Módulo 6

LA NOTARÍA Y EL
REGISTRO DE LA
PROPIEDAD
Indice de contenidos
0. Objetivo ................................................................................................................. 4
LA NOTARÍA ............................................................................................................... 4
1. Introducción .......................................................................................................... 4
2. Funciones del notario ............................................................................................ 6
3. Procedimiento notarial en la adquisición de inmuebles ........................................... 7
4. Derecho de elección de notario ............................................................................. 10
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ......................................................................... 12
1. Introducción ........................................................................................................ 12
El Derecho hipotecario y el Código Civil (CC) .................................................. 14
La Ley Hipotecaria y el Código Civil ................................................................. 15
El Registro de la Propiedad y el Catastro ......................................................... 16
La finca registral................................................................................................ 17
2. Situaciones inscribibles en el Registro de la Propiedad ...................................... 20
Derechos reales ................................................................................................ 21
Derechos personales ........................................................................................ 21
Resoluciones judiciales que afecten la capacidad de actuar de las personas .. 21
3. Títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad ............................................. 23
4. El inicio del proceso de registro .......................................................................... 25
El asiento de presentación ................................................................................ 25
La calificación del registrador............................................................................ 26
El sistema de folio real ...................................................................................... 27
La inmatriculación ............................................................................................. 28
5. Asientos registrales ............................................................................................. 30
La inscripción .................................................................................................... 31
6. La anotación preventiva ...................................................................................... 33
Temporalidad .................................................................................................... 33
Efectos .............................................................................................................. 33
Clases de anotaciones preventivas .................................................................. 34
La anotación preventiva de demanda ............................................................... 35
La anotación preventiva de embargo ................................................................ 35
7. Pérdida de vigencia de los asientos registrales .................................................. 37

2
8. Asientos registrales inexactos............................................................................. 41
Inexactitud en la descripción de la finca – Exceso y disminución de cabida ..... 41
Inexactitud en la descripción de la finca – Deslinde y Amojonamiento ............. 41
La obra nueva ................................................................................................... 43

3
0. Objetivo

• Proporcionar un conocimiento adecuado del derecho de elección de notario,

del funcionamiento de las notarías, y de la organización y del funcionamiento
de los registros de propiedad.

LA NOTARÍA

1. Introducción
Los notarios tienen un doble carácter, son a la vez funcionarios públicos y
profesionales del Derecho.

Como funcionarios ejercen la fe pública notarial, que tiene y ampara un doble

contenido:

a) En la esfera de los hechos, la exactitud de los que el notario ve, oye o percibe
por sus sentidos.

b) Y en la esfera del Derecho, la autenticidad y fuerza probatoria de las

declaraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactado
conforme a las leyes.

Como profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su

ministerio y aconsejarles los medios jurídicos más adecuados para el logro de los fines
lícitos que aquéllos se proponen alcanzar.

El Notariado es plenamente autónomo e independiente en su función.

En su organización jerárquica depende directamente del Ministerio de Justicia y de la

Dirección General de los Registros y del Notariado.

En cuento al ámbito territorial de los Colegios Notariales, este deberá ser el de las
Comunidades Autónomas.

El ingreso en el Notariado tiene lugar mediante oposición para obtener el Título de

Notario, y las convocatorias de la oposición se publican en el "Boletín Oficial del
Estado''

4
Las personas que aspiren a ingresar en el Notariado deben reunir, en la fecha que
termine el plazo de presentación de las instancias, las condiciones siguientes:

a) Ser español u ostentar la nacionalidad de cualquier país miembro de la Unión

Europea, o estar incurso en las situaciones previstas en el artículo 1 de la Ley
17/1993, de acceso a determinados sectores de la función pública de los
nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea.

b) Ser mayor de edad.

c) No encontrarse comprendido en ninguno de los casos que incapacitan o

imposibilitan para el ejercicio del cargo de notario.

d) Ser Doctor o Licenciado en Derecho o haber concluido los estudios de esta

licenciatura.

Es el Estado quien nombra a los notarios, fija sus honorarios y los destina a una plaza
concreta. Mediante el notario el Estado proporciona seguridad jurídica preventiva, ya
que la escritura pública constituye la prueba evidente y fehaciente de que lo que en
ella se recoge es cierto y es legal y que lo autoriza y valida el Estado.

Con respecto a la organización de las notarías, es evidente que múltiples factores

determinan las características de cada una, no hay dos notarías iguales. No es lo
mismo una notaría de una pequeña ciudad, que una notaría en una gran capital.
También la situación geográfica incide, la tipología de muchos actos es distinta en
localidades de la costa que en el interior. Mención aparte son los aspectos
demográficos, una población joven supondrá realizar más hipotecas que si la
población es mayor, en cuyo caso quizás las herencias tengan mayor protagonismo.

Por otro lado, últimamente se da con mayor frecuencia la concentración de notarías,

es decir un único despacho notarial en que prestan sus servicios dos o más notarios.

“Recuerde que”

• Recuerde que, mediante el notario, el Estado proporciona seguridad jurídica

preventiva, ya que la escritura pública constituye la prueba evidente y fehaciente de
que lo que en ella se recoge es cierto y es legal y que lo autoriza y valida el Estado.

• Recuerde que los notarios tienen un doble carácter, son a la vez funcionarios públicos
y profesionales del Derecho. Como funcionarios ejercen la fe pública notarial y Como
profesionales del Derecho tienen la misión de asesorar a quienes reclaman su
ministerio.

5
2. Funciones del notario
De entre las diversas funciones de los notarios podemos señalar:

• Elaboración y tramitación de escrituras públicas para los hechos y actos que la

ley disponga o cuando sea voluntad de las partes hacerlo.

• Elaboración de escrituras públicas para la cancelación de hipotecas.

• Custodia, apertura y publicación de testamentos cerrados.

• Reconocimiento de documentos privados, dejando constancia de la

manifestación del interesado y el contenido del documento.

• Autenticaciones, haciendo precisión del documento que tuvo a la vista para

realizarla. Se pueden autenticar copias o firmas.

• Dar testimonio por escrito de la supervivencia de una persona. Fe de vida.

• Expedir copias de las escrituras públicas.

• Realizar de notas de referencia, en los casos en los que se lleve a cabo una
actuación que afecta otras escrituras.

• Guardar y conservar los archivos notariales

6
3. Procedimiento notarial en la adquisición de
inmuebles
El papel del notario se inicia de forma bien temprana en todo el proceso de adquisición
de inmuebles.

Según la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, el

prestamista, además de facilitar toda la información que se detalla, cuando esté
previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, debe formular la
advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y
gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la escritura pública
del contrato de préstamo, sobre el contenido y las consecuencias de la información
que se entrega.

La documentación entregada, junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la

que declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido,
deberá remitirse al notario elegido por el prestatario a los efectos de lo dispuesto y
que vamos a ver a continuación.

Además de las explicaciones que se puedan haber facilitado al prestatario, este

deberá comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente
el asesoramiento que sea menester.

El notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos

sobre la información y plazos que hemos señalado. Si es así, hará constar en un acta
notarial (sin coste para el prestatario) previa a la formalización del préstamo
hipotecario:

a) El cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del

prestatario de los documentos.

b) Las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por

el notario.

c) En todo caso, el notario deberá informar de forma individual haciéndolo constar

en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas
recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha
de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con
referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica.
Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que
tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.

El prestatario, o quien le represente a estos efectos, así como toda persona física que
sea fiadora o garante del préstamo, deberá comparecer ante el notario, para que éste
pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura
pública del contrato de préstamo.

7
Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las
obligaciones previstas o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el
plazo señalado, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no
podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

En la escritura pública de préstamo, el notario autorizante insertará una reseña

identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores (número de
protocolo, notario autorizante, fecha de autorización y testimonio del notario).

En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control

de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la
autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en esta orden y con
la legalidad vigente.

También informarán al cliente del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en
cualquier caso, deberá:

a) Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente

antelación la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen
discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento
contractual finalmente suscrito.

b) En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha

recibido la información prevista, y advertirle expresamente cuando se dé alguna
de las siguientes circunstancias:

• Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.

• Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que
resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés
variable pactado para períodos posteriores.

• Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como

cláusulas suelo o techo. En particular, el notario consignará en la escritura
esa circunstancia.

c) Informar al cliente de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en

las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras
pactadas.

d) Informar al cliente de la eventual obligación de satisfacer a la entidad ciertas

cantidades en concepto de compensación por desistimiento o por riesgo de tipo
de interés.

e) En el caso de que el préstamo no esté denominado en euros, advertir al cliente

sobre el riesgo de fluctuación del tipo de cambio.

8
 f) Comprobar que ninguna de las cláusulas no financieras del contrato implica
para el cliente comisiones o gastos que debieran haberse incluido en las
cláusulas financieras.

g) En el caso de hipoteca inversa deberá verificar la existencia del

correspondiente asesoramiento independiente.

h) Informar al cliente de los costes exactos de su intervención.

Una vez debidamente firmada la escritura, será asimismo remitida al registro para su
inscripción.

“Recuerde que”

• Recuerde que, según la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito

Inmobiliario, el prestamista, cuando esté previsto que el préstamo se formalice en
escritura pública, debe formular la advertencia al prestatario de la obligación de
recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario.

• Recuerde que el prestatario, o quien le represente a estos efectos (…), deberá

comparecer ante el notario, para que éste pueda extender el acta, como tarde el día
anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.

• Recuerde que, en su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber

genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios
denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en
esta orden y con la legalidad vigente.

9
4. Derecho de elección de notario
El derecho de libre elección de notario es un derecho esencial del consumidor,
protegido por la legislación notarial y por el derecho de consumo.

En primer lugar, por la legislación notarial en el Reglamento de la Organización y

Régimen del Notariado, que en su artículo dice:

“Los particulares tienen el derecho de libre elección de notario sin más

limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico. La condición
de funcionario público del notario impide que las Administraciones
Públicas o los organismos o entidades que de ellos dependan puedan
elegir notario.”

El mismo Reglamento, indica más adelante que

“En las transmisiones onerosas de bienes o derechos realizadas por

personas, físicas o jurídicas, que se dediquen a ello habitualmente, o
bajo condiciones generales de contratación, así como en los supuestos
de contratación bancaria, el derecho de elección corresponderá al
adquirente o cliente de aquellas1

Normalmente, en una compraventa, el comprador es quien elige notario, ya que

cuando se desee otorgar un documento público, el derecho de elección de Notario
corresponde al que esté obligado a pagar la mayor parte de los aranceles. Por
ejemplo, en una compraventa, quien está obligado a pagar la mayor parte de los
aranceles notariales es el comprador, por lo que le corresponderá el derecho a elegir
el notario ante quien se otorgará la escritura.

Como cliente bancario, también se protege específicamente el derecho a elección de

notario: “En materia de elección de notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento
Notarial” 2

Sin embargo, en ocasiones, la práctica es que el Notario sea designado por un gran
operador económico, que contrata grandes volúmenes de transacciones y que quizás
pueda conseguir mejores condiciones económicas por el servicio. Pero también puede
suponer una práctica abusiva en perjuicio del cliente.

En el hipotético caso de que no se permita escoger notario, la persona en cuestión

tienen varias alternativas: desde acudir a los tribunales de justicia, a presentar una
reclamación en una oficina pública de protección del consumidor o a una organización
de consumidores.

También puede comunicar a su notario que existe un conflicto con la otra parte. En
este caso, será el propio notario quien lo ponga en conocimiento del Colegio Notarial

1 Reglamento de la organización y régimen del Notariado. Articulo 126

2 Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Artículo
30

10
correspondiente, que contactará con el notario elegido por la otra parte para que se
abstenga.

En caso de no conocer ningún notario, siempre se puede acudir al Colegio Notarial de

la Comunidad Autónoma o ciudad, que informará objetivamente de un notario con
residencia en la localidad donde se desee otorgar el documento.

Como excepciones a la libre elección del notario, que son pocas, señalemos el caso
de que se fallezca sin testamento y se deba determinar quiénes son los herederos.
Este trámite se debe realizar ante un notario de la localidad donde el fallecido tuvo su
última residencia.

Un segundo caso, se presenta cuando las actas o escrituras requieren la presencia

del notario fuera de la notaría. Solo pueden ser realizadas por los que sean
competentes para actuar en la localidad correspondiente.

“Recuerde que”

• Recuerde que el derecho de libre elección de notario es un derecho esencial del

consumidor, protegido por la legislación notarial y por el derecho de consumo.

• Recuerde que, en caso de no conocer ningún notario, siempre se puede acudir al

Colegio Notarial de la Comunidad Autónoma o ciudad, que informará objetivamente
de un notario con residencia en la localidad donde se desee otorgar el documento.

11
EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. Introducción
Constituye el derecho subjetivo las facultades y potestades jurídicas inherentes de las
personas por razón de la naturaleza, contrato y otra causa admisible en derecho.

Dentro de los derechos subjetivos, encontramos los derechos patrimoniales, que son
susceptibles de tener un valor económico y se contraponen a los derechos
extrapatrimoniales (derechos personalísimos o derechos de la personalidad y
derechos de familia).

Los derechos patrimoniales se dividen en: derechos reales, derechos personales y

derechos intelectuales.

a) Los derechos reales son aquellos que crecen entre las personas y la cosa,
una relación directa e inmediata donde intervienen dos elementos: el sujeto
activo (el titular de derecho) y la cosa (objeto del derecho).

b) Los derechos personales son los que solamente pueden reclamarse de

ciertas personas. Como las obligaciones se establecen entre personas (un
sujeto activo y un sujeto pasivo) se les llama derechos personales, también se
les llama derechos de obligaciones.

c) Finalmente, los derechos intelectuales son los derechos económicos y de

posesión de una obra.

Los derechos reales suelen gozar de una mayor eficacia por su función dentro de una
sociedad que requiere que la situación del titular del derecho sea respetada por la
colectividad. Los derechos personales se realizan frente al sujeto que ocupa la
posición pasiva, es decir el que tiene la obligación.

Por otro lado, si una persona está interesada en adquirir un inmueble, querrá
asegurarse de quien es su propietario y qué potenciales cargas o limitaciones puede
tener el inmueble. Si finalmente lo compra, muy posiblemente los haga con ayuda de
un crédito hipotecario otorgado por un banco, normalmente aportando como garantía
una hipoteca sobre el inmueble. Para que la hipoteca quede válidamente constituida
deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En efecto, el Registro de la Propiedad es el lugar donde mediante la inscripción de los

derechos reales y, excepcionalmente algunos personales, puede dar respuesta a
todas las necesidades que acabamos de señalar, mediante la denominada publicidad
registral. Es decir, el hacer público el acceso al contenido del Registro.

Así la publicidad del Registro de la Propiedad tiene varias funciones:

12
 a) Seguridad jurídica del tráfico inmobiliario

b) Prevención del fraude

c) Facilitar las transacciones

d) Desarrollo de la actividad crediticia

No se trata tanto de que todos conozcan las situaciones jurídicas de los inmuebles,
sino que todas aquellas personas que deseen saberlas tengan un medio para
conseguirlo.

De hecho, el Registro de la Propiedad puede ser visto desde distintos puntos de vista:

a) El registro de la Propiedad como institución

Tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria coinciden al establecer que el

Registro de la Propiedad, que se constituye de forma unitaria y centralizada para
todo el Estado3, tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles.

Señalemos las críticas a esta definición por insuficiente, ya que no cita las notas
marginales, ni los asientos de cancelación; y por incompleta, pues no recoge las
resoluciones judiciales sobre la capacidad de las personas, ni los contratos de
arrendamiento y opción si son inscribibles.

