1.
RESUMEN
La siguiente evaluación tiene por objetivo caracterizar y evaluar el producto inmobiliario de
Micro Condominio en lotes de 9x18, caracterizando las necesidades de los grupos
familiares que acuden a estos proyectos de modo que se pueda optar a una propuesta de
industrialización de los micro condominios según su tipología y materialidad.
Para esto, se consideran diferentes variables del mercado y regulatorias en donde se
identificará el grupo socioeconómico del demandante junto con sus requerimientos
espaciales componentes de la vivienda para generar una tipología que pueda ser
industrializada, junto con esto, se busca la mejor forma de acceder a ella mediante los
programas existentes y exploración de propuestas.
PALABRAS CLAVE: Micro Condominio / Lote 9x18 / Micro Radicación / Industrialización /
Mejoramiento Humano y Urbano
2. INTRODUCCIÓN
La oferta inmobiliaria para el grupo demandante se ve afectada por la falta de respuesta a la
demanda habitacional de las familias allegadas. Los instrumentos de medición actuales solo
cuantifican el déficit de vivienda, sin considerar las preferencias de localización ni las
razones detrás del allegamiento. Además, no se ha tenido en cuenta la lógica
intergeneracional del parentesco en el diseño de programas habitacionales.
Para abordar esta situación, se propone aprovechar una significativa proporción de suelo
urbano bien ubicado, donde actualmente residen muchas familias sin vivienda en lotes de
9x18. La idea es utilizar este espacio como una alternativa para la construcción de viviendas
sociales mediante la radicación y densificación.
El análisis se centra en encontrar tipologías de viviendas que permitan la micro radicación.
Al caracterizar las necesidades típicas de las familias, se busca desarrollar un modelo que
sea aplicable a la industrialización en términos de forma y materialidad. Esto se hace con el
objetivo de abordar de manera integral la demanda habitacional, considerando tanto
aspectos cuantitativos como cualitativos, y adaptándose a las dinámicas
intergeneracionales y de preferencias de localización.
3. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
El problema de investigación se centra en la demanda de radicación de familias allegadas
que actualmente viven en lotes de 9x18. Esta demanda está relacionada en gran medida
con factores transversales a las comunas que poseen este tipo de lotes, como redes
familiares ya formadas y una ubicación pericentral. A través de un estudio de percepción
aplicado a los Departamentos o Unidades de Vivienda (DV) de las municipalidades, se
observa que los postulantes a vivienda prefieren en su mayoría permanecer en la comuna
de origen. A pesar de las diferencias en la calidad de vida entre estas comunas, existe una
lógica intergeneracional del parentesco que no ha sido considerada en los programas
habitacionales. La falta de soluciones habitacionales que combinen la obtención de la
vivienda propia con la cercanía a las familias y lugares de origen plantea un desafío que la
política pública no ha logrado abordar de manera efectiva hasta el momento.
Además, para abordar este desafío de manera eficiente y rápida, es crucial generar grandes
paños de intervención que permitan aplicar una lógica de industrialización a las tipologías
de micro radicación. Es necesario evaluar cuidadosamente los materiales y las formas
volumétricas que puedan envolver las necesidades generales y compartidas de cada familia
en particular. La construcción acelerada y eficiente se convierte así en un elemento clave
para atender la alta demanda habitacional de manera sostenible. La implementación de
tecnologías y procesos industrializados en la construcción de viviendas se presenta como
una estrategia fundamental para satisfacer las necesidades de un gran número de familias
allegadas, maximizando la eficiencia y minimizando los tiempos de ejecución. La aplicación
de esta lógica de industrialización contribuiría significativamente a cerrar la brecha entre la
alta demanda estimada por radicación y la oferta actual de subsidios habitacionales.
3.1 ALLEGAMIENTO
Esta estrategia implica que uno o más grupos familiares decidan temporalmente
compartir una misma unidad residencial, ajustando la independencia y funciones de sus
miembros para optimizar recursos económicos, habitacionales y sociales, según lo
planteado por Mercado en 1993. La medición del allegamiento como un indicador de
carencia sugiere una posible demanda de subsidio habitacional de erradicación para las
familias allegadas. Sin embargo, es importante destacar que ni el allegamiento ni la
erradicación son situaciones aisladas. La erradicación conlleva la pérdida de condiciones de
vida familiar y barrial difícilmente reemplazables, mientras que la radicación en una nueva
vivienda presenta nuevos desafíos sociales, familiares y de calidad de vida. En este
contexto, surge la pregunta esencial sobre cuál de estas situaciones, el allegamiento o la
erradicación, resulta más problemática desde la perspectiva de las propias familias
involucradas (tanto receptoras como allegadas).
