DERECHOS REALES PRETORIANOS.

DEFINICIÓN: Llamados así porque tuvieron su origen en la protección dada por el

pretor a ciertas relaciones. Se dividen en dos grupos:

Derechos reales pretorianos de goce: formado por la enfiteusis y la superficies,

los cuales constituyen una superación al rígido concepto de dominium, al
estructurarse, más que como derechos reales limitativos del señorío del
propietario, más bien, como un señorío prevalente sobre el derecho del
propietario.

Derechos reales pretorianos de garantía: formado por el pignus en sus dos

variantes: la datio pignoris (entrega de la prenda) o prenda y la conventio pignoris
(convención pignoraticia) o hipoteca.

CARACTERÍSTICAS

Los derechos reales pretorianos en el derecho romano tenían características

particulares que los distinguían de otros derechos y que reflejaban la flexibilidad y
adaptabilidad del sistema jurídico romano. Aquí se presentan algunas de las
características más destacadas:

 Creación a través de edictos pretorianos: Los

derechos reales pretorianos eran establecidos y
desarrollados principalmente a través de los edictos
emitidos por los pretores. Estos edictos eran
pronunciamientos administrativos que introducían
principios jurídicos nuevos o adaptaban el derecho civil
existente para abordar circunstancias específicas.
 Flexibilidad y adaptabilidad: La característica más
distintiva de los derechos reales pretorianos era su
capacidad para adaptarse a las cambiantes necesidades
y circunstancias sociales. Los pretores podían modificar o
extender los edictos para abordar nuevas situaciones y
garantizar un tratamiento más justo y equitativo.
 Protección basada en la equidad y la justicia: Los
pretores, al emitir sus edictos, tenían en cuenta principios
de equidad y justicia. Esta característica permitía la
protección de derechos que, aunque no estuvieran
reconocidos por la ley civil, eran considerados justos y
merecedores de protección.
 Aplicación a casos específicos: Los derechos reales
pretorianos a menudo se aplicaban a situaciones
concretas y no necesariamente tenían una aplicación
 general. Eran diseñados para resolver problemas
específicos y proporcionar soluciones justas en casos
particulares.
 Influencia en la evolución del ius civile: Aunque
inicialmente los derechos reales pretorianos no formaban
parte del ius civile, su reconocimiento y protección por
parte de los pretores influyeron en la evolución del
derecho romano. En algunos casos, estos derechos
fueron posteriormente incorporados al ius civile.
 Posibilidad de oponerse a terceros: A pesar de no
contar con un reconocimiento directo por parte de la ley,
los derechos reales pretorianos podían tener cierta
protección frente a la oposición de terceros, siempre y
cuando fueran reconocidos por los pretores como
merecedores de tal protección.

CLASIFICACIÓN.

Los derechos reales pretorianos eran aquellos que el Pretor, en virtud de la

equidad y de la unidad general, estableció y consagró como tales.

Estos Derechos eran:

 La Propiedad Bonitaria.
 El Derecho de Superficie.
 El Ius Agro Vectigalis.
 El Derecho de Enfiteusis.
 La Prenda.
 La Hipoteca.

I. SUPERFICIE.

CONCEPTO: La Superficie es un derecho real pretoriano, enajenable y

trasmisible, que atribuye al superficiario el pleno goce y uso de un edificio
construido por él, en terrenos de un tercero, con autorización de éste. La superficie
era una especie de arrendamiento de terrenos no edificados, que se entregaban al
superficiario para que éste construyera y se beneficiara con el uso y goce del
edificio levantado.
FUNCIONAMIENTO:

 El arrendatario solo debe pagar el canon al edificar.

El derecho del superficiario es trasmisible a sus
herederos.
  El superficiario puede ceder, enajenar o hipotecar el
derecho de superficie.
El concedente (quien entrega el terreno), conserva la
propiedad del terreno y adquiere la del edificio construido.
El pretor protegió al superficiario con el interdicto de
superficie, para hacer valer su derecho contra el que lo
desconociere, aún contra el propietario del terreno.

FORMAS DE EXTINCIÓN.

 Destrucción total del edificio o que sufra daños, que impidan

destinarlo al uso que se le daba, a menos que el superficiario
construya un nuevo edificio.
 Confusión. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno.

