¿Qué es un ejido?
Publicado el 25 julio, 2014| 8 comentarios
El ejido en México es una figura jurídica mediante la cual una comunidad de personas (no
empresas ni personas morales) es propietaria de una gran extensión territorial para repartirla
entre sus miembros, quienes tendrán derecho a obtener fracciones de terreno para construir
su casa habitación y para cultivo, quedando otras partes para la construcción de las
edificaciones administrativas, de servicios públicos o culturales que sean necesarias u
ordenadas por la ley.
Únicamente las fracciones de terreno habitacionales designadas por la asamblea de
ejidatarios como “solar”, son propiedad plena del ejidatario a quien se le entregue y puede
este último disponer libremente de ella para venderla, regalarla, donarla, heredarla,
hipotecarla, etc.
En cambio, todas las demás tierras son propiedad del ejido y nada puede hacerse con ellas
salvo cultivarse para el caso de las parcelas o utilizarse para los fines que la asamblea le
asignó, como por ejemplo el establecimiento de la escuela.
Las parcelas se reparten entre los propios ejidatarios para que las cultiven y aprovechen sus
productos en forma particular, sin embargo no son propietarios de ellas pues, repito, el
ejido es el verdadero propietario y únicamente la asamblea de ejidatarios podrá determinar
cuándo podrá separarse del ejido y regirse como propiedad particular, extendiéndose el
título de propiedad respectivo y dejando de ser parcela. En este punto es donde radica la
mayor confusión, pues al asignar el ejido a una persona para que cultive una determinada
parcela, se le extiende un certificado ejidal de derechos parecelarios, el cual no es un título
de propiedad, sólo es el documento que lo acredita como beneficiario de explotación de
esa parcela, reitero, la propiedad es de todo el ejido, sólo hasta que se expide el título de
propiedad es cuando ya es propiedad particular.
Esto que parece tan sencillo se ha convertido en un caos para la tenencia de la tierra en todo
el país, pues las parcelas han sido abandonadas, los núcleos poblacionales han crecido
sobre ellas y entonces los ejidatarios, con la falsa creencia de que son propietarios, han
fraccionado y vendido en lotes sus parcelas o han permitido que sus hijos construyan sobre
ellas y posteriormente han a su vez vendido o, en otros casos, las parcelas han sido
invadidas por los vivales que nunca faltan y hasta ha habido quienes con el mayor descaro
han defraudado a mucha gente vendiendo lotes de una parcela de la que ni al ejidatario
conocen.
Siempre me he sorprendido de la habilidad que tenemos para convertir algo bueno en un
problema; es como si se construyeran escalones para subir más fácilmente una ladera
empinada, pero nos empeñamos por subir donde no hay escalones, por destruirlos (por
maldad, por diversión, por aprovecharnos de los demás, hasta por aprovechar el material,
etc.), por brincarlos, por darles un uso indebido, etc., sin considerar que algún día nosotros
o algún familiar pasará por ahí mismo y con el pasar del tiempo en lugar de ser una
herramienta para el ascenso, esos escalones destruidos serán un peligroso tobogán que nos
hará descender y seguramente cobrará con la muerte de muchos.
Hace más de 2,000 años nos dieron un consejo muy simple “amaos los unos a los otros”,
2,000 años después seguimos igual o peor, pero eso sí, con ipad.
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Publicado en Inmuebles
Etiquetado ejido, escrituras, inmueble, inmuebles
¿Que es un fideicomiso?
Publicado el 25 julio, 2006| 6 comentarios
Fideicomiso está catalogado como un contrato mercantil, pues está previsto por la ley de
títulos y operaciones de crédito, además diversas leyes bancarias lo complementan.
A través del contrato de fideicomiso, una persona (fideicomitente) le transmite la propiedad
de determinados bienes o derechos a una institución (fiduciario, siempre son instituciones
bancarias) para que los administre o realice ciertos actos en provecho del propio
fideicomitente o de otra persona (fideicomisario).
En la práctica el fiduciario nada puede hace con los bienes que no esté pactado dentro del
contrato de fideicomiso, o bien que el fideicomisario le ordene hacer.
