BLOQUE V.

CATASTRO

Formación y mantenimiento del Catastro Inmobiliario (III): El

valor catastral. Determinación y límites del valor catastral. Las
T E M A ponencias de valores: contenido, clases, elaboración, aprobación e
5
impugnación. Los estudios de mercado inmobiliario y las ponencias de
valores. Actualización de valores catastrales.

Objetivos:

Conocer los siguientes aspectos de cada epígrafe:

Valor catastral: regulación en la Ley de Haciendas Locales y en la Ley del

Catastro; referencia en la Ley General Tributaria.
Determinación y límites: criterios en la Ley del Catastro; legalización;
normas técnicas de valoración de los distintos bienes; orden de módulos.
Ponencias: Regulación en la Ley del Catastro; contenido según normas
técnicas; documentación; modificaciones en la elaboración desde 2005.
Estudios de mercado inmobiliario: definición de mercado inmobiliario;
referencia en las normas técnicas; observatorio del mercado inmobiliario.
Actualización de valores: regulación en la Ley del catastro y en la Ley de
Haciendas Locales; referencia en la Ley de Presupuestos.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 1

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 2
1. El valor catastral.

Para poder tener una visión general del valor catastral debemos
partir de la anterior regulación sobre el valor catastral que estaba
contenida en los artículos. 67, 68 y 69.1 de la Ley 39/1988
Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción anterior a la
Ley 51/2002, de reforma de la misma, del siguiente modo:

Artículo 67.

“1. El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana

estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones.
2. Para calcular el valor del suelo se tendrán en cuenta las
circunstancias urbanísticas que le afecten.
3. Para calcular el valor de las construcciones se tendrán en
cuenta, además de las condiciones urbanístico-edificatorias, su carácter
histórico-artístico, su uso o destino, la calidad y la antigüedad de las
mismas y cualquier otro factor que pueda incidir en el mismo.”

Artículo 68.

“1. El valor catastral de los bienes de naturaleza rústica estará

integrado por el valor del terreno y el de las construcciones.

2. El valor de los terrenos de naturaleza rústica se calculará

capitalizando el interés que reglamentariamente se establezca, las rentas
reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la
producción, los distintos cultivos o aprovechamientos y de acuerdo con
sus características catastrales. Para calcular dichas rentas se podrá
atender a los datos obtenidos por investigación de arrendamientos o
aparcerías existentes en cada zona o comarca de características agrarias
homogéneas. Asimismo, se tendrá en cuenta, a los efectos del presente
apartado, las mejoras introducidas en los terrenos de naturaleza rústica,
que forman parte indisociable de su valor, y, en su caso, los años
transcurridos hasta su entrada en producción; para la de aquellos que
sustenten producciones forestales se atenderá a la edad de la
plantación, estado de la masa arbórea y ciclo de aprovechamiento. En
todo caso, se tendrá en cuenta la aplicación o utilización de medios de
producción normales que conduzcan al mayor aprovechamiento, pero no

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 3

la hipotética aplicación de medios extraordinarios. No obstante, cuando la
naturaleza de la explotación o las características del municipio dificulten
el conocimiento de rentas reales o potenciales, podrá calcularse el valor
catastral de los bienes, incluidos sus mejoras permanentes y
plantaciones, atendiendo al conjunto de factores técnico-agrarios y
económicos y a otras circunstancias que les afecten.

3. El valor de las construcciones rústicas se calculará aplicando las

normas contenidas en el apartado 3 del artículo anterior, en la medida
que lo permita la naturaleza de aquéllas.”

Artículo 69.

“1. Los valores catastrales a que se refiere el apartado 2 del

artículo 66 se fijan a partir de los datos obrantes en los correspondientes
Catastros inmobiliarios. Dichos valores catastrales podrán ser objeto de
actualización, revisión o modificación, según los casos, en los términos
previstos en el número siguiente y en los artículos 70 y 71 de la presente
Ley, respectivamente.”

A partir de esta situación deberemos pasar a la normativa vigente

en materia del valor catastrar establecida en el Real Decreto Legislativo
1/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario y por el Reglamento aprobado por el Real Decreto 417/2006
por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario.

Podemos considerar el valor catastral como la tercera de las cuatro

características catastrales de los inmuebles a las que la ley dedica una
especial atención, debido que no solamente depende de la elección del
legislador, sino también del principio de reserva de ley recogido en la Ley
General Tributaria 58/2003, considerando al valor catastral como que
es o forma parte de la base imponible de numerosos tributos.

Articulo 8. Reserva de Ley tributaria.

“Se regularan en todo caso por Ley:

a. la delimitación del hecho imponible, del devengo, de la base

imponible y liquidable, la fijación del tipo de gravamen y de los demás
elementos directamente determinantes de la cuantía de la deuda

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 4

tributaria, así como el establecimiento de presunciones que no admitan
prueba en contrario.”

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario,

establece:

Artículo 22.

“El valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien

inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y
estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las
construcciones.”

Lo que la Ley ha hecho en esta materia es reforzar la legalidad del

valor catastral. Para ello, lo primero que se hace es definirlo como un
valor “determinado objetivamente” lo que delimita para su calculo
factores subjetivos, y por otro lado al hacer referencia a “los datos
obrantes en el Catastro Inmobiliario” se excluyen otros datos o variables
objetivamente medibles u observables que, aun pudiendo influir en la
formación de los precios de mercado, no se van a tener en cuanta debido
a las condiciones de igualdad, certeza y en atención a la restricción
informativa que cualquier modelo de valoración de activos inmobiliarios
incorpora.

La objetividad se puede considerar como nota distintiva de la

valoración catastral pero no tanto en la teoría del valor como en el uso de
este especifico valor que es el valor catastral y en las condiciones en que
debe obtenerse.

Desde el punto de vista de la equidad fiscal, de lo que se trata es

de medir de alguna forma razonable y controlable la capacidad
económica de los obligados al pago de los tributos, entendiendo por
capacidad económica en nuestro ámbito el valor del inmueble, y lo
subjetivo se opone a lo contrastable.

Además, el valor catastral es una característica legal de todos y

cada uno de los inmuebles inscritos en el Catastro que, para que
cumpliera en forma óptima su función distributiva de la carga fiscal,
debería ser fijada simultáneamente para todos esos inmuebles.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 5

 Y hacer esto es incompatible con la indagación de la variable
subjetiva que puede, en determinados casos, incidir en un concepto de
valor menos restrictivo.

Otra de sus características más importantes es el carácter masivo

de la valoración catastral, que impide introducir el carácter subjetivo en
la ecuación del valor debido a las restricciones informativas del mercado
dentro de las cuales esta la conducta de no revelar dicho componente
cuando de lo que se trata es de gravar fiscalmente el inmueble.

En conclusión, el valor catastral no puede ser sino objetivo. Y aquí,

el camino de la ley y del reglamento se presenta como el mejor para
satisfacer las necesidades fiscales y, al mismo tiempo, respetar el
derecho del contribuyente a no ser arbitrariamente gravado, con lo que la
objetividad es así una garantía a favor de éste.

2. Determinación y límites del valor catastral.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario

establece los criterios y los límites del valor catastral, que no son
sino la concreción del principio de objetividad comentado en el epígrafe
anterior.

