Republica Bolivariana De Venezuela
Ministerio De Poder Popular Para La Educación Superior
Universidad Nacional Experimental De Los
Llanos Occidentales Ezequiel Zamora
Unellez- Guanare
Programa Ciencias Juridicas Y Politicas
Sub Programa Derecho
Sub Proyecto Derecho Constitucional
Estudios A Distancia Semipresencial
Prof. Arisyudith Ruiz.
Fundamentos básicos del
Derecho Registral.
Bachilleres:
Marinés Pérez Hernández. C.I. 19.757.591
Orleirys Gil C.I. 27.227.516
Guanare, Marzo del 2024
Introducción:
El Derecho Registral es la rama del Derecho Público que regula la
organización y publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles y
muebles registrables. El derecho registral busca brindar seguridad jurídica a las
personas que participan en el tráfico jurídico, protegiendo sus derechos y
facilitando las transacciones comerciales.
Derecho Registral:
En esta unidad estudiaremos los principios que rigen el Derecho Registral.
Se entiende por Derecho Registral que es la rama del derecho encargada de
regular la inscripción y funcionamiento de registros públicos, como el registro de la
propiedad, con el fin de proporcionar seguridad jurídica sobre los derechos reales
y otros actos jurídicos.
Dentro del derecho registral diferentes tipos de publicidad registral que se
refieren a cómo la información contenida en los registros públicos está disponible
para el público en general. Algunas de las clases de publicidad registral son:
1. Publicidad Formal: Se refiere a la información que está contenida en
los registros públicos y que puede ser consultada por cualquier persona
interesada, generalmente a través de trámites formales ante la autoridad
competente.
2. Publicidad Material: Se refiere a la accesibilidad real y efectiva de la
información registral por parte del público en general. Esto puede variar
dependiendo del país y las disposiciones legales que regulan el acceso a la
información registral.
3. Publicidad Presuntiva o Relativa: Se refiere a la idea de que las
personas están obligadas a conocer lo que está inscrito en los registros públicos y
se presume que lo conocen, aunque en la práctica esto puede ser difícil de
verificar.
4. Publicidad Negativa: Se refiere a la posibilidad de que terceros
confíen en la inexistencia de inscripción de un derecho o gravamen sobre un bien,
lo que puede generar confianza en la legitimidad de su adquisición.
Estas clases de publicidad registral son fundamentales para garantizar la
seguridad jurídica en las transacciones y actos jurídicos, ya que permiten a las
partes interesadas conocer la situación legal de los bienes y derechos que están
siendo objeto de negociación.
Ahora bien teniendo en cuenta tanto la definición como los tipos de
publicidad hablaremos ahora sobre la importancia de la publicidad registral, y es
que esta es importante porque nos permite para garantizar la seguridad jurídica,
proteger los derechos de los ciudadanos, facilitar la actividad económica y prevenir
conflictos legales, contribuyendo así al buen funcionamiento del sistema jurídico y
al desarrollo social y económico de un país, sin embargo existen varios aspectos
fundamentales que rigen la importancia de la publicidad registral algunos de ellos
son los siguientes:
1. Seguridad Jurídica: La publicidad registral permite a las personas
conocer la situación legal de los bienes y derechos, lo que proporciona seguridad
jurídica en las transacciones. Al consultar los registros públicos, las partes
interesadas pueden verificar la titularidad, las cargas y gravámenes que recaen
sobre un bien, evitando sorpresas o conflictos legales futuros.
2. Protección de los Derechos: La publicidad registral protege los
derechos de los titulares inscritos, ya que sus derechos frente a terceros se
refuerzan una vez que se inscriben en el registro correspondiente. Esto significa
que los derechos inscritos tienen una mayor eficacia y oponibilidad frente a
terceros, lo que contribuye a evitar fraudes y litigios.
3. Facilita la Circulación de Bienes: Al proporcionar información clara y
accesible sobre la situación jurídica de los bienes, la publicidad registral facilita la
circulación de bienes y la realización de transacciones comerciales. Esto
promueve la actividad económica y el desarrollo del mercado, ya que las partes
pueden confiar en la información registral al realizar negocios.
4. Prevención de Conflictos: La publicidad registral contribuye a
prevenir conflictos y litigios entre partes, al proporcionar una forma objetiva y
transparente de verificar la situación jurídica de los bienes y derechos. Esto reduce
la incertidumbre y el riesgo de disputas legales, promoviendo la paz social y la
estabilidad jurídica.
En este orden de ideas, y teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto
podemos considerar los efectos que tiene el Derecho Registral, y es que este,
produce diversos efectos jurídicos que impactan tanto en la esfera individual como
en la colectiva. Entre los principales efectos del Derecho Registral, podemos
destacar:
1. Publicidad:
2. Legitimación:
3. Oponibilidad:
4. Seguridad jurídica:
5. Presunción de exactitud:
6. Saneamiento:
7. Caducidad:
8. Cancelación:
En relación a este tema es importante destacar que los efectos del Derecho
Registral pueden variar según la legislación de cada país.
En este orden de ideas, podemos resumir el alcance de la protección
registral ya que esta se refiere a la extensión de la tutela que el Registro Público
brinda a los derechos inscritos en él. Esta protección abarca diversos aspectos,
entre ellos:
1. Oponibilidad frente a terceros:
2. Presunción de exactitud:
3. Seguridad jurídica:
4. Prioridad temporal:
5. Publicidad registral:
Así mismo es importante destacar, que como existe el alcance de la
protección registral, así mismo existen las limitaciones a la protección registral. Es
importante que conozcamos que la protección registral no es absoluta. Existen
algunas limitaciones, como las siguientes:
• Errores registrales: Si el asiento registral contiene un error, la protección
registral puede verse afectada.
• Nulidad de los actos inscritos: Si el acto o contrato inscrito es nulo, la
inscripción no tendrá ningún efecto.
• Derechos reales no inscribibles: Algunos derechos reales no pueden ser
inscritos en el Registro Público, por lo que no gozan de la protección registral.
Ahora bien, hablaremos un poco acerca de Partes y Terceros en el Derecho
Registral: En el derecho registral, se distinguen dos categorías principales de
sujetos relacionados con los registros públicos: las partes y los terceros.
1. Partes: Son aquellos directamente involucrados en el acto o contrato que se
inscribe en el registro. Esto incluye al otorgante, adquirente u otros titulares de
derechos reales sobre el bien. Las partes tienen un interés directo en la inscripción
y pueden actuar sobre los derechos inscritos.
2. Terceros: Son aquellos que no son parte en el acto o contrato, pero pueden
verse afectados por los derechos inscritos en el registro. Los terceros pueden ser
cualquier persona que adquiera derechos sobre el mismo bien o que tenga algún
interés relacionado con él. La protección registral se extiende a los terceros,
quienes pueden confiar en la información contenida en el registro.
Los terceros pueden adquirir derechos sobre un bien que está inscrito en el
registro y, en tal caso, estarán sujetos a los derechos que están inscritos
previamente. La inscripción de un derecho en el registro otorga cierta protección
frente a los terceros, quienes deben respetar los derechos inscritos.
En resumen, las partes son los sujetos directamente involucrados en el acto
o contrato que se inscribe en el registro, mientras que los terceros son aquellos
que pueden verse afectados por los derechos inscritos y que deben respetarlos en
sus relaciones jurídicas.
Dentro del marco del derecho registral también tenemos que hablar sobre
las nociones de hechos jurídicos, y es que estas son acontecimientos que generan
consecuencias jurídicas, es decir, que tienen relevancia legal. Estos pueden ser
tanto voluntarios como involuntarios y pueden consistir en acciones humanas,
eventos naturales o actos de la administración pública, entre otros. Los hechos
jurídicos pueden ser clasificados en dos categorías principales: los actos jurídicos
y los acontecimientos jurídicos.
Actos Jurídicos: Son aquellos actos voluntarios realizados por las personas
con el propósito de crear, modificar, transferir o extinguir derechos y obligaciones.
Ejemplos de actos jurídicos son los contratos, las donaciones, los testamentos,
entre otros.
Acontecimientos Jurídicos: Son hechos que ocurren de manera natural o
involuntaria y que tienen relevancia legal. Estos acontecimientos pueden generar
derechos u obligaciones para las personas involucradas. Ejemplos de
acontecimientos jurídicos son el nacimiento, el matrimonio, el fallecimiento, entre
otros.
Dentro del ámbito del hecho jurídico, las obligaciones y los contratos juegan
un papel fundamental:
Obligaciones: Las obligaciones son vínculos jurídicos que obligan a una
persona, llamada deudor, a cumplir una prestación en favor de otra persona,
llamada acreedor. Estas prestaciones pueden consistir en dar, hacer o no hacer
algo. Las obligaciones pueden surgir de manera voluntaria, como resultado de un
contrato, o de manera involuntaria, como resultado de un hecho ilícito o de la ley.
Contratos: Los contratos son acuerdos voluntarios entre dos o más partes,
mediante los cuales se crean, modifican, transmiten o extinguen derechos y
obligaciones. Para que un contrato sea válido, debe cumplir con ciertos requisitos,
como el consentimiento de las partes, el objeto lícito y la causa lícita. Los
contratos pueden ser de diversos tipos, como compraventa, arrendamiento,
préstamo, entre otros, y pueden regirse por normas específicas del derecho civil o
comercial, según la naturaleza del acuerdo.
Dentro del ámbito del derecho registral, los terceros se clasifican en
diferentes categorías, entre las cuales se encuentra el tercero registral.
Tercero Registral: Es aquel que adquiere derechos sobre un bien o actúa en
relación con él confiando en la información contenida en el registro
correspondiente. Su posición y derechos están protegidos por la fe pública
registral, siempre y cuando actúe de buena fe y sin conocimiento de vicios
registrales.
Tercero Hipotecario: Es aquel que adquiere derechos sobre un bien
hipotecado sin tener conocimiento de la existencia de la hipoteca. En algunos
sistemas jurídicos, se le otorgan ciertas protecciones y derechos frente a la
hipoteca.
Tercero Adquirente: Es aquel que adquiere un derecho sobre un bien sin
tener conocimiento de la existencia de derechos de terceros sobre el mismo bien.
Su posición está protegida en la medida en que haya actuado de buena fe y sin
conocimiento de los derechos de terceros.
Tercero Acreedor: Es aquel que adquiere derechos de crédito sobre un bien
o actúa en relación con él sin tener conocimiento de la existencia de cargas o
gravámenes que afecten su posición como acreedor.
Así mismo podemos decir que las características del tercero registral son
las siguientes: Buena Fe: El tercero registral debe actuar de buena fe, es decir,
debe confiar en la veracidad de la información registral sin tener conocimiento de
vicios o defectos en los derechos inscritos.
Confianza en el Registro: El tercero registral debe basar sus acciones en la
información contenida en el registro correspondiente, creyendo razonablemente
que los derechos inscritos son válidos y efectivos.
Ausencia de Conocimiento de Vicios: El tercero registral no debe tener
conocimiento de que los derechos inscritos en el registro están afectados por
vicios, limitaciones o invalididades que puedan afectar su validez o eficacia.
Protección de la Fe Pública Registral: El tercero registral goza de protección
frente a terceros que pretendan impugnar sus derechos basándose en vicios o
defectos en los derechos inscritos, siempre y cuando haya actuado de buena fe y
confiado en la información registral.
Prioridad: En caso de conflicto entre derechos inscritos y no inscritos, se
protege la posición del tercero registral que adquirió sus derechos basándose en
la información registral, siempre y cuando haya actuado de buena fe y sin
conocimiento de los vicios del derecho.
Estas características aseguran la protección de los derechos del tercero
registral y la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y otros actos
sujetos a registro.
En este orden de ideas podremos decir que los efectos del tercero registral
son fundamentales para proteger los derechos de aquellos que actúan de buena
fe confiando en la información contenida en el registro correspondiente,
promoviendo así la seguridad jurídica en las relaciones jurídicas. Entre los efectos
tenemos los siguientes:
Protección de los derechos adquiridos: El tercero registral que adquiere
derechos sobre un bien basándose en la información registral está protegido frente
a terceros que pretendan impugnar sus derechos, siempre y cuando haya actuado
de buena fe y sin conocimiento de los vicios del derecho inscrito.
Oponibilidad frente a terceros: Los derechos del tercero registral son
oponibles frente a terceros, lo que significa que cualquier persona que pretenda
impugnar los derechos del tercero registral debe respetar los derechos adquiridos
por este en virtud de la información registral.
Prioridad frente a derechos no inscritos: En caso de conflicto entre derechos
inscritos y no inscritos, se protege la posición del tercero registral que adquirió sus
derechos confiando en la información registral, otorgándole prioridad frente a los
derechos no inscritos, siempre y cuando haya actuado de buena fe.
Seguridad jurídica: Los efectos del tercero registral contribuyen a garantizar
la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y otros actos sujetos a
registro, al proporcionar protección a los derechos adquiridos por terceros
basándose en la información registral.
Conclusión
El derecho registral desempeña un papel crucial en la seguridad jurídica al
regular la inscripción y funcionamiento de los registros públicos. Su importancia
radica en garantizar la certeza y eficacia de los derechos sobre bienes y actos
jurídicos, así como en facilitar la circulación de bienes y el desarrollo económico.
Los alcances del derecho registral abarcan la publicidad registral, que permite el
acceso público a la información sobre derechos inscritos, y la protección registral,
que otorga seguridad a los terceros que actúan de buena fe basándose en dicha
información.
La publicidad registral asegura que los derechos inscritos sean conocidos
por terceros, mientras que la protección registral protege los derechos adquiridos
por terceros de buena fe, proporcionando seguridad jurídica en las transacciones.
Las clases de terceros en el derecho registral incluyen al tercero registral, quien
confía en la información registral al adquirir derechos sobre un bien, y su
protección se extiende a través de los efectos registrales, que garantizan la
oponibilidad y prioridad de sus derechos frente a terceros.
En conclusión, el derecho registral juega un papel fundamental en la
protección de los derechos de propiedad y la seguridad jurídica, al garantizar la
publicidad y protección de los derechos inscritos, así como al ofrecer certeza y
confianza en las relaciones jurídicas.
Bibliografía:
Derecho Registral Inmobiliario, Nelson Belloso (Editorial Jurídica
Venezolana, 2012).
Derecho Registral, Enrique Ghersi (Editorial Astrea, 2018).
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Marcial Pons, 2008).
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Miquel y Juan Miquel (Editorial Thomson Reuters Aranzadi, 2014).
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Narducci (Editorial Thomson Reuters Aranzadi, 2011).
Terceros y Registro de la Propiedad, Sebastián Picasso (Editorial
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La protección de los terceros en el Derecho Registral, Juan Carlos Parodi
(Editorial Astrea, 2014).