El fideicomiso es una institución tan flexible y útil como la imaginación, he aquí un par de
sus aplicaciones prácticas:
1.- Para la construcción. Si una persona es propietaria de un bien inmueble y otra se
dedicada a la construcción, ambas aportan al fideicomiso, por un lado, el terreno, y por el
otro, las construcciones, el producto de las ventas será administrado y pagado por el
fiduciario al propietario y constructor, inclusive puede el banco dar financiamiento a los
compradores, así el propietario está seguro de que el negocio está caminando bien y no
tiene porqué preocuparse en la construcción, el constructor está seguro de que el propietario
del inmueble no se lo va a quitar, puesto que tiene el fideicomiso, y el fiduciario se encarga
de administrarle el dinero necesario, además ese fiduciario se encarga de vigilar la obra y
finalmente, el comprador está seguro de que la obra se llevará a cabo y no lo dejarán a
medias.
2.- Para herencias. Es muy útil para personas que tienen hijos que no pueden valerse por sí
mismos y lo mejor de caso es que se puede ver el desempeño del fideicomiso en vida del
interesado (ver tema aparte http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!
60DA4BDAFDF5DFF8!169.entry).
En resumen la ganancia del fideicomiso es la siguiente:
El fideicomitente, tiene la certeza de que una institución seria y profesional como lo es un
banco, está cumpliendo con el objeto del fideicomiso, además la transmisión de la
propiedad hacia el banco no genera impuestos, siempre y cuando el fideicomisario sea la
misma persona del fideicomitente, en cuanto cambia la persona del fideicomisario se
generan los impuestos respectivos.
El fiduciario gana por la administración del fideicomiso.
El fideicomisario tiene la certeza de que el fideicomiso tendrá un buen fin.
Para constituir un fideicomiso es necesario acudir a cualquier institución financiera y una
vez que se haya llegado a una cuerdo favorable para todas las partes, el contrato se debe
celebrar en escritura pública, para el caso de que el fideicomiso verse sobre bienes
inmuebles (ver tema aparte de la seguridad de escrituras
http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!163.entry).
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Publicado en Inmuebles
Nuda Propiedad y Usufructo.
Publicado el 14 junio, 2006| 803 comentarios
Existen casos especiales en que se pretende enajenar (del latín in
alienare, hacer ajeno) un bien, pero el propietario desea conservar, al
mismo tiempo, parte de él, sin llegar a constituir una copropiedad (ver
tema aparte http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!
60DA4BDAFDF5DFF8!133.entry), puesto que ya no quiere tenerlo en
propiedad (tal vez por su avanzada edad, por radicar fuera de la ciudad o
por convenir así a sus intereses).
Para este caso existe la figura jurídica del usufructo vitalicio. Usufructo es
una palabra compuesta por uso y fruto (uso-fruto, usufructo).
Normalmente el que es propietario de un bien tiene derecho a usar y
disfrutar de los productos (frutos) de su posesión, sin embargo, ese
provecho de usar y disfrutar puede ser separado del derecho de
propiedad y, además, se le puede poner un término (vitalicio, de por
vida).
Así el propietario divide los derechos que tiene sobre su bien en 2 partes:
el usufructo y la nuda propiedad, enajena (vende, dona, hereda, etc.) la
nuda propiedad y se reserva el usufructo de por vida. ¿Cuál es la
ganancia? que quien adquire de la nuda propiedad es dueño del bien,
peeeeeero, no puede poseerlo, ni usarlo, ni percibir nada que derive de
él, quien si puede hacerlo es quien tenga el usufructo (usufructuario
puede ser el antiguo propietario o quien él designe), esta persona puede
inclusive rentar el bien y percibir esas rentas para si mismo, es más hasta
podría vender su derecho de usufructo, aunque el mismo terminará
cuando fallezca el primer usufructuario.
La propiedad es “nuda” porque carece de sus atributos (usar y gozar de la cosa
que se tiene en propiedad), es decir, está desnuda.
Al realizar la operación ante el Notario de su confianza, la escritura
correspondiente será inscrita en el Registro Publico de la Propiedad, en
donde se tomará nota de quien es titular de la nuda propiedad y quien del
usufructo.
