AVALÚO: OPV-18-21
FECHA: 12 de febrero de 2018
Reporte de Valuación
Edificios Anáhuac, S.A. de C.V.
Calz. Santa Ana Norte # 111
Colonia Torres Lindavista C.P. 07708
Delegación Gustavo A. Madero
Ciudad de México
Febrero 2018
AVALÚO: OPV-18-21
FECHA: 12 de febrero de 2018
TABLA DE CONTENIDO
I. DATOS GENERALES
-ANTECEDENTES
II. DETERMINACIÓN DEL ALCANCE DE TRABAJO
-AMPLITUD DEL TRABAJO
-PROCEDIEMIENTO
-SUPUESTOS, SUPUESTOS EXTRAORDINARIOS, CONDICIONES HIPOTÉTICAS Y LIMITANTES.
III. RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL BIEN.
-INFORMCAIÓN DE LA ZONA
-INFORMACIÓN DEL SUJETO A VALUAR
-CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO
-CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES
IV. ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN.
-METODOLOGÍAS DE VALUACIÓN
-MAYOR Y MEJOR USO
-ESTUDIO DE LA OFERTA
-ESTUDIO DE MERCADO
V. ENFOQUE DE FLUJO DE EFECTIVO.
-TASA DE DESCUENTO
-FLUJO DE EFECTIVO
VI. CONCLUSIÓNES
VII. REPORTE FOTOGRÁFICO
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I. DATOS GENERALES
ANTECEDENTES:
LUGAR Y FECHA DEL SERVICIO VALUATORIO:
CUIDAD DE MEXICO A 12 DE FEBRERO DE 2018.
SOLICITANTE DE AVALÚO:
EDIFICIOS ANÁHUAC, S.A. DE C.V.
DOMICILIO:
CALZ. SANTA ANA #111, COL. TORRES LINDAVISTA, C.P. 07708, DEL. GUSTAVO A. MADERO, CIUDAD DE MÉXICO
REPRESENTANTE LEGAL:
ELSA JUDITH PORTUGUEZ OLVERA, SEGÚN CONSTA EN LA ESCRITURA PUBLICA TIRADA POR EL LIC. LUIS GONZALO
ZERMEÑO MAEDA, NOTARIO 64 DE LA CIUDAD DE MEXICO, DE FECHA 5 DE DICIEMBRE DE 2011, ESCRITURA 117,497.
DENOMINACIÓN SOCIAL DEL ENTE ECONÓMICO A VALUAR:
EDIFICIOS ANÁHUAC, S.A. DE C.V.
RFC: EAN540423PP1
DENOMINACIÓN DEL COMERCIAL DEL ENTE ECONÓMICO A VALUAR:
EDIFICIOS ANÁHUAC, S.A. DE C.V.
PROPÓSITO DEL AVALÚO:
DETERMINAR EL MAYOR Y MEJOR USO DEL INMUEBLE.
USO DEL AVALÚO:
DETERMINAR EL MAYOR Y MEJOR USO COMO OPINIÓN DE VALOR ANTE TERCEROS.
FUNCIONARIO QUE PROPORCIONO LA INFORMACIÓN Y ACOMPAÑO EN INSPECCIÓN:
ARQ. JESUS FERNANDO ACEVEDO ALVAREZ.
NOMBRE DEL VALUADOR:
MTO. EN VAL. ING. ALBERTO LÓPEZ CUEVAS.
COLEGIO VALUADOR AL QUE PERTENECEN:
COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS , A.C. (REG: 036)
COLEGIO MEXICANO DE POSGRADUADOS Y ESPECIALISTAS EN VALUACION. A.C. (REG: 013)
CÉDULAS PROFESIONALES:
INGENIERO MECÁNICO: 2953879.
MAESTRO EN VALUACIÓN: 5357925
ESPECIALISTA EN VALUACIÓN CON ORIENTACIÓN EN INMUEBLES AGROPECUARIOS: 9999952
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II. DETERMINACIÓN DEL ALCANCE DE TRABAJO.