Por otro lado, el hecho de que el Registro esté se refiera a bienes inmuebles, ello
no impide bienes muebles tengan su propio registro. En el año 2000 entró en
funcionamiento el Registro de Bienes Muebles integrado por diversas secciones:
buques y aeronaves, automóviles y otros vehículos a motor, maquinaria industrial,
etc.

b) El registro como oficina

El local donde se lleva a cabo la función registral, cuyas inscripciones o

anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los
inmuebles.

Como oficina, el Registrador realiza la gestión como profesional del derecho, en

plena libertad de organización de medios materiales y humanos, estando sus
oficiales y auxiliares sometidos a la legislación laboral y bajo su responsabilidad.

c) El Registro de la Propiedad como conjunto de libros

3 Cada Registro de la propiedad estará a cargo de un Registrador. Los Registradores de la

Propiedad tienen el carácter de funcionarios públicos para todos los efectos legales y tendrán
tratamiento de Señoría en los actos de oficio. Ley Hipotecaria (LH), artículo 274

13
 La titularidad de los libros del Registro es del Estado, no del Registrador. Los libros
son volúmenes de hojas, donde si se cumplen las formalidades, se registran los
asientos. Destaquemos sus principales características:

• El Registro de la Propiedad se llevará en libros foliados y visados judicialmente

(art. 238 LH).

• Solo harán fe los libros que lleven los Registradores (art. 240 LH).

• Los libros del Registro no se sacarán por ningún motivo de la oficina del
Registrador; todas las diligencias judiciales o extrajudiciales que exijan la
presentación de dichos libros se practicarán precisamente en la misma oficina
(art. 241 LH).

Por otro lado, el Derecho Hipotecario, también denominado Derecho Inmobiliario

Registral, es el conjunto de normas del Derecho Civil que regulan la inscripción en el
Registro de la Propiedad y publicidad de los actos de reconocimiento, transmisión,
constitución, modificación, gravamen y extinción del dominio sobre bienes inmuebles
y derechos reales sobre los mismos. También, desde un punto de vista formal,
establece las normas de organización y llevanza de los Registros.

El Derecho hipotecario y el Código Civil (CC)

En el párrafo anterior ya hemos mencionado que el Derecho hipotecario forma parte

del Código Civil, que dedica un capítulo al Registro de la Propiedad, del que
señalamos sus artículos:
.
“El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles”. Artículo 605

“Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes

inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro
de la Propiedad, no perjudican a tercero”. Artículo 606

“El Registro de la Propiedad será público para los que tengan interés
conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos
reales anotados o inscritos”. Artículo 607

“Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma,

efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el
valor de los asientos de sus libros se estará a lo dispuesto en la Ley
Hipotecaria”. Artículo 608

Nótese la remisión a la Ley Hipotecaria.

14
La Ley Hipotecaria y el Código Civil

También en cierta medida, la Ley Hipotecaria forma parte del Código Civil,
apareciendo una dualidad de situaciones: aquella propiedad inscrita en el Registro y
la que no lo está

Señalemos el artículo 606 del CC, que también señala en otro artículo que 4:

“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la

propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión
de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la

haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena

fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de
fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”

Por otro lado, el Título del CC del contrato de compraventa, remite en uno de sus
artículos que respecto de bienes inmuebles se seguirá lo determina la Ley Hipotecaria.

Asimismo, en el capítulo sobre la hipoteca se dice:

“La forma, extensión y efectos de la hipoteca, así como lo relativo a su

constitución, modificación y extinción y a lo demás que no haya sido
comprendido en este capítulo, queda sometido a las prescripciones de la
Ley Hipotecaria, que continúa vigente”

Podemos concluir que existe una armonía entre los dos cuerpos legales.

4 Artículo 1473 CC

15
El Registro de la Propiedad y el Catastro

Ya hemos señalado que el objetivo de registrar una finca en el Registro de la

Propiedad es conocer quién es su propietario y que cargas recaen sobre la misma.

El Catastro, que tiene un origen marcadamente fiscal, se configura como una

institución administrativa que, hoy en día, podemos decir tiene una triple misión:

a) el permitir la gestión de la ordenación y desarrollo territorial,

b) calcular el importe de las obligaciones fiscales

c) y facilitar información con finalidad estadística.

Tal como define la ley5, el Catastro Inmobiliario es un registro administrativo en el que

se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
La formación y el mantenimiento del Catastro Inmobiliario, así como la difusión de la
información catastral, es de competencia exclusiva del Estado, coordinado por la
Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda.

Si bien las misiones del Registro del Propiedad y del Catastro son distintas, estas son
complementarias. En efecto, la misma ley consagra esta distinción y
complementariedad:

“La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las

características indicadas en el apartado anterior y obtenida,
preferentemente, por medios telemáticos, se incorporará en los
documentos públicos que contengan hechos, actos o negocios
susceptibles de generar una incorporación en el Catastro Inmobiliario,
así como al Registro de la Propiedad en los supuestos previstos por
ley. Igualmente se incorporará en los procedimientos administrativos
como medio de acreditación de la descripción física de los inmuebles.
Artículo 3”

Además, es obvio que una exacta descripción de las fincas base de los derechos, se
complementa con la titularidad inmobiliaria, con los cual es fundamental una adecuada
coordinación entre el Registro y el Catastro.

En este entorno, el Catastro está llamado a dotar al Registro de una información

correcta que permita que los datos físicos de las fincas registrales coincidan con los
que consten en el Catastro. En consecuencia, cada inmueble debe identificarse a
través de un código alfanumérico, la llamada referencia catastral6, al objeto de situarlo
en la cartografía oficial del Catastro.

5 Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley del Catastro Inmobiliario.
6 Compuesto por veinte caracteres alfanuméricos, organizados de distinta forma según la parcela

sea urbana o rústica:

16
La referencia catastral deberá figurar en los instrumentos públicos, mandamientos y
resoluciones judiciales, expedientes y resoluciones administrativas. También es
obligada su aportación ante el notario por los requirentes u otorgantes del documento
notarial referente al inmueble de que se trate, y ante el Registro de la Propiedad por
quienes soliciten del registrador un asiento registral.

La referencia catastral de un inmueble se puede obtener mediante:

• Consulta o certificación catastral electrónica, obtenida a través de la Sede

Electrónica del Catastro.

• Certificado del Catastro emitido por sus Gerencias.

• Último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

• Certificado emitido por el Ayuntamiento, en su caso.

• En las escrituras públicas en las que conste la referencia catastral o mediante

información del Registro de la Propiedad cuando figure inscrita

La finca registral

La finca registral es un objeto del derecho. En nuestro país, es una categoría especial
que pueden alcanzar distintas realidades cuando se inscriben en el Registro de la
propiedad causando la apertura de un folio real propio, distinto y diferenciado.

En este sentido, pueden ser una finca, un terreno, una parcela, fincas superficiales,
edificios, los propios pisos o locales, manantiales, explotaciones agrícolas y demás
bienes inmuebles.

La Ley Hipotecaria no ofrece un concepto legal de finca. En cambio, sí lo hace la Ley

del suelo en su art. 26.1.a, donde dice que constituye Finca: «la unidad de suelo o de
edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro
indiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo».

Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la

Propiedad, tiene la consideración de finca registral.

En las parcelas urbanas, los 7 primeros dígitos indican el número de la parcela, los 7 caracteres
siguientes la hoja del catastro en la que se encuentra, los 4 siguientes señalan el inmueble
concreto dentro de la finca, y los dos últimos caracteres son de control.
En las parcelas rústicas se indica la provincia (2 dígitos), el municipio (3 dígitos), el sector (una
letra), el polígono (3 dígitos), la parcela (5 dígitos) y el inmueble dentro de la parcela (4 dígitos),
con los dos últimos caracteres de control.

17
De lo comentado, una primera consecuencia es que la opción que adopta el Registro
es el sistema de abrir un folio especialmente destinado a registrar el historial jurídico
de cada finca que accede al mismo.
.
Por otro lado, pensamos en finca como algo material, sin embargo, la finca registral
no exige unas características físicas determinadas pues adquiere su condición
únicamente por su acceso al registro. Es, en definitiva, toda aquella entidad que
ocasiona la apertura de un folio real propio e independiente en el Registro de la
propiedad, sea material o no. También acceden al registro las fincas inmateriales.

