos, patrimonial y

financiera del cliente. Para lo cual se le pedirá la documentación adecuada al
cliente, además de consultar su historial crediticio en la CIRBE. Se tendrá en
cuenta el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de
que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe
reembolsando una vez finalizada la vida laboral.

58
 b) La valoración de la capacidad del cliente y de los garantes de cumplir con sus
obligaciones de pago derivadas del crédito o préstamo, para lo que se tendrán
en cuenta, además de sus ingresos, sus activos en propiedad, sus ahorros, sus
obligaciones derivadas de otras deudas o compromisos, sus gastos fijos y la
existencia de otras posibles garantías.

c) En el caso de créditos o préstamos a tipo de interés variable, y de otros en los

que el valor de las cuotas pueda variar significativamente a lo largo de la vida
de la operación, se deberá valorar cómo afectaría esta circunstancia a la
capacidad del cliente de cumplir con sus obligaciones.

d) En el caso de créditos o préstamos hipotecarios o con otras garantías reales,

la valoración prudente de tales garantías mediante procedimientos que eviten
influencias o conflictos de interés que puedan menoscabar la calidad de la
valoración.

e) En el caso de créditos revolving (ver más adelante) se valorará, en particular,

si el cliente dispone de capacidad económica suficiente para satisfacer sus
obligaciones a lo largo de la vida de la operación sin incurrir en
sobreendeudamiento. A tal fin, el importe anual de las cuotas a pagar por el
crédito tendrá por objetivo amortizar una cuantía mínima anual del 25 % del
límite del crédito concedido. Para la valoración de la capacidad económica se
utilizarán cuotas calculadas en doce plazos mensuales iguales con arreglo al
sistema de amortización de cuota constante.

Para ampliar el límite del crédito revolving, la entidad deberá actualizar

previamente la información financiera de que disponga sobre el cliente, y
evaluar nuevamente su solvencia con arreglo a lo previsto en este apartado.

En el supuesto de créditos o préstamos con garantía real, los criterios para determinar
la concesión o no del crédito o préstamo, la cuantía máxima del mismo y las
características de su tipo de interés y de su sistema de amortización deben
fundamentarse, preferentemente, en la capacidad estimada del cliente para hacer
frente a sus obligaciones de pago previstas a lo largo de la vida del crédito o préstamo,
y no exclusivamente en el valor esperado de la garantía.

En el caso de suscripción de seguros de amortización de créditos o préstamos, tal

suscripción no podrá sustituir, en ningún caso, la necesaria y completa evaluación de
la solvencia del cliente y de su capacidad para cumplir con sus obligaciones de pago
por sus propios medios.

En el supuesto de que una entidad rechace la concesión de un crédito o préstamo por

considerar insuficiente la solvencia del cliente basándose en la consulta a los ficheros
mencionados, la entidad informará al cliente del resultado de dicha consulta.

A continuación, nos encontramos con el capítulo denominado Normas relativas a los

créditos y préstamos inmobiliarios regulados por la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
y que, lógicamente es de novedad absoluta.

59
Después de señalar que el capítulo es de aplicación a las actividades realizadas por
cualquier prestamista, intermediario de crédito o su representante que opere en
España dirigidas o relacionadas con el diseño, el proceso de comercialización, la
concesión, la gestión y el cumplimiento de los contratos de préstamo inmobiliario,
introduce las obligaciones de información precontractual.

Información precontractual

En primer lugar, la Ficha de información precontractual (FIPRE) que ya estaba

prevista en la Ley 5/2019.

Esta ficha de información precontractual estará a disposición de los prestatarios o

potenciales prestatarios, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización
utilizados por los prestamistas, intermediarios de crédito o sus representantes. La
información, será gratuita y tendrá carácter orientativo.

En segundo lugar, introduce la ficha de advertencias estandarizadas. El prestamista,

intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al
prestatario o potencial prestatario y, en su caso, a toda persona física que sea fiadora
o garante del préstamo, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al
momento de la firma del contrato de préstamo, la Ficha de Advertencias
Estandarizadas (FiAE).

Si se establece un sistema de cobertura de tipo interés vinculado a un préstamo

concedido por la propia entidad, se informará al cliente de:

a) La naturaleza del instrumento de cobertura.

b) Su duración y, en su caso, las condiciones para su prórroga o renovación.

c) En función de la naturaleza del instrumento, si fuera el caso, si hay que

satisfacer una prima, las liquidaciones periódicas, la metodología de cálculo,
en caso de vencimiento anticipado y cualesquiera otras características del
instrumento, producto o sistema de cobertura que pudiera establecer el Banco
de España.

Esta información se recogerá en un anexo a la Ficha de Información Personalizada,

que veremos posteriormente.

Tipos de interés variable

En el caso de préstamos concedidos a tipo de interés variable, las entidades de crédito
únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia que se hayan calculado
a coste de mercado y no sean susceptibles de influencia por la propia entidad, y que
los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un
procedimiento matemático objetivo.

60
Se deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, y, en su caso, a toda
persona física que sea fiadora o garante del préstamo, con una antelación mínima
de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, el documento
separado indicado en la Ley 5/2019, en el que se hará una referencia especial a las
cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de
los tipos de interés y las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones, y todo
ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices oficiales de referencia.