De la totalidad de núcleos con allegamiento interno en el país, aproximadamente un
60% indica hacerlo por motivos económicos, mientras que un 22% lo atribuye a costumbres
o preferencias familiares (Fig.1). Este porcentaje de núcleos que vive allegado por tradición
tiende a aumentar en los quintiles más acomodados, mientras que aquellos que lo hacen
por razones económicas predominan en los quintiles más bajos. Interesantemente,
alrededor del 67% de los núcleos que mencionan estar allegados por motivos económicos
no están tomando medidas para adquirir una vivienda propia (Fig.2), y aproximadamente el
52% de ellos no tiene planes al menos en los próximos tres años (Fig.3).
Fig.1 Razones de Allegamiento por Quintil
Fig.2 ¿Hace algo por obtener vivienda propia?
Fig.3 Planificación para obtener futura vivienda
3.3 VIVIENDA POR LOCALIZACIÓN
Aquí, la distinción crucial no se relaciona con la proximidad o distancia de la familia
de origen, sino con la cercanía o lejanía al centro de la ciudad. Más allá de una situación de
"no tengo dónde vivir", consideramos que en muchos casos, el allegamiento refleja un
deseo específico de vivir de cierta manera. Sin embargo, la actual solución propuesta por la
política no parece abordar los posibles problemas que las familias podrían enfrentar con el
allegamiento. En cambio, elimina sus aspectos positivos, especialmente aquellos vinculados
a la proximidad con las redes familiares y urbanas.
3.4 ESTANCAMIENTO EN EL ALLEGAMIENTO
Según Rodríguez y Sugranyes (2005), en el inventario de viviendas sociales, se
registra un promedio de dos núcleos familiares por unidad residencial. Esto sugiere que la
dinámica de allegamiento se reproduce rápidamente entre las familias que han sido
reubicadas, pero en un espacio limitado que no permite otra opción más que el allegamiento
interno. A pesar de los esfuerzos de los programas masivos de construcción de viviendas
sociales en las últimas décadas, este fenómeno persiste. Muchas familias no están
dispuestas a renunciar a su situación actual de allegamiento solo para obtener una vivienda
propia sin más consideraciones.
Fig.4 Allegamiento por hogares 1990-2009
3.5 SUELO URBANO BIEN LOCALIZADO
Desde la perspectiva de la política pública, se argumenta que no existe espacio
urbano central o peri-central disponible para la vivienda social en el Gran Santiago, incluso
agotándose en la periferia según un reciente estudio de disponibilidad de suelo urbano
(Estudios Urbanos UC, 2012). Bajo esta premisa, se ha insistido en una estrategia de
construcción basada en la adquisición de extensos terrenos económicos en zonas cada vez
más alejadas, con la consiguiente construcción masiva de grandes condominios de vivienda
social, lo que genera presión para expandir el radio urbano de la capital.
Ante este contexto, se destaca la necesidad de innovar y diversificar la oferta de
programas que se enfoquen en una lógica de radicación y densificación. En este sentido, se
propone recuperar una tipología de solución habitacional, común en las décadas de 1960 y
1970, basada en sitios de dimensiones cercanas a los 9x18 metros, "Lotes 9x18".
En la actualidad, las comunas que cuentan con lotes de este tipo ya no se
encuentran en las áreas periféricas, sino en la zona peri-central de la ciudad, formando
conjuntamente una extensa área de espacio urbano bien ubicado. Además de las ventajas
asociadas a la localización y al equipamiento urbano (según señala Castillo, 2004), resulta
fundamental destacar que en estos terrenos ya reside una parte significativa de las familias
allegadas que se busca beneficiar con los subsidios de vivienda. Estas familias ya tienen
arraigadas redes familiares, vecinales y urbanas propias en estos antiguos barrios.