Finca material
Se concibe la finca en su sentido material, desde la perspectiva del derecho civil, es
decir, como predio o parcela con cuerpo, como trozo de terreno, edificado o no,
cerrado por una línea poligonal (espacio deslindado), perteneciente a un solo
propietario o a varios pro indiviso.

Algunas variantes de la finca material básica son las denominadas fincas especiales.
Pongamos por ejemplo las fincas urbanas en régimen de copropiedad, o las fincas
bajo el régimen de propiedad horizontal, etc.7

Caso especial también lo constituyen las plazas de garaje y similares, que pueden
tener un planteamiento similar al régimen de la propiedad horizontal, aunque también
pueden considerarse como anejos a los pisos del inmueble, o bien considerar el garaje
en régimen de copropiedad ordinaria y adscribir el uso de cada plaza.

También son especiales las fincas funcionales por constituir una unidad económica
(por ejemplo, una explotación agrícola) y las aguas de dominio privado.

Finca inmaterial
Podemos a hablar de finca inmaterial, cuando la finca que abre folio no tiene un
marcado carácter físico. Se hallan en estas últimas clases, no corporales stricto sensu,
las formadas por unidades de aprovechamiento urbanístico y las concesiones
administrativas.

El aprovechamiento urbanístico se debe considerar como la subordinación de la

propiedad del suelo a su fin social al reparto de beneficios y costes correspondiente.

Las concesiones administrativas son actos de la Administración mediante los cuales

se autoriza temporalmente a una persona particular la utilización privada de un bien
público.

Ejemplos de concesiones administrativas son los puertos deportivos, los

aparcamientos en el subsuelo de vías públicas, etc. Pueden ser una finca registral,

7 Para más detalles ver artículo 8, LH

18
excepto si es una concesión accesoria de otra finca o concesión. También pueden ser
objeto de garantía hipotecaria que se extingue al extinguirse la concesión.

“Recuerde que”

• Recuerde que los derechos reales son aquellos que crecen entre las personas y la cosa,
los derechos personales son los que solamente pueden reclamarse de ciertas personas
(un sujeto activo y un sujeto pasivo) y los derechos intelectuales son los derechos
económicos y de posesión de una obra.

• Recuerde que el Derecho Hipotecario, también denominado Derecho Inmobiliario

Registral, es el conjunto de normas del Derecho Civil que regulan la inscripción en
el Registro de la Propiedad y publicidad de los actos de reconocimiento, transmisión,
constitución, modificación, gravamen y extinción del dominio sobre bienes inmuebles
y derechos reales sobre los mismos.

• Recuerde que el objetivo de registrar una finca en el Registro de la Propiedad es

conocer quién es su propietario y que cargas recaen sobre la misma.

• Recuerde que cada inmueble debe identificarse a través de un código alfanumérico,

la llamada referencia catastral, al objeto de situarlo en la cartografía oficial del
Catastro.

• Recuerde que las fincas podrán tener un doble carácter: se concibe la finca en su
sentido material, como predio o parcela con cuerpo, como trozo de terreno, edificado
o no, cerrado por una línea poligonal (espacio deslindado), perteneciente a un solo
propietario o a varios pro indiviso; se concibe finca inmaterial, cuando la finca que
abre folio no tiene un marcado carácter físico.

19
2. Situaciones inscribibles en el Registro de la
Propiedad
Empecemos por señalar que la terminología de la legislación hipotecaria de nuestro
país es poco precisa.

Si nos atenemos a la LH se pueden inscribir en el Registro, actos y contratos (artículo

1), títulos (artículos 2,3 y 4) y fincas (artículos 7 y 8), pero si acudimos al Reglamento
Hipotecario (RH) se pueden inscribir bienes inmuebles y los derechos reales sobre los
mismos (artículo 4) y según el artículo 33 documentos públicos: “Se entenderá por
título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos…”

Por otro lado, si acudimos al artículo 2 de LH, se dice que en los Registros se
inscribirán:

1. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los

derechos reales impuestos sobre los mismos.

2. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o

extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,
servidumbres y otros cualesquiera reales.

3. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles

o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de
invertir su importe en objeto determinado.

4. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para

administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de
sus bienes.

5. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,

cesiones y subrogaciones de los mismos.

6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que

pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con
sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

Todo ello ha dado lugar a críticas fundadas por la forma poco precisa, fragmentada y
heterogénea de relacionar los supuestos de inscripción

A pesar de lo mencionado, una posible clasificación de los actos y derechos

inscribibles sería la siguiente:

20
Derechos reales
Correspondientes a los puntos 1, 2, 3 y 6 del artículo 2 de la LH.

Se puede inscribir en el Registro cualquier título en el que se declare, reconozca

trasmita, modifique o extinga cualquier derecho real. También son inscribibles las
partes indivisas de una finca o derecho. No son inscribibles los bienes inmuebles y
derechos reales a favor de entidades sin personalidad jurídica, pero sí pueden ser
objeto de inscripción los bienes inmuebles de dominio público, conforme a su
legislación especial.

Además, en ocasiones se inscriben también junto a la titularidad aspectos que forman

parte de la descripción del derecho. Sería el caso, por ejemplo, de las condiciones
suspensorias o resolutorias, cuando se inscribe las consecuencias del impago del
importe aplazado, o de las prohibiciones de disponer del bien (ver artículo 26 de la
LH) en el caso de actos a título gratuito.

Por otro lado, ciertos derechos no es necesario inscribirlos en el registro. Por ejemplo,
las servidumbres, limitaciones y prohibiciones de carácter legal (se presumen
conocidas por todos) o las limitaciones derivadas del planteamiento urbanístico.

Derechos personales
Correspondiente al punto 5 del artículo 2 de la LH.

Ya hemos mencionado que excepcionalmente se permite la inscripción en el Registro

de derechos personales, los cuales vienen específicamente señalados en la
legislación.

Este sería el caso de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los

subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, que ya hemos visto en el
artículo 2.5 de la LH. Otro caso sería el de los inquilinos y arrendatarios que tengan
derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposición legal o por
convenio con el arrendador. También es inscribible el contrato de opción de compra.

Todo ello sin perjuicio de que, cuando proceda, se realice una anotación preventiva
(más adelante veremos este extremo) Por ejemplo un préstamo con garantía
hipotecaria, o la anotación preventiva de un embargo sobre un inmueble).

Resoluciones judiciales que afecten la capacidad de actuar de las

personas
Correspondiente al punto 4 del artículo 2 de la LH.

Las resoluciones judiciales que deben inscribirse conforme a lo dispuesto en el

número cuarto del artículo segundo de la Ley no son solo las que expresamente
declaren la incapacidad de alguna persona para administrar sus bienes o modifiquen
con igual expresión su capacidad civil en cuanto a la libre disposición de su caudal,

21
sino también todas aquellas que produzcan legalmente una u otra incapacidad,
aunque no la declaren de un modo terminante.

Señalemos que también son inscribibles los actos de acuerdo con la legislación
urbanística como los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de
la ordenación urbanística en cuanto supongan modificación de las fincas registrales,
la incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad
urbanística, etc.8

“Recuerde que”

• Recuerde que se puede inscribir en el Registro cualquier título en el que se declare,

reconozca trasmita, modifique o extinga cualquier derecho real. También son
inscribibles las partes indivisas de una finca o derecho.

• Recuerde que no son inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de
entidades sin personalidad jurídica, pero sí pueden ser objeto de inscripción los bienes
inmuebles de dominio público, conforme a su legislación especial.

8 Artículo 65 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

22
3. Títulos inscribibles en el Registro de la Propiedad
Normalmente se suele distinguir entre título en sentido material, que es el motivo que
justifica el derecho y título en sentido formal, que es el documento en que consta lo
que debe inscribirse. Este último tiene una importancia capital, ya que es el vehículo
por el cual los títulos materiales puedan inscribirse en el Registro de la Propiedad:

“Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento

o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la
persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en
cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con
otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se
acredite”. Artículo 33, RH

La ley exige que para que puedan ser inscritos los títulos deberán estar consignados
en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial
o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Esto
supone denegar el acceso al Registro de los documentos privados.