A estos efectos, se presentarán al menos tres cuotas de amortización, calculadas

mediante el empleo de los niveles máximos, medios y mínimos que el índice de
referencia utilizado en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) haya
presentado durante los últimos veinte años o el plazo máximo disponible si es
menor. Si el tipo de interés aplicable inicialmente al préstamo se correspondiera con
el nivel máximo o mínimo durante los últimos veinte años, se tomará como referencia
para el cálculo dicho nivel incrementado o disminuido, según el caso, en un cincuenta
por ciento.

Termina la parte de información precontractual con la enumeración de los tipos de

interés oficiales, que son:

a) Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición
de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.

b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para
adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona
euro.

c) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de

plazo entre dos y seis años.

d) Euribor a una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año.

e) Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.

f) Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR).

g) Cualquier otro índice establecido al efecto expresamente mediante resolución

de la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional.

Los tipos de interés oficiales se publican mensualmente por el Banco de España en el

BOE y están también disponibles en su página electrónica.

61
Información contractual

Con respecto a la información contractual y acto de otorgamiento, se establece que

el cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de
formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante
los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El cliente podrá renunciar
expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de
otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

Papel del Notario

En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control
de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la
autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y la
legalidad vigente.

También informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en
cualquier caso, deberá:

1. Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación

la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre
las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente
suscrito.

2. En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha

recibido la información prevista, y advertirle expresamente cuando se dé alguna
de las siguientes circunstancias:

• Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.

• Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que
resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés
variable pactado para períodos posteriores.

• Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como

cláusulas suelo o techo. En particular, el notario consignará en la escritura esa
circunstancia.

3. Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en las

cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas.

4. Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas

cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo de
interés.

5. En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente

sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

62
6. Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implica para
el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las cláusulas
financieras.

7. En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del correspondiente

asesoramiento independiente.

8. Informar al cliente de los costes exactos de su intervención.

Préstamos en moneda extranjera

Los prestamistas de préstamos inmobiliarios en moneda extranjera deberán
suministrar la información a la que se refiere el artículo 20.3 de la Ley 5/2019 de 15
de marzo, junto con el documento de liquidación previsto en el artículo 7 del Real
Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019,
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras
medidas en materia financiera.

Dicha información se facilitará a elección del prestatario, o bien en la moneda en que

el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos, o bien en la moneda en que tenga
la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo indicado
en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más reciente relativa al
contrato de préstamo, o bien en euros.

En caso de que las liquidaciones se realicen en periodos superiores al trimestre, la

información relativa al préstamo inmobiliario en moneda extranjera a la que se refiere
el apartado anterior se desvinculará del documento de liquidación y deberá
suministrarse al prestatario dentro de los veinte días siguientes a la finalización de
cada trimestre natural.

63
Conocimientos y competencia aplicables al personal al servicio del
prestamista de crédito inmobiliario, intermediario de crédito inmobiliario o
representante designado

La orden ministerial establece que quienes comercializan, asesoran o

intermedian en la concesión de préstamos hipotecarios, eximiendo al personal
de administración, contabilidad, recursos humanos, tecnología o
telecomunicaciones deberá tener conocimientos adecuados de los préstamos
inmobiliarios, sus implicaciones fiscales, gastos y servicios accesorios.

La lista de materias es amplia, y abarca, además de las mencionadas, conocimientos

legislativos, sobre análisis de solvencia de los clientes, de tasaciones, del
funcionamiento del registro de la propiedad, así como conocimientos sobre el
mercado, entre otros.

Se deberán superar mediante examen los módulos cuya formación se fija en un

mínimo de 50 horas para los comerciales, directivos y diseñadores de los
préstamos, o de 65 horas a los asesores. Contar con un grado o máster en Ciencias
Jurídicas, o en Economía o Administración o Dirección de Empresas, permite
convalidar parte de dicha formación. Sin embargo, la experiencia profesional previa
en el campo hipotecario solo rebaja hasta un 20% del volumen de horas lectivas
requeridas y siempre que la trayectoria profesional sea al menos de cinco años.

Además, el personal deberá recibir anualmente módulos de formación continuada, de

contenido tanto teórico como práctico, entre 10 y 15 horas anuales.

Hasta el 16 de junio de 2020, el personal que no haya adquirido los conocimientos y

competencia señalados podrá prestar los servicios bajo supervisión. El nivel y el
alcance de la supervisión serán coherentes con los conocimientos y competencia de
cada supervisado, y podrá consistir, en su caso, en supervisión durante las reuniones
con prestatarios o referirse a otras formas de comunicación con los prestatarios, como
llamadas telefónicas o correos electrónicos.

El personal que realice la supervisión a que se refiere el apartado anterior:

A. Contará con los conocimientos y competencia suficientes previstos y recursos

para actuar como un supervisor competente.

B. La supervisión que ejerza estará adaptada a los servicios que el personal

supervisado haya de prestar.

C. Asumirá la responsabilidad de la prestación de los servicios, cuando el

supervisado preste servicios al prestatario, como si fuera él mismo quien los
prestase.