Muchos allegados optan por no cambiar su situación actual y rechazan la
erradicación. Esto se debe a que los lotes de 9x18, ubicados en comunas peri-centrales,
ofrecen ventajas de espacio que permiten la convivencia intergeneracional sin
hacinamiento. Además, la antigüedad de estos terrenos fortalece los lazos emocionales,
con aproximadamente el 70% de los hogares receptores dispuestos a que los allegados
construyan viviendas permanentes en el mismo sitio. Estos lotes, integrados en barrios con
redes sociales consolidadas, proporcionan una solución arraigada y favorable a nivel local.
Fig.5 Plano lotes 9x18 Santiago
4. HIPÓTESIS
Con base en lo señalado, se plantea la hipótesis de que es posible abordar de manera
eficaz la demanda habitacional de familias allegadas que residen en lotes de 9x18 mediante
la agrupación planificada de estos terrenos. La agrupación estratégica de lotes
proporcionaría grandes paños de intervención propicios para la implementación de
proyectos industrializados de micro radicación. La lógica de industrialización, al evaluar
cuidadosamente materiales y formas volumétricas, permitiría construir de manera rápida y
eficiente, satisfaciendo las necesidades generales y compartidas de cada familia. Esta
hipótesis parte del reconocimiento de la importancia de generar soluciones habitacionales
que integren la lógica intergeneracional del parentesco y las preferencias de localización de
las familias allegadas, mientras se aprovechan las características transversales de los lotes
9x18. La agrupación planificada de estos terrenos se posiciona como una estrategia clave
para optimizar la aplicación de tecnologías y procesos industrializados, cerrando la brecha
entre la alta demanda de radicación y la oferta actual de subsidios habitacionales.
5. OBJETIVOS
A. OBJETIVO GENERAL: Caracterización y evaluación de un producto habitacional
correspondiente a Pequeño Condominio en lotes de 9x18, capaz de ser producido
de manera industrializada.
B. OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
a. Caracterizar la demanda objetivo.
b. Caracterizar la oferta competitiva.
c. Identificar condicionantes normativas y regulatorias asociadas.
d. Proponer alternativas a la norma.
e. Proponer y evaluar un proyecto de Micro Condominio para lotes de 9x18
buscando la manera más eficiente para su industrialización.
f. Mediante el proyecto, mejorar la calidad de vida tanto familiar como barrial,
fortaleciendo vínculos humanos y urbanos.
6. METODOLOGÍA GENERAL
A. Determinación de demanda por producto inmobiliario de Micro Condominio y
su grupo socio económico asociado.
B. Identificación de las dinámicas de los usuarios, generalizando sus
necesidades para generar volumetrías que respondan a sus requerimientos.
C. Recolección de datos acerca de la factibilidad regulatoria que admite la
existencia de este producto inmobiliario.
D. Identificación de terrenos en donde es aplicable el producto.
E. Caracterización de empresas en el mercado que se encuentren realizando
proyectos asociados al producto propuesto.
F. Caracterización de procesos de industrialización que debieran ser
considerados para producir los modelos en masa, identificando procesos y
materialidades.
G. Desarrollo de estructura financiera que refleje los valores del producto y
costos asociados en cuanto al precio del inmueble y capacidad crediticia que
se otorga.
H. Cuantificación del valor del negocio mediante evaluación del producto para
determinar si es posible o no su replicabilidad.
7. MARCO TEÓRICO
A. FONDO SOLIDARIO PARA LA VIVIENDA
a. TIPOS DE PROYECTOS
1. CONSTRUCCIÓN EN SITIO PROPIO: El proyecto habitacional propone la
construcción de viviendas en terrenos de propiedad del postulante. Este
programa brinda la oportunidad de edificar una vivienda en casos donde el
postulante no posee una, la existente es inhabitable o ha sido destruida por
una catástrofe natural. Su enfoque evita la erradicación al reponer viviendas
en terrenos de los propietarios afectados por desastres naturales, ofreciendo
una solución pertinente y directa a quienes han sufrido pérdidas en tales
situaciones.
Fig.6 Esquema construcción en sitio propio.
