Guía Básica
del
Inversionista
Inmobiliario
Una Breve Introducción al Mercado
Inmobiliario
Pablo Donetch U.
Una publicación de
Donetch
LOGO& Cía
Sobre el
autor
Pablo Donetch
Donetch & Cía.
Soy ingeniero civil industrial de la Universidad
de los Andes, acumulo más de 12 años de
experiencia en el mundo financiero e
inmobiliario. Además, me he desempeñado
como profesor de finanzas de las Universidad
de los Andes y Universidad Mayor.
Hoy se desempeña en el área comercial de
Donetch & Cía., una empresa familiar de
intermediación inmobiliaria especializada en
propiedades enfocadas a pequeños y
medianos inversionistas.
[email protected] @pablodonetch
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Inversiones Inmobiliarias
Introducción: Aspectos Básicos
¿Quieres empezar a invertir y pensar en tu futuro, pero no sabes como? No
necesitas ser millonario o tener un gran capital para convertirte en un
Inversionista Inmobiliario. En esta guía vamos a esforzarnos en darte un
resumen de todos los aspectos básicos que debes manejar para convertirte
con éxito en uno.
Los temas que tratemos en este mini-ebook van dirigidos a todos los que
sean o quieran convertirse en Inversionistas Inmobiliarios. Aunque vamos a
hablar de casos específicos chilenos, su contenido puede ser extrapolado a
cualquier país de Sudamérica.
En Donetch & Cía. distinguimos 3 tipos de Inversiones Inmobiliarias
• Inversiones Inmobiliarias de Especulación: Cuando compras una
propiedad o un bien inmobiliario apostando a que en algún tiempo
futuro va a subir de precio debido a factores externos a la propiedad y
sobre los que no tienes ningún control, estás haciendo especulación
inmobiliaria.
• Inversiones Inmobiliarias de Valor Agregado: Consiste en
adquirir una propiedad para agregarle valor, reparándola o haciéndole
alguna mejora con la idea de venderla a un mejor precio. Dentro de este
tipo incluimos el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios.
• Inversiones Inmobiliarias de Renta: Son inversiones en que
adquieres una propiedad comercial o habitacional para ponerla en
arriendo y que genere un flujo de dinero sostenido en el tiempo.
Habiendo tantas oportunidades en el mercado inmobiliario no te
recomendamos hacer Especulación Inmobiliaria bajo ningún concepto, por
lo mismo no incluiremos este tipo de Inversiones en la revisión de este
eBook.
Tabla de
Contenidos
Introducción
Inversiones Inmobiliarias de Valor
Agregado: Corto Plazo
Inversiones de Renta Inmobiliaria:
Largo Plazo
1
Inversiones
Inmobiliarias de
Valor Agregado
CORTO PLAZO
Inversiones Inmobiliarias
de Valor Agregado
Como ya dijimos, las Inversiones Inmobiliarias de Valor Agregado apuntan
a ganar valor mediante la construcción o mejora de una propiedad.
Son inversiones que tiene un grado mayor de complejidad que una
Inversión Inmobiliaria de Renta porque puede involucrar especialistas
(desde carpinteros y gasfíter a ingenieros y abogados) y trámites (permisos
municipales de construcción, recepción de obra, demolición o hasta de botar
escombros) con los que comúnmente no se está acostumbrados a tratar. Por
lo mismo, si no tienes experiencia en el tema, vas a tener que exigirte un
grado mayor de involucramiento y apoyarte en personas de tu confianza que
puedan orientarte.
Sin embargo, nuestro consejo es a estudiar bien los temas y lanzarse. Al otro
lado del río hay una rentabilidad jugosa y alcanzable.
Tip #1
Los proyectos de Inversiones Inmobiliarias de Valor
Agregado apuntan a tener una rentabilidad anual de al
menos UF + 12% sobre capital.