64
Hipoteca inversa

Las entidades deberán proporcionar a los clientes que soliciten cualquiera de estos
servicios, información clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan. Esta
información, que será gratuita y tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la
ficha de información precontractual (FIPRE) que figura en el anexo III de la orden
específicamente diseñada para la hipoteca inversa. También la ficha de información
precontractual estará a disposición de los clientes de préstamos, de forma gratuita, en
todos los canales de comercialización utilizados por la entidad.

Las entidades, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise
sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias,
proporcionarán a este la información personalizada mediante la ficha de información
personalizada (FIPER) que figura en el anexo IV de la orden ministerial, y que se
entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida
antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier
contrato u oferta.

En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo

de interés, como cláusulas suelo o techo, se recogerá en un anexo a la ficha de
información personalizada, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de
amortización máxima y mínima.

La orden ministerial recuerda que la trasparencia en créditos al consumo se rige por

la Ley 16/2011 de créditos al consumo.

Normas relativas a los créditos al consumo de duración indefinida

La orden regula el crédito al consumo con interés de duración indefinida, o de duración

definida prorrogable de forma automática, concedido a personas físicas en el que el
crédito dispuesto no se satisface en su totalidad al final del período de liquidación
pactado (crédito revolvente o revolving).

Información precontractual
Adicionalmente a la obligación de suministrar al cliente la información normalizada
europea con el contenido, formato y en los términos previstos en la Ley 16/2011, la
entidad facilitará al cliente, con la debida antelación a la suscripción del contrato y en
documento separado, que podrá adjuntarse a dicha información normalizada:

a. Una mención clara a la modalidad de pago establecida, señalando

expresamente el término revolving.

b. Si el contrato prevé la capitalización de cantidades vencidas, exigibles y no

satisfechas.

65
 c. Si el cliente o la entidad tienen la facultad de modificar la modalidad de pago
establecida, así como las condiciones para su ejercicio.

d. Un ejemplo representativo de crédito con dos o más alternativas de

financiación determinadas en función de la cuota mínima que pueda
establecerse para el reembolso del crédito con arreglo al contrato.

El cliente podrá ejercer el derecho de desistimiento del contrato de crédito señalado

en los términos previstos en la Ley de crédito al consumo, en cuyo caso dejará sin
efecto el contrato de crédito celebrado.

Información periódica a suministrar al cliente

La entidad deberá suministrar al cliente con periodicidad al menos trimestral la
siguiente información:

a) El importe del crédito dispuesto (incluyendo los intereses generados pendientes

de liquidación)

b) El tipo deudor.

c) La modalidad de pago establecida, señalando expresamente el término

revolving e indicando la cuota fijada en ese momento para la amortización del
crédito.

d) La fecha estimada en la que el cliente terminará de pagar el crédito dispuesto,

teniendo en cuenta la cuota de amortización establecida en ese momento. En
particular, se comunicará al cliente:

• La fecha en la que el cliente terminaría de pagar el crédito dispuesto si no

se realizasen más disposiciones ni se modificase ningún otro elemento del
contrato; y
• la cuantía total, desglosando principal e intereses, que acabaría pagando el
cliente por el crédito dispuesto si no se realizasen más disposiciones ni se
modificase la cuota.

Cuando con posterioridad a la contratación del crédito revolving, la cuantía de la cuota

de amortización sea inferior al porcentaje establecido17 la entidad añadirá la siguiente
información a la señalada:

a) Ejemplos de escenarios sobre el posible ahorro que representaría aumentar el

importe de la cuota por encima de la establecida en ese momento. En particular,
se comunicará al cliente la fecha en la que terminaría de pagar el crédito

17
Recordemos que el importe anual de las cuotas a pagar por el crédito tendrá por objetivo
amortizar una cuantía mínima anual del 25% del límite del crédito concedido. Para la valoración
de la capacidad económica se utilizarán cuotas calculadas en doce plazos mensuales iguales con
arreglo al sistema de amortización de cuota constante.

66
 dispuesto y la cuantía total que acabaría pagando en el caso de aumentar un
20%, un 50% y un 100% la cuota actual.

b) El importe de la cuota mensual que permitiría liquidar toda la deuda en el plazo

de un año.

Información adicional
Cuando el cliente así lo solicite, la entidad le facilitará en el plazo máximo de 5 días
hábiles la siguiente información:

a) Cualquiera de los extremos ya señalados en el apartado anterior.

b) Las cantidades abonadas y la deuda pendiente.

c) El cuadro de amortización.

Cuando se amplíe el límite del crédito la entidad deberá comunicar al cliente de forma
individualizada, con una antelación mínima de 1 mes:

a) El nuevo límite.

b) La cuantía de la deuda acumulada hasta ese momento.

c) La nueva cuota que deberá pagar, en su caso.

d) La información periódica prevista, en su caso.

No obstante, no será necesario realizar esta comunicación cuando la entidad autorice

excepcionalmente y de forma unilateral disposiciones del crédito por encima del límite
del crédito concedido, siempre que sea por un importe inferior al 25 % de dicho límite
y que el importe dispuesto por encima del límite se incluya en su totalidad en la cuota
correspondiente a la siguiente liquidación del crédito.

Cuando haya transcurrido más de un año entre el momento de la contratación y el de

la activación del crédito, la información normalizada europea y el ejemplo
representativo de crédito señalados se suministrarán al cliente de nuevo en el
momento de su activación.