La gran ventaja es que, como es vitalicio, el usufructo se extingue
automáticamente con el fallecimiento del usufructuario, lo que significa
que el nudo propietario consolidará la propiedad plena con el simple
fallecimiento, siendo necesario únicamente presentr el acta de defunción
en el Registro Público para acreditar la terminación del usufructo vitalicio
y consiguiente consolidación de la propiedad plena en favor del nudo
propietario, sin pago de impuesto alguno (salvo por el pago de los
derechos del Registro Público)
Si el nudo propietario quisiera vender, puede hacerlo previa notificación
que le haga al usufructuario puesto que él tiene preferencia para comprar
frente a cualquier otra persona, si no ejerciera ese derecho el
usufrucuario, entonces sí, podrá una tercera persona adquir la nuda
propiedad y ella deberá respetar el usufructo hasta que termine, sólo
compareciendo ambos (usufructuario y nudo propietario) podrán
transmitir la propiedad plena del inmueble.
Fiscalmente la operación es tratada en forma normal conforme a su
naturaleza (compraventa, donación, herencia, etc.) no requiere ningún
gasto extraordinario.
Acuda con el Notario de su confianza, él podrá explicarle mejor esta
información.
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Publicado en Inmuebles
Copropiedad, subdivisión, fraccionamiento, lotificación,
relotificación y condominio
Publicado el 26 mayo, 2006| 635 comentarios
¿Cómo puedo escriturar la fracción que me vendieron?
Un problema muy común es que compramos, y hasta después que pagamos nos
cuestionamos si actuamos bien y vamos con el Notario para que nos de la certeza
de que nos metimos en un problema.
En una escritura que ampare la propiedad de un inmueble, el mismo se identifica
plenamente, con la superficie que tiene y con sus medidas y colindancias, por lo
que dicho inmueble legalmente constituye una unidad indivisible, sin embargo la
ley prevé 3 formas de dividirlo: COPROPIEDAD, SUBDIVISION (o fraccionamiento
o lotificación) y CONDOMINIO.
1.- COPROPIEDAD.
Propiamente no es una división del inmueble, mas bien es “compartir” el
inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno
solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participación sobre el
inmueble, dicha participaciónse mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los
propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente
(diferentes porcentajes).
Tal vez podamos entender mejor el concepto si nos regresamos y primero entendemos el
concepto de propiedad: derecho de usar, gozar (percibir sus frutos) y disponer de los bienes
(venderlos, gravarlos, etc.), en forma absoluta, exclusiva y perpetua, dicho derecho es
oponible y preferente a cualquier otra persona distinta al propietario.
La ley dice que existe copropiedad cuando una cosa o derecho pertenece sin poder
dividirse (pro-indiviso, dice la ley) a varias personas. De aquí que reitero, por definicion
la copropiedad no da división de un inmueble. Es como si dijéramos que “vamos a subir
para abajo”, es un absurdo legal hablar de división en una copropiedad, en realidad se
comparte el inmueble.
Particularmente los copropietarios pueden decidir quién habita alguna parte del
inmueble, pero legalmente TODOS son dueños de TODO el inmueble, es decir, en
los hechos cada copropietario puede habitar su vivienda, como si fuera un
condominio, pero para la ley todos tienen derecho a usar todo el inmueble, si en
algún momento llegare a liquidarse la copropiedad (venta o ruina del inmueble) a
cada copropietario le corresponderá según el porcentaje de cada uno.
Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos,
deberá de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los
COPROPIETARIOS TIENEN DERECHO, FRENTE A EXTRAÑOS, PARA
COMPRAR LOS DERECHOS DE COPROPIEDAD DE UNO DE ELLOS, solo para
el caso de que no hagan uso de ese derecho, podrá una persona ajena comprar
los derechos de copropiedad.
En el caso práctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastará que el dueño
(si es uno sólo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en
el porcentaje que sea necesario, por lo que nos venderá ese porcentaje. Para el
caso de que sea un copropietario el que nos venda, deberá notificarse a los
otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de
copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan dentro de los
siguientes 8 días (eso en el DF, en otros estados puede variar), se entenderá que
no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrán venderse esos derechos a
una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignará
la venta de derechos de copropiedad y se generarán los impuestos, derechos,
gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se está adquiriendo,
además se mandará a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, donde se
tomará nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble
(click aquí para saber más sobre impuestos).
La razón de que la ley prefiera a un copropietario para comprar antes que a un extraño, es
que legalmente no es deseable la copropiedad, ya que en la práctica resulta muy
problemática (si das click abajo en “comentarios” verás a qué me refiero y seguramente no
faltará algún familiar que tenga este problema). Es por esta razón que la ley prefiere
consolidar la propiedad en una sola persona antes que seguir conservando la copropiedad
con otra persona.