Artículo 23. Criterios y límites del valor catastral.

“1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta

los siguientes criterios:

a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que

afecten al suelo y su aptitud para la producción.

b) El coste de ejecución material de las construcciones, los

beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que
gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad
edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras
condiciones de las edificaciones.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 6

 c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad
empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los
supuestos de inexistencia de la citada promoción.

d) Las circunstancias y valores del mercado.

e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se

determine.

2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de

mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría
venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a
cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un
coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.
En los bienes inmuebles con precio de venta limitado
administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar
dicho precio.

3. Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas

comprensivas de los conceptos, reglas y restantes factores que, de
acuerdo con los criterios anteriormente expuestos y en función de las
características intrínsecas y extrínsecas que afecten a los bienes
inmuebles, permitan determinar su valor catastral.”

Podrá decirse que la legalización del valor catastral no ha sido

completa, tanto porque los criterios aparecen a menudo expresados en
términos poco precisos (“la localización”, “las circunstancias
urbanísticas”, la “aptitud para la producción”, los “beneficios de la
contrata”, “otras condiciones de las edificaciones”, “las circunstancias y
valores de mercado”) como porque, con la cláusula de cierre, se
deslegaliza expresamente al remitirse a “cualquier otro factor relevante
que reglamentariamente se determine” [letra e) del apartado 1 del
artículo 23 TRLCI].

En esta situación debemos hacer referencia al punto de vista del

Tribunal Constitucional que ha admitido reiteradamente (SSTC 37/1981,
6/1983 y 79/1985, entre otras) como conforme a la Constitución que el
reglamento acuda en auxilio y complemento de la Ley allí donde ella no
puede llegar “Resulta admisible la colaboración del reglamento siempre
que sea indispensable por motivos técnicos… y siempre que la

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 7

colaboración se produzca en términos de subordinación, desarrollo y
complementariedad” (STC 233/1999).

Y como que esta ley es, con diferencia, la que más ha profundizado
en el propósito de reservarse lo más posible de la materia valorativa
catastral de cuantas han existido con anterioridad, además de que es la
única ley fiscal vigente que no se ha conformado con apelar al “valor
real” o al “valor de mercado” para despachar la fijación de la base
imponible de tributo alguno. A pesar de ello, debe reconocerse que
efectivamente la legalización no ha sido completa (sencillamente porque
no es necesario ni posible).

Respecto de la reserva de la ley tributaria en materia de valoración

catastral el Tribunal Constitucional ha señalado, en la citada STS
233/1999, lo siguiente: “Denuncia el Consejo Ejecutivo de la Generalidad
que el citado art. 68.2 L.H.L., al remitir para la determinación de la base
imponible del I.B.I. a una reglamentación futura, “deja al arbitrio total
del ejecutivo su determinación”, lo que vulnera el principio de legalidad
tributaria; si bien “debe recordarse, una vez más, que la reserva de ley
tributaria – sobre todo cuando, como sucede en este caso, se trata de
tributos locales - es relativa, de modo que, siempre que sea
indispensable por motivos técnicos o para optimizar el cumplimiento de
fines propuestos por la Constitución o por la Ley, cabe el auxilio del
reglamento, colaboración que “puede ser especialmente intensa en la
fijación y modificación de las cuantías” (STC 185/1995, ya citada). A este
respecto, en la STC 221/1992, después de advertir que “también la base
imponible es un elemento esencial del tributo y, en consecuencia, debe
ser regulada por Ley”, puntualizábamos:
“No puede desconocerse, sin embargo, que en un sistema tributario
moderno la base imponible puede estar integrada por una pluralidad de
factores de muy diversa naturaleza cuya fijación requiere, en ocasiones,
complejas operaciones técnicas. Ello explica que el legislador remita a
normas reglamentarias la concreta determinación de algunos de los
elementos configuradotes de la base”.
“Pues bien, como hemos dicho, no cabe la menor duda de que es la
dificultad técnica de valorar los terrenos rústicos la razón de que el
legislador haya optado por el sistema de capitalización de las rentas
reales y potenciales de los mismos.
Ello no obstante, es evidente que ni la complejidad técnica a la que
aludimos ni la flexibilidad de la reserva de la ley en este concreto
elemento de la prestación tributaria permitirían que la Ley abdicara de

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 8

toda regulación, delegando la fijación de la cuantía del tributo a la libre
decisión del Gobierno, sino que, como advertíamos en la STCC 185/1995,
tiene que establecer los criterios y límites idóneos para impedir una
actuación caprichosa de aquél. Y este es precisamente el caso, dado que
la L.H.L. circunscribe perfectamente la capacidad de decisión sobre la
cuantía del I.B.I. al señalar en su art. 66.2 que para “la determinación de
la base imponible se tomará como valor de los bienes inmuebles el valor
catastral de los mismos, que se fijará tomando como referencia el valor
de mercado de aquéllos, sin que, en ningún caso, pueda exceder de
éste”. Es claro, pues, que la Ley establece un límite cuantitativo máximo
que “en ningún caso” el Gobierno puede soslayar; límite máximo de la
base imponible –el valor de mercado – que, como hemos señalado al
examinar la regulación de los precios públicos, en tanto que supone una
remisión a criterios de naturaleza técnica, debe entenderse suficiente
para respetar la reserva de la ley tributaria”.

Pero al mismo tiempo debe reconocerse que lo que no esté en la ley no

podrá estar en el criterio del que deba aplicarla, sino en el reglamento.

El artículo 66 de la Ley 39/1988 Reguladora de las

Haciendas Locales, se limitaba a prohibir que el valor catastral
excediera del “valor de mercado”. Teniendo una mayor dedicación en el
señalamiento de los limites del valor catastral el Texto Refundido de la
Ley del Catastro Inmobiliario.

En primer lugar, porque junto al límite tradicional del valor de

mercado añade uno nuevo –aplicable a los inmuebles con precio de venta
limitado administrativamente –, que es justamente ese precio oficial; en
segundo lugar, porque el Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario no se ha contentado con remitirse al “valor de mercado”,
sino que ofrece una definición de lo que debe entenderse por eso,
centrando así el posible debate judicial en los procedimientos de
impugnación del valor catastral y dando por tanto al contribuyente las
pautas para, si es el caso, poder enervar tal valor; y en tercer y último
lugar, porque como garantía absoluta de no superación del límite del
valor de mercado en aquellos inmuebles a los que se les aplica, la propia
ley obliga a reducir el valor resultante de las ponencias de valores en sus
artículos 25 a 27 del Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario – teórico valor de mercado – mediante un coeficiente de
referencia al mercado fijado por Orden Ministerial.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 9

 Los bienes inmuebles se clasifican catastralmente en urbanos,
rústicos y de características especiales, y existen normas técnicas de
valoración para cada una de las clases.

En cuanto a los bienes inmuebles urbanos, las normas técnicas a

aplicar son las establecidas en el Real Decreto 1020/1993, por el que
se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco
de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor
catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

En cuanto a los bienes inmuebles rústicos, la Disposición

Transitoria Segunda del Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario deja en suspenso su aplicación hasta que mediante Ley se
establezca la fecha de su aplicación. Por lo tanto el procedimiento de
valoración de rústica es el establecido en dicha Disposición, que
transcribe el de la Disposición Transitoria Segunda, apartado 1, de
la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas
Locales.