La titulación pública puede tener tres orígenes:

• Notarial – Escrituras públicas y actas notariales.

• Resoluciones judiciales – Sentencias ejecutorias, mandamientos, autos,

providencias y certificaciones de los secretarios judiciales.

• Documentos administrativos – Especialmente los actos de naturaleza

urbanística.

Los requerimientos generales de los títulos inscribibles son los siguientes:

• Deben estar autorizados por funcionario competente.

• Deben ser otorgados con la solemnidad exigida por la Ley en cada caso.

• Deben concordar con la situación jurídica registral.

• Deben cumplir los requisitos fiscales derivados.

Titulación supletoria
Son los títulos o documentos que deberán cumplimentarse para sustituir los títulos
ordinarios o títulos normalmente inscribibles que, respecto a determinados actos, no
se han formalizado, o son defectuosos o se han extraviado.

23
La titulación supletoria cumple la indicada función respecto a la inmatriculación de una
finca; respecto a la reanudación del tracto sucesivo interrumpido; y respecto a la
corrección de un exceso de cabida.

Los títulos supletorios, que con frecuencia se formalizan como culminación de un

procedimiento legal determinado, pueden resumirse en los cuatro siguientes títulos
concretos:

1. Expediente de dominio.

2. Título público de adquisición.

3. Certificación de dominio de entidad pública y

4. Acta de notoriedad.

También se pueden inscribir en el Registro los títulos otorgados en país extranjero,

que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas
por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España.

24
4. El inicio del proceso de registro
Nuestro sistema de Registro es un sistema que se caracteriza por ser de documentos
(se llevan documentos otorgados fuera de dicho Registro) de inscripción (el
documento se registra) y de folio real, ya que los asientos de cada finca se hacen de
forma consecutiva en un mismo folio, lo que permite conocer la situación toda la
situación de la finca con una consulta. También se caracteriza porque el Registro no
actúa de oficio, actúa a instancias de parte o por mandato judicial.

Al solicitar al registrador realizar una inscripción o asiento en el Registro, se inicia el

procedimiento registral lo que provoca dos actos importantes:

• el asiento de presentación,

• y la calificación del registrador.

Veamos ambas.

El asiento de presentación
Los registradores deben llevar un libro Diario respecto al cual la Ley señala:

“Los asientos del Diario se extenderán por el orden con que se presenten
los títulos, sin dejar claros ni huecos entre ellos, se numerarán
correlativamente en el acto de extenderlos, y expresarán necesariamente:

Primero. El nombre y apellidos del que presente el título.

Segundo. La hora de su presentación.

Tercero. La especie de título presentado, su fecha y Autoridad o Notario

que lo suscriba.

Cuarto. El derecho que se constituya, reconozca, transmita, modifique o

extinga por el título que se pretenda inscribir.

Quinto. La naturaleza de la finca o derecho real que sea objeto del título
presentado, con expresión de su situación y de su nombre y número, si lo
tuviere.

Sexto. El nombre y apellidos de la persona a cuyo favor se pretenda hacer

la inscripción o asiento de que se trate.

Séptimo. La firma del Registrador en todo caso y la de la persona que

presente el título, si lo solicitare”.9

9 Artículo 240, LH

25
Por lo tanto, el asiento de presentación es un asiento que se realiza en orden de
presentación y que es preparatorio a la calificación del registrador y,
eventualmente a su registro. Por supuesto, existe una previa calificación sobre
si la documentación presentada es, en principio correcta a efectos registrales,
prescindiendo de sus posibles defectos. La presentación puede efectuarse por
diversas vías: físicamente, por correo, telemáticamente, por fax, etc.

Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba
producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la
inscripción misma. Es decir, la inscripción llevará la fecha presentación. Para
determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas
a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los
títulos respectivos.

Una consecuencia importante del asiento de presentación se expone en el

artículo 17 de la LH:

“Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo

o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual
se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Si sólo se hubiera extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco

inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante
el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del
mismo asiento”.

Por lo tanto, durante el plazo de vigencia del asiento de presentación (60 días
hábiles contados desde el día siguiente a la fecha del asiento) no se pueden
inscribir documentos con fecha igual o anterior al que se ha presentado.

Puede suceder, sin embargo, que, debido a algunos supuestos contemplados de

suspensión del plazo o prórroga este sea superior. En cualquier caso, finalizado
el plazo de vigencia del asiento de presentación o sin haber presentado recurso
sobre la calificación del registrador el asiento se cancela.

La calificación del registrador

En general, la calificación de un documento es una actuación de todo encargado de
un Registro Público mediante la cual se determina si el documento que se le presenta
para que proceda a su anotación cumple las exigencias de legalidad, formal y material,
para poder ser inscrito.

La LH establece que los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la

legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud
se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los
actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y
de los asientos del Registro.

26
Nótese que se analizan los documentos (aspectos formales, competencia del
funcionario autorizante), la capacidad de los interesados (capacidad jurídica y de
llevar a cabo el acto que se quiere inscribir) y la validez de los actos (que no los
documentos, sino su contenido).

El Registrador como resultado de la calificación, procederá a la inscripción (en un

plazo máximo de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación),
la denegará o la suspenderá. La suspensión se produce al negar la inscripción por
detectar algún defecto que se puede ser subsanado. La denegación se produce al
entenderse que el defecto no puede ser subsanado y se califica como “denegación de
asiento”.

Los interesados podrán reclamar contra el acuerdo de calificación del registrador, por
el cual suspende o deniega el asiento solicitado. La reclamación podrá iniciarse ante
la Dirección General de los Registros y del Notariado o bien directamente ante el
Juzgado de Primera Instancia competente.

El registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación

negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso,
de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el
título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o
existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de
quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o
la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento
de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de
inscripción.

Distinguir entre faltas subsanables o no subsanables en ocasiones no es fácil. Es

evidente que la falta de una firma, o de competencia del funcionario puede ser
subsanable normalmente. No es lo mismo que denegar el asiento por que la finca está
inscrita a nombre de otra persona. Pero en ocasiones, no es tan evidente. Esto ha
dado lugar a amplios planteamientos doctrinales con diversas posturas en el tema.

En cualquier caso, sea subsanable o no, el Registrador debe indicar el defecto y

devolver el título a la persona que lo presentó.

Si el defecto subsanable se corrige, el título se inscribirá. Si no se corrige, el

Registrador anotará en el asiento de presentación una nota marginal

El sistema de folio real

Dentro de los sistemas registrales destaca el sistema alemán o sistema de folio real,
mediante el cual el Registro de la Propiedad se organiza a base de folio real,
ordenándose por fincas, resultando la inscripción constitutiva para las transmisiones
y demás actos por negocio jurídico inter vivos.

27
El derecho de este modo inscrito goza de la presunción de exactitud, y el titular
registral se encuentra debidamente protegido. Este sistema registral es el seguido
por el sistema hipotecario español.

La base de la regulación del sistema de folio real se halla en el código alemán cuyas
características (BGB), y sus notas características relevantes son que la unidad básica
del Registro, para cada una de ellas, se apertura un folio registral.

Los derechos reales inscribibles se encuentran taxativamente especificados por la ley;

para la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos registrables,
resultan imprescindibles tanto el acuerdo real y existe una presunción de exactitud del
contenido del Registro

La inmatriculación
Es la entrada en el Registro por primera vez de una finca, mediante un asiento de
inscripción de dominio en favor del inmatriculante, mediante la presentación de los
títulos o medios admitidos legalmente. Se abre folio registral a la finca de que se trate.

Son medios de inmatriculación:

• El título público de adquisición

• El expediente de dominio. Procedimiento judicial cuyo objeto es acreditar la

adquisición del dominio de una finca por el que promueve el expediente para
posibilitar un título válido y eficaz que sirva de base a la inmatriculación de la
finca, es decir, su inscripción registral cuando no esté inscrita en el Registro de
la Propiedad a nombre de persona alguna.