La notificación al copropietario a que me refiero arriba, deberá hacerse através
de Notario o por medio de un Juez, lo cual conlleva un pequeño trámite judicial
con sus respectivo tiempo y gastos, para que de esa forma conste de manera
fehaciente que se hizo del conocimiento del copropietario los términos y
condiciones de la venta. Si son varios copropietarios se tendrá que notificar a cada
uno de ellos, por separado.
La ley prevé que nadie puede permanecer en la indivisión por siempre, cuando el bien
puede dividirse, es decir permite “cómoda división”, no hay problema, podrán seguirse los
pasos que siguen a continuación, el problema es cuando ni permiten cómoda división, ni
tampoco todos los copropietarios quieren vender, como podría ser por ejemplo un
departamento donde 2 personas son dueños, uno quiere vender pero el otro no y ese otro
tampoco quiere comprar la parte del vendedor, ni el vendedor puede comprar la del otro
(típico pleito mexicano entre hermanos) pues bien, la única salida que queda es la del juicio
(típica solución mexicana) el Juez ordenará la venta por remate (click aquí para saber más)
del bien y el precio que pague el que lo adquiera se repartirá entre los copropietarios según
el porcentaje de cada uno y como toda solución mexicana, los 2 perderán por necios porque
en el remate el inmueble tendrá que venderse barato y para colmo ambos habrán gastado en
abogados.
2.- SUBDIVISION
Esta si es la división del inmueble, es el trámite ideal para adquirir la plena
propiedad de una fracción de un inmueble. Para el caso de inmuebles muy
grandes donde resulten varias fracciones o que hasta incluyan calles, puede
denominarse “fraccionamiento” o “lotificación”, si se trata de modificar una
lotificación ya existente será entonces una “relotificación”.
La subdivisión incluye un impacto social porque lo que era uno, ahora son dos o
mas y se requiere el doble de infraestructura, 2 tomas de agua, 2 salidas de
drenaje, 2 tomas de luz, sin mencionar el impacto que representa para los vecinos,
etc. Es por ello que para la subdivisión ES NECESARIO UN PERMISO POR
PARTE DEL GOBIERNO (oficio de subdivisión, fraccionamiento o lotificación), que
en el D.F. lo otorga la SEDUVI a través de sus oficinas en cada delegación, en el
interior de la República, habrá que acudir a las oficinas municipales y ellos le
orientarán a dónde dirigirse.
En la superpoblada ciudad de México, es difícil obtener dicho permiso porque se
requiere cubrir una cierta superficie mínima y un cierto frente mínimo hacia la
calle, los cuales varían de una delegación a otra.
Una vez obtenido el oficio de subdivisión, se debe comparecer ante el Notario para
que se protocolice y pueda mandarse así a inscribir en el Registro Público de la
Propiedad, quien tomará nota de que dicho inmueble fue subdividido y ahora son 2
o más inmuebles. De ser necesario, en la misma escritura de protocolización, se
puede “aprovechar” y hacer la venta de una de las fracciones creadas, o bien, si
existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios
sus respectivas fracciones (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere
más del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo de cada
fracción, deberá pagar impuestos por la demasía que esté adquiriendo).
3.- CONDOMINIO
Es la condición alternativa para el caso de no lograr la subdivisión, actualmente el
Gobierno no expide ninguna autorización para este fin, sin embargo sí es
necesario tener autorizada la construcción, o bien, si ya hay construcciones y no
existe el permiso de construcción, deben ser regularizadas en las oficinas de la
Delegación correspondiente.
Mas que dividir el terreno, la finalidad del condominio es dividir las construcciones,
es decir, mediante la constitución del régimen de propiedad en condominio, las
construcciones de un inmueble que son susceptibles de aprovecharse en forma
individual por cada uno de los propietarios, porque son independientes unas de
otras (“unidades privativas” que pueden ser casas, departamentos, locales,
oficinas, etc., además puede ser en forma horizontal o vertical) y tienen accesos
propios ubicados a una zona común o a la vía pública. Se tratar de un punto
intermedio entre la copropiedad y la subdivisión, debido a que el terreno sigue
siendo uno solo, los propietarios de cada unidad privativa comparten derechos de
copropiedad sobre él, así como sobre bienes que son de uso común, como
pasillos de acceso, cisternas, muros, entrepisos, suelo, etc. con un porcentaje de
indiviso (copropiedad) que se determinará por separado.