Sobre la valoración de determinadas construcciones en suelo

rústico, la Disposición Transitoria Primera del Texto Refundido de
la Ley del Catastro Inmobiliario establece que las construcciones
ubicadas en suelo rústico que no resulten indispensables para el
desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales,
mantendrán su naturaleza urbana hasta la realización, con posterioridad
al 1 de enero de 2006, de un procedimiento de valoración colectiva de
carácter general, cualquiera que sea la clase de inmuebles a los que éste
se refiera, y que, en caso de referirse este procedimiento a inmuebles
urbanos, se determinará simultáneamente un nuevo valor catastral para
todos aquellos inmuebles que cuenten con una construcción en suelo de
naturaleza rústica. Estos valores, en tanto no se aprueben las nuevas
normas reglamentarias de valoración de inmuebles rústicos, se obtendrán
por la aplicación de las siguientes reglas:

a) El valor del suelo de la superficie ocupada por las construcciones

se determinará por aplicación de los módulos específicos que se aprueben
por Orden del Ministro de Economía y Hacienda.

b) El valor de la construcción se obtendrá por aplicación de

idénticas reglas a las que se determinen para la obtención del valor de

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 10

las construcciones de los bienes inmuebles urbanos en la ponencia de
valores de la que trae causa el procedimiento de valoración colectiva.

c) El valor catastral del inmueble resultará de la suma de dos

componentes, de las cuales la primera se calculará mediante la suma de
los valores resultantes de las reglas anteriores afectada por el coeficiente
de referencia al mercado vigente para los inmuebles urbanos, y la
segunda estará constituida, en su caso, por el valor catastral vigente del
suelo del inmueble no ocupado por construcciones.

En cuanto al procedimiento de valoración de construcciones en

suelo rústico, la Disposición Transitoria Primera del Texto Refundido de
la Ley del Catastro Inmobiliario modifica la técnica de valoración de las
explotaciones agrarias, pues añade una nueva componente (suelo más
construcción) al valor calculado por capitalización de las rentas de las
explotaciones agrícolas. Para el tratamiento de las construcciones en
suelo rústico, se distinguen los municipios en los que se ha realizado un
Procedimiento de Valoración Colectiva de Carácter General o un
Procedimiento de Valoración de Construcciones Rústicas de aquellos
municipios en los que no se estén tramitando dichos procedimientos.

En cuanto a los bienes inmuebles de características especiales, las

normas técnicas a aplicar son las establecidas en el Real Decreto
1464/2007, por el que se aprueban las normas técnicas de
valoración catastral de los bienes inmuebles de características
especiales.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario se

refiere a la determinación del valor catastral del siguiente modo:

Artículo 24. Determinación del valor catastral.

“1. La determinación del valor catastral, salvo en los supuestos a

los que se refiere el apartado 2.c), del artículo 30, se efectuará mediante
la aplicación de la correspondiente ponencia de valores.”

El supuesto al que se refiere el apartado 2.c) del artículo 30 es el

de una modificación del planeamiento que determine cambios de
naturaleza del suelo por incluirlo en ámbitos delimitados, hasta que no se
apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la edificabilidad a
materializar en cada una de las parcelas afectadas, supuesto en el cual

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 11

los bienes afectados pueden ser valorados por la aplicación de los
módulos específicos para los distintos usos que se establezcan por orden
del Ministro de Hacienda.

La Orden vigente es la Orden EHA/3188/2006, por la que se

determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en
el artículo 30 mencionado anteriormente.

Existe un Proyecto de Orden EHA de 2008, para modificar la

Orden EHA/3188/2006, por dos razones. La primera razón es la
modificación de la Norma 16 del anexo del Real Decreto 1020/1993, de
25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y
el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para
determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana, introducida por la disposición adicional primera del Real Decreto
1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas
técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características
especiales. De la nueva redacción de la citada Norma 16, que regula la
modulación de valores y recoge la diversificación de los componentes de
suelo y construcción del Módulo M, se desprenden nuevos valores para
cada uno de los módulos básicos de repercusión posibles, circunstancia
que hace necesario modificar los coeficientes previstos en la Orden
EHA/3188/2006. La segunda razón es la configuración de los parques
eólicos como inmuebles de características especiales, que hace necesario
suprimir las menciones a estos inmuebles recogidas en la Orden
EHA/3188/2006.

Artículo 24. Determinación del valor catastral.

“2. Toda incorporación o modificación en el Catastro Inmobiliario

practicada en virtud de los procedimientos previstos en los capítulos II,
III y IV de este título incluirá, cuando sea necesario, la determinación
individualizada del valor catastral del inmueble afectado de acuerdo con
sus nuevas características. Dicho valor catastral se determinará mediante
la aplicación de la ponencia de valores vigente en el municipio en el
primer ejercicio de efectividad de la incorporación o modificación del
Catastro o, en su caso, mediante la aplicación de los módulos
establecidos para el ejercicio citado para la tramitación del procedimiento
de valoración colectiva simplificada.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 12

 Lo dispuesto en el párrafo anterior se entiende sin perjuicio de la
aplicación de posteriores ponencias de valores o módulos que afecten al
inmueble y de los coeficientes de actualización establecidos por las
sucesivas leyes de presupuestos generales del Estado.”

Los procedimientos a los que se refieren los capítulos II, III y IV

son las declaraciones, comunicaciones y solicitudes, la subsanación de
discrepancias y la inspección catastral.

3. Las ponencias de valores: contenido, clases, elaboración,

aprobación e impugnación.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario regula

las ponencias de valores en los artículos 25, 26 y 27.

Artículo 25. Contenido de las ponencias de valores

“1. La ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a

lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de
valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para
llevar a cabo la determinación del valor catastral, y se ajustará a las
directrices dictadas para la coordinación de valores.

2. Las ponencias de valores podrán contener, en los términos que

reglamentariamente se establezcan, los elementos y criterios necesarios
para la valoración de los bienes inmuebles que, por modificación de
planeamiento, adquieran la clase a que se refiere dicha ponencia con
posterioridad a su aprobación, a cuyo efecto establecerán las bandas de
valores que, en función de tipologías, usos, aprovechamientos
urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento y convenientemente
coordinados con los del resto del municipio, puedan asignarse a los
bienes inmuebles afectados.”

Sobre el contenido de las ponencias de valores, el Real

Decreto 1020/1993 de 25 de junio por el que se aprueban las
Normas Técnicas de valoración para determinar el valor catastral

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 13

de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece lo
siguiente:

Norma 22. Ponencias de valores

“Las Ponencias de valores son los documentos administrativos que

recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los
coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se
refieran.
Dichas Ponencias serán realizadas por las Gerencias Territoriales
del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en
cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los
estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.
3. Las Ponencias de valores se acompañarán, en documento
separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y
de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número
suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores
catastrales con los valores de mercado.
Igualmente, como documento separado, se acompañarán los
catálogos de edificios y construcciones urbanas de la norma 20.
Previamente a su aprobación, las Juntas Técnicas Territoriales de
Coordinación Inmobiliaria de Urbana deberán verificar el cumplimiento de
los criterios de coordinación establecidos y emitir el correspondiente
informe.”