Termina la orden ministerial recordando que la normativa de transparencia de los

servicios de pago vienen regulada en las disposiciones de la orden ministerial
EHA/1608/2010.

67
 ANEXO I

Requisitos mínimos de conocimientos y competencia

Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal de los
prestamistas, los intermediarios de crédito y los representantes designados, y a su
personal directivo, incluirán, como mínimo, lo siguiente:

A. un conocimiento adecuado de los productos de crédito contemplados en los

productos a los que se aplica la Directiva y de los servicios accesorios que
suelen ofrecerse junto con ellos;

B. un conocimiento adecuado de la legislación relativa a los contratos de crédito

ofrecidos a los consumidores, en particular en lo que respecta a la protección
del consumidor;

C. un conocimiento y una comprensión adecuados del proceso de adquisición de

bienes inmuebles;

D. un conocimiento adecuado de la tasación de las garantías;

E. un conocimiento adecuado de la organización y del funcionamiento de los

registros de propiedad;

F. un conocimiento adecuado del mercado del Estado miembro pertinente;

G. un conocimiento adecuado de las normas deontológicas del sector;

H. un conocimiento adecuado del proceso de evaluación de la solvencia del

consumidor o, si ha lugar, competencia en la evaluación de la solvencia de los
consumidores;

I. un nivel adecuado de competencias en materia financiera y económica.

Cuando establezcan los requisitos mínimos de conocimientos y competencia, los

Estados miembros podrán establecer distinciones entre los niveles y tipos de
requisitos aplicables al personal asociado a los prestamistas, los intermediarios de
crédito o los representantes designados y al personal directivo de los intermediarios
de crédito o los representantes designados.

Los Estados miembros determinarán el nivel adecuado de conocimientos y

competencias sobre la base de:

A. las cualificaciones profesionales, como los títulos académicos, la formación y

las pruebas de competencia, o

68
 B. la experiencia profesional, que podrá definirse como un número mínimo de
años de actividad laboral en ámbitos relacionados con la preparación,
distribución o intermediación de productos crediticios.

La experiencia profesional no podrá ser la base exclusiva de acreditación después del

21 de marzo de 2019.

69
 ANEXO II
Definiciones incluidas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, Reguladora de los Contratos
de Crédito Inmobiliario:

1) Prestatario – Toda persona física que sea deudor de préstamos que estén
garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya
finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o
por construir.

2) Prestamista inmobiliario – Toda persona física o jurídica que, de manera

profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere
la Ley.

3) Contrato de préstamo – El contrato mediante el cual un prestamista concede o

se compromete a conceder un préstamo a un prestatario según define la Ley, en
forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad de pago similar.

4) Servicio accesorio – Todo servicio ofrecido al prestatario junto con el contrato de

préstamo.

5) Intermediario de crédito inmobiliario – Toda persona física o jurídica que, no

actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad
comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de cualquier
otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en contacto,
directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y en realizar
además alguna de las siguientes funciones con respecto a los contratos de
préstamo a que se refiere la Ley:

a. presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;

b. asistir a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión
precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
c. c) celebrar los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del
prestamista.

6) Grupo – Un grupo de prestamistas que deban ser objeto de consolidación para la

elaboración de las cuentas consolidadas.

7) Intermediario de crédito vinculado – Todo intermediario de crédito que actúe

en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:

a. un solo prestamista;
b. un solo grupo; o
c. un número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del
mercado.

8) Representante designado – Toda persona física o jurídica que realiza las

actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por

70
 cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional de
este.

9) Entidad de crédito – Toda entidad de crédito comprendida en la definición del

Reglamento de las entidades de crédito y las empresas de inversión

10) Personal – Toda persona física que al servicio de un prestamista, intermediario

de crédito inmobiliario o un representante designado intervenga directamente en
las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con los prestatarios
en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así como toda persona física
que dirija o supervise directamente a tales personas.

11) Importe total del crédito – El importe total adeudado por el prestatario.

12) Coste total del crédito para el prestatario – El coste total del crédito para el
prestatario, incluida la valoración del bien cuando dicha valoración sea necesaria
para obtener el crédito, pero excluidas las tasas de registro de la transmisión de
la propiedad del bien inmobiliario. Excluye los gastos que puedan cargarse al
prestatario por incumplimiento de los compromisos asumidos en el contrato de
crédito.

13) Importe total adeudado por el prestatario– El importe total adeudado por el
prestatario.

14) Tasa Anual Equivalente (TAE) – El coste total del préstamo para el prestatario,
expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más
los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al
valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como
disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y el
prestatario.

15) Tipo deudor – El tipo deudor según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio,
de contratos de crédito al consumo.

16) Evaluación de la solvencia – La evaluación de las perspectivas de cumplimiento

de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de préstamo.

17) Soporte duradero – Un soporte duradero según se define en la Ley 16/2011, de

24 de junio, de contratos de crédito al consumo.

18) Estado miembro de origen:

a) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física, el

Estado miembro en el que esté situada su oficina principal;
b) cuando el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona jurídica,
el Estado miembro en el que tenga su domicilio social o, si conforme a su
Derecho nacional aplicable no tiene domicilio social, el Estado miembro en el
que tenga su oficina principal.