2. DENSIFICACIÓN PREDIAL: El proyecto habitacional contempla la
construcción de una o más viviendas en terrenos que ya cuentan con una o
más unidades habitacionales. Esta tipología permite aprovechar el terreno al
añadir viviendas adicionales a las ya existentes, ofreciendo una solución
especialmente relevante para abordar situaciones de allegamiento familiar en
un mismo terreno.
Fig.7 Esquema densificación predial.
3. PEQUEÑO CONDOMINIO: Este proyecto habitacional se ajusta al régimen
de copropiedad inmobiliaria según la Ley N° 19.537 y se desarrolla en un
terreno urbano, permitiendo la construcción de 2 a 9 viviendas, con la opción
de incluir equipamiento. Esta modalidad favorece la permanencia de las
familias en sus barrios originales, preservando sus lazos familiares, sociales
y territoriales. Además, estos proyectos pueden contribuir al desarrollo en
densidad y estimular procesos de renovación urbana a nivel barrial,
generando impactos positivos en la vida comunitaria y en el entorno
construido.
Esta tipología ofrece la posibilidad de reponer viviendas en estado
inhabitable o dañadas por catástrofes naturales, simultáneamente con la
construcción de nuevas viviendas para aprovechar la capacidad del terreno.
Aunque no se requieran lazos familiares entre los integrantes de un Pequeño
Condominio, representa una oportunidad para la radicación del propietario y
sus familiares allegados, adaptándose a las necesidades de cada grupo
familiar, como adultos mayores, hijos y nietos. Además, se puede fusionar
lotes para generar nuevas unidades de vivienda mediante operaciones tipo
"reajuste de tierras".
Fig.8 Esquema pequeño condominio.
b. REQUISITOS DE POSTULACIÓN
1. Para postular a estas tipologías, es necesario demostrar la propiedad del
terreno. El Artículo 3 del reglamento del Programa Fondo Solidario de
Elección de Vivienda, D.S. N° 49 (V. y U.), de 2011, especifica las diversas
opciones para acreditar la propiedad del terreno en el caso de las tipologías
de Construcción en Sitio Propio y Pequeño Condominio.
2. El proyecto se ejecuta mediante una Entidad Patrocinante y se registra en el
banco de postulaciones para ser evaluado y calificado por el SERVIU antes
de la postulación formal.
3. Junto con la información del terreno, se proporcionan los detalles técnicos del
proyecto para la postulación. Esto incluye planos y especificaciones
arquitectónicas y estructurales, el permiso de edificación y los certificados de
factibilidad de servicios, entre otros documentos técnicos.
4. La postulación puede llevarse a cabo de manera individual o colectiva, a
excepción del Pequeño Condominio, donde la postulación siempre es grupal.
En este último caso, los grupos postulantes pueden formarse con un mínimo
de 2 y un máximo de 160 participantes, reuniendo diversos proyectos de
Pequeños Condominios que abarquen entre 2 y 9 viviendas cada uno.
5. La postulación no requiere que los grupos de menos de 10 familias se
constituyan como personas jurídicas.
6. En los proyectos de Pequeños Condominios que incluyan la construcción de
hasta 3 viviendas o dos viviendas adicionales a la existente en el caso de
Densificación Predial, y en terrenos que hayan tenido o tengan una vivienda
social, se puede aplicar el artículo 39 bis de la Ley N° 19.537, que trata sobre
la Copropiedad Inmobiliaria. Este artículo permite, de manera única,
contemplar hasta dos viviendas sociales adicionales en terrenos que
originalmente tuvieron una vivienda social, constituyendo un "condominio de
densificación predial". Estos condominios no necesitarán reglamento de
copropiedad, Comité de Administración, administrador, régimen de gastos
comunes, fondo de reserva, estacionamientos, seguros ni planes de
emergencia, y solo se regirán por las normas urbanísticas establecidas en el
Reglamento Especial de Viviendas Económicas.
7. Las viviendas de Construcción en Sitio Propio deben tener una superficie
construida mínima de 45 m2, mientras que las de Densificación Predial y
Pequeño Condominio deben alcanzar inicialmente los 42 m2.