El contenido de las ponencias totales que se han redactado para

ser aprobadas a partir de 2005, así como en las ponencias parciales que
se han redactado como complemento de las anteriores se recoge en los
siguientes documentos:

Documento 1: contiene la Memoria, los criterios de valoración y el

listado de Zonas de Valor.
Documento 2: contiene los Análisis y conclusiones del mercado
inmobiliario de acuerdo con la Norma 23 del RD 1020/93.
Documento 3: contiene Catálogo de Construcciones de acuerdo con
la Norma 22.3 del RD 1020/93.
Documento 4: contiene la Cartografía de la Ponencia de Valores.

Todos ellos están basados en un modelo común accesible a través

de la aplicación informática, que es de utilización generalizada, y que

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 14

contiene los datos obtenidos en ella. Dichos documentos pueden, en caso
de que esto sea necesario, adaptarse.

El Documento 1 contiene los siguientes capítulos:

INDICE TEMÁTICO GENERAL

Descripción resumida de los distintos capítulos, indicando
apartados, paginación y numeración de los planos.

CAPÍTULO 1. MEMORIA
1.1. Marco normativo, donde se describe la normativa sustantiva,
procedimental y competencial aplicable, con especial referencia a la
normativa urbanística.

1.2. Criterios para la delimitación de suelo, que deben tener en

cuenta el planeamiento general vigente en el municipio, así como los
planes que lo desarrollan y que se han considerado para la redacción de
la Ponencia. En el caso de municipios sin planeamiento se deben atender
los criterios que puedan establecerse por las Juntas Técnicas Territoriales
de Coordinación Inmobiliaria. Se debe hacer igualmente una remisión
expresa al plano del Documento 4 donde se refleja la citada delimitación
y añadir una mención a las disposiciones sobre el tratamiento que se da a
las construcciones de uso no agrario ubicadas en suelo de naturaleza
rústica.

1.3. Justificación de la redacción de la Ponencia, de acuerdo con

los supuestos que contempla el TRLCI, con inclusión, en su caso, de la
relación entre el Valor Catastral y el Valor de Mercado de los inmuebles
del municipio si el alejamiento del valor de mercado fuera uno de los
criterios que justifica la redacción. Este cociente se obtendrá de los
estudios de mercado y de la observación de los datos procedentes de los
Notarios y Registradores de que se disponga, así como, en general, de la
explotación del Observatorio del Mercado.

CAPÍTULO 2. CRITERIOS VALORATIVOS

2.1. Criterios de coordinación, así como la fecha de la sesión de
la JTTC o de la CSCIU en la que se ha llevado a cabo la coordinación, con
mención de la descripción de los Módulos MBR y MBC aplicables y del FL
que se haya coordinado para el o los municipios.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 15

 2.2. División en polígonos, para lo que se elaborará un cuadro
resumen de los polígonos establecidos, con indicación de los siguientes
datos: uso predominante; Valor Básico de Repercusión o Valor Unitario
Básico; valor máximo y mínimo del uso predominante; componente de
gastos y beneficios.

2.3. Zonas de valor y criterios para su determinación, con

expresión de los criterios adoptados para su determinación.

2.4. Valoración del suelo:

- Criterios generales de valoración de suelo, con indicación de los
casos de valoración por unitario y por repercusión.
- Criterios considerados para la determinación de la edificabilidades
utilizables.
- Campos de aplicación de coeficientes correctores del valor del
suelo.

2.5. Valoración de la construcción.

- Campos de aplicación de coeficientes correctores del valor de las
Construcciones.
- Justificación de la utilización, en su caso, de las categorías 1A,
1.B y 1.C según lo indicado en la Norma 20 del Real Decreto 1020/93.

2.6. Valoración catastral.

- Campos de aplicación de los coeficientes correctores conjuntos.
- Se indicará de manera explícita los valores y criterios de
aplicación del coeficiente N.
- Se indicará asimismo la aplicación del coeficiente FL, si es distinto
a 1.

2.7. Procedimientos de valoración.

- Procedimiento General.
- Valoración singularizada.

CAPÍTULO 3. LISTADO DE ZONAS DE VALOR.

Se extrae del listado generado por la aplicación informática.
Se puede obtener un listado auxiliar de zonas de valor por
polígonos.

El Documento 2 debe ser un Documento separado, de acuerdo con

la Norma 22.3 del RD 1020/93. Contiene:

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 16

 1.-Cuadros y esquemas relativos a los datos territoriales y
socioeconómicos:
- Superficie del término municipal, términos limítrofes y
entidades menores anejas.
- Distancia a la capital de Provincia o núcleos importantes y
vías de comunicación y acceso.
- Datos demográficos.
-Actividades económicas principales.

2.-Cuadros relativos a datos inmobiliarios. Diagnóstico de la

situación
- actividad inmobiliaria:
* Número de licencias de obra. Referencia a VPO.
* Declaraciones de alta por obra nueva.

3.- Listados analíticos de comparación de valores catastrales

resultantes con valores de mercado.

En el caso de que el municipio no cuente con mercado inmobiliario,

este documento puede adaptarse y complementarse con los de estudios
de mercado de ámbito supramunicipal.

El Documento 3 debe ser también un Documento separado, de

acuerdo con la Norma 22 del RD 1020/93.
En tanto se redacte un catálogo de ámbito nacional, que deberá
ser convenientemente coordinado, se incluye el Catálogo regional o
provincial que ya exista, en su caso.

El Documento 4 contiene el plano o planos en los que se trazan los

polígonos y zonas de valoración, así como, en su caso, el de ubicación de
muestras de mercado.

Artículo 26. Clases de ponencias de valores.

“1. Las ponencias de valores serán de ámbito municipal, salvo

cuando circunstancias de carácter territorial, económico, administrativo o
de otra índole justifiquen una extensión mayor.
2. Dentro de su ámbito territorial, las ponencias de valores podrán
ser:

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 17

 a) Totales, cuando se extiendan a la totalidad de los bienes
inmuebles de una misma clase.
b) Parciales, cuando se circunscriban a los inmuebles de una
misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas.
c) Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios
grupos de bienes inmuebles de características especiales.”

Artículo 27. Elaboración, aprobación e impugnación de las

ponencias de valores.

“1. La elaboración de las ponencias de valores se llevará a cabo

por la Dirección General del Catastro, directamente o a través de los
convenios de colaboración que se celebren con cualesquiera
Administraciones públicas en los términos que reglamentariamente se
establezca.

2. Previamente a su aprobación, las ponencias de valores totales y

parciales se someterán a informe del ayuntamiento o ayuntamientos
interesados, en el plazo y con los efectos señalados en el artículo 83 de la
Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

3. Los acuerdos de aprobación de las ponencias de valores totales

o parciales se publicarán por edicto en el boletín oficial de la provincia.
Cuando se trate de ponencias de valores especiales, el edicto se insertará
en el «Boletín Oficial del Estado» o en el de la provincia, según que su
ámbito territorial exceda o no del provincial.
La publicación de dichos acuerdos, que indicará en todo caso el
lugar y plazo de exposición al público de las ponencias a que se refieran,
se realizará antes del uno de julio del año en que se adopten, en caso de
ponencias de valores totales, y antes del uno de octubre, en caso de
ponencia de valores parciales y especiales.