71
19) Estado miembro de acogida – El Estado miembro, distinto del Estado miembro
de origen, en el cual un prestamista o un intermediario de crédito tenga una
sucursal o preste servicios.

20) Servicios de asesoramiento – Toda recomendación personalizada que el

prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante designado
haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos disponibles en el
mercado.

21) Autoridad competente – Las autoridades designadas en la Ley.

22) Préstamo puente – Un contrato de préstamo sin duración fija o reembolsable en

un plazo de 12 meses, utilizado por el prestatario como solución de financiación
temporal durante el período de transición a otra modalidad de financiación para el
bien inmueble.

23) Compromiso o garantía contingente – Un contrato de préstamo que sirve de

garantía para una operación independiente pero accesoria de otra, en la que el
capital garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en caso de
producirse una o varias contingencias especificadas en el contrato.

24) Contrato de préstamo sobre capital compartido – Un contrato de préstamo en

el que el capital que se ha de reembolsar está determinado por un porcentaje,
establecido en el contrato, del valor del bien inmueble en el momento del
reembolso o de los reembolsos del capital.

25) Prácticas de venta vinculada – Toda oferta o venta de un paquete constituido

por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por
separado.

26) Prácticas de venta combinada – Toda oferta o venta de un paquete constituido

por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el
contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.

27) Préstamo denominado en moneda extranjera – Todo contrato de préstamo

inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que
resida el prestatario, o de aquella en la que el prestatario en el momento de
formalización del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que
reembolsar el préstamo.

72
 ANEXO III

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

El anexo de la Ley (y de la Directiva) respecto a la FEIN consta de dos partes,

prohibiendo la directiva18 introducir modificaciones en la parte A. Esta primera parte
define los contenidos obligatorios de la FEIN (sin un formato preestablecido) y
aquellos otros facultativos que pueden ser de interés del prestatario. La parte B incluye
las instrucciones para cumplimentar la FEIN.

PARTE A
El texto del presente modelo se reproducirá tal cual en la Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN). Las indicaciones entre corchetes se sustituirán por
la información correspondiente.

Cuando, se indique (si ha lugar), el prestamista facilitará la información requerida si

esta es pertinente para el contrato de crédito. Si la información no es pertinente, el
prestamista suprimirá los datos correspondientes o la sección entera, si este es el
caso, la numeración de las secciones de la FEIN se adaptará en consecuencia.La
información se facilitará en un solo documento.

Modelo de FEIN
(Texto introductorio)
El presente documento se extiende para [nombre del prestatario], a [fecha del día].
Se ha elaborado basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha,
así como en las actuales condiciones del mercado financiero.
La información que figura a continuación es válida hasta el [fecha de validez], (si ha
lugar) a excepción del tipo de interés y otros gastos. Después de esa fecha, puede
variar con arreglo a las condiciones del mercado.
(Si ha lugar) El presente documento no conlleva para [nombre delprestamista] la
obligación de concederle un préstamo.

1. Prestamista
[Identidad].
[Número de teléfono].
[Dirección geográfica].
Facultativo: Correo electrónico, número de fax, dirección de página web, persona
o punto de contacto.
(Si ha lugar, información que indique si se están prestando o no servicios de
asesoramiento:) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos
que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin
embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de la preguntas, le damos
información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión)].

18
Artículo 2.2

73
2. (Si ha lugar) Intermediario de crédito
Misma información que el punto 1. Prestamista, además de incluir la
[remuneración]19.

3. Características principales del préstamo

Importe y moneda del préstamo por conceder: [valor] [moneda].
(Si ha lugar) El presente préstamo no se expresa en [moneda nacional del
prestatario].
(Si ha lugar) El valor de su préstamo en [moneda nacional del prestatario] puede
variar.
(Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario]
disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], el valor de su
préstamo aumentaría a [insértese el importe en la moneda nacional del prestatario].
El incremento podría ser incluso superior si el valor del/de la [moneda nacional del
prestatario] disminuye en más del 20 %.
(Si ha lugar) El valor máximo de su préstamo será [insértese el importe en la
moneda nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Recibirá una advertencia si el
importe del crédito alcanza [insértese el importe en la moneda nacional del
prestatario]. (Si ha lugar) Tendrá usted ocasión de ejercer su [insértese derecho a
renegociar el préstamo en moneda extranjera o derecho a convertir el préstamo en
[moneda correspondiente], indicando las condiciones aplicables].
Duración del préstamo: [duración]20.
[Tipo de préstamo].
[Clase de tipo de interés aplicable].
Importe total a reembolsar:
Esto significa que, por cada [moneda de denominación del préstamo] que tome en
préstamo, reembolsará usted [importe].
(Si ha lugar) [Este préstamo/Una parte de este préstamo] es un préstamo de solo
intereses. Al finalizar la vigencia del crédito, seguirá adeudando [insértese el
importe del préstamo de solo intereses].
(Si ha lugar) Valor del bien inmueble que se ha tomado como hipótesis para
preparar esta ficha de información: [insértese importe].
(Si ha lugar) Importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del
bien inmueble [insértese el ratio préstamo-valor] o Valor mínimo del bien inmueble
exigido para prestar el importe indicado [insértese importe]

4. Tipo de interés y otros gastos

La tasa anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma
de porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.
La TAE aplicable a su préstamo es [TAE].
Comprende:

19
Explicación de la forma en que se remunera al intermediario de crédito. Si el intermediario
percibe una comisión del prestamista, se indicará el importe de la comisión y, si es distinto del
indicado en la sección 1, el nombre del prestamista.
20
La duración del crédito se expresará en años o meses, según resulte más pertinente. Si la
duración del crédito pudiera variar durante la vigencia del contrato, el prestamista explicará cuándo
y en qué circunstancias ello puede ocurrir. Si el contrato de crédito es de duración indefinida, por
ejemplo en el caso de una tarjeta de crédito con garantía, el prestamista lo indicará claramente.