8. El SERVIU tiene la facultad de eximir del requisito de presentar un proyecto
de ampliación y de alcanzar la superficie construida inicial exigida para cada
tipología de proyecto, si la aplicación de las normas de edificación, técnicas y
urbanísticas contenidas en la OGUC y/o en el Instrumento de Planificación
Territorial correspondiente no lo permite debido a las características del
terreno. En este caso, los recintos de la vivienda deben cumplir las
condiciones establecidas en el Cuadro Normativo de Proyectos
Habitacionales y en la Tabla de Espacios de Usos Mínimos para el Mobiliario.
9. En la tipología de Densificación Predial, la Asistencia Técnica puede
regularizar construcciones existentes en el predio, siempre y cuando no
afecten el desarrollo del proyecto y no impliquen la ejecución de obras de
construcción adicionales.
c. SUBSIDIOS
Las tipologías de proyecto mencionadas tienen asignado un monto base de subsidio
al que se aplica un factor multiplicador, considerando las variaciones en el costo de
construcción según las comunas del país. Además del subsidio base, se pueden
agregar subsidios complementarios, los cuales están disponibles según las
características específicas de cada proyecto y las condiciones requeridas en cada
caso.
Fig.9 Tabla valores de subsidios.
B. LOTES 9X18
Unidades familiares residenciales (UFR) de bajos recursos o de clases emergentes
que ocupan lotes de 9x18.
- Familia receptora: Propietarios exclusivos o copropietarios del terreno.
- Familia(s) allegada(s): Aquellas que, sin derechos de propiedad, comparten el
mismo terreno.
Los propietarios del terreno recibirán una o más viviendas de igual o mayor valor que
la actual, con buen estándar de construcción, aunque posiblemente en un terreno
más pequeño. Además, cada familia allegada recibirá una vivienda propia con un
valor equivalente al subsidio establecido. Todas las familias beneficiadas serán
propietarias de las viviendas y copropietarias del terreno y espacios comunes, bajo
la modalidad de condominio.
a. TIPOS DE LOTE
a.1 LOTE A LOTE: Está orientada hacia una UFR específica compuesta por
dos o más hogares o núcleos familiares que mantienen lazos de
conyugalidad o parentesco, y que residen en un terreno perteneciente, al
menos, a uno de los habitantes. Implica la edificación de un conjunto
habitacional familiar que sustituya o eleve las construcciones preexistentes,
dotando al terreno de viviendas autónomas para cada hogar, pero
organizadas de manera que se ajusten a los niveles de
dependencia/independencia de los mismos.
Fig.10 Esquema de radicación Lote a Lote
Cada hogar tendrá la oportunidad de obtener la propiedad exclusiva de estas
residencias mediante la subdivisión del terreno o la construcción de unidades
superpuestas. Estas UFR deben presentar solicitudes de manera conjunta,
es decir, los dueños de los terrenos junto con los familiares allegados.
Siguiendo la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal. Los propietarios o
copropietarios deben contar con la regularización del título de propiedad y
participarán en el proceso de postulación junto con los residentes no
propietarios. Además, deben manifestar su disposición a enajenar y su
consentimiento expreso a las modificaciones que implica el programa de CF.
El o los dueños realizarán una cesión o promesa de cesión a favor de los
otros hogares familiares no propietarios, con el objetivo de construir nuevas
viviendas en dicho terreno y establecer nuevos títulos de dominio. El
propietario transferirá su dominio a la empresa constructora o inmobiliaria, a
cambio de una unidad habitacional nueva, de igual o mayor valor al inmueble
transferido. En el caso de copropietarios (por ejemplo, una comunidad
hereditaria), según el valor del inmueble original, podría ser suficiente para
cubrir el costo de las viviendas nuevas; de lo contrario, los propietarios
recibirán un subsidio por la diferencia. Tendrán prioridad aquellos que no
hayan obtenido una vivienda previamente a través de algún programa de
subsidio.
a.2 FUSIÓN DE LOTE: Beneficia a dos o más unidades familiares
residenciales (UFR) contiguas, cada una con las mismas características
mencionadas para la modalidad lote a lote. Es decir, cada UFR en particular
debe estar conformada por núcleos o hogares unidos por lazos de
parentesco. Este tipo de relación entre UFR contiguas no es un requisito. Al
fusionarse los terrenos, esta modalidad posibilitaría construcciones de mayor
altura, densidad e impacto barrial que la modalidad lote a lote. Además,
puede contemplar la edificación de unidades de vivienda adicionales al
número de residentes actuales, beneficiando a otros hogares o núcleos
familiares que viven allegados en la misma comuna.
