TEMA 2: EL DERECHO REAL EN GENERAL CONTENIDO, ADQUISICIÓN
Y EXTINCIÓN
1. CONTENIDO DEL DERECHO REAL
Señorío que atribuye al titular del mismo sobre la cosa. El titular del derecho real tiene
la cosa sometida a su dominación, lo que engloba varias facultades.
Facultad de realización directa del interés como el derecho real consiste en un poder
directo e inmediato sobre la cosa, permite al titular una realización o satisfacción
directa de un interés sobre la cosa sin necesidad de una prestación de nadie para
ello. Tal facultad varía dependiendo del derecho real ante el que nos encontremos:
- En el derecho de propiedad el titular goza de las más amplias facultades (art. 348 del
CC)
-En los derechos de uso disfrute: el derecho al uso, el derecho al goce o disfrute, que
permite la apropiación de los frutos y el consumo de la cosa cuando éste sea su destino.
-En los derechos reales de garantía, el interés del titular se satisface a través de los
procedimientos legales establecidos para cobrar la deuda.
Facultad de exclusión permite al titular prevenir, impedir o poner fin a las
intromisiones o perturbaciones causadas por personas extrañas en el goce, en la
utilización o en la satisfacción directa del interés. Consta de dos aspectos:
-Aspecto Preventivo: el titular tiene la posibilidad de poner la cosa en condiciones tales
que evite la posible intromisión o perturbación de terceros con respecto a su derecho.
Ejemplo de él son las facultades de deslinde y amojonamiento y cierre de fincas (el
titular puede delimitar claramente el objeto de su derecho, a fin de evitar la invasión de
los terceros)
-Aspecto Represivo: si a pesar de todo, se produce la perturbación o lesión del derecho
real, su titular tiene a su favor un conjunto de acciones que le concede el Ordenamiento
jurídico para poner fin a su lesión.
Tales son las acciones reales, que a su vez se dividen en:
- Petitorias, ejemplo la acción reivindicatoria, en la que el propietario demanda con
base en su derecho de propiedad que otro le restituya la cosa de su propiedad que
indebidamente posee o el derecho perturbado.
- Declarativas, que pueden ser: negatorias, en las que el titular de un derecho real
pretende que se declare que otra persona carece de un derecho real sobre la misma ;
confesorias, en las que el titular de un derecho solicita que ese derecho sea declarado
frente a quien lo niega o perturba (operan a la inversa que las acciones negatorias).
-Posesorias. Acciones de tutela sumaria de la posesión.
Facultad de persecución: Característica del DR. el titular del derecho real tiene la
facultad legalmente protegida de perseguir o ir a buscar la cosa donde quiera que esté y
quien quiera que sea la persona que la detente o la tenga en sus manos. El ejemplo más
claro se aprecia en la acción reivindicatoria del dueño. Esta facultad quiebra en
ocasiones cuando el Ordenamiento protege las adquisiciones a non domino.
Facultad de disposición: posibilidad que tiene el titular del derecho de realizar actos
que afecten radicalmente a la sustancia o subsistencia de dicho derecho.
– En ocasiones el titular del derecho real carece de la facultad de disposición del
bien total o parcialmente (p. ej. puede vender pero no donar,), por pesar sobre él
una prohibición de disponer impuesta por la Ley, por los jueces o la
Administración o por quien le transmitió el bien.
Las prohibiciones de disponer no se encuentran reguladas en el CC con carácter
general, únicamente el art. 785 establece restricciones a la libre enajenación,
gravamen o celebración de negocios obligacionales que recaiga sobre una cosa,
reduciendo el régimen normal de libertad que corresponde ordinariamente al
dueño Carácter excepcional. Aciones temporales.
Facultad de preferencia o prioridad: Mediante esta facultad de prioridad se resuelven
los conflictos cuando por la colisión entre dos derechos reales. Cuando diversos
derechos reales sobre una misma cosa son incompatibles, hay que sacrificar alguno de
ellos. Esto se logra estableciendo un rango o prioridad.