74
 El tipo de interés [valor en porcentaje o, si ha lugar, indicación de un tipo de
referencia y del valor porcentual del margen del prestamista]21.
[Otros componentes de la TAE].
Costes que deben abonarse una sola vez:
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca [insértese el
importe de la tasa si se conoce, o bien la base para su cálculo].
Costes que deben abonarse periódicamente:
(Si ha lugar) Esta TAE se calcula a partir de hipótesis sobre el tipo de interés.
(Si ha lugar) Dado que [parte de] su préstamo es un préstamo a tipo de interés
variable, la TAE efectiva podría diferir de la TAE indicada si el tipo de interés de su
préstamo cambia. Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a [situación descrita
en la parte B], la TAE podría aumentar a [insértese TAE ilustrativa correspondiente
a esa situación].
(Si ha lugar) Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de
que el tipo de interés se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel
fijado para el período inicial.
(Si ha lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se
incluyen por tanto en la TAE: [Gastos].
(Si ha lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca.
Asegúrese de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos
al préstamo.

5. Periodicidad y número de pagos

Periodicidad de reembolso: [periodicidad].
Número de pagos: [número]22.

6. Importe de cada cuota

[Importe] [moneda].
Sus ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos,
seguirá pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas [periodicidad].
(Si ha lugar) Dado que [este préstamo/una parte de este préstamo] es un préstamo
de solo intereses, tendrá que tomar disposiciones específicas para reembolsar la
cantidad de [insértese el importe del préstamo que es solo de intereses] que
adeudará al finalizar la vigencia del crédito. No olvide añadir a la cuota indicada
cualesquiera pagos extraordinarios que deba realizar.
(Si ha lugar) El tipo de interés de [una parte de] este préstamo es variable. Esto
significa que el importe de sus cuotas puede aumentar o disminuir. Por ejemplo, si
el tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], sus cuotas podrían
aumentar a [insértese el importe de la cuota correspondiente a esa situación].
(Si ha lugar) El valor del importe que tiene que reembolsar en [moneda nacional del
prestatario] cada [periodicidad de las cuotas] puede variar. (Si ha lugar) Sus pagos
podrían incrementarse hasta [insértese el importe máximo en la moneda nacional
del prestatario] cada [insértese el período]. (Si ha lugar) Por ejemplo, si el valor
del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en un 20 % con respecto

21
Si el tipo de interés es variable, la información incluirá:
a) las hipótesis empleadas para el cálculo de la TAE;
b) si procede, los límites aplicables al alza o a la baja; y
c) una advertencia que indique que la variación del tipo puede afectar al nivel efectivo de la TAE.
22
El número de pagos indicado abarcará todo el período de vigencia del crédito.

75
 al/a la [moneda del crédito], tendría usted que pagar [insértese el importe en la
moneda nacional del prestatario] adicionales cada [insértese período]. Sus pagos
podrían incrementarse en una cantidad muy superior a esta.
(Si ha lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversión del reembolso en
[moneda del crédito] a [moneda nacional del prestatario] será el publicado por
[nombre del organismo encargado de la publicación del tipo de cambio] el [fecha],
o se calculará el [fecha] utilizando [insértese el nombre del valor de referencia o el
método de cálculo].
(Si ha lugar) [Indicaciones sobre productos de ahorro vinculados, préstamos con
intereses diferidos].

7. (Si ha lugar) Tabla ilustrativa de reembolso23

La siguiente tabla muestra el importe que ha de pagarse cada [periodicidad].
Las cuotas (columna [n.º pertinente]) son iguales a la suma de los intereses
adeudados (columna [n.º pertinente]), si ha lugar, el capital adeudado (columna [n.º
pertinente]) y, si ha lugar, otros costes (columna [n.º pertinente]). (Si ha lugar) Los
costes de la columna «otros costes» corresponden a [lista de costes]. El capital
pendiente (columna [n.º pertinente]) es igual al importe del préstamo que queda por
reembolsar después de cada cuota.
[Tabla]24.

8. Otras obligaciones
Si desea beneficiarse de las condiciones de préstamo descritas en el presente
documento, el prestatario debe cumplir las obligaciones que a continuación se
indican.
[Obligaciones25].
(Si ha lugar) Observe que las condiciones de préstamo descritas en el presente
documento (incluido el tipo de interés) pueden variar en caso de incumplimiento de
las citadas obligaciones.
(Si ha lugar) Tenga en cuenta las consecuencias que puede tener el poner término
más adelante a cualquiera de los servicios accesorios conexos al préstamo.
[Consecuencias].