AMPLITUD DEL TRABAJO.
Al inmueble en estudio, perteneciente a Edificios Anáhuac, S.A: de C.V., se le realizará un estudio del Mayor y Mejor Uso. Se realizará
un estudio sobre las condiciones actuales que presenta el inmueble en cuestión y se comparará con su uso de suelo permitido, así
como una proyección del valor estimado que pudiera adquirir si se potencializa al máximo de acuerdo a normatividad aplicable.
PROCEDIMIENTO.
Se realizará la revisión total de la normatividad aplicable al inmueble, así como su situación actual; se llevaran a cabo las
consideraciones pertinentes para determinar el Mayor y Mejor Uso, así como la proyección del posible valor. Esto mediante la
investigación de mercado de la zona.
SUPUESTOS, SUPUESTOS EXTRAORDINARIOS, CONDICIONES HIPOTÉTICAS Y CONDICIONES LIMITANTES.
Supuesto: el inmueble objeto se encuentra dentro de la mancha urbana, a lo cual los servicios básicos, de equipamiento e
infraestructura se encuentran a plena disposición.
III. RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN Y DESCRIPCIÓN DEL BIEN.
INFORMACIÓN DE LA ZONA:
Clasificación de la
zona: Habitacional mixto de primer orden.
Tipo de construcción Casas habitación de mediana y buena calidad desarrolladas de dos a tres niveles, naves industriales desarrolladas en un
dominante: nivel.
Contaminación
ambiental: La propia de la zona metropolitana, alta en horas de tráfico intenso.
Uso de suelo:
En la zona se encuentran usos de suelo habitacional H 3/30 en general, así como usos Deportivos e industriales.
Servicios y La zona cuenta con servicios básicos completos de: agua, luz, drenaje, teléfono, alumbrado, gas estacionario,
equipamiento: banquetas, señalización, nomenclatura, vialidades primarias y secundarias; equipamiento como: iglesias, estaciones de
transporte, mercados, gasolinerias, clínicas, hoteles, centros comerciales, hospitales, deportivos, bancos y jardines.
INFORMACIÓN DEL SUJETO A VALUAR:
Uso actual: Deportes (albercas, gimnasios y baños).
Superficie: 31,214.32 m2
Superficie de
29,527.69 m2
construcción:
Historial del Actual propietario. De acuerdo a la información proporcionada, la propiedad forama parte de los activos de "Edificios
inmueble: Anahuac, S.A. de C.V.
Contratos actuales. No se tiene conocimiento de ofertas actuales de compra y venta correspondientes a la propiedad
de análisis.
Gravámenes. No se tiene conocimiento de las servidumbres o derechos de paso que afecta negativamente al valor de
mercado de la propiedad.
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CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO:
Tramo de calle, calles El inmueble se encuentra ubicado hacia el Norte de la ciudad, en lote medianero ubicado sobre la acera Noreste de la
transversales, Calz. Santa Ana Norte y hacia el Suroeste de la calle Pirámides de Ejipto, contando con dos frentes.
limítrofes y
orientación:
Linderos, medidas y Norte: en 98.08 mts. con la calle Pirámides de Egipto, al Sur: en 98.87 mts., con la calle de Calz. Santa Ana Norte, al
colindancias: Oriente: en 324.50 mts., con propiedad particular y al Poniente: en 312.00 mts., con propiedad particular.
Configuaracón y
Topografía: Terreno plano y de forma regular.
Número de frentes: 2 frentes.
Servicios y La zona cuenta con servicios básicos completos de: agua, luz, drenaje, teléfono, alumbrado, gas estacionario,
equipamiento: banquetas, señalización, nomenclatura, vialidades primarias y secundarias; equipamiento como: iglesias, estaciones de
transporte, mercados, gasolinerias, clínicas, hoteles, centros comerciales, hospitales, deportivos, bancos y jardines.