- El ejercicio de dos o más derechos reales de la misma naturaleza sea
incompatible. prevalece el adquirido con anterioridad, excluyendo de tal manera
al adquirido con posterioridad. Por lo que es básico determinar quién ha
adquirido con anterioridad reglas del art. 1473 del CC (supuesto de doble venta):
si el bien es mueble tiene preferencia quien primero tomó posesión de él de
buena fe; si el bien es inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes
la haya inscrito en el Registro (de buena fe se entiende), a falta de inscripción
quien de buena fe sea primero en la posesión y, faltando ésta, a quien presente
título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
- Cuando los derechos incompatibles tengan naturaleza diferente (p. ej. un
usufructo y una servidumbre), se aplicará idéntico principio, de tal forma que el
derecho constituido en primer lugar no podrá verse perjudicado por el
constituido con posterioridad
El principio de prioridad se articula de forma especial respecto de los derechos inscritos
en el Registro de la Propiedad: la prioridad viene determinada por el orden de
inscripción en el Registro, con lo que la inscripción de un derecho provocará que los
derechos incompatibles con él que pretendan inscribirse con posterioridad no puedan
hacerlo (art. 17 LH).
2. CONSTITUCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
2.1. Los modos del art. 609 del CC. IMPORTANTE
El art. 609 del CC enumera los diferentes modos de constitución, transmisión y
adquisición de la propiedad y demás derechos reales si bien se olvida de un modo de
adquisición de la propiedad como es la accesión:
1. La ocupación forma de adquirir únicamente la propiedad, Los demás modos
previstos en el artículo 609 lo son de adquirir ésta o los demás Derechos reales
2. La Ley. En ocasiones, se establece la constitución ex lege de derechos reales
limitados a favor de determinadas personas, si bien es escaso el juego de la norma
jurídica en el proceso de constitución de derechos reales. Ejemplos de este hecho son la
constitución del usufructo que sobre la herencia corresponde al cónyuge viudo
3. La donación. Negocio jurídico visto en la parte correspondiente a Derecho de
obligaciones y contratos.
4. La sucesión testada e intestada. La sucesión mortis causa constituye un especial
fenómeno de transmisión por causa de muerte de un patrimonio o herencia, dentro del
cual se encontrarán no sólo derechos reales, sino también derechos de crédito y
obligaciones.
5. La prescripción adquisitiva o usucapión. Es un modo de adquirir la propiedad y
demás derechos reales por la posesión continuada de un bien durante cierto tiempo y
cumpliendo una serie de requisitos que establece la Ley.
6. La celebración de ciertos contratos mediante la tradición.
2.2. La Teoría del título y el modo.
La celebración de un contrato que tenga por finalidad la constitución o transmisión de
un derecho real no produce por sí sola la adquisición de dicho derecho por el
contratante. Se requiere para que se produzca la transmisión (y consiguiente
adquisición) lo que el art. 609 llama tradición.
El sistema español de constitución y transmisión contractual de derechos reales está
fundado en la teoría del título y el modo, puesto que para que se produzca la adquisición
se requiere que se cumplan dos elementos:
1. Título: acto, negocio jurídico o contrato en el que se establece la voluntad de
enajenación del derecho. Ejemplo contrato de compraventa.
2. Modo: el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación del derecho, y que
consiste en la entrega o traspaso posesorio (no necesariamente material admite formas
espiritualizadas) del bien, en la tradición.
Así, en Derecho español, si únicamente hay título, pero no modo, existirá una relación
obligatoria; por el contrario, si sólo ha habido tradición pero no título únicamente existe
un traspaso de la posesión pero no del derecho real.
Frente a este sistema del título y el modo, existen excepcionalmente derechos que no
requiere entrega reales cuya constitución o transmisión contractual no requiere el
cumplimiento de la tradición: hipoteca que precisa que se eleve el contrato a escritura
pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad
Clases de traditio:
-Tradición real: entrega material de la cosa. Art. 1462, párrafo 1o. Ej. entrega mano a
mano de la cosa mueble u ocupación material del inmueble.
- Tradición simbólica: el modo se cumple con la entrega de una cosa accesoria que
representa a la principal. El art. 1463 del CC posibilidad para la transmisión de los
derechos reales sobre bienes muebles, pero no hay inconveniente en admitirlo para
inmuebles, (la tradición de una vivienda se lleva a cabo mediante la entrega de las
llaves). Art. 1464 admite esta forma para la tradición de bienes incorporales (ej. derecho
de autor): la entrega de los títulos equivale a tradición. Para bienes corporales (la cesión
de los títulos de pertenencia de un depósito valdrá como modo para su enajenación).