Fig.11 Esquema de radicación Fusión de Lotes
La fusión de terrenos es una modalidad más adaptable que posibilita la
participación conjunta de hogares en otras situaciones, como hogares
unipersonales propietarios de terrenos que viven solos en el lote (sin
allegados), grupos familiares sin parentesco pero con interés en obtener una
solución de radicación (dándose prioridad a aquellos que residen en el
mismo barrio o comuna, por ejemplo). La postulación debe ser realizada en
colaboración por las unidades familiares residenciales (UFR) que deben
asociarse entre sí para fusionar sus terrenos. Se requiere establecer una
Asociación de Unidades Familiares Residentes Colindantes (AUFRC),
compuesta por al menos dos UFR con las características descritas
anteriormente.
C. INDUSTRIALIZACIÓN:
Se observa una oportunidad en combinar ambas modalidades de lote, ya que se
podrían intervenir amplios paños de suelo urbano en donde se caracterizarían las
necesidades de sus habitantes para generar un modelo volumétrico que pudiese
industrializarse. De este modo se ahorraría en costos y tiempos.
1. OPORTUNIDAD DE INDUSTRIALIZACIÓN EN MADERA
Un análisis realizado por CIM UC examinó las condiciones de la construcción
con madera en Chile, evaluando su competitividad y desventajas en diversas
alturas. Diversos proyectos están tomando medidas para superar estos
obstáculos y contribuir a la expansión del uso de este material. El estudio,
fruto de la colaboración entre CIM UC y el Ministerio de Vivienda, busca
identificar los costos de las viviendas construidas con madera en
comparación con otros materiales en diversas zonas del país, considerando
variables como materialidades y tipologías de estructuras. Este análisis,
respaldado por instituciones públicas y privadas, proporciona una base de
datos para estimar presupuestos de proyectos en todo el país. La aplicación
de tres parámetros (altura, zona climática y costos operacionales) permitió
obtener un análisis cuantitativo que establece parámetros y costos
referenciales de viviendas representativas en Chile y aclara la situación
actual de la construcción en madera.
2. COSTOS, INDUSTRIALIZACIÓN Y VALOR EN EL TIEMPO
El análisis destaca la competitividad de las estructuras de madera,
especialmente en viviendas de uno y dos pisos, siendo entre un 6 % y 0,3 %
más económicas que la albañilería y el acero galvanizado. Esto se atribuye a
los costos de construcción más ajustados, mayor eficiencia y mejor
desempeño térmico de las estructuras de madera.
Fig.12 Costos por altura 1 y 2 pisos
No obstante, en construcciones habitacionales de mediana altura (entre tres
y seis pisos), la competitividad de las estructuras de madera se ve afectada
por costos relacionados con brechas tecnológicas. Modificaciones en las
tecnologías de conectores de los sistemas constructivos en madera
contribuyen al aumento de los costos, en consonancia con normativas
nacionales que promueven una mayor rigidez estructural.
Fig.13 Costos por altura 3 y 4 pisos
Fig.14 Costos por altura 5 y 6 pisos
Según la literatura internacional, la necesidad de incorporar más elementos
estructurales en un edificio para garantizar su buen comportamiento y el
encarecimiento sostenido de los costos de obra gruesa con respecto al
número de pisos es evidente. En edificios de dos a tres pisos, se identifica un
aumento promedio del 5%, reducible a un 1% mediante procesos semi
industrializados. La industrialización se vuelve crucial para edificios de 5 o 6
pisos, donde los costos netos aún superan a otras materialidades,
alcanzando entre un 6% y 8%. La aplicación de procesos semi
industrializados puede aumentar estos costos entre un 15% y 22%, según la
zona geográfica.
Fig.15 Costos en Zona Centro
Las construcciones en madera pueden equilibrar la balanza al considerar
externalidades ambientales, reduciendo hasta un 65% los gastos en
calefacción. Esto podría resultar en ahorros significativos a lo largo de la vida
útil de un edificio. Además, se destaca la necesidad de evaluar aspectos
ambientales a largo plazo, como las emisiones de CO2, para cumplir con
metas de eficiencia y neutralidad de carbono al 2050. Aunque los
instrumentos financieros actuales no distinguen por materialidad, subsidios
como el D.S. Nº19 pueden cubrir el costo neto de un departamento social de
madera.
