TEMA 8. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

A. Concepto.

La propiedad horizontal es un régimen especial de propiedad que se establece sobre los diferentes pisos
locales de un edificio que sean susceptibles de provecho independiente para tener salida propia a un
elemento común del edificio o a la vía pública (art 396 CC).

Este régimen especial de propiedad se caracteriza porque los propietarios de cada uno de los diferentes
pisos y locales del edificio son titulares de un derecho exclusivo de propiedad sobre sus bienes privativos y,
al mismo tiempo, de manera inherente de la anterior titularidad, son todo ellos copropietarios de
elementos comunes del edificio (escaleras, vestíbulos, etc).
La comunidad en propiedad horizontal no constituye una persona jurídica,

B- Actuación en juicio de la comunidad de propietarios.

La jurisprudencia ha señalado que la propiedad horizontal no genera una persona jurídica. No obstante, la
comunidad de propietarios posee capacidad para ser parte en el proceso (activa y pasiva). Por tanto, estará
válidamente constituida la relación jurídico-procesal si se dirige la demanda contra la comunidad de
propietarios y se notifica al presidente (representante de el juicio de la comunidad).

Además, a causa de la existencia de elementos comunes que pertenecen a todos los amos de pisos y
locales, cualquier copropietario puede, según algún sector doctrinal, en beneficio de la comunidad,
interponer acciones en defensa exclusiva de elementos comunes.

C- La ley de propiedad horizontal y su ámbito de aplicación.

La propiedad horizontal está regulada en la Ley 49/1960, de 21 de julio de propiedad horizontal. El art. 2
LPH determina el ámbito de aplicación de la ley. Así, la LPH se aplicará:

1. A las comunidades de propietarios constituidas conforme a lo que dispone el art 5, eso es, mediante el
título constitutivo de la propiedad horizontal o escritura de división horizontal por la persona o personas
legitimadas para eso. Estas es la manera normal de someter un edificio al régimen de la propiedad
horizontal.

2. A la situación de prehorizontantalidad. Estos son, a las comunidades que reúnan los requisitos
establecidos en el art 396 CC, que es, edificios divididos en pisos y locales susceptibles de provecho
independiente y pertenecientes a diferentes propietarios, pero que, no obstante, no hubiesen otorgado
título constitutivo de la propiedad horizontal.

3. A los denominados complejos inmobiliarios privados (regulados en el art 24 LPH).

4. A las situaciones denominadas subcomunidad, que son definidas como las que resultan cuando, de
acuerdo al titulo constitutivo, diferentes propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y
disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia
funcional o económica.

5. También se aplican las normas de la LPH a las entidades urbanísticas de conservación, siempre que así lo
dispongan sus estatutos.
D- El título constitutivo de la propiedad horizontal.

1. Concepto y contenido.

El título constitutivo de la propiedad horizontal está regulado en el art 5 LPH. Es el documento

(generalmente notarial) otorgado por el propietario único del edificio o todos los copropietarios por
unanimidad, en el cual se manifiestan que quieren someter el edificio al régimen de la propiedad
horizontal.

Contenido obligatorio:
1. Se deberá describir el edificio en su conjunto y los servicios e instalaciones que tenga.
2. Se deberá describir cada piso o local, expresando los límites, planta en la que se encuentra y los anexos
que tenga asignados como el garaje, subterráneo, terraza.
3- También deberá el título constitutivo de la propiedad horizontal establecer necesariamente la cuota de
participación que le corresponde a cada piso o local.

Además, el título puede contener los estatutos de la comunidad de propietarios que no podrán perjudicar
a terceros adquirientes si no han estado inscritos en el RP. También será el título constitutivo el que
determine si un elemento es común o privativo.

2. Legitimación por el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad horizontal.

El título de la PH se debe otorgar por el propietario único de el edificio o por todos los copropietarios de
común acuerdo. Con acuerdo podrá otorgarse por los árbitros (laudo) o por la autoridad judicial.

Cuando el promotor ya ha empezado a vender en documento privado los pisos o locales del edificio en
construcción, pero aún no ha transmitido la propiedad de los mismo a los compradores al no haber sido
liberados (físicamente o en escritura pública) surge el problema del otorgamiento del título constitutivo o
de su modificación.
En estos casos, la jurisprudencia entiende que el único legitimado para el otorgamiento del título
constitutivo es el promotor, que continúa siendo el propietario único del edificio, aunque se hayan
celebrado los docs. privado de CV ya que dado el sistema del título y del modo (art 609 CC) los
compradores en doc. privado a los cuales no se les ha liberado y no son propietarios.