- Tradición por mero acuerdo de las partes: Cuando el bien no pueda ponerse en poder
del comprador en ese momento (ej. cuadro que está en una exposición) o si lo tenía en
su poder por cualquier razón (ej. era arrendatario de un bien y lo adquiere), la entrega se
efectúa por el mero acuerdo de las partes que conste en el título.
- Tradición por otorgamiento de escritura pública: art. 1462, párrafo 2o. El
otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega de la cosa si de la propia
escritura no resulta o se deduce lo contrario. Aplicable a muebles y a inmuebles, y
también a bienes incorporales.
2.3. Las adquisiciones a non domino
Finalmente, la constitución o transmisión de un derecho real requiere que quien lo hace
tenga una titularidad que le faculte para ello. Así, quien transmite la propiedad de un
bien ha de ser dueño; o quien constituye un derecho real limitado ha de tener facultades
para poder hacerlo
Si lo hace quien no lo es, no se habrá transmitido o constituido el derecho, ya que en
materia de derechos reales rige la regla (nadie puede transmitir más derechos de los que
tiene).
Pero, en ocasiones, la Ley protege a quien adquiere un derecho real de buena fe de
alguien que no tenía facultades para transmitírselo, pero que en apariencia sí las tenía.
La buena fe y la confianza en esa apariencia se ve entonces protegida por el
[Link] las denominadas adquisiciones a non domino.
Adquisiciones a non domino: adquisiciones del dominio o de un derecho real en que la
cosa (o derecho) se recibe por título y modo, pero de persona que no tiene, al efecto
poder de disposición, es decir, la concreta facultad para realizar el acto de enajenación
que lleva a cabo
• De forma excepcional, la protección del tráfico jurídico y de terceros adquirentes
hace cambiar en ocasiones la regla, admitiéndose la inatacabilidad de la posición
del adquirente en determinados casos.
• Condiciones:
– 1º. La adquisición se realiza procedente de un non dominus.
– 2º. Debe hacerse a título oneroso
– 3º. El adquirente ha de tener buena fe.
• Art. 464 CC (bienes muebles). Art. 34 LH. (inmbuebles)
3. EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
No existe una lista específica en el CC de causas de extinción o pérdida que con carácter
general sean aplicables a la totalidad de los derechos reales, son mencionadas, en
ocasiones, como causas concretas para los diferentes derechos reales. No obstante puede
hacerse una enumeración genérica extrayendo los principios de todas ellas:
1. Pérdida, destrucción o salida del comercio de la cosa: El concepto de destrucción o
pérdida de una cosa aparece en el CC en diversos preceptos e incluye tanto la
destrucción física (ej. por un terremoto) como la jurídica (ej. declaración de un bien
como dominio público), es decir, la salida del comercio de la cosa o la inutilidad de la
cosa para alcanzar su función económica. En todo caso, la pérdida ha de ser total, pues
si es parcial, el derecho real continuará como regla general sobre el objeto subsistente
(arts. 460.3o, 514 y 1625 del CC, y 79 de la LH).
2. Consolidación: Los derechos reales limitados se extinguen cuando en la misma
persona se concentra la cualidad de titular de la propiedad del bien y del derecho real
limitado que lo grava, ya que no cabe ostentar un derecho real sobre cosa propia. Arts.
513.2o y 546.1o del CC. Excepción a ello el derecho de aprovechamiento por turno de
los bienes inmuebles de uso turístico.
3. Renuncia y abandono: La renuncia es un modo de extinción común a la totalidad de
los derechos subjetivos, no sólo reales, puede ser expresa o tácita, y requiere para su
validez que no perjudique a terceros (art. 6.2 del CC). Cuando el derecho renunciado es
el de propiedad y la cosa objeto se encuentra en poder del propietario, es necesario para
extinguir el derecho el abandono del bien, es decir, que se desposea de ella.
4. Expropiación forzosa: Extingue cualesquiera derechos subjetivos sobre bienes, sean
reales o no, y se basa en un acto de la Administración Pública por motivos de utilidad
pública e interés social. Requiere que se haga por parte de la Administración una
declaración de utilidad pública de la expropiación, que se siga un procedimiento en el
que se garanticen los derechos de los administrados, y finalmente que se pague un
justiprecio por el bien expropiado.