4. Las ponencias de valores serán recurribles en vía económico-

administrativa, sin que la interposición de la reclamación suspenda la
ejecutoriedad del acto.”

Con respecto a elaboración de las ponencias de valores, en el

año 2004 se introdujeron modificaciones de aplicación en las ponencias
totales que se han redactado para ser aprobadas a partir de 2005, así

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 18

como en las ponencias parciales que se han redactado como
complemento de las anteriores.

Dichas modificaciones tuvieron por objeto, primero, homogeneizar

los criterios y las pautas de actuación en la redacción de las ponencias y,
segundo, mejorar la transparencia de los procedimientos de valoración
colectiva, ya que el tratamiento automatizado de la información relativa a
las ponencias permite que éstas adquieran un formato susceptible de
difusión a través de los medios telemáticos existentes, estando prevista
su publicidad a través de la Oficina Virtual del Catastro (en la actualidad
ya se encuentran publicadas).

Una de las modificaciones más importantes consiste en que los

datos urbanísticos necesarios para la valoración catastral pasan a
constituir un dato propio de cada uno de los inmuebles, por lo que dejan
de estar contenidos en las ponencias. Esta medida permite trasladar la
determinación de los parámetros urbanísticos que tengan importancia en
la valoración catastral al mantenimiento catastral ordinario, de modo que
no se produzca interferencia alguna con la redacción de la ponencia.
La siguiente modificación importante es la definición del mapa de
valores, estableciéndose unas zonas de valor a nivel municipal dentro de
un rango más amplio de ámbito nacional, compuesto por sesenta tramos,
para fortalecer el proceso de coordinación, facilitar la asignación de los
valores en las ponencias, ya que la asignación de coeficientes de banda
pasa a realizarse de modo automático, y favorecer el mantenimiento de
las ponencias de valores, que pasan a poder actualizarse, en su caso,
mediante estudios de mercado de ámbito superior.

Con respecto a la delimitación de suelo de naturaleza urbana,

se estableció lo siguiente:

El ámbito de las ponencias de valores totales puede ser municipal o

supramunicipal, y se extiende a la totalidad de los bienes inmuebles de
una misma clase, que en el caso de los urbanos comprenderán:
a) El suelo de naturaleza urbana.
b) Las construcciones ubicadas en suelo de naturaleza urbana.
c) Transitoriamente, las antiguas construcciones de naturaleza
urbana ubicadas en suelo de naturaleza rústica y el suelo ocupado
por las mismas, es decir, los diseminados

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 19

 La delimitación de suelo de naturaleza urbana comprende, de
acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 del TRLCI: el suelo clasificado
por el planeamiento urbanístico como urbano, los terrenos que tengan la
consideración de urbanizables según el planeamiento y estén incluidos en
sectores, así como el resto del suelo clasificado como urbanizable a partir
del momento de aprobación del instrumento urbanístico que lo desarrolle,
y el que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la Ley
6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.
Tienen la misma consideración aquellos suelos en los que puedan
ejercerse facultades urbanísticas equivalentes a los anteriores según la
legislación autonómica.
Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el
que integre los bienes inmuebles de características especiales.

Para proceder a la delimitación del suelo de naturaleza urbana,

debe considerarse lo siguiente:

a) Si el municipio cuenta con planeamiento general adaptado a la

actual LSV y a la normativa autonómica dictada a su amparo, siendo por
tanto de reciente aprobación, se incluirán los siguientes suelos:
- El clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano y el
urbanizable incluido en sectores.
- Aquellos en los que puedan ejercerse facultades urbanísticas
equivalentes a los anteriores según la legislación autonómica.

Se incluirán dentro de este apartado aquellos planeamientos

adaptados a los criterios que, con respecto al régimen transitorio, hayan
establecido las Comunidades Autónomas.

b) Si el municipio cuenta con planeamiento no adaptado a la LSV y

de la fecha de aprobación pudiera deducirse la existencia de suelo
urbanizado no contemplado por el citado planeamiento, se incluirán los
siguientes suelos:
- El clasificado por el planeamiento urbanístico como urbano y el
urbanizable incluido en sectores o clase autonómica equivalente.
- El que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la
LSV, es decir, el ya transformado por contar, como mínimo, con acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de
energía eléctrica.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 20

 c) Si el municipio no cuenta con ningún tipo de planeamiento, ni
siquiera Proyecto de delimitación de suelo urbano, se incluirán los
siguientes suelos:
- El que reúna las características contenidas en el artículo 8 de la
LSV, es decir, el ya transformado por contar, como mínimo, con acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de
energía eléctrica.
- Si así lo establece la legislación urbanística autonómica, los
terrenos consolidados por la edificación, con los criterios en ella fijados.

En el caso de que el documento de Planeamiento que sirva de base

para trazar la delimitación se haya llevado a cabo sin tener en cuenta la
estructura parcelaria, o con un inadecuado grado de precisión para su
traslado a la escala cartográfica utilizada por el Catastro, pueden llevarse
a cabo los ajustes necesarios con el fin no dividir bienes inmuebles.

Durante la redacción de la ponencia, se debe dar traslado al

Ayuntamiento interesado de la delimitación, indicando los ámbitos que
cambian de naturaleza, y solicitar informe sobre la misma, por lo que
debe reflejarse a una escala tal que permita la representación de las
parcelas afectadas.
En el procedimiento de valoración colectiva, se debe practicar,
junto con la notificación de los nuevos valores de los bienes urbanos, la
del cambio de clase de aquellos que pierdan la condición de urbanos y
pasen a ser rústicos.
Se dejan de incluir en las ponencias de valores los listados de
fincas que cambien de naturaleza, ya que deben pasan a encontrarse
adecuadamente descritas en la Cartografía.

En cuanto a los criterios de delimitación de polígonos se

estableció lo siguiente:

Los criterios para la delimitación de polígonos serán los contenidos

en la Norma 7 del Real Decreto 1020/93. El objetivo se centra en
conseguir una zonificación del municipio que facilite la práctica del
Procedimiento de Valoración Colectiva.

La Norma 7 del Real Decreto 1020/93 señala los siguientes

criterios:
“a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de
calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 21

 b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su
definición.
c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la
valoración al tomarlas en un entorno homogéneo.
d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en
su caso, la dotación de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales
que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado.
e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias
de valores.”

La compartimentación del ámbito de la ponencia no tiene por qué

responder a la trascripción de los recintos que el planeamiento
urbanístico haya llevado a cabo.
Se podrán tener en cuenta, entre otros, los siguientes criterios:
división administrativa o de distritos municipales, división de polígonos de
la ponencia de valores vigente, tipología edificatoria, usos, etc.