3. REFERENTE:
a. CONDOMINIO HORIZONTES DEL PACÍFICO - San Pedro de la Paz,
Concepción
"Horizonte del Pacífico" es un innovador condominio en San Pedro de La
Paz, Concepción, compuesto por 80 departamentos distribuidos en cinco
edificios de cuatro pisos cada uno. Este proyecto, diseñado por la firma
Punto Cero, destaca por ser el primer conjunto de edificios en Chile
construido completamente con paneles de madera bajo un sistema
industrializado. La empresa E2E, especializada en construcción, llevó a cabo
la adaptación digital del proyecto, proponiendo soluciones para cumplir con
normativas acústicas, sísmicas y de resistencia al fuego. El montaje de uno
de los edificios se completó en cuatro semanas. La elección de la madera
como material principal se basó en su comportamiento excepcional,
sostenibilidad y su condición de recurso natural.
PROCESO Y PLANIFICACIÓN DE LA OBRA
La producción en planta de "Horizonte del Pacífico" inició en diciembre de
2019, y actualmente, un edificio está finalizado. El montaje de las cuatro
torres restantes, inicialmente pospuesto por la emergencia sanitaria, se
reanudará en breve. La construcción completamente en madera representó
un desafío considerable, implicando intensa coordinación con el mandante,
calculistas y arquitectos. El proyecto, situado en una zona sísmica exigente,
requirió cuatro meses de cálculos y dos meses para la construcción digital.
La planificación meticulosa, aprendizaje continuo y consideración del clima
lluvioso y ventoso de Concepción son esenciales para garantizar la eficiencia
en la construcción de las torres restantes.
CARACTERÍSTICAS TÉCNICAS
En E2E, se producen paneles con sistema Wood Frame, eficientes en
montaje y acabado. Estos paneles ofrecen excelente rendimiento térmico y
reducen significativamente los residuos en obra. El condominio consta de 80
departamentos de dos modelos, con tamaños de 43,37 m2 y 54,34 m2. Los
detalles estructurales incluyen muros de madera, entrepisos con vigas I-Joist
y diversos materiales según especificaciones acústicas y contra incendios. La
madera utilizada proviene de bosques renovables certificados, con
tratamiento de preservación según normativa. E2E sigue estándares
internacionales, reafirmando su compromiso con construcciones amigables
con el medio ambiente y menor huella de carbono. La construcción
industrializada en madera reduce la huella de carbono, los desechos y los
tiempos de transporte y montaje.
Fig.16 Condominio pensado para 80 departamentos / E2E
Fig.17 Fabricación Wood Frame / E2E Fig.18 Construcción a 16.09.20
b. VIVIENDAS TIPO DITEC MINVU EN MADERA:
Fig.19 Viviendas Tipo Industrializadas - MINVU
Se destaca la utilización de madera como elemento estructural para viviendas de tipo
industrializado.
Fig.20 Viviendas Tipo Industrializadas - MINVU
8. DESARROLLO
A. CARACTERIZACIÓN DE LA DEMANDA -
a. PÚBLICO OBJETIVO
La demanda de radicación de aquellos que residen en lotes 9x18 se atribuye en gran
medida a factores comunes a las comunas que cuentan con este tipo de terrenos,
caracterizadas por redes familiares consolidadas y ubicación pericentral. Un estudio
de percepción de la demanda, aplicado a los Departamentos o Unidades de
Vivienda de las respectivas municipalidades, respalda esta hipótesis al revelar que
los postulantes prefieren mayoritariamente permanecer en sus comunas de origen
(Fig.21). Se observa que estas comunas difieren en calidad de vida, según el
Indicador de Calidad de Vida Urbana (ICVU). Cerrillos supera la media del Gran
Santiago, Quilicura se aproxima al promedio, y La Pintana presenta valores más
bajos. Esto sugiere la existencia de características transversales a estos lotes, como
el estilo de vida familiar y vecinal, que trascienden las particularidades de cada
comuna. En consecuencia, las políticas que fomenten la radicación de allegados en
estos terrenos tienen un considerable potencial de generalización.