Ejemplo 1: Vamos a ver un ejemplo práctico. Primero vamos a suponer
que la inflación anual es de 3% (no hay razón para creer que en Chile va a
ser de otra forma). Imaginemos
Ese es un ejemplo simplificado. Es importante que tengas en cuenta todos
los gastos asociados a las transacciones hipotecarias. Vamos a hacer un
pequeño resumen de ellos.
Tip #2
Cuando compres una propiedad tienes que tener en
cuenta los gastos operacionales, que son básicamente:
• Confección de Promesas de Compraventa
• Estudio de Título
• Tasación de la Propiedad
• Confección de contrato de Compraventa.
• Notaría
• Inscripción de la Propiedad.
Considera que en una propiedad de menos de $150MM
estos gastos ascienden a $ 1MM aproximadamente.
La lista completa de gastos que debes considerar para hacer un cálculo más
realista es la siguiente:
1. Gastos Operacionales
2. Gastos financieros (si es que la compra se hace con Crédito)
3. Impuestos.
Tip #3
Si vas a comprar una propiedad usando Crédito
Hipotecario, debes considerar que un con las tasas
actuales (con un crédito a 30 años y dando 20% de pie)
por cada $50.000.000 que cueste una propiedad
vas a pagar una cuota de $200.000 mensual.
Entonces, si, por ejemplo, una propiedad que te interesa
se vende en $80.000.000 la cuota del crédito hipotecario
debería ser aproximadamente de $320.000.
En Chile si vendes una propiedad antes de un año de haberla comprado vas
a tener que pagar IVA sobre el sobreprecio que logres obtener
Ejemplo 2: Siguiendo con el ejemplo anterior. Dijimos que la inflación es
del 3% anual. También dijimos que comprabas una casa en $ 20MM,
gastabas $ 5MM en reparaciones y la vendes, esta vez en 10 meses en $
28,84MM, como vimos en el primer ejemplo.
Primero veamos la operación hecha al contado: Debes considerar los
siguientes gastos
De esta manera,
Bajó bastante la rentabilidad.
Ahora veamos la operación hecha con Crédito Hipotecario: La propiedad
tiene un valor inicial de $ 20MM. Como es común, el banco te presta el 80%
del precio. Te pide un pie de $ 4MM y te hace un préstamo de $ 16MM.
Como ya dijimos la cuota de un crédito del 80% a plazo 30 años es de
$200.000 por cada $ 50MM. Por lo tanto, para un crédito de $ 20MM la
cuota estimada es de $80.000.
(sigue Ejemplo 2)
Ahora bien, durante las primeras cuotas de los créditos hipotecarios de más
de 15 años se tan poco capital que, para simplificar el cálculo, podemos
considerar que el 100% de las cuotas es interés.
De esta manera:
¿Notaste que cambiamos “Precio de Compra” por “Pie Inicial” y agregamos
“Cuotas Pagadas” en los costos?
Así,
Ahí está la magia de los proyectos inmobiliarios: en la deuda. O como a los
yuppie boys les gusta decir: en la “palanca”.
Los más avanzados en finanzas dirán que he hecho trampa, porque estoy
comparando la rentabilidad del proyecto (sin deuda) con la rentabilidad del
capital (proyecto con deuda) y tienen razón. Pero es una distinción fina que
no vale mucho la pena hacer en una Guía Básica.
Es importante mencionar eso si, que hacer este ejercicio con una empresa
arroja rentabilidades aún mejores porque puedes descontar IVA, lo que
reduce el “Total de Gastos”.
Los Proyectos Inmobiliarios (construir un condominio o una torre de
departamentos) es esto mismo, con alguno matices sobre los que no vale la
pena detenernos en este documento de inicio.
2
Inversiones
de Renta
Inmobiliaria
LARGO PLAZO
Inversiones de Renta
Inmobiliarias
Como dijimos más arriba Las Inversiones de Renta Inmobiliarias consisten
básicamente en comprar propiedades tomando como criterio de elección los
flujos futuros que esperamos que genere.
Tip #4
¿Cómo se calcula la rentabilidad de una inversión
inmobiliaria de Renta? Lo más común es multiplicar el
canon de arriendo por 12 y dividirlo por el precio de la
compra de la propiedad.
Sin embargo, dado que existe un grado de riesgo, hay
quienes lo multiplican por 11 y lo dividen por el precio de
compra, como una manera de agregar un porcentaje de
desocupación en el cálculo.
Hay dos maneras de hacer este tipo de inversiones:
1. Inversiones de Renta Inmobiliaria con compra al contado
(pagando el precio completo sin deuda).
2. Inversiones de Renta Inmobiliaria con Deuda (Crédito
Hipotecario)
Ejemplo 3: (Caso Real) Se vende un departamento de 2 dormitorios y 1
baño en Calle Zenteno, en la comuna de Santiago en $ 47MM. Está en
relativo buen estado, por lo que solo vamos a considerar $ 1MM en gastos
de limpieza y reparación. Si lo compras al contado:
(sigue Ejemplo 3)
Entonces,
Los arriendos de este departamento varían entre $290.000 y $250.000 (sin
contar Gastos Comunes).
Por lo tanto,
Cómo ves no hay una única manera de calcular la rentabilidad. Siempre
recomendamos considerar una desocupación de 1 mes por año para hacer
frente a los imponderables que puedan aparecer.
Tip #5
Para eliminar incertidumbre en Inversiones de Renta
Inmobiliaria te recomendamos comprar departamentos
usados, porque , con un poco de investigación, vas tener una
idea más real de la renta mensual que puedes obtener.
Hay que considerar que los arriendos sin reajustados por IPC lo que implica
que esta rentabilidad es una Rentabilidad Real en UF.
¿Cuánto es una rentabilidad aceptable? Piensa que un depósito a plazo en
UF te pagará algo como 3% al año este 2020.
En Inversiones de Renta Inmobiliaria cualquier rentabilidad sobre 5,5%
anual se considera interesante. Sobre 7% se considera muy bueno.
Inversiones de Renta Inmobiliaria con Deuda: Cuando compras una
propiedad para renta inmobiliaria con un crédito hipotecario, lo que estás
haciendo es una Inversión de Capitalización. Es una inversión que te va a
generar muy poco o derechamente no te va a generar ingreso de dinero extra
a tu cuenta corriente, pero va a incrementar, mes a mes, tus activos.
Tip #6
Aunque no generes un ingreso extra, con las
INVERSIONES DE RENTA INMOBILIARIAS CON
DEUDA, estarás capitalizándote porque el pago de cada
cuota reduce nuestros pasivos y agrandan nuestros activos.
Hay una amplia gama de opciones para adquirir una propiedad con deuda,
las más típicas son:
1. Bancos: los bancos son los principales emisores de créditos
hipotecarios en Chile. Durante el 2020, los bancos de la plaza chilena,
salvo contadas excepciones, dan créditos hasta por el 80% de precio de
compra. Son muy pocos los bancos que se atreven a prestar sobre ese
porcentaje.
Es importante tener en cuenta que si usted ya cuenta con una propiedad
comprada con crédito hipotecario bancario, el porcentaje del segundo
préstamo disminuirá hasta 70% o 60%. Para contrarrestar esto, debe
presentar un contrato de arriendo por la primera propiedad notariado.
Tip #7
Los Bancos ponen restricciones serias respecto a la carga
crediticia. La más fuerte y, que debes tener más en cuenta, es
que no te dejen endeudarte con una cuota mayor a un tercio
de tus ingresos.
2. Compañías de Seguros: Las compañías de seguros también emiten
créditos hipotecarios como parte de sus estrategias de inversión. Tienen
algunas ventajas y desventajas sobre los bancos. La principal desventaja
es que, en general, las condiciones son más restrictivas que los bancos.
Son más exigentes.
Por otro lado, la principal ventaja es que los créditos que emiten no están en
el sistema bancario. Es decir que si compras un departamento para
inversión con un crédito hipotecario emitido por una compañía de seguro
luego no va a tener problemas si quiere comprar otra propiedad con un
crédito hipotecario bancario.
Tip #8
Los créditos emitidos por compañías de seguros no aparecen
en el sistema bancario. Lo que puede ser útil al momento de
adquirir una segunda vivienda o la primera vivienda cuando
se va a destinar para inversión.
3. Financiamiento Privado: No es muy común, pero consiste en conseguir
financiamiento de una persona natural. Generalmente se logra con
propiedades que están abandonadas y de las que sus dueños no esperan
obtener mucho.
Es una opción muy poco común, recomendada solo para aquellos que
pueden hacerse asesorar por un abogado porque lo común es que la
propiedad quede hipotecada en favor del prestamista y es necesario que los
términos del contrato queden claros y bien redactados.
Tipos de Inversiones de Renta Inmobiliaria:
En Chile hay dos tipos típicos de INVERSIONES INMOBILIARIAS DE
RENTA, estas son:
1. Inversiones Inmobiliarias de Rentas Comerciales: Consiste en comprar
propiedades comerciales y oficinas con el fin de ponerlas en arriendo
para que rente. En Chile, estas dos categorías, aunque son muy distintas
entre ellas, son consideradas dentro de la misma categoría.
Las rentas comerciales son más deseadas por inversionistas profesionales
porque son más estables, menos volátiles, los pagos suelen ser más
puntuales y, por sobre todo, los arrendatarios son menos quisquillosos. La
barrera de entrada suele ser el precio de compra. Las propiedades
comerciales más rentables suelen ser las más grandes y caras porque atraen
a empresas más grandes y rentables como arrendatarios.
Aún así, las propiedades comerciales pequeñas son una inversión muy
recomendables para aquellas personas que quieren obtener rentas sin tener
que preocuparse mucho por lo problemas domésticos que los arrendatarios
puedan tener.
1. Inversiones Inmobiliarias de Rentas Habitacionales: La compra de
departamentos para arriendo es la forma más común en que pequeños
inversionistas pueden entrar al mercado de las inversiones de rentas
inmobiliarias. Si no tienes experiencia es el punto de partida que te
recomendamos.
Nuestra recomendación más fuerte es a investigar lo que te interesa.
Averigua bien los precios de los arriendos, cual es el perfil de los
arrendatarios en esa zona. Ten cuidado de caer en manos de vendedores
inmobiliarios que con tal de venderte una propiedad inflan los precios de
posibles arriendos.
Debes tener en cuenta que los departamentos y casas más pequeñas son las
más rentables y al mismo tiempo son las más caras cuando las analizas en
precio por metro cuadrado.
El precio de compra por metro cuadrado varía mucho dentro de un mismo
edificio o condominio. Varías por tamaño de departamento o casa, por su
orientación al sol y por el piso en que se encuentra.
Tip Final
En cualquier tipo de Inversión Inmobiliaria, ya sea
Inversión de Valor Agregado o de Renta Inmobiliaria, lo
más importante es siempre CONSEGUIR EL MEJOR
PRECIO DE COMPRA. Mucho más importante que
conseguir un buen arrendatario, mucho más importante
que conseguir una propiedad que esté en buen estado o
bien ubicada. Lo más importante SIEMPRE es comprar al
precio correcto.
Recuérdalo: La utilidad no está en la venta ni en el precio
de arriendo. Esta en la COMPRA.
¿Quieres hacer una inversión
Inmobiliaria?
Conversemos.
Si no sabes cómo empezar, si no sabes si la
propiedad que te ofrecen te conviene o no para lo
que quieres, si no encuentras algo que te
convenza, incluso si tienes una propiedad y no
sabes como sacarle provecho.
Contáctame.
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Donetch & Cía