Condiciones del No se realizó estudio detallado sobre las condiciones del suelo, ya que no es materia del presente dictamen; motivo por
suelo: el cual se considera que no existen pasivos ambientales que puedan afectarlo. Sin embargo, en caso de realizar un
estudio ambiental sobre el suelo y de resultar que se debe remediar alguna afectación, se deducirá del valor resultante.
Macrolocalización. Microlocalización.
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Normatividad aplicable al terreno.
Uso de Suelo (SEDUVI)
Certificado de Uso De Uso de Suelo.
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CARACTERÍSTICAS DE LAS CONSTRUCCIONES:
Uso actual: Deportivo con albercas, gimnasio y baños.
Calidad del
proytecto: Adecuado para su uso.
Clase general del
inmueble: Buena.
Estado de
conservación: Normal.
Número de niveles
del inmueble: 3 niveles.
Superficie de
terreno: 31,214.32 m2
Superficie privativa
de terreno: 31,214.32 m2
Superficie de
construcción: 29,527.69 m2
Distribución:
Club Deportivo sobre terreno plano y de forma irregular, se desarrolla en tres niveles y cuenta con la siguiente distribución:
acceso, área de planta de tratamiento, estacionamiento, acceso a inmueble deportivo por medio de rampa que lleva al primer nivel;
Primer Nivel- acceso, sala de estar, sala de espera, dos privados, sanitarios (hombres y mujeres), área de oficinas, salón de usos
múltiples, control de acceso, boliche, vestíbulo de gimnasios, sanitarios (hombres y mujeres), sala de spinin, gimnasio de pesas,
gimnasio de cardio, rampa; Planta Baja- pasillo de distribución, sala de estar, tres locales comerciales, baños/vestidores (hombres y
mujeres, los cuales están integrados por, vestidores, baños, regaderas, vapor, sauna y masaje), vestidores de niñas, sala de tares,
oficinas, área infantil, salón de usos múltiples, sanitarios (hombres y mujeres), guardería con patio de juego, salón de usos múltiples,
salón de usos múltiples, dos canchas de squash, con sanitarios (hombres y mujeres en su planta alta), gimnasio, salón de usos
múltiples, almacén, comedor de empleados, baños/vestidores (hombres y mujeres) de empleados, patio de mantenimiento, área de
subestación y planta generadora, carpintería, lavandería, caseta de vigilancia, contenedores de basura, patio de maniobras, cuarto de
máquinas, patio de servicio,, área de alberca, área de camastros, servicios médicos, cancha de futbol rápido, canchas de tenis,
restaurante, oficinas de instructores, terrazas, rebotaderos, canchas de fronton (techadas), jardines; Segundo Nivel- cuarto de
máquinas, salón de eventos (capilla, sanitarios hombres y mujeres, área de oficinas, cocina) el cual tiene su acceso por el primer nivel.
PLANTA BAJA
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IV. ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN.
METODOLOGÍAS DE VALUACIÓN.
ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO: Ese utiliza en los avalúos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables
existentes en el mercado abierto; se basa en la investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes,
operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos, permiten al valuador estimar un valor de
mercado. El supuesto que justifica el empleo de este método se basa en que un inversionista no pagará más por una propiedad que
lo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidad comparable disponible en el mercado.
Al resultado obtenido por este enfoque se le denomina VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.
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ENFOQUE DE COSTOS: Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro activo que considera la posibilidad de que, como
sustituto de ella, se podría construir o adquirir otra propiedad réplica del original o una que pueda proporcionar una utilidad
equivalente. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa en el costo de reproducción o reemplazo de la
construcción y sus accesorios menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le agrega comúnmente
un estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador.
Al resultado obtenido por este enfoque, se le denomina VALOR FÍSICO o VALOR NETO DE REPOSICIÓN.
