TOLUCA, MÉXICO A 05 DE FEBRERO
2024
ASUNTO: SE RINDE VALUACIÓN DE
BIEN INMUEBLE.
A QUIEN CORRESPONDA.
PRESENTE:
PERITO CRISTIAN LADRILLERO ORO, en mi calidad de Perito en
valuación de bienes inmuebles, lo cual acredito con la credencial de perito en valuación de
bienes inmuebles número 1402-202 expedida por el instituto nacional de desarrollo jurídico
a mi favor, la cual se anexa en copia simple a la presenta valuación, lo que me permite
emitir dictámenes en materia de valuación de bienes inmuebles, ante Usted con el debido
respeto comparezco para exponer lo siguiente:
Por medio de este escrito y después de haber realizado una inspección en el
inmueble objeto de la valuación del inmueble ubicado en terreno número once de la
manzana cincuenta de la zona uno del ejido “ san buenaventura” municipio de Toluca,
estado de México en donde me constituí para realizar la toma de datos técnicos y del cual
se me hizo llegar documentación, identificándose un inmueble con una superficie de
terreno de 217.50, con el propósito de dar cumplimiento a lo solicitado, con los
conocimientos suficientes y necesarios vengo a realizar el siguiente:
VALUACIÓN.
1. ANTECEDENTES.
Perito valuador: perito Cristian ladrillero oro.
Dirección del Inmueble a Valuar: la zona uno del ejido “san buenaventura” municipio de
Toluca, estado de México.
FECHA DEL AVALÚO: 01 de febrero de 2024
VIGENCIA DEL AVALÚO: 08 de febrero de 2024
INMUEBLE QUE SE VALÚA: terreno urbano.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD: privada individual.
PROPIETARIO DEL INMUEBLE: Sergio oro oro
PROPÓSITO O DESTINO DEL AVALÚO: avalúo particular.
2. CARACTERÍSTICAS URBANAS:
REFERENCIA DE PROXIMIDAD: alta.
ÍNDICE DE SATURACIÓN: 90%.
DENSIDAD DE POBLACIÓN: normal.
INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA: Escuelas, iglesias, tiendas de
diversos insumos, supermercados, gasolineras, hospitales y comercios de distintos ramos.
AGUA POTABLE: Con suministro al inmueble, una toma
DRENAJE: Con recolección de aguas residuales, red de drenaje pluvial en la calle.
ELECTRIFICACIÓN: alumbrado público.
ALUMBRADO PÚBLICO: Mediante postes de luz.
VIALIDADES: cinta asfáltica.
GUARNICIONES: Concreto hidráulico.
BANQUETAS: Concreto hidráulico.
OTROS SERVICIOS: Red telefónica, señalizaciones de tránsito.
CIRCULANTES: Señalización de vías y nomenclatura de calles circulantes
TRANSPORTE: Público y privado en la zona.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS:
De acuerdo con la sentencia de adjudicación del expediente 140/2023, del juzgado primero
familiar del distrito judicial de Toluca, misma sentencia que me fue proporcionada por
Elena oro oro sentencia de la cual se desprende un inmueble de 217.50 m2 que cuenta con
las siguientes medidas y colindancias:
AL NORTE: 20 metros y colinda con un lote
AL SUR: 22 metros y colinda con propiedad particular
AL ORIENTE: 9.50 metros y colinda con retorno
AL PONIENTE: 11,50 y colinda con propiedad privada
4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE.
USO ACTUAL: Lote plano en forma de polígono irregular, utilizado principalmente para
la siembra de maíz, mismo que no cuenta con construcciones.
EDAD APROXIMADA DE LA CONSTRUCCIÓN EN MESES: No aplica.
NÚMERO DE NIVELES: No aplica.
ESTADO DE CONSERVACIÓN: No aplica.
CALIDAD DEL PROYECTO: No aplica.
GRADO DE TERMINACIÓN: No aplica.
VISTA SATELITAL DEL INMUEBLE MOTIVO DE VALUACIÓN.
5. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN:
Muros: No aplica.
Entrepisos: No aplica.
Trabes: No aplica.
Lozas: No aplica.
Cimientos: No aplica.
Instalaciones:
Sanitaria: No aplica.
Instalación hidráulica: No aplica.
Eléctricas: No aplica.
Herrería: No aplica.
Aplanados: No aplica.
Plafones: No aplica.
6. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ:
METODOLOGÍA:
A) MÉTODO ANALÍTICO: consistente en el estudio a profundidad buscando la lógica
en las observaciones de todo el material y observación directa que sirvió como base para el
presente dictamen pericial.
B) MÉTODO DESCRIPTIVO: señalando las características que hicieron las
conclusiones en el presente estudio.
C) MÉTODO COMPARATIVO: o conocido como método de mercado, es el desarrollo
analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa
con el precio ofertado o de venta de cuando menos tres bienes similares, ajustados por sus
principales factores diferenciales.