II. IUS IN AGRO VECTIGALIS.

CONCEPTO: El ius in agro vectigali era el arriendo, hecho a perpetuidad, de los

municipios o particulares, mediante el pago de un canon o vectigali. Era el
arrendamiento de tierras de las ciudades y de las villas municipales por tiempo
ilimitado, mediante el pago de un canon anual llamado vectigal, el arrendamiento
era de fundos en las ciudades o municipios.

FUNCIONAMIENTO: El arrendatario de un agro vectigalis podía vender, legar su

derecho, gravarlo con usufructo, adquiría los frutos una vez separados del fundo, y
si la concesión había sido hecho a varias personas, podía cualquiera de ellas
intentar la acción communi dividendo para obtener la partición.

El ius in agro vectigali consistía en el arriendo a perpetuidad de tierras en las

ciudades o municipios. Ese derecho era transmisible.

FORMAS DE EXTINCIÓN: Mientras el canon o vectigal sea pagado regularmente,

el agro vectigalis no podrá serle quitado al arrendatario ni a sus sucesores:
herederos, compradores o legatarios; pero si el vectigal deja de ser pagado el
derecho del concesionario cesa y el fundo le era quitado.

III. LA ENFITEUSIS.

CONCEPTO: La Enfiteusis era un derecho real enajenable y trasmisible, que daba

el pleno goce de un fundo a una persona con la obligación de cultivarlo y pagar un
canon anual.
Era un derecho real predial, constituido sobre un fundo ajeno, para usar, gozar y
disponer de él en la forma más amplia, pero sin ser propietario. La costumbre que
establecieron los municipios la hizo nacer, porque los municipios no podían
cultivar sus fundos y los daban en una especie de arrendamiento, por contratos a
perpetuidad, lo que lo hacía trasmisible a los herederos. De los municipios pasó
esta institución a las Iglesias, a las instituciones piadosas, que no podían hacer
por sí mismas estos trabajos y después a los particulares.

FUNCIONAMIENTO:

 No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.

 El enfiteuta tiene un derecho real sobre la cosa la cual adquiere al haber
sido puesto en posesión del fundo mediante la tradición.
 Es a perpetuidad.
 Se contrae la obligación de cultivar el fundo.
 El enfiteuta se hace propietario de los frutos desde que son separados del
fundo.
 Es trasmisible a los herederos.
 El enfiteuta puede gravar el fundo con hipoteca, con usufructo, venderlo a
un tercero, pero en este último caso, debe notificarlo al propietario, pues
tiene derecho de preferencia de adquirirlo al mismo precio ofrecido por el
tercero. Si el propietario no quiere ejercer su derecho de preferencia, el
enfiteuta puede vender su derecho al tercero y el propietario sólo tendrá
derecho a un cincuentavo (1/50) del precio de la venta. Esto es en el
período posclásico.

FORMAS DE EXTINCIÓN:

a) Por destrucción del fundo

b) Por renuncia del enfiteuta
c) Por la muerte y capitis deminutio máxima.
d) Por el cumplimiento de la condición y la llegada del
término.
e) Por incumplimiento de las obligaciones del
enfiteuta.
f) Si deja de pagar el canon por tres años será
expulsado por el propietario.
IV. LA HIPOTECA.

CONCEPTO: Los romanos no desarrollarían la hipoteca sino de forma tardía, y luego

de haber explorado primero algunas figuras como la acción serviana, por lo que su
definición no dista mucho de las demás formas hipotecarias que surgieron
posteriormente, es decir, que siempre implica dos elementos: la garantía, y la retención
de la cosa.

Así, podemos decir que (a) por un lado la hipoteca es esencialmente una garantía,
como el pignus, y que este elemento la define, pues no puede constituirse como
contrato principal, ni exigirse dado el cumplimiento de su obligación principal.
Y por el otro (b) que a diferencia de otras formas de garantías reales, la hipoteca no da
al acreedor la propiedad, o si quiera la posesión de la cosa, para que este se sienta
garantizado en la obligación que el deudor ha contraído, sino que le garantiza una
acción, la hipotecaria o cuasiserviana, con la cual puede hacerse con la cosa.