ENFOQUE DE INGRESOS: Es el método para estimar el valor que considera los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad
que se está valuando, y estima el valor mediante el proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente una
cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este proceso
puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de capitalización global o todos los riesgos que se rinden se aplican al
ingreso de un solo año), o bien una capitalización de flujos de caja (en donde las tasas de rendimiento o de descuento se aplican a una
serie de ingresos en un período proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipación. Al resultado obtenido por este
enfoque, se le denomina VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
Capitalización Directa: se basa en la conversión de los ingresos corrientes directamente en una expresión de valor de mercado. El
ingreso neto para el año fiscal en curso o futuro, se capitaliza con una tasa global que refleja las características de inversión ofrecidas
por el activo.
Análisis de Flujo de Efectivo Descontado: ofrece la oportunidad de identificar el crecimiento en el ingreso sobre un periodo
preestablecido de la inversión. El valor de la propiedad es equivalente al valor descontado de los beneficios futuros. Estos beneficios
representan los flujos de efectivo anuales 8positivos o negativos) sobre un periodo, más la ganancia neta derivada de la venta
hipotética del inmueble al final del periodo de inversión.
VALOR COMERCIAL (Valor Justo de Mercado): Es el Precio más probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en
la fecha del avalúo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transacción sin intermediarios, con un
plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin
compulsión.
Se considera que el valor comercial representa el precio justo para la operación entre el comprador y el vendedor.
Es el resultado del análisis de hasta tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos), valor
de capitalización de rentas (enfoque de los ingresos) y valor comparativo de mercado.
Mayor y Mejor Uso: El uso razonable de un terreno vacante o de un terreno con mejoras, que sea legalmente factible, físicamente
posible, económicamente viable y que produzca el mayor valor” nos lleva necesariamente a estudiar las alternativas de uso para el
terreno, ya sea vacante o que pueda ser considerado como vacante, que no sólo cumpla con ser viable física, legal y económicamente,
sino que además nos conduzca a la obtención de su mayor valor.
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V. ENFOQUE DE FLUJO DE EFECTIVO.
Los criterios más aceptados para la estimación de valor de un negocio en marcha, corresponde a la aplicación de flujos de efectivo. A
razón de que el valor de una empresa corresponde a su capacidad de generar utilidades independientemente de los activos que posee.
Para la aplicación de este enfoque, se tienen que definir los parámetros utilizados para la estimación del valor, los cuales son los
siguientes:
1. Tasa de descuento.
2. Estimación de inflación.
3. Estimación del periodo de proyección.
4. Proforma de Estado de resultados.
5. Estimación del flujo libre de efectivo.
TASA DE DESCUENTO.
El modelo a aplicar, considera que la empresa no obtendrá deuda para la realización de sus proyectos y crecimiento, por lo que el
análisis de la tasa de descuento para el flujo se considerará a tasa real, el Costo del Capital (Ke) que corresponde al inversionista, la
tasa de descuento por lo tanto, se obtendrá de siguiente fórmula:
Ke = Rf + β (Rm-Rf)
Donde:
Rf= tasa libre de riesgo
β: Mide el riesgo del sector.
Rm: Rendimiento del mercado (en este
caso representa el costo de obtenerlo
para otro propósito)
La Tasa de Descuento se utiliza para descontar o traer a valor presente los flujos futuros, que se espera genere una actividad o negocio,
esta tasa, como se indica, esta conformada por una Tasa libre de Riesgo, a la que se le adiciona una prima por riesgo conformada por
una cantidad de puntos porcentuales que consideran los riesgos inherentes al negocio o actividad que se esta analizando.
Tasa Libre de Riesgo (Rf). Para la estimación de la Tasa de Descuento, parte de la base que la Tasa de Rendimiento que espera un
inversionista es igual a la Tasa de Rendimiento sin riesgo o Tasa Libre de Riesgo, esta Tasa Libre de Riesgo por lo general es la tasa que
pagan los Certificados de Tesorería (CETES 28 días). Esta inversión en CETES es la que se considera menos riesgosa,
independientemente si esté sujeta a un mínimo de riesgo.
