AVALÚO
1. ANTECEDENTES
VALUADOR : ARQ. OLIMPO JAVIER CORREA ZARUR.
FECHA DEL AVALÚO : 07 DE MARZO DE 2023.
INMUEBLE
INMUEBLE QUE SE AVALUA : PREDIO, CASA HABITACIÓN Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
PROPIETARIO : C. BERTHA ALICIA CARRASCO IBARRA.
UBICACIÓN : CALLE SIN NOMBRE, S/N
PEÑA BLANCA, MUNICIPIO DE VALLE DE BRAVO, ESTADO
DE MÉXICO.
DISTRITO : VALLE DE BRAVO.
NO. PREDIAL : ________________________.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD : PRIVADA INDIVIDUAL.
2. CARACTERISTICAS URBANAS
CLASIFICACIÓN DE LA ZONA : ZONA CAMPESTRE CON ACTIVIDADES SECUNDARIAS Y
TERCIARIAS.
POBLACIÓN : CLASE MEDIA, MEDIA ALTA Y ALTA.
USO DE SUELO : HABITACIONAL H-1667A.
CONSTRUCCIÓN PREDOMINANTE : CASAS TIPO MEDIA ALTA Y ALTA, MUROS APLANADOS,
TECHOS DE MADERA Y TEJA DE BARRO
INDICE DE SATURACIÓN : DEL 10% AL 30% MAXIMO
CONTAMINACIÓN AMBIENTAL : NULA
VIAS DE ACCESO PRINCIPALES : CARRETERA ESTATAL VALLE DE BRAVO TEMASCALTEPEC,
CARRETERA CIRCUITO AVANDARO Y CAMINO VECINAL S/N
HACIA LA COMUNIDAD DE PEÑA BLANCA.
SERVICIOS PÚBLICOS : AGUA POTABLE, RECOLECCION DE BASURA, ENERGIA
ELECTRICA.
ELECTRIFICACIÓN, DRENAJE Y AGUA
POTABLE : A BASE DE REDES AEREAS DE C.F.E., RED DE AGUA
POTABLE CON MANGUERAS POR GRAVEDAD Y FOSAS
SEPTICAS A FALTA DE RED DE DRENAJE.
SERVICIOS DE VOZ Y DATOS VÍA INALAMBRICA POR INTERNET
EQUIPO URBANO : NO SE OBSERVA.
ESTRATO SOCIOECONOMICO : CLASE ALTA Y MEDIA ALTA.
3. PORCIÓN DE TERRENO
FORMA DEL TERRENO : IRREGULAR.
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN : CON PENDIENTE PRONUNCIADA DE SUR A NORTE.
INTENSIDAD PERMITIDA : 30% EL PREDIO.
POLIGONAL DEL TERRENO : PLANO ANEXO.
SERVICIOS Y RESTRICCIONES : NO DETERMINADO.
DENSIDAD DE HABITACION : 28 HABITANTES POR HECTÁREA.
MEDIDAS Y COLINDANCIAS
AL NORTE EN 1 LINEA DE 55.41 M. CON PROPIEDAD PRIVADA.
AL SUR EN 4 LINEAS DE 117.64 M. CON CAMINO Y PROPIEDAD PRIVADA.
AL ORIENTE EN 25 LINEAS DE 339.34 M. CON CAMINO SIN NOMBRE.
AL PONIENTE EN 16 LINEAS DE 262.94 M. CON RÍO.
SUPERFICIE TOTAL DEL PREDIO : 29,369.90 M2
SUPERFICIE TOTAL CONSTRUÍDA: 3,697.60 M2
OBRAS COMPLEMENTARIAS
BARDA: 1290.13 M2
EMPEDRADOS: 4,526.30 M2
LAGO: 514.90 M2
PICADERO: 615.75 M2
CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
4. DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE
USO ACTUAL : HABITACIONAL DE BAJA DENSIDAD.
TIPOS DE CONSTRUCCIÓN : CASA HABITACIÓN TIPO ALTA EN CONDICIONES BUENAS.
CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCION: CASA HABITACIÓN RESIDENCIAL ALTO.
NOMENCLATURA: E=EXCELENTE B=BUENO R=REGULAR M=MALO
TIPO I=RESIDENCIAL TIPO IV=SERVICIOS
TIPO I TIPO II TIPO III TIPO IV TIPO V TIPO VI
VIDA UTIL : 50 - - 50 0 0
EDAD CONSUMIDA : 15 - - 8 0 0
VIDA UTIL REMANENTE : 35 - - 42 0 0
ESTADO DE CONSERVACION : B - - B - -
CALIDAD DEL PROYECTO : E - - - - -
MTS DE CONTRUCCION : 3,697.60 0 - 6,947.08 0 0
NUMERO DE NIVELES : 2Y3 0 - 0 0 0
UNIDADES RENTABLES : - - - - - -
5. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN
A) OBRA NEGRA O GRUESA.