9. Reembolso anticipado
Este préstamo puede reembolsarse anticipadamente, íntegra o parcialmente.
(Si ha lugar) [Condiciones].

23
Esta sección se incluirá cuando el crédito sea un crédito con intereses diferidos en el que los
intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se añadan
al importe pendiente del crédito o cuando el tipo deudor sea fijo durante la vigencia del contrato
de crédito.
24
La tabla que ha de insertarse en esta sección contendrá las siguientes columnas: «calendario de
reembolso» (por ejemplo, primer mes, segundo mes, tercer mes), «importe de la cuota»,
«intereses a abonar en cada cuota», «otros costes incluidos en la cuota» (si procede), «capital
reembolsado en cada cuota» y «capital pendiente después de cada cuota».
25
El prestamista indicará las obligaciones pertinentes, tales como la obligatoriedad de asegurar el
bien, contratar un seguro de vida, domiciliar la nómina o adquirir otro producto o servicio. Para
cada obligación, el prestamista especificará frente a quién se asume esta y en qué plazo debe
satisfacerse. Se especificará la duración de la obligación (por ejemplo, hasta el final del contrato
de crédito). El prestamista especificará, para cada obligación, todos los costes que deba pagar
el prestatario y que no estén incluidos en la TAE.

76
 (Si ha lugar) Comisión de reembolso anticipado: [insértese el importe o, si no es
posible, el método de cálculo].
(Si ha lugar) Si decide reembolsar el préstamo anticipadamente, consúltenos a fin
de determinar el nivel exacto de la comisión de reembolso anticipado en ese
momento.

10. Elementos de flexibilidad

(Si ha lugar) [Información sobre portabilidad o subrogación] Tiene usted la
posibilidad de transferir este préstamo a otro [prestamista] [o] [bien inmueble]:
[Insértense las condiciones].
(Si ha lugar) Este préstamo no puede ser transferido a otro [prestamista] [o] [bien
inmueble].
(Si ha lugar) Otras prestaciones: [insértese una explicación de las prestaciones
adicionales enumeradas en la parte B y, de manera facultativa, cualesquiera otras
prestaciones ofrecidas por el prestamista como parte del contrato de crédito que
no se hayan mencionado en las secciones anteriores].

11. Otros derechos del prestatario

(Si ha lugar) Dispone usted de [duración del período de reflexión] a partir del [inicio
del período de reflexión] para reflexionar antes de comprometerse a suscribir este
préstamo. (Si ha lugar) No puede usted aceptar el contrato de crédito hasta que
haya transcurrido un período de [duración del período de reflexión] a partir del
momento en que el prestamista le entregue el contrato.
(Si ha lugar) Durante un período de [duración del período de desistimiento] a partir
de [inicio del período de disposición del crédito], el prestatario puede ejercer su
derecho a cancelar el contrato de crédito. [Condiciones] [Insértese el
procedimiento].
(Si ha lugar) Si durante ese período compra o vende usted una propiedad
relacionada con el presente contrato de crédito, podría perder su derecho a
cancelar el contrato.
(Si ha lugar) Si decide usted ejercitar su derecho de desistimiento [del contrato de
crédito], no olvide comprobar si quedará o no vinculado por las demás
obligaciones que ha contraído en relación con el préstamo [incluidos los servicios
accesorios asociados al préstamo, contemplados en la sección 8].

12. Reclamaciones
Si tiene una reclamación, diríjase a [insértense los datos del punto de contacto
interno y la fuente de información sobre el procedimiento].
(Si ha lugar) Plazo máximo para la tramitación de la reclamación: [período de
tiempo].
(Si ha lugar) [Si no resolvemos internamente la reclamación a su entera
satisfacción,] puede usted dirigirse a: [insértese el nombre del organismo externo
que se ocupe de las reclamaciones y recursos extrajudiciales] (si ha lugar) o
ponerse en contacto con la red FIN-NET para obtener las señas del organismo
equivalente en su país.

13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo:

consecuencias para el prestatario
[Tipos de incumplimiento].

77
 [Consecuencias financieras y/o jurídicas].
Si tiene dificultades para efectuar sus pagos [periodicidad], póngase en contacto
con nosotros enseguida para estudiar posibles soluciones.
(Si ha lugar) En última instancia, puede ser desposeído de su vivienda si no
efectúa sus pagos puntualmente.

14. (Si ha lugar) Información adicional

(Si ha lugar) [Indicación de la legislación aplicable al contrato de crédito].
(Si el prestamista se propone utilizar una lengua distinta de la lengua de la FEIN)
la información y la documentación contractual se facilitarán en [lengua]. Con su
consentimiento, durante la vigencia del contrato de crédito, nos comunicaremos
con usted en [lengua o lenguas].
[Insértese una declaración sobre el derecho del prestatario a que se le proporcione
u ofrezca, según el caso, un proyecto del contrato de crédito].

15. Supervisor
El supervisor de este prestamista es [denominación y dirección electrónica de la
autoridad o autoridades supervisoras].
(Si ha lugar) El supervisor de este intermediario de crédito es [denominación y
dirección electrónica de la autoridad supervisora].

PARTE B
Se han incluido algunas referencias a pie de página de las indicaciones para
cumplimentar la FEIN que se incluyen en esta parte B. Remitimos al anexo de la Ley
para un mayor detalle.