La Tasa Libre de Riesgo se obtiene a partir del comportamiento histórico que ha tenido este indicador en los últimos 9 años, incluyendo
como décimo dato el pronóstico que el Banco de México tiene para el año 2018, mismo que se muestra a continuación:
Inflación. Debido a que el flujo que se descontará será analizado en precios corrientes constantes y no se considerará el efecto inflacionario en ellos, la Tasa de Descuento deberá ser una tasa real, es
decir, descontándole el efecto de la inflación, en ese sentido se analiza la inflación histórica en los últimos 10 años y como décimo dato de inflación proyectada por el INEGI para el año 2017.
INFLACIÓN ANUAL
AÑO INFLACIÓN
2009 3.57%
2010 4.40%
2011 3.82%
2012 3.57%
2013 3.97%
2014 4.08%
2015 2.13%
2016 3.36%
2017 4.72%
2018 5.55%
2019 3.63%
2020 3.4%
2021 5.69%
2022 6.81%
Promedio 3.92%
Media Armónica 3.70%
Media Geométrica 3.81%
Beta (β). Corresponde a un "premio" por el riesgo que el inversionista corre al invertir su dinero en una determinada actividad económica. El coeficiente beta lo podemos interpretar como el indicador
que mide la sensibilidad que tiene el rendimiento excedente de un valor al mercado como un todo, es decir representa la cantidad en la que los riesgos que afectan al mercado en su conjunto se amplifican
para un valor.
Este coeficiente se puede obtener mediante diferentes técnicas o bien obtenerlo directamente de estudios que se realizan a partir de la información del comportamiento del valor de los títulos de las
empresas en relación al comportamiento general del mercado. Para el caso que nos ocupa, la beta la obtendremos del estudio a enero de 2018 que presenta Aswath Damodaran, New York
University, en su página pública de internet http://people.stern.nyu.edu/adamodar/pc/datasets/, donde muestra que el resultando para el sector de Negocios y Servicios de Consumo se aplica la beta
del sector con apalancamiento de 1.17
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VI. CONCLUSIÓN
De acuerdo al análisis realizado, el valor del inmueble bajo el supuesto de Mayor y Mejor Uso y valores
determinados a Valor Presente Neto, sin perjuicio de los supuestos y condiciones limitantes descrita, se tiene
que al año 2022 el valor del inmueble es de:
$ 833,813,000
OCHOCIENTOS TREINTAY TRES MILLONES OCHOCIENTOS TRECE MIL PESOS 00/100
M.N.
El valor es estimado y considerado a un periodo de 20 años a partir de la fecha efectiva de valuación.
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VII. REPORTE FOTOGRÁFICO
Acceso al conjunto. Entorno.
Salón de usos múltiples. Salón de usos múltiples.
Gimnasio de spin. Gimnasio de pesas.
Boliche. Sanitartios.
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Vestíbulo de gimnasios. sala de estar.
Sala de estudio. Guardería.
Patio de juegos de guardería. Salón de usos múltiples.
Sanitarios. Área infantil.
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Gimnasio. Canchas de squash.
Oficinas. Oficinas de instructores.
Restaurante. Local.
Área jardinada. Acceso a salón de eventos.
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FECHA: 12 de febrero de 2018
Gimnasio. Sanitarios.
Oficinas. Oficinas.
Sanitarios de oficinas. Oficinas.
Sala de estar. Oficinas de instructores.
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FECHA: 12 de febrero de 2018
Vestidores. Regaderas.
Mantenimiento. Lavandería.
Patio de servicio. Sub estación eléctrica.
Albercas. Albercas.
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FECHA: 12 de febrero de 2018
Área de camastros. Cancha de futbol rápido.
Canchas de padle. Canchas de tenis.
Fronton. Albercas.
Área jardinada. Estacionamiento.