CIMIENTOS : MAMPOSTERIA DE PIEDRA BRASA JUNTEADA CON CEMENTO-ARENA.
ESTRUCTURA : INTERNOS A BASE DE CADENAS Y CASTILLOS DE CONCRETO ARMADO;
EXTERNOS A BASE DE COLUMNAS Y CERRAMIENTOS DE MADERA.
MUROS : A BASE TABIQUE DE BARRO ROJO RECOCIDO Y BLOCK MACIZO.
ENTREPISOS : A BASE DE LOSA DE CONCRETO MACIZA.
TECHOS : A BASE DE MORILLOS, VIGAS Y DUELA DE MADERA DE PRIMERA,
IMPERMEABILIZANTE TIPO ROBEROY, Y TEJA DE BARRO ROJO.
AZOTEAS : NO TIENE.
B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS ESPECIALES.
APLANADOS : DE CEMENTO-ARENA ACABADO FINO CON PINTURA VINILICA BLANCA.
PLAFONES : DE CEMENTO PULIDO PINTADO Y DE MADERA.
LAMBRINES : EN COCINA Y BAÑOS A BASE DE AZULEJO.
PISOS : A BASE DE ALFOMBRA SOBRE FIRME DE CONCRETO Y PISO CERAMICO.
ESCALERAS : EXTERIORES A BASE DE PIEDRA BRASA, ASENTADO CON CEMENTO-ARENA.
BARDA : DE PIEDRA BRASA JUNTEADA CON MEZCLA, DE 50 CMS. DE ESPESOR.
CALLES INTERNAS : DE PIEDRA LAJA Y BOLA ASENTADA CON MEZCLA DE CEMENTO-ARENA 1:5.
LAGO : DE CONCRETO ARMADO REFORZADO CON MALLALACK 6-6/10-10.
PICADERO : MUROS DE BLOCK APLANADO Y PISO DE ARENA GRAVA.
RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO TIENE.
C) CARPINTERÍA.
EN GENERAL DE MADERA DE PRIMERA CALIDAD.
D) INSTALACIONES HIDRÁLICAS Y SANITARIAS.
TUBERÍAS Y CONEXIONES A BASE DE PVC Y COBRE DE BUENA CALIDAD.
E) INSTALACIONES ELECTRICAS.
A BASE DE POLIFLEX, CAJAS GALVANIZADAS, CABLE DE COBRE, TAPAS, CONTACTOS, APAGADORES
Y LÁMPARAS DE BUENA CALIDAD.
F) PUERTAS Y VENTANAS.
DE MADERA MACIZA DE PRIMERA CALIDAD.
G) VIDRIERÍA.
A BASE DE CRISTAL CLARO DE 4 Y 6 MM. EN BUENAS CONDICIONES.
H) CERRAJERÍA.
A BASE DE CHAPAS EN ACCESOS, DE RECAMARA Y DE BAÑO DE BUENA CALIDAD.
I) FACHADAS.
A BASE DE TABIQUE APLANADO CON PINTURA VINÍLICA, CERRAMIENTOS Y CUBIERTA DE
MORILLOS, VIGAS Y DUELA DE MADERA Y TECHO CON TEJA DE BARRO ROJO.
J) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS, ACCESORIOS O COMPLEMENTOS.
INSTALACIÓN DE GAS A BASE DE TUBERÍA DE COBRE Y TANQUE ESTACIONARIO DE 5,000 LTS.
6. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
POR TRATARSE DEL AVALÚO DEL INMUEBLE Y LA CONSTRUCCIÓN DE CASA HABITACIÓN Y SERVICIOS,
POR LAS CONDICIONES EN LAS QUE SE ENCUENTRAN Y POR LA UBICACIÓN, SE DETERMINARÁ SU
VALOR REAL COMERCIAL A LA FECHA.
7. VALOR FÍSICO DIRECTO
A) VALOR DEL TERRENO
LOTE TIPO O PREDOMINANTE: ND = NO DETERMINADO
VALORES DE CALLE O ZONA $1,600 /M2.