78
 ANEXO IV

Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE)

Resumen del Anexo II de la Ley:

La ecuación que define la tasa anual equivalente (TAE), expresa la equivalencia anual
entre, por un lado, la suma de los valores actualizados de las disposiciones de crédito
y, por otro, la suma de los valores actualizados de los importes de los reembolsos y
pagos de gastos, es decir:

n m'

 C (1 + x)
k =1
k
− tk
= D1(1 + x)− sI
I =1

Donde:

X es la TAE.
m es el número de orden de la última disposición de crédito.
k es el número de orden de una operación de disposición de crédito, por lo que 1 ≤ k
≤ m.
Ck es el importe de la disposición de crédito número k.
tk es el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de
la primera operación de disposición de crédito y la fecha de cada una de las
disposiciones siguientes, de modo que t1=0.
m’ es el número de orden del último reembolso o pago de gastos.
l es el número de orden de un reembolso o pago de gastos.
DI es el importe de un reembolso o pago de gastos.
sIes el intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de
la primera disposición de crédito y la de cada reembolso o pago de gastos.

Observaciones:

a) Las sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no
son necesariamente iguales ni se abonan necesariamente a intervalos iguales.

b) La fecha inicial es la de la primera disposición de fondos.

c) Los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años
o fracciones de año. Un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos,
366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene
30,41666 días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto
o no.

Cuando los intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos no puedan
expresarse como un número entero de semanas, meses o años, se expresarán
como un número entero de uno de tales períodos, combinado con un número
de días. Cuando se utilicen días:

79
 1. se contarán todos los días, incluidos los fines de semana y festivos,
2. el intervalo transcurrido desde la fecha de la disposición de fondos inicial
se computará por períodos normalizados, y después por días,
3. el número de días se obtendrá excluyendo el primer día e incluyendo el
último, y se expresará en años dividiendo el número obtenido por el número
de días del año completo (365 o 366), computado desde el último día hasta
la misma fecha del año anterior,

d) el resultado del cálculo se expresará con una precisión de un decimal como

mínimo. Si la cifra del decimal siguiente es superior o igual a 5, el decimal
precedente se redondeará a la cifra superior.

Algunos de los supuestos adicionales contemplados en la Ley para el cálculo

se la TAE

1) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de los fondos,

se considerará que el consumidor ha dispuesto del importe total del crédito
inmediata y totalmente.
2) Si el contrato de crédito dispone diferentes formas de disposición de fondos con
diferentes gastos o tipos deudores, se considerará que se dispone del importe
total del crédito al tipo deudor y con los gastos más elevados aplicados a la
categoría de transacción más comúnmente utilizada en ese tipo de contrato de
crédito.
3) Si el contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de fondos en
general, pero impone, entre las diferentes formas de disposición de fondos, una
limitación respecto del importe del crédito y del período de tiempo, se
considerará que del importe del crédito se ha dispuesto en la fecha más
temprana prevista en el contrato de crédito y con arreglo a dichos límites de
disposición de fondos.
4) Si se ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y
gastos, se considerará que el tipo de interés y los gastos son los más elevados
durante toda la vigencia del contrato de crédito.
5) Si todavía no se ha acordado el importe máximo aplicable al crédito, se
presumirá que es de 170.000 €.
6) En el caso de una posibilidad de descubierto, se considerará que se ha
dispuesto del importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del
contrato de crédito.
7) En el caso de un préstamo puente, se considerará que se ha dispuesto del
importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito.
Si la duración del contrato de crédito no se conoce, la tasa anual equivalente se
calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de 12
meses.

80
 ANEXO V

Cuadro resumen de los principales cambios de la Ley reguladora de los contratos de

crédito inmobiliario

Fase Hipoteca Comisión de

Papel del Notario Venta cruzada Cláusula suelo
precontractual Multidivisa apertura
ANTES DE

Se ofrecen Comisión por

LA LEY

Sin derecho a
productos ligados gastos de estudio, Permitidas, si son
Sin regular Dar fe exigir el cambio de
a la hipoteca como tramitación, pactadas
divisa
los seguros concesión, etc.

Asesorar sin Derecho a cambiar

DE LA LEY
DESPUÉS

El banco debe dar

cargo antes por la divisa de Prohibida. Aunque Si se pacta, una
información
Eliminar cláusulas sus ingresos o la se permite la venta única comisión de Prohibidas
detallada 10 días
abusivas de su país de combinada apertura
antes de la firma
Dar fe residencia

Cláusula
Conversión de Condiciones de la Amortización Intereses de
Reparto de gastos vencimiento
tipo variable a fijo Subrogación anticipada demora
anticipado
ANTES DE

Comisión de
LA LEY

Ejecución posible
desestimiento
Negociable Sin incentivos Negociables Negociable con 3 cuotas
(0,5%) y otra de
impagadas
compensación

Comisiones
El banco paga Se puede cambiar 12 cuotas de
DE LA LEY
DESPUÉS

máximas en
todos los costes e pagando el 0,15% Los costes se impago o 3%,
función del capital
impuestos, antes de tres reparten entre los Interés más 3% 15 cuotas o 7%
reembolsado,
excepto la años. Después bancos Primera mitad o
distinta si han
tasación. nada. segunda del plazo
pasado 3 o 5 años