En cuanto a la jerarquía de valores:

Se definió la jerarquía de valores de repercusión de suelo

compuesta por sesenta tramos, calculados en relación al módulo M, que
son de aplicación general para las ponencias y sirven para la formación
del mapa de valores del municipio.
Los valores contemplados en la jerarquía citada se consideran
adecuados para llevar a cabo la pormenorización de los MBR por
aplicación de los coeficientes de banda, y por lo tanto constituyen los
únicos escalones posibles de asignación de valores para las ponencias.
No obstante, pueden asignarse valores no contenidos en la
jerarquía de valores de repercusión para aquellos usos, tal como el
comercial, cuyos coeficientes de banda permitan la asignación de valores
mayores, de resultar necesarios éstos.
Este esquema jerárquico pretende dar de forma intuitiva una idea
precisa de la categoría de cada zona de valor con la sola mención de la
denominación del tramo de valor aplicado.
El cuadro de valores de repercusión por tramo se revisará y
actualizará a partir de cada módulo M que se apruebe.
Se definió también una jerarquía de valores unitarios compuesta
igualmente por sesenta tramos. Esta jerarquía sólo se utilizará en
aquellos casos en los que pueda valorarse el suelo por unitario.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 22

 Se asigna un valor de repercusión correspondiente a la jerarquía
anteriormente expuesta a cada municipio.
Dicho valor coincidirá con el que se ha asignado en la fase de
coordinación según su MBR de acuerdo con el cuadro obtenido a partir
del Módulo M =1.000 €/m2 , que es el módulo aprobado por la Orden
Ministerial de 26 de abril de 2005.
Asimismo, se asigna un valor de repercusión supletorio único para
cada polígono, que se aplica, en caso necesario, en aquellas zonas de
valor por unitario en las que se precise valorar el suelo de algún inmueble
por repercusión. Dicho valor se encontrará también entre los existentes
en la jerarquía de valores de repercusión anteriormente expuesta.

Con relación a las zonas de valor:

Son el ámbito espacial de aplicación de los valores definidos en la

ponencia.
En la cartografía de la ponencia de valores se delimitarán zonas de
valor, pudiendo existir zonas de valor con valores de repercusión por
usos y zonas de valor con valores unitarios.
Los valores que se asignen para los distintos usos en cada zona de
valor coincidirán con uno de los escalones de la jerarquía de valores,
dentro de los márgenes fijados por el MBR del municipio.
Una zona de valor podrá ser discontinua y podrá extender su
ámbito a más de un polígono en la ponencia.

En cuanto al informe del ayuntamiento, la Ley 30/1992 de

Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del
Procedimiento Administrativo Común dispone:

Artículo 83.

“1. Salvo disposición expresa en contrario, los informes serán

facultativos y no vinculantes.
2. Los informes serán evacuados en el plazo de diez días, salvo
que una disposición o el cumplimiento del resto de los plazos del que una
disposición o el cumplimiento del resto de los plazos del procedimiento
permita o exija otro plazo mayor o menor.
3. De no emitirse el informe en el plazo señalado, y sin perjuicio
de la responsabilidad en que incurra el responsable de la demora, se
podrán proseguir las actuaciones cualquiera que sea el carácter del
informe solicitado, excepto en los supuestos de informes preceptivos que

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 23

sean determinantes para la resolución del procedimiento, en cuyo caso se
podrá interrumpir el plazo de los trámites sucesivos.

4. Si el informe debiera ser emitido por una Administración Pública

distinta de la que tramita el procedimiento en orden a expresar el punto
de vista correspondiente a sus competencias respectivas, y transcurriera
el plazo sin que aquél se hubiera evacuado, se podrán seguir las
actuaciones.
El informe emitido fuera de plazo podrá no ser tenido en cuenta al
adoptar la correspondiente contestación.”

En cuanto a la aprobación de las ponencias, el Real Decreto

1552/2004, de 25 de junio, por el que se desarrolla la estructura
orgánica básica del Ministerio de Economía y Hacienda, dispone en
su artículo 5.1.a) que corresponde a la Dirección General del Catastro la
aprobación de las ponencias de valores, competencia que puede ejercer
directamente o, en su caso, a través de las Gerencias y Subgerencias del
Catastro.

Por otra parte, el R.D. 417/2006, de 7 de abril, por el que se

desarrolla el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario,
en el artículo 15, al determinar las funciones que corresponden a los
Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria, prevé en su
apartado b) que puedan aprobar las ponencias de valores, cuando tal
competencia les haya sido delegada por la Dirección General del
Catastro, del mismo modo que en el apartado c) se les atribuye la
función de informar las ponencias de valores especiales que no excedan
de su ámbito territorial y superen el ámbito municipal, precisamente con
excepción de los casos en los que les haya sido delegada la aprobación
de tales ponencias.

Atendiendo a la habilitación que confiere la normativa expuesta, la

Resolución de 26 de octubre de 2007, de la Dirección General del
Catastro, delega la aprobación de las ponencias de valores especiales en
los Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria, estableciendo lo
siguiente:

“Primero. Se delega en los Consejos Territoriales de la Propiedad

Inmobiliaria la facultad de aprobación de las ponencias de valores
especiales a las que se refiere el artículo 31.1 del Texto Refundido de la
Ley del Catastro Inmobiliario, para la determinación del valor de los

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 24

inmuebles de características especiales que no excedan del ámbito
territorial del respectivo Consejo. La resolución de los recursos de
reposición que puedan interponerse contra los actos de aprobación de
dichas ponencias corresponderá igualmente a los Consejos, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 225 de la Ley 58/2003, de 17
de diciembre, General Tributaria.
Segundo. La delegación de facultades contenida en la presente
resolución se entiende sin perjuicio de que, en cualquier momento, el
órgano delegante pueda avocar para sí la facultad que es objeto de
delegación.
Tercero. Las ponencias de valores especiales aprobadas en uso de
la presente delegación indicarán expresamente esta circunstancia y se
considerarán dictadas por el órgano delegante.”

Sobre resolución de recursos contra ponencias de valores, se

deben tener en cuenta los articulo 226 y siguientes, de la Ley
58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que deroga el
Texto articulado de la Ley de Procedimiento Económico-Administrativo
aprobado por R.D. Legislativo 2795/1980, de 12 de diciembre,
modificada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, de modificación de la Ley
General Tributaria (BOE 22 de julio).
Sobre las referencias a la Ley General Tributaria la Disposición
transitoria sexta del Texto Refundido de la Ley del Catastro
Inmobiliario señala lo siguiente:
“Hasta la entrada en vigor de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre,
General Tributaria, las remisiones a dicha norma contenidas en esta ley se
entenderán realizadas a la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General
Tributaria y a la Ley 1/1998, de 26 de febrero, de Derechos y Garantías de
los Contribuyentes. En particular, las remisiones contenidas en el apartado 1
del artículo 16, en el apartado 2 del artículo 29 y en los apartados 1 y 2 del
artículo 36 de esta ley se entenderán realizadas, respectivamente, al artículo
116, a los apartados 4 y 5 del artículo 105 y a los artículos 111 y 112 de la
Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria.”
También se debe tener en cuenta el Reglamento General de
desarrollo de la Ley 58/2003 en materia de revisión en vía
administrativa.

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 25

4. Los estudios de mercado inmobiliario y las ponencias de
valores.

En primer lugar deberemos definir desde un punto de vista

económico el término mercado, que es cualquier conjunto de
transacciones, acuerdos o intercambios de bienes y servicios entre
compradores y vendedores. En contraposición con una simple venta, el
mercado implica el comercio regular y regulado, donde existe cierta
competencia entre los participantes.
El mercado surge desde el momento en que se unen grupos de
vendedores y compradores (concurrencia), y permite que se articule el
mecanismo de la oferta y demanda.
Por tanto, cuando nos referimos a los estudios del mercado
inmobiliario debemos centrarnos en el precio que los bienes inmuebles
alcanzan de dicho mercado.