D) MÉTODO FÍSICO: se basa en el costo de reproducción o de remplazo de un bien
similar al analizado, si el bien no es nuevo su valor se afectara según sea el caso por los
diversos factores.
E) MÉTODO DE MERCADO: está basado en la comparación y homologación de ofertas
similares al bien valuado.
D) MÉTODO POR RENTABILIDAD: considera que su valor corresponde al capitalizar
la renta neta anual, real o susceptible de producir, a una tasa de capitalización determinada
en base a las características propias del bien valuado (edad, vida remanente uso, estado de
conservación, etc.)
Los valores que se tomaron en cuenta para la determinación del presente avaluó y de
acuerdo a la investigación de campo realizada, fueron los siguientes:
Incremento y depreciación inherentes al bien por los servicios con que cuenta la
ubicación del mismo, los terminados y las instalaciones con que se encuentra
equipado.
El valor determinado esta cotizado en pesos.
El valor determinado en el presente, es vigente solo por un lapso de 6 meses
contados a partir de la presentación del mismo, no haciéndose responsable el perito,
de las modificaciones, destrucciones o mejoras que pudiera sufrir el inmueble
descrito.
No fue motivo del presente avaluó el verificar la propiedad legal del activo, ni la
existencia de gravámenes.
Debido a que el inmueble que no se ocupa puede ser modificado en su estructura, ya
sea por ampliación, remodelación o destrucción, el valuador no se hace responsable
de los cambios que pudiera existir en el activo examinado posterior a la fecha de su
revisión.
El método de valuación empleado fue el determinar el valor comercial del
inmueble, considerando el factor de edad y obsolencia inherente, afectado por el
estado de conservación.
Los bienes valuados en el presente juicio se consideran que actualmente se
encuentran en condiciones de uso.
Este avaluó se practica con los precios comerciales que rigen en el mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica, en la fecha y
práctica del mismo, cotizándose en pesos.
7. AVALÚO FÍSICO DIRECTO
A) DEL IMUEBLE:
B) GANACIAS EMPRESARIALES 50%
C) 25% TOTAL DE HERENCIA
D) 8% POR HEREDERO
LOTE TIPO O MODA: 217.50 MT2.
1. DEL TERRENO.
TIPO ÁREA EN MT2 PRECIO VALOR PARCIAL
UNITARIO
POR M2
ÚNICA 217.50 m2 $$201,000 RESULTANTE $ 4,521,510.00
VALOR $ 4,521,510.00
PARCIAL A
AVALUÓ FÍSICO DIRECTO
TOTAL: $ 4,521,510.00
9. RESUMEN
VALOR FÍSICO O DIRECTO $ 4,521,510.00
VALOR DE MERCADO EN NÚMEROS REDONDOS $ 4,500,000.00
2. GANANCIA EMPRESARIAL
Porcentaje Ganancias Total
50% $ 100,000 $100,000
3. REPARTICIÓN DE BIENES
PORCENTAJE CONYUGE E HIJOS TOTAL
8% $8000
8% $8000 25%
8% $8000
SE HACE LA ACLARACIÓN DE QUE LOS VALORES TOMADOS EN CUENTA
PARA LA REALIZACIÓN DE LA PRESENTE VALUACIÓN FUERON
OBTENIDOS MEDIANTE LA GACETA DE GOBIERNO DEL ESTADO DE
MEXICO CORRESPONDIENTE AL AÑO 2023, UBICACIÓN, PLUSVALÍA Y
ELEMENTOS DEL BIEN INMUEBLE MOTIVO DE VALUACIÓN.
CONCLUSIÓN:
1.- EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN: la zona uno del ejido
“ san buenaventura” municipio de Toluca, estado de México.
MUNICIPIO DE TOLUCA, ESTADO DE MÉXICO, EN NÚMEROS REDONDOS
ES DE LA CANTIDAD DE: $4,500,000.00 (CUATRO MILLONES QUINIENTOS
MIL PESOS 00/100 M.N.).
Esta cantidad representa el valor comercial del bien inmueble antes descrito,
motivo de avaluó, a esta fecha, considerando para ellos los valores y
parámetros de catastro, valores de mercado de inmuebles semejantes en
zona, dimensiones y servicios dentro de la zona donde se encuentra el
inmueble que nos ocupa, y es vigente solo por un lapso de 6 meses contados
a partir de la presentación del mismo, no haciéndose responsable el perito,
de las modificaciones, destrucciones o mejoras que pudiera sufrir el
inmueble descrito.
BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD.
TOLUCA, MÉXICO A LA FECHA DE SU PRESENTACIÓN.
PERITO CRISTIAN LADRILLERO ORO.
PERITO EN MATERIA DE VALUACIÓN DE BIENES