3. La cuota de participación.

En el título constitutivo se debe establecer una cuota de participación para casa piso o local en referencia
al valor del inmueble. Se utiliza para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad.
La cuota se configura como elemento fundamental en el funcionamiento y organización de la comunidad.
El art. 5 LPH establece los criterios imperativos para la fijación de cuotas:
- La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
- Su emplazamiento interior o exterior.
- Su situación.
- El uso que se presuma racionalmente que se efectuará de los servicios o elementos comunes.
Una vez fijada la cuota de participación únicamente podrá modificarse mediante acuerdo unánime de
todos los copropietarios.

E. Los estatutos y los reglamentos de régimen interior de la comunidad de propietarios.

Los estatutos tienen validez sea cual sea la forma que adopten. Suelen constar en doc. público, para
inscribirse en el RP y tener efectos delante terceros.
Para la aprobación de los estatutos, así como para su modificación hace falta acuerdo unánime de todos
los copropietarios.
Los estatutos pueden contener reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas
por la Ley con vistas al uso o destinación del edificio, los diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios,
gastos, administración y gobierno, aseguradoras conservación y reparación
También puede prohibir la realización de determinadas actividades y éstas deben ser claras y se deben
interpretar restrictivamente. Además, preceptos relación a la forma de contribución a los gastos generales
del edificio cuando sea en proporción diferente a la cual resultaría de aplicarse la cuota de participación.

Pueden incluirse cláusulas de excepción del pago de determinados gatos producidos por servicios que no
son utilizados por los elementos privativos excluidos del pago que suelen ser locales comerciales. Estas
cláusulas han sido admitidas por la jurisprudencia siempre que no se produzcan manifiestos de abuso de
derecho.

Los reglamentos de régimen interior son normas que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada
utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites establecido por la Ley y los estatutos. Se
necesita para la aprobación o modificación la mayoría simple de los copropietarios.

F. Elementos comunes y privativos. Obras obligatorias para la comunidad.

Entre los elementos comunes se distingue.

1. Elementos comunes esenciales o por naturaleza, elementos comunes de manera inevitable por ser
necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio (fundamentación, elementos estructurales,
escaleras, vestíbulos, etc).
2. Elementos comunes accidentales o por destino, no son imprescindibles para el adecuado uso y disfrute
del edificio y su consideración de elemento común o privativo depende de lo que disponga el título
constitutivo. (terrazas, vuelo, el resto del solar sobre el que se edificó el edificio, etc.)
Una regla es que si un elemento no aparece como privativo será común. Para que estos sean privativos se
necesitará el acuerdo unánime de todos los copropietarios.
Sobre los elementos comunes los copropietarios no pueden realizar ninguna alteración y será necesario el
acuerdo unánime de todos los copropietarios para la modificación de estos elementos. Los propietarios
podrán modificar su zona privativa siempre que no altere las zonas comunes (art 7.1 LPH).

El régimen de las mejoras útiles o suntuosas se encuentra en el art 17.4 LPH:

- Ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada
conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble.
- No obstante, si por el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios que representen las
3/5 partes de las cuotas, se adoptará válidamente algún acuerdo para realizar mejoras no exigibles:
- Si la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinaria de gastos comunes, el disidente
no estará obligado a pagarlo. Si no estará obligado a pagarlo.
Sin embargo, el art 10 LPH establece las obras y actuaciones que son obligatorias no requieren ni acuerdo
previo de la junta.

Serán obligatorias para la comunidad las obras y actuaciones que sean requeridas por los propietarios que
vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años
siempre que el importe de las obras no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, sin
embargo, el solicitante puede comprometerse a pagar el acceso o que esté cubierto por subvenciones
ayudas públicas.

Quorum. Número de individuos necesarios para que un cuerpo deliberante tome ciertos acuerdos.
 G. Prohibiciones y obligaciones de los copropietarios.

El propietario u ocupante del piso no puede desarrollar actividades prohibidas en los estatutos que
resulten dañosas para la finca o sean insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Si después del requerimiento del presidente de la comunidad el infractor persistirá en su conducta, se
podrá interponen una acción de cesación. Si la STS es estimatoria, además de la cesación definitiva de la
act. y la indemnización de DyP, se podrá privar el derecho al uso de la vivienda por tiempo no superior a
tres años y si no es propietarios, la extensión de todos sus derechos relativos a la vivienda.

El art 9 LPH contempla en sus apartados las obligaciones de los propietarios:

- Respetar las instalaciones generales de la comunidad y otros elementos comunes, así como hacer uso
adecuado de los mismos evitando causar daños y desperfectos.
- Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local.
- Hacer en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir las servidumbres
requeridas para la realización de obras, actuaciones.
- Permitir la entrada a su piso a los efectos anteriores.
- Contribuir conformemente a la cuota de participación.
- Contribuir a la dotación de fondos de reserva que deberán existir en la comunidad de propietarios para
las obras de conservación y reparación y las de accesibilidad del art. 10.1.b.
- Comunicar un domicilio a España al efecto de notificaciones y comunicar el cambio de titularidad de la
vivienda o local.

H. Órganos de gobierno de la comunidad de propietarios.

El artículo 13 LPH establece los órganos que debe tener toda comunidad de propietarios. Son:

- La junta de propietarios.
Es el órgano supremo de la comunidad, integrada por todos los propietarios. Las funciones están
establecidas en el art 14 LPH. Destacan el nombramiento del presidente, administrador o secretario,
aprobar presupuestos y gatos, aprobar la reforma del título constitutivo, estatutos y adoptar acuerdos que
sean de interés general.
La junta se reunirá al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas. Es la junta ordinaria y se
debe convocar con una antelación de 6 días.
También se podrá convocar cuando lo considere el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios
(al menos el 25 por 100 de las cuotas), se denominan extraordinaria, se deberán convocar con antelación
para que llegue a conocimiento de los interesados.

- El presidente y vicepresidente.
El presidente debe ser necesariamente un propietario, uno que no sea será nulo. Se determina mediante
elección o mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento es obligatorio y tiene una duración de un
año. Puede alegar una causa justificada para no ser presidente en el plazo de un mes.
Ostenta legalmente la representación de la comunidad en juicio.
La existencia de vicepresidentes será facultativa. Éstos sustituirán al presidente en los casos de ausencia,
vacante o imposibilidad de éste.

- El secretario y el administrador.
Los cargos no son necesarios dado que sus cargos pueden ser ejercidos por el presidente si no se ha
acordado la previsión de estos.
Sus funciones podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independiente. Sus funciones
está regulas en el art 20 LPH.
 I. Los acuerdos de la junta de propietarios.

La Ley de PH exige siempre para la adopción de acuerdos una doble mayoría de propietarios y de cuotas de
participación. El régimen de adopción de acuerdos está previsto en el art 17 LPH. Los diversos grupos de
acuerdos siguiendo la numeración contenida en el precepto son:

A. Apartado primero art 17. Establece que la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a
los servicios de telecomunicación o las instalaciones de provecho de energía solar podrá ser acordado, a
petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un
tercio de las cuotas de participación.

B. Apartado 2 art 17. La realización de obras o instalación de servicios que tengan la finalidad de suprimir
barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad requerirá voto
favorable de la mayoría de propietarios y las cuotas. Sin perjuicio del art 10.1. Esto se dará su excede, el
coste 12 mensualidades.

C. Apartado tercero del art 17. Se requiere el voto favorable de 3/5 partes (cuotas y propietarios) para el
establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería o vigilancia o otros servicios comunes.
En su segundo párrafo habla del precepto que dispone el arrendamiento de elementos comunes que no
tengan asignado un uso específico del inmueble.

D. Apartado cuarto del art 17. "En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar, se
resolverá en la Junta de propietarios" Aunque nadie pueda requerir obras si válidamente se adopta un
acuerdo para realizar actuaciones o mejoras no exigibles en el edificio con el voto favorable de las 3/5
partes.
No podrán realizarse mejoras o innovaciones que hagan inservible o supongan una significativa pérdida de
utilidad alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario si no consta su consentimiento
expreso. En caso contrario, el propietario podría impugnar el acuerdo ya que le produciría un gran
perjuicio.

E. Apartado quinto del art 17. Derecho que puede hacer efectivo cada propietario. Señala que cada
propietario podrá instalar dentro de su plaza un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado.
Sólo bastará comunicación previa. Además de soportar él los gastos, no deberá afectar a la seguridad del
edificio.

F. Apartado sexto del art 17. Requerirá unanimidad los acuerdos que impliquen la modificación o
aprobación de reglas contenidas en el título constitutivo de la PH.