Con relación al precio debemos definirlo como el valor monetario

asignado a un bien.

Dentro del mercado inmobiliario tenemos dos tipos de bienes en

función del precio, que son: los bienes inmuebles que pertenecen al
mercado libre que se fija el precio por la ley de la oferta y demanda y,
por otro lado, los bienes inmuebles que tienen un precio regulado
administrativamente que pertenecen a las Viviendas de Protección Oficial.

En el mercado de venta libre se tienen que dar una serie de

principios como son:

La libertad de cambio, la concurrencia de vendedores y

compradores, la indiferencia de los compradores con relación al bien,
pues no manifiestan, preferencia alguna para adquirirlo de un vendedor
en concreto y la información que en este tipo de mercado no siempre se
cumple y se puede considerar como un mercado poco transparente.

Como consecuencia de la opacidad del precio dentro de este

mercado nos lleva a establecer como solución para la determinación de
los valores de mercado la realización de encuestas sobre el mismo,
eligiendo unas muestras lo más homogéneas posibles para que puedan
ser compatibles, o bien, la realización de análisis estadísticos de las

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 26

características más representativas de los inmuebles que nos permita
establecer un modelo para la determinación del valor.

Desde el punto de vista legislativo, los estudios de mercado están

recogidos en el Real Decreto 1020/1993 por el que se aprueban
las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores
del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral
de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, en su Norma 23.

Norma 23. Estudios del mercado inmobiliario urbano.

“El centro de gestión catastral y cooperación tributaria

(actualmente Dirección General del Catastro) establecerá los criterios y
contenido mínimo de los estudios del mercado inmobiliario que servirán
de base para la redacción de las Ponencias de Valores.

Con carácter general, el ámbito territorial de estos estudios será el

término municipal. No obstante, los estudios podrán abarcar un ámbito
supramunicipal, cuando las circunstancias así lo aconsejen.

Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación

de los datos económicos del mercado inmobiliario urbano, su posterior
recopilación y análisis y la elaboración de unas conclusiones que reflejen
la situación del mercado a los efectos de lo previsto en el artículo 66 de
la Ley 39/1988, Ley Reguladora de las Haciendas Locales.”

Debemos señalar que los valores catastrales se fijaran tomando

como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso puedan
exceder de este.

A tal efecto dentro de los documentos de la Ponencia de

Valores existe la Memoria Justificativa, que debe contener el análisis
comparativo de los valores catastrales resultantes de la Ponencia anterior
con los de mercado así como una descripción de los supuestos que
concurren y justifique la realización de la Ponencia, la necesidad de
garantizar esa relación entre el valor catastral y el de mercado y la de
conocer la evolución de esa ratio en cada uno de los municipios
revisados, hace imprescindible disponer de información que permita, por
un lado, el conocimiento del mercado inmobiliario en el momento de
realización de la Ponencia de valores y, por otro, el conocimiento

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 27

continuado de la relación de los valores catastrales con los valores de
mercado.

Por otra parte, la exigencia de establecer una coordinación nacional

de valores recogida en los artículos 70.2 y 78.1 de la Ley Reguladores de
Haciendas Locales demanda la existencia de un estudio actualizado de
datos de mercado de carácter nacional, que sirva de marco de referencia
para la misma.

En consecuencia, el informe anual del mercado inmobiliario que

elaboraran las Juntas Técnicas debe constituir la base para la creación del
Observatorio del Mercado Inmobiliario del Catastro, a través del
cual se pretende conseguir los siguientes objetivos:

1. Conocer la relación que en la actualidad presentan los

valores catastrales urbanos con los valores de mercado
en el conjunto de municipios revisados, en los que a fin
de garantizar su uniforme referencia a los mismos, se ha
aplicado un coeficiente de relación al mercado (RM) de
0,5.

2. Disponer de estudios de ámbito nacional que sirvan de

referencia para la coordinación de valores.

En los municipios que carecen de datos de mercado el mercado se

centrara en poder comparar los valores catastrales de municipios no
revisados con los valores de mercado observados en municipios
semejantes revisados recientemente.

Los municipios se clasifican en cuatro grupos atendiendo a la

dinámica inmobiliaria, y partiendo de esa clasificación se establecen tres
clases de municipios:

CLASE 1. Los municipios que pertenecen a los grupos 1 y 2 que

tienen una dinámica de mercado inmobiliario fuerte o media-alta y que
disponen a su vez de datos de mercado procedentes de fuentes externas
relativos a precios de vivienda nueva o de tasaciones.

CLASE 2. Los municipios que pertenecen a los grupos 2 y 3 que

tienen una dinámica de mercado inmobiliario media-alta o madia-baja y
no disponen de datos de mercado procedentes de fuentes externas,

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 28

debiendo utilizar para su análisis los datos procedentes de los estudios de
mercado realizados en los municipios revisados.

CLASE 3. En este supuesto se incluirá el conjunto de municipios

pertenecientes al grupo 4 de la clasificación. Son municipios sin dinámica
inmobiliaria que únicamente cuentan con valores de suelo de referencia.

Con carácter general el producto inmobiliario objeto de estudio

será el correspondiente a la tipología de residencial colectivo.
No obstante, en municipios pertenecientes a las clases 2 y 3 en los
que el producto inmobiliario tipo es la vivienda unifamiliar, será este el
objeto de estudio.

Norma 24. Referencia de los valores catastrales con los del

mercado inmobiliario.

“Realizados los estudios del mercado inmobiliario urbano

establecidos en la norma 23 anterior, el Centro de Gestión Catastral y
Cooperación Tributaria dictará las instrucciones oportunas para garantizar
que la referencia prevista en el artículo 66.2 de la Ley 39/1988,
Reguladora de las Haciendas Locales, se realice de forma coordinadora y
homogénea.”

En cuanto al coeficiente de referencia al mercado, las normas

vigentes son la Orden de 14 de octubre de 1998, sobre aprobación
del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación
de ponencias de valores, que fijó el coeficiente de referencia al
mercado para los bienes inmuebles de naturaleza urbana, y la Orden
HAC/3521/2003, de 12 de diciembre, por la que se fija el
coeficiente de referencia al mercado para los bienes inmuebles de
características especiales.

Ambas normas establecen un coeficiente de referencia al mercado

(RM) de 0,50, aplicable al valor individualizado de los bienes a los que se
refiere cada una, resultante de las ponencias correspondientes.

Con respecto a los criterios de aplicación del coeficiente RM, la

S.T.S. de 23 de septiembre de 1999, proclamó la siguiente doctrina legal:

“La fórmula legal de cálculo empleada por las Gerencias

Territoriales del Catastro, aplicando conjuntamente el coeficiente RM y el

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 29

factor 1,4 sobre la cantidad resultante de la suma del valor de
repercusión del suelo y del valor de la construcción, modulada por el
factor de localización, es ajustada a Derecho, pues su resultado es el
mismo que si el coeficiente RM se hubiera aplicado directamente a los
valores individualizados resultantes de las ponencias de valores”

5. Actualización de valores catastrales.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario regula

la actualización de los valores catastrales:

Artículo 32:
“1. Las leyes de presupuestos generales del Estado podrán
actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes, que
podrán ser diferentes para cada clase de inmuebles.
2. Asimismo, las leyes de presupuestos generales del Estado
podrán fijar coeficientes de actualización por grupos de municipios, que
se determinarán en función de su dinámica inmobiliaria, de acuerdo con
la clasificación de los mismos que se establezca reglamentariamente.
Estos coeficientes se aplicarán sobre los valores catastrales actualizados
conforme al apartado 1.”

El artículo 69, apartados 2 y 3 de la Ley 39/1988 Reguladora

de las Haciendas Locales, en su redacción anterior a la Ley 51/2002,
de 27 de diciembre, de reforma de la misma, establecía lo siguiente:

“2. Las Leyes de Presupuestos Generales del Estado podrán

actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes.”
3. Los valores catastrales de los bienes inmuebles situados en
municipios en los que, con posterioridad a la entrada en vigor del Real
Decreto-Ley 5/1997, de 9 de abril, se aprueben Ponencias de valores que
afecten a la totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana no
serán actualizados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado
mediante la aplicación de coeficientes, desde el año en que empiece a
aplicarse la reducción a los inmuebles del municipio.”

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 30

 La última Ley de Presupuestos Generales del Estado para el
año 2008 se refiere a la actualización de los calores catastrales del
siguiente modo:

Artículo 70. Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

“Uno. Con efectos de 1 de enero del año 2008, se actualizarán

todos los valores catastrales de los bienes inmuebles mediante la
aplicación del coeficiente 1,02. Este coeficiente se aplicará en los
siguientes términos:
a) Cuando se trate de bienes inmuebles valorados conforme a los
datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, se aplicará sobre el valor
asignado a dichos bienes para 2007.
b) Cuando se trate de valores catastrales notificados en el ejercicio
2007, obtenidos de la aplicación de Ponencias de valores parciales
aprobadas en el mencionado ejercicio, se aplicará sobre dichos valores.
c) Cuando se trate de bienes inmuebles que hubieran sufrido
alteraciones de sus características conforme a los datos obrantes en el
Catastro Inmobiliario, sin que dichas variaciones hubieran tenido
efectividad, el mencionado coeficiente se aplicará sobre el valor asignado
a tales inmuebles, en virtud de las nuevas circunstancias, por la Dirección
General del Catastro, con aplicación de los módulos que hubieran servido
de base para la fijación de los valores catastrales del resto de los bienes
inmuebles del municipio.
d) En el caso de inmuebles rústicos que se valoren, con efectos
2008, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 de la disposición
transitoria primera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario,
el coeficiente únicamente se aplicará sobre el valor catastral vigente en el
ejercicio 2007 para el suelo del inmueble no ocupado por las
construcciones.
Dos. Quedan excluidos de la actualización regulada en este artículo
los valores catastrales obtenidos de la aplicación de las Ponencias de
valores totales aprobadas entre el 1 de enero de 1998 y el 30 de junio de
2002, así como los valores resultantes de las Ponencias de valores
parciales aprobadas desde la primera de las fechas indicadas en los
municipios en que haya sido de aplicación el artículo segundo de la Ley
53/1997, de 27 de noviembre, por la que se modifica parcialmente la Ley
39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales, y se
establece una reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles.”

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 31

 La Ley 53/1997 por la que se modifica parcialmente la Ley
39/1988 Reguladora de las Haciendas Locales y se establece una
reducción en la base imponible del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles, señala:

Artículo 2.

“Se establece una reducción en la base imponible del Impuesto

sobre Bienes Inmuebles que será aplicable a aquellos inmuebles de
naturaleza urbana que se encuentren en algunas de estas dos
situaciones:

a) Inmuebles cuyo valor catastral se incremente como

consecuencia de revisiones o modificaciones de valores que afecten a la
totalidad de los bienes inmuebles de naturaleza urbana existentes en el
municipio y se deriven de alguno de los siguientes supuestos:
1. Por aplicación de la primera ponencia de valores aprobada con
posterioridad a la publicación del Real Decreto-Ley 5/1997, de 9 de abril.
2. Por aplicación de sucesivas ponencias de valores que se
aprueben una vez transcurrido el período de reducción establecido en la
presente Ley.

b) Inmuebles situados en municipios para los que se hubiera

aprobado una ponencia de valores que haya dado lugar a la aplicación de
la reducción establecida en la presente Ley, y cuyo valor catastral se
altere, antes de finalizar el plazo de reducción, por alguna de las
siguientes causas:
1. Revisiones o modificaciones de valores catastrales que afecten a
la totalidad de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio.
2. Revisiones o modificaciones de valores catastrales que afecten a
parte de los inmuebles de naturaleza urbana del municipio.
3. Alteraciones físicas, jurídicas y económicas experimentadas en
los inmuebles de naturaleza urbana.

La reducción establecida en este artículo no se aplicará cuando el

incremento de la base imponible de los inmuebles sea consecuencia de la
actualización de sus valores catastrales por aplicación de los coeficientes
establecidos en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.”

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 32

Bibliografía:

- Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba

el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (B.O.E. de 8 de
marzo de 2004).
- Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el Texto
Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (B.O.E. de 24 de abril de
2006).
- Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
- Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales
(B.O.E. de 30 de diciembre de 1988).
- Ley 53/1997, de 27 de noviembre, por la que se modifica parcialmente
la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales,
y se establece una reducción en la base imponible del Impuesto sobre
Bienes Inmuebles (B.O.E. de 28 de noviembre de 1997).
- Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (B.O.E. de 18 de
diciembre de 2003).
- Real Decreto 520/2005, de 13 de mayo, por el que se aprueba el
Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre,
General Tributaria, en materia de revisión en vía administrativa (B.O.E.
de 27 de mayo de 2005).
- Real Decreto 1552/2004, de 25 de junio, por el que se desarrolla la
estructura orgánica básica del Ministerio de Economía y Hacienda (B.O.E
de 26 de junio).
- Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las
normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y
las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes
inmuebles de naturaleza urbana (B.O.E. de 22 de julio de 1993).
- Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban
las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de
características especiales (B.O.E. de 20 de noviembre de 2007).
- Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los
módulos de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 y en la
disposición transitoria primera del texto refundido de la ley del catastro
inmobiliario, aprobado por real decreto legislativo 1/2004, de 5 de marzo
(B.O.E. de 18 de octubre de 2006).
- Resolución de 26 de octubre de 2007, de la Dirección General del
Catastro, por la que se delega la aprobación de las ponencias de valores

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 33

especiales en los Consejos Territoriales de la Propiedad Inmobiliaria
(B.O.E. de 21 de noviembre de 2007).
- Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor
M y del coeficiente RM y sobre modificación de ponencias de valores
(B.O.E. de 20 de octubre de 1998).
- Orden HAC/3521/2003, de 12 de diciembre, por la que se fija el
coeficiente de referencia al mercado (RM) para los bienes inmuebles de
características especiales (B.O.E. de 18 de diciembre de 2003).
- Ley 51/2007, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del
Estado para el año 2008 (B.O.E. de 27 de diciembre de 2007).

BLOQUE V. CATASTRO. TEMA 5 34