En este sentido, el condominio sólo puede constituirse sobre construcciones,
no sobre terrenos baldíos, a menos que la Delegación haya otorgado la
correspondiente autorización para construir el inmueble, siendo en este caso
posible la constitución del condominio con base a los planos autorizados.
Para constituir el condominio se requiere presentar al Notario la siguiente
documentación:
a) Permiso de construcción o regularización de construcciones;
b) Planos arquitectónicos del inmueble;
c) Memoria descriptiva del inmueble (documento donde se describe tanto todo el
inmueble como cada una de las unidades privativas en forma detallada);
d) Tabla de valores para cada una de las unidades privativas e indiviso (porcentaje
de copropiedad) que le corresponde sobre los bienes comunes; y
e) Tanto para este caso, como para los casos de copropiedad y subdivisión se
requieren: escrituras de propiedad, boletas de predial y agua de 5 años atrás y
acta de matrimonio del propietario.
Al igual que en la subdivisión, la escritura respectiva deberá ser inscrita en el
Registro Público de la Propiedad quien tomará nota de la división de las
construcciones, asignándoles una inscripción por cada unidad privativa. También,
de ser necesario, en la misma escritura de protocolización, se puede “aprovechar”
y hacer la venta de una de las unidades privativas creadas, o bien, si existe
copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus
respectivas unidades (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere más del
porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo de cada unidad
privativa, deberá pagar impuestos por la demasía que esté adquiriendo).
El costo de cada instrumento depende del valor de todo el inmueble, del número
de fracciones o unidades y del valor de cada una.
Acuda con el Notario de su confianza, el podrá ampliarle esta información.
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Publicado en Inmuebles
Compraventa, enajenación y transmisión de propiedad
de Inmuebles
Publicado el 19 mayo, 2006| 44 comentarios
No se deje engañar en la compraventa de bienes inmuebles, así como a “las palabras se las
lleva el viento”, también a los papeles mal redactados se los lleva el menor soplido.
No arriesgue su patrimonio con juicios, toda venta de un bien inmueble debe constar, más
que por escrito, EN UNA ESCRITURA (para saber más sobre los problemas que acarrea
un contrato privado de compraventa vea http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!
60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry).
La escritura pública elaborada por un Notario es el único documento que otorga certeza
jurídica a su patrimonio, porque el Notario es el responsable de:
1.- Redactar un documento a la medida de sus necesidades, por lo que usted no tendrá que
desvelarse pensando en si hizo bien o no las cláusulas, si le falta algún documento o no, si
algún día vendrán a molestarle por la propiedad del inmueble o no, si el vendedor era el
legítimo propietario o no, si el inmueble tenía gravámenes o no, si tenía adeudos fiscales o
no, etc.;
2.- Recaudar los impuestos respectivos, por lo que una vez firmada su escritura, no tiene
usted que andar vagando por las dependencias gubernamentales preguntando dónde debe
pagar y si hizo tooooodos los trámites correspondientes; y, finalmente,
3.- Inscribir el instrumento en el Registro Público de la Propiedad. Todo inmueble tiene un
historial en el Registro Público de la Propiedad que, como su nombre lo indica, es público,
por lo cual, cualquier persona puede consultarlo, en ese sentido, MIENTRAS NO
APAREZCA EL NOMBRE DEL COMPRADOR EN EL REGISTRO PÚBLICO DE LA
PROPIEDAD, EL INMUEBLE SIGUE SIENDO “PROPIEDAD DEL VENDEDOR”
para cualquier persona ajena al vendedor o comprador, además, sólo las escrituras y las
ejecutorias de jueces, son documentos inscribibles en el Registro Público de la Propiedad
(para saber más sobre las ventajas de escriturar un inmueble vea
http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!163.entry).
“Lo barato sale caro”, no arriesgue su dinero, ni su tranquilidad, ni sus relaciones
familiares, actualmente hay muchas facilidades administrativas para comprar y regularizar
inmuebles en el Distrito Federal, acuda con su Notario de confianza para cualquier asesoría,
él es un profesional que le ayudará.
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