— Los derechos reales —

Los derechos reales: poder que se proyecta de forma directa sobre cosas propias, así en
el caso del derecho de propiedad, o bien sobre cosas ajenas, así en los supuestos en los
que una persona tiene determinados derechos, por ejemplo de servidumbre, usufructo,
uso, superficie, prenda o hipoteca, sobre cosas pertenecientes a otras personas.
• El titular del derecho real lo es frente a todos, erga omnes.
• El titular de un derecho personal, obligacional o de crédito, tan sólo frente a una
persona específica.
Frente al actual sistema de libertad de constitución de los derechos reales, en Derecho
Romano, rige el sistema del numerus clausus, conforme al cual los posibles derechos
sobre las cosas vienen determinados por la ley.
Los derechos reales tipificados y protegidos mediante acciones reales son: sigue:
propiedad, servidumbre, usufructo, uso, habitación, enfiteusis, superficie, prenda e
hipoteca.
Los intérpretes clasifican los distintos derechos reales sobre cosa ajena, iura in re aliena,
en:
a) Derechos reales de goce: aquellos que atribuyen facultades diversas a sus titulares
sobre las cosas ajenas, tales como servidumbres, uso, usufructo, habitación, superficie y
enfiteusis.
b) Derechos reales de garantía: la cosa sobre la que recae el derecho, garantiza el
cumplimiento de una obligación del deudor, tales como la prenda y la hipoteca.

B) DERECHO DE PROPIEDAD. CONCEPTO Y TIPOS DE PROPIEDAD

Desde los primeros tiempos, la propiedad se conforma como el más amplio poder que el
Ordenamiento Jurídico confiere a una persona sobre una cosa, plena potestas in re.
La propiedad atribuye a su titular un poder pleno y unitario, en acto o en potencia, sobre
una cosa.
Se alude a la denominada elasticidad del derecho de propiedad, para referirse al hecho
de que la desaparición de las restricciones o limitaciones que ocasionan la ausencia de
alguna de las facultades inherentes a la propiedad.
Los primeros atisbos seguros de la propiedad concebida, como privada o individual, se
contienen ya en la gran obra legislativa de la República, que es el Código de las XII
Tablas. En este texto legislativo se establecen determinadas limitaciones legales:
a) Debe permitir que el titular del fundo vecino entre, en el terreno de su propiedad, a
recoger los frutos caídos de las plantaciones colindantes.
b) Debe soportar que irrumpan en el espacio correspondiente a su fundo, las ramas de los
árboles que procedan del fundo colindante.
c) Debe tolerar, si su terreno es colindante con un río, el uso de la zona ribereña para
las necesidades derivadas de la navegación fluvial.
Denominaciones
En las fuentes se designa la propiedad con tres denominaciones técnicas:
• Mancipium: más antiguo, alude a la idea de aprehensión corporal de la cosa, manu
capere, por el propietario.
• Dominium: de donde derivan dominio y dueño, que expresa la idea de poder. También
sirve para aludir a situaciones jurídicas diversas, se utiliza para referirse al titular del
usufructo, dominus usufructus. Lo que ocasionó que al titular de la nuda propiedad
sobre la cosa respecto de la que estaba constituido un usufructo, se le denominase
dominus proprietatis,
• Proprietas: acabó desplazando al dominium, para designar al titular del poder pleno y
unitario sobre una cosa.