G. El apartado seteno del art 17. Para la validez de los acuerdos, en primera convocatoria bastará el voto
de la mayoría del total de los propietarios y cuotas y, la segunda (que es como se celebran la mayoría de
las juntas a causa del quorum requerido en el art 16.2 para la celebración de la junta en primera
convocatorio), serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría, siempre que represente más de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Si no se puede conseguir un acuerdo que fuera imprescindible para el funcionamiento de la comunidad,
cualquier propietario puede solicitar a la autoridad judicial que resuelva el procedente.

H. Apartado 8 del art 17. Regula el voto presunto o sistema de acuerdo tácito. Se computarán como cotos
favorables el de los propietarios que no estuvieron en la junta por no estar debidamente convocados y que
una vez informados no manifiestan su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de
secretario en un termino de 30 días naturales.
No se aplicará el voto presunto en los siguientes casos:
- Cunado se trata de instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de
telecomunicación y otros y cuando las mejoras no sean requeridas para la habitabilidad, accesibilidad,
seguridad y conservación del inmueble.
- Supuestos en los cuales la modificación o reforma se haga para el provecho privativo (supuestos art 17.3).

I. Apartados 9, 10, 11 del art 17. "los acuerdos válidamente adoptados conformemente a lo que dispone
este art. obligan a todos los propietarios"

J. Art. 10.3.b. LPH. No está previsto en el art 17 pero contempla otro tipo de acuerdos en los que se exige
mayoría cualifica. Se exigirá tres quintas partes para la realización de:
- División material de los pisos para formar otros más reducidos o aumentar su superficie por agregación
de confrontantes del mismo edificio.
- Construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio, incluye por
ejemplo, cierre de terrazas.
Además, se necesitará licencia administrativa. La Junta de Propietarios deberá establecer las nuevas cuotas
de los elementos resultantes.

J. La impugnación de los acuerdos.

El régimen de impugnación de acuerdos está previsto en el art 18 LPH. La impugnación deberá decidirse a
través de juicio ordinario.
Los supuestos de impugnación de los acuerdos de la unta están tasados y son los siguientes:
- Cuando sean contrarios a la ley o al estatuto de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los interese de la propia comunidad en beneficio de uno o
diversos propietarios,
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportar o
que se hayan adoptado con abuso de derecho.

El art 18.2 LPH establece la legitimación para la impugnación de los acuerdos: "estarán legitimados para la
impugnación de los acuerdos los propietarios que hayan salvado su voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen estado privados de su derecho de voto".
Para impugnar acuerdos se debe estar al corriente en el pago de las deudas con la comunidad.

La acción de impugnación de los acuerdos comunitarios caduca a los tres mese de adoptarse el acuerdo
por la junta de propietarios. SI se trata de una impugnación de acuerdos contrarios la ley el periodo será de
un año. No caducarán la acción cuando se trata de acuerdos que se refieran a cuestiones que no son
competencia de la junta de propietarios, sean contrarios al orden público, sea fraudulento o se hayan
adoptado prescindiendo de los procedimientos legales previstos.

K. Extinción del régimen de propiedad horizontal.

El art. 23 LPH contempla los supuestos de extinción del régimen de propiedad horizontal:
- Cuando se destruya el edificio. Se entiende destruido el edificio cuando el coste de reconstrucción exceda
del 50% del valor de la finca y que ocurra siniestro, a menos que el exceso del coste esté cubierto por un
seguro.
- Cuando se convierta en propiedad o copropiedad ordinarias
 L. Los complejos inmobiliarios privados.

El art 24 LPH establece el régimen jurídico de los complejos inmobiliarios privados. Se regirán por las
normas de PH aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
- Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, la destinación principal
de las cuales sean viviendas o locales.
- Participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentran divididos
horizontalmente, con carácter inherente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos
inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. P.e. constituirá un complejo inmobiliario privado una
urbanización de diversas viviendas separadas que tengan en común viales, pistas de tenias, piscina, un
local, etc.

El 24.2 LPH establece las diversas formas de organizarse, señalando que podrán constituirse en una sola
comunidad de propiedades. Se aplican las disposiciones de la LPH.
La segunda forma de organización está en el precepto de constituir una agrupación de comunidades de
propietarios (dos edificios que comparten una piscina). En este caso se aplicarán las disposiciones de la Ley
de PH.