• Las resoluciones judiciales que proclame la propiedad de bienes inmuebles.

• Los títulos de concesiones administrativas, las certificaciones administrativas

de dominio, y otros casos recogidos en los artículos 204 a 206 de la LH.

Por otro lado, la LH en su artículo 9 establece que:

.
“El folio real de cada finca incorporará necesariamente el código registral
único de aquélla. Los asientos del Registro contendrán la expresión de
las circunstancias relativas al sujeto, objeto y contenido de los derechos
inscribibles según resulten del título y los asientos del registro, previa
calificación del Registrador”.

28
“Recuerde que”

• Recuerde que nuestro sistema de Registro es un sistema que se caracteriza por ser de
documentos (se llevan documentos otorgados fuera de dicho Registro) de inscripción
(el documento se registra) y de folio real.

• Recuerde que el asiento de presentación es un asiento que se realiza en orden de

presentación y que es preparatorio a la calificación del registrador y, eventualmente
a su registro.

• Recuerde que durante el plazo de vigencia del asiento de presentación (60 días hábiles
contados desde el día siguiente a la fecha del asiento) no se pueden inscribir
documentos con fecha igual o anterior al que se ha presentado.

• Recuerde que el Registrador, como resultado de la calificación, procederá a la

inscripción (en un plazo máximo de quince días contados desde la fecha del asiento
de presentación), la denegará o la suspenderá.

• Recuerde que el sistema de folio real, mediante el cual el Registro de la Propiedad se

organiza a base de folio real, ordenándose por fincas, resultando la inscripción
constitutiva para las transmisiones y demás actos por negocio jurídico inter vivos, es
el sistema registral utilizado por el sistema hipotecario español.

29
5. Asientos registrales
Según establece la Ley, en los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán
las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación,
inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia;
anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.

Como vemos en sentido amplio se asimilan asientos e inscripciones, que es el eje

alrededor del cual gira la práctica del Registro y se puede seguir el historial jurídico de
una finca.

Una clasificación clásica de los asientos del Registro de la Propiedad es la siguiente:

• Asientos principales y Asientos accesorios

Los primeros son los que tienen autonomía y función propia dentro del
campo de la publicidad (por ejemplo, las inscripciones y las anotaciones).
Los segundos solo ejercen una función de carácter instrumental y están
al servicio de otros asientos, por ejemplo, las notas marginales).

• Asientos definitivos y asientos provisionales

Los primeros, son los que tiene una duración indefinida, cumpliendo su
función en orden a la publicidad durante todo su periodo de vigencia (por
ejemplo, la inscripción). Los segundos tienen una duración temporal o
de vigencia determinada, por estar destinados a convertirse en otros
asientos o extinguirse por caducidad (por ejemplo, las notaciones).

• Asientos de carácter positivo y de carácter negativo

Los primeros son aquellos que exteriorizan el nacimiento de un derecho
o este mismo derecho en su plenitud. Los segundos constatan la
extinción de un derecho o pérdida de vigencia de un asiento anterior (por
ejemplo, la cancelación).

Una relación de los posibles asientos del Registro sería la siguiente:

• La inscripción
• El Asiento de presentación
• La Inmatriculación
• La anotación preventiva
• La nota marginal
• Las menciones registrales
• La cancelación

Veamos cada uno de ellos.

30
La inscripción
En sentido amplio, inscripción es sinónimo de cualquier asiento registral como hemos
visto. En sentido estricto, la inscripción es el asiento principal (pues no depende de
otro asiento) y definitivo (tiene una duración indefinida) que tiene por objeto dar
publicidad a los hechos y derechos enumerados en la LH, que ya hemos visto.

Las inscripciones se pueden clasificar de muchas maneras: primeras y posteriores;

principales o de referencia; extensas o concisas, declarativas y constitutivas etc.

Una clasificación interesante es la que distingue entre inscripciones declarativas, y

constitutivas.

Es declarativa, cuando se limita a registra un cambio que ha tenido lugar fuera del
Registro. Un ejemplo de inscripción declarativa es una simple compraventa. En este
caso el derecho afectado suele ser el pleno dominio, cuyo acto efectuado sobre él es
su transmisión. La transmisión no se ha efectuado mediante la inscripción, sino en la
formalización del contrato, el precio pagado y el bien entregado. La inscripción no hace
más que legitimar y oponer frente a terceros que dicha transmisión se ha efectuado.

La inscripción es constitutiva cuando la propia inscripción es la que produce el cambio

real, y transforma la realidad jurídica. Es decir, el acto o contrato no existe mientras
no se inscriba. En nuestro sistema las inscripciones son declarativas, y sólo
excepcionalmente, en determinados supuestos la inscripción es constitutiva, como en
el caso de la hipoteca.

La inscripción de la hipoteca tiene carácter constituyente, ya que la LH establece que:

“Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se

requiere:

Primero. Que se hayan constituido en escritura pública.

Segundo. Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la

Propiedad.”10

Como derecho real pues, la hipoteca no nace hasta que se inscribe. Aunque
previamente ya exista el contrato de hipoteca.

También existen otros supuestos de inscripciones constitutivas, como el derecho de

superficie, aunque es un tema debatido. Las inscripciones constitutivas se encuadran
en un debate parecido al de la excepcionalidad que supone la inscripción de los
derechos personales en el Registro.

10 Artículo 145,LH

31
El asiento de presentación
Ya hemos tenido ocasión de comentar los detalles. Es un asiento preliminar y de
duración tasada que se practica en el Libro Diario de Operaciones en virtud del cual
se hace constar el acceso al Registro de un título o documento en el que se ejercita
una pretensión susceptible de iniciar el procedimiento registral. Es la prueba formal
del hecho de la presentación y la petición efectuada.

Su fecha provoca el cierre registral a los títulos contradictorios y da prioridad a los que
fueran compatibles. Una diferencia importante el asiento de presentación es que este
se practica en el libro diario y la inscripción en el libro de inscripciones.

La Inmatriculación
Ya hemos tenido ocasión de comentar los detalles Es el asiento de la primera
inscripción del dominio de una finca en el Registro. Con él se abre a cada finca un folio
u hoja registral y se le dará un número diferente y correlativo.

La anotación preventiva
Es un asiento registral de eficacia temporalmente limitada que enerva la eficacia de la
fe pública registral a favor de los titulares de situaciones que no son inscribibles. Es
un asiento principal, provisional y, en general, positivo, que se practica en los libros
de inscripciones y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar
un derecho perfecto, pero no consumado, o preparar un asiento definitivo.

Por su relevancia, le dedicamos un apartado específico.

La nota marginal
Es un asiento accesorio en el que se hacen constar acontecimientos relacionados con
el asiento principal. Se sitúa al margen del folio y se expresa de forma simple el hecho
que se quiera reflejar. Sólo se pueden practicar las que están previstas por la ley en
determinados casos.

Las menciones registrales

Son la indicación que en la inscripción de un derecho se hace de otro derecho distinto
que resulta aludido, no constituido, en el mismo título. Indican la mera existencia de
una carga o gravamen real relacionado con el título inscrito o anotado.

La cancelación
Es un asiento principal y negativo que tiene por finalidad exclusiva reflejar en el
Registro la pérdida de vigencia de otro asiento anterior. Puede ser total o parcial

32
6. La anotación preventiva
Ya hemos mencionado que la anotación preventiva es un asiento provisional de un
derecho eventual o transitorio. Por otro lado, la variedad de supuestos que a que se
refiere hace muy difícil establecer una definición común a todas ellas. Sin embargo, sí
que es cierto que existen ciertos caracteres comunes que se pueden mencionar.

Temporalidad
Así como la inscripción tienen vocación de perdurar, la anotación preventiva es un
asiento de duración limitada. Lo que no supone que el derecho anotado haya de ser
temporal (veremos que puede convertirse en inscripción).

Una evidencia de su carácter temporal es el artículo 77 de la LH: “Las anotaciones

preventivas se extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en
inscripción”.