COEFICIENTES DE VALUACIÓN:
FRACCION UBICACIÓN AREA F.FONDO IRREGULARIDAD
ND 1.0 ND ND ND
TOPOGRAFIA SERVICIOS COEFICIENTE
0.80 1.00 0.90
FRACCION AREA (M2) V.UNIT./(M2) COEF. VALOR UNITARIO NETO
1 29,369.20 $1,600 0.90 $42,291,648.00
VALOR PARCIAL DE LA PORCION DE TERRENO $42,291,648.00
MOTIVO DEL COEFICIENTE: EN BASE A UBICACIÓN Y SERVICIOS DEL PREDIO
B) DE LAS CONSTRUCCIONES
TIPO AREA (M2) V.UNIT.(M2) COEF. V.UNIT. NETO
TIPO I 3,697.60 $11,500.00 0.90 $38,270,160,00
SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA: 61.30 M2 VALOR PARCIAL = $38,270,160,00
C) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS (TIPO IV)
CONCEPTO UNIDAD CANTIDAD P.U COEF. V.UNIT.NETO
BARDA M2 1290.13 $1,200.00 0.90 $1,315,932.60
CALLES M2 4,526.29 $ 660.00 0.90 $2,539,248.69
LAGO M2 514.90 $3,800.00 0.90 $1,663,127.00
PICADERO M2 615.75 $ 580.00 0.90 $ 303,564.75
TANQUE GAS PZA 1.00 $50,000.00 0.90 $ 42,500.00
VALOR PARCIAL $86,426,181.04
VALOR FISICO FINAL
(A)+(B)+(C)= $86,426,181.04
8. VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS
TIPO SUP.(MT) RENTA /M2 TOTAL
TIPO III 0.00 $ 0.00/ M2/M2 $0.00
A) RENTA LEAL O EFECTIVA $0.00
(B) RENTA ESTIMADA O DE MERCADO $0.00
RENTA BRUTAL TOTAL MENSUAL (EFECTIVA O ESTIMADA) $0.00
IMPORTE DE DEDUCCIONES ESTIMADAS 0% $0.00
RENTA NETA MENSUAL $0.00
RENTA NETA ANUAL $0.00
9. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
NO ES MOTIVO DEL PRESENTE ESTUDIO VERIFICAR LA PROPIEDAD LEGAL NI LA EXISTENCIA DE
GRAVAMANES ASI COMO CUALQUIER VICIO DEL INMUEBLE EN ESTUDIO.
SE CONSIDERA COMO VALOR COMERCIAL EL VALOR FISICO EN NUMEROS REDONDOS DEL
TERRENO, LA CONSTRUCCIÓN DE LA CASA HABITACIÓN EXISTENTE Y OBRAS COMPLEMENTARIAS.
10. RESUMEN
VALOR FISICO O DIRECTO (A)+(B)+(C)= $ 86,426,181.04
11. CONCLUSIÓN
VALOR COMERCIAL INMUEBLE : $86,426,181.04
VALORES CALCULADOS
VALOR FISICO $86,426,181.04
VALOR POR CAPITALIZACION
VALOR DEL MERCADO $86,426,181.04
VALOR COMERCIAL $86,426,181.04
(OCHENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTISEIS MIL CIENTO OCHENTA Y UN
PESOS 04/100 M.N.)
ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DIA 7 DE MARZO DE 2023.
ATENTAMENTE
Arq. Olimpo Javier Correa Zarur
Director Responsable de Obra
Cédula No. SDUO/19/22/0527
VIGENCIA 07/JUNIO/2025
RESUMEN DE ESPACIOS:
11 RECAMARAS, 2 CON JACUZZI
14 BAÑOS
3 COCINAS
7 ESTANCIAS
5 COMEDORES
1 BILLAR
1 SALUNA
2 CHIMENEAS
1 CUARTO DE MEDITACIÓN
1 LAGO ARTIFICIAL
1 SALÓN DE REUNIONES
1 GIMNASIO
1 CAPILLA
5 CABALLERIZAS
1 BODEGA GRANDE PARA CABALLERIZAS
2 BODEGAS DE SERVICIO
2 LAVANDERÍAS
1 PICADERO PARA ENTRENAR CABALLOS
1 KIOSCO PRINCIPAL
1 KIOSCO ASADOR
1 CANCHA MULTIUSOS PARA BASQUET Y VOLIBOL
2 CASAS PARA EMPLEADOS CON 2 RECAMARAS Y BAÑOS CADA UNA
BARDA PERIMETRAL DE PIEDRA
CALLES Y ANDADORES EMPEDRADOS
ARCHIVO FOTOGRÁFICO
VESTÍBULO ESTANCIA
SALA RECIBIDOR BAÑO
ESTANCIA COMEDOR BAÑO
RECÁMARA ESTANCIA PASILLO RECAMARAS
JACUZZI DE RECAMARA PRINCIPAL INSTALACION ELECTRICA
ZONA DE ESTAR BAR, SALA DE JUEGOS Y BILLAR
CISTERNA BARDA PERIMETRAL DE PIEDRA
CASA PRINCIPAL CALLES INTERNAS EMPEDRADAS
FUENTE DE PIEDRA BOLA PICADERO PARA CABALLOS LAGO
CASA PRINCIPAL CASA VISITAS KIOSCO CENTRAL
ESTACIONAMIENTO CASA VELADOR Y CANCHA CANCHA MULTIUSOS
TANQUE DE GAS CALLLES DE PIEDRA LAJA CABALLERIZAS Y BODEGA
ANDADORES DE PIEDRA CUARTO DE MEDITACIÓN CASA PRINCIPAL
FACHADA POSTERIOR FACHADA FRONTAL CASA VELADOR Y CASA VISITAS