FUNCIONAMIENTO: La hipoteca, dada su naturaleza de garantía real, pero con

efectos ante el incumplimiento del deudor, tuvo al menos tres formas en las que pudo
constituirse válidamente sobre una cosa, todas de origen pretorio: (a) mediante la
constitución de una obligación accesoria, (b) mediante la disposición testamentaria, y
(c) mediante una presunción legal.

 Convencional
 Testamentaria
 Tácita

De manera convencional, y dado que la hipoteca procura los derechos del acreedor en
otra obligación, la obligación principal, ambas partes al momento de constituir esta
obligación ─la principal─, podían también acordar una hipoteca sobre los bienes del
deudor, que operaría de forma accesoria. A esta hipoteca la podemos llamar
convencional.
Además, en casos muy específicos, en los que el testador, quería constituir de forma
particular una garantía hipotecaria, en cabeza de un legatario, podía dejarlo expreso
en su testamento, y podía configurar la hipoteca sobre los bienes que hereda. A esta
forma de constituir la hipoteca, la llamamos hipoteca testamentaria.
Y por último, la hipoteca podía operar sin necesidad de que se constituyera de forma
expresa por una disposición accesoria, lo que podía ocurrir, bien porque el uso local
así lo estableciera ─y reconociera el pretor─, bien por la voluntad implícita de las
partes, o bien por disposición legal.
FORMAS DE EXTINCIÓN: La hipoteca se extinguía por vía de consecuencia, al mismo
tiempo que el crédito que garantiza. Se extingue directamente por las siguientes causas:

 Bien por pérdida o destrucción de la cosa hipotecada; por conversión de la cosa en

res extra commercium (cosa fuera de comercio);
 Bien por confusión, es decir, adquisición de la cosa por el mismo acreedor
hipotecario, porque no se puede tener derecho real de garantía sobre su propia cosa;
por renuncia del acreedor que puede ser tácita o expresa, cuando ha dejado vender
o hipotecar la cosa sin reservar su derecho;
 Bien por prescripción extintiva de cuarenta años;
 bien por praescriptio longi temporis si el poseedor de buena fe y justo título de una
cosa pignorada o hipotecada (ya que las cosas objetos de prenda o hipoteca pueden
ser enajenadas tal y como se ha mencionado anteriormente) ignorase esta situación,
 adquirirá la propiedad de dicha cosa en el transcurso de diez años entre presentes y
veinte entre ausentes, puede oponer a la acción hipotecaria la praescriptio longi
temporis. En el supuesto de que el poseedor no tenga justo título pero sí buena fe,
podrá adquirir la propiedad de la cosa mediante la prescripción anteriormente
mencionada.

CONCLUSIONES:
1. Los derechos reales pretorianos tienen su origen en la
protección otorgada por los pretores a ciertas relaciones,
dividiéndose en dos grupos principales: derechos de goce
(como la enfiteusis y la superficies) y derechos de garantía
(como el pignus en sus variantes). Esta diversificación refleja la
adaptabilidad del sistema jurídico romano para abordar
distintas necesidades y situaciones.
2. Una característica sobresaliente de los derechos reales
pretorianos es su flexibilidad y capacidad para evolucionar.
Estos derechos eran establecidos y desarrollados a través de
edictos pretorianos que introducían nuevos principios jurídicos
o adaptaban el derecho existente para abordar circunstancias
específicas, demostrando así la capacidad de ajuste del
sistema legal romano.
3. Los pretores, al emitir sus edictos, tenían en cuenta principios
de equidad y justicia al proteger derechos que, aunque no
estuvieran reconocidos por la ley civil, eran considerados
justos y dignos de protección. Esta consideración ética influía
en la creación y desarrollo de los derechos reales pretorianos.
4. Los derechos reales pretorianos se aplicaban a situaciones
concretas y no tenían necesariamente una aplicación general.
Eran diseñados para resolver problemas específicos,
proporcionando soluciones justas y adaptadas a circunstancias
particulares, lo que resalta su naturaleza pragmática y
enfocada en la casuística.
5. Dentro de la clasificación de los derechos reales pretorianos,
se identifican instituciones específicas como la superficie, el ius
in agro vectigalis, la enfiteusis, la prenda y la hipoteca. Cada
una de estas instituciones tenía sus propias características y
formas de funcionamiento, contribuyendo así a la riqueza y
complejidad del sistema legal romano en relación con los
derechos reales pretorianos.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS.
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