Por si esto no fuera suficiente la LH en su artículo 86 establece su caducidad, esto sí,

prorrogable:

“Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a

los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que
tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia
de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron,
podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el
mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que
caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años
de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse
sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.”

Conversión de la anotación preventiva en inscripción – La anotación preventiva podrá

convertirse en inscripción cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida
adquiera definitivamente el derecho anotado. Cuando la anotación preventiva de un
derecho se convierta en inscripción definitiva del mismo, surtirá sus efectos desde la
fecha de la anotación.

Si se produce la conversión, se pueden dar dos circunstancias: la conversión se

produce en una inscripción con el mismo contenido de la anotación, o bien se practica
una inscripción con un contenido diferente.

Efectos
El efecto principal de la anotación preventiva es negativo, no produce efecto positivo
alguno. Nadie se puede ampararse en la información contenida en la anotación para
realizar cualquier negocio.

La fe pública del registro hace que para un tercero lo que figura en el registro se
corresponda con la realidad jurídica.

33
Tampoco tiene un efecto legitimador, ya que los potenciales derechos no cambian la
naturaleza del derecho anotado, que se supone existe y pertenecen a su titular.

Por otro lado, sólo son objeto de anotación preventiva las situaciones previstas en la
LH.

Clases de anotaciones preventivas

El artículo 42 de la LH establece que podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente:

Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la

constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya

hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.

Tercero. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando

al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en
la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera

obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el
secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.

Quinto. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las

resoluciones judiciales expresadas en el número cuarto del artículo segundo de
esta Ley.

Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga

especial adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas
de los mismos.

Séptimo. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el

juicio de testamentaría.

Octavo. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de
la refacción.

Noveno. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda

hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o
cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que
observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se
determine.

Décimo. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación

preventiva, conforme a lo dispuesto en esta o en otra Ley.

34
Señalemos que el último supuesto ya nos indica que hay otras causas de anotación
preventiva contemplados en la misma LH, así como en RH. Señalemos a título de
ejemplo el artículo 28 del RH: “Declarada la quiebra de una subasta por no haber
pagado el comprador de una finca o derecho su precio en los plazos correspondientes,
se anotará preventivamente esta declaración”.

Como vemos, existe una gran cantidad de situaciones que pueden dar lugar a
anotaciones preventivas, vamos a detallar algunas de las que son más frecuentes y
relevantes.

La anotación preventiva de demanda

El artículo 42 1º de la LH establece que un demandante (tenga derecho o no) puede
pedir la anotación preventiva para proteger que, si la sentencia le es favorable, no
surja un tercero porque el demandado mientras dura el juicio haya vendido el bien en
cuestión. La anotación preventiva trata de evitar este riesgo.

La jurisprudencia ha destacado que en este caso la anotación preventiva de demanda

se puede ver desde dos ópticas:

• Desde un punto de vista procesal, constituye una medida para garantizar que
se puede ejecutar la sentencia.

• Desde un punto de vista hipotecario, es un instrumento mediante el cual se

hace público que existe una causa que puede afectar a lo escrito en el Registro.

Para efectuar la anotación preventiva, esta debe ser ordenada por un auto procesal,
dictado por el juez a instancias departe legítima y con base suficiente según el
juzgador. La anotación preventiva solo puede recaer sobre bienes que sean objeto de
la acción judicial y que estén anotados a nombre del demandado.

En cuanto a los efectos de la sentencia, si el demandado es absuelto, se cancela

anotación preventiva. Si se estima la demanda en virtud de sentencia firme, se
procederá a inscribir lo que dicte la sentencia.

La anotación preventiva de embargo

El artículo 42 2º de la LH establece que el que obtuviere a su favor mandamiento de
embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor puede (es
voluntario) solicitar la anotación preventiva. Es decir, es necesario el ordenamiento
judicial, que una vez notificado impide que el deudor pueda vender el bien trabado.

El mismo día de la expedición del embargo, el Letrado de la Administración de Justicia

remitirá al Registro de la Propiedad el mandamiento por fax, o en cualquiera de las
formas previstas. El Registrador extenderá el correspondiente asiento de
presentación, quedando en suspenso la práctica de la anotación hasta que se
presente el documento original en la forma prevista por la legislación hipotecaria.

35
La anotación preventiva no constituye en sí mismo el embargo, cuyo proceso y.
eventual ejecución forzosa se producirá al margen del Registro.

Caso interesante lo constituye la anotación preventiva de embargo sobre bienes

gananciales. Cuando la ejecución se siga a causa de deudas contraídas por uno de
los cónyuges, pero de las que deba responder la sociedad de gananciales, la demanda
ejecutiva podrá dirigirse únicamente contra el cónyuge deudor, pero el embargo de
bienes gananciales habrá de notificarse al otro cónyuge, dándole traslado de la
demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución a fin de que, dentro del plazo
ordinario, pueda oponerse a la ejecución.

“Recuerde que”

• Recuerde que la anotación preventiva es un asiento provisional de un derecho

eventual o transitorio.

• Recuerde que la anotación preventiva podrá convertirse en inscripción cuando la

persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho
anotado.

• Recuerde que la anotación preventiva de demanda se puede ver desde un punto de

vista procesal (constituye una medida para garantizar que se puede ejecutar la
sentencia) y desde un punto de vista hipotecario (es un instrumento mediante el cual
se hace público que existe una causa que puede afectar a lo escrito en el Registro).

36
7. Pérdida de vigencia de los asientos registrales
Más que extinguirse, los asientos registrales pueden perder vigencia por diversas
causas

Tengamos presente que la vigencia de un asiento registral no necesariamente va

unida a la vigencia de la situación jurídica registrada. Es decir, es posible que un
derecho inscritico haya perdido vigencia, pero la inscripción registral persista (caso de
un usufructo vitalicio que se haya extinguido por la muerte de su titular). También el
caso contrario, que el asiento registral haya perdido vigencia, pero la situación jurídica
a que dio lugar persista.

La pérdida de vigencia de los asientos registrales puede deberse a la trasmisión del

derecho (se registra otro asiento que hace que el anterior quede sin vigor) por su
conversión (ya hemos comentado la conversión de anotaciones preventivas en
inscripciones registrales), renuncia (prevista para la anotación preventiva),
caducidad y cancelación.

Caducidad
La caducidad significa la pérdida de vigencia debido al trascurso del tiempo, aplicable
solo a los asientos de presentación y la anotación preventiva. Las inscripciones no se
extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la
transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona 11, si bien
existen algunos otros casos excepcionales.

Es el caso de las hipotecas y de los contratos con aplazamiento de pago y cláusula

resolutoria:

“A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca

afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias
en garantía del precio aplazado (…) y de hipotecas en garantía de
cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo
concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la
legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de
dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado
al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación
cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según
el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo
que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada
debidamente la hipoteca.”12

Con respecto a las hipotecas:

11 Artículo 76, LH
12 Artículo 82.5, LH

37
 “La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde que
pueda ser ejercitada.”13

“La acción hipotecaria prescribe a los veinte años”14

Es decir, el titular registral puede solicitar el levantamiento de hipoteca por caducidad,

normalmente con una instancia al Registro de la Propiedad (con frecuencia mediante
un formulario normalizado), siempre que haya trascurrido un plazo de 21 años para el
ejercicio de la acción hipotecaria.

Cancelación
La cancelación supone dejar sin vigencia un asiento y hacerlo público. Es un asiento
negativo, con la misma eficacia que la inscripción y que recoge una extinción de un
derecho ocurrido fuera del registro: “Cancelado un asiento se presume extinguido el
derecho a que dicho asiento se refiera.”15

La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o

parcial.

Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las

inscripciones o anotaciones preventivas:

Primero. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las

mismas. Bien sea desaparición física (aunque se mantenga el derecho
sobre el solar) o jurídica (caducidad de concesiones, por ejemplo).

Segundo. Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito

o anotado. Muerte del titular, renuncia, etc.