Fig.21 Postulantes con preferencia por solución en la misma comuna (2009-2012) y
tipo de subsidio al que postulan (DS-1, DS-174)
El allegamiento mayoritario es de naturaleza familiar e intergeneracional, donde los
receptores, comúnmente padres, abuelos o bisabuelos, acogen a los hijos y su
descendencia por obligación parental, independientemente de la calidad de la relación. Los
receptores, en su mayoría propietarios del lote y de edad avanzada, a veces han fallecido, y
varios hijos pueden convivir en el mismo sitio.
La diversidad entre las familias receptoras y allegadas abarca diversas estructuras,
desde parejas y hogares unipersonales hasta madres solteras con su núcleo allegado al
hogar principal. La convivencia varía entre dos polos: alta independencia, con escasa vida
en común, y baja independencia, con intensa convivencia. Mayor independencia suele
relacionarse con conflictividad, mientras que mayor vida en común se da en espacios
compartidos no conflictivos como el estar-comedor, terrazas y patios. Sin embargo,
compartir la cocina y el baño puede generar conflictos, incluso en relaciones familiares
sólidas.
Resulta complejo establecer una caracterización única del público objetivo, dado que
los rango etáreos y sostenedores son variables, sin embargo, a continuación (Fig.22) se
presenta un cuadro la edad promedio de los sostenedores según su Grupo Social
Económico, a modo de comprender las variantes que pueden existir dentro de un mismo
hogar.
Fig.22 Edad promedio del sostenedor de hogar. Según datos de Asociación de
Investigadores de Mercado y Opinión Pública (AIM) 2022
A continuación se presentan en la Fig.23 las comunas en donde se concentran la mayor
cantidad de predios de 9x18 se encuentran junto con su población por nivel
socioeconómico.
Fig.23 Población por nivel socioeconómico en comunas de concentración de lotes
9x18.
Resulta un factor común entre estas que el Grupo Socioeconómico de mayor
preponderancia corresponde al D. A continuación se presenta una caracterización general
del grupo señalado:
Fig.24 Caracterización Grupo Socioeconómico D
b. LUGAR
Observando la “Fig.5 Plano lotes 9x18 Santiago” en conjunto con el nivel
socioeconómico de los lugares seleccionados, se toma como zona de interés las
manzanas ubicadas en la Fig.25, dada su trama y conformación urbana de lotes
9x18 que, hipotéticamente, si se realizara una intervención en toda la franja de
paños señalados, se podría realizar proponer renovación urbana para el sector.
Se observa sector de conjunto de lotes de 9x18 con largas manzanas alineadas que
conectan a áreas verdes, ubicado en la comuna de Cerrillos. En primera instancia se
evalúa la manzana Azul como manzana de intervención, en Amarillo una franja que
se propone como conector de áreas verdes y en Café demás lotes que aportarían a
la renovación urbana.
La manzana inicial en cuestión se encuentra en las calles: México - Alaska -
Groenlandia - Los Presidentes.
Fig.25 Lugar de intervención
A continuación, se muestra un informe de la comuna de Cerrillos para comprender
su composición genérica. En base a los datos señalados, se observa que existe una
alta dependencia en la población, las viviendas se encuentran en estado aceptable,
sus jefes de hogar son en su mayoría no escolarizados y declaran trabajar en el
sector terciario. La edad promedio del trabajador oscila entre los 35-42 años, y se
observa un alto porcentaje de hogares extensos (23.6%) y hogares de parejas con
hijos (20.3%), los que se identifican como potenciales hogares en donde ocurrirá
allegamiento en el futuro.
Fig.26 Datos Censo 2017 comuna de Cerrillos
Fig.27 Tipología de hogares
En lo particular, se recogen los siguientes datos respecto de la manzana en cuestión
a intervenir para el proyecto de evaluación:
Fig.28 Sexo
Fig.29 Rango Etáreo
Fig.30 Hogar v/s Vivienda
Fig.31 Materialidad de las Viviendas
Fig.32 Estado de la Vivienda
Se considera un ingreso promedio de $640.667 para el grupo familiar. En base a
este dato, se calcula una simulación de crédito.
