VALUACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE
A VALOR VENTA EN EL MERCADO
1.0- DATOS GENERALES
Se ha recibido instrucciones para valuar el Predio urbano ubicado en Manzana
“AC-23” Lote N° 3, Zona Habilitación Urbana Las Colinas del Chira I- Etapa Sector C -
Sullana, Distrito y Provincia de Sullana. e inscrita en los registros Públicos de Sullana
en Partida Nro. 11058569
1.1- OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial y el Valor de
Realización en el mercado inmueble de acuerdo a la Resolución S.B.S. Nro. 11356-
2008.
1.2.- DATOS DE IDENTIFICACION Y UBICACION
- PROPIETARIO: Sr. Manuel Rodríguez Infante.
DNI N° 02761420
- CLIENTE : Sr. Manuel Rodríguez Infante.
- PERITO : Ing. Miguel Agurto Mena.
CIP. Nro. 91205
- UBICACIÓN:
1.3.- - UBICACIÓN:
Manzana “AC-23” Lote N° 3, Zona Habilitación Urbana Las Colinas
del Chira I Etapa Sector C - Sullana, Distrito y Provincia de
Sullana..
1.4.- DESCRIPCION DEL INMUEBLE
Se trata de un Terreno Urbano sin Construcción, uso COMERCIO, Adquirido a la
Asociación para el Desarrollo Urbano de Sullana. Actualmente el terreno no tiene
ninguna construcción.
a. DISTRIBUCION
Sin construcción. - Terreno natural.
1.5 INFORME DE LA LABOR REALIZADA:
- Se debe indicar que se Realizó una Inspección al Predio el cual se verifico que no
existe construcción alguna sobre el predio solo existe la delimitación de su perímetro
con hitos ubicados en cada uno de sus vértices.
1.6 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR
La fecha de asignación corresponde la presente valuación al 09 de Junio del 2,018.
2,- VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCION OCULAR.
2.1.1 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO
- El entorno, en donde se ubica el inmueble;
- Equipamiento urbano: Entorno definido por una zona residencial, se ubica en Av.
Fernando Bel Houghton
- Cuenta con obras de Nivelación con futura infraestructuras urbana de redes de,
electricidad, vías afirmadas y agua.
- Equipamiento urbano: futuros Colegios, Centros de Salud.
- Características físicas del terreno: Suelo de topografía plana.
- Acceso vial a través de la Carretera Panamericana Norte Sullana- Piura y Av.
Fernando Bel Houghton.
- Seguridad y vulnerabilidad: Buena, ubicación zona alta, bajo riesgo de inundación
en periodos lluviosos.
2.1.2 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS.
Los linderos se encuentran descritos en la Partida Nro. 11058569, del Registro de la
propiedad de Sullana.
- Por el frente: con Av. Fernando Bel Houghton. y mide 14.00 metros lineales.
- Por la derecha entrando: limita con Lote N° 02 y mide17.00 metros lineales.
- Por la izquierda entrando: limita con Jirón Los Jazmines y mide 17.00 metros
lineales
- Por el fondo: limita con Pasaje Doce y mide 14.00 metros lineales.
-
2.1.3 AREA DEL TERRENO.
Área Total del Terreno = 238.00 m2.
2.1.4 PERIMETRO.
Perímetro del Terreno = 62.00 m2.
2.1.5 EDIFICACION.
a.- Materiales predominantes y acabados.
Sin Construcción.
2.1.6 ESTADO ACTUAL
El estado de conservación es Bueno.
2.1.7 DEPRECIACION
El predio no tiene depreciación por no tener construcción.
2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN REGISTROS PUBLICOS.
2.2.1 INSCRIPCION
1.- Fecha de inscripción 20 de febrero del 2,014
2.- Ficha del Registro de la propiedad Partida Nro. 11058569
3.- Asiento C0001
4.- A Favor de Sr. Manuel Rodríguez Infante.
.2.2.2 GRAVAMENES
1.- Fecha de inscripción No hay gravamenes
2.- Ficha del Registro de la propiedad No hay gravamenes
3.- METOLOGIA APLICADA
3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspección ocular y a la vez al entorno del inmueble, a fin
de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características
similares.
3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA
La metodología a emplearse será la indicada en el Reglamento del Cuerpo Técnico de
Tasaciones del Perú, aplicando el método de Valuación Directa o Comparativa para hallar
el Valor de realización en el Mercado, del inmueble de acuerdo a la Resolución S.B.S. Nro.
11356 - 2008.
3.3 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA.
Realizada la evaluación de terrenos en la zona y alrededores, teniendo en cuenta la
ubicación, los accesos de vías públicas y de seguridad, considerando además la economía
del país nos permite determinar razonablemente el precio de US $ 50.00/m2.
3.4 DEDUCCIONES APLICABLES: Para el caso de realización del inmueble.
- Gastos por pérdidas y deterioro 0.50%
- Gastos de valuación para realización 0.10%
- Depreciación durante de ejecución 0.50%
- Mantenimiento 2.00%
- Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 60 días
Consideramos un ajuste en el valor para poder vender el bien 16.90%
TOTAL DE DEDUCCIONES 20.00%
NOTA:
La Entidad Financiera deberá aplicar las deducciones de su conocimiento, a fin de
obtener un Valor de Realización Final.
4,- CALCULOS EFECTUADOS
a.- Valor del Terreno en ( U$ )
*Valor unitario considerado : US $ 100.00/m2.
*Son :238.00 m2 x US $ 110.00/m2: US $ 26,160.00
*VALOR DEL TERRENO US $ 26,160.00
b.- Valor de la Edificación en ( U$ )
Valores unitarios considerados teniendo en cuenta los materiales predominantes y
acabados:
Son:
* Área construida : 1er Piso
000.00 m2 x US $ 240.00/m2 : US $ 00,000.00
* Menos % Depreciación : US $ 00,000.00
* VALOR DE EDIFICACION : US $ 00,000.00
c.- Valor de reposición del Inmueble.
* Valor del terreno : US $ 26,160.00
* Valor de Fabrica : US $ 0000.00
* Valor de Obras Complementarias : US $ 0000.00
* VALOR DE REPOSICION : US $ 26,160.00
d.- Valor Comercial del Inmueble.
Se han tomado en cuenta criterios de localización, arquitectura, inundabilidad.
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE VE + VT:
VE + VT: 00.00 + $ 26,160.00= US $ 26,160.00
e.- Valor de realización del Inmueble.
Resolución SBS Nro. 11356 - 2008
Valor de realización en el mercado es el valor neto del Predio Urbano, que se espera
recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, descontando los castigos
y cargos.
VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE: US $ 26,160.00
SON: VEINTI SEIS MIL CIENTO SECENTA 00/100 DOLARES
AMERICANOS.
CAMBIO DEL DÓLAR A MONEDA PERUANA : 3.2
SON: OCHENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y SEIS CON 00 /100
NUEVOS SOLES (S/. 83,776.00 )
5,- OPINION INTEGRAL DEL PERITO
1.- La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio.
2.- Para la presente valuación se han aplicado la normatividad vigente de la
Superintendencia de Bancas y Seguros.
3.- El presente valuación está referido a las condiciones de las cuales se encontró el
Predio en la fecha de inspección señalada y sobre la base de la Inspección Ocular
realizada.
6,- DOCUMENTACION SUSTENTATORIA
6.1.- De Carácter Legal : Partida Registral Nro. 11058569
6.2.- De Carácter Estadístico : Solo lo referente a datos del mercado inmobiliario.
6.3.- De Carácter Comercial : La verificación del costo de los aranceles.
6.4.- De Carácter Grafico : Se adjuntar placas fotográficas del inmueble.
Sullana 09, de Junio de 2,018
PANEL FOTOGRAFICO
VISTA DEL VERTICE A CON SU HITO DE CONCRETO (FRENTE DEL PREDIO)
VISTA DEL VERTICE A
VISTA DEL FRENTE Y HITO DEL FONDO DEL TERRENO
VISTA DE LOS HITOS INDICANDO LOS VERTICES (FONDO DEL PREDIO)
VISTA DEL LADO DERECHO DEL PREDIO