Tercero. Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan

hecho.

Cuarto. Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus

requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en la LH.

Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:

Primero. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o

anotación preventiva.

Segundo. Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

13 Artículo 128, LH
14 Artículo 1964.1, CC
15 Artículo 97, LH

38
Existen diversas maneras de clasificar las cancelaciones. Una utilizada con frecuencia
es la que agrupa las mismas en función del papel que desempeña el titular registral.

Así, las cancelaciones realizadas con el consentimiento del titular podemos verlas
reflejadas en el Artículo 82.1 de la LH:

“Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura

pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle
pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento
auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la
persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus
causahabientes o representantes legítimos.”

Como vemos la cancelación se produce por escritura o documento no judicial o por

causa de una sentencia.

En el primer caso, será necesaria nueva escritura para la cancelación (salvo que se
trate de una anotación sin escritura pública) cuando, extinguido el derecho inscrito por
voluntad de los interesados, deba acreditarse esta circunstancia para cancelar la
inscripción.

En el segundo caso, las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento

judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria, que debe ser solicitada al
juez o al Tribunal competente por escrito.

Con respecto a las cancelaciones realizadas contra el consentimiento del titular, se

producen cuando concurriendo alguna de las causas que la determinan y no
prestándose a ella el titular registral, la misma es decretada por la autoridad judicial, a
instancia de persona interesada. La LH distingue según el origen del asiento a
cancelar entre inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de escritura pública
o aquellas practicadas en virtud de mandamiento judicial. En cualquier caso, es
necesaria una resolución judicial que sea firme, por no admitir recurso alguno o por
haber sido desestimado o haber expirado el plazo legal para promoverlo.

Finalmente, tenemos aquellas cancelaciones automáticas, en la que no es necesario

el consentimiento del titular registral. El mismo artículo 82.2 de la LH establece que:

“Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el

derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o
resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o
anotación preventiva” y añade el RH: “La misma escritura en cuya virtud
se haya hecho la inscripción será título suficiente para cancelarla si
resultare de ella o de otro documento fehaciente que el derecho
asegurado ha caducado o se ha extinguido.” 16

El artículo 175 del RH establece que procede la cancelación automática, entre otros,
en el caso de hipotecas constituidas sobre el derecho usufructo, de créditos o

16 Artículo. 174.1 RH

39
derechos no preferentes al del actor en caso de procedimiento de apremio, de
hipotecas a que hace referencia el art. 107.6 LH en caso de la resolución del derecho
del concesionario, de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias,
si la causa resulta inscrita, por cumplimiento de la misma, etc.

“Recuerde que”

• Recuerde que la pérdida de vigencia de los asientos registrales puede deberse a la

trasmisión del derecho por su conversión, renuncia, caducidad y cancelación.

• Recuerde que la cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser

total o parcial.

40
8. Asientos registrales inexactos

Inexactitud en la descripción de la finca – Exceso y disminución de

cabida
La cabida es la magnitud del soporte de los derechos, la superficie de la finca que
pertenece al titular. Las fincas ya inmatriculadas pueden tener realmente una
superficie mayor o menor por muchos motivos: error de medición o cálculo,
incrementaciones naturales como aluvión, mutación de cauce de río, etc.

Para la inscripción de cualquier exceso de cabida, es indispensable que el registrador

no tenga dudas fundadas sobre la identidad de la finca. Además, la rectificación de la
inscripción solo será posible en los supuestos establecidos en la normativa. No
supone inmatriculación ni inscripción de superficie no inscrita, sino que se trata de la
rectificación de una medida superficial defectuosamente tomada en su momento.

En sentido inverso, la disminución de la cabida debe ser justificada porque si no se

corre el peligro de la desinmatriculación, o puede ayudar a bendecir transmisiones sin
las debidas garantías a colindantes, o puede ser vehículo de un fraude urbanístico y
fiscal.

El registro de la reducción de cabida requiere el consentimiento de todos los

interesados por derechos inscritos o anotados o bien una resolución judicial

Inexactitud en la descripción de la finca – Deslinde y Amojonamiento

Cuando los límites entre dos terrenos contiguos son confusos y no se puede saber la
línea divisoria de cada uno, el propietario de uno de los terrenos tiene derecho a
solicitar un deslinde.

La acción de deslinde es un acto formal para distinguir los límites de una propiedad.
Consiste básicamente, en solicitar que se investiguen los límites confusos para saber
con certeza los lindes de un terreno. Para plasmar física y visiblemente los límites de
un terreno se utiliza el amojonamiento. La acción de amojonar es un acto secundario
derivado de la acción de deslinde, donde se marcan con hitos o mojones los lindes
establecidos. Las facultades de deslinde y amojonamiento no prescriben mientras
exista el derecho de propiedad.

La acción de deslinde y amojonamiento están reguladas por el Código Civil17 y son

dos actos perfectamente diferenciados, uno es consecuencia del otro
obligatoriamente.

17 Artículos 384 a 387, CC

41
Más allá de la presunción de exactitud que supone la inscripción en el Registro 18, es
obvio que pueden producirse, debido a la evolución de los actos involucrados,
inexactitudes en los asientos registrales entendiendo por inexactitud todo desacuerdo
que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral19.

Nótese que se hace referencia sólo a los derechos inscribibles, ya que otras
inexactitudes (datos descriptivos de las fincas, etc.) tienen sus propios mecanismos
de corrección.

La misma LH en el artículo 40, dice que la rectificación del Registro sólo podrá ser
solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté
erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto. En los casos en que
haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos
aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho

En el mismo artículo, la LH enumera las causas y los procedimientos para subsanar

las inexactitudes.

A) Falta de actualización.
“Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna
relación jurídica inmobiliaria” Tres posibles vías de solución:

a) Por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello.

b) Por la reanudación del tracto sucesivo, sucesivas trasmisiones adecuando la

inexactitud.

c) Por resolución judicial, ordenando la rectificación.

B) Extinción de algún derecho inscrito o anotado.

La rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación de acuerdo a los
procedimientos previstos. Recordemos que no es necesario ningún procedimiento de
liberación de cargas en la cancelación de la condición de las hipotecas, cuando haya
trascurrido el plazo por la legislación para su prescripción.

C) Nulidad o error de algún asiento.

La rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación de acuerdo a los
procedimientos previstos, en general a través de un nuevo asiento.

Una inscripción será nula cuando en ellas se omita o se expresa con inexactitud
sustancial alguna de las circunstancias.

18 A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Artículo 38,
LH
19 Artículo 39, LH

42
Se entenderá que se comete error material cuando sin intención conocida se escriban
unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los
asientos o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título,
sin cambiar por ello el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate, ni el
de ninguno de sus conceptos.

D) Falsedad.
Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere
motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas
anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto,
resolución judicial.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se

derive.

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por
tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacto.20

La obra nueva
La declaración de obra nueva es la manifestación en escritura pública del propietario
o de todos los copropietarios de una finca en la que se hace constar el hecho de
haberse comenzado o concluido nuevas actuaciones, construcción de edificios,
mejoras o, bien, otras obras nuevas análogas. Esta escritura se podrá inscribir en el
Registro de la Propiedad y, así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad
jurídica extra registral.

Si se trata de edificios, se hará constar el número de plantas; la superficie de la parcela

ocupada; el total de los metros cuadrados edificados y, si en el proyecto aprobado se
especifica, el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

La inscripción de las nuevas plantaciones, así como la construcción de edificios o

mejoras de las fincas urbanas, podrá efectuarse:

Primero. Mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble por

los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y
demás derechos reales o se haga constar solamente la plantación,
edificación o mejora.

Segundo. Mediante escritura pública descriptiva de la obra nueva, en la

que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la
misma o a la que se acompañe certificado de Arquitecto director de la

20A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Artículo 38,
LH

43
 obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está
comenzada o concluida.21

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de

obra nueva es obligatoria. Si se trata de una particular que construye sobre su terreno
para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los
suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un
préstamo hipotecario.

21 Artículo 308, RH

44