Clases de propiedad
En la etapa primitiva y en el Derecho Justinianeo, al igual que sucede en el derecho
actual, hay un solo tipo de propiedad, denominada quiritaria o civil.
• El término quirites, era utilizado para designar a los ciudadanos romanos y propiedad
civil, en alusión a la ciudad, civitas, y a los ciudadanos, cives.
Desde finales de la República hasta el bajo imperio, se reconoce por el Ordenamiento
Jurídico, facultades y protección análogas a la otorgada al propietario civil. Estas distintas
situaciones, en las que puede encontrarse una persona en relación con una cosa:
1- La propiedad quiritaria
Dominium ex iure quiritium: se caracteriza por la ausencia de limitaciones legales, en
una primera etapa, lo que confiere a su propietario un poder absoluto. Comienza a
cuestionarse en las disposiciones previstas en las XII Tablas.
• La acción reivindicatoria: acción por excelencia mediante la cual el propietario puede
proteger su posición jurídica, a semejanza de la cual, se modelan las acciones
mediante las cuales se tutelan los diferentes tipos de propiedad.
1.1- La propiedad bonitaria
Cuando una persona transmitía a otra una res mancipi, sin tener la condición de
propietario, o sin realizar la preceptiva mancipatio o in iure cessio, o realizaba una
mancipatio nula por defecto en alguno de sus elementos esenciales, el adquirente de la
cosa, aún cuando lo fuese con justa causa y de buena fe, no adquiría la propiedad de la
cosa, hasta que, en su caso, hubiese poseído la misma el tiempo previsto en la ley para
transformarse en propietario por usucapión.
• Hasta que el período fijado para la conclusión de la usucapión transcurriese, la persona
que tenía el bien, in bonis habens, y de ahí la denominación de bonitaria, carecía de
protección a título de propietario, al reconocérsele tan sólo la condición de poseedor.
La evidente injusticia de esta situación, provocó en los últimos siglos de la República, la
reacción de un Pretor de nombre Publicio: otorgó en su edicto una acción de tutela a los
poseedores, in bonis esse o in bonis habere, con justa causa y buena fe que no habían
consumado la usucapión. El poseedor debía tan sólo probar la justa causa y la buena
fe.
2- La propiedad peregrina
La propiedad peregrina nace de la necesidad de proteger a los peregrini o extranjeros,
a quienes no se reconocía la posibilidad de ser propietarios quiritarios de los bienes que
adquirían, a pesar de cumplir todas las exigencias requeridas.
Los pretores en Roma y los gobernadores en provincias, otorgaron tutela a los extranjeros
mediante la concesión de acciones útiles, a semejanza de la acción reivindicatoria.
• La concesión de la ciudadanía por Caracalla, a todos los habitantes del imperio, supuso
la desaparición de la propiedad peregrina.
3- La propiedad provincial
La propiedad provincial reconocía a los particulares la posibilidad de asentarse en el suelo
provincial, en una posición semejante a la del usufructuario, con la obligación de pagar un
un tributo a quien se tutela, por otra parte, en su situación posesoria mediante una acción
real semejante a la reivindicatoria.
• Justiniano establece la existencia de un único tipo de propiedad: la propiedad civil.

C. LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD

Limitaciones establecidas en interés general:
• Prohibición de sepultar o incinerar cadáveres en la ciudad.
• El paso forzoso a una vía pública o a un sepulcro.
• El uso de los fundos ribereños de los ríos, por necesidades de la navegación.
• La explotación de las minas existentes en el subsuelo.
– En materia de expropiación forzosa, se contemplan numerosos casos concretos en los
que el ciudadano es expropiado por causa de utilidad pública, previo el pago de la
indemnización fijada, justiprecio, y siguiendo un procedimiento.
Limitaciones establecidas en interés de los particulares:
• La obligación de respetar las luces y las vistas de los edificios contiguos
• En materia de aguas, se establece que el propietario de un fundo debe tolerar los
cursos de agua que discurriendo de forma natural, naturaliter, que procedan del fundo
vecino, pero no las alteraciones del curso del agua debidas a la mano del hombre.

MODOS DERIVATIVOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

A) MANCIPATIO
La mancipatio: negocio jurídico arcaico, formal, bilateral y abstracto, de efectos
reales, que producía la inmediata transmisión de la propiedad al transmitente. Su
naturaleza abstracta suponía que la causa por la que se realizaba el negocio no se
expresaba, o al menos no era necesaria su manifestación en el transcurso del acto.
• La mancipatio se utilizaba para dar cumplimiento a numerosos negocios jurídicos en el
marco del derecho patrimonial, familiar o hereditario.
Su carácter formal alude a: necesidad de pronunciar determinadas palabras solemnes y
rituales, realizar determinados gestos simbólicos por parte del adquirente (mancipio
accipiens), al hecho de que el transmitente guarde silencio en señal de asentimiento, y a la
presencia de cinco testigos en el acto de transmisión, varones y púberes (un sexto que
actuaba como testigo y como portador de una balanza).
B) IN IURE CESSIO
In iure cessio: modo muy antiguo de transmitir la propiedad de todo tipo de cosas. Las
partes (transmitente y adquirente), fingen un proceso en el que el adquirente reivindica la
propiedad de la cosa frente al transmitente, afirmando en la demanda que es el
propietario. El transmitente y demandado guardan silencio, dando lugar a una resolución
del magistrado, confirmando la afirmación del demandante, lo que supone el
reconocimiento de su condición de propietario.
• Se recurre a esta figura jurídica para transmitir la propiedad sobre las cosas, y como
forma de transmisión de derechos.

C) TRADITIO
Traditio: entrega de una cosa por una persona a otra. Tipo negocio libre de formalidades,
propio del ius gentium, habitual en el tráfico jurídico con los extranjeros y utilizado en las
épocas republicana y clásica para la transmisión de la propiedad de las cosas nec
mancipi y fundos provinciales.
• En los periodos postclásico y justinianeo, desaparecidas la mancipatio y la in iure
cessio, la traditio se utilizó para la transmisión de la propiedad de todo tipo de
cosas.
Requisitos de la traditio en época clásica:
a) El transmitente debe ser propietario de la cosa y tener capacidad para disponer de la
misma, (potestas alienandi).
b) El adquirente debe tener capacidad para adquirir la cosa a título de propietario.
c) Debe producirse de modo efectivo el acto de entrega física o material de la cosa.
En los primeros tiempos se exigió de forma estricta el cumplimiento de este requisito en
los bienes muebles.
Se admitieron en época clásica y, con carácter general, en la etapa justinianea,
supuestos en los que la entrega de la cosa se sustituía por actuaciones ficticias o
simbólicas de entrega. Ello ocurría en los siguientes supuestos:
– Traditio longa manu: señalar con la mano una cosa que se halla a distancia y
respecto de la cual hay concorde voluntad de transmitir y adquirir la propiedad.
– Traditio brevi manu: supuestos en los que la entrega no se produce porque el
adquirente ya tenía la cosa en su poder (arrendatario o depositario).
– Constitutum possessorium: el propietario de una cosa, la transmite en propiedad a
otra persona, pero conserva la tenencia de la misma.
– Tradición simbólica: supuestos en los que la entrega material de la cosa se sustituye
por un objeto que la simboliza o representa (llaves).
• En ocasiones, la entrega de la cosa se sustituye por el documento escrito justificativo
de la entrega en propiedad: traditio instrumentorum.
d) Concorde voluntad de las partes respecto a la transmisión y adquisición de la
propiedad de la cosa.
e) La concorde voluntad de las partes debe basarse en una justa causa: negocios
considerados como apropiados por el Ordenamiento Jurídico para transmitir la propiedad.
En Derecho Romano se consideran como justas causas:
• Por causa de compra, causa emptionis, entrego porque hay una compraventa.
• Por causa de pago, causa solvendi, entrego porque satisfago una obligación.
• Por causa de préstamo, causa credendi, entrego porque realizo un préstamo a un
prestatario.
• Por causa de donación, causa donandi, entrego porque realizo una donación
admitida por la ley.
• Por causa de dote, dotem dari, entrego porque constituyo una dote a favor de una
persona.
D) USUCAPIÓN
La usucapio: adquisición de la propiedad por la posesión continuada de la cosa, con
justa causa, en el plazo de tiempo previsto por la ley. Forma de adquisición civil en la
que se halle (con cargas o sin cargas), que corrige los defectos de una transmisión
imperfecta.
• En las XII Tablas se estableció que la posesión continuada de los bienes inmuebles
durante dos años, y de un año de los demás bienes, convertía al poseedor en
propietario.
Requisitos necesarios para la transformación de la posesión en propiedad:
a) Que la cosa sea susceptible de ser usucapida (res habilis). Quedaban sustraídas a
la usucapión:
– Las cosas cuya disposición estaba prohibida por la ley.
– Las cosas robadas, res furtivae. No podían ser usucapidas ni por el ladrón, ni por quien
las hubiere adquirido del ladrón, aunque haya sido de buena fe.
– Las cosas adquiridas por la violencia, res vi possessae.
– Los fundos provinciales.
– Los bienes de las personas sometidas a tutela y curatela.
– Los bienes del Emperador, del Fisco, de la Iglesia y las Instituciones de
beneficencia.
b) Buena fe, bona fides. El requisito de la buena fe hacía referencia a que el usucapiente
debía creer que no lesionaba un derecho ajeno, si bien no se requería que considerase
que se hacía propietario de la cosa. Así si se adquiere de un no propietario, sabiendo que
no es propietario.
c) Tiempo. El tiempo necesario para consumar la usucapión de la cosa viene establecido
por la ley.
• En las XII Tablas, el tiempo legal necesario para consumar la usucapión era de
dos años para los bienes inmuebles y de un año para el resto de las cosas.
• En la época justinianea, se establece que, el tiempo de posesión exigido para los
bienes muebles será de tres años y para los bienes inmuebles de diez,
Se considera que no se interrumpía la posesión cuando:
– El poseedor ad usucapionem fallece antes de haber consumado la usucapión, pero
su heredero o herederos le sucedían en la posesión hasta completar el tiempo
necesario. (Se consideraba que los herederos sucedían a su causante en su misma
posición jurídica, (sucessio possessionis).
– En Derecho Justinianeo: si el poseedor transmite inter vivos a otra persona su
posición jurídica en relación con la cosa (compraventa-donación), el adquirente
sucede al transmitente en dicha posición hasta completar el tiempo necesario para la
usucapión (accessio possessionis).
Se interrumpía la posesión cuando:
• Se perdía la tenencia física o disponibilidad de la cosa (interrupción natural)
• Ejercitada una acción civil contra el poseedor, resultase en la sentencia que el
demandante era el legítimo propietario de la cosa (interrupción civil).
d) Posesión de la cosa: era necesaria la posesión de la misma con intención de tenerla
como propia, con exclusión de los demás.
e) Justo Título: acto jurídico precedente que hubiera servido para transmitir la propiedad
de la cosa, si no hubiese concurrido algún vicio que lo impidiese. Estos son:

– Pro emptore: cuando ha habido una venta, pero la cosa vendida y entregada no era
propiedad civil del vendedor. El comprador, en este caso, se convierte en poseedor ad
usucapionem de la cosa.
– Pro legato: cuando el heredero entrega al legatario una cosa de la que el testador no
era propietario. El legatario adquiere la posesión ad usucapionem de la cosa.
– Pro donato: cuando el donante entrega al donatario una cosa de la que no es
propietario, el donatario no se hace propietario de la cosa, pero si poseedor ad
usucapionem de la misma.
– Pro derelicto: cuando una persona ocupa una cosa abandonada, creyendo de buena fe
que quien la abandonó era propietario de tal cosa. El ocupante, en este caso, es
asimismo un poseedor ad usucapionem.
– Pro soluto: se engloban en esta expresión todos aquellos casos en los que el
transmitente entrega, en cumplimiento de una obligación contraída, algo que no le
pertenece.

Praescriptio longi temporis

La praescriptio longi temporis: surge en provincias y viene a llenar la laguna que
suponía el hecho de que la institución de la usucapión sólo era aplicable a los fundos
itálicos y a los bienes muebles de los ciudadanos romanos.
• En los casos señalados, el poseedor podía defenderse frente a quien tratara de
inquietarle en su posesión si residieren tanto él mismo, como quien le reclamase la
posesión de la cosa a título de propietario, en el mismo municipio, durante diez
años, siempre que su posesión se hubiese iniciado de buena fe y con justo título y
se hubiese prolongado durante el plazo señalado de los diez años.
• Si el poseedor y el reclamante residían en municipios distintos, el periodo de
tiempo requerido era de veinte años.
A la praescriptio longi temporis, le eran aplicables las instituciones de la sucessio
possessionis y la accesssio possessionis,.
El poseedor adquiría por prescripción extintiva de la acción del propietario, en atención al
principio de que las acciones que no se ejercitan ante una situación contraria al derecho
de su titular, pasado un cierto tiempo, se extinguen.

Praescriptio longissimi temporis

Preescripción creada por Justiniano en el año 528, que requería únicamente que la
posesión sobre el bien mueble o inmueble:
a) Se hubiese iniciado de buena fe, no exigiéndose un justo título.
b) Que la cosa no estuviese fuera del comercio.
c) Que el poseedor hubiese poseído la cosa durante un periodo de tiempo ininterrumpido de
treinta años.
— Si se tratase de inmuebles de la Iglesia, Instituciones de beneficencia, piae causae, o
bienes del emperador o la emperatriz, el plazo se ampliaba a cuarenta años.

DEFENSA DE LA PROPIEDAD

LA ACCIÓN REIVINDICATORIA
El propietario tiene acción frente al tenedor y al poseedor de la cosa para reivindicarla».
1. En derecho clásico: el carácter pecuniario de la condena, impedía que el juez ordenase
la inmediata restitución de la cosa al demandante
2. En Derecho Justinianeo: dictada la sentencia, si ésta es condenatoria para el
demandado, éste deberá reintegrar la cosa, con todos sus frutos y accesorios, al
demandante.
Si la sentencia era favorable al demandante, no sólo se ordenaba por el juez la restitución
de la cosa al demandado, sino que se decidía en la sentencia cuestiones relativas a:
a) frutos producidos por la cosa
b) daños sufridos por la cosa
c) gastos ocasionados por la posesión o tenencia de la cosa.

LA ACCIÓN NEGATORIA
Mediante el ejercicio de esta acción el propietario solicita al juez que declare la
inexistencia de un derecho real, normalmente una servidumbre o un usufructo, sobre una
cosa de su propiedad. Se persigue:
a) La cesación en la perturbación ocasionada al propietario
b) El resarcimiento de los daños causados
c) La garantía o caución frente a posibles perturbaciones futuras.
Acción de contención de las aguas pluviales: (actio aquae pluviae arcendae) - el
propietario de un fundo rústico se dirige al magistrado a fin de denunciar las alteraciones del
curso natural de las aguas ocasionadas por la actuación del propietario del fundo vecino.
Denuncia de obra nueva: nuntiatio operis novi - el propietario de un fundo consideraba que
la obra nueva que se preveía realizar o se estaba ya ejecutando en el fundo vecino podía
perjudicarle.
Caución por el daño temido: cautio damni infecti: ante el temor de un daño que el
propietario de un inmueble creía que podía sufrir, como consecuencia de las obras realizadas
en el inmueble vecino, el pretor podía obligar al propietario vecino a garantizar mediante una
promesa, que no causaría el daño temido y que, en caso de causarlo, procedería a prestar la
correspondiente